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Pesquisa: Arbitramento de Aluguis/Fixao de Aluguis

Provisrios/Antecipao de Tutela

1) Ao Revisional de Aluguel

O contrato de locao um negcio jurdico pelo qual o locador, o
proprietrio do imvel, entrega ao locatrio o imvel para uso e gozo mediante o
pagamento de aluguel (contraprestao)
1
.
No decorrer do contrato, as partes podem, aps 3 (trs) anos de vigncia
do negcio, pedir a reviso do contrato para adequar o aluguel ao valor de
mercado, na forma do artigo 19 da Lei 8.245/91:

Art. 19. No havendo acordo, o locador ou locatrio, aps trs anos de
vigncia do contrato ou do acordo anteriormente realizado, podero pedir
reviso judicial do aluguel, a fim de ajust- lo ao preo de mercado.

Pode o locatrio, tambm, dentro do perodo de 1 (um) ano, no mximo,
ou at 6 (seis) meses, no mnimo, antes do trmino do contrato, ingressar com
Ao Renovatria de locao em caso de haver resistncia por parte do locador
para a renovao do contrato de forma amigvel, sob pena de restar fulminado o
seu direito renovao (art. 51, 5 da Lei 8.245/91).
Tanto para as aes revisionais como para as aes renovatrias de
aluguel existe a previso legal de fixao de aluguel provisrio. Nas aes
revisionais, pouco importando se a ao foi intentada pelo locador ou pelo
locatrio do imvel, deve o Juiz fix-lo nos termos do art. 68 da Lei 8.245/91.
Art. 68. Na ao revisional de aluguel, que ter o rito sumrio, observar-
se- o seguinte: (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)
I - alm dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Cdigo de Processo
Civil, a petio inicial dever indicar o valor do aluguel cuja fixao
pretendida;
II ao designar a audincia de conciliao, o juiz, se houver pedido e
com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo
locatrio, ou nos que indicar, fixar aluguel provisrio, que ser devido
desde a citao, nos seguintes moldes: (Redao dada pela Lei n 12.112,
de 2009)
a) em ao proposta pelo locador, o aluguel provisrio no poder ser
excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; (Includa pela Lei n
12.112, de 2009)

1
Disponvel em
<http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI171294,81042Algumas+consideracoes+sobre+o+aluguel+p
rovisorio> Acesso em: 27.07.2014
b) em ao proposta pelo locatrio, o aluguel provisrio no poder ser
inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; (Includa pela Lei n
12.112, de 2009)
III - sem prejuzo da contestao e at a audincia, o ru poder pedir
seja revisto o aluguel provisrio, fornecendo os elementos para
tanto;
IV na audincia de conciliao, apresentada a contestao, que dever
conter contraproposta se houver discordncia quanto ao valor pretendido, o
juiz tentar a conciliao e, no sendo esta possvel, determinar a
realizao de percia, se necessria, designando, desde logo, audincia de
instruo e julgamento; (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)
V o pedido de reviso previsto no inciso III deste artigo interrompe o
prazo para interposio de recurso contra a deciso que fixar o aluguel
provisrio. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009)
1 No caber ao revisional na pendncia de prazo para desocupao do
imvel (arts. 46, par. 2 e 57), ou quando tenha sido este estipulado
amigvel ou judicialmente.
2 No curso da ao de reviso, o aluguel provisrio ser reajustado na
periodicidade pactuada ou na fixada em lei.


O aluguel provisrio, nas revisionais, devido desde a citao da parte
no processo e no poder ser superior a 80% (oitenta por cento) do pedido
inicial no caso de ser formulado pelo locador, assim como no poder ser inferior
a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente no caso do pleito ser do locatrio.
J nas aes renovatrias, o aluguel provisrio admitido apenas quando
pleiteado pelo locador, o proprietrio do imvel, sendo de carter subjetivo,
dependendo, portanto, da faculdade do Juiz. Nesta situao, o pedido do aluguel
provisrio admitido no prazo que o locador possui para contestar a renovatria
e no ser superior a 80% (oitenta por cento) do pedido, sendo o aluguel
provisrio devido a partir do primeiro ms do contrato a ser renovado, conforme
estabelece o 4 do art. 72 da lei do inquilinato (Lei 8.245/1991):
Art. 72. A contestao do locador, alm da defesa de direito que possa
caber, ficar adstrita, quanto matria de fato, ao seguinte:
I - no preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
II - no atender, a proposta do locatrio, o valor locativo real do imvel na
poca da renovao, excluda a valorizao trazida por aquele ao ponto ou
lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locao, em condies melhores;
IV - no estar obrigado a renovar a locao (incisos I e II do art. 52).
1 No caso do inciso II, o locador dever apresentar, em contraproposta, as
condies de locao que repute compatveis com o valor locativo real e
atual do imvel.
2 No caso do inciso III, o locador dever juntar prova documental da
proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com
clara indicao do ramo a ser explorado, que no poder ser o mesmo do
locatrio. Nessa hiptese, o locatrio poder, em rplica, aceitar tais
condies para obter a renovao pretendida.
3 No caso do inciso I do art. 52, a contestao dever trazer prova da
determinao do Poder Pblico ou relatrio pormenorizado das obras a
serem realizadas e da estimativa de valorizao que sofrer o imvel,
assinado por engenheiro devidamente habilitado.
4 Na contestao, o locador, ou sublocador, poder pedir, ainda, a
fixao de aluguel provisrio, para vigorar a partir do primeiro ms do
prazo do contrato a ser renovado, no excedente a oitenta por cento do
pedido, desde que apresentados elementos hbeis para aferio do
justo valor do aluguel.
5 Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentena poder estabelecer
periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no
contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento
do aluguel.


2) Ao Renovatria

2.1 Das condies para propositura da ao renovatria
A ao renovatria de imveis no residenciais visa a resguardar o
comerciante quando aluga o imvel comercial, que se destina a proteger o
estabelecimento comercial atravs da prorrogao ou continuao do contrato de
locao.

2.2 Requisitos para propositura da ao
Para que o locatrio tenha direito renovao de seu contrato, preciso que
preencha os requisitos do art. 51 da Lei n 8.245/91, verbis:

Art. 51. Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter
direito a renovao do contrato, por igual prazo, desde que,
cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo
determinado;

II - o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;


III - o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo
prazo mnimo e ininterrupto de trs anos.

1 O direito assegurado neste artigo poder ser exercido pelos
cessionrios ou sucessores da locao; no caso de sublocao total do
imvel, o direito a renovao somente poder ser exercido pelo sublocatrio.

2 Quando o contrato autorizar que o locatrio utilize o imvel para as
atividades de sociedade de que faa parte e que a esta passe a pertencer o
fundo de comrcio, o direito a renovao poder ser exercido pelo locatrio
ou pela sociedade.

3 Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos scios, o scio
sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovao, desde que continue
no mesmo ramo.

4 O direito a renovao do contrato estende - se s locaes celebradas
por indstrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente
constitudas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

5 Do direito a renovao decai aquele que no propuser a ao no
interregno de um ano, no mximo, at seis meses, no mnimo,
anteriores data da finalizao do prazo do contrato em vigor.

Sylvio Capanema de Souza (1994, pg. 183), acerca das condies de que
trata o dispositivo em evidncia, leciona:
Como se depreende do texto legal, o exerccio da atividade comercial,
desde que atendidas certas condies, confere ao locatrio o direito renovao do
contrato, por igual prazo, o que constitui o mais poderoso instrumento de proteo
ao fundo de comrcio. Estas condies, essenciais e cumulativas, esto
relacionadas nos incisos i, ii e iii. A primeira delas que o contrato a renovar tenha
sido celebrado por escrito e com prazo determinado, o que desde logo afasta da
proteo especial os contratos verbais e os que estejam vigendo por prazo
indeterminado, por mais longa que seja a sua durao, o que irrelevante. A
segunda condio que o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos
prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos.
Atendendo tais requisitos, o locatrio dever propor uma Ao Renovatria
de Aluguel, cuja petio dever conter, alm dos requisitos do art. 282 do CPC, os
requisitos dispostos no art. 71 da lei 8245, quais sejam:
Art. 71. Alm dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Cdigo de
Processo Civil, a petio inicial da ao renovatria dever ser instruda
com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitao dos impostos e taxas que incidiram sobre o imvel e
cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicao clara e precisa das condies oferecidas para a renovao da
locao;
V indicao do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando no
for o mesmo, com indicao do nome ou denominao completa, nmero de
sua inscrio no Ministrio da Fazenda, endereo e, tratando-se de pessoa
natural, a nacionalidade, o estado civil, a profisso e o nmero da carteira
de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que no haja alterao do
fiador, a atual idoneidade financeira; (Redao dada pela Lei n 12.112, de
2009)
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovao
aceita os encargos da fiana, autorizado por seu cnjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionrio ou sucessor, em virtude
de ttulo oponvel ao proprietrio.
Pargrafo nico. Proposta a ao pelo sublocatrio do imvel ou de parte
dele, sero citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se,
em virtude de locao originria ou renovada, o sublocador dispuser de
prazo que admita renovar a sublocao; na primeira hiptese, procedente a
ao, o proprietrio ficar diretamente obrigado renovao.
A demonstrao destes requisitos imprescindvel, e leciona Jose da Silva
Pacheco a respeito:
O direito renovao do contrato de locao comercial, assegurado ao
locatrio, (...) Constitui grave restrio ao direito de propriedade. Por isto, a lei
impe normas rgidas para o exerccio vlido deste direito, sendo o cumprimento
rigoroso e fiel do contrato uma das condies por ela impostas, como prescreve
o art. 71, inc. II, da lei 8.245/91. certo que pequenas infraes do contrato no
bastaro recusa judicial da renovao, mas se so srias ou se originam
diretamente da lei, no ser lcito obrigar o locador a renovar um contrato com
pessoa que, por no cumprir compromissos assumidos, decaiu da confiana nele
depositada ao tempo da celebrao do ajuste.


3) Jurisprudncia

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AO REVISIONAL DE ALUGUEL. FIXAO DE
ALUGUEL PROVISRIO. EXIGNCIA LEGAL. DECISO REFORMADA.
luz do artigo 68, inciso II, da Lei 8245/91 (redao dada pela Lei
12.112/2009), a fixao do aluguel provisrio no consiste em uma
faculdade do Magistrado, como era anteriormente s alteraes da lei, tornando-
se hoje uma obrigatoriedade, por fora de imposio legal, quando, a parte
postulante, alm de requerer expressamente a sua fixao, fornecer
elementos suficientes para que possa ser arbitrado novo valor para a
locao.
(VV) AGRAVO DE INSTRUMENTO. AO REVISIONAL DE ALUGUEL. FIXAO DE
ALUGUEL PROVISRIO. TUTELA ANTECIPADA. AUSNCIA DOS REQUISITOS.
DECISO MANTIDA.
- Ao menos neste momento processual, carecem de respaldo ftico-jurdico as
alegaes do agravante, na medida em que o laudo tcnico acostado aos
autos no foi produzido sob o crivo do contraditrio, no se revestindo de
verossimilhana e aparncia do direito que o agravante afirma.
- Em vista disso, mostra-se prudente a realizao de prova tcnica
imprescindvel para apurar o real valor de mercado do imvel para sua
locao, devendo ser mantido o valor at ento cobrado, com respaldo no contrato
firmado entre as partes.
(TJMG, Agravo de Instrumento Cv 1.0079.13.035026-1/001, Rel. Des. Alberto
Henrique, 13 CMARA CVEL, julgamento em 30/01/2014, publicao da smula
em 07/02/2014)


AO RENOVATRIA. ALUGUEL PROVISRIO. PEDIDO DE MAJORAO.
IMPOSSIBILIDADE. PROVA CONSTITUDA NOS AUTOS. INADEQUAO DO VALOR
NO DEMONSTRADA. VALOR MANTIDO. RECURSO IMPROVIDO
- A Ao Renovatria visa renovao do contrato de locao comercial. O valor da
locao pode ser revisto provisoriamente para que, durante o curso da relao
jurdica processual, o equilbrio contratual no seja afetado pelo decurso do tempo
ou pela ao da inflao.
- O percentual estabelecido no 4, do art. 72, da Lei 8.245/91, o mximo a
ser observado pelo juiz, no se podendo exigir a fixao do valor do aluguel
provisrio neste percentual.
- Mantm-se o valor do aluguel provisrio fixado em observncia ao valor
de outro aluguel pago por imvel comercial situado na mesma localidade
com explorao do mesmo ramo de atividade.
(TJMG, Agravo de Instrumento Cv 1.0024.13.110030-7/002, Rel. Des. Jos Marcos
Vieira , 16 CMARA CVEL, julgamento em 26/06/2014, publicao da smula em
07/07/2014)


AGRAVO DE INSTRUMENTO - AO RENOVATRIA DE LOCAO COMERCIAL -
FIXAO PROVISRIA DE ALUGUEL - MDIA PONDERADA - LAUDOS DE
AVALIAO - TUTELA ANTECIPADA - REQUISITOS EXISTENTES - - Defere-se a
tutela antecipada se ficarem evidenciadas inequivocamente, "ab initio", as
exigncias previstas no artigo 273, I e II, do Cdigo de Processo Civil, aptas a
justificar o deferimento dessa pretenso.
- prudente fixar os aluguis utilizando a mdia ponderada de todos os
laudos de avaliao juntados aos autos pela agravante e pelo agravado.
- Recurso parcialmente provido.
(TJMG, Agravo de Instrumento Cv 1.0024.13.120439-8/001, Rel. Des. Rogrio
Medeiros, 14 CMARA CVEL, julgamento em 20/02/2014, publicao da smula
em 28/02/2014)


AGRAVO DE INSTRUMENTO. AO RENOVATRIA DE ALUGUEL. ALUGUEL
PROVISRIO. TUTELA ANTECIPADA. PRESSUPOSTOS AUTORIZATIVOS.
EXISTNCIA. CONCESSO. PEDIDO REALIZADO PELO LOCATRIO.
POSSIBILIDADE.
- No existe bice para a fixao de aluguis provisrios em sede de tutela
antecipada, desde que verificados os pressupostos da Lei do Inquilinato e atendidos
os requisitos do art. 273, do CPC.
- A despeito do previsto pelo art. 72, 4, da Lei n 8.245/91, a Ao Renovatria
de natureza dplice, revelando, dentre outros, o intuito do legislador de proteger a
atividade comercial. Sendo assim, dado ao locatrio requerer a fixao de
aluguis provisrios.
(TJMG, Agravo de Instrumento Cv 1.0702.11.062750-3/001, Rel. Des. Cludia
Maia, 13 CMARA CVEL, julgamento em 14/06/2012, publicao da smula em
20/06/2012)