SUMRIO

4 INTRODUO

5 CONDOMNIO

5 REPRESENTAES
E ATRIBUIES

7 CONVENO DO
CONDOMNIO

8 REGULAMENTO INTERNO

8 MEMBROS DO CONSELHO
FISCAL / CONSULTIVO

9 ASSEMBLEIAS

13 RECEITAS E DESPESAS DO
CONDOMNIO

14 PRAZO PARA
ENCAMINHAMENTO DAS
COTAS CONDOMINIAIS
ORDINRIAS E
EXTRAORDINRIAS

15 PROCEDIMENTOS PARA
COMPRAS E CONTRATAES

16 INADIMPLNCIA
16 CUIDADOS PARA LIBERAO
DE PAGAMENTOS

17 PRAZO PARA
ENCAMINHAMENTO DE
PAGAMENTOS
ADMINISTRADORA

18 LEGISLAO, IMPOSTOS E
TAXAS

19 PAGAMENTOS DE SERVIOS
PRESTADOS PESSOA JURDICA

21 NORMAS PARA OS
PAGAMENTOS AOS
PRESTADORES DE SERVIOS
PESSOA FISCA

23 FLUXO DE CAIXA DO
CONDOMNIO E CUIDADOS
PARA LIBERAAO DOS
PAGAMENTOS

25 PRESTAO DE CONTAS
BALANCETES

26 CONVENO COLETIVA DE
TRABALHO DE 2012/2013



35 UTILIZAO DOS
FORMULRIOS MP
(MOVIMENTAO DE
PESSOAL) E PRAZOS PARA
REMESSA A PROTEL DAS
INFORMAES

37 CONTRATAES E
DEMISSES DE
FUNCIONRIOS

37 FOLHA DE PAGAMENTO

37 FRIAS DOS
FUNCIONRIOS

38 PROGRAMAS
TRABALHISTAS

40 QUADRO DE AVISO NA
ADMINISTRAO INTERNA

40 KIT PRIMEIROS SOCORROS

40 AUDINCIAS
TRABALHISTAS

44 SEGUROS

49 ELEVADORES
SUMRIO
53 PISCINAS

55 AR CONDICIONADO

57 CORRIMO NAS ESCADAS

57 FEZES DE ANIMAIS

57 CALADAS

58 FACHADAS

58 SENSORES

59 MANUTENO CAIXAS DGUA

59 DESINSETIZAO E
DESRATIZAO DAS REAS
COMUNS

61 SINALIZAO NAS VITRINES E
PORTAS DE VIDROS
TRANSLCIDOS

62 LEI ANTI FUMO

64 ATO DECLARATRIO

65 VARANDAS

65 AR CONDICIONADO

66 POLUIO SONORA

66 LIMPEZA

69 MANUTENO CAIXAS DE
GORDURA

70 CUIDADOS NO
RECEBIMENTO DE
CORRESPONDNCIAS

70 VASOS COM PLANTAS NAS
CALADAS

71 ETE ESTAO DE
TRATAMENTO DE ESGOTO

72 CADASTROS ATUALIZADO
DOS MORADORES E
OUTROS

72 ACESSO DE VISITANTES

73 CADASTRO DOS
FUNCIONRIOS

74 EMPRESAS EM
RESIDNCIAS

74 IDENTIFICAO DA
LOCALIZAO DO
CONDOMNIO

75 FIXAO DE NMERO DE
TELEFONE PARA DENNCIA
CONTRA VIOLNCIA

75 SHOPPING CENTERS
POSTOS MDICOS

76 OBRAS NAS UNIDADES
AUTNOMAS

77 MANUAL DOS
FUNCIONRIOS GERAL

93 CHECK LIST CONDOMNIO

A Protel, sempre em busca da excelncia no atendimento de
seus clientes, elaborou este guia que contm informaes sobre
conceitos, oramento, despesas, obrigaes sociais e
tributrias, rea de pessoal, seguros, preveno e segurana,
manuteno, administrao e legislao, alm de outros
assuntos de interesse ao condomnio. Atravs deste guia, o
Sndico poder dirimir suas dvidas e alcanar excelncia na sua
gesto profissional, resultando em harmonia no convvio
condominial.
INTRODUO
4
5
O condomnio ocorre quando existe um domnio de mais de uma pessoa simultaneamente
sobre um determinado bem.

O condomnio no tem carter empresarial, portanto no desenvolve atividade econmica.
Suas despesas so custeadas pelos prprios condminos, normalmente em rateio
proporcional frao ideal que titulam em relao ao todo ou outro critrio que
estabelea a conveno.

Sendo assim, o poder jurdico atribudo a todos na sua integralidade. Cada condmino tem
assegurada uma frao, ou quota da coisa.
O condomnio administrado pela figura do sndico, pessoa fsica ou jurdica, que pode (ou
no) ser um condmino eleito pela maioria numrica dos presentes na assembleia geral
ordinria (AGO), em mandatos de at dois anos, podendo ser reeleito, sempre de acordo
com o estabelecido na Conveno do condomnio.

O Sndico o representante legal do condomnio, responsvel por toda a documentao do
condomnio, e por represent-lo em juzo, quando solicitado. o poder executivo do
condomnio.

As atribuies do sndico so as seguintes:
REPRESENTAO E ATRIBUIES
CONDOMNIO
6
1. Exercer a gesto interna do condomnio referente vigilncia, moralidade e segurana,
podendo contratar uma administradora para auxili-lo nessa funo;

2. Selecionar, admitir e demitir funcionrios, fixando-lhes os salrios de acordo com a
verba do oramento do ano, respeitando o piso salarial da categoria, com data-base em
outubro de cada ano;

3. Escolher empresas prestadoras de servios ou terceiros para execuo das obras que
interessem ao condomnio;

4. Convocar as assembleias gerais dos condminos;

5. Representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora dele, os
atos necessrios defesa dos interesses comuns;

6. Dar imediato conhecimento assembleia da existncia de procedimento judicial ou
administrativo, de interesse do condomnio;

7. Cumprir e fazer cumprir a Conveno, o Regimento Interno e as determinaes das
assembleias;

8. Diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns, alm de zelar pela prestao
dos servios que interessem ao Condomnio;

9. Elaborar a previso oramentria de cada perodo;

10. Cobrar e arrecadar dos condminos as suas contribuies (quotas partes, despesas
ordinrias, extraordinrias e fundos);

11. Prestar contas na assembleia geral ordinria do condomnio;
7
12. Guardar toda documentao administrativa, bancria, tcnica, fiscal, previdenciria e
trabalhista;

13. Contratar seguro de toda a edificao contra o risco de incndio ou destruio total ou
parcial;

14. Aplicar e cobrar as multas estabelecidas na lei, na Conveno ou Regimento Interno.
A conveno do condomnio um conjunto de normas internas, que esclarece sobre a
estrutura do condomnio e os direitos fundamentais do condmino, para garantir o bem
estar da comunidade. A conveno apresenta carter estatutrio ou institucional, sendo,
portanto, um ato-norma. Assim, no um contrato. Por tal razo, alcana no s os seus
signatrios, mas tambm todos os que ingressarem nos limites do condomnio (art. 1.333,
caput, do Cdigo Civil). O registro da conveno no Registro de Imveis necessrio
apenas para torn-la vlida perante terceiros, j que a conveno de condomnio
aprovada, ainda que sem registro, eficaz para regular as relaes entre os seus
condminos, como afirmado pela Smula n 260 do Superior Tribunal de Justia.
CONVENO DO CONDOMNIO
8
REGULAMENTO INTERNO
O Regimento Interno de um condomnio um conjunto de normas que visam
principalmente regrar o comportamento e a conduta dos moradores do prdio, tendo por
objetivo reger a convivncia entre os condminos, assim como de seus frequentadores. O
Regimento Interno normalmente faz parte da Conveno do Condomnio; todavia, no
devemos confundi-los, pois cada um deles tem sua finalidade. O Regimento no pode
contrariar a Conveno, sob pena de nulidade.
MEMBROS DO CONSELHO FISCAL/CONSULTIVO
De acordo com o Artigo 1356 do Novo Cdigo Civil, poder haver no condomnio um
Conselho Fiscal/Consultivo, composto de trs membros, eleitos pela assembleia, por
prazo no superior a dois anos, ao qual compete conferir e emitir parecer sobre as contas
do condomnio, opinando pela aprovao ou no das mesmas na assembleia geral
ordinria anual. De idntica sorte, papel do conselho alertar o sndico sobre eventuais
irregularidades, dar pareceres, aconselhar na assinatura de contratos, na escolha da
agncia bancria do condomnio, na empresa seguradora do condomnio e outras
matrias mencionadas na Conveno do condomnio.
A Interao entre o Sndico e os Membros do Conselho fundamental para uma boa
administrao do condomnio, devendo, para tanto, o Sndico e Membros do Conselho
reunirem-se periodicamente para discutir e decidir os assuntos do Condomnio.
9
ASSEMBLEIAS
a reunio na qual os moradores tomam decises a respeito do condomnio. Tais
decises, desde que no contrariem a conveno do condomnio e as leis em vigor,
tornam-se as regras do condomnio, obrigando moradores e visitantes a respeit-las, s
podendo ser anuladas judicialmente ou por deliberao em outra assembleia. Existem
trs tipos de assembleias para deliberaes sobre a edificao. Todos os prazos para
convocao e distribuio do edital, itens de pauta, critrios estabelecidos de votao,
qurum necessrio e apresentao de relatrio, constam na Conveno do condomnio,
sendo seu cumprimento obrigatrio. O edital de convocao dever ser encaminhado
aos condminos nos endereos respectivamente cadastrados, atravs de carta
registrada com aviso de recebimento, exatificando-se que, nos casos em que o
condmino resida no prprio condomnio, o edital de convocao dever ser entregue
pela administrao interna do condomnio, por protocolo, obedecendo o prazo de
antecedncia mnima determinado em Conveno.
Assembleia
Assembleia Geral de Instalao
aquela que constitui o condomnio.
realizada sempre que os interesses do condomnio exigirem, convocada pelo sndico
ou por no mnimo dos condminos. Geralmente, as deliberaes so aprovadas pela
maioria dos presentes, com direito a voto.
Assembleia Geral de Extraordinria
10
realizada uma vez por ano. Tem como principal finalidade a aprovao de verbas para
as despesas de condomnio do prximo exerccio, eleger o sndico, os membros do
conselho, bem como apresentar e aprovar a prestao de contas do exerccio que se
encerrou e abordar assuntos gerais. Salientamos a importncia da obteno dos
pareceres dos conselheiros consultivos fiscais nos balancetes mensais do condomnio,
na medida em que compete aos mesmos. A recomendao assembleia relativa
aprovao das contas do exerccio passado, cujo item de pauta igualmente
obrigatrio nesta AGO. A administrao interna do condomnio dever manter em seus
arquivos pasta prpria com a cpia dos pareceres assinados pelos membros do
Conselho Consultivo Fiscal, com vistas sua apresentao na AGO em causa,
exatificando-se que qualquer questionamento efetivado pelos conselheiros sobre as
contas do condomnio dever ser pelo(a) sndico(a) respondido, sob a forma de
relatrio com a brevidade que se impe, assim dirimindo eventuais controvrsias em
carter prvio realizao da AGO. Sugerimos, igualmente, que a previso
oramentria a ser apresentada para o exerccio seguinte seja analisada previamente
pelo(a) Sndico(a) em conjunto com os membros do Conselho Consultivo Fiscal, sendo a
mesma anexada ao Edital de Convocao assemblar, na hiptese de que a Conveno
assim determine.
Assembleia Geral de Ordinria
Qurum
o nmero mnimo de condminos, estipulado na lei ou na conveno de condomnio,
que devem estar presentes e votar em uma Assembleia para que as deliberaes
tomadas tenham validade. Os Artigos 1352 e 1353 do Cdigo Civil estabelecem que,
salvo quando exigido qurum especial pela lei ou pela conveno, as deliberaes da
assembleia sero tomadas, em primeira convocao, por maioria de votos dos
condminos presentes que representem pelo menos metade das fraes ideais. Em
segunda convocao, ser decidido pela maioria dos votos dos presentes. Os votos so
proporcionais s fraes ideais de cada condmino, salvo disposio diversa da
conveno do condomnio.
11
Os principais quruns so:

Para deliberao das matrias das assembleias gerais ordinrias: normalmente
maioria simples dos presentes com direito a voto, salvo estipulao diversa em
conveno;

Para aprovao da conveno: votos dos proprietrios que representem, no
mnimo, 2/3 das fraes ideais que compem o condomnio;

Para alterao da conveno: votos de condminos que representem no mnimo
2/3 dos condminos (Art.1351 do Cdigo Civil);

Para deliberao sobre reconstruo ou venda do terreno ou materiais, se a
edificao for total ou consideravelmente destruda, ou ameace runa: mnimo de
votos que representem a metade mais um das fraes ideais (Art.1357 do Cdigo
Civil);

Para convocao de assembleia geral extraordinria: 1/4, no mnimo, dos
condminos;

Para destituio do sndico: A assembleia, especialmente convocada para esse fim,
poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o sndico que
praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar convenientemente
o condomnio;

Para os casos de alienao, concesso a terceiros de parte de uso comum, alterao
do destino de parte do terreno ou coisa de uso comum: totalidade de votos
representativos do condomnio.
12
Procurao
Voto
um instrumento por meio do qual uma pessoa recebe poderes de outra para, em seu nome,
praticar atos ou administrar interesses. Normalmente, escrita, podendo ser feita por
instrumento pblico (tabelio) ou particular. O condmino, salvo vedaes estabelecidas na
conveno, pode ser representado nas Assembleias por uma outra pessoa, condmino ou no,
devendo, para tanto, estar de posse da procurao escrita. Geralmente nos instrumentos de
Conveno, encontram-se exigncias de reconhecimento de firma. Caso o proprietrio do imvel
no comparea s assembleias, o inquilino, mesmo sem procurao, poder votar questes
envolvendo despesas ordinrias de condomnio, apresentando cpia do contrato de locao.
O direito de votar na Assembleia do condomnio, ordinria ou extraordinria, exercido
livremente pelo condmino proprietrio que assim manifesta sua posio quanto a matria em
discusso. Para cada unidade corresponde um voto, sendo peso do voto estabelecido na
conveno. Pessoa estranha ao condomnio, ou mesmo outros condminos, podem representar
o condmino ausente desde que esteja munido de procurao com poderes especiais para
discutir a matria, e votar. O instrumento de mandato pode perfeitamente ser outorgado na sua
forma particular, dispensando portanto, sua elaborao em Tabelionato, desde que fique
perfeitamente demonstrado o credenciamento pelo mandante. A limitao de vrias
procuraes a um s condmino somente sofrer restrio se a Conveno assim estabelecer,
caso contrrio no haver qualquer impedimento que algum receba uma, duas, trs ou mais
instrumentos para votar e decidir naquela determinada assembleia. O inquilino pode votar na
ausncia do condmino locador. Porm, este seu direito restrito nas decises que envolvam
despesas ordinrias do condomnio, unicamente, e dispensa a autorizao por escrito do
proprietrio. Caso a Assembleia tenha outras matrias a serem votadas, alm de questes
referentes s despesas ordinrias, no momento especfico que definir essa ltima, o inquilino
consigna seu voto, omitindo-se quanto s demais. Votando em assuntos fora deste limite, a
deciso da Assembleia poder ser anulada caso este voto seja decisivo. Esta matria,
especificamente quanto possibilidade do voto do inquilino, encontra-se inserido no artigo 24
da lei 5.591, de 16 de dezembro de 1964, acrescido pelo artigo 83 da lei do inquilinato, Lei
8.245/91.
13
RECEITAS E DESPESAS DO CONDOMNIO
Previso Oramentria
uma previso de quanto e como o condomnio gastar e arrecadar. O ideal que se
faa a previso oramentria uma vez por ano. recomendado que se utilize as despesas
do ano anterior para uma previso mais realista. Divide-se (provisionar) despesas
sazonais (Ex. Dcimo Terceiro) em todos os meses, bem como se aplica os reajustes
contratuais e as mdias dos aumentos das contas pblicas e dissdios coletivos.
necessrio prever nas despesas uma margem para imprevistos, alm do fundo de reserva.
A Previso Oramentria aprovada em assembleia.
Rateio da previso oramentria
O condmino concorrer nas despesas de condomnio, recolhendo nos prazos previstos
na Conveno e de acordo com os critrios estabelecidos na mesma.
Despesas extraordinrias
As despesas extraordinrias so aquelas, como o prprio nome diz, que saem do comum,
que ultrapassam a habitualidade mensal. No caso, podemos considerar despesas
extraordinrias como benfeitorias teis (aquelas que aumentam a utilidade do bem,
como, por exemplo, a instalao de sistemas de segurana) ou como benfeitorias
volupturias (aquelas que agregam luxo ao condomnio, por exemplo, obras de arte,
granitos importados, etc.). Convencionalmente, os proprietrios so os responsveis por
estas despesas. As despesas extraordinrias devero ser aprovadas em assemblia geral,
ou de acordo com o disposto na Conveno do condomnio.
14
Muitos condomnios arrecadam, alm da cota normal, um valor referente ao fundo de
reserva. Tal fundo , geralmente, definido como um percentual da cota normal, e pode
estar previsto na conveno. O objetivo do fundo de reserva poupar um valor para que
o condomnio no seja surpreendido com alguma despesa inesperada, podendo ser
utilizado de acordo com o disposto na Conveno do condomnio ou determinado em
assembleia.
Fundo de Reserva
PRAZO PARA ENCAMINHAMENTO DAS COTAS
CONDOMINIAIS ORDINRIAS E EXTRAORDINRIAS
A LEI ESTADUAL N 5190, DE 14 DE JANEIRO DE 2008, determina que, o envio dos boletos
de cobrana das cotas condominiais, para os condminos, deve obrigatoriamente ser feito
com antecedncia mnima de at 10 (dez) dias da data de seu vencimento, sob pena de
incidncia de multa no valor de 100 (cem) Unidades Fiscais do Rio de Janeiro.

Para cumprirmos a lei, e por via de consequncia evitar qualquer penalidade para os
Condomnios por ns administrados, necessrio o sndico encaminhar PROTEL
ADMINISTRAO HOTELEIRA LTDA toda e qualquer instruo, dado e/ou elemento
necessrio para elaborao e confeco dos boletos de cobrana de cotas condominiais,
com antecedncia mnima de 20 (vinte) dias da data de seus vencimentos.

A inobservncia de tais atitudes pelos Condomnios, isentar nossa empresa de qualquer
responsabilidade frente aos ditames e penalidades da Lei Estadual n 5190, de
14/01/2008, sendo pelos mesmos suportados.
15
PROCEDIMENTOS PARA COMPRAS E CONTRATAES
As compras de materiais, contratao de empresas, contratao de seguros e outras aes
que necessitem de verbas do condomnio, devero ser realizadas conforme previso
oramentria, ou com verbas especficas aprovadas em assembleia. Sempre, mediante
avaliao de no mnimo trs propostas de preo, obtidas com empresas de comprovada
idoneidade e/ou conceito no mercado, evitando assim possveis questionamentos a
respeito de compras e contrataes efetivadas. Desta forma, aconselhamos que todas as
escolhas realizadas sejam compartilhadas e aprovadas, por escrito, pelos membros do
conselho.

O Controle financeiro do condomnio um fator muito importante. Todas as compras e
contrataes devero ser realizadas atravs de contratos e cotao de preos. Os
pagamentos devero ser feitos atravs de notas fiscais e ter seus vencimentos de acordo
com o fluxo de caixa do Condomnio. Ou seja, devero ser feitos aps a data da
arrecadao das cotas condominiais ordinrias e/ ou extraordinrias, bem como a anlise
da inadimplncia para evitarmos dficits. O saldo do Condomnio dever ser acompanhado
diariamente. As despesas devem estar contempladas no oramento ordinrio e a
inadimplncia controlada. No caso de dficit, o mesmo dever ser regularizado mediante
cota extra ou outra providncia, conforme definido em Conveno, ou deliberado em
assembleia, evitando despesas financeiras. Mencionamos que a centralizao dos
vencimentos dos pagamentos do condomnio em datas fixas mensais, tambm contribui
para uma organizao no fluxo de caixa. Lembramos que os impostos e taxas devero ser
respeitados conforme prazos estipulados. As contas de concessionrias podero ter seus
vencimentos alterados, conforme opes apresentadas pelas respectivas concessionrias,
bastando somente comunicao por escrito, formalizando o pedido de alterao.
16
A inadimplncia dever ser controlada e analisada mensalmente, evitando-se possveis dficits.
Os dbitos devero ser encaminhados para cobrana judicial de acordo com os prazos
determinados na Conveno, Assembleia ou no silncio destas sobre a matria, de acordo com
as instrues do Sndico, a quem compete, por Lei, a adoo das medidas de cobrana. atravs
do ndice de inadimplncia que se mede a sade financeira do condomnio.
INADIMPLNCIA
CUIDADOS PARA LIBERAO DE PAGAMENTOS
Todos documentos encaminhados administradora para pagamento devero conter a
assinatura do Sndico ou de preposto indicado pelo mesmo e por escrito, indicando data de
vencimento e forma de pagamento. As notas fiscais relativas aos contratos assinados devero
ser conferidas, atravs de um controle interno na administrao do prdio (denominado
controle de contratos), onde devero ser apontados todos os valores, prazos de pagamentos e
outros, para evitar pagamentos e cobranas indevidas. As contas de concessionrias tambm
devero ser conferidas com o controle existente, para que os valores, consumos e datas de
vencimentos sejam controlados, evitando-se risco de cortes por falta de pagamento das
referidas contas por extravio das mesmas pelo correio. Desta forma, o sndico poder tirar a 2
via das contas no site das concessionrias, evitando-se inclusive a cobrana de encargos por
atraso de pagamento.
Em qualquer contratao de empresas com cesso de mo de obra, o Condomnio torna-se
solidrio no cumprimento das obrigaes trabalhistas. Portanto, deve exigir da empresa, junto
nota fiscal, a apresentao dos comprovantes de pagamento de todos os direitos trabalhistas a
que fizerem jus seus funcionrios alocados em servio no Condomnio. Necessita-se tambm
recolher a guia de FGTS e demais comprovantes de recolhimento dos encargos previdencirios,
sociais e fiscais que incidirem sobre a folha de pagamento, sob pena de, na hiptese de que tais
encargos no se verifiquem recolhidos pela mesma, responder o Condomnio subsidiariamente
por tal falta. O contrato dever possuir clusula onde conste que: caso no sejam apresentados
os documentos mencionados, o condomnio poder glosar o pagamento, bem como proibir
expressamente, o desconto ou negociao de duplicatas ou quaisquer outros ttulos, sem que
ocorra a prvia e expressa autorizao do Condomnio, sendo lcito a este ltimo recusar o
pagamento a terceiros, havendo violao do acima convencionado.
17
PRAZO PARA ENCAMINHAMENTO DE PAGAMENTOS
ADMINISTRADORA
Pedimos a colaborao do sndico para que sejam encaminhadas as solicitaes de
pagamentos, com antecedncia mnima de 48 (quarenta e oito) horas do seu vencimento,
a fim de que possamos proceder s conferncias necessrias e o cumprimento do horrio
bancrio.
PROTOCOLO DE DOCUMENTOS E REMESSA DE
NUMERRIOS
Para melhor organizarmos a tramitao de documentos entre nossa empresa e seu
condomnio, pedimos que os mesmos sejam devidamente protocolados no impresso Capa
de Lote.

Os documentos devero ser encaminhados ao supervisor (a) responsvel pelo atendimento
do seu condomnio, exceto os recibos com seus respectivos cheques de pagamentos de
cotas condominiais, que devem ser encaminhados ao caixa da empresa, devidamente
protocolado. Com este procedimento, caso ocorra qualquer extravio de documento ou
cheque, poderemos apurar responsabilidades.

Lembramos que proibido o envio de numerrios em espcie. Aceitaremos somente
pagamentos em cheques nominais e no nos responsabilizaremos por procedimentos
contrrios.
18
LEGISLAO, IMPOSTOS E TAXAS
PIS e COFINS - Lei 10.833 de 29/12/2003
Informamos que a Lei n. 10.833 de 29/12/2003, em seu inciso IV do pargrafo 1 do artigo
30, obriga os condomnios edilcios a praticarem a reteno e o respectivo recolhimento
de 4,65% sobre os pagamentos efetuados pessoa jurdica prestadora de servios de
limpeza, conservao, manuteno, segurana, vigilncia, transporte de valores e locao
de mo de obra, pela prestao de servios de assessoria creditcia, mercadolgica, gesto
de crdito, seleo e risco, administrao de contas a pagar e a receber, bem como pela
prestao de servios profissionais. Esta reteno na fonte refere-se a: CSLL Contribuio
Social sobre o Lucro Lquido - 1%; COFINS - 3% e PIS/PASEP 0,65%.

dispensada a reteno para pagamentos de valor igual ou inferior a R$ 5.000,00 (cinco
mil reais). Ocorrendo mais de um pagamento no mesmo ms mesma pessoa jurdica,
dever ser efetuada a soma de todos os valores pagos no ms para efeito de clculo do
limite de reteno previsto, compensando-se o valor retido anteriormente (Includo pela
Lei n 10.925, de 2004).

As empresas inscritas no Regime Simplificado de Tributao Federal (Simples) esto isentas
da reteno de que trata o artigo 30 da Lei 10833 de 2003.

Os valores retidos na quinzena, na forma do artigo 3 desta Lei, devero ser recolhidos ao
Tesouro Nacional de forma centralizada, pelo estabelecimento matriz da pessoa jurdica
(condomnio), at o ltimo dia til da quinzena subsequente quela quinzena em que tiver
ocorrido o pagamento pessoa jurdica prestadora dos servios. (Fundamentao Legal:
Lei 11.196 de 21/11/2005).
19
Os valores retidos podero ser compensados pelos prestadores de servios na ocasio do
pagamento de suas respectivas contribuies mensais.

Em funo das modificaes impostas por estas Leis, informamos que todos os
pagamentos pessoa jurdica devero ser feitos pela Protel, para que possamos fazer as
devidas retenes, o controle e os respectivos recolhimentos dos impostos retidos.

PAGAMENTOS DE SERVIOS PRESTADOS PESSOA
JURDICA
Desde 01/02/99, a Ordem de Servio 209/INSS-DAF, publicada no DOU de 28/05/99,
estabelece os cuidados a serem tomados no pagamento de fatura referente prestao
de servios.

A reteno das contribuies relativas contratao de servios por cesso de mo-de-
obra ou empreitada de mo-de-obra, ser obrigatria pela empresa contratante, no
percentual de 11% (onze por cento) do valor total da nota fiscal, fatura ou recibo de
prestao de servios. Dever ser recolhida a importncia retida at o dia 10 (dez) do ms
subsequente ao da emisso do respectivo documento, em nome da empresa cedente da
mo-de-obra. Quanto emisso da Nota Fiscal, fatura ou recibo, a empresa cedente
dever destacar o valor da reteno, a ttulo de RETENO PARA A SEGURIDADE SOCIAL.

O disposto na referida Ordem de Servio aplica-se a todas as empresas contratantes de
servios, executados atravs da empreitada ou cesso de mo-de-obra de limpeza,
conservao, zeladoria, vigilncia e segurana; ou por intermdio de contrato de trabalho
temporrio ou de cooperativa de trabalho.
20
Entende-se por CESSO DE MO-DE-OBRA a colocao disposio do contratante, em
suas dependncias ou nas de terceiros, de segurados que realizem servios contnuos
relacionados ou no com a atividade-fim da empresa tomadora, quaisquer que sejam a
natureza e a forma de contratao (segundo a supramencionada OS/INSS 209, para os
efeitos do artigo 31 da Lei 8.212/91, com redao dada pela Lei 9.711/98).

Entende-se por empreitada de mo-de-obra a contratao de empresa prestadora de
servio para executar servios, relacionados ou no, com a atividade-fim da empresa
contratante, nas dependncias desta ou nas de terceiros.

Estas disposies constantes tambm se aplicam empreitada de mo-de-obra na
atividade de construo civil, exceto ao disposto no item 4.3 da Ordem de Servio da
Previdncia que ora anexamos.

Quando tratar-se de empreitada que envolver fornecimento de material e mo-de-obra, a
contratada dever destacar na Nota Fiscal/Fatura os respectivos valores. A Fiscalizao
poder exigir comprovao do fornecimento do material, bem como dos respectivos
valores. Se no constar em destaque na Nota Fiscal/Fatura o valor correspondente ao
material empregado, a reteno dever incidir sobre o seu valor bruto.

Haver colocao nas dependncias de terceiros quando a empresa cedente, inclusive a
empresa de trabalho temporrio e a cooperativa de trabalho, alocar o pessoal cedido em
dependncias determinadas pela empresa tomadora, que no sejam pertencentes
quelas ou a esta.

21
Consideram-se servios contnuos, habituais ou necessrios, aqueles relacionados ou
no a atividade-fim da empresa tomadora, quaisquer que sejam a natureza e a forma de
contratao.

Para os efeitos deste ato, considera-se Empresa a firma individual ou a sociedade que
assume o risco da atividade econmica urbana ou rural, com fins lucrativos ou no, bem
como os rgos e entidades da administrao pblica direta, indireta e fundacional, o
autnomo ou equiparado em relao a segurado que lhe presta servio, a cooperativa, a
associao ou entidade de qualquer natureza ou finalidade, a misso diplomtica e a
repartio consular de carreira estrangeira (conforme definido no inciso I e pargrafo
nico, do artigo 15 da Lei 8.212/91).

indispensvel para o recolhimento da contribuio previdenciria, consignar o
CGC/CNPJ da empresa cedente.
Com o intuito de evitar prejuzos financeiros ao condomnio pelo descumprimento das
novas normas do INSS, informamos que todos os pagamentos aos prestadores de
servios s podero ser efetuados nos caixas da Protel, para facilitar o controle sobre as
retenes e recolhimento quele instituto.

Tendo em vista as novas exigncias legais para o Recibo de Pagamento de Autnomos
(RPA/ Recibo), observa-se sempre se consta no recibo o nmero de inscrio no INSS ou
nmero do PIS, alm do nmero do CPF (devidamente comprovados) do emitente. Para
evitarmos possveis multas, somente emitiremos cheques aps solicitao do
condomnio, desde que nos recibos constem estes dados.
NORMAS PARA OS PAGAMENTOS AOS
PRESTADORES DE SERVIOS PESSOA FISCA
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Aconselhamos a adoo do modelo do Recibo de Pagamento de Autnomos (RPA/Recibo)
em anexo, lembrando que ser imprescindvel no recibo o carimbo com o nmero do
registro no INSS do prestador de servios, para elaborao da guia de reteno e
recolhimento do imposto.

aconselhvel evitar a emisso de 03 (trs) pagamentos mensais consecutivos para o
mesmo prestador de servios, pois poder vir a caracterizar vnculo empregatcio. Nos
recibos no podero constar despesas com material, em virtude do recolhimento e da
reteno para o INSS incidir sobre o valor total do recibo, sob pena de, se constar, vir a
onerar o condomnio, bem como o prestador de servios.

Os prestadores de servios autnomos precisam comprovar a sua inscrio no INSS. Assim,
no se deve contratar profissionais que no estejam devidamente cadastrados no INSS.

Embora o condomnio residencial no seja equiparado pessoa jurdica, essencial que se
exija idoneidade na documentao, em especial os comprovantes das despesas referentes
prestao de servios, pois so eles alvo de auditoria, fiscalizao previdenciria e
trabalhista. Quando esses documentos so entregues aps a data limite para recolhimento
dos impostos, ocasionam penalidades para o condomnio. Todas as despesas devem ser
comprovadas atravs de nota fiscal e, quando houver contratao de servios, estes devero
estar amparados por contrato previamente assinado com firma de comprovada idoneidade.
O recolhimento do INSS, referente reteno de 11%, mais os 20% devidos pelo
contratante, dever ser feito no dia 10 (dez) do ms seguinte emisso do recibo. Caso o
dia 10 (dez) seja um sbado, domingo ou feriado, o recolhimento para o INSS dever ser
feito no primeiro dia til subsequente.
J NO PAGAMENTO DO INSS DOS PRESTADORES DE SERVIOS,
DEVERO SER OBSERVADOS OS SEGUINTES CUIDADOS:
23
O recolhimento dever ser efetuado mesmo que o condomnio no possua saldo
disponvel nesta data. O no recolhimento da reteno se configura como suposta
apropriao indbita.
As datas dos recibos, bem como das notas fiscais, devero ser observadas, a fim de evitar
pagamentos de multas e juros no ato do recolhimento e da reteno do INSS. A data de
emisso dos referidos documentos serve de referncia para a data do recolhimento.
Portanto, no devem ser aceitos documentos com datas incorretas, pois podero imputar
encargos financeiros ao condomnio.

Assim sendo, importante que pagamentos aos prestadores de servios no sejam
efetuados atravs de movimento de caixa, em virtude das providncias necessrias
descritas acima (verificao e recolhimento dos encargos devidos), bem como evitar a
solicitao de cheque, pois, na maioria das vezes, o recibo comprobatrio, enviado
posteriormente, vem com redao irregular e com ausncia dos dados mencionados.
Sendo assim, pedimos que os pagamentos sejam solicitados atravs de recibos, para que
possamos analisar se a documentao est correta para liberao do referido pagamento.
FLUXO DE CAIXA DO CONDOMNIO E CUIDADOS
PARA LIBERAAO DOS PAGAMENTOS
CENTRALIZAO DOS PAGAMENTOS NA REDE BANCRIA
Para agilizarmos a emisso dos balancetes, pedimos que os pagamentos sejam feitos
atravs da rede bancria, via fichas de compensao ou depsito em conta, utilizando os
bancos sugeridos pelos supervisores. Deve-se evitar o envio de cheques para o
condomnio, o que alm de oferecer risco, ocasiona atraso na contabilizao dos
documentos. Lembramos ainda que a centralizao das datas dos pagamentos nos dias 05,
10, 15, 20 e 25 do ms, de acordo com o fluxo do caixa do condomnio, de suma
importncia, exceto nos casos dos impostos e taxas. Evita-se, desta forma, o pagamento de
despesas financeiras, quando h ocorrncia de saldo devedor.
24
De acordo com o Dec. Lei 2803 de 20/10/98, sobre a nova sistemtica do FGTS,
informamos algumas alteraes ocorridas quanto ao recolhimento das contribuies
relativas contratao de servios.

Assim, todo e qualquer profissional autnomo deve ter registro no INSS, apondo o referido
carimbo no recibo, seja RPA ou no. O condomnio dever confirmar junto ao profissional,
a existncia do registro no ato da contratao do servio.

Os trabalhadores autnomos ou a estes equiparados devem, a partir desta competncia,
ser relacionados pela tomadora do servio na mesma guia de recolhimento dos
empregados do condomnio, GFIP Guia de Recolhimento ao Fundo de Garantia do tempo
de servio e Informaes Previdncia Social, onde devem informar o nome, nmero de
inscrio, categoria e remunerao. No incidir recolhimento de FGTS sobre esse servio.
Ser a ttulo de carter declaratrio.
PAGAMENTO COM CHEQUES NOMINAIS A TERCEIROS
Os cheques emitidos para pagamentos aos prestadores de servios e empresas devero
ser nominais aos mesmos, evitando a no caracterizao do pagamento, uma vez que o
depsito efetuado em nome de terceiros, mesmo sendo este scio ou gerente da empresa
credora, no quita a cobrana emitida pela pessoa jurdica, podendo ocasionar nus para
o condomnio.
NEGOCIAO DE TTULOS
Sugerimos que, em todos os contratos firmados pelo condomnio, seja includa uma
clusula com os seguintes dizeres: proibido o desconto ou negociao de duplicatas ou
quaisquer outros ttulos, por conta deste ajuste, evitando-se, desta forma, a negociao
do ttulo com empresas de factoring.

PAGAMENTOS DE SERVIOS PRESTADOS, INCLUSIVE PR-LABORES
DECRETO LEI 2803
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Mantm-se o percentual de recolhimento junto Previdncia Social de 20 % sobre o valor
do servio, recolhido na guia prpria.

Segundo o Decreto-Lei, a no entrega desta declarao ser considerada sonegao e
sujeitar o infrator multa, sendo que, nas futuras contrataes, devero ser observadas
as novas regras.

Informamos que, caso o trabalhador autnomo ou o equiparado no seja inscrito na
previdncia social, o mesmo dever providenciar sua inscrio dirigindo-se aos Correios ou
aos postos do INSS, ou ainda atravs do PREVFONE 0800-780191.
A pasta de prestao de contas do Condomnio, onde constam anexados todos os
documentos comprobatrios das receitas e despesas realizadas no Condomnio, devero
ficar arquivadas na administrao do prdio para que, quando solicitados, possam ser
apresentados aos condminos;

Os Pareceres dos Balancetes devem ser assinados mensalmente pelos Membros do
Conselho. Qualquer questionamento acerca das informaes apresentadas deve ser
prontamente esclarecido, a fim de demonstrar transparncia e lisura na administrao.
Quando os questionamentos forem feitos por escrito, os esclarecimentos devem ser feitos
da mesma forma.
PRESTAO DE CONTAS BALANCETES
26
CONVENO COLETIVA DE TRABALHO DE 2012/2013
De acordo com a CONVENO COLETIVA DE TRABALHO DE 2012/2013, informamos as clusulas
relevantes, tais como:

Clusula Primeira: Data Base

As partes fixam a vigncia da presente Conveno Coletiva de Trabalho no perodo de 1 de abril
de 2012 a 31 de maro de 2013 e a data-base da categoria em 1 de abril.

Clusula Terceira: Pisos Salariais
Funo Piso Salarial
Porteiro R$804,00
Porteiro Noturno R$804,00
Vigia R$804,00
Zelador R$804,00
Guardio de Piscina R$790,00
Servente R$693,00
Faxineiro R$693,00
Demais Empregados R$693,00
Funcionrios do Setor Administrativo de Shoppings e Apart
Hotis
R$820,00
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Clusula Quarta: Reajuste Salarial

Fica garantido o reajuste salarial de 7% (sete por cento) sobre o salrio vigente em
01/04/2011, com vigncia a partir de 01/04/2012.

Clusula Sexta: Remunerao DSR

O Repouso Semanal Remunerado incidir sobre o reflexo dos pagamentos variveis e/ou
quando oriundo de pagamento semanal.

Comentrios: Incide DSR sobre as horas extras, feriado, intervalo repouso/alimentao,
adicional noturno, gratificao, prmio de produo e adicional de chefia.

Para se calcular o DSR, soma-se o valor das horas extras, feriado, intervalo
repouso/alimentao, adicional noturno, gratificao, prmio produo e adicional de
chefia, com o totalizado dividido pelos dias teis e multiplicado pelo nmero de
domingos e feriados.

Clusula Stima: Substituto

O empregado far jus ao salrio igual ao do substitudo, enquanto perdurar a
substituio, nas frias e licenas:

Prazo Mnimo: 20 dias ininterruptos

Excludas: vantagens pessoais (ex: trinio, qinqnio, etc.).

Pargrafo nico: No se caracteriza como substituio o trabalho realizado ao um
empregado nos perodos destinados a repouso e alimentao ou a folga semanal de
outro.
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Clusula Dcima Segunda: Adicional de Chefia

Fica assegurado o recebimento de um adicional de chefia a razo de 30% (trinta por
cento), incidente sobre o salrio base mensal, desde que preenchidos os requisitos
abaixo, cumulativamente:

1) Tenha sido o empregado admitido ou designado pelo sndico, por escrito, como
Porteiro Chefe ou Zelador Chefe;

2) Haja no edifcio trs ou mais empregados sob seu comando;

3) Possua certificado de concluso de curso de orientao profissional em portaria ou
similar, chancelado pelo SEEMRJ OU SECOVI-RJ, ressalvadas as condies
preestabelecidas.

Pargrafo Primeiro: O adicional de chefia devido somente ao Porteiro Chefe ou Zelador
Chefe, excluindo-se as demais funes, podendo sendo suprimido caso o empregado
deixe de ter sob seu comando um mnimo de trs empregados, ainda que venha
recebendo referido adicional h mais de um ano;

Pargrafo Segundo: O empregado admitido ou promovido para funo gerencial, no far
jus ao recebimento do adicional de chefia;

Pargrafo Terceiro: Somente podero ser considerados sob o comando do Porteiro-Chefe,
os empregados que trabalhem, ainda que parcialmente, no seu horrio de trabalho.

Clusula Dcima Terceira: Horas Extras

As horas suplementares sero remuneradas com acrscimo de 60% sobre hora normal.

A falta injustificada ao servio implicar na perda do RSR.
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Clusula Dcima Quarta: Supresso de Horas Extras

A supresso, por iniciativa do empregador, das horas extras trabalhadas com
habitualidade pelo empregado, durante pelo menos um ano, implica pagamento de
indenizao.

O clculo da supresso ter como base a mdia das horas suplementares, efetivamente
trabalhadas nos ltimos doze meses, que sero multiplicadas pelo valor da hora extra
do dia da supresso.

Para os funcionrios com horas extras h mais de 15(quinze) anos, depender de sua
concordncia.

No podero ser suprimidas as horas extras trabalhadas habitualmente de empregado
que esteja a 36 (trinta e seis meses) da aposentadoria integral, devendo este fato ser
comunicado por escrito ao empregador.

Clusula Dcima Sexta: Adicional por Tempo de Servio

A cada perodo de 5 (cinco) anos de efetivos servios prestados, fica assegurado um
adicional por tempo de servio correspondente a 5% (cinco por cento) do salrio base
at o limite de 4 quinqunios;

Em nenhuma hiptese, poder o empregado, por fora dessa norma, receber adicional
superior a 20% (vinte por cento) do salrio base, ressalvada a situao dos empregados
que j recebam percentual superior, sem que implique em reduo ou soma de novos
adicionais por tempo de servio;

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Clusula Dcima Oitava: Adicional de Manuseio do Lixo

O Adicional do Manuseio de Lixo, referente ao percentual de 20% (vinte por cento)
sobre o piso salarial fixado para funo de servente R$693,00 e ser devido aos
empregados que:

Trabalharem nas dependncias da lixeira, locais dos compactadores de lixo, sendo
este manuseio caracterizado pelo ato de transferncia do material depositado para
sacos plsticos ou lates, transportando-os para o local da coleta, efetuando a
lavagem dos lates de lixo.

O direito ao adicional de manuseio de lixo cessar no momento que o empregado
deixar de manuse-lo, mesmo que j venha recebendo a mais de um ano;

Clusula Dcima Nona: Moradia Funcional

Sendo concedida a moradia ao empregado de edifcio, esta ser sempre gratuita.

Caso seja estabelecido em contrato o pagamento das taxas de gua, luz e gs, estes
devero ter medidor individual.

Ocorrendo a resciso contratual, o funcionrio ter 40 (quarenta) dias para desocupar
o imvel e receber:

No caso de entrega das chaves at a data da homologao, o empregado receber 1,5
(um e meio) do piso salarial profissional.

Aps esse prazo, o pagamento ser de 1 (um) piso salarial.
31
Clusula Vigsima Primeira: Auxlio Funeral

O empregador contratar junto empresa especializada ou companhia seguradora,
cobertura das despesas com funeral de seus empregados.

Clusula Vigsima Segunda: Seguro de Vida e Acidente

Os empregadores ficam obrigados contratao de seguro de vida, individual ou em grupo.
Cada empregado dever ser segurado em 25 (vinte e cinco) vezes o valor do salrio mnimo
nacional para os casos de morte natural ou aposentadoria por invalidez, por doena ou
acidente, e de 50 (cinqenta) vezes o referido valor, para os casos de morte acidental.

O referido seguro no se aplica aos empregados que tenham idade igual ou superior a 60
(sessenta) anos.

Clusula Vigsima Terceira: Complementao Salarial em Decorrncia de Licena
Mdica

Os empregadores contrataro seguro junto companhia de sua preferncia, com cobertura
para garantir ao empregado afastado por mais de 30 (trinta) dias em decorrncia de doena
ou acidente, complementao salarial no valor da diferena entre:

Auxlio doena pago pelo INSS e o valor da remunerao que receberia se estivesse
trabalhando, limitado a 3 (trs) meses.

Clusula Vigsima Sexta: Dispensa do Empregado Aposentado

No caso de demisso sem justa causa para empregado aposentado, a base clculo da multa
rescisria ser o saldo do FGTS relativo a todo o perodo trabalhado, conforme
entendimento do STF.

32
Clusula Vigsima Stima: Aviso Prvio Proporcional

O Aviso Prvio ser proporcional ao tempo de servio para o mesmo empregador,
conforme previsto na Lei n. 12.506/2011.

O aviso prvio proporcional ter uma variao de 30 a 90 dias, conforme os tempos de
servio ao mesmo empregador, sendo assim, todos os empregados tero no mnimo 30
dias durante o primeiro ano de trabalho, somando cada ano mais trs dias, devendo ser
considerada a projeo do aviso prvio para todos os efeitos legais.

Para os empregados com idade igual ou superior a 50 (cinqenta) anos, que tenham mais
de dois anos de servios prestados ao mesmo empregador, fica assegurado o direito ao
aviso prvio equivalente a 60 (sessenta) dias, desde que o resultado da aplicao da Lei
12.506/11 seja em perodo inferior.

Clusula Vigsima Oitava: Garantia das Contribuies Previdencirias

No caso do empregado ser demitido durante os 12 (doze) meses que antecedem a data
do direito a aposentadoria voluntria plena, por tempo de servio ou implemento de
idade, o empregador dever recolher as parcelas previdencirias por este perodo, desde
que o empregado tenha, no mnimo, 5 (cinco) anos de Condomnio.

Clusula Vigsima Nona: Estabilidade

Alm da garantia de estabilidade de 5 (cinco) meses aps o parto, conforme determina a
Constituio Federal, a Conveno Coletiva garante 60 (sessenta) dias de estabilidade.

33
Clusula Trigsima: Licena Mdica

Ao empregado que retornar de licena mdica-previdenciria ser garantido uma
estabilidade de 30 (trinta) dias, desde que a licena tenha sido por prazo igual ou
superior a 30 (trinta) dias. Em caso de dispensa, o perodo de estabilidade poder ser
indenizado. Esta estabilidade no aplicvel aos casos de acidente de trabalho, que
garante (um) ano de estabilidade conforme norma previdenciria.

Clusula Trigsima Primeira: Intervalo para Repouso e Alimentao

Compreendendo a escala o perodo noturno (22 s 5) horas, ser devido ao empregado
01 (uma) hora extraordinria, em razo da reduo da hora noturna, sem que, no
entanto, este pagamento enseje a descaracterizao da escala 12x36;

O intervalo para repouso e alimentao na escala unificada de 12 x 36 horas, dever ser
de 01 (uma) hora, na jornada diurna e de 02 (duas horas) na jornada noturna, o qual j
est embutido nas 12 horas corridas da jornada de trabalho;

Na hiptese da no concesso do intervalo para repouso e alimentao, na escala
unificada de 12 x 36 horas, far jus o empregado ao recebimento do adicional de 60%;

Os pagamentos relativos aos intervalos para repouso alimentao no concedidos
devem ser feitos sob rubrica especfica.

Comentrios: A Lei 12.506/11 alterou a contagem do aviso prvio, com esta mudana os
condomnios devero ficar atentos s demisses, conforme segue:
34
Data da demisso
IDADE do trabalhador e
contrato trabalho de 20
anos.
AVISO PREVIO INDENIZAO Lei
7.238/84
CORREO
SALARIAL
A partir de
30/11/2012 (Aviso
indenizado ou
trabalhado)
Trabalhador com 50
anos ou mais
Pagamento de
3(trs) salrios
1 (um) salrio, por
motivo de
demisso 30 dias
antes da data base
Trabalhador sem
correo salarial com
contrato rescindido
antes da data base
Data da demisso
IDADE do trabalhador e
contrato trabalho entre
11 e 19 anos.
AVISO PREVIO INDENIZAO Lei
7.238/84
CORREO
SALARIAL
A partir de
30/11/2012 (Aviso
indenizado ou
trabalhado)
Trabalhador com 50
anos ou mais, com
contrato de trabalho
entre 11 anos e 19
anos
Pagamento
de 2(dois)
salrios +
proporcionalida
de do aviso
prvio
NO NO
Data da demisso IDADE AVISO PREVIO INDENIZAO Lei
7.238/84
CORREO
SALARIAL
A partir de
30/12/2012 (Aviso
indenizado ou
trabalhado)
50 anos ou mais
com 2(dois) anos de
condomnio.
2(dois) salrios 1(um) salrio
NO

A partir de
29/01/2013 (Aviso
indenizado ou
trabalhado)
1(um) salrio 1(um) salrio
NO

A Partir de
02/03/2013 em
diante (Aviso
indenizado ou
trabalhado)
1(um) salrio
NO

SIM
35
UTILIZAO DOS FORMULRIOS MP (MOVIMENTAO DE PESSOAL)
E PRAZOS PARA REMESSA A PROTEL DAS INFORMAES
Nos processos admissionais dos funcionrios necessrio o preenchimento completo do
formulrio chamado MP (movimentao de pessoal). O referido formulrio encontra-se disponvel
em nosso site, na pgina do sndico, para sua devida utilizao. Caso no utilize o sistema, o
formulrio poder ser solicitado ao seu gerente de contas. Todos os campos do formulrio devero
ser devidamente preenchidos, caso ocorra qualquer dvida favor contatar o seu gerente.
Aps o devido preenchimento, dever encaminh-lo ao departamento pessoal, atravs do e-mail
interno.departamento.pessoal.condominio@protel.com.br. No caso de optar pelo uso do
formulrio impresso obrigatria a sua assinatura no documento, ficando, desde j, informado
que caso o formulrio no apresente a devida assinatura, o respectivo funcionrio no poder ser
admitido at que seja cumprido tal trmite. Os documentos necessrios para o processo
admissional tais como: Carteira de Trabalho, 1 Foto 3X4, CPF, Identidade, PIS, Certificado de
Reservista, Ttulo de Eleitor com as 03(trs) ltimas votaes ou Certido de Quitao,
Comprovante de Residncia, Certido de Nascimento / Casamento, Certido de Nascimento dos
filhos menores de 14 anos, Caderneta de Vacinao de filhos menores de 07 anos, Comprovante
de Frequncia escolar dos filhos a partir de 07 anos, Declarao de Desvinculao do Rio Card na
empresa anterior e se for o caso o Oficio que determine o pagamento de Penso Alimentcia
devero ser entregues na nossa empresa pelos candidatos escolhidos no ato do processo
admissional. fundamental que o funcionrio comparea Protel, com a documentao
necessria, mencionada anteriormente, antes de iniciar os trabalhos no condomnio. Pedimos
ateno especial para que os processos admissionais ocorram somente no perodo de 01 a 20 de
cada ms, em virtude do fechamento da folha de pagamento, pois no perodo de 21 a 29 de cada
ms estamos com as folhas de pagamentos em fase de processamento.
Os formulrios MP para resciso, frias e para outros pagamentos tambm esto disponibilizados
no nosso site na pgina do sndico, para sua utilizao, conforme os mesmos critrios de
procedimentos do formulrio acima mencionado.
Para agilizarmos os processos de compra de vales transporte e vales refeio/alimentao,
utilizaremos as informaes do cadastro dos funcionrios. Na ocorrncia de alguma
36
particularidade, no ms, de um dos benefcios de qualquer funcionrio, tais como: descontos de
faltas ou alterao de valores, o sndico dever informar atravs do e-mail,
regina.medeiros@protel.com.br at o dia 10 de cada ms.
Quando for necessrio o desligamento de funcionrios importante ser observado o perodo para
efetivao. O perodo mais adequado para o procedimento at o dia 20 de cada ms, devendo-se
sempre observar o ajustado no contrato de experincia. Nestes casos as informaes para
prorrogaes ou no, nos contratos de experincia, devem ser encaminhadas administradora com
antecedncia de at 10 (dez) dias da data limite. Outro fator a ser observado o perodo de dissidio
coletivo de forma a no onerar o condomnio.
No sistema de processamento das folhas de pagamento, denominado RM NET, as informaes so
inseridas atravs da internet com utilizao de senha de segurana, que s o sndico pode utiliza
evitando riscos de adulterao de dados.
A senha do gerente e do sndico so independentes. A do gerente permite somente a digitao dos
dados e a do sndico permite a digitao e o encaminhamento dos dados, que automaticamente
promover a liberao dos pagamentos oriundos das solicitaes encaminhadas. As informaes dos
dados para elaborao da folha via sistema devero ser encaminhadas at o dia 15 de cada ms.
Caso o condomnio no consiga cumprir este prazo a folha de pagamento ser processada com as
mesmas informaes do ms anterior, qualquer diferena ser executada na folha de pagamento do
prximo ms.
O sistema no onera o condomnio, pois a sua instalao gratuita, desta forma, caso deseje
implantar o sistema, agende com seu gerente de conta uma visita para instalao.
J em relao aos condomnios que no possuem este sistema os apontamentos da folha sero
realizados de acordo com os dados cadastrais dos funcionrios, devendo qualquer particularidade,
em cada ms, tais como: horas extras, descontos e gratificaes serem informadas, por escrito,
atravs do e-mail jose.ribeiro@protel.com.br e tambm devem respeitar o prazo limite do envio
dessas informaes acima mencionados, para que tenhamos tempo hbil para os procedimentos
devidos.
Todas as informaes e solicitaes junto ao departamento pessoal devem ser devidamente
assinadas pelo sndico, desta forma, estamos zelando pela segurana dos pagamentos realizados.
Os sndicos que no utilizam os meios digitais podero encaminhar os processos, atravs dos
formulrios prprios, devidamente assinados.

37
Todas as contrataes e demisses de funcionrios so realizadas mediante solicitao
por escrito do sndico, atravs do preenchimento da ficha de movimentao de pessoal
encaminhada Protel e assinada pelo mesmo.

A Contratao de autnomos no aconselhvel, pois a mesma s dever ser feita em
carter excepcional e espordico, tendo em vista que, a contratao continuada dos
servios atravs de um mesmo profissional, com perodo superior a 90 (noventa) dias,
poder criar vnculo empregatcio, ficando o condomnio vulnervel a possvel
reclamao trabalhista, gerando desta forma, nus para o mesmo.
CONTRATAES E DEMISSES DE FUNCIONRIOS
A folha de pagamento dos funcionrios do Condomnio e demais despesas relativas aos
mesmos, devero ser encaminhadas administradora com a assinatura do sndico. A
folha dever constar todos os apontamentos relativos a faltas, horas extras,
insalubridade e informaes necessrias para base de clculo do pagamento de cada
funcionrio. A folha dever ser encaminhada administradora at o dia 10 de cada ms.
FOLHA DE PAGAMENTO
Os prazos das frias dos funcionrios devero ser cumpridos, conforme legislao em
vigor. As informaes para providenciar o pagamento das mesmas devero ser
encaminhadas administradora com antecedncia de 30 dias, ou apontadas na
devoluo do quadro de frias anual encaminhado pela administradora, devidamente
assinada pelo sndico.
FRIAS DOS FUNCIONRIOS
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De acordo com as normas previstas pela Secretaria Municipal de Medicina e Segurana
do Trabalho, se faz obrigatrio a realizao dos programas regidos pela CLT
(Consolidao das Leis do Trabalho) tais como: PPP (Programa Previdencirio
Profissiogrfico), PPRA (Programa de Preveno de Riscos Ambientais), PCMSO
(Programa de Controle Mdico de Sade Ocupacional) e LTCAT (Laudo Tcnico de
Acidente de Trabalho), para evitar penalidades ao Condomnio.
PROGRAMAS TRABALHISTAS
Foi regulamentado pela Instruo Normativa n 78 de 18 de julho de 2002, do Ministrio
da Previdencia Social. A exigibilidade deste programa vigora desde 01 de Janeiro de 2004
e passou a ser exigida obrigatoriamente para as empresas cujos empregados estejam
expostos a riscos fisicos, qumicos e biolgicos.

Trata-se de um documento histrico-laboral dos trabalhadores, apresentado em
formulrio prprio, que conter um grande nmero de informaes detalhadas sobre
suas atividades, exposio a agentes nocivos sade, resultados de exames mdicos e
outras informaes de carter administrativo.

Tem como principal objetivo apresentar, em um s documento, o resumo de todas as
informaes necessrias fiscalizao do gerenciamento de riscos e existncia de
agentes nocivos no ambiente de trabalho, alm de ser o documento que orienta o
processo de reconhecimento de aposentadoria especial do trabalhador.

PPP
39
PPRA

O Programa de Preveno de Riscos Ambientais ou PPRA, um programa estabelecido
pela Norma Regulamentadora NR-9, da Secretaria de Segurana e Sade do Trabalho, do
Ministrio do Trabalho.

Este programa tem como objetivo, definir uma metodologia de ao que garanta a
preservao da sade e integridade dos trabalhadores, face aos riscos existentes nos
ambientes do trabalho.

Trata-se de um programa de ao contnua e no apenas um documento. Tem como
objetivo primordial e final evitar acidentes que possam vir e causar danos sade do
trabalhador.

PCMSO

O Programa de Controle Mdico de Sade Ocupacional, tem por objeto a promoo e
preservao da sade dos trabalhadores, a ser elaborado e implementado pela empresa
a partir do PPRA. Tem carter de promover preveno, rastreamento e diagnstico
precoce dos danos sade relacionados ao trabalho, alm da constatao da existncia
de casos de doenas profissionais ou danos irreversveis sade. Consiste em exames
clnicos ocupacionais na admisso, peridico, de retorno ao trabalho, troca de funo e
demissional, alm da emisso dos atestados de sade ocupacional.

FAP

O Fator Acidentrio de Preveno, criado em 2003(Lei n 10.666/2003), tem como
objetivo incentivar a melhoria das condies de trabalho e da sade do trabalhador,
estimulando individualmente cada empresa a implementar polticas mais efetivas de
sade e segurana no trabalho, para reduzir os casos de acidentes no mesmo.
40
O FAP, que ser recalculado periodicamente, um multiplicador a ser aplicado s
alquotas de 1%, 2% ou 3% incidentes sobre a folha de salrios para financiar o SAT, a
partir da tarifao coletiva por atividade econmica, que varia de 0,5 a 2,0 pontos
percentuais. Isso significa que a alquota de contribuio da empresa pode ser reduzida
metade ou dobrar.

A partir de janeiro de 2010, as empresas com mais acidentes e/ou acidentes mais graves
passaram a contribuir com um valor maior, enquanto as empresas com menor
acidentalidade conseguiram uma reduo no valor da contribuio.

QUADRO DE AVISO NA ADMINISTRAO INTERNA

necessrio manter no quadro de aviso, na administrao interna do prdio,
devidamente atualizado, os seguintes documentos: escala de revezamento dos
funcionrios, guia do recolhimento do ms da previdncia social dos funcionrios, guia
do Fundo de Garantia do ms dos funcionrios, carto do CNPJ, bem como o livro de
inspeo do trabalho.

KIT PRIMEIROS SOCORROS

O Kit Primeiros Socorros para os funcionrios dever ser providenciado pelo sndico,
conforme legislao vigente, mantendo-o ao alcance rpido, em caso de emergncia,
observando-se as validades dos medicamentos.

AUDINCIAS TRABALHISTAS

H muito vem sendo polmica a questo de representao dos Condomnios na Justia
Trabalhista onde, alguns Juzes, exigem que o Sndico esteja presente nas audincias e,
em caso contrrio, aplicam a revelia por entender no se perfazer a representao.
41
Tal discusso se instala com base no artigo 22, pargrafo primeiro da Lei 4591/64, que
estabelece que compete ao Sndico representar ativa e passivamente o Condomnio
em juzo ou fora dele e praticar os atos de defesa dos interesses comuns nos limites
das atribuies conferidas por esta Lei e pela conveno.
Este artigo, sem dvida d nicos e exclusivos poderes ao Sndico para a
representao condominial, assim como a Lei 2757/56, da qual trataremos mais
adiante.

Ocorre que o artigo 12 do Cdigo de Processo Civil estabelece, por sua vez, no inciso
IX, que o condomnio ser representado em juzo, ativa ou passivamente, pelo
administrador ou pelo Sndico.

Verifica-se, ento, que esta norma permite a alternatividade da representao,
admitindo ento que o administrador o faa.

Como do conhecimento geral, a Legislao Trabalhista, notadamente na sua parte
processual, recepciona, subsidiariamente, o direito processual comum, o que est
previsto, expressamente, no artigo 769 da C.L.T.:

Nos casos omissos, o direito processual comum ser fonte subsidiria do
direito processual do trabalho, exceto naquilo que for incompatvel com
as normas deste ttulo.

Pois bem, no h na Consolidao das Leis Trabalhistas qualquer norma que
incompatibilize a adoo daquela esculpida no Cdigo de Processo Civil, muito pelo
contrrio. O artigo 843, em seu pargrafo primeiro, permite a representao por
preposto do empregador:
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... 1 - facultado ao empregador fazer-se substituir pelo gerente, ou
qualquer outro preposto que tenha conhecimento do fato, e cujas
declaraes obrigaro o proponente.

Ora, salvo melhor juzo, o sndico empregador, pelo que nada o impede de nomear
preposto. E mais: na imensa maioria dos Condomnios, quem efetivamente conhece dos
fatos o gerente ou o administrador, raramente o sndico.

De nossa parte, entendemos que a Lei quando determina que o Condomnio seja
representado, em juzo e fora dele, pelo sndico, no determina que tal representao
seja pessoal e intransfervel, porque se assim fosse no seria possvel se admitir a
outorga de procurao aos advogados.

S que, na verdade, os Juzes que exigem a presena do Sndico se baseiam numa Lei j
com 43 (quarenta e trs) anos de existncia e que poucos conhecem, a Lei n 2757, de
23 de abril de 1956. Estabelece no seu artigo 2 que so considerados representantes
dos empregadores nas reclamaes ou dissdios movimentados na Justia do Trabalho,
os Sndicos eleitos entre os Condminos.

bvio que, quando tal Lei foi promulgada, os Condomnios eram ainda escassos, sendo
a realidade inteiramente diversa da atual, quando se constituram Condomnios com
mais de 500 (quinhentas) moradias.

Naquela poca, pouqussimos prdios tinham administrador e quase nenhum (ou
mesmo nenhum) possua um gerente. Tambm as relaes condominiais, quando da
edio dessa lei, eram regidas ainda pelo antiqussimo decreto 5481, de 25 de junho de
1928, que dispunha sobre a alienao parcial dos edifcios de mais de cinco andares e
dava outras providncias.

Em razo da mudana de fatos, usos e costumes, os tribunais tm admitido que os
Condomnios sejam representados por prepostos, mormente quando estes so
administradores ou gerentes.
43
Mesmo assim ainda h divergncias quanto questo, como destaca Valentim Carrion
em seu Comentrios a Consolidaes das Leis do Trabalho, admitindo o conflito ao
afirmar que a representao do Condomnio, cabe ao administrador ou Sndico (CPC
art.12): pela Lei 2757/56, ao Sndico eleito, sem posicionar-se em favor de uma ou outra
hiptese.

O fato que a grande maioria de nossos juzes calcada nas decises dos Tribunais -tem
aceito at mesmo prepostos empregados, bem como gerente e administrador. S que
alguns no entendem assim e simplesmente aplicam a Lei 2557/56, com isso, julgando
confesso ou revel (e varia de juiz para juiz) o Condomnio quando no representado em
audincia pelo sndico.

Acreditamos que tais decises devem ser reformadas pelo Tribunal, vez que h o
evidente nimo de defesa sempre que o Condomnio se apresenta para contestar o feito,
o que significar o retorno do processo Junta de origem.

Ocorre, no entanto, que cada vez que um Juiz entende que a ausncia do Sndico impede
o reconhecimento da representao legal do Condomnio, necessrio se torna recorrer, o
que implica em se recolher o Depsito Recursal e, consequentemente, reter o dinheiro
por dois anos ou mais, alm de adiar a deciso da causa.

Assim, solicitamos para que, sempre que possvel, os sndicos compaream
pessoalmente s audincias, o que sem dvida poder evitar problemas.
44
SEGUROS

SEGURO OBRIGATRIO DA EDIFICAO

A nova redao do Cdigo Civil, artigos 1346 e 1348, IX, bem como o artigo 13 da Lei de
Condomnios Lei n 4591/64 sobre a responsabilidade do Sndico na contratao de
Seguro Obrigatrio do Prdio:

Art. 13: Proceder-se- ao seguro da edificao, ou do conjunto de edificaes,
neste caso discriminadamente, abrangendo todas unidades autnomas e reas
comuns contra incndio ou outro sinistro que cause destruio no todo ou em
parte, computando-se o prmio nas despesas ordinrias do condomnio.

Pargrafo nico: O seguro de que trata este artigo ser obrigatoriamente feito
dentro de 120 dias, contados da data de concesso do habite-se, sob pena de
ficar o condomnio sujeito multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial,
cobrvel executivamente pela Municipalidade.

Destacamos que, na contratao do aludido seguro, devem ser observados alguns
detalhes que devero constar da aplice, tais como: cobertura para incndio, danos
eltricos, raios, exploso e etc. Sugerimos a contratao de Corretor de Seguros
devidamente habilitado pela SUSEP (Superintendncia de Seguros Privados), que o
rgo fiscalizador da matria.

Alertamos para os riscos do no cumprimento da citada Norma, pois em caso de danos
(materiais ou pessoais), pode o sndico vir a ser responsabilizado civil e criminalmente
pela omisso.
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A administradora dever manter em seus arquivos cpia da aplice do seguro do
condomnio, para atualizao dos arquivos. Desta forma, o sndico dever encaminhar
a mesma a cada renovao.

RESOLUO

A RESOLUO CNSP 218 de 2010 da SUPERINTENDNCIA DE SEGUROS PRIVADOS -
SUSEP, estabelece novos critrios para estruturao do seguro obrigatrio de
condomnio, os quais devero ser observados por todas as empresas seguradoras em
atuao no Pas, devendo as aplices em vigncia serem igualmente adequadas s
novas regulamentaes.

Entre as garantias, o Seguro do Condomnio dever oferecer a Cobertura Bsica
Simples (Incndio, queda de raio dentro do terreno segurado e exploso de qualquer
natureza) ou a chamada Cobertura Bsica Ampla (proteo para quaisquer eventos
que possam causar danos materiais ao imvel segurado, exceto os expressamente
excludos).

Outrossim, relativamente cobertura bsica simples, h a possibilidade da
contratao de coberturas adicionais, de acordo com os riscos a que estiver sujeito o
condomnio segurado, para atendimento ao disposto Decreto-Lei N 73 e na Lei N
10.406, conforme art. 1 do anexo da resoluo. A importncia segurada contratada
nica para todas as garantias das Coberturas Bsicas, no podendo ser estabelecidos
sublimites.

Em vista de tanto, sugerimos imediata consulta ao corretor de seguros que atende ao
condomnio, com vistas verificao de regularidade da aplice da edificao e sua
consequente adequao, caso necessrio.
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LAUDOS DO CORPO DE BOMBEIROS

O condomnio deve estar regularizado junto ao Corpo de Bombeiros. O mesmo deve
ter em seus arquivos os seguintes documentos:

- Laudo de Exigncias do Corpo de Bombeiros e ou/
- Laudo de Aprovao do Corpo de Bombeiros.

A falta desta documentao no condomnio pode trazer vrias consequncias de
responsabilidade civil ao sndico no caso de incndio com danos. No caso do Laudo de
Exigncias, o mesmo apresenta uma relao de pendncias que devem ser
providenciadas para que se obtenha o Laudo de Aprovao do Corpo de Bombeiros.

Em caso de sinistro de incndio, se as exigncias no tiverem sido devidamente
cumpridas, haver omisso de conduta, acarretando responsabilidades por parte de
V.Sa. pelos danos que podero ser ocasionados.

Se o condomnio no tiver os laudos acima mencionados, devem ser solicitados
construtora, que deveria t-los encaminhado por ocasio do habite-se.

muito importante observar no referido Laudo de Aprovao, se o mesmo apresenta
data de validade. Caso este esteja vencido, favor entrar em contato com o Corpo de
Bombeiros, solicitando nova vistoria no condomnio ou contatar empresas
credenciadas no Corpo de Bombeiros, para tomar as devidas providncias.
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SEGUROS PARA ESTACIONAMENTO DE ESTABELECIMENTOS
COMERCIAIS

A LEI MUNICIPAL N 3.906 de 08 de maro de 2005, dispe sobre a obrigatoriedade de
cobertura de seguro contra furtos, coliso ou incndios de veculos estacionados em
rea privativa de shopping centers e estabelecimentos comerciais com nmero superior
a 25 vagas.

A infrao desta Lei sujeita os shopping centers e os estabelecimentos infratores multa
correspondente a R$ 500,00, e em caso de reincidncia, a cassao da licena de locao
e funcionamento, como medida preventiva, a bem da segurana pblica.

COBRANA ESTACIONAMENTOS PARTICULARES

A LEI N 5.862 de 2011, de autoria da Deputada Cidinha Campos, nos termos da qual os
estacionamentos particulares esto proibidos de praticar qualquer tipo de cobrana ao
usurio que perder o comprovante de entrada.

Outrossim, tambm fica proibida a cobrana mnima de horas no utilizadas (perodo
mnimo), exatificando-se que as fraes de hora podero ser arredondadas at a metade
de cada hora, para efeito de cobrana, estando os estacionamentos, inclusive os
administrados pelos shopping centers, obrigados a ter controle do horrio de entrada.

Transcrevemos a ntegra dos Artigos da Lei em questo:

Art. 1 Fica o fornecedor de servios, independente do ramo de sua atividade que
oferea ao pblico consumidor, em rea prpria ou de terceiros, para
estacionamento de veculos automotores, obrigado a observar as disposies
aqui estabelecidas.
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Art. 2 vedada a cobrana mnima de horas no utilizadas, como condio de entrada
nos estacionamentos.

1 O disposto neste artigo no se aplica aos consumidores que optem por
servios de pernoite, diria ou mensalista.

2 Para a cobrana de frao de hora, ser admitido um arredondamento de
at a metade de cada hora para facilitao da cobrana do estacionamento, ou
seja, caso seja 12h15min pode-se arredondar para 12h30min.
Art. 3 Os estabelecimentos de que tratam a presente lei so obrigados a manter
registros de entradas de veculos. Em caso de extravio do ticket de
estacionamento, ser o mesmo consultado para que o consumidor seja cobrado
apenas o tempo de utilizao do servio.
Art. 4 Pargrafo nico. Fica proibida multa por extravio do carto de estacionamento.

O descumprimento da presente Lei acarretar ao fornecedor multa no valor de
1000 UFIRs, a ser revertida para o Fundo especial de Apoio a Programas de
Proteo e Defesa do Consumidor - FEPROCON, aplicada em dobro ocorrendo
reincidncia e em caso de contribuinte, cassao da inscrio estadual.
Art. 5 5 Esta Lei entrar em vigor na data de sua publicao, revogadas as disposies
em contrrio.

Em vista de tanto, a administrao do condomnio dever se adequar aos
trmos do novo dispositivo, o qual j passa a ser fiscalizado pelos rgos
competentes.
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ELEVADORES

FIXAO DE PLACAS NOS ELEVADORES

A Lei n 2546/1997, em anexo, trata da obrigatoriedade de fixao de placas com
normas de conservao e segurana nos elevadores dos prdios comerciais e
residenciais no Municpio do Rio de Janeiro.

Esta fixao deve ser em local de fcil leitura e serve de medida para prevenir e evitar
acidentes.

Os condomnios que no cumprirem esta Lei ficam sujeitos ao pagamento de multa de
300 UFIRs. A cada ms em que for constatada a irregularidade, ser cobrada nova multa
acrescida de 20 % (vinte por cento).

BOTOEIRAS DE DUPLA LINGUAGEM

A Lei n 2983/2000, em anexo, trata da obrigatoriedade de instalao de botoeiras de
cabina com sinalizao, em braille e convencional, nos elevadores em funcionamento
nos edifcios residenciais, comerciais e mistos, com a finalidade de assegurar o uso e
operao plenos por pessoas portadoras de deficincia visual.

Os condomnios que no cumprem a Lei, ficam sujeitos ao pagamento de multa de 300
UFIRs por cada elevador, sendo que a cada ms em que for constatada a irregularidade,
ser cobrada nova multa acrescida de 20 % (vinte por cento).
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FISCALIZAO

A Lei 2743/1999, em anexo, dispe sobre a fabricao, instalao e conservao de
elevadores de passageiros, de carga, de alapo e escadas rolantes. Trata ainda da
fiscalizao do Municpio para a verificao da obedincia no que concerne fabricao,
instalao e conservao dos aparelhos de transporte abrangidos por ela.

A Lei estabelece multa nos casos de infraes previstas no art. 177 e violao de seus
dispositivos, como nos casos de instalao sem licena, instalao em desacordo com o
projeto aprovado ou a licena.

LUZ DE EMERGNCIA

A Lei n 2872, publicada no Dirio Oficial do Municpio de Rio de Janeiro em 28/09/99,
torna obrigatria a instalao de luz de emergncia no interior dos elevadores dos
prdios comerciais, residenciais e pblicos.

No descumprimento deste disposto, o infrator ficar sujeito a multa no valor de 300
(trezentas) UFIRs. Caso o prdio seja reincidente, a multa aumentar para 600
(seiscentas) UFIRs e, se o problema vier a persistir, o Condomnio ter o seu elevador
interditado.

OBRIGATORIEDADE DE ASCENSORISTAS

A Lei n 1626/1990, em anexo, trata da obrigatoriedade de ascensoristas no interior de
elevadores em prdios comerciais e mistos, mesmo em elevadores automatizados.
obrigatria a formao especfica dos ascensoristas atravs de curso profissional,
ministrado pelo rgo competente, com o devido registro profissional.
51
O no cumprimento desta lei acarreta ao proprietrio ou condomnio sano
pecuniria, alm de responsabilizao por danos causados a terceiros, decorrentes da
falta de ascensorista ou presena de ascensorista no habilitado.

A MELHOR FORMA DE UTILIZAR OS ELEVADORES

1. Para chamar o elevador aperte somente um dos botes, ou seja, aquele que indica
a direo que voc vai. As setas direcionais mostram o sentido que o elevador est
indo. Evite entrar nele se no quiser viajar no mesmo sentido. Com isso voc vai
economizar o tempo de quem j est no elevador e principalmente o tempo de sua
espera.

2. Pressionar mais de uma vez o boto, no ir acelerar o seu atendimento, pelo
contrrio, como todo mecanismo, ele est sujeito a desgaste e a sua insistncia ir,
com certeza, danific-lo mais rapidamente. Quando ele est aceso significa que a
chamada j foi registrada.

3. expressamente proibido fumar no interior dos elevadores. Evite o desconforto dos
outros passageiros e eventuais incidentes.

4. No fique conversando com a porta do elevador aberta. Se voc ficar prendendo a
porta, estar prejudicando outras pessoas que precisam utiliz-lo.

5. Nunca permita que crianas brinquem ou viajem sozinhas no elevador. Ensine-as a
utilizarem corretamente o elevador. As brincadeiras, pulos e movimentos bruscos
podem ocasionar a parada do elevador e possveis sustos e acidentes.

6. Nunca utilize o elevador em caso de incndio.
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7. No caso de falta de energia eltrica, mantenha a calma e no tome atitudes
precipitadas. Nunca tente sair sozinho da cabina. Caso o elevador esteja parado entre
andares e voc tentar sair sozinho, estar correndo srios riscos de vida. Avise a
recepo/portaria, apertando o boto de alarme e aguarde a chegada de bombeiro ou
mecnico autorizado.

8. Com o elevador em movimento, jamais ponha as mos nas portas ou em qualquer outra
abertura existente na cabina. Mantendo-se afastado da porta, srios acidentes podem
ser evitados.

9. No ultrapasse o limite de carga indicado no interior da cabina e para o qual o elevador
est dimensionado. Alm de ilegal, a ultrapassagem deste limite pode causar srios
problemas ao equipamento.

10. No danifique o elevador! Lembre-se que o elevador em que voc transita tambm
seu. Logo, no arranque as placas de identificao ou qualquer outra parte. Voc o
usurio e o elevador a sua propriedade, portanto, cabe a voc zelar para que ele
possa ser-lhe til sempre.

11. Com a manuteno mensal preventiva e a realizao de substituio de peas
necessrias, os elevadores sero mais seguros e tero uma durabilidade maior.

CDIGO DE SEGURANA CONTRA INCNDIO E PNICO

O Decreto n 897/76, em anexo, que regulamenta o Decreto Lei 247/75, dispe sobre a
segurana contra incndio e pnico.

Dentre suas disposies, destacamos:

1. Obrigatoriedade do corrimo nas escadas dos prdios: em seus artigos 183, 191 e 192;
53
2. Cuidados com os equipamentos anti-incndio: em seu artigo 209, estabelece a
responsabilidade dos equipamentos de incndio como sendo do sndico. Nos casos de
danos pessoais e/ou materiais consequentes de negligncia com relao a esses
equipamentos, o sndico pode vir a ser responsabilizado civil e criminalmente.

Assim, aconselhamos, tanto a instalar corrimo nas escadas, como a manter esses
equipamentos sempre em bom estado de funcionamento. A conservao da instalao
preventiva contra incndio dever ser feita obrigatoriamente por firmas instaladoras ou
conservadoras, legalmente habilitadas inscritas e credenciadas pelo Corpo de
Bombeiros.

ILUMINAO DE EMERGNCIA

A Lei n 2917/1999, em anexo, trata da obrigatoriedade de instalao de iluminao de
emergncia no interior dos elevadores, escadas de acesso comum, escadas de escape e
garagens de prdios comerciais e residenciais multifamiliares.

O no atendimento das disposies contidas na Lei importa na aplicao de multa de
1.500 UFIRs para primeira autuao, 6.000 UFIRs para reincidncia e interdio do
imvel, caso se mantenha a violao.

PISCINAS

FISCALIZAO DE PISCINAS

O Decreto-Lei - 4.447/81, em anexo, estabelece que a competncia do controle e
fiscalizao de piscinas de uso coletivo, instaladas em recinto pblico ou privado, do
Corpo de Bombeiros.
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Segundo este decreto-lei, toda piscina deve ser registrada junto ao Corpo de Bombeiros
e deve ter um guardio com certificado de habilitao do prprio Corpo de Bombeiros,
com validade de 05 (cinco) anos. Os frequentadores devero ser submetidos a exames
mdicos de seis em seis meses.

Compete ao condomnio fazer o registro da piscina e para tal necessita providenciar:

Cpia da planta baixa da piscina (m2);

Ofcio ao Comandante do G. Mar (Grupamento Martimo);

Contrato de trabalho do guardio contendo horrio;

Xerox da habilitao do guardio;

Xerox da identidade do responsvel pela piscina ou parque aqutico;

Xerox das notas de compra de aparelhagem de Primeiros Socorros;

Pagamento de uma taxa correspondente ao valor de 0,01 UFIR/m2.

OBRIGATORIEDADE DE GUARDIO DE PISCINA

A Lei n 3728, de 13 de dezembro de 2001, j em vigor, versa sobre a obrigatoriedade da
permanncia de salva-vidas em piscinas localizadas em clubes, hotis, academias de
esporte e ginstica e em prdios residenciais, com piscinas de dimenses superiores a
6m x 6m, em todo territrio fluminense.

A no observncia da presente lei implicar, aps pena de advertncia, na aplicao de
multas aos responsveis pelos estabelecimentos (multa pecuniria de 1.000 (hum mil) a
6.000 (seis mil) UFIRs).
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LEI N 5.837 DISPOSITIVO QUE INTERROMPA O PROCESSO DE
SUCO DA PISCINA

Em 11/11/2010, entrou em vigncia a Lei Estadual n 5.837, a qual obriga os condomnios,
clubes, hotis, academias e outros assemelhados, onde haja piscinas de uso coletivo, a
instalarem, no prazo mximo de at 60 (sessenta) dias (a contar da data de publicao de
tal lei), dispositivo que interrompa o processo de suco da piscina.

O no cumprimento desta Lei poder acarretar ao infrator uma multa de 1.000 a 4.000
UFIR`s - RJ (um mil a quatro mil unidades fiscais de referncia do Estado do Rio de Janeiro)
em caso de 1 notificao; e de interdio da piscina, em caso de uma segunda notificao.
Sendo certo que, a interdio s ser cancelada depois de colocado o dispositivo de que
trata esta Lei.

AR CONDICIONADO

AR CONDICIONADO - LEI N 2749, DE 23/03/99.

A Lei n 2749, publicada no Dirio Oficial do Municpio de Rio de Janeiro em 25/03/99,
cobe o gotejamento em via pblica proveniente de aparelho de ar condicionado.
Consoante nova determinao, o aparelho de ar-condicionado projetado para o exterior
das edificaes, dever dispor de acessrios, em forma de calha coletora, para captar a
gua produzida e impedir o gotejamento na via pblica, conforme o art.1 da Lei. Com o
descumprimento deste disposto, o infrator ficar sujeito a multa no valor de cento e vinte e
cinco inteiros e quatro dcimos de Unidades Fiscais de Referncia UFIR. Caso a
irregularidade no venha a ser sanada no prazo de trinta dias aps a primeira multa, o
infrator estar sujeito a multas dirias, no valor de duzentos e cinquenta inteiros e oito
dcimos de Unidades Fiscais de Referncia.

De acordo com a Lei, o Condomnio responder solidariamente sempre que for constatada
e mencionada a irregularidade, consoante disposto no pargrafo nico do artigo 3.
56
ACADEMIA

ACADEMIA EM CONDOMINIO

A Lei 1585/1990, em anexo, dispe que, atividades empreendidas no campo da atividade fsica, dos
esportes e da recreao e que funcionem em condomnios, esto sujeitas ao registro obrigatrio
junto Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, a ser procedido pela Fundao Rio Esporte, ficando a
concesso do registro dos estabelecimentos condicionado aprovao prvia das instalaes.

Ademais, a Lei prev que todo estabelecimento contar obrigatoriamente com um profissional
graduado pela Escola de Nvel Superior em Educao Fsica, assinando como coordenador tcnico e
responsvel.

USO DE APARELHOS DE GINSTICA

O condomnio que dispe das denominadas salas de ginstica, devidamente equipadas com
aparelhos para exerccios ergomtricos e aerbicos, assegura que tal aparelhagem pode ser utilizada
indistintamente por qualquer dos condminos.

Quando no houver previso para alocao de um profissional de educao fsica para dirigir os
exerccios dos usurios de tal alocao, torna-se necessria a colocao de QUADRO DE AVISO, onde
constem os seguintes dizeres:

USO POR SEU PRPRIO RISCO

As instalaes presentes se constituem por rea comum, dispondo de patrimnio comum a todos,
tendo por isso seu uso franqueado a qualquer dos condminos moradores do condomnio.
Entretanto, necessrio se faz lembrar que a prtica de exerccios fsicos deve ser precedida da
competente avaliao mdica, NO DEVENDO SER PRATICADA por aqueles que no dispuserem
aptido fsica para tanto, exatificando-se que o condomnio no responsvel pelos eventuais
malefcios e/ou danos que se verifiquem causados aos usurios destas dependncias, os quais
devero utiliz-las POR SEU PRPRIO RISCO.
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CORRIMO NAS ESCADAS

DECRETO N 897/76 OBRIGATORIEDADE DO CORRIMO NAS
ESCADAS DOS PRDIOS

O Decreto n 897/76, que regulamenta o Decreto Lei 247/75, determina a
obrigatoriedade do corrimo nas escadas dos prdios, no qual dispe sobre a
segurana contra incndio e pnico em seus artigos 183, 191 e 192, que estabelece a
referida obrigatoriedade.

FEZES DE ANIMAIS

LEI N 4.327 DE 27/04/2006 SACOS PLSTICOS PARA
RECOLHIMENTO DAS FEZES DE ANIMAIS DOMSTICOS.

A Lei n 4.327 de 27/04/2006, determina aos condomnios a obrigatoriedade de
disponibilizar aos seus moradores sacos plsticos para recolhimento das fezes de seus
respectivos animais domsticos, a fim de que no fiquem as mesmas depositadas nos
logradouros pblicos, sujeitando-se os mesmos fiscalizao e multa caso assim no
procedam.

CALADAS

MANUTENO DAS CALADAS

O Decreto n 29.237/2008, de 28 de abril de 2008, em anexo, regulamenta a Lei n
1350, de 23 de outubro de 1988, que trata da obrigatoriedade dos proprietrios em
manter a limpeza, construo e conservao de caladas diante de imveis residenciais,
comerciais, industriais, condomnios e terrenos baldios, no Municpio do Rio de Janeiro.
58
FACHADAS

CONSERVAO DAS FACHADAS

A Lei n 1316/1988, em anexo, trata da obrigatoriedade de conservao das fachadas e das
laterais de imveis residenciais e/ou comerciais no Municpio do Rio de Janeiro. Esta Lei diz
respeito pintura, limpeza de parede, pastilhas, ladrilhos, mrmores, vidros ou similares e
considera que a responsabilidade pela conservao do imvel do condomnio ou do
proprietrio.

SENSORES

INSTALAO DE SENSORES PARA DETECTAR VAZAMENTO DE GS

A Lei n 2208 de 13/07/94, em anexo, exige a instalao de sensores capazes de detectar
vazamento de gs em todos os prdios residenciais e comerciais do Rio de Janeiro. A medida
visa reduzir o nmero de acidentes causados por escapamentos de gs.

Uma minoria inexpressiva de prdios e condomnios se adaptou nova legislao.
fundamental, porm, que se tomem as providncias antes que acidentes e tragdias aconteam.

Os sensores venda no mercado do sinal de perigo quando o nvel de concentrao de gs no
ar atinge a proporo de 0,89%. A instalao difere de acordo com o tipo de gs:

Gs butano ou G. P. L., o mais consumido, mais pesado que o ar e tende a se espalhar perto
do solo, por isso o sensor deve ser instalado a 30 cm do cho.

Gs metano ou gs natural (Barra, So Conrado e Leblon, entre outros) e o Nafta (Copacabana)
exigem instalao a cerca de 30 cm do teto.

O sensor pode ser instalado nas unidades autnomas do prdio. Atravs das ondas de rdio, ele
alerta segurana ou portaria.

59
MANUTENO CAIXAS DGUA

LIMPEZA E HIGIENIZAO DE CAIXAS DGUA

A Lei 3697/2003, de 9 de dezembro de 2003, regulamentou as normas que estabelecem a
obrigatoriedade pela manuteno de padres de portabilidade vigentes, aos responsveis pelos
estabelecimentos que possuam reservatrios de gua destinada ao consumo humano,
determinadas pela Lei n 1.893, de 20/11/91.

Dentre outras determinaes, obrigou os referidos estabelecimentos execuo semestral de
limpeza e higienizao dos reservatrios de gua destinados ao consumo humano, bem como
realizao de anlise bacteriolgica da gua imediatamente aps a limpeza.

DESINSETIZAO E DESRATIZAO DAS REAS COMUNS

A Lei municipal n 1.353 de 10/11/1988, regulamentada pelo Decreto n 8.738 de 14.09.1989,
obriga os condomnios residenciais e comerciais a promoverem anualmente a desinsetizao e
desratizao de suas reas comuns, sob pena de multa conforme os termos a seguir transcritos:

Art. 1. Ficam obrigados a desinsetizar e desratizar suas instalaes, de acordo com as exigncias
tcnicas da Fundao Estadual de Engenharia do Meio Ambiente (FEEMA), do rgo
fiscalizador profissional competente e da Secretaria Municipal de Sade, os
estabelecimentos comerciais:

I - os supermercados, mercearias, padarias e/ou confeitarias;
II - os restaurantes, bares e estabelecimentos similares;
III - hospitais, clnicas, casas de sade, farmcias e drogarias;
IV - academias de ginstica, institutos de beleza e afins;
V - estabelecimentos que possuem lojas de departamentos;
VI - condomnios de edifcios comerciais e residenciais;
60
VII - estabelecimentos horti-fruti-granjeiros de atacado e varejo;
VIII - colgios, creches e estabelecimentos de ensino;
IX - editoras, livrarias, papelarias e similares.

Art. 2. As empresas especializadas para execuo dos servios de desinsetizao e
desratizao devero ter como responsvel tcnico o profissional de nvel superior
das reas de Farmcia, Biologia, Qumica, engenharia Agronmica e/ou Medicina-
Veterinria, devendo ser o responsvel-tcnico registrado no Conselho Fiscalizador
da classe e na FEEMA.

Art. 3. O rgo sanitrio competente emitir a licena anual, que ser renovada at 30 de
abril de cada exerccio.

Pargrafo nico. Entre os documentos necessrios para renovao da licena,
dever ser apresentada Xerox de documento comprobatrio da realizao de
desinsetizao e/ou desratizao feita neste perodo, sendo que, no caso de
estabelecimentos que comercializem produtos perecveis, devero ser feitas no
mnimo 2 (duas) desinsetizaes e/ou desratizaes neste perodo.

Art. 4. O Poder Executivo regulamentar esta Lei no prazo de 90 (noventa) dias a partir de
sua publicao, estabelecendo quais as exigncias tcnicas concernentes ao
mbito municipal, as multas a serem aplicadas e as demais questes que
garantiro o seu cumprimento.

Art. 5. Esta Lei entrar em vigor na data de sua publicao, revogadas as disposies em
contrrio.
61
SINALIZAO NAS VITRINES E PORTAS DE VIDROS
TRANSLCIDOS

LEI MUNICIPAL N 5.119 INSTALAO DE SINALIZAO NAS VITRINES E
PORTAS DE VIDROS TRANSLCIDOS

A LEI MUNICIPAL N 5.119, determina, em seu Artigo Primeiro, a instalao de sinalizao nas
vitrines e portas de vidros translcidos.

Nos condomnios onde existam em suas partes comuns portas de vidro translcido, necessrio
se far a instalao de sinalizao indicativa consubstanciada por faixa horizontal em cor
contrastante, ou at mesmo letreiro indicativo no corpo das portas em comento, com vistas ao
evitamento de abalroamento por terceiros que circulem pelo local, bem como as eventuais
leses fsicas da decorrentes.

Igualmente, na forma do Artigo segundo do mesmo dispositivo, tem-se que a inobservncia da
determinao em causa sujeitar o infrator s penalidades de advertncia ou multa que
devero ser aplicadas pelos rgos competentes do Poder Executivo. A variao da multa
dever estar compreendida entre a faixa de R$ 300,00 (trezentos reais) a R$ 30.000,00 (trinta
mil reais), sendo admitida a aplicao em dobro em casos de reincidncia.

LEI N 5.469/2009 TARJAS IDENTIFICATRIAS NOS VIDROS
TRANSPARENTES

A Lei n 5.469/2009 de 15/6/2009, a qual torna obrigatria a instalao de TARJAS
IDENTIFICATRIAS nos VIDROS TRANSPARENTES instalados nos acessos de
ESTABELECIMENTOS COMERCIAIS, REDES HOTELEIRAS, EDIFCIOS RESIDENCIAIS e CENTROS
EMPRESARIAIS, tendo por justificativa evitar acidentes que frequentemente se vem causados
aos acessantes, os quais por vezes no identificam as portas e vidraas instaladas.
62
Outrossim, para V. conhecimento, transcrevemos a Lei em comento em sua ntegra.

O GOVERNADOR DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO: fao saber que a Assemblia Legislativa do
Estado do Rio de Janeiro decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

Art. 1 Ficam os estabelecimentos comerciais, da rede hoteleira, edifcios residenciais e centros
empresariais obrigados a colocarem tarjas identificatrias nos vidros transparentes de
portarias, divisrias e vitrines.

Pargrafo nico: As tarjas identificatrias devero ter comprimento e largura suficientes
que explicitem a existncia do vidro.

Art. 2 Aos estabelecimentos de que trata o artigo antecedente ser garantida a escolha das
caractersticas, cores, e altura na colocao das tarjas identificatrias.

Art. 3 O prazo estabelecido para o cumprimento da presente lei ser de 60 (sessenta) dias aps sua
publicao.

Art. 4 Esta Lei entra em vigor na data de sua publicao.
Rio de Janeiro, 10 de junho de 2009.

SRGIO CABRAL Governador

LEI ANTI FUMO

LEI ANTI FUMO N 5.517/09

A Lei n 5.517/09, assim denominada LEI ANTIFUMO, probe em ambientes de uso coletivo, quer
sejam pblicos ou privados, total ou parcialmente fechados, o consumo de cigarros e demais
produtos fumgenos derivados ou no do tabaco - em todo o estado do Rio de Janeiro.
63
Outrossim, esclarecemos que caracterizam-se luz da Lei por ambientes de uso coletivo,
os ambientes de trabalho, de estudo, de cultura, de culto religioso, de lazer, de esporte ou
de entretenimento, reas comuns de condomnios, casas de espetculos, teatros,
cinemas, bares, lanchonetes, boates, restaurantes, praa de alimentao, hotis,
pousadas, centros comerciais, bancos e similares, supermercados, aougues, padarias,
farmcias, drogarias, reparties pblicas ,instituies de sade, escolas, museus,
bibliotecas, espaos de exposies, veculos pblicos ou privados de transporte coletivo,
inclusive veculos sobre trilhos, embarcaes e aeronaves, quando em territrio
fluminense, viaturas oficiais de qualquer espcie e txis.

Em complemento, patenteiam-se por locais total ou parcialmente fechados, de acordo
com a legislao, aqueles que, em qualquer dos seus lados, se verifiquem no seu todo ou
em parte fechados por paredes, divisrias, tetos ou telhados, ainda que de cunho
provisrio, onde haja permanncia ou circulao de pessoas.

Determina a legislao, igualmente, que nos locais supra descritos sejam afixadas placas
com o aviso referente proibio, em pontos de ampla visibilidade, com a devida
indicao de telefone e endereo dos rgos estaduais responsveis pela vigilncia
sanitria e pela defesa do consumidor, bem como com a aposio da penalidade cabvel
em caso de descumprimento da lei, sabidamente a sujeio do infrator pena de multa, a
qual dever ser fixada pelo rgo autuante em quantia entre 1.548,63 e 15.486,27 UFIRs
(01 UFIR = R$ 1,9372 - RESOLUO SEFAZ N. 187 DE 22 DE DEZEMBRO DE 2008),
levando-se em conta o grau de relevncia, a capacidade econmica do infrator e a
extenso do prejuzo causado sade pblica.

Deste modo, os condomnios em geral devero, na forma da Lei vigente, proibir o
consumo de fumgenos em todas as suas reas comuns, sabidamente playgrounds,
piscinas, bares, restaurantes, coffee shops, lanchonetes, portarias, escadas, salas de TV e
cinema, espaos fitness, academias, etc. Ambientes estes total ou parcialmente cobertos
ou emparedados por qualquer de seus lados. Assim, afixando placas indicativas da
proibio e as penalidades previstas para o infrator, no se aplicando a Lei em apreo s
64
vias pblicas e aos espaos ao ar livre, s residncias, aos quartos ou sutes de hotis, pousadas
ou afins, s tabacarias assim compreendidos os estabelecimentos que disponham 50% ou mais
de sua receita provenientes de produtos fumgenos - s produes teatrais onde o contexto da
pea o exija, aos locais de filmagens cinematogrficas ou televisivas.

Por fim, esclarecemos que as denncias relativas Lei ANTIFUMO podero ser efetivadas por
qualquer pessoa aos rgos de vigilncia sanitria ou de defesa do consumidor das respectivas
reas de atuao, mediante relato do fato presenciado em desacordo com o disposto na Lei,
cabendo s administraes condominiais efetivarem tais denncias, sob pena de autuao do
condomnio em caso de fiscalizao.

ATO DECLARATRIO

ATO DECLARATRIO INTERPRETATIVO SRF N 02, DE 27 MARO DE 2007

O ATO DECLARATRIO INTERPRETATIVO SRF N 02, determina a obrigatoriedade dos
proprietrios de imveis situados em condomnios em procederem a declarao de receitas
provenientes de locao de reas comuns do prdio a saber salo de festas, fachadas, etc...
sugerimos V. S., em antecipao s providncias que provavelmente se vero no futuro,
elencadas pelos rgos reguladores da atividade de administrao condominial, a convocao
imediata de ASSEMBLIA GERAL EXTRAORDINRIA de condminos, atravs da qual devero
merecer apreciao os seguintes assuntos:

1) Deliberao acerca da continuidade da gesto dos recursos provenientes de locao de reas
comuns pela administrao do Condomnio, com a finalidade de reduo do valor da cota
condominial de rateio de despesas;

2) Deliberao acerca da forma de apresentao mensal das receitas provenientes da locao
de reas comuns aos condminos, para fins de declarao de rendimentos ao fisco;

Outrossim, em decorrncia de termos por certo que na assemblia em apreo se verificaro
dispostas diversas dvidas por parte de V. condminos acerca da matria, procederemos, de
acordo com sua solicitao e convenincia, a disponibilizao de nosso corpo jurdico para
comparecimento ao ato, mediante condies estabelecidas em contrato.

65
VARANDAS

MANUTENO DAS VARANDAS

Ainda recentemente, os jornais noticiaram, com grande destaque, o acidente ocorrido num
prdio da Barra da Tijuca com um cidado que caiu de uma varanda quando uma das
sustentaes rompeu-se. Com a queda, o cidado teve morte instantnea.

O acidente ocorreu em razo da deteriorao (provavelmente pela ao da maresia) do
material, obviamente, por falta de manuteno.

A varanda parte integrante do imvel, sendo rea privativa do proprietrio, a quem cabe a
manuteno. Assim, sugerimos que o (a) sndico (a) advirta os condminos para que mandem
verificar eventuais problemas em suas varandas, notadamente quanto ao da maresia (na
maioria das vezes imperceptvel, ao leigo). Inclusive, se possvel, promovendo testes de
resistncia.

Os senhores condminos devem ser informados que na ocorrncia de acidentes, a
responsabilidade inteiramente do proprietrio do imvel, no cabendo qualquer
responsabilidade ao Condomnio.

AR CONDICIONADO

MANUTENO DE AR CONDICIONADO CENTRAL

A Lei 4192/2003, em anexo, trata da obrigatoriedade de realizao anual de limpeza geral nos
aparelhos de ar condicionado e nos dutos de sistemas de ar refrigerado central de todos os
prdios pblicos e comerciais do Estado do Rio de Janeiro, sendo a fiscalizao efetuada pela
Secretaria de Sade.

O no cumprimento desta Lei sujeita o proprietrio ou locatrio do imvel, ou preposto,
aplicao das penalidades previstas em legislao especfica.

66
POLUIO SONORA

LEI N 126/1977 - POLUIO SONORA

A Lei 126/1977, em anexo, dispe sobre a proteo contra a poluio sonora em todo o
Estado do Rio de Janeiro, estabelecendo infrao pela produo de rudo, como tal
entendido o som puro ou sons, com dois ou mais tons, capaz de prejudicar a sade, a
segurana ou o sossego pblico.

Cabe informar que na ocorrncia de repetidas reincidncias, poder a autoridade
competente determinar, a seu juzo, interdio da fonte produtora do rudo.

LIMPEZA

LIMPEZA URBANA

O Municpio do Rio de Janeiro iniciou oficialmente o programa de coleta seletiva, em
ateno a Lei Municipal de Limpeza Urbana n 3.273, de 06 de setembro de 2001, que
prev aos infratores multas que variam de R$ 50,00 (cinquenta reais) a R$ 2.000,00 (dois
mil reais).

No caso dos condomnios, as multas sero cobradas do edifcio e rateadas entre os
condminos, cabendo ao sndico instru-los. O ideal que os moradores faam a
separao do material reciclvel em suas residncias, antes mesmo de lev-lo lixeira do
prdio.

Tipos de Lixo:

Lixo Reciclvel,
Lixo Orgnico,
Lixo Altamente Poluente e No Reciclvel.
67
Classificao do Lixo Reciclvel:

METAIS (contineres amarelos): latas em geral, peas de alumnio, cobre, fios e
pequenas sucatas.

PAPIS (contineres azuis): jornais e revistas, cadernos e folhas, papis de escritrio e
laminados, sacos e embalagens de papelo.

PLSTICO (contineres vermelhos): garrafas e frascos, brinquedos, sacos, sacolas,
potes, tampas, embalagens desmontadas e utenslios domsticos.

VIDROS (contineres verdes): garrafas, frascos em geral, potes, copos inteiros ou
quebrados.

Todo este material reciclvel deve estar limpo e seco, podendo ser colocado num nico
saco plstico.

Classificao do Lixo Orgnico:

ORGNICOS (contineres laranjas): restos de comida, frutas, legumes, verduras,
borras de caf, fezes de animais e pequenos animais mortos.

Classificao do Lixo Altamente Poluente e No Reciclveis:

Latas de aerossol e de tinta, pilhas no alcalinas, latas de pesticidas e inseticidas, papis
carbono, celofane, vegetal e de fax, assim como espuma, fralda, isopor, acrlico,
adesivos, espelhos, louas, lmpadas e cristais.

Como separar o lixo dentro de cada residncia e no condomnio:

Um recipiente para lixo seco (material reciclvel);
Um recipiente para o lixo orgnico;
Um terceiro recipiente para o lixo no reciclvel.

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Os caminhes da Comlurb passaro uma vez por semana para recolher o lixo seco
(reciclvel) e o lixo no reciclvel (altamente poluente). Nos demais dias, iro retirar
somente o lixo orgnico.

fundamental que o trabalho comece na fonte geradora de lixo, isto , nas residncias.
A maior parte do lixo da cidade gerada pelos domiclios (4 mil toneladas/dia), sendo o
mesmo composto por 80% de materiais orgnicos e 20% de lixo seco e reciclvel. Para
maiores esclarecimentos, o telefone da Central de Atendimento da Comlurb 2204-
9999.

SEPARAO DE LIXO RECICLVEL, LIXO ORGNICO E LIXO DE
BANHEIROS E SIMILARES

A Lei 2306/1995, em anexo, dispe sobre a separao de lixo reciclvel, lixo orgnico e
lixo de banheiros e similares, estabelecendo que a separao de resduos deva ser feita
em trs espcies, sendo as mesmas divididas em lixo seco, lixo orgnico e lixo de
banheiro e seus similares.

Lixo seco qualquer espcie de papel, plstico, lata, metal, vidro e qualquer material
reciclvel;

Lixo orgnico so os resduos de fcil decomposio, tais como restos de comida,
cascas de frutas, legumes e folhas de verduras e rvores;

Lixo de banheiros e seus similares consistem em todo material recolhido nos
sanitrios, bem como o material proveniente dos pronto-socorros e farmcias das
escolas e dos bairros, como algodo, esparadrapo, curativos e outros.

O descumprimento desta Lei importa em aplicao de multa.
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MANUTENO CAIXAS DE GORDURA

LEI MUNICIPAL N 4991, OBRIGATORIEDADE DA LIMPEZA DAS
CAIXAS DE GORDURA NAS EDIFICAES DO MUNICPIO DO RIO DE
JANEIRO

A Lei Municipal n 4991, de 22 de Janeiro de 2009, dispe sobre a obrigatoriedade da
limpeza das caixas de gordura nas edificaes do Municpio do Rio de Janeiro,
incluindo hotis, motis e similares, como estabelece a alnea c do artigo 1:

Art. 1 Fica estabelecida a obrigatoriedade da limpeza peridica das caixas de
gordura das edificaes do Municpio do Rio de Janeiro, nos termos desta Lei.

1 A obrigatoriedade estabelecida no caput aplica-se s edificaes:

I - de uso no residencial, pblicas e privadas, nas quais se realizem atividades que
incluam o preparo de alimentos, tais como:

a) bares, restaurantes, lanchonetes, cozinhas industriais, cantinas e bufs;
b) padarias e confeitarias;
c) hotis, motis e similares;
d) escolas, creches, abrigos, asilos e albergues;
e) casas de shows, boates e danceterias;
f) hospitais, unidades de sade com leitos, casas de repouso;
g) quartis;
h) presdios;
i) clubes esportivos e recreativos;
j) indstrias alimentcias;
k) outras edificaes nas quais se realize o preparo de alimentos.
70
CUIDADOS NO RECEBIMENTO DE
CORRESPONDNCIAS

SERVIOS POSTAIS

A Lei 6538/1978, em anexo, dispe sobre os direitos e obrigaes concernentes ao
servio postal e ao servio de telegrama.

Nos edifcios residenciais, com mais de um pavimento e que no disponham de
portaria, obrigatria a instalao de caixas individuais para depsito de objetos de
correspondncia.

Os responsveis pelo edifcio sejam administradores, gerentes, porteiros, zeladores ou
empregados so credenciados a receber objetos de correspondncia endereados a
quaisquer unidades, respondendo pelo extravio ou violao.

VASOS COM PLANTAS NAS CALADAS

VASOS COM PLANTAS

A Lei 2940/1999, em anexo, autoriza os administradores de condomnios a colocarem
vasos com plantas ornamentais nas caladas dos edifcios, ficando a responsabilidade
sobre a instalao e manuteno a cargo do condomnio, no podendo esta colocao
prejudicar o livre trnsito dos pedestres.
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ETE ESTAO DE TRATAMENTO DE ESGOTO

LICENCIAMENTO E OPERAO DA ESTAO DE TRATAMENTO DE ESGOTO
ETE

Para atender s exigncias da Secretaria do Meio Ambiente SMAC da Prefeitura da Cidade do
Rio de Janeiro necessrio para o pleno funcionamento da estao de tratamento de esgoto
(ETE) o cumprimento dos seguintes itens:

a) Licena de Operao atualizada anualmente, em nome do Condomnio junto
Coordenadoria Geral de Controle Ambiental CGCA da Secretaria do Meio Ambiente
SMAC;

b) Contrato de manuteno da ETE com empresa credenciada;

c) Cpia do ART do contrato, devidamente assinada pelo responsvel tcnico e com
respectivo comprovante de pagamento;

d) Anlises fsico-qumicas com os respectivos laudos dos resduos retirados da estao de
tratamento (ETE);

e) Laudos dos servios realizados pela empresa de manuteno, quanto aos gradeamentos,
cestas de detritos e rastelos;

f) Limpeza dos tanques de aerao e lodo, bem como dos equipamentos eletromecnicos
(bombas), necessrios ao perfeito funcionamento da ETE.

Alertamos que o no atendimento s normas, bem como a interrupo de funcionamento por
qualquer motivo da ETE, implica em intimao ao Condomnio infrator, recebendo assim
intimaes e/ou multas por parte da Secretaria do Meio Ambiente e seus rgos de
Fiscalizao.
72
CADASTROS ATUALIZADO DOS MORADORES E
OUTROS

indispensvel realizao dos procedimentos de segurana, especialmente no controle
de acesso dos moradores, trabalhadores, visitantes e veculos, o cadastro atualizado dos
proprietrios e moradores garante o bom andamento da administrao do condomnio.
No cadastro dos condminos, devero constar contatos para caso de emergncia, bem
como os contatos telefnicos como: telefone residencial, comercial e celulares.

ACESSO DE VISITANTES

IDENTIFICAO PESSOAL DOS VISITANTES

De acordo com a Lei n 5.553/68, constitui contraveno penal a reteno de
documentos de identificao pessoal em portarias e/ou recepes.

Em se tratando de pessoa jurdica, a responsabilidade de quem ordena o ato a seus
prepostos, agentes ou empregados.

Sucede que a Lei n 9.453, de 20/03/97, acrescentou um pargrafo na aludida Lei n
5.553/68, que sendo o documento de identidade indispensvel para a entrada das
pessoas em rgos pblicos ou privados, os dados dos visitantes podero ser anotados e
o documento devolvido imediatamente.

73
CADASTRO DOS FUNCIONRIOS

LEI N 5529/2009 CADASTRO DOS FUNCIONRIOS

A Lei n 5529/2009, tem por finalidade o melhor conhecimento cadastral dos
funcionrios admitidos em condomnios. Obriga para sua contratao a apresentao
dos seguintes documentos:

Cpia da Cdula de Identidade;

Cpia do CPF;

Cpia do carto do PIS e Carteira de Trabalho;

Certificado de Reservista para os proponentes do sexo masculino;

Cpia do ttulo de Eleitor, devidamente acompanhado dos comprovantes de votao
referentes s 03(trs) ltimas eleies;

Comprovante de residncia com CEP, assim representado por qualquer documento
onde conste o nome do trabalhador, o qual dever ser renovado a cada 6 (seis) meses.

Todas as cpias dos documentos acima relacionados devero vir acompanhadas de
seus respectivos originais, com vistas comprovao de autenticidade, exatificando-se
que a Protel, na qualidade de Administradora deste condomnio, passar a exigi-los de
todos os candidatos s vagas de trabalho. Caso a no apresentao destes, no ser
efetivada a contratao do profissional, na medida em que o descumprimento da lei
poder ensejar a comunicao ao rgo de Segurana Pblica do Estado para as
sanes cabveis, inclusive multa.

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EMPRESAS EM RESIDNCIAS

NORMAS PARA EMPRESAS EM RESIDNCIAS

A Lei 2062/1993, em anexo, autoriza microempresas e empresas de pequeno porte a
funcionarem na residncia de seus titulares, desde que no estejam situadas em reas ou zonas
de preservao ambiental, em torno de bens tombados ou em reas de preservao
permanente, no ocupem faixas ou reas non aedificandi e no ocupem partes comuns ou
unidades de edificaes multifamiliares de uso exclusivamente residencial, sem a autorizao,
com unanimidade, do condomnio.

vedado pela lei o atendimento no local, o estoque de mercadoria e a colocao de
publicidade.

No pode ser concedida a autorizao para funcionamento de estabelecimentos de ensino,
clnicas mdicas ou veterinrias com internaes, comrcio de produtos qumicos ou
combustveis, bancos de sangue ou laboratrios de anlises clnicas, comrcio de armas e
munies, casas de diverses e indstrias classificadas nos incisos I e II do art. 75 do Decreto
322/76.

IDENTIFICAO DA LOCALIZAO DO CONDOMNIO

LEI MUNICIPAL N 4.907, AFIXAO DO NUMERAL DA LOCALIZAO DO
CONDOMNIO

A Lei Municipal n 4.907, de autoria do vereador Wilson Leite Passos, obriga a afixao, em
todas as edificaes situadas na cidade do Rio de Janeiro, de forma clara, legvel e visvel, do
numeral de sua localizao, sob pena de advertncia e multa no valor de R$ 1.000,00 (um mil
reais).

Solicitamos o cumprimento da Lei em apreo pelos Condomnios, por meio da colocao, em
lugar que possa ser visto e lido pelos transeuntes do logradouro pblico, dos numerais que
identificam a localizao dos prdios, evitando-se, assim, qualquer penalidade.
75
FIXAO DE NMERO DE TELEFONE PARA
DENNCIA CONTRA VIOLNCIA

LEI N 3860 DE 29 DE NOVEMBRO DE 2004 -VIOLNCIA, ABUSO E
EXPLORAO SEXUAL INFANTO-JUVENIL

Trazemos ao conhecimento dos senhores a Lei Municipal n 3.860/2004, que dispe
sobre a fixao de nmero de telefone para denncia contra violncia, abuso e
explorao sexual infanto-juvenil na forma que menciona e d outras providncias.

De acordo com a aludida lei, o n 0800 99 0500 ou qualquer outro que venha substitu-
lo dever ser fixado nos quadros de aviso e elevadores dos edifcios comerciais, de
servios e residenciais, sempre acompanhado dos seguintes dizeres:

VIOLNCIA, ABUSO E EXPLORAO SEXUAL INFANTO-JUVENIL: DENUNCIE AGORA.

Ademais, o descumprimento desta lei acarretar a penalidade de R$ 168,00 (cento e
sessenta e oito reais).

SHOPPING CENTERS POSTOS MDICOS

LEI N 2.830, DE 12.11.97 POSTOS MDICOS EM SHOPPING
CENTERS

A Lei n 2.830, de 12.11.97, em anexo, estabelece a obrigatoriedade de Shopping
Centers do Estado do Rio de Janeiro que possuam mais de 50 (cinquenta) lojas,
instalarem um posto de pronto-socorro mdico para utilizao de seus clientes.
76
OBRAS NAS UNIDADES AUTNOMAS

Qualquer obra realizada dentro das unidades autnomas do Condomnio devem observar
os seguintes parmetros:

Por motivo de segurana estrutural, qualquer obra que altere ou modifique a
distribuio interna do espao de um apartamento somente poder ser executada aps a
prvia autorizao por escrito da(o) sndica(o) e da construtora;

Por motivo de segurana das instalaes e do prprio edifcio como um todo fica
expressamente vedada a execuo nos apartamentos de qualquer instalao que resulte
em sobrecarga estrutural, mecnica e/ou eltrica para o prdio, sem prvia autorizao
por escrito da(o) sndica(o) e construtora;

Por motivo de segurana as instalaes que resultem em sobrecarga que possam ainda
que potencia e levemente comprometer a edificao no podero ser realizadas pelos
condminos, com ou sem a autorizao da(o) sndica(o).

Objetos, mveis, aparelhos eletrodomsticos que por suas dimenses no possam subir
pelas escadas ou elevadores, devero necessariamente ser iados, devendo o condmino
providenciar o seguro prprio e a autorizao da administrao para que seja realizado o
isolamento de segurana da rea.

Por fim, ressaltamos, que, conforme determinao do CREA- CONSELHO REGIONAL DE
ENGENHARIA, ARQUITETURA E AGRONOMIA e leis regentes, as obras e servios de
engenharia e arquitetura realizadas pelos condminos devem ser prestados por
profissionais habilitados e registrados no CREA/RJ.

Alm disso, os condminos devem exigir do profissional e da empresa de engenharia,
antes do incio da obra ou da prestao dos servios, a anotao perante o CREA da
devida ART-Anotaes de Responsabilidade Tcnica, devendo requerer uma cpia da ART
anotada e quitada para arquivar na administrao do Condomnio, para comprovar a
regularizao de tal obra/ servio.
77
A ART- Anotaes de Responsabilidade Tcnica um documento criado pela Lei
6.496/77, por meio do qual se estabelece o responsvel tcnico pela execuo da obras
e servios de engenharia e arquitetura.

Na ART so especificados os detalhes das obras/servios contratados pelo condmino,
passando o profissional a assumir responsabilidade pela perfeio de sua execuo,
isentando o contratante de eventuais falhas tcnicas e acidentes que ocorram.

Em determinados casos, tambm se faz necessrio o requerimento de LICENAS DE
OBRA perante a prefeitura municipal. A licena de obra o documento concedido pela
prefeitura que permite ao cidado construir em determinados casos. Devendo o
condmino nos casos que a prefeitura exigir a licena de obras, apresentar uma cpia
administrao do Condomnio.

MANUAL DOS FUNCIONRIOS GERAL

1 - GERAL

Os funcionrios do Condomnio devem observar e cumprir as instrues internas, das
quais no podero alegar ignorncia quando houver qualquer transgresso de seus
dispositivos que so os seguintes:

Os funcionrios devem cumprimentar respeitosamente os condminos e superiores;

Nenhum funcionrio, seja qual for sua funo, poder se apresentar para incio do seu
trabalho, sem ter feito a barba, sem estar com o cabelo cortado e penteado, com os
sapatos, EPI e uniforme rigorosamente limpo e correto. Para o pessoal feminino,
cabelos bem cuidados, maquilagem, unhas tratadas e perfume discreto;

As atitudes e posturas relaxadas no so permitidas, principalmente em dependncia
frequentadas pelos condminos;
78
Nenhum funcionrio poder ler jornais, revistas, livros ou ligar rdio porttil durante o
seu horrio de trabalho;

Objetos ou dinheiro porventura achados nas dependncias do Condomnio pelos
funcionrios, ou achados por outrem, devero se imediatamente levados ao porteiro
chefe ou ao Sindico, conforme for o caso, para que sejam encaminhados aos seus
legtimos donos;

Qualquer problema pessoal do funcionrio e que tenha relao com seu trabalho, dever
ser encaminhado ao Sndico e este, posteriormente, ao setor de Recursos Humanos da
administradora para que seja examinada e encontrada a soluo adequada;

As dependncias e aparelhos destinados aos funcionrios devero ser mantidos
rigorosamente limpos e em perfeito funcionamento;

Todo funcionrio, quando, por motivo justificvel, tiver de chegar atrasado ou faltar ao
servio, dever comunicar ao gerente ou sndico o mais cedo possvel, a fim de que sua
substituio seja providenciada sem prejuzo do servio;

vedado ao funcionrio marcar ponto de outro funcionrio;

Sempre que mudar de residncia, o funcionrio dever comunicar imediatamente o seu
novo endereo ao gerente ou sndico para que este encaminhe por escrito ao
departamento pessoal da administradora;

Os funcionrios so os responsveis diretos pelo material, uniforme, equipamento de
proteo individual e dependncia que lhe forem confiadas. Para tanto, devem conserv-
los em perfeito estado, obrigando-se a indenizar o Condomnio em caso de perda, dano
ou inutilizao total;

Todos os funcionrios seguiro as normas deste regulamento e somente o Sndico
poder alter-las. As ordens verbais ou escritas do Sndico s sero alteradas pelo prprio,
sendo o seu cumprimento fiel e imediato;
79
2 EXPRESSAMENTE PROIBIDO A TODO FUNCIONRIO

Proibido fumar em todas as reas do condomnio, conforme legislao em vigor;

Falar em voz alta, proferir palavras de baixo calo em qualquer dependncia do Condomnio,
bem como cantar e assoviar;

Usar telefones do condomnio para conversas pessoais, salvo para comunicao urgente e
rpida com a prpria famlia e, assim mesmo, s podendo usar o telefone que for destinado para
tal e com autorizao do gerente ou sndico, cabendo ao usurio o reembolso do pagamento da
ligao;

Permitir o uso do telefone da portaria por terceiros, sem motivo relevante, que somente
poder ser aceito em caso de ligaes de emergncia, devendo a mesma ser feita pelo
funcionrio responsvel em servio na portaria;

Transitar, entrar e permanecer em dependncias estranhas ao prprio trabalho, saldo quando
em servio;

Servir-se ou ser servido de alimentos ou bebidas nas dependncias do condomnio. As
refeies dos funcionrios s podero ser tomadas nos lugares e horas determinadas para tal.
No refeitrio devero ser observadas as normas de boa educao e higiene;

Utilizar-se de elevadores, mveis e dependncias destinadas exclusivamente aos condminos;

Abandonar o seu posto, ao fim do trabalho, sem que o mesmo seja ocupado pelo substituto.
Em caso de ausncia deste, o funcionrio dever comunicar-se com o administrador ou zelador,
para as providncias necessrias;

Permanecer no condomnio fora do seu horrio de trabalho, saldo para tratar de assuntos
ligados ao mesmo trabalho;

Fazer brincadeiras durante a sua permanncia no Condomnio, mesmo fora de seu turno de
trabalho;
80
Entrar em qualquer dependncia do Condomnio, quando estiver suspenso do servio ou no
seu dia de descanso semanal;

O ingresso de ex-funcionrio s ser permitido com autorizao do Sndico;

Receber visitas de familiares ou amigos no Condomnio, em qualquer horrio ou situao;

Fazer qualquer propaganda poltica ou religiosa, bem como idealizar, efetivar, incitar os
companheiros ou tomar parte em qualquer insubordinao coletiva;

Fazer uso de bebidas alcolicas ou substncias txicas nas dependncias do condomnio ou
chegar alcoolizado ao servio;

Praticar, nas dependncias do Condomnio ou nos apartamentos, venda ou compra de
qualquer artigo, bem como oferecer prestao de servios aos companheiros, condminos ou
pessoas estranhas;

Entrar ou sair por outro local que no seja o destinado para tal;

Levar por emprstimo ou emprestar, sem ordem superior, qualquer objeto ou material de
propriedade do Condomnio ou de seus condminos;

Usar o uniforme do condomnio quando fora de servio, salvo com autorizao superior;

Sair com qualquer embrulho, pasta, cesta ou mala, sem que tenha autorizao por escrito do
gerente ou sndico e, ainda assim, ter que submeter o respectivo volume revista;

Receber visitas particulares no condomnio;

Transitar ou permanecer nas dependncias destinadas aos condminos sem que esteja com
suas roupas de trabalho (uniforme);

Trabalhar descalo, de chinelos, tamancos ou sandlias, salvo em caso excepcional e, assim
mesmo, com permisso do zelador ou administrador;
81
Jogar pontas de cigarros, pedaos de papel ou detritos fora das caixas, cestos e cinzeiros
especialmente distribudos pelas dependncias do condomnio para este fim;

Estacionar na entrada da portaria de servio ou na calada do condomnio seja em grupo ou
isoladamente;

proibido o recebimento ou entrega de chaves de condminos;

Aceitar para qualquer fim, chaves de veculos estacionados no prdio, ou dirigir, a qualquer
ttulo e local, veculos pertencentes a condminos, bem como praticar servios particulares
para os mesmos;

A infrao a qualquer um dos dispositivos deste Regulamento importa em sanes
disciplinares a serem aplicadas pela administrao do condomnio.

3 COMPETE AO ZELADOR

Atender todos os moradores e visitantes com solicitude, conduzindo as senhoras, auxiliando-
as com embrulho e/ou sacolas;

Facilitar a todos os moradores o uso do livro de ocorrncias;

Cumprir e fazer cumprir a Lei, a Conveno e todas as normas e regulamentos vigentes,
comunicando ao Sndico irregularidades havidas no seu turno de servio;

Substituir o auxiliar de portaria e/ou vigia noturno, sempre que necessrio em suas folgas
e/ou impedimentos;

No prestar servios particulares aos moradores, nem se afastar do servio sem autorizao;

No receber chaves de apartamentos (mesmo que estejam vazios e/ou venda), sem a prvia
autorizao do Sndico;

As correspondncias destinadas ao condomnio dever sem entregues, no mesmo dia ao
Sndico em pasta prpria;

82
No permitir aglomerao de pessoas no recinto da portaria, evitando conversas durante
o perodo de trabalho, seja com outro empregado do condomnio (de servio ou no) ou
com empregados dos moradores e/ou prestadores de servio;

No permitir a presena de animais e/ou banhistas na portaria social;

No permitir a entrada e/ou sada de mudanas pela porta social;

Ao receber correspondncias protocoladas, assinar e datar o protocolo do remetente;


As correspondncias destinadas aos moradores devem ser distribudas duas vezes ao dia
(uma pela manh e outra tarde), devidamente protocolada;

Ao receber qualquer mercadoria destinada ao condomnio (material de limpeza e outros),
conferir se todos os itens constantes na nota fiscal foram fornecidos nas quantidades
especificadas, antes de assinar o canhoto da nota;

Anotar no canhoto da nota fiscal e na prpria nota, qualquer irregularidade que observar;
Controlar o ponto de todos os funcionrios do condomnio;

Controlar as tarefas da faxina e da portaria;

Saber manusear a mesa de interfone, bem como conhecer os compartimentos onde
funcionam os equipamentos do Condomnio, tais como: casa de bombas, casa de mquinas
dos exaustores, PC de luz e fora, PI de gs, PC de telefone, etc., sabendo como lig-los
e/ou deslig-los sempre que necessrio;

Informar ao Sndico, imediatamente, quaisquer irregularidades com relao deficincia
no fornecimento de gua, luz, etc., bem como quaisquer enguios nos equipamentos do
prdio, para as providncias necessrias;

Exigir sempre dos prestadores de servio (do condomnio ou dos moradores) que
apresentem um documento de identidade (cujos dados devero ser anotados em livro
prprio) antes que lhes seja permitido o acesso ao condomnio;

83
Acompanhar de perto o servio executado por empregados das firmas de manuteno e reparos
dos equipamentos do condomnio, exigindo-lhes que assinem sempre a ficha de controle da
manuteno, quando houver;

Exigir dos prestadores de servios prolongados e/ou peridicos, o preenchimento de ficha de
cadastro de prestadores de servios, com seus dados pessoais, que ficar de posse da portaria;

4 COMPETE AO PORTEIRO OU AUXILIAR DE PORTARIA

Caso necessite se ausentar, chamar um substituto ou o zelador, para que o local no fique
desguarnecido;

No se retirar da portaria antes que seu substituto chegue para rend-lo no servio, seja no
intervalo de descanso, seja no trmino, comunicando imediatamente ao sndico para as
providncias necessrias;

No permanecer no recinto de trabalho, quando de folga ou descanso, em conversa com
empregados que estiverem de servio, para no lhes desviar a ateno do trabalho;
S permitir o acesso ao prdio de qualquer pessoa estranha (prestador de servios, entregador de
mercadorias e/ou visitantes) aps obter, do morador, a necessria permisso;

No permitir o ingresso de pedintes, vendedores ambulantes, ou de pessoas estranhas que no se
identifiquem, no se deixando levar pela aparncia delas;

A entrada de quaisquer mercadorias (inclusive flores), s ser feita aps o morador autorizar que
o empregado entre com a mercadoria;

A retirada de qualquer objeto(s) do condomnio s ser permitida com autorizao por escrito do
Sndico. Se o objeto for de propriedade do condomnio ou do Morador, se o objeto pertencer a
algum apartamento, neste caso, alm da autorizao escrita, dever ser confirmado com o morador
a permisso para a sada do objeto;

Ficar atento permanncia de pessoas estranhas em atitudes suspeitas na calada externa do
prdio e/ou no interior de veculos estacionados em frente ao condomnio, alertando o sndico
sobre o que observar, principalmente em caso de entregadores.

84
5 COMPETE AO FAXINEIRO

No ingerir bebidas alcolicas antes ou durante a jornada de trabalho ou em quaisquer
dependncias do condomnio;

Atender aos moradores com solicitude e educao no podendo, contudo, prestar quaisquer
tipos de servios particulares a qualquer morador, durante o horrio de trabalho (exceto
prestar socorro em casos de emergncia e/ou de doena), comunicando sempre ao Sr. sndico
ou porteiro, na ausncia deste;

Somente em seu horrio de repouso, poder executar servio de lavagem de carros dos
moradores;

Cumprir fielmente a conveno, normas e regulamentos que regem o condomnio;

No levar para o interior do condomnio quaisquer pessoas estranhas ao condomnio;

Evitar conversas (que no tenham a ver com suas funes) com os demais empregados do
condomnio, com empregados dos moradores e/ou com estranhos nas entradas de acesso ao
prdio, nas portarias, playground ou quaisquer dependncias do condomnio;

Substituir o auxiliar de portaria sempre que necessrio;

No receber chaves de apartamentos (mesmo que estejam vazias e/ou a venda) sem prvia
autorizao do Sndico;

Render o turno de seu antecessor pontualmente, solicitando ao seu superior que lhe fornea
os utenslios, ferramentas e/ou matrias de limpeza necessria para execuo de suas tarefas;

Informar ao zelador quais so os materiais de limpeza que esto sendo necessrios para
melhorar o padro de seus servios;

No lavar caladas, garagens e/ou veculos com borracha de regar jardins, utilizando-se
sempre de baldes para tais limpezas, para evitar o desperdcio de gua;

85
Executar fielmente a pauta de faxinas, informando ao seu superior quaisquer
irregularidades que observar, tais como: vidros, espelhos, louas sanitrias e/ou objetos
quebrados, torneiras, registros e/ou canos com vazamentos, infiltraes em paredes, pisos
e/ou tetos, lmpadas queimadas, etc;

Usar utenslios, ferramentas e/ou produtos de limpeza, respeitando as recomendaes do
fabricante as quantidades adequadas;

Proteger-se com luvas sempre que manusear o lixo e/ou materiais abrasivos, corrosivos
e/ou txicos;

No lanar os detritos retirados das caixas de gordura e/ou de areia, nas caixas de
inspeo geral. Acondicion-los sempre em sacos plsticos para posterior recolhimento
pela firma de coleta;

No utilizar as mangueiras de incndio para lavar escadas e/ou halls dos pavimentos;

Manter os alojamentos e banheiros destinados aos empregados sempre limpos.

6 - PAUTA DE FAXINAS

DIRIAS

Varrer: portarias (social e de servio), caladas, escadas, halls dos pavimentos, playground
(pilotis), estacionamento e todos os compartimentos de uso comum (Salo de festas,
Sauna, Salo de jogos, Cozinha, Banheiros, rea da (s) piscina (s), compartimento do
compactador);

Coletar o Lixo: duas vezes ao dia (uma pela manh e outra tarde) das lixeiras de todos
os andares do playground, portarias, banheiros e demais compartimentos. Providenciando
sua compactao e ensacamento, colocando os sacos devidamente fechados nos
contineres de lixo, levando-os para a calada do condomnio (prximo do meio-fio), nos
dias e horrios de coleta;
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Limpar: mveis, tapetes, vidros, espelhos e equipamentos da portaria Social; paredes e
pisos; banheiros do PUC (abastecendo-os com papel higinico e/ou papel toalha);

Regar: jardins e/ou jardineiras e/ou playground;

Substituir: lmpadas queimadas.

SEMANAIS

Nos dias determinados pelo sndico ou zelador, uma vez a cada semana:

Lavar: escadas, lixeiras, pisos de todos os pavimentos (inclusive playground e portaria de
servio); banheiros das reas de recreao, sauna, rea das piscinas, cozinha do salo de
festas; lava-ps; compartimento do lixo (no esquecendo de aplicar o produto bactericida-
desodorizante); caladas (tomando cuidado para no jogar o lixo proveniente da
varredura, dentro dos ralos da rua, pois o Condomnio pode ser multado por isto);

Limpar e/ou Polir: mrmores, vidros, espelhos, metais, placas, tomadas das portarias e
de todos os compartimentos de uso comum;

Encerar: portaria social, sales de festas e de jogos.

QUINZENAIS

Limpar: caixas de gordura e de areia (coletando os detritos retirados em sacos plsticos,
para posterior remoo); calhas, ralos e telhas, informando sobre a existncia de telhas
quebradas ou rachadas que observar; PC de luz e fora, PI de gs, casas de bombas, etc.

MENSAIS

Limpar: paredes, rodaps, globos, demais aparelhos de iluminao das portarias, jardins,
halls dos pavimentos e demais compartimentos de uso comum e tubulaes.
87
7 ENCARREGADO DE MANUTENO

de sua responsabilidade a manuteno dos equipamentos e instalaes do condomnio em
funcionamento;

Diariamente deve ser consultado o livro prprio para saber se h alguma solicitao de
reparo;

No caso de reparo em instalaes da unidade autnoma, s deve entrar na mesma com
algum morador ou preposto, de forma a evitar alguma responsabilidade por objetos do
apartamento;

Ao terminar o trabalho, procure manter o local do reparo limpo e sem os materiais retirados
ou utilizados;

No caso do servio ser cobrado ao condmino, procurar anotar a hora da entrada e sada do
apartamento na Ordem de Servio, para controle e cobrana pela administrao;

Mantenha as ferramentas da sala de manuteno em ordem. De preferncia, providencie um
mural em uma das paredes, com pregos ou similar para fix-las, bem como da indicao do
local das mesmas;

Procure manter limpa a sala de manuteno;

Caso falte, ou seja, necessrio substituir alguma ferramenta, comunique imediatamente a
gerncia ou sndico para que a mesma seja providenciada, de forma a evitar a
descontinuidade no trabalho;

Fazer uma vistoria diria nas instalaes principais como bombas do sistema de incndio,
bombas de recalque, luzes de emergncia, sensores de presena, observando a limpeza do
local, existncia de rudos estranhos, providenciando reparos quando for possvel.
Recomendar a contratao de profissional habilitado para previr necessidade futura de troca
do equipamento (ou de acordo com a rotina estipulada pela gerncia ou sndico);

88
Verificar tambm quadros eltricos, tubulao aparente da garagem, cabos do pra-raios,
fixao da antena coletiva, etc.;

Fazer inspeo semanal no sistema de combate a incndio.

8 GERNCIA

Rotina de Inspeo O gerente ser o responsvel pelo cumprimento da rotina de inspeo.

Frequncia Diria:

Recepo(se houver);

Portaria;

Entradas do prdio (controle de acesso);

Livro de ocorrncias, reclamaes e sugestes;

Livro de servio de contratados;

Aparncia e uniformizao dos funcionrios;

Sauna;

Piscina;

Refeitrio;

Garagens;

Banheiros sociais e banheiros dos funcionrios;

PUC;

Elevadores;

Administrao;
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Acompanhamento das providncias junto a Construtora de reparos das reas comuns de
responsabilidade da mesma;

Frequncia Semanal:

Coberturas/terrao;

Pavimentos;

Bombas;

Exausto mecnica;

Casa de mquinas dos elevadores;

Salas de convenes/reunies;

Restaurante (emisso de relatrio para sndico (a) mencionando as irregularidades
apresentadas no fornecimento dos servios e qualquer outro item que impea o correto
funcionamento do mesmo);

Bar da Piscina (com emisso de relatrio para sndico (a) mencionando as irregularidades
apresentadas no fornecimento de cafs e qualquer outro item que impea o correto
funcionamento do mesmo);

Superviso dos servios executados por empresas contratadas, tais como: academia,
manuteno de piscina, servio de segurana e outros.

Frequncia Quinzenal:

Almoxarifado;

Frequncia Mensal:

PC;
PI.
90
LISTA DE CHECAGEM

A lista de checagem visa enumerar atividades cronologicamente para o perfeito
desempenho administrativo do condomnio.

LISTA DE CHECAGEM MENSAL

Controle do recebimento de aluguel de vagas de garagem;

Controle de faltas e atrasos do ms anterior;

Respeitar o oramento aprovado nas assembleias;

Acompanhamento financeiro (fluxo de caixa e oramento);

Solicitao de vale transporte/ticket refeio;

Envio de folha de pagamento (ponto) para a administradora;

Conferncia minuciosa, mensalmente, dos balancetes;

Controle da inadimplncia do condomnio;

Verificao do estado dos Equipamentos de Proteo Individual (EPI) e funcionrios;

Acompanhamento do pagamento de adiantamento e salrio dos funcionrios;

Envio para cobrana dos servios de arrumao, telefone, e etc. para a administradora;

Preparar a escala de revezamento mensal;

Cobrar o parecer dos balancetes assinados pelos conselheiros;

Prestar esclarecimentos aos condminos, relativo aos questionamentos sempre com
anuncia do sndico(a).

ROTINA DA GERNCIA

Leitura da Conveno e do Regulamento Interno do empreendimento, bem como o
cumprimento das referidas determinaes;

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Encaminhamento ao sndico das notificaes a serem aplicadas aos condminos que
infligirem a Conveno e o Regulamento Interno do empreendimento;

Leitura de todas as atas das assembleias realizadas no empreendimento e providncias
com relao a determinaes firmadas;

Atender solicitaes de moradores referentes aos servios oferecidos pelo
empreendimento, sendo proibidos atendimentos relativos a servios particulares de
condminos;

Verificar e tomar providncias referentes a problemas com manuteno preventiva e
corretiva, junto s firmas contratadas ou sndico;

Controlar a vigncia do seguro do condomnio, mantendo arquivada na administrao do
prdio a aplice;

Verificar cartes de ponto dos funcionrios regularmente;

Reunio com supervisor da administradora;

Controle da governana, lavanderia, manuteno, recepo e telefonia;

Protocolar entrega de EPI (equipamentos de segurana) e uniformes de funcionrios, bem
como a verificao do estado de manuteno dos mesmos;

Reunies peridicas com funcionrios do condomnio e acompanhar o desempenho das
diversas funes;

Providenciar todas as pesquisas (concorrncia) de preos para aquisio de matrias,
utenslios, servios de manuteno e outros, para prvia aprovao da sndica;

Anlise prvia de todos os contratos a serem firmados, com incluses de clusulas para
resguardar o empreendimento de diversos assuntos, conforme rotina estabelecida antes do
encaminhamento sndica para liberao;
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Minuciosa conferncia das notas fiscais de servios e compras, bem como as devidas anotaes
nos controles de contratos, concessionrias e estoque, no ato da liberao das mesmas para
encaminhamento administradora para pagamento, tudo com prvia autorizao por escrito da
sndica;

Todas as solicitaes devero ser feitas por escrito, devidamente protocolada e com anuncia
da sndica;

Cumprir com rigor todas as determinaes solicitadas para liberao de notas fiscais de
prestadores de servios, conforme normativa do INSS, bem como a dos anexos necessrios s
notas fiscais para liberao do pagamento, conforme rotina estabelecida (Guias do INSS, FGTS e
outros dos funcionrios locados no empreendimento fazendo a conferncia dos nomes dos
mesmos nas referidas guias). Caso no seja cumprida, bloquear pagamento com base do no
cumprimento da rotina estabelecida e clusula contratual;

Realizar a leitura de todos os manuais dos equipamentos existentes no empreendimento;

Manter o arquivo com todas as plantas do empreendimento devidamente arquivadas junto s
demais documentaes, relativas administrao do condomnio;

Reunir com o sndico, conforme rotina estabelecida;

Qualquer problema junto a concessionrias (LIGHT, CEDAE e outras) fazer todo o processo,
atravs de carta devidamente protocolada;

Fazer previso oramentria do condomnio para anlise da Protel, sndico (a) e conselheiros;
Acionar os servios pblicos em caso de emergncia quando necessrios (Polcia, Corpo de
Bombeiros, CEDAE, etc.);
Implementar a prtica de coleta seletiva, conforme estrutura do condomnio;
Zelar pelo empreendimento, mantendo a ordem interna.
93
CHECK LIST CONDOMNIO
ITENS EXECUTADO DATA
Solicitao de todas as plantas eltricas e hidrulicas, bem como o
manual do sndico.
Leitura da Conveno
Verificao no folder de venda dos servios a serem implantados
Fazer cotao com 3 empresas para cada item necessrio apresentado
na previso oramentria aprovada
Elaborao da minuta do regulamento interno para anlise dos
Membros do Conselho e Sndico
Caso necessrio verificar empresas para explorao de espaos
Caso necessrio verificar empresas para servios de pay-per-use
Verificar disponibilizao do SMART CONDOMNIO
Providenciar a seleo de pessoal e compras necessrias, conforme
previses oramentrias aprovadas (ordinria e implantao)
Aprovao dos oramentos, por escrito, pelo Sndico e Conselheiros
para execuo das compras, de acordo com fluxo de caixa do
Condomnio.
Minutas contratos das empresas manuteno/outros com clusulas
sugeridas pela nossa empresa para anlise e aprovao
sindico/conselho
Convocar para reunio os Membros do Conselho com anuncia do
Sndico, mensalmente, para anlise dos balancetes e outros assuntos
94
ITENS EXECUTADO DATA
Providenciar junto ao sndico toda documentao necessria para
CNPJ para encaminhamento a Protel
Colher a assinatura dos conselheiros e sndicos no carto prprio para
encaminhamento a Protel
Solicitar a Conveno(es) registrada (s)
Contratao do seguro imediatamente
Elaborao do informativo a todos os condminos das informaes
necessrias do empreendimento
Fazer reunio com o sndico ou conselheiros para escolha, por escrito,
das empresas de manuteno e servios necessrias.
Implantao de formulrios padronizados e controles
Atualizao de cadastro de condminos
Cadastro de funcionrios e profissionais das terceirizados
Verificao do uso de crachs de todos os funcionrios e profissionais
das terceirizadas
Verificao da rotina do controle de acesso dos moradores e visitantes
Treinamento das equipes locais
Uniforme assistentes/supervisores/manuteno/portaria/SG/outros
Formulrio ou folder de boas vindas
Normatizao do sndico no cumprimento de notificaes e multas,
conforme conveno e regulamentos
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ITENS EXECUTADO DATA
Implantao dos quadros de aviso e claviculrios
Utilizao do carimbo(padro) para liberao de pagametos, de
acordo com fluxo de caixa do condomnio.
Controle de malote e protocolos
Planilha de controle de contratos
Planilha Controle de concessionrias
Divulgao senha/login - sndico e condminos
Implantao dos livros de reclamaes e sugestes
Dedetizao e outros
Contrato da Protel disponvel
Implantao dos sitemas PROSIC e outros
Vencimentos X fluxo caixa
Uso dos relatrios site
Inf. correta class. Contbil/centros de custo
Inventrio de ativos e plaqueamento 100%
Contrato manuteno preventiva equipamento de incndio -
obrigatrio seguro
Contrato de Manut Elevadores
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ITENS EXECUTADO DATA
Contrato Manut. Piscina e equip obrigatrios
Contrato Manut. Bombas e bomba stand by
Contrato Manut. Jardins
Contrato Manut. Portes e Interf
Manut. Antena Coletiva
Verificao da necessidade de outras manutenes, conforme projeto
Cotao de Geradores (AGE)
Controle de notificaes
Para-rios
Editais para concesso de espaos
Guias de INSS e FGTS terceirizados
Inst. P/Funcionrios
Limpeza e higienizaao CX Dgua
Teste Tubulao de Incndio - NORMAS CBERJ
Registro Piscina e equipamentos, conforme legislao
Registro de operao da ETE
Controle de balancetes
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ITENS EXECUTADO DATA
DDT e outros
Anlise de Ponto Crtico p/Segurana
Implantao controle de acesso e garagem
Demarcao garagem
Comunicao Visual
Regulamento Interno
Placa do recorte do R.I em cada rea comum
Arquivo organizado por apartamentos e contratos
Claviculrio
Controles Internos
Quadro Avisos-Escalas/GRPS/CNPJ/outros
Elaborao PPRA/PCMSO e outros
Frequncia de horrio - pessoal
Livro de ata - conselho(s)
Bicicletrios
rea de organizao de motos
Kit farmcia
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