COMPRAVENTA.

Costumbres y fnalidad econmica del contrato.

La compraenta es el modelo le!al del contrato de cambio "ue permite la
transmisin de la propiedad de una cosa por un precio. En la #poca de lo
codifcacin se tom como base la compraenta de contado en la "ue el
comprador busca ser propietario de lo "ue pa!. $oy predomina la enta a
cr#dito en la "ue el endedor busca una !arant%a del pa!o del precio& ra'n por
la cual se deal(a el rol de la transmisin de la propiedad y se real'a la
importancia de la !arant%a. La compraenta se pens como )un* contrato
celebrado entre comprador y endedor& pero no se re!ul la multiplicidad de
entas "ue se trans+orman en suministro. ,e tal modo& la obli!acin de dar se
disuele en el mantenimiento del %nculo de asistencia- en una continuidad en
el tiempo de la obli!acin de dar& seme.ante al sericio e impensada en el
contrato t%pico de compraenta. Este +enmeno muestra con claridad la
e/plosin del tipo le!al (nico& el "ue estalla en una multiplicidad de
re+ormulaciones espec%fcas.
Concepto.
El Cdi!o Ciil establece "ue )$abr0 compra y enta cuando una de las partes
se obli!ue a trans+erir a la otra la propiedad de una cosa& y #sta se obli!ue a
recibirla y a pa!ar por ella un precio cierto en dinero. El art%culo 1234 dispone
"ue si +alta al!(n elemento esencial no 5abr0 compraenta& aun"ue las partes
le den ese nombre.
Elementos esenciales6
1. Obli!acin de trans+erir6 el contrato no produce la trans+erencia del
dominio& sino la mera obli!acin de 5acerlo.
3. 7inalidad de trans+erir el dominio sobre una cosa6 la transmisin incluye
la obli!acin de entre!a de la cosa mediante tradicin.
2. Pa!o de un precio6 5abla de dinero& interpretado de con+ormidad con la
nocin de )+uncin dineraria*& lo "ue incluye a la moneda e/tran.era y
otros.
,ada la e/istencia de costumbres sufcientemente consolidadas "ue tratan
como compraenta a contratos "ue el le!islador no preio como tales& se
pretende e/tender el campo de aplicacin de este contrato& Por ello& se 5a
postulado la aplicacin supletoria de las normas de la compraenta en
contratos6
a8 9ue obli!an a una parte a trans+erir a la otra derec5os reales de
condominio& propiedad 5ori'ontal& superfcie& usu+ructo o uso& o a
construir los derec5os reales de condominio& superfcie& usu+ructo& uso&
5abitacin& o seridumbre& y a dic5a parte a pa!ar un precio.
b8 Por los "ue se compromete la trans+erencia de la titularidad de t%tulos
alores por un precio en dinero.
c8 Por los cuales una parte se compromete a entre!ar cosas "ue 5an de ser
manu+acturadas o producidas& a menos "ue la parte "ue las encar!a
asuma la obli!acin de proporcionar una porcin sustancial de los
materiales necesarios para esa manu+actura o produccin.
7inalidad t%pica6 transmisin dominial.
A8 El t%tulo y el modo
En el ,erec5o ar!entino& la compraenta tiene un e+ecto obli!acional. Causa la
obli!acin de transmitir el dominio- su celebracin no produce el e+ecto .ur%dico
real de la transmisin de la propiedad& sino "ue es un t%tulo "ue .unto al modo
produce el e+ecto traslatio :La compraenta es atributia de derec5os
creditorios y no reales& ya "ue para esto (ltimo se precisa otro modo. Es un
contrato "ue no tiene efcacia real por"ue por s% solo no prooca la
modifcacin dominial Es un contrato declaratio& por"ue no tiene +uera
sufciente para modifcar derec5os reales8.
La entre!a de una cosa a otro puede ser con di+erentes fnalidades6 para darla
en locacin& para darla en depsito& para transmitir el dominio. Para saber cu0l
es la fnalidad es necesario el t%tulo "ue causa esa trans+erencia. El modo es el
"ue sire inmediatamente para la transmisin del dominio& mientras "ue el
t%tulo es un acto "ue e/plica y .ustifca el modo. 7rente a los terceros& la simple
tradicin y el t%tulo pueden 5acerlos conocer la situacin .ur%dica e/istente
entre las partes. ;in embar!o& en una sociedad masia y de relaciones
econmicas comple.as se 5i'o necesaria la inscripcin re!istral como medio
para "ue los terceros cono'can& mediante un simple in+orme& esa situacin
.ur%dica. La transmisin se opera mediante t%tulo y modo& y la inscripcin
re!istral cumple la fnalidad de darla a conocer a terceros& siendo declaratia.
En otros supuestos& la declaracin es constitutia. El e+ecto .ur%dico de la
transmisin se produce a partir de la inscripcin en el re!istro& como ocurre en
materia de automotores y de caballos de pura san!re. ,e manera "ue el due<o
de un automotor lo es a partir de la inscripcin en el re!istro correspondiente-
la inscripcin re!istral reempla'a a la tradicin.
=8 La entre!a y la tradicin6
La entre!a de una cosa en un contrato puede tener arias +unciones. Puede ser
un elemento de la celebracin y de la e.ecucin& como en los contratos
manuales& en lo "ue ambos actos son simult0neos. Puede ser un elemento del
per+eccionamiento del contrato& como ocurre con la entre!a de la cosa en los
contratos reales. La entre!a es di+erente de la tradicin. Esta (ltima es un acto
.ur%dico bilateral "ue sire como medio para ad"uirir la posesin o para
transmitir el dominio& y "ue est0 constituida por la declaracin del tradens de
dar una cosa en propiedad al accipiens y por la entre!a material de la cosa. La
entre!a de la cosa es el contenido de la obli!acin de dar& y es elemento de la
tradicin. La tradicin puede ser6 a8 Aut#ntica6 cuando se 5ace la entre!a +%sica
de la cosa- b8 ;imblica6 se concreta mediante actos o 5ec5os "ue representan
al entre!a de la cosa. Lue!o de celebrada la compraenta :t%tulo8& si no se
produ.o la tradicin o inscripcin re!istral en materia de automotores :modo8&
el endedor contin(a siendo el propietario& por"ue antes de la tradicin NO se
transmiten derec5os reales.
,istintos sistemas le!ales.
El le!islador puede optar por dar a la compraenta un e+ecto meramente
obli!acional o bien real. La primera opcin nace con el ,erec5o Romano
anti!uo& en la cual el endedor deb%a entre!ar la cosa !aranti'ando al
ad"uirente la posesin libre de la cosa& pero no estaba obli!ado a transmitir un
derec5o real. La eolucin posterior se concentr en tratar de buscar
instrumentos "ue trans+ormaran al comprador de mero poseedor en
propietario. Lo "ue moti el a!re!ado de la traditio y el se!uimiento de lo "ue
conocemos como la teor%a del t%tulo y del modo. Esta tradicin in>uy en el
,erec5o espa<ol& "ue recepto el car0cter obli!acional de la compraenta& y
esta tradicin cultural se traslad a los ,erec5os de Latinoam#rica en +orma
mayoritaria. La compraenta re!ulada en el Cdi!o Ciil +ranc#s es un e.emplo
de la otra alternatia& pues contiene no slo una atribucin creditoria& sino
tambi#n real& siendo traslatia de dominio. El Cdi!o dispon%a "ue la propiedad
se ad"uiere de pleno derec5o desde el instante en "ue se coniene obre al
cosa y el precio& aun"ue la cosa no 5aya sido entre!ada. En el ,erec5o italiano
puede ser real o meramente obli!atoria& se!(n las condiciones en "ue se
encuentre el ob.eto.
El sistema ar!entino.
El Cdi!o ar!entino recepta& el distin!o entre t%tulo y modo. Para establecer la
relacin entre la compraenta y la transmisin del dominio es necesario 5acer
distin!os se!(n los bienes "ue +orman el ob.eto del contrato& a saber6
1. Muebles no re!istrables6 La compraenta es el t%tulo y la tradicin es el
modo& y ambos actos est0n relacionados de modo "ue la tradicin
:modo8 debe ser por un t%tulo sufciente para transmitir el dominio& o sea
"ue& debe responder a una causa. La tradicin debe ser 5ec5a por el
propietario& las partes deben tener capacidad sufciente para dar y
recibir. T?T@LO A MO,O B TRA;MC;CDN ,EL ,EREC$O REAL. Con
re+erencia a estos bienes& la posesin de buena +e de una cosa mueble
crea a +aor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella. En
estos casos& la tradicin tiene prioridad +rente al t%tulo& de manera "ue si
el deudor 5iciere tradicin de la cosa mueble a otro distinto de a"uel a
"uien se la prometi& el acreedor no tendr0 derec5o contra los
poseedores de buena +e& salo "ue conocieran la obli!acin del deudor
de transmit%rsela a otro. En cambio& si el deudor prometi entre!ar la
cosa a arios& pero no 5i'o la tradicin a nin!uno tiene prioridad el "ue
presenta t%tulo anterior.
2. Compraentas manuales6 una persona entre!a una cosa y la otra le
pa!a el precio en +orma simult0nea. $ay simultaneidad entre el
consentimiento y el cumplimiento. La transmisin dominial se produce
por la tradicin.
3. Automotores6 son bienes re!istrables. La compraenta es el t%tulo& pero
la tradicin no es sufciente& siendo necesaria la inscripcin re!istral& "ue
es constitutia. 9uien est0 re!istrado como titular es el propietario.
4. Cnmuebles6 la compraenta es t%tulo& la tradicin es modo& y la
inscripcin re!istral es un modo de publicidad del acto +rente a terceros.
La transmisin del dominio se per+ecciona con la inscripcin re!istral.
Esas ad"uisiciones o transmisiones no ser0n oponibles a terceros
mientras no est#n re!istradas.
5. Caballos de pura san!re6 inscripcin en el Ministerio de A!ricultura. La
transmisin del dominio slo se per+ecciona entre las partes y respecto
de terceros& mediante la inscripcin.
6. Eanado6 los animales pueden marcarse mediante la impresin de un
dibu.o permanente& o se<alarse mediante un corte "ue se presume&
salo prueba en contrario& "ue el !anado mayor marcado y el !anado
menor marcado pertenecen s "uien tiene re!istrado el dise<o de la
marca o se<al aplicada al animal. ,ebe instrumentarse la tras+erencia
del !anado mediante un certifcado de ad"uisicin "ue ser0 autenticado
por autoridad competente.
7. Armas de +ue!o6 "uedan su.etas a la Ley 3F.G3H.
Caracteres del contrato.
1. T%pico y nominado6 Re!ulado le!almente y nombrado en la ley.
3. Consensual6 Produce sus e+ectos propios desde "ue las partes 5ubieren
mani+estado rec%procamente su consentimiento.
2. =ilateral6 Produce obli!aciones rec%procas.
G. Oneroso.
I. Conmutatio y e/cepcionalmente aleatorio.
4. 7orma libre6 Como re!la !eneral la ley no impone una solemnidad para
su e/istencia. En muc5os supuestos& y espec%fcamente en relacin a la
transmisin dominial& se re"uiere el cumplimiento de +ormalidades&
como ocurre en la compraenta de inmuebles. En otros supuestos se
e/i!e una +orma& ad probationen& cuyo incumplimiento impide demostrar
en .uicio la e/istencia del contrato. En la compraenta de consumo& el
contrato es +ormal con+orme ley 3G.3GF.
J. Atributio de derec5os creditorios6 El contrato de compraenta sire de
t%tulo para la transmisin de dominio& ra'n por la cual no es por s% solo
traslatio de derec5os reales.
K. Puede ser celebrado discrecionalmente o por ad5esin.
La compraenta es entonces una operacin de cambio de car0cter
obli!acional6 causa la obli!acin de transmitir el dominio de una cosa a cambio
de un precio.
Clasifcacin y delimitacin.
1. Clasifcacin por las partes6 Las partes pueden dar un nombre al contrato
"ue celebran& el "ue lue!o puede no contar con los elementos .ur%dicos
necesarios para ser defnido como tal. Como re!la !eneral 5abr0 "ue estar a
lo "ue dicen las partes& pero si #stas dise<an un contrato al "ue 5ay "ue
aplicarle normas .ur%dicas imperatias& no cabe duda de "ue #stas se
imponen por sobre lo dic5o. En la obtencin de los propsitos perse!uidos&
las partes pueden utili'ar el contrato de compraenta en combinacin con
otros tipos o bien establecer modalidades. En el ,erec5o ar!entino& la
operacin de cambio puede ordenarse de la si!uiente manera6
a8 Cambio de una cosa por un precio6 compraenta-
b8 Cambio de un derec5o por un precio6 cesin "ue es .u'!ada por las re!las
de la compraenta-
c8 Cambio de una obra por un precio6 locacin de obra-
d8 Cambio de una cosa por otra cosa6 permuta& y
e8 liberalidad y operacin de cambio6 donacin con car!o.
3. Trans+erencias +or'osas6 En la compraenta& como en todo contrato& "uien
ende debe 5acerlo libremente- L"u# sucede cuando se lo 5ace por"ue 5ubo
e/propiacin& o subasta .udicial& o una obli!acin sur!ida de un contrato& o un
testamentoM El Cdi!o Ciil recepta la cate!or%a de las denominadas )entas
+or'osas*. Para un !rupo de autores& +alta el consentimiento& lo "ue autori'a a
se<alar "ue no son contratos- no estamos slo ante un problema de
consentimiento& sino de delimitacin conceptual& ya "ue donde no 5aya
oluntariedad no 5abr0 contrato. Para otro sector& la circunstancia de "ue uno
est0 obli!ado a contratar no si!nifca ausencia de consentimiento& puesto "ue
i!ualmente debe mani+estarse sobre el acto de ena.enar la cosa y el precio& es
decir6 5ay consentimiento y contrato. Lo "ue debe de.arse en claro es "ue la
compraenta& como contrato& re"uiere el consentimiento& el "ue presupone la
libertad de contratar& y "ue 5ay al!unos casos en "ue e/iste una obli!acin
.ur%dica de contratar. Cuando esa obli!acin .ur%dica e/iste& no est0 a+ectada la
libertad ni el principio constitucional& sino "ue 5ay una simple obli!acin. En
otros casos& no 5ay contratos sino otros procedimientos de ad.udicacin de
derec5os sobre bienes. Art%culo 123G6 Art. 1.23G. Nadie puede ser obli!ado a
ender& sino cuando se encuentre sometido a una necesidad .ur%dica de
5acerlo& la cual tiene lu!ar en los casos si!uientes6
1N Cuando 5ay derec5o en el comprador de comprar la cosa por e/propiacin&
por causa de utilidad p(blica-
3N Cuando por una conencin& o por un testamento se impon!a al propietario
la obli!acin de ender una cosa a persona determinada-
2N Cuando la cosa +uese indiisible y perteneciese a arios indiiduos& y al!uno
de ellos e/i!iese el remate-
GN Cuando los bienes del propietario de la cosa 5ubieren de ser rematados en
irtud de e.ecucin .udicial-
IN Cuando la ley impone al administrador de bienes a.enos& la obli!acin de
reali'ar todo o parte de las cosas "ue est#n ba.o su administracin.
G. Venta por concurso de precios6 ;e trata de una modalidad en la +ormacin
del consentimiento& ya "ue la o+erta es diri!ida a un comprador determinable
en irtud de re!las "ue se establecen de antemano. El ad"uiriente sur!e en
base a re!las ob.etias y no por oluntad de los directios.
I. ,elimitacin con la cesin6 El ob.eto de compraenta son cosas y el de la
cesin derec5os- a ello se le 5a ob.etado "ue en ambos casos el ob.eto son
derec5os& slo "ue en el primero es el derec5o de dominio sobre una cosa& y en
el se!undo& otros derec5os. La compraenta obli!a a trans+erir la propiedad&
mientras "ue la cesin produce la transmisin del derec5o. La cesin sire para
trans+erir derec5os personales mientras "ue la compraenta tiene su campo en
los derec5os reales. La cesin se limita a trans+erir situaciones .ur%dicas
pree/istentes& mientras "ue la compraenta puede crear una nuea situacin
.ur%dica. La compraenta se usa para la transmisin del derec5o de dominio
sobre cosas& mientras "ue la cesin es utili'ada para los derec5os en !eneral.
En el campo de los derec5os reales& la compraenta sire para trans+erir el
derec5o real de dominio y sus modalidades& mientras "ue la cesin puede ser
(til para la transmisin de derec5o reales de !arant%a :5ipoteca& prenda&
anticresis8& ya constituidos.
Compraentas mi/tas6 enta de cosas& obras y sericios.
;in es una operacin de cambio se pa!a un precio contra una obli!acin de
dar6 en este caso no 5ay un inter#s en el modo de 5acer la cosa& sino en su
entre!a sin icios.
;i es un contrato de obra 5ay una obli!acin de 5acer y un inter#s del acreedor
en el modo en "ue ese 5acer se produce& lo "ue lo +aculta a dar directias y a
tener un poder de in.erencia.
En ambos casos 5ay una obli!acin determinada :de resultado8 a car!o del
deudor& pero en el primero es un 5acer y en el se!undo un dar.
La obli!acin del endedor es la de entre!ar la cosa y su responsabilidad se
refere a los icios red5ibitorio y eiccin& pero no 5ay responsabilidad por
inobserancia de las directias del ad"uiriente respecto del modo de 5acer la
obra. En la locacin 5ay un pacto sobre el modo de 5acer la obra y no puede
ariar el proyecto sin permiso del due<o& lo "ue demuestra una participacin
sobre el )5acer* "ue no 5ay en el )dar*.
Es locacin de obra6
- La +abricacin de puertas y entanas de un edifcio a construir.
- La construccin y posterior entre!a de un departamento a cambio
de una cantidad de dinero.
En supuestos en los "ue e/ista difcultad para establecer el distin!o puede
decirse "ue el criterio 0lido es el suministro de una parte sustancial de los
materiales6 si "uien encar!a el bien entre!a una parte sustancial de los
materiales& la otra slo aporta su conocimiento y 5abilidad& o sea& una
obli!acin de 5acer& es por lo tanto una obra- en cambio& si aporta su 5abilidad&
conocimientos y adem0s los materiales& es una enta.
Presupuestos del contrato6 su.etos y capacidad.
Principio !eneral6
Art. 1.2IJ. Toda persona capa' de disponer de sus bienes& puede ender cada
una de las cosas de "ue es propietaria- y toda persona capa' de obli!arse&
puede comprar toda clase de cosas de cual"uiera persona capa' de ender&
con las e/cepciones de los art%culos si!uientes6
Pro5ibicin de compraenta entre cnyu!es6
Art. 1.2IK. El contrato de enta no puede tener lu!ar entre cnyu!es& aun"ue
5ubiese separacin .udicial de los bienes de ellos. no abarca a los +uturos
cnyu!es- ni a los separados por diorcio incular. Pero se discute si se
mantiene cuando 5ay separacin personal& aun"ue 5ubiere diisin de bienes.
Tampoco es aplicable cuando la enta es .udicial. La compraenta celebrada
entre cnyu!e prooca la nulidad absoluta del contrato.
Art. 1.241. Es pro5ibida la compra& aun"ue sea en remate p(blico& por s% o por
interpuesta persona6
1N A los padres& de los bienes de los 5i.os "ue est0n ba.o su patria potestad-
3N A los tutores y curadores& de los bienes de las personas "ue est#n a su
car!o y comprar bienes para #stas& sino en los casos y por el modo ordenado
por las leyes-
2N A los albaceas& de los bienes de las testamentarias "ue estuiesen a su
car!o-
GN A los mandatarios& de los bienes "ue est0n encar!ados de ender por
cuenta de sus comitentes-
IN A los empleados p(blicos& de los bienes del Estado& o de las
Municipalidades& de cuya administracin o enta estuiesen encar!ados-
4N A los .ueces& abo!ados& fscales& de+ensores de menores& procuradores&
escribanos y tasadores& de los bienes "ue estuiesen en liti!io ante el .u'!ado
o tribunal ante el cual e.erciesen& o 5ubiesen e.ercido su respectio ministerio-
JN A los Ministros de Eobierno& de los bienes nacionales o de cual"uier
establecimiento p(blico& o corporacin ciil o reli!iosa& y a los Ministros
;ecretarios de los Eobiernos de Proincia& de los bienes proinciales o
municipales& o de las corporaciones ciiles o reli!iosas de las proincias.
Elementos esenciales6 ob.eto.
La cosa.
Art. 1.23J. Pueden enderse todas las cosas "ue pueden ser ob.eto de los
contratos& aun"ue sean cosas +uturas& siempre "ue su ena.enacin no sea
pro5ibida.
Art. 1.23K. ;i la cosa 5ubiese de.ado de e/istir al +ormarse el contrato& "ueda
#ste sin e+ecto al!uno. ;i slo una parte de la cosa 5ubiese perecido& el
comprador puede de.ar sin e+ecto el contrato& o demandar la parte "ue
e/istiese& reduci#ndose el precio en proporcin de esta parte a la cosa entera.
Art. 1.222. No 5abr0 cosa endida cuando las partes no la determinasen& o no
estableciesen datos para determinarla. La cosa es determinada cuando es cosa
cierta& y cuando +uese cosa incierta& si su especie y cantidad 5ubiesen sido
determinadas.
Venta de cosas +uturas y aleatorias.
1. Venta de cosa esperada6 ;i las partes contratan la enta de una
cosa "ue puede o no lle!ar a e/istir& conociendo tal circunstancia
estamos ante una enta sometida a una condicin suspensia. ;i
la cosa e/iste& se per+ecciona el contrato y se produce la
transmisin- si no lle!a a e/istir "ueda sin e+ecto.
3. Venta de una esperan'a6 El comprador asume el ries!o de "ue la
cosa lle!ue o no a e/istir en el +uturo& a di+erencia del anterior& si
la cosa no e/iste& el comprador debe pa!ar el precio i!ual por"ue
es un ries!o "ue el contrato pone a su car!o. Es una compraenta
aleatoria.
2. Venta de cosas su.etas a ries!o6 En este caso las cosas e/isten en
la !#nesis del contrato& pero est0n sometidas a un ries!o. En este
caso se debe pa!ar el precio aun"ue la cosa 5ubiere de.ado de
e/istir& por"ue se obli! aun en ese supuesto. Es una enta
aleatoria.
En el caso en "ue 5ay un alea& el precio es menor y el ries!o est0 asumido& de
manera "ue si la cosa no e/iste pierde el comprador& y no 5ay nulidad.
Art. 1.223. Cuando se enden cosas +uturas& tomando el comprador sobre s% el
ries!o de "ue no lle!aran a e/istir en su totalidad& o en cual"uier cantidad& o
cuando se enden cosas e/istentes& pero su.etas a al!(n ries!o& tomando el
comprador sobre s% ese peli!ro& la enta ser0 aleatoria.
Por ser aleatorio& no se concibe "ue este contrato sea resuelto por icio de
lesin ni 5ay responsabilidad por eiccin no icios red5ibitorios.
Venta de cosa a.ena& r#!imen ciil y comercial. E+ectos
La enta de cosa a.ena comprende diersos supuestos "ue 5ay "ue
discriminar6 enta del representante& enta sin representacin& enta del
mandatario sin representacin "ue consiste en una promesa del 5ec5o a.eno& y
enta de cosa a.ena. Puede ocurrir "ue el endedor sea representante del
titular dominial. Al momento de la celebracin del contrato la cosa no es del
representante& pero #ste e+ect(a la declaracin a nombre y por cuenta del
due<o& con e+ectos directos sobre el patrimonio de a"u#l& lo "ue permite
afrmar "ue no 5ay enta de cosa a.ena. El titular del dominio es parte del
contrato a tra#s del representante.
El endedor puede celebrar un contrato inocando una representacin "ue no
tiene. En este caso obra como un !estor& y debe obtener la ratifcacin- si no la
obtiene& la promesa e de nin!(n alor y no obli!a ni al "ue la 5i'o.
7inalmente& el endedor puede ender una cosa como propia& pero en realidad
es de un tercero. Este es el caso del Art. 1.23H. Las cosas a.enas no pueden
enderse. El "ue 5ubiese endido cosas a.enas& aun"ue +uese de buena +e&
debe satis+acer al comprador las p#rdidas e intereses "ue le resultasen de la
anulacin del contrato& si #ste 5ubiese i!norado "ue la cosa era a.ena. El
endedor despu#s "ue 5ubiese entre!ado la cosa& no puede demandar la
nulidad de la enta& ni la restitucin de la cosa. ;i el comprador sab%a "ue la
cosa era a.ena& no podr0 pedir la restitucin del precio. el contrato es nulo
entre las parte e inoponible al tercero propietario de la cosa. La nulidad es
relatia y puede ser pur!ada por el propietario o por el endedor. En la relacin
interpartes& los e+ectos de la nulidad obli!an a la restitucin y& en su caso& a la
reparacin de los da<os causados al comprador. La accin resarcitoria es
procedente aun"ue el endedor 5aya obrado de buena +e. La accin de
nulidad& como la de resarcimiento no son procedentes si el endedor 5a
entre!ado la cosa& o si el comprador sab%a "ue era a.ena& o si el tercero
propietario ratifca la enta.
El Cdi!o de Comercio consa!ra en su Art%culo GI2.O La compraOenta de cosa
a.ena es 0lida. El endedor est0 obli!ado a su entre!a o& en su de+ecto& a
abonar da<os y per.uicios& siempre "ue el comprador i!norase "ue la cosa es
a.ena. ;i el comprador& al celebrar el contrato& sabe "ue la cosa es a.ena& la
compraOenta ser0 nula. La promesa de enta de cosa a.ena ser0 0lida. El
endedor estar0 obli!ado a ad"uirirla y entre!arla al comprador so pena de
da<os y per.uicios.
La promesa de enta de cosa a.ena es 0lida en los dos 0mbitos& si el
compromiso del endedor es obtener la propiedad de la cosa. En cambio si la
ende diciendo "ue es propia es 0lida si el comprador al celebrar el contrato
i!nora "ue la cosa es a.ena& y es nula en el caso contrario.
La enta de cosa a.ena es 0lida6
a8 En materia inmobiliaria& cuando el endedor celebra un boleto y
se obli!a a escriturar a +aor del comprador& siendo su deber
obtener el dominio de cosa a.ena para estar en condiciones de
transmitirlo al comprador-
b8 En materia de muebles& las partes pueden conenir "ue el
endedor se obli!a a obtenerla de un tercero.
Venta de condminos.
El condmino puede ena.enar su parte indiisa& pero la enta "ue 5a!a de la
totalidad de la cosa es enta de cosa a.ena& como lo es la enta "ue 5a!a de
una +raccin +%sicamente determinada de la cosa. En consecuencia es in0lida
aun respecto de la porcin del endedor&
El precio.
Es la contraprestacin "ue e+ect(a el comprador por la cosa "ue el endedor le
entre!a en propiedad. Elemento tipifcante de la compraenta& de modo "ue si
no e/iste& no se da el contrato.
Re"uisitos6
A) ,ebe ser pa!ado en dinero.
B) ,ebe ser determinado o determinable se!(n art%culo 12GH& el precio
ser0 cierto cuando las partes lo determinaren en una suma "ue el
comprador debe pa!ar& cuando se de.a su desi!nacin al arbitrio de una
persona determinada& o cuando lo sea con re+erencia a otro cosa cierta.
;e!(n art%culo 12I2 el precio se tendr0 por cierto cuando no siendo
inmueble la cosa& las partes se refriesen a lo "ue la cosa al!a en el d%a
al corriente de pla'a& o un tanto m0s o menos "ue este. El precio ser0
entonces determinado por certifcados de corredores& o por testi!os en
los lu!ares donde no 5aya corredores. Art. 1.2IG. ;i la cosa se 5ubiere
entre!ado al comprador sin determinacin de precio& o 5ubiere duda
sobre el precio determinado& se presume "ue las partes se su.etaron al
precio corriente del d%a& en el lu!ar de la entre!a de la cosa. Venta nula6
Art. 1.2IF. Cuando la persona o personas determinadas para se<alar el
precio& no "uisieren o no lle!aren a determinarlo& la enta "uedar0 sin
e+ecto. Art. 1.2II. ;i el precio +uere indeterminado& o si la cosa se
endiere por lo "ue +uese su .usto precio& o por lo "ue otro o+reciera por
ella& o si el precio se de.are al arbitrio de uno de los contratantes& el
contrato ser0 nulo. E+ectos del precio f.ado por un tercero6 Art. 1.2I1. La
estimacin "ue 5icieren la persona o personas desi!nadas para se<alar
el precio& es irreocable& y no 5ay recurso al!uno para ariarlo. Art.
1.2I3. 7i.ado el precio por la persona "ue deba desi!narlo& los e+ectos
del contrato se retrotraen al tiempo en "ue se celebr.
C) ,ebe ser serio6 es decir& un precio real& erdadero y e+ectio. El precio no
es serio cuando es6 1. ;imulado6 si por e.emplo& se simula pa!ar un
precio& "ue en erdad no se pa!a. No obstante la transmisin real y seria
del dominio no es compraenta& sino donacin. 3. Crrisorio6 por e.emplo si
se ende una estancia a P1. 2. Vil6 cuando e/iste una desproporcin
eidente entre el alor de la cosa y el precio conenido. No altera la
naturale'a del acto ni impide la +ormacin del contrato& pues las partes
lo 5an conenido libre y seriamente& para reali'ar la enta. ;in embar!o&
el contrato puede impu!narse y eentualmente obtenerse una
declaracin de nulidad por el icio de lesin. El comprador puede o+recer
un rea.uste e"uitatio del precio.
7orma6
Como re!la !eneral es un contrato de +orma libre por"ue la ley no impone una
solemnidad para su e/istencia. E/isten e/i!encias para al!unos tipos de
compraentas "ue tienen su ori!en en leyes especiales& y en otros casos& las
solemnidades se basan no en el t%tulo& sino en el modo o en el acto necesario
para la transmisin del dominio. Para celebrar el contrato de compraenta de
inmuebles se re"uiere de escritura p(blica. Art. 1.1KG. ,eben ser 5ec5os en
escritura p(blica& con e/cepcin de los "ue +uesen celebrados en subasta
p(blica6
1N Los contratos "ue tuieren por ob.eto la transmisin de bienes inmuebles&
en propiedad o usu+ructo& o al!una obli!acin o !raamen sobre los mismos& o
traspaso de derec5os reales sobre inmuebles de otro-
3N Las particiones e/tra.udiciales de 5erencias& salo "ue mediare conenio por
instrumento priado presentado al .ue' de la sucesin-
2N Los contratos de sociedad ciil& sus prrro!as y modifcaciones-
GN Las conenciones matrimoniales y la constitucin de dote-
IN Toda constitucin de renta italicia-
4N La cesin& repudiacin o renuncia de derec5os 5ereditarios-
JN Los poderes !enerales o especiales "ue deban presentarse en .uicio& y los
poderes para administrar bienes& y cuales"uiera otros "ue ten!an por ob.eto un
acto redactado o "ue deba redactarse en escritura p(blica-
KN Las transacciones sobre bienes inmuebles-
HN La cesin de acciones o derec5os procedentes de actos consi!nados en
escritura p(blica-
1FN Todos los actos "ue sean accesorios de contratos redactados en escritura
p(blica-
11N Los pa!os de obli!aciones consi!nadas en escritura p(blica& con e/cepcin
de los pa!os parciales& de intereses& canon o al"uileres.
En materia de bienes muebles no re!istrables& la enta si!ue siendo un
contrato consensual y no +ormal.
La prueba
La re!la !eneral para la prueba del contrato de compraenta es "ue puede ser
acreditado por cual"uier medio. Es de aplicacin el art%culo 11H2& del "ue sur!e
"ue debe probarse por escrito y no por testi!o& salo "ue medie principio de
prueba por escrito :un documento incompleto8.
En materia comercial& el Cdi!o de Comercio enuncia los medios de prueba.
Los libros re!istran y prueban las operaciones mercantiles. Lo comerciantes
est0n obli!ados a llear y conserar libros de comercio "ue deben e/5ibir
+rente a un re"uerimiento de "uienes resulten le!itimados para pedirlo&
con+orme al art%culo IK de C.Co.
Art%culo G2.O Todo comerciante est0 obli!ado a llear cuenta y ra'n de sus
operaciones y a tener una contabilidad mercantil or!ani'ada sobre una base
contable uni+orme y de la "ue resulte un cuadro er%dico de sus ne!ocios y una
.ustifcacin clara de todos y cada uno de los actos susceptibles de re!istracin
contable. Las constancias contables deben complementarse con la
documentacin respectia.
Art%culo GG.O Los comerciantes& adem0s de los "ue en +orma especial impon!an
este cdi!o u otras leyes& deben indispensablemente llear los si!uientes
libros6 1. ,iario- 3. Cnentarios y =alances. ;in per.uicios de ello el comerciante
deber0 llear& los libros re!istrados y la documentacin contable "ue
correspondan a una adecuada inte!racin de un sistema de contabilidad y "ue
le e/i.an la importancia y la naturale'a de sus actiidades de modo "ue de la
contabilidad y documentacin resulten con claridad los actos de su !estin y su
situacin patrimonial.
Art%culo H1.O Los corredores deben llear un asiento e/acto y metdico de todas
las operaciones en "ue interinieren& tomando nota de cada una&
inmediatamente despu#s de concluida& en un cuaderno manual +oliado.
E/presar0n en cada art%culo los nombres y domicilios de los contratantes& las
calidades& cantidad y precio de los e+ectos "ue +uesen ob.eto de la ne!ociacin&
los pla'os y condiciones del pa!o& y todas las circunstancias ocurrentes "ue
pueden contribuir al mayor esclarecimiento del ne!ocio. Los art%culos se
pondr0n por orden ri!uroso de +ec5as& en numeracin pro!resia desde uno en
adelante& "ue concluir0 al fn de cada a<o. Art%culo HG.O Nin!(n corredor podr0
dar certifcado sino de lo "ue conste de su re!istro& y con re+erencia a #l. ;lo
en irtud de mandato de autoridad competente& podr0 atesti!uar lo "ue io u
oy relatiamente a los ne!ocios de su ofcio. La +actura prueba la e/istencia
del contrato y el contenido del contrato. Los remitos constituyen documentos
"ue de.an constancia escrita del en%o y entre!a de mercader%as.
E+ectos
Obli!aciones del endedor6
1. Obli!acin nuclear de entre!ar la cosa :Art. 1.GFH. El endedor debe
entre!ar la cosa endida& libre de toda otra posesin& y con todos sus
accesorios en el d%a conenido& y si no 5ubiese d%a conenido& el d%a en
"ue el comprador lo e/i.a C.C.- Art%culo G41.O La entre!a de la cosa
endida& en de+ecto de estipulacin e/presa& debe 5acerse en el lu!ar
donde se 5allaba la cosa al tiempo de la enta& y puede erifcarse por el
5ec5o de la entre!a material o simblica& o por la del t%tulo& o por la "ue
estuiese en uso comercial en el lu!ar donde deba erifcarse. C.Co8
3. ,eberes colaterales de conseracin6 conserar la cosa. :Art. 1.GFK. El
endedor no puede cambiar el estado de la cosa endida& y est0
obli!ado a conserarla tal como se 5allaba el d%a del contrato& 5asta "ue
la entre!ue al comprador C.C- Art%culo G4I.O ,esde "ue el endedor
pone la cosa a disposicin del comprador& y #ste se da por satis+ec5o de
su calidad& e/iste la obli!acin de pa!ar el precio al contado o al t#rmino
estipulado& y el endedor se constituye depositario de los e+ectos
endidos y "ueda obli!ado a su conseracin& ba.o las leyes del
depsito. C. Co.8
2. ,eberes colaterales de colaboracin6 recibir el precio y e/tender el
recibo- pa!ar los !astos de la entre!a- otor!ar la documentacin
necesaria para el acto de disposicin.c:Art. 1.G11. El endedor est0
obli!ado tambi#n a recibir el precio en el lu!ar conenido& y si no
5ubiese conenio sobre la materia& en el lu!ar y tiempo de la entre!a de
la cosa& si la enta no +uese a cr#dito8
G. ,eberes colaterales de in+ormacin-
I. Earant%as6 !aranti'ar por eiccin- !aranti'ar por icios red5ibitorios.
Earant%a impl%cita de comercialidad& de se!uridad. Earant%a de buen
+uncionamiento en la compraenta de consumo. Earant%a de t%tulos
per+ecto en la enta de inmuebles-
4. Obli!aciones especiales "ue sur!en de los pactos
J. Obli!aciones precontractuales de in+ormacin& custodia& conseracin y
ne!ociacin leal& y
K. Obli!aciones poscontractuales de no competencia desleal. Los sericios
)posentas* son obli!aciones "ue pueden ser contractuales o
poscontractuales& si no est0n preistas y el %nculo e a!ota con la
entre!a.
,erec5os del endedor6
1. E/i!ir la recepcin de la cosa y& en caso de demora del comprador en
recibirla& reclamarle los !astos en "ue 5aya incurrido y consi!nar
.udicialmente la cosa endida& as% como resoler la enta si se trata de
cosa inmueble.
3. E/i!ir el pa!o del precio. ;i no le es pa!ado puede reiindicar la cosa
endida- es acreedor priile!iado por el precio impa!o& y en su caso
tiene derec5o a resoler el contrato-
2. Re5usar la entre!a de la cosa endida al contado en tanto no le sea
pa!ado el precio o el comprador le o+re'ca pa!arlo contra la entre!a o
en el pla'o de "ue dispon!a& y tambi#n cuando el comprador a pla'o se
5alle en estado de insolencia.
G. En materia comercial& si los e+ectos son entre!ados )en +ardos o ba.o
cubiertas "ue impidan su e/amen y reconocimiento*& tienen derec5o a
e/i!ir "ue el comprador compruebe su calidad y cantidad en el momento
de la entre!a.
Obli!aciones del comprador6
1. Obli!acin nuclear de dar una suma de dinero
3. ,eberes colaterales de colaboracin6 recibir la cosa y e/tender el recibo-
pa!ar el instrumento de la enta y los costos del recibo de la cosa
2. ,eberes colaterales de in+ormacin-
G. ,eberes colaterales de conseracin-
I. ,eberes poscontractuales.
,erec5os del comprador6
1. E/i!ir la entre!a de la cosa& estando +acultado en caso ne!atio para
resoler el contrato& aun en las 5iptesis en "ue el endedor se 5alle
imposibilitado para reali'ar la entre!a-
3. Re5usarse a recibir la cosa si el endedor no le entre!a e/actamente lo
conenido-
2. Re5usarse a pa!ar el precio en el caso preisto en el art%culo 1G34& as%
como cuando tiene motios +undados de ser molestado en el pleno
e.ercicio de su propiedad sobre la cosa& sin per.uicio de los derec5os "ue
resultan de la !arant%a por eiccin del art%culo 1G1G.
G. En materia de compraenta comercial& e/aminar los e+ectos entre!ados
ba.o +ardo o cubierta-
I. En la misma 0rea mercantil& poner su marca en los e+ectos comprador.
Obli!aciones del endedor6
1. Obli!acin de dar una cosa para trans+erir el dominio.
a8 Caracteres La obli!acin nuclear del endedor es la de dar una cosa al
comprador& con la fnalidad de transmitir el dominio. ,ebe entre!ar la
cosa prometida con todas las caracter%sticas "ue ten%a en el momento
!en#tico. Los accesorios de las cosas se deben& aun"ue no se mencionen
en los t%tulos o 5ayan sido separados de ella. La obli!acin debe
cumplirse en el lu!ar conenido& y si no 5ubiese lu!ar desi!nado debe
ser entre!ada en el lu!ar "ue se encontraba la cosa endida al momento
de la celebracin. ,ebe cumplirse en el d%a conenido& y si no 5ubiere
d%a& el d%a "ue el comprador e/i.a. Cmo es una obli!acin de dar& la
cosa se entre!a mediante tradicin& por"ue antes de ella no se ad"uiere
nin!(n derec5o real :cosa e/istente- "ue est# en el patrimonio del
deudor y "ue #ste ten!a la posesin de la cosa debida8
b8 ,i+erencias de calidad& icio y error Cantidad de casos en los "ue se
entre!a una cosa "ue no satis+ace al comprador6
1. El endedor entre!a la cosa debida& pero el comprador crey "ue era
otra y 5ay error sobre la identidad material6 es un problema en el
consentimiento contractual& "ue se produce cuando la cosa "ue se
entre!a es a"uella sobre la "ue se contrat& pero no la "ue el comprador
crey "ue era. Constituye un icio sobre la causa principal del acto y
5ace anulable al mismo. El problema es al oluntad del comprador& "ue
+ue dada para una cosa& creyendo "ue era otra- el endedor cumple
entre!ando al cosa pactada& y por ello no 5ay incumplimiento- pero el
comprador crey "ue era otra& y por ello 5ay error esencial "ue 5ace
anulable el acto.
3. El endedor entre!a la cosa debida& la "ue no produce satis+accin en el
comprador& pero por"ue #l se e"uioc al comprar esa cosa y no otra.
$ay error sobre cualidad esencial6 problema deriado de la oluntad
iciada del comprador. El endedor cumple. En al!unos casos el
e"u%oco del comprador puede obedecer a un incumplimiento del deber
de in+ormacin& es un error e/cusable& "ue recae en la responsabilidad
del endedor. No 5abr0 error e/cusable cuando proiene de una
ne!li!encia del comprador.
2. El endedor entre!a la cosa sobre la "ue se contrat y cumple& pero 5ay
un icio oculto "ue impide darle el destino. Es un icio red5ibitorio6 5ay
cumplimiento& pero la cosa tiene un de+ecto oculto& lo cual constituye un
supuesto de incumplimiento de !arant%a. E/isten6 la accin red5ibitoria y
la "uanti minoris. La accin por icios red5ibitorios prescribe a los tres
meses o 5asta un m0/imo de seis meses.
G. El endedor entre!a una cosa de di+erente calidad a la pactada. $ay un
incumplimiento del principio de identidad del pa!o6 5ay incumplimiento
contractual.
c8 Cncumplimiento resolucin del contrato El endedor puede suspender
el cumplimiento de la obli!acin de entre!a si el comprador no 5a
pa!ado el precio& lo "ue es una aplicacin de la e/cepcin de
incumplimiento contractual6 el demandante debe o+recer cumplir la "ue
est0 a su car!o& o acreditar "ue la 5a cumplido. La condena de entre!ar
la cosa incluye el desapoderamiento de la misma de manos del deudor.
La accin de incumplimiento puede ir acompa<ada de la resolutoria.
Puede incluir resarcimiento de da<os por la mora. ,erec5os "ue tiene el
comprador a "ue se le entre!ue la cosa& antes de pa!ar el precio& para
erifcar su estado6
3. ,eberes colaterales6
a8 colaboracin6 recibo del precio& pa!o de los !astos de entre!a y
entre!a de documento :el endedor debe satis+acer los !astos de
la entre!a de la cosa endida& si no 5ubiese pacto en contrario8
b8 proteccin6 conseracin de la cosa y de las personas.
Responsabilidad por ries!o6 Los !astos "ue demande el cuidado
de la cosa son a car!o del endedor- el endedor responde por el
deterioro de la cosa& si +ue por su culpa y se e/ime si ocurre una
causa a.ena.
c8 Cn+ormacin6 alcances6 La in+ormacin e/i!ida al endedor e
refere a a"uella inculada a los icios ocultos de la cosa& el
endedor debe in+ormar al comprador sobre los icios ocultos de
la cosa conocidos por #l.
d8 ,eberes colaterales cone/os6 deberes o tambi#n obli!aciones "ue
no tienen causa en el contrato de compraenta& sino en otros&
pero "ue est0n inculados en la operacin econmica reali'ada.
Es costumbre en las compraentas comerciales& en las "ue el
endedor est0 obli!ado a cumplir con la contratacin de un
transporte efciente& o de una auditoria& etc.
2. Earant%as6
a8 Earant%a de eiccin6 El endedor debe sanear la cosa endida&
respondiendo por la eiccin al comprador& cuando +uese encido en
.uicio& por una accin de reiindicacin u otra accin real. ,ebe
tambi#n responder de los icios red5ibitorios de la cosa endida. La
eiccin comprende6 toda turbacin de derec5o total o parcial& "ue
recae sobre el bien& por causa anterior o contempor0nea a la
ad"uisicin- las car!as ocultas cuya e/istencia no le mani+est el
ena.enante al ad"uiriente- las turbaciones de 5ec5o causadas por el
propio ena.enante& y- los reclamos de terceros +undados en derec5os
resultantes de la propiedad industrial o intelectual& a menos "ue el
ena.enante se 5aya a.ustado a especifcaciones suministradas por el
ad"uiriente. 9uedan e/cluidos del concepto los casos en "ue 5ay
meras turbaciones de 5ec5o y no de derec5o& salo "ue 5ayan sido
producidas por el endedor. $abr0 eiccin& en irtud de sentencia y
por causa anterior o contempor0nea a la ad"uisicin& si el
ad"uiriente por t%tulo oneroso +ue priado en todo& o en parte del
derec5o "ue ad"uiri& o su+riese una turbacin de derec5o en la
propiedad& !oce& o posesin de la cosa. Pero no 5abr0 lu!ar a
!arant%a& ni en ra'n de las turbaciones de 5ec5o& ni a(n en ra'n de
las turbaciones de derec5o& procedente de la ley& o establecidas de
una manera aparente& por el 5ec5o del 5ombre& o de pretensiones
+ormadas en irtud de un derec5o real o personal de !oce& cuya
e/istencia era conocida al tiempo de la ena.enacin. El ena.enante
debe salir a la de+ensa del ad"uirente& citado por #ste en el t#rmino
"ue desi!ne la ley de procedimientos& en el caso "ue un tercero le
demandase la propiedad o posesin de la cosa& el e.ercicio de una
seridumbre o cual"uier otro derec5o comprendido en la ad"uisicin&
o lo turbase en el uso de la propiedad& !oce o posesin de la cosa.
Verifcada la eiccin& el endedor debe restituir al comprador el
precio recibido por #l& sin intereses& aun"ue la cosa 5aya disminuido
de alor& su+rido deterioros o p#rdidas en parte& por caso +ortuito o
por culpa del comprador. El endedor est0 obli!ado tambi#n a las
costas del contrato& al alor de los +rutos& cuando el comprador tiene
"ue restituirlos al erdadero due<o& y a los da<os y per.uicios "ue la
eiccin le causare. En las entas +or'adas 5ec5as por la autoridad
de la .usticia& el endedor no est0 obli!ado por la eiccin& sino a
restituir el precio "ue produ.o la enta. En caso de eiccin parcial& el
comprador tiene la eleccin de demandar una indemni'acin
proporcionada a la p#rdida su+rida& o e/i!ir la rescisin del contrato&
cuando la parte "ue se le 5a "uitado o la car!a o seridumbre "ue
resultase& +uere de tal importancia respecto al todo& "ue sin ella no
5abr%a comprado la cosa. 7rente a la amena'a de eiccin& el
comprador tiene derec5o a suspender el pa!o del precio.
b8 Earant%a por icios red5ibitorios6 Est0 i!ualmente libre de
responsabilidad por los icios red5ibitorios si el ad"uirente obtuo la
cosa por remate& o ad.udicacin .udicial. ;on icios red5ibitorios los
de+ectos ocultos de la cosa& cuyo dominio& uso o !oce se transmiti
por t%tulo oneroso& e/istentes al tiempo de la ad"uisicin& "ue la
5a!an impropia para su destino& si de tal modo disminuyen el uso de
ella "ue al 5aberlos conocido el ad"uirente& no la 5abr%a ad"uirido& o
5abr%a dado menos por ella. El ena.enante est0 tambi#n libre de la
responsabilidad de los icios red5ibitorios& si el ad"uirente los
conoc%a o deb%a conocerlos por su pro+esin u ofcio. Entre
compradores y endedores& no 5abiendo estipulacin sobre los icios
red5ibitorios& el endedor debe sanear al comprador los icios o
de+ectos ocultos de la cosa aun"ue los i!nore- pero no est0 obli!ado
a responder por los icios o de+ectos aparentes. Cncumbe al
ad"uirente probar "ue el icio e/ist%a al tiempo de la ad"uisicin& y
no prob0ndolo se .u'!a "ue el icio sobreino despu#s. El comprador
podr0 intentar una u otra accin& pero no tendr0 derec5o para
intentar una de ellas& despu#s de ser encido o de 5aber intentado la
otra. En el caso del art%culo anterior& el comprador tiene la accin
red5ibitoria para de.ar sin e+ecto el contrato& oliendo la cosa al
endedor& restituy#ndole #ste el precio pa!ado& o la accin para "ue
se ba.e del precio el menor alor de la cosa por el icio red5ibitorio.
;i el endedor conoce o deb%a conocer& por ra'n de su ofcio o arte&
los icios o de+ectos ocultos de la cosa endida& y no los mani+est al
comprador& tendr0 #ste a m0s de las acciones de los art%culos
anteriores& el derec5o a ser indemni'ado de los da<os y per.uicios
su+ridos& si optare por la rescisin del contrato. Cuando se trata de
de+ectos "ue no lle!an a ser icios por"ue son de poca entidad& o
bien i el comprador no est0 interesado en la accin red5ibitoria o
"uanta minoris& la .urisprudencia 5a admitido la reparacin de la
cosa. Las partes pueden restrin!ir& renunciar o ampliar su
responsabilidad por los icios red5ibitorios& del mismo modo "ue la
responsabilidad por la eiccin& siempre "ue no 5aya dolo en el
ena.enante. La estipulacin en t#rminos !enerales de "ue el
ena.enante no responde por icios red5ibitorios de la cosa& no lo
e/ime de responder por el icio red5ibitorio de "ue ten%a
conocimiento& y "ue no declar al ad"uirente.
c8 Earant%a de +uncionalidad y se!uridad6 E/iste una !arant%a de
+uncionalidad& se<alada en el derec5o comercial& consistente en "ue
la cosa sea apta para su destino& lo "ue si!nifca "ue debe ser
)+uncional& (til& "ue cumple o sira para lo "ue +ue concebida*. ;e
completa con los adicionales imprescindibles o le!almente
obli!atorios. E/iste una obli!acin de se!uridad& "ue se reela en el
deber de "ue la cosa endida sea inocua& no produ'ca peli!ros para
su ad"uirente o terceros.
Obli!aciones del comprador6
1. La obli!acin de pa!ar el precio
A) Aspectos !enerales6 Art. 1.G3G. El comprador debe pa!ar el precio de la
cosa comprada& en el lu!ar y en la #poca determinada en el contrato. ;i
no 5ubiese conenio sobre la materia& debe 5acer el pa!o en el tiempo y
lu!ar en "ue se 5a!a la entre!a de la cosa :enta de contado8. ;i la
enta 5a sido a cr#dito& o si el uso del pa%s concede al!(n t#rmino para
el pa!o& el precio debe abonarse en el domicilio del comprador. Este
debe pa!ar tambi#n el instrumento de la enta& y los costos del recibo
de la cosa comprada.
B) Compraenta a cr#dito6 La obli!acin del pa!o del precio est0 sometida
a la modalidad del pla'o. El pla'o puede ser e/preso o t0cito& f.ado por
las partes o por la ley. El pla'o puede sur!ir t0citamente si 5ay un
retardo en el cumplimiento y el mismo es tolerado& o si la entre!a de la
cosa es +raccionada en arios momentos& 5ay "ue presumir "ue el pa!o
debe 5acerse de la misma manera. En los supuestos de pla'o cierto la
mora es autom0tica& cuando es incierto precisa de aiso +e5aciente y
tempestio.
C) E/cepcin dilatoria de incumplimiento contractual6 Trat0ndose de
obli!aciones nucleares rec%procas& y siendo ambas e/i!ibles& puede
suspenderse el pa!o de una si la otra no es satis+ec5a o se o+rece el
cumplimiento o 5ay amena'a de incumplimiento& utili'ando la e/cepcin
dilatoria de incumplimiento. Art. 1.G3I. ;i el comprador tuiese motios
+undados de ser molestado por reiindicacin de la cosa& o por cual"uier
accin real& puede suspender el pa!o del precio& a menos "ue el
endedor le afance su restitucin. Art. 1.G34. El comprador puede
re5usar el pa!o del precio& si el endedor no le entre!ase e/actamente
lo "ue e/presa el contrato. Puede tambi#n re5usar el pa!o del precio& si
el endedor "uisiese entre!ar la cosa endida sin sus dependencias o
accesorios& o cosas de especie o calidad diersa de la del contrato- o si
"uisiese entre!ar la cantidad de cosas endidas por partes& y no por
.unto como se 5ubiese contratado. Art. 1.G3K. ;i el comprador a dinero
de contado& no pa!ase el precio de la enta& el endedor puede ne!ar la
entre!a de la cosa mueble endida. Cuando la obli!acin de entre!a es
e/i!ible y la del pa!o del precio es a pla'o& no puede utili'arse la
e/cepcin de incumplimiento.
D) Resolucin por incumplimiento6 Art. 1.3FG. En los contratos con
prestaciones rec%procas se entiende impl%cita la +acultad de resoler las
obli!aciones emer!entes de ellos en caso de "ue uno de los
contratantes no cumpliera su compromiso. M0s en los contratos en "ue
se 5ubiese cumplido parte de las prestaciones& las "ue se 5ayan
cumplido "uedar0n frmes y producir0n& en cuanto a ellas& los e+ectos
correspondientes. No e.ecutada la prestacin& el acreedor podr0 re"uerir
al incumplidor el cumplimiento de su obli!acin en un pla'o no in+erior a
"uince d%as& salo "ue los usos o un pacto e/preso establecieran uno
menor& con los da<os y per.uicios deriados de la demora- transcurrido
el pla'o sin "ue la prestacin 5aya sido cumplida& "uedar0n resueltas&
sin m0s& las obli!aciones emer!entes del contrato con derec5o para el
acreedor al resarcimiento de los da<os y per.uicios. Las partes podr0n
pactar e/presamente "ue la resolucin se produ'ca en caso de "ue
al!una obli!acin no sea cumplida con las modalidades conenidas- en
este supuesto la resolucin se producir0 de pleno derec5o y surtir0
e+ectos desde "ue la parte interesada comuni"ue a la incumplidora& en
+orma +e5aciente& su oluntad de resoler. La parte "ue 5aya cumplido
podr0 optar por e/i!ir a la incumplidora la e.ecucin de sus obli!aciones
con da<os y per.uicios. La resolucin podr0 pedirse aun"ue se 5ubiese
demandado el cumplimiento del contrato- pero no podr0 solicitarse el
cumplimiento cuando se 5ubiese demandado por resolucin.
En materias de entas de bienes muebles a cr#dito e/iste un sistema
protectorio del ad"uirente ya "ue pro5%be el acuerdo de un pacto
comisorio e/preso y la resolucin por parte del endedor6 Art. 1.G3H. ;i
el comprador no pa!ase el precio de la cosa mueble comprada a cr#dito&
el endedor slo tendr0 derec5o para cobrar los intereses de la demora&
y no para pedir la resolucin de la enta.
En materia de enta de inmuebles a cr#dito el Art. 1.G23. ;i el
comprador no pa!ase el precio del inmueble comprado a cr#dito& el
endedor slo tendr0 derec5o para cobrar los intereses de la demora y
no para pedir la resolucin de la enta& a no ser "ue en el contrato
estuiese e/presado el pacto comisorio.
3. ,eberes secundarios de conducta6 El comprador debe pa!ar tambi#n el
instrumento de la enta& y los costos del recibo de la cosa comprada. En
!ral se entiende por instrumento de la enta tanto la redaccin del
boleto como la de la escritura. Art. 1.G1I. El endedor debe satis+acer
los !astos de la entre!a de la cosa endida& si no 5ubiese pacto en
contrario. Art. 1.G2F. ;i el comprador de una cosa mueble de.a de
recibirla& el endedor& despu#s de constituido en mora& tiene derec5o a
cobrarle los costos de la conseracin y las p#rdidas e intereses- y
puede 5acerse autori'ar por el .ue' para depositar la cosa endida en un
lu!ar determinado& y demandar el pa!o del precio o bien la resolucin de
la enta.
Cncumplimiento del contrato6
El e.ercicio del pacto comisorio llea a la resolucin del contrato con+orme al
art%culo 1GF3 y obli!a a la restitucin de lo dado en +uncin del %nculo "ue se
e/tin!ue retroactiamente. El supuesto de resolucin del contrato por una
causa sobreiiente opera retroactiamente y elimina las causas de las
obli!aciones "ue 5ab%an nacido del ne!ocio. Los !astos "ue se 5ubieran
imputado a tales obli!aciones "uedan sin causa y pueden repetirse.
La resolucin produce6 la obli!acin de restituir lo dado- la repeticin de los
!astos sin causa y la reparacin del da<o al inter#s ne!atio. El inter#s
ne!atio del acreedor es el menoscabo "ue no 5abr%a su+rido si no se 5ubiese
constituido la obli!acin& por lo "ue no ser%a +actible computar el alor del bien
ena.enado "ue& +rente al e+ecto retroactio de la resolucin& es como si nunca
5ubiese sido debido& es decir& como si el cr#dito a su respecto no 5ubiere
nacido. El resarcimiento debe apuntar a colocarlo en el status "uo patrimonial
"ue !o'aba con anterioridad a la celebracin del %nculo +enecido& o sea&
reinte!r0ndole los alores aplicados para la consecucin del contrato +rustrado&
y por ellos debe pa!arle la di+erencia en dinero "ue necesita para comprar otro
inmueble. El incumplimiento contractual da lu!ar al resarcimiento de las
consecuencias inmediatas y necesarias& esto es& al da<o intr%nseco. En el caso
de la resolucin& la cuestin se ri!e por la materia relatia a los actos il%citos y
se resarce el inter#s de confan'a y los !astos. Podr%an ser reparadas entonces
a"uellas oportunidades de celebracin de otros ne!ocios por 5aber confado en
la efcacia del "ue se trata& y otros per.uicios en relacin causal adecuada.
Pactos.
El pacto es una cl0usula accesoria "ue modifca los e+ectos anormales o
naturales de los contratos t%picos& o sea& a"uellos e+ectos preistos por el
le!islador de un modo supletorio y "ue las partes pueden e/cluir o bien ampliar
o reducir. Los e+ectos normales de la compraenta son el pa!o del precio y la
entre!a de la cosa& los "ue pueden ser sometidos a pacto "ue modifcan el
tiempo& el lu!ar& la +orma& la modalidad& etc. Art. 1.242. Las partes "ue
contraten la compra y enta de al!una cosa& pueden& por medio de cl0usulas
especiales& subordinar a condiciones& o modifcar como lo .u'!uen coneniente
las obli!aciones "ue nacen del contrato. Compraenta su.eta a condicin
suspensia o resolutoria6 Art. 1.2J3. En caso de duda& la enta condicional se
reputar0 5ec5a ba.o una condicin resolutoria& siempre "ue antes del
cumplimiento de la condicin& el endedor 5ubiese 5ec5o tradicin de la cosa
al comprador.
- Pacto de retroenta6 Art. 1.244. )Venta con pacto de retroenta*&
es la "ue se 5ace con la cl0usula de poder el endedor recuperar
la cosa endida entre!ada al comprador& restituyendo a #ste el
precio recibido& con e/ceso o disminucin. Art. 1.2KF. Las cosas
muebles no pueden enderse con pacto de retroenta. Con+orme
al pacto& el endedor tiene una potestad resolutoria "ue debe
e.ercitar mediante una declaracin unilateral de oluntad de
car0cter recepticio diri!ida al comprador& notifc0ndole el e.ercicio
del pacto restituyendo el pa!o recibido en concepto del precio.
;us dos elementos son6 la declaracin unilateral y el cumplimiento
de la obli!acin restitutoria del precio por parte del endedor& y la
tradicin dominial de la cosa por parte del comprador. Art. 1.2K1.
El mayor pla'o para la retroenta no puede e/ceder de tres a<os&
desde el d%a del contrato. Art. 1.2KK. La obli!acin de su+rir la
retroenta pasa a los 5erederos del comprador& aun"ue sean
menores de edad& y pasa tambi#n a los terceros ad"uirentes de la
cosa& aun"ue en la enta "ue se les 5ubiese 5ec5o& no se 5ubiere
e/presado "ue la cosa endida estaba su.eta a un pacto de
retroenta. :Para "ue ten!a e+ectos respecto de terceros& es
precisa la inscripcin re!istral8. El derec5o "ue confere el pacto
de retro no es personal%simo ni in5erente a la persona del
endedor& por lo tanto es& cesible Art. 1.2K4. El derec5o del
endedor puede ser cedido& y pasa a sus 5erederos. Los
acreedores del endedor pueden e.ercerlo en lu!ar del deudor.
E+ectos del pacto6 Cuando se celebra el contrato las partes est0n
obli!adas al cumplimiento& entre!ando la cosa en propiedad
contra el pa!o del precio conenido. El comprador ad"uiere el
dominio de la cosa& pero es reocable con+orme al pacto- si el
mismo es inscripto re!istralmente es oponible a terceros
ad"uirentes "ue tambi#n ad"uieren un dominio reocable.
E.ercitando el pacto mediante declaracin de oluntad del
endedor comien'a la +ase de e.ecucin del pacto& debi#ndose
transmitir la cosa por parte del comprador 5acia el endedor& con
deolucin del precio por parte de #ste. ;i el endedor 5a
notifcado su oluntad& pero toda%a no recibi el dominio de la
cosa& no es el due<o y no puede ender la cosa& salo "ue lo 5a!a
como cosa a.ena o se obli!ue mediante promesa. ;i el endedor
no 5ace uso del pacto& la cosa pasa al dominio pleno del
comprador.
- Pacto de reenta6 Art. 1.24J. )Pacto de reenta*& es la estipulacin
de poder el comprador restituir al endedor la cosa comprada&
recibiendo de #l el precio "ue 5ubiese pa!ado& con e/ceso o
disminucin. Las analo!%as con el pacto de retroenta son totales&
cambiando slo el su.eto del titular& pasando a ser a5ora el
comprador& lo cual .ustifca "ue se apli"uen las re!las del pacto de
retroenta. Art. 1.2H1. Las disposiciones establecidas respecto al
endedor& son en todo aplicables a la retroenta cuando +uere
estipulada a +aor del comprador.
- Pacto de pre+erencia6 Art. 1.24K. )Pacto de pre+erencia*& es la
estipulacin de poder el endedor recuperar la cosa endida&
entre!ada al comprador& prefri#ndolo a cual"uier otro por el
tanto& en caso de "uerer el comprador enderla. ante la
decisin oluntaria de "uien 5a comprador una cosa de
desprenderse de ella& debe pre+erir a a"uel de "uien la compr.
Particularidades6 1. puede ser autnomo o accesorio6 una persona
puede obli!arse a pre+erir a al!uien en casa d "ue desee ender
al!o y puede obli!arse mediante un contrato autnomo. En el
se!undo supuesto esa pre+erencia se acuerda en el momento
mismo en "ue se compra la cosa& y como pacto accesorio de la
compraenta. 3. puede ser a +aor del endedor o de un tercero.
2. el pacto no da una accin para obli!ar al comprador a ender&
sino a pre+erir. En el supuesto en "ue oluntariamente decida la
enta debe pre+erir al endedor. ;e di+erencia de la retroenta ya
"ue en a"uella el endedor puede recuperar la cosa endida
5aciendo +uncionar la condicin resolutoria pactada aun contra la
oluntad del comprador de desprenderse de la misma. G. se lo
considera intuitu personae y no es cesible. I. es oponible a
terceros. E+ectos del pacto6 La iniciatia corresponde al
comprador& "uien& decidido a ender& debe notifcar al titular del
derec5o de pre+erencia las condiciones en "ue lo 5ar0 Esta
declaracin unilateral de oluntad debe contener el precio y otros
aspectos "ue se consideren importantes. Art. 1.2H2. El endedor
est0 obli!ado a e.ercer su derec5o de pre+erencia dentro de tres
d%as& si la cosa +uere mueble& despu#s "ue el comprador le
5ubiese 5ec5o saber la o+erta "ue ten!a por ella& ba.o pena de
perder su derec5o si en ese tiempo no lo e.erciese. ;i +uere cosa
inmueble& despu#s de die' d%as ba.o la misma pena. En ambos
casos est0 obli!ado a pa!ar el precio "ue el comprador 5ubiere
encontrado& o m0s o menos si 5ubieren pactado al!o sobre el
precio. Est0 obli!ado tambi#n a satis+acer cuales"uiera otras
enta.as "ue el comprador 5ubiere encontrado& y si no las pudiese
satis+acer& "ueda sin e+ecto el pacto de pre+erencia. Art. 1.2HG. El
comprador "ueda obli!ado a 5acer saber al endedor el precio y
las enta.as "ue se le o+re'can por la cosa& pudiendo al e+ecto
5acer la intimacin .udicial- y si la endiese sin aisarle al
endedor& la enta ser0 0lida- pero debe indemni'ar a #ste todo
per.uicio "ue le resultare. ;i el titular del derec5o lo acepta& se
celebra el contrato y si no lo acepta& o ence el pla'o para
5acerlo& "ueda el comprador liberado para ender a un tercero al
mismo precio o a uno mayor. ;i el titular de la cosa o+reciera un
precio al titular de la pre+erencia& y #ste no lo acepta& por lo "ue
se la ende a un tercero por un precio menor& 5ay una iolacin
del derec5o de prelacin& lo "ue da lu!ar a la accin
indemni'atoria. ;i el comprador no cumple con la notifcacin& y
ende la cosa a un tercero& la enta es 0lida por"ue la
pre+erencia es oponible a terceros& pero el comprador debe
indemni'ar al titular del derec5o por los da<os causados. Art.
1.2HI. ;i la enta 5ubiere de 5acerse en p(blica subasta& y la cosa
+uere mueble& el endedor no tendr0 derec5o al!uno. ;i +uere
inmueble& el endedor tendr0 derec5o a ser notifcado sobre el d%a
y lu!ar en "ue se 5a de 5acer el remate. ;i no se le 5iciese saber
por el endedor& o de otro modo& debe ser indemni'ado del
per.uicio "ue le resulte.
- Pacto de me.or comprador6 Art. 1.24H. )Pacto de me.or
comprador*& es la estipulacin de "uedar des5ec5a la enta& si se
presentase otro comprador "ue o+reciese un precio m0s enta.oso
se dice "ue si en un pla'o determinado aparece otro comprador
la compraenta "ueda sin e+ecto. Art. 1.2HK. El pacto de me.or
comprador se reputa 5ec5o ba.o una condicin resolutoria& si no
se 5ubiere pactado e/presamente "ue tuiese el car0cter de
condicin suspensia en ambos casos el 5ec5o condicionante
est0 con+ormado por la o+erta 5ec5a por otro comprador. Art.
1.2HH. El mayor precio& o la me.ora o+recida& debe ser por la cosa
como estaba cuando se endi& sin los aumentos o me.oras
ulteriores. El me.or comprador debe ser un tercero a.eno al
contrato& El pacto no se aplica a los bienes muebles. En el caso de
lo inmuebles se aplica& pero con un pla'o de caducidad de tres
meses. El pacto no es intuitu personae y puede ser cedido entre
io o mortis causa. E+ectos del pacto6 El pacto tiene un tiempo de
i!encia& lue!o del cual caduca- durante ese pla'o debe e/istir
una o+erta de un tercero& la "ue debe ser me.or en el precio o en
sus accesorio compar0ndola con la e/istente en la enta- recibida
la o+erta& el endedor debe notifcarla al comprador ori!inal& y si
#ste le o+rece mayores enta.as tiene un derec5o de pre+erencia.
;i el comprador ori!inario no contesta o no me.ora& el endedor
puede aceptar la o+erta de un tercero y la compraenta ori!inaria
"ueda inefca' por cumplirse la condicin& per+eccion0ndose la
enta con el tercero. ;i el comprador ori!inario no me.ora su
o+erta y el endedor no acepta la del tercero& la enta ori!inaria
"ueda per+eccionada& por"ue no se cumple el 5ec5o
condicionante&
- Pacto de resera de dominio6 Cumple una +uncin de !arant%a en
las operaciones de enta de bienes a cr#dito. La enta se celebra&
pero no se transfere el dominio 5asta "ue el comprador no pa!ue
el precio %nte!ro- de este modo& si el comprador no pa!a& el
endedor no tiene solamente una accin personal deriada del
contrato de compraenta& sino tambi#n una accin real +undada
en el si!ue siendo titular dominial& lo "ue le da derec5o a
perse!uir la cosa y de ser pre+erido +rente a terceros. ;e produce
una discusin en relacin a si es una enta sometida a condicin
suspensia o resolutoria. La doctrina nacional se inclina por la
primera tesis& ya "ue el comprador slo es propietario cuando se
5a pa!ado el precio& y 5asta ese momento se suspende la
transmisin dominial. Pero para el Cdi!o& el pacto +unciona al
re#s& puesto "ue lo "ue en realidad se pretende es "ue los
e+ectos se produ'can si pa!a el comprador& y si no pa!a se
resuele el contrato. ;i se aplica el r#!imen de la condicin
resolutoria con+orme al cdi!o& los e+ectos son6 1. El endedor
debe tramitar la cosa al comprador& por"ue los e+ectos se
producen 5asta "ue se cumpla la condicin. 3. Los ries!os de la
cosa& sean deterioros o aumento& per.udican o benefcian al
comprador "ue es propietario. 2. ;i el comprador no pa!a& el
endedor puede demandar el cumplimiento el contrato o bien
resolerlo. G. ;i se produce la resolucin lo e+ectos son los del
pacto comisorio. @na porcin mayoritaria admite la aplicacin de
este pacto en la enta de cosas muebles& pero no es oponible a
terceros de buena +e "ue 5ubieran ad"uirido derec5o sobre ellas.
- Pacto de no ena.enar6 Art. 1.24G. Es pro5ibida la cl0usula de no
ena.enar la cosa endida a persona al!una- m0s no a una persona
determinada. ;lo es 0lida la cl0usula "ue pro5%be ender a
persona determinada. Caso de "ue el propietaria ende la cosa a
pesar de la pro5ibicin6 si la cl0usula es e/presa& y ba.o una
modalidad resolutoria& el endedor puede demandar la nulidad y
reiindicar la cosa del tercero. La accin reiindicatoria del
endedor contra el tercero re"uiere "ue se trate de bienes
inmuebles o bienes muebles re!istrables.
- Pacto de no concurrencia6 Establece la pro5ibicin de competir
con el comprador& una e' trans+erida la cosa& produciendo una
obli!acin poscontractual de no 5acer. La obli!acin de no 5acer
debe ser ra'onable& debe tener un pla'o limitado& un espacio y
una actiidad defnidos. El incumplimiento se conf!ura cuando el
deudor 5ace lo pro5ibido.
O+erta irreocable.
Es una de las modalidad utili'adas en el per%odo precontractual& principalmente
en casos en "ue los "ue la parte aceptante es una sociedad "ue tienen "ue
recurrir a un proceso interno de consulta "ue demanda un cierto tiempo. La
o+erta de enta& "ue puede ser irreocable cuando as% lo establece o cuando
est0 sometida a pla'o& es un modo unilateral& por"ue su +uente es la
declaracin de un solo su.eto& de car0cter recepticio. La otra parte puede
aceptarla y se trans+orma en un contrato.
Promesa unilateral de enta6
Es un contrato mediante el cual un su.eto se obli!a a ender una cosa en
condiciones determinadas& mientras "ue la otra& +ormando parte del contrato&
no se obli!a a comprar& sino a estudiar si la acepta o la rec5a'a. Es 0lido
siempre "ue cumpla los re"uisitos e/i!ibles a todo contrato. Para un sector de
la doctrina la promesa aceptada es un contrato preliminar& y si la promesa es
aceptada y no cumplida& slo se puede solicitar el resarcimiento de los da<os.
@na etapa es la conclusin del contrato preliminar con la aceptacin- otra es la
celebracin del contrato defnitio& "ue re"uiere otro consentimiento. Para la
otra tesis& es una compraenta& y el incumplimiento permite solicitar la
e.ecucin de las obli!aciones del contrato defnitio. Esta es la mayoritaria. ,e
tal modo& puede celebrarse un contrato& mediante el cual una de las partes
promete ender y la otra se obli!a a estudiar si acepta o no la enta- si no la
acepta& "ueda concluida la relacin- si la acepta& es una compraenta. No es
necesario un nueo contrato. La promesa suele tener un pla'o& transcurrido el
cual& se e/tin!ue el contrato.
Promesa bilateral de compraenta
Es un contrato donde ambas partes se prometen mutuamente comprar y
ender. ;e aplican para este caso las discusiones rese<adas en relacin a la
promesa unilateral. Para "uines consideran "ue es un contrato preliminar&
ambas partes se obli!an a celebrar el contrato defnitio- si media
incumplimiento de una de ellas& la otra no puede pretender otra cosa "ue una
indemni'acin de da<os. Para la corriente mayoritaria& no 5ay di+erencias entre
esta promesa bilateral y la compraenta& de modo "ue& +rente al
incumplimiento de una de las partes& la otra puede perse!uir el pa!o del precio
o la trans+erencia de la cosa.
El boleto de compraenta
Para el r#!imen .ur%dico se trataba de un contrato preliminar o incompleto por
la +alta de +orma le!al- las partes en cambio& entend%an 5aber lle!ado a un
acuerdo defnitio. Puede considerare admitida con plenitud& en la doctrina y
en la .urisprudencia& la tesis de "ue el boleto es un contrato de compraenta
pleno. @na !ran parte de las ar!umentaciones .ur%dicas "ue dieron +ortale'a al
boleto se basaron en el principio de proteccin de la parte m0s d#bil& "ue es el
comprador. Mediante la tradicin el ad"uirente por boleto de compraenta
recibe la posesin de la cosa ob.eto del contrato.
A) =oletos proisorios y defnitios6 Las partes "uisieron celebrar un
contrato defnitio y no meramente preparatorio& pero no le
dieron la +orma de escritura p(blica es el denominado boleto
defnitio& cuyos e+ectos se asimilan con la compraenta. Las
obli!aciones nucleares son6 entre!a de la cosa contra pa!o del
precio. Tiene por fnalidad la transmisin del dominio& es un acto
de disposicin& y se re"uiere la capacidad para disponer. El boleto
es un instrumento priado y no se trans+orma en p(blico por la
certifcacin de escribanos o .ueces o por su inscripcin. Es
posible su cesin de +orma escrita.
B) La posesin6 La ad"uisicin de la posesin de inmuebles de
buena +e por boleto de compraenta es le!%tima. El ad"uirente
por boleto es titular de las acciones o remedios posesorios. El
ad"uirente por boleto& mediando buena +e& tiene el derec5o de
usar y !o'ar la cosa& percibiendo los +rutos )a t%tulo de due<o*-
tiene& asimismo& el derec5o de disponer de la cosa& con los
l%mites de la ley.
C) Oponibilidad del boleto de compraenta6 Cuando 5ay dos entas
sucesias& 5ec5as por boleto& prealece el "ue tiene la posesin-
si nin!uno la posee& es pre+erido el de +ec5a anterior. Cuando 5ay
dos entas sucesias& una por boleto y otra pos escritura&
prealece el "ue tiene la posesin.
7rente al locatario6 El contrato de locacin es oponible al
comprador. En el caso de "ue el locatario ya 5aya obtenido la
tenencia& su contrato 5a de "uedar frme +rente al ad"uirente por
boleto& cual"uiera sea su +ec5a. En caso en "ue el ad"uirente por
boleto 5aya recibido posesin& priar0 sobre el locatario&
cual"uiera sea la +ec5a de los contratos& por lo cual el locatario
resoler0 la cuestin con el locadorOendedor en da<os y
per.uicios.
1. El ad"uirente por boleto puede encontrarse con "ue e/iste
una medida cautelar trabada y re!istrada con anterioridad a
la posesin6 triun+a la cautelar.
2. ;i 5ay publicidad re!istral& obtenida mediante la inscripcin
del boleto& #ste tiene precedencia respecto del embar!o.
3. ;i 5ay publicidad posesoria tambi#n tiene precedencia.
4. En el con>icto entre el comprador por boleto y el acreedor
5ipotecario debe estarse a la posesin.
Los boletos de compraenta de inmuebles otor!ados a +aor de
ad"uirentes de buena +e& ser0n oponibles al concurso o "uiebra si
el comprador 5ubiera abonado el 3IQ del precio. El boleto es
oponible cual"uiera sea el destino del bien. @n embar!o trabado
sobre un inmueble o el proceso concursal abierto con
anterioridad a la ena.enacin mediando boleto de compraenta
es oponible al ad"uirente.
Obli!acin de escriturar. Cncumplimiento. ,a<os resarcibles
La escritura p(blica es la +orma re"uerida por la ley. ;uscripto el boleto de
compraenta sur!e la obli!acin de escriturar. La obli!acin pesa sobre ambas
parte& pudiendo ser pura y simple o sometida a un pla'o sufciente como para
cumplirla el "ue se presume suspensio& es decir& "ue 5asta "ue no en'a no
es e/i!ible la escrituracin. El encimiento del pla'o o el cumplimiento de la
condicin producen la mora del deudor de la obli!acin de escriturar. No puede
5aber mora si no est0n cumplidos los pasos necesarios para escriturar& o si la
parte interpelante no cumpli con la obli!acin a su car!o. ;e puede reclamar
el resarcimiento de los da<os moratorios en relacin adecuada con el
incumplimiento.