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Expose

+++VERKAUF IM
Pfarrgle 8
79350 Sexau
Kari-Friedrich-Strae 76
79312 Emmendingen
\. 07641 . 9 54 99-0
07641 . 9 54 99-29
kern
ETERVERFAHREN!+++
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Objektbe chreibung
VERKAUF IM BI TERVERFAHREN!
Der Verkaufspre s dieser Immobili e wird im Wege des Bieterverfahrens
festgelegt. Das Mindestgebot betrgt 12o.ooo D. Das hchste Gebot
mit Finanzierun sbesttigung oder Kapitalnachweis wi rd am 24. Juli
2014 ermittelt. edingung zum Verkauf mit dem hchsten Gebot ist
di e lustimmun des Eigentmers.
BAUJAHRESENT PRECHEND!
Das Haus befin et sich in einem renovierungsbedrftigen Zust and.
Lage
Sexau - 3.200 inwohner
Sexau liegt mittig zwischen Emmendingen und Waldkirch. Die rund
1100 Jahre altet Gemeinde wchst aus dem Brettental hinein in die
Rheinebene. H eh ber dem Kernort erhebt sich imposant die
Hochburg-Ruine Die attraktiven, ru higen Wohngebiete sind umgeben
von Wiesen un Fel-dern. Sexau ist dem Naturpark Sdschwarzwald
angeschlossen hat und Erho-lungssuchenden vieles
zu bieten. Mi rund 12.ooo Ubernachtungen pro Jahr ist der
Fremdenver-keh von wirtschaftlicher Bedeutung. Die geographische
Lage der Gern inde eignet sich gut zum beruflichen Pendeln. Die
Gewerbegebiete wachsen stetig und bieten immer mehr Arbeitspltze
am Ort.
Verbindungen:
Zum nchst g legenen Autobahnanschluss sind es etwa 12 km
(Freiburg-Nord, nschluss-Nr. 61.).
Der nchste Hat der Deutschen Bahn ist in dem 3-4 km entfernten
Denzlingen. Mit dem Auto sind es etwa 15 km nach Freiburg, 7 km
nach Emmendin en und 7 km nach Waldkirch.
Sexau ist be die Buslinie 231 mit Emmendingen und Freiamt
verbunden. Die Buslinie 7201 fhrt von Emmendingen ber Sexau
nach Waldkirch.
Infrastruktur:
Im Ort ist es eiren Kindergarten der evangelischen Kirchengemeinde
sowie eine und Hauptschule vorhanden.
Im Ort sind mehrere Lebensmittelgeschfte, Bckereien und
Metzgereien. t
Mehrere rzte nd eine Apotheke bieten eine gute medizinische
rtliche Verso ung. Die nchst gelegenen Kliniken sind in
Emmendingen u d Waldkirch.
www.sexau.de
Wichtig s
Zimmeranzahl
Wohnflche
Grundstck
Baujahr
Keller
Heizungstyp
Stellplatz/-pl ze
Kaufpreis
Provision

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119qm
190 qm
Ofenheizung
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12o.ooo (Mindestgebot)
Keine Kuferprovision
6,5 % Notariatsgebhren
und Grunderwerbsteuer
Raum ufteilung
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Erdgeschoss - Haus 8 :*-
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TERRASSE
WOHNEN
Dachgescho s - Haus 8
I I I
ZIMMER
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ZIMMER
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ZIMMER
KAMMER
.
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s
La eplan
TJ r 1
Vermessungsverwaltung Baden-WDrttemtierg
Landrateamt Emmendingen
Vermessungsbehrde
Schwarzwaldstrae 4
79312 Ernmandingen
Flurstck: 42/1
Flur:
Gemarkung: Sexau
40
WBF
38
GFLF
Darstellung entspricht dem Liegenschaftskataster
Abweichungen gegenOber dem Grundbuch sind mglich.
532G915.22
Mastab 1 :500
0 10 15
Meter
Auszug aus dem
Liegenschaftskataster
Liegenschaftskarte 1 : 600
Er1tellt em 12.08.2014
Gemeinde:
Kreis:
Regierungsbezirk:
Sexau
Ernmandingen
Freiburg
2286
GFIG
Die und Baslodoton des Uogonochaf!Jkatastors unterllogon dem Varwondungo
vorboha.1 naoh 2 Abs. 3 und 4 des Vormassungogooeuas vom 1. Juli 2004 (GBI. S. 469, sog),
zuletzt gtandart durch Gesetz vom 30. Novombor 2010 (GBI. S. '989). s;e dQrfen vom Empflnger
nur fOr den Zwook verwandot worden, zu dam sie Obormltlon worcen sind. Eine Verwondung fQr
.andere Zweoki ist nur tuibaig, wenr, die Verrneaaungabeh6rde elngewHIIQt hat.
I
Verkehrs ertgutachten
M.M
SACHVERSTJ DIGENKANZLEI DR. MARKSTEIN
BEWERTUNG VON BEB UTEN UND UNBEBAUTEN GRUNDSTCKEN
GUTACHTEN
Zur Ermittlung des Verkehrswerts
(Marktwerts) gem 1 94 BauGB
Bewertungsobjekt
Objektart: Einfamilien-Wohnhaus
Adresse: Pfarrgle 8, 793 50 Sexau
Auftraggeber
Frau lnge Knerr
fr
Dr.-lng. Melanie Markstein 1
Von der Industrie- und Handelskammer Sdlicher
Oberrhein ffentlich bestellte und vereidigte
Sachverstndige fr die Bewertung von bebauten
und unbebauten Grundstcken
ln den Fischermatten 312
79312 Emmendingen
Telefon 07641 I 9100-11
Telefax 07641 I 9100-40
Datum 16.12.2013
Aktenzeichen 13-7059/1
Verkehrswert (Marktwert) zum Wertermittlungsstichtag 20.11.2013:
Fr eine Teilflche des Grundstcks Flurstck Nr. 42/1, Gemarkung Sexau,
Pfarrgle 8 mit rund 190 m
2
wird ermittelt zu:
rund 1 50.000 (in Worten: Einhundertfnfzigtausend Euro)
Anzahl der Fertigungen des Gutachtens: 3 (davon 1 Fertigung fr die Unterlagen der Sachverstndigen)
Ausfertigung 1 von 3
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I I
Inhalt
1
VORBEMERKUNGEN 5
1.1 ZUSAMMENFASSUNG DER ERGEBNISSE 5
l
ALLGEMEINES 5
2.1 OBJEKTDATEN 5
2.2 AUFTRAGGEBER 5
2.3 AUFTRAGSINHALT 5
2.4 VERWENDUNGSZWECK 6
2.5 STICHTAGE 6
2.6 ORTSBESICHTIGUNG I TEILNEHMER 6
2.7 OBJEKTBEZOGENE ARBEITSUNTERLAGEN 6
1
LAGE DES BEWERTUNGSOBIEKTS UND RAHMENDATEN 7
3.1 ANGABEN ZU SEXAU 7
3.2 ANGABEN ZUR LAGE DES BEWERTUNGSOBJEKTS IN SEXAU 9
3.3 LAGEBEURTEILUNG 9

GRUNDSTCKSBESCHREIBUNG 9
4.1 ANGABEN DES GRUNDBUCHS 9
4.2 WERTMiGE BERCKSICHTIGUNG DER EINTRAGUNGEN IN ABTEILUNG II 10
4.3 GESTALT UND FORM 11
4.4 GEBUDEAUSRICHTUNG 12
4.5 BODENBESCHAFFENHEIT, GRUNDWASSER 12
4.6 BAUPLANUNGS-I BAUORDNUNGSRECHT 12
4.7 ENTWICKLUNGSZUSTAND 12
4.8 BAULASTEN 13
4.9 BEWERTUNG DER BAULAST 13
4.1 OBERBAU 13
4.11 SONSTIGE NICHT EINGETRAGENE RECHTE 13
4.1 2 ERSCHLIEUNG 13
4.13KONTAMINATION, ALTLASTEN 13
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I I I
4.14DENKMAL5CHUTZ 14
5.
GEBUDEBESCHREIBUNG 14
5.1 GEBUDEART 14
5.2 GRUNDRISSGESTALTUNG 14
5.3 DRITTVERWENDUNGSFHIGKEIT / NUTZUNGSMGLICHKEITEN 14
5.4 MIETVERHLTNISSE 14
5.5 BAUJAHR 1 5
5.6 GESAMT- UND RESTNUTZUNGSDAUER 1 5
5.7 BAUBESCHREIBUNG 18
5.8 BAULICHER ZUSTAND/BAUMNGEL/BAUSCHDEN 20
5.9 BERCKSICHTIGUNG DES BAUZUSTANDS/ ERBAUMNGEL/BAUSCHDEN 22
.6_ FLCHEN- UND MAANGABEN 23
6.1 BRUTTO-GRUNDFLCHEN (BGF) 23
6.2 WOHNFLCHEN 24
1
WERTERMITTLUNGSVERFAHREN 24
7.1 DEFINITION DES VERKEHRSWERTES 24
7.2 WAHL DES WERTERMITTLUNGSVERFAHRENS 24
.B.
ERMITTLUNG DES BODENWERTS 25
8.1 BODENRICHTWERTE 25
8.2 BODENWERT 26

SACHWERTVERFAHREN 27
9.1 ALLGEMEINES 27
9.2 HERSTELLUNGSKOSTEN DER BAULICHEN ANLAGEN 27
9.3 ALTERSWERTMINDERUNG 30
9.4 BERCKSICHTIGUNG DER ALLGEMEINEN WERTVERHLTNISSE 30
9.5 BESONDERE OBJEKTSPEZIFISCHE GRUNDSTCKSMERKMALE 30
9.6 SACHWERT 31
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lQ
ERTRAGSWERTVERFAHREN
1 0.1 ALLGEMEINES
1 0.2jAHRESROHERTRAG
1 0. 3 BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN
1 0.4LIEGENSCHAFTSZINSSATZ
10.5 KAPITALISIERUNG
1 0.6BERCKSICHTIGUNG DER ALLGEMEINEN WERlVERHLTNISSE
1 0. ?BESONDERE OBJEKTSPEZIFISCHE GRUNDSTCKSMERKMALE
1 0. 8 ERTRAGSWERT
11
IMMOBILIENMARKT
11.11MMOBILIENSCOUT24
u.
VERKEHRSWERT
ANMERKUNGEN
RECHTSGRUNDLAGEN
LITERATURVERZEICHNIS I QUELLEN
ANLAGEN
I I I
15.1 FOTODOKUMENTATION
15.2STADTPLANAUSSCHNITTE
15.3LAGEPLAN (UNMASTBLICH)
1 5.4PLANUNTERLAGEN (UNMASTBLICH)
15.5FLACHEN
Seitf 4 von 65
33
33
33
37
38
39
39
39
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41
41
44
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49
57
59
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64
Einfamilien-Wohnhaus
Pfarrgle 8
79350 Sexau
1 VORBEMERKUNGEN
Dr.-lng. Melanie Markstein
ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken
ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen
I. I Zusammenfassung der Ergebnisse
Grundstcksgre (Teilflche), gesamt ca. 1 90 m Bodenwert rund 38.000
Wohnflche gesamt, ca. 127 m Sachwert rund 150.000
Gesamtnutzungsdauer, ca. 80 Jahre Ertragswert rund 150.000
Restnutzungsdauer, ca. 48 Jahre Verkehrswert rund 150.000
Alterswertminderung linear 40 % entspricht pro m Wohnflche rund
Rohertrag (marktblich gesamt) p.a. 9.120
Bewirtschaftungskosten 23%
Liegenschaftszinssatz 2,5 %
Sanierunqskosten, ca. 55.000
2 ALLGEMEINES
2.1 Objektdaten
-. .... [iiT!li

... ...,.. ,n.
\'llilluurna.."
Ort: Sexau
I
Strae: Pfarrgle 8
Flurstck Nummer: 42/1 (Teilflche)
Gemarkung: Sexau
Landkreis: Emmendingen
I
2.2 Auftraggeber
Frau lnge Knerr, Tochter der Eigentmerin, wohnhaft Vogesenstrae 146, 66482
Zweibrcken.
2.3 Auftragsinhalt
Inhalt des Auftrags ist die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens nach 194 BauGB zum
Wertermittlungsstichtag 20.11.2013.
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1.181
Einfamilien-Wohnhaus
Pfarrgle 8
79350 Sexau
2. 4 Ve!Wendungszweck
Dr.-lng. Melanie Markstein
ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken
ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen
Zweck des Gutachtens ist die Feststellung des Verkehrswerts zum Wertermittlungsstichtag
zu Verkaufszwecken.
2.5 Stichtage
2.5.1 Wertermittlungsstichtag
Der Wertermittlungsstichtag ist gem 3 Abs.1 lmmoWertV der Zeitpunkt, auf den sich die
Wertermittlung bezieht.
Wertermittlungsstichtag ist der 20.11.2013 =Tag der Ortsbesichtigung.
2.5.2 Qualittsstichtag und Grundstcksz stand
Gem 4 Abs.1 lmmoWertV ist der Qualittsstichtag der Zeitpunkt, auf den sich der fr die
Wertermittlung magebliche Grundstckszustand bezieht.
Im vorliegenden Fall entspricht er dem Wertermittlungsstichtag.
2.6 Ortsbesichtigung/Teilnehmer
Die Ortsbesichtigung wurde am 20.11.2013 von der Sachverstndigen durchgefhrt .
Anwesend war dabei Frau Heine, Nachbarin.
2. 7 Objektbezogene Arbeitsunterlagen
Folgende Unterlagen und Informationen wurden von der Auftraggeberin bermittelt:
Kopien aus den Bauantragsunterlagen
Folgende Unterlagen und Informationen wurden durch die Unterzeichnerin erhoben bzw.
eingeholt:
Auskunft zu Baulasten, schriftliche Auskunft der Gemeinde Sexau, erhalten am
27.11.2013
Auszug aus dem Grundbuch, erhalten vom Grundbuchamt Sexau am 02.12.2013
Auskunft zu Altlasten, telefonische Auskunft der Gemeinde Sexau, erhalten am
12.12.2013
Auskunft zu Denkmalschutz, telefonische Auskunft der Gemeinde Sexau, erhalten am
12.12.2013
Auskunft zum Sanierungsverfahren, telefonische Auskunft der Gemeinde Sexau, erhalten
am 12.12.2013 und telefonische Ausk
1
unft von Herrn Weber, Firma Kommunalkonzept
Sanierung erhalten am 16.12.2013
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Einfamilien-Wohnhaus
Pfarrgle 8
79350 Sexau
Dr.-lng. Melanie Markstein
bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken
ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen
Auskunft zu Erschlieungsbeitrgen, s hriftliche Auskunft der Gemeinde Sexau, erhalten
am27.11.2013
Auskunft zu Bodenrichtwert, telefonische Auskunft der Gemeinde Sexau, erhalten am
21.11.2013 und schriftliche Auskunft om 27.11.2013


Auskunft zum Bebauungsplan, schrift liche Auskunft der Gemeinde Sexau, erhalten am
27.11.2013
Ortsbliche Vergleichsmieten und Vergleichspreise, Abfrage ber geoport.de am
03.12.2013
3 LAGE DES BEWERTUNGS BJEKTS UND RAHMENDATEN
3.1 Angaben zu Sexau
Geografische Lage
Sexau liegt am Beginn des Brettentals am bergang des Schwarzwalds in die Rheinebene, ca.
1 5 km nrdlich von Freiburg.
Die Gemarkung der selbststndigen Gemeinde ist 1.636 hagro und erstreckt sich auf einer
Lnge von 1 2 km in den Schwarzwald hinein.
Wirtschaft und Infrastruktur
Sexau ist eine beliebte Wohngemeinde, in der heute auch viele Pendler wohnen.
Die Landwirtschaft spielt hauptschlich noch im Obst- und Weinbau eine Rolle.
Mit fast 17.000 bernachtungen hat sich der Fremdenverkehr in letzter Zeit gut entwickelt,
jedoch ist Sexau auch ein begehrtes Naherholungsgebiet der Region.
Durch die Gewerbegebiete "Untere Ziel" und "Im Grn" hat sich eine florierende
mittelstndische Gewerbettigkeit entwickelt.
Darber hinaus bieten die in Sexau ansssigen Geschfte ein breitgefchertes Waren- und
Dienstleistungsangebot.
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Einfamilien-Wohnhaus
Pfarrgle 8
79350 Sexau
Dr.-lng. Melanie Markstein
fentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
Bewertu g von bebauten und unbebauten Grundstcken
ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen
Verkehr
lnfrastruktl.W" Name Entfemung
1
Richtung
Flugll'llfen Aeropolit I'I!Ttematiolllal de S"tuas.brurg 52,99 km N
Nahe gelegene zentren 120,37 km
2112,51 km
Lu i:nie
Quelle: bersichtskalte mit lnfrastrukfiuri ifom tionen, Tom om Deutschland Gm!J , Harsum
Aktualitt: ~ t z 2013
Bildung
Sexau verfgt ber eine eigene Grund- und Hauptschule. ln Sexau gibt es einen
evangelischen Kindergarten und Waldspielgruppen. Eine Kleinkindbetreuung ist dem
Kindergarten angeschlossen.
Basisdaten
Basisdaten
Bundesland: Baden-Wrttemberg
Regierungsbezirk: Freiburg
Landkreis: Emmendingen
Hhe: 232 m . NN
Flche: 16,3 km
2
Einwohner: 3.236 (31. Dez. 2012)
Bevlkerungsdichte: 199 Einwohner je km
2
Postleitzahl: 79350
Vorwahl: 07641
Kfz-Kennzeichen: EM
Gemeindeschlssel: 08 3 16 039
Adresse der Dorfstrae 61
Gemeindeverwaltung: 79350 Sexau
Webprsenz: www.sexau.de
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Einfamilien-Wohnhaus
Pfarrgle 8
79350 Sexau
Dr.-lng. Melanie Markstein
bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken
I ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen
Brgermeister: Michael Goby I
3.2 Angaben zur Lage des Bewertungsobjekts in Sexau
Das Bewertungsobjekt befindet sich in einer ruhigen Seitenstrae von einer der
Hauptdurchgangsstraen von Sexau. Der Ortskern von Sexau mit Geschften des tglichen
Bedarfs und Anhindung an den ffentlichen Nahverkehr befindet sich in fulufiger
Erreichbarkeit.
Die Gegend ist geprgt durch mit dem Bewertungsobjekt vergleichbare Wohnhuser in
aufgelockerter Bebauung. Neben dem Bej ertungsobjekt befindet sich ein Omnibusbetrieb.
Lrmimmissionen durch diesen waren nicht feststellbar.
Die Grund- und Werkrealschule ist zu Fu in rund 5 Minuten, der Kindergarten mit
Kleinkindbetreuung zu Fu in rund 10 Minuten zu erreichen.
3.3 Lagebeurteilung
Es handelt sich fr Sexau um eine durchschnittliche bis gute Lage aufgrund der gegebenen
Nhe zur Ortsmitte. Gleichzeitig ist die Lage ruhig.
4 GRUNDSTCKSBESCHREIBUNG
4. 1 Angaben des Grundbuchs
Grundbuch von Sexau. Blatt Nr. 195 (Stand 28.11.2013)
Bestandsverzeichnis
Lfd. Nr.
Flurstck:
Wirtschaftsart und Lage:
Gre:
Erste Abteilung
Laufende Nr. der Eintragungen:
1 b
9
Nr. 42/1
Pfarrgle 8, 8/1
Gebude- und Freiflche
533m
2
Eigentmer:
Maria Gutjahr geb. Bcherer, geb. am 27.05.1923
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Einfamilien-Wohnhaus
Pfarrgle 8
79350 Sexau
Zweite Abteilung
Laufende Nr. der Eintragungen:
4
5
Dritte Abteilung
Dr.-lng. Melanie Markstein
ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken
ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen
Eintragung:
Reall
1
ast fr die Verpflichtung zu dauernder
Unte haltung einer Mauer bzw. eines Zaunes zu
Gunsten des jeweiligen Eigentmers des Grundstcks
Fist. Nr. 40 unter Bezugnahme auf die
Eintr gungsbewilligung vom 13.12.1951 eingetragen
am 13.03.1952.
Ein Sanierungsverfahren wird durchgefhrt.
Fr die Wertermittlung nicht relevant.
4.2 Wertmige Bercksichtigung der Eintragungen in Abteilung II
Fr die Wertermittlung wird die Annahme getroffen, dass die zu bewertende Teilflche durch
die bestehende Reallast nicht betroffen ist, da sie nicht an das Flurstck Nr. 40 angrenzt. Es
wird nicht davon ausgegangen, dass sie nicht zu einer Wertminderung fhrt.
Nach Auskunft des Sanierungstrgers, der Firma Kommunalkonzept Sanierung, vertreten
durch Herrn Weber, besteht fr die Eigentmer die Mglichkeit, im Rahmen des
Sanierungsverfahrens Frdergelder fr die Sanierung der Gebude zu erhalten. Nach
telefonischer Auskunft knnen 20% der anfallenden Sanierungskosten, maximal jedoch
20.000 pro Gebude erhalten werden. Diese Frdergelder knnen bis ins Jahr 2018
bekommen werden.
Nach telefonischer Auskunft des Sanierungstrgers werden fr das Bewertungsgrundstck
vermutlich keine Ausgleichsbetrge fr die sanierungsbedingte Bodenwerterhhung erhoben
werden.
Im Falle eines geplanten Erwerbs wird empfohlen, vorab mit der Gemeinde bzw. mit dem von
ihr beauftragten Sanierungstrger Kontakt hinsichtlich der Frderungsmglichkeiten und der
Erhebung von Ausgleichsbeitrgen aufzunehmen. Von der Unterzeichnerin kann
diesbezglich keine rechtsverbindliche Aussage getroffen werden.
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I I
Einfamilien-Wohnhaus
Pfarrgle 8
79350 Sexau
Dr.-lng. Melanie Markstein
bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
Bewertu g von bebauten und unbebauten Grundstcken
ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen
Fr die Wertermittlung wird daher die Annahme getroffen, dass 20% der ermittelten
Sanierungskosten, maximal 20.000 durch Frdergelder im Rahmen des
Sanierungsverfahrens erstattet werden. Di s wird wertmig bercksichtigt.
4.3 Gestalt und Form
Das Grundstck Flurstck Nr. 42/1, Gema kung Sexau befindet sich in ebener Lage.
Fr die Wertermittlung wird das Grundstc auftragsgem fiktiv geteilt wie folgt:
47
GFkl
2286
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Einfamilien-Wohnhaus
Pfarrgle 8
79350 Sexau
Dr.-lng. Melanie Markstein
ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken
ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen
Die zu bewertende Umringflche um das Wohnhaus Hausnummer 8 mit einer ca.
Grundstcksflche von 190 m
2
hat eine Breite entlang des Pfarrgles von rund l 0 m. Die
Tiefe der Teilflche betrgt im Mittel rund 20 m.
Das Wohnhaus befindet sich auf der stlih en Grundstcksgrenze zum Nachbargrundstck
Flurstck Nr. 2286.
4. 4 Gebudeausrichtung
Das zu bewertende Wohnhaus Hausnummer 8 ist giebelseitig nach Ost-West ausgerichtet.
Die Wohn- und Aufenthaltsrume sind na h Norden, Westen und Sden ausgerichtet. An der
Gebudeostseite befinden sich keine F e n s ~ e r Der Hauseingang zum Wohnhaus befindet sich
auf der westlichen Giebelseite des Objekts. Der Zugang zum Bewertungsobjekt erfolgt ber
eine Zuwegung zwischen den beiden Wohnhusern Hausnummer 8 und 8/l, d.h. westlich
des zu bewertenden Wohnhauses Hausnummer 8. Ein Freisitz befindet sich im sdlichen
Grundstcksbereich.
4.5 Bodenbeschaffenheit, Grundwasser
Es wird unterstellt, dass hinsichtlich Bodenbeschaffenheit und Grundwasser fr die
ausgebte Nutzung keine Probleme bestehen. Es wurden keine vertiefenden Untersuchungen
und Nachforschungen angestellt.
4.6 Bauplanungs-/ Bauordnungsrecht
Nach schriftlicher Auskunft der Gemeinde Sexau liegt die zu bewertende Teilflche des
Flurstcks Nr. 42/l nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Die Zulssigkeit der
baulichen Nutzung ist daher nach 34 BauGB (Zulssigkeit von Vorhaben innerhalb der im
Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen.
Nach 34 BauGB ist ein Vorhaben zulssig, wenn es sich nach Art und Ma der baulichen
Nutzung, der Bauweise und der Grundstcksflche, die berbaut werden soll, in die Eigenart
der nheren Umgebung einfgt und die Erschlieung gesichert ist.
Inwiefern fr das Bewertungsobjekt Erweiterungs-, Neubau-, Anbau- oder
Abbruchmglichkeiten bestehen, kann nur durch eine Bauvoranfrage bzw. durch einen
Bauantrag abschlieend geklrt werden. Im Verkehrswertgutachten kann hierber keine
rechtsverbindliche Aussage getroffen werden.
4. 7 Entwicklungszustand
Es handelt sich um baureifes Land.
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Einfamilien-Wohnhaus
Pfarrgle 8
79350 Sexau
4.8 Baulasten
Dr. -lng. Melanie Markstein
ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken
ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen
Nach schriftlicher Auskunft der Gemeinde Sexau, Brgermeisteramt , ist zu Lasten des
Bewertungsgrundstcks folgende Baulasti im Baulastenverzeichnis, Baulastenblatt Nr. 83
eingetragen:
Die Eigentmer des Grundstcks G Sexau, Pfarrgle, Flst.Nr. 42/1
bernehmen fr sich und die Rech snachfolger als Baulast gern. 70 LBO
die Verpflichtung einen unmittel Anbau eines Wohnhauses an die
Grenzwand ihres Wohngebudes im alle einer spteren Bebauung nach er-
folgtem Abri des Wohnhauses mit Scheune auf dem Grundstck Flst-Nr.
44 zu gestatten.
4.9 Bewertung der Baulast
Nach Einschtzung der Unterzeichnerin ist die bestehende Baulast nicht wertrelevant. Das
Grundstck ist bereits bebaut. Ein Anbau wrde die derzeitige Nutzung nicht einschrnken
und auch zu keinen wertrelevanten Einschrnkungen fhren.
4. 10 berbau
Eine berbauung der Grundstcksgrenzen liegt augenscheinlich nicht vor.
4. 1 1 Sonstige nicht eingetragene Rechte
Sonstige nicht eingetragene Rechte und Lasten sind nicht bekannt.
4. T 2 Erschlieung
Die zu bewertende Teilflche des Bewertungsgrundstcks Fl urstck Nr. 42 /l ist ber das
Pfarrgle erschlossen. Es handelt sich hierbei um eine zweispurige asphaltierte Strae ohne
Gehweg. Parkmglichkeiten sind dort im ffentlichen Raum kaum gegeben.
Nach schriftlicher Auskunft der Gemeinde Sexau sind die Erschlieungsbeitrge bezahlt. ln
der Wertermittlung wird daher von einem voll erschlossenen und beitragsfreien Zustand
ausgegangen.
4. T 3 Kontamination, Altlasten

hinsichtlich Kontaminationen und Altlasten unbedenklich ist, da gem telefonischer
Auskunft der Gemeinde Sexau, Brgermeisteramt, keine Eintragung im Altlastenverzeichnis
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Einfamilien-Wohnhaus
Pfarrgle 8
79350 Sexau
Dr.-lng. Melanie Markstein
ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
Bewert ng von bebauten und unbebauten Grundstcken
ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen
vorhanden ist. Das Erscheinungsbild des Gelndes und der Umgebung lsst auf keine
negativen Untergrundverhltnisse der Bauwerke schlieen.
4. 14 Denkmalschutz
Die Denkmalliste enthlt nach telefonischer Auskunft der Gemeinde Sexau,
Brgermeisteramt, keine Eintragungen frl das Bewertungsobjekt. ln der Wertermittlung wird
deswegen davon ausgegangen, dass fr das Bewertungsgrundstck kein Denkmalschutz
besteht.
5 GEBUDEBESCHREIBUNG
5. 1 Gebudeart
Bei der baulichen Anlage auf der zu bewertenden Teilflche des Grundstcks Flurstck Nr.
42/1, Gemarkung Sexau, handelt es sich um ein freistehendes unterkellertes Einfamilien-
Wohnhaus. Das Wohnhaus besteht aus Erd- und Dachgeschoss und einem nicht ausgebauten
Speicher.
5.2 Grundrissgestaltung
Im Erdgeschoss befinden sich eine Toilette, die Kche sowie der Wohnraum. ber eine
Treppe im Flur erreicht man sowohl einen Teilbereich des Kellers sowie das Dachgeschoss.
ber eine weitere Treppe im Wohnraum ist das Schlafzimmer im Dachgeschoss direkt zu
erreichen. An den Wohnraum schliet sich ein berdachter Freisitz an.
Den Heizungskeller sowie einen weiteren ellerraum erreicht man nur von auen.
Im Dachgeschoss sind das Badezimmer, eine Kammer sowie zwei weitere Zimmer
untergebracht. ber eine Einschubtreppe mit Luke im Flur erreicht man den nicht
ausgebauten Speicher. Die Grundrissgestaltung entspricht nur bedingt heutigen
Anforderungen.
5.3 Drittverwendungsfhigkeit/ Nutzungsmglichkeiten
Das Bewertungsobjekt eignet sich aufgrund seiner Grundrissgestaltung und Ausstattung
derzeit vorwiegend zu Wohnzwecken fr eine Partei.
5.4 Mietverhltnisse
Das Bewertungsobjekt war zum Wertermittlungsstichtag leer stehend. Nach Angabe der
Nachbarin steht es seit etwa dem Jahr 2001 leer. Mietverhltnisse bestehen nicht.
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5.5 Baujahr
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flfentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
Bewertu g von bebauten und unbebauten Grundstcken
ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen
V d E.
d f I on er 1gentumenn wur en o gen e uantragsunter agen C A ln uszugen zur v r er ugung
gestellt:
Jahr
I
Manahme
1966
I
Um- und Neubau Wohnhaus
1983 Um- und Erweiterungsbau eines
Wohnhauses.
Der Teilbereich, in dem sich heute im
Erdgeschoss der Wohnbereich und im
Dachgeschoss das Schlafzimmer befindet,
wurde angebaut.
Sonstige Informationen hinsichtlich des Baujahrs sind der Unterzeichnerin nicht bekannt.
5.6 Gesamt- und Restnutzungsdauer
Die Gesamtnutzungsdauer ist die bei ordnungsgemer Bewirtschaftung bliche
wirtschaftliche Nutzungsdauer der baulichen Anlagen.
Als Restnutzungsdauer ist gem 6 Abs.6 lmmoWertV die Zahl der Jahre anzusehen, in
denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemer Bewirtschaftung voraussichtlich noch
wirtschaftlich genutzt werden knnen.
Der Anlage 4 WertR und der Literatur sind Empfehlungen fr durchschnittliche
wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauern bei ordnungsgemer Instandhaltung (ohne
Modernisierungen) zu entnehmen.
Folgende durchschnittliche Gesamtnutzungsdauer ist empfohlenl:
Gebudeart WertR Empfehlung Literatur
Ein- und Zweifamilienhuser 60 - 1 00 Jahre 60 - 1 00 Jahre
Tabellenhandbuch zur Ermittlung des Verkehrswerts und des Beleihungswerts, 1. Auflage, Bundesanzeiger
Verlag 2008, S. S
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ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken
ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen
Das Modell fr die Ableitung der Sachwertfaktoren im Landkreis Emmendingen, das im
vorliegenden Fall zur Anwendung lkommt, nimmt eine
Differenzierung (abweichend zur Sachwertrichtlinie) vor wie folgt:
au sstattu ng sabhng ige
Standardstufe kleiner 2,5: 70 Jahre
Standardstufe 2,5- 3,5 : 80 Jahre
Standardstufe grer 3,5 : 90 Jahre
Aufgrund der ermittelten Standardstufe dl s Bewertungsobjekts wird fr das Wohngebude
von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ausgegangen2.
Obwohl die einzelnen Gebudeteile zu verschiedenen Zeitpunkten errichtet wurden, wird die
Restnutzungsdauer einheitlich festgesetzt, da die bauliche Anlage als wirtschaftliche Einheit
zu betrachten ist. Es ist davon auszugehen, dass sie nur gemeinsam nutzbar sind.
Bauliche Anlage Vorl. Baujahr Restnutzungsdauer Bruttogrundflche
in Jahren (BGF) in m2
lterer Gebudeteil 1966 33 105
jngerer Gebudeteil 1983 50 133
Die Berechnungen der Bruttogrundflchen sind der Anlage zu entnehmen.
Aufgrund der unterschiedlichen Gebudealter der baulichen Anlagen, die jedoch eine
wirtschaftliche Einheit bilden, wird eine gewogene Restnutzungsdauer eingefhrt, welche
sich wie folgt berechnet3:
0
RND = RND1 x BGF; + .. . + RNDn x BGFn
BGF; + .. .BGFn
(RND = Restnutzungsdauer, BGF = Bruttogrundflche)
Es ergibt sich demnach:
0RND
33x105 + 50x133 =
42 5
= rd.4
3
105+133 '
Vgl. hierzu die Ausfhrungen in Kapitel 9.2.1
Vgl. Wertermittlung von Immobilien und Grundstcke von Bernhard Metzger, S. 92
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fentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
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Die gewogene Restnutzungsdauer wird auf rund 43 Jahre festgesetzt.
Das fiktive Baujahr der baulichen Anlagen des Wohnhauses ist somit vorlufig das Jahr:
Fiktives Baujahr (vorlufig) = 2013 + 43- 80 = 1976
Durchgefhrte lnstandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene
lnstandhaltungen oder andere Gegebenhleiten knnen die Restnutzungsdauer verlngern
oder verkrzen. Modernisierungen sind beispielsweise Manahmen, die eine wesentliche
Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhltnisse oder wesentliche
Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (6 Abs.6 lmmoWertV).
Am Gebude besteht in Teilbereichen ein lnstandhaltungsstau. Fr eine weitere Nutzbarkeit
sind Instandhaltungs- und Modernisierungsmanahmen durchzufhren, die sich dann
verlngernd auf die Restnutzungsdauer des Objektes auswirken.
Der Modernisierungsgrad des Wohnhauses im fiktiv sanierten und modernisierten Zustand
wird anhand des nachfolgenden Punkterasters4 ermittelts. Es handelt sich im Folgenden um
Annahmen, die fr die Wertermittlung getroffen werden. Nach Einschtzung der
Unterzeichnerin handelt es sich hierbei nur um die unbedingt notwendigsten Manahmen,
die fr die weitere Nutzbarkeit des Objekts durchgefhrt werden mssten.
Modernisierungselemente
I
Max. Punkte Punkte
Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wrmedmmung 4
Verbesserung der Fenster und Auentren 2
Verbesserung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) 2
Modernisierung der Heizungsanlage
I
2
Wrmedmmung der Auenwnde
I
4
Modernisierung von Bdern
I
2
Modernisierung des lnnenausbaus, z.B. Decken, Fubden, 2
Treppen
Wesentliche nderungen und Verbesserung der Grundrissgestal- 2
tung
I
4
Gem Anlage 4 Sachwertrichtlinie
..
Vgl. h1erzu Ausfuhrungen 1n Kapitel 5.9 Berucks1cht1gung des Bauzustands t der Baumangel l Bauschaden
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1
1
2
2
2
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I Summe: 8
Es ergibt sich folgender Modernisierungsgfad nach der Durchfhrung:
Modernisierungsgrad
I
Bezeichnung
I
Punkte
1 Nicht modernisiert 2':: 1
2 Kleine Mc dernisierungen im Rahmen der 4
Instandhaltung
3 Mittlerer Modernisierungsgrad 8
4 modernisiert 1 3
5 Umfassend modernisiert 2':: 18
Das Gebude htte nach den noch durchzufhrenden Manahmen einen mittleren
Modernisierungsgrad.
ln Anlehnung an die nachfolgende Tabelle
6
wird in Abhngigkeit der blichen
Gesamtnutzungsdauer, des Gebudealters und des Modernisierungsgrads die (modifizierte)
Restnutzungsdauer entnommen
7

GND Modernisierungsgrad
I
80 Jahre Nicht Kleine
I
Mittlerer berwiegend Umfassend
modernisiert Modernisierungen Modernisieru ngsg rad modernisiert modernisiert
Gebudealter Modifizierte Restnutzungsdauer
40 Jahre 40 41
I
46 53 62
30 Jahre 50 50
I
53 58 64
Es ergibt sich eine modifizierte Restnutzungsdauer von rund 48 Jahren.
I
Als fiktives Baujahr ergibt sich das Jahr 1981
5. 7 Baubeschreibung
Anmerkung:
Die Baubeschreibung bezieht sich auf den am Tage der Objektbesichtigung vorgefundenen
Zustand des Wertermittlungsobjekts.
Vgl. Anlage 4 Sachwertrichtlinie
Vgl. KLEIBER in Kleiber/ Simon, Verkehrswertermit lung, 5. Auflage, S. 1593
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Bei der Baubeschreibung handelt es si l h um keine technisch relevante Beschreibung,
sondern um eine allgemeine Beschreibunp der Bausubstanz, die der Wertermittlung dient.
Die nachfolgende Beschreibung sttzt sich auf Feststellungen bei der Ortsbesichtigung. Die
nachfolgenden Angaben beziehen si f h auf dominierende Ausstattungsmerkmale.
Teilbereiche knnen hiervon abweichJnd ausgefhrt sein. Da keine zerstrenden
Untersuchungen vorgenommen wurden, beruhen die Angaben hinsichtlich der nicht
sichtbaren und nicht zugnglichen Bauteil f auf begrndeten Vermutungen und Angaben der
Bauantrge, fr deren Richtigkeit keine Gewhr bernommen werden kann. Des Weiteren
wurden keinerlei Untersuchungen hinsichtlich der Umweltvertrglichkeit der verwendeten
Baumaterialien durchgefhrt, ebenso wie zu Schall- und Wrmedmmung und Brandschutz.
Bauweise Massivbauweise
I
Auenwnde Hlz 30 cm und Poroton 30 cm
Trennwnde Hlz 11,5 - 24 cm
Decken Holzbalkendecken und Stahlbetondecken
Dach Zimmermannsmige Holzkonstruktion; Form Satteldach mit
Ziegeleindeckung, Speicher nicht gedmmt, nicht ausgebaut
Fassade Lochfassade, verputzt und gestrichen, an Ostfassade keine Fenster
Treppen Treppe im Flur vom EG ins DG:
Holztrittstufen, Seitenwange aus Stahlstreben, Metallhandlauf mit PVC
Treppe im Flur vom EG ins KG:
Massivtreppe mit Kunststeinbelag, Seitenwange aus Stahlstreben
Treppe im Wohnzimmer vom EG ins DG:
Offene Wendeltreppe als Stahlkonstruktion mit Holztrittstufen und
Metallgelnder
Keller lnnentren: einfache Holztren bzw. Stahltren
Fenster: Metallfenster
Wandflchen: teils Mauerwerk, teils Beton
Bodenbelge: Beton oder Naturboden
Heizung Im Wohnzimmer im Erdgeschoss befindet sich ein Kachelofen, der mit
l betrieben wird. Das Baujahr dieser Heizungsanlage ist der
Unterzeichnerin nicht bekannt. ln den sonstigen Rumen sind keine
Heizkrper vorhanden. Die Warmwasserbereitung erfolgt ber Boiler.
Die ltanks stammen aus dem Jahr 1999 und befinden sich im Keller.
Elektroinstallation unter Putz, im KelleraLf Putz
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Tren
Fenster
Deckenflchen:
lnnenwandflchen:
Bodenbelge:
Sanitranlagen
Terrasse
Auenanlagen
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Bewertu
1
g von bebauten und unbebauten Grundstcken
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Hauseingangstr o L ~ tr mit Glaseinsatz; Innentren v.a. Holztren mit
HolzumfassungszargE n, vereinzelt mit Glaseinsatz, im Keller z.T.
Metalltren I
Im lteren Gebudeteil v.a. alte Holzverbundfenster, im neueren
Gebudeteil Holzrahmenfenster mit lsolierverglasung lteren Datums
(das genaue Baujahr i! t unbekannt)
I
v.a. Raufasertapete gdstrichen, im Wohnzimmer und im Zimmer des
Anbaus im Dachgesc ? SS Holzdecken
v.a. Tapete
I
v.a. Fliesen und Parkeh, vereinzelt PVC, im Keller z.T. Naturboden
Toilette Erdgeschoss:
Bodenbelag Fliesen; Wandflchen umlaufend ca. 1 ,30 m hoch gefliest;
Deckenflche Raufasertapete; 1 Stand-WC mit auf Putz Splkasten; 1
Waschbecken, Warmwasser ber Elektroboiler, kein zeitgemer
Zustand
I
Badezimmer Dachgeschoss:
Bodenbelag Fliesen; Wandflchen umlaufend ca. 1 ,30 m hoch gefliest;
Deckenflche gestrichen; 1 Stand-WC mit Drucksplung; 1
Waschbecken, 1 Badewanne, Warmwasser fr Waschbecken und
Badewanne jeweils ber Elektroboiler, kein zeitgemer Zustand
Boden mit Granitplatten belegt, berdachung auf Holzkonstruktion mit
Kunststoffprofilen
Hofbereich zwischen den beiden Wohnhusern mit Betonformsteinen
belegt, der Zugang zum rckwrtigen Grundstcksbereich ist durch ein
Holztor verschlossen, der gepflasterte Bereich vor dem Wohnhaus
Hausnummer 8 ist durch einen Jgerzaun aus Holz zur Strae hin
eingefriedet, im rckwrtigen Bereich des Wohnhauses Hausnummer 8
befindet sich die Terrasse, die bis zur Grundstcksgrenze reicht. Auch
der rckwrtige sdliche Grundstcksbereich ist durch einen Jgerzaun
eingefriedet.
5.8 Baulicher Zustand/ Baumngel/ BausJhden
Unter einem Baumangel kann in Anlehnung an 633 Abs.1 BGB ein Fehler angesehen
werden, der bei der Herstellung eine Bauwerks infolge fehlerhafter Planung oder
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Bauausfhrung einschlielich der Verw ndung mangelhafter Baustoffe entstanden ist.
Mastab hierfr knnen die allgemeinen R geln der Technik sein.
Als Bauschden werden dagegen Beeintrc tigungen eines Bauwerks als Folge
definierts.
eines Baumangels (Mangelfolgeschden)
uerer (gewaltsamer) Einwirk ngen (wie z.B. durch Sturm, Regen oder Feuer)
oder
unterlassener oder nicht ordnu gsgem ausgefhrter Instandhaltung
Baumngel und Bauschden zhle1 zu den besonderen objektspezifischen
Grundstcksmerkmalen gem 8 Abs.3 lmmoWertV, die in der Wertermittlung
gegebenenfalls durch marktgerechte Zu- oder Abschlge oder in anderer geeigneter Weise
bercksichtigt werden knnen9.
Es wird ausdrcklich darauf hingewiesen, dass im Zuge der Verkehrswertermittlung
nur zerstrungsfrei, d.h. augenscheinlich untersucht wird
grundstzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt
(hierzu wre die Beauftragung eines Bauschadenssachverstndigen erforderlich).
Das Wohnhaus weist einen in Teilbereichen nicht mehr zeitgemen baulichen Zustand auf.
Es besteht ein zum Teil ein Instandhaltungs- und Modernisierungsstau.
Folgendes wurde bei der Ortsbesichtigung insbesondere festgestellt:
1. in einigen Rumen keine Heizung vorhanden, Beheizung nur im Erdgeschoss ber
"l -Kachelofen"
2. Fenster im alten Gebudeteil veraltet
3. Bad- und Sanitrinstallationen veraltet und nicht mehr zeitgem
4. Dmmung der obersten Geschossdecke gem der EnEV 2009 erforderlich
5. Fliesenbelge modernisierungsbedrftig
6. Wand- und Deckenflchen weitgehend renovierungsbedrftig
Vgl. KLEIBER in Kleiber / Simon / Weyers, Verkehrswl rtermittlung, 4. Auflage, S. 1872
Vgl. hierzu die Ausfhrungen in den Kapiteln 9. und l 0.7
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7. Elektrik stammt vermutlich aus de1 Baujahr und ist sanierungsbedrftig
8. Schi mmelbildung sichtbar in einer Ecke der Kche im Erdgeschoss
I
5.9 Bercksichtigung des Bauzustands I der Baumngel/Bauschden
Eine Wertminderung wegen Baumngeln oder Bauschden ist nur dann anzusetzen, wenn
diese nicht schon auf andere Weise wertmindernd bercksichtigt wurden.
Nr. 3.6.1 .1.8 WertR schreibt hierzu Folgendes:
,,Wertminderungen auf Grund von Baumngeln und / oder Bauschden knnen
folgendermaen bercksichtigt werden:
durch Verminderung des angesetzten Herstellungswerts
durch eine entsprechend geminderte Restnutzungsdauer
durch Abschlag nach Erfahrungswerten (in v.H. der Gebudeherstellungskosten)
unter Verwendung von Bauteiltabellen
durch Abzug der Schadensbeseitigungskosten. "
Die Ermittlung der Wertminderung wegen Baumngeln oder Bauschden nach den am
Wertermittlungsstichtag dafr aufzubringenden Kosten ist eine von der Rechtsprechung
anerkannte MethodelO.
Die festgestellten Mngel werden im vorliegenden Fall durch den Ansatz von
Sanierungskosten bercksichtigt. Es wird ausdrcklich darauf hingewiesen, dass die
Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund einer in Augenscheinnahme beim
Ortstermin ohne eine differenzierte Bestandsaufnahme, Vorplanung und Kostenschtzung
angesetzt sind. Als Grundlage fr die Kostenschtzung werden Erfahrungswerte der
Unterzeichnerin sowie Angaben der Literatur herangezogenn.
Es ergeben sich folgende Sanierungskosten:
10
BGH, Urt. Vom 28.6. 1961 -V ZR 201 160 -, EzGu 19.6
Vgl. SCHMITZI KRINGSI DAHLHAUSI MEISEL, Bauk sten 2008 - Instandsetzung I Sanierung I Modernisierung I
Umnutzung I
II
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Kosten fr Beseitigung der Baumngel/
Nr. Gewerk MaSnahme Einheiten Ansatz Preisstand Bauprels- Bauprel s- Prei s zum
in% pro Einheit Index Index Stichtag
l nkl . Mwst . IV_L2007 Stl chtaQ
1 Heizung Einbau 127m
2
100% 65 / m
2
96,3 107,7
2 Fenster z.T. veraltet Austausch 127m
2
45% 85 / m
2
96, 3 107, 7
3 Sanitrinstallation veraltet Erneuerung 127m
2
100% 85 / m
2
96,3 107, 7
4 Dmmung oberste Geschoss- Einbau 80m
2
100% 35 / m
2
96,3 107,7
decke
5 Fliesenarbeiten Erneuerung
r 27 m'
100% 40 / m
2
96,3 107,7
6 Wand- und Deckenflchen Renovierung 127m
2
100% 85 / m
2
96,3 107,7
7 Elektrik Erneuerung 127m' 100% 60 / m
2
96,3 107, 7
8 Schimmelbildung Sanierung
I
pauschal
Summe gesamt
Baunebenkosten rund 10%
0% Risikozuschlag fr Unvorhergesehenes
I Summe .JI.esamt rund
Frdergelder im Rahmen des Sanierungsverfahrens 20%
(Annahme)
_!Summe _gesamt rund
Es wird darauf hingewiesen, dass es sich hierbei nach Einschtzung der Unterzeichnerin nur
um die unbedingt notwendigsten Sanierungs- und Modernisierungsmanahmen handelt, um
das Objekt ber die verbleibende Restnutzungsdauer wirtschaftlich nutzen zu knnen.
6 FLCHEN- UND MAANGABEN
6. 1 Brutto-Grundflchen (BGF)
Die Berechnung der Brutto-Grundflche gem der Sachwertrichtlinie in Anlehnung an die
DIN 277-1 :2005-02 wird fr die Ermittlung der Herstellungskosten des Gebudes im
Sachwertverfahren bentigt.
Die Brutto-Grundflche ist die Summe der bezogen auf die jeweilige Gebudeart marktblich
nutzbaren Grundflchen aller Grundrissebenen eines Bauwerkes.
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ln
9.232
5.433
12.073
3.131
5.681
12.073
8.522
1.000
57.145
5. 715
5. 715
69.000
-13.800
55.000
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Bewertung von bebauten und unbebauten Gr undstcken
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Fr die Ermittlung der Bruttogrundflche sind die ueren Mae der Bauteile einschlielich
Bekleidung anzusetzen1 2.
Die Brutto-Grundflche der baulichen Anlagen wurde auf Grundlage der vorliegenden
Grundrissplne ermittelt. Es kann dah r zu Abweichungen gegenber der rtlichkeit
kommen, welche in der Wertermittlung vernachlssigbar sind.
Eine Zusammenstellung der Brutto-Grundflche ist der Anlage zu entnehmen.
6.2 Wohnflchen
Die Wohnflche wird im Ertragswertverfahren fr den Mietansatz bentigt.
Die Wohnflche wurde den zur Verfgung gestellten Unterlagen aus der Bauakte entnommen
und anhand der vorliegenden Grundrissplne auf Plausi bilitt geprft. Die Terrassenflche
wurde der Berechnung ergnzend hinzugefgt.
Es kann daher zu Abweichungen gegenber der rtlichkeit kommen. Sie sind im Rahmen der
Wertermittlung jedoch vernachlssigbar. Fr mietrechtliche Belange muss eine gesonderte
Flchenberechnung durchgefhrt werden.
Eine Zusammenstellung der Wohnflche ist der Anlage zu entnehmen.
7 WERTERMITTLUNGSVERfAHREN
7. 1 Definition des Verkehrswertes
Nach 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem
Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bez1eht, im gewhnlichen Geschftsverkehr nach den
rechtlichen Gegebenheiten und tatschlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit
und der Lage des Grundstcks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne
Rcksicht auf ungewhnliche oder persnliche Verhltnisse zu erzielen wre.
7.2 Wahl des Wertermittlungsverfahrens
Gem 8 Abs.1 lmmoWertV sind zur Ermittlung des Verkehrswerts das
Vergleichswertverfahren ( 1 5) einschlielich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung ( 16),
das Ertragswertverfahren ( 1 7 bis 20), das Sachwertverfahren (21 bis 23) oder mehrere
dieser Verfahren heranzuziehen.
12
Vgl. Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie), Nr. 4. 1. 1.4
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Die Verfahren sind nach der Art des unter Bercksichtigung der im
gewhnlichen Geschftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstnde
des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfgung stehenden Daten, zu whlen. Die Wahl ist zu
begrnden.
Bei den baulichen Anlagen auf der zu bewertenden Teilflche des Grundstcks Flurstck Nr.
42/l handelt es sich um ein Einfamilien-WI hnhaus.
Das Wohnhaus als Eigenheim ist nach Art seiner Bebauung nicht auf eine mglichst hohe
Rendite im Verhltnis zu den aufgewand en Kosten ausgelegt. blicherweise rechnet der
Eigentmer eines derartigen Objekts nicht mit einer hohen Verzinsung des beim Kauf des
Objekts investierten Kapitals, denn er betrachtet das Grundstck nicht als zinsabwerfende
Kapitalanlage. Hier stehen vielmehr persnliche Momente im Vordergrund. ln der
Rechtsprechung ist die Verkehrswertermittlung von Ein- und Zweifamilienhusern im Wege
des Sachwertverfahrens anerkannt worden.
Da auch mehrere Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen werden
knnen, wird untersttzend das Ertragswertverfahren angewandt.
Der Bodenwert ist in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln.
Fr die Ermittlung des Verkehrswerts wird auch auf Kapitel 1 3 Anmerkungen verwiesen.
8 ERMITTLUNG DES BODENWERTS
8. 1 Bodenrichtwerte
Der Wert des Bodens ist gem 16 Abs.1 lmmoWertV vorrangig im Vergleichswertverfahren
zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte
ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten
Richtwertgrundstcks hinreichend mit den Grundstcksmerkmalen des zu bewertenden
Grundstcks bereinstimmen.
Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschssen vorrangig im
Vergleichswertverfahren aus Verkufen abgeleitet.
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I
Man bezeichnet die Heranziehung von Bodenrichtwerten auch als mittelbaren Preisvergleich.
"Die Heranziehung von Bodenrichtwerten ist eine anerkannte und bewhrte Methode, die in
der hchstrichterlichen Rechtsprechung nicht beanstandet worden ist.
13
"
Nach schriftlicher Auskunft der G meinde Sexau, wurde im Bereich des
Bewertungsgrundstcks (Pfarrgle) ein Bodenrichtwert in Hhe von 200 /m
2
im
erschlieungsbeitragsfreien Zustand zum 31.12.2012 festgestellt. Eine Zuordnung zu einem
Ma der baulichen Nutzung o.. wurde nicht vorgenommen.
8.2 Bodenwert
Um vom Bodenrichtwert den Bodenwert des Bewertungsobjekts abzuleiten, bedarf es im
vorliegenden Fall keiner weiteren Schritte.
Einer Umrechnung aufgrund unterschiedlicher Geschossflchenzahlen oder sonstiger
Unterschiede des Maes der baulichen Nutzung der Bodenrichtwertgrundstcke gegenber
dem Bewertungsgrundstck bedarf es nicht, da das Bewertungsgrundstck der
gebietstypischen Nutzung der Vergleichsgrundstcke entspricht und dem Bodenrichtwert
keine Geschossflchenzahl o.. zugeordnet ist.
Da die Form und Gre des Grundstcks bzw. der zu bewertenden Teilflche ebenfalls nicht
untypisch fr die Grundstcke in der Richtwertzone sind, bedarf es auch diesbezglich
keiner weiteren Anpassungen. Es ist davon auszugehen, dass die Bodenrichtwertgrundstcke
eine hnliche Form und Gre aufweisen.
Sonstige Anpassungen aufgrund Lage, Zentralitt, Immissionen, Orientierung etc. sind nicht
anzubringen. Diese sind bereits bercksichtigt, da davon ausgegangen werden kann, dass
die Vergleichsgrundstcke hinsichtlich dieser Kriterien mit dem Bewertungsgrundstck
vergleichbar sind.
Einer Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den Wertermittlungsstichtag bedarf es nicht, da
davon ausgegangen wird, dass zwischen dem Stichtag der Feststellung der Bodenrichtwerte
und dem Wertermittlungsstichtag keine Wertvernderungen eingetreten sind.
13
Vgl. KLEIBER i n Kleiber / Si mon / Weyers, Verkehrswertermittlung, 4. Auflage, S. 1116
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Bodenwertermittlung Grundstck Fist. Nr. 42 1 (Teilflche)
1) Grundstcksgre 190m
2
2) Bodenrichtwert 200 / m
2
3) GFZ Anpassung
Umrechnungs-
GFZ koeffizient
4) Grundstck 0,0 0,00
5) Bodenrichtwert 0,0 0,00
6) Umrechnungsfaktor 4) I 5) 1,00
7) angep. Bodenrichtwert I 2) X 6) 200 / m
2
Lageanpassung gesamt
Verkehrslage, Zentralitt 0 %
Wohnlage, Eckgrundstck 0 %
Immissionen 0 %
Orientierung 0 %
Gre 0 %
Form 0 %
Erschlieungszustand 0 %
Sonstige Faktoren 0 %
8) Summe der Lageanpassungen 0 % 0 / m
2
9) angep. Bodenrichtwert II 7) + 8) 200 / m
2
1 0) Bodenwert 1) X 9) 38.000
1 0) Bodenwert I rund 38.000
9 SACHWERTVERFAHREN
9. 1 Al/; erneines
Nach 21 lmmoWertV wird der Sachwert des Grundstcks aus dem Sachwert der nutzbaren
baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert ermittelt. Die allgemeinen
Wertverhltnisse auf dem Grundstcksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von
Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren) zu bercksichtigen.
Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Auenanlagen) ist ausgehend von den
Herstellungskosten unter Bercksichtigung! einer Alterswertminderung zu ermitteln.
9.2 Herstellungskosten der baulichen Anlagen
9.2.1 Normalherstellungskosten
Zur Ermittlung der Herstellungskosten der baulichen Anlagen sind die gewhnlichen
Herstellungskosten je Flchen-, Raum oder sonst iger Bezugseinheit
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ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
Bewertu g von bebauten und unbebauten Grundstcken
ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen
(Normalherstellungskosten) mit der
baulichen Anlagen zu vervielfachen.
der entsprechenden Bezugseinheiten der
Normalherstellungskosten sind die Kosten, die marktblich fr die Neuerrichtung einer
entsprechenden baulichen Anlage aufzuwenden wren.
Bei den Normalherstellungskosten handelt! es sich um durchschnittliche Herstellungskosten.
Sie werden fr die unterschiedlichen Gebudearten bezogen auf verschiedene
Standardstufen verffentlicht.
Fr die Wertermittlung magebend sind die mit der Sachwertrichtlinie eingefhrten
Normalherstellungskosten 2010 (NHK 201 0).
Fr die bauliche Anlage werden im fiktiv sanierten und instand gehaltenen Zustand folgende
Herstellungskosten angesetzt:
1-3 freistehende Ein- und Zweifamilienhuser, Doppelhuser, Reihenhuser
Keller-, Erdgeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss
I Standardstufe Gebudeart 1 2 3 4 5
1.01 655 725 835 1005 1260
Zuordnung der Standardstufen
Wgungs
anteil
Auenwnde 0,5 0,5 23 159 / m
2
BGF
Dcher 1 15 109 / m
2
BGF
Auentren und Fenster 0, 5 0, 5 11 86 / m
2
BGF
Innenwnde und-tren 1 11 80 / m
2
BGF
Deckenkonstruktion und Treppen 0,5 0,5 11 86 / m
2
BGF
Fubden 1 5 42 / m
2
BGF
Sanitreinrichtungen 1 9 75 / m
2
BGF
Heizung 1 9 75 / m
2
BGF
Sonstige technische Ausstattung 1 6 SO / m
2
BGF
I Kostenkennwert (Summe)
762 /m
2
BGF I
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ffent lich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
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9.2.2 Korrekturfaktoren
Anpassung mithilfe des Baupreisindex
Die Anpassung der Normalherstellungskosten 2010 an die Preisverhltnisse am
Wertermittlungsstichtag erfolgt mit dem Preisindex fr den Neubau von Wohngebuden
einschl. Umsatzsteuer, verffentlicht vom Statistischen Bundesamt, Schrift "Preisindex fr die
Bauwi rtschaft".
Baunebenkosten
Die Baunebenkosten sind in den Normalherstellungskosten 2010 enthalten.
9.2.3 Angepasste Normalherstellungskosten
Die auf der Grundlage des Gebudetypenblatts entnommenen Normalherstellungskosten
werden auf die Eigenschaft des Wertermittlungsobjekts auf der Grundlage der oben
genannten Korrekturfaktoren angepasst.
9.2.4 Auenanlagen
Der Sachwert von baulichen Auenanlagen kann gem 21 Abs.3 lmmoWertV nach
Erfahrungsstzen ermittelt werden. Als Erfahrungswert werden die Auenanlagen im
vorliegenden Bewertungsfall mit 1% des Gebudesachwertes bewertetl4.
9.2.5 Besondere Bauteile, sonstige Einrichtungen, Vorrichtungen
Mit den Normalherstellungskosten nicht erfasste einzelne Bauteile, Einrichtungen oder
sonstige Vorrichtungen sind durch Zu- oder Abschlge zu bercksichtigen, soweit dies dem
gewhnlichen Geschftsverkehr entspricht.
Folgende besondere Bauteile sind wertmig zu bercksichtigen:
Besondere Bauteile
Bauteil
Gauben
Kellerauentreppe
Gesamtsumme
Anzahl Normalherstellungskosten pro
Stck
2
1
3.500
2.000
14 Vgl. KLEIBER in Kleiber/ Simon, ung, 5. Auflage, 5. 1901
SeitJ 29 von 65
Kosten
7.000
2.000
9.000
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9.3 Alterswertminderung
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Ein Gebude verliert mit zunehmendem Alter immer mehr an Wert. Dieser Wertverlust muss
als Alterswertminderung im Sachl ertverfahren bercksichtigt werden. Die
Alterswertminderung ergibt sich gemf 23 lmmoWertV aus dem Verhltnis der
Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen. Dabei ist in der Regel
eine gleichmige Wertminderung zugrunde zu legen.
Fr das Gebude ergibt sich folgende AltJ wertminderung:
Gesamtnutzu ngsdauer:
Modifizierte Restnutzu ngsdauer:
Alterswertminderung linear: 40%
9.4 Bercksichtigung der allgemeinen Wertverhltnisse
Die allgemeinen Wertverhltnisse auf dem Grundstcksmarkt sind insbesondere durch die
Anwendung von Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren) zu bercksichtigen. Es handelt
sich hierbei gem 14 lmmoWertV um Faktoren zur Anpassung des Sachwerts, die aus dem
Verhltnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet werden.
Es finden die Sachwertfaktoren im Landkreis Emmendingen Anwendung.
9.5 Besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale
Zu den besonderen objektspezifischen Grundstcksmerkmalen zhlen beispielsweise eine
.. I
wirtschaftliche Uberalterung, ein berdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumngel oder
Bauschden sowie von den marktblich erzielbaren Ertrgen erheblich abweichende Ertrge.
Sie knnen, soweit dies dem gewhnlichen Geschftsverkehr entspricht, durch
marktgerechte Zu- oder Abschlge oder in anderer geeigneter Weise bercksichtigt werden.
Es liegen Baumngel bzw. Bauschden vor. Hinsichtlich der wertmigen Bercksichtigung
der Baumngel und Bauschden wird verwiesen auf die Ausfhrungen in Kapitel 5.9
Bercksichtigung des Bauzustands/ der Baumngel/ Bauschden.
Die Grundrissgestaltung gengt nicht mehr heutigen Anforderungen an modernes Wohnen.
Es wird hierfr ein Abschlag in Hhe von 5% auf den marktangepassten Sachwert als
marktgerecht erachtet.
Bei der Bercksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstcksmerkmale ist im
Wertermittlungsverfahren gem 8 Abs.2 mmoWertV folgende Reihenfolge zu beachten:
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1. die allgemeinen Wertverhltnisse auf dem Grundstcksmarkt (Marktanpassung)
2. die besonderen objektspezifischen rundstcksmerkmaledes zu bewertenden
Grundstcks.
9. 6 Sachwert
Die Sachwertermittlung gem 21 bis 23 lmmoWertV wird im Folgenden dargestellt:
Sachwert Wohnhaus
BGF in m 238
Normalherstellungskosten
gewhlte Kosten in /m
2
BGF 762
Korrekturfaktoren I
Faktoren
Baupreisindex zum Wertermittlungsstichtag 1,078
Angepasste Normalherstellungskosten: 821 / m
2
Kosten/m
2
x BGF: 195.398
Auenanlagen in % 1 1.954
Besondere Bauteile 9.000
Herstellungskosten baulicher Anlagen 206.352
vor Alterswertminderung
Alterswertminderung
Restnutzungsdauer i n Jahren 48
Gesamtnutzungsdauer in Jahren 80
Alterswertminderung linear 40
Alterswertminderung 82.541
Herstellungskosten nach Alterswertminderung 123.811
Sachwert der baulichen Anlagen vorlufig I 132.811
Sachwert der baulichen Anlagen vorlufig rund 133.000
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Zusammenfassung Sachwert
Sachwerte der baulichen Anlagen
Sachwert Wohnhaus vorlufig rund 133.000
Bodenwert rund 38.000
Summe Sachwert vorlufig rund 171.000
Marktanpassung
Marktanpassungszu-/abschlag 29% 49.590
Sachwert marktangepasst rund 220.590
Besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale
Abschlag fr Baumngel/Bauschden rund -55.000
Sonstige wertbeeinflussende Umstnde
I
-5% -11.030
Sachwert endgltig 154.561
Sachwert endgltig rund 150.000
Der Sachwert des Bewertungsobjektes betrgt zum Wertermittlungsstichtag
rund 1 50.000 .
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1 0 ERTRAGSWERTVERFA REN
10. 1 Allgemeines
Der Ertragswert definiert sich als Barwertaler knftigen Ertrge.
Es wird hierbei von konstanten marktlich erzielbaren Ertrgen ber die verbleibende
wirtschaftliche Restnutzungsdauer ausgegangen.
Mit der Unterhaltung von Immobilien sind in aller Regel Bewirtschaftungskosten verbunden.
Deswegen geht es konkret um die aus der Immobilie flieenden Reinertrge.
Der Ertragswert ergibt sich aus dem Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen
Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag.
Die fr die Ermittlung des Ertragswerts notwendigen Eingangsgren werden im Folgenden
zunchst quantifiziert. Im Anschluss daran wird die Ertragswertberechnung mit den
ermittelten Eingangsgren durchgefhrt.
10.2 Jahresrohertrag
Der Rohertrag ergibt sich aus den bei ordnungsgemer Bewirtschaftung und zulssiger
Nutzung marktblich erzielbaren Ertrgen.
Das Gebude ist derzeit unbewohnt. Ein Mietverhltnis besteht nicht. Fr die Wertermittlung
ist von marktblich erzielbaren Mieten auszugehen.
Die Recherche bei dem Daten-Service-Portal geoport
1
s kommt bei den Wohnungsmieten in
Sexau und Umgebung zu folgenden Ergebnissen:
' s Datenabrufvom 03.12.2013
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Marktbersicht
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GEfrilt und beschrm:t gei'T\.3
(Beug BRD = 1 00)
legel"ld!e fr den Nachfragetnd-ex (Index Expose-Ansic en je Angebol je la.ufz:eitta;g (BRIO = 1 DD)}:
D Ka.im Angebote (weniger als 3 Anyebote)
D Stuk un1efdurchschmtlich'" Nachfr.:;IJ2 (Index: < 40')
D Un!Erclurchschneticlle Nachflage (lnd<>_x: - 80)
D Durohschn.'tfliche Nachfrage-Si!ultion (Index: SIJ- 12D)
[]
befdurdlischri!:J[che Nactr.ifage (lndeiC 12!ll - l 60}
lil Shuk bef'dl.rll:;.hsd\nit11icbe (lndaiC > 1 00}
1
Die Anzahl Gesuche berechi'IEt sie!:! als - r Geucl'le in den en.1haltenen und Siigmiilikanit angescimifumen Postfeilwhl-
g;:bi.eten.
Quelle: lrtmObilienScom24, lrmnobilien Scout GmbH, Berfin
Aktualitt Juni 20 t3
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ff entl i ch bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
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Miet preise im PLZ-Bezirk 79350:
Angebote (8His: s
Grle
Anzahl An- Kaltmiete Streuungs. in-
gebote jem' tefVall (90 %)
:5:30m' 0 (0%)
I
>30 - 00m>
I
>&1 - 00m> 2 (4lD %) 5. 17 5.00 15..33
>00 - 121lm= 1 (20%) 6,20 6.20 e: 16....?0
> 120m" 2 (4l!l %) 1,23 5,77 S.70
Mi et preise im Krei s Emmendingen:
Angebote (Bnis: G Angebote)
Grle
Anzahl An- Kaltmiete in-
gebote jem' tet'Vall (90 %)
11 (1.7 %) 11.()8 7,l!() - 14.61
> 30- 60m> 100 (16.6%) 7,50 5,78 9..23
> '60- GOm> 234 (36.6%) 1.11 e 5,48 S,ll'2
> 00 - 120m" 171 (26.S%) 6,69 5i 05 9.04
> 120m" 117 ( 1S,3%) 6,G2 4i6.2 - G.60
ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen
Gesuche !Bni1: 1110 Ge!lud!e)
Anzahl Ge- Kaltmiete Streuungs-Inter-
suche jem vall (90 %)
5 (3.1 %) 1[),63 8,75- 12,48
59 (36,9%) 6,45 4,80 - 8,33
48 (3(1 %) 6,19
29 (1:8, 1 %) 5,84 4,33-:B..o.;
1Q (11,9 %) 5,84 2.14'- 11,11
Gesuche (8His: ll&4 GesucMl
Anzahl Ge- Kaltmiete Streuungs. Inter-
suche jem vall (90 %)
11,34'e 1},00 - 11},00'
3!18 (31,3 %} t'li,87 4..6g-i!l,4B
6,24.
182 (18.5 %) 5,1li5 3.75-8.18
115 111,7%) 5,343 3;33 - 8,tl7
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IS24 - Mietpreise fr Wohnimmo ilien
Auswertungszeitraum: JanuaJr 2013 bis JLni 2013
PLZ-Bez.lrk 79350
Anzahi .AAgelxrte
J
5
Dtrcf!l5cfritllic:fre Ve.rweifdausr (in Tagen) 12
1.87il
AnzahM Gesu!:he' 160
A=hl Expo=e..Aruiclilten je
I
335.2
lnd=o..x AnzahM Expoc...?-An.siehfen je i\.ngebct = 100)
I
57
Anzahl Expoc__E..AnsicfWt:l je ji! LauJz.:itb!a 2:7.9
Index Anzahl Expoc__E..Arufeh'.en je Angebot je
13<:
(BP.D = 100)
Index Durchsclril:llche Verweifdaue.r (111 T,;genl (BRD = 100j 42
Karte Mikrolage I Makrolage:
- J
PLZ-Bezirk 79350 Kreis Errmendingen
Krets Emmendlngen

16.6
295.921
ge4
4163.1
79
27.9
134
5Q
Mietansatz im fiktiv instand gehaltenen und modernisierten Zustand:
Nach den noch durchzufhrenden Manahmen zur Sanierung und Modernisierung des
Bewertungsobjekts wird angenommen, dass unter Bercksichtigung der Gre, der Lage und
der Nachfragesituation folgende Mieten erzielt werden knnten :
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Marktblich erzielbare Miete
I
Einheit Mietflche
.l
M1ete,hn
2
Miete
Wohnhaus 127m
2
x 6,00 ;tn
2
= 762
Gesamtsumme
I
rd. 760
10.3 Bewirtschaftungskosten
Um den Reinertrag zu erhalten, sind vom Rohertrag die Bewirtschaftungskosten abzuziehen.
Als Bewirtschaftungskosten sind die fwr eine ordnungsgeme Bewirtschaftung und
zulssige Nutzung marktblich entstehenden jhrlichen Aufwendungen zu bercksichtigen,
die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenbernahmen gedeckt sind.
Gem 19 lmmoWertV zhlen zu den Bewirtschaftungskosten die Verwaltungskosten, die
lnstandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten.
Soweit sich die Bewirtschaftungskosten nicht ermitteln lassen, ist von Erfahrungsstzen
auszugehen. Da fr
Bewirtschaftungskosten
das Bewertungsobjekt
vorliegt, wird auf
keine Ermittlung der tatschlichen
Angaben aus der Literatur, die
Wertermittlungsrichtlinien und Erfahrungswerte zurckgegriffen.
Verwaltungskosten
Die Verwaltungskosten umfassen die Kosten der zur Verwaltung des Grundstcks
erforderlichen Arbeitskrfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom
Eigentmer persnlich geleisteten Verwaltungsarbeit sowie die Kosten der Geschftsfhrung.
Gem 26 Abs.2 und 3 sowie 41 Abs.2 II. BV, aktualisiert auf den 1.1.2011 betragen die
Verwaltungskosten bis 264,31 jhrlich je Wohnhaus.
Instandhaltungskosten
Die Instandhaltungskosten umfassen die Kosten, die infolge von Abnutzung oder Alterung
zur Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten Ertragsniveaus der baulichen
Anlage whrend ihrer Restnutzungsdauer aufgewendet werden mssen.
ln Nr. 3.5.2.4 der WertR werden die Instandhaltungskosten nach 28 Abs.2 II. BV als
Erfahrungswerte vorgegeben. Danach belaufen sich die Instandhaltungskosten auf bis zu
13,22 /m
2
Wohnflche je Jahr fr Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des
Kalenderjahres mindestens 32 Jahre
Mietausfallwagnis
Das Mietausfallwagnis umfasst das Risiko von Ertragsminderungen, die durch
uneinbringliche Rckstnde von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch
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vorbergehenden Leerstand von Raum entstehen, der zur Vermietung, Verpachtung oder
sonstigen Nutzung bestimmt ist; es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten
einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhltnisses oder Rumung.
Nach Nr. 3.5.2.5 WertR sind ' ls Mietausfallwagnis erfahrungsgem fr
Mietwohngrundstcke 2% des Rohertrags anzusetzen .
. Betriebskosten
Entsprechend den Gepflogenheiten rtlichen Grundstcksmarkts werden die
Betriebskosten blicherweise vom Mieter getragen. Sie werden deswegen im vorliegenden
Fall zur Ermittlung des Reinertrags nicht gesondert in Ansatz gebracht.
10.4 Liegenschaftszinssatz
Gem 14 Abs.3 lmmoWertV sind die Liegenschaftszinsstze (Kapitalisierungszinsstze) die
Zinsstze, mit denen Verkehrswerte + n Grundstcken je nach Grundstcksart i m
Durchschnitt marktblich verzinst werden. Der Liegenschaftszinssatz ist nicht mit dem
Kapitalmarktzinssatz gleichzusetzen. Er bercksichtigt immobilienspezifische
Besonderheiten wie beispielsweise das mit der Immobilie verbundene wirtschaftliche Risiko
und die Lage des Objekts. Da vom Gutachterausschuss der Gemeinde Sexau und auch der
Stadt Emmendingen keine ortsblichen Liegenschaftszinsstze abgeleitet werden, muss auf
Erfahrungswerte der Gutachterausschsse der Stdte Freiburg und Offenburg
zurckgegriffen werden.
Quelle Objektart
I
Liegenschaftszinssatz in %
Stadt Freiburg Ein-/ Zweifamilienhuser 1 ,5 - 3,0%
Stadt Offenburg Einfamilienhuser
I
0,6- 5,1 %(im Mittel 2, 7)
Es wird von einem Liegenschaftszinssatz ausgegangen von 2,5%.
Es ergibt sich ein anzusetzender Liegenschaftszinssatz
1
6 wie folgt:
Basisansatz: 2,5%
Abschlag von jeweils 0,5% fr Zuschlag von jeweils 0,5% fr
-Geringe Gre der Immobilie - Modernisierungsbedarf
Summe: -0,5% x 1 = - 0,5% Summe: 0,5% x 1 = +0,5%
1
6 Vgl. KLEIBER in Kleiber / Simon, Verkehrswertermittlung, 5. Auflage, S. 1089
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Gesamtsumme der Zu- und Abschlge: -0,(596 + 0,596 = + 0,096
Anzusetzender Liegenschaftszinssatz:
= Basiszinssatz + Gesamtsumme der Zu- und Abschlge
= 2,5% + 0,0%
= 2.596
Fr das Wertermittlungsobjekt wird ein Liegenschaftszinssatz von 2,5% angesetzt.
10.5 Kapitalisierung
Der Kapitalisierung sind Barwertfaktoren zugrunde zu legen. Der Barwertfaktor ist unter
Bercksichtigung der Restnutzungsdauer und des Liegenschaftszinssatzes der Anlage 1 der
lmmoWertV zu entnehmen.
10.6 Bercksichtigung der allgemeinen Wertverhltnisse
Im Ertragswertverfahren bedarf es im vorliegenden Fall keiner gesonderten Bercksichtigung
der allgemeinen Wertverhltnisse auf dem Grundstcksmarkt (Marktanpassung). Es wurde
vom marktblichen Liegenschaftszinssatz sowie von marktblich erzielbaren Mieten
ausgegangen.
10.7 Besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale
Es wird verwiesen auf die diesbezglichen Ausfhrungen zum Sachwert in Kapitel 9.5.
Ein Abschlag aufgrund der Grundrissgestaltung wird im Ertragswertverfahren nicht
vorgenommen, da der Grundrisszuschnitt bereits im Mietansatz Bercksichtigung findet.
10.8 Ertragswert
Der Ertragswert wird nach den Vorschriften der 17- 20 lmmoWertV ermittelt:
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Bewertun
1
1
g von bebauten und unbebauten Grundstcken
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Ertragswert
1) Bodenwert 38.000
2) Wohnflche gesamt ca. 127m
2
3) Rohertrag in / Monat gesamt ca. 760
4) Rohertrag in /Jahr gesamt 9.120
Bewirtschaftungskosten
I
Verwaltungskosten je Wohnung 264,31 1 264
Mietausfallwagnis in% des Rohertrags 2 182
Instandhaltungskosten in / m
2
Wohnflche 13,22 1.679
5) gesamt in
I
2. 125
gesamt in% 23
6) Reinertrag (Rohertrag- Bewirtschaftungskbsten) 4)- 5) 6.995
7) Liegenschaftszinssatz
I
2,5%
8) Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszinsatz) 1) X 7) 950
9) Gebudereinertrag (Reinertrag - Bodenwe verzinsung) 6)- 8) 6.045
Vervielfltiger
I
Restnutzungsdauer in Jahren 48
Gesamtnutzungsdauer in Jahren (Wohnhaus) 80
10) Vervielfltiger
I
27,77
11) Gebudeertragswert (Gebudereinertrag x Vervielfltiger) 9) X 10) 167.870
12) Ertragswert vorlufig
I
1)+11) 205.870
Marktanpassung
13) Faktor 1,0
14) Marktangepasster Ertragswert 12) X 13) 205.870
Besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale
15) Abschlag fr Baumngel (Sanierungskosten) rund -55.000
16) Sonstige wertbeeinflussende Umstnde rund 0
17) Ertragswert 14) + 1 5) + 16) 150.870
Ertragswert rund 150.000
Der Ertragswert des Bewertungsobjektes betrgt zum Wertermittlungsstich-
tag rund 1 50.000 .
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f entlieh bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken
I ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen
11 IMMOBILIENMARKT
Folgende Auswertung liegt vor:
II. I lmmobilienScout24
Nach einer Auswertung des Daten-Service-Portals geoport
17
stellen sich die Kaufpreise fr
Wohnimmobilien in Sexau und Umgebung derzeit wie folgt dar:
IS24 - Kaufpreise fr Wohnimmobilien
A rt uswe ungsze1 raum: J anuar 2013 b' J . 2013 IS Ulli
PLZ-Bezlrk 79350 Kreis Emmendlngen
Anzahl Angebote 12 1. 141
l s ~ c l l e Verwelldaua- (il"' Tagen) 72,4 44.6
Anzahl der Ellpose-Ansichtel"' 5.755 488.5'36
Anzahl Gesucfle
1
B1 514!
Anzahl Expos4-Ansicbten je Ansebot 47'G 428,2
Index Anzahl Expose-Ansich!en j e Ange!bct (BRO = 100)
ge
82
Anzahl Expose-Ansich1en je Angebot je Lauizeittag 6,6 Q,6
Index Anzahl Expose-.Ansich!en j e Angebot je Laufzeifug
54 7QI
(BP.D = 100)
Index DurchsclmilfJiche Verweil'dau..r flll Tagen) (BRD = 100) 168 1Cl4
Karte Mikrolag:e I Makrolage:
11 Datenabruf vom 03.12.2013
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Einfamilien-Wohnhaus Dr.-lng. Melanie Markstein
ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken Pfarrgle 8
79350 Sexau
Kautprei.se im PLZ-Bezirk 79350:
Angebote (Balis: 12 Anglbolel
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undGrle gebote preis je VIII (90 %)
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4{19 (43,7 2_{16g {175 - 3.,250
ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendi ngen
Gesuche (Basis: 81 Getuchel
1
Anzahl Ge- Kauf- Streuungs- Inter-
suche preis je VIII (90 %)

7 (8.6%) 1.525 S21 - 2.235
2 1 (25,9 %) 1.551# 1.013 - 2.500
6(7 .... 1.361 322 - 2.925
8 (9,9%) 1.210 557 -2.618
39(48. 1 %) 1.00 1[!() - 2.613
Gesuche (a.ir.: 514 Gesuche)'
Anzahl Ge- Kauf- Streuungs. Inter-
suche preis je VIII (90 %)
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61 (11,9 1.300 879 - 2.27Q
238 (45,{1%) 1.454 1..000- 2.700
24 (4.7%) 1. 25 341 - 2.9!25
46 (8,Q%) 1. 59 758 - 2.500
147 (28.6%) 1.3101!1 124 - 2.66i
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Einfamilien-Wohnhaus
Pfarrgle 8
79350 Sexau
Marktbersicht
(Beug 13RD = 100)
Dr.-lng. Melanie Markstein
ff entlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken
ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen
legellde fr den Nachfrogeindex (Index Expose-.Ansichten je Angebot je Laufzeittag (BRID = 1 DO)):
D Kaum Angebafe (weniger als 3 Angebote)
D Stark untenlui'Chschnii!Jiche (Index: <40)
D Unietturchschnitlkl'le Nacl'lfrnge (Index: 40 - 80)
0 Durc:flscl'rittliche (Index: 80 - !C)
[]
bertlurchschniiliche Nachfrage (Index: 120 - 160)
BI Stark bertl!filhsdlnitlr&ehe l'bct.fr.age (Index: > 1 oo1
1
GEsuche belecl"tmet sicll als SurmJe - r in den enihaltene.n und sig ilfikant angesdmi!tanen Postreitzilil-
gebL"--En.
Quelle: lrmlobilienSooul24, Irrmobilien Scout G rtbH, Ben in
Aktualitt Juni 20 B
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Einfamilien-Wohnhaus Dr.-lng. Melanie Markstein
ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken Pfarrgle 8
79350 Sexau ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen
12 VERKEHRSWERT
Nach 8 Abs.l lmmoWertV ist der Vj rkehrswert aus dem Ergebnis des oder der
herangezogenen Verfahren unter Wrdigung seines oder ihrer Aussagefhigkeit zu ermitteln.
ln Anlehnung an die Ausfhrungen in Kapitel 7.2 Wahl des Wertermittlungsverfahrens
handelt es sich bei dem Bewertungsobjekt um ein Sachwertobjekt. Der Verkehrswert wird
aus dem Sachwert abgeleitet, entsprechend den am Grundstcksmarkt im gewhnlichen
Geschftsverkehr bestehenden
Die Ermittlung des Ertragswerts erfolgte lediglich untersttzend. Der ermittelte Sachwert
wird durch den Ertragswert gesttzt.
Der des Bewertungsobjekts
Grundstck Flurstck Nr. 42/1 (Teilflche von ca. 190m
2
), Gemarkung Sexau
wird
zum Wertermittlungsstichtag 20. November 2013 auf rund
150.000
(in Worten: Einhundertfnfzigtausend Euro)
geschtzt.
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Einfamilien-Wohnhaus
Pfarrgle 8
793 50 Sexau
1 3 ANMERKUNGEN
1. Baubeschreibungen
Dr.-lng. Melanie Markstein
ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
von bebauten und unbebauten Grundstcken
ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendi ngen
Es werden nur vorherrschende Merkmale, icht alle Details wiedergegeben.
2. Zur Verfgung gestellte Unterlagen 1 gegebene Informationen
Es wird in der Wertermittlung ungeprft 1avon ausgegangen, dass die vom Auftraggeber,
Eigentmer und dessen Vertreter vorgelegten Unterlagen und gegebenen Informationen zum
Zustandsstichtag uneingeschrnkt haben, uneingeschrnkt zutreffend und
vollstndig bzw. umfassend sind. Die Auftragnehmerin fhrte keine Kontrolle bezglich
Vollstndigkeit und Richtigkeit der v Im Auftraggeber vorgelegten Unterlagen und
gegebenen Informationen durch.
Stellungnahmen und Aussagen von Amtspersonen knnen nach der Rechtsprechung nicht
als verbindlich gewertet werden. Es ird hierfr von der Auftragnehmerin keine
Gewhrleistung bernommen. Da sich zudem diese Gegebenheiten ndern knnen, wird
empfohlen, vor einer Ttigung einer vermgensmigen Disposition den aktuellen Stand
vorab von Behrdenseite schriftlich besttigen zu lassen.
3. Bauschden 1 Baumngell einzelner Bauteile 1 Maprfungen
Eine fachtechnische Untersuchung bezglich Baumngel und Schden erfolgte nicht.
Augenscheinlich nicht erkennbare Baumnlgel und Bauschden sind im Wertgutachten nicht
bercksichtigt. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schdlinge sowie ber
gesundheitsschdigende Baumaterialien wurden nicht durchgefhrt.
Die Funktionsfhigkeit einzelner Bauteile, Ausstattungen und Installationen wurde
nicht geprft. Im Gutachten wird die Funktionsfhigkeit unterstellt. Dies gilt auch fr
technische Einrichtungen wie Heizungs-, Wasser-, Elektroanlagen etc.
Bei der Ortsbesichtigung wurden aufgrun
1
ausdrcklicher auftraggeberseitiger Weisung aus
Kostengrnden keine Maprfungen vorgenommen. Abweichungen gegenber dem Bestand
knnen dadurch auftreten. Fr mietrechtliche Belange muss eine gesonderte
Flchenermittlung durchgefhrt werden. I
Alle Feststellungen der Sachverstndigen beruhen auf visueller Untersuchung.
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ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
I
Pfarrgle 8
79350 Sexau
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken
ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen
4. Rechte und Belastungen
Andere als die im Gutachten dargelegten jRechte und Belastungen waren nicht Gegenstand
des Auftrags. Weitere privat- oder ffentlich-rechtliche Rechte oder Belastungen wurden
daher im Gutachten nicht bercksichtigt.
5. ffentlich-rechtliche Vorschriften
Im Gutachten wird unterstellt, dass sow9hl die Nutzung der baulichen Anlagen als auch
deren Bestand genehmigt sind. Eine berprfung der Einhaltung ffentlich-rechtlicher
Bestimmungen, einschlielich Genehmigungen, Abnahmen, Auflagen und dergleichen
erfolgte nicht.
6. Abgaben, Beitrge, Gebhren usw.
Es wird zum Wertermittlungsstichtag ungeprft unterstellt, dass smtliche ffentlich-
rechtlichen Abgaben, Beitrge, Gebhren usw., die mglicherweise wertbeeinflussend sein
knnen, erhoben und bezahlt sind, sofern in diesem Gutachten keine gegenteiligen
uerungen gemacht wurden.
7. Verwendungszweck des Gutachtens, Datenschutz
Das Wertermittlungsgutachten wurde ausschlielich fr den angegebenen Zweck erstellt. Es
enthlt individuelle Daten, die dem Datenschutz unterliegen.
8. Urheberrecht, Haftung
Eine Vervielfltigung des Gutachtens fr den externen Gebrauch ist nicht gestattet. Die
Sachverstndige verweist auf ihr Urheberrecht. Dritten ist die Verwendung dieses
Sachverstndigengutachtens ausdrcklich untersagt und eine vertragliche Haftung des
Auftragnehmers gegenber Dritten ist- auch im Wege der Abtretung -ausgeschlossen.
Das Wertermittlungsobjekt wurde am 20. November 2013 von mir besichtigt.
Das Gutachten wurde von mir nach beste! Wissen und Gewissen, unabhngig und neutral
erstellt.
Emmendingen, den 16. Dezember 201 3
Dr.-lng. Melanie Markstein
Von der Industrie- und Handelskammer Sdlicher Oberrhein ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr
die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken
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ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
Pfarrgle 8 BewertuJg von bebauten und unbebauten Grundstcken
79350 Sexau ln den Fischermatten 3/ 2,79312 Emmendi ngen
vom 23.09.2004 (BGBI. I S. 2414), zuletzt
gendert durch Art. 1 des Gesetzes lvom 21.12.2006 (BGBI. I S. 2216)
BAuNVO, Baunutzungsverordnung i.d.F. dler Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBI. I S.
133), zuletzt gendert durch Art. 3 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen
und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22.04.1993 (BGBI. I S.
466) 1
BGB, Brgerliches Gesetzbuch i.d.F. der vom 02.01.2002 (BGBI. I S. 42, ber.
S. 2909 und BGBI. I 2003 S. 738), 55. Auflage 2004
DIN 277, in der Fassung vom Juni 1987
DIN 283 (1951)
LBO, Landesbauordnung fr Baden-Wrt emberg vom 08.08.1995 (GBI. S. 617), zuletzt
gendert durch Gesetz vom 29.10.2003 (GBI. S. 695)
WERTR2006, Richtlinien fr die Ermittlung Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstcken
vom 01.03.2006 I
Sachwertrichtlinie, in Kraft getreten zum 05.09.2012
IMMOWERTV, Verordnung ber die Grund tze fr die Ermittlung der Verkehrswerte von
Grundstcken (lmmobilienwertermittlungsverordnung lmmoWertV), in Kraft
getreten zum 01.07.2010
II. BV, Zweite Berechnungsverordnung in dr Fassung der Bekanntmachung vom 12.10.1990
(BGBI. S. 21 78), zuletzt gendert durch Art. 3 der Verordnung zur Berechnung der
I
Wohnflche, ber die Aufstellung von Betriebskosten und zur nderung anderer
Verordnungen vom 25.11.2003 (BGBI. S. 2346)
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Einfamilien-Wohnhaus
pfarrgle 8
79350 Sexau
Dr.-lng. Melanie Markstein
ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken
ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen
I
1 5 LITERATURVERZEICHNIS / QUELLEN
ERNST, WERNER/ ZINKAHN, WILLY/ BIELENBERG, WALTER, BauGB Kommentar, Verlag C.H. Beck,
Mnchen
I
GERARDY, THEO/ MCKEL, RAINER/ TROFF, HERBERT, Praxis der Grundstcksbewertung, Olzog
Verlag, Grundwerk inkl. 74. Nachlieferung 6 / 2006
HILDEBRANDT, HUBERTUS, Grundstckswertermittlung - Aus der Praxis, fr die Praxis, Wittwer
Verlag, 4. Auflage, Stuttgart 2001
KLEIBER, WOLFGANG/ SIMON, jRGEN/ WEYERS, GUSTAV, Verkehrswertermittlung von Grundstcken,
4. Auflage, Bundesanzeiger Verlag, ~ 2
KLEIBER, WOLFGANG/ SIMON, jRGEN, Verkehrswertermittlung von Grundstcken, 5. Auflage,
Bundesanzeiger Verlag, 2007
KLEIBER, WoLFGANG, Verkehrswertermittlung von Grundstcken, 6. Auflage, Bundesanzeiger
Verlag, 2010
KLEIBER, WOLFGANG/ TILLMANN, HANS-GEORG, Trainingshandbuch Grundstckswertermittlung, 1.
Auflage, Bundesanzeiger Verlag, 2007
KLEIBER, WOLFGANG/ TILLMANN, HANS-GEORG, Tabellenhandbuch zur Ermittlung des
Verkehrswerts und des Beleihungswerts, 1. Auflage, Bundesanzeiger Verlag, 2008
KRLL, RALF, Rechte und Belastungen bei er Verkehrswertermittlung von Grundstcken, 2.
Auflage, Luchterhand Verlag, 2004
METZGER, BERNHARD, Wertermittlung von Immobilien und Grundstcken, Haufe Verlag,
Mnchen 2005
SAUERBORN, CHRISTIAN/ BUDER, KATI/ PETERS, CLAUDIA/ STERZ, MICHAEL, Neues Gesamtsystem fr
Sachwert-Marktanpassungsfaktoren, verffentlicht in WertermittlungsForum Heft
3;2oo6, s. 112-121 I
SIMON, jRGEN/ KLEIBER, WOLFGANG, Schtzung und Ermittlung von Grundstckswerten, 7.
Auflage, Luchterhand Verlag, 1996
SCHMITZ, HEINZ/ KRINGS, EDGAR/ DAHLHAUS, ULRICH J. / MEISEL, ULRICH, Baukosten 2008 -
Instandsetzung/ Sanierung/ Mode) nisierung / Umnutzung, 19. Auflage, Verlag fr
Wirtschaft und Verwaltung Hubert Wingen, Essen
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ANLAGEN
I S. I Fotodokumentation
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f entlieh bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
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ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen
1 5.1.1 Foto 1: Nord- und Westansicht von der Strae
1 5.1.2 Foto 2: Sd- und Ostansicht
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ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
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ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen
1 5.1.3 Foto 3: Sdansicht vom Nachbargrundstck aus
15.1.4 Foto 4: pfarrgle in westlicher Richtung
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1 5.1.5 Foto 5: Flur im Erdgeschoss
15.1.6 Foto 6: Wohnzimmer im Erdgeschoss
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15.1.7 Foto 7: WC im Erdgeschoss
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1 5.1.8 Foto 8: Kche im Erdgeschoss
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15.1.9 Foto 9: Treppe ins Dachgeschoss vom Wohnzimmer aus
1 5.1.1 0 Foto 10: Zimmer im Dachgeschoss
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1 5.1.11 Foto 11: Badezimmer im Dachgeschoss
15.1.12 Foto 12: Treppenaufgang im Dachgeschoss
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15.1.13 Foto 13: Terrasse
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15.1.14 Foto 14: Kellertreppe innen
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1 5.1.15 Foto 15: Schimmelbildung im Erdgeschoss
1 5.1.16 Fotos 16: Kellerauentreppe
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I 5.2 Stadtplanausschnitte
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1 5.2.1 bersichtskarte zur Lage von
Quelle: bersichtskarte mit lnfrastrukturinformatiamen, TomTom Deutschland GmbH, Harsum
Aktualitt: Mrz 2013
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15.2.2 Auszug aus dem Stadtplan
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ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen
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15.3 Lageplan (unmastblich)
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Quelle: Automatisierte ALK, Landesamt fr Geo"nfomnaon und Lan-
dentwicklung Baden-Wrttemberg, Stuttgart
Aktualitt: online
Gewhlter Mastab: 1:1.000
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15.4 Planunterlagen (unmastblich)
1 5.4.1 Kellergeschoss
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1 5.4.2 Erdgeschoss
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ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen
Seite 61 von 65
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Pfarrgle 8
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1 5.4.3 Dachgeschoss
15.4.4 Schnitt
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ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen
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1 5 .4. 5 Westansicht
15.4.6 Sdansicht
Dr.-lng. Melanie Markstein
ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
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ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen
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l n den Fi schermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen
15.5 Flchen
1 5.5.1 Berechnung der Bruttogrundflche (BGF)
"lterer" Gebudeteil (Baujahr ca. 1966( "neuerer" Gebudeteil (Baujahr ca. 1983)

Kellergeschoss 4,34 m X 8,05 m
=
34,94 m
2
Erdgeschoss 4, 34 m X 8,05 m
=
34,94 m
2
Dachgeschoss 4,34 m X 8,05 m
=
34,94 m
2
Summe rd . lOS m
2
Gesamtsumme rd. 238m
2
1 5.5.2 Zusammenstellung der Wohnflche
Wohnt'l ehenbarech(lung zu A tr 0 G b ud
Wohnraum:
KOch
uc
.
Gard r -ob :
F"lur :
7,45 X S,20
3,86 X 3, 76
1t135,.; 1,71.5
3, 145 )( 1;745
z,ao x 3,sa ....
Schl rr um : lm 11 ur freien
E1nte11ung . Hbal
chl fz1 :
K mmer
B d
Flur
.
.
:
4
1
90 X 2,00 + 5 , 20 X 5
1
45
3, 86 x 3,01 + m, aGs x 1, 40
1
1
745 X 2,.57
(2 ,745 - 0,30) 1,76
1
1
10 X (2,57 - 0 , 96)
Uohnt'l ehe n tt
bzgl. 3. rputz
ahnfl eh
Seite 64 von 65
5,50 m X
5,50 m X
5,50 m X
=
=
8,05 m
=
44,28 mz
8,05 m
=
44,28 mz
8, 05 m
= 44,28 m
2
rd. 133 m
2
38,74 q .>(
14,51-. q
1,98 q
2,00 qm
4,61. qm
l6,1lt q.
12,83 q
4,48 q
4,30 q
1,77 Q
123,36 qm
3,70 (11'n
119,66 qt:)
Einfamilien-Wohnhaus
pfarrgle 8
79350 Sexau
Wohnhaus
aus Wohnflchenberechnung
Terrasse, ca.
Summe
I I I
Dr.-lng. Melanie Markstein
ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken
ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen
= 119,66 m
2
4,20 m
><
3,70 m X 0,50 = 7,77 m
2
I
I
rd. 127m
2
Seite 65 von 65
Gebudeversi herungsnachweis
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E-Mail : service@
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www.sparkassenversiclierung.de
rr r 1
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Pfarrgle 8
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Sollte der Inhalt des Versicherungsscheines vom Antrag
abweichen, sind die Abweichungen unter Position
"Abweichungen vom Antrag" kenntlich gemacht. Wenn nicht
innerhalb eines Monats nach Empfang des
Versicherungsscheines in Textform widersprochen wird, gelten
die Abweichungen als genehmigt( 5 Versicherungsvertrags-
gesetz).
08.07.2014 - 12:00 Uhr
01.01.2015 - 12:00 Uhr
Der Vertrag verlngert sich nach Ablauf der vereinbarten
Vertragslaufzeitjeweils von Jahr zu Jahr, wenn nicht drei
Monate vor dem jeweiligen Ablauf dem anderen
Vertragspartner eine Kndigung zugegangen ist.
jhrlich
Pfarrgaessle 8, 79350 Sexau
Neben den gesetzlichen Bestimmungen gelten die nachstehend
und in der Anlage zum Versicherungsschein aufgefhrten
weiteren Vertragsgrundlagen.
Sitz Stuttgart, Deutschland
Registergericht Stuttgart
HRB 16204
Vorsitzender des Aufsichtsrats:
Gerhard Grandke
Geschftsfahrender Prsident
des Sparkassen und Giro-
verbands Hessen-ThOringen
II
Vorstand:
Ulrich-Bernd Wolffvon derSahl ,
Vorsitzender
Dr. Andreas Jahn
Dr. Stefan Korbach
Sven Lixenfeld
Dr. Michael Vlter
Dr. Klaus Zehner
Bankverbindung:
Landesbank Hessen-Thringen Girozentrale
BLZ 500 500 00 Konto 3 20 00 29
IBAN: DE97500500000003200029
BIC: HELADEFFXXX
GlubigerID: DE93 002 00000021090
USt-ID-Nr.: DE 811 687 678
Versicherungsbeitrge sind umsatzsteuerfrei
VersStNr.: 9116 80In0626

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rv7 Sparkassen
L.:.l Versicherung
Versicherungsschein-Nr.: 10 205 146/749 ab 08.07.2014
Gebude Feuer- I Elementarschadenversicherung
Versicherungsort:
Gebudetyp:
Bauartklasse:
Besondere
Gefahrenverhltnisse:
Versicherte Gefahren:
Versicherungssumme:
Gebude:
Pfarrgaessle 8, 79350 Sexau
Wohn-, Bro-, Dienstgebude
BAK1
Keine
Brand, Blitzschlag, Explosion sowie
den Anprall oder Absturz von Luftfahrzeugen,
ihrer Teile oder ihrer Ladung
Sturm/Hagel
Hochwasser und berschwemmung,
Schneedruck und Lawinen,
Bergsturz, Erdrutsch und Erdfall,
und Erdbeben
14.500 M /1914
Gleitender Neuwert
Der fr den Berechnungszeitraum gltige gleitende Neuwertfaktor
betrgt 16,6.
Besondere Vereinbarungen: berspannungsschden durch Blitz an dem mit dem Gebude
fest verbundenen Zubehr sind bis 3 % der
Versicherungssumme versichert.
Nutzwrmeschden sind in unbegrenzter Hhe versichert.
Jahresbeitrag 275,02 EUR
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Versicherungsschein-Nr.:
Versicherungsort:
Gebudetyp:
Bauartklasse:
Besondere
Gefahrenverhltnisse:
Versicherte Gefahren:
Versicherungssumme:
Gebude:

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5
rv7 Sparkassen
L.:.l Versicherung
10 205 146/749 ab 08.07.2014
Pfarrgaessle 8, 79350 Sexau
Landwirtschaftliches Betriebsgebude
BAK3
Keine
Brand, Blitzschlag, Explosion sowie
den Anprall oder Absturz von Luftfahrzeugen,
ihrer Teile oder ihrer Ladung
Sturm/Hagel
Hochwasser und berschwemmung,
Schneedruck und Lawinen,
Bergsturz, Erdrutsch und Erdfall,
und Erdbeben
600 M /1914
Gleitender Neuwert
Der fr den Berechnungszeitraum gltige gleitende Neuwertfaktor
betrgt 16,6.
Besondere Vereinbarungen: berspannungsschden durch Blitz an dem mit dem Gebude
fest verbundenen Zubehr (nur Hochbauzubehr gern. 2
Abs. 2 a FEVB) sind bis 3 % der Versicherungssumme
versichert. Der Selbstbehalt je Schadenfall betrgt 3 Promille
der Versicherungssumme, mindestens jedoch 511 EUR,
maximal 2.556 EUR .
Jahresbeitrag
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Nutzwrmeschden sind bis zu 1% der Versicherungssumme
versichert .
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Versicherungsschein-Nr.:
Versicherungsort:
Gebudetyp:
Bauartklasse:
Besondere
Gefahrenverhltnisse:
Versicherte Gefahren:
Versicherungssumme:
Gebude:

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5
rv7 Sparkassen
L:.t Versicherung
10 205 146/749 ab 08.07.2014
Pfarrgaessle 8, 79350 Sexau
Wohn-, Bro-, Dienstgebude
BAK1
Keine
Brand, Blitzschlag, Explosion sowie
den Anprall oder Absturz von Luftfahrzeugen,
ihrer Teile oder ihrer Ladung
Sturm/Hagel
Hochwasser und berschwemmung,
Schneedruck und Lawinen,
Bergsturz, Erdrutsch und Erdfall,
und Erdbeben
3.500 M /1914
Gleitender Neuwert
Der fr den Berechnungszeitraum gltige gleitende Neuwertfaktor
betrgt 16,6.
Besondere Vereinbarungen: berspannungsschden durch Blitz an dem mit dem Gebude
fest verbundenen Zubehr sind bis 3% der
Versicherungssumme versichert.
Nutzwrmeschden sind in unbegrenzter Hhe versichert.
Jahresbeitrag 33,94 EUR
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Versicherungsschein-Nr.:
Versi t herungsort:
Gebudetyp:
Bauartklasse:
Besondere
G efa h re nverhltni sse:
Versicherte Gefahren:
Versicherungssumme:
Gebude:

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5
rv7 Sparkassen
L..:.l Versicherung
10 205 146/749 ab 08.07.2014
Pfarrgaessle 8, 79350 Sexau
Wohn-, Bro-, Dienstgebude
BAK1
Keine
Brand, Blitzschlag, Explosion sowie
den Anprall oder Absturz von Luftfahrzeugen,
ihrer Teile oder ihrer Ladung
Sturm/Hagel
Hochwasser und berschwemmung,
Schneedruck und Lawinen,
Bergsturz, Erdrutsch und Erdfall,
und Erdbeben
7.500 M /1914
Gleitender Neuwert
Der fr den Berechnungszeitraum gltige gleitende Neuwertfaktor
betrgt 16,6.
Besondere Vereinbarungen: berspannungsschden durch Blitz an dem mit dem Gebude
fest verbundenen Zubehr sind bis 3 % der
Versicherungssumme versichert.
Nutzwrmeschden sind in unbegrenzter Hhe versichert.
Jahresbeitrag
Gesamt-Jahresbeitrag
Gebude Feuer-/ Elementarschadenversicherung
ln allen Beitrgen sind die gesetzliche Versicherungsteuer und- falls vereinbart- ein
Nachlass fr die Vertragsdauer sowie ein Zuschlag fr unterjhrige Zahlungsweise
bercksichtigt.
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72,74 EUR
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rY7 Sparkassen
L.:.l Versicherung
Versicherungsschein-Nr.: 10 205 146/749 ab 08.07.2014
Beitragsabrechnung
Nettobeitrag Vers.-Steuer Beitrag

Erstattung -102,14 EUR -16,68 EUR
2
-118,82 EUR
Vom 08.07.2014 bis 01.01.2015
Gebudeversicherung
Anforderung 157,67 EUR 25,76 EUR
2
183,43 EUR
Vom 08.07.2014 bis 01.01.2015
EinJsungsbeitrag 64,61 EUR
Gesamt-EinJsungsbeitrag 64,61 EUR
ln den Beitrgen sind- fa11s vereinbart- ein NachJass fr die Vertragsdauer und ein ZuschJag
fr unterjhrige ZahJungsweise bercksichtigt .
Erluterung zur Berechnung der Versicherungsteuer
Die gesetzliche Versicherungsteuer berechnet sich mit dem Steuersatz aus dem Nettobeitrag
bzw. aus einem Anteil des Nettobeitrags:
Steuersatz BerechnungsgrundJage = Antei1 des Nettobeitrags
1
22% 60 % des Nettobeitrags
2
19% 86% des Nettobeitrags
3
19% 85 % des Nettobeitrags
4
19% 100% des Nettobeitrags
5
ausJndische Versicherungsteuer
Den genannten Betrag ziehen wir mit einer SEPA-Lastschrift zum FHigkeitstermin ein. So11te
das ein Wochenende/Feiertag sein, verschiebt sich der Termin auf den foJgenden Werktag.
Damit Sie unsere Lastschriften eindeutig zuordnen knnen, kennzeichnen wir diese mit der
Mandatsreferenznummer IGM00002822524 und unserer GJubiger-ldentifikationsnummer
DE9300200000021090.
Fa11s Sie nicht der Kontoinhaber sind, geben Sie bitte diese Information an den Kontoinhaber
weiter.
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rv7 Sparkassen
L..:/ Versicherung
Versicherungsschein-Nr.: 10 205 146/749 ab 08.07.2014
Bei der Erstellung der oben genannten Beitragsabrechnung sind wir davon ausgegangen,
dass die Ihnen bereits zugegangenen oder noch zugehenden Rechnungen fr die
abgerechneten Zeitrume bezahlt sind.
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Versicherungsschein-Nr.:
Vertragsgrundlagen
Bedingungen
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10 205 146/749

5
rv7 Sparkassen
L..:.l Versicherung
ab 08.07.2014
Allgemeine Bedingungen der SV SparkassenVersicherung Gebudeversicherung
Baden-Wrttemberg AG ber die Feuer- und Elementarschadenversicherung (FEVB 2001)
Besondere Vereinbarungen und Bestimmungen
Das Gebude ist derzeit leerstehend. Wir gehen davon aus, dass sowohl das Dach als auch die
Auenhaut keine Schden aufzuweisen hat.
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Wir mgen Werte: zum Beispiel Ehrlichkeit, Treue und
Verantwortungsbewusstsein. Vielleicht berraschend in einem Geschft, das
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