Construccion o Alquiler de Local

ORGANIZACIN
EMPRESARIAL

EN QUE CONSISTE LA CONSTRUCCIN
O ALQUILER DEL LOCAL, CUNDO Y
PORQUE DECIDES CONSTRUIR O
ALQUILAR EL LOCAL DE LA EMPRESA?

ALUMNOS: Valera Tuanama, Rocio Katerine
Ipanaque Retegui, Luis Enrique

ESCUELA: Administracin IV

PUCALLPA - PERU
UNIVERSIDAD NACIONAL DE UCAYALI
Facultad de Ciencias Econmicas, Administrativas y Contables
Organizacin Empresarial 1

INDICE

ndice 1
Agradecimiento 2
Introduccin 3
Construir o alquilar el local para mi empresa? 4
Cundo se decide Construir o alquilar el local? 4
CONSTRUCCION 7
Tipos de Construccin 7
I. ESTUDIO TECNICO 8
Localizacin 8
- Macro Localizacin 8
- Micro Localizacin 8
Diagrama de flujo y diagrama de operaciones 11
Caractersticas Fsicas 15
- Infraestructura 15
- Equipamiento 17
- Diseo y Distribucin 17
Requerimientos
- Materia prima 18
- Materiales 18
- Materiales acabados 20
- Mano de obra 24
- Servicios 24
- Evaluacin Impacto ambiental 24
II. DESCRIPCIN DEL ESTUDIO LEGAL, NORMAS Y REQUISITOS
PARA LA CONSTRUCCION DE LOCAL DE LA EMPRESA
ESTUDIO DE INVERSIONES, ECONOMICOS Y FINANCIEROS 25
Constitucin de la Empresa 25
Documentacin que autorice la construccin del local comercial 26
Licencia de Construccin
III. ESTUDIO DDE INVERSIONES, ECONOMICOS Y FINANCIEROS 35
Inversiones 36
Capital de Trabajo 37
Financiamiento de Capital de trabajo 39
ALQUILER 43
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 45
Formalizacin del contrato de arrendamiento 45
Modelo 1 de contrato de arrendamiento 51
Modelo 2 de contrato de arrendamiento 54
Para que el local sea mas atractivo 58
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 61
BIBLIOGRAFIA 63
ANEXOS 65


Dedicatoria :
Dedicamos este trabajo a Dios y a nuestros padres.
A Dios porque ha estado en cada paso que doy,
Cuidndonos y brindando la fortaleza para continuar,
a nuestros padres, quienes a lo largo de esta vida
han velado por el bienestar y la educacin siendo
nuestro apoyo en todo momento. Al dr.Elias Moreno
por las enseanzas brindadas en clase y encaminarnos
hacer empresarios de xito.


INTRODUCCIN :

Cualquier actividad empresarial, como todo en esta vida, tiene un principio y
aunque puede resultar ingenuo el pensar que una empresa es exclusivamente
la materializacin de la idea de un empresario, pues su complejidad desborda
las capacidades de cualquier persona, s es histricamente cierto que todas las
empresas tuvieron su primer origen en la mente de unas personas cuyo
objetivo era convertir una idea en un producto o servicio que la gente
adquiriera, esperando obtener beneficios y arriesgando, si era preciso, su
propio capital para con-seguirlo.
Una de las decisiones ms importantes que todo emprendedor necesita tomar a
la hora de iniciar un negocio tiene que ver con la eleccin de un local
comercial y todos los factores de riesgo que giran alrededor de ste.
Y no es para menos, ya que el xito o fracaso de un negocio en mucho tiene
que ver con la adecuada seleccin y ubicacin del local para el mismo.


CONSTRUIR O ALQUILAR UN LOCAL?

Una de las primeras cuestiones que nos plantearemos a la hora de montar
nuestro propio negocio ser si debemos alquilar o comprar el local comercial.
No cabe duda que la inversin en nuestro local ser uno de los gastos iniciales
ms importantes.
Aunque parezca obvia, la respuesta es primero hay que rentar para luego
comprar un terreno y construir nuestro propio local, pues esto permitir
minimizar el riesgo mientras tu negocio crece lo suficiente para considerar la
compra de un propio negocio.

CUNDO Y PORQUE SE DECIDE CONSTRUIR O ALQUILAR EL
LOCAL?
En la decisin final de comprar o alquilar nuestro local para la empresa seguro
que influye considerablemente el capital inicial que tengamos para iniciar
nuestro proyecto, as como el riesgo que estemos dispuestos a tomar.
Elegir entre construir o alquiler depender tambin de factores como el tipo de
negocio que deseamos iniciar, lo que significa que no existe una opcin mejor
que otra sino que todo depender de todos estos aspectos.
En definitiva, lo optimo es analizas las necesidades de tu negocio para tomar
aquella decisin que haga que tu empresa crezca y sobreviva con el paso del
tiempo. Si al final decides alquilar, estudia bien el contrato antes de firmarlo.
Si por el contrario, decides comprarlo, piensa siempre a largo plazo.


Conviene ms en un centro comercial?
Para decidirlo debemos evaluar la relacin de costo beneficio. Ubicarnos en
un centro comercial genera mayores ventas pero tambin mayores costos,
mientras que colocar nuestro negocio en otro lugar puede ser mas econmico
pero tambin podra significar menos ventas y ms inseguridad. Adems los
centros comerciales suelen ser mucho ms estrictos en los trminos de
contratacin, horarios, das festivos y otras condiciones que debemos evaluar
detenidamente. Si nuestra decisin es optar por un local en el centro comercial
debemos evaluar que negocios estarn cerca al nuestro, ya que estos pueden
ayudarnos a generar ventas por la afluencia de personas que atraen. Una mejor
forma de ubicarnos seria cerca farmacias, supermercados, bancos, etc. Esto
ayudara a ganar visibilidad y por consiguiente a ganar clientes, recordemos
que lo que no se ve no existe.
Debo de buscar una esquina?
Las esquinas son excelentes ubicaciones, ya que tienen regularmente una
excelente visibilidad. Especialmente en los centros comerciales populares,
estar ubicado estratgicamente puede hacer la diferencia en las utilidades.
Qu tanta competencia hay en esa zona?
Estar cerca de tu competencia puede ser un arma de doble filo. Puede
presionarnos a manejar una estrategia de volumen de precios bajos, lo cual
puede repercutir seriamente en nuestras utilidades o bien puede ser un
beneficio por considerar que tus competidores ya han creado un mercado que
fcilmente puede ser atrado siempre y cuando ofrezcas una mejor imagen,
mejor productos, mejor atencin y precio.
Que Otros costos puedo considerar
Los costos bsicos que debes evaluar al momento de rentar nuestro local son
los contratos, la adecuacin de local, lnea o lneas telefnicas, traslados, etc.
Tambin debemos calcular a cunto asciende los costos de servicios
mensuales dde electricidad, agua, desage, vigilancia, mantenimiento, etc.


1. CONSTRUCCION DE
LOCAL DE LA EMPRESA

CONSTRUCCIN
En los campos de la arquitectura e ingeniera, la construccin es el arte o
tcnica de fabricar edificios e infraestructuras. En un sentido ms amplio, se
denomina construccin a todo aquello que exige, antes de hacerse, disponer de
un proyecto y una planificacin predeterminada.
Tambin se denomina construccin a una obra ya construida o edificada,
adems a la edificacin o infraestructura en proceso de realizacin, e incluso a
toda la zona adyacente usada en la ejecucin de la misma.
Ventajas de construir un local:
Supone un activo tangible que se puede tomar como una inversin a
largo plazo.
Los costes son fijos, sin que se aada el incremento que al inicio de
cada ao se le suma a los alquileres.
Es ms fcil si se puede subalquilar parte del local y obtener as
ingresos extra.
Tienes ms libertad si decides vender tu local o alquilarlo.
Inconvenientes de construir o comprar un local:
Te responsabilizas de todas las reparaciones y el mantenimiento del
local.
No hay flexibilidad de espacio: puede que con el tiempo necesites
ampliar tu negocio y el local que compraste se quede pequeo o puede
que con la experiencia te des cuenta que hay zonas mejoras para tu
tipo de local.
Necesitas un mayor flujo de efectivo al inicio.

TIPOS DE CONSTRUCCION
Hay cinco tipos generales de construcciones:
1. Residencial
2. Comercial
3. Industrial
4. Obras pblicas
5. Obras Institucionales

Nuestro tipo de empresa estar en la lnea comercial.
I. ESTUDIO TECNICO

1. LOCALIZACIN

La seleccin de la ubicacin del negocio ser el resultado de conjugar y
evaluar los factores que se mencionan a continuacin: Pasos para la eleccin
del sitio de la empresa Existen tres pasos principales. El primer paso es la
eleccin de la regin o rea general en que la planta se debe localizar, y
comnmente requiere el estudio de cinco factores: Proximidad al mercado: Se
debe tener en consideracin la ubicacin de los clientes potenciales, as como
de los posibles canales de distribucin, de tal forma de poder disminuir los
costos.
Proximidad a los proveedores de insumos: Los proveedores de las materias
primas, para el proceso de produccin, deben estar ubicados cerca de la
fbrica, con objeto de tener rapidez en las entregas y fletes a costos menores.
Vas de comunicacin y disponibilidad de medios de transporte: La regin en
estudio deber contar con vas de comunicacin (carreteras y ferrocarril) para
el adecuado transporte del personal, materias primas y producto terminado; as
como con la disponibilidad de empresas transportistas de carga para la entrega
del producto.
Servicios pblicos y privados idneos tales como luz, agua, drenaje y
combustibles, entre otros: Se deben revisar los servicios pblicos y privados
que se ofrecen en la zona, en virtud de que las plantas manufactureras
requieren usualmente de un suministro importante de agua y fuentes de
energa.
Condiciones climticas favorables: En las micro y pequeas empresas ste es
un elemento importante para evitar el aumento en los costos por energa y
contribuir en general a la competitividad de los bienes producidos El segundo
paso, es la eleccin de la comunidad en particular, la que debe contar con:
Mano de obra adecuada en nmero y tipo de especialidad requerida: lo
anterior con el propsito de que exista perfecta correspondencia entre los
requerimientos relativos a la disponibilidad de mano de obra actual y futura de
la empresa respecto de la comunidad que se los debe proporcionar.

Escala de salarios que compiten con los pagados por otras compaas de la
misma industria, en otra localidad: Las empresas deben de tener bien
establecido el rango de sueldos que pueden pagar por actividad desempeada
y aprovechar diferencias respecto a los sueldos de otras empresas del mismo
giro en otras comunidades.
Cargas fiscales: Se debern valorar las cargas fiscales de cada comunidad en
estudio, en relacin con los impuestos federales y locales, as como
aprovechar las exenciones correspondientes, las cuales pueden ser un factor
importante en la eleccin del sitio de instalacin de la planta.
Condiciones de vida de la comunidad: Un factor til a considerar es lograr el
desarrollo que puedan tener los empleados en la comunidad, por lo que deber
identificarse aquella que cuente con los servicios bsicos como son: escuelas,
hospitales, mercados, iglesias, entre otros.
El tercer paso, es la eleccin del sitio exacto de localizacin de la planta en la
comunidad favorecida. Esto quiere decir que despus de tomar en cuenta todos
los puntos anteriores, se proceder a la eleccin del lugar ms pertinente.

La Mejor Ubicacin para mi local
La apropiada ubicacin del local puede hacer la diferencia entre muchos
o pocos clientes, dicho de otra manera entre menos o ms ventas. Esto
aplica especialmente para los negocios en que los clientes buscan tu
tienda o es atrado por la presentacin de tu negocio. Algunos factores
importantes a considerar son: facilidad para acceder en vehculo,
parqueo disponible tanto para nosotros, los empleados y para el cliente,
seguridad y sobre todo que este ubicado en el rea correcta.

o Macro localizacin: la localizacin implica situar el lugar donde
edificara el edificio comercial. De acuerdo a la concentracin del
mercado objetivo se decide establecer el local en Pucallpa y
dentro de este en el distrito de Callera.


o Micro Localizacin: El anlisis de micro localizacin tendr
como objetivo ubicar estratgicamente el


Etapas de la construccin
- Diagrama de flujo y diagrama de operaciones
Cabe sealar que la construccin indicada en color verde en el diagrama
ser nicamente supervisada por la inmobiliaria.

En el diagrama de operaciones se muestra el proceso de creacin y
diseo a cargo de la inmobiliaria, as como la adquisicin del terreno y
bsqueda de la constructora ms idnea para construir el edificio.
Posteriormente viene la etapa de construccin, las principales
actividades son las mostradas en el diagrama de operaciones DOP,
asimismo las etapas de control a cargo de la inmobiliaria.
Finalmente el diagrama de flujo de comercializacin que comienza un
perodo previo al inicio de construccin del edificio. Como se puede
apreciar en el diagrama de flujo inicial las actividades que forman parte
de la comercializacin se dan de forma paralelas a la construccin.
Descripcin de cada una de esas etapas
A continuacin la descripcin detallada para el desarrollo del
proyecto que involucra la creacin y diseo de un edificio ecolgico
multifamiliar, la construccin del mismo y finalmente la
comercializacin de los departamentos. Como ya se indic en El
Captulo 2, la inmobiliaria tendr a su cargo la creacin y diseo del
complejo habitacional, as como la etapa de comercializacin, por tanto
estos pasos sern descritos con detalle y la construccin a cargo de
terceros ser descrita a grandes rasgos.

o Concepcin del proyecto
En base a la capacidad de la inmobiliaria para realizar un proyecto de
edificacin (capacidad de fondos actuales y de captarlos) y al estudio de
mercado se determina que es lo que se desea hacer.
En base a las preferencias del mercado objetivo (estrato medio y medio
alto) se determina realizar un proyecto con las siguientes caractersticas:
Edificio de 3 pisos
Las medidas, segn preferencias del consumidor
Segn anlisis de mercado el punto donde se prefiere levantar
el proyecto estar en el distrito de Calleria
Las caractersticas determinadas anteriormente sirven como punto de
partida ya que se tienen establecidos requerimientos iniciales para
continuar con la siguiente etapa.

o Bsqueda de terreno
Una vez determinado que es lo que se har, se busca una propiedad que
tenga las caractersticas que permitan realizar el proyecto planteado.

Muchas veces debido a la escasez de espacios para construir, el
proyecto se debe ajustar al terreno encontrado, sin embargo el tener una
idea de lo que se quiere ayuda a concentrar la bsqueda en propiedades
que sirvan para el propsito.
De esta manera la propiedad a adquirir se encontrar en el distrito de
Calleria en la zona comprendida entre jr. libertad y jr.7 de junio ya que
es en esta zona comercial .

o Solicitud de parmetros
Una vez que se cuenta con el terreno o propiedad para construir el
edificio se solicita a la municipalidad correspondiente el certificado de
parmetros urbansticos y edificatorios 30 para poder desarrollar los
planos.
La informacin solicitada a la municipalidad es la siguiente:
Nmero de pisos permitidos
Porcentaje de reas libres
Cantidad de estacionamientos necesarios
Alturas mximas permitidas
Retiros obligatorios

o Desarrollo de Anteproyecto
En esta etapa el equipo de arquitectos y diseadores elaboran un juego
de planos, maquetas u otros medios de representacin que explican por
primera vez, de manera grfica, pero con carcter de preliminar, como
ser el diseo del edificio. Se representa el edificio en planta (vista
desde arriba), elevaciones (vista de las fachadas), cortes y perspectivas.
Su propsito es puramente preliminar, para que la gerencia, jefe de
proyecto y el propio equipo de diseo decidan si el diseo es del agrado
de todos y cumple con sus requerimientos. En caso el Anteproyecto sea
aprobado, entonces se realiza el proyecto definitivo. Este es un trabajo
que se realiza en el lapso de un par de semanas.

o Desarrollo del proyecto Arquitectnico
El desarrollo del proyecto arquitectnico implica todo el proceso de
diseo que se define como el conjunto de planos, dibujos, esquemas y
fichas explicativas utilizadas para plasmar grficamente el diseo del
edificio. Tambin la manera de utilizar los materiales y tecnologas. Y
lo ltimo es un punto muy importante ya que el desarrollo implica

consideraciones en cuanto a materiales y equipamiento que deben ser
definidos claramente para ser entregados a la constructora.
Estas especificaciones son definidas tomando en consideracin que lo
que se busca es ahorro, eficiencia energtica y empleo de energas
renovables con la finalidad de lograr una edificacin sustentable.
Adems de los planos que integran el paquete de Planos
Arquitectnicos, se deben incluir para el proyecto final los siguientes
planos y documentos: plano de cimentacin (estructurales), planos de
instalaciones (elctricas y sanitarias), plano de sostenimiento de
excavaciones, programacin de la obra, descripcin de materiales y
equipamiento y estudio de Impacto ambiental
El desarrollo del proyecto arquitectnico y el proyecto final son
desarrollados en un periodo de no ms de 2 meses en los cuales se
deben hacer las modificaciones y rectificaciones necesarias de tal
manera que solo est listo para la aprobacin en el municipio
respectivo.
Certificacin de obra civil
Una vez que se cuenta con todo el paquete

Bsqueda de constructora
Desde la etapa del anteproyecto se buscar aquellas constructoras que
estn en capacidad de hacer realidad el proyecto, para esto se harn
averiguaciones y ya cuando el proyecto este casi en la etapa final se
solicitarn cotizaciones. De esta manera se tendr una gama de opciones
y cuando se tenga la licencia de construccin se contratar a la ms
idnea.
Evaluacin y contratacin de constructora
Se evalan propuestas de las constructoras y finalmente se decide
contratar a una para que plasme en realidad lo que hasta este punto est
en papales. Un aspecto muy importante es sentar las bases del contrato,
definir las tareas de cada parte, las etapas de control, el tiempo de
ejecucin y finalmente el monto de contrato que involucra definir
periodos de pago.
Debido a que la inmobiliaria se encargar del diseo del proyecto as
como la construccin en su totalidad ser delegada a la constructora. Es
decir, sta se encargar de la construccin del casco y del revestimiento
con los acabados. Asimismo se encargar de adquirir los insumos e
implementos para equipar el edificio (como ladrillos, fierros inodoros,
griferas, etc.)

Cabe sealar que debido a las caractersticas ecolgicas que tendr el
edificio, los dispositivos ecolgicos, como el sistema de reciclaje de
aguas grises, colectores solares entre otros sern adquiridos por la
inmobiliaria en el transcurso de obra que estn en la capacidad de
desarrollar el presente proyecto.

Construccin del edificio
Durante todo el desarrollo de la obra es importante (como ya se seal
en varios puntos) las actividades de control por parte del equipo de la
inmobiliaria conformado por: arquitecto (especialista en ciencias
ambientales) e ingeniero civil.
Las etapas de control cobran especial importancia en el contexto
expuesto ya que la construccin no ser tradicional sino tendr aspectos
que la diferencien de las dems no solo por el equipamiento con eco
tecnologas, sino por procedimientos (como la demolicin y el pintado)
que deben ser supervisados a fin que se cumpla lo indicado.

2. CARACTERISTICAS FISICAS
Dentro de las caractersticas fsicas se detallan la infraestructura del
nuestro local comercial, la maquinaria y equipos para finalmente definir
la distribucin de planta.

Infraestructura
El edificio contar con reas comunes de acceso a todos los propietarios
y visitantes, estacionamiento, almacn, y entre otros.

reas Comunes
Estn definidas por: entrada general, hall de ingreso, escaleras

Entrada general
Est determinada por el rea que se comprende entre la puerta
principal y la puerta de ingreso al edificio.
El material a emplear para el pavimento de la entrada ser el
cermico, material que ser bueno emplear inclusive en las reas
comunes como hall de ingreso.

Hall de ingreso
Sector determinado por una zona de recepcin, un star de espera y
un pasillo que conduce a las escaleras y ascensor del edificio.

Como ya se seal anteriormente, el pavimento a emplear igual
que en la entrada general ser el cermico, por otro lado para los
acabados del interior se usar pintura ecolgica ya que lo que se
busca es que todo el edificio transpire y las pinturas sintticas no lo
hacen ya que producen condensaciones y humedades.

Escaleras
Escaleras que comunican a todos los pisos del edificio y que
cumplen la funcin no solo de vas para subir o bajar (para las
personas ubicadas en los primeros pisos), sino como escaleras de
emergencia que ante la eventualidad de un sismo o incendio deben
ser usadas por la totalidad de las personas que estn en el edificio.
Al igual que en las otras reas comunes se emplear el cermico
como pavimento y barandas de madera ecolgica colocadas a
ambos lado.
rea de segregacin de residuos slidos
En el primer piso detrs del hall se encontrar un deposito en l
que se juntarn los residuos provenientes de todo el edificio
separados en 5 categoras vidrio, metal, plstico, orgnico y varios.
Estos residuos sern almacenados por un periodo hasta que sean
recogidos por el municipio mediante una recogida selectiva.
Cabe sealar que los residuos de plstico y orgnico sern
almacenados en el primer piso gracias a un ducto ubicado en cada
piso con una puerta movible que permitir arrojar los desperdicios
segn cada tipo. Por otro lado, los desperdicios de vidrio y metal
sern separados en cada piso mediante contenedores de basura que
sern llevados al primer piso para su acumulacin (no se optar por
emplear el ducto ya que este tipo de desperdicio requiere un
manejo cuidadoso).

Equipamiento
El equipamiento que requiere el edificio apunta a cumplir dos objetivos:

Aprovechar la energa que la naturaleza nos regala
Ahorrar el consumo de agua y reciclarla
Diseo y Distribucin
A continuacin se presenta el plano sobre el diseo y la distribucin de
cada uno de los espacios a utilizar para la construccin del local.


3. REQUERIMIENTOS

Materia prima
La lista de requerimientos para la construccin de un edificio desde la
piedra, arena, pintura hasta las maylicas, entre otros es muy detallada y
debido a que la constructora ser quien gestione el abastecimiento no se
detallan los insumos necesarios en cada etapa de construccin. Solo se
indican aquellos insumos que difieren de lo que normalmente se usa
para construccin y que en el presente proyecto juegan un rol
importante debido a su contribucin a la construccin de viviendas
sustentables con el medio ambiente.
Aditivos de fibra de polipropileno para mejorar resistencia del
hormign
Madera plstica reciclada para ser utilizada en la azotea como
pavimento de la zona de descanso y como baranda en las
escaleras.
Ladrillo caravista para ser empleado como fachada, de esta
manera ya no se requerir emplear un revestimiento exterior
Yeso o cal para ser empleado en las particiones
Tubos elctricos corrugados de polipropileno
Conductores de cobre para electricidad con sistemas de
proteccin libre de halgeno y metales pesados
Barnices (para recubrimiento de los pisos de madera) que
incorporan productos naturales.
Materiales
A continuacin los principales materiales ecolgicos que se utilizarn:

Fachada del local
Actualmente los diseos arquitectnicos presentan vistosas y elegantes
fachadas en los centros comerciales y sus locales, los cuales son
obtenidos a travs de materiales con caractersticas especiales. El
trabajo del ingeniero consiste en velar por que se cumplan los mrgenes
de seguridad para este tipo de fachadas, as como determinar las
caractersticas y propiedades de estos materiales.
Fachadas de vidrio
El vidrio, qumicamente esta compuesto por xidos de silicio,
aluminio, calcio, magnesio, sodio, potasio y algunos otros
componentes en menor proporcin como el hiero, cromo, azufre,
etc, algunos contienen xidos de boro, plomo, bario, etc.

Fsicamente se puede definir como un material producido por fusin
de xidos inorgnicos, el cual ha logrado su estado rgido de
enfriamiento pero sin cristalizar, enfatizando esta definicin, en el
hecho que el vidrio es un material con estructura amorfa, no
cristalina y que puede considerarse como un lquido sub-enfriado.

Fachada integral. En este tipo de ventanera la longitud vertical de sta
cubre todo el alto del edificio, es decir, que va desde el primer nivel
hasta el ltimo, sin ser interrumpida por los espesores de las losas. Este
sistema es difcil de armar e instalar, pues tiene varios inconvenientes.
Uno de stos es el anclaje; debido a que en la fachada integral todo el
peso del aluminio y del vidrio, estn soportados, casi en su totalidad por
los anclajes.
Los materiales que se seleccionen para garantizar la impermeabilizacin
del sistema debern cumplir con los requisitos de diseo, tales como: o
Elasticidad suficiente para absorver los movimientos por cargas de
diseo. o Compresibilidad adecuada que no permita nunca el contacto
entre el vidrio y la estructura de soporte. O Compatibilidad con los
elementos del sistema, con el fin de asegurar sus propiedades mecnicas
y estticas.

Fachada visin total. Este sistema consiste en empotrar piezas de
vidrio en piso y techo y las juntas verticales se solucionan con costillas
tambin de vidrio, esto asegura un apoyo perimetral a cada una de las
piezas que integren este sistema.
Para este sistema es posible utilizar vidrios claros, de color o
reflectantes, ya sean recocidos o templados. La seleccin del tipo de
vidrio se deber hacer de acuerdo a las necesidades trmicas y de
iluminacin de la obra, as como a un diseo por cargas de viento y
trmicas. Las costillas debern ser de 19 mm. De espesor, en vidrio
claro.
Los perfiles para el empotramiento de los vidrios pueden ser de
diferentes materiales tales como el aluminio, acero, etc. Los perfiles de
aluminio deben cumplir con las holguras y dimensiones especificadas
en el diseo. Para unir las costillas rigidizadoras, es necesario usar un
sellador estructural. Antes de decidir que selladores, empaques y calzas
se emplearan, se debe asegurar que todos los materiales sean
qumicamente compatibles.


Pared parcial. El sistema se define como la instalacin de vidrio, en
donde no ms de dos piezas templadas, suspendidas, cubren un claro de
un solo nivel, sin necesidad de utilizar perfiles que obstruyan la visin.
La formacin de estos canceles se logra combinando cristales templados
claros, de color y reflejantes, logrando con esto la seguridad que
requiere un acceso de movimiento constante.
Para su colocacin es necesario el uso de vidrios templados, ya que las
puertas y los fijos adyacentes debern ser en su mayora perforados. La
perfilera metlica que se emplea para sujetar los fijos debe cumplir con
las holguras y empotramientos mnimos recomendados por los
fabricantes.
Fachadas combinadas
Como se mencion anteriormente uno de los objetivos de las fachadas
es mostrar el interior de los locales comerciales. Esto se puede hacer
efectivamente con el uso del vidrio en un alto porcentaje, pero para que
las fachadas sean ms atractivas se requiere de la combinacin de otros
materiales como la madera,con los diferentes pisos existentes en el
mercado, y con la gran variedad de paneles que permiten un diseo
altamente flexible en cuanto a formas.

2.2 Materiales de acabados
El objetivo principal de los repellos, como primer paso para los
acabados sobre paredes, es lograr superficies lisas en las paredes y
techos, previo a aplicar el acabado final. El acabado final puede ser de
cernidos en sus diferentes presentaciones, estos constituyen un elemento
a la vez de decorativo, protector de humedad para los muros. Tienen la
propiedad de proteger contra el fuego importantes elementos
estructurales de madera y hierro. Entre los tipos de acabados ms
comunes se encuentran los cernidos con yeso, cernidos plsticos,
pintura, etc.
2.2.1 Cernidos con yeso
El yeso es el producto resultante de la deshidratacin parcial o
total de algez o piedra de yeso. Reducido a polvo y amasado con agua,
recupera el agua de cristalizacin, endurecindose.
El algez o piedra de yeso se presenta cristalizado en el sistema
monoclnico, formando rocas muy abundantes, y segn su estructura
existen las siguientes variedades.


Yeso fibroso. Formado por el SO4Ca2H20 puro, cristalizado en
fibras sedosas confusamente. Con l se obtiene un buen yeso para
mezclas.

Revestimientos de piedra natural
Las principales propiedades de la piedra natural que se pueden
considerar son: la resistencia a la compresin y a la traccin, la
inalterabilidad ante el fuego, la compacidad y la dureza.
El peso especfico vara entre 2 y 3 Tm/m3, en algunos casos puede
llegar hasta 3.5 Tm/m3.

Revestimiento de materiales cermicos
Constituye uno de los grupos ms extensos, al mismo tiempo que uno
de los ms antiguos dentro de la construccin y la decoracin. Se hallan
formados por moldeados de arcillas ms o menos puras, sometidas a la
accin de temperaturas que sobrepasan los 1000 grados centgrados.
Bsicamente se pueden agrupar en moldeados de barro colado y
moldeados esmaltados y vitrificados.

Moldeados de barro colado. La versin ms conocida se halla
constituida por fachaletas destinadas a cubrir una superficie cualquiera,
prestndole las caractersticas de ladrillo visto. Es un material que se
puede aplicar sobre cualquier superficie, hormign, madera, incluso
mampostera, con un mnimo de preparacin. La forma que adoptan
suele ser cuadrada y la rectangular, aunque existen otras formas.
Las dimensiones normalizadas, la presentacin de la superficie, los
colores y la clasificacin dependen de los fabricantes. El modelo ms
generalizado es el liso de forma rectangular, aunque existen otros
modelos.
Revestimiento de madera
La madera que se usar en trabajos de revestimiento, despus de haber
sido seleccionada, ser objeto de un tratamiento especial para evitar
torsiones y movimientos posteriores a su instalacin. La base
fundamental de este tratamiento consiste en un buen secado, puesto que
las propiedades de resistencia y con ella las de duracin e
indeformabilidad, aumentan cuando pierde una parte importante del
agua contenida en su estructura.
En trabajos de revestimientos exteriores deben emplearse maderas de
mediana densidad, insensible a los insectos, con una humedad del 12%.
Se recomienda piezas sin contra veta, pues las mismas resultan ms

difciles de trabajar y corren el riesgo de tomar deformaciones, luego de
haberse secado.
Son aconsejables las maderas denominadas muy duras, como la encina,
pinabete, as como las clasificadas simplemente como duras, tales como
la caoba, el roble y como las exticas o coloniales como el cedro, el
pino rojizo,
etc.
Las maderas utilizadas en revestimientos se pueden clasificar
atendiendo su aspecto decorativo, principalmente en dos presentaciones
empanelados y tableados.
El empanelado se aplica al recubrimiento de una pared o techo por
medio de paneles, esto es, pieza de medidas pre-fabricadas, en este caso
de madera.

Productos sintticos
De conformidad con las caractersticas ms visibles, se forma una
diferencia elemental de acuerdo con la consistencia de todos aquellos
materiales de procedencia plstica, utilizados como elementos para
revestimientos de interiores y exteriores, siendo estos: lminas flexibles
y lminas de plsticos rgidos.

Lminas flexibles. Este tipo de revestimiento, es el de menor grosor
que se fabrica, pues corresponde aproximadamente al de un papel
pintado o coloreado para empapelar paredes, del mismo grosor que el
revestimiento de lminas flexibles.

Revestimientos plsticos
Constituyen un grupo muy importante de materiales para
recubrimientos de paredes y techos, que tiene la caracterstica comn de
estar fabricados por una capa resistente de cloruro de polivinilo,
coloreado con tintas especiales fundidas con la masa y extendida sobre
un soporte adecuado, por lo comn de algodn o fibras de vidrio y
fibras de madera.

Revestimiento con pinturas
Las pinturas son mezclas lquidas, generalmente coloreadas, que
aplicadas por extensin, pulverizacin o inmersin, forman una capa o
pelcula opaca en la superficie de los materiales de construccin a los
cuales protege o decora.

Las pinturas estn constituidas por un pigmento slido y el aglutinante o
vehculo lquido, formando ambos una dispersin.
Las pinturas se clasifican por el color y naturaleza de los pigmentos en:
blanco de cinc, azul cobalto, etc. Por el vehculo, en pinturas de agua,
cola, aceite. Por el papel que desempean, en decorativas, antioxidantes,
ignfugas, lavables, etc.

Cielos suspendidos
Los tipos de acabados que generalmente se usan en cielos suspendidos
de las zonas de mercadera y reas de ventas son los siguientes.

Griferas
Para las griferas lo ms recomendable es usar griferas con sensor o con
llave temporizada. El problema radica en la dificultad de adquirir la
grifera con sensor que segn averiguacin hecha en Casinelli cuesta
entre 1000 y 1500 nuevos soles. Considerando la cantidad de estas que
se debe colocar es una opcin que no se tomar en cuenta. La mejor
opcin al alcance del proyecto es la colocacin de griferas
temporizadas que se accionan pulsando un botn y dejan salir el agua
durante un tiempo determinado, transcurrido el cual se cierran
automticamente.
En el mercado no hay muchos proveedores de griferas temporizadas,
sin embargo se pueden conseguir stos productos tanto nacionales como
internacionales.

Iluminacin
Se instalarn lmparas elctricas de bajo consumo que presentan una
vida til mucho mayor que las convencionales. Existen en el mercado
gran variedad de lmparas con estas caractersticas que permiten un
ahorro hasta un 80 %. Una consideracin importante es no usar focos
incandescentes, estos deben ser remplazados por focos fluorescentes.
De acuerdo a los especialistas de GE Iluminacin, los focos
fluorescentes proporcionan el mismo nivel de iluminacin, consumen
cuatro veces menos energa elctrica y tienen una vida til hasta 12
veces mayor que la de las bombillas tradicionales.
Para iluminacin en espacios exteriores se utilizarn luces con
mecanismos de deteccin de movimientos que slo se encienden
durante la noche o cuando


Mano de obra
De acuerdo al tamao del proyecto a realizar se determina la cantidad
de personal en las distintas etapas del proyecto.
En cada etapa se describir el requerimiento en cuanto a mano de obra:
Etapa de diseo
Ingeniero Civil (quien a su vez contratar los servicios del
ingeniero electricista y sanitario para que desarrollen los planos
especficos). Cabe sealar que el plano estructural puede ser
desarrollado por el o por un calculista.
Arquitecto (especialista en eco diseo)
Etapa de construccin
Ingeniero civil y especialista en eco diseo que controlarn los
trabajos de obra
Etapa de comercializacin
Vendedores (2 personas que trabajarn en rotacin de 8 a.m. a
1 p.m. y de 1 p.m. a 6 p.m. en la caseta de ventas ubicada en el
frontis del terreno donde se edifica

Servicios
Se requiere contratar los servicios de una constructora para que edifique
segn los parmetros establecidos en la etapa de diseo un edificio para
local comercial. La constructora contratar al siguiente personal:
Albailes, Maestro de obra, Ayudantes, Electricistas, Gasfitero,
Carpinteros y Vidrieros.
Adicionalmente es importante sealar que la constructora contratar los
servicios de:
Una empresa encargada de demoler la vivienda existente
Una empresa que instalar el elevador
Tcnicos encargados de instalador los equipos ahorradores de energa
Otro servicio
Para la promocin de los productos se requiere contratar a una empresa
que disee la imagen del producto y que prepare el panel que se
colocar en la obra, adicionalmente es importante el diseo de las
propagandas expuestas en el peridico y revistas especializadas de
construccin.
Evaluacin de Impacto Ambiental
Para la evaluacin se utiliz el mtodo matricial de Leopold cuya
utilidad principal es incorporar informacin cualitativa sobre relaciones
causa y efecto, adems de ser de gran utilidad para la presentacin
ordenada de los resultados de la evaluacin. El procedimiento que se

sigui para desarrollar esta matriz fue confrontar las posibles
actividades causantes de impactos ambientales (en una fila con varias
columnas) con los factores ambientales, para ello se seleccionan
aquellos factores que pueden ser influenciados por las acciones del
proyecto.
Los aspectos ambientales propuestos como causantes de posibles
impactos ambientales en el proyecto, se detallaron en el Matriz de
Leopold as como una breve explicacin del mtodo para realizar la
matriz.
Los resultados arrojaron que s existir un impacto ambiental negativo
si se emprende el proyecto, sin embargo el impacto es bajo
considerando que al realizar un proyecto de construccin los impactos
en el medio ambiente suelen ser considerables. A pesar que se usarn en
la construccin materiales ecolgicos, sistemas de reciclaje,
aprovechamiento de energa renovable, e incluso se har gestin de
residuos de demolicin y construccin, no se puede eliminar el impacto
negativo, slo menguarlo considerablemente.
Asimismo se puede apreciar en la matriz que las actividades que
generarn mayor impacto (negativo) ambiental son: explotacin de
materiales requeridos para la construccin, demolicin (desmonte) y la
preparacin de suelo.

II. DESCRIPCION DE ESTUDIO LEGAL, NORMAS Y
REQUISITOS PARA LA CONSTRUCCION DEL LOCAL
COMERCIAL

1.1. Constitucin de la empresa.
Es la puesta en marcha de una empresa
Una vez constituido la empresa se debe de cumplir con requisitos adicionales
que son de carcter administrativo, con los cuales se va permitir el
funcionamiento de la empresa.

1.1.1. Nombre de la empresa
El estudio legal debe empezar primero por definir qu tipo de
sociedad tendr la futura inmobiliaria, es por esto que como punto de
partida se ha elegido un nombre para dicha empresa. La eleccin es
sencilla ya que se necesita un nombre que vincule al producto
edificio con la principal ventaja competitiva.
1.1.2. Tipo de sociedad

El tipo de sociedad elegido es el de Sociedad Annima Cerrada
(S.A.C) en la cual la primera inversin (capital social) ser hecha
por los inversionistas (accionistas) los cuales tendrn cierta cantidad
de acciones de la empresa dependiendo de las negociaciones y
acuerdos a los que se llegue.
Es importante recalcar que este tipo de sociedad establece que los
pagos, tributos, deudas y dems obligaciones de pago sern
asumidos por la empresa (como entidad mercantil) por lo que los
accionistas no respondern de un modo personal ante las deudas de
esta sociedad.
En la denominacin de la empresa debern figurar las siglas S.A.C
(Sociedad Annima Cerrada)
1.1.3. Tributos
Impuesto a la renta
El ejercicio gravable ser del 01 de enero al 31 de diciembre, por lo
que el impuesto se obtendr aplicando una tasa del 30% sobre la
renta anual ya que las ventas del negocio son rentas de tercera
categora.

Impuesto General a las Ventas (IGV)
ste impuesto se obtendr mensualmente deduciendo el total de
IGV recolectado por las ventas del periodo menos el total de IGV
pagado por las compras del periodo. La tasa del impuesto es del
16% pero adicionalmente se aplica el 2% que corresponde al
impuesto de promocin municipal, lo que hace un total de 18%
(vigente a partir del 01 de marzo del 2011).

Otros impuestos
El desembolso y pagos del prstamo bancario estarn afectos al
Impuesto a las Transacciones Financieras (ITF), cuya tasa vigente es
de 0.005% (vigente a partir del 01 de abril del 2011
1.2. Documentacin que autorice la construccin del local

1.2.1. Licencias de construccin

Asegurarse de que la empresa cumple con todas las regulaciones de negocios
no es tarea sencilla ni agradable, pero es fundamental para mantenerse dentro
de la ley. Para una pequea empresa, la mayor parte de disputas legales estar

en los niveles estatales, locales. Adems los requerimientos regulatorios
varan segn el tamao de la empresa. Es crucial que se familiarice con las
normas comerciales aplicables, o bien contrate a alguien para aconsejarle.
Licencia de apertura.- todos los locales deben contar con esta licencia. La
licencia de actividad o apertura de negocio es intransferible y pertenece al
dueo del negocio, por lo que habr que pedir una nueva cada vez que haya
cambios en el local, en la actividad o en sus titulares de dicho negocio.
Licencia de Funcionamiento.- para la obtencin de una licencia de
funcionamiento, consideraremos el marco normativo, el procedimiento para
obtencin de licencia, requisitos y tiempo del tramite posibles barreras
burocrticas y estructura de costos, asimismo consideraremos que es lo no
debera de solicitar las municipalidades a los empresario de acuerdo a
Ley Marco de Licencia de Funcionamiento e INDECOPI.
Marco Normativo.-
En principio el marco legal es la Ley Marco de Licencia de Funcionamiento
N 28976 publicado el 05/02/2007 y en vigencia a partir del 04.08.07, el DS
N 066-07 PCM -Reglamento de Inspecciones Tcnicas de Seguridad en
Defensa Civil, publicado el 05.08.08, las ordenanzas zonificacin para el usos
de suelo que las municipalidades provinciales aprueban para cada distritos, las
ordenanzas reglamentaria de autorizaciones y licencias municipales de
funcionamiento de establecimientos comerciales, industriales y profesionales
que cada distrito aprueba, es importante considerar que dichas ordenanzas
debera de estar rectificado por las municipalidades provinciales en
relacin a la ordenanza, TUPA y estructura de costo.

Asimismo, se tiene que considerar las autorizaciones sectoriales que deben ser
exigidas como requisito previo para el otorgamiento de la licencia de
funcionamiento, dicha relacin es competencia de la Presidencia del Consejo
de Ministro PCM, dichos requisitos son los exigidos por algunas
instituciones publica, por ejemplo para un consultorio medico, farmacia o
establecimiento de salud requiere la autorizacin previa del DIGESA y del
Ministerio de Salud, para un establecimiento de venta de gas o combustible

requiere de la autorizacin de OSINERG, colegio o instituciones educativas
por la UGEL, restaurante o expendio de alimentos la autorizacin de salud de
cada municipalidad previa a la licencia de funcionamiento.

Procedimiento Administrativo.-
Con respeto al procedimiento se tiene que considerar la evaluacin previa al
trmite de licencia de funcionamiento, existe actualmente un sistema nico de
simplificacin de trmites administrativo en la mayora de las municipalidades
para la obtencin de licencia de funcionamiento, bajo la modalidad de
ventanilla nica el objetivo de dicha simplificacin es reducir el tiempo y
costos.
En primer lugar la empresa debera de solicitar informacin sobre los
requisitos y las evaluaciones previas a travs de las ventanillas de orientacin
y de trmite de las oficinas de licencia y autorizaciones o por la pgina Web:

- Zonificacin y compatibilidad de uso, dicho procedimiento est sujeto a una
evaluacin previa de la municipalidad y el marco normativo le corresponde a
la ordenanza de zonificacin y uso de suelo que determina la municipalidad
provincial. Asimismo, para la compatibilidad de uso se tiene que considerar el
Reglamento Nacional de Edificaciones y Construcciones.

Dicho procedimiento debera de ser sencillo y automtico sin costo alguno si
es un establecimiento comercial o de servicio con un rea de hasta cien metros
cuadrados (100 m2) y capacidad de almacenamiento no mayor del treinta por
ciento (30%) del rea total del local. Se tiene que evaluar el ndice de uso del
establecimiento (actividad econmica vs. la relacin del uso de suelo), dicha
informacin debera de estar colgado en la Pagina Web de cada municipalidad
o en un sistemas integral de gestin municipal, a fin de que el empresario
conozca los giros que se encuentra en la reas de tratamiento normativo, estos
pueden ser en zonas de Residencial de Densidad Media (RDM), Residencial
de Densidad Alta (RDA), Vivienda Talleres (VT), Comercio Vecinal (CV),

Comercio Zonal (CZ), Comercio Metropolitano (CM) o Zona Industrial (I1, I2
y I3).
Para giros menores tales como bodega, bazar, librera, cabina de Internet,
farmacias, locutorios, venta de artculos por menor, consultorio mdico,
oficinas administrativas su zonificacin es (RDM), para venta de licor,
restaurante, minimarket, venta de artculos especializados por menor, centro
educativos, siempre y cuando el establecimiento se localiza en una avenida su
zonificacin es (RDA), para el giro de ferretera, pinturas, mecnica menor,
talleres de carpintera, tapicera, metalmecnica, confecciones, entre otros
actividades productivas, siempre y cuando la actividad econmica es de
manera artesanal y el rea ocupada representa hasta el 30% del predio se
puede localizar en (VT). Asimismo, las zonificacin de (CZ) y (CM) es para
el giro de almacenes, comercio especializado, tragamonedas, mercados de
abasto, galera, centro comerciales, hospedaje, por ultimo para industria
liviana y mediana se localiza en (I1, I2 y I3), cabe considerar que bajo la
modalidad de consolidacin (que significa consolidacin que existe otras
actividades similares en la zona y que no han sido considerada en el plano de
zonificacin), por lo que existe la posibilidad de que algunos giros sean
considerados en (RDM), (RDA) y (VT) previa evaluacin de zonificacin y
compatibilidad.

- (II) Condiciones de Seguridad en Defensa Civil, para rea menores de 100
m2 y cuando la capacidad de almacenamiento del local representa un rea no
mayor 30% del rea total del negocio, la inspeccin tcnica de seguridad de
defensa civil (ITSDC) se considera Ex Post, quiere decir que dicha evaluacin
es posterior a la licencia de funcionamiento.

Para establecimiento que cuente con un rea mayor a 100 m2 hasta 500 m2 y
menor de 100m2 siempre y cuando constituyen los siguientes giros: video
pub, licorera, discoteca, bar, casinos, juegos de azar, mquinas tragamonedas,
ferreteras, o giros afines a los mismos; as como solicitudes que incluyan
giros cuyo desarrollo implique el almacenamiento, uso o comercializacin de
productos txicos o altamente inflamables, le corresponde una evaluacin
previa ITSDC Ex Ante, quiere decir que evaluacin es antes de la licencia de

funcionamiento, dicha inspeccin le corresponde la oficina de defensa civil de
cada municipalidad.

Para rea mayores de 500 m2 y los giros tales como mercado de abasto,
galera o centro comercial entre otros de igual evaluacin, industria liviana y
mediana, centro culturales y museos cualquiera sea el rea que cuente, la
ITSDC le corresponde una evaluacin de detalle o multidisciplinara por parte
de INDECI, eso quiere decir que primero debera de solicitar la zonificacin, y
si esta es conforme, debera de obtener el certificado de evaluacin de ITSDC
de detalle antes de gestionar el tramite de licencia de funcionamiento.

REQUISITOS, trmite y tiempo

La informacin de los requisitos, evaluacin previa de la zonificacin y las
condiciones de seguridad, ingreso del expediente, registro de la informacin y
elaboracin de la licencia y autorizacin debera de realizarse en un solo
procedimiento administrativo y a travs de una ventanilla nica, a fin de
agilizar el trmite y reducir el costo.

Los requisitos que debera adjuntar el empresario luego de que la evaluacin
de zonificacin es conforme son lo siguiente:

- (I) Formato de la solicitud de Licencia de Funcionamiento, con carcter
de declaracin jurada (dicha solicitud debera de bajarlo por el portal de la
municipalidad), en la solicitud debe de incluir el nmero de R.U.C. y D.N.I. o
carn de extranjera del solicitante, tratndose de personas jurdicas o
naturales, segn corresponda (no es necesario la entrega del documento, se
deber de verificar va Internet dicha informacin a travs de la SUNAT y
RENIEC). Adicionalmente, se detallar el rea ocupada, direccin del
establecimiento, si el local es propio, alquilado o en cesin de uso, numero de
estacionamiento de acuerdo a la normatividad vigente, telfono, correo
electrnico, ubicacin del establecimiento, asimismo, todo la informacin de

la declaracin jurada esta sujeta bajo el principio de veracidad, eso quiere
decir si existiera una informacin adulterada o falsa, se proceder de acuerdo a
Ley a sancionar al infractor y la denuncia respectiva, asimismo, se declarar
nula la licencia de funcionamiento.

- (II) Vigencia de poder de representante legal en el caso de personas jurdicas
u otros entes colectivos. Tratndose de representacin de personas naturales,
se requerir carta poder con firma legalizada.

- (III) Adicionalmente se adjuntara una copia de la ficha registral en donde se
detalla el objeto social de la empresa, dicha informacin es importante de
considerar porque no existe en actualidad la manera de obtener dicha
informacin a travs de Internet por parte de la SUNARP, de esta manera se
verifica la actividad econmica que le corresponde ejercer como actividad por
parte de la empresa jurdica.

- (IV) Formato de la declaracin Jurada de Observancia de Condiciones de
Seguridad o Inspeccin Tcnica de Seguridad en Defensa Civil de Detalle o
Multidisciplinaria, segn corresponda.

- (V) Adicionalmente, de ser el caso sern exigibles los siguientes requisitos:
Copia simple del ttulo profesional en el caso de servicios relacionados con la
salud.

- (VI) Por ltimo, de ser el caso se adjuntara una copia simple de la
autorizacin sectorial expedida por el sector correspondiente, dicha
autorizacin deber de sujetarse previamente a la zonificacin y
compatibilidad de uso.

La licencia de funcionamiento se otorgar en el marco de un nico
procedimiento administrativo, el mismo que ser de evaluacin previa con
silencio administrativo positivo. El plazo mximo para el otorgamiento de la
licencia es de quince (15) das hbiles para establecimiento que cuente con
I TSDC Ex Post, para los Ex Ante depende de la evaluacin de defensa civil.


Posibles barreras burocrticas, estructura de costos

A pesar de que algunas municipalidades han implementado simplificacin
administrativa para la obtencin de licencia de funcionamiento exista aun
trabas y/o barreras burocrticas tales como:

(*) Algunas municipalidades no han implementado un sistema de atencin
mediante una plataforma integral de servicio bajo la modalidad de ventanilla
nica, quiere decir que no es necesario que el empresario realice varios colas
para informarse de los requisitos, evaluaciones previas de zonificacin y
condiciones de seguridad, ingresar el expediente de solicitud, registrar el en
sistema de gestin municipal y recoger su licencia, inclusive solo seria
necesario la firma del Jefe o Sub Gerente, y no del Gerente, de esta manera se
simplifica los procedimientos y se reduce los costos.

(*) No es necesario que el registro del expediente se efectu fsicamente en la
oficinas de tramite administrativo o documentario, sino mas bien a travs de la
plataforma virtual de licencia, se ingrese el expediente por tramite pero se
deriva automticamente al especialista de licencia para su evaluacin, registro
y elaboracin de la licencia en el mismo sistema, por lo que no es necesario
que el empresario realice dos o mas colas.

(*) Las municipalidades debera de facilitar el registro de los predios que no
cuente con habilitacin urbana, a fin de promover la formalizacin en dichas
reas.
(*) No es posible que algunas municipalidades cobren para un establecimiento
o negocio de 30 m2 que requiere ITSDC Ex Post ms de S/.400 soles,
mientras en otras municipalidades el costo es de S/.150 soles incluyendo
defensa civil., no es necesario que el empresario pague sobre costos
administrativos. Esto se debe principalmente en que su flujo grama de los
procedimientos tales como el trasladado de una oficina a otra, de un jefe a otro
o de una secretaria a otra, no seria necesario, para ello es importante
considerar la simplificacin de competencia y el uso tecnologa de la
informacin para simplificar los procedimientos y atencin.

(*) El costo del certificado de defensa civil no debe de exceder para las

ITSDC Ex Post de S/.41 soles y para ITSDC Ex Ante de S/.141 soles.
Asimismo, es necesario que las ITSDC de detalle, se agilice su trmite por
parte de INDECI, no es posible que dure ms de 3 a 4 meses.

(*) El concepto de pago de impuesto predial y de arbitrios se debe de clasificar
por tamao y actividad econmica, no es posible que una MYPE pague igual
que una empresa mediana o grande sus tributos municipales.

(*) A fin de facilitar la formalizacin de la licencia y de anuncio publicitario,
se podra tramitar conjuntamente con el tramite de la licencia de
funcionamiento, la autorizacin de anuncio publicitario, siempre y cuando la
municipalidad promueva a travs de su ordenanza la autorizacin automtica
para en algunos anuncio con una dimensin menor de 12 m2, sin iluminacin
o con iluminacin, dichas anuncio no representa peligro eminente, dicha
evaluacin se puede considerar fiscalizacin posterior o Ex Post.

(*) Toda fiscalizacin y control es posterior al otorgamiento de la licencia de
funcionamiento, inclusive en aquella municipalidad que tiene conflicto
territorial, y considera que se ha emitido una licencia en su distrito, se debera
se solicitar la revocatoria de la licencia, para ello es necesario adjuntar el
registro predial y la ficha registral de la SUNARP el cual indica en donde esta
inscrito el predio.

(*) Toda informacin que se declara en la solicitud de la licencia de
funcionamiento se considera validad bajo el principio de veracidad de acuerdo
a Ley. El empresario debe de tener cuenta que de igual manera que la entrega
de una licencia de funcionamiento se puede otorgar el mismo da de su
presentacin de la solicitud, tambin es posible que a travs de una
simplificacin administrativa la revocatoria y anulacin de la licencia sea
dentro de un periodo de 3 a 5 das hbiles.

Lo que no debera de solicitar las municipalidades a los empresarios de
acuerdo a Ley Marco de Licencia de Funcionamiento e INDECOPI.

(*) No se debera de condicionar para el registro de la solicitud de la licencia
de funcionamiento que el rea ocupada del establecimiento este registrado en

el sistema de registro de contribuyente, a fin de que se genere el registro
predial y de arbitrio como comercio, servicio e industria, dicha informacin
debera ser posterior a la licencia de funcionamiento.

(*) Si el establecimiento cuenta con denuncia, queja o se encuentre en una
propiedad horizontal no se debera de obligar a una evaluacin o fiscalizacin
previa a la licencia, a pesar que se encuentre especificado en la ordenanza
municipal, por que de acuerdo a INDECOPI dicho procedimiento es posterior
a la licencia de funcionamiento y podra ser considerarse como una barrera
burocrtica.
(*) Si el establecimiento cuenta con una multa o sancin administrativa
por carecer de licencia funcionamiento, no se debera de obligar y/o
condicionar el pago de previo al otorgamiento de la misma, mas bien
debera de existir beneficio tributarios en aquellos establecimientos que son
sancionado por carecer de licencia y regularizan su situacin dentro del plazo
de la Ley, N 27444 Ley de Procedimiento Administrativo, a fin de que la
municipalidad promueva el desarrollo econmico y no solamente la
fiscalizacin y el control, cabe considerar que muchos empresarios cuenta
con un capital de trabajo insuficiente y la multa administrativa equivale a una
UIT, por lo que la municipalidades deberan de entender que el ingreso
municipal no debera de recaudar ingreso por el lado de fiscalizacin, sobre
todo en los distrito que existe un gran nmero de empresas informales, si no
debera de recaudar por el registro formal de predio, asimismo, por la
generacin de empleo que las empresas promueven, por tro lado, en los
distrito consolidados tales como San Isidro, Miraflores, Surco, etc., en tema de
fiscalizacin sin un tema de recaudacin de ingreso.

(*) No se puede exigir mayor tramite que no se especifica en la Ley Marco de
la Licencia de Funcionamiento, por ejemplo, no se puede exigir un carn de
santidad a establecimiento que no realiza actividad de expendio de alimentos,
tal es el caso peluqueras, saln de belleza, etc.

(*) Las personas que se encargan de brindar informacin, evaluacin y
registro deberan ser especialista en el tema, debido a que no es posible que el
empresario tenga que venir mas de tres a mas veces a una municipalidad para
solicitar informacin y tramitar su licencia de funcionamiento, tendra que
considerar que los empresarios trabajan todo el da, y para ello el tiempo es

trabajo, sobre todo los empresarios de la micro y pequea empresa, asimismo,
no es necesario que los empresario contrate tramitadores de paso, a fin de
tramitar su licencia, por que es comprobado que el mayora de casos, dichos
tramitadores sorprende con documentacin falsa, corrupcin de funcionarios y
sobre costos de los tramites. El empresario tiene que estar bien informado, a
fin de de no sea sorprendido y exige su derecho.

Espero que la informacin brindada ayude a los empresarios a estar informado
y crea que solicitar su licencia de funcionamiento no es complicado,
asimismo, las las municipalidades deberan de entender que debera de
facilitar la formalizacin, as como tambin el desarrollo empresarial de las
empresas. Si una empresa mejora sus condiciones e ingresos, esto
generara un mayor nmero de empleo local y puntualidad en sus pagos
de tributos.

III. ESTUDIO DE INVERSIONES, ECONOMICOS Y
FINANCIEROS
Se realiza un estudio de inversiones, econmico y financiero para la
ejecucin de varios proyectos inmobiliarios (con las mismas caractersticas
que el proyecto tratado en la presente tesis) para un horizonte de cinco
aos.
3.1 Inversiones
La inversin del proyecto est compuesta por la suma de inversiones en
activos fijos (tangibles e intangibles), existencias51 y en el capital de
trabajo. Los montos sern expresados en nuevos y en dlares americanos
para algunas inversiones.
Finalmente todos los montos sern mostrados en dlares americanos ya que
en esta moneda se pedirn los prstamos bancarios. Para la conversin de
la moneda ser utilizado el tipo de cambio promedio para el periodo Enero
Julio del 2011 52.

3.1.1 Inversin en activos fijos tangibles
La inmobiliaria se instalar en oficinas en las cuales se desarrollarn las
actividades administrativas y de diseo de proyectos. Estas oficinas se
alquilarn debido a que el rea requerida inicialmente para las funciones de
Eco Inmobiliaria es reducida.

Conforme la empresa crezca se tendr que disponer de mayor espacio. De
esta manera como el tamao requerido puede variar, es mucho ms
prctico alquilar las oficinas. Por tanto la inversin se limita a la
adquisicin de muebles y equipo de oficina, que son descritos a
continuacin.

Muebles y enseres
Incluye la relacin total de mobiliario y enseres requeridos en cada uno de
los ambientes que tendr la oficina donde se instalar la Inmobiliaria.

Equipos de Oficina
Incluye los equipos de uso administrativo y audiovisual para un mejor
manejo de las actividades. Segn el organigrama planteado (Marketing,
Administracin y Diseo de Proyectos) por tanto es indispensable dotar a
cada una de una computadora. Adicionalmente est la Gerencia General la
cual debe contar tambin con una computadora para llevar el control de
todas las actividades que se vienen desarrollando.
El rea de diseo es muy importante ya que en ella se generan los
proyectos inmobiliarios, se disean y se controla la correcta ejecucin de
los mismos, por tanto es vital que por lo menos dos personas del equipo de
diseo cuenten con computadoras con especificaciones tcnicas para el
diseo. Se adquirir una computadora y una laptop, esto debido a que el
equipo de diseo frecuentemente har labores fuera de la oficina, por
ejemplo en el lugar de obra. Por tanto, contar con una computadora porttil
es importante.

3.1.2 Inversin en activos intangibles
Detalle de Inversin en activos fijos tangibles.
Inversin en trmites de constitucin

Incluyen formalidades legales, tributarias y municipales para poder
constituir la empresa.
Inversin en software
Aqu se encuentran las licencias para utilizar el paquete de office as como
autocad requerido para el diseo de los proyectos.
Resumen de inversin en activos intangibles
Como se puede apreciar en la tabla 36 el monto total de inversin en activos
intangibles es de S/. 3,632 incluido IGV.

3.1.3. Inversin en terrenos (existencias)
Dentro de las existencias se encuentran los terrenos los cuales sern
adquiridos para edificar los proyectos inmobiliarios. Se define como
existencias ya que una vez se efecten las ventas, el inmueble ya no pasar a
ser propiedad de la inmobiliaria si no en mayor medida de los propietarios que
irn adquiriendo los departamentos.
En la tabla 37 se muestra la inversin necesaria para los proyectos que se
ejecutarn entre el 2012 y 2016.
.
3.2 Capital de trabajo
El capital de trabajo es el fondo de maniobra necesario para la operacin
normal de los proyectos inmobiliarios. Debido a que en ms de la mitad del

primer ao se desarrollar un nico proyecto que es el expuesto en la
presente tesis, el capital de trabajo se define como aquel capital que se
requiere para comenzar con el proyecto inmobiliario y afrontar los pagos
hasta que se perciban ingresos por la venta de los departamentos.
De esta manera el capital de trabajo est compuesto por:

Costo del edificio
Debido a que la inmobiliaria no se encargar de la construccin, sta
debe contratar a una empresa que se encargue de realizar dicha
actividad. sta actividad estar a cargo de una constructora que cobrar
por sus servicios. El pago se efectuar mensualmente conforme se
avancen los trabajos segn cronograma. La estimacin de duracin de
los trabajos de construccin es de 8 meses considerando desde la etapa
de demolicin hasta los acabados finales. Es por esto que el costo de
construccin ms la ganancia de la inmobiliaria ser prorrateado en 8
pagos mensuales que debern ser afrontados por la inmobiliaria.
Gastos administrativos
Aqu estn incluidos los salarios del gerente general, jefe de marketing,
equipo de diseo, etc. Asimismo estn incluidos los gastos de alquiler
de la oficina donde se instalar la inmobiliaria y los gastos por servicios
de agua y luz.
Gastos de ventas
Aqu estn incluidos los salarios a los dos vendedores, as como la
publicidad para promocionar los eco departamentos. Cabe sealar que
los vendedores son parte del personal temporal con el que se contar.
Ellos sern contratados eventualmente por proyecto en venta, sin
embargo cuando se desarrollen proyectos en paralelo se deber
considerar tener personal fijo destinado a esta actividad.
El capital de trabajo se calcula para el periodo en el cual no se perciben
ingresos para afrontar los costos de construccin y gastos. En base al
cronograma de implementacin elaborado previamente y al clculo del
dficit acumulado mximo se determina dicho periodo. A continuacin
en la tabla 38 el resumen del capital de trabajo requerido.


3.2.1 Financiamiento del capital de trabajo
Como ya se calcul anteriormente, se requiere capital de trabajo para cubrir
los costos y gastos de los primeros 8 meses desde que se inicia el proyecto 1
(parte de diseo y construccin).
Durante el tiempo que involucra la realizacin del primer proyecto, que es de
12 meses no se requiere solicitar un prstamo por capital de trabajo adicional
al que se solicita el mes de mayo del 2012 ya que segn el flujo caja no existe
dficit, por tanto las ventas que se efectuarn a partir del mes 8 sern
suficientes para que mes a mes el saldo de caja sea positivo.
Cabe sealar que el siguiente proyecto que comenzar a edificarse a inicios
del 2013 requiere una inversin en terreno en el mes de Septiembre de 2012
aproximadamente, sin embargo no es parte del capital de trabajo del primer
proyecto.
Para cubrir el capital de trabajo que asciende a S/.1, 455,691 el 85 % se
financiar con un prstamo de capital de trabajo. El 15 % restante ser
financiado con aportes de capital.


Para el 85 % financiado se solicitar un prstamo de capital de trabajo por
446,000 US$ al banco Scotiabank a una tasa de 20% (TEA)59. El prstamo
ser desembolsado el 01 de mayo del 2011 y se tendr periodo de gracia de un
mes, por lo tanto, se comenzar con el pago de la primera cuota el mes de
julio. El tiempo de financiamiento ser de 12 meses y el cronograma de pagos
se muestra en el Anexo
Tambien investigamos en otros bancos sobre el prstamo de capital para
trabajo entre estos el banco continental y el banco financiero que mostraremos
a continuacin con cada uno de los requisitos y caractersticas:

Prstamos para el local del negocio

Prstamo comercial con garanta hipotecaria orientado al financiamiento
para la adquisicin de inmuebles destinados a actividades comerciales
(oficinas, gimnasios, consultorios, centros de esttica, etc).

A quin va dirigido?

Empresas personas naturales con negocio o personas jurdicas generadoras de
rentas de 3era categora.
Caractersticas
Tasas de inters competitivas para financiamientos en soles o en
dlares.
Financiamiento hasta por un monto equivalente al 60% (en dlares) y
70% (en soles) del valor comercial del inmueble a adquirir.
Dispone de hasta 120 meses para pagar.

Beneficios
Le brindamos la oportunidad de ampliar su patrimonio y asegurar su
futuro con la puesta en marcha de un negocio o desarrollando alguna
actividad profesional.
No hay restriccin de inmueble por zona geogrfica.

Puede hacer los pagos en cuotas fijas por todo el plazo del prstamo o
en cuotas especiales con doble pago en los meses que
previamente elija. Para ello, puede optar por vencimientos cada 30 das
calendario o elegir el da de pago que ms se acomode a sus
posibilidades.
En cualquier momento puede cancelar anticipadamente del total de la
deuda, hacer amortizaciones parciales o adelantar el pago de cuotas
(prepagos).
Contar con un seguro muy especial, el seguro de desgravamen que
cancela la deuda con el Banco en caso de fallecimiento, dando la
opcin de reembolsar a los beneficiarios la parte del capital ya pagado.
Dispone adems del seguro inmobiliario contra todo riesgo y por todo
el plazo del prstamo.
A su servicio queda el profesionalismo de la ms amplia red de
oficinas a nivel nacional dispuestas a evaluar y asesorar su solicitud de
prstamo.

Documentacin Bsica
DNI de/los representantes legales y avalistas (copia)
Estados Financieros
Copia de ltima Declaracin anual Impuesto a la Renta 3era categora
(Rgimen General)
3 a 6 ltimos pagos de IGV (Rgimen General)
Proformas, presupuestos y/o facturas en caso de financiar bienes.
Licencia de Funcionamiento de Negocio en caso de RUS o RER
(copia).

Sobre los seguros vinculados:
Usted tiene derecho a elegir entre:
Contratar el seguro que se le ofrece a travs de nuestro Banco.
Contratar el seguro con la compaa que usted elija (directamente o a
travs de un corredor de seguros), siempre que este seguro cumpla con
las condiciones que el Banco le informe.


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Caractersticas
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- Contamos con oficinas especializadas.
- Puedes pagar tus cuotas en nuestras oficinas ubicadas en la Red de
Tiendas Carsa a nivel nacional.

Requisitos

- Copia de Documento de Identidad de titular y cnyuge.
- Copia de R.U.C., Licencia de Funcionamiento o boletas de compra de
mercadera (u otros documentos que solicite el asesor).
- Copia del ltimo recibo de luz, agua o telfono (slo uno de ellos).
- Copia de documento de propiedad de vivienda.
- En caso de no tener casa propia, se solicitar aval.


2. ALQUILER DE LOCAL
DE LA EMPRESA

Cuando alquilamos un local comercial, una nave o cualquier
inmueble estamos realizando un contrato de arrendamiento. Estos contratos
vienen regulados por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.
Normalmente, el contrato se suele redactar por escrito entre las partes, aunque
tambin sera vlido un contrato verbal.

El contrato de alquiler de local de negocio o comercial es un documento por el
que una persona/s se obligan a ceder a otra/s el uso de una edificacin cuyo
destino primordial sea ejercer en ella una actividad econmica, por tiempo
determinado y precio cierto.
Los contratos de alquiler para uso distinto de vivienda, que son los
que formalizamos cuando alquilamos un local comercial, tienen libertad de
pactos y se rigen por las clusulas pactadas en el contrato entre el arrendador y
el arrendatario. Para aquellas causas que no se encuentren contempladas en el
contrato se recurre a la ley anterior, o al cdigo civil en su defecto. No
obstante, no se pueden formalizar pactos contrarios a la ley, dado que si esto
ocurre prevalece la ley.
Cunto se debe pagar?
La mejor forma de responder esta pregunta seria a travs de un presupuesto.
No todos los negocios son iguales ni tienen los mismos costos ni las mismas
CONSEJOS ANTES DE ALQUILAR UN LOCAL
Si vas a tratar por medio de una empresa o inmobiliaria, asegrate de leer
cuidadosamente cualquier contrato o documento. Si vas hacer tu mismo el
proceso de alquiler, asesrate bien sobre el estado crediticio y sobre la
legislacin de alquileres de tu provincia o estado y localidad. Por ltimo,
ten siempre disponible el nmero telefnico que hayas impreso en el lugar
donde lo hayas publicado, para no perder buenas oportunidades de
negocio.

utilidades. Una renta sobre pagada puede fcilmente devorar nuestras
utilidades y terminar con nuestro negocio. Si bien los costos de renta suelen
ser altos, la clave esta en no desesperar y evaluar varias alternativas.
Las ventajas de esta opcin seran:
Flexibilidad: no te comprometes a fijar tu localizacin en un lugar
determinado y puedes moverte relativamente fcil cuando lo desees.
Menos responsabilidades en mantenimiento y seguridad del local:
normalmente ser el propietario quien es responsable de estas
cuestiones.
No tienes vinculacin a un crdito hipotecario.
Reduce la inversin inicial y los riesgos: cuando compras un local
debes hacer un pago inicial bastante grande aparte de los aos de
hipoteca que se hayan fijado.
Inconvenientes de alquilar un local:
A no ser que consigas un alquiler cuya salida est a tu favor, estars
obligado a completar el pago de un mnimo de meses, an
abandonando antes el local.
No incrementas los activos de tu negocio, ya que, a diferencia de la
compra, tendrs que pagar permanentemente un alto monto como renta
por un activo que nunca ser tuyo.
Sigues manteniendo ciertas responsabilidades con el equipamiento.
Esta responsabilidad depender de lo acordado en el contrato de
alquiler.
Si vas a reformar o mejorar el local perders la inversin en el
momento que dejes el local

Cules son las caractersticas principales que tiene un contrato de
arrendamiento?

El contrato de alquiler por escrito debe identificar a las partes, la ubicacin y
descripcin del local, la duracin, renta a pagar, importe de la fianza y todas

aquellas clusulas que estipulen las partes. El formato de contrato es libre,
pero existe un modelo normalizado de venta en estancos bastante til.
La duracin del contrato se rige por la voluntad de las partes. Si no
se refleja nada en el contrato, su duracin es de un ao.

El importe que se deposita como fianza tambin es negociable aunque
la legislacin contempla el depsito del equivalente a dos meses de
alquiler. La renta o importe a pagar por el alquiler se pacta de forma libre,
as como el domicilio y forma de pago.

La renta o importe a pagar por el alquiler se pacta de forma libre, as
como el domicilio y forma de pago. La ley contempla que se paga a mes
anticipado, dentro de los primeros siete das del mes, sin poder exigirse
ms de un mes por adelantado. El arrendador est obligado a la entrega de
un recibo por los pagos recibidos.
La cesin y subarriendo del local comercial est contemplado por la
ley. La obligacin del arrendatario es comunicar al arrendador que se ha
generado una cesin de contrato o subarriendo, teniendo derecho el
arrendador a un incremento de la renta del 10% si se produce un
subarriendo parcial del local, o a un 20% si se produce un subarriendo
total del local o cesin del contrato de arrendamiento. Es muy usual que
se impida la cesin o subarriendo en los contratos, pero se puede llevar a
cabo, dado que es un pacto contrario a la ley, como decamos antes.
En el caso de compraventa del local por parte del propietario, el inquilino
tiene derecho al tanteo y retracto. El tanteo significa opcin preferente
de compra en el caso de igualar las condiciones del comprador, y retracto
significa impugnar una compraventa que no se le ha comunicado o se le
ha comunicado con datos falsos al arrendatario, como por ejemplo
elevando el importe. Estos derechos se pierden si el contrato tiene una
duracin superior a 5 aos, o el comprador adquiere la totalidad del
inmueble donde est situado el local.
No obstante, quedan algunos puntos oscuros an, como la responsabilidad de
las obras de reparacin y mejora, las causas de extincin del contrato y las

vas que tenemos para realizar cualquier tipo de reclamacin por
incumplimiento de alguna de las partes. Pero, sin entrar en excesivas
profundidades legales, podemos hacernos una idea de como tienen que ser los
contratos de alquiler.

Formalizacin del contrato de arrendamiento de local de
negocio

El arrendamiento de local de negocio no est sujeto a ninguna formalidad y,
en consecuencia, puede ser concertado verbalmente o por escrito, en
documento pblico o privado.
Sin embargo, si se pretende inscribir el arrendamiento en el Registro de la
Propiedad, las partes podrn compelerse recprocamente a la formalizacin
por escrito del contrato de arrendamiento, dando constancia en escritura
pblica notarial o elevar a escritura pblica el documento privado.
Asimismo, en ambos casos, se har constar la identidad de los contratantes, la
identificacin de la finca arrendada, la duracin pactada, la renta inicial del
contrato y las dems clusulas que las partes hubieran libremente acordado.
Los requisitos que debe cumplir el local para el ejercicio de una actividad
econmica lo determinar la ordenanza municipal correspondiente, variando
de unos a otros ayuntamientos.
Asimismo, debers atenerte a la posible ordenanza que haya en el municipio
donde vas a instalarte.
Adems, tendrs que cumplir con toda la normativa vigente sobre barreras
arquitectnicas, incendios, etc. Todos estos aspectos son los que el tcnico
(arquitecto, aparejador,) que contrates tendr en cuenta
Algunas clusulas que se incluyen en el contrato de local de negocio
En un contrato de alquiler de local de negocio, debemos tener siempre
cautela al momento de firmarlo, ya que los contratos de arrendamiento suelen
ser un tanto complejos, y cometer un error al legalizarlos podra salirnos muy
costoso.
Por ello, algunas clusulas que debemos tomar en cuenta antes de firmar un
contrato de arrendamiento de local de negocio son:
Objeto del arrendamiento.
Plazo.

Precio y pago.
Limitaciones del arrendatario.
Responsabilidades del arrendatario.
Reconocimiento.
Fianza.
Gastos e impuestos.
La renta del contrato de alquiler de negocio

La renta inicial del contrato de alquiler de negocio, los conceptos que con ella
se integran y la fianza, se podran denominar estrictamente econmicas, ya
que se incluyen en el contrato de arrendamiento.
Asimismo, la renta ser la que libremente estipulen las partes. Igual libertad
poseen los contratantes para acordar el periodo (quincenal, mensual,
bimensual, etc.), lugar y procedimiento de pago de la renta (en metlico,
mediante domiciliacin bancaria, por compensacin, prestacin de servicios,
etc.) as como su rgimen de actualizacin (aunque en la mayor parte de los
casos se realice mediante la adecuacin anual del canon arrendaticio a las
variaciones del IPC).
Esta libertad de pacto que respira toda la regulacin legal de los contratos de
arrendamiento de local de negocio llega a permitir a los contratantes
determinar, de forma general o particular, los conceptos cuyo pago asume el
arrendatario.
El derecho de adquisicin preferente
es nico pero se le denomina de un modo u otro en funcin de cuando sea
ejercitado, antes (tanteo) o despus (retracto) de la venta de la finca.
Su finalidad es conceder prioridad al arrendatario, ante terceras personas, para
la adquisicin del local arrendado.
El arrendatario podr ejercer el derecho de tanteo (derecho de adquirir la
finca) en el plazo de 30 das naturales contados desde el da siguiente a la
notificacin fehaciente que le hiciera el arrendador de su decisin de vender la
finca arrendada, el precio de venta y dems condiciones de la venta.
Si el arrendador no hace la notificacin al arrendatario, o si se omiten en la
notificacin condiciones esenciales de la venta o se vende la finca por un
precio inferior al notificado, el arrendatario podr ejercitar el derecho de
retracto (derecho de adquirir la finca) durante los 30 das naturales siguientes a

aquel en que el comprador de la finca le haya notificado las condiciones de la
venta mediante la entrega de la escritura pblica o del documento privado
donde conste la compraventa.

Obras de mejora
Muchas veces suele plantearse una fuente constante de problemas con
relacin a las obras en los contratos de arrendamiento; cules puede o no
puede hacer el inquilino, quin debe abonarlas, qu obras debe realizar el
propietario de forma obligatoria, si tiene derecho o no a incrementar la renta
etc.
Para solventar todas estas cuestiones debe distinguirse, en primer lugar, entre
dos tipos de obras:
Las obras necesarias o de conservacin
Las obras por mejoras.

Las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y
comodidad de local y de los que lo utilizan.
Si la realizacin de las obras de mejora no puede retrasarse hasta que concluya
el contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene que tolerarlas como en el
caso de las obras de conservacin; si se prolongan durante ms de 20 das, el
inquilino tambin tiene derecho a que la renta se disminuya
proporcionalmente a la parte del local que no pueda utilizar a causa de las
mismas.
En estos casos, el propietario debe notificar al inquilino con al menos 3 meses
de antelacin, el objeto de las obras, su comienzo, duracin y coste previsible.
Una vez recibida esta comunicacin, el arrendatario podr desistir del contrato
en el plazo de 1 mes, salvo que estas obras apenas afecten al local. Si el
arrendatario opta por desistir del contrato, ste finalizar en el plazo de 2
meses sin que en este tiempo puedan iniciarse las obras.
Si el inquilino decide soportar las obras tendr derecho a una reduccin de la
renta en proporcin a la parte del local que no pueda utilizar, as como a una
indemnizacin por los gastos que las obras le obliguen a realizar.
Por su parte, el arrendatario no puede realizar sin el consentimiento del
arrendador (expresado por escrito), obras que modifiquen la configuracin del
local o provoquen una disminucin de su estabilidad o seguridad. En ambos

casos el propietario podr exigir que el arrendatario reponga el local a su
estado original.
La realizacin de obras de mejora por el propietario, una vez transcurridos 5
aos de vigencia del contrato, darn derecho al mismo a incrementar la renta,
salvo que las partes hayan pactado lo contrario. El incremento no podr
exceder del 20 % de la renta vigente.
El propietario est obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean
necesarias para conservar el local y pueda ser utilizado normalmente por el
inquilino, salvo que el deterioro lo haya causado ste o el local haya quedado
destruido por causas de las que no es responsable el propietario (incendio,
inundacin, terremoto) El arrendador no tendr derecho a elevar la renta en
estos supuestos.
Asimismo, el inquilino deber abonar las pequeas reparaciones que exija el
desgaste derivado del uso ordinario del local.
Si la realizacin de las obras de conservacin del inmueble no puede retrasarse
hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendr que
tolerarlas; si se prolongan durante ms de 20 das, el inquilino tendr derecho
a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte del local que no
puede utilizar a causa de las mismas.
Cuando las obras deban realizarse de forma urgente para evitar daos graves e
inmediatos, podr efectuarlas el inquilino (siempre que se lo comunique al
propietario) y tendr derecho a que ste le restituya su importe.
Por ltimo, si las obras de conservacin han sido ordenadas por la autoridad
competente y su realizacin no permite utilizar el local, el arrendatario podr
optar por suspender o extinguir el contrato sin derecho a percibir ningn tipo
de indemnizacin.
La suspensin del contrato implica que tanto el plazo de duracin del contrato
como la obligacin de pagar la renta, se detienen hasta el fin de las obras.


CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Conste por el presente documento, el contrato de arrendamiento que celebran, de una parte don
______________________, identificado con R.U.C. N _____________ domiciliado en
___________________; en adelante EL ARRENDADOR; y de la otra parte don _______________________
identificado con R.U.C. N ____________ domiciliado en _____________; debidamente representada por su
Gerente General seor _____________ identificado con D.N.I. N ________________; en adelante EL
ARRENDATARIO; en los trminos siguientes:

PRIMERO
EL ARRENDADOR _____________ es propietario del primer piso del inmueble ubicado en la
____________________. El primer piso del inmueble consta de un ambiente grande, dos baos, una cocina y
un depsito chico, edificado sobre un rea de 160 M2.
SEGUNDO
Por el presente documento, EL ARRENDADOR da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, el inmueble
descrito en la clusula anterior; para ser usado exclusivamente como local comercial.
Forma parte del presente contrato de arrendamiento el uso sin limitaciones del estacionamiento frontal del
inmueble, as como la utilizacin del espacio frontal superior de la fachada del inmueble, ubicado entre el
primer y segundo piso, para el efecto de la colocacin de letreros o publicidad.
TERCERO
El plazo de duracin del presente contrato es de _____ (____) aos, que se inicia el primero (1) de _____ de
200__, venciendo indefectiblemente dentro de los dos aos subsiguientes, fecha en que EL
ARRENDATARIO entregar el inmueble materia del presente a EL ARRENDADOR, sin necesidad de
requerimiento judicial, ni extrajudicial alguno, en las mismas condiciones en que lo recibi, salvo el deterioro
de su uso normal y cuidadoso.
Se deja constancia que el inicio efectivo del arrendamiento para el mes de _____, es por cuanto EL
ARRENDADOR est realizando la habilitacin del inmueble para el efecto de arrendamiento, por lo que se
compromete a entregar el inmueble antes de la fecha del inicio del arrendamiento, completamente habilitado.
CUARTO
La merced conductiva pactada de comn acuerdo, es de US$ ______ (______ y 00/100 Dlares Americanos)
mensuales, que se pagarn en forma adelantada contra la presentacin del comprobante SUNAT respectivo.
El primer pago se realiza a la firma del presente contrato y EL ARRENDADOR declara recibir a su entera
satisfaccin, entregando a EL ARRENDATARIO el recibo de arrendamiento de ley.

QUINTO
EL ARRENDATARIO entrega y EL ARRENDADOR recibe a su entera satisfaccin a la suscripcin del
presente contrato, el importe de US$ __________ (______ y 00/100 Dlares Americanos), por concepto de
garanta, que cubrir cualquier dao al inmueble materia de arriendo y que ocasione EL ARRENDATARIO,
slo por el valor justificado del perjuicio y hasta por su importe total, de ser necesario y sustentado. En caso
de entregar EL ARRENDATARIO a EL ARRENDADOR el inmueble en las mismas condiciones en que lo
recibi y sin ms desgaste que los derivados de su uso normal, la garanta ser devuelta a la finalizacin del
contrato, contra la entrega de la llave.
SEXTO
EL ARRENDATARIO declara recibir el inmueble, materia de contrato, en perfectas condiciones;
comprometindose a devolverlo en el mismo estado, salvo el desgaste causado por el uso normal. En todo
caso, cualquier dao en el inmueble originar la prdida de la garanta a que se refiere la clusula anterior.
Asimismo, cualquier mejora que EL ARRENDATARIO introduzca al inmueble, deber efectuarse con
autorizacin de EL ARRENDADOR. Los gastos incurridos en tales mejoras debern ser a costo y
responsabilidad de EL ARRENDATARIO.
STIMO
EL ARRENDATARIO no podr subarrendar el inmueble materia del presente contrato, ni ceder sus derechos
derivados del presente contrato, sin autorizacin escrita de EL ARRENDADOR. Caso contrario, EL
ARRENDADOR podr resolver el presente contrato.
OCTAVO
EL ARRENDATARIO cubrir sus gastos de servicios de luz, agua y arbitrios, segn corresponda y deber
mostrar mes a mes el cumplimiento de estas obligaciones con los comprobantes respectivos.
Para la suscripcin del contrato EL ARRENDADOR deber acreditar el cumplimiento de las mismas
obligaciones antes indicadas a la fecha de suscripcin del contrato.
NOVENO
EL ARRENDATARIO guardar las normas de conducta, respeto y consideracin con sus vecinos, evitando
las molestias de ruidos, animales peligrosos, material inflamable, etc. que perjudique o ponga en peligro la
convivencia normal y agradable de la vecindad.
DCIMO
EL ARRENDADOR podr visitar el inmueble materia de arrendamiento para el efecto de verificar su estado y
el uso que se le est dando, previo aviso de 48 horas de anticipacin.
DCIMO PRIMERO
En el improbable caso que EL ARRENDATARIO no desocupe el inmueble vencido el plazo del contrato, se
obliga a pagar una penalidad de $ 20.00 dlares americanos por cada da que ocupe el inmueble sin contrato

de arrendamiento, la misma que subsistir hasta la entrega del inmueble, sin perjuicio de las acciones de
desalojo a que EL ARRENDADOR tiene derecho.
DCIMO SEGUNDO
EL ARRENDADOR se compromete a dar todas las facilidades para la obtencin de los permisos y licencias
a que haya lugar para el normal funcionamiento de las oficinas de EL ARRENDATARIO.
DCIMO TERCERO
Todo litigio o controversia, derivados o relacionados con este acto jurdico, ser resuelto mediante arbitraje,
de conformidad con los Reglamentos Arbitrales del Centro de Arbitraje de la Cmara de Comercio de Lima, a
cuyas normas, administracin y decisin se someten las partes en forma incondicional, declarando conocerlas
y aceptarlas en su integridad.
Ambas partes declaran su conformidad con las clusulas que anteceden y en tal virtud lo suscriben por
duplicado en la fecha.

Lima, _____ de ________ de 200___

___________________ ___________________
EL ARRENDADOR EL ARRENDATARIO


CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL
En ---------------------- a ---- de --------- de ---------

REUNIDOS

De una parte, en concepto de arrendador, Don ............................................ mayor
de edad; de estado civil ..............; de profesin.............................. con domicilio en
.................. y D.N.I./N.I.F. nm.
De otra, en concepto de arrendatario, Don ...............................
.........................mayor de edad; de estado civil ; de profesin
.............................................; con domicilio en ................................ y D.N.I./N.I.F.
nm..............

MANIFIESTAN

Que con el carcter con que respectivamente intervienen, se reconocen mutua y
plena capacidad de obrar y de obligarse para este acto, otorgando a su tenor el
presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de acuerdo con los siguientes.

ANTECEDENTES

I. La parte arrendadora es propietaria de un local situado en la calle ------------------
, nmero ----- , del municipio de -------------------------.
II . Que el presente contrato se regular de acuerdo con las siguientes:

CLAUSULAS

OBJETO, CONTENIDO Y DESTINO

PRIMERA.- El ARRENDADOR arrienda la FINCA al ARRENDATARIO para local
de negocio destinado a una ---------------------------.
Este destino no podr ser alterado sin consentimiento por escrito del

ARRENDADOR. El incumplimiento de esta obligacin dar derecho al
ARRENDADOR para resolver de pleno derecho el contrato.
SEGUNDA.- El ARRENDATARIO no podr subarrendar la FINCA o ceder el
contrato de arrendamiento sin contar por escrito con el consentimiento del
ARRENDADOR.
El ARRENDADOR tiene derecho a una elevacin de renta en el caso de producirse
un subarriendo parcial o en el caso de producirse la cesin del contrato o el
subarriendo total de la FINCA arrendada.
DURACIN
TERCERA.- La duracin del arrendamiento ser de --------- AOS . Esa duracin
se prorrogar por plazos iguales mientras que ninguna de las partes comuniquen a
la otra su propsito de dar por finalizado el contrato tres meses antes de su
extincin.
CUARTA.- El plazo de duracin comenzar a contarse desde la fecha del presente
contrato.
RENTA Y FIANZA
QUINTA.- La renta es de ------------------------- (----------------------).
SEXTA.- El pago se efectuar en los CINCO primeros das de cada mes mediante
ingreso en cuenta bancaria nmero -----------------------------,de la entidad bancaria
----------------------------------------.
SPTIMA.- La renta se actualizar cada ao, en la cuanta de treinta euros (-------
-----), y en caso de prorrogar el contrato otros ------ aos, la actualizacin se
realizar conforme al I.P.C. de los meses anteriores.
OCTAVA.- La renta actualizada ser exigible al ARRENDATARIO a partir del mes
siguiente en que se cumpla el ao de contrato.
NOVENA.- En el momento de firmar el presente contrato, el ARRENDATARIO
entrega al ARRENDADOR ---------------- Euros correspondientes a la primera
mensualidad de renta, junto con la fianza por importe de --------------Euros, por lo
que el total del primer pago asciende a-------------- Euros.
DCIMA.- Durante la duracin del contrato, cada vez que el mismo se prorrogue,
el ARRENDADOR podr exigir que la fianza sea incrementada, de acuerdo al
I.P.C..

UNDCIMA.- El saldo de la fianza que deba ser restituido al ARRENDATARIO al
final del arrendamiento devengar el inters legal, a partir del transcurso de un
mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiera hecho efectiva
dicha restitucin.
GASTOS
DUODCIMA.- Los gastos generales para el adecuado sostenimiento del
inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean
susceptibles de individualizacin y que correspondan a la FINCA arrendada o a sus
accesorios, son a cargo del ARRENDADOR, cualquiera que sea su importe.
DECIMOTERCERA.- Los gastos por servicios con que cuente la FINCA
arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores (gas, electricidad,
agua, telfono, ...) y tributos sern de cuenta del ARRENDATARIO.
CONSERVACIN Y OBRAS
DECIMOCUARTA.- El ARRENDATARIO recibe la FINCA en buen estado de
conservacin y se compromete a devolverla, al concluir el contrato, en el mismo
estado.
DECIMOQUINTA.- En todo momento, y previa comunicacin por escrito al
ARRENDADOR, el ARRENDATARIO puede realizar las reparaciones que sean
urgentes para evitar un dao inminente en la infraestructura, y exigir de inmediato
su importe al ARRENDADOR.
DECIMOSEXTA.- Las pequeas reparaciones que exija el desgaste por el uso
ordinario de la FINCA sern de cargo del ARRENDATARIO.
DECIMOSPTIMA- El ARRENDATARIO no podr realizar, sin el
consentimiento del ARRENDADOR, expresado por escrito, obras que modifiquen
la configuracin de la FINCA o de los accesorios a que se refiere la clusula
SEGUNDA, o que provoquen una disminucin en la estabilidad o seguridad de la
misma.
DECIMOCTAVA.- El ARRENDATARIO est obligado a soportar la realizacin
por el ARRENDADOR de obras de mejora cuya ejecucin no pueda
razonablemente diferirse hasta la conclusin del contrato, sin perjuicio del derecho
que, en su caso, el ARRENDATARIO pueda tener a desistir del contrato, o a una
reduccin de la renta.

DECIMONOVENA.- La realizacin por el ARRENDATARIO de obras de mejora
no le dar derecho a elevar la renta anual ni en el momento de la finalizacin del
contrato no tendr derecho a retirar las mejoras realizadas.
VIGSIMA.- El ARRENDATARIO es dueo de la maquinaria, neveras,
mantenedores, y de cualquier aparato que utilice para realizar la actividad de -------
---------- y en el momento de la finalizacin del contrato retirar del local.
VIGSIMOPRIMERA.- El ARRENDADOR podr entrar y comprobar el estado
del local cada vez que lo considere oportuno, siempre con un preaviso de veinte y
cuatro horas y comunicndolo de forma escrita al ARRENDATARIO.
VIGSIMOSEGUNDA.- El ARRENDATARIO contratar un seguro para cubrir
los daos y perjuicios que pudieran ocasionarse en el local de forma fortuita o por
imprudencias y establecer como beneficiarios a los ARRENDADORES.
DERECHO DE ADQUISICIN PREFERENTE
VIGESIMOTERCERA.- El arrendatario renuncia expresamente al derecho de
cesin y subrogacin que le reconoce el artculo 32 de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
VIGESIMOCUARTA.- A los efectos de recibir notificaciones relacionadas con los
derechos y obligaciones derivados de este contrato, el ARRENDADOR designa
como domicilio el establecido en este contrato, sito en la demarcacin judicial
correspondiente al Juzgado de -----------------------------.
A los efectos de recibir notificaciones relacionadas con los derechos y obligaciones
derivados de este contrato, el ARRENDATARIO designa como domicilio el local
que se arrienda en este contrato, sito en la demarcacin judicial correspondiente al
Juzgado de ------------------------------------.
VIGESIMOQUINTA.- El presente contrato se rige imperativamente por los
Ttulos I, IV y V de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. Adems de por lo
pactado en l, se rige tambin supletoriamente, en primer lugar, por el ttulo III de
dicha Ley, y, en segundo lugar por lo dispuesto en el Cdigo Civil.
VIGESIMOSEXTA.- Jurisdiccin. Para cualquier discrepancia que surgiera
respecto de la interpretacin o cumplimento de este contrato, los contratantes se
someten a la jurisdiccin de los Juzgados y Tribunales de -------------------------.
Hallndose conforme las partes, lo firman y rubrican a este solo efecto.


PARA QUE EL LOCAL SEA MAS ATRACTIVO

Fachada atractiva
La forma lgica de lograr que el cliente ingrese a nuestro local, es contando
con una fachada atractivaque llame la atencin y estimule el ingreso.

Una fachada atractiva implica una fachada con un buen diseo, con una buena
decoracin, con un escaparate atractivo, con un buen uso de carteles y afiches,
que est limpia permanentemente, que facilite el ingreso y, sobre todo, que se
diferencie de las fachadas de la competencia.

Escapare atractivo
Un aspecto fundamental para lograr que el cliente ingrese a nuestro
establecimiento, en caso de que nuestra fachada cuente con uno, es tener
un escaparate atractivo.

Un escaparate atractivo implica un escaparate con los productos novedosos y
ms atractivos, con una correcta iluminacin que los destaque, con una
adecuada disposicin de stos, que est limpio permanentemente, y que
tambin, se diferencie de los escaparates de la competencia.

Cuidar la parte interna del local
Una vez que hemos llamado la atencin del cliente al contar con una fachada y
un escaparate atractivo, ste se asomar para el ver el interior de nuestro local;
si, por ejemplo, ve una mala iluminacin o un personal mal uniformado, por
ms atractiva que sea nuestra fachada lo ms probable es que decida no
ingresar.
Por lo que cuidar la parte interna de nuestro establecimiento tambin es
importante para lograr que cliente decida ingresar a ste.
Un consejo es pararnos afuera del local de nuestro negocio y ver a travs de
los ojos del cliente cmo se ve nuestro negocio por dentro.

Algunos aspectos a tener en cuenta en cuanto al cuidado de la parte interna:
buena iluminacin: no slo la parte externa debe estar bien iluminada,
sino tambin la parte interna, debemos procurar que desde afuera se

observe una buena iluminacin; si nuestro local se ve oscuro es poco
probable que el cliente decida ingresar (a menos que ste sea el estilo de
nuestro negocio).
buena distribucin de los elementos: otro aspecto importante es contar con
una buena distribucin de los elementos del local, que entre otras cosas,
cree un espacio amplio como para que el cliente se sienta cmodo.
personal bien uniformado: y otro aspecto a tener en cuenta es contar con
un personal bien uniformado, vestido correctamente y con el uniforme
pulcro.

Finalmente, un consejo relacionado es procurar que el personal nunca se pare
en la entrada del local a conversar, an cuando se trate de horas en donde no
haya mucha clientela; no hay mejor forma de evitar el cliente decida ingresar a
nuestro local que permitiendo ello.

Dentro de la enorme cantidad de locales comerciales y la variedad
de ofertas de productos existentes hoy en la ciudad, algunos nos invitan a
quedarnos. Ya sea para consumir ah mismo (en el caso de un comercio
gastronmico, por ejemplo), para recorrer los estantes y mesas interiores
eligiendo qu llevar, o simplemente por la magia de permanecer, pertenecer o
lo ms importante consumir.
Esto no es casualidad, sino que se debe a una cuidadosa organizacin del
espacio y otros elementos, que hacen que el cliente desee entrar, estar y
principalmente volver. En los negocios ms exitosos, cada aspecto se disea
pensando en el cliente: la mercanca y la manera de exponerla; la parte grfica,
la ambientacin, la temperatura ambiente, la msica que acompaa mientras
se permanece en ese espacio, y hasta el entrenamiento del equipo de ventas, es
la combinacin de todos estos factores lo que "aade valor" a lo que
ofrecemos y hace funcionar la idea.
La solucin es crear un espacio con un diseo simple e inteligente,
planificando cada aspecto desde el inicio. Esto transmite consistencia, algo
que se extiende a la actitud positiva de todos los vendedores, a las etiquetas de
las prendas, a la sealizacin, las campaas, la organizacin del producto, la
ambientacin de los locales, las vidrieras y todo el material auxiliar. Todos los
detalles ayudan a definir un mensaje. Para poder lograr
espacios comerciales atractivos y finalmente lograr el objetivo final - que es

provocar el deseo y la compra - se deben tener en cuenta diversos aspectos:
Decoracin, Proyecto, Idea, Diseo, Equilibrio, Percepcin del color,
Movimiento. Partir de una idea simple, fcil de relatar, de entender, de
recorrer y de exponer es asegurarse que el cliente entender nuestro
mensaje.
Para lograr uno de esos espacios donde el cliente se siente cmodo y desee
volver, se deber por sobre todo lo mencionado aplicar el sentido comn y
fundamentalmente mantener estos conceptos a lo largo del tiempo. La marca
debe estar viva y los locales transmitir dinamismo y vitalidad en cada uno de
los detalles y organizacin del espacio comercial.


CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
1. Se comprob, en base a la segmentacin de mercado que existe un mercado
marcado por el poder adquisitivo (nivel medio y medio alto) as como por la
conviccin del cuidado y preservacin del medio ambiente que ser
potencialmente el segmento de inters compatible con las caractersticas del
producto. En base a estimaciones de la demanda y de la oferta se determin
que existe una demanda insatisfecha que ser en parte cubierta con los
departamentos ecolgicos que tienen como caracterstica principal el
aprovechamiento de energa renovable, la inclusin de microsistemas para
tratamiento de aguas y el empleo de materiales saludables.

2. Un aspecto muy importante dentro de la gestin de la inmobiliaria es la
comercializacin del producto que tendr que minimizar el sobrecosto de estos
sobre los departamentos tradicionales con el otorgamiento de facilidades a los
futuros propietarios. Las facilidades pasan por realizar la entrega de las
propiedades en el tiempo estipulado, descuentos por ventas iniciales y
finalmente otorgamiento de crditos a travs de una entidad bancaria que al
mismo tiempo financie el proyecto. Lo ltimo en los primeros proyectos se
asume no se lograr debido a la inexperiencia en el rubro inmobiliario, sin
embargo, es un aspecto que se debe incluir a corto plazo ya que el apoyo de un
banco para financiamiento del proyecto permite contar con apoyo tambin
para la etapa de comercializacin.

4. La caracterstica de los proyectos inmobiliarios debe orientarse a lograr el
ahorro y eficiencia para que se camine hacia la sostenibilidad. Lo anterior se
logra enfatizando en el desarrollo del proyecto desde la etapa de diseo hasta
la etapa de construccin. Es por esto que se debe contar con un buen equipo
tcnico para el diseo del eco building y se debe contratar a la constructora
ms idnea para que plasme en realidad lo que hasta la etapa de diseo est en
papeles. Cabe sealar que las etapas de control de obra (a cargo de la
inmobiliaria) son vitales a fin de garantizar que la construccin se est
realizando de acuerdo a los parmetros establecidos.

5. El costo de oportunidad de capital fijado para el proyecto es de 30.63 %
obtenido por medio del mtodo CAPM. Al evaluar la factibilidad tanto
econmica como financiera de la ejecucin de proyectos inmobiliarios por un
periodo de 5 aos se comprueba que es viable el desarrollo de los mismos.


BIBLIOGRAFIA
Proyectos
ESTUDIO PRE-FACTIBILIDAD PARA LA GESTION DE UN PROYECTO INMOBILIARIO
QUE IMPLICA LA CONSTRUCCION DE UN EDIFICIO ECOLOGICO EN LIMA. Melani
Mayra Delgado Menndez.
MATERIALES, REQUERIMIENTOS DE DISEO Y CONSTRUCCION PARA LOCALES
EN CENTROS COMERCIALES MODERNOS.Oscar Augusto Domingez Kestler

PROYECTOS DE CONSTRUCCION Y MEJORAS EJECUTADAS A NIVEL NACIONAL
2012-2013. Departamento de ingeniera.

Libros
KOTLER, Philip. Fundamentos de Marketing. Sexta Edicin. Mxico. Pearson
Prentice Hall. 2003
STANTON, William. Fundamentos de Marketing. Treceava Edicin. Espaa. Mc
Graw Hill. 2002
SAPAG CHAIN, Nassir y SAPAG CHAIN, Reinaldo. Preparacin y evaluacin
deproyectos, 4ta. Edicin. Mxico, McGraw Hill, 2003.
CAPECO. El Mercado de edificaciones urbanas en Lima metropolitana y el
Callao.2009
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ELIS D.H de Contabilidad Financiera Colon, Rep. De Panam 2003.
Sindy Novoa, Camilo Triana, Gabriel Felipe Grosso, Emprendedor, Crear su propia
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Antonio Goxens y M. ngeles Goxens 2005. Enciclopedia Practica de la
Contabilidad. Edic. Ramn Sort
PAULINO A. 2008 "Contabilidad Bsica" 2da edic. Asuncin-Paraguay
Flor R. Organizacin y Procesos Empresariales, 4ta. Edic.2000, Asuncin,
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Lardent, Alberto R, Sistema de informacin para la gestin empresaria
(Procedimientos y Auditoria) 1ra. Edic. 2001, Buenos Aires, Argentina.
Lardent, Alberto R, Sistema de informacin para la gestin empresaria
(planeamiento, tecnologa y calidad) Prentice Hall, 1ra. Edic.2001, Buenos Aires,
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Cortagenera B, Alicia, Freijedo, Claudio F, Administracion y Gestin de
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Flowler N. Contabilidad Bsica, 1994, Ediciones Machi, Buenos Aires, Argentina.

Revistas
Constructivo .Revista al servicio del desarrollo y promocin de la construccin. Ao

12, edicin 74. Abril Mayo 2010
RUMICHE, Joseph. Gua de Proveedores. Ingeniera y Construccin. Lima, edicin
14. 2008. 72-73p.
Artculos
TINSA .INCON: Informe de coyuntura Inmobiliaria (Lima Metropolitana y el
Callao) tercer trimestre 2010
TINSA. INCON: Informe de coyuntura Inmobiliaria (Lima Metropolitana y el
Callao) cuarto trimestre 2010

Manuales
BANO, Arturo. Gua de Construccin Sostenible. Espaa. Instituto Sindical de
Trabajo, Ambiente y Salud (ISTAS) .2005

Tesis
CARBAJAL, Lpez Eduardo. Estudio de pre factibilidad para la construccin de un
ecolodge en la ciudad de Huaraz. Lima, Pontificia Universidad Catlica del Per,
Facultad de Ciencias e Ingeniera. 2007. 226p.

Leyes
Decreto de la Alcalda N 002-2008-MSB-A- El Reglamento de Edificaciones y
Normas Complementarias de la Zonificacin del Distrito de San Borja. Capitulo 1-
(artculo 3 y 7), Capitulo 2- (artculo 8 al 12)

Pginas Web Institucionales
Ministerio de Economa y Finanzas <http://www.mef.gob.pe >
Portal del Estado Peruano <http://www.peru.gob.pe>
Ministerio de Vivienda, construccin y Saneamiento <http://www.vivienda.gob.pe>
Cmara Peruana de Construccin CAPECO <http://www.capeco.org >
Banco de Crdito de Per <www.viabcp.com >
Interbank <www.interbank.com.pe>
Instituto Nacional de Estadstica e Informtica <http://www.inei.gob.pe>
Municipalidad de San Borja http://www.munisanborja.gob.pe

Pginas web varias
Arquitectura Sustentable <http://es.wikipedia.org/wiki/Arquitectura_sustentable>


ANEXOS


Tarifa de crdito MYPE para capital de trabajo

CONTRATO DE PRSTAMO MICROEMPRESA PYME

Conste por el presente documento el contrato de prstamo que efecta de una parte EL CLIENTE, cuyos
generales de ley se sealan en el presente contrato; y de la otra parte el BANCO FINANCIERO DEL PERU ,con
RUC No. 20100105862, con domicilio en la Av. Ricardo Palma No. 278, Miraflores, Lima, debidamente
representada por los funcionarios que suscriben al final del presente documento, segn poderes inscritos en
la partida No. 11005106 del Registro de Personas Jurdicas de Lima, a quien para los efectos del presente
contrato se le denominar EL BANCO; tambin interviene EL FIADOR, cuyos generales de ley se sealan en el
Anexo 1 del presente contrato; segn los trminos y condiciones siguientes:
Crdito para Capital de Trabajo Crdito para Activo Fijo PYME
Crdito para Consumo Crdito para Vivienda Solifcil
Revolvente Microfinanzas
CLUSULAS GENERALES:
1. A solicitud de EL CLIENTE, EL BANCO ha acordado otorgarle, sujeto a los lmites que regulan su propia
actividad, las facilidades de uno o ms prstamos, cuya modalidad, moneda, importe, intereses
compensatorios, comisiones, gastos y penalidades, se detallan en la Hoja Resumen que como anexo forma
parte integrante del presente contrato.
2. EL BANCO podr otorgar a EL CLIENTE ms de un prstamo a los que se indican en el presente
documento, para lo cual EL CLIENTE de acuerdo con los procedimientos de EL BANCO, presentar una
solicitud de prstamo, debidamente firmada, la misma que se encontrar sujeta a aprobacin por parte de
EL BANCO. Todas las solicitudes de prstamo para la micro y pequea empresa o prstamo personales que
formule EL CLIENTE a EL BANCO y los crditos o prstamos que este otorgue a EL CLIENTE como
consecuencia de las mismas, se entendern regidas por los trminos del presente contrato. La informacin
proporcionada por EL CLIENTE tiene carcter de Declaracin Jurada.
EL CLIENTE declara que, con anterioridad a la contratacin, y que por la presente, - expresamente y de
forma inequvoca - ha prestado su libre consentimiento con la finalidad de que EL BANCO pueda utilizar sus
datos personales e inclusive los considerados datos sensibles, para el desarrollo de sus actividades de
negocio, lo que supone incorporarlos en sus Bases de Datos, e implica que stos se consideren en la cartera
de clientes aplicable a sus diversos productos y servicios presentes y futuros a efectos de incorporarla en sus
campaas comerciales, ofertas de productos y servicios, trabajos estadsticos y anlisis de riesgos y de
mercado, focus group y encuestas de nivel de servicio y otros, remisin de informacin institucional y
comercial, proyectos de negocio y cualquier otro uso relacionado al desarrollo de sus actividades;
autorizando adems a que pueda inclusive trasladarla a terceros vinculados o no vinculados, a nivel nacional
y/o internacional, siempre que dicha informacin sea utilizada para fines relacionados a las actividades de
negocio de EL BANCO dentro del territorio nacional. La presente autorizacin es por plazo indeterminado, el
cual incluye al menos todo el perodo de duracin de las relaciones comerciales entre EL CLIENTE y EL
BANCO y un perodo de cinco (5) aos desde la conclusin de las mismas. Asimismo, EL CLIENTE reconoce
que podr solicitar la rectificacin de sus datos personales e inclusive revocar la autorizacin otorgada
mediante comunicacin escrita a EL BANCO.
Queda igualmente establecido que el importe del prstamo que otorgue EL BANCO deber ser utilizado
exclusivamente para el fin solicitado por EL CLIENTE.
El(los) prstamos(s) estar(n) destinado(s) para capital de trabajo y/o para la adquisicin de bienes y/o para
la contratacin de servicios y/o como prstamo personal u otro uso o modalidad que se describa en los
formularios pertinentes que EL BANCO utiliza para tal efecto.
3. EL BANCO entregar a EL CLIENTE, un Cronograma de Pagos del prstamo aprobado, el cual forma parte
integrante del presente contrato. En l se detallar el nmero de cuotas de pago, su periodicidad, la fecha
de pago, gastos, importe de los seguros y otros.
El Cronograma de Pagos, conjuntamente con la Hoja Resumen, son parte integrante del presente contrato.
En caso que por la naturaleza de la operacin crediticia, no se pueda tener certeza respecto de las fechas de
pago a la suscripcin del presente contrato, EL BANCO proceder a la entrega del Cronograma de Pagos
Definitivo a travs del mecanismo que haya pactado con EL CLIENTE en la Solicitud de Crdito, ya sea ste un

medio fsico como carta al domicilio de EL CLIENTE o un medio electrnico como correo electrnico a la
direccin electrnica otorgada por EL CLIENTE, remitiendo el mismo dentro de los 30 (treinta) das de
suscrito el presente contrato.
EL CLIENTE podr solicitar la remisin de informacin relacionada a sus pagos efectuados y pendientes
conforme a su Cronograma de Pagos, la que podr ser remitida mediante carta al domicilio de EL CLIENTE o
por medios electrnicos (correo electrnico, pgina web u otros) segn eleccin de ste, ya sea en la
solicitud de crdito o en momento posterior y sujeto a las comisiones correspondientes en caso de eleccin
de envo de informacin por carta. La informacin solicitada ser remitida en un plazo mximo de treinta
(30) das posteriores al cierre del mes de solicitud y podr ser remitida mensualmente si EL CLIENTE lo
solicita. Se establece que en caso EL CLIENTE haya elegido la remisin de informacin por carta a su
domicilio, este envo se cancelar a decisin de EL BANCO si es que por dos (2) meses indistintos EL BANCO
no pueda hacer el cargo de la correspondiente comisin en la cuenta de cargo indicada por EL CLIENTE.
EL CLIENTE declara expresamente que ha sido correcta y oportunamente instruido sobre las condiciones
sealadas en la clusula primera y contenidas en la Hoja Resumen, en particular sobre la tasa de inters
compensatorio, y el costo efectivo de EL CREDITO, autorizando a EL BANCO a aplicar la sealada tasa y
variarla - en caso corresponda de acuerdo a la normativa vigente -, as como las comisiones, gastos y otras
tarifas aplicables a EL CREDITO, siempre que previamente medie comunicacin dirigida a EL CLIENTE con una
anticipacin no menor de (45) cuarenta y cinco das calendario, salvo que la variacin signifique una
reduccin en el monto de los intereses, comisiones, gastos y/o dems costos aplicables a EL CREDITO, en
cuyo caso entrarn en vigencia de inmediato, sin necesidad de aviso previo, aunque sern igualmente
comunicadas por EL BANCO a EL CLIENTE en momento posterior segn los medios establecidos en el
presente contrato.
EL CLIENTE declara conocer que, EL BANCO unilateralmente podr efectuar modificaciones o variaciones a
las condiciones establecidas en el presente contrato e incluso resolver el mismo, en caso surjan eventos que
alteren las condiciones en las que EL BANCO otorg EL CREDITO o en caso la calidad crediticia de EL CLIENTE
se vea modificada y/o alterada.
Las modificaciones que comunique EL BANCO en virtud a la presente clusula, pueden deberse a cambios en
las condiciones en la economa nacional o internacional; el funcionamiento y/o tendencias de los mercados;
la competencia; la adopcin de polticas de gobierno o de Estado; impacto de las disposiciones legales sobre
costos, caractersticas, definicin o condiciones de los productos y servicios bancarios; inflacin o deflacin;
devaluacin o revaluacin de la moneda; campaas promocionales; evaluacin crediticia de EL CLIENTE o de
su empleador, de ser el caso; encarecimiento de los servicios prestados por terceros cuyos costos son
trasladados a EL CLIENTE o de los costos de prestacin de los productos y servicios ofrecidos por EL BANCO;
crisis financiera; por hechos ajenos a la voluntad de las partes; conmocin social; desastres naturales;
terrorismo; guerra; caso fortuito o fuerza mayor.
EL BANCO proceder a comunicar a EL CLIENTE las modificaciones a cualquiera de las condiciones
estipuladas as como cualquier otro aspecto relacionado al presente contrato, a travs de cualquiera de los
medios, establecidos en la clusula Dcimo Tercera.
EL CLIENTE se obliga a pagar puntualmente las cuotas de EL CREDITO de conformidad con el Cronograma de
Pagos mencionado anteriormente y, de ser el caso, a tener fondos suficientes en la Cuenta Corriente o de
Ahorros sealada en su Solicitud de Crdito para efectos que EL BANCO, el da del vencimiento de la
respectiva cuota, pueda cargarla automticamente en la cuenta indicada, y de ser necesario, faculta a EL
BANCO a abrir una cuenta a su nombre para dichos efectos.
Si EL CLIENTE no aceptase las modificaciones o variaciones sealadas en la clusula tercera y en la presente
clusula, se obliga a sealar a EL BANCO su disconformidad por escrito, en cuyo caso se resolver el presente
contrato, estando obligado EL CLIENTE a cancelar el ntegro del saldo que estuviere adeudando con relacin
a EL CREDITO materia del presente contrato para lo que se le otorgarn hasta cuarenta y cinco (45) das
desde la fecha en que entren en vigencia las
CUARTA CLASULA ADICIONAL: AFILIACION A LOS SERVICIOS DE BANCA CELULAR
1. EL CLIENTE se podr afiliar al servicio de BANCA CELULAR, a travs del cual podr recibir informacin
sobre los productos que mantenga en EL BANCO, tal como:

1.1 Consulta de saldos de sus Cuentas de Ahorro, Cuentas Corrientes, CTS, Cuenta de Haberes
1.2 Consulta de estado de cuenta de su tarjeta de crdito
1.3 Pagos de sus tarjetas de crdito del Banco Financiero
1.4 Pagos de prstamos personales
1.5 Consulta de saldos prstamos personales, microempresa, convenios.
1.6 Afiliacin a Banca Celular.
1.7 Recarga de minutos.
2. Para efectuar las operaciones descritas en los numerales 1.3 y 1.4, requerir de una Tarjeta de Dbito o
Tarjeta de Crdito de EL BANCO, medio indispensable para acceder a la Banca Celular y realizar las
operaciones establecidas por EL BANCO a travs del sistema de envo de mensajes de texto cortos (SMS) por
telfono celular.
3. EL CLIENTE declara conocer y aceptar expresamente que los mensajes que EL BANCO reciba del telfono
celular registrado para la Banca Celular sern considerados, sin que quepa prueba en contrario, remitidos
por EL CLIENTE, por lo que EL BANCO no asumir responsabilidad alguna por la ejecucin de las
instrucciones o por la absolucin de consultas que se reciban por dicho canal. Por lo que EL CLIENTE se
obliga a comunicar a EL BANCO de manera inmediata por cualquiera de los medios que EL BANCO pone a
disposicin de EL CLIENTE, la prdida o sustraccin del telfono celular, a fin de que EL BANCO suspenda
este servicio. As mismo, es responsabilidad de EL CLIENTE informar a EL BANCO en caso de cambio de
operador telefnico y que mantenga el mismo nmero.

. de .. 20.



HOJA RESUMEN
Artculo 24, Decreto Legislativo No 716 Resolucin SBS No 1765-2005
CLIENTE: _________________________________________________
El cliente declara haber sido informado y haber recibido la explicacin detallada sobre
los intereses, costos y dems condiciones del crdito, bajo la modalidad de:
PRODUCTO:
Monto del Crdito
Moneda NUEVOS SOLES
Tasa de Inters Compensatorio
Se aplica considerando una base anual
de 360 das.
La citada tasa de inters variable podr
ser modificada por EL BANCO durante
la vigencia del contrato, entre otros
factores, por variaciones de los costos
financieros del mercado, lo cual ser
informado oportunamente al cliente
mediante comunicacin dirigida a este
ltimo con una anticipacin no menor
de quince (15) das, en la cual se
indicar la fecha a partir de la cual la
modificacin entrar en vigencia.
__% Efectiva anual
Monto total de intereses
Plazo __ MESES
Tasa de Inters Moratorio
El inters moratorio ser de aplicacin
slo en caso de mora y desde el primer
da en que se genere tal
incumplimiento, en forma adicional al
inters compensatorio que seguir
devengndose.
__% Efectiva Anual
Seguro de Desgravamen
CIA de Seguros : INVITA
POLIZA: 560586 PARA SOLES
560587 PARA DOLARES
__% Mensual sobre el monto original
del crdito
Seguro Multiriesgo
CIA de Seguros : LA POSITIVA
POLIZA: 2505829 PARA SOLES
2505833 PARA DOLARES
__% Mensual sobre el monto original
del crdito
El crdito est respaldado por
Aval
Garanta Mobiliaria
Garanta Hipotecaria
Los alcances de la/s garanta/s antes indicada/s, constan en su/s respectivo/s
documento/s de constitucin. As mismo, el aval y las otras garantas, si las
hubiera, alcanzan todas las deudas y obligaciones del cliente ante EL BANCO
referidas en el presente documento.

Todo pago vlido debe ser realizado exclusivamente en las oficinas del Banco o
en Centros Autorizados.

El cliente tiene derecho a realizar pagos anticipados o prepagos del crdito en forma
total o parcial, con la consiguiente reduccin de los intereses al da de pago.


Asimismo, en el tarifario adjunto se detallan los conceptos que se aplicarn por incumplimiento de las
obligaciones contradas por EL CLIENTE. Sin perjuicio de ello, ante el incumplimiento por parte de EL CLIENTE
en el pago del crdito materia de la presente Hoja Resumen, segn las condiciones pactadas, EL BANCO
proceder a realizar el reporte correspondiente a las Centrales de Riesgos con la calificacin que
corresponda, de conformidad con el Reglamento para la Evaluacin y Clasificacin del Deudor y la Exigencia
de Provisiones vigente.
Si producto de dolo o culpa, debidamente acreditados, EL CLIENTE es inducido a error y como consecuencia
de ello realiza un pago en exceso, dicho monto es recuperable y devenga hasta su devolucin el mximo de
la suma por concepto de intereses compensatorio y moratorio pactados en virtud del presente contrato.
EL CLIENTE declara que el respectivo contrato y la presente Hoja Resumen con sus respectivos anexos le
fueron entregados por EL BANCO para su previa lectura; que EL BANCO absolvi todas sus dudas y que firma
con pleno conocimiento de las condiciones establecidas en todos y cada uno de estos documentos, en dos
ejemplares, manteniendo un ejemplar de cada uno de dichos documentos en su poder, y dejando el otro
para EL BANCO.


Ubicacin del local comercial
Distribucin de los espacios para el local comercial



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