CAPITULO XXXVI

LOS DERECHOS REALES

Concepto.- Origen de la distincin entre derechos reales y derechos de obligaciones.-
Diferenciacin entre derechos reales y derechos de obligaciones.
En "senso lato" se entiende por derecho real (lus in rem) el inmediato seoro de la
persona sobre la cosa. Derecho real por excelencia es la propiedad, es decir el dominio
ms amplio. sobre la cosa propia.
Otros derechos reales son: servidumbre, uso, usufructo, habitacin, enfiteusis, prenda,
hipoteca, llamados, tambin: "lus in re aliena" es decir derecho sobre la cosa ajena. Los
derechos reales tienen por objeto inmediato, una cosa que est sometida a nuestro
poder, y, en consecuencia, son Lina relacin entre la persona y la cosa (Res). Presentan
dos elementos: la persona titular del derecho sobre la cosa y la cosa, sobre la cual ese
derecho se ejerce.

Distincin entre derechos reales y derechos de obligaciones.
La diferencia entre estos d9s derechos ya haba sido determinada por los juristas
romanos ms antiguos. Dicha diferencia es todava bsica y fundamental en el derecho
moderno. En el perodo, clsico se hace ms clara y definida, Los derechos reales se
adquieran por un tiempo indefinido, mientras .los de obligaciones tenan un tiempo
denominado Ej. Un ao, dos aos, etc.
Los derechos reales podan cederse en cualquier momento; al contrario, los derechos da
obligaciones eran intransferibles, de manera que si tena el deudor o el acreedor,
desapareca tambin el derecho.
Adems, por su misma naturaleza, los derechos de obligacin, ms que derechos, eran
relaciones o motivo de derecho, mientras los derechos reales mantenan siempre su
caracterstica de verdadero derecho.
En la poca post-clsica, esta anttesis entre derecho real y derecho de obligacin, se
acenta. Los derechos quedan a tiempo indefinido (como en la poca clsica) pero el uso
y usufructo pierden esta caracterstica de perpetuidad. y se constituyen por un tiempo
definido. Lo mismo pasa con los derechos de obligaciones.
En el derecho post-clsico, las obligaciones ya se pueden transferir, reconocindose Ja
cesin de la obligacin de un sujeto a otro.

En esta poca, el delito tambin da origen a un'derecho real, como por ejemplo, un delito
que comportaba la confiscacin de los bienes. Por ltimo, igual que por el derecho
moderno, la transmisin de la propiedad se poda realizar con un simple acuerdo o
"Cnsensus" entre la^ partes sin forma solemne alguna.

Diferencia entre derechos reales y derechos de obligaciones.
Los derechos reales s hacen valer sobre la cosa; los derechos de obligaciones se hacen
valer sobre la persona. Los primeros tienen por objeto inmediato una cosa, los segundos,
la actividad o el comportamiento de la persona.
En cuanto a la accin, los derechos reales se defienden con una accin directa sobre la
cosa (Actio in rem); los derechos de obligaciones se tutelan por acciones personales
(Actio in personam). . .. ,.
En cuanto al objeto, el derecho real est siempre constituido por cosas (Res), mientras el
objeto del derecho de obligacin est constituido por una actividad de la persona: dar,
hacer, no hacer, etc.
En cuanto a las fuentes, los derechos reales tienen su fuente en la Ley; los derechos de
obligaciones tienen como fuente el delito y el contrato.
En cuanto a la forma, las formas constituidas de los derechos reales son: "Mancipatio" e
"In iure cessio", mientras los derechos da obligaciones se constituyen con la "Sponsio" y
la "Stipulatio",
En, cuanto a la duracin, los derechos reales se adquieren por tiempo indefinido,
mientras los derechos de obligaciones tienen un tiempo definido

CAPITULO XXXVII
DE LA PROPIEDAD

Concepto de propiedad.- Origen y naturaleza de la propiedad romana. Propiedad civil.-
Propiedad pretoria.- Ager publicas.- Actio Publiciana
La jurisprudencia clsica define la propiedad (Propietas) como el seoro o dominio
absoluto sobre la cosa. Justiniano la define como: "ius utendi, fruerdi et alienandi",es
decir, el derecho de usar, gozar y enajenar! El concepto romano de propiedad, no
obstante su naturaleza de un fuerte derecho unitario, est fraccionado en una serie de
facultades que pertenecen efectivamente al propietario y que constituyen su contenido.
Se trata de un conjunto de prerrogativas que es muy difcil enumerar porque abarca
todas aquellas numerossimas facultades que nacen del concepto de pertenencia y
seoro o dominio absoluto sobre la cosa. Indicamos slo las facultades fundamentales.

A. ."tus utendi".- El propietario tiene derecho de usar inmediatamente de la cosa
todas las utilidades y beneficios que ella puede darle; puede entonces, vivir en su
casa, pasear por su jardn, viajar en su coche, leer sus libros, etc. y esto implica, al
mismo tiempo tambin el "ius possidendi", es decir, la posesin material y la libre
disponibilidad de la cosa; adems implica tambin el "Ius arcendi alis a rei usu"
lo que es, el derecho de impedir el acceso a su casa, el desech de cercar su jardn,
de poner poste, etc.
B. "Lus Fruendi".- Al propietario corresponde el derecho de gozar del fruto que
puede recabar de la cosa, tanto de los frutos naturales, los que la cosa
orgnicamente produce, cuanto de los frutos civiles que puede obtener dando la
cosa en locacin, prstamo, etc. Estos derechos fundamentales de usar y de
recibir los frutos, estn comprendidos en la depresin: '.'derecho de gozar de la
cosa".
C. "Lus Alienandi".- Es el derecho de disponer libremente de la cosa o Res, de
venderla, de donarla, de constituir sobre ella una servidumbre de uso o ce
usufructo, constituir a favor de tercera persona un derecho real de garanta, como
por ejemplo, una hipoteca, corriendo el riesgo de perder la propiedad si la
obligacin no viene satisfecha.

Todos estos son las principales series da facultades que pertenecen al propietario, pero
ellas no engloban todo el contenido de derecho de propiedad, qua por su naturaleza, es,
como liemos dicho, muy amplio e indeterminado.

Originariamente (a. propiedad era derecho exclusivo del Paterfamilias, que era dueo y
soberano en el territorio de la familia (Mancipium) y no tena otras limitaciones que las
de carcter religioso. Las divisiones de la propiedad era hecha por el Pontfice que
sealaba un espacio de cinco pies entre fundo y fundo para dividir las propiedades; de
este modo, la propiedad adquira carcter sagrado. Adems, tena' tambin carcter
absorbente, por ser el jefe de la familia (Paterfamilias) dueo absoluto del suelo y del
subsuelo. En su dominio no se permita intervencin alguna, ni de particulares, ni de las
autoridades. La propiedad era perpetua y exenta de todo tributo. Dicha propiedad
constitua el "Dominium ex iure ' Quiritium" o propiedad civil, y era tutelada por el
derecho civil.

A la Propiedad civil segua la propiedad del "Ager pblicus", que la conformaban los
fundos situados en Roma y en suelo itlico y que Roma entreg, parte a los antiguos
dueos y parte a los ciudadanos' romanos, con bajo canon de alquiler. Durante los siglos
segundo y primero, antes de Cristo, hubo luchas por estos terrenos entre la plebe y los
grandes propietarios y se dieron 23 leyes agrarias: cuatro presentadas por los Cnsules
y 19 por los Tribunos de la plebe contra los latifundistas. Pero prevalecieron los
latifundistas/que adquirieron grandes porciones de tierras y hasta quitaron a los
pequeos propietarios sus fundos. Con los Graco se promulgaron leyes que fijaron el
mximo de la concesin en 500 yugadas, pudiendo llegar hasta mil, por familias con
hijos.

En el siglo primero, antes de Cristo, con las prescripciones de Sila y de Mario Lpido, se
arroj a los pequeos y a los grandes propietarios del - suelo itlico y se concedi el
dominio a los veteranos de Sila, de Mario y de Octaviano. Al iniciarse el Imperio, el ager
pblicus era muy reducido, pero progresivamente Aument con la Propiedad Provincial
pas lo mismo que con l ager pblicus.
Conquistada la Sicilia, la Cerdea, la Crcega y el frica: del Norte y las provincias
orientales, Roma otorg estos territorios anexados al estado romano parte a los antiguos
dueos, parte a: los ciudadanos romanos y parte a los veteranos que haban peleado en,
tantas guerras.
Por ltimo exista la propiedad bonitaria o " In bonis habere ",o pretoria, no reconocida
por el derecho civil, sino por el derecho pretorio.
Tal instituto bonitario tena la finalidad de mitigar la rigidez del Ius civile (derecho civil)
que para la enajenacin de la propiedad o res mancipe quera de las complicadas formas
de la mancipatio y de la in iure cessio.
Si la res mancipirse transfera por "Traditio", lamenta-ro era vlida por el derecho civil
y el "dominium" propiedad quedaba para el vendedor liast que el comprador adquira
la propiedad por, Usucapin, as, el comprador, corra el riesgo de perderla. El pretor,
haciendo uso del derecho honorario o pretorio, concedi al comprador, que tena slo la-
posesin de la cosa mencipi, pero no el dominium, el medio para oponerse a la accin del
vendedor, dirigida a recobrarla por intermedio de la "Exceptio re venditae et trdita"
basndose en que la res haba sido comprada, o entregada vlidamente. Adems,
concedi al comprador, que haba perdido la posesin de la cosa antes del vencimiento
de la Usucapi (prescripcin adquisitiva), una accin para recuperarla: Accin
Publiciana. As, a pesar de no ser propietario, segn el derecho civil, era reconocido
como propietario por el derecho pretorio.

Como hemos visto, la propiedad originariamente fu un dominio absoluto o seoro que
no conoca limitacin alguna, excepto, las de orden religioso. Posteriormente llegaron a
ser tan numerosas hasta perderse el sentido de dominio absoluto. La misma propiedad
situada en suelo itlico, que antes gozaba de liberacin de todo tributo, fu con
Dioclesiano (292 d.C.) sujeta, como la propiedad provincial, al pago de tributos
fundamos.

En resumen de todo lo expuesto, deducimos:
Primero, que la propiedad es el derecho real de contenido ms amplio. Segundo, que es
el nico derecho autnomo. Es el nico derecho real que puede originarse en modo
autnomo, porque todos los otros derechos reales slo se conciben en dependencia de
ella y no pueden subsistir sino en cuanto existe una propiedad sobre la cual pueda
gravitar.
Basndonos sobre estos puntos, que hemos puesto en evidencia y que son
verdaderamente caractersticos para diferenciar la propiedad en la familia de los
derechos reales, podemos definir la propiedad en su figura abstracta como el derecho
real por excelencia, de contenido ms amplio y el nico autnomo.

CAPITULO XXXVIII
LAS LIMTACIONES DE LA PROPIEDAD
Limitaciones de pblico utilidad - limitaciones de utilidad `privada
El dominio o seoro sobre la propiedad en comienzo no reconoca limitacin alguna,
ms tarde por la divisin, del patrimonio del Paterfamilias, por el incremento de las
relacione comerciales Y econmicas, se establecieron limitaciones en favor de la defensa.
de los intereses pblicos y privados.
Dichas limitaciones eran "de utilidad pblica o de derecho pblico, y de utilidad privada
o de derecho privado.

Limitaciones de Utilidad pblica.
Se determinaban por razones de necesidad o utilidad pblica y. por causas religiosas. La
expropiacin se permita si el bien de la sociedad as lo elega; pero siempre haba que
pagar una justa compensacin al ex-propietario. Propietario de un fondo con un
sepulcro tena que permitir al dueo de la sepultura, el pase por su terreno. Adems,
desde la ley de las XII Tablas era prohibido inhumar un cadver dentro de los muros d
Roma a menor distancia de 60 pies. El dueo del fundo, a lo largo de un -.rio, deba
consentir el uso de las playas, para los fines deja navegacin y 'de la pesca. En caso de.
inundacin, que malograba las carreteas, provinciales, los propietarios de los fundos
adyacentes deban permitir e/ paso por sus terrenos.
Existan limitaciones edilicias: sobre la propiedad urbana existan limitaciones de
derecho pblico. Estas disposiciones ediles concernan a la estabilidad y la conservacin
de los edificios. As, .por-ejemplo no se poda sacar la viga que sostena la casa propia
con la del vecino y lo mismo cualquier material empleado que sujetaba la construccin!
En la poca imperial haba prohibiciones de defensa esttica acerca de la demolicin de
determinadas construcciones con fines de lucro, y la extraccin de mrmoles o estatuas
con fines comerciales. Se dispuso que, entre construcciones era obligatorio mantener
una distancia de 5 pies y el Emperador Augusto fijo como mximo de altura para los
edificios, 60 pies que progresivamente, subi a 70 pies en todo el Imperio.

Limitaciones de utilidad privada.-
Las limitaciones de "Privada utilitas" o de derecho privado eran: arboles de los linderos,
frutos u objetos cados en fundo ajeno regulacin de las aguas, caucin por dao
eventual de obra -ruinosa.,-denuncio de nueva obra e interdicto "quod vi aut clam" Si un
rbol extenda sus ramas en el fund del vecino, ste poda exigir que se cortaran, hasta
donde estaba autorizado para hacerlo, l mismo y quedarse con las leas. Si el rbol
amenazaba con sus races la estabilidad de la construccin del vecino se poda obligar al
dueo a sicario. Acerca de los frutos de los rboles, se dictaba, por derecho de las XII
Tablas, que los frutos cados en el terreno del vecino eran de propiedad de ste, que
poda libremente hacerlos suyos.'

Accin de regulacin de las aguas: "Actio aquae pluviae rcendae". Era el medio por el
cual,, el propietario de un fundo, poda obligar al dueo del fundo vecino, a destruir los
diques o canales qu impedan el desage natural. Adems con esta accin, se tutelaba la
justa distribucin de las aguas del manantial, que irrigaba fundos vecinos, para que el
propietario no abusara del uso del agua, que, especialmente en los fundos africanos, ' era
escasa caucin por dao eventual o "Cautio damni infecti", era la promesa hecha delante
del Pretor, por la cual, el propietario de un edificio p construccin en ruina, se
comprometa a indemnizar por el dao que eventual-mente poda causar. Si
el.propietario de la obra ruinosa se negaba a pagar la fianza, el magistrado entregaba la
cosa en posesin del demandante,' que le gomera derecho de prescripcin de la
propiedad despus de dos aos. .

Otras limitaciones de la propiedad, con fines de utilidad privada eran:
La denuncia de nueva obra u "Operis novis nntiatio" y el Interdicto "Quod vi aut clam".-
El propietario del fundo no poda sobre elevar una construccin si la obra perjudicaba al
vecino, sacndolo, por ejemplo la vi syal o la luz .En tal paso el dueo del fundo
perjudicado, enviaba un "Nuncis" o mensajero al vecino para que suspendiera la obra.
Si no se suspenda la obra, se poda recurrir al Pretor que ordenaba la cesacin del
trabajo. Si la obra segua adelante, el magistrado ordenaba con el Interdicto "Quod vi aut
clam", la demolicin.
CAPITULO XXXIX
CONDOMINIO

Una misma cosa poda, ser propiedad de diferentes personas, en el sentido de que cada
una de ellas tena sobre la res un derecho de propiedad. Los Romanos sostenan el
principio, que no es posible que varias personas tuvieran pleno e igual seoro sobre una
misma cosa y que por lo tanto el bien perteneca a los condminos, no en el sentido que
fuera propiedad ntegra de ellos, sino en el sentido que a cada uno de ellos perteneca
slo un derecho de propiedad proporcional a su parte.
Esta relacin jurdica se denominaba "Communio", la que hoy se define Condominio.
."Res communis", (cosa o bien en comn) se deca la cosa; Secii o Dmini se
denominaban los condminos.
Antiguamente el condominio se originaba con la muerte del Pater-familias. As poda
originarse Condominio entre los herederos de una misma persona hasta la reparticin
de la herencia, o poda tambin originarse entre personas que haban recibido una
donacin o comprado juntos una cosa.
Cualquier condmino o "Socius" poda disponer sobre su porcin, del derecho de
venderla, donarla o hipotecarla. Para evitar que un socio enajenara el fundo o el bien, los
dems condminos disponan del " Lus prohibendi". Cada copropietario se beneficiaba,
adems con el "Lus acreciendi", es decir, que si uno de ellos abandonaba o renunciaba a
la cosa, esta no iba a constituir "Res nullius" sino aumentaba la porcin de los otros. Se
poda pedir la divisin del bien comn, a condicin que no perdiera su naturaleza o su
destino de uso, invocando la "Actio Communi dividendo". Esta accin era muy antigua y
reconocida por la Ley de las XII Tablas.

CAPITULO XL
MODOS DE ADQUISICION DE LA PROPIEDAD
La propiedad se adquiere por la accin de determinados hechos reconocidos idneos a
tal fin, por el derecho objetivo.
En la antigua poca quintara, no exista la adquisicin derivativa porque la propiedad se
adquira por "lure quiritium". Cayo y Justiniano distinguen entre la propiedad adquirida
por derecho natural o poi "lus gentium".
Posteriormente las dos divisiones se llamaron, por facilidad de clasificacin:
a) Adquisicin derivativa y
b) Adquisicin originaria, termino-logia que todava se mantiene.

Adquisicin derivativa
La adquisicin es derivativa, cuando el dominio sobre la cosa y sus correspondientes
derechos se adquieren mediante una relacin o negocio jurdico con el anterior
propietario.

La adquisicin es originaria, cuando se constituye sobre la cosa un seoro que no tiene
reporto o relacin alguna con el anterior seoro ajeno.
La adquisicin Derivativa se realiza por una relacin de persona a persona; la Originaria
se real ira por una relacin de persona a cosa.

Los modos derivativos de adquisicin do la propiedad son:
a) Mancipado;
b) In iure cessio;
c) Traditio.

La Mancipado, era un negocio jurdico por el cual, se poda hacer la transferencia de la
"res mancipi", es decir, el fundo itlico, los esclavos los anmeles y los instrumentos da
trabaje. Era un negocio jurdico solemne y requera la presencia da, al manos, cinco
testigos. Se llevaba una balanza en la cual simblicamente se pesaba la res objeto del
contrato y en el otro plato se pona el dinero o un pedazo de cobre, smbolo del pago. Se
tena que pronunciar una frmula solemne para la adquisicin de la cosa que se
enjicaba.

La In lure Cessio era tambin una forma de trasmisin de la propiedad hecha
delante del Pretor, pero, sin frmula solemne.
La Traditio (tradicin) era la forma de enajenar, propia de las cosa; "nec mancipi".
Consista en la entrega de la cosa, por una justa causa idnea a justificar la tradicin del
dominio. Bastaba que se indicara al comprador, e! lugar donde la cosa se encontraba o se
le entregaba un objeto que la representaba.
Exista tambin la Tradicin Simblica o Abstracta/que consista en la entrega de un
smbolo, por ejemplo, la llave de un almacn para transmitir la posesin de la
mercadera en l existente.
La "Traditio longi manu", consista en indicar al comprador, por ejemplo, desde un cerro,
el fundo que se iba a transferir.
Otra forma de traditio era la "Brevi manu", que se realizaba cuando el usufructuario o el
locatario adquira la propiedad de la cosa que ya beneficiaba.

En lo que concierne a la Donacin, en el siglo V y VI (d.C.) se consider no necesaria la
transmisin material; bastaba simplemente el acto de regalo. Justiniano decret que era
necesaria la entrega de los documentos para las adquisiciones hechas por la Iglesia, los
municipios y las obras pas en general. Adems, se necesitaba el consentimiento de las
partes.

Tratndose de bienes inmuebles, se exiga los siguientes requisitos:
a) La redaccin por escrito del instrumento
b) La forma pblica, delante del magistrado, o del obispo, o del funcionario.
c) La presencia del Defensor Civitatis para que redactara el protocolo de la
transmisin.
En la provincia de Egipto, para la transmisin de la cosa, haba un registro en que se
anotaban los gravmenes reales. Dicho registro serva, tanto como Registro de
propiedad, cuanto como Registro fiscal para la tributacin.

Prescripcin adquisitiva
a) Usucapi
b) Longi temporis praescriptio
La "Usucapi" o usucapin, era la manera de adquisicin de la propiedad, determinada
por el hecho do la posesin continua y de buena fe. Segn la ley de las XII Tablas, una
persona que tena la posesin de un fundo por dos aos o de otra cosa por un ao,
usucapa la propiedad, es decir, que adquira legtimamente el poseso de la propiedad.
Por esto, la usucapin era una forma adquisitiva da la propiedad, porque, decan los
Romanos. . . "quien deja transcurrir a favor de una tercera persona el perodo de tiempo
legal para su posesin, se puede concluir que enajena".
Conceban la usucapin como una enajenacin o renuncia al derecho de propiedad. Para
reclamar la usucapin se requeran dos requisitos fundamentales: a) justa causa y b)
buena fe.
Se adquiran por usucapi, las "Res mancipi" y las propiedades itlicas. Se excluan de la
usucapin las cosas robadas (Lex Atilia) y las cosas cuya posesin se haban adquirido
con la violencia (Lex Plautia de vi). La usucapin, no era aplicable a los fundos
provinciales, porque era una forma de adquisicin de la propiedad quintana. Pero en la
segunda mitad del siglo dos (d.C.) fue introducido el instituto de "Longi temporis
praescriptio" para los fundos provinciales. Por ella, se adquira la propiedad de la cosa
por el poseso continuo por 10 aos, si el dueo se encontraba en la misma ciudad y de
20 aos, si el dueo estaba ausente.
Tambin en la "Praescriptio longi temporis" (prescripcin o usucapin a largo tiempo)
era necesario la buena fe y una justa causa.
Por ltimo, Justiniano dio una forma definitiva a estos ttulos de usucapin, decretando
que el poseedor de una cosa mvil por tres aos, de buena fe, adquira el dominio por
usucapin; el poseedor de bufena fe y justa causa de un inmvil por diez aos ( presente
el dueo) o por veinte aos (ausente el dueo) era propietario por longi temporis praes-
criptio.

Los requisitos de la prescripcin adquisitiva:
a) Res habilis (Objeto ido'neo), es decir que la cosa pudiera ser objeto de propiedad,
excluyndose las cosas robadas, las religiosas, las del culto y las de pertenencia
del Fisco o del Emperador.
b) Ttulo o justa causa.
c) Buena fe.
d) La posesin ininterrumpida. Porque si se interrumpa la posesin, se interrumpa
la prescripcin y al tomar el poseedor el bien por segunda vez, empezaba
nuevamente a contarse el trmino.

Praescriptio longissimi temporis.- (prescripcin a largusimo tiempo)
Fue introducida por Constantino. Era la forma por la cual se adquira una propiedad o un
bien a los 40 aos de poseerlo. .
Era suficiente el hecho de poseerlo. El poseedor transcurrido el trmino, se volva
automticamente legtimo propietario, v . Justiniano fij definitivamente el 'trmino de
30 aos y confiri al poseso treintenal la eficacia de modo de adquisicin de la
propiedad, afirmando el principio que a los 30 aos toda accin se extingue y el
propietario perda el derecho de reivindicar la cosa suya al actual poseedor.




CAPITULO XLI
ADQUISICION ORIGINARIA DE LA PROPIEDAD

Es la forma o manera por la cual la propiedad se origina primitivamente y se aumenta en
su calidad y cantidad.

Modos de adquisicin originaria de la propiedad son:
lo) Ocupacin.
2o) Accesin
3o) Tesoro
4o) Confusin
5o) Especificacin
6o) Adquisicin de los frutos.

lo) Ocupacin.- Es la toma de posesin de una cosa, que no pertenece a nadie (Res
nullius) o que ha sido abandonada (Res derelicta), con la intencin de retenerla por
haberla encontrado.
Se consideraba omo res nullius los animales selvticos y los domsticos que han
perdido la costumbre de regresar a su dueo; las islas surgidas del mar; las cosas
abandonadas, etc. Se poda libremente aduearse de los animales selvticos, de los peces
y de los pajaros. La propiedad sobre los animales perduraba mientras estaban en poder
del posesor, pero si se escapaban, volvan a ser "res nullius". Sobre esto los juristas
clsicos disputaban si el animal herido fuera de propiedad del cazador; Justiniano opin
que era d propiedad Bl cazador cuando este lo capturaba, diciendo... "multa accidere
possunt uteam bestiam non> capiamus" (pueden pasar muchas cosas hasta que no
hayamos capturado.al animal).
Los Romanos admitan tambin la Ocupacin del botn-de guerra del enemigo qu el
moderno Derecho Internacional ya no tolera.. .
Los objetos de valor encontrados .en la isla nacida del mar o del ro, eran del primer
ocupante. Todas las cosas abandonadas por su dueo con intencin de deshacerse de
ellas eran de propiedad de quien las tomaba.
Acerca de las cosas abandonadas o "Res derelictae", existan varias teoras. Justiniano
parti de la concepcin de que las cosas abandonadas representaban una transmisin
indirecta de su dueo a quien las encontraba y sentenci que quedaran de propiedad de
este ltimo: "Traditio in incertam personam" es decir, transferencia a una persona no
determinada.

2o) Accesin.- La Accesin (Accesio) es la conjuncin de la cosa de un propietario con la
de otro propietario de tal manera que constituye una unidad nueva. De lo que se deduce,
que la Res o cosa ha perdido su originaria naturaleza y que una viene a ser parte de la
otra. El Derecho Romano, consideraba cosa principal, la que determinaba la funcin o
naturaleza del todo, accesoria a la otra. As por ejemplo, en un anillo de metal, la piedra
preciosa era la parte principal y el aro de metal, la parte accesoria. En un edificio, las
estatuas y las puertas eran accesorios y la estructura era lo principal. La conjuncin
extingua la naturaleza o individualidad propia de la cosa accesoria de manera que sta
vena a ser parte secundaria de lo principal. Vala el principio que "Accesorium secuitur
principal i'': lo accesorio est sometido o sujeto a lo principal. Los requisitos de la
accesin son; "Dos cosas distintas y que los dueos sean diferentes". Esto es importante
porque el dueo de lo principal loes tambin de lo accesorio.

Si las cosas pueden separarse sin perder su valor y su destino de uso, se puede pedir la
separacin, pero si 110 se pueden separar, como por ejemplo, una viga en un edificio
ajeno, el propietario de la viga puede pedir la accin de indebido enriquecimiento, para
cobrar el valor de la viga.

CLASES DE ACCESION:
a) Entre muebles.
b) Entre mueble e inmueble.
c) Entre inmuebles.

ACCESION ENTRE MUEBLES
En este tipo de accesin es difcil determinar lo principal de lo accesorio. Era accesin
entre muebles:
La Perruminatio
La plumatio
La textura
La Scriptura
La Pictura.

La Ferniminatio, es la conjuncin de un metal con otro, de modo que las dos cosas se
juntaban en un nico cuerpo (fierro con fierro; oro con oro)

La Plumbatura, es la unin de dos metales por interposicin del plomo, de modo que el
metal quedaba cada uno por su lado. En la "plurn-' batura" el dueo del metal poda
pedir la separacin y devolucin, no suceda as en la Ierruminatio porque el dueo de la
cosa principal adquira derecho sobre la cosa ntegra por accin accesoria.

La Textura, surga cuando hilos de purpura se tejan en el vestido de un persona. La
prpura utilizada se consideraba parte accesoria y el vestido parte principal a pesar de
que la prpura era de gran valor. En la textura, el color era considerado accesorio,
respecto de la tela y por lo tanto el todo perteneca al propietario de la tela.

Scriptura, el escrito era accesorio al papiro o pergamino y por lo tanto, para valerse de
este derecho, haba que pagar el costo de la escritura.

Pictura o pintura, haba varias opiniones. Gayo y otros juristas, opinaban que la tabla o
el lienzo eran elemento principal y la pintura, el accesorio. Al final prevaleci la opinin
de Justiniano que dictamin que la obra pictrica es principal respecto al lienzo o tabla.

ACCESION ENTRE MUEBLE E INMUEBLE
Ellas son:
Satio (Siembra)
Implantatio (Plantacin de rboles)
Inaodificatio (Construccin en suelo ajeno)
Tignum iunctum.
Todas estas figuras tienen en comn la "superficie" y por lo tanto obra la norma que:
"todo lo que est sobre el suelo es propiedad del dueo del terreno". As la "Satio" o
sembro en terreno ajeno y la "Implantatio" o plantacin de rboles, daban derecho al
propietario de la superficie de aduearse de la Cosecho y de los rboles Con sus frutos.

Tratndose de "Inaedificatio" o construccin en terreno ajeno, el dueo del terreno se
considera dueo de la construccin que otro haba edificado. La superficie o terreno es
el elemento principal y la edificacin, elemento accesorio. Vala el principio que "Omnia
quod a edificatur solo cedit", tocio lo edicificado es accesorio respecto al terreno,
Justiniano. Poro el constructor y el sembrador en terreno ajeno, de buena fe tenan
derecho de retencin, es decir el derecho de pedir los bastos hechos.
" tignum junetuin" que las vigas utilizadas sobre fundo ajeno para sostener la vid o una
construccin. El dueo del material podan pedir la devolucin slo cuando la
construccin era desmantelada.
Si algn material como puertas, ventana-, estatuas, se podan sacar del edificio sin
perjuicio da la estabilidad de la edificacin, el propietario del terreno tena derecho de -
oponerse, siendo empero obligado el pago del doble valor del material.

ACCESION ENTRE INMUEBLES
Las accesiones de inmueble a inmueble eran:
Avulsio (Avulsin)
Alluvio (Aluvin)
Insula de ilumine nata (Isla nacida del ri'o)
Alveus derelictus (cauce abandonado).
Se originaba AVULSION o "Avulsio" cuando una gran cantidad de agua separaba un
trozo de terreno, o parte de un fundo, que iba a juntarse con otro fundo. El dueo de este
segundo fundo era dueo del todo. Por la aluvin el dueo del fundo acrescentado
adquira, adems del terreno, todo el material que el aluvin depositaba.

INSULA DE FLUMINE NATA, era la isla nacida del ro, si se encontraba en el medio era
dividida entre los fundos, de lo contrario perteneca al dueo del fundo ms cercano.

3o) TESORO. Otra forma o modo originario de adquisicin de la propiedad es el tesoro.
El tesoro es algo de valor que el dueo ha escondido o enterrado y del cual se ha perdido
el recuerdo.

Eran requisitos para determinar la figura del tesoro, los siguientes: a) que se trate de
una cosa de la cual se ha perdido la memoria b) que la cosa est abandonada (Adric.no y
Justiniano).
En la poca de Adriano, el tesoro perteneca al propietario del terreno. Este emperador
dispuso que el tesoro fuera del dueo del fundo si lo encontraba y si el buscador no era
propietario del fundo, el tesoro se divida entre el descubridor y el dueo del fundo. Si el
tesoro se encontraba en el terreno del Estado o de la Iglesia, se divida por mitad con el
descubridor.
En el perodo clsico, el tesoro encontrado en el terreno de propiedad de las divinidades,
perteneca ntegro al decubridor. Sobre este principio se basaba el derecho justiniano.

4o) CONFUSION.- Este modo de adquisicin originaria, consista en la mezcla de cosas
de la misma especie de manera que ninguna de las partes mezcladas podan
considerarse principal o accesoria. Por ejemplo, era el caso de la mezcla do trigo con
trigo.
Si las cosas podan separarse se haca la separacin, si no era realizable la separacin,
surga un "condominio accidental" al que se pona trmino con la "Actio communi
dividendo". Cuando se mezclaban monedas iguales no se devolva las mismas monedas,
sino la misma cantidad.

5o) ESPECIFICACION (Specificatio) Ocurra, cuando una cosa se transformaba, de tal
manera, que se converta en otro objeto, con nuevas caractersticas. Si, por ejampo, una
persona transformaba un mrmol ajeno en una estatua, se daba la figura de
especificacin. Los Sabinianos opinaban que la estatua perteneca al dueo del material;
los Proculeanos sostenan que el escultor, creador de la nueva especie, era el propietario
de la estatua pagando el precio del mrmol. Justiniano se pronunci a favor de esta
segunda teora, confirmando que el especificador que transformaba la materia en una
"Nova species" era dueo del objeto.

6o) ADQUISICION DE LOS FRUTOS.- La adquisicin de los frutos, era tambin
adquisicin originaria de la propiedad. Segn los romanos, los frutos eran parte
integrante y constitutiva de la cosa madre. Adquiran los frutos al monfento de su
separacin tambin las personas diferentes del propietario, es decir, el conductor del
fundo, el enfiteuta, en el derecho clsico, el poseedor de buena fe, en el derecho
Justiniano. Los frutos no consumidos regresaban al propietario. Pero el poseedor de
buena fe, poda ser obligado a la devolucin de los frutos que al momento del pleito se
encontraban en su poder.
Prdida de la propiedad: Podemos indicar, entre las causas de la prdida de la
propiedad:
a) La cesin de la cosa por el propietario para que otro la adquiera
b) La prdida de la libertad o de la ciudadana del propietario.
c) La prdida de la capacidad jurdica del objeto (cuando es consagrado)
d) El abandono de la propiedad.
e) Confiscacin.


CAPITULO XLII
LA DEFENSA DEL DERECHO DE PROPIEDAD - ACCION REIVINDICATORIA O
REIVINDICATIO - ACCION NEGATIVA ACCION PUBLICIANA
La propiedad se defenda con varios modos jurdicos, segn era ** amenazada en parte o
fuera violada en ntegro, el seoro o dominio sobre la cosa. La "Rei vindicado" o accin
reivindicatoria, era la principal accin de defensa y se conceda al propietario cuando la
cosa no se encontraba en su poder, para que le fuera devuelta por quien la retena
indebidamente. El propietario se vala de esta accin, para conseguir del juez una
declaracin oficial que sealara que la cosa le perteneca, obteniendo as la propiedad o
su justo precio.
La cosa tena que ser devuelta "cum causa rei", es decir, con todos los beneficios que
hubiera podido dar si hubiera estado en manos de su propietario. Se deba, por lo tanto,
devolver los frutos obtenidos hasta el momento del inicio de la accin. La accin
reivindicatora daba, adems, derecho al propietario de exigir el resarcimiento causado
por abandono de la cosa. Pero el reclamante tena que corresponder al poseedor, de
buena fe, los gastos ocasionados por el mantenimiento de la cosa; este derecho se refera
slo a los gastos de conservacin puramente necesarios. Al poseedor de mala fe no
corresponda ninguna devolucin de gastos. Posteriormente Justiniano reconoci
tambin, al posesor de mala fe, el derecho al resarcimiento de los gastos estrictamente
necesarios. La Rei Vindicato es una accin, fundamentalmente dirigida sobre la cosa y
va contra la personarlo porque detiene la cosa.
Para preparar la accin que reivindicaba o aseguraba su eficiencia, se recurra a la "Actio
ad exhibendum" que. obligaba al demandado a exhibir documentos o pruebas de su
propiedad. En el derecho justiniano, cuando el demandado no acataba la orden de
restitucin emanada por el Pietor, ste ordenaba que, con la asistencia de la fuerza
pblica, se quitara la cosa al poseedor y se entregara a su legtimo dueo. Era esta una
forma do procedimiento ejecutivo.
Para la defensa de las violaciones menores del derecho de propiedad, exista, la "Actio
Negatoiia" (Accin negativa). Con esta accin negativa, el propietario afirmaba la
inexistencia de un derecho ajeno sobre la cosa, generalmente, una servidumbre predial o
un usufructo. Tambin, en este caso, el demandante tena que comprobar su justo
dominio, demostrando as, tener derecho de prohibir a la parte contraria, el uso de la
cosa. Por medio de esta accin negatoria, el propietario consegua la cesacin de la
violacin de sus derechos de propiedad y tambin se garantizaba contra futuras
perturbaciones.
La accin negatoria, as se llamaba porque negaba el derecho ajeno sobre la propiedad;
era un medio de defensa indirecta porque el propietario presentaba la demanda y quien
tena que probar, era el que se crea con derecho a la servidumbre, a la enfiteusis o a la
hipoteca. Exista tambin, la proteccin de la propiedad pretoria o bonitaria por la
Accin Publiciana que tutelaba a quien, habiendo recibido en tradicin una res mancipi y
perda la posesin, antes de adquirirla por usucapin, poda pedir la devolucin, en
cuanto se finga cumplido el perodo de la usucapin. Esta accin, tambin corresponda
al poseedor de buena fe, que habiendo recibido la tradicin d la cosa de parte de quien
no era propietario, no haba podido beneficiarse de la usucapi. Como hemos visto, la
usucapin, es una forma de adquisicin por transcurso del tiempo.

La accin publiciana o "Actio Publiciana", vala contra cualquier persona, que atentaba a
la propiedad q quera afrontar la posesin; no tena eficacia contra el legtimo
propietario que poda oponer la "Excep-tio iusti domini" (reivindicacin del legtimo
dueo).

Tambin las cosas que formaban parte o eran parte.de la propiedad, tenan sus medios
de proteccin. Ellos eran:
A) Actio finium regundorum (Reajuste de confines)
B) Cautiodamni infecti (Indemnizacin por obra ruinosa)
C) Cautio aquae Pluviae Arcendae (Regularizacin del uso del agua)
D) Actio operis novis nuntiatio (Denuncio de nueva obra).

A) "Actio finium regundorum".- Era el medio jurdico para conseguirla
regularizacin o el reajuste de los confines, cuando los lmites de los fundos
contiguos se hallaban confundidos o accidentalmente o maliciosamente, por
usurpacin de uno de los propietarios. Toda contienda, en cuestin de lmites,
deba decidirse por el Magistrado, teniendo,ste facultad de fijar los trminos
entre los fundos mediante oport'nas "Adjudicaciones". La "Adiuticatio", permita
al juez realizar atribuciones de propiedad o constituciones de derechos rales
sobre la cosa, objeto del litigio, en favor de una de las partes.
B) Cautio damni infecti.- Indemnizacin por obra ruinosa. Esta accin de caucin por
obra ruinosa, tena la finalidad de indemnizar y garantizar contra el dao que
poda derivarse por obras ruinosas existentes en el fundo o producirse por
nuevas obras introducidas en el mismo.
Consista en obligarse, delante del Pretor, por medio de la frmula solemne de la
"Stipulati", al resarcimiento del dao en el caso de producirse. Si la estipulacin
no vena ofrecida, el magistrado entregaba el poseso del inmueble a la persona
perjudicada.
C) Cautio aquae Pluviae Arcendae.- Dicha accin concebida por la Ley de las XII
Tablas, tena por finalidad regularizar el uso del agua, de modo que, si el vecino
construa canales que obstaculizaban el natural desage y causaba inundacin en
el fundo colindante, el propietario poda obligarlo a destruirlos. Esta accin, vala
tambin en los casos en que el vecino desviaba las aguas o tomaba ms agua de lo
necesario.
DJ Actio operis novis nuntiatio.- Tutelaba al propietario prohibiendo u nueva
obra ya empezada, pero no terminada. Por esta accin, el propietario intimaba a
quien le haba ordenado, no ejecutarla. El denuncio de nueva obra era un acto
solemne, extrajudicial., ti denunciante enviaba un nuncio para que dijera al
vecino suspenda la obra En caso de no acatar la orden, recurra al Pretor, el cual,
si la demanda era fundamentada, ordenaba la suspensin y la demolicin de la
obra, por medio del interdicto "Quod vi aut ciam". La accin tena eficacia durante
tres meses, caducados los cuales, el denunciado poda terminar su obra.