DIREITO DAS COISAS (direitos reais) DIREITOS PESSOAIS Art.

1225

O CC/2002 trata do DIREITO DAS REAIS no seu TTULO II (art. 1225 e seguintes).
De acordo com o art. 1225, so direitos reais:
A propriedade
A superfcie
As servides
O usufruto
O uso
A habitao
O direito do promitente comprador do imvel
O penhor
A hipoteca
A anticrese
Estes foram enumerados em numerus clausus, pois os direitos reais s podem ser criados por
lei.
No entanto, a esta relao deve ser acrescentada A POSSE (art. 1196), que a exteriorizao
do domnio:
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exerccio, pleno ou no, de
algum dos poderes inerentes propriedade.
AO REIVINDICATRIA OU PETITRIA Remdio processual especfico para a defesa
da PROPRIEDADE (para reaver a propriedade). S se pode reivindicar um direito real (no
caso, a propriedade).
AO POSSESSRIA Ao que objetiva a proteo (defesa) da POSSE ou o acesso a
esta.


Penhor, Hipoteca e Anticrese so, por definio legal, direitos reais de garantia sob coisa
alheia. Por isso mesmo, diferenciam-se pelo poder de sequela, ou seja, de acompanhar a coisa
em todas as suas mutaes, preservando-a como garantia de execuo. Estes direitos reais
possuem como caracterstica fundamental a ntima conexo que possuem com as obrigaes
cujo cumprimento asseguram. Assim, estes dispositivos vinculam a coisa diretamente ao
do credor, para a satisfao de seu crdito, recebendo merecidamente assim, o nome de
direitos reais de garantia.
O penhor, a hipoteca e a anticrese so figuras reunidas em um mesmo ttulo do Cdigo Civil
atual, mais exatamente no Ttulo X, que dedica desde o artigo 1419 ao artigo 1510 aos trs
direitos reais.
Penhor
Consiste na tradio de determinada coisa mvel ou mobilizvel, que pode ser alienada, e de
autoria do devedor ou por terceiro ao credor, procurando garantir deste modo o pagamento do
dbito. Seus sujeitos so o devedor pignoratcio (podendo ser tanto o sujeito passivo da
obrigao principal como terceiro que oferea o nus real) e o credor pignoratcio (aquele que
empresta o dinheiro e recebe o bem empenhado, recebendo pela tradio, a posse deste).
direito real de garantia, acessrio, dependente de tradio, recaindo sobre coisa mvel,
requer alienabilidade do objeto, sendo o bem empenhado obrigatoriamente de propriedade do
devedor, no admitindo pacto comissrio, constitui-se direito real uno e indivisvel, alm de ser
temporrio.
O penhor assume vrias formas previstas no Cdigo Civil, como:
1. penhor legal, originrio de uma imposio legal.
2. penhor rural, subdividido em penhor agrcola, que envolve culturas, e o pecurio
relacionado a animais.
3. penhor industrial, relacionado a mquinas e aparelhos utilizados na indstria.
4. penhor mercantil, trata de obrigao comercial.
De acordo com o previsto no artigo 1436, o penhor pode ser resolvido atravs de:
extino da dvida;
com o perecimento do objeto empenhado;
renncia do credor;
confuso;
com a adjudicao judicial, remio ou a venda amigvel do penhor.
Hipoteca
Este instituto pode surgir nas formas convencional, legal e judicial, sendo que a forma mais
comum a convencional. O atributo real do direito relacionado hipoteca se evidencia com a
inscrio do ato consultivo no Registro de Imveis da circunscrio onde se situa a coisa dada
em garantia. S inscrita torna-se patente o direito real de garantia, com todos os seus efeitos.
So dois os princpios que regem a hipoteca, o da especializao e o da publicidade. Na
hipoteca convencional o prprio instrumento constitutivo traz a especializao, por nele
constarem os nomes das partes, o valor e a espcie da dvida garantida, bem como a
descrio dos bens hipotecados. J a publicidade se d na inscrio da hipoteca no Registro
de Imveis. Ela responsvel pela cincia a todos de que o bem imvel dado em garantia est
sujeito ao nus hipotecrio, impedindo terceiros de alegar ignorncia da incidncia da hipoteca.
So passveis de hipoteca os imveis que se acham no comrcio e sejam alienveis. O
indivduo propenso a hipotecar aquele que pode tambm alienar, de acordo com o artigo 756
do Cdigo Civil, sendo que o homem casado necessita de autorizao uxria (da esposa).
Anticrese
Neste instituto, o credor, ao reter um imvel do devedor, percebe os seus frutos para conseguir
a soma em dinheiro emprestada, imputando na dvida e at o seu resgate, as importncias que
for recebendo.
Consiste em direito real sob imvel alheio, no qual o credor obtm a posse da coisa visando
captar os frutos e imput-los no pagamento da dvida, juros e capital, sendo ainda permitido
estipular que os frutos sejam na totalidade percebidos conta de juros.
O credor anticrtico s pode aplicar as rendas que auferir com a reteno do bem de raiz, ao
pagamento da obrigao garantida. Requer escritura pblica e inscrio no Registro Imobilirio,
requerendo tradio real do imvel.
Ir extinguir a anticrese:
o pagamento da dvida;
pelo trmino do prazo legal;
perecimento do bem anticrtico;
desapropriao;
renncia do anticretista;
pela excusso de outros credores, quando o anticrtico no opuser seu direito de
reteno.

6.Contedo do Direito de Superfcie
6.1.Elementos Subjetivos
Na relao jurdica real superficiria existem dois sujeitos: o proprietrio do solo e o
superficirio. O primeiro concede ao segundo o direito de construir ou plantar, fazendo com que
a propriedade desses bens mveis se destaque da propriedade do solo. Resta, no estudo dos
elementos subjetivos do direito de superfcie, fazer uma breve anlise dos direitos e obrigaes
do dono do solo e do superficirio.
Direitos do Superficirio:
a)A faculdade de gozar o solo alheio, mantendo ou levantando uma construo ou estabelecer
sobre o solo uma plantao. Importante lembrar que, conforme a maioria das legislaes que
regulam a matria, o superficirio pode utilizar o restante do solo, primeiramente para
passagem dos materiais e depois o suficiente para o exerccio do seu direito de gozo;
b)A faculdade de alienar ou gravar o direito de superfcie, que sero extintos com o termo da
superfcie;
c)A faculdade de hipotecar o direito de superfcie;
d)Exercer o direito de preferncia na aquisio do solo, se o proprietrio deste pretender
alien-lo onerosamente;
Obrigaes do Superficirio:
a)Utilizar o solo em conformidade com os fins pactuados;
b)Pagar a contraprestao (cnon), se foi acordado oneroso e devolver a coisa ao fim do
contrato (se temporrio);
c)Conservar a construo ou plantao;
d)Arcar com os tributos e encargos que recaiam tanto sobre a obra superficiria como sobre o
solo;
e)Dar preferncia ao dono do solo, para, em igualdade de condies com terceiro, adquirir a
propriedade superficiria;
Direitos do Proprietrio do Solo:
a)Pode usar o restante do solo, inclusive o subsolo e o espao areo, desde que no ponha
em perigo a construo ou plantao superficiria;
b)Receber a contraprestao peridica ajustada, se foi acordada a onerosidade do direito de
superfcie;
c)Direitos sobre as circunstncias da construo, melhoras, destino, uso e conservao da
construo ou plantao;
d)Direito de preferncia para a aquisio do direito de superfcie, se o superficirio decidir
alien-la onerosamente;
Obrigaes do Proprietrio do Solo:
a)Abster-se de qualquer ato que perturbe ou obstacule a atividade de construo, plantao ou
conservao da propriedade superficiria;
b) Dar preferncia ao superficirio, em igualdade de condies com qualquer terceiro,
aquisio do solo, quando esta se fizer onerosamente;
6.2.Objeto
De acordo com a classificao do direito de superfcie consoante o seu objeto, existem duas
espcies do instituto: o ad aedificandum, sobre construo e o ad plantandum, sobre
plantaes. Alguns ordenamentos limitam a uma ou outra espcie, no entanto a maioria admite
as duas formas. Quanto ao subsolo e espao areo, algumas legislaes admitem o uso por
parte do superficirio, desde que seja inerente ao objeto da superfcie.
No tocante ao direito de superfcie agrcola h uma grande discusso doutrinria para
estabelecer se a plantao a que se refere significa qualquer cobertura vegetal sobre o terreno
ou somente rvores. Jos de Oliveira Ascenso, em artigo especfico sobre o tema
[15]
, se
posiciona no sentido de que o direito de superfcie agrcola s poder ser concedido se seu
objeto no for culturas efmeras, como o milho, por exemplo. Alm disso, ensina o professor
portugus que a superfcie tambm pode ser concedida quando o objeto for rvore
isoladamente considerada.


Servido, resumidamente, um Direito Real de gozo sobre imvel (prdio) alheio.

A Servido est regulamentada nos Arts. 1378 at 1389 do Cdigo Civil.

A Servido tem o objetivo de proporcionar ao Prdio Dominante, em detrimento do Prdio
Serviente, uma utilidade, tornando-o mais til (proveitoso), agradvel (prazer) ou cmodo
(adequado). uma verdadeira restrio ao direito de uso e gozo que sofre a propriedade, em
benefcio do prdio dominante, em virtude da vontade das partes ou da Lei. constituda por
declarao expressa ou testamento (no pode ser presumida), devidamente registrada
registrada(o) no Cartrio de Registro de Imveis (Art. 1378).

De acordo com o Art. 1379, existe a possibilidade da Servido Predial ser arguida pela Ao
de Usucapio de Terras Particulares, para posteriormente ser levada a registro, se exercida
incontestavelmente e continuamente a Servido aparente, por 10 (dez) anos (Usucapio
Ordinria), valendo-lhe com ttulo a Sentena que julgar consumada a Usucapio, e caso no
haja Justo Ttulo (Usucapio Extraordinria), o prazo ser de 20 (vinte) anos (Art. 1379, caput
e nico).

CLASSIFICAO:
Rsticas: Localizados fora do permetro urbano.
Urbanas: Localizado no permetro urbano.
Contnuas: No dependem de ato humano. (Eletricidade, gua, Ventilao, Luz)
Descontnuas: Dependem de ao Humana. (Trnsito, Retirada de gua, Pedras)
Aparentes: Visveis. (Passagem, Aqueduto Externo)
No Aparentes: Invisveis, no Exteriores. (Aqueduto Subterrneo, Limite de Altura)
Positivas: Por meio de uma Ao. (Permitir algo)
Negativas: Por meio de uma omisso. (No construir alm de certa altura)

CONSTITUIO:
Inter Vivos: (Bilateral) Acordo/Contrato entre as partes.
Causa Mortis: (Unilateral) Testamento.
Sentena Judicial: Na Partilha dos Bens (Diviso).
Usucapio: Sentena Declaratria - 10 anos (ordinrio) ou 20 anos (extraordinrio).
Destinao do Proprietrio: Quando o proprietrio aliena um dos prdios, transformando a
serventia em servido. (Doutrina e Jurisprudncia)

PRDIO DOMINANTE

DIREITOS:
1) Usar e Gozar a Servido;
2) Realizar obras necessrias a sua utilizao e conservao (Art. 1380);
3) Exigir a ampliao da Servido, caso haja necessidade;
4) Pela renncia Servido (Art. 1388, I).

DEVERES:
1) Pagar todas as despesas com a conservao e e uso (Art. 1381);
2) Exercer a Servido de acordo com a necessidade, evitando agravar o encargo do prdio
serviente (Art. 1385);
3) Indenizao pelo excesso, no caso de ampliao da Servido (Art. 1385, 3).

PRDIO SERVIENTE
DIREITOS:
1) Exonerar-se de pagar as despesas com uso e conservao da servido (Art. 1382);
2) Remover a Servido para outro local e desde que no diminua em nada as vantagens do
prdio dominante (Art. 1384);
3) Impedir qualquer mudana na utilizao da Servido (Art. 1385, 3);
4) Cancelar a Servido nos casos de: Renncia (Desiste da Servido de Maneira
Gratuita),Cessao da Utilidade (Servido torna-se intil) ou Resgate (Desiste da Servido
de Maneira Onerosa) (Art. 1388, I, II, III);
5) Cancelar a Servido nos casos de: Unio dos Prdios (Confuso), Supresso das
Respectivas Obras (Servido se acaba em virtude de contrato de obra cumprido. Ex:
Retirada de predras para construir obra. Acaba a obra, acaba a servido) ou Desuso por 10
anos (Clara falta de utilidade da Servido) (Art. 1389, I, II, III).

DEVERES:
1) Permitir que o Prdio Dominante realize obras necessrias a conservao e utilizao (Art.
1380);
2) Respeitar o uso Normal e Legtimo da Servido (Art. 1383);
3) Pagar as despesas com a remoo da Servido e desde que no diminua em nada as
vantagens do prdio dominante (Art. 1384);


REFERNCIA LEGAL:

Art. 1.242. Adquire tambm a propriedade do imvel aquele que, contnua e
incontestadamente, com justo ttulo e boa-f, o possuir por dez anos.
Art. 1.378. A servido proporciona utilidade para o prdio dominante, e grava o prdio
serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declarao expressa dos
proprietrios, ou por testamento, e subseqente registro no Cartrio de Registro de Imveis.
Art. 1.379. O exerccio incontestado e contnuo de uma servido aparente, por dez anos, nos
termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registr-la em seu nome no Registro de Imveis,
valendo-lhe como ttulo a sentena que julgar consumado a usucapio.
Pargrafo nico. Se o possuidor no tiver ttulo, o prazo da usucapio ser de vinte anos.
Art. 1.380. O dono de uma servido pode fazer todas as obras necessrias sua conservao
e uso, e, se a servido pertencer a mais de um prdio, sero as despesas rateadas entre os
respectivos donos.
Art. 1.381. As obras a que se refere o artigo antecedente devem ser feitas pelo dono do prdio
dominante, se o contrrio no dispuser expressamente o ttulo.
Art. 1.382. Quando a obrigao incumbir ao dono do prdio serviente, este poder exonerar-
se, abandonando, total ou parcialmente, a propriedade ao dono do dominante.
Pargrafo nico. Se o proprietrio do prdio dominante se recusar a receber a propriedade do
serviente, ou parte dela, caber-lhe- custear as obras.
Art. 1.383. O dono do prdio serviente no poder embaraar de modo algum o exerccio
legtimo da servido.
Art. 1.384. A servido pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prdio
serviente e sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prdio dominante, ou pelo dono
deste e sua custa, se houver considervel incremento da utilidade e no prejudicar o prdio
serviente.
Art. 1.385. Restringir-se- o exerccio da servido s necessidades do prdio dominante,
evitando-se, quanto possvel, agravar o encargo ao prdio serviente.
1 Constituda para certo fim, a servido no se pode ampliar a outro.
2 Nas servides de trnsito, a de maior inclui a de menor nus, e a menor exclui a mais
onerosa.
3 Se as necessidades da cultura, ou da indstria, do prdio dominante impuserem
servido maior largueza, o dono do serviente obrigado a sofr-la; mas tem direito a ser
indenizado pelo excesso.
Art. 1.386. As servides prediais so indivisveis, e subsistem, no caso de diviso dos imveis,
em benefcio de cada uma das pores do prdio dominante, e continuam a gravar cada uma
das do prdio serviente, salvo se, por natureza, ou destino, s se aplicarem a certa parte de
um ou de outro.
Art. 1.387. Salvo nas desapropriaes, a servido, uma vez registrada, s se extingue, com
respeito a terceiros, quando cancelada.
Pargrafo nico. Se o prdio dominante estiver hipotecado, e a servido se mencionar no
ttulo hipotecrio, ser tambm preciso, para a cancelar, o consentimento do credor.
Art. 1.388. O dono do prdio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do
registro, embora o dono do prdio dominante lho impugne:
I - quando o titular houver renunciado a sua servido;
II - quando tiver cessado, para o prdio dominante, a utilidade ou a comodidade, que
determinou a constituio da servido;
III - quando o dono do prdio serviente resgatar a servido.
Art. 1.389. Tambm se extingue a servido, ficando ao dono do prdio serviente a faculdade
de faz-la cancelar, mediante a prova da extino:
I - pela reunio dos dois prdios no domnio da mesma pessoa;
II - pela supresso das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro ttulo expresso;
III - pelo no uso, durante dez anos contnuos.




Usufruto o direito real conferido a algum de retirar, temporariamente, da coisa alheia os
frutos e utilidades que ela produz, sem alterar-lhe a substncia.

Seu objeto poder ser os bens mveis infungveis e inconsumveis, os imveis; pode ter ainda
como objeto um patrimnio, no todo ou em parte, o que, comumente, ocorre na sucesso
hereditria, quando o testador grava, por exemplo, parte de seu patrimnio com o nus do
usufruto; pode, ainda, gravar direitos, desde que sejam tranamissveis.

um direito real sobre a coisa alheia, temporrio, intransmissivel, inalienvel e impenhorvel.

So espcies de usufruto:

1) quanto origem pode ser legal (quando for institudo por lei em benefcio de determinadas
pessoas) ou convencional (ocorre quando um direito real de gozar e usar, temporariamente,
dos frutos e das utilidades de uma coisa alheia, advm de um ato jurdico inter vivos (um
contrato) ou causa mortis (testamento));

2) quanto ao seu objeto, subdivide-se em prprio ( o que tem por objeto coisas inconsumveis
e infungveis, cujas substncias podem ser conservadas e restitudas ao nu proprietrio) ou
imprprio ( o que recai sobre bens consumveis ou fungveis;

3) quanto a sua extenso, apresenta-se como: a) universal ( o que recai sobre uma
universalidade de bens, como o patrimnio) ou particular (quando tem por objeto uma ou vrias
coisas individualmente determinadas);

b) pleno (quando abranger todos os frutos e utilidades, sem exceo que a coisa produz) ou
restrito (se se excluem do gozo do bem algumas de suas utilidades);

4) quanto a sua durao, pode ser temporrio (quando sua durao se submete a prazo
preestabelecido, extinguindo-se com sua verificao) ou vitalcio (perdura at a morte do
usufruturio).

Constitui-se o usufruto por lei, por ato jurdico inter vivos ou causa mortis, por sub-rogao real,
por usucapio ou por sentena.

O usufrudo extingue-se:

a) pela morte do usufruturio;

b) pelo advento do termo de sua durao;

c) pelo implemento de condio resolutiva estabelecida pelo instituidor;

d) pela cessao da causa de que se origina;

e) pela destruio da coisa no sendo fungvel;

f) pela consolidao;

g) pela prescrio;

h) por culpa do usufruturio;

i) pela renncia;

j) pela resoluo do domnio de quem os constituiu.
O direito de uso um direito real menor, que consiste na faculdade de se servir de
certa coisa, pertencente a outro, e haver os respectivos frutos, na medida das necessidades,
quer do titular, quer da sua famlia. Quando este direito se refere moradia, chama-se direito
de habitao.
1

O direito de uso pode constituir-se sobre qualquer tipo de bem suscetvel de uso,
seja mvel, imvel, material ou imaterial. Podem ser titulares do direito de uso tanto pessoas
fsicas como jurdicas, embora neste ltimo caso seja necessrio estabelecer um limite
temporal. um direito personalssimo, que no pode ser alienado nem arrendado, nem pode
ser objeto de hipoteca.
Os direitos de uso e de habitao constituem-se e extinguem-se pelos mesmos modos que
o usufruto, e so igualmente regulados pelo seu ttulo constitutivo.
2

Porm o direito de uso mais limitado que o usufruto. O usurio pode servir-se dos frutos (tudo
aquilo que pode ser produzido a partir de uma coisa, sem alterar nem diminuir-lhe a
substncia) no limite das suas necessidades e de sua famlia e somente de maneira direta.
Um usufruturio pode ceder, alugar ou arrendar a coisa, enquanto que o usurio no pode
faz-lo.

Direito real de habitao no novo Cdigo Civil
Sumrio:1. Introduo. 2. O que direito real de habitao? 3. O direito real de
habitao do cnjuge sobrevivente. 4. O direito real de habitao na unio estvel. 5. O direito
real de habitao sobre imvel rural. 6. Concluso

1. INTRODUO
O direito real de habitao no um instituto novo, criado pela Lei 10.406, de 09 de
janeiro de 2.002. J era conhecido pelo Direito Sucessrio Brasileiro, uma vez que o art. 1.611,
pargrafo segundo, do Cdigo Civil anterior, lhe contemplava desde o advento da Lei 4.121/64
Estatuto da Mulher Casada assegurando esse tipo de sucesso ao cnjuge sobrevivente,
casado pelo regime da comunho universal de bens.
Tambm aos companheiros se garantiu o direito real de habitao a partir da Lei
9.278, de 10 de maio de 1.996, por intermdio de seu pargrafo nico, do art. 7. A Lei 8.971,
de 29 de dezembro de 1.994, que anteriormente regulava o Direito Sucessrio na unio
estvel, no deferia direito habitao aos conviventes, posto que, neste dispositivo legal, os
companheiros s tinham direito herana dos bens na falta de descendentes e ascendentes e
direito ao usufruto vidual da mesma maneira que tal era assegurado pelo art. 1.611, pargrafo
primeiro, do CC/16, aos cnjuges sobreviventes. A partir de 1.996, portanto, a morte de um dos
membros da unio estvel assegurava ao sobrevivente o direito de continuar residindo na
moradia do casal, desde que aquele bem fosse o nico daquela natureza a inventariar e
enquanto se mantivesse o estado de viuvez.
De uma forma at surpreendente, atravs da Lei 10.050, de 14 de novembro de 2000,
foi introduzido no art. 1.611, do Cdigo Antigo, um pargrafo terceiro, garantindo ao filho
doente, incapacitado para o trabalho, o direito real de habitao, contrariando a mxima
constitucional da Igualdade Jurdica de Todos os Filhos. Talvez por isso no se tenha renovado
no Cdigo Atual a proteo que o legislador tentou alcanar ao filho impossibilitado para o
trabalho.
Portanto, o direito real de habitao algo bastante conhecido dos juristas que se
dedicam ao estudo do Direito Sucessrio, no se tratando de matria nova, mas que recebeu
pela Lei 10.406/02 uma roupagem bastante diferente, que merece ser tratada com cuidado e
analisada com respeito lei e s tendncias doutrinrias e jurisprudenciais.
pacfico, at por fora da determinao do art. 1.831 do Cdigo Civil de 2002, que o
cnjuge sobrevivente tem direito real de habitao, mas preciso ter cuidado quando se fala
em unio estvel. Isso porque, no Novo Cdigo, o nico artigo que estabelece o direito
habitao (art. 1831) no fala em unio estvel e o nico artigo que outorga direitos
sucessrios aos companheiros (1.790) no fala em direito real de habitao.
Alm desta controvrsia, importante que este texto deixe claro tambm questes
como a inocorrncia de direito real, quando da existncia de outro imvel da mesma natureza a
inventariar; e a constituio de nova famlia por intermdio do cnjuge sobrevivente, quer por
unio estvel, quer por novo casamento, que, a partir de agora, no extingue o direito real de
habitao assegurado. Outro ponto que parece relevante a possibilidade ou no de se
instituir direito real de habitao sobre imvel rural.
Com isto, pretendemos agregar temas s discusses sobre o Direito Sucessrio
resultante do novo ordenamento jurdico brasileiro, criado a partir de 2.002, sem ter a
pretenso de esgotar a matria e nem de estabelecer verdade absolutas, pois a nicas
verdades que se deve buscar no Direito so a Justia e o bem social, de tal forma a permitir
que o Direito esteja a servio do cidado e da cidadania.

2. O QUE O DIREITO REAL DE HABITAO?
O direito real de habitao o direito que tem o cnjuge sobrevivente, independente
do regime de bens de seu casamento, de permanecer residindo na morada do casal aps o
falecimento de seu consorte, desde que aquele imvel, que era usado para moradia, seja o
nico bem de natureza residencial a ser inventariado, no havendo limitaes temporais ao
exerccio do direito aqui assegurado, de tal forma que o cnjuge sobrevivente o detm de
maneira vitalcia.
Trata-se de direito sucessrio que deve ser exercido pelo seu titular, no havendo a
sua concretizao de forma automtica e instantnea. Deve ser requerido pelo seu detentor
nos autos do processo de inventrio. Deve, aps concludo o inventrio e registrados os
formais de partilha, constar expressamente da matrcula do Ofcio Imobilirio. No existe direito
real de habitao presumido ou tcito, assim como no existe renncia presumida ou tcita. O
fato de no ter sido requerido o direito no feito do inventrio no implica em sua configurao,
mas tambm, por outro lado, no implica em sua renncia. Tanto que pode vir a ser requerido,
se o for tempestivamente, mesmo depois de concludo o inventrio. Por se tratar de direito real
sobre coisa alheia, no h direito se no estiver estabelecido e registrado na matrcula do
imvel. Uma vez estabelecido o direito real de habitao, ele retroage ao momento da morte do
autor da herana, de tal forma que, desde o bito, o titular do direito habitao j o detinha,
mesmo que no tivesse exercido, para que assim se d o perfeito cumprimento ao Princpio
da Saisine. Portanto, ainda que no tenha feito requerimento expresso, desde que esteja a
tempo de faz-lo, poder o titular do direito real opor o seu direito contra terceiros ou, at
mesmo, contra os herdeiros e interessados no inventrio e na partilha dos bens.
Outrossim, o direito de moradia e no de usufruto. Logo, o cnjuge sobrevivente
pode continuar a residir no imvel, mas no pode transferir a posse direta do mesmo para
outras pessoas, sob qualquer ttulo, seja transferncia gratuita ou onerosa. claro que esta
moradia no precisa ser exclusiva do cnjuge sobrevivente sobre o imvel em questo, poder
ele estar acompanhado de filhos, parentes e, at mesmo, como dita o Novo Cdigo Civil, de
um novo companheiro ou esposo. O que importa que o vivo ou a viva ali esteja residindo,
mesmo que no tenha mais estado de viuvez.

3. O DIREITO REAL DE HABITAO DO CNJUGE SOBREVIVENTE.
O direito real de habitao hoje se encontra estabelecido no art. 1.831 do Cdigo Civil
de 2.002 e, como primeira distino que se deve fazer em relao fixao que havia no
Cdigo Civil de 1.916, direito de todo e qualquer cnjuge, casado sob qualquer regime de
bens. Antigamente, s o cnjuge casado pelo regime da comunho universal de bens que o
detinha. Com isto, mesmo aqueles que convolarem npcias pelo regime da separao bens ou
separao obrigatria de bens, assim como aqueles que casarem pelo regime da participao
final nos aqestos, tero direito real de habitao. A nova lei usa o termo "qualquer que seja o
regime de bens".
Saliente-se que o art. 1.829, inciso I, da Lei 10.406/02, exclu o cnjuge sobrevivente,
casado pelo regime da comunho universal de bens e tambm aquele casado pelo regime da
separao obrigatria de bens, da concorrncia com os descendentes, no tocante a titularidade
dos bens deixados pelo falecimento do autor da herana. Porm, no os exclui do direito real
de habitao.
Desta forma, o cnjuge sobrevivente, no novo ordenamento jurdico civil do Brasil,
sempre ser aquinhoado na sucesso, no mnimo, com o direito real estabelecido no art. 1.831
do Cdigo Civil.
O exerccio do direito real de habitao no se altera, nem no seu deferimento e nem
na sua estrutura de fixao, pelo tipo de herdeiros com os quais o cnjuge est concorrendo na
herana. Sejam eles descendentes ou ascendentes, o cnjuge sobrevivente ter sempre o
mesmo direito e o exigir da mesma forma. Jamais h de se falar em concorrncia dos
colaterais com o cnjuge sobrevivente, no tocante ao direito real de habitao, pois aqueles
sempre sero excludos de todo e qualquer direito sucessrio pela existncia deste.
A nica exigncia que se faz para o deferimento do direito real que s exista um
imvel de natureza residencial a ser inventariado. O fato de existir imvel de veraneio na
praia, na serra ou no campo no pode excluir do direito do consorte sobrevivo, sobre o imvel
que representava a verdadeira e permanente morada do casal. Ao contrrio, tambm, se a
morada do casal no era prpria e no faz parte do monte mor partilhvel, mas entre os bens a
serem divididos existe um nico imvel residencial, que no era usado para moradia do autor
da herana e de seu consorte, no haver direito real de habitao sobre este imvel que no
era habitado pelo cnjuge sobrevivente. Tambm se existir na herana mais de um imvel
residencial, mesmo que um seja usado para moradia do casal e o outro, ou os outros, seja
utilizado em locao residencial, no haver direito habitao.
No importa o valor do bem, sobre o qual ser exercido o direito real de habitao.
Nem importa o tamanho do imvel que ser objeto da garantia. No se pode, nunca, usar a
falcia de que o cnjuge sobrevivente no necessita de um bem daquele tamanho ou daquele
valor para morar. No cabe aos demais herdeiros, que sero privados do gozo daquele imvel,
determinar quais as condies de habitao do cnjuge suprstite.
Saliente-se que tal exigncia retira a garantia ao cnjuge sobrevivente, desatendendo
ao sentido da criao do instituto, pois o direito real de habitao tem por finalidade impedir
que os demais herdeiros deixem o(a) vivo(a) sem moradia e, portanto, ao desamparo. O fato
de existir outro imvel residencial pode gerar a injustia de estabelece a desproteo do
cnjuge suprstite, posto que, no raras vezes, a simples existncia de um pequeno
apartamento, destinado a produzir mais renda ao casal, mas inegavelmente de natureza
residencial, poder retirar o direito de manter-se na morada da famlia.
O fato de cnjuge sobrevivente possuir um imvel prprio, de natureza residencial,
que no faa parte integrante da herana de seu consorte falecido, no retira do sobrevivente o
direito habitao, assegurado pelo art. 1.831 do CC/02, pois esse imvel residencial,
exclusivo do cnjuge sobrevivente, no faz parte do acervo hereditrio e, portanto, no atinge a
exigncia de que seja o nico daquela natureza a ser inventariado. Para ser inventariado tem
que fazer parte da herana. Como o imvel exclusivo do cnjuge sobrevivente no faz parte da
herana, isto no ir afetar o seu direito.
Poder-se-, com tal concluso, criar injustias enormes. Imagine-se algum que
possui muitos imveis residenciais e que seja casado pelo regime da separao convencional
de bens com outrem que seja proprietrio de um nico imvel residencial, justamente aquele
que era usado para moradia do casal. Falece o detentor do nico imvel. No inventrio existir,
para ser partilhado, um nico imvel residencial. Ter o cnjuge sobrevivente, proprietrio
exclusivo de inmeros imveis residenciais, direito real de habitao?
Outra questo que tambm poder provocar injustia para com os herdeiros legtimos
o fato de que o direito real um instituto da sucesso legtima. Portanto, o fato do cnjuge
sobrevivente ser contemplado na sucesso testamentria, quer com herana instituda, quer
com legado, no lhe retira o direito habitao, a no ser que o seu aquinhoamento no
testamento seja exatamente a casa de moradia do casal, onde, no havendo o testamento, o
cnjuge suprstite exerceria tal direito sucessrio. Aqui o testador poder deixar, at o limite de
sua disponibilidade, somente bens outros diferentes de sua morada, pois tem a certeza de que
seu consorte ter, alm daquilo que lhe est destinando, o direito real de habitao da
residncia do casal. Isto, inclusive, vem expressamente definido no art. 1.831, quando salienta
que o direito habitao ser exercido sem prejuzo nos demais direitos sucessrios do
cnjuge sobrevivente.
Da forma como foi estabelecido pelo novo art. 1.831, o direito real de habitao no
tem mais limitao ao seu exerccio. O pargrafo segundo, do art. 1.611 do Cdigo Anterior
estabelecia que a perda do estado de viuvez fosse por novo matrimnio ou a jurisprudncia
assim admitia pela constituio de uma unio estvel, fazia com que o detentor do direito real
o perdesse, perfectibilizando-se a propriedade nas mos dos herdeiros que receberem o bem
em herana. Assim sendo, nos dias de hoje, mesmo que o(a) vivo(a) case-se de novo ou
passe a viver maritalmente com outrem, ainda assim, no perder o direito real de habitao,
podendo, inclusive, exerc-lo na residncia de seu falecido consorte com o novo esposo(a) ou
a novo(a) companheiro(a). Nenhuma situao nova em sua vida afetiva, ocorrida aps o bito
do autor da herana, vai afetar o direito real que o cnjuge suprstite detentor, posto que
herdado no momento da morte pela saisine, permanecendo com ele enquanto viver. bem
verdade que, com o falecimento do titular do direito real, extingue-se, uma vez que no se
transmite a terceiros, tratando-se de direito personalssimo.

4. DO DIREITO REAL DE HABITAO NA UNIO ESTVEL.
A Constituio Federal de 1.988, quando disse, em seu art. 226, pargrafo terceiro,
que unio estvel era entidade familiar, no equiparou a unio estvel ao casamento, muito
pelo contrrio, disse que se deveria facilitar a sua converso em matrimnio. Se o Legislador
Constituinte pretende que se converta a unio estvel em casamento porque aquela
diferente deste, pois do contrrio no haveria necessidade de converso. E se a converso
da convivncia em matrimnio, e no ao contrrio, porque o Legislador de 1.988 entende que
mais benefcio e mais seguro para o casal o relacionamento regulado pelo casamento. Assim
sendo, no se pode dizer que a Constituio Federal igualou os efeitos e os direitos resultantes
da unio estvel e do casamento.
A Lei 8.971, de 29 de dezembro de 1.994, primeira lei ordinria que regulamentou a
unio estvel aps a entrada em vigor da Constituio Cidad, disps sobre os direitos
sucessrios resultantes da convivncia contemplando os companheiros com o direito aos bens,
na falta de descendentes e ascendentes, assim como com o direito ao usufruto vidual, nos
mesmos moldes que o art. 1.611 do Cdigo Civil daquela poca contemplava os cnjuges
sobreviventes. Mas no outorgou aos companheiros sobreviventes direito real de habitao.
Criou-se aqui, portanto, uma diferenciao na esfera da sucesso por morte entre o casamento
e a unio estvel.
Logo em seguida veio a Lei 9.278, de 10 de maio de 1.996, que passou a dar aos
companheiros o que lhes faltava: o direito real de habitao, atravs do pargrafo nico, do art.
7, daquele dispositivo legal.
Chegou-se a dizer que, a partir de ento, a(o) companheira(o) sobrevivente tinha
mais direitos do que o cnjuge suprstite, na medida em que os cnjuges no podiam cumular
usufruto vidual e direito real de habitao, posto que o regime de bens do casamento
determinava qual o direito que caberia ao sobrevivente. Como os companheiros no estavam
regidos por este ou aquele regime bens, prprio das relaes matrimoniais, havia aqueles que
sustentavam ter os companheiros sobreviventes direito tanto ao usufruto vidual quanto ao
direito real, admitindo-se para a unio estvel a cumulao que no se admitia para o
casamento. Sempre fui contra admitir-se que a unio estvel gera mais direitos do que o
casamento. Qualquer deciso neste sentido, salvo melhor juzo, a mim parece que fere a
Constituio Federal. Por isso, sempre entendi que, se ao cnjuge sobrevivente no se admitia
cumular usufruto vidual e direito real de habitao, tambm no se poderia admitir tal
cumulao como resultado da unio estvel.
A luz do Novo Cdigo Civil, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2.002, h que se
perguntar: gera a unio estvel, ao companheiro sobrevivente, direito real de habitao?
Saliente-se, em primeiro lugar, que no h mais a figura do usufruto vidual, nem para
o cnjuge sobrevivente e nem para o companheiro sobrevivente. Simplesmente o fato de no
constar tal garantia no Cdigo Civil de 2.002 fez com que os operadores do direito afirmassem
que no existe mais o usufruto vidual, mesmo que o Novo Cdigo no tenha revogado
expressamente a Lei 8.971/94, at ento em vigor, neste particular.
A Lei 10.406/02 no outorgou direito real de habitao unio estvel. O nico artigo
que trata do direito real de habitao o art. 1.831, que no elenca os companheiros como
titulares do direito que ele assegura. O nico artigo que trata de direitos sucessrios aos
companheiros sobreviventes o art. 1.790, que no menciona, dentre os direitos ali
assegurados, o real de habitao. Portanto, repita-se: o Cdigo Civil de 2.002 no garantiu aos
conviventes direito real de habitao.
Inmeras vozes se manifestaram contrariadas com esta lacuna da Lei de 2.002. Eu
mesmo no acho justo que aos companheiros no seja assegurado tal direito. No vejo porque
se deva garantir aos esposos e se olvidar dos companheiros. Mas, mesmo que lamente
profundamente tal omisso, no consigo ver direito real de habitao como o resultado
sucessrio de uma unio estvel, quando o bito tiver ocorrido sob a vigncia da nova lei. Tal
injustia deve ser enfrentada pelo legislador, de tal forma a, melhorando o texto legal, resolver
tal problema. Porm, no pode o homem do direito, que no tem funo legislativa, avocar para
si a responsabilidade de legislar e de aplicar direito que inexiste, a benefcio de uns, mas
prejuzo de outros.
A omisso da lei nova serviu para revogar o direito ao usufruto vidual, e tal
indiscutvel na posio uniforme da doutrina. Mas por que alguns sustentam que a omisso do
Cdigo de 2.002 no retirou o direito real de habitao dos companheiros ?
Sustentam, os defensores do direito habitao aos companheiros, que tal resulta
ainda do pargrafo nico, do art 7, da Lei 9.278/96. A Lei 9.278/96 est revogada. O "caput",
do art. 7, da Lei 9.278/96, tambm est revogado. Todos os demais dispositivos da Lei
9.278/96 esto revogados, menos o pargrafo nico, do art. 7. Portanto, estamos diante de
uma lei que foi integralmente revogada pela nova lei, menos um nico pargrafo que se
mantm vivo e vigente. "Data maxima venia", no consigo aceitar tal interpretao. Entendo a
preocupao e o desejo de proteger a unio estvel, aproximando-a, ao mximo, e at
igualando-a, ao casamento. Mas no consigo aceitar a manuteno de um pargrafo solto e
perdido no meio de uma lei revogada. E no consigo ler direito real de habitao no art. 1.790 e
nem ler unio estvel no art. 1.831.

5. DIREITO REAL DE HABITAO SOBRE IMVEL RURAL.
No consegui localizar nenhuma deciso judicial que outorgasse direito real de
habitao ao() vivo(a) a ser exercido sobre imvel rural. Tambm no localizei nenhuma
deciso que negasse direito sucessrio de habitao por ter de ser exercido sobre imvel rural.
Passei a questionar se seria possvel a fixao de direito real sobre imvel rural, destinado a
residncia do casal, quando este fosse o nico bem daquela natureza a inventariar.
O grande questionamento que aqui se impe qual a natureza do imvel rural,
mesmo que se destine residncia familiar. Tenho, para mim, que, se o imvel rural for de
pequeno e mdio porte, em face da sua impossibilidade de desapropriao pela ausncia da
produtividade, na forma do art. 185, inciso I, da Constituio Federal, perfeitamente possvel
admitir-se a imposio de direito real de habitao, garantindo-se ao cnjuge sobrevivente o
benefcio do art. 1.831 do Cdigo Civil.
Porm, se o imvel rural for de grande porte, sua destinao, fixada pela Constituio
Federal, no art. 185, II, a produo, inclusive possibilitando-se a sua desapropriao em caso
de no cumprir a sua funo de produzir. Portanto, sua natureza produtiva descaracteriza sua
natureza residencial. Primordialmente ele se destina a produo e no moradia. Morar no
imvel rural de grande porte apenas um facilitador para produzir. Aquele que apenas reside
no imvel rural, sem produzir, no est cumprindo com o mandamento constitucional e pode ter
seu imvel desapropriado. Aquele que no reside, mas produz, cumpre com os ditames
constitucionais. Assim sendo, julgo que o imvel rural, de grande porte, tem sua natureza
primordial destinada produo e poder ter natureza subsidiria destinada a residncia.
Como o direito real se limita aos imveis destinados residncia, no consigo
superar a questo produtiva exigida do imvel de grande porte. Logo, chego concluso que
no h como fazer incidir sobre o imvel rural de grande porte direito real de habitao.
Como se admite o direito real de habitao sobre o imvel rural de pequeno e mdio
porte e se nega o direito sobre o imvel rural de grande porte, no se correr risco de injustias
com aqueles trabalhadores rurais humildes, que emprestam suas vidas e seus braos para o
desenvolvimento deste Pas.

6. CONCLUSO.
Penso que muito ainda temos que fazer, para definirmos, com clareza, os limites e o
alcance do direito real de habitao, na nova formatao que lhe foi outorgada pela Lei de
2.002. Acho que estamos progredindo com debates e discusses a respeito e este artigo tem
esta finalidade. Apenas gostaria de deixar consignada minha posio de advogado legalista,
uma vez que entendo que o Direito Sucessrio no admite interpretaes ampliativas. S tem
direito herana quele a quem a lei concede e somente dentro dos limites da lei. Os
operadores do direito, nos casos de sucesso "causa mortis", esto restritos exclusivamente
aos mandamentos legais, no podendo decidir nem mais e nem menos do que aquilo que a lei
lhes determina. A fonte primordial do direito sucessrio, para no dizer a nica, a lei.

O DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR DIREITO REAL?
Jos Hildor Leal
Categoria: Registral
Postado em 09/09/2011 17:13:46

O Cdigo Civil brasileiro categrico: o direito do promitente comprador do imvel um
direito real (art. 1.225, VII).

Com fundamento no dispositivo legal possvel afirmar que o direito do promitente
comprador um direito real, estando elencado juntamente com os demais direitos reais
no artigo citado, em seus incisos I a X.

Mas ser que exatamente assim?

Interessa lembrar que a interpretao da lei no pode ser feita em tiras, em pedaos, ou
fatias, pela leitura isolada de um ou outro de seus dispositivos, mas dentro do contexto,
como um todo.

Considerando-se a interpretao sistemtica das leis, se pode afirmar que o direito do
promitente comprador do imvel um direito real, s vezes; e s vezes no.

Por consequncia, a assertiva de que o direito do promitente comprador um direito real
nem sempre verdadeira, mesmo estando registrado o contrato, conforme o que foi
pactuado, pois o art. 1.417 do Cdigo estabelece que mediante promessa de compra e
venda em que no se pactuou arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou
particular, e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente comprador
direito real aquisio do imvel.

Portanto, constitui-se direito real em favor do promitente comprador pelo registro do
contrato, condicionado a que no se tenha pactuado arrependimento.

Por excluso, se o contrato contiver clusula de arrependimento, no se constituir direito
real, ainda que registrado. Ento, resulta que nem sempre o direito do promitente comprador
um direito real, como primeira vista parece, pela leitura perfunctria do artigo em
comento.

A Lei dos Registros Pblicos possibilita que sejam registrados os contratos de compromisso
de compra e venda com ou sem clusula de arrependimento (art. 167, I, 9). No pelo
simples fato de registrar-se o contrato que vai se criar o direito real, o qual s vai ocorrer se
alm do registro no houver possibilidade de arrependimento.

Ainda, somente poder requerer a adjudicao compulsria (art. 1.418) o promitente
comprador cujo contrato, registrado, no tenha previso de arrependimento.

Ento, sobre ser direito real ou no o direito do promitente comprador de bem imvel, tal
como canta Julio Iglesias, naquela famosa cano:

"s vezes sim, s vezes no..."