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BAUSUBSTANZ 2| 2013 BAUSUBSTANZ 2 | 2013
Jrgen Mrosko
Herausforderung Dachausbau
Wesentliche Aspekte der Planung
D
ie Immobilienpreise zeigen es
deutlich: Die begehrtesten Woh-
nungen im innerstdtischen Be-
reich benden sich unter den D-
chern. Aber nicht immer waren die
Rume im Dachgeschoss angenehm
bewohnbar und entsprechend be-
gehrt. Bilder von Carl Spitzweg zei-
gen die reale, prekre Wohnsituation
in den Dachrumen des 19. Jahrhun-
derts: kalt, zugig und nicht immer re-
gendicht. Die Wandlung hin zu Lu-
xuswohnungen wurde mageblich
durch zwei Entwicklungen begns-
tigt:
der Aufzug fr Wohngebude und
die neuere Dmmstofftechnik.
Da rumliche Strukturen nicht an den
rechteckigen Raum gebunden sind,
lassen sich durch Dachschrgen und
zweigeschossige Raumhhen span-
nende und ungewohnte Raumeindr-
cke schaffen. Zuvor gilt es allerdings
einige wesentliche Aspekte zu klren,
die ber die Mglichkeiten des Dach-
ausbaus entscheiden oder ihn wo-
mglich gar nicht erst zulassen.
Bau- und privatrechtliche Aspekte
Es sollte geprft werden, ob es einen
Bebauungsplan fr das avisierte Ge-
bude gibt. Das mgliche Baurecht
ist mit der Geschosschenzahl de-
niert. Ist diese ausgenutzt, ist ein Da-
chausbau nicht ohne weiteres mg-
lich. Gibt es keinen Bebauungsplan,
so wird entsprechend der umgeben-
den Bebauungshhe entschieden.
Zu prfen sind auch die Anforde-
rungen des Brandschutzes: Gibt es ei-
nen 2. Rettungsweg (z. B. Anleiterung
fr die Feuerwehr) oder ist das Gebu-
de im Innenhof nicht mit einem Feu-
erwehrfahrzeug zu erreichen? Ab-
standschen knnen sich durch Gau-
ben, die Erhhung von Brandwnden
usw. ndern und sind entsprechend
nachzuweisen.
Handelt es sich um ein Baudenk-
mal, sind alle Baumanahmen mit
der Denkmalschutzbehrde vor der
Ausfhrung abzustimmen. Restrikti-
ve Vorgaben hinsichtlich gewnsch-
ter Detailausbildung sind zu erwar-
ten, architektonische Freiheiten nur
sehr eingeschrnkt vorhanden. Ohne
die schriftliche Freigabe der Planun-
terlagen werden spter die Abschrei-
bungsmglichkeiten fr die Erhaltung
des Denkmals nicht anerkannt.
Sind die baurechtlichen Fragen
geklrt und ist eine Baugenehmigung
zu erwarten, sind als nchstes die pri-
vatrechtlichen Fragen zu klren. Je-
des tragende Bauteil, jeder Kamin, die
Dachhaut und Fenster sind in der Re-
gel Gemeinschaftseigentum. Das be-
deutet, dass sich die Eigentmerge-
meinschaft normalerweise entspre-
chend ihres Anteils an den Kosten
beteiligen muss. Da dies naturgem
nicht im Interesse der Miteigentmer
liegt, ist vorab mit umfangreichen ju-
ristischen Vertrgen die Zustimmung
und die Frage der Kostenbernahme
jedes einzelne Bauteil aus dem Ge-
meinschaftseigentum zu denieren.
Heizung und Warmwasser
Vorab zu klren ist auch die Wahl der
Heizung und die rechtssichere Ab-
rechnung durch eine Verwaltung.
Wird ein abweichendes Heizsystem
eingebaut Fubodenheizung statt
Heizkrper, eigene Gastherme statt
Anschluss an das Haussystem sind
klare Absprachen und Vereinbarungen
notwendig, um Streit zu vermeiden.
Wichtig hierbei: Meistens sind ein-
stimmige Zustimmungen notwendig.
Sind diese Punkte nicht vollstn-
dig geklrt, knnen erhebliche Verz-
gerungen beim Bauablauf drohen, da
ein Baustopp gerichtlich verfgt wer-
den kann.
Bestandsaufnahme: Bauschden
Zunchst sollten mglichst alle schad-
haften Konstruktionen festgehalten
und dokumentiert werden, am besten
mit einer Kostenangabe fr die Sanie-
rung. Eine unabhngige gutachterliche
Untersuchung der Bestandsbalken,
des Dachstuhls und anderer tragender
Bauteile schafft Klarheit fr die Kos-
tenaufteilung unter den Eigentmern.
Typische Bauschden im Dach
sind beispielsweise bei den Balken-
kopfauagern der Holzbalkendecken
zu nden, da ber einen beschdig-
ten Traufkasten leicht Regenwasser
in die Mauerwerkskrone eindringen
kann. Gratsparren sind sorgfltig zu
prfen, da durch die starken Wasser-
mengen am unteren Ende, bei nicht
absolut dichter Ausbildung der was-
serfhrenden Schicht, eindringende
Feuchtigkeit zu Schden fhrt. Die
vorhandenen Holzbalken haben meist
eine zu geringe Dimensionierung.
Lastannahmen fr Wohnnutzung und
Einschrnkungen bei der zulssigen
Durchbiegung der Decke fhren da-
her zu umfangreichen Verstrkungen
der Balkenkonstruktion. Der Fehlbo-
den mit Schttung wird ausgebaut,
neue Balken werden kraftschlssig
mit den Bestandsbalken verschraubt.
Anschlieend muss der Fehlboden
neu aufgebaut werden und die Scht-
tung auf einer Rieselschutzfolie wie-
der eingebracht werden. Sind hier or-
ganische Bestandsteile vorhanden, ist
der Austausch der ursprnglichen
Schttung durch gewaschenen und
getrockneten Sand sinnvoll.
Wenn bereits ein Dachausbau be-
steht, sind die typischen bauphysika-
lischen Mngel aus der Zeit der ersten
Dmmmanahmen in den 1970er-
Jahren zu prfen. Dichte Dachpappe
auf der Schalung verhindert ein Aus-
diffundieren von Feuchtigkeit. Feh-
lende oder fehlerhafte Dampfsperren
im Inneren fhren zu einer feuchten
Dmmung, hug an schwarz sicht-
barer Verfrbung (Schimmelbildung)
zu erkennen. Hier muss alles ausge-
baut werden und der korrekte Auf-
bau der einzelnen Schichten neu er-
folgen. Die vorhandenen Sparren
werden verstrkt, um eine notwen-
dige Dmmstoffdicke gem den ak-
tuellen Anforderungen zu gewhrleis-
ten. Die Lasten der Dachkonstruktion
sind statisch zu berprfen, da sich
die Anforderungen an Durchbiegun-
gen sowohl im Boden als auch in den
Dachchen minimiert haben.
Wrmedmmung
Auf der Auenseite der Dachschalung
sollte mglichst eine diffusionsoffene
und hinterlftete Schichtfolge aufge-
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BAUSUBSTANZ 1 | 2012 BAUSUBSTANZ 1 | 2012
baut werden. Wenn das Dach nicht
neu gedeckt und somit die vorhande-
nen dampfdichten Folien ausgetauscht
werden, so sollte dies bei einem sp-
teren Austausch der Dachziegel vor-
genommen werden. Bis dahin kann
man sich mit einer Variofolie auf der
Innenseite der Dmmung behelfen.
Von verschiedenen Herstellern (Pro-
Clima Inthello oder Isover Vario Sys-
tem) wird damit geworben, das die
Dampfsperre einen variablen Diffusi-
onswiderstand haben. Es soll das Ein-
dringen von Feuchtigkeit in die Holz-
konstruktion verhindern, aber enthal-
tene Feuchtigkeit kann austrocknen.
Diese Membranen mssen exakt ent-
sprechend der Herstellerrichtlinien
verarbeitet werden. Sorgfltiges An-
kleben an Wnden sowie Abkleben
der berlappungen sorgt fr eine luft-
dichte Hlle. Wichtig ist auch das He-
ranfhren der Folie am Kniestock bis
an das Auenmauerwerk, damit kei-
ne Luft von unten in den Hohlraum
hinter die Dampfbremse eindringen
kann. Beim Ankleben ist darauf zu
achten, dass die Folien spannungs-
frei mit einer Schlaufenausbildung an
die Putzchen der Wnde angeklebt
werden. Da die Putzchen aufgrund
der Bausituation nicht staubfrei sein
knnen, mssen diese vorab mit ei-
nem Haftgrund behandelt werden.
Die Folien sollten nach Mglichkeit
senkrecht eingebracht werden, damit
Folienste auf den Sparren berlap-
pen. Nur so kann man beim Verkle-
ben einen ausreichenden Druck gegen
die Folie erreichen. Im Dmmbereich
ist der Widerstand zu weich.
Zu bedenken bei diesen sog. intelli-
genten Folien, dass alle Angaben hin-
sichtlich der mglichen Austrocknung
Laborwerte sind und es diesbezg-
lich noch keine Langzeiterfahrungen
gibt. Die angegebenen Vorteile wer-
den dirket nach dem Einbau durch-
aus erfllt. Wenn sich ber viele Jah-
re hinweg Staubpartikel auf der Folie
absetzen, wird sich ihre Leistungsf-
higkeit sicherlich negativ verndern.
Beim Einbau der Folien ist stets zu be-
achten, dass kleinste Lcher und Un-
dichtigkeiten zu einem unkontrollier-
ten Eindringen groer Feuchtigkeits-
mengen fhren. Eine berprfung der
Luftdichtheit sollte vor Verkleidung
der Dachchen durch einen Blower-
Door-Test oder zumindest durch eine
einfacher Leckageprfung nachgewie-
sen werden.
Konventionelle Dmmstoffe
Manahmen zur Wrmedmmung
lassen sich mit verschiedenen Aus-
fhrungen realisieren. Meistens wird
man den Bereich zwischen den Spar-
ren dmmen. Am hugsten wird
hier Glaswolle verwendet. Sie ist am
gnstigsten, relativ leicht zu verarbei-
ten und hat einen hohen Dmmwert.
Durch genderte Strukturen des Ma-
terials soll auch die frher vermute-
ten karzinogenen Lungenschdigun-
gen ausgeschlossen werden. Nachteil
ist die geringe Masse der Dmmung,
was sich negativ auf Schallschutz und
die Dmpfung der Temperaturamp-
lituden auswirkt. Hier ist die etwas
schwerere Steinwolledmmung von
Vorteil.
Plattendmmstoffe
Plattendmmstoffe sind zwischen
den Sparren nicht zu empfehlen,
da sie sich nur eingeschrnkt an un-
ebenen Stellen anpassen und es
sehr leicht zu Hohlrumen kommt.
Dmmplatten werden verwendet,
wenn die Dmmung oberhalb der
Dachsparren eingebaut wird. Die
Sparren bleiben dann innen sichtbar,
der Raum bleibt etwas hher. Aller-
dings wird auch das Gebude erhht
und die Abstandschen bzw. An-
schlsse an die Nachbargebude sind
sorgfltig zu prfen. Regenrinnen und
Fallrohre sind ebenfalls neu anzubin-
den, da die Traufhhe sich verndert.
Ein Vorteil bei der Aufdachdmmung
ist die homogene Dmmebene. Die
Holzsparren gelten bereits als Klte-
brcke, da die Dmmeigenschaften
von Holz deutlich geringer sind, als
die einer Wrmedmmung.
Natrliche Alternativen
Als Alternative zu den Produkten der
chemischen Industrie gibt es die lang-
zeiterfahrenen und unbedenklichen
Dmmstoffe aus Naturprodukten wie
beispielsweise eingeblasene Zellulo-
sedmmstoffe, Holzfaserdmmstoff
bzw. -platten und auch Produkte aus
natrlicher Wolle.
Nur der auf den ersten Blick etwas h-
here Preis sowie die etwas schlechte-
ren Dmmwerte sind Argumente ge-
gen diese Dmmstoffe. Den schlech-
teren Dmmwert kann man durch
mehr Dmmstrke ausgleichen, der
hhere Preis relativiert sich schnell,
wenn man mgliche Entsorgungskos-
ten mit bercksichtigt. Dmmstof-
fe aus Glaswolle, Styropor etc. sind
Sondermll und verursachen bei einer
spteren Entsorgung hohe Kosten.
Auch der Energieaufwand bei der
Herstellung sollte nicht unberck-
sichtigt bleiben: Styropordmmung
ist sehr energieaufwendig, eine reale
CO2 Einsparung somit erst sehr viel
spter zu erwarten, als bei anderen
Dmmstoffen. Die Frage der Gesam-
tenergiebilanz sollte im Hinblick auf
die wahre Energieeinsparung nicht
unbercksichtigt sein.
Dmmung von Brandwnden
Einer besonderen Betrachtung bedarf
die Dmmung von Brandwnden.
Wenn das angrenzende Nachbarge-
bude bereits ausgebaut und bewohnt
ist, so sind keine Wrmedmmma-
nahmen notwendig, da ein beheiz-
ter Raum angrenzt. Allerdings sind
schallschutztechnische Manahmen
zu empfehlen, da in Altbauten hug
nur eine gemeinsame Brandwand vor-
handen ist, die im Dach auch nur auf
die statisch notwendige Wandstr-
ke reduziert sein wird. Hier empehlt
sich eine schalltechnisch entkoppel-
te Vorsatzschale. Ist kein bewohnter
Raum hinter der Brandwand, bietet
sich eine Innendmmung an. Wesent-
lich ist die sorgfltige Ausfhrung un-
ter Vermeidung von Kltebrcken und
von undichten Dampfsperren. Die
luftdichte Hlle darf auch hier nicht
unterbrochen werden.
Wohnraumlftung
Sorgfltig zu planen ist das Thema
Wohnraumlftung. Nachdem die ak-
tuelle EnEV eine nahezu luftdich-
te Ausfhrung verlangt, ergibt sich
ein Widerspruch mit dem notwendi-
gen Luftaustausch. Die Fenster ms-
sen dicht sein, die gedmmten Fl-
chen haben eine hoffentlich luftdichte
Schicht. Dies bedingt nun eine kont-
rollierte Lftung. Hier gibt es mittler-
weile eine Vielzahl von Rechtsstrei-
tigkeiten. Mit dem Ergebnis, dass
man einem Mieter diesen Sachverhalt
nicht mehr zumuten kann und eine
ausreichende Lftung nicht zu erwar-
ten ist. Damit ist auch eine Schimmel-
bildung wegen einer nicht ausreichen-
den Lftung nicht mehr in der Verant-
wortung eines Mieters.
Natrlich gibt es in diesem Be-
reich auch andere technische Lsun-
gen. Beispielsweise der Einbau von
Lftungsschlitzen in den Fensterfal-
zen, die eine natrliche Lftung ber
eine knstliche Undichtigkeit herstel-
len sollen. Eine weitere Manahme ist
der Einbau von Lftungsanlagen, auch
mit Wrmerckgewinnung. Hier wird
ein sehr hoher technischer Aufwand
betrieben: Lftungsleitungen in jedem
Raum mit meist unschnen Zuluftgit-
tern, Abluftleitungen mit Wrmetau-
scher, alles geregelt ber eine elekt-
ronische Steuerung, welche noch die
letzten Wrmereste nutzt. Es sollte
nach Mglichkeit kein Fenster mehr
geffnet werden.
Bei der Planung dieser Anla-
gen muss sehr detailliert der zustzli-
che Aufwand fr die Baukosten und
fr den Unterhalt dargestellt werden.
berraschungen bezglich der laufen-
den Kosten wie Filterwechsel, aufwen-
dige Reinigungen der Lftungskanle
alle fnf Jahre usw. sowie des Strom-
verbrauchs fr die Motoren knnen so
vermieden werden. Wenn man diese
Kosten mit einrechnet, so ist eine Er-
sparnis bei den Energiekosten wohl
nicht in dem Umfang zu erwarten,
wie gerne propagiert wird. Die Anlage
luft schlielich whrend des gesam-
ten Jahres, Energie einsparen kann sie
aber nur in der Heizperiode. Fehlen-
de Wartungsarbeiten knnen zu ge-
sundheitlichen Gefhrdungen fhren,
da sich gerne Bakterien in den war-
men Lftungsleitungen anhaften und
vermehren. Diese Anlagen machen
Sinn bei der Vermietung der Wohn-
einheiten, da Servicekosten umgelegt
werden und der Nachweis der ausrei-
chenden Lftung damit erbracht ist.
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BAUSUBSTANZ 1 | 2012 BAUSUBSTANZ 1 | 2012
In einer selbst genutzten Wohneinheit
kommt man mit der klassischen Lf-
tungsanlage Fenster auf, Fenster zu
sicher zu einem gleichwertigen Er-
gebnis mit einem wesentlich geringe-
ren technischen Aufwand.
Ergnzend soll noch auf Unter-
suchungen in unseren Nachbarln-
dern hingewiesen werden. So wur-
de im Rahmen einer Studie des Um-
weltministeriums in Holland festge-
stellt, dass nahezu alle berprften
Systeme gravierende Mngel bezg-
lich des Einbaus und Unterhalts auf-
weisen. Die Konsequenz aus dieser
Studie ist, dass die Zahl der Anlagen
in Holland mittlerweile nur noch in
30 % der Neubauten installiert wer-
den. In Deutschland werben die Ver-
kufer dieser Technik noch immer mit
Frdermitteln und KfW-Krediten, um
Kaufanreize zu setzen.
Schallschutz
Wenn es sich um einen neuen Aus-
bau eines Dachgeschosses handelt,
sind neben dem Wrmeschutz auch
die aktuellen Normen hinsichtlich
des Schallschutzes nachzuweisen.
Der mittlerweile als Stand der Tech-
nik erwartete erhhte Schallschutz
im Wohnungsbau ist mit Holzbalken-
decken nicht mit blichen Aufwand
zu erreichen. Die fehlende Masse im
Vergleich zu Stahlbetondecken und
die vorhandenen Fugen fhren trotz
Trittschalldmmung und Trockene-
strichelementen zu Einschrnkungen
beim Luft- und Trittschallschutz. Es
sollte versucht werden, mit den Mit-
eigentmern eine Einigung hin zum
Mindestschallschutz nach DIN 4109
zu erlangen.
Den angegebenen Schallschutz-
werten der Baustofndustrie sollte
man mit einer gesunden Skepsis be-
gegnen. Dies sind Laborwerte und
wie bei den Kraftstoffverbrauchs-
angaben bei PkWs bekannt, sind sie
in der Realitt nur schwer zu errei-
chen. Es gibt immer eine Bauteilsitu-
ation, die sich vom Laborversuch un-
terscheidet. Damit ist dann auch der
Hersteller dieser Produkte nicht in
Haftung zu nehmen, wenn die an-
gegebenen Werte nicht erreicht wer-
den. Ein kleiner Puffer in der Planung
ist hier sicher hilfreich. Um sptere
Streitigkeiten zu vermeiden und da-
mit einhergehenden Baumanahmen
nach Fertigstellung des Fubodens, ist
die Erstellung einer Schallschutzmes-
sung sinnvoll. Bevor die Bodenauf-
bauten auf der geschlossenen Balken-
decke beginnen, kann mit einfachen
Gerten (wie heien diese Gerte?)
der Schalldurchgang nach unten fest-
gestellt werden und der Bodenaufbau
entsprechend angepasst werden.
Bercksichtigt werden sollte auch
der Luftschall, der sich ber Flanken-
bertragungen an Kaminen und tra-
genden Wnden seinen Weg in die
Wohnung im darunterliegenden Ge-
schoss sucht. Dieses Problem lsst
sich eigentlich nur mit getrennten
Vorsatzschalen an diesen Bauteilen l-
sen. Sinnvollerweise spricht man die-
ses Thema vorher mit den Mitbewoh-
nern an, da sehr wahrscheinlich kei-
ne der unteren Wnde entsprechend
entkoppelt wurden und man auf hn-
liche Werte hinweisen kann. Wichtig
ist zudem, dass die Dachterrasse ei-
nen gleichwertigen schalldmmenden
Aufbau aufweist. Auch wenn man
sich im Freien aufhlt, wird sich der
Trittschall nach unten fortsetzen.
Statik
Aufgrund der komplexen Bauaufgabe
im Bestand sollte man einen Dachge-
schossausbau nur mit einem im Alt-
bau erfahrenen Statiker ausfhren.
Zimmermannsmige Verbindun-
gen sollten nachweisbar sein. Kos-
tenschtzungen lassen sich nur auf
Grundlage langjhriger Erfahrung im
Altbau seris erstellen, da nicht nur
die Mengeneinheiten der einzelnen
Bauteile addiert werden knnen. Un-
terschiedliche Risikoabwgungen
whrend der Bausausfhrung kn-
nen zu groen Unterschieden bei den
Kosten fhren. Ist ein teures Dach-
gerst notwendig oder kann man ei-
nen Bauablauf entwickeln, wo dieses
nicht notwendig ist? Dann sind se-
parate Sicherungsmanahmen mit zu
bercksichtigen. Bodenchen kn-
nen vollchig abgedichtet werden,
um ein temporres Flachdach zu
erhalten. Auch bei der Auswahl der
Baurmen sollte die Erfahrung mit
Dachausbauten ein wichtiges Krite-
rium sein, nicht nur der angebotene
Preis. Fehler macht man meistens nur
einmal und man lernt daraus. Und je
erfahrener eine Firma ist, umso mehr
Fehler wird sie schon gemacht haben.
Fazit
Auch wenn vieles komplizierter ist
als bei einem Neubau, so wird man
schlielich doch belohnt mit dem Er-
gebnis: eine Wohnung mit reizvollen
Raumabwicklungen, Galerien, Dach-
terrassen. Und das in einer vorhan-
denen und vorher schon bekannten
stdtebaulichen Situation. Und das
ganz oben.
INFO/KONTAKT
Jrgen Mrosko
Dipl.-Ing. Architekt
Jrgen Mrosko ist freiberuicher Architekt. 1994
grndete er sein eigenes Bro in Mnchen, seit
2002 ist er auerdem Bropartner in London.
Dort beschftigt er sich intensiv mit dem Moder-
nisieren kleiner und kleinster Wohnhuser. Seine
sonstigen Arbeitsschwerpunkte sind allgemeine
Umbauten, Erweiterungen und das Bauen im
Denkmal. Unter anderem erhielt er die Auszeich-
nung der Landeshauptstadt Mnchen fr Bauen
im Bestand.
AJM
Architekten Jrgen Msosko
Gabelsbergerstr. 62
80333 Mnchen
Tel.: 089 54212974
Fax: 089 52046873
E-Mail: info@mrosko-architekten.de
Internet: www.hmrosko-architekten.de
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