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Herausforderung
WEG-Jahresabrechnung
Astrid Schultheis
ffentlich bestellte und vereidigte
Sachverstndige fr Wohnungseigentumsverwaltung
Astrid Schultheis | ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr Wohnungseigentumsverwaltung |
20. Deutscher Verwaltertag am 27./ 28. September 2012 in Berlin
20. Deutscher Verwaltertag
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Herausforderung WEG-Jahresabrechnung
Rckbl i ck
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Herausforderung WEG-Jahresabrechnung

Rckblickend ist die als Erdbeben im WEG- Abrechnungswesen
bezeichnete Entscheidung des Bundesgerichtshof vom
4. Dezember 2009 V ZR 44/09 mit dem Ergebnis, dass

Tatschliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentmer auf die
Instandhaltungsrcklage in der Jahresgesamt- und einzelabrechnung weder
als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen sind

und

in der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrcklage, die in die
Abrechnung aufzunehmen ist, die tatschlichen Zahlungen der
Wohnungseigentmer auf die Rcklage als Einnahmen darzustellen und
zustzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben sind


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eine konsequente Weiterentwicklung der BGH-Recht-
sprechung der vorangegangenen Jahre.

immer noch eine Herausforderung fr die Buchhaltungs-
praxis bei der Ermittlung der zweckgebundenen Zahlungen
auf die Instandhaltungsrckstellung und erforderte eine
erhebliche Anpassung der Darstellung der Abrechnung.

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Zwei Jahre spter ist festzustellen, dass die Entscheidung


nicht hilft, mehr Transparenz und Verstndlichkeit in der Jahresabrechnung
zu erreichen.

Verwalter mssen seit dem nicht nur das Sollvermgen als Ausgangspunkt
der Vermgensbetrachtung nachhalten
(Sollvermgen = Summe aller beschlossenen Zufhrungen und Entnahmen zur Instandhaltungs-
rckstellung, frher hufig als Rcklage bezeichnet)


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sondern auch die zweckgebundenen Mittel (Summe aller tatschlichen Zahlungen auf die
Instandhaltungsrckstellung) feststellen und als Instandhaltungsrckstellung darstellen.















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Die Darstellung der zweckgebundenen Mittel war bis zur
BGH- Entscheidung V ZR 44/09 nicht blich, die
zweckgebundenen Mittel wurden nicht ermittelt.

Klargestellt wurde, dass die Zweckbindung mit Eingang der
Beitrge zur Instandhaltungsrckstellung auf einem der
Konten der Gemeinschaft eintritt, und nicht erst mit der
Umbuchung auf eine (Termingeld) Rcklagenkonto.


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Fr die WEG-Jahresabrechnung ergaben sich aus der
Entscheidung Fragen zur Darstellung:
der Zufhrung zur Instandhaltungsrckstellung

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der tatschlichen Zahlungen der zweckgebundenen
Beitragsleistungen sowie die Rckstnde auf Beitrge zur
Instandhaltungsrckstellung













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der vorhandene Liquiditt und Fehlbetrge zu dem Vermgen,
welches laut der WEG-Beschlsse vorhanden sein sollte












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Die Entscheidung gab darberhinaus Ansto, die Darstellung der
WEG-Jahresabrechnung grundlegender zu berdenken und
Antworten auf Fragen zu finden, die schon lange auf eine eindeutige
Beantwortung warteten:

1. Wie sieht eine Gesamtjahresabrechnung aus und gibt es einen
Unterschied zur Einzelabrechnung?

2. Muss die Jahresabrechnung eine einfache Einnahmen-
Ausgabenrechnung sein?

3. Ermittelt die Jahresabrechnung den Abrechnungssaldo (Kosten
des Jahres abzgl. IST-Wohngeldzahlungen) oder die
Abrechnungsspitze (Kosten des Jahres abzgl. Vorauszahlung
gem. Wirtschaftsplan)?



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4. Sind Abgrenzungen bei Verbrauchskostenabrechnungen
erforderlich und erlaubt, obwohl sie dem Einnahmen-/Ausgaben-
Prinzip widersprechen?

5. Wie sollten Hausgeldrckstnde dargestellt werden, damit die
Wohnungseigentmer mit der Jahresabrechnung Auskunft ber die
noch geschuldeten Zahlungen von Miteigentmern erhalten und die
Vermgenssituation der WEG nachvollziehen knnen?

6. Ist ein Vermgensstatus erforderlich?


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Gesetzessystemati k
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Darstellung der Gesetzessystematik

28 WEG Wirtschaftsplan, Rechnungslegung


(1) Der Verwalter hat jeweils fr ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan
aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthlt:

1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung
des gemeinschaftlichen Eigentums;
2. die anteilmige Verpflichtung der Wohnungseigentmer zur Lasten-
und Kostentragung;
3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentmer zu der in 21 Abs. 5
Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrckstellung.

(2) Die Wohnungseigentmer sind verpflichtet, nach Abruf durch den
Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende
Vorschsse zu leisten.

(3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung
aufzustellen.

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Darstellung der Gesetzessystematik
16 WEG Nutzungen, Lasten und Kosten

(1) Jedem Wohnungseigentmer gebhrt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil
der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach
dem gem 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhltnis
der Miteigentumsanteile.

(2) Jeder Wohnungseigentmer ist den anderen Wohnungs-
eigentmern gegenber verpflichtet, die Lasten des
gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der
Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines
gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums
nach dem Verhltnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu
tragen.


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Darstellung der Gesetzessystematik
259 Umfang der Rechenschaftspflicht

(1) Wer verpflichtet ist, ber eine mit Einnahmen oder Ausgaben
verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem
Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der
Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen
und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.


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BGH-Rechtsprechung
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BGH-Rechtsprechung zum Finanzierungssystem der WEG
Bereits 1987 entschied der Bundesgerichtshof:


Fr Verbindlichkeiten der Wohnungseigentmer
untereinander, die in der anteilmigen Verpflichtung zum
Tragen von Lasten und Kosten ( 16 II WEG) wurzeln,
haftet der Erwerber einer Eigentumswohnung auch
dann, wenn es sich um Nachforderungen aus
Abrechnungen fr frhere Jahre handelt, sofern der
Beschlu der Wohnungseigentmergemeinschaft, durch
den die Nachforderungen begrndet wurden ( 28 V
WEG), erst nach dem Eigentumserwerb gefat worden
ist.

BGH, Beschluss vom 21.04.1988, V ZB 10/87



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BGH-Rechtsprechung zum Finanzierungssystem der WEG

1995 folgte:

Der ausgeschiedene Wohnungseigentmer haftet auch
nach einer nach seinem Ausscheiden beschlossenen
Jahresabrechnung den anderen Wohnungseigentmern
weiter aus dem Wirtschaftsplan fr die
Wohngeldvorschsse, welche whrend des Zeitraumes,
als er Wohnungseigentmer war, fllig geworden sind.

BGH, Beschluss vom 30.11.1995 (V ZB 16/95)







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BGH-Rechtsprechung zum Finanzierungssystem der WEG


Entstehung der Abrechnungsspitze


Nur hinsichtlich des Teils des nach der Einzelabrechnung
auf den jeweiligen Wohnungseigentmer entfallenden
Betrages, der die nach dem Wirtschaftsplan
beschlossenen Vorschsse bersteigt, begrndet der
Beschluss ber die Jahresabrechnung einen neuen
(originren) Anspruchsgrund.

BGH, Beschluss vom 30.11.1995 (V ZB 16/95)




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BGH-Rechtsprechung zum Finanzierungssystem der WEG

1999 besttigt:

Nur fr den nach der Einzelabrechnung auf den
jeweiligen Wohnungseigentmer entfallenden Betrag, der
die nach dem Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschsse
bersteigt, wird originr eine Schuld begrndet.

BGH, Beschluss vom 23.9.1999, VZ B 17/99



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BGH-Rechtsprechung zum Finanzierungssystem der WEG
und weiter.. BGH, Beschluss vom 23.9.1999, VZ B 17/99

die Ausweisung der Beitragsrckstnde in der
Einzelabrechnung als eine Schuld des Wohnungseigentmers
dient daher nur der Nachvollziehbarkeit der Abrechnung.


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BGH-Rechtsprechung zum Finanzierungssystem der WEG

Mit der Entscheidung vom 2. Dezember 2011 V ZR 113/11
besttigt der Bundesgerichtshof:

Verpflichtungen fr Verbindlichkeiten entstehen per
Beschluss nur fr den eingetragenen Eigentmer.

Die Verpflichtung der Eigentmer im Innenverhltnis erfolgt
nicht bereits mit Entstehung der Lasten und Kosten, sondern
erst durch den Beschluss. Daraus folgt zugleich, dass ein
solcher Beschluss Verbindlichkeiten nur fr und gegen die bei
Beschlussfassung eingetragenen Wohnungseigentmer, nicht
aber fr deren Rechtsvorgnger begrnden kann, denn sonst
lge insoweit ein - unzulssiger - Gesamtakt zu Lasten
Dritter vor.

BGH, Urteil vom 2. Dezember 2011 V ZR 113/11


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BGH-Rechtsprechung zum Finanzierungssystem der WEG

und wiederholt die Ansicht aus der Entscheidung vom
23.09.1999, wonach die Abrechnung fr die Wohnung
bestimmt ist, und stellt unter der Randziffer 8 der Entscheidung
vom 2. Dezember 2011 - V ZR 113/11 - klar:

Die Beschlsse der Wohnungseigentmer ber die
Jahresabrechnungen 2004 und 2005 begrnden, auch soweit
die Einzelabrechnungen an die Voreigentmerin adressiert
sind, eine Zahlungsverpflichtung des Beklagten.

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BGH-Rechtsprechung zum Finanzierungssystem der WEG
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 9. Mrz 2012 V ZR 147/11


Leitsatz:
Die Wohnungseigentmer sind nicht berechtigt, bereits
entstandene, aber noch nicht erfllte Zahlungsverpflichtungen
eines Wohnungseigentmers mit Stimmenmehrheit erneut zu
beschlieen und so neu zu begrnden.

Ein dennoch gefasster Beschluss ist wegen fehlender
Beschlusskompetenz nichtig.




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BGH-Rechtsprechung zum Finanzierungssystem der WEG
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 9. Mrz 2012 V ZR 147/11


Aus den Grnden, Randziffer 6:
Beitragsrckstnde sind gem. 28 Abs. 3 WEG kein zulssiger
Bestandteil einer Jahresabrechnung. Diese ist auf die
Abrechnung der Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahrs unter
Bercksichtigung der von den Eigentmern geleisteten
Vorschssen beschrnkt.


Keine Beschlusskompetenz mit der Jahresabrechnung ber
Hausgeldrckstnde zu beschlieen und diese damit neu zu
begrnden.


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BGH-Rechtsprechung zum Finanzierungssystem der WEG
Verjhrung von Hausgeldrckstnden

Eine erneute Beschlussfassung ber Rckstnde 2007 im
Rahmen der Jahresabrechnung bedeutete deshalb die
Neubegrndung einer bestehenden Schuld der Beklagten durch
Mehrheitsbeschluss. Hierzu fehlt den Wohnungseigentmern
die Kompetenz.

Wre es anders, knnten die Wohnungseigentmer durch
Aufnahme aller rckstndigen Beitrge in die jeweils aktuelle
Jahresabrechnung die Vorschriften ber die Verjhrung durch
Mehrheitsbeschluss faktisch auer Kraft setzen.

BGH, Urteil vom 9. Mrz 2012 V ZR 147/11

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Auch die Entscheidung des Bundesgerichthofs vom 1.6.2012 V ZR
171/11 beschftigte sich mit dem Thema Verjhrung von
Wohngeldvorschssen:

Leitsatz:
Die dreijhrige Verjhrungsfrist fr Ansprche auf Zahlung von
Wohngeldvorschssen beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die
Vorschsse fllig sind. Der Beschluss ber die Jahresabrechnung fhrt nicht zu
einem Neubeginn der Verjhrung.


Konsequenz fr Verwalter und Eigentmer:

Zgige Bearbeitung des Mahnwesens und konsequente Verfolgung
von Hausgeldrckstnden.
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Dagegen fr Verwalter und Eigentmer beruhigend:

BGH, Urteil vom 11.5.2012 - V ZR 193/11


Leitsatz:
Liegen keine besonderen Umstnde vor, fhrt die fehlerhafte
Verteilung einzelner Kostenpositionen in der Regel nicht dazu, dass
Einzeljahresabrechnungen oder Einzelwirtschaftsplne insgesamt fr
ungltig zu erklren sind.
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BGH, Urteil vom 17.02.2012 - V ZR 251/10 -

Der Fall:
Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentmergemein-
schaft. Auf der Eigentmerversammlung vom 7. Juli 2009 wurde die
Abrechnung fr das Wirtschaftsjahr 2008 durch Mehrheitsbeschluss
genehmigt.

Bei den Heiz- und Warmwasserkosten wurden in die Abrechnung nicht
die Kosten fr die im Jahr 2008 tatschlich bezogene
Fernwrmeenergie aufgenommen, sondern alle Zahlungen
(Abschlge), die im Jahr 2008 an den Energieversorger geleistet
worden sind. Die Klger haben beantragt, die Beschlsse, soweit die
Gesamt- und Einzelabrechnungen fr die Heiz- und Warmwasserkosten
genehmigt wurden, fr ungltig zu erklren.

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Ein weiteres Erdbeben in der Welt des WEG-Abrechnungswesen?

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs V ZR 251/10 vom
17.02.2012 besttigt die bisherige Rechtsprechung und berrascht
dennoch!

Leitstze:
Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten fr die
Wohnungseigentmergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder
eines Beschlusses ber ihre Geltung bedarf es nicht.

In die J ahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum
geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von
Brennstoff stehen, aufzunehmen. Fr die Verteilung in den Einzel-
abrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum
tatschlich verbrauchten Brennstoffs mageblich. Der Unterschiedsbetrag ist
in der Abrechnung verstndlich zu erlutern.


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Ein Versto gegen die Heizkostenverordnung liegt jedoch nur vor, soweit die
Einzelabrechnungen betroffen sind, nicht dagegen im Hinblick auf die
Gesamtabrechnung.

Den Vorgaben der Heizkostenverordnung ist daher bereits dann Genge getan,
wenn zwar nicht in der Gesamtabrechnung, aber in den Einzelabrechnungen
eine verbrauchsabhngige Abrechnung vorgenommen wird.

Der Umstand, dass sich insoweit ausnahmsweise die Einzelabrechnung nicht
unmittelbar aus der Gesamtabrechnung herleitet, ist hinzunehmen, sofern die
in der Einzelabrechnung enthaltene Abweichung deutlich ersichtlich und mit einer
verstndlichen Erluterung versehen ist. An welcher konkreten Stelle der
Gesamt- oder Einzelabrechnung diese Erluterung erfolgt (vgl. etwa
Casser/Schultheis, ZMR-Sonderheft, Januar 2011, 1 [7 ff.] sowie ZMR 2011, 85
ff., Anm: Musterabrechnung des VNWI) bleibt dem Verwalter berlassen.
Entscheidend ist allein, dass die Darstellung verstndlich und nachvollziehbar ist.




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Der Bundesgerichtshof unterscheidet damit die Gesamtabrechnung
von der Einzelabrechnung

und verstrkt die Ansicht aus dem Beschluss des Bundesgerichtshofs
vom 23.9.1999 - VZ B 17/99 :

In der Jahresabrechnung werden dann die im Geschftsjahr tatschlich
erzielten Gesamteinnahmen und die geleisteten Gesamtausgaben
gegenbergestellt und in der Einzelabrechnung nach dem geltenden
Schlssel auf die einzelnen Wohnungseigentmer verteilt.


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Die Aufspaltung der Jahresabrechnung in eine smtliche Einnahmen-
und Ausgaben ausweisende Gesamtabrechnung und in eine der
Kostenverteilung dienende Einzelabrechnung wird damit
hchstrichterlich besttigt.


Mit Aufbrechen der sklavischen Abhngigkeit zwischen Gesamt- und
Einzelabrechnung ergibt sich auch eine Lsung fr andere
verbrauchsabhngig abzurechnende Kostenarten.

Beispiel

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Gesamtabrechnung
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Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verstndlich zu
erlutern, so endet der Leitsatz des BGH-Urteils V ZR 251/10 aber
im Urteil folgen zwei Stze, die berraschen:

Hinsichtlich der Umlage der verausgabten Gelder fr die angeschafften,
aber noch nicht verbrauchten Brennstoffe enthlt die Heizkosten-
verordnung keine Regelung.

Diese Kosten sind daher zunchst nach dem allgemeinen, in 16 Abs. 2
WEG bestimmten oder nach einem ansonsten vereinbarten Kosten-
verteilungsschlssel zu verteilen.

Konsequent weiter gedacht und einfach umsetzbar?
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Umlage von nicht verbrauchten Energiekosten gem 16 Abs. 2 WEG, nach
dem allgemeinen Verteilungsschlssel:














1: Im ersten Jahr ist die Verteilung liquidittsneutral. Im Folgejahr fhrt die Verteilung zu einem
Liquidittsberschuss, der als liquide Masse im Vermgen der
Wohnungseigentmergemeinschaft verbleiben oder im Verhltnis des allgemeinen
Verteilungsschlssels ausgeschttet werden kann, so Drasdo, NZM 2010,681.

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zu 1: in diesem Jahr ist die Verteilung neutral




A : Ein Teil der Einnahme, der aus der Vorjahresabrechnung tatschlich gezahlter,
aber nicht verbrauchter Abschlge fr Fernwrmeenergie entsteht, ist eine
zustzlich entstandene Liquiditt.
Muss diese Einnahme konsequenter Weise nicht gleich wieder verteilt werden?
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zu 1: in diesem Jahr ist die Verteilung neutral




2 und 3 : Die Verteilung dieser Ausgaben, welche im Vorjahreszeitraum
abgerechnet wurden, wrden im Folgejahr ebenfalls zu einer unbestimmte liquiden
Masse fhren.
Macht das Sinn?
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Handhabung einer zufllig entstehenden liquide Masse und
sich daraus ergebenen Fragen:

Entstehung durch Beschluss ber die Jahresabrechnung?

Wie wird eine zufllig entstandene liquide Masse
bezeichnet und in den Folgejahren verstndlich in der
Jahresabrechnung dargestellt?

Wie und wann wird diese liquide Masse wieder
ausgeschttet? Bedarf es dafr einen Beschluss?

Dient sie automatisch der Zwischenfinanzierung von
Liquidittsengpssen, z.B. bei Unterdeckung des
Wirtschaftsplanes und kann/soll sie dafr dienen?

Eine Antwort darauf blieben die Befrworter der Direktumlage von
Ausgaben, die aus der Einzelabrechnung (Verteilungsabrechnung)
abzugrenzen zu sind, bisher schuldig.
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Umlage gem 16 Abs. 2 WEG von nicht verbrauchten Energiekosten:
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Erhhung der
Abrechnungsspitze
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Eine Praxis der direkten Umlage fhrt in den Folgejahren durch
Liquidittsausschttungen oder die faktische Bildung nicht
beschlossener, sondern zufllig entstehender liquider Massen, zu
systemwidrigen Korrekturen und nur einer scheinbaren
Systemgerechtigkeit.

Der Extremfall

2010 leinkauf 5000,--/ Verteilung 2.500,-- Verbrauch in EinzelA
2.500,-- nach MEA in EinzelA

2011 kein leinkauf/ Verteilung 2.500,-- Verbrauch in EinzelA

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Die Nachvollziehbarkeit der Jahresabrechnung wird
beeintrchtigt!

Durch die Aufnahme gem der Heizkostenverordnung zwingend
abzugrenzender Positionen in die Einzelabrechnung (z.B. Umlage
des einkauften lbestands) werden die Vorteile der Trennung von
Gesamtabrechnung als Rechnungslegung und Einzelabrechnung
als Verteilungsrechnung wieder beseitigt.
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Worin liegt der Reiz der Direktumlage?

Die Direktumlage von verausgabten Mitteln, fr noch nicht
verbrauchte Kosten, dient der Liquidittsbeschaffung, da auf den
ersten Blick es sonst schlicht an der Deckung von gettigten
Ausgaben fehlt und nur durch Rckgriff auf vorhandene
Vermgenswerte (i.d.R. die Instandhaltungsrckstellung) die
systembedingte Liquidittslcke geschlossen wird.


Doch muss die Finanzierung aller unter die Heizkostenverordnung
fallenden Ausgaben sich ebenso in das Abrechnungs- und
Finanzierungssystem der WEG einfgen wie andere Einnahmen
und Ausgaben.


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Finanzierungssystem der WEG
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Doch nicht nur die Finanzierung von vorfinanzierten
Heizkosten fhrt zu Liquidittsengpssen

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Finanzierungssystem der WEG
Quelle: Schulungsunterlagen von Dr. Karl-Heinz Sthling
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Mgliche Lsung fr systembedingte Finanzierungslcken?

Der BGH hat das Finanzierungssystem der WEG bereits 1988 (BGH,
Beschluss vom 21.4.1988 V ZB 10/87) in seiner die Flligkeitstheorie
begrndenden Entscheidung ausfhrlich beschrieben:

Mit guten Grnden sieht das Wohnungseigentumsgesetz auch insoweit
davon ab, jede einzelne Verwaltungsschuld von Rechts wegen sogleich
auf die einzelnen Wohnungseigentmer umzulegen, stattdessen bietet es
mit den Vorschriften ber den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung (
28 WEG) ein anpassungsfhiges Instrumentarium von Vorschuss- und
Nachforderungen sowie sonstigen Manahmen an.

Der Gemeinschaft der Eigentmer bleibt z.B. die Entscheidung
vorbehalten, ob zur Tilgung bereits entstandener Verwaltungsschulden
etwa Sonderumlagen erhoben, Darlehen aufgenommen oder auf
vorhandene, wenngleich fr andere Zwecke gebildete Rcklagen
zurckgegriffen werden soll.
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Schlussfolgerung:

Das Wohnungseigentumsgesetz gibt ausreichend Spielraum,
systembedingte Liquidittsengpsse, wie z.B. Wirtschafts-
planberschreitungen und temporr erhhten Liquidittsbedarf, per
Beschluss zu regeln und dafr zu Verfgung stehende
Rckstellungen umzuwidmen oder alternativ Liquidittsrckstellungen
zu bilden.







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Warum ein Vermgenstatus?


Er dient der Kontrolle der Schlssigkeit der
Jahresabrechnung.

Forderungen, insbesondere Hausgeldforderungen, auch aus
Vorjahren, sowie Verbindlichkeiten werden darin ausgewiesen.

Er weist die liquiden Geldmittel im Verhltnis zum Sollvermgen
(= Summe der beschlossenen Rckstellungen) aus.



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Vermgensstatus
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Es spielt dabei keine Rolle, ob der Vermgensstatus z.B. einen
lbestand ausweist

















Vermgensstatus
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oder durch eine Direktumlage der Kosten des leinkaufs sich die
Abrechnungsspitze erhht.















Dies stellt fr die Herstellung von Transparenz im Nachweis des
Vermgens einer WEG keinen Unterschied dar!
Vermgensstatus
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Zusammenfassung:

Frage 1: Wie sieht eine Gesamtabrechnung aus und gibt es
einen Unterschied zur Einzelabrechnung?

Antwort: Die WEG- Jahresabrechnung besteht aus mehreren
Teilen, aus einer Gesamtabrechnung zur Erfllung der
Verpflichtung der Rechnungslegung und aus der
Einzelabrechnung als Verteilungsrechnung unter den
Eigentmern.

Frage 2: Muss die WEG- Jahresabrechnung eine einfache
Einnahmen- /Ausgabenrechnung sein?

Antwort: In dem Teil Gesamtabrechnung ist sie eine einfache
Einnahmen- /Ausgabenrechnung, Abgrenzungen sind
hier nicht zulssig.







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Frage 3: Ermittelt die Jahresabrechnung den Abrechnungssaldo
(Kosten des Jahres abzgl. IST-Wohngeldzahlungen) oder
die Abrechnungsspitze (Kosten des Jahres abzgl.
Vorauszahlung gem. Wirtschaftsplan)?

Antwort: Die Jahresabrechnung ermittelt in der
Einzelabrechnung die Abrechnungsspitze (Kosten des
Jahres abzgl. Vorauszahlung gem. Wirtschaftsplan) und
nicht den Abrechnungssaldo (Kosten des Jahres abzgl.
IST-Wohngeldzahlungen), andernfalls wrde dies zu einer
Neubegrndung von beschlossenen Forderungen aus
dem Wirtschaftsplan fhren.


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Frage 4: Sind Abgrenzungen bei Verbrauchsabrechnungen
erforderlich und erlaubt, obwohl sie dem
Einnahmen-/Ausgaben-Prinzip widersprechen?

Antwort: In der Einzelabrechnung fordert die zwingende
Anwendung der HeizkostenV die Abgrenzung von
nicht verbrauchten Heizkosten bzw. Nachzahlungen frs
Abrechnungsjahr im Folgejahr.

Auch fr andere verbrauchsabhngige Kosten, z.B.
Wasser/ Abwasser, ist die Abrechnung der tatschlich
verbrauchten Kosten gefordert (fhrt damit zwingend zu
Abgrenzungspositionen) soweit Zhler vorhanden sind
und dies beschlossen bzw. vereinbart ist.

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Herausforderung WEG-Jahresabrechnung
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Frage 5: Wie sollten Hausgeldrckstnde dargestellt werden, damit
die Wohnungseigentmer mit der Jahresabrechnung
Auskunft ber die noch geschuldeten Zahlungen von
Miteigentmern erhalten und die Vermgenssituation der
WEG nachvollziehen knnen?

Antwort: Die Jahresabrechnung sollte neben der Gesamtab-
rechnung und der Einzelabrechnung auch eine
bersicht der Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen
und den detaillierten Ausweis der Rckstnde
beinhalten.



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Frage 6: Ist ein Vermgensstatus erforderlich?

Antwort: Mit Erstellung eines Vermgensstatus ist die
Schlssigkeit der Jahresabrechnung zu berprfen.

Nur er weist die liquiden Geldmittel im Verhltnis zum
Sollvermgen (= Summe der beschlossenen
Rckstellungen) aus.




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Vielen Dank fr Ihre
Aufmerksamkeit!
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