El derecho real es el derecho sobre la cosa.

Las cosas pueden ser mediata o

inmediatamente objeto de hechos y actos jurdicos.
DERECHO SUBJETIVO Y DERECHO OBJETIVO
Derecho objetivo: es el conjunto de normas sancionadas por el estado que las
impone en forma coactiva y que regulan la conducta humana.
Derecho subjetivo:
Savigny (escuela pandectista romanista) : conforme a su teora de la
voluntad, el derecho subjetivo es un poder atribuido a una voluntad. Sin
embargo, existen derechos subjetivos sin voluntad. P/e la voluntad de los
incapaces se suple a travs del representante.
Ihering : conforme a su teora del inters, el derecho subjetivo es un inters
jurdicamente tutelado.
Gatti : unifica las teoras de Ihering y Savigny, y considera que el derecho
subjetivo es un poder atribuido a una voluntad protegida por el derecho objetivo.
El derecho real es un inters jurdicamente tutelado (por las acciones reales) que
recae sobre las cosas.
CONCEPTO DE DERECHO REAL. DISTINTAS TEORIAS
Teora clsica o dualista: a ella adhiere el CC y su punto de partida es la
diferencia entre los derechos personales y reales. El art.497 define los derechos
patrimoniales: A todo derecho personal corresponde una obligacin personal.
No hay obligacin que corresponda a derechos reales. En los derechos
personales, su contenido (el dar, hacer o no hacer) tiene una implicancia
patrimonial. El deber de abstencin del derecho real no causa merma patrimonial.
Vlez no defini a los derechos reales, fiel al mtodo del Esbozo de Freitas, que
en su plan de codificacin entenda que deban existir 2 tipos de cdigos: uno de
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leyes y otro ms general que deba servir de base a todos los cdigos que se
dictaran posteriormente, donde se definieran los institutos. Vlez sigui la
metodologa de Freitas para un cdigo de leyes, pero luego no existi un cdigo
general. En la nota al art.497, se encuentran algunas definiciones de derecho real,
como la de Ortoln: Derecho personal es aquel en que una persona es
individualmente sujeto pasivo del derecho. Derecho real es aquel en que
ninguna persona es individualmente sujeto pasivo del derecho [].
Teoras monistas (no clsicas): subsumen en una sola categora derechos reales
y personales, que en realidad constituyen dos categoras diferenciadas.
a) Teora unitaria personalista : Michas
1
unifica los derechos reales y personales
en una nica categora, la de los derechos personales, porque todas las relaciones
jurdicas se dan entre las personas. Entre las personas y las cosas se dan hechos,
no relaciones jurdicas. En los derechos personales entre el acreedor y el deudor;
en los derechos reales entre el titular del derecho y el resto de las personas. Esta
concepcin pone el acento en algo secundario a los derechos reales, porque lo
esencial y caracterstico no es la obligacin pasiva que el resto de la sociedad
tiene de respetarlos, sino el poder de goce y disposicin que se reconoce al titular
sobre la cosa.
b) Teora unitaria realista : todos los derechos son reales. El punto de partida es
que las relaciones jurdicas no se establecen entre las personas sino entre los
patrimonios de las personas; el centro de gravedad de la obligacin se desplaza
del sujeto al objeto. Esta teora no diferencia el derecho real del personal segn la
relacin entre persona y cosa, que en derechos reales, es directa e inmediata;
mientras en los personales, siempre se necesita de la actividad de un sujeto -el
deudor- para acceder a la cosa. Se despersonaliza la obligacin, al mirar
solamente al objeto sobre el que va a ejercerse la conducta del deudor.
Asimismo, pierde tambin fuerza doctrinaria porque la patrimonialidad tiene
1
Discpulo de Planiol. Su tesis, El derecho real como obligacin pasi!amente uni!ersal", re#iere a un
su$eto pasi!o uni!ersal, por el deber erga omnes de abstencin.
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relevancia jurdica en la anormalidad, en el momento del incumplimiento de la
obligacin (cuando recae sobre los bienes del deudor), pues lo comn es que las
obligaciones se cumplan. La teora tambin falla en los contratos intuito person.
Teoras eclcticas: tienen el aspecto externo de la teora personalista y el interno
de la teora realista (relacin con las cosas). Uno de sus exponentes es Guillermo
Allende, que define al derecho real como un derecho absoluto, de contenido
patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden pblico, establecen entre
una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relacin directa e inmediata,
que previa publicidad obliga a todos los integrantes de la sociedad (sujeto pasivo)
a abstenerse de realizar cualquier acto contrario a ella, naciendo para el caso de
violacin una accin real y que otorga a los titulares las ventajas y beneficios
inherentes al ius persequendi y al ius preferendi. En base al desglose de esta
definicin, podemos comparar y ver las semejanzas y diferencias con los
derechos personales.
Carcter patrimonial : es la nica semejanza que comparten ambas categoras
de derechos.
Oponibilidad : los derechos reales son absolutos, se oponen erga omnes; los
personales relativos.
Rgimen legal : los derechos reales se rigen por normas de orden pblico,
imperativas y obligatorias para los particulares, que no pueden dejarlas de lado ni
pactar algo distinto de lo establecido en ellas (con una excepcin en materia de
servidumbres). Ello determina el sistema de numerus clausus (opuesto al
numerus apertus): art.2502 - Los derechos reales slo pueden ser creados por
la ley. Todo contrato o disposicin de ltima voluntad que constituyese otros
derechos reales, o modificase los que por este Cdigo se reconocen, valdr slo
como constitucin de derechos personales, si como tal pudiese valer
2
. En
2
Son de creacin legal pero su #uente puede ser legal o con!encional. P/e es de #uente con!encional la
propiedad hori&ontal, creada por 'e( 13.)1% pero no incorporada al **+ el usu#ructo puede tener #uente
con!encional, o #uente legal ,caso de los padres sobre los bienes de sus hi$os menores).
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derechos personales las normas son supletorias, dependen de la autonoma de la
voluntad y existen tantas obligaciones como acuerdos entre particulares.
Tipicidad: genrica (en servidumbres es genrica y especfica). En las
obligaciones se necesita de la actividad de otra persona.
Elementos : los derechos personales se componen de 6 elementos: i) dos
sujetos, uno activo y otro pasivo; ii) prestacin; iii) objeto, utilidad en la
obligacin de hacer, no hacer o dar; iv) vnculo o estado de sujecin en que se
encuentra el deudor respecto del poder del acreedor; v) causa fuente, origen del
vnculo obligacional (delito, cuasidelito, contrato, cuasi contrato, ley); y vi) causa
fin, que se explica a travs de la teora de la frustracin del fin del contrato. Los
derechos reales tienen tres elementos: i) sujeto, una persona titular del derecho
real; ii) objeto, una cosa mueble o inmueble; iii) causa fuente, un acto o hecho
jurdico real que conduce a la adquisicin de un derecho real.
Ejercicio : los derechos reales se ejercen de manera directa e inmediata sobre la
cosa. El titular ejerce el derecho por s mismo, sin la intervencin de otra
persona. El acreedor de un derecho personal necesita de la accin de un acto o
abstencin del deudor, que d, haga o deje de hacer para ejercer su derecho
(mediatez).
Publicidad : el derecho real requiere publicidad, por su oponibilidad a todas las
personas (erga omnes). Los inmuebles se registran en el Registro Pblico de la
Propiedad Inmueble. Los muebles registrables tienen un registro propio (P/e
automotor). Las cosas muebles de menor valor se publican mediante la tradicin
(acto pblico) y la posterior posesin al ejercer el derecho. En derechos
personales no es requisito la publicidad.
Efectos : los derechos reales generan un deber de abstencin erga omnes, que
no tiene implicancia patrimonial. Los personales tienen efectos slo entre partes
(y sucesores si corresponde).
Acciones que los tutelan : para el caso de violacin a un derecho real, existen
las acciones reales (reivindicatoria, negatoria y confesoria), vas procesales que
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hacen efectiva su tutela. Las relativas a los derechos personales son las acciones
personales: de daos y perjuicios, cumplimiento de contrato, etc.
Ventajas : las acciones reales conceden a su titular dos ventajas: i) Ius
preferendi, derecho de preferencia, que sigue el principio prior in tempore potior
in iure (primero en el tiempo, mejor en el derecho); y ii) Ius persequendi,
derecho a perseguir la cosa de manos de quien la tenga. El titular puede
demandar a quien viola el derecho real y sus sucesores. En derechos personales
las ventajas se llaman privilegios, que son otorgados por la ley para obtener el
pago en preferencia de otros acreedores. No existe Ius preferendi ni persequendi.
Prescripcin : en derechos reales rige la prescripcin adquisitiva, modo de
adquirir un derecho. En los personales, la liberatoria, modo de extincin de las
obligaciones.
Criterio de Arangio Ruiz: cree encontrar en determinados derechos reales, un
sujeto pasivo determinado: P/e en el usufructo, uso y habitacin por otorgarle al
titular un uso puntual. El error est en pensar en igualarlo al derecho personal,
como en los contratos, donde el sujeto pasivo est individualizado, pero no es
algo que particularice el derecho real.
Criterio de Demongue: los derechos subjetivos se clasifican en ms o menos
fuertes, y ms o menos cmodos. Los ms fuertes son los que se pueden ejercer
contra mayor cantidad de personas (relaciona la oponibilidad con la fortaleza).
Por lo tanto, los derechos reales son ms fuertes que los personales. El derecho
real es ms cmodo para su ejercicio porque goza de la inmediatez. Ergo,
derechos reales son ms cmodos y fuertes que los personales.
Relaciones de vnculo entre derechos reales y personales
)/130
i. La existencia de un derecho personal conduce a la adquisicin de un derecho
real: cuando existe obligacin de dar cosa cierta para transmitir el dominio. P/e
compraventa.
ii. La existencia de un derecho real conduce a un vnculo obligacional : P/e las
obligaciones propter rem (P/e expensas comunes) en las que el titular del derecho
real ingresa en el vnculo obligacional.
iii. Relacin de accesoriedad : el derecho real es accesorio de uno principal, el
personal. P/e el crdito garantizado por hipoteca. Si se extingue el crdito
(principal), se extingue el derecho real (accesorio), dado que lo accesorio sigue la
suerte de lo principal.
i!. La violacin de un derecho real conduce a un derecho personal : P/e ante la
produccin de un dao en una cosa, se viola el deber genrico de abstencin
respecto de la relacin entre el titular del derecho real y la cosa. El titular de
dominio adquiere un derecho personal y puede pedir el resarcimiento por daos y
perjuicios.
Institutos de naturaleza jurdica controvertida: algunas figuras jurdicas no
son fcil de ubicar en la categora de derechos reales ni en la de personales. Para
determinar su naturaleza jurdica es necesario analizar su objeto y su
oponibilidad: si tiene por objeto una cosa, y es oponible erga omnes, ser derecho
real; si el objeto es una persona, ser derecho personal.
Derechos reales de garanta: algunos autores discuten la naturaleza real de los
derechos reales de garanta y en particular de la hipoteca porque entre el acreedor
y la cosa no existe relacin directa e inmediata, ni posesin -inherencia a la
cosa-. Tambin se le niega su carcter real porque es accesoria a un crdito (el
derecho personal es lo principal) y extinguido ste, se extingue el derecho real
(sigue la suerte de lo principal). Sin embargo, la accesoriedad del derecho de
garanta slo har que su suerte quede supeditada al derecho personal al que
accede, pero esto nunca puede influir sobre su naturaleza jurdica. La hipoteca, a
./130
pesar de que algunos autores cuestionan su naturaleza, es un derecho real de
garanta (junto con la prenda y la anticresis) por estar enumerado (art.2503) y
definido (art.3108
3
) como tal en el CC, y porque se le aplican varios de los
principios inherentes a los derechos reales.
Derecho del locatario: art.1498 - Enajenada la finca arrendada, por cualquier
acto jurdico que sea, la locacin subsiste durante el tiempo convenido. Este art.
dio ligar a controversia, ya que para algunos autores (Troplong) el locatario tiene
un derecho real, que se ejerce sobre una cosa y puede oponerlo a terceros. Esto
no significa que la locacin sea erga omnes, sino que, quien adquiere un
inmueble arrendado contrae formalmente la obligacin de respetar el
arrendamiento, pues debe saber que por la ley no puede desalojar al locatario, y
en el caso de hacerlo, el locatario slo tendr accin de daos y perjuicios. No es
inherente a la cosa y es un derecho personal cuya obligacin emana de la ley. El
locatario no goza directamente de la cosa, sino que lo hace a travs del locador,
que se la procura. Vlez sigui esta posicin
4
.
Privilegio: es el derecho dado por la ley a un acreedor para ser pagado con
preferencia a otro acreedor (art.3875). Es decir que debe haber pluralidad de
acreedores y el patrimonio del deudor no debe poder responder a todos ellos. Los
privilegios se oponen entre los coacreedores, por lo tanto no son derechos
personales ni reales. El privilegio es una caracterstica o cualidad que tienen
algunos crditos, y por lo tanto, en ocasiones pertenece a la categora de derechos
personales. Este derecho, al igual que los derechos reales de garanta, es
accesorio del crdito respectivo. Algunos autores sostienen que el es un derecho
3
/rt.31001 2la hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un cr3dito en dinero, sobre los
bienes inmuebles, 4ue contin5an en poder del deudor6.
4
7ota al art.1-801 29el 4ue compra un inmueble 4ue est: arrendado contrae #ormalmente la obligacin
de respetar el arrendamiento, pues debe saber 4ue por la le( no puede desalo$ar al locatario. *onsiente
implcitamente en mantenerlo en el goce de la cosa. 'a e;istencia del derecho real es imposible, pues
4ue no ha( sino un cr3dito por una parte, ( una obligacin por la otra. El usu#ructuario tiene por s el
derecho de go&ar de la cosa, ( el arrendatario tiene derecho de hacer e$ecutar por el propietario su
obligacin personal de hacerlo go&ar. El propietario est: obligado a entregar la cosa en buen estado, a
mantenerla en ese estado, a hacer todas las reparaciones ma(ores, a pagar las contribuciones
impuestas a la cosa+ mientras 4ue respecto al locatario, ni a una sombra de un derecho real aparece en
los e#ectos del contrato. Si el inmueble al4uilado se ha ena$enado con pacto de retro!enta, llegado el
caso, desaparecen las ser!idumbres e hipotecas, todos los derechos reales constituidos sobre el
inmueble, ( slo 4ueda #irme el arrendamiento 4ue9 reposa sobre la obligacin t:citamente aceptada
por el nue!o propietario6.
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real, pero carece de inherencia a la cosa sobre cuyo precio se har efectivo, no
tiene ius persequendi (salvo alguna excepcin), ni ius preferendi.
Derecho de retencin (art.3939): es la facultad que corresponde al tenedor
de una cosa ajena, para conservar la posesin de ella hasta el pago de lo que le
es debido por razn de esa misma cosa. El acreedor tiene esta facultad para
conservar la cosa porque su deudor no cumple la obligacin. Puede ejercer este
derecho tanto para el deudor como para toros terceros acreedores. Si bien en
ciertas ocasiones pertenece al derecho personal, es una facultad extra de algunos
acreedores que tcnicamente no es ni derecho personal ni derecho real. Es un
efecto secundario de la obligacin con relacin al acreedor, y no es inherente a la
cosa sino a la obligacin contrada. Se define como el desapoderamiento de la
tenencia del bien al legtimo propietario cuando ste no paga su deuda.
Derechos intelectuales: es el conjunto de facultades que la ley reconoce sobre las
creaciones del espritu de sus autores. La categora se compone de cuatro tipos de
derechos que recaen sobre creaciones del intelecto, marcas de comercio, patentes
de invencin, derechos de autor y la informacin confidencial.
Todo autor o inventor es propietario exclusivo de su obra, invento o
descubrimiento, por el trmino que la ley acuerda. Hablar de propiedad
intelectual no significa que sea un derecho real. No es posible un derecho real
que no se ejerza sobre una cosa, aunque tenga la caracterstica de que en un
aspecto sea oponible erga omnes. Los derechos intelectuales se conceptualizan
como una tercera clase, distinta a la de derechos reales y personales; o un tercer
gnero, frente a los derechos patrimoniales y extrapatrimoniales, dado su carcter
mixto. En su naturaleza jurdica se distinguen 2 aspectos:
i) Las facultades que tiene el titular para que todos reconozcan y respeten su
creacin. En ese sentido el derecho intelectual es absoluto, y su contenido es
extrapatrimonial (P/e el autor de una novela, siendo sta la obra).
ii) El derecho a la explotacin econmica de esa creacin. En ese sentido es
relativo, entre las partes que celebren el contrato de explotacin (P/e el contrato
del autor de la novela con la editorial), y su contenido es patrimonial.
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Posesin: se discute si se trata de un hecho o de un derecho, lo que dio lugar a
dos teoras.
Es un derecho: en la nota al art.2470, aparece la definicin de Ihering de
derecho subjetivo como inters jurdicamente tutelado, concepto en el cual
encuadra la posesin. El poseedor tiene inters en la cosa, en poseer, porque tiene
el Animus, uno de los elementos de la posesin. Y adems, se encuentra
jurdicamente tutelado, ya que la ley lo protege con acciones posesorias
(art.2468). Si un derecho es un inters con tutela jurdica, y la posesin es un
inters con tutela jurdica, entonces la posesin es un derecho.
Es un hecho: se basa en el art.2470 (el hecho de la posesin), y el 2503,
que enumera los derechos reales y no menciona la posesin. Hay una aparente
incongruencia de Vlez entre el art.2470 y su nota, al decir sta en el ltimo
prrafo para nosotros que juzgamos que la posesin es un derecho. Sin
embargo, no la hay. Vlez, que conoca la discusin doctrinaria respecto la
naturaleza jurdica de la posesin, pensaba que era un derecho pero la regul
como un hecho sin meter su opinin. Para la mayora de la doctrina es un hecho
jurdico (que produce consecuencias jurdicas), porque en la contradiccin entre
la nota y el art. permanece este ltimo, que es ley. La nota slo sirve para
interpretarla.
Clasificaciones de los Derechos Reales:
Sobre cosa propia: dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie
forestal.
Sobre cosa ajena: usufructo, uso, habitacin, servidumbre
De garanta: hipoteca, prenda, anticresis.
Que no se ejercen por la posesin: hipoteca, servidumbre.
Que se ejercen por la posesin: anticresis, prenda, dominio, condominio,
propiedad horizontal, superficie forestal, usufructo, habitacin
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ELEMENTOS DE LOS DERECHOS REALES (sujeto, objeto y causa):
1. SUJETO: es una persona llamada titular. La capacidad de derechos reales la
puede tener cualquier persona, fsica o jurdica. Como excepcin, la persona
jurdica no puede ser titular del derecho real sobre cosa ajena de uso o de
habitacin, y en el caso de usufructo, su derecho real se limita a 20 aos (a
diferencia de la persona fsica en el que puede ser vitalicio). Los extranjeros no
pueden ser sujetos de derecho real en zonas limtrofes.
2. OBJETO: son las cosas. Art.2311: Se llaman cosas en este Cdigo, los
objetos materiales susceptibles de tener un valor. Art.2400: Todas las cosas
que estn en el comercio son susceptibles de posesin. Los bienes que no fueren
cosas, no son susceptibles de posesin.
Clasificacin de las cosas:
Cosas Muebles o Inmuebles: los muebles pueden moverse; los inmuebles se
mantienen estticos. Lo relevante para clasificar de esta manera a las cosas fue
tradicionalmente su valor (mayor en los inmuebles). El rgimen inmueble es ms
estricto, protector de la seguridad esttica (el de muebles es ms laxo y protege la
seguridad dinmica, el trfico).
Inmuebles (art.2313): Las cosas son muebles e inmuebles por su naturaleza, o
por accesin, o por su carcter representativo.
Por naturaleza (art.2314): las cosas que se encuentran por s mismas
inmovilizadas, el terreno, partes slidas o fluidas que formen su superficie y
profundidad e incorporadas al suelo de manera orgnica.
Por accesin (art.2315): las cosas muebles inmovilizadas por su adhesin fsica
al suelo con carcter de perpetuidad. P/e las edificaciones. El ladrillo, mueble, al
quedar adherido a la edificacin, es inmueble.
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Por destino (art.2316): [] las cosas muebles que se encuentran puestas
intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por el propietario de ste,
sin estarlo fsicamente; es decir aquellos que por su naturaleza son muebles,
pero tienen una finalidad de servicio directo a un inmueble sin estar adheridos a
l (P/e pupitres de la facultad, camas de hospitales).
Por carcter representativo (art.2317): instrumentos pblicos donde constan los
derechos reales sobre bienes inmuebles (excepto hipoteca y anticresis).
Muebles (arts.2318 a 2323): las cosas que pueden transportarse de un lugar a
otro, movindose por s mismas (semovientes) o por fuerza externa, excepto las
accesorias de un inmueble. Las partes slidas o fluidas del suelo separadas de l
(como las piedras); las construcciones asentadas con carcter provisorio; los
objetos puestos bajo el suelo; los instrumentos pblicos donde consta la
adquisicin de derechos personales. Las cosas muebles, aunque se hallen fijadas
en un edificio, conservarn su naturaleza cuando estn adheridas al inmueble en
mira de la profesin del propietario, o de una manera temporaria. En los muebles
de una casa no se comprendern: dinero, documentos, papeles, libros,
instrumentos de artes y oficios, las joyas, ninguna clase de ropa de uso,
mercaderas, ni en general cosas que forman el ajuar de una casa.
Registrables y no registrables: segn se requiera su inscripcin en un
registro pblico.
Fungibles y no fungibles (art.2324): Son cosas fungibles aquellas en que
todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma especie, y que
pueden sustituirse las unas por las otras de la misma calidad y en igual
cantidad. P/e azcar, trigo, dinero, cosas fabricadas en serie.
Consumibles y no consumibles (art.2325): Son cosas consumibles aquellas
cuya existencia termina con el primer uso y las que terminan para quien deja de
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poseerlas por no distinguirse en su individualidad. Son cosas no consumibles las
que no dejan de existir por el primer uso que de ellas se hace, aunque sean
susceptibles de consumirse o de deteriorarse despus de algn tiempo. La cosa
se extingue para quien la utiliza (el dinero no se extingue materialmente, sigue
circulando; se extingue para el propietario).
Divisibles y no divisibles (art. 2326):
Divisibles: aquellas que sin ser destruidas enteramente, pueden dividirse (sin
perder sus caractersticas o alterar su substancia) en porciones reales cada una de
las cuales forma un todo homogneo y anlogo tanto a las otras partes como a la
cosa misma. P/e tonelada de trigo. Los inmuebles, por su naturaleza son fsica o
materialmente divisibles indefinidamente. Sin embargo, tienen un lmite a su
divisibilidad jurdica, que es hasta la mnima unidad econmica: no podrn
dividirse las cosas cuando ello convierta en antieconmico su uso y
aprovechamiento (cada provincia reglamenta la superficie mnima de la unidad
econmica).
No Divisibles: aquellas que no pueden dividirse porque perderan su naturaleza
como todo homogneo.
En el comercio y fuera del comercio:
En el Comercio (art.2336): todas las cosas cuya enajenacin no fuere
expresamente prohibida o dependiente de una autorizacin pblica. Pueden ser
adquiridas por los particulares. El principio general es que las cosas estn en el
comercio.
Fuera del Comercio (art.2337): estn fuera del comercio por ser absolutamente
no enajenables o por ser relativamente no enajenables (necesitan una
autorizacin previa para su enajenacin). Son absolutamente no enajenables: 1)
las cosas cuya venta o enajenacin fuere expresamente prohibida por la ley; y 2)
las cosas cuya enajenacin se hubiere prohibido por actos entre vivos y
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disposiciones de ltima voluntad, en cuanto el CC permita tales prohibiciones.
P/e bienes de dominio pblico o privado del Estado.
Principales y accesorias:
Principales: brindan utilidad por s mismas. Forman parte de ella las cosas
accesorias que la integran (P/e ruedas de un auto), ya que lo principal viene con
lo accesorio en un todo homogneo.
Accesorias: prestan utilidad para otra cosa, de la cual dependen.
Casos de objeto dudoso
Energa: art.2311 in fine - Las disposiciones referentes a las cosas son
aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin.
Como no es un objeto material susceptible de apreciacin econmica, no es cosa
y no puede ser objeto de derecho real. Adems, es inviable en la prctica aplicar
a la energa las disposiciones relativas a las cosas (P/e no puede hacerse
tradicin).
Cuerpo humano: no puede ser objeto de derecho real porque no es cosa.
Tampoco lo son sus rganos, porque estn fuera del comercio. Slo pueden serlo
las partes separables del cuerpo, los rganos renovables: pelo, uas, semen (no la
sangre por la Ley de Sangre).
Cadver: es cosa, un objeto material. Si bien tradicionalmente no tuvo valor
pecuniario, hoy se los puede apreciar econmicamente.
Universalidades: el art.2902 regula el usufructo de ganados. Esto dio lugar a la
discusin de si poda ser objeto de derechos reales el conjunto de cosas. Hoy se
entiende que el derecho real de usufructo no se tiene sobre el conjunto sino sobre
cada una de las cosas por separado.
Derechos personales: no pueden ser objeto de derechos reales porque no son
cosas. El art.2904 refiere al usufructo de crditos. Se entiende que el objeto de tal
derecho real no es el crdito sino el objeto del mismo cuando ste se agote.
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3. CAUSA: la causa fuente es el hecho jurdico (art.896; P/e muerte de alguien
con herederos) o acto jurdico (art.944; P/e tradicin), que conduce a la
adquisicin de un derecho real. En derechos reales hay una doble causa: nace con
la conjuncin de ttulo y modo suficientes (teora del ttulo y el modo).
Ttulo suficiente: hecho o acto generador apto para transmitir derechos reales. El
ttulo deber cumplir con las condiciones de fondo y las condiciones de forma. Si
faltare alguno de estos requisitos, no quedar confeccionado el derecho real
(podr haber posesin si hubo tradicin).
Forma : P/e contrato de compraventa. Si es inmueble, el art.1184, inc. 1 exige
como requisito esencial la escritura pblica.
Fondo : i) legitimidad: titularidad de quien transmite el derecho y; ii)
capacidad: P/e un menor de 18 tiene capacidad de disponer de sus bienes que
adquiri a ttulo oneroso pero no respecto de aquellos que adquiri a ttulo
gratuito.
No son ttulos suficientes:
Justo ttulo: es aqul que cumple con los requisitos de forma (P/e escritura
pblica; art.1184 inc.1) pero tiene un vicio de fondo (capacidad o legitimacin).
Art.4010 - El justo ttulo para la prescripcin, es todo ttulo que tiene por
objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las
solemnidades exigidas para su validez, sin consideracin a la condicin de la
persona de quien emana.
Ttulo putativo: aquel que tiene un error en el objeto. Es un ttulo que no se
refiere a la cosa correcta. El que tiene ttulo putativo tiene ttulo pero le falta el
modo. Constituye justo ttulo.
Modo suficiente: la tradicin es el acto material que constituye el modo
suficiente, dado el art.577 - Antes de la tradicin de la cosa, el acreedor no
1-/130
adquiere sobre ella ningn derecho real. La define el art.2377: Habr
tradicin, cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa, y la
otra voluntariamente la recibiese. En el caso de los muebles registrables (P/e
automotores), el modo suficiente es la inscripcin en el registro, ya que es
constitutivo de dominio. En materia de servidumbres, cumple el requisito de
modo suficiente el primer uso que se hace de ella (P/e en la de trnsito, la
primera vez que se pasa por el terreno donde se encuentra constituida).
Principios que rigen la causa:
1. La tradicin tiene efecto constitutivo en actos entre vivos (art.3265) : todos
los derechos que una persona transmite por contrato a otra persona, slo pasan
al adquirente de esos derechos por la tradicin, con excepcin de lo que se
dispone respecto a las sucesiones. El derecho real sobre muebles e inmuebles se
adquiere con la tradicin, la entrega de la cosa; para muebles registrables la
inscripcin es modo suficiente.
2. Nemo Plus Iure (art.3270) : Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un
derecho mejor o ms extenso que el que gozaba; y recprocamente, nadie puede
adquirir sobre un objeto un derecho mejor y ms extenso que el que tena aquel
de quien lo adquiere. Los derechos sobre las cosas tienen una extensin, un
contenido (ius utendi, abutendi y fruendi). El lmite a la transmisin son las
propias facultades que tiene quin transmite. La excepcin es el art.1051: todos
los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por
una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan
sin ningn valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual;
salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, sea
el acto nulo o anulable. P/e un demente A vende un auto a B, quien lo revende a
un tercero C. A no puede pedir la restitucin del auto a C por este art; por lo
tanto, B transmiti un mejor derecho que el que tena.
3. A su vez, el principio de que nadie puede transmitir un derecho mejor o ms
extenso que el que tiene rige slo para cosas inmuebles - Art.3271: La
1)/130
disposicin del art. anterior no se aplica al poseedor de cosas muebles; para
estas cosas rige el principio posesin vale ttulo.
4. Convalidacin (art.2504) : si el que transmiti o constituy un derecho real
que no tena derecho a transmitir o constituir, lo adquiriese despus, entindese
que transmiti o constituy un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido
al tiempo de la transmisin o constitucin. Es una excepcin al principio nemo
plus iuris. Si se transmite un derecho que no se tiene, en principio el acto no
tiene valor. Pero si el transmitente lo adquiere con posterioridad, se convalida y
se entiende como si lo hubiera tenido al transmitirlo.
5. La inscripcin registral tiene efecto declarativo : los derechos reales sobre
bienes inmuebles se inscriben para la oponibilidad a terceros. Slo puede
declararse lo que tiene existencia previa; un derecho real sobre un inmueble que
existe porque hay ttulo y modo suficientes. Art.2505 La adquisicin o
transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar
perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros
inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o
transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas. Este
principio no rige para las cosas muebles registrables, en que la inscripcin en el
registro es constitutiva (y se requiere adems del ttulo y el modo).
6. Aplicabilidad de los modos de adquirir el dominio al resto de los derechos
reales: los modos de adquisicin estn bien detallados en el dominio por ser el
derecho real por excelencia, de mayor contenido y uso. Como en el CC no hay
parte general de derechos reales, se aplican los modos de adquisicin del dominio
a los otros derechos reales. Luego se ver en qu forma se pueden aplicar a los
distintos derechos reales en la medida en que sean compatibles con su naturaleza.
Contenido de los derechos reales: todos ellos tienen un contenido, que es el
cmulo de facultades. Para explicarlo debemos tener en claro 2 conceptos
complementarios aunque parecen excluyentes.
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i) Determinacin positiva o contenido positivo : listado de facultades que el
derecho otorga al titular (ius utendi, fruendi, abutendi). Es lo que el titular puede
hacer.
ii) Determinacin negativa o contenido negativo : lmites, hasta donde llega el
derecho real. Es lo que el titular no puede hacer.
Contenido normal: determinacin positiva menos la negativa. Une las facultades
con los lmites, lo que el titular puede y no puede hacer.
Contenido anormal o excepcional: contenido normal menos la constitucin de un
derecho real o gravamen a favor de terceros (P/e servidumbre o hipoteca).
Relaciones de hecho entre persona y cosa (posesin, tenencia y yuxtaposicin
local)
i) POSESION (art.2351): Habr posesin de las cosas, cuando alguna
persona, por s o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intencin de
someterla al ejercicio de un derecho de propiedad. Es tener una cosa de hecho y
comportarse como dueo, sin reconocer el derecho en cabeza de otro. De la
definicin surgen sus dos elementos:
Material u objetivo (corpus) : significa tener la cosa bajo su poder, tenerla de
hecho, materialmente (habitar la cosa inmueble o aprehender la cosa mueble).
Intencional o subjetivo (animus domini) : intencin de comportarse como
propietario.
La posesin es la relacin que existe entre la persona y la cosa cuando existen los
dos elementos al momento de tomar la posesin. Luego de tomarla, basta slo
con el elemento intencional.
Clasificacin de la posesin
Posesin legtima e ilegtima (art.2355): La posesin ser legtima, cuando sea
el ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad a las disposiciones
de este Cdigo. Ilegtima, cuando se tenga sin ttulo, o por un ttulo nulo, o fuere
1</130
adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se
adquiera del que no tena derecho a poseer la cosa, o no lo tena para
transmitirla.
Legtima: cuando es el ejercicio de un derecho real. Ello implica que deben
cumplirse los requisitos del Cdigo para que exista derecho real, y si falta uno de
ellos, la posesin es ilegtima. Estos son:
Ttulo suficiente que cumpla los requisitos de fondo y forma. P/e A vende sin
ser el dueo. Como no est legitimado, no cumple un requisito de fondo. Y al
faltarle ttulo suficiente la posesin es ilegtima.
Modo suficiente: la tradicin (o la inscripcin en el registro para los bienes
muebles registrables).
Ilegtima: el poseedor no tiene derecho real. No es el dueo (ni usufructuario,
etc), porque o le falta el ttulo o el modo suficientes pero tiene corpus y animus.
Casos de posesin ilegtima:
1. Posesin sin ttulo: afecta el ttulo suficiente. P/e usurpador.
2. Con ttulo nulo: afecta el ttulo suficiente. P/e compra por acto viciado.
3. Con modo insuficiente: afecta el modo suficiente. P/e no se hizo la tradicin,
tom por la fuerza.
4. De quien no tiene derecho a poseer: afecta ttulo y modo. P/e no es el dueo,
ni condmino, etc.
5. De quien no tiene derecho para transmitir: afecta al ttulo y al modo. P/e un
menor de 18, tiene derecho a poseer los bienes que recibi por ttulo gratuito pero
no a enajenarlos.
A su vez, la posesin ilegtima puede ser de buena o de mala fe.
Posesin ilegtima de buena fe: se refiere a la buena fe creencia, lo que el
poseedor piensa. Art.2356: . cuando el poseedor, por ignorancia o error de
hecho, se persuadiere de su legitimidad. Art.4006: La buena fe es la
creencia sin duda alguna del poseedor, de ser el exclusivo seor de la cosa. Se
da cuando hay un vicio en el fondo, falta legitimacin o capacidad. P/e si una
persona le compra una cosa a un demente cuya demencia no es notoria. Se hace
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la escritura, el demente es el dueo (hay legitimidad) pero le falta capacidad para
transmitirla. El comprador no sabe que es demente, cree, est persuadido de que
tiene ttulo suficiente, pero en realidad no lo tiene. Lo mismo pasa si el vendedor
no es el dueo, pero se hace pasar por l falsificando el documento. El
comprador es de buena fe, porque est persuadido de tener ttulo suficiente, pero
no lo tiene porque falta legitimidad. No puede ser error de derecho, porque el
derecho se presume conocido por todos, ni comprador de buena fe sin escritura.
Posesin ilegtima de mala fe: puede, a su vez, ser mala fe simple o mala fe
viciosa.
Posesin ilegtima de mala fe simple: por exclusin, encuadra en ella todo lo que
no sea mala fe viciosa. P/e al purgarse el vicio luego del transcurso de un ao; la
posesin viciosa, que respecto de terceros es simple; ocupacin pacfica de un
inmueble.
Posesin ilegtima de mala fe viciosa: difiere segn se trate de cosa mueble o
inmueble.
Posesin ilegtima de mala fe viciosa de cosa mueble:
i) Hurto: incluye las figuras penales de hurto y robo. No hay diferencia si hay
violencia o no. Es hurto apropiarse de algo.
ii) Estelionato: delito civil que comprende dos modalidades: a) vender la cosa
ajena como si fuera propia; b) vender la cosa gravada como si estuviera libre. En
derechos reales, slo interesa la primera modalidad, siendo la mala fe no del
vendedor sino de aquel que a sabiendas adquiere la cosa hurtada.
iii) Abuso de confianza: es el ascenso unilateral de la categora de tenedor
(P/e comodatario) a la de poseedor. P/e el comodatario (tiene el corpus) que deja
de reconocer el mejor derecho del poseedor, y al comportarse como el
propietario, adquiere el animus y pasa a ser poseedor ilegtimo por mala fe
viciosa de cosa mueble por el vicio de abuso de confianza, al incurrir en la
interversin del ttulo. Art.2372: La posesin es por abuso de confianza,
cuando se ha recibido la cosa con obligacin de restituirla.
Posesin ilegtima de mala fe viciosa de cosa inmueble:
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i) Violencia: se toma la posesin por vas de hecho. Es decir, ejerciendo fuerza
en las personas o en las cosas o por intimidacin, se ingresa y permanece en la
posesin del inmueble. Ya sea, contra el verdadero dueo o quien la tiene a su
nombre, y hecha por el autor o sus agentes.
ii) Clandestinidad: se toma o contina la posesin por actos ocultos, sin estar
expuesto a la vista de nadie, o en ausencia del poseedor con precauciones para
sustraerla al conocimiento de los que tenan derecho a oponerse. P/e de noche.
iii) Abuso de confianza: dem anterior.
Caractersticas de los vicios:
Anuales (temporarios) duran un ao, y luego se purgan, desaparecen. En el
caso de violencia el plazo cuenta desde que cesan los hechos de violencia; en el
de clandestinidad, desde que la posesin se hace pblica; en el de hurto y
estelionato, desde que se consuman; en el de abuso de confianza desde la
interversin del ttulo. Para adquirir una cosa por prescripcin adquisitiva, la
posesin debe ser de mala fe simple; la de mala fe viciosa no sirve. Si se origin
como viciosa, se debe esperar el ao de purga del vicio para comenzar a contar el
plazo de 20 aos. P/e el que Intervierte el ttulo requiere un total de 21 aos, 1 de
purga y 20 de mala fe simple.
Relativos: existen slo entre el poseedor vicioso y el antecesor (poseedor
anterior). Frente a terceros es considerado poseedor de mala fe simple.
Caso del poseedor del inmueble con boleto de compraventa art.2355 in fine:
Se considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe,
mediando boleto de compraventa. En realidad el boleto de compraventa implica
mala fe, porque es la creencia, tiene que saber que no cumple con los requisitos
legales. No tiene derecho real porque le falta ttulo suficiente al carecer del
requisito de forma. Lo que se considera legtima es la adquisicin de la posesin,
lo cual es una cosa distinta de la posesin misma. El que compra con boleto de
compraventa, no es propietario, no tiene derecho real de dominio porque no tiene
ttulo suficiente. Es ilegtima la posesin porque carece de legitimacin, falta la
facultad para hacerlo, o la autorizacin legal.
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Presunciones de Buena o Mala Fe: son medios de prueba respecto de la buena
o mala fe del poseedor. Facilitan la prueba de un hecho difcil de probar por su
naturaleza: lo que una persona piensa, su creencia o persuasin. Es por ello que
el legislador se encarg de organizar un sistema de presunciones. Si hay
presuncin no significa que no hay que probar nada, por eso el art. que la
contiene cuenta con dos partes: i) el indicio, que hay que probar; y ii) el hecho
presunto, lo que la ley presume y no debe probarse. Acreditado el indicio, se
presume la buena o mala fe. El principio general es que se presume la buena fe,
salvo en 3 excepciones en las que se presume la mala fe del poseedor (la primera
y segunda para posesin de cosa mueble; la tercera inmueble):
1. Art.2770 : Los anuncios de hurtos o de prdidas, no bastan para hacer
presumir de mala fe al poseedor de cosas hurtadas o perdidas que las adquiri
despus de tales anuncios, si no se probare que tena de ello conocimiento
cuando adquiri las cosas. Se presume la mala fe del poseedor de cosa mueble
(hecho presunto) cuando se acreditan dos extremos (indicios): i) que el
propietario public anuncios de hurto o prdida de la cosa; y ii) que el poseedor
tuvo conocimiento de tales. No es fcil probar estos indicios, y por eso se aplica
solamente en mbitos reducidos.
2. Art.2771 : ser considerado poseedor de mala fe el que compr la cosa
hurtada o perdida a persona sospechosa que no acostumbraba a vender cosas
semejantes, o que no tena capacidad o medios para adquirirla. P/e se compra
una joya a un indigente.
3. Art.4009 (inmuebles) : el vicio de forma en el ttulo de adquisicin, hace
suponer mala fe en el poseedor. Si el vicio es de fondo (capacidad o
legitimacin), ste no es ostensible, no se ve (P/e compra al demente no notorio).
Pero el vicio de forma s es ostensible: si no se cumple con los recaudos del
art.1184, inc.1, sin la escritura pblica del contrato que tiene por objeto la
transmisin de derechos reales sobre bienes inmuebles, se presume la mala fe. El
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que compra a travs de un boleto de compraventa es poseedor ilegtimo de mala
fe simple. Porque sin escritura, no hay ttulo suficiente.
Adquisicin de la posesin:
Aprehensin: consiste en tomar la cosa (asumir el corpus) con la intencin de ser
el propietario (animus). La aprehensin se aplica a las res nullius, cosas muebles
sin dueo o de nadie. Al tomarlas y no tener dueo, se adquiere el derecho real
de dominio, y con l la posesin legtima.
Ocupacin: es la asuncin del corpus, con el animus domini, de una cosa
inmueble, mueble con dueo, robada o perdida. Con ella se adquiere posesin
ilegtima. Materialmente es un hecho igual a la aprehensin, que implica la
misma conducta.
Interversin de ttulo: ascenso unilateral de la categora de tenedor a la categora
de poseedor (sin el consentimiento del anterior poseedor). El tenedor tiene corpus
y no animus, pero intervierte el ttulo, asume el animus y adquiere la posesin
ilegtima de mala fe viciosa por abuso de confianza.
Tradicin: art.2377 - La posesin se adquiere tambin por la tradicin de las
cosas. Habr tradicin, cuando una de las partes (tradens) entregare
voluntariamente una cosa, y la otra (accipiens) voluntariamente la recibiese.
La adquisicin de la posesin por medio de la entrega de la cosa
5
, sea aquella
legtima o ilegtima, puede darse a travs de la tradicin restitutiva (P/e del
locatario al locador) o traslativa de la posesin (P/e de usucapiente saliente al
entrante mediante accesin de posesin).
Traditio brevi manu: es una forma abreviada de tradicin, en la que como hay
consentimiento de ambas partes, no hay desplazamiento material. El tenedor se
convierte en poseedor sin intervertir el ttulo, p/e el inquilino compra el
departamento que alquila. Art.2387: No es necesaria la tradicin de la cosa,
sea mueble o inmueble, para adquirir la posesin, cuando la cosa es tenida a
5
En los restantes casos de tradicin, como la traslati!a del dominio ,!endedor al comprador) o la
traslati!a de la tenencia ,in4uilino saliente al entrante), no se produce ad4uisicin de la posesin.
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nombre del propietario, y ste por un acto jurdico pasa el dominio de ella al
que la posea a su nombre, o cuando el que la posea a nombre del propietario,
principia a poseerla a nombre de otro.
Constituto possesorio: es como la traditio brevi manu pero al revs. El poseedor
desciende a la categora de tenedor al reconocer a otro como dueo (pierde el
animus). La posesin nace para el que adquiere sin haber tomado el corpus. P/e
el dueo que vende la casa donde vive pero se queda como inquilino.
Posesin por representante: el incapaz posee sus cosas a travs de su
representante.
EFECTOS DE LA POSESIN: casi siempre se relacionan con la posibilidad
de que el poseedor que quiere usucapir sea demandado por el dueo y por ello se
encuentra en una situacin precaria.
1) Posibilidad de adquirir el dominio por prescripcin adquisitiva: mediante
una accin declarativa de que el poseedor adquiri el derecho real.
2) Crea la presuncin de propiedad (posesin vale ttulo): se aplica cuando
se dan los requisitos del art.2412: la posesin de buena fe de una cosa mueble,
crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder
de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada
o perdida. Esto es, posesin de buena fe de cosa mueble no robada ni perdida.
Quien demanda al poseedor tiene la carga de la prueba.
3) Posibilidad de repeler la accin reivindicatoria: si se cumplen los requisitos
del art.2412 con los del 2767: la accin de reivindicacin no es admisible
contra el poseedor de buena fe de una cosa mueble, que hubiese pagado el valor
a la persona a la cual el demandante la haba confiado para servirse de ella,
para guardarla o para cualquier otro objeto. Esto es, posesin de buena fe de
cosa mueble no robada ni perdida adquirida a ttulo oneroso. P/e A tiene una
relojera y B le deja un reloj para que lo arregle. El reloj es cosa mueble no
robada ni perdida, y sale de la esfera de custodia de B con su consentimiento. Si
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C lo compra porque A lo pone en la vidriera donde se venden cosas similares, C
adquiere de buena fe. B, dueo del reloj, tiene que demandar por daos y
perjuicios al relojero A. Si se dan los cuatro requisitos, la posesin es ms fuerte
que el derecho real, y se debe rechazar la demanda de reivindicacin contra el
poseedor intentada por el propietario. En inmuebles no se aplica por el principio
nemo plus iuris. La buena fe se presume por principio general, y tambin se
presume que las cosas no son robadas ni perdidas (ambas iuris tantum). Con los
restantes requisitos, la presuncin se vuelve iure et de iure.
5) Efectos del juicio por reivindicacin si el poseedor es vencido: si se hace
lugar a la demanda porque falta alguno de los cuatro requisitos (la posesin es de
mala fe, o sobre cosa robada o perdida, o inmueble, o adquirida a ttulo gratuito),
el poseedor debe:
Restituir la cosa
Frutos : si el poseedor es de buena fe, retiene los frutos percibidos, y se
devuelve slo la cosa. Si es de mala fe, debe devolver los frutos. Si los frutos
eran perecederos (no pueden devolverse) o civiles, se resuelve en una obligacin
dineraria (por el lucro cesante del dueo durante el tiempo de la posesin).
Productos : se devuelven siempre, sea la posesin de buena o mala fe, ya que
son la continuacin de la cosa, que genera una sola vez o a medida que se va
degradando (P/e el producto del rbol manzanero es la madera y el fruto la
manzana - la cosa los genera peridicamente-).
Mejoras : el poseedor de buena fe tiene derecho al reembolso de los gastos por
mejoras necesarias (gastos de conservacin, para mantener la cosa) y tiles
(mejoran el aprovechamiento de la cosa objetivamente, para cualquier persona).
Si es de mala fe, el poseedor tiene derecho al reembolso de las mejoras
necesarias y tiles que hubiesen aumentado el valor de la cosa. Tiene el derecho
a la diferencia entre el valor actual de la cosa y su valor anterior. P/e posee un
campo y construye una casa. No se aplica la indemnizacin por ser de mala fe,
pero si el principio del enriquecimiento sin causa.
Riesgos : si la cosa se deteriora, se pierde, perece o se destruye.
%-/130
i) Poseedor de buena fe: no responde por los riesgos porque no es el dueo (las
cosas crecen o perecen para su dueo).
ii) Poseedor de buena fe notificado de la demanda: a partir de recibir la
notificacin, no responde por caso fortuito pero s por cualquier hecho propio, ya
que deja de ser de buena fe. No puede estar persuadido de la legitimidad, de que
es el dueo, por tener una duda razonable. Por ello se rige por las reglas de la
mala fe, pare evitar un hecho suyo intencional, pero manteniendo el principio de
la buena fe para hechos fortuitos.
iii) Poseedor de mala fe simple: responde por los riesgos, salvo que
la cosa igual se hubiera deteriorado, perdido, perecido o destruido en posesin
del propietario. Se aplica el principio res perit domino. Si P/e la vaca se mora de
vieja, se mora tanto en manos del poseedor como del propietario.
iv) Poseedor de mala fe viciosa: responde siempre, haya culpa o no,
caso fortuito, propio, etc.
Indemnizacin al poseedor reivindicado : en algunos casos el propietario que
gane el juicio de reivindicacin y tenga derecho a la restitucin de la cosa, deber
igualmente pagar al vencido el perjuicio que le pudiera ocasionar.
i) Parcial (art.2422): el poseedor de buena fe no puede reclamar lo que haya
pagado a su cedente por la adquisicin de ella; pero el que por un ttulo oneroso
y de buena fe, ha adquirido una cosa perteneciente a otro, que el propietario la
hubiera difcilmente recuperado sin esta circunstancia, puede reclamar una
indemnizacin proporcionada. A ella tiene derecho el poseedor de buena fe
cuya intervencin relevante permite al propietario recobrar la cosa. P/e A roba un
cuadro de B; luego lo vende a C, quien lo expone en televisin. Ello permite que
B recobre la cosa, quien debe indemnizar parcialmente a C, con derecho a repetir
de A esa suma. A su vez, C puede reclamar de A la otra parte de la
indemnizacin
6
.
6
En realidad es una recompensa, por4ue la indemni&acin debe ser total, (a 4ue implica de$ar indemne,
sin da=o. El t3rmino parcial es incompatible con indemni&acin.
%)/130
ii) Total (art.2768): La persona que reivindica una cosa mueble robada o
perdida, de un tercer poseedor de buena fe, no est obligada a reembolsarle el
precio que por ella hubiese pagado, con excepcin del caso en que la cosa se
hubiese vendido con otras iguales (adquisicin en lote), en una venta pblica
(subasta) o en casa de venta de objetos semejantes. Siguiendo el mismo
ejemplo, A vende el cuadro en su galera de arte a C. B indemniza a C por lo que
ste pag a A. Luego, B puede repetir contra A.
Extincin de la Posesin:
1. Destruccin de la cosa (inexistencia de objeto);
2. Imposibilidad de ejercicio: la cosa no se destruye y, aunque se mantenga la
posesin slo animus, es imposible utilizarla razonablemente. P/e cae en el fondo
del mar.
3. La cosa es puesta fuera del comercio por ley.
4. Tradicin (para el tradens);
5. Constituto Possessorio
6. Privacin de la posesin por un ao: si otro toma la posesin con vicio y
transcurre un ao (en que la posesin se mantiene solo animus), prescribe la
accin posesoria y se purga el vicio, pasando l a ser poseedor.
7. Abandono de la cosa
ii) TENENCIA: el art.2352 define al tenedor - El que tiene efectivamente una
cosa (tiene corpus), pero reconociendo en otro la propiedad (no tiene animus),
es simple tenedor de la cosa, y representante de la posesin del propietario,
aunque la ocupacin de la cosa repose sobre un derecho. Tambin el art.2461:
Cuando alguno por s o por otro se hallase en la posibilidad de ejercer actos de
dominio sobre alguna cosa, pero slo con la intencin de poseer en nombre de
otro, ser tambin simple tenedor de la cosa. De ello surge que el tenedor tiene
solo el elemento material u objetivo, el corpus, el contacto con la cosa; pero
%./130
carece del elemento intencional o subjetivo, no tiene animus domini, ya que
reconoce el mejor derecho en otro. P/e son tenedores el locatario, depositario,
comodatario. El locatario sabe que l no es el dueo, ni se comporta como tal. El
poseedor (locador) no pierde la posesin, sino que la ejerce solo animus a travs
del tenedor (locatario).
Naturaleza jurdica: es un hecho.
Clasificacin: surge del art.2462, y las denominaciones de interesada y
desinteresada son doctrinarias.
Tenencia interesada : el tenedor puede usar y gozar de la cosa.
Tenencia desinteresada : el tenedor no puede usar y gozar de la cosa.
Enumeracin Legal de los Casos de Tenencia (art.2462):
1) Inc. 1: tenencia Interesada : Los que poseyeren en nombre de otro, aunque
con derecho personal a tener la cosa, como el locatario, o comodatario.
2) Inc. 2: Tenencia Desinteresada : Los que poseyeren en nombre de otro sin
derecho a tener la cosa, como el depositario, el mandatario o cualquier
representante.
3) Inc. 3: Constituto Possessorio : El que transmiti la propiedad de la cosa, y
se constituy poseedor a nombre del adquirente.
4) Inc. 4: Titular del derecho real que se extingue : El que continu en poseer la
cosa despus de haber cesado el derecho de poseerla, como el usufructuario,
acabado el usufructo o el acreedor anticresista. El titular poseedor desciende a
la categora de tenedor.
5) Inc. 5: Poseedor que desciende a la categora de tenedor por la nulidad del
ttulo: El que contina en poseer la cosa despus de la sentencia que anulase
su ttulo, o que le negase el derecho de poseerla. P/e el comprador que compr
al demente cuya demencia no es notoria.
%</130
6) Reconocimiento : El que continuase en poseer la cosa despus de reconocer
que la posesin o el derecho de poseerla pertenece a otro. El poseedor,
voluntariamente renuncia al animus, reconoce que otro tiene mejor derecho, y
que es tenedor.
Adquisicin de la Tenencia: en el CC, Vlez slo menciona la tradicin.
i) Tradicin traslativa de la tenencia : para el accipiens. P/e inquilino saliente al
entrante.
ii) Constituto Possessorio
Efectos de la Tenencia: el tenedor
1) Tiene la obligacin de conservar la cosa: art.2463 - El simple tenedor de la
cosa est obligado a conservarla []. No puede destruirla, cambiarle la forma,
desnaturalizarla, etc.
2) Debe cumplir con la Nominatio autoris: [] nombrar al poseedor a cuyo
nombre posee, si fuere demandado por un tercero por razn de la cosa, bajo
pena de no poder hacer responsable por la eviccin al poseedor a cuyo nombre
posee (art.2464). El tenedor tiene la obligacin de mencionar al poseedor y dar
su domicilio cuando el tenedor fuere demandado por un tercero en virtud de la
cosa, ya que representa la posesin de otro, y sabe quien es el poseedor. P/e el
poseedor (propietario A), alquila la cosa a B (tenedor); si un tercero demanda a
B, este tiene la obligacin de avisar que dirija la demanda contra A, bajo
apercibimiento de indemnizar por daos y perjuicios.
3) Debe restituir la cosa: art.2465 - al poseedor a cuyo nombre posee, o a
sus representantes, luego que la restitucin le sea exigida conforme a la causa
que lo hizo tenedor de la cosa. P/e el locatario al vencimiento del contrato de
locacin.
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4) Tiene derecho a repetir los gastos de conservacin o mantenimiento -mejoras
necesarias- (art.2466 1 parte). P/e si el locatario arregla la cosa, tiene derecho a
que el propietario se lo reembolse.
5) Est facultado a ejercer el derecho de retencin hasta ser desinteresado (le
reembolsen) por el poseedor de los gastos de conservacin (art.2466 2 parte).
Art.3939: el derecho de retencin es la facultad que corresponde al tenedor de
una cosa ajena, para conservar la posesin de ella hasta el pago de lo que le es
debido por razn de esa misma cosa.
Extincin de la Tenencia: si bien el cdigo no trata el tema, se deducen de los
principios generales.
i) Tradicin : para el tradens, P/e el inquilino que sale.
ii) Traditio Brevi Manu : P/e para el que compra el inmueble que alquila.
iii) YUXTAPOSICION LOCAL: es el mero contacto fsico con la
cosa cuando el agente carece de discernimiento. P/e cosa en posesin de un
menor de 10 aos. La yuxtaposicin local produce efectos jurdicos por
exclusin, cuando anula la posesin o la tenencia (P/e si un nio de 8 aos ocupa
un inmueble, a los 28 lleva 2 de yuxtaposicin local y 18 de posesin, por lo que
no puede prescribir).
ACCIONES POSESORIAS
7
: son las vas procesales o judiciales que protegen
tanto al poseedor como al tenedor de las posibles lesiones que puedan sufrir, que
son dos nicas posibles.
Turbacin : (art.2496) cuando contra la voluntad del poseedor del
inmueble, alguien ejerciere, con intencin de poseer, actos de posesin de los
7
'a #inalidad de las acciones posesorias es !ol!er las cosas al estado anterior para e!itar la $usticia por
mano propia. Esto siempre ha( 4ue tenerlo en cuanta por4ue sino pareciera 4ue conducen a in$usticias.
P/e / al4uila una casa a >. ?encido el contrato, si > no se !a, es necesario 4ue / le inicie $uicio de
desalo$o. Pero en lugar de ello lo echa a los golpes ,!as de hecho+ actio in #actum). Para e!itar esto, >
puede promo!er una accin, debiendo / de!ol!erle su casa. ?uel!e todo atr:s, para e!itar 4ue se haga
$usticia por mano propia ( se acuda al P@. Ana !e& terminado el $uicio posesorio, / como due=o puede
promo!er el $uicio petitorio ,sobre el derecho real) para 4ue > le restitu(a la cosa.
%8/130
que no resultase una exclusin absoluta del poseedor. Se configura con 4
elementos:
a. Realizacin de actos posesorios (privativos del propietario) por parte del
agente: intencin de comportarse como dueo.
b. El agente realiza esos actos con intencin de despojar.
c. Contra la voluntad del poseedor (aquel que est siendo turbado).
d. No debe resultar la exclusin del poseedor: no llega al despojo.
P/e corte de suministro de servicios de energa elctrica o agua. Es la intencin, o
tentativa de despojo.
Despojo : cuando contra la voluntad del poseedor alguien ejerciere, con
intencin de poseer, actos de posesin que tuvieren el efecto de excluir
absolutamente al poseedor, total o parcialmente, de la posesin de la cosa. Es la
consumacin de la exclusin del poseedor. Tiene los 3 primeros elementos de la
turbacin, difiriendo en el cuarto: consigue la desposesin de la cosa mueble o
inmueble.
Prescripcin: todas estas acciones prescriben al ao.
Objeto de la accin: las acciones posesorias pueden tener dos objetos, que se
corresponden con las lesiones. Cuando la lesin es la turbacin el objeto es
mantener o retener la posesin o tenencia (el agente quiere despojar de la cosa).
Cuando la lesin es el despojo, el objeto de la accin es recuperar o recobrar la
posesin (el agente logra despojar de la cosa).
Defensa extrajudicial de la posesin: art.2470 - el hecho de la posesin da el
derecho de protegerse en la posesin propia, y repulsar la fuerza con el empleo
de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegaran
demasiado tarde; y el que fuese desposedo podr recobrarla de propia
autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no exceda los lmites de la propia
defensa. Se faculta a la defensa de los derechos por va privada. Es el derecho
de protegerse de la posesin propia y repulsar (repeler la fuerza) con el empleo
30/130
de una fuerza suficiente (no ms all de esa fuerza) y el que fuese desposedo (ya
hubo despojo) puede recobrarla sin intervalo de tiempo (inmediatez), cuando el
auxilio de la justicia llegara tarde. Dentro de los lmites de este art, puede
recobrarse por vas de hecho P/e una cosa robada. No es una accin propiamente
dicha, sino una defensa que se interpone por va de excepcin (en el ejemplo, si
el ladrn demanda al poseedor). Conforme el art.2488, se aplica tanto a
inmuebles como muebles.
Legitimacin activa: es amplia, estn facultados a promover la demanda los
poseedores calificados, no calificados, incluso los tenedores y hasta los que
tienen la cosa en razn de un vnculo de dependencia.
Legitimacin pasiva: es restringida, slo contra el autor de la agresin.
Requisitos: procede contra las dos lesiones (turbacin y despojo) y faculta al
lesionado (poseedor o tenedor) a mantenerse en la posesin, para i) repulsar la
fuerza y ii) recobrar la posesin, siempre que se cumplan los siguientes
requisitos:
i) Agresin violenta e ilegtima que sufre el poseedor o tenedor.
ii) Reaccin inmediata, sin intervalo de tiempo por parte de quien se defiende
(P/e le arrebatan la cartera en la calle e inmediatamente procede a recuperarla del
ladrn).
iii) Imposibilidad de intervencin del poder pblico (los auxilios de la justicia
llegaran demasiado tarde).
iv)La defensa debe ser proporcional.
Acciones posesorias en sentido estricto
Accin posesoria de manutencin: procede contra la lesin de turbacin con el
objeto de mantener la posesin.
Accin posesoria de restitucin: procede contra la lesin de despojo con el objeto
de recuperar la posesin.
31/130
Legitimacin activa (quin puede promover la accin): poseedores calificados
-anuales y no viciosos-.
Legitimacin pasiva (contra quin se puede promover la accin): erga omnes.
Por el efecto rei persecutorio, se puede perseguir la cosa de quien la tenga, y
dirigir la accin contra el autor del despojo, terceros, cualquier sucesor (ya sea
universal o particular), sin importar la buena o mala fe, a ttulo gratuito u
oneroso.
Acciones posesorias de carcter policial
Accin policial de manutencin: procede contra la lesin de turbacin con el
objeto de mantener la posesin.
Accin policial de despojo: procede contra la lesin de despojo con el objeto de
recuperar la posesin.
Legitimacin activa: todos los poseedores y tenedores interesados (pueden usar
la cosa; P/e locatario).
Legitimacin pasiva: autor del despojo, cmplices, sucesores universales, y
particulares de mala fe. No procede contra el sucesor particular de buena fe.
Interdictos procesales:
Interdicto de retener: procede contra la lesin de turbacin con el objeto de
mantener la posesin.
Interdicto de recuperar: procede contra la lesin de despojo con el objeto de
recuperar la posesin.
Legitimacin activa: todos los poseedores y todos los tenedores
Legitimacin pasiva: autor, cmplice, sucesores universales, y beneficiarios
(cualquiera que obtenga un beneficio/utilidad cualquiera; P/e compra a precio
vil).
3%/130
Interdicto de adquirir: no se utiliza en la prctica en el derecho argentino ya
que es requisito de procedencia que quien la interpone, tome la posesin de algo
sobre lo que nadie tiene posesin, lo cual es un contrasentido.
Denuncia de Dao Temido (arts.2499 2 parte): se utiliza para impedir los
daos que amenazan ruina. La legitimacin activa es amplsima, ya que faculta a
todo poseedor o tenedor de inmuebles que fundadamente tiene temor que de un
edificio o de otra cosa (P/e edificio en construccin) derive un dao a sus bienes
o a su persona. Se debe denunciar al juez para que se adopten las medidas
cautelares que correspondan segn las circunstancias del caso (P/e apuntalar).
Acciones de Obra Nueva (arts.2498 y 2499 1 parte): protege a los poseedores
y tenedores de inmuebles cuando fueren turbados o despojados en virtud de la
construccin de una obra nueva, o por la destruccin de una preexistente. En este
caso, tiene particular relevancia el lugar en que se ejecuta la obra la turbacin
consiste. De esta manera, la turbacin consistir en la construccin en terreno
que no es del poseedor (de manera que menoscaba su posesin; P/e la obra corta
el suministro de agua). El despojo consiste en la construccin en terreno que est
siendo posedo (construccin en el predio del poseedor damnificado. Aqu se
considera despojo aunque tcnicamente no lo sea (porque no quita la posesin);
as como se considera turbacin pese a que tcnicamente no lo sea (porque no
hay intencin de despojar).
Finalidad: en lo inmediato es paralizar la construccin o destruccin. Y en lo
mediato, volver las cosas al estado anterior.
Requisito de procedencia: que la obra o destruccin est recientemente
comenzada (sino cambia de figura).
DOMINIO
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DEFINICION (art.2506): El dominio es el derecho real en virtud del cual una
cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona. La
posibilidad de someter la cosa a la voluntad y a la accin significa que el titular
de dominio puede hacer con ella lo que quiera. El dominio confiere i) Ius fruendi,
derecho a percibir los frutos de la cosa; ii) Ius utendi, derecho a usar la cosa: y
iii) Ius abutendi, derecho a disponer de la cosa (jurdica y materialmente).
Naturaleza jurdica: es un derecho real sobre la cosa propia (arts.2506 y 2503).
Caracteres:
i) Exclusivo (art.2508) : Dos personas no pueden tener cada una en el todo el
dominio de una cosa. Es un derecho real que admite un nico titular, sin
poder haber pluralidad. Ello lo diferencia de otros derechos reales como el
condominio.
ii) Perpetuo (art.2510) : subsiste independiente del ejercicio que se pueda
hacer de l. El propietario no deja de serlo, aunque no ejerza ningn acto de
propiedad, aunque est en la imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero los
ejerza con su voluntad o contra ella. Perdura en el tiempo de manera
independiente del ejercicio que se haga de l; el derecho se mantiene aunque el
titular no lo ejerza. No se extingue por el no uso. Perpetuo no significa eterno,
sino que tiene vocacin de perdurar. Slo se pierde cuando hay otro que cumple
los requisitos de ley para prescribir. Tambin lo diferencia de otros derechos
reales, como el usufructo.
iii) Absoluto (art.2513) : Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la
cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio
regular. El dominio confiere al titular todas las facultades posibles sobre una
cosa. Vlez entenda (nota art.2513) que cualquier restriccin preventiva traera
ms problemas que soluciones, porque cuando el juez se constituye en juez del
abuso luego se constituir en juez del uso, y por ello el art. terminaba segn la
3-/130
voluntad del propietario. La reforma y redaccin actual se inspir en que la
anterior era muy privatista/liberal, pero no cambi el contenido. Nadie est
legitimado para decir qu es el ejercicio regular. Art.2514: el ejercicio de estas
facultades no puede ser restringido en tanto no fuere abusivo, aunque privare a
terceros de ventajas o comodidades. El carcter absoluto no es tal porque segn
la CN todo derecho reconoce lmites y restricciones (art.14).
Clasificacin (arts.2507 y 2661):
1. Pleno o perfecto : conserva los 3 caracteres, exclusivo, perpetuo y absoluto.
Art.2507: la cosa no esta gravada con ningn derecho real.
2. Menos Pleno o Imperfecto : cuando pierde alguno de sus caracteres (no deja de
ser dominio). Este tipo tiende a desaparecer. El art.2661 establece 3 formas:
Dominio imperfecto es el derecho real revocable o fiduciario de una sola
persona sobre una cosa propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueo
perfecto de una cosa que enajena solamente su dominio til (desmembrado).
i) Revocable: art.2507 - cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o
al advenimiento de una condicin. Existe la posibilidad de que se resuelva.
P/e: i) con pacto de retroventa no tendra el carcter de perpetuidad ya que el
vendedor puede volver a adquirir la cosa; ii) el caso de la cosa entregada en sea
se entrega en propiedad, pero quien la reciba, si se arrepiente la pierde (afecta el
carcter perpetuo), y puede administrarla pero no disponer de ella (afecta el
absoluto).
ii) Fiduciario: el fiduciante entrega en propiedad bienes al fiduciario (pero sin
tocar su patrimonio, se forma un patrimonio de afectacin) quien los adquiere en
forma imperfecta porque le falta la perpetuidad: el fideicomiso se extingue al
cumplimiento de un plazo o condicin, debiendo transmitir los bienes. Tampoco
es absoluto ya que el titular otorga las facultades establecidas en el contrato.
iii) Desmembrado: art.2507 - si la cosa que forma su objeto es un
inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre,
3)/130
usufructo, etc.. El titular del dominio transmite algunas facultades pero no todas.
P/e en el usufructo, el dominus se queda con el ius abutendi, y transmite el ius
utendi y el ius fruendi; o cuando se grava con hipoteca. Pierde el carcter de
absoluto.
CONTENIDO DEL DOMINIO
Facultades del titular dominial: determinacin positiva.
Jurdicas: qu es lo que puede hacer jurdicamente el titular.
Enajenar
Constituir derechos reales (hipoteca, servidumbre, etc)
Constituir derechos personales (locacin)
Abandonar
Materiales: qu es lo que puede hacer materialmente el titular.
Ius possidendi (derecho de poseer; la posesin ser legtima). Puede interponer
acciones posesorias.
Ius utendi: usar la cosa
Ius fruendi: percibir los frutos (P/e alquiler)
Ius abutendi: disponer materialmente de la cosa (P/e destruirla).
Restricciones y lmites al dominio
8
: determinacin negativa.
0
Bestricciones ( lmites al dominio1 con#orman una institucin $urdica de tipo real 4ue penetra en el
:mbito de los derechos reales tratando de medir la e;tensin 4ue debe darse a las #acultades de todo
propietario de un bien inmueble. Siempre estar:n dadas en inter3s recproco de #undos ,est:n en planos
de igualdad). /lgunos consideran 4ue las restricciones ( lmites son obligaciones propter rem. Di#erencia
con las ser!idumbres1 la ser!idumbre es un derecho real distinto, no es un lmite ni una restriccin. Para
4ue ha(a una restriccin al dominio, tiene 4ue haber un inter3s recproco de los #undos 4ue est:n en
plano de igualdad $urdica. 'a ser!idumbre #a!orece a uno de los #undos ,dominante) en detrimento de
otro ,sir!iente). 'os #undos est:n en desigualdad $urdica. Para 4ue ha(a ser!idumbres debe haber dos
#undos colindantes. /dem:s las ser!idumbres pueden ser legales, con!encionales o disposiciones de
5ltima !oluntad. Por otro lado, las ser!idumbres se rigen por el principio ser!itus in #aciendo consistere
ne4uit1 la ser!idumbre nunca puede consistir en un hacer del titular del #undo sir!iente ,solo puede ser
no hacer o permitir hacer). 'as restricciones pueden consistir en dar, hacer, ( no hacer, los tres posibles
contenidos obligacionales.
Restricciones y LmitesServidumbressurgen de la le(
constitu(en un r3gimen normal
pueden ser de dar, hacer o no hacer
no e;iste distincin de #undos
por estar sometido a restricciones ( lmites no de$a de ser un dominio per#ectopueden constituirse por
le( o con!encin+
constitu(en un r3gimen e;cepcional+
no pueden consistir en un hacer del CS+
se distingue un CS ( otro CD+
3./130
Jurdicas: lo que el dueo no puede hacer jurdicamente.
i) Numerus Clausus : no puede constituir otros derechos reales que los creados
por ley (art.2502).
ii) Divisin horizontal : art.2617 - El propietario de edificios no puede dividirlos
horizontalmente entre varios dueos, ni por contrato, ni por actos de ltima
voluntad. Para hacerlo deber acogerse al rgimen optativo de la ley de PH o en
su defecto deber vender el edificio en bloque.
iii) Clusulas de inenajenabilidad : se admite la validez de clusulas de
inenajenabilidad relativa que limiten la venta a persona determinada (P/e pacto
de no enajenar). Las partes se pueden obligar a no vender a personas en general
mediante clusulas de inenajenabilidad absoluta, pero por un lapso determinado
de tiempo.
Materiales: lo que el dueo no puede hacer fcticamente.
i) Camino de Sirga
9
(arts.2639 y 2640) : es la obligacin de dejar una franja de
15m en los predios urbanos y 35 en los predios rurales, paralela a la costa de los
ros navegables. En sta extensin los dueos no pueden edificar ni hacer nada;
deben dejar el espacio libre.
ii) rboles y arbustos (art.2628) : hay que dejar entre un terreno y otro un espacio
sin plantar. 3 mt para los rboles y 1 mt para los arbustos.
iii) Luces y vistas (arts.2655 y 2658) : ambas deben respetar cierta distancia
que impidan invadir la privacidad del fundo vecino. Luces son aberturas en la
pared destinadas al acceso de la luz solar P/e claraboya. Las luces no pueden
estar a menos de 3mt de altura del piso. Vistas son aberturas que permiten una
visin del exterior P/e ventana. No se pueden tener a menos de 3mt de la lnea
divisoria.
un dominio 4ue debe soportar una ser!idumbre implica una disminucin de su contenido, pasando a ser
imper#ecto.
8
?iene de Boma, en 4ue se ataba una soga a caballos para 4ue el barco na!egara contra corriente. 'a
naturale&a $urdica del camino de sirga para la c:tedra es una restriccin ( lmite al dominio. Dtros
sostienen 4ue es i) domino p5blico del Estado ,debera haber una e;propiacin ( no es el caso)+ ii) una
ser!idumbre administrati!a cu(o #undo dominante es el ro.
3</130
iv) Relaciones de vecindad : no se puede afectar la normal tolerancia.
Inspiradas en la necesidad de un respeto recproco entre vecinos donde se aplica
el principio de conciliacin (P/e bajar el nivel de ruido de un taller) y no de
preferencia (cerrar el taller). Se trata de un factor de atribucin de la
responsabilidad objetivo que abarca situaciones muy amplias (olores, calores,
vibraciones) y que da al juez varias herramientas para conciliar entre las partes.
La ley intenta palear las inmisiones, una serie de molestias originadas en
inmuebles vecinos que se insertan o penetran sin poder detenerlas. Cuando se
producen las inmisiones no pueden superar la normal tolerancia. Art.2618: Las
molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones
o daos similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben
exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y
aunque mediare autorizacin administrativa para aqullas. Segn las
circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnizacin de los
daos o la cesacin de tales molestias. En la aplicacin de esta disposicin el
juez debe contemporizar las exigencias de la produccin y el respeto debido al
uso regular de la propiedad; asimismo tendr en cuenta la prioridad en el uso.
!) Rgimen de Aguas : no se puede hacer ninguna obra que afecte la cada del
agua
10
.
MODOS DE ADQUISICN DEL DOMINIO
11
EN PARTICULAR
(art.2524):
10
Se clasi#ican en i) aguas pri!adas1 lagos no na!egables, aguas plu!iales 4ue caigan en inmuebles de
los particulares o 4ue entren en ellos, aguas 4ue sur$an en los terrenos de los particulares siempre 4ue
no corran por cauces naturales+ ( ii) aguas p5blicas1 los ros ( cauces, las aguas 4ue corren por cauces
naturales ( toda agua 4ue tenga o ad4uiera la aptitud de satis#acer usos de inter3s general, 4ue
comprende las aguas subterr:neas.
11
Driginarios1 el ad4uirente no recibe la cosa de nadie, no inter!iene el anterior propietario. Esta
ad4uisicin se hace por un hecho natural o un acto e;clusi!o del ad4uirente P/e apropiacin,
especi#icacin, accesin, percepcin de #rutos, e;propiacin. Para la ma(ora de la doctrina, la
prescripcin es un modo originario (a 4ue el ad4uirente no recibe el derecho de su antecesor.
Deri!ados1 s inter!iene el anterior propietario a #a!or del nue!o. P/e tradicin, sucesin.
30/130
APROPIACIN: consiste en tomar las res nullius para convertirse en
propietario
12
. Es un acto jurdico, acto humano voluntario lcito que tiene como
fin inmediato adquirir el derecho real de propiedad.
Requisitos (art.2525): La aprehensin de las cosas muebles sin dueo, o
abandonadas por el dueo, hecha por persona capaz de adquirir con el nimo
de apropirselas, es un ttulo para adquirir el dominio de ellas. Cumplidos los
requisitos nace el derecho real.
1. Aprehensin : asumir el corpus, tomar la cosa.
2. Capacidad de la persona : debe tener capacidad civil (para adquirir: mayor a 10
aos).
3. Animus domini (elemento intencional) : animo de convertirse en propietario de
la cosa.
4. Cosa susceptible de apropiacin (art.2527) : son las res nullius y las cosas
abandonadas.
Res nullius: cosas muebles sin dueo. Animales bravos o salvajes (se
encuentran en libertad y se puedan cazar); cimarrones (domesticados que
recuperan su libertad y vuelven a ser salvajes); peces de los mares, ros y de los
lagos navegables; cosas que se hallen en el fondo de los mares o ros, como las
conchas, corales, etc; los enjambres de abejas.
Cosas abandonadas: tiene que haber un desprendimiento de la posesin, un
desprendimiento material con intencin de no continuar siendo el dueo. Las
cosas con valor, como el dinero, se presumen perdidas y no abandonadas. En
caso de duda, no se presume que la cosa ha sido abandonada por su dueo sino
que ha sido perdida, si es cosa de algn valor (art.2530).
No son susceptibles de apropiacin: los inmuebles; las cosas perdidas y los
animales domsticos (nacen en cautiverio; si se escapan son cosa perdida, no res
nullius).
12
/ partir del cual comien&an a #uncionar todas las garantas ,constitucionales, penales, ci!iles) (
des!enta$as inherentes al dominio ,si se apropia una pira=a, ( muerde, se es responsable por cosa
potencialmente peligrosa).
38/130
Rgimen de las cosas no apropiables:
E Tesoros (art.2556) : el que halle un tesoro en predio ajeno, es dueo de la
mitad de l. La otra mitad corresponde al propietario del predio.
E Cosas perdidas : si la cosa tiene valor, se presume que es perdida; sino se
presume abandonada. Existe la obligacin legal de realizar la denuncia, sino se
comete hurto (art.2539). Al apropiarse la cosa que halla, se convierte en poseedor
vicioso de cosa mueble por hurto. Si el hallador sabe quien es el dueo, tiene la
obligacin de darle aviso y restituirle la cosa, con derecho al reembolso de los
gastos de aprehensin y mantenimiento, as como tambin a una recompensa
(fijada por el juez generalmente en el 15% del valor de la cosa). Si no sabe quien
es el dueo, debe drselo a la polica o al juez, que publican avisos por tres meses
una vez cada mes (art.2534). Si el dueo se presenta, se le entrega la cosa y est
obligado a reembolsar los gastos de aprehensin y conservacin de la cosa, la
recompensa y los gastos del trmite judicial. El propietario puede exonerarse de
todo reclamo, cedindola al que la hall (abandono noxal). Si no aparece el
dueo en el trmino de 6 meses del ltimo aviso (o 3 segn las circunstancias), la
cosa se vende en subasta pblica. De ese producido se reembolsa al hallador los
gastos de aprehensin, conservacin y la recompensa; y el remanente
corresponde a la Municipalidad del lugar (art. 2535).
ESPECIFICACIN o TRANSFORMACIN: [] alguien por su
trabajo, hace un objeto nuevo con la materia de otro, con la intencin de
apropirselo (art.2567). Requisitos: 1 una persona, especificador; 2 toma
materiales ajenos sin el consentimiento del dueo; 3 y lo convierte en una nueva
sustancia (con intencin de adquirirla). P/e Z toma uvas de otro y las convierte en
vino. El problema est en determinar de quin es el dominio, el dueo de los
materiales o el especificador. Las cosas objeto de especificacin slo pueden ser
robadas o perdidas. Sino, se aplica el art.2412 (posesin vale ttulo).
-0/130
Soluciones legales: la ley fija 2 pautas, i) la buena o mala fe del especificador; y
ii) la posibilidad o imposibilidad de volver las cosas al estado anterior. En base a
ellas establece 4 soluciones, pero nunca volver las cosas al estado anterior.
Especificador de buena fe
1. Imposibilidad de volver la cosa al estado anterior : la nueva especie queda para
el especificador, pero debe el valor de la materia (indemnizacin)
2. Posibilidad de volver la cosa al estado anterior : el dueo de la materia tiene la
opcin de decidir si se queda con la nueva especie o si se la deja al especificador
Si la retiene: paga el trabajo al especificador
Si la abandona al especificador: tiene derecho al reembolso de los
materiales
Especificador de mala fe
1. Imposibilidad de volver la cosa al estado anterior : el dueo de la materia
decide si deja la cosa al especificador o se la queda
Si la retiene: paga el mayor valor agregado adquirido, la diferencia entre
lo que perdi y lo que gana (principio del enriquecimiento sin causa).
Si la abandona: tiene derecho a
a) El reembolso de los materiales
b) Los daos y perjuicios
c) Promover una accin penal
2. Posibilidad de volver la cosa al estado anterior : hay un vaco legal; la solucin
es la de buena fe.
ACCESIN: [] cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciere a otra
por adherencia natural o natural o artificial (art.2571). A una cosa principal,
generalmente un inmueble, le accede otra que se adhiere.
-1/130
Aluvin: es un fenmeno de la naturaleza, un hecho jurdico. Es un efecto de las
aguas corrientes que van desgastando los fundos que son ms elevados y se
depositan los sedimentos en los predios interiores, generndose de manera
paulatina, imperceptible. Se adquiere el dominio a partir del mismo momento en
que se produce.
Avulsin: efecto que producen las aguas corrientes por medio de
desprendimientos abruptos que se depositan en otro predio. Ocurre de un
momento a otro, pero el dominio se adquiere cuando la cosa se adhiere
definitivamente. Quien se ve perjudicado puede llevarse la tierra hasta el
momento en que la porcin no se haya adherido definitivamente
13
.
Edificacin, Siembra o Plantacin: el conflicto se presenta cuando uno es el
dueo del terreno y otra persona el dueo de los materiales. Siempre el dueo del
terreo adquiere el dominio de lo edificado, sembrado o plantado, con variaciones
en las soluciones segn si el que siembra, planta o edifica lo hace en terreno
propio o ajeno; y con materiales propios o ajenos. Si hubiere mala fe de ambos,
se compensan y se considera buena fe.
Terreno propio con materiales ajenos
De buena fe: el dueo del terreno adquiere el dominio por accesin, pero debe
pagar los materiales.
De mala fe: el dueo del terreno adquiere el dominio peor accesin, pero debe
los materiales, los daos y perjuicios y es pasible de una accin penal.
Terreno ajeno con materiales propios
De buena fe: el dueo del terreno adquiere el domino por accesin, pero debe
pagar los materiales ms el trabajo que realiza el obrero en su fundo.
13
Si las cosas desligadas por a!ulsin se adhirieran naturalmente al terreno ribere=o en 4ue #ueron a
parar, su antiguo due=o no tiene derecho a la accin rei!indicatoria. Si la cosa no es susceptible de
adherencia natural, es aplicable lo dispuesto sobre cosas perdidas. Puede intentar la rei!indicatoria, pero
esta accin prescribe a los . meses.
-%/130
De mala fe: el dueo del terreno tiene la opcin de i) volver todo al estado
anterior a costa del edificante, con derecho a los daos y perjuicios, y la
posibilidad de iniciar una accin penal; ii) adquirir todo pero pagando el mayor
valor del terreno.
En terreno propio con materiales propios invadiendo parcialmente el terreno del
vecino (accesin inversa): constituye una excepcin, ya que se considera que lo
principal es la obra y que el suelo es accesorio, y por tanto el dueo de la obra
debe al vecino el valor del terreno invadido.
Migracin de animales domsticos: es el caso de animales que gozan de
libertad y al emigrar contraen costumbre de vivir en otro inmueble. Si el dueo
del fundo donde migran los animales:
i) Acta de buena fe, adquiere el dominio de ellos, y el antiguo dueo no tendr
accin para reivindicarlos, ni para exigir indemnizacin alguna.
ii) Acta de mala fe: se vale de artificios para atraerlos. El dueo de los animales
tiene derecho a i) reivindicarlos, si puede conocer la identidad de los animales; o
ii) ser indemnizado por su prdida.
Adjuncin, mezcla y confusin: es la unin de cosas muebles de diversos
dueos. Por ser un caso de accesin, se aplica el principio de que el dueo de lo
principal adquiere el dominio de lo accesorio. Para determinar qu es lo principal
hay que tener en cuenta su valor y su funcionalidad.
Adjuncin: unin de dos cosas muebles que conservan su individualidad, (anillo
con piedra preciosa).
Mezcla: unin de dos cosas slidas que pierden su individualidad. La solucin es
la formacin de un condominio (art.2600).
Confusin: unin de dos cosas fluidas que pierden su individualidad. La solucin
es la formacin de un condominio (art.2600).
-3/130
Art.2600 - se forma un condominio cuando se mezclan o confunden dos cosas
ajenas (slidos o lquidos) por un hecho casual de forma que no pueden ser
separadas y adems no puede distinguirse entre la cosa accesoria y la principal.
TRADICIN: es el acto mediante el cual el dueo de la cosa (transmitente o
tradens), con voluntad de transferir el dominio, entrega materialmente la cosa a
otro con voluntad de adquirirla (accipiens). Es un acto jurdico (acto voluntario
lcito, que tiene por fin inmediato transferir derechos) y por tanto se le aplica toda
la teora general del acto jurdico. Requisitos para que la tradicin sea traslativa
de dominio (que requerir adems ttulo suficiente):
1. Capacidad de las partes (art.2601) : el transmitente para enajenar, el accipiens,
para adquirir
2. Legitimacin de quien transmite (art.2603) : debe ser el titular de dominio de la
cosa a transmitir.
PERCEPCIN DE FRUTOS: El poseedor de buena fe hace suyos los
frutos percibidos que correspondiesen al tiempo de su posesin; pero no basta
que correspondan al tiempo de su posesin, si fueron recibidos por l, cuando ya
era poseedor de mala fe (art.2423). El poseedor de buena fe de una cosa
generalmente inmueble adquiere los frutos desde el momento de su percepcin.
SUCESIN EN LOS DERECHOS DEL PROPIETARIO
PRESCRIPCIN: el art.3947 define las 2 clases de prescripcin a la vez:
Los derechos reales y personales se adquieren y se pierden por la prescripcin.
La prescripcin es un medio de adquirir un derecho (adquisitiva), o de libertarse
de una obligacin por el transcurso del tiempo (liberatoria).
--/130
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA (art.3948): La prescripcin para adquirir,
es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la
propiedad de ella por la continuacin de la posesin, durante el tiempo fijado
por la ley. Esta definicin contiene ciertos errores: la prescripcin no es un
derecho sino un modo de adquisicin de derechos (esa es su naturaleza jurdica);
no slo tiene lugar sobre cosas inmuebles sino tambin sobre muebles; no slo se
adquiere el dominio sino tambin otros derechos reales (todos menos los de
garanta). El trmino propiedad es demasiado genrico y abarcativo; en trminos
constitucionales es mucho ms amplio que el dominio (incluye crditos, etc).
La prescripcin se configura con la posesin a ttulo de propietario, pblica,
pacfica, continua e ininterrumpida y el transcurso del tiempo que exige la ley,
que se computa en aos de acuerdo a los ttulos preliminares del CC.
Elementos de la posesin:
A ttulo de propietario : el poseedor adems de tener el corpus debe
comportarse como dueo de la cosa (animus domini).
Pblica : expuesta a la vista de los dems, no viciada por clandestinidad. Se
requiere para que el propietario pueda tener conocimiento de que otra persona
est poseyendo su inmueble. En el caso de ocupacin clandestina, al cesar la
clandestinidad comenzar a contarse el plazo de la prescripcin.
Pacfica : sin fuerza ni violencia. Recin comenzar a contarse el plazo de
prescripcin cuando cese la violencia por la cual fue tomada la posesin de la
cosa.
Continua : que el poseedor no haya dejado de poseer. La posesin es
discontinua cuando hay un hecho negativo u omisin del poseedor (deja de
realizar actos posesorios sobre la cosa). La continuidad puede mantenerse slo
animus.
Ininterrumpida : que el poseedor no se vea privado de la posesin o despojado
por ms de un ao, porque prescriben las acciones posesorias y ya no hay medios
-)/130
legales para recobrar la posesin. Hay un hecho positivo del poseedor (P/e
reconoce el derecho del propietario) o de un tercero (P/e demanda). No debe
haber una causal de interrupcin.
Accesin de posesiones: es la unin de dos posesiones mediante el contrato
personal de cesin de posesin, con el fin de reunir la cantidad de aos
necesarios para ejercer las acciones posesorias (requieren un ao de posesin) o
la usucapin. Se produce la transmisin de los aos que ha usucapido para el
sucesor
14
.
Clasificacin de la prescripcin adquisitiva
Inmobiliaria:
Larga (nica que se llama tcnicamente usucapin): posesin de mala fe
simple durante 20 aos (no puede ser viciosa; habra que contar el ao para
purgar el vicio). Art.4015: Prescrbese tambin la propiedad de cosas
inmuebles y dems derechos reales por la posesin continua de 20 aos, con
nimo de tener la cosa para s, sin necesidad de ttulo y buena fe por parte del
poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripcin
se necesita ttulo. Art.4016: Al que ha posedo durante 20 aos sin
interrupcin alguna, no puede oponrsele ni la falta de ttulo ni su nulidad, ni la
mala fe en la posesin. No basta con poseer un inmueble por el trmino de ley,
sino que para su oponibilidad es imprescindible tener una sentencia que lo
determine.
Breve: posesin durante 10 aos de buena fe y con justo ttulo (art.3999)
15
.
1-
Se debe distinguir entre1 a) Sucesin uni!ersal1 es la sucesin por causa de muerte, cuando el
heredero contin5a la persona del causante. /l tratarse de la misma posesin ( no de % di#erentes, 7D
e;iste accesin de posesin. El sucesor contin5a la posesin de su causante en las mismas condiciones
,!icios, mala #e, buena #e, etc.)+ b) Sucesin singular1 ha( % posesiones distintas, 4ue pueden unirse
para cumplir el tiempo re4uerido, al reali&ar una donacin o un contrato de cesin de derechos
posesorios. Para el caso de usucapin bre!e se pueden sumar las posesiones slo s1 i) ambas
posesiones son de buena #e ,art.-00)), no !iciosas ( se sucedan inmediatamente+ ii) se relacionan en
!irtud de un ne;o $urdico, una transmisin a ttulo gratuito u oneroso ,cesin de derechos sucesorios).
15
@usto ttulo es a4u3l 4ue cumple con los re4uisitos de #orma pero tiene un !icio de #ondo ,capacidad o
legitimacin). El ttulo putati!o es $usto ttulo. 'os derechos reales usucapibles son1 el dominio,
condominio, propiedad hori&ontal, usu#ructo, uso, habitacin ( ser!idumbres ,5nicamente las continuas (
aparentes). 7o son usucapibles los derechos reales de garanta.
-./130
Mobiliaria (art.4016 bis): El que durante 3 aos ha posedo con buena fe una
cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin. Si se trata
de cosas muebles cuya transferencia exija inscripcin en registros creados o a
crearse, el plazo para adquirir su dominio es de 2 aos en el mismo supuesto de
tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesin debe ser de
buena fe y continua.
Cosas posedas de buena fe: se prescriben las cosas muebles robadas o
perdidas no registrables a los 2 aos y las no registrables a los 3. Si no es robada
ni perdida se adquiere el dominio desde el primer momento (art.2412 - posesin
vale ttulo).
Cosas posedas de mala fe: la solucin no est prevista. Algunos, aplicando la
analoga con la de inmuebles de mala fe, sostienen que se prescribe a los 20 aos;
otros que es imprescriptible y que por tanto no se puede adquirir. Esto es as por
la idea de justicia: es disvalioso que se pueda adquirir una cosa de mala fe porque
el dueo pierde la cosa ante quien generalmente se la rob. En los inmuebles,
mientras duran los 20 aos el dueo es negligente en defenderse. Los muebles
pueden ser ocultados, el dueo no hace el juicio no porque sea negligente sino
porque est indefenso, no puede saber a quien demandar. La mayora de la
doctrina se inclina por la imprescriptibilidad; la mayora de la jurisprudencia por
la prescripcin de 20 aos.
Causales de suspensin e interrupcin de la prescripcin
Suspensin (art.3983): implica la existencia de un hecho suspensivo que impide
el cmputo del plazo mientras dure el mismo, pero no borra el perodo anterior
sino que luego se suma. Causales:
i) Matrimonio : los plazos de prescripcin no se computan entre marido y mujer
mientras dure el matrimonio (despus de casarse y antes de divorciarse). P/e
Desde 1990 a 2000 A vive en el inmueble de B y luego se casan. Si en 2005 se
-</130
divorcian, B slo lleva 10 aos y recin en 2015 podr prescribir, aunque hayan
transcurrido en total 25 aos.
ii) Tutela y curatela : los tutores y curadores no pueden prescribir los bienes de
sus pupilos o curados mientras dure la tutela o curatela (y viceversa). Se da
porque se contraponen los intereses de los representantes con los del
representado. P/e A posee el inmueble de B por 5 aos. A cae en demencia y le
nombran como curador a B. Luego de 5 aos (suspensin), A recupera sus
facultades y puede seguir usucapiendo durante 15 aos mas para adquirir el
dominio.
iii) Aceptacin de herencia con beneficio de inventario : mientras dure el estado
de indivisin hereditaria el bien no est adjudicado y se suspende la prescripcin.
P/e A prescribe contra su padre por 5 aos. Muere y se suspende el plazo
mientras dura la sucesin. Terminado el estado de indivisin hereditaria y
adjudicado el bien a B, A debe seguir prescribiendo 15 aos contra B.
iv)
Dispensa de la prescripcin cumplida: los jueces podrn liberar al propietario
de las consecuencias de la prescripcin cumplida cuando hiciere valer sus
derechos en el plazo de 3 meses y:
Cuando sea incapaz sin representante legal. Cuando cese la incapacidad (o
cuando se le nombre un curador), el ex incapaz (o su curador) pueden en el lapso
de 3 meses pedir la dispensa de la prescripcin cumplida y reivindicar la cosa.
Cuando se encuentre imposibilitado materialmente de defenderse. Art.3980:
Cuando por razn de dificultades o imposibilidad de hecho, se hubiere
impedido temporalmente el ejercicio de una accin, los jueces estn autorizados
(es facultativo) a liberar al acreedor, o al propietario, de las consecuencias de
la prescripcin cumplida durante el impedimento, si despus de su cesacin el
acreedor o propietario hubiese hecho valer sus derechos en el trmino de 3
meses []. Es decir, el propietario se ve en la imposibilidad de obrar, y por
tanto no puede defenderse para lograr evitar el cumplimiento de una prescripcin
adquisitiva en su contra. P/e si me voy a la guerra y mientras estoy all se cumple
-0/130
el plazo de prescripcin, la ley me da un plazo de gracia de 3 meses para
reivindicarlo, dispensndose la prescripcin cumplida.
Causales de interrupcin: significa que se borra todo el tiempo que ha
transcurrido.
Natural: se produce con la privacin de la posesin durante el lapso de un ao
(coincide con la prescripcin de las acciones posesorias y por tanto no hay
medios legales para recuperar la posesin).
Civiles: demanda, intimacin judicial, accin reivindicatoria, accin de
prescripcin, etc. Slo beneficia a quien inici la accin y a los que tuvieran
vinculacin jurdica con l.
i) Interposicin de la demanda: incluye las medidas cautelares (embargos
preventivos, inhibicin general de bienes, etc.). Este efecto interruptivo se pierde
en tres casos: a) cuando se termina el proceso por la caducidad de la instancia; b)
por la absolucin definitiva del demandando; c) por desistimiento de la accin o
del derecho.
ii) Sometimiento a rbitros
iii) Reconocimiento: declaracin por parte del usucapiente de que la cosa
pertenece a otro, convirtindose en tenedor. Renuncia al animus (es lo contrario a
intervertir el ttulo).
iv) Renuncia a los derechos posesorios: no puede renunciarse al derecho a
prescribir hacia el futuro (no tiene ningn valor), pero si a la prescripcin
adquisitiva ya obtenida, al plazo cumplido.
Formas de invocarla:
Por va de accin (accin declarativa de usucapin) : el usucapiente es actor en
el juicio contra el propietario de la cosa.
-8/130
Por va de excepcin (reconvencin) : el usucapiente es demandado por el
dueo de la cosa, pero como ya cumpli el tiempo exigido por ley, puede
oponerle la excepcin de prescripcin.
La prescripcin larga puede oponerse por va de accin o de excepcin. El
art.2758 define a la reivindicacin como accin que nace del dominio. Hay que
tener el derecho real para intentarla, y por eso la larga puede oponerse por varias
vas. La breve nicamente por va de excepcin, dado que requiere que el
poseedor sea de buena fe, estar persuadido de su legitimidad, de ser el
propietario. Si accionase para adquirir sabra que otro es el dueo y sera
poseedor de mala fe. La corta slo por excepcin, ya que el que demanda en
realidad ya no puede demandar porque ya no tiene ms el derecho real, es el ex
propietario. La prescripcin opera ministerio legis, y el juez slo la declara; es la
ley la que hace adquirir el dominio. En este caso, el ttulo suficiente es la misma
ley, y el modo suficiente la posesin por 20 aos.
Evolucin histrica de la accin declarativa de usucapin:
i) Etapa previa a la ley 14159: se exigan tan pocos requisitos que se prestaba a
abusos. El proceso no era contradictorio, no se le daba traslado al propietario y
por lo tanto no tena posibilidad de defensa. El proceso tramitaba por
informacin sumaria, un tipo de proceso que se utiliza slo para acreditar hechos
y dejar constancia de los mismos. Como prueba de la posesin, bastaba con dos
testigos.
ii) Ley 14159: si bien estableci un proceso contradictorio, impuso tantos
requisitos que era casi imposible adquirir por prescripcin al punto de derogar
prcticamente este instituto. Exiga que los impuestos durante todo el perodo
estuvieran pagos a nombre del usucapiente, lo cual era prcticamente imposible.
iii) Decreto 5756/58: volvi las cosas a un equilibrio. Modific la ley 14159 y
rige hoy. El proceso es contradictorio, se da traslado al titular registral
(propietario). Con la demanda se deben acompaar 2 documentos, que dan
cumplimiento a los requisitos del art.330 CPPPN: i) el informe de dominio
(acredita quin es el propietario; cumple con el inc. 2, nombre y domicilio del
)0/130
demandado) y el plano de mensura (inc.3, la cosa demandada con toda
exactitud). La sentencia no puede fundarse exclusivamente en prueba testimonial.
El pago de impuestos sin exigir que estn a nombre del poseedor, es
especialmente considerado como prueba del animus domini, de que es a ttulo de
dueo. El animus se ve probado cuando el poseedor realiza los actos que lo
benefician as como tambin los que lo perjudican (P/e pagar los impuestos).
EXTINCIN DEL DOMINIO
Absoluta: se extingue y nadie lo adquiere.
Destruccin de la cosa
Consumo de la cosa
La cosa es puesta fuera del comercio
Cuando los animales domesticados recuperan su antigua libertad
Extincin relativa: se pierde el dominio para uno y lo adquiere otro.
Transmisin legal: la ley atribuye a una persona, a ttulo de transformacin,
accesin, o prescripcin, la propiedad de una cosa perteneciente a otra.
Transmisin voluntaria: enajenacin a travs de un ttulo apto para transferir el
dominio.
Transmisin judicial: P/e ejecucin de sentencia.
Abandono de la cosa. Los inmuebles no pueden abandonarse; quien se apodera
de un inmueble slo puede adquirirlo por prescripcin.
CONDOMINIO (art.2673): Es el derecho de propiedad que pertenece a
varias personas por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.
Naturaleza jurdica: si bien algunos autores sostienen que es un dominio plural,
se trata de un derecho real autnomo sobre cosa propia, enumerado como tal en
el art.2503.
)1/130
Caracteres:
i) Pluralidad de sujetos : necesariamente debe haber dos o ms titulares (no es
exclusivo). Incluso una sociedad puede ser condmino con otras personas; pero
si una pluralidad de personas constituye un ente, ser titular de la cosa y no
condminos entre sus constituyentes.
ii) Unidad de objeto : como todo derecho real, el objeto es una cosa nica, mueble
o inmueble, sin ello verse afectado por la pluralidad de sujetos.
iii) El ejercicio se produce sobre una parte indivisa, ideal, una alcuota, o
cuota parte sin ninguna divisin material. Por parte indivisa se entiende una parte
idealmente determinada, en abstracto que corresponden a cada partcipe.
CLASIFICACIN (art.2692):
Condominio normal, ordinario, romano o sin indivisin forzosa:
cualquiera de los condminos puede exigir en momento la divisin del
condominio. Ello provoca la particin, que extingue el condominio y pone fin a
la comunidad. Se trata de un derecho inestable, que siempre est expuesto a la
divisin en especie o en dinero (segn sea o no indivisible).
Condominio extraordinario, germano o con indivisin forzosa: art.2715 -
Habr tambin indivisin forzosa, cuando la ley prohbe la divisin de una
cosa comn, o cuando lo prohibiere una estipulacin vlida y temporal de los
condminos, o el acto de ltima voluntad tambin temporal que no exceda, en
uno y en otro caso, el trmino de cinco aos, o cuando la divisin fuere nociva
por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demorada cuanto sea necesario
para que no haya perjuicio a los condminos. Las facultades para pedir la
particin estn prohibidas, suspendidas o demoradas.
i) Prohibidas : nunca se podr realizar. Siempre surge de la ley. P/e muro
medianero.
)%/130
a) Suspendidas : es la prohibicin por un plazo determinado. Surge de la
voluntad: de los propios condminos (art.2693), por medio de un pacto de
indivisin cuyo plazo es de hasta 5 aos (renovables indefinidamente); o del
testador en su legado (bien en particular) o del donante (art.2494) ambos por
igual plazo. Tambin puede suspenderse por la voluntad, en el caso de la masa
hereditaria por los arts.51 a 53 de la Ley 14394 por 10 aos:
E La impone el testador a sus herederos
E Lo pactan los coherederos entre ellos
E Lo dispone el cnyuge suprstite
ii) Demorada (art.2715) : es judicial, la dispone el juez en principio por un plazo
indeterminado, hasta que se elimine la causa de nocividad que la determina. Se
plantea por medio de una accin de nocividad argumentando que ocasiona
perjuicio para alguno de los condminos. P/e dos personas tienen un campo en
comn. Si bien tienen derecho a pedir la indivisin, si est inundado le van a
pagar menos. Ante la situacin nociva, uno de ellos puede pedir al juez que
demore la divisin hasta que se vaya el agua y el campo recobre su valor.
Fuentes de la indivisin: i) legal; ii) convencional; iii) testamentaria; iv) por
sentencia; y v) por voluntad del cnyuge suprstite.
Modos de adquisicin (son los mismos que los del dominio):
i) Apropiacin: las partes se llaman coapropiadores o coaprehensores. P/e
mediante una red dos personas toman los peces.
ii) Especificacin o transformacin: las partes se llaman co-especificadores.
iii) Accesin: la cosa principal est en condominio, y por
tanto si una accesoria se adhiere, tambin.
iv) Tradicin: se vende a dos personas. La entrega se
puede hacer a uno slo por el principio de representacin.
v) Percepcin de frutos: los coposeedores de buena fe adquieren el condominio
de los frutos.
)3/130
vi) Sucesin.
vii) Prescripcin adquisitiva: si hay coposesin durante el
tiempo determinado por ley.
EFECTOS
FACULTADES DE LOS CONDMINOS
Jurdicas: se refieren siempre a la parte indivisa. Nunca pueden ejercerse sobre
la cosa comn.
i) Enajenar su parte (art.2677) : no es necesario el consentimiento de los dems
comuneros.
ii) Constituir derechos reales : P/e hipotecar la parte indivisa (art.2678)
iii) Abandonar : como todo derecho patrimonial. Hace surgir el derecho de
acrecer a otros condminos.
i!) Prohibicin de constituir derechos personales (art.1512) : Requiere el
consentimiento de todos los condminos
Materiales: se refieren a la cosa en comn, y por lo tanto no las hay sobre la
parte indivisa.
Condominio sin indivisin forzosa : es necesario el consentimiento de todos
los condminos porque existe el ius prohibendi. Art.2680: Ninguno de los
condminos puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa comn
ni sobre la menor parte de ella, fsicamente determinada, actos materiales o
jurdicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad.
La oposicin de uno bastar para impedir lo que la mayora quiera hacer a este
respecto.
Con indivisin forzosa (art.2712) : cualquier condmino puede usar y servirse
de la cosa como si fuera propia con 2 limitaciones: respetar el destino de la cosa;
no menoscabar el igual derecho de los otros condminos.
)-/130
OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINOS
Contribuir a los gastos de conservacin y mantenimiento de la cosa, en
proporcin a la parte que cada condmino tiene: art.2685 - Todo condmino
puede obligar a los copropietarios en proporcin de sus partes a los gastos de
conservacin o reparacin de la cosa comn. P/e impuestos. El resto de las
obligaciones en realidad son derivaciones de esta obligacin principal.
Deudas contradas a favor de la comunidad: art.2687 - A las deudas
contradas en pro de la comunidad y durante ella, no est obligado sino el
condmino que las contrajo, el cual tendr accin contra los condminos para
el reembolso de lo que hubiere pagado. P/e W (50%), X (25%) y Z (25%)
tienen un inmueble en condominio. Ante la rotura de una tubera, X llama al
plomero, provocando una deuda a favor de la comunidad. Si bien el artculo
menciona slo el caso 1, doctrinariamente se entienden otros casos, en que varia
quin ser responsable hacia ese tercero:
Contrata uno slo de los condminos: el responsable es slo el contratante, y
responde por el total de la deuda. Luego puede repetir contra los otros
condminos segn lo que les corresponde.
Contratacin colectiva: a su vez, puede hacerse de distintas maneras.
i) Sin expresin de cuota parte y sin pacto de solidaridad: al no hacerle saber al
tercero qu porcentaje de la cosa corresponde a cada uno, responden todos los
contratantes por partes iguales y luego repiten para compensar. P/e le cobra el
33% a cada uno y luego X y Z tienen derecho de reembolso contra W que tiene
mayor porcentaje, por el 7% c/u.
ii) Con expresin de cuota parte sin pactar la solidaridad: al expresar en el
contrato qu porcentaje de la cosa tiene cada uno, responden segn el porcentaje
que les corresponde. En el ejemplo, W por el 50%, X por el 25% y Z por el 25%.
iii) Con pacto de solidaridad: cada condmino est obligado al pago de toda
la deuda al acreedor. Por el principio de representacin recproca, el que paga lo
hace por todos y luego puede repetir.
))/130
Cargas reales que gravan la cosa comn: son distintos gastos que genera la
cosa, P/e impuestos. Art.2689: En las cargas reales que graven la cosa, como
la hipoteca, cada uno de los condminos est obligado por el todo de la deuda.
Se parece a una obligacin solidaria de fuente legal, pero tcnicamente no lo es.
Se responde por el todo hasta el valor del bien, y si hay un remanente, cada uno
responde por su parte mancomunadamente. P/e en una deuda de 100$
garantizada con una hipoteca, el acreedor puede cobrar a cada condmino el
100% de la deuda. Ante el no paga, ejecuta la cosa, y si en la subasta el
inmueble se vende por 80$, hay un remanente de 20$ que cada uno paga en razn
de su parte. En el ejemplo, W 10$, X 5$ y Z 5$.
Insolvencia de uno de los condminos: art.2690 - Cuando entre los
condmino hubiere alguno insolvente, su parte en la cosa debe repartirse entre
los otros en proporcin del inters que tengan en ella, y segn el cual hubieren
contribuido a satisfacer la parte del crdito que corresponda al insolvente. Los
otros condminos solventes deben pagar la deuda y pueden tomar a su cargo la
parte del insolvente. Adquieren (acrecen) en proporcin a la parte. P/e si X paga
la deuda de Z, toma su parte, quedndole 50% del total y 50% a W. Si pagan
varios, acrecen juntos
16
.
Deudas por rentas, frutos o daos: art.2691 - Cada uno de los condminos
es deudor a los otros, segn sus respectivas partes, de las rentas o frutos que
hubiere percibido de la cosa comn, como del valor del dao que les hubiese
causado. Cada condmino es deudor a los restantes por la percepcin de frutos,
rentas o por los daos que causa a la cosa. Si W cobra los alquileres al inquilino,
tiene la obligacin de darle a cada condmino su participacin en proporcin a su
cuota.
1.
Para 4ue pueda $ugar el art.%.80 es necesario 4ue1 i) no e;istan otros acreedores del propietario
insol!ente ,o ha(an sido desinteresados)+ ii) el deudor no tenga otros bienes contra los 4ue se pueda ir+
iii) la deuda del propietario sea superior al !alor de su parte indi!isa. 'a constitucionalidad de este
artculo es cuestionable por4ue puede resultar conculcatorio del derecho de propiedad, P/e si la deuda es
10.000F ( su parte !ale 30.000F. /lgunos autores dicen 4ue la parte del condmino insol!ente debera
ser !endida en subasta ( con eso reembolsar los gastos al 4ue pag la deuda ( el remanente otorg:rselo
al insol!ente.
)./130
EXTINCIN DEL CONDOMINIO: son las mismas causales que del dominio
(a. destruccin de la cosa; b. consumo de la cosa; c. colocacin de la cosa fuera
del comercio; d. animales domesticados que recuperan su antigua libertad; e.
transmisin voluntaria; f. transmisin legal; g. transmisin judicial; h. abandono),
ms la divisin de la cosa como causal especfica.
DIVISIN DEL CONDOMINIO: es el acto jurdico que tiene por fin
inmediato extinguir el derecho real de condominio, poniendo fin al estado de
comunidad. Existen tres formas de hacerla
En especie : es necesario que la cosa sea divisible, resultando cada uno de los
condminos adjudicatarios de una parte en carcter de titular de dominio.
En dinero : si la cosa es indivisible (P/e vaca), se vende y luego se reparte el
producido segn la forma proporcin que a cada uno le corresponde.
Mixta : la forma ms habitual es la particin en especie con compensacin en
dinero. P/e pese a que el terreno es divisible, al fraccionarse cada lote no
mantiene el mismo valor, por lo que luego se compensa el desvalor que pudiera
haber para uno de los condminos respecto su porcin indivisa.
Manera de realizar la particin:
Extrajudicial : la hacen los condminos. No se requiere la intervencin de un
juez sino respetar los principios de los actos jurdicos, no estando en juego
intereses de terceros y mediando acuerdo entre los comuneros. Debe
instrumentarse en escritura pblica si la cosa es inmueble, o por acuerdo privado
si es mueble.
Convenio homologado : se hace el mismo acuerdo y el juez lo homologa
mediante un auto, confirindole fuerza de sentencia y ejecutoriedad.
Judicial : cuando se interpone la accin de divisin de condominio. Es
obligatoria cuando: a) un condmino sea menor o incapaz, b) haya terceros
interesados (P/e acreedores de los condminos, ya que como derecho real integra
)</130
el patrimonio, prenda comn de los acreedores) que pudieran oponerse
fundadamente a la particin privada, c) las partes no se ponen de acuerdo.
Efectos de la particin (art.2695): la divisin tiene efecto declarativo y no
constitutivo. Por lo tanto, tiene efecto retroactivo al momento en que se inici el
condominio. Al dividirse, se considera que el condominio nunca existi y que
cada condmino fue propietario exclusivo de la parte que se le adjudica. Del
resto (es decir, de lo que le toc a los otros) es como si nunca hubiese tenido
ningn derecho de propiedad. Se trata de una resolucin que tena como fin
evitar el pago de los impuestos a la transmisin inmobiliaria, pero no tiene
fundamento jurdico; es una ficcin. Las consecuencias de la retroactividad son:
i) Responsabilidad : pese a la retroactividad, si la cosa era riesgosa (P/e auto) y se
produjeron daos durante la duracin del condominio, todos son responsables
como guardianes de la cosa, pese a que a partir de la particin se considere
propietario a uno solo de ellos desde el origen del condominio.
ii) Actos jurdicos
17
: quedan sin efecto las hipotecas, usufructos o servidumbres
que hubiese constituido uno de los condminos no adjudicatarios sobre la cosa
comn. Es decir, puede dejar sin efecto actos jurdicos que eran vlidos; y tornar
vlidos actos que eran invlidos. P/e si uno de los condminos constituye una
hipoteca sobre su parte indivisa (acto vlido), con la particin es como si nunca
hubiera tenido nada, y el otro condmino hubiera sido siempre el titular. Se anula
el acto jurdico, ya que el condmino nunca pudo hipotecar porque nunca tuvo
nada y no puede crear derechos reales sobre algo que es de otra persona.
Igualmente el acreedor hipotecario no est desamparado, ya que como tercero
interesado, la indivisin debe hacerse judicialmente, y se lo cita para que pueda
oponerse. Por otro lado, si uno de los condminos hipoteca toda la cosa (acto
invlido), a partir de la particin la hipoteca se torna vlida porque la cosa
siempre fue de su propiedad exclusiva.
17
'imitacin1 los #rutos percibidos ( di!ididos durante el condominio son ad4uiridos por cada uno de los
comuneros, sin 4ue el condmino ad$udicatario tenga derecho a pretender 4ue le sean de!ueltos.
)0/130
MEDIANERA: se trata de un tipo de condominio especfico.
Pared o muro divisorio: es un trmino genrico para designar a todo muro que
separa 2 inmuebles contiguos (art.2717). Puede clasificarse fsica (segn las 2
formas posibles de construirlo) y jurdicamente.
Fsica o segn su emplazamiento: la pared encaballada es aquella en la cual el eje
(el medio de la pared) coincide con la lnea divisoria de los fundos, de modo tal
que se asienta la mitad sobre un terreno y la mitad sobre el otro. En la contigua,
el filo coincide con la lnea divisoria de los fundos, de modo tal que se asienta
enteramente sobre un solo predio.
a) Construccin Encaballada /
Encabalgada
b) Construccin Contigua
Clasificacin jurdica o segn su titularidad: ser privativa cuando es objeto
(junto con el suelo) del derecho real de dominio exclusivo de 1 solo de los
vecinos (A). Su dominio llega hasta el revestimiento del otro lado de la pared. La
pared medianera es objeto del derecho real de condominio de indivisin forzosa
entre ambos vecinos (50% c/u - incluye la pared y la franja de terreno en la que
se asienta).El dominio de uno llega hasta el revestimiento de su lado, donde nace
el condominio entre ambos.
a) Privativo b) Medianera
)8/130
A
A
B
B
Relaciones entre las partes: cuando el propietario de un inmueble decide
construir, puede optar por hacerlo de manera contigua o encaballada. Para
construir de manera contigua no es requisito ningn tipo de autorizacin, porque
edifica en terreno propio. Para hacerlo de manera encaballada, es requisito
autorizacin especfica (art.2723), dado que utiliza el terreno del otro. El muro de
cerramiento forzoso debe ser de material, de 3 metros de altura, 45 cm. de
espesor (art.2725).
Construccin contigua: el muro es privativo, objeto del derecho real de dominio
exclusivo del vecino constructor. El otro vecino siempre tiene la facultad de
adquirir la medianera, sin que el constructor pueda negarse:
i) Por va de derecho : ejerciendo la facultad de comprar la medianera. A partir
de este momento la pared se convierte en medianera. Deber pagar al titular del
otro lote el 50% del valor de la pared y 50% del valor de la franja de terreno
sobre la que se asienta (art.2736).
ii) Por va de hecho : ocurre cuando se sirve de la pared, la utiliza para algo (P/e
empotra una viga para hacer una cochera). A partir de all nace para el vecino
constructor un crdito (art.2728) por 50% del valor de la pared y 50% del valor
del terreno. Como toda obligacin personal, prescribe a los 10 aos. Si paga la
construccin, se convierte en medianera; sino, el muro es privativo y el dueo
constructor puede obligar al que se sirve de l, a retirar lo construido.
Construccin encaballada: puede hacerse con o sin requerimiento previo.
.0/130
A
A B
B
i) Con requerimiento previo : el constructor pide al vecino una contribucin del
50% del valor de la pared: a) si contribuye, la pared va a ser medianera; b) si no
contribuye, el vecino debe renunciar a la medianera y abandonar su parte del
terreno a favor del constructor y el muro ser privativo (con el lmite corrido).
Todo ello sin perjuicio de la ulterior posibilidad de adquirir la medianera.
ii) Sin requerimiento previo : el constructor directamente va y edifica. La pared
ser medianera desde la construccin, pero nace a favor del constructor un
crdito por el 50% del valor de la pared. En cuanto al cobro del crdito, a) si el
vecino paga va a continuar siendo medianera; b) si el vecino no paga, tiene que
renunciar a la medianera y adems abandonar su parte del terreno a favor del
constructor. Luego de eso el muro ser privativo. Todo ello sin perjuicio de la
ulterior posibilidad de requerir la medianera (por derecho o de hecho). La
obligacin por medianera es propter rem porque sigue a la cosa.
Prueba de la medianera (art.2718): se prueba por:
i) Instrumento pblico: al tratarse de derechos reales sobre inmuebles debera
respetarse el principio de la escritura pblica, pero en la prctica no se hace.
ii) Instrumento privado
iii) Signos exteriores (P/e pared que utilizan ambos).
i!) Presunciones:
Presuncin de medianera: el muro se presume medianero cuando separa dos
edificios, hasta la altura del menor.
Presuncin de privacidad: se presume privativa la parte de la pared del edificio
ms alto que excede el lmite de la pared de menor altura.
Facultades del titular del muro privativo y del condmino del muro
medianero:
Muro Privativo: el titular, como titular del derecho real de dominio sobre el
muro, tiene ius utendi, fruendi y abutendi, y es el nico que puede servirse de
ella, y excluir al otro de la utilizacin de la pared.
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Muro Medianero: implica un condominio de indivisin forzosa. Cada vecino
puede usar de la cosa completa, pero con las limitaciones de respetar su destinoy
y no menoscabar el igual derecho del otro condmino.
Obligaciones del titular: son las mismas que las del titular del condominio, pero
si abandona el derecho real, se extingue la obligacin (como en las obligaciones
propter rem).
PROPIEDAD HORIZONTAL
Vlez la prohibi por su naturaleza conflictiva, que desmejorara los bienes
races y traera dificultades y pleitos entre los copropietarios. Por ello el concepto
surge de la doctrina. Las normas del CC opuestas a la ley 13.512 no han quedado
totalmente derogadas, y mantienen su vigencia a menos que entren en colisin
con ella en los casos en que es aplicable. Si no se afecta un edificio al rgimen de
PH regir el art.2617. La ley es voluntaria.
Definicin: es un derecho real sobre cosa propia que faculta al titular para usar,
gozar y disponer jurdicamente de su objeto que est integrado por una parte
privativa y un porcentaje indiviso sobre los bienes comunes de un inmueble
edificado.
Naturaleza jurdica:
Integracin de 2 derechos reales : no hay un derecho real autnomo sino
dominio sobre la unidad funcional (UF) y condominio sobre las partes comunes
(de indivisin forzosa). Se los caracterizara de principal y accesorio. Esta teora
es insuficiente para explicar todo el sistema, porque deja vacos. Si ya existan
estos derechos, para que se necesita entonces esta ley. Por otro lado, el consorcio
tiene personera jurdica, y dentro del dominio o condominio no hay personas
jurdicas. Adems, el dominio tiene carcter absoluto, y el dueo es el nico que
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tiene facultad de destinacin y en principio puede hacer lo que quiere. En la PH
el destino est en el reglamento, que si destina a vivienda, no puede hacerse una
oficina. Si bien no cubre todos los aspectos, la PH se parece mucho a lo que
propone, y por eso ante vacos legales se aplican subsidiariamente las reglas del
dominio y del condominio.
Condominio de indivisin forzosa con particin de uso y goce sobre las UF :
en ese caso no sera obligacin tener un administrador como sucede en la PH.
Adems, sobre las UF, el titular puede disponer, arrendar, etc, casi todo lo que
puede el dueo. Se tratara de un contrato personal en el que se asignan las UF y
se comprometen a no entrar cada uno en la de otro. Es una teora prctica, porque
P/e para arreglos, como todo es condominio, lo pagan todos. Pero hay normas del
condominio que no resultan aplicables: necesariamente debe haber
administrador, y el consorcio es persona jurdica.
Es un derecho real autnomo : distinto a cualquier otro, y con caractersticas
propias.
Objeto del derecho real de PH: tiene por objeto la UF, integrada por una parte
principal que es privativa y una accesoria que es el porcentaje abstracto, indiviso,
sobre los bienes comunes. Ello conforma un objeto dual.
Parte privativa: consistir en un lugar determinado horizontal y verticalmente
perteneciendo en forma exclusiva a su propietario. Viene a ser la un cubo de aire.
Partes comunes: son aquellas sin las cuales la vida consorcial sera imposible
(ascensor, bomba de agua, etc). En caso de duda acerca del carcter que reviste
alguna cosa debe considerarse comn, a excepcin que se encuentre
exclusivamente dentro de un departamento. Las partes comunes no son
patrimonio del consorcio como persona jurdica sino de todos los copropietarios.
El objeto de la PH puede ser (art.1 ley 13512):
1. Los distintos pisos de un edificio
2. Los distintos departamentos de un mismo piso
3. Los distintos departamentos de un edificio de una sola planta.
Requisitos que debe reunir el objeto: deber tener:
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i) Independencia funcional (abastecerse en forma autnoma): depender en cada
caso de acuerdo a la naturaleza de la UF. Si se trata de una casa, deber tener
cocina, bao, etc. Si es una cochera, slo necesita espacio para maniobrar.
ii) Salida a la va pblica en forma independiente (conexin con el exterior que
no tenga que pasar por la UF de otro).
Constitucin de la PH: son aplicables slo tres modos de adquisicin del
dominio: I) tradicin; ii) sucesin; iii) prescripcin adquisitiva.
Divisin en especie del condominio: si dos personas son condminos de una casa
de 2 plantas independientes pueden hacer una divisin en especie y afectarla a la
ley de PH y por medio de la escritura de afectacin se asigna una UF a cada una.
Nacimiento del estado de PH y del derecho real de PH: el estado de PH nace
con la confeccin en escritura pblica e inscripcin del reglamento de
copropiedad y administracin en el Registro de la propiedad inmueble. El
derecho de PH nace con el i) estado de PH, y ii) la enajenacin con ttulo y modo
suficientes.
EFECTOS
FACULTADES DEL TITULAR DE PH
Materiales sobre la parte privativa:
Ius possidendi : derecho a poseer (la posesin ser legtima). Puede interponer
acciones posesorias.
Ius utendi : derecho a servirse de la cosa, usarla dentro del destino de la UF.
Ius fruendi : derecho a los frutos.
Ius abutendi : derecho a disponer materialmente. Est limitado respecto al
dominio, en el sentido de que no se puede demoler P/e la UF porque cae el
edificio.
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Materiales sobre las partes comunes: usar y servirse de los bienes comunes
con las restricciones de respetar el destino natural de las cosas (o contractual) y
no menoscabar el igual derecho de los dems copropietarios (P/e no dejar la
puerta del ascensor abierta).
Jurdicas: van unidas, sobre los bienes comunes y la parte privativa porque el
objeto es nico, pero integrado por dos partes.
Enajenar : si el titular vende, transmite la parte privativa y el porcentaje
indiviso de participacin en las partes comunes.
Constituir derechos reales : P/ una hipoteca, que recae sobre el departamento y
sobre el porcentaje de bienes comunes.
Constituir derechos personales : P/e alquila la UF, y el inquilino puede usar el
departamento y tambin las cosas comunes (P/e el ascensor).
Abandonar : si abandona la UF, abandona tanto el departamento como la
porcin indivisa.
OBLIGACIN DEL COPROPIETARIO: contribuir a los gastos de
conservacin y mantenimiento, mediante el pago de las expensas comunes,
contribuciones de cada propietario con las que se solventan los gastos del
consorcio (P/e salario del encargado, etc). El sujeto obligado es el copropietario;
y el acreedor el consorcio como persona jurdica. La obligacin de contribuir es
en proporcin al valor de la UF (art.8). Ese valor no estar nicamente
determinado por la dimensin en mt
2
de la UF, sino tambin incidir el piso en
que se encuentre, si es frente o contrafrente, etc. El principio admite pacto en
contrario, se puede contribuir no en base al valor de la UF pero la mayora de los
reglamentos la repiten.
Garantas para el cobro: la ley rodea al crdito del consorcio de garantas para
que efectivamente se pague y que sea difcil que haya dilaciones, evitando as
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que los propietarios evadan el pago. Para algunos tiene carcter alimentario,
porque el consorcio vive de ello y la inversin inmobiliaria es alta. No se puede
venir abajo el edificio. El dao que se produce por no pagar puede ser muy
grande, y por eso se justifican las garantas. Y si nadie paga, se pierde el valor de
algo que vale mucho.
i) El crdito tiene carcter de privilegiado : en caso de concurso o quiebra del
copropietario, el consorcio tendr una preferencia en el cobro ya que es acreedor
privilegiado. Es un derecho dado por ley al acreedor para ser pagado con
preferencia de otros.
ii) Posibilidad de ejercer el derecho de retencin : en la prctica es de escasa
utilidad porque debe haber entrega voluntaria de la UF al consorcio por parte del
copropietario, y aquel lo retiene hasta ser desinteresado del crdito (P/e lo
entrega para que el consorcio lo pinte, entonces se pondr un dependiente que le
prohibir el ingreso al titular).
iii) Fuerza ejecutiva del certificado de saldo deudor : el certificado de deuda por
expensas expedido por el administrador es ttulo hbil para promover juicio
ejecutivo en lugar de uno de conocimiento.
iv) Posibilidad de pactar intereses punitorios elevados : pueden ser superiores a
los corrientes. Son intereses sancionatorios (adems de compensatorios). No hay
usura, que es un delito penal. En civil, lo ms parecido es el vico de lesin, pero
no es el caso porque nos e cumplen los requisitos. Todos son potenciales
acreedores y todos son potenciales deudores, no hay inexperiencia, ligereza o
necesidad al momento de contratar ni haba una parte aprovechadora. Los
copropietarios se juntan en asamblea y deciden el inters punitorio.
v) Inoponibilidad del bien de familia : al consorcio le es inoponible la
constitucin de la UF como bien de familia cuando la deuda es por expensas
comunes. Esto independientemente que la constitucin sea antes o despus de la
deuda, al copropietario se lo puede embargar y ejecutar. La obligacin no nace
cuando no cumple, sino cuando se adquiere la UF (momento en que queda
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obligado a pagar todos los meses de ah en ms). Por ello nunca la constitucin
de la UF como bien de familia puede ser anterior a la obligacin.
vi) Imposibilidad de librarse de la deuda por el abandono : pese a ser un derecho
patrimonial y por tanto susceptible de ser abandonado, el deudor de las expensas
no puede liberarse de la deuda.
vii) Acumulacin de deudores : a medida que se vende la UF, se acumulan los
deudores. El adquirente se convierte en codeudor; y el enajenante pese a dejar de
tener el derecho real sigue siendo deudor. En la prctica, no se puede escriturar.
El adquirente antes de comprar, averigua si debe, lo paga y lo descuenta del
precio (diligencia). Hasta el que compra en subasta debe pagar las deudas. El
consorcio tiene mejor derecho que el acreedor hipotecario. En principio esto no
es as, pero la hipoteca se extingue con la subasta, y la deuda por expensas
comunes no. El oferente descuenta la plata de la subasta. El acreedor hipotecario
se lleva la plata de la subasta con el descuento del consorcio, que cobra primero.
Prohibiciones (arts.6 y 7 ley 13512):
i) Darle a la UF un uso contrario a la moral y las buenas costumbres : en ello
difiere del dominio, en que uno puede ser lo inmoral que quiera. Se refiere a la
conducta sexual, a las casas de tolerancia, etc.
ii) Cambiar el destino previsto en el Reglamento para las UF : est previamente
pactado, es apto para vivienda o profesional (ciertas profesiones; no se puede
poner una veterinaria, porque genera residuos patolgicos y el edificio se
expone).
iii) No perturbar a los vecinos : tales como humo, calor, olores, luminosidad,
ruido, vibraciones, y otras molestias similares. Es el equivalente al art.2618 CC,
pero con una interpretacin ms restringida, se pueden hacer menos cosas.
iv) Realizacin de actos que comprometan la seguridad del edificio : P/e la UF
puede usarse de depsito de ropa, pero no de explosivos.
v) Alterar la esttica del edificio : P/e el color de frente del edificio.
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vi) Realizacin de obra nueva en las partes comunes : P/e poner una puerta,
excavar o apropiarse de una parte comn.
REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y AMDINISTRACIN: es el
instrumento que recepta en sus normas la vida activa del consorcio. Nunca
pueden ir en contra de la ley 13512.
Naturaleza jurdica: es un instrumento de naturaleza contractual, un contrato de
adhesin que se instrumenta por escritura pblica. Ello provoca que est
aprobado por unanimidad, porque a medida que se venden las UF, los
propietarios adhieren al contrato. En l debe constar: la denominacin de las UF;
cuntas son; en que piso estn; la superficie de cada una; el valor de cada una en
proporcin con el edificio (porcentual - P/e 2.5% del edificio); la designacin de
un administrador, la forma de reemplazarlo y de removerlo; el destino que se le
debe dar a la UF; el funcionamiento de las asambleas. El reglamento se inscribe
en el registro de la propiedad inmueble, y a partir de ah el inmueble queda sujeto
a la ley de PH y nace el estado de PH, y se pueden enajenar las distintas UF.
Reglamento interno: es un contrato que prev cosas menores y no es exigido por
la ley.
Clausulas del reglamento
Estatutarias : se refieren a la extensin, existencia o amplitud de derechos
patrimoniales. P/e el porcentual de cada una de las UF, en que debe contribuir
cada una a los gastos comunes; la clusula que establece que parte es privativa y
que parte es comn. Como su modificacin afecta al patrimonio se requiere para
su modificacin el voto unnime de los de todos los copropietarios (no los
presentes en la asamblea; sino el consorcio podra apropiarse de una UF sin
unanimidad). Al requerirse unanimidad, el afectado siempre va a poder oponerse,
protegindose su derecho constitucional de propiedad. El juez tiene facultades
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para modificar estas clusulas (la accin debe dirigirse contra cada uno de los
copropietarios).
Reglamentarias : no afectan derechos patrimoniales. Se refieren al goce o
aprovechamiento material de las cosas comunes, a la administracin y a asuntos
de inters comn (Pe si se puede tener mascotas). Su reforma requiere aprobarse
por una mayora no menor a los 2/3 de todos los propietarios de las UF. P/e la
forma en que se designa el administrador, o prohibicin de mascotas.
Consorcio de propietarios: existen dos posturas divergentes.
i) Ente diferenciado de los copropietarios : es una persona de existencia ideal que
goza de personalidad restringida nicamente a los actos de conservacin, uso y
goce de los intereses comunes. Es decir, a los efectos de la PH. El consorcio es
titular de derechos personales, puede contraer obligaciones, acta en juicio como
actor o demandado. tiene domicilio, tiene patrimonio compuesto por el saldo de
caja, fondo de reserva, crditos, etc. Se le reconoce la personalidad jurdica con
limitaciones en su capacidad porque la necesita.
ii) El administrador representa a los propietarios y no al consorcio : la ley no les
ha reconocido personalidad, y el consorcio carece de patrimonio propio ya que
no es titular de derechos sino que estos estn en cabeza de los titulares de la PH,
y por tanto no es persona jurdica.
Embargos: si se reconoce que el consorcio es persona jurdica, tiene patrimonio.
Ante el incumplimiento de una obligacin, no cualquier cosa que puede serle
ejecutado o embargado. No puede ser nada que haga a la vida del edificio (P/e
bomba de agua, o las expensas que por otro lado pueden estar gastadas). Por un
fallo de la sala L de la cmara civil (Mazolini de Giacopino, 1995), el acreedor
que tuviera un crdito reconocido por una sentencia, ante la imposibilidad de
embargar bienes comunes, puede embargar una UF. Las expensas no pueden
embargarse, pero se hace igualmente, y el administrador agrega a las expensas
por venir el monto del embargo (sera a futuro).
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Consorcio de hecho: cuando terminada la construccin de un edificio los
departamentos se entregan a los adquirentes mediante boleto de compraventa,
pero se considera que se origina una suerte de consorcio de hecho que permite
poner en marcha la regulacin de las relaciones existentes entre ellos, ya que
estn unidos por una comunidad de derechos e intereses.
El administrador: es el representante legal del consorcio, aquel que lleva a cabo
la voluntad consorcial y tiene a su cargo la gestin inmediata a los intereses
comunes. Acta por mandato directo de la asamblea (siendo su mandatario) o
iniciativa propia, y puede ser un consocrcista o un tercero (persona fsica o
jurdica). El primer administrador es nombrado por unanimidad, para las
sucesivas designaciones basta la mayora absoluta (salvo que el reglamento
determine una mayora superior). Si no se logra la mayora necesaria para el
nombramiento se puede recurrir a la asamblea judicial. No es necesaria la
modificacin del reglamento ante el cambio del administrador. El administrador
puede ser removido con o sin causa (tambin puede recurrirse a la justicia para la
remocin en asamblea judicial). La base para la remuneracin del administracin
ser establecida en el Reglamento. Dentro de sus funciones encontramos:
administrar las cosas de aprovechamiento comn; atender a la conservacin del
edificio; cuidar el buen funcionamiento de los servicios comunes; elegir el
personal de servicio e impartirle instrucciones; contratar los seguros; proveer a la
recaudacin; rendir cuentas documentadas y peridicas; convocar a asamblea
ordinaria y extraordinaria; expedir copias certificadas de las actas, hacer rubricar,
llevar y custodiar los libros del consorcio; expedir certificacin de deuda por
expensas; llevar registro de domicilios constituidos de propietarios que no
habitan el edificio; cumplir y hacer cumplir el reglamento; representar al
consorcio ante las autoridades administrativas.
ASAMBLEA: es la reunin de copropietarios mediante la cual se expresa la
voluntad consorcial.
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Clases de asamblea:
Ordinaria : se rene con la periodicidad que prev el reglamento (semestral o
anual). Tratan todos los asuntos que hacen al giro habitual del consorcio: plan de
reparaciones; Informe de estado de Juicios.
Extraordinaria : no estn programadas, se convocan cuando hay una causal
cualquiera que lo justifique. P/e por acefala (renuncia o muerte del
administrador).
Judicial : la convoca el juez a pedido de un copropietario cuando hubieren
fracasado intentos de convocatoria extrajudiciales. Cuando no fuera posible
lograr en qurum necesario para tomar decisiones asamblearias, se solicitar al
juez que convoque a la reunin, que se llevar a cabo en presencia suya y
quedar autorizado a tomar medidas urgentes. El juez est limitado a citar la
asamblea, a que los copropietarios se presenten y deliberen sin su injerencia.
Slo excepcionalmente podr tomar decisiones (P/e aun convocada
judicialmente, no hay qurum o no se ponen de acuerdo).
Funcionamiento de la asamblea:
Convocatoria: debe hacerlo el administrador (en la prctica a veces lo convoca el
consejo de administracin, pero no est previsto ese rgano en al ley) o cualquier
copropietario si ste no est, por medio fehaciente, carta documento o nota con
constancia de recepcin. Sin embargo, en la prctica se utiliza un simple aviso.
Debe incluir el orden del da (lo nico que se podr tratar en asamblea es lo que
est en l bajo consecuencia de nulidad; cualquier punto adicional deber ser
aceptado por unanimidad de votos), y el lugar y la fecha. Si los temas a tratar en
la asamblea no fueren de inters del copropietario, ste puede decidir si va o no y
acatar lo que decida la mayora sobre los puntos a tratar establecidos en el orden
del da.
Durante la asamblea:
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1. Lo primero que se hace es designar a un presidente, que es quien dirige el
debate. ste designa un secretario de actas, quien anota en el libro de actas lo que
ocurre en la asamblea. Luego, se verifica el qurum (cantidad del total de
copropietarios necesarios para deliberar). Normalmente el reglamento exige ms
del 50% (o la mitad ms uno, que es ms del 50%, ya que en un edificio con 40
departamentos, el qurum lo hace la participacin de los copropietarios de 21
departamentos). Si no hay qurum se renen en segunda convocatoria, que
generalmente no tiene exigencia de qurum, y es vlida cualquiera sea el nmero
de presentes (los que estn).
2. Si la asamblea tiene qurum est vlidamente constituida, y el presidente trata
uno a uno los puntos del orden del da y concede la palabra a los copropietarios
por un tiempo determinado (tienen voz y voto). Ms tarde se procede a votar a
mano alzada, haciendo el recuento el presidente. Segn la ley, si nada dice el
reglamento, cada copropietario tiene 1 voto. Normalmente, determina que es
proporcional al valor. Si la decisin alcanza la mayora requerida para la
decisin, la misma queda aprobada y obliga a minoras disidentes y a los
ausentes.
3. Finalmente, se cierra el acta que es firmada, y luego la decisin asamblearia es
notificada a todos los copropietarios. Si la resolucin fuese contraria al
reglamento, se podr plantear judicialmente su nulidad. Incluso el propietario
puede dejar constancia en el acta que se reserva la facultad de pedir la nulidad
judicialmente (P/e para aprobar la gestin es necesario revisar papeles, etc, para
lo que no hay tiempo material).
Rgimen de mayoras: mayora es la cantidad de votos que se requieren para
aprobar una decisin. La simple implica el nmero nominalmente mayor. P/e si
hay 10 y 4 votan por A, 3 por B y 3 por C, gana A. La absoluta, un nmero que
supere la mitad (no es suficiente la mitad ms uno porque el nmero puede ser
impar). Y la calificada puede ser de 2/3 o de 3/4. Cuando la mayora requerida se
refiere al total de copropietarios, el qurum nunca podr ser inferior a ella. P/e
para la modificacin de una clusula reglamentaria se requieren 2/3 del total. Si
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el total de copropietarios son 100, se requerirn 67. Para esta asamblea el qurum
es el 67%. La mayora hace de piso al qurum. Sin, aunque todos los presentes
voten unnimemente, no hay qurum y la decisin no es vlida.
Extincin del derecho real de PH: igual que el dominio (en los casos en que sea
aplicable): i) puesta fuera del comercio; ii) prescripcin; iii) abandono; iv)
transmisin voluntaria; v) transmisin Judicial.
Extincin del estado de PH:
i) Consolidacin (o confusin) : en el caso de que una persona se convierta en
titular de todas las UF, luego podr o no desafectar al edificio del registro de PH.
Por lo tanto, no se aplica la ley de PH, pero puede renacer el estado de PH en
caso de que decida vender una UF.
ii) Destruccin total : existe cuando se produce un deterioro que supera los 2/3 del
valor. Slo queda un condominio sin indivisin forzosa sobre el terreno y los
materiales, de manera que cada ex copropietario (ahora condmino ya que no hay
parte privativa) puede exigir la venta del lote, del terreno y repartirse lo
producido en proporcin a los porcentuales de cada copropietario.
Destruccin parcial: si la destruccin fuese menor de los 2/3:
a. La mayora puede decidir la reconstruccin, pudiendo obligar a la minora a
contribuir con los gastos. Si la minora se niega debe vender su parte a la
mayora, conforme valuacin judicial.
b. Puede resolverse la demolicin para la venta (se exige la unanimidad).
iii) Vetustez (vejez) : la estructura ya no cumple con sus funciones. Se deber
declarar conforme una mayora que represente ms de la las UF y ms de la
del valor del edificio en asamblea extraordinaria, que decidir:
a. Reconstruccin del edificio: la mayora que vot a favor no puede obligar a la
minora a contribuir a la reconstruccin, y slo puede adquirir la parte de dicha
minora disidente (sus UF) segn valuacin judicial.
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b. Demolicin y venta del terreno y los materiales o escombros.
Destruccin Vetustez
i)1 solo copropietario puede pedir la
venta del terreno y los materiales.
ii) Exige deterioro que
supere los 2/3 del valor del edificio.
iii) La > puede resolver la
reconstruccin si no supera los 2/3 del
valor del edificio. Si la < se negase, la >
puede obligarla a contribuir, quedando
autorizada, en caso de negarse a ello
dicha <, a adquirir la parte de esta,
segn valuacin judicial.
i)Se decide mediante asamblea o la
reconstruccin o la demolicin y
venta de terreno y materiales.
ii) Es un estado de
hecho que no depende de un
porcentaje o fraccin determinado
sino de si el edificio es funcional.
iii) Si resolviera la
reconstruccin, la < no podr ser
obligada a contribuir a ella, pero la >
podr adquirir la parte de los
disconformes, segn valuacin
judicial
SUPERFICE FORESTAL:
La ley 25.509 regula el derecho real de superficie forestal que se aplica
conjuntamente con la 25.080 (de bosques). Vlez lo haba prohibido (art.2514)
en sus dos modalidades de ius plantandi y ius edificandi. La ley da ingreso slo a
la primera de ellas, siguiendo prohibida la segunda.
Definicin: derecho real autnomo sobre cosa propia, temporario, que otorga al
titular la facultad de usar, gozar y disponer jurdicamente de la superficie de un
inmueble ajeno para realizar forestacin o silvicultura y hacer propio lo plantado.
No toda la doctrina cree que se ejerce sobre cosa propia. Algunos dicen que el
objeto es el inmueble, el terreno, y por tanto es sobre cosa ajena (la comparan
con el usufructo). Para otros, es un derecho real mixto, en parte sobre cosa ajena
y en parte sobre cosa propia (poca aceptacin doctrinaria, no existen los derechos
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reales mixtos). De cualquier modo, prevalece el texto legal, que dice que es
sobre cosa propia.
Caracteres:
i) Se ejerce por la posesin : el titular del derecho real (superficiario forestal)
tiene la posesin del objeto, es decir de los rboles que estn en la superficie.
ii) Temporario : tiene una duracin mxima de 50 aos, dado que se estima que
para abarcar el giro de la actividad es suficiente. Se admiten plazos menores.
iii) Confiere facultades sobre la cosa propia y sobre la cosa ajena : la
superficie, el espacio areo es propio; el suelo sobre el que est la plantacin es
ajeno (all el superficiario puede sembrar, y el dueo del sueo debe permitirlo).
Se trata de una nota distintiva.
Elementos:
1. Sujeto: toda persona fsica o jurdica puede ser titular.
2. Objeto: espacio areo de un inmueble apto para forestacin o silvicultura. Es
la superficie (un cubo de aire) y todo lo que crece por sobre la superficie (P/e
formacin maderera) formando parte del patrimonio del superficiario por un
tiempo. Al extinguirse, se convierte en dominio del dueo del suelo nuevamente.
La superficie forestal divide en planos horizontales el dominio (que se extiende
al espacio areo, al suelo y el subsuelo).
a. Forestar: poblar el terreno de plantas y bosques;
b. Silvicultura: cultivos que crecen en montes y bosques.
3. Causa (constitucin): se adquiere por contrato, oneroso o gratuito,
instrumentado por escritura pblica (es derecho inmobiliario) y tradicin de
posesin (modo constitutivo; art.5). Las partes del contrato son el propietario del
suelo y el superficiario forestal.
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Otros modos constitutivos: son modos que surgen de la comparacin con el
dominio y resultan aplicables a la superficie forestal (apropiacin, especificacin,
percepcin de frutos no son aplicables).
i) Accesin: se puede constituir mediante accesin, ya sea por aluvin o
avulsin, si la nueva parcela que le accede es apta para forestacin.
ii) Tradicin.
iii) Sucesin;
iv) Prescripcin: en principio es aplicable, pero todava nadie puede haber
presentado una accin porque este derecho real naci en 2001. Pero le dan los
requisitos, mientras haya posesin con la intencin de comportarse como
superficiario forestal (se adquiere por el mximo, por 50 aos). Puede darse por
prescripcin breve (escritura pblica con vicio en el fondo; constitucin con
propietario del suelo demente cuya demente no es notoria).
v) Divisin en especie del condominio: tambin el caso es terico, pero parece
que nada obsta a que adjudicando a uno la propiedad del suelo y a otro la
superficie forestal, siendo el espacio areo de uno y el terreno de otro.
4. EFECTOS
FACULTADES DEL SUPERFICIARIO SOBRE LA COSA PROPIA
(SUPERFICIE)
Materiales:
Ius possidendi : derecho a poseer (la posesin ser legtima). Puede interponer
acciones posesorias.
Ius utendi : servirse de la cosa conforme a su destino, la forestacin.
Ius fruendi : percibir los frutos.
Ius abutendi : disminuido comparado con el dominio. Se limita a su objeto, a
los rboles (no puede arruinar el terreno de otro).
Jurdicas:
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Enajenar
Constituir derechos reales : P/e hipoteca.
Constituir derechos personales : P/e dar en locacin.
Abandonar : ya que es de contenido patrimonial. El dominio vuelve al
propietario.
FACULTADES DEL SUPERFICIARIO SOBRE LA COSA PROPIA
(SUPERFICIE):
Materiales (nicamente):
Las propias de la forestacin o silvicultura (tratamiento del suelo, siembra,
plantacin,etc).
Asentar las construcciones accesorias indispensables para la forestacin (P/e
construcciones de galpones para maquinarias, semillas y fertilizantes). Es
controvertido, porque est prohibido el ius edificandi. Jurdica y tcnicamente no
se puede, perro como en la prctica se necesitan construcciones accesorias para
llevar a cabo el giro de la actividad.
Obligaciones: surgen de la ley de bosques 25.080.
i) Realizar el estudio de impacto ambiental y presentarlo ante la autoridad
correspondiente.
ii) Respetar el destino: forestacin o silvicatura
iii) Tener en cuenta el criterio del desarrollo sustentable.
iv) Explotar racionalmente. Conservar el terreno. No se puede agotar en
forma indiscriminada, y se debe preservar la forestacin.
Facultades del propietario del terreno (titular dominial del suelo): tiene las
facultades propias del titular de dominio, materiales y jurdicas, excepto la de
construir otros derechos reales (no podr constituir hipoteca, y cualquier otro
derecho real ser prcticamente de imposible ejecucin).
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E Materiales: conserva el ius possidendi, utendi (P/e construccin subterrnea)
fruendi (alquila esa construccin), abutendi (limitado) sobre el suelo y el
subsuelo.
E Jurdicas: puede enajenar, abandonar y constituir derechos personales.
Extincin: el efecto de la extincin es que el propietario del sueo vuelve a
adquirir el dominio de todo y de sus accesorios tambin.
i) Vencimiento del plazo : se trata de un plazo resolutorio.
ii) Cumplimiento de la condicin (resolutoria)
iii) Abandono
iv) Consolidacin : una misma persona es superficiario y propietario del
terreno (P/e por herencia).
v) Renuncia expresa del superficiario a favor del propietario : ante escribano, sino
es abandono.
vi) No uso durante 3 aos: la ley le exige al superficiario que ejerza actos
propios de la actividad, pero carece de lgica porque la actividad es lenta, y a
veces necesita ms que eso para que se recupere el terreno.
DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA
De garanta: garantizan el pago de una deuda. Hipoteca, prenda y anticresis.
De disfrute: se tiene el uso y goce de la cosa, pero no la propiedad. Uso,
habitacin, servidumbre, usufructo.
USUFRUCTO
Definicin (art.2807): Es el derecho real que faculta al titular para usar y
gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro con tal que no se altere su
sustancia (no desnaturalizarla, que sera el ejercicio del ius abutendi).El titular
tendr el ius utendi y ius fruendi; y el titular de dominio se queda con la nuda
propiedad (ius abutendi).
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Naturaleza jurdica: derecho real sobre cosa ajena de uso y goce que confiere
facultades materiales al titular. Lo dice la definicin y lo enumera el art.2503.
Caracteres:
1. Temporario : est siempre limitado en el tiempo. No es perpetuo, la ley da un
plazo mximo de 20 aos para las personas jurdicas; y vitalicio para las fsicas.
Si se fij plazo y no ocurre antes la muerte (o extincin de la persona jurdica) se
extingue al vencimiento del plazo, volvindose el usufructuario tenedor y
retornando las facultades al titular dominial.
2. Intransmisible : no puede transmitirse por ningn acto, sea entre vivos o mortis
causa. Siempre comienza y termina en cabeza de la misma persona, ya que se
suele dar teniendo en cuenta sus caractersticas (adems se perpetuara, porque es
vitalicio).
3. No puede alterar la sustancia : las caractersticas propias de la cosa que la
hacen lo que es, el usufructuario tiene la obligacin de no cambiarlas, de
conservar la cosa y su destino.
Clasificacin (art.2808): se distinguen por la categora de la cosa objeto del
usufructo.
i) Perfecto : tiene por objeto cosa no fungible ni consumible, aunque puede
deteriorarse por el tiempo o el uso que se haga. Debe devolverse la misma cosa.
ii) Imperfecto o cuasiusufructo : recae sobre cosas fungibles o consumibles. Debe
devolverse una cosa en la misma cantidad, calidad y especie. Para algunos es un
mutuo, pero el prstamo de consumo es un derecho personal, y la cosa se tiene a
ttulo de tenencia. El usufructo es un derecho real, y la cosa se tiene a ttulo de
posesin. El perfecto difiere de la locacin por iguales motivos. En realidad en el
mutuo no se deberan cobran intereses. El usufructo es para beneficiar al
usufructuario con los frutos (intereses).
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ELEMENTOS
1. SUJETO: el usufructuario, titular del derecho real de usufructo, puede ser
tanto persona fsica o jurdica. El titular de dominio se llama nudo propietario,
porque durante el usufructo tiene un dominio desmembrado, imperfecto. Cuando
el usufructo se extingue, vuelve a tener el dominio perfecto.
2. OBJETO: todo tipo de cosas, muebles o inmuebles
18
.
3. CAUSA: el usufructo puede constituirse por (art.2812):
Contrato gratuito u oneroso: en el contrato oneroso las partes procuran
ventajas. Se pacta un precio, porque el usufructo tiene un valor. En el gratuito no,
P/e donacin con reserva de usufructo. El contrato admite 3 modalidades, segn
si el titular de dominio transmite:
i) A una persona el uso y goce (ius utendi y fruendi) y se reserva la nuda
propiedad (ius abutendi).
ii) A una persona la nuda propiedad y se reserva el uso y goce.
iii) El titular de dominio transmite a 2 personas distintas, a uno la nuda
propiedad y al otro el uso y goce.
Acto de ltima voluntad: se usa la figura del legado que es tomar una cosa
del patrimonio y separarla para alguien (el heredero difiere del legatario en que
ste tiene una porcin de todo; aquel una cosa en particular). Admite tambin 3
modalidades:
i) Legado de uso y goce : cuando muere, los herederos reciben la nuda propiedad
y el legatario se constituye en usufructuario.
ii) Legado de nuda propiedad : los herederos se constituyen en usufructuarios, y el
legatario se convierte en nudo propietario.
18
/rt.%03-1 el ob$eto es el mismo de los legados ,todas las cosas ( derechos 4ue est:n en el comercio,
aun4ue no e;istan pero e;istir:n despu3s). 'a remisin es poco #eli& por4ue el ob$eto del legado es
demasiado amplio. GBosenbrocHI El usu#ructuario no puede ceder el usu#ructo, pero puede ceder el
e$ercicio del usu#ructo a #a!or de una o !arias personas. En el cousu#ructo, si uno muere, sigue para los
dem:s ,se e;tingue en parte). 'os coEusu#ructuarios no acrecen sal!o 4ue se ha(a pactado el derecho de
acrecer.
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iii) A travs de dos legados : a un legatario lo constituye en nudo propietario y
al otro en usufructuario.
Por ley (art.2816) : hay un solo caso de usufructo de fuente legal, que es el de
los padres sobre los bienes de los hijos menores que estn sujetos a la patria
potestad. Siempre que un menor es titular de dominio, es nudo propietario, salvo
el caso en que los padres estn separados de la patria potestad.
Prescripcin (art.2817) : si bien tcnicamente son viables ambos tipos de
prescripciones adquisitivas, en la prctica se opera nicamente la breve, porque
la larga rene los requisitos para prescribir el dominio.
4. EFECTOS
FACULTADES DEL USUFRUCTUARIO
Materiales: no tiene ius abutendi, lo conserva el nudo propietario (aunque
tcnicamente en el usufructo imperfecto tiene una especie de ius abutendi).
Ius possidendi : derecho de poseer, dado que es un derecho que se ejerce por la
posesin. Puede interponer acciones posesorias.
Ius utendi : servirse de la cosa conforme a su destino.
Ius fruendi : derecho a percibir los frutos.
Jurdicas:
1. Puede realizar actos de administracin : si puede percibir los frutos, como
consecuencia del derecho de uso y goce debe poder administrar.
2. No puede realizar actos de disposicin (art.2810) : enajenar ni gravar la cosa
(porque la propiedad es del nudo propietario), salvo en caso de los muebles en el
usufructo imperfecto.
Obligaciones del usufructuario antes de entrar en el uso y goce de la cosa
(previas al usufructo)
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Hacer un inventario (art.2846) : consiste en la enumeracin y descripcin de
las cosas recibidas con indicacin del estado en que se encuentran, para saber qu
se recibe y qu debe devolverse. No es susceptible de dispensa; el nudo
propietario no puede exonerar al usufructuario de esta obligacin (esto es para el
testamentario, pero la doctrina y jurisprudencia lo extienden al resto). Ello no
significa que siempre se haga, pero si hay un conflicto, y el usufructuario no
cumpli, hay una presuncin en su contra de que todos los bienes estaban en
buen estado (si hay algo daado, debe pagarlo).
Prestar una fianza : implicar dejar una suma de dinero en depsito que sirve
para garantizar la conservacin de la cosa. Se puede dispensar de mutuo acuerdo,
dado que es una garanta renunciable, un derecho disponible. Ello no significa
que el usufructuario no vaya a tener que responder por eventuales daos, sino
que no hay una suma afectada previamente al resarcimiento.
Obligaciones del usufructuario durante el usufructo
Conservar la cosa : no alterar su sustancia ni destino. P/e hacer un uso
razonable del suelo, no agotarlo.
Pagar los gastos de conservacin y mantenimiento : las mejoras necesarias (en
ello difiere con la locacin)
Pagar los impuestos o cargas a los frutos : es decir, impuestos a la actividad,
porque es quien se beneficia con los frutos (P/e retenciones a la soja).
Pagar los impuestos o cargas ordinarias sobre la cosa : porque l es quien se
beneficia con los servicios (P/e con el ABL).
Pagar impuestos extraordinarios sobre la cosa : en proporcin segn el valor
del usufructo y de la nuda propiedad, que dependen de cuanto falta para la
extincin del usufructo. P/e contribucin de mejoras.
Obligacin del usufructuario al momento de la extincin del usufructo
Restituir la cosa
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FACULTADES DEL NUDO PROPIETARIO: conserva todas las facultades
del titular de dominio que sean compatibles con la existencia y ejercicio del
usufructo.
Jurdicas:
Enajenar : puede vender o donar, y el adquirente debe respetar el usufructo. En
la prctica es lo nico.
No puede constituir hipoteca
Abandonar
Puede constituir servidumbre si no afectan al usufructuario
Materiales: conserva un ius abutendi relativo, ya que no puede destruir la cosa
porque perjudicara el usufructo. No puede realizar actos de administracin.
Obligaciones del nudo propietario
Tradicin : hacer la entrega de la cosa con todos sus accesorios, poner en uso y
goce de ella al usufructuario. El modo suficiente se cumple con el primer uso que
se haga de la cosa.
No menoscabar el ejercicio del usufructuario : debe dejar gozar de la cosa al
usufructuario, sin interrumpir el ejercicio de su derecho.
Colaborar con los gastos extraordinarios (Rosenbrock).
Extincin del usufructo: el nudo propietario deja de tener un dominio
desmembrado para pasar a tener uno pleno nuevamente.
1. Vencimiento del plazo resolutorio : de l pende la existencia del derecho real.
2. Cumplimiento de la condicin resolutoria : al ocurrir el hecho futuro e incierto.
3. Fin de la existencia del usufructuario : muerte de la persona fsica, ya que el
usufructo es intransmisible y no pueden continuarlo los herederos. La extincin
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de la persona jurdica equivale a la muerte de la persona fsica; como es
intransmisible, si es adquirida por otra sociedad, se extingue.
4. Renuncia
5. Por el no uso durante 10 aos : exige actos de ejercicio para mantenerse (no es
perpetuo)
6. Prescripcin : una persona prescribe contra el usufructuario, pero sin perjuicio
del nudo propietario (no adquiere el dominio pleno). El usufructuario se
desentiende, mientras el propietario paga los impuestos que tienen que pagar (no
se desentiende).
7. Consolidacin (o confusin) : cuando se renen en una misma persona la
condicin de nudo propietario y de usufructuario. P/e muere el nudo propietario y
lo hereda el usufructuario, recibiendo la nuda propiedad. No puede darse al revs
porque el usufructo es intransmisible.
8. Enajenacin : pese a ser intransmisible, se permite una excepcin cuando el
usufructuario y el nudo propietario transmiten sus derechos a una misma persona.
La razn para que el usufructo sea intransmisible es que no se desmiembre el
dominio a perpetuidad; por ello no hay motivo cuando la finalidad es unirlo.
9. Destruccin o prdida de la cosa : es aplicable a las muebles, por falta de
objeto. Las inmuebles no pueden ser destruidas.
10. Abandono : desprendimiento material de la cosa.
11. Causales referidas al ttulo constitutivo : si P/e se declara la nulidad del
contrato que le es ttulo suficiente, se lo priva de sus efectos propios, y por tanto
el usufructo se extingue.
USO Y HABITACIN
Definicin (art.2948): El derecho de uso es un derecho real que consiste en la
facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesin de heredad
alguna, con el cargo de conservar la substancia de ella; o de tomar sobre los
frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y
0-/130
de su familia. Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama
en este Cdigo, derecho de habitacin. Se aplican todas las normas del
usufructo, figura madre, de la que comparten la misma naturaleza, salvo en lo
que no sean compatibles por su menor contenido.
Naturaleza jurdica: igual que el usufructo, son derechos reales sobre cosa.
Caracteres: como el usufructo, i) intransmisible; ii) temporario; iii) no se puede
alterar la substancia.
ELEMENTOS
Sujeto: slo admiten por titulares personas fsicas, porque son creados en base a
las necesidades personales. Los nicos que tienen familia (uso), as como los
nicos que tienen la necesidad de morar, vivir o habitar (habitacin) son las
personas fsicas.
Familia (art.2953): el concepto es amplio, no slo el ncleo sino el usuario, su
cnyuge, descendientes (hijos matrimoniales y extramatrimoniales, hijos
adoptivos, tanto los que existan al momento de la constitucin como los que
naciesen despus), sirvientes necesarios para la atencin de la casa, convivientes
(personas que a la fecha de constitucin vivan con el usuario o habitador), y las
personas a quienes stos deban alimento (P/e donante, entre vivos, ascendientes y
descendientes en lnea recta y sin limitacin de grado). Necesidades, para
determinar su grado se debe considerar: sus hbitos, el estado de salud, el lugar
donde viva. No se considerarn necesidades las relativas a la industria o
comercio que ejerciere.
Objeto: recae sobre cosas muebles o inmuebles sin edificar. La habitacin
siempre tendr por objeto un inmueble edificado.
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Causa:
Uso : contrato, acto de ltima voluntad, prescripcin. No existe el uso de
fuente legal.
Habitacin : los mismos. Existe la habitacin de fuente legal (art.3573 bis), del
cnyuge suprstite (viudo o viuda). No funciona de pleno derecho sino que hay
que pedirlo al juez de la sucesin. Requisitos:
1. Que el inmueble sea el nico habitable del acervo hereditario.
2. Debe haber sido el asiento del hogar conyugal, donde convivan los cnyuges.
3. Su valor no debe superar el previsto por la ley como el lmite mximo para ser
declarado bien de familia.
4. Que concurran a la sucesin otros con vocacin hereditaria (a quienes les
reclama quien desea ser titular de este derecho real, el cnyuge suprstite).
Caracteres del derecho real de habitacin del cnyuge suprstite:
Vitalicio
Gratuito : no debe pagarse al heredero
Se extingue si se contraen nuevas nupcias
EFECTOS
Facultades materiales:
1. Ius possidendi : derecho a poseer. Puede interponer acciones posesorias.
2. Ius utendi : facultad principal.
Si se trata de un mueble: es servirse de l, usarlo (art.2964).
Si es un inmueble sin edificar: otorga al usuario adems del ius utendi un ius
fruendi limitado a satisfacer las necesidades del usuario y su familia. El concepto
de familia es amplio, comprende la mujer y los hijos legtimos y naturales, tanto
los que existan al momento de la constitucin, como los que naciesen despus, el
nmero de sirvientes necesarios, y adems las personas que a la fecha de la
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constitucin del uso o de la habitacin vivan con el usuario o habitador, y las
personas a quienes stos deban alimentos.
Si tiene por objeto un inmueble edificado y la utilidad es la de morar, vivir
all, se llama habitacin.
Facultades jurdicas: ni usuario ni habitador las tienen. No pueden realizar
actos de administracin ni de disposicin.
Obligaciones: son similares a las del usufructuario.
1. Hacer un inventario : previamente al usufructo. No es dispensable (en la
prctica no se hace, pero es presuncin en contra del usuario). No es dispensable.
2. Dar una fianza : es dispensable.
3. Conservar la cosa
4. Contribuir con las cargas ordinarias : puede ser proporcional a la parte que se
use, dado que le uso es susceptible de ser constituido sobre una parte de una cosa.
Extincin: las mismas causas que el usufructo.
SERVIDUMBRE
Definicin (art.2970): Es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un
inmueble ajeno, en virtud del cual se puede (i) usar de l, (ii) o ejercer ciertos
derechos de disposicin, (iii) o bien impedir que el propietario ejerza algunos de
sus derechos de propiedad. Los derechos reales se ordenan de mayor a menor.
La servidumbre es el derecho real sobre cosa ajena de uso y goce de menor
contenido, ya que permite una sola utilidad determinada. La facultad (ii) es un
error ya que el titular de servidumbre no puede disponer absolutamente de nada.
Fundo dominante: es aquel a cuyo beneficio se ha constituido una servidumbre
Fundo sirviente: aquel sobre el cual se ha constituido una servidumbre
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Facultad 1: el fundo A (que no tiene salida a la va pblica) es dominante del B.
El titular del fundo A es titular del derecho real de servidumbre para usar el
fundo B, pasar, salir y entrar al suyo.
Facultad 2: el fundo C (que tiene una pista de aterrizaje) es dominante del fundo
D. El titular del fundo D no puede edificar para que no se interrumpan los
aterrizajes, en funcin de una servidumbre de no edificar.
Naturaleza jurdica: es un derecho real (lo dice su definicin y est enumerado
en el art.2503) sobre cosa ajena, de uso y goce. Como el contenido puede darse
libremente, pone en tela de juicio el numerus clausus. Es necesario distinguir
entre tipicidad genrica (que no admite cambios; P/e siempre van a ser dos
fundos, siempre una utilidad, etc) y tipicidad especfica, que admite
modificaciones.
Clases: se refiere a la clasificacin de la servidumbre como derecho real (as
como el dominio puede ser perfecto o imperfecto) y no a la clasificacin de las
servidumbres.
Real o predial : la utilidad es para el fundo, la cosa inmueble, sea quien sea el
titular. P/e la de trnsito. Art.2971: es el derecho establecido al poseedor de
una heredad sobre otra heredad ajena, para utilidad de la primera.
Personal (art.2972) : es la que se constituye en utilidad de alguna persona
determinada (titular del fundo dominante), sin dependencia de la posesin de un
inmueble, y que acaba con ella (la posesin). P/e la de no edificar, si el titular
demuele la pista de aterrizaje, ya no sirve la servidumbre. Se extinguen por
muerte o enajenacin que acaba con la posesin. Mientras en las servidumbres
reales hay FS Y FD, en las personales hay FS y titular dominante.
CLASIFICACIN DE LAS SERVIDUMBRES: como puede ser cada una.
Segn su ejercicio (art.2975):
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Continuas : se ejercen por si mismas, sin requerir el acto de una persona (hecho
actual del hombre) para su existencia. P/e la de acueducto, el agua corre por si
sola.
Discontinuas : no se ejercen por si mismas, sino que requieren el hecho del
hombre (P/e de trnsito).
Por su exteriorizacin (art.2976): segn si pueden verse o no.
Aparentes : se exteriorizan por signos visibles. P/e acueducto a cielo abierto.
No aparentes : no se manifiestan por ningn signo. P/e o acueducto
subterrneo.
Por la naturaleza de su contenido:
Afirmativas (in patiendo) : consiste en la posibilidad por parte del titular del
FD de usar el FS (facultad i); o en un dejar hacer por parte del titular del FS. P/e
trnsito.
Negativas (non faciendo) : consiste en la posibilidad por parte del titular del
FD de impedir que el titular del FS realice algn acto; en un no hacer por parte
del titular del FS. P/e no edificar.
Segn otras pautas:
Principales : prestan utilidad por si mismas (P/e sacar aguas). Generalmente
lleva implcita otras servidumbres que son accesorias.
Accesorias : prestan utilidad a otra servidumbre. Son necesarias e
indispensables para el ejercicio de la principal (P/e de trnsito, para poder entrar
al fundo ajeno y sacar el agua).
Voluntarias : nacen del acuerdo celebrado entre las partes, generalmente para
recreo o comodidad. P/e si bien el fundo dominante tiene salida a la va pblica,
puede constituir una ms corta a travs de otro.
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Forzosas
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: pueden imponerse de manera coactiva. P/e trnsito del fundo
enclavado.
Principios que rigen la servidumbre:
1. Nemine res sua servit : nadie puede tener una servidumbre sobre la cosa
propia, dado que es un derecho real sobre cosa ajena. Siempre se establece sobre
un inmueble ajeno, como dice la definicin.
2. Servitus in faciendo consistere nequit (art.3010) : la servidumbre nunca puede
consistir en un hacer. El principio es analizado desde el punto de vista del FS:
puede tener como contenido obligacional un dejar hacer (in patiendo, P/e trnsito
- dejar pasar), o en un no hacer (in faciendo, P/e vista - no construir), pero nunca
la prestacin es positiva.
ELEMENTOS
1. Sujeto: toda persona fsica o jurdica puede ser titular de servidumbre.
2. Objeto: es un derecho real exclusivamente inmobiliario, no puede constituirse
sobre cosas muebles.
3. CAUSA: se constituye por
Contrato: no hay entrega de la cosa por parte del titular del FS al del FD, sino
cuasitradicin, que es el primero uso que se hace de ella. P/e la primera vez que
se camine por all en la de trnsito. En teora debiera ser otorgada por escritura
pblica, pero no se hace en todos los casos.
Actos de ltima voluntad: P/e por testamento. P/e lega un predio a una
persona y otro a otra. Como uno tiene cancha de tenis, constituye una
servidumbre a favor del segundo para que pueda servirse de ella.
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El titular del CD puede e;igir su constitucin al propietario del ,#uturo) CS. De negarse, puede re4uerir
al $ue&, 4uien ordenar: la constitucin de la ser!idumbre. Jeneran a #a!or del titular del CS derecho a
percibir indemni&acin.
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Destino del padre de familia: es una servidumbre tcita. Para su constitucin,
debe concurrir que:
i) Una persona que sea titular dominial de dos fundos.
ii) Sujeta uno al servicio del otro. P/e en uno tiene agua y en el otro ganado, y
coloca un acueducto a cielo abierto. No hay tcnicamente servidumbre porque
nadie puede constituirla sobre la propia cosa (sera una servidumbre de hecho).
iii) Vende uno de los fundos a un tercero o ambos a personas distintas. En el
momento de la enajenacin deja de tener vigencia el principio porque el (ahora)
FS es cosa ajena. Nace la servidumbre de pleno derecho.
Requisitos:
a) Que la servidumbre sea continua (se ejerce por si misma)
b) Que la servidumbre sea aparente (se exterioriza por signos visibles): hace a la
publicidad para el que compra el FS sepa de la constitucin de la servidumbre.
c) Silencio contractual: es un requisito negativo. Si se estipula en el contrato, la
constitucin es contractual y no por destino del padre de familia.
Renacimiento (o servidumbre que revive):
i) Una servidumbre preexistente se extingue por confusin o consolidacin (P/e
el titular del FS adquiere el FD y como nadie puede tener servidumbre sobre la
cosa propia se extingue).
ii) El (ahora) dueo de ambos fundos, enajena por cualquier ttulo cualquiera de
ellos a una persona, o ambos a personas distintas.
iii) Al momento de la enajenacin se constituye la servidumbre, tcitamente y
de pleno derecho.
Requisitos:
a) Que la servidumbre sea aparente (el comprador puede conocerla aunque no
est en el ttulo)
b) Silencio contractual: sino sera constitucin por contrato.
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Prescripcin: se adquiere a los 20 aos y debe tratarse de servidumbres
continuas y aparentes (ya que es como consentir; se exigen esas servidumbres
porque tiene correlacin con los requisitos que requiere la posesin para adquirir
el dominio por prescripcin). No se admite la prescripcin corta porque Vlez no
quiso confundirlos con actos de mera tolerancia.
4. EFECTOS
Facultades del titular del FD (titular del derecho real de servidumbre):
Ejercer la servidumbre : y los actos propios que hacen a ella. P/e si es de
trnsito, poder pasar por el FS.
Ejercer las servidumbres accesorias : P/e para poder sacar agua (servidumbre
principal), debo poder transitar (servidumbre accesoria) por el FS. Toda
servidumbre lleva implcita las accesorias que fueren indispensables para su
ejercicio, quedando excluidas aquellas que aumenten la comodidad de la
servidumbre concedida. Las servidumbres accesorias se extinguen por la
extincin de la principal.
Ejercer los actos de conservacin de la servidumbre : ello incluso aunque
excedan el contenido de la servidumbre. P/e si se cay un rbol que corta la
servidumbre de trnsito, el titular debe poder realizar los trabajos para removerlo.
Esta legitimado para promover la accin confesoria : ante la lesin llamada
impedimento de ejercicio.
Obligaciones del titular del FD: bsicamente, no las tiene. Para algunos
autores, tiene la obligacin de pagar el precio de la servidumbre. Sin embargo, es
un error, la servidumbre puede ser gratuita.
Facultades del titular del FS:
Conserva todas las facultades como titular de dominio (imperfecto) : siempre
que sean compatibles con la servidumbre.
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Ejercer la servidumbre : no es exclusiva del titular del FD.
Exigir el ejercicio menos perjudicial : si el ejercicio de la servidumbre le causa
un perjuicio que podra evitarse mediante otro. Ello siempre que no prive al
dueo del FD de sus beneficios acordados por la ley.
Derecho a resolucin favorable en caso de duda sobre la amplitud de la
servidumbre: en caso de duda sobre las restricciones impuestas a las
servidumbres a la heredad sirviente siempre debe resolverse a favor de la libertad
de la heredad.
Legitimado a promover la accin negatoria : contracara de la confesoria. En
este caso no se defiende la servidumbre, sino el derecho real de dominio, ya que
la lesin es el ejercicio excesivo de la servidumbre.
Obligaciones del titular del FS:
i) No menoscabar el derecho del titular del FD : dejar ejercer la servidumbre.
Extincin:
1. Vencimiento del plazo (resolutorio)
2. Cumplimiento de la condicin (resolutoria)
3. Muerte del titular del FD : solo en caso de servidumbres personales.
4. Renuncia del titular del FD : puede ser expresa (se instrumenta sin necesidad
de consentimiento de la otra parte) o tcita cuando el titular de la servidumbre
consiente la realizacin de un acto incompatible con ella. P/e el titular del
inmueble sirviente hace obras que estorben el ejercicio de la servidumbre.
5. Prdida de la utilidad de la servidumbre : P/e si el pozo se seca, la servidumbre
de sacar aguas es intil.
6. Imposibilidad de ejercicio : P/e por inundacin.
7. No uso durante 10 aos : la servidumbre requiere ejercicio; sino la ley presume
que perdi utilidad.
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8. Consolidacin (o confusin) : el dominio del FS y del FD se concentra, en un
solo titular, y la servidumbre se extingue ya que nadie puede tenerla sobre la cosa
propia.
9. Nulidad del ttulo constitutivo :
Servidumbres particulares: a partir del art.3068 y ss. El CC considera que para
que un fundo sea til, mnimamente deber contar con posibilidades de entrar y
salir del mismo, y de tener agua. P/e las servidumbres de trnsito, acueducto,
sacar aguas o recibir aguas hacen a la habitabilidad y productividad. (Acueducto,
tcita, recibir agua, sacar aguas, administrativa).
HIPOTECA
Definicin (art.3108): Es el derecho real constituido en seguridad de un
crdito en dinero sobre los bienes inmuebles que continan en poder del
deudor.
Anlisis crtico de la definicin: todas las obligaciones se pueden garantizar con
hipoteca (de dar cosa cierta, de dar cantidad de cosas, de hacer, de no hacer) y no
solo los crditos en dinero. Adems, la frase en poder del deudor es errnea
porque no siempre el deudor es el propietario del bien hipotecado. En su lugar
debera decir en poder del propietario, para casos en que deudor y propietario
no sean la misma persona.
Naturaleza jurdica: ver institutos de naturaleza jurdica controvertida.
Derecho real : enumerado en el art.2503 y definido de esa manera)
Sobre cosa ajena : el titular del derecho real es el acreedor, que no es titular de
la cosa.
Accesorio : necesariamente accede a un crdito. No tiene vida autnoma sino
que depende de l.
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En funcin de garanta : su finalidad es asegurar el cumplimiento de una
obligacin). No confiere facultades materiales.
Caracteres: la convencionalidad y la especialidad son esenciales; la
indivisibilidad es natural.
Convencionalidad : la nica forma de constituir hipoteca es a travs del
acuerdo de partes (contrato). No existe la hipoteca legal ni la judicial.
Especialidad : debe existir especialidad en cuanto al objeto y en cuanto al
crdito. Ello significa que en el ttulo constitutivo (escritura pblica) debe
indicarse con precisin cul es el crdito que se garantiza (especialidad en cuanto
al objeto) y con qu objeto se lo garantiza (especialidad en cuanto al crdito).
Para identificar el crdito se mencionan los elementos del acto jurdico: sujeto,
objeto y causa. Para identificar el objeto se utiliza adems de la ubicacin del
inmueble, todos los datos que hacen a su nomenclatura catastral. No se admite
hipotecar todos los bienes a favor de un mismo acreedor, ni las hipotecas
abiertas
20
.
Publicidad : requiere la inscripcin en el registro de la propiedad inmueble, ya
que no se ejerce por la posesin. La inscripcin es constitutiva de este derecho,
no declarativa. Mientras la hipoteca no se inscriba en el registro, no existe el ius
persequendi ni el ius preferendi. (Para otros autores tiene efecto declarativo
21
).
Indivisibilidad (carcter natural) : art.3112 - La hipoteca es indivisible; cada
una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas estn obligadas
al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. Sin embargo en la ejecucin de
20
Especialidad en cuanto al gra!amen ,Jatti)1 monto por el cual se responde. El inmueble debe 4uedar
gra!ado con una suma cierta de dinero, ( slo hasta la concurrencia de ella el inmueble es a#ectado por
el derecho real. *uando se constitu(e con posterioridad debe hacer re#erencia al cr3dito ,identi#icarlo) (
mencionar los aspectos #ormales ,si se hi&o por escrito, el escribano, #echa, etc).
21
Si no se inscribe slo puede oponerse ante determinadas personas ,los 4ue participaron en el acto,
deudor ( acreedor+ escribano, testigos 4ue inter!inieron al dar la escritura). Para algunos, es
constituti!a. *omo no ha( tradicin, no ha( #orma de e;teriori&ar su e;istencia ( de all 4ue sea
necesario su inscripcin en el registro, 4ue la constitu(e. 'a publicidad hace a la e#icacia, sin ella el
cr3dito carece del pri!ilegio. Para otros, es declarati!a. El principio general es 4ue puede haber titular de
derechos reales sin inscripcin, pero no lo !a a poder oponer #rente a ciertos terceros. 'a hipoteca es
m:s rigurosa, no es oponible a nadie si no est: inscripta ,sal!o los 4ue participaron en el acto) como
cual4uier contrato. Si el deudor ena$ena el bien ( la hipoteca no est: inscripta, no le es oponible al
ad4uirente. Por eso algunos dicen 4ue es constituti!o, o 4ue ciertos e#ectos son constituti!os, pero como
la hipoteca (a e;iste, es declarati!o.
8)/130
bienes hipotecados, cuando sea posible la divisin en lotes, o si la garanta
comprende bienes separados, los jueces podrn ordenar la enajenacin en lotes,
y cancelacin parcial de la hipoteca, siempre que de ello no se siga lesin al
acreedor. El derecho real es indivisible, aunque la obligacin sea divisible. No
se extingue parcialmente aunque el crdito se extinga parcialmente; la hipoteca
se mantiene sobre todo el inmueble. Este carcter, por ser natural, admite pacto
en contrario, por lo que puede pactarse que la hipoteca se vaya liberando
parcialmente. Adems, aunque no est pactada, el juez puede establecer la
divisibilidad siempre que no perjudique al acreedor. Si la hipoteca comprende
varios inmuebles, el acreedor puede perseguir uno a la vez. P/e si hay varios
inmuebles hipotecados y cubren de sobra la obligacin, puede determinarse la
liberacin de alguno.
ELEMENTOS
1. Sujeto: todas las personas, fsicas o jurdicas.
2. Objeto: siempre una cosa inmueble. El objeto est integrado por:
Los accesorios : todo aquello que accede al inmueble, aunque la accesin se
produzca despus de la constitucin de la hipoteca.
Mejoras : P/e si el objeto es un inmueble sin edificar y luego se construye, el
edificio (mejora) pasa a integrar el objeto de la hipoteca.
Ventajas que surgen de la constitucin o extincin de otros derechos reales :
P/e la extincin de una servidumbre que tena el inmueble hipotecado, que
favorece al acreedor.
Frutos pendientes
La indemnizacin adeudada por la Ca. Aseguradora
La Indemnizacin que debe el Estado en caso de expropiacin por causa de
utilidad pblica
3. CAUSA: el ttulo constitutivo debe reunir requisitos de forma y de fondo.
8./130
Requisitos de forma: por ser derecho inmobiliario, debe instrumentarse por
escritura pblica.
Requisitos de fondo:
Capacidad : para disponer.
Legitimacin : ser el titular dominial al momento de la constitucin. No se
admite la convalidacin.
Inscripcin registral : la exige la teora que sostiene que tiene efecto
constitutivo del derecho real.
EFECTOS DE LA HIPOTECA ENTRE ACREEDOR Y DEUDOR
a) PLAZO PENDIENTE
El deudor tiene la obligacin de conservar el valor del inmueble: el deudor
(o constituyente) contina siendo dueo del inmueble hipotecado (tiene un
dominio desmembrado) y conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes
al derecho de propiedad (incluso puede enajenar) pero no puede, con detrimento
de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ningn acto de disposicin
material o jurdica, que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor
del inmueble hipotecado.
El acreedor puede preservar su garanta: puede evitar que el deudor
disminuya el valor del inmueble por medio de:
i) Facultades conservatorias : las pide el acreedor cuando se entera que el deudor
va a realizar un acto en detrimento del objeto de la hipoteca P/e que el deudor
compra una mquina para demoler el inmueble. Es decir, cuando la disminucin
del valor de la cosa gravada no se hubiera todava producido, pero existieren
indicios que va a ocurrir. Puede pedir medidas precautorias como un embargo,
medida de no innovar, etc.
8</130
ii) Facultades restitutorias : cuando el acreedor llega tarde, y ya ocurri la
disminucin de la garanta por medio de un acto del deudor, puede exigir una
restitucin de la garanta (suplemento de hipoteca). Es decir, puede solicitar que
el deudor cambie el objeto por otro inmueble, la afectacin de otro bien. Si no
hubiera otro inmueble, deber dejar depositado una suma de dinero que no va a
poder disponer.
iii) Facultades ejecutorias : cuando se est produciendo el dao y el deudor no
tiene otro inmueble para dar en suplemento de hipoteca ni fondos para dejar en
garanta, el acreedor puede ejecutarlo.
b) PLAZO VENCIDO
El deudor paga y se extingue tanto el crdito como la hipoteca.
El deudor no paga y se ejecuta. La ejecucin siempre es judicial.
Juicio ejecutivo: la garanta se traslada al dinero producido en la subasta. El
acreedor se cobra su parte y el remanente va para el deudor o propietario.
EFECTOS DE LA HIPOTECA ENTRE EL ACREEDOR Y TERCEROS:
como el deudor no tiene limitada la facultad de disponer del inmueble, puede
venderlo con la hipoteca. Al enajenar, es importante la posicin jurdica del
adquirente, que puede asumir el carcter de tercer adquirente o tercer poseedor.
Tercer adquirente: es quien compra el inmueble hipotecado y adems asume la
condicin de deudor. Para ello cual se requiere la aceptacin del acreedor
hipotecario.
Tercer poseedor: es el que compra el inmueble hipotecado pero no asume la
condicin de deudor, o no es aceptado por el acreedor hipotecario.
EFECTOS ENTRE EL ACREEDOR Y EL TERCER ADQUIRENTE: son
los mismos que con el deudor originario, es decir que estando el plazo pendiente,
el tercer adquirente tiene la obligacin de no disminuir la garanta. Y el acreedor,
80/130
facultades conservatorias, restitutorias y ejecutorias para proteger su garanta.
Vencido el plazo, o el tercer adquirente paga extinguindose la hipoteca y la
deuda, o no paga y se lo ejecuta.
EFECTOS ENTRE EL ACREEDOR Y EL TERCER POSEEDOR: el que
compra el inmueble pero no asume la deuda acta como garante. Estando
pendiente el plazo el tercer poseedor tiene la obligacin de no disminuir la
garanta. Y el acreedor tiene las facultades conservatorias, restitutorias y
ejecutorias para proteger su garanta. Vencido el plazo, si el tercer poseedor paga,
se extingue la hipoteca y el crdito.
Incumplimiento: si el tercer poseedor no paga, el acreedor dirige la ejecucin
contra el, caso en que puede:
Pagar la deuda: y repetir luego contra el deudor. Detendr la ejecucin.
Abandonar el inmueble: con ello se libera de los gastos del juicio. El
abandono tiene que ser expreso, mediante un escrito presentado en el
expediente
22
.
Oponer excepciones
23
: art.3166 - El tercer poseedor es admitido a
excepcionar la ejecucin del inmueble, alegando la no existencia, o la extincin
del derecho hipotecario, como la nulidad de la toma de razn o inenajenabilidad
de la deuda.
i) Inexistencia de la hipoteca : no se cumplen los requisitos para poder constituir
el derecho real de hipoteca. P/e es nula, por carecer de especialidad.
ii) Extincin de la hipoteca : ya sea directa o indirectamente.
iii) Nulidad de la toma de razn : refiere al asiento registral. P/e no se cumpli con
la inscripcin registral.
i!) Inexigibilidad de la deuda : cuando el plazo no estuviere vencido.
22
Se nombra un curador al bien ( un de#ensor p5blico, para 4ue reemplacen al tercero poseedor ( se
haga la e$ecucin contra ellos. 7o le hace perder la propiedad al tercer poseedor, pues luego de la
e$ecucin si e;iste un saldo o remanente ,despu3s de haber cobrado el acreedor) le corresponde.
23
/dem:s de la de litispendencia, cosa $u&gada, incompetencia, #alta de personera, inhabilitacin de
ttulo, nulidad, etc.
88/130
EXTINCIN: hace al derecho mismo.
Por va indirecta o refleja: rige el principio de accesoriedad (sigue la suerte
de lo principal). Se extingue el derecho creditorio, y por accesorio se extingue la
hipoteca. Medios de extincin de las obligaciones - art.724: pago, novacin,
transaccin, confusin, renuncia, compensacin, remisin de la deuda,
imposibilidad de pago etc.
Directas: se extingue el derecho real de garanta sin significar ello la extincin
de la obligacin (puede mantener su eficacia jurdica; el crdito sigue existiendo
pero por no contar con garanta real en carcter de crdito quirografario). Son
modos autnomos que no afectan la obligacin principal.
i) Renuncia del acreedor a su derecho hipotecario : no significa renunciar a la
deuda sino a la garanta.
ii) Revocacin del dominio : cuando el dominio revocable es revocado, los actos
de disposicin quedan sin efecto. P/e el que concedi la hipoteca tena sobre el
inmueble un derecho sujeto a condicin resoluble.
iii) Remate judicial : el que compra el bien lo adquiere libre de gravamen (se
traslada al precio).
i!) Destruccin de edificios: la hipoteca subsiste sobre el suelo, pero no sobre los
materiales que recuperan su calidad de cosas muebles. Si la destruccin es parcial
la hipoteca subiste sobre lo que ha quedado en pie. Si el edificio se reconstruye la
hipoteca vuelve a comprenderlo
!)Confusin o consolidacin : cuando se rene en una misma persona las
calidades de dueo y acreedor hipotecario (P/e el titular de la hipoteca compra el
inmueble).
!i) Caducidad del asiento registral : la inscripcin caduca trascurridos 20 aos.
Antes del vencimiento del trmino, se puede renovar la inscripcin, y sino la
hipoteca caduca.
100/130
Cancelacin: es el acto jurdico por el cual se deja sin efecto la inscripcin del
gravamen en el Registro de la Propiedad. Hace a la inscripcin, a la actualizacin
del asiento registral. Como slo algunos supuestos de cancelacin sern
consecuencia de la extincin, puede darse el supuesto de una hipoteca cuya
inscripcin se haya cancelado y sin embargo no se haya extinguido (quedando
como hipoteca no inscripta, oponible slo contra algunos los que hayan
intervenido en el acto constitutivo). Tambin se puede extinguir la hipoteca y
subsistir la inscripcin por no haberse cancelado.
a) Voluntaria : de la misma manera que se constituye, pero en sentido inverso.
Puede ser realizada por acuerdo entre constituyente y acreedor hipotecario o por
acto voluntario unilateral del acreedor hipotecario. En el primer caso, se juntan el
deudor y el acreedor, y ste declara ante el escribano quien hace constar en
escritura pblica que se cancela la hipoteca. El escribano procede a inscribir esa
escritura y el registro deja sin efecto la inscripcin anterior.
b) Judicial : si el acreedor hipotecario no quisiese o no pudiere prestar su
consentimiento (p/e fallece). El propietario, que ya no es deudor, hace un juicio
especfico contra el acreedor hipotecario, a quien se corre traslado. Finalizado el
mismo, el juez manda a cancelar la hipoteca.
PRENDA
Definicin (art.3204): Habr constitucin de prenda cuando el deudor, por
una obligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una
cosa mueble o un crdito en seguridad de la deuda.
La prenda del CC es la traslativa, con tradicin. El deudor entrega la cosa,
transfiriendo la posesin, ya que este derecho real se ejerce por la posesin
24
.
24
/l materiali&arse la entrega del deudor hacia el acreedor se per#ecciona el contrato ( se constitu(e el
derecho real de prenda. Si 4ueda en poder del deudor el contrato no se per#ecciona ( no nace el
derecho+ ( si la cosa !uel!e a poder del deudor la prenda se e;tingue. Kambi3n puede ser dada por el
tercero propietario de la cosa, o entregada a un tercero de com5n acuerdo entre las partes. 'os derechos
4ue da al acreedor, slo subsisten mientras est: en posesin de la cosa, o un tercero con!enido entre las
partes ,art.3%0.) con el cargo de guardarlo en inter3s del acreedor
101/130
Naturaleza jurdica: igual a la hipoteca, es un derecho real sobre cosa ajena,
accesorio, en funcin de garanta. Ello surge de su definicin y por estar
enumerado en el art.25043. Es accesorio porque necesariamente accede a un
crdito, extinguido el cual se extingue la prenda.
Caracteres: igual que la hipoteca, dos son esenciales y uno es natural.
1. Convencionalidad : solo se constituye por acuerdo entre partes (contrato) no
por ley ni la hay judicial.
2. Especialidad en cuanto al objeto y en cuanto al crdito : el ttulo debe indicar
precisamente el importe del crdito y la especie y naturaleza del objeto dado en
prenda, su calidad, peso y medida, si fuese necesario, para determinar la
individualidad de la cosa.
3. Indivisibilidad (carcter natural) : no se extingue parcialmente aunque la deuda
se extinga parcialmente. Puede dejarse sin efecto por acuerdo de partes
25
.
Publicidad: no se exige inscripcin, se cumple a travs de la tradicin, que es
modo suficiente.
Clases de prenda:
Prenda expresa : es la ms habitual, que se pacta expresamente en un contrato
(est documentada).
Prenda tcita : se configura cuando el deudor contrata una nueva obligacin
con el mismo acreedor con vencimiento anterior a la primera deuda o a la deuda
originaria. P/e A debe a B 100$ pagaderos a fin de ao contra la entrega de un
reloj. Si al mes siguiente pide otros 50$ para devolver en noviembre, esta ltima
deuda se configura como prenda tcita. Art.3218: Si existiere, por parte del
deudor que ha dado la prenda, otra deuda al mismo acreedor contratada
posteriormente, que viniese a ser exigible antes del pago de la primera, el
acreedor no est obligado a devolver la prenda antes de ser pagado de una y
25
7o e;iste un orden en la !enta de las cosas, pero el $ue& puede determinarla cuando la e$ecucin
con$unta pudiere acarrear per$uicios innecesarios o cuando representara un e$ercicio anti#uncional del
derecho del acreedor.
10%/130
otra deuda, aunque no hubiese estipulacin de afectar la cosa al pago de la
segunda.
ELEMENTOS
1. SUJETO: igual que la hipoteca, tanto las personas fsicas como jurdicas
pueden ser titulares.
2. OBJETO: este derecho real tiene por objeto una cosa mueble (sobre la que se
ejerce la posesin), o un crdito (se entrega le instrumento donde consta P/e
pagar). Es el caso de la casa de empeo, no del auto.
3. CAUSA: se constituye por contrato, que debe cumplir con requisitos de fondo
y de forma adems de la entrega de la cosa.
Requisitos de fondo:
Capacidad : se requiere capacidad de disponer.
Legitimacin : debe ser el titular del derecho real de dominio de la cosa
entregada en prenda
Requisitos de forma: entre las partes, es informal, no se requiere forma especial,
y puede hasta hacerse verbalmente. Es decir, entre las partes el nico requisito es
la tradicin de la cosa, pudiendo acreditarse la constitucin de la prenda por
cualquier medio. Para oponerlo a terceros es necesario instrumento escrito y con
fecha cierta (no es necesaria la escritura pblica).
4. EFECTOS
El acreedor prendario tiene:
ius possidendi : derecho a poseer, ya que es un derecho que se ejerce por la
posesin. Por lo tanto, podr interponer las acciones posesorias.
103/130
La facultad de retener la cosa hasta el pago de la deuda : no se trata
tcnicamente del derecho de retencin del art.3939, ya que no es oponible a
terceros. Slo puede conservar la cosa en su poder hasta que le paguen.
La facultad de promover la venta judicial (remate o subasta pblica) : llevar
adelante el juicio de ejecucin prendaria.
Si le pagan est obligado a restituir la cosa : con todos los accesorios.
5. EXTINCIN
Va indirecta o refleja: se da cuando se extingue el crdito garantizado,
segn los modos de extincin de las obligaciones de art.724.
Va directa:
1. Destruccin de la cosa
2. Puesta fuera del comercio
3. Renuncia expresa o tcita (el acreedor devuelve la cosa)
4. Confusin o consolidacin : P/e si la propiedad de la cosa pasa al acreedor.
5. Venta judicial : el comprador la adquiere libre de gravmenes, se traslada sobre
el precio.
ANTICRESIS
Definicin (art.3239): El anticresis es el derecho real concedido al acreedor
por el deudor, o un tercero por l, ponindole en posesin de un inmueble, y
autorizndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los
intereses del crdito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o
sobre el capital solamente si no se deben intereses. Este derecho real esta dado
para que ante una deuda, el deudor pueda dar al acreedor la posesin de un
inmueble para que lo trabaje y se cobre de los frutos imputndolos al pago de la
deuda. El plazo puede ser menor a un ao, y se imputan primero los intereses y
despus el capital.
10-/130
Naturaliza jurdica: igual a la hipoteca y a la prenda, derecho real sobre cosa
ajena, accesorio, en funcin de garanta.
Caracteres: igual a la hipoteca y a la prenda, dos son esenciales y uno natural.
Convencionalidad : la nica forma de constituirlo es por contrato, acuerdo de
partes.
Especialidad : deber especificarse puntualmente cul es el crdito y cual el
objeto.
Indivisibilidad : no se extingue parcialmente a medida que se extingue la deuda
(P/e liberando hectreas). Puede dejarse de lado mediante pacto en contrario, por
ser carcter natural.
1. SUJETO: igual que la hipoteca y la prenda, tanto las personas fsicas como
jurdicas pueden ser titulares.
2. OBJETO: este derecho real tiene por objeto los frutos de una cosa inmueble,
teniendo el acreedor la posesin. NO es el inmueble mismo.
3. CAUSA: se constituye por contrato, que tiene que cumplir con los requisitos
de fondo y de forma, adems de la entrega de la cosa (es un derecho que se ejerce
por la posesin)
Requisitos de fondo:
Capacidad : se requiere capacidad para disponer.
Legitimacin : debe ser el titular del derecho real de dominio de la cosa
entregada
Requisitos de forma:
Debe instrumentarse por escritura pblica : como es sobre inmuebles, es igual
que la hipoteca.
Inscripcin registral : para que sea oponible a terceros.
10)/130
4. EFECTOS
Facultades del acreedor anticresista
Ius possidendi : derecho a poseer, ya que es un derecho que se ejerce por la
posesin. Por lo tanto, podr interponer las acciones posesorias.
Derecho a usar y gozar de la cosa : percibir los frutos para imputarlos al pago
de la deuda
Retener la cosa : a diferencia de la prenda, este s es tcnicamente el derecho
de retencin del art.3939, ya que es oponible a terceros.
Derecho a restituir la cosa si no percibe los frutos : P/e porque el terreno est
agotado
Pedir el remate judicial : sin privilegios, como en la hipoteca.
Obligaciones del acreedor anticresista:
Conservar la cosa en buen estado
Pagar las cargas e impuestos a la cosa
Conservar los derechos : P/e si hay una servidumbre no debe dejarla extinguir
por el no uso.
Rendir cuentas : si no podra cobrarse ms all de la deuda. Es la ms
importante y por ella no se usa.
Restituir la cosa : una vez cobrada la deuda.
Extincin: se da por las mismas causas que la hipoteca, salvo que si el acreedor
remata judicialmente el inmueble, es inoponible al comprador.
ACCIONES REALES
Art.2756: Acciones reales son los medios de hacer declarar en juicio la
existencia, plenitud y libertad de los derechos reales, con el efecto accesorio,
cuando hubiere lugar, de indemnizacin del dao causado.
10./130
Anlisis crtico:
1. Uso de la locucin declarar : dentro de las clasificaciones de las acciones, se
distinguen las declarativas (p/e insania; el juez no condena a que sea demente
sino que lo declara tal) de las de condena (obligan a dar, hacer o no hacer algo).
Vlez al utilizar la palabra declarar induce a pensar que son acciones declarativas
cuando se trata de acciones de condena (restablecimiento de la situacin al estado
anterior).
2. Existencia, plenitud y libertad : son trminos demasiado amplios y difusos,
que no precisan qu es lo que se declara en juicio.
Efecto accesorio: se acumula la indemnizacin del dao causado con la accin
real. P/e ante un despojo, se reclama en la misma accin para recuperar la cosa,
el lucro cesante por la imposibilidad de usarla. Es un acierto de la definicin.
Enumeracin de las acciones reales (art.2757): Las acciones reales que
nacen del derecho de propiedad, son: la accin de reivindicacin, la accin
confesoria, y la accin negatoria. Cada una de ellas se corresponde con los
actos lesivos que puede sufrir el particular. Cuando se afecta la existencia (el
titular es desposedo), corresponde la accin reivindicatoria; cuando se afecta la
plenitud (se impide a los titulares de derechos reales ejercer los derechos
inherentes a la posesin), la confesoria y cuando se afecta la libertad en el
ejercicio (turbacin), la negatoria.
mbito de aplicacin de las acciones reales: los once derechos reales que
existen, tienen que estar protegidos por las acciones reales y contra todas las
lesiones posibles. Aqu se trata de determinar qu derechos reales protege cada
accin, y contra qu afecciones.
10</130
Derechos reales
que se ejercen por
la posesin
Servidumbre
(a los
titulares)
Hipoteca
(a los acreedores)
Reivindicat
oria
Desposesin
(art.2758)
26
Confesoria Incumplimiento a
las restricciones y
lmites al dominio
(art.2796 1 parte)
Impediment
o de ejercicio
(art.2796 2
parte)
Impedimento de
ejercicio de servidumbre
Incumplimiento a las
restricciones y lmites al
dominio (art.2796 3
parte)
Negatoria Turbacin
(art.2800)
Ejercicio indebido
de servidumbre
Turbacin (art.2802)
Ejercicio indebido de
servidumbre
ACCIN REIVINDICATORIA (art.2758): La accin de reivindicacin es
una accin que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por
la cual el propietario que ha perdido la posesin, la reclama y la reivindica,
contra aquel que se encuentra en posesin de ella.
ANLISIS CRTICO
Al decir accin que nace del dominio: pareciera excluir a los otros
derechos reales de su proteccin y que slo el titular del derecho real de dominio
puede intentarla. Esta redaccin deriva en dos teoras:
a) Teora restringida : slo el dominio y condominio estn tutelados por la
reivindicatoria.
26
El acreedor hipotecario no puede promo!er la rei!indicatoria por4ue ?3le& supona 4ue el !alor del
inmueble no se !e disminuido por la desposesin. Pero eso no es cierto, (a 4ue ha( problemas cuando se
tiene 4ue e$ecutar el inmueble. / !eces $urisprudencialmente se admite 4ue pueda promo!erla para la
e$ecucin por4ue en la pr:ctica disminu(e el !alor del inmueble
100/130
b) Teora amplia : todos los derechos reales que se ejercen por la posesin son
protegidos por esta accin. Esta teora prevalece, dado que al decir el
propietario que ha perdido la posesin, legitima a aquellos que tengan derecho
real que se ejerza por la posesin contra la lesin de despojo (desposesin):
dominio, condominio, uso, habitacin, usufructo, prenda, anticresis, y no
nicamente el que tiene dominio.
Al definir la accin reivindicatoria con la palabra reivindica: cae en una
tautologa.
LEGITIMACIN ACTIVA: pese a la definicin defectuosa, el principio
general es que puede demandar el titular de cualquier derecho real que se ejerza
por la posesin cuando ha sido desposedo (P/e propietario no poseedor). Pero
hay casos excepcionales de legitimacin de quienes no entran en el principio
general.
Reivindicacin por el heredero del propietario : P/e el propietario sufre el
despojo y antes de promover la accin, muere. Los herederos, como
continuadores de la persona del causante estn legitimados, aunque nunca
tuvieron la posesin. Ello es excepcin al art.2758 que legitima al propietario que
ha perdido la posesin, ya que si bien son propietarios ellos no perdieron la
posesin.
Reivindicacin por el legatario : el legado consiste en dejar una cosa
determinada a una persona en especial en el testamento. Si p/e el testador luego
de legar le despojan la cosa y muere antes de reivindicarla, el legatario est
legitimado para iniciar la accin. El legatario contina en los derechos del
causante respecto de la cosa objeto del legado.
Reivindicacin por el cesionario de la accin : los derechos litigiosos pueden
ser cedidos. Como el cesionario ocupa el lugar del cedente, ste puede iniciar la
accin. P/e el propietario de un inmueble es despojado. Cede los derechos por
escritura pblica a otro, quien compra la propiedad por un 50% de su valor. El
108/130
cesionario no es el propietario que perdi la posesin, pero al ocupar el lugar del
cedente, sigue con sus derechos.
Reivindicacin por el adquirente a quien no se le hizo la tradicin de la cosa :
P/e el propietario vende la cosa y hace la escritura traslativa de dominio, pero
antes de hacer la tradicin, lo despojan. En realidad, el comprador no puede
intentar la accin real porque todava no tiene el derecho real (falta el modo
suficiente) ni la posesin de la cosa. No es propietario ni ha sido desposedo. Se
admite que reivindique por aplicacin del fallo plenario Arcadini, Roque
(sucesin) c/ Maleca, Carlos, segn el cual cuando se transmite una cosa, se
produce junto con la venta una cesin tcita de derechos y acciones de la cosa
objeto del contrato. Equipara al comprador con el cesionario y crea la ficcin de
que cuando el vendedor vende una cosa, tcitamente transmite las acciones.
Actualmente en las escrituras traslativas, se pone expresamente que tambin se
ceden las acciones, para evitar problemas al respecto.
Reivindicacin por el condmino : puede verse despojado de la cosa por parte
de:
i) Otro condmino: no se trata de un caso de excepcin sino la regla general,
siendo el objeto de la accin la parte indivisa.
ii) Un tercero: el objeto de la accin es toda la cosa, no slo la parte indivisa. En
realidad como cada uno tiene una parte de la cosa, lo hace en nombre de todos
(principio de representacin).
LEGITIMACIN PASIVA: el principio general es que el legitimado pasivo es
el poseedor, cualquier persona que tenga la cosa en su poder (poseedor no titular
de derecho real), y no solo el que despoja. P/e si el que despoja la regala a otro
puede ir contra este tercero (sucesor). Con esto se consagra el efecto rei
persecutorio (contra aquel que se encuentra en posesin de ella). En casos
excepcionales, la accin puede dirigirse contra otros:
Reivindicacin contra el tenedor : art.2782 - La reivindicacin puede
dirigirse contra el que posee a nombre de otro. Este no est obligado a
110/130
responder a la accin, si declara el nombre y la residencia de la persona a cuyo
nombre la tiene (nominatio auctoris). Desde que as lo haga, la accin debe
dirigirse contra el verdadero poseedor de la cosa. Quien posee en nombre de
otro tiene la obligacin de cumplir con la nominatio auctoris, ya que sino la
demanda contina contra l como responsable por los daos y perjuicios. P/e el
propietario A de un inmueble es despojado por B que a su vez alquila el
inmueble a C. Si C (inquilino) no cumple con la nominatio, el despojado (A)
puede dirigir la demanda contra l, por el efecto accesorio de la indemnizacin
de daos que se acumula con la accin real. Si cumple con ella, la accin se
dirigir contra el poseedor.
El que se da por poseedor sin serlo (de mala fe) : es el primar caso de posesin
ficta. Dolosamente, mediante un engao, se hace pasar por el poseedor para
hacerse perseguir y desviar la atencin de quien demanda, para que el verdadero
poseedor pueda prescribir. La accin va por el efecto accesorio de indemnizacin
de daos, porque no puede ser legitimado pasivo quien no tiene la posesin.
Art.2784: El que de mala fe se da por poseedor sin serlo ser condenado a la
indemnizacin de cualquier perjuicio que de este dao haya resultado al
reivindicante.
Segundo caso de ficta possessio : la reivindicatoria va contra el que posee pero
antes que lo demanden deja de poseer. P/e posee monedas, pero las funde para
poseer un lingote. Cuando es demandado, deja de ser el poseedor y dificulta de
esa manera la accin, pero va igual por el efecto accesorio de los daos y
perjuicios. Ser considerado como poseedor, ya sea que secretamente haya
enajenado la cosa o la haya transformado en otra especie. Art.2785: La
reivindicacin podr intentarse contra el que por dolo o hecho suyo ha dejado
de poseer para dificultar o imposibilitar la reivindicacin. Tiene sentido una
vez iniciada la accin. P/e para recuperar la cosa (monedas), se lo demanda por
reivindicacin. Como las monedas han dejado de existir, al ser acumulable el
dao con la accin real, no es necesario iniciar una nueva accin por daos y
perjuicios, sino que sigue la misma accin.
111/130
Heredero del poseedor : P/e una persona despoja a otra y despus muere. Se
puede demandar al heredero que tiene la posesin, sin ser necesario demandar a
todos los sucesores. En realidad es una aplicacin del principio general, y no una
excepcin, porque la accin se dirige contra el heredero poseedor
CASOS DE PROCEDENCIA DE LA ACCIN REIVINDICATORIA:
difiere segn si la cosa es mueble o inmueble.
MUEBLES: uno de los efectos de la posesin de cosa mueble es la posibilidad
de repeler la accin reivindicatoria. Sin embargo, la reivindicacin cuyo objeto
sea cosa mueble procede cuando
La posesin del demandado es de mala fe
Es robada o perdida
El poseedor (demandado) la tiene en virtud de ttulo gratuito
INMUEBLES
1. El actor en el juicio (propietario) ha sido despojado por el demandado
(poseedor): en este caso, el propietario es despojado de un inmueble que se
encuentra en manos del autor del despojo. Art.2776: Si la cosa fuere inmueble
compete la accin contra el actual poseedor que lo hubo por despojo contra el
reivindicante. La reivindicacin es procedente. Este caso da lugar a una
eventual cadena de transmisiones, por el efecto reipersecutorio:
i) El poseedor que ha despojado (enajenante de mala fe) la transmite por ttulo
oneroso a un adquirente de buena fe (demandado poseedor). La accin procede -
art.2777: Compete tambin contra el actual poseedor de buena fe que por ttulo
oneroso la hubiere obtenido de un enajenante de mala fe, o de un sucesor
obligado a restituirla al reivindicante, como el comodatario. P/e A, titular de
un inmueble, es despojado por B, que hace una escritura falsa, y lo vende con
ella a C. A reivindica contra C, adquirente de buena fe (por la escritura falsa), y a
ttulo oneroso, y la accin procede.
11%/130
ii) El enajenante de buena fe transmite por ttulo gratuito a un adquirente de
buena fe (poseedor). La accin procede - art.2778 (2 parte): contra el actual
poseedor, aunque de buena fe, que la hubiese de un enajenante de buena fe, si la
hubo por ttulo gratuito y el enajenante estaba obligado a restituirla al
reivindicante []. En el ejemplo, C lo dona a D. A reivindica la cosa respecto
de D y la accin procede.
iii) El enajenante de buena fe transmite por ttulo oneroso a un adquirente de
buena fe (poseedor). Este caso no est previsto en el CC, sino que es doctrinario
y es el mismo que el anterior (ii), pero existe una transmisin a ttulo oneroso en
vez de gratuito. En el ejemplo, C lo vende a E. Existen tres corrientes
doctrinarias respecto a la solucin para el caso:
Teora clsica : la accin procede. El principio de que nadie puede transmitir
un derecho ms extenso ni mejor que el que tiene (nemo plus iuris) est
expresamente reconocido, y por lo tanto, la excepcin no puede ser implcita. En
el ejemplo, el hecho de que B (despojante) lo transmita, no mejora el derecho y
por tanto la accin siempre procede. B adquiere la posesin de mala fe, y puede
transmitirla, pero no puede transmitir ms que la posesin. Si la accin procede
contra le primer poseedor, debe proceder contra cualquier poseedor. Esta teora
es la ms aceptada jurisprudencialmente.
Teora taxativa : la accin no procede. Los casos de procedencia estn
taxativamente enumerados. Por lo tanto, si el caso no est previsto, la solucin es
la contraria.
Teora a contrario sensu : la accin no procede. El fundamento est en
comparar el caso iii) con el ii). Si ambos tienen la misma premisa pero el ttulo
cambia (de gratuito a oneroso), y por lo tanto la conclusin debe cambiar.
Tambin hace la misma comparacin con el caso i), que no tienen la misma
premisa (el enajenante de buena fe aqu es de mala fe). Si cambia la premisa,
tambin cambia la conclusin.
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2. El actor en el juicio (propietario) transmite la cosa por acto nulo o
anulable al demandado (poseedor adquirente): la accin procede. No hay
despojo, sino que P/e el propietario vende el inmueble viciada su voluntad por
intimidacin. Como no es libre, el acto es anulable. Por los arts.1050 y 1051, las
partes deben restituirse las cosas que hubieren recibido en virtud de un acto nulo
o anulable, y por ello procede la accin. Art.2778 (1 parte) - Sea la cosa
mueble o inmueble, la reivindicacin compete contra el actual poseedor, aunque
fuere de buena fe que la hubiese tenido del reivindicante, por un acto nulo o
anulado [].
i) Quien es parte adquirente en el acto nulo o anulable (enajenante) lo transmite
al demandado (poseedor): la accin reivindicatoria procede cuando el
subadquirente es de mala fe o de buena fe a ttulo gratuito. No procede contra el
subadquirente de buena fe a ttulo oneroso. Si el inmueble est en poder de quien
es parte en el acto nulo o anulable procede (es el caso 2); si ste a su vez lo
transmite, es necesario diferenciar. Si lo hace de mala fe o por ttulo gratuito,
procede. Si es de buena fe, o por ttulo oneroso, no procede. Art.1051: Todos
los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por
una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan
sin ningn valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual;
salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, sea
el acto nulo o anulable.
JUICIO DE REIVNIDICACIN: empieza con la demanda de reivindicacin,
cuyo objeto es recobrar la cosa, y se puede pedir en la misma el resarcimiento de
los daos y perjuicios por el efecto accesorio. Si se trata de un inmueble, los
daos y perjuicios van siempre, y es competente el juez del lugar donde se
encuentra la cosa.
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Es un juicio contradictorio porque se da traslado al demandado (poseedor), quien
puede oponer excepciones para defenderse, y luego de trabada la litis, se abre a
prueba.
Anlisis de la prueba: hay cuatro casos previstos en el CC, las presunciones de
Pothier, que determinan el resultado del proceso segn la prueba que se presente.
Siempre la prueba fundamental para el actor reivindicante es el ttulo de
propiedad (ttulo suficiente). El demandado, en los dos primeros se defiende slo
con la posesin, y en los dos ltimos, presenta a su vez un ttulo.
1. El actor presenta un ttulo con fecha posterior a la posesin del demandado
(que no presenta ttulo): cuando el ttulo tiene fecha posterior a la posesin, el
ttulo es insuficiente para fundar la demanda, por lo que debe rechazarse. El
fundamento es que el actor no tiene derecho real porque nunca tuvo el modo. La
posesin anterior es ms fuerte que el ttulo posterior. Art.2789: Si el ttulo del
reivindicante que probase su derecho a poseer la cosa, fuese posterior a la
posesin que tiene el demandado, aunque ste no presente ttulo alguno, no es
suficiente para fundar la demanda. P/e A (actor reivindicante), tiene un ttulo
de 2000, y B (poseedor demandado) contesta que posee desde 1995. Para que al
actor le hagan lugar debe buscar los antecedentes del ttulo hasta tener uno
anterior a la posesin del demandado, porque se encontrara en la situacin del
que nunca se le hizo la tradicin (caso de la cesin implcita). P/e uno anterior a
1995.
2. El actor presenta un ttulo con fecha anterior a la posesin del demandado (que
no presenta ttulo): es ttulo suficiente para hacer lugar a la demanda. Existe la
doble presuncin de que el actor es propietario y adems poseedor del inmueble.
Art.2790: Si presentare ttulos de propiedad anterior a la posesin y el
demandado no presentare ttulo alguno, se presume que el autor del ttulo era el
poseedor y propietario de la heredad que se reivindica. P/e A presenta un ttulo
anterior (1995) a la posesin de B (2000); se presume que el ttulo es legtimo.
11)/130
3. El actor y el demandado presentan cada uno un ttulo otorgado por la misma
persona: en este caso se ha vendido dos veces la misma cosa, al actor y al
demandado. Se aplica el principio prior in tempo, potior in iure. No interesa qu
ttulo es de fecha anterior sino quin fue el primero en tener modo suficiente.
Aqul a quin teniendo ttulo suficiente (aunque sea posterior) se le hizo primero
la tradicin traslativa de la posesin (modo suficiente), tiene derecho real.
Art.2791: Cuando el reivindicante y el poseedor contra quien se da la accin,
presentaren cada uno ttulos de propiedad, dados por la misma persona, el
primero que ha sido puesto en posesin de la heredad que se reivindica, se
reputa ser el propietario.
4. El actor y el demandado presentan ttulos otorgados por personas distintas :
ello implica que uno de los ttulos es apcrifo (dado sin legitimacin) y por tanto
slo uno de los litigantes ser el propietario. P/e A compra un inmueble a B; y C
a su vez compra el mismo inmueble a D. En este caso, el juez primero deber
realizar un estudio de ttulos para determinar quin ser el verdadero propietario
(A o C). Como solucin residual, para el caso que no se pueda realizar el estudio
de ttulos, (no se sabe quin es el verdadero propietario), el que est en posesin
de la cosa gana la demanda. El fundamento es que la posesin es ms fuerte que
el ttulo dudoso del actor.
Sentencia: si hace lugar a la demanda, se debe restituir la cosa. Puede tambin
hacer lugar o rechazar el resarcimiento de daos y perjuicios.
Medidas cautelares que se utilizan en la accin de reivindicacin para
asegurar el efectivo cumplimiento de la sentencia: segn la finalidad de la
accin (recobrar la cosa o indemnizacin), se har la eleccin de una de las
medidas previstas en el CPCCN. Los requisitos para pedirlas son: i)
verosimilitud en el derecho (acreditar que no es una aventura sino que existen
fundamentos para pedirla); ii) peligro en la demora (como se sabe que los juicios
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son lentos, no es necesario acreditarlo porque existe siempre); iii) contracautela,
garanta que deposita el solicitante para resarcir los potenciales perjuicios
ocasionados por la medida que se toma
27
.
Embargo : no resulta de gran utilidad para asegurar el resultado del proceso
(recobrar la cosa) porque la cosa objeto de embargo permanece en poder del
embargado (por lo que puede venderla, destruirla, etc
28
). Si la sentencia resulta
favorable, no se recupera la cosa. Sirve ms que nada para el resarcimiento de
daos (efecto accesorio).
Secuestro : se utiliza para cosas muebles cuando pudieran existir motivos de
que pueda perderse o deteriorarse en manos del poseedor. Sirve porque consiste
en la individualizacin y desapoderamiento de la cosa. Y por tanto, si se hace
lugar a la accin real, se asegura el resultado del proceso: se recupera la cosa.
Para el caso de cosas muebles no registrables es la medida cautelar ms efectiva.
Intervencin judicial : no sirve para acciones reales porque no se recupera la
cosa. Se designa i) un interventor, P/e por el efecto accesorio; ii) un informante,
P/e para ver en que estado est la cosa.
Inhibicin general de bienes : tampoco sirve para utilizar en la reivindicacin.
Esta medida se toma contra una persona, la cual queda en la imposibilidad de
vender y gravar los bienes. Como en materia de acciones reales no interesa la
solvencia sino recuperar la cosa, puede resultar intil y hasta excesiva. Sirve para
la indemnizacin por el efecto accesorio.
Anotacin de litis : es la mejor y ms til cuando se trata de cosa inmueble o
mueble registrable. Produce el efecto de dar a conocer la existencia de un juicio
del que dependen los bienes, y por tanto, anula la buena fe de posibles terceros
27
Se hace por4ue el demandado puede resultar absuelto en el $uicio posterior. Es una suma de dinero
!ariable en proporcionalidad in!ersa a la !erosimilitud en el derecho. / ma(or !erosimilitud, menor la
contracautela. Lientras m:s dudoso sea el derecho, ma(or la contracautela. Pese a 4ue debera ser
con#orme a la posibilidad de causar da=o, ese es el criterio. Mncluso si la !erosimilitud es mu( alta, la
caucin puede ser $uratoria. 'as medidas cautelares se dictan in audita parte, ( despu3s de trabadas,
ha( 4ue noti#icar en 3 das. 1N se hace un e;pediente sobre la medida cautelar+ %N la mediacin+ 3N el
$uicio.
28
En realidad el demandado no puede !ender la cosa por4ue como sobre ella pesa una orden del $ue&,
cometera el delito penal de mal!ersacin de caudales p5blicos. Pero pese a eso, si la !ende, la cosa no
puede recobrarse ( por tanto el embargo para eso es in5til.
11</130
adquirentes. Si la sentencia es favorable para recobrar la cosa, asegura su
resultado.
Prohibicin de innovar : frente al peligro que se mantenga o altere la situacin
de hecho o de derecho de la cosa y ello pudiera influir en la sentencia o
convirtiera su ejecucin en ineficaz o imposible. Se utiliza generalmente junto
con alguna de las principales (secuestro y anotacin de litis). Su utilidad consiste
en mantener un estado de hecho o de derecho sobre una cosa. P/e se prohbe se
destruya el edificio.
Prohibicin de contratar : como la anterior, es til como complementaria de
otras medidas. Se prohbe realizar actos jurdicos que tengan por objeto la cosa, y
se impide que se constituyan derechos sobre ella. P/e sirve para que despus no
haya un inquilino a desalojar una vez recuperada la cosa.
Proteccin de personas : no sirve para nada en acciones reales. Es para mujeres
u hombres que se quieren casar y requieren consentimiento de los padres; o para
menores explotados o menores que necesitan autorizacin para entrar en el
mbito militar.
Medida cautelar genrica : consiste en la posibilidad de pedir cualquier medida
cautelar. No tiene un contenido especfico, sino que se pide al juez cualquier
disposicin que asegure la sentencia y su cumplimiento, dado que no todo se
soluciona con las otras medidas previstas. P/e una medida innovativa, que no est
regulada en el CPCCN, y que es lo contrario a la de no innovar. Si se quiere
reivindicar un caballo pero el demandado no lo alimenta, se interpone esta
medida para que se le de el cuidado que precisa.
Exhibicin de la cosa : se utiliza acompaando al secuestro. Se trata de una
diligencia preliminar, instituto distinto de la medida cautelar, que sirve para
comprobar si realmente se trata de la cosa. Si es efectivamente la cosa luego se la
secuestra. Tambin para identificar las personas a demandar (P/e los ocupas) y
as poder dirigir la demanda contra ellos.
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ACCIN CONFESORIA
Confesoria: art.2795 - Es la derivada de actos que de cualquier modo impidan
la plenitud de los derechos reales o las servidumbres activas, con el fin de que
los derechos y las servidumbres se restablezcan. Tutela todos los derechos
reales, y se dirige siempre contra el autor de la lesin (hay inmediatez). Se busca
la cesacin de la conducta lesiva.
Legitimacin activa: pueden promoverla:
Los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesin cuando la lesin
es el incumplimiento a las restricciones y lmites al dominio: P/e si al dueo de
un fundo se lo contaminan, est legitimado a promover la accin confesoria
contra la fbrica que produce la lesin. Art.2796 (1 parte): Compete la accin
confesoria a los poseedores de inmuebles con derecho de poseer, cuando fuesen
impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesin.
Los titulares de servidumbres cuando sufran la lesin impedimento de
ejercicio: art.2796 (2 parte) - a los titulares verdaderos o putativos de
servidumbres personales activas, cuando fuesen impedidos de ejercerlas. P/e
si el titular del FS construye sobre la servidumbre de trnsito.
Los acreedores hipotecarios cuando ven disminuida su garanta por el
incumplimiento de las restricciones y lmites al dominio o el impedimento de
ejercicio: art.2796 (3 parte) - a los acreedores hipotecarios de inmuebles
dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos de ejercer derechos inherentes a
su posesin. En estos casos la lesin recae en el deudor, pero como disminuye
el valor del inmueble, afecta indirectamente la garanta del derecho real de
hipoteca del acreedor. P/e el deudor tiene un fundo y el vecino tira desechos
txicos (incumplimiento a las restricciones y lmites al dominio). Si el deudor no
le paga al acreedor, al venderse el inmueble va a valer menos por los desechos.
Al ver disminuida su garanta, el acreedor tiene accin. Lo mismo pasa con el
impedimento de ejercicio, porque la servidumbre da ms valor al inmueble. Si al
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deudor titular de un FD (garanta de la hipoteca), le impiden ejercer la
servidumbre, la misma puede caer por el no uso, disminuyendo el valor del
inmueble.
Prueba
Si la promueve el titular del derecho real que se ejerce por la posesin debe
probar:
i) La existencia de su derecho real; y
ii) El acto lesivo.
Si la ejerce el titular de servidumbre impedido de ejercerla debe acreditar:
i) Su titularidad dominial sobre el FD;
ii) La existencia de la servidumbre sobre el FS; y
iii) El acto lesivo.
Cuando la interpone el acreedor hipotecario por incumplimiento a las
restricciones y lmites al dominio: deber acreditar lo mismo que el titular del
derecho real que se ejerce por la posesin, pero adems, su derecho real de
hipoteca:
i) La titularidad del inmueble afectado (generalmente ser su deudor);
ii) El acto lesivo;
iii) Su derecho de hipoteca sobre el inmueble afectado.
Cuando la interpone el acreedor hipotecario por impedimento de ejercicio de
servidumbre: debe probar lo mismo que el titular de servidumbre impedido de
ejercerla, pero adems, su derecho real de hipoteca:
i) La titularidad dominial del FD (generalmente ser su deudor)
ii) La existencia de la servidumbre sobre el FS;
iii) El acto lesivo;
iv) Su derecho real de hipoteca sobre el FD.
ACCIN NEGATORIA
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Art.2800: La accin negatoria es la que compete a los poseedores de inmuebles
contra los que les impidiesen la libertad del ejercicio de los derechos reales, a
fin de que esa libertad sea restablecida.
Legitimacin activa y pasiva: pueden promoverla los titulares de derechos
reales que se ejercen por la posesin contra el autor de las siguientes lesiones
(hay inmediatez):
Turbacin
29
(tiene en miras despojar): Art.2801: La accin negatoria
corresponde a los poseedores de inmuebles y a los acreedores hipotecarios
impedidos de ejercer libremente sus derechos.
Ejercicio indebido de una servidumbre: P/e si alguien utiliza el predio sin tener
servidumbre; obtiene una utilidad y acta como si la tuviera. Art.2802: Se da
contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueo
del inmueble, arrogndose sobre l alguna servidumbre indebida.
Tambin puede ser intentada por el acreedor hipotecario en los mismos casos
de lesin anteriores. En ellos, el damnificado directo es el deudor propietario,
pero al afectar el valor del inmueble, indirectamente afecta la garanta del
acreedor. P/e para el caso de turbacin, si al inmueble le cortan el suministro de
emergera. En el caso de servidumbre, si el deudor deja que otro transite por su
predio, puede adquirir una servidumbre de trnsito por prescripcin, provocando
que el inmueble disminuya en su valor al volverse FS.
Prueba:
Si la ejerce el titular de derecho real que se ejerce por la posesin debe acreditar:
29
'a accin negatoria tutela los derechos reales 4ue se e$ercen por la posesin cuando hubiere una
lesin menor 4ue el despo$o o la desposesin. 7ota al art.%0001 2Esta accin, no di#iere de la
rei!indicacin, sino por la e;tensin de la lesin 4ue nuestro derecho de propiedad ha su#rido de parte
del demandado. Para 4ue podamos intentar la rei!indicacin es preciso 4ue se nos ha(a impedido
enteramente usar de nuestra cosa, es decir, 4ue seamos pri!ados de la posesin. Kodo ata4ue de una
importancia menos gra!e, basta para darnos la accin negatoria. *om5nmente, seme$ante lesin
pro!iene de 4ue otro pretende tener un ius in re, particularmente una ser!idumbre sobre nuestra
propiedad. Es por esto 4ue las m:s !eces se representa esta accin como destinada a hacer cesar una
ser!idumbre 4ue otro ha usurpado. Pero su uso es m:s general ( puede ser intentada, toda !e& 4ue
alguno nos impida obrar como propietario, en la e;tensin 4ue el derecho nos permite, con tal 4ue la
lesin 4ue su#rimos no sea demasiado gra!e para 4ue podamos intentar la rei!indicacin9basta 4ue
haga un acto de lesin, por pe4ue=o 4ue sea96
1%1/130
i) Existencia de su derecho real; y
ii) El acto lesivo (turbacin, realizacin de actos con intencin de poseer; o
ejercicio indebido de una servidumbre)
Si la promueve el acreedor hipotecario debe probar:
i) Titularidad dominial sobre el inmueble afectado;
ii) El acto lesivo (turbacin o ejercicio indebido de una servidumbre)
iii) Su derecho real de hipoteca.
Publicidad inmobiliaria
La ley 17801 cre el registro de la propiedad inmueble. Los principios generales
del registro son:
Utilizacin del sistema de folio real: asigna a cada inmueble un folio o
carpeta especfico en el que se individualiza el inmueble, y se registra el dominio,
sus mutaciones y gravmenes. Se diferencia del folio personal, ajeno a nuestro
derecho, que corresponde a cada persona y no a cada inmueble.
Utilizacin del sistema de la inscripcin de los actos jurdicos: los actos
jurdicos se inscriben en el folio del inmueble, hacindose un sumario de ellos.
Es el opuesto al sistema de la transcripcin, que no se utiliza en nuestro medio,
en que se transcriben en detalle todos los actos jurdicos.
No convalidacin: en el sistema de nuestro registro y por consecuencia del
efecto declarativo, los actos jurdicos nulos o anulables no se convalidan por el
hecho de que hayan sido registrados. Es el opuesto al sistema de convalidacin,
que depura los vicios de los actos que se inscriben.
Calificacin registral: el registro tiene facultades para calificar los ttulos
que ingresan (escrituras, oficios judiciales, actos administrativos). El estudio que
realiza de ellos es un estudio formal. Examina el documento que pide
registracin para ver si rene los requisitos necesarios para poder ingresar al
registro (segn si tiene o no vicios, podr anotarlo, no anotarlo o anotarlo
provisionalmente).
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Efecto declarativo (art.2 ley 17801): el derecho real nace fuera del registro, y
la inscripcin registral slo hace a la oponibilidad a terceros. Su opuesto es el
efecto constitutivo, por el cual la inscripcin hace nacer el derecho real.
Presuncin de veracidad registral: significa que lo que informa el registro se
presume que es veraz (aunque pueda no serlo).
Rogacin (o dispositivo): el registro no acta de oficio sino a pedido de parte.
Principio de tracto sucesivo: entre los distintos asientos registrales debe
haber un encadenamiento lgico, de modo tal que un asiento sea consecuencia de
otro. Implica encadenamiento perfecto entre todos los ttulos registrales,
derivando uno de los otros en orden del tiempo, sin salto alguno. Este principio
presenta cuatro excepciones, denominadas de tracto abreviado, y que tienen el
efecto de romper el encadenamiento de los asientos, obviando o evitando un solo
paso o inscripcin previa:
i) Una persona vende en vida pero luego fallece, y los herederos terminan
otorgando la escritura a favor del adquirente. En este caso se inscriben
directamente enajenante y adquirente, pasndose por alto la inscripcin de los
herederos. Clerk: el documento sea otorgado por los jueces o los herederos
declarados en cumplimiento de contratos u obligaciones contradas en vida por el
causante sobre bienes registrados a su nombre: se puede inscribir en forma
simultnea la declaratoria de herederos y la escritura traslativa a favor del
adquirente.
ii) Los herederos venden un inmueble de su antecesor. Tambin se inscribe la
venta por tracto abreviado y figura el nombre del causante (fallecido) y el nuevo
adquirente, dejndose de lado la inscripcin de los herederos. Clerk: los
herederos declarados transmitieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del
causante: los enajenantes omiten la previa inscripcin de la declaratoria,
hacindolo simultneamente con la escritura traslativa de dominio
iii) Cuando se reparten bienes los coherederos, directamente se inscribe cada
uno de los inmuebles a nombre del heredero adjudicatario, abrevindose un paso.
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Clerk: sea consecuencia de actos relativos a la particin de bienes hereditarios: se
inscribe la declaratoria simultneamente con la cuenta particionaria.
iv) Cuando se trata de una compraventa con hipoteca, existen dos negocios
jurdicos otorgados en un solo acto. De no ser por el tracto abreviado, la
compraventa con hipoteca sera imposible de hacer. Por ello, en un mismo
asiento se anota la mutacin dominial, la adquisicin del inmueble y la hipoteca a
favor de un tercero. Clerk: se trate de instrumentaciones que se otorguen en
forma simultnea y se refieran a negocios jurdicos que versen sobre el mismo
inmueble: se inscriben paralelamente la escritura traslativa del dominio y la
escritura de constitucin de hipoteca.
Prioridad: por aplicacin del principio prior in tempore potior in iure. El acto
registrable que primariamente ingrese al Registro, se sita con preferencia
excluyente a cualquier otro que, sindole incompatible, no hubiere sido
presentado al registro o lo hubiere sido con posterioridad, aunque dicho acto sea
de fecha anterior.
La publicidad Registral en el Cdigo Civil: Vlez adopta la teora del ttulo
(entendindose como negocio jurdico causa fuente de la adquisicin) y el modo
(todo hecho de cumplimiento necesario para que opere la transmisin). El
codificador se conform con una publicidad traditativa, otorgndole a la tradicin
una doble funcin: por un lado como elemento constitutivo de derechos reales y
por otro una funcin de publicidad frente a terceros; siendo la posesin un estado
de hecho de carcter permanente que los terceros pueden fcilmente constatar.
Vlez se resisti al sistema de publicidad registral para casi la totalidad de los
derechos reales, y slo la admiti con respecto a la hipoteca (porque no se ejerce
por la posesin). Con las leyes 17711 y 17801, qued claro que el derecho real
nace por el vnculo del ttulo y el modo, y la inscripcin no tiene ms
trascendencia que dar al derecho oponibilidad a terceros. El plazo para la
inscripcin de las escrituras constitutivas es de 45 das (contados desde su
1%-/130
otorgamiento) retrotrayndose sus efectos a la fecha de la convencin. Si la
registracin se produce con posterioridad produce sus efectos a partir de la fecha
de registracin. Para las hipotecas en el extranjero el plazo es de 6 das.
Bloqueo registral: la emisin de certificado produce el efecto de mantener
inalterable la situacin registral a favor de quin solicit el certificado por el
lapso que abarca el tiempo de validez del mismo, ms el plazo de 45 das, pero el
bloqueo no ser absoluto ya que pueden anotarse otros documentos de manera
provisional.
Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y notas aclaratorias.
Anotaciones provisionales: asientos que poseen carcter temporario. Anotaciones
preventivas: por ejemplo cuando se ordena la toma de razn de medidas cautelar
o cuando se asienta en el folio la expedicin de un certificado. Notas aclaratorias:
cuando del ttulo que se registra surge que los derechos del titular estn sujetos a
una condicin resolutoria o suspensiva.
DERECHOS INTELECTUALES
MARCAS DE COMERCIO (ley 22.362): es un signo con capacidad distintiva
suficiente para identificar productos o servicios en un mercado determinado. Se
utiliza la palabra signo porque es un trmino amplio, abarcativo de cualquier
elemento con capacidad distintiva.
Finalidad: su utilidad es tanto para el productor como para el consumidor. El
productor tiene la exclusividad en el uso, y permite que se identifique su
producto en el mercado. El consumidor puede distinguir los productos en el
mercado y elegir lo que quiere.
Clases de marcas
Denominativas : se pueden pronunciar; impacta al odo o la fontica. P/e clarn.
1%)/130
Figurativas : no se pueden pronunciar; impactan slo a la vista. P/e el cocodrilo
de lacoste.
Mixtas : son la mayora; combinan una figura y un nombre o denominacin
con una grafa particular.
Signos registrables
Palabras : son signos que afecta al sentido del odo y de la vista, porque pueden
escucharse y leerse.
i) Con contenido conceptual: tienen un significado en espaol u otro idioma. P/e
clarn es un instrumento musical.
ii) Sin contenido conceptual: P/e toblerone.
iii) Neologismos: palabras que tcnica o gramaticalmente no tienen
contenido conceptual, pero inducen a uno. P/e medicus; galeno.
Nombres :
i) De pila: cualquiera puede registrarlos, sin importar si se llama as o no. P/e
marca vernica, el titular no necesariamente se llama as.
ii) Apellidos comunes y no notorios: se asimila al nombre de pila. P/e Prez.
iii) Apellidos no comunes o notorios: puede registrarlos slo el
titular, o cualquiera pero con su autorizacin (o de sus causahabientes). P/e vinos
Maradona.
Letras y nmeros : se pueden registrar en forma combinada pero no se puede
registrar una sola letra o un solo numero. P/e 3M.
Nombres geogrficos : P/e Quilmes, o Rodesia (estado africano).
Frases publicitarias : P/e el sabor del encuentro.
Dibujos : re registra cada trazo que forma la figura. La marca protege la forma
en particular. P/e vaca de milca: se pueden registrar otras vacas, pero tiene que
ser diferente de esa.
Emblemas : representaciones grficas de una idea. P/e cruz. Se pueden registrar
pero en su gran mayora son smbolos oficiales (no son registrables).
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Imgenes : P/e el paisaje de Villavicencio.
Monogramas : iniciales entrelazadas. P/e Yves Saint Laureant.
Combinaciones de colores : no se puede registrar un color slo. P/e las pelotas
de telefe.
Formas tridimensionales : P/e los envases de coca-cola.
Sonidos : P/e botella cuando se destapa.
Signos no registrables: corresponde un anlisis intrnseco, que consiste en
comparar el signo con el producto, y un anlisis extrnseco, consistente en
comparar el signo con otros signos. No es registrable por carecer de capacidad
distintiva e intrnseca:
La designacin necesaria del producto: P/e si el producto es vino no se puede
registrar marca de vino.
La designacin genrica: P/e un auto marca vehculo.
La designacin descriptiva del producto: P/e miel dulce.
El color necesario del producto: no se puede aduear del marrn chocolate.
La forma nutual y necesaria del producto
El dibujo necesario
Los vocablos que pasaron al uso general: son marcas que se difunden tanto
que ya se asimilan con el producto, considerndose que es la designacin
necesaria. P/e carilina para pauelos descartables.
No son registrables por carecer de capacidad distintiva extrnseca:
Las designaciones idnticas a otras ya registradas: P/e clarn.
Signos similares o confundibles con otros ya registrados: P/e sabora en lugar
de savora. La confundibilidad puede ser fontica (cambiar la B por la V para que
suene igual), visual (se parecen a la vista), ideolgica (P/e registro dulce de leche
la serena, que es parecido a la serensima; generalmente el problema est en que
significan lo mismo).
Smbolos oficiales: banderas de los estados, smbolos religiosos, etc.
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Signos engaosos: hacen referencia a lugares geogrficos que tienen una
calidad determinada o es engaoso de acuerdo al contenido del producto. P/e
shampoo aloevera. No se puede poner cuando no tenga ese componente. O P/e
registrar un perfume producido en Lans como Pars.
Las marcas contrarias a la moral y buenas costumbres.
Procedimiento de inscripcin de marcas: se presenta la solicitud en el registro,
una para cada clase. El registro hace un estudio formal y ordena la publicacin
por un da. Luego se abre un plazo de 30 das para que el registro estudie la
factibilidad de la registracin de la marca. Adems en ese mismo plazo se pueden
presentar las oposiciones fundadas en algunos de las causales previstas por la ley
(oponibilidad). Una vez que transcurre el plazo si no hay oposicin se registra la
marca, pero si hay oposicin, el interesado tiene que conseguir el levantamiento
dela misma, por va judicial o extrajudicial (negociacin entre partes). La accin
especfica de levantamiento de oposicin tramita en el fuero federal civil y
comercial. El juez puede decidir el levantamiento, concediendo la marca o
negndola, y luego notifica al registro.
Efectos:
E confiere exclusividad en el uso por el plazo de 10 aos (renovables
indefinidamente). El registro en una categora bloquea dando exclusividad. Puede
existir la misma marca para ramos distintos (vinos Bianchi; bicicletas Bianchi).
Si la marca es muy notoria bloquea todas las categoras
E Rige dentro del territorio nacional sin extenderse al exterior.
Acciones penales: existen 5 delitos penales, todos con pena de prisin de 3
meses a 2 aos, que tipifican conductas en toda la cadena de comercializacin: i)
falsificacin o imitacin fraudulenta de marca registrada; ii) venta o puesta en
venta de marca falsificada o fraudulentamente imitada; iii) uso de marca
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falsificada o fraudulentamente imitada (se fija la marca en el producto, en una
etiqueta); iv) venta o puesta en venta de producto con marca falsificada o
fraudulentamente imitada (P/e vender jeans de levis truchos); v) uso abusivo de
marca ajena (se toma la marca autntica de otro y se la utiliza, P/e se toman
envases de coca-cola y se los llena de otra bebida).
Acciones civiles:
a) Accin de cese de uso: es la que tiene el titular de la marca contra el que la usa
indebidamente. Existe una medida cautelar especfica que se llama incidente de
explotacin, la cual puede darse de dos maneras: 1. El demandado cesa en el uso
de manera inmediata, para lo cual el actor tiene que dejar una caucin real. 2. El
demandado contina utilizando la marca mientras dura el proceso, pero deja una
caucin (garanta) o contracautela. La opcin la tiene el demandado.
b) Accin de daos y perjuicios: es prcticamente imposible poder estimar el
dinero el valor del dao ocasionado por el uso de marca ajena. Estas acciones
pueden darse conjunta o separadamente.
Extincin de la marca:
Vencimiento del plazo
Renuncia: presentacin expresa del titular de la marca
Nulidad: se declara mediante la accin de nulidad, ante la existencia de una
irregularidad que puede fundarse en tres aspectos o tipos de vicios: i) vicios en el
signo (P/e se registr una marca igual a otra); ii) vicios en el procedimiento (P/e
se omiti la publicacin); iii) la marcas es especulativa, sabiendo que se est por
establecer una marca, se registra con anterioridad.
Caducidad: caduca el derecho marcario a los 5 aos de no ser utilizado. Se
busca que se liberen los signos, porque no son infinitos. Esto se hace mediante
una accin de caducidad que la promueve cualquier interesado y que tiene la
particularidad de tener invertida la carga de la prueba. El demandado tiene que
probar que s utiliza la marca.
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La marca defensiva est permitida (Quilmes podra registrar bebidas sin alcohol
por si algn da decide entrar en el mercado).
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