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2013
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de qualquer forma ou por qualquer meio eletrnico ou mecnico, inclusive atravs de processos xerogrficos, de fotocpia e de gravao, sem permisso expressa da Editora.
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e-book Condomnio
Sumrio
O direito dos donos dos animais domsticos num condomnio e os limites de validade da conveno ............. 4
Clusula abusiva de aviso prvio administradora de condomnio .................................................................... 8
Como exigir silncio do condmino barulhento .................................................................................................. 9
Condmino no pode ser includo em rgo de proteo ao crdito enquanto se discute o dbito em juzo ..... 10
Como orar o valor da taxa de administrao condominial ................................................................................. 11
Quorum necessrio para aprovao de instalao de elevador ............................................................................ 11
Assembleia virtual ................................................................................................................................................. 12
Contribuio condominial no paga: Acrscimos, multa; iseno de penalidades ............................................. 17
Despesa com cpia de planta do prdio do condmino ................................................................................. 17
Unidade condominial pode ser utilizada por condmino profissional autnomo para atender a seus clientes? .... 18
Cobrana da taxa de boleto bancrio pelos condomnios .................................................................................... 18
Fundo de reserva e fundo de melhoria: Quem so os contribuintes? .................................................................. 19
Alienao e locao de vagas a pessoas estranhas ao Condomnio ..................................................................... 20
Destituio do sndico - Quorum .......................................................................................................................... 22
Condomnios: Divulgao de inadimplentes ........................................................................................................ 25
Proibio ao porteiro de garagem acumular funo de manobrista de veculos ................................................. 26
Vila de casas (conjunto habitacional) no condomnio ..................................................................................... 27
Taxa extra: Cobrana Responsabilidade do locador e do locatrio .................................................................. 28
Associao de moradores Contribuio s de associados ................................................................................ 29
Alterao de fachada em condomnios ................................................................................................................. 30
Condmino pode nomear procurador para represent-lo em AGO? ................................................................... 31
Ao de cobrana de quota condominial: Contra quem ajuizar a ao? ............................................................. 31
Condomnio no responde por fatos ocorridos nas reas comuns ou no interior das unidades, exceto se
prevista a responsabilidade na conveno ....................................................................................................... 32
Abono Pontualidade em Cotas Condominiais ...................................................................................................... 33
Oferta de garagem em penhora para discutir execuo no aceita ................................................................... 35
Prescrio em 5 anos para cobrana de dbito condominial, segundo o STJ ...................................................... 35
Sublocao de garagem em condomnio depende de previso em contrato e na conveno condominial ........ 36
Vagas de garagem, podem variar de tamanhos? ................................................................................................... 36
Responsabilidade do proprietrio do veculo estacionado na garagem pelos danos provocados no prdio ....... 37
Honorrios de advogado devidos pelo condmino inadimplente. Quem pode cobrar, o condomnio ou o
advogado? ......................................................................................................................................................... 37
Edifcios tambm envelhecem .............................................................................................................................. 38
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te. Logicamente, essa situao afronta o direito das pessoas terem sossego e segurana, tendo em vista o risco sade, diante da
probabilidade de sofrer um ataque do animal que pertence a uma pessoa desequilibrada. A experincia comprova que o co
o retrato do dono.
Esse cenrio, imprprio convivncia
harmoniosa, autoriza a administrao, o sndico ou qualquer vizinho, a postular um processo judicial para retirar esses animais, pois
a conveno no tem o poder de permitir o
desrespeito ao direito de vizinhana, sendo
que neste caso prevalecer o inciso IV do art. 1.336 do CC. O que a lei protege o direito de moradia
saudvel e sem riscos. Justamente por isso a norma que probe o animal num condomnio s tem justificativa para ser imposta, caso ocorra a efetiva afronta ao inciso IV do art. 1.336 do CC, consistindo um
abuso e excesso de mandato o sndico assumir a posio de xerife, ou seja, prejulgar que o animal do
novo morador problemtico.
O bom senso deve imperar, pois o que no se admite que o proprietrio adestre, para ser violento,
um cachorro de grande porte como um Pit Bull ou Rottweiler e queira que seus vizinhos os vejam
como maravilhosos ou isentos de risco. Afinal, no justo o vizinho ter que ficar em pnico toda vez
que trafegar no elevador ou corredores com ces potencialmente agressivos.
ANIMAL NECESSITA DE ATENO
Muitas pessoas tm o animal como sua nica companhia, sendo compreensvel que seu dono se
ausente para trabalhar e estudar, deixando-o sozinho. Ocorre que, cabe ao proprietrio, em respeito aos
seus vizinhos, indagar se seu animal permanece tranquilo durante a sua ausncia, pois caso ele chore,
uive ou fique latindo horas e horas, no h porque algum tolerar essa situao. Dever o dono do animal
analisar alternativas (coleira, deixar na casa de outra pessoa durante o dia, adestramento, cirurgia, etc)
para evitar esse incmodo, caso deseje mant-lo em sua moradia.
Da mesma forma condenvel o animal criado sem espao para seu desenvolvimento, o que pode
evidenciar maus tratos ao animal. Apesar de no possuir nenhum animal de estimao, nada mais justo
em relao a esses seres, sendo que a prpria psicologia j demonstrou que so teis no tratamento de
conflitos humanos e na reconquista do equilbrio de muitas pessoas.
Desta forma, a tolerncia e o bom senso so os parmetros para dirimir conflitos existentes entre
moradores devido aos animais de estimao, mantendo-se, assim, um convvio harmonioso.
* O autor Presidente da Comisso de Direito Imobilirio da OAB-MG. Diretor da Caixa Imobiliria Netimveis. Colunista de Direito Imobilirio da Rdio Justia do Supremo Tribunal Federal e da
BandNews BH. Conselheiro da Cmara do Mercado Imobilirio de MG e do SECOVI-MG. Representante em MG da ABAMI - Associao Brasileira de Advogados do Mercado Imobilirio. Professor do
MBA do Mercado Imobilirio da FEAD-MG.
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DIREITO DE VIZINHANA - EXCESSO DE BARULHO PERTURBANDO O SOSSEGO E A TRANQILIDADE (BDI n 21 de 2004 Jurisprudncia); Jurisprudncia (2 TACIVIL/SP) DIREITO DE
VIZINHANA: COMINATRIA CUMULAO COM DANO MORAL EXCESSO DE BARULHO PROVA: PERCIA DETERMINAO PELO JUIZ OPOSIO PELA PARTE
INADMISSIBILIDADE (BDI n 10 de 2006); NOTIFICAES AO LOCATRIO PELO USO ANORMAL DA PROPRIEDADE (BDI n 30 de 2005 Perguntas e Respostas); DIREITO DE VIZINHANA USO NOCIVO DA PROPRIEDADE - PERTURBAO DO SOSSEGO - EXCESSO DE BARULHO
(BDI n 31 de 2004 Jurisprudncia); POSSIBILIDADE DE EXCLUSO DE CONDMINO ANTISOCIAL (BDI n 18 - ano: 2008 - Comentrios e Doutrina). O barulho pode inclusive gerar indenizao.
A 6 Cmara Cvel do Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul condenou uma empresa causadora de
barulho a pagar trs mil reais para cada morador, a ttulo de danos morais. Consideraram os julgadores
que a convivncia com nveis excessivos de rudo prejudica o sono e a tranquilidade dos moradores,
alm de causar perturbaes psquicas, como irritabilidade e estresse, dentre outras situaes, com prejuzo do desempenho profissional.
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Assembleia virtual
BDI - Comentrios & Doutrina
Paulo Henrique Pereira Bom*
Muito tem se discutido sobre a legalidade e possibilidade da realizao de assembleias virtuais, tema
esse que merece algumas breves reflexes.
A primeira reflexo que se faz sobre a prpria
assembleia, posto que o artigo 1.350, do cdigo civil
ptrio menciona que o sndico deve convocar reunio, a assembleia dos condminos. Vide:
Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente,
reunio da assembleia dos condminos, na forma
prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos condminos e
a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
1. Se o sndico no convocar a assembleia, um quarto dos condminos poder faz-lo.
2. Se a assembleia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer condmino. (grifos
nossos).
Se levarmos a efeito o significado da palavra reunio, veremos que se trata de ato ou efeito de
reunir, Acontecimento que proporciona o encontro de diversas pessoas, num determinado local1,
nada sendo mencionado na lei que esta deva ser fsica, at porque diferente no se esperaria.
Com o surgimento dos computadores, com a internet e com a evoluo digital, hoje podemos realizar
coisas impensveis h 10 anos.
Hoje j possvel reproduzir holograficamente show de pessoas j falecidas, sem que essa pessoa
sequer tenha feito aquele show ou cantado aquela msica.
Da mesma forma, perfeitamente possvel reunir e agrupar pessoas em modo virtual, realizar
vdeoconferncias, ento, que dizer de reunir assembleias de condomnios.
Alis, bom se ver que da prpria lei se denota que isso no est vetado, ao passo que expressamente
delega Conveno Condominial a forma da convocao e realizao das assembleias condominiais.
No se est dizendo aqui que hoje no h entraves a essa modalidade de assembleia, pelo contrrio,
em tese ela possvel, inclusive tecnologicamente, contudo, existem cuidados que devem ser tomados
para que no seja a assembleia eivada de vcios.
Temos notcias de condomnios que j realizaram assembleias virtuais, at com grande exposio
em mdia, contudo, olvidaram-se de mencionar que somente levaram assuntos pouco polmicos, exatamente por terem cincia que da forma que fora realizada, ela poderia ser anulada.
que, para uma assembleia virtual ter sua validade garantida, deve seguir alguns pressupostos, a
saber:
a) Ser permitida ou no proibida em Conveno Condominial;
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Mas sem querer ser alarmista, at porque cotidianamente j estamos na rede de computadores com
sistemas bancrios e outros mais, devemos levar em considerao que dentro de um condomnio existem
pessoas, que so consumidores, s vezes grandes executivos, polticos, juzes entre outros, cujas ofensas
cibernticas podero ser as mais variadas com o avano das assembleias virtuais, pois a evoluo e o
progresso atraem a bandidagem.
claro que no mundo fsico tambm temos inmeros riscos, mas h uma certa impresso de segurana, pois ainda estamos culturalmente muito presos aos documentos fsicos e assinados, como se estes
gerassem mais segurana e fossem totalmente prova de fraudes, que aqueles digitalmente gerados, ou
no dizer de rica Barbagalo, citando Newton de Lucca, apud Michel Vasseur: to arraigados ficamos
com a ideia de que tudo, de certa forma, vem para o mundo jurdico em forma de papel, que alguns tm
dificuldade, at hoje, de entender ser possvel o mandato verbal, embora ele esteja previsto desde o
incio do sculo em nosso Cdigo Civil e ainda, mencionando Fbio Ulhoa Coelho que: estamos to
acostumados com o uso do papel para suportar informaes que no ficamos seguros diante do novo
suporte. O Cdigo de Hammurabi foi escrito numa pedra e talvez seus contemporneos desconfiassem
da perenidade das regras, se lhes fossem apresentadas escritas num papiro.3
Klaus Tidemann apud Marcelo Crespo4, nos trouxe algumas prticas criminosas em informtica,
que nos d uma ideia e a dimenso desses, conforme classificao abaixo:
a) manipulaes: podem afetar o input (entrada), o output (sada) ou mesmo o processa-mento de
dados;
b) espionagem: subtrao de informaes arquivadas abarcando-se, ainda, o furto ou emprego indevido
de software;
c) sabotagem: destruio total ou parcial de programas;
d) furto de tempo: utilizao indevida de instalaes de computadores por empregados desleais ou
estranhos.
J Martine Briat apud Marcelo Crespo, complementa, trazendo:
a)manipulao de dados e ou programas a fim de cometer uma infrao j prevista pelas incriminaes
tradicionais;
b) falsificao de dados de programas;
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Se por um lado bom para o condomnio, que obrigar a todos manter atualizados seus cadastros de
venda, compra, locao e herana das unidades, o processo de coleta, anlise e credenciamento dever
ser feito com muita antecipao e cuidado, j se prevendo discusses jurdicas e desgastes.
Dependendo do sistema com-putacional e da autenticao que ser utilizado no condomnio (aps
alterada a Conveno antiga, se caso for), seguindo as normas estipuladas para sua realizao, podendo
haver uma certificadora indi-cada, determinao quanto forma de representao ou no por terceiros,
renovao dos documentos etc.
Tudo com antecedncia a possibilitar a ampla participao de todos, sob pena de nulidade.
Por fim, como tambm j mencionado acima, a mudana na forma de realizao assemblear, requerer treinamento, reciclagem e investimento aos condminos usurios do sistema, bem como aos empregados das empresas especializadas em administrao condominial, pois poder gerir 10 (dez) ou mais
assembleias ao mesmo tempo, todas com forma, prazo e peculiaridades inerentes a cada condomnio.
Com efeito, aps todo o exposto, de se concluir que a novidade no impraticvel. Pode ser difcil
aos condomnios menores e tradicionais, o que talvez no se aplique em grandes complexos e edifcios
comerciais, onde a logstica para sua realizao, por si s, j a justificaria.
Conclumos ento que existem barreiras tecnolgicas, legais e de costume a serem superadas, cujo
custo x benefcio, deve ser avaliado por cada condomnio antes de iniciado o processo de mudana,
bem como seja exigido do fornecedor da soluo, garantias mnimas de segurana e validade.
Notas
1. Ferreira, Aurlio Buarque de Holanda, 1910-1989 Novo Aurlio Sculo XXI: o dicionrio da
lngua portuguesa/ Aurlio Buarque de Holanda Ferreira 3 ed. Totalmente revisada e ampliada. - Rio
de Janeiro: Nova Fronteira, 1999.
2. Crespo, Marcelo Xavier de Freitas Crimes Digitais- So Paulo Saraiva, 2011 pgs. 95/97
3. Barbagalo, rica Brandini. Contratos Eletrnicos: contratos formados por meios de redes de
computadores: peculiaridades jurdicas da formao do vnculo So Paulo: Saraiva; 2001, pg.3.
4. Crespo, Marcelo Xavier de Freitas Crimes Digitais- So Paulo Saraiva, 2011 pg. 60/61.
5. Artigo 104, CC.
6. Sica, Heitor Vitor Mendona Revista do Advogado: Direito e Internet So Paulo AASP Ano
XXXII, n 115, abril de 2012, pg.70.
* O autor Advogado Especialista em Direito Imobilirio e Direito Processual Civil, Diretor da
Adaplan administrao de condomnios e imveis, Diretor de Legislao Condominial do Secovi/SP.
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proibida nos servio bancrios, de acordo com a Resoluo BACEN (Banco Central) n 3.518/2007,
alterada pela Resoluo BACEN n. 3.693/2009. Agora, a medida foi estendida para todos os tipos de
servios e atividades comerciais. Conforme o Cdigo de Defesa do Consumidor, os estabelecimentos de
consumo j no podiam cobrar a taxa, ENTRETANTO as imobilirias, antes da lei estadual em comento
(Lei 14.463/11) ficavam fora disso por no se aplicar o Cdigo do Consumidor s locaes e condomnios. As empresas que no cumprirem a nova regra podem ser multadas pelo Procon/SP, com base no
artigo 57 do Cdigo de Defesa do Consumidor. As multas podem variar de R$ 405,00 a R$ 6.087.800,00,
dependendo da reincidncia, alm de outras sanes, como a interdio do estabelecimento. BREVE
COMENTRIO: A questo que fica ser a insistncia do locatrio ou condmino em querer pagar a taxa
do boleto, valendo a clusula pactuada no contrato de locao ou inserida na Conveno Condominial
como cautela para nunca reclamar junto ao Procon, pois pela facilidade e comodidade do boleto, o
pagante no teria que ir at administradora, ou at casa do locador para pagar a cota condominial ou
o aluguel, evitando gastos em tempo e dinheiro (gasolina, estacionamento, txi, transportes urbanos,
etc), bem como em caso de vencimento do pagamento no sbado, poder pagar na segunda-feira. Neste
caso, a jurisprudncia pacificar a legitimidade da cobrana de taxa de boleto, por mais que a lei proba,
pois o acordo faz lei entre as partes, fazendo valer o princpio da liberdade de contratar e do pacta sunt
servanda. Outra forma ser a obrigatoriedade do recebimento das faturas de pagamento POR E-MAIL
para ser impresso pelo pagante, seja em computador prprio ou de terceiros interligado Internet, ou em
Lan Hause, em que de qualquer forma o pagante gastar tempo e dinheiro (papel, tinta, taxa da internet
speed, net -, Lan Hause, etc).
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o contedo e estudem os efeitos da alterao legislativa, o veto clusula de vigncia faz com que o ato
entre em vigor em quarenta e cinco dias, nos termos do Decreto-Lei n 4.657, de 4 de setembro de 1942
Lei de Introduo normas do Direito Brasileiro.
A publicao da LEI N 12.607 foi efetuada no Dirio Oficial da Unio do dia 05 de abril de 2012.
Logo, ela entrar em vigncia no dia 20 de maio de 2012.
Ponto finalizando, diante da nova redao dada segunda parte do art. 1.331 do Cdigo Civil,
cabero aos Condomnios modificarem, ou no, as suas Convenes, para permitirem, ou no, as locaes das reas no abrigo para veculos (art. 1,338 CC), bem como as alienaes das partes acessrias de
suas unidades imobilirias ( 2 do art. 1.339 CC), a pessoas estranhas ao Condomnio, cientes de que se
forem permitidas ditas locaes ou alienaes assumiro, em conjunto, por fora da nova Lei 12.607,
2010, a total responsabilidade decorrente dessas permisses.
* O autor Advogado especializado em Direito imobilirio, fundador e Scio Benemrito da ABAMI
Associao Brasileira dos Advogados do Mercado Imobilirio.
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com normas editadas pelo poder pblico, cuja observncia se impe pelo princpio da supremacia da
ordem pblica.
Neste raciocnio lgico, de se afirmar que o quorum para destituio do sndico deve seguir o
previsto no Cdigo Civil, no entanto, tal posicionamento no foi adotado pela 9 Cmara de Direito
Privado do Tribunal de Justia de So Paulo em recente julgamento a um recurso de agravo de instrumento, cuja ementa se transcreve:
Anulao de assembleia de condomnio - Destituio de sndico - No obedincia ao quorum de 2/3
previsto na Conveno - Admissibilidade - O quorum de maioria previsto no art. 1.349 do Cdigo Civil
se aplica somente s convenes criadas aps a vigncia do cdigo - Recurso provido, por maioria,
vencido o 2 juiz, que far declarao de voto. (Agravo Instr. n. 0276915-63.2010.8.26.0000, 9 Cm.
Dir. Privado, Rel. Des. Jos Luiz Gavio de Almeida, j. 22.2.2011). g.n.
No caso concreto, a conveno do condomnio, elaborada anteriormente ao Cdigo Civil, previa o
quorum de 2/3 dos condminos e o ilustre relator entendeu no ser matria de ordem pblica a ensejar a
obrigatoriedade de aplicao da norma do diploma substantivo, devendo prevalecer a vontade dos
condminos.
No entanto, do voto divergente do emrito Des. Grava Brazil h de se destacar o entendimento pela
aplicabilidade da norma contida no art. 1.349 do Cdigo Civil, uma vez ter vindo para revogar a disciplina do art. 22 da Lei 4.591/64, com o qual concordamos.
Corroborando a tese aqui defendida, colacionam-se os seguintes julgados:
CONDOMNIO - Destituio de sndica Assembleia Geral Extraordinria Vcio decorrente do
quorum de deliberao no caracterizado Divergncia entre o quorum estabelecido na Conveno
Condominial, 2/3 dos condminos presentes Assem-bleia, e da regra contida no art. 1.349 do Cdigo
Civil, a exigir a maioria absoluta dos presentes Assembleia - Natureza esta-tutria da Conveno de
Condomnio - Prevalncia do Cdigo Civil de 2002 em relao s regras contidas em convenes firmadas e registradas anteriormente a sua vigncia Aplicao subsidiria da Lei 4.591/64 no que no
conflitar com os princpios e regras do CC/2002 - Eleio de novo sndico, no proprietrio da unidade
condominial - Impropriedade da exigncia imposta em Conveno quanto prvia comprovao de
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habilitao tcnica - Condio no contida no art. 1.347 do CC/2002 que deve ser havida como no
escrita - Afastado pedido de reduo da honorria - Valor que remunera adequadamente o patrono Sentena mantida - RECURSO NO PROVIDO (Ap. Cvel n. 567.613-4/8- 00, 7 Cm. de Dir. Priv.,
Rel. Des. Elcio Trujillo, Julgado em 1.4.2009).
Ao anulatria de assembleia condominial cumulada com indenizao Revogao parcial da Lei
n. 4.591/64, em seu art. 22, 5, ante a supervenincia de nova legislao e no que corres-ponde
destituio de sndico aplicao do artigo 1.349 do Cdigo Civil vigente - Assembleia geral extraordinria foi designada, dentre outros propsitos, com o fim de destituir a sndica Obedecido o procedimento para designao da assembleia extraordinria e devidamente motivada a destituio da sndica,
cuja administrao no atendia o interesse da coletividade, no h se falar em dever de indenizar a
ttulo de danos morais - Aplicao do artigo 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justia de So
Paulo Recurso no provido. (Apelao Cvel n. 0129751-36.2006.8. 26.0000, 1 Cm. de Direito
Privado, Rel. Des. Helio Faria, Julgado em 11.10.2011).
Condomnio. Destituio de sndico teve origem em votos pela maioria absoluta dos presentes na
assembleia geral. Validade e eficcia do ato. Aplicao do artigo 1.349 do Cdigo Civil. Artigo 22 da
Lei n. 4.591/64 no pode prevalecer. Apelo desprovido. (Apelao 9251294-76.2008.8.26.0000, 4
Cmara de Direito Privado, Rel. Des. Natan Zelinschi de Arruda, julgado em 25/02/2010, DJE 18/03/
2010).
O dispositivo do art. 1.349 refere-se ao voto da maioria dos membros da assembleia e no da massa
condominial, conforme ensina Francisco Eduardo Loureiro, citado no acrdo da Apelao n. 925129476.2008.8.26.0000, ementado logo acima:
Segundo Francisco Eduardo Loureiro, comentando o artigo 1.349 do Cdigo Civil vigente:
Explicita a lei o quorum necessrio para a destituio do sndico, ou seja, pela maioria absoluta
de seus membros. Mais uma vez defeituosa a redao do preceito. Membros do condomnio ou membros da assembleia? A maioria absoluta dos presentes assembleia, metade mais um das fraes
ideais dos condminos aptos a votar (...). (Cdigo Civil Comentado, 1 ed., Editora Manole, 2007, p.
1.225).
Em nossa opinio, portanto, poder ser destitudo o sndico em assembleia convocada para este fim,
pelo voto da maioria absoluta dos presentes, mesmo que a conveno indique diferente quorum.
Em concluso, de acordo com nossa prtica e conhecimento, podemos afirmar com segurana que,
caso a conveno no estipule quorum, forma e condies especficas ou especiais para a destituio do
sndico, este poder ser destitudo pela maioria absoluta dos condminos presentes assembleia geral
convocada para este fim. Caso haja disposio convencional por maior quorum, a questo sujeitar-se-
ao crivo do Poder Judicirio.
* O autor Membro do Conselho Jurdico da Vice-Presidncia de Administrao Imobiliria e de
Condomnios do SECOVI, Presidente da Comisso de Direito Imobilirio, Urbano e de Vizinhana da
OAB Seccional Pinheiros, e scio-fundador do escritrio MRW Advogados em So Paulo, SP.
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sabilizado por quaisquer danos eventuais, causados por quem quer quem seja a veculos estacionados
nela ou pelos danos ocorridos aos veculos em seu interior. (M.F.S.R. Rio de Janeiro, RJ)
Resposta: Porteiro porteiro e manobrista manobrista. O porteiro deve ser avisado de que est
proibido de manobrar automveis e os condminos devero ser avisados sobre a proibio da entrega
dos veculos ao porteiro que no manobrista, e que o condomnio no se responsabiliza por quaisquer
danos ou furtos em veculos, pois no existe servios pagos de vigilncia (24 horas) nem de manobristas,
bem como a conveno no tem clusula que o condomnio no se responsabiliza por danos e furtos.
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indenizaes posteriores so despesas a cargo do locatrio, nos termos do art. 23, 1, alnea a da
mesma lei, devendo ser proporcional ao tempo do incio da locao com o tempo entre a admisso do
funcionrio e a data da resciso do contrato de trabalho.
Associao de moradores
Contribuio s de associados
BDI - Jurisprudncia
(STJ)
Comentrio: Nos loteamentos ou nos locais onde proprietrios efetuaram desmembramentos de
rea maior, surgem vrias construes, que com o decorrer do tempo e o aumento de residncias,
passam a ser objeto de assaltos. Como o policiamento insuficiente e o problema de violncia
grande, os moradores se renem e formam associaes com o objetivo principal de obter segurana.
Assim, constroem portaria, colocam cmeras e iluminao e contratam funcionrios para controlar a
entrada. Naturalmente todos so beneficiados, no s quanto segurana, mas tambm com a valorizao dos imveis. Basta verificarmos que os imveis situados no interior dos condomnios ou dos
loteamentos, justamente pela segurana que oferecem, so mais procurados e, dessa forma, mais valorizados. E infelizmente a Lei do Gerson impera, provavelmente por uma questo cultural do nosso
povo. Algumas pessoas, egostas, aproveitam-se de tudo e no participam das despesas. Obtm gratuitamente segurana e valorizao de sua propriedade. Se isso no se constitui em enriquecimento ilcito, o que seria ento? Assim, a orientao mais recente do Superior Tribunal de Justia ignora a
realidade. Vira as costas para as necessidades da sociedade e alimenta o egosmo, dando fora ao
aproveitador, aquele que gosta de levar vantagem. A persistir essa orientao, as associaes em
apreo tero encerradas suas atividades e abrir-se-o as portas das casas para a bandidagem, pois a
segurana que o Poder Pblico deveria oferecer, s pessoas que pagam seus impostos elevadssimos
deixa muitssimo a desejar.
AgRg no Recurso Especial n 1.296.517 - SP (2011/0289191-4) - Relator: Ministro Sidnei Beneti Agravante: Associao dos Proprietrios do Loteamento Terras de San Marco - Agravado: Ratnieks
Egon
Ementa: Agravo Regimental - Recurso Especial - Direito das coisas - Condomnio - Taxa para
manuteno - Obrigao para proprietrio de imvel no-associado - Impossibilidade - Recurso improvido.
1. O proprietrio de imvel no est obrigado a contribuir para a associao de moradores quando no
associado. 2. A recorrente no trouxe qualquer subsdio capaz de alterar os fundamentos da deciso
agravada. 3. Agravo Regimental improvido.
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promissrio comprador (ou contra o cessionrio, no caso de cesso). Nessa hiptese no ser possvel a
penhora do apartamento, mas sim dos direitos sobre o apartamento. Nos termos do 2 do art. 1.334 do
Cdigo Civil, so equiparados ao proprietrio, os promitentes compradores e cessionrios. Segundo a
jurisprudncia do Superior Tribunal de Justia, a ao de cobrana de quotas condominiais pode ser
proposta conjuntamente contra o proprietrio e o promissrio comprador, pois a nica coisa que poder
ocorrer ser a excluso de um deles, caso haja determinao judicial para tanto. Mas no aconselhvel,
nem prtico. A dvida relativa s despesas condominiais propter rem (em virtude da coisa), por ela
respondendo o imvel, seja quem for o responsvel, com a intimao na pessoa de seu proprietrio, bem
como do promissrio comprador que quitou ou no o preo do imvel. Independe da posse (direta ou
indireta), pois o compromissrio comprador pode ter alugado o imvel e nem por isso deixar de responder pelo pagamento das taxas condominiais.
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Responsabilidade do proprietrio
do veculo estacionado na garagem
pelos danos provocados no prdio
BDI - Perguntas & Respostas
Pergunta: Administramos um prdio de locao, onde ocorreu um sinistro na garagem. Um veculo
pegou fogo inexplicavelmente danificando fiao eltrica do prdio, tubulaes, e a fuligem grudou nas
paredes da garagem at o 8 e ltimo andar, esse veculo estava estacionado em local de manobra prximo s escadas de acesso ao 1 andar, era de responsabilidade de um dos inquilinos do prdio, no possua
seguro prprio nem contra terceiros. Nosso procedimento foi de solucionar os problemas o mais rpido
possvel pois os inquilinos queriam rescindir seus contratos e o proprietrio do prdio estava viajando.
Ento pedimos um laudo dos bombeiros e providenciamos os reparos necessrios, a despesa ficou em R$
9.000,00. Gostaramos de saber quem deve pagar essas despesas? informamos que o prdio no possui
seguro incndio pois o mesmo no tem condomnio constitudo. Acreditamos quem quem deve pagar
o inquilino que deixou o carro estacionado em rea de manobra e sem autorizao, estamos certos?
Como podemos fazer essa cobrana pois o mesmo saiu do apartamento locado. (J.L. Guarapuava, PR)
Resposta: A responsabilidade ser do ocasionador do evento danoso, proprietrio do veculo que
pegou fogo, que dever ser acionado judicialmente para reparao dos danos, podendo ser encontrado o
seu paradeiro junto Receita Federal, Detran, Tribunal Regional Eleitoral, Cia. Telefnica, etc., podendo ser arrestados os seus bens (veculos, casas, contas bancrias etc), para depois ser convolados em
penhora. Quem dever process-lo o proprietrio do prdio.
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