EL SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD

INMUEBLE EN EL DERECHO CIVIL PERUANO

Roger Vidal Ramos (

) (

)
Sumario: 1. La Propiedad. 2. Derechos Reales y Derechos
Obligacionales. 3. La Teora del Ti!lo y "odo. #. $isemas
%onempor&neos de Trans'erencia de Propiedad. (. $isemas
%l&sicos de Trans'erencia de Propiedad. (.1 )l $isema
Romano.(.2. )l $isema *ranc+s.(.3. )l $isema ,lem&n. -. )l
$isema Per!ano. -.1. )n el c.digo de 1/(2. -.2. )n el c.digo
de 103-. -.2.1. Posici.n de los Docores "an!el ,!g!so
Olaechea y 1!an 1os+ %alle. -.2.2. Posici.n de ,l'redo $ol' y
"!ro y Pedro ". Oli2eira. -.3. )n el %.digo de 10/#
(Posiciones de la docrina nacional). 3. La 4mper'ecci.n del
,rc!lo 0#0 y la 4nscripci.n )5cepcional del ,rc!lo 113(. /
Des2ena6as del $isema %onsens!al. /.1.1. Los %osos de
Transacci.n. 0. La $ociedad ,graria y el %recimieno de las
ci!dades. 17. %oncl!siones.
1. La Propiedad.8
)l %.digo %i2il de9ne la Propiedad: por s! conenido
6!rdico: como ;<)l poder 6!rdico =!e permie !sar: dis'r!ar:
disponer y rei2indicar !n bien. Debe> e6ercerse en armona
con el iner+s social y denro de los lmies de la ley; (,r.
023 del %.digo %i2il).La propiedad es el derecho ci2il
parimonial m&s imporane y en el c!al re2ise !na serie de
garanas de s! proecci.n y s! rans'erencia: en seg!ndo
p!no ser& la maeria de an&lisis del presene raba6o: en
primer l!gar la propiedad es !n poder 6!rdico pleno sobre
!n bien el c!al coniene c!aro arib!os cl&sicos
radicionales o derechos =!e con9ere la propiedad a s!
i!lar? usar, disfrutar disponer y reivindicar.

)n memoria de mi o el docor @ldarico Ramos %h&2eA y de )ric Bedoya

*ig!eroa.

$ocio Principal del )s!dio Vidal: "elendres C Palomino ,bogados

(DDD.2mplegal.com). Ti!lo de $eg!nda )specialiAaci.n en Derecho ,mbienal y
los Rec!rsos Ea!rales por la Poni9cia @ni2ersidad %a.lica del PerF: %andidao
a "agser en Derecho %i2il y %omercial en la @ni2ersidad Eacional "ayor de
$an "arcos: c!rsando es!dios de docorado en la misma casa de es!dios.
Pro'esor en las 'ac!lades de derecho de la @ni2ersidad %esar Valle6o Lima )se y
la @ni2ersidad de G!&n!co. )s Presidene del 4nsi!o Per!ano de Derecho %i2il.

1
)l doctor AVENDAO nos il!sra de la sig!iene manera?
Usar es ser2irse del bien. @sa el a!om.2il =!ien se raslada
con el de !n l!gar a oro. @sa la casa =!ien 2i2e en ella.
Disfrutar es percibir los 'r!os del bien: es decir:
apro2echarlo econ.micamene. Los 'r!os son los bienes =!e
se originan de oros bienes: sin dismin!ir la s!sancia del
bien original. $on las renas: las !ilidades. Gay 'r!os
na!rales: =!e pro2ienen del bien sin iner2enci.n h!mana:
'r!os ind!sriales: en c!ya percepci.n iner2iene el hombre:
y 'r!os ci2iles: =!e se originan como consec!encia de !na
relaci.n 6!rdica: es decir: !n conrao.
Disponer es prescindir del bien: deshacerse de la cosa: ya
sea 6!rdica o 'sicamene. @n aco de disposici.n es la
ena6enaci.n del bien> oro es hipoecario> oro: 9nalmene: es
abandonarlo o desr!irlo. La disposici.n es la 'ac!lad de
rans'erir la propiedad: la 'ac!lad de disponer no deri2a del
derecho de propiedad sino de la relaci.n de i!laridad o
perenencia.
La reivindicacin no es propiamente un atributo sino el
eercicio de la persecutoriedad: =!e es !na 'ac!lad de la
c!al goAa el i!lar de odo derecho real. )l poseedor: el
!s!'r!c!ario: el acreedor hipoecario: odos p!eden
perseg!ir el bien sobre el c!&l recae s! derecho. Eo nos
parece enonces =!e la rei2indicaci.n deba ser colocada en
el mismo ni2el =!e los oros arib!os: los c!&les: en
con6!no: con9g!ran !n derec!o pleno y absoluto. EingFn
oro derecho real con9ere a s! i!lar odos esos derechos
1
.
"reemos #ue la reivindicacin se podr$ eercer cuando
e%ista una amena&a o a'resin al derec!o de propiedad o
cuando se discuta su titularidad, como en la prescripcin
ad#uisitiva o los interdictos de recobrar o de retener #ue se
mani(estan en la defensa posesoria, de lo contrario el
propietario no podr$ eercer la reivindicacin, ya #ue solo
'enera persecutoriedad sobre cual#uier persona #ue atenta
)!abitante precario o poseedor ile'itimo * contra el derec!o
de propiedad, se eercita la reivindicacin en el momento
preciso #ue el propietario se sienta o crea #ue es
amena&ado, por un sueto aeno a la situacin ur+dica entre
el titular y la propiedad y por ultimo si el propietario no se
1
AVENDAO VALDEZ, Jorge. Cdigo Civil Comentado- Por los Cien Mejores Especialistas, tomo V, Gaceta
Jurdica, 1 Ed. 2003Lima. !!. 1"#1"".
2
ve en la necesidad de defender su propiedad ante la
amena&a de un tercero creemos #ue no ser$ necesario
considerar como atributo de la propiedad a la reivindicacin
debido a #ue este atributo )reivindicacin* no seria
constante y #ue solo se perfeccionar+a en los momentos de
eercer la persecucin del bien consider$ndole un atributo
relativo y no absoluto.
@n secor de La docrina nacional no compare los
arib!os cl&sicos de la propiedad? el !so: dis'r!e:
disposici.n y rei2indicaci.n (1orge ,2endaHo sosiene =!e la
rei2indicaci.n no es !n arib!o de la propiedad) ,-EDD.
E/"O0A- -O1A/ nos indica =!e el derecho de propiedad
iene !n conenido e5enso: =!e le permie a s! i!lar
e'ec!ar !na amplia 2ariedad de comporamienos sobre la
cosa. $olo a ra2+s de !n proceso de absracci.n ales
comporamienos p!eden ser agr!pados y comprendidos por
'ac!lades espec9cas. Teniendo presene eso Flimo: se
p!ede a9rmar =!e Fnicamene 'orman pare del conenido
del derecho de propiedad las 'ac!lades de usar, disfrutar y
modifcar la cosa
2
.
La Docrina nos seHala c!aro caracersicas de la
propiedad? es un derec!o real, un derec!o absoluto, un
derec!o e%clusivo y un derec!o perpetuo.
Todo sisema de derechos de propiedad debe c!mplir res
caracersicas para desarrollar la '!nci.n a la =!e ha sido
llamado? Universalidad: odos los rec!rsos deben ser
posedos por alg!ien: sal2o =!e sean an ab!ndanes =!e
p!edan ser cons!midos por c!al=!iera sin necesidad de
e5cl!ir a los dem&s (como seria: por e6emplo el caso del
aire). )n oras palabras: odos los rec!rsos con cons!mo real
deben =!edar ba6o !n derecho de propiedad. Exclusividad:
se debe garaniAar 6!rdicamene la posibilidad de e5cl!ir a
los dem&s del cons!mo y !so del bien en c!esi.n. ,s: los
derechos de propiedad solo aparecen c!ando los cosos de
lograr s! !so e5cl!si2o res!lan compensados por los
bene9cios =!e el propio !so e5cl!si2o genera.
2
E$%O&A' 'OZA$, (redd). Mitos en Torno al contenido del derecho de Propiedad, E*+ ,u- Et Verita-, re.i-ta
editada !or e-tudia*te- de /a 0acu/tad de Derec1o de /a 2o*ti0icia 3*i.er-idad %at4/ica de/ 2er5, a6o 7, N8 22, !!.
11#. 9 i: La 0acu/tad de di-!o*er ) /a de gra.ar -o* ma*i0e-tacio*e- co*creta- de/ !oder ;urdico, <ue co*-titu)e u*a
-ituaci4* ;urdica -u=;eti.a di-ti*ta de/ derec1o -u=;eti.o. E/ !oder de di-!o*er ) de gra.ar deri.a de /a re/aci4* de
titu/aridad <ue u*e a u* -u;eto de derec1o- co* u* derec1o -u=;eti.o >e* e-te ca-o, e/ derec1o de !ro!iedad:.
ii: /a 0acu/tad de rei.i*dicar e- u* meca*i-mo de tute/a de/ derec1o de !ro!iedad, e-to e-, u* i*-trume*to <ue /e
!ermite a/ titu/ar de/ mi-mo e/imi*ar /a- co*-ecue*cia- *egati.a- deri.ada- de /a .io/aci4*, !or !arte de u* tercero,
de/ de=er ;urdico ge*era/ de *o i*.adir /a e-0era ;urdica a;e*a. E* ta/ -e*tido, /a 0acu/tad de rei.i*dicar *o 0orma
!arte de/ co*te*ido de/ derec1o de !ro!iedad.
3
Transferibilidad? se re=!iere =!e por medio de
inercambios 2ol!narios los rec!rsos pasen de s!s !sos
menos 2aliosos a los m&s 2aliosos
3
.
@n secor de la docrina sosiene =!e enre !n s!6eo de
derecho y !n bien (m!eble o inm!eble) e5ise !n relaci.n
6!rdica esa posici.n =!edo obsolea y err.nea: sabemos =!e
solo se p!ede hablar de relaci.n 6!rdica
#
enre dos s!6eos
de derecho as enemos =!e el derecho de cr+dio o de
obligaci.n crea !na relaci.n 6!rdica enre el acreedor y el
de!dor: lo mismo es el conrao de compra82ena donde
ineracFan el 2endedor y el comparador.
Pero c!ando enemos !n derecho real solo se crea !na
situacin jurdica enre el i!lar y la cosa: es decir el
i!lar iene !n poder o atribucin sobre la cosa y 6am&s
podra e5isir !n relaci.n 6!rdica enre el bien o cosa con el
i!lar del bien: solo e5ise !na si!aci.n 6!rdica o !na
arib!ci.n del propieario sobre el bien del c!al e6erce !n
poder 6!rdico pleno.
)l maesro D2E1 34"A1O nos dice Ilos s!6eos de oda
relaci.n 6!rdica son siempre las personas enre =!ienes la
relaci.n se raba o se esablece. @na relaci.n 6!rdica es
siempre !na si!aci.n en la c!al se enc!enra dos o m&s
personas. Eo es admisible: en buena t5cnica ur+dica,
utili&ar la idea de relacin ur+dica para aludir a la situacin
en #ue se encuentra una persona respecto a una cosa: !na
persona respeco a !n l!gar o 2arias cosas enre si. La
relaci.n 6!rdica es siempre relaci.n enre personas
(
J.
6U4LLE-7O 0O-DA nos indica =!e? i* derec!o real
es !n poder o 'ac!lad =!e se iene direcamene sobre !na
cosa> el pico es la propiedad: =!e impora !n poder de
seHoro: de goce y de disposici.n de la cosa> los resanes
derechos reales no son: en el 'ondo: sino desmembramienos
de ella.
ii* derec!o personal, en cambio: es la 'ac!lad =!e se iene
de e5igir de ora persona el c!mplimieno de !na obligaci.n>
en oras palabras: es !na 2inc!laci.n 6!rdica: =!e !ne a dos
3
?O''E$ LO2EZ, Jua*. Anlisis Econmico del Derecho, Ed. ?ec*o- $.A., @adrid, 1A"#, !. BA.
B
V,DAL 'A@,'EZ, (er*a*do. Prescripcin Extensiva y Caducidad, Gaceta Jurdica, Lima, 1AAC, !. 2D. 9/a
re/aci4* Jurdica, como 1emo- .i-to, e- e/ .i*cu/o e-ta=/ecido e*tre do- o ma- !er-o*a-, mie*tra- <ue /a -ituaci4*
Jurdica e- /a <ue -e co*0igura e* =a-e a /a re/aci4* <ue .i*cu/a a /a- !er-o*a- ) a -u- re-!ecti.o- derec1o- -u=;eti.o-
o de=ere- ;urdico-, !ero de modo !erma*e*te o duraderoE.
D
DFEZ2,%AZO, Lu-. undamentos de Derecho civil patrimonia/, Ed. ?ec*o-, @adrid, 1A#A, Vo/ume* ,, !!. BA
B
personas (o gr!pos de personas) en 2ir!d de la c!al el
de!dor debe sais'acer al acreedor la presaci.n debida
-
.
La docrina nos seHala la eora de la obli'acin
pasivamente universal
8
: =!e nos indica =!e la coleci2idad o
los inegranes de la sociedad: ienen el deber 6!rdico de
respear el derecho real: de la c!al s!rge !na obligaci.n de
no hacer =!e recae sobre la coleci2idad.
, enender de 0O-DA: sosiene =!e no enc!enra !na
raA.n por la c!al el derecho ob6ei2o no p!ede amparar !na
relaci.n direcamene esablecida enre !na persona y !na
cosa: y el derecho rige relaciones enre las personas: p!eso
=!e s! campo de acci.n es precisamene la coe5isencia
h!mana. Pero ello no se opone de modo alg!no a =!e proe6a
cieros bienes del hombre: eniendo en mira precisamene
!na posible agresi.n por pare de los dem&s indi2id!os. K as
como hay !n derecho al honor: a la 2ida: ec.: hay ambi+n !n
derecho sobre los bienes =!e sir2en para la sais'acci.n de
n!esras necesidades econ.micas. LM!+ error hay en decir:
en ese caso: =!e e5ise !na relaci.n direca enre el i!lar y
la cosaN K es =!e: en e'eco: hay !na 2inc!laci.n direca
enre ambos: p!eso =!e ning!na ora persona se inerpone
ni p!ede legalmene inerponerse en el !so y goce de la cosa.
Tampoco sais'ace la idea de la obligaci.n pasi2amene
!ni2ersal como caracersicas de los derechos reales: p!eso
=!e el deber de respear los derechos =!e ienen los
miembros de !na coleci2idad: e5ise ano en el caso de los
derechos reales como en el de los personales: y a!n en los de
car&cer e5ramarimonial.
*inalmene: esa concepci.n s!pone poner el aceno en
algo =!e es compleamene sec!ndario en los derechos
reales> por=!e lo esencial y caracersico de esos no es la
obligaci.n pasi2a =!e el reso de la sociedad iene de
C
&O'DA A. Gui//ermo. !Manual de Derecho Civil-Parte "eneral#, Ed. A=e/ardo 2errot, &-. Aire-, 1AAC. !!. 3DA
3C3.
#
,=idem. !!. 3C23C3. 9La co*ce!ci4* c/G-ica de /o- derec1o- rea/e- 1a -ido im!ug*ada !or 2/a*io/. $o-tie*e e/
i/u-tre ;uri-ta 0ra*cH- <ue la idea de $ue los derechos reales esta%lecen una relacin directa entre una persona y una
cosa& es 'alsa por$ue una relacin de orden jur(dico no puede existir sino entre personas) esta es& a'irma& una verdad
axiomtica y elemental para la ciencia del derecho. I -i -e !ro0u*diJa e/ a*G/i-i- de /o- derec1o- rea/e-, -e .era <ue
tam=iH* e* e//o- 1a) -u;eto !a-i.o, e*tre /o- cua/e-, como e* /o- derec1o- !er-o*a/e-, -e e-ta=/ece* /a re/aci4*
;urdica. E* *ue-tro ca-o, /o- derec1o- o=/igado- -erG* todo- /o- i*tegra*te- de /a -ociedad, <ue tie*e* e/ de=er de
re-!etar e/ derec1o rea/, de a=-te*er-e de todo 1ec1o <ue /o !ertur=eK e-, !ue-, u* o=/igaci4* de *o 1acer <ue !e-a
-o=re e/ re-to de /a co/ecti.idad ) <ue !or e//o !uede //amar-e !a-i.ame*te u*i.er-a/. De a1 -e de-!re*de <ue /a
di0ere*cia e*tre derec1o- rea/e- ) !er-o*a/e- *o e- e-e*cia/, -i*o <ue -e traduce -o/ame*te e* /o -iguie*te+ mie*tra-
<ue e* e-to- 5/timo- e/ -u;eto !a-i.o e- determi*ado, e* /o- !rimero- e- i*determi*adado ) de *umero i/imitado.
D
respearlos: sino el poder de goce y disposici.n =!e se
reconoce al i!lar sobre la cosa
/
.
)l derecho de cr+dio o de obligaci.n crea !na relaci.n
6!rdica enre el acreedor y el de!dor. )n cambio: el derecho
real solo crea !na si!aci.n 6!rdica enre el i!lar y la
cosa
0
.
$e emplea en dos senidos !no impropio y oro rig!roso>
en el primero: se re9ere: en general: a los bienes y derechos
parimoniales. %!ando se habla enonces de propiedad: se
al!de a odo a=!el o c!al=!iera de ellos.
)n el seg!ndo: signi9ca !no de los derechos parimoniales
sobre bienes? el m&5imo posible. )n ese senido la
propiedad p!ede ser de9nida como el poder 6!rdico pleno
sobre !na cosa: poder en c!ya 2ir!d esa Oen principio8
=!eda someida direca y oalmene (es decir en odos s!s
aspecos y !ilidades =!e p!eda proporcionar) a n!esro
seHoro e5cl!si2o
17
. %on lo =!e sosenemos =!e enre !na
persona y !n derecho real e5isen !na si!aci.n 6!rdica:
relaci.n de dependencia del bien a 'a2or de la persona: y la
poesad =!e iene el s!6eo del derecho real sobre la cosa o
el bien.
2. DERECHOS REALES DERECHOS
OBLI!ACIONALES
Los derechos parimoniales se dising!en en dos gr!pos
derechos reales y derechos de obligaci.n (cr+dio) es
necesario indicar alg!nas ideas =!e nos ay!daran a
di'erenciar esos derechos parimoniales> los glosadores
di2idieron en ius in rem y el ius in personam: bas&ndose
en la oposici.n =!e haba 'orm!lado el Derecho romano
enre el actio in rem y el actio in personam es =!e se
dising!e enre derechos reales y derechos de obligaci.n.
)n los derechos reales: el ob6eo del derecho lo
consi!yen los bienes y las cosas: mienras =!e en los
derechos de obligaci.n el ob6eo del derecho lo consi!yen
las presaciones a6enas en c!ano p!edan proporcionar !na
ciera !ilidad al acreedor. 4g!almene: los derechos reales
"
,=idem. !!. 3CC.
A
LA 23EN?E LAVALLE, @a*ue/. Estudios so%re El Contrato de Compraventa, Gaceta Jurdica, Lima, 1AAA, !. 11.
10
AL&ALADEJO, @a*ue/. Derecho Civil *& Tomo ***& Derecho de +ienes, Vo/. ,. &arce/o*aK Li=rera &o-1 3L. Ed.
1A##, !!. 2B32BD.
C
giran alrededor del derecho de propiedad y s!s
desmembraciones: y la relaci.n es enre el s!6eo al =!e
corresponde el derecho y el bien ob6eo de el: mienras =!e
en los derechos de obligaciones la relaci.n es de persona a
persona: enre s!6eo aci2o o acreedor: y s!6eo pasi2o: o
de!dor> por lo ano: la relaci.n con las cosas es siempre
indireca a rases de las personas comprendidas en la
presaci.n: son derechos de na!raleAa ransioria: p!es la
'ac!lad correspondiene a ella se agoa al hacerse e'eci2a:
mienras =!e las 'ac!lades correspondienes a !n deber
6!rdico disino al obligacional no se agoa por s! !so
normal.
Las consec!encias =!e se deri2an de los derechos reales
y de los derechos de obligaci.n son ambi+n disinas. ,s: la
perdida de la cosa en los derechos de propiedad impora la
e5inci.n del derecho: lo c!al no s!cede en odos los casos
c!ando se raa de los derechos de obligaci.n: por c!ano
ellos s!bsisen ras'orm&ndose en la indemniAaci.n de daHos
y per6!icios. )l derecho real iene enre s!s arib!os la
persec!ci.n (rei persecutoria) mienras el de las
obligaciones no. de oro lado: el derecho obligacional p!ede
consisir en !n dar: hacer o no hacer: y el derecho real da
nacimieno a !na obligaci.n de no hacer (de los dem&s) de
car&cer !ni2ersal.
*inalmene: debe desacarse =!e los derechos reales son
oponibles a odos (er'a omnes) y los derechos de obligaci.n
se caraceriAan 6!samene por lo conrario: ya =!e son
oponibles Fnicamene a !n s!6eo deerminado: especi9co.
De all =!e a los primeros se les llama absol!os: y a los
seg!ndos relai2os
11
.
". LA TEOR#A DEL TITULO MODO.$
Eo se p!ede de6ar de hablar de derechos reales ni m!cho
menos de Transmisi.n de propiedad 4nm!eble en n!esra
legislaci.n sin de6ar de mencionar y e5plicar la imporancia
de la eora del i!lo y el modo moi2o por lo c!al es
necesario conocer la de9nici.n de i!lo y modo: los c!ales
son legados del derecho romano y son n!merosos sisemas
6!rdicos y legislaciones =!e adoparon la mencionada eora.
Recalcamos =!e esos concepos ser&n mencionados desde
di2ersas concepciones de a!ores docrinales nacionales y
e5ran6eros d!rane la e5ensi.n del presene raba6o.
11
(E''E'O %O$?A, 'a5/. Curso de Derecho de las ,%ligaciones, Ed. Gri;/e), Lima, 3era. Ed. 200B, !!. "A.
#
Titulo (palabra !iliAada a=!: no en el senido de
doc!meno: sino en el de fundamento ur+dico) es el aco (por
e6emplo: compra2ena) por el =!e se esablece la 2ol!nad de
ena6enaci.n (ad=!isici.n para la ora pare) del derecho
12
> y
el Modo: es el aco (consisene: como he dicho: en la
enrega: con animo de ransmiirlo: de la posesi.n del
derecho c!ya ena6enaci.n se esableci.) por el =!e se realiAa
e'eci2amene la ena6enaci.n por el ransmiene: =!e es
ad=!isici.n para el ad=!iriene.
$in modo s!bsig!iene: el titulo es ins!9ciene para
prod!cir la ad=!isici.n del derecho real y sin i!lo pre2io: la
enrega (el modo) no rans9ere (hacer ad=!irir al =!e la
recibe) el derecho real. Por e6emplo: si no h!bo
aneriormene conrao de compra2ena: pero se enrega la
cosa: el =!e la recibe ad=!iere s! posesi.n (ya =!e esa es la
enencia e'eci2a de la misma: y esa la ha recibido): pero no
se con2iere en d!eHo (no ad=!iere la propiedad? derecho
real).
D9E1 34"A1O: sosiene =!e la radici.n por si sola no
sir2e para ransmiir el dominio: p!es la enrega o la
rans'erencia de la posesi.n es en si misma !n aco incoloro
y ambig!o: al =!e solo doa de senido el negocio 6!rdico
anecedene celebrado por las pares: =!e 6!si9ca la
ransmisi.n
13
.
El titul es el aco del c!al P!ye la obligaci.n de ena6enar
!n inm!eble deerminado y el modo de rans'erencia
1#
: para
nosoros el i!lo es la '!ene: la ca!sa 6!rdica del conrao
del c!al deri2a !na deerminada obligaci.n y el modo la
consec!encia =!e seria la rans'erencia de propiedad.

)l proceso ad=!isii2o se prod!ce: p!es en dos eapas. )n
la primera: como consec!encia del Ti!lo: el '!!ro
12
AL&ALADEJO, @a*ue/, O=. %it. !!. 13"13A.
13
DMEZ2,%AZO, Lu-. undamentos del Derecho Civil Patrimonial, @adrid 1A"3. Ed. ?ec*o- $.A., Vo/. ,,, !!.
CB"CBA. 9e- *ece-aria, !ue-, /a )uNta!o-ici4* de do- e/eme*to- e* a/go <ue -e !uede co*-iderar como u* -u!ue-to
com!/eto de 0ormaci4* -u-eci.a+ e/ co*trato a*tecede*te ) e/ tra-!a-o !o-e-orio. $o/o /a )uNta!o-ici4* de am=o-
e/eme*to-, cua*do am=o- acto- ;urdico- eNi-te* ) -o* .a/ido-, determi*a /a tra*-mi-i4*. $i 5*icame*te 1a eNi-tido e/
!rimero, 1a=rG e*tre /a- !arte- u*a -im!/e re/aci4* co* !uro .a/or o=/igacio*a/. $e 1a eNi-tido traditio& !ero *o 1a=rG
eNi-tido u*a .erdadera tra*-mi-i4* de /a !ro!iedad, de modo <ue e/ tride*te -igue -ie*do !ro!ietario, e/ acci!ie*te *o
1a=rG //egado a -er/o *u*ca ) e/ !rimero !odrG e;ercitar u*a acci4* rea/ ree*.idicatoria, ta*to 0re*te a /o- !o-i=/e-
!o-eedore-E >-u=. ad<uirie*te- de e-te:.
1B
VEGA @E'E, Iuri. >idea- .ertida- a/ autor e* corre-!o*de*cia- !or mai/: 9<ue /a /e) e* mi co*ce!to, e/ !ro!io
art. ABA <ue toma como titu/o e/ acto ) /a /e) <ue act5a como meca*i-mo de tra*-mi-i4* de /a titu/aridad. 2or
-u!ue-to, eNi-te* eNce!cio*e- como e- e/ ca-o de /a .e*ta de =ie*e- ge*Hrico- o de =ie*e- a;e*o-, !or e;em!/o, <ue
im!ide* <ue /a /e) atri=u)a u* e0ecto rea/ a/ acto de/ cua/ -urge /a o=/igaci4*.
"
ad=!iriene recibe ya !n derecho de cr+dio a =!e el '!!ro
ransmene le rans9era el derecho real de =!e se rae. $e
esa enonces en el campo del derecho de obligaciones. @no
p!ede e5igir y el oro debe realiAar !na presaci.n? la
cond!ca =!e consise en ransmiir el derecho real. )n la
seg!nda eapa: el ena6enane c!mple s! obligaci.n: =!e
consise en realiAar el modo o aco ransmiido del repeido
derecho
1(
.
La docrina per!ana se enc!enra di2idida en dos
sectores? uno de ellos opina =!e el sisema per!ano de
ad=!isici.n de la propiedad esa aric!lado en la aplicaci.n de
la eora del i!lo y el modo para el caso de los bienes
m!ebles y la aplicaci.n del principio de la ransmisi.n solo
consensus para el caso de los bienes inm!ebles> el otro secor
sosiene =!e ano para el caso de los bienes m!ebles como
para el de los bienes inm!ebles debe aplicarse la eora del
i!lo y el modo
1-
.
)n los bienes m!ebles se esablecen =!e si es posible la
celebraci.n de dicho ipo de conrao: en ano la
rans'erencia de propiedad inm!eble opera en dos momenos?
!no =!e re9ere al i!lo (#ue 'enera el efecto obli'atorio) y
oro =!e se prod!ce con el modo (#ue trans(ere la
propiedad): es as =!e no res!lara necesario =!e en el
momeno de la s!scripci.n del i!lo el 2endedor sea
propieario: lo =!e si ser& indispensable al momeno de la
radici.n
13
.
:U6O ,O-NO: nos il!sra: como se sabe: en el derecho
romano e5isa !na clara separaci.n enre lo =!e hoy se conoce
como el i!lo y el modo. El titulo era la usti(cacin ur+dica en
cuya virtud se sustentaba un despla&amiento patrimonial, y el
modo el mecanismo establecido por el derec!o para producir
tal despla&amiento
;<
.
1D
AL&ALADEJO, @a*ue/. O!. %it. ?. ,,,, Vo/. ,, !!. 13"13A.
1C
LA 23EN?E LAVALLE. @a*ue/, Estudios so%re El Contrato de Compraventa, Gaceta Jurdica, Lima, 1AAA, !!.
232B. E/ !rimer -ector argume*ta <ue toda o=/igaci4* -e cum!/e media*te /a e;ecuci4* de u*a !re-taci4*, <ue e- u*
com!ortamie*to o acti.idad de/ deudor ) <ue e/ articu/o ABA e/ c4digo ci.i/, a/ e-ta=/ecer <ue /a ad<ui-ici4* de/
derec1o de !ro!iedad de u* i*mue=/e determi*ado *o re<uiere de /a co*ducta de/ deudor Ocomo -e *ece-ita e*
cam=io !ara /a tra*-mi-i4* de/ derec1o de !ro!iedad de u*a co-a mue=/e de=e -er e*te*dido e* e/ -e*tido <ue e-a
tra*-mi-i4* *o deri.a de/ cum!/imie*to de u*a o=/igaci4* -i*o <ue ema*a directame*te de/ co*trato, -i* <ue -ea
*ece-ario e/ eN!edie*te de crear u*a o=/igaci4*, >?e-i- -o-te*ida !or Pugo (or*o: ) otra !o-ici4* e- /a de -o-te*er
<ue e* /a com!ra.e*ta i*mo=i/iaria e/ com!rador -e co*.ierte e* !ro!ietario !or 1a=er-e !er0eccio*ado -u
ad<ui-ici4* >te-i- JacQ &igio:.
1#
&EL?'AN 2A%PE%O, Jorge. -a *ne'icacia del Acto .ur(dico, E*+ %uader*o- Juri-!rude*cia/e-, Gaceta Jurdica,
A6o+ 1 Nro. C, !. C.
1"
(O'NO (LO'EZ, Pugo. El Contrato con E'ectos /eales, E*+ ,u- Et Verita-, re.i-ta editada !or e-tudia*te- de /a
0acu/tad de Derec1o de /a 2o*ti0icia 3*i.er-idad %at4/ica de/ 2er5, NR. #, Lima 1AA3, !!.#A. >##"#:.
A
%. SISTEMAS CONTEMPOR&NEOS DE TRASFERENCIA
DE PROPIEDAD.$
)n el derecho occidenal conempor&neo e5isen dos
grandes sisemas de rans'erencia de propiedad: a saber? el
sistema de la unidad del contrato y el sistema de la separacin
del contrato. )l primer sisema se caraceriAa por e5igir la
celebraci.n de !n solo negocio 6!rdico en el c!al reposan las
2ol!nades del rans'erene y del ad=!irene dirigidas a
pro2ocar la rans'erencia de la propiedad. )l seg!ndo sisema:
en cambio: se caraceriAa por e5igir dos negocios 6!rdicos: !no
obligacional y oro disposii2o: en los =!e: con disinas
caracersicas y consec!encias: reposan las 2ol!nades del
rans'erene y del ad=!iriene dirigidas a pro2ocar la
rans'erencia de la propiedad
10
.
! "!# $istema de Unidad del %ontrato
! "!"!# $istema Transmisivo de la causa &nica.8
M!e esablece =!e el conrao es la '!ene direca del
e'eco raslai2o de la propiedad por lo c!al no re=!iere
del modo =!e haga p!blica la ad=!isici.n de la propiedad>
es decir el solo consenimieno (simple ac!erdos de
2ol!nades) es la ca!sa del nacimieno del derecho del
n!e2o propieario> en e'eco en los denominados sisemas
de ca!sa Fnica: al rep!arse a la 2ol!nad s!9ciene para
8prod!cir la m!aci.n 6!rdico8real: p!ede a9rmarse =!e el
conrao adicionalmene a =!e p!eda prod!cir e'ecos
obligaorios8 esa en la capacidad de prod!cir e'ecos
reales. Dentro de este sistema encontramos el si'uiente
sub. /istema.
!"!2!# $istema consensual o espiritualista!'
Vir!d del c!al solo el consenimieno de las pares hace
propieario al comprador> es decir se e5presa en s! mas
lao grado la a!onoma de la 2ol!nad (!oy autonom+a
privada) es a=!ella posibilidad =!e iene la persona como
poder de a!orreg!laci.n o a!orreglamenaci.n: de
creaci.n de precepos pri2ados de cond!ca para e6ercer
1A
E$%O&A' 'OZA$, (redd). El Contrato y los E'ectos /eales, E*+ ,u- Et Verita- re.i-ta editada !or e-tudia*te- de
/a 0acu/tad de Derec1o de /a 2o*ti0icia 3*i.er-idad %at4/ica de/ 2er5, a6o 7,,, N8 2D, !!. BC.
10
'ac!lades y con'ormar relaciones 6!rdicas por la sola
decisi.n del indi2id!o: para e6ercer derechos s!b6ei2os o
ac!ar a ra2+s de la idea del negocio 6!rdico
27
.
4nspirados en ese sisema !bicamos? al sisema
ialiano (aric!lo 133- de s! %.digo %i2il): el sisema
'ranc+s (aric!lo 113/ de s! %.%.): el sisema por!g!+s
(aric!lo #7/ de s! %.%.): el sisema me5icano (aric!lo
271# de s! %.%.): el sisema 2eneAolano (aric!lo 11-1 de
s! %.%.).
!2!# $istema Transmisivo de doble causa!' Eos
indica =!e el conrao no es s!9ciene para generar la
rans'erencia de propiedad y =!e necesariamene re=!iere
!n signo o modo de recognoscibilidad social c!ya 9nalidad
consisa en p!bliciar a la coleci2idad de la ad=!isici.n
del derecho de propiedad. Los denominados sisemas
ransmisi2os de doble ca!sa: consideran a la 2ol!nad
ins!9ciene para prod!cir e'ecos reales: esos solo
p!eden prod!cirse a ra2+s de Iacos de disposici.nJ. )n
la eora de la doble ca!sa: el aco =!e crea la relaci.n
obligaoria se denomina Iaco de obligaci.nJ: Ii!loJ o
Ica!sa remoaJ (e6. )l conrao de compra2ena). )l aco
=!e prod!ce el e'eco real es el Iaco de disposici.nJ:
ImodoJ o Ica!sa pr.5imaJ: por medio de ese la si!aci.n
s!b6ei2a sale del parimonio del ransmiene e ingresa al
del ad=!iriene (e6. La radici.n: la inscripci.n: ec.
21
.).
Denro del presene sisema enemos los sig!ienes
s!bsisemas.
!2!2! $istema (eal o de Tradicin o $istema de
la unin del titulo y el modo!', Reconocido en n!esro
sisema 6!rdico para la rans'erencia de bienes m!ebles>
los pases =!e se acogen a ese sisema son? el sisema
espaHol (,rs. -70 y 170( del s! %.%.): el sisema
argenino (,rs. (33: 2(2#: 2-71 y 2-70 de s! %.%.): el
sisema c!bano (ar. 13/ de s! %. %.) y solo para la
ransmisi.n de =!e bienes recoden ese sisema: el
sisema chileno ,rs. -37 y -/# de s! %.%.): el sisema
ec!aoriano (,rs. 3#7 y 3(# de s! %.%.) y el sisema
per!ano (,r. 0#3 de n!esro c.digo ci2il 2alido para
m!ebles).
20
VEGA @E'E, Iuri. Contratos de Consumo, Gri;/e)Lima2er5. 2001. !. 2#.
21
(E'NANDEZ %'3Z, Ga-t4*, -a ,%ligacin de enajenar y el sistema de trans'erencia de la Propiedad inmue%le
en el Per0. E*+ ?1emi-'e.i-ta de Derec1o NR. 30. Lima. 1AAB. !!. 1C0. 9e* /a teora de /a do=/e cau-a e/ 9acto de
o=/igaci4*E >titu/o: ) e/ 9acto de di-!o-ici4*E >modo: -o* do- acto- di-ti*to- !ero de!e*die*te-E.
11
!2!)! $istema (e*istral %onstitutivo no
%onvalidante!' )n ese sisema el regisro no es
con2alidane p!eso =!e de operar !n de'eco en la
2alideA del aco o conrao (ca!sal) el aco del regisro
ambi+n res!lara ine9caA esr!c!ral o in2alido. )se
sisema es adopado solo para inm!ebles por el sisema
brasileHo (ar. -3- de s! %.%.).
! )!# El $istema de $eparacin del %ontrato!' )l
sisema de separaci.n !2o s! origen en la re2isi.n criica
a la =!e '!e someida en Alemania del si'lo =4=
>>
la eora
del i!lo y el modo: ese sisema pos!la de la separaci.n
de los conraos: es decir e5isen dos conraos o acos
6!rdicos: !no =!e prod!ce los e'ecos obligaorios y oro
=!e genera la rans'erencia de la propiedad. De ac!erdo
al sisema recogido en el BQB: los negocios obligacionales
=!edan absol!amene separados de los negocios de
disposici.n. Los primeros crean los 2nc!los de obligaci.n
=!e sir2en de '!ndameno o base para la rans'erencia de
propiedad. Los seg!ndos por s! pare: acompaHados de la
inscripci.n regisral (c!ando se raa de inm!ebles) o de
la enrega (c!ando se raa de m!ebles): son los =!e
prod!cen la re'erida rans'erencia: el sisema de
separaci.n del conrao s!pone: enonces: la conc!rrencia
de dos negocios 6!rdicos y de !n aco e6ec!i2o real
23
.
,s: a pesar =!e el aco 6!rdico generador de e'ecos
personales '!ese in2alido el aco del regisro res!lara
plenamene e9caA esr!c!ral. )se sisema es conocido
como el sisema de rans'erencia de propiedad regisral
con2alidane: dado =!e se prod!ce !na s!ere de
con2alidaci.n del 2icio ca!sal al conin!ar el ad=!iriene
del bien con el derecho de propiedad. @bicamos denro
del sisema de $eparaci.n del %onrao dos sisemas? )l
$isema Regisral %onsi!i2o y )l $isema Real
,bsraco. *inalmene: en lo =!e respeca al gr!po de
sisemas ransmiidos de ca!sa absraca: acogen para
inm!ebles: el sisema regisral consi!i2o con2alidane?
el sisema alem&n (arc!lo /33: 4 pare: BQB): el sisema
22
E$%O&'A 'OZA$, (redd). El contrato y los E'ectos reales O=. %it. !!. BA. 9e* /a A/ema*ia de/ -ig/o
77, au* te*ia a!ogeo /a teora de/ titu/o ) e/ modo, <ue 1a=a 1ac1o -u)a /a !rimera i*ter!retaci4* ) <ue
e.ide*teme*te 1a=a de=i/itado a /a .ie;a traditio roma*a. %o* /a !romu/gaci4* de/ Code , e-ta u/tima
-u0ri4 u* ma)or de=i/itamie*to, e* ta*to <ue 0ue eN!re-ame*te e/imi*ada como re<ui-ito !ara <ue -e
!roduJca /a tra*-0ere*cia de !ro!iedad
23
LA'ENZ, Sart. Derecho de ,%ligaciones, @adrid+ 'e.i-ta de Derec1o 2ri.ado. %itado !or E$%O&A'
'OZA$, (redd), E/ %o*trato ) /o- E0ecto- 'ea/e-, O=. %it. !!. D0.
12
s!iAo (aric!lo 031) de s! %.digo %i2il) y el sisema
Torrens a!sraliano.
'. SISTEMAS CLASICOS DE TRANSFERENCIA DE
PROPIEDAD
2%
.$
'.( EL SISTEMA ROMANO.$
)l 4l!sre y recordado "aesro 7A= A-4A/?/":-E40E-
3E1E@: nos menciona =!e en Roma: primii2amene e5isan
res modos de ransmisi.n de la propiedad? (i) la mancipatio y
(ii) la in ure cessio para las res mancipi y la )iii* traditio para
las res nec mancipi.
$egFn %ayo: eran res mancipi las cosas mas preciosas?
Ilos '!ndos y cosas si!adas en 4alia: los escla2os y animales
=!e es cos!mbre domar por el c!ello o por el lomo: por
e6emplo : los 2ac!nos: los caballos: las m!las y los asnos>
ambi+n las ser2id!mbres r!sicas
2(
.
)ran res nec namcipi: en cambio: las oras cosas? s!mas
de dinero: animales sal2a6es: la mancipaio: =!e se empleaba
para la ena6enaci.n de las res mancipi: era !n aco 'ormal
celebrado en presencia de c!ando menos cinco esigos Ien !na
balanAa: las librepens: =!e deberan lle2ar los conraanes: se
pesaba !n ob6eo represenai2o del ob6eo del conrao y del
oro plao se colocaba !n pedaAo de cobre: por e6emplo: =!e
simboliAaba el pago: adem&s deban pron!nciarse 'ormas
sacramenales a 9n de =!e se enendiese maerialiAada la
ad=!isici.n.
La in ure cessio !iliAada ambi+n para la rans'erencia de
las res mancipi, era ig!almene !n aco 'ormal: pero se
celebraba delane del Preor. )se modo implica !na
rei2indicaci.n sim!lada. )n e'eco: el ad=!iriene alegaba la
propiedad del bien ane el preor y el ena6enane se allanada a
ello. La tradittio (radici.n) era empleada para alinear las res
nec mancipi. $!pona la enrega 'sica del bien: de comFn
2B
&EL?'AN 2A%PE%O, Jorge. Exorci1ando el espiritualismo2 registro vs3 Consenso en la trans'erencia de
propiedad inmo%iliaria. E*+ Dia/ogo co* /a Juri-!rude*cia. NR 3". 2001. !!."1"D. 9/o- -i-tema- de tra*-0ere*cia de
!ro!iedad eNi-te*te- e* /a doctri*a 1a* -ido reu*ido-, c/G-icame*te, e* tre- gra*de- -i-tema-+ e/ -i-tema roma*o de
tra*-0ere*cia de !ro!iedad o de /a tradici4*K =: e/ -i-tema e-!iritua/i-ta o 0ra*cH-K ), c: e/ -i-tema a/emG* o de/
regi-tro.
2D
A',A$$%PE'E,&E' 2E$E?, @GN. Ex4gesis, ?omo ,V, Gaceta Jurdica, 1AA", !!. 30#.
13
ac!erdo enre el trasdens )el =!e enrega la cosa) y el accipiens
(el =!e la recibe)
2-
.
)n Roma la 2ol!nad ni la obligaci.n
23
podan ransmiir
por si sola la propiedad: para =!e eso oc!rriera: era necesaria
la presencia de !n aco e5erior: sea 'ormal (como la mancipatio
o la i!re cessio) o maerial (como la traditio) con el ransc!rso
del iempo: los acos 'ormales enraron en crisis: de modo =!e
en ciero momeno la rans'erencia de propiedad Fnicamene
opero a ra2+s de la traditio
><
.
)n Roma los conraos no rans'eran n!nca la propiedad:
la ransmisi.n de lo derechos reales sobre las cosas y:
paric!larmene: el dominio: re=!era no solo el consenimieno
de las pares: sino ambi+n la radici.n: es decir la enrega
maerial de la cosa. $e dising!a as enre el conrao
propiamene dicho y la ransmisi.n del derecho real. Para el
primero: basaba el ac!erdo de 2ol!nades> para la seg!nda era
necesaria la radici.n. La radici.n obedeca a !na raA.n de
p!blicidad> se para del concepo de =!e ineresando los
derechos reales a oda la com!nidad: la ransmisi.n de ellos
deba mani'esarse por caraceres 2isibles y pFblicos: ya =!e no
es posible pedir el respeo de derechos =!e no se conocen. )n
s!ma: el derecho romano comprendi. la imporancia de la
p!blicidad en maeria de derechos reales y arbiro esa 'orma
de p!blicidad =!e es la enrega de la cosa
20
.
%oncl!imos con mencionar =!e en Roma los conraos no
rans'eran n!nca la propiedad y era necesario !n aco maerial
como en la mancipatio: en la cessio in ure: en la traditio
!s!capi.n: la ransmisi.n de la propiedad inm!eble se e6erca
primero con el i!lo y l!ego con el modo.
2C
A',A$$%PE'E,&E' 2EZE?, @GN. O=. %it. !!. 30".
2#
O$?E'L,NG 2A'OD,, (e/i!e %A$?,LLO ('EI'E, @ario. Tratado de las ,%ligaciones, &i=/ioteca !ara /eer e/
%4digo %i.i/, Vo/. , 7V,, !rimera !arte, ?omo ,, !!. 3#13#2. 9e/ .e*dedor *o -e o=/iga a 1acer a/ com!rador
!ro!ietario, a me*o- <ue eNi-tiera e-ti!u/aci4* 1acer a/ com!rador !ro!ietario, ame*o- <ue eNi-tiera e-ti!u/aci4*
0orma/K -u o=/igaci4* -e /imita=a a 1acer/e te*er /a co-a .e*dida, e- decir, a !ro=ar/e /a !aci0ica !o-e-i4* a titu/o de
!ro!ietarioE >E* 'oma ) e/ a*tiguo Derec1o (ra*cH-, /a .e*ta *o te*ia !or e0ecto, de !arte de/ .e*dedor, -i*o e/ de
crear co*tra e/ /a o=/igaci4* de !rocurar a/ com!rador e/ /i=re di-0rute de /a co-a, ) *o /a !ro!iedad mi-ma:.
2"
%3ENA %A$A$, @ati/de. uncin del Poder de Disposicin en los 5istemas de Transmisin ,nerosa de
Derechos /eales. &arce/o*a+ &o-c1, 1AAC. !!.B2 ) B3. %itado 2or+ E$%O&A' 'OZA$, (redd). El Contrato y los
E'ectos /eales, O=. %it. !!. BCB#. La di0ere*cia de /a mancipatio o de /a in iure cessio, <ue -u!o*a /a eNi-te*cia de
u*a .o/u*tad dirigida a tra*-0erir /a !ro!iedad, /a traditio *o -u!o*a *ece-ariame*te /a eNi-te*cia de ta/ .o/u*tad,
!ue- !oda -er.ir tam=iH* !ara tra*-0erir otro- derec1o- rea/e- >u-o:, e* ta/ -e*tido a e0ecto- <ue /a traditio !udiera
!ro.ocar /a tra*-0ere*cia de !ro!iedad, -e eNigi4 <ue /a mi-ma e-tu.ie-e acom!a6ada de u* animus e-!eci0ico >
animus tras'erendi et accepiendi dominii:, <ue demo-trare /a .o/u*tad de/ tradens ) de/ accipiens de tra*-0erir )
ad<uirir, re-!ecti.ame*te, /a !ro!iedad de /a co-a. A!are*teme*te, -i* em=argo, tam=iH* -e eNigi4 <ue /a traditio
e-tu.ie-e !recedida de u*a iusta causa, e-to e-, de u*a ;u-ti0icaci4* de/ animus e* cue-ti4*, <ue de;ara c/aro e/
moti.o !or e/ cua/ -e rea/iJa=a /a tra*-0ere*cia de !ro!iedad+ pro emptio, pro donatio3
2A
&O'DA, Gui//ermo A. Manual de Derechos /eales, Ed. 2errot, &-. Aire-, %uarta Ed. !!. 1A2.
1B
La separaci.n del conrao en dos momenos en Roma
37
:
no '!e por !n simple capricho: la raA.n se 6!si9caba de
esablecer !n mecanismo ob6ei2o de p!blicidad sobre la
ransmisi.n del derecho. @na p!blicidad =!e permie conocer a
la com!nidad de las rans'erencias de propiedad realiAadas.
'.2. EL SISTEMA FRANCES.$
$egFn el c.digo 'ranc+s de 1/7#: %.digo Eapole.nico
rascendenal en las legislaciones ci2iles hispanoamericanas:
nos ndica =!e la propiedad de los inm!ebles se rans9ere como
e'eco de la esip!laci.n: del consenso (consensus)> la
obligaci.n de enregar se rep!a idealmene e6ec!ada> La
radici.n =!e res!la l!ego del paco es !n aconecimieno =!e
no rans9ere el dominio: sino solo de poner al ad=!iriene en
api!d de ser2irse del bien. La obligaci.n nace y m!ere sin
sol!ci.n de conin!idad> hay por e5presarlo !n modo: !na
radici.n de derecho implcia: la con2enci.n pone los riesgos
del bien a cargo del acreedor con2erido en propieario por el
solo consenimieno.
)l sisema consens!al pare de la base de =!e el derecho
real nace direcamene del mero consenimieno de las pares
=!e conraan
31
. ,s podemos mencionar =!e para el ransmisor
de los derechos reales: basa el solo conrao (convencin): sin
necesidad de la radici.n (entre'a)> las rans'erencias de bienes
ienen l!gar por el simple consenimieno.
)l consenimieno 2iene a reemplaAar la radici.n: p!es
las pares enienden =!e se realiAa la radici.n c!ando as se
obligaron. De esa manera: el sisema 'ranc+s considera =!e
2ender es ena6enar: y 3LAN4OL: dice =!e ambas nociones eran
m!y disinas en la anigRedad: y =!e hoy se con'!nden
32
: el
comprador pasa a ser propieario y acreedor al mismo iempo:
acreedor denro de la relaci.n obligaoria y propieario por la
misma raA.n: sin mas: no es necesario oro re=!isio mas =!e la
2ol!nad de las pares conraanes.
30
(O'NO (LO'E$, Pugo. O=.%it. !!. "0. 9a !artir de Ju-ti*ia*o -e am!/ia e/ co*ce!to de contractus !ara
com!re*der *o -o/o a /o- acuerdo- =i/atera/e- co*-tituti.o- de o=/igaci4* -i*o tam=iH* a /o- acuerdo- =i/atera/e- <ue
co*-titu)e* o tra*-0iere* derec1o- rea/e-, !ero ad.ertido e/ di0ere*te e0ecto <ue !roduce* am=o- ti!o- de acuerdo e*
cua*to <ue u*o- co*-titu)e* /a cau-a de /a atri=uci4*, -e ace*t5a e* e/ derec1o com5* /a *ece-idad de ma*te*er*o-
di0ere*ciado- ) -e de-ig*a a /o- !rimero- co* e/ *om=re de titulus ad$uirendi ) a /o- -egu*do- co* e/ de modus
ad$uirendi#3
31
2LAN,OL, @arce/ ) ',2E'?, Jorge. Tratado Prctico de Derecho Civil ranc4s?omo ,,,. Ed. %i.ita-. @adrid
1A"". !!. 111.
32
,=idem. !!. D3B.
1D
Los hermanos 7A/EAUD: sosienen di2ersas
disposiciones del %.digo %i2il a9rman el principio de la
ransmisi.n Asolo cosensusB (por el simple consenimieno): la
2ol!nad: oda poderosa para crear obligaciones: es odo
poderosa ig!almene para prod!cir: sin ning!na 'ormalidad ni
radici.n: ransmisi.n de derechos reales: el contrato adem+s
de su efecto obli*atorio, posee un efecto real> la
compra2ena: por e6emplo: no solo crea obligaciones enre las
pares: sino =!e el ransmie al comprador la propiedad de la
cosa 2endida
33
.
La enrega es imporane: pero esa enrega no ransmie
el derecho real: la enrega se 6!si9ca no para ad=!irir o
ransmiir el derecho: sino por=!e ese ha sido ya ransmiido o
ad=!irido: es radicional la opini.n de AL0ALADECO: al
sustentar ,ue la entre*a es un simple traspaso posesorio
y no una tradicin
)
(enrega de la posesi.n con animo de
rans'erir el derecho de la cosa): con ello dem!esra =!e en le
sisema 'ranc+s: !no es propieario con el solo consenimieno :
y =!e la enrega de la propiedad es !n simple raspaso
posesorio del bien: con el 9n de =!e le propieario p!eda
e6ercer s!s poesades de propiedad sobre el bien.
)l %.digo %i2il *ranc+s omando como base el principio
de la 2ol!nad: considera =!e el simple ac!erdo enre las pares
es s!9ciene para =!e se realice la ransmisi.n de la
propiedad
3(
.
La 2ol!nad del indi2id!o es considerada como
insr!meno odo poderoso al p!no =!e en ella se hace reposar
la 6!si9caci.n y raA.n de ser el conrao
3-
. )l c.digo de
Eapole.n marco el ri!n'o de la 2ol!nad sobre el 'ormalismo
6!rdico> en consec!encia: proegi. '!ndamenalmene a los
ad=!irenes con2eridos de manera inmediaa en propiearios:
mienras el ransmiene solo poda e6ercer las acciones
personales o de imp!gnaci.n del conrao.
$egFn el c.digo 'ranc+s: la propiedad de los inm!ebles se
ransmie como e'eco de la esip!laci.n: con'orme a ese
sisema la obligaci.n de enregar se rep!a menalmene
33
@A$EA3D, Pe*ri ) Le4* ) @A$EA3D, Jea*. -ecciones de Derecho Civil-Derechos /eales Principales 6El
Derecho de Propiedad y sus desmem%raciones:, 2arte $egu*da+ Vo/ume* ,V, Ed. Jurdica. Euro!aAmHrica, &ue*o-
Aire-1AC0, !!. 32332B
3B
AL&ALADEJO @a*ue/. O=. %it. !!. 23B.
3D
VAZT3E$ ',O$, A/=erto. -os Derechos /eales2 -a propiedad, Ed. $a* @arco-, Lima2er5, !. 100.
3C
(O'NO (LO'EZ, Pugo. O=. %it. !!. "1 9/a !ro!ia idea de /i=ertad de actuaci4* de /o- !articu/are- e*cue*tra -u
;u-ti0icaci4* e* /a .o/u*tad i*di.idua/ >/a //amada auto*oma de /a .o/u*tad:.E
1C
e6ec!ada. La radici.n =!e 2iene desp!+s del paco: es !n
hecho =!e no iene la 2ir!d de rans'erir el dominio: sino
Fnicamene de poner al ad=!iriene en api!d de ser2irse de la
cosa: Ala obli'acin nace y muere sin solucin de
continuidadB
D8
.
)l $isema 'ranc+s se esableci. sobre la base de los
sig!ienes principios? i) la inscripci.n =!e conendra por ob6eo
hacer oponibles los acos 'rene a erceros: ii) el regisro seria
personal: iii) los acos celebrados iner2i2os necesariamene
deberan ser inscrios: i*) la inscripci.n no con2alidara los
2icios de los !los: ni impedira las acciones rei2indicaorias:
*) los regisros serian accesibles a odos los ineresados en el
inm!ebles: *i) de !n lado: se lle2ara !n regisro de hipoeca y:
del oro: !no de la propiedad y s!s desmembraciones.
)n concl!si.n el derecho 'ranc+s desarrolla !n sisema de
ransmisi.n y ad=!isici.n de derechos reales disino del
sisema d!al (i!lo y modo) por lo c!al solo se baAa en el Asolo
consensusB es s!9ciene para ad=!irir la propiedad de !n bien
inm!eble: !na 2eA ransmiido el derecho de dominio como
e'eco inmediao del conrao: la obligaci.n del 2endedor
consisir& en permiir la posesi.n real y e'eci2a del bien: en
propiedad del comprador.
'.". EL SISTEMA ALEMAN.$
La rans'erencia de los inm!ebles se realiAaba en dos
'ases? el negocio 6!rdico y el aco raslai2o del dominio. )n
,lemania prima el crierio de la I,!sPass!ngJ =!e es !n
ac!erdo absraco de ransmisi.n enre el ad=!iriene y el
ena6enane. $egFn el c.digo alem&n y s! docrina comparada
casi siempre e5ise !n deber de emiir declaraci.n de
Iau+a,,u-./ emanado de la relaci.n ca!sal b&sica: es por eso
=!e el 2endedor debe hacer odo lo posible y odo lo =!e ese al
alcance de s!s manos para conseg!ir la ransmisi.n de
propiedad: si se niega a emiir por s! pare la declaraci.n
re=!erida: p!ede ser demandado en al senido. )l
0Au+a,,u-gJ ambi+n p!ede ser 6!dicial y e5ra6!dicial> ser&
3#
O$?E'L,NG 2A'OD,, (e/i!e %A$?,LLO ('EI'E, @ario. O=. %it. !!. B12 9$e co*-idera !er0ecta )
e;ecuta=/e e* e/ mi-mo mome*to de -u 0ormaci4*. E/ co*-e*timie*to deca &igot2reame*eu, !er0eccio*a !or -i -o/o
/a o=/igaci4* de e*tregar /a co-a ) *o 1a) *ece-idad de tradici4* rea/ !ara <ue e/ acreedor -ea co*-iderado !ro!ietario
de e//a. 2or e/ co*trato, a0irma=a 2orta/i-, -e o!era u*a e-!ecie de tradici4* ci.i/, ) @arcade agrega+ /a co*.e*ci4* de
dar crea /a o=/igaci4*K /a o=/igaci4* de dar //e.a co*-igo /a de e*tregarK e/ cum!/imie*to de e-ta o=/igaci4* !or /a
tradici4* tra-0iere /a !ro!iedadK /a tradici4* *o *ece-ita -er rea/, !or<ue e/ co*-e*timie*to //e.a e* -i u* tradici4*
0i*gida <ue !roduce e/ mi-mo e0ectoK ) e-ta tradici4* rea/iJa e/ de-!/aJamie*to automGtico de/ domi*io.
1#
6!dicial c!ando al ig!al =!e la Ain iure cessioB era !n 6!icio
sim!lado> el ad=!iriene demandada al ena6enane la enrega
de la cosa: ese de allanaba a la demanda y el 6!eA resol2a a
'a2or del acci.nae enreg&ndoles 6!dicialmene la posesi.n>
ser& e5ra6!dicialmene c!ando el conrao se per'ecciona con
la inscripci.n de la ransmisi.n de la propiedad en el libro
erriorial. , ese sisema se le conoce con el nombre del
regisro.
)l =!e compra !na cosa =!iere ad=!irirla no solo para
apro2echarse de ella emporalmene: sino con car&cer
de9nii2o y e5cl!yene y para disponer de ella> por lo ano: con
la sola enrega de la cosa el 2endedor no ha c!mplido s!
obligaci.n oalmene? esa obligado a proporcionar la
propiedad sobre ella. La ransmisi.n de la propiedad esa
reg!lada en el derecho de cosas. )sa ransmisi.n: c!ando se
re9ere a cosas m!ebles: e5ige la enrega y el ac!erdo de ambas
pares de Iransmiir la propiedadJ no se coniene en el
conrao de compra2ena: sino =!e es necesario !n especial
conrao IrealJ di'erene: c!yo Fnico conenido es =!e la
Apropiedad sea transmitidaB: ese conrao real es
independiene del conrao de compra2ena =!e le sir2e de
base: es decir: es !n conrao IabsracoJ
3/
.
)n el sisema germano de la separaci.n del conrao
(arc!los /33: 02( y 020 del %.digo %i2il ,lem&n) el
consenimieno no es s!9ciene para la raslaci.n de la
propiedad y esa se prod!ce desdoblada: segFn se rae de
bienes m!ebles o inm!ebles.
)n el primer caso se re=!iere la radici.n: sea 'sica o
espiri!aliAada: en ano =!e en el seg!ndo es necesaria la
inscripci.n del conrao en el regisro de la propiedad o en los
libros errioriales
30
.
1. EL SISTEMA PERUANO.$
)l sisema per!ano de rans'erencia de propiedad
inm!eble es por e5celencia de herencia e inP!encia 'ranc+s:
por lo c!al adopa el sisema espiri!alisa 'ranc+s o sisema
declarai2o: el anecedene del aric!lo 0#0 del %.digo %i2il de
10/# lo !bicamos en el aric!lo del %.digo %i2il de 103- =!e a
la lera reg!laba Ala sola obli'acin de dar una cosa inmueble
3"
LA 23EN?E LAVALLE, Manuel3 Per'eccionamiento de la Trans'erencia de la Propiedad, E*+ (o/io 'ea/ a6o ,,,
NR. # 0e=rero 2002, !!. 10B.
3A
A',A$ $%PE'E,&E'2EZE?, @GN. Ex4gesis, ?omo ,,. Gaceta Jurdica, 1AA". Lima2er5. !!. 2D.
1"
determinada, !ace al acreedor propietaria de ella, salvo pacto
en contrarioB norma =!e ambi+n esaba conenida en el %.digo
%i2il de 1/(2 en s!s arc!los (3# y 137-. Todos los arc!los
mencionados abandonan el sisema del derecho romano del
i!lo (el consenimieno) y el modo (la radici.n): adopando el
sisema espiri!alisa 'ranc+s para la ransmisi.n de propiedad
de bienes inm!ebles deerminados.
1.(. EN EL C2DI!O DE (3'2.$
)se c.digo es inP!enciado eminenemene por el c.digo
de napole.n: en el c!al considera =!e solo el consenimieno
AconsensusB era necesario para poder rans'erir la propiedad
inm!eble.
,l celebrarse el conrao de compra2ena simple con el
solo consenimieno de las pares: y al operar en a=!ella la
rans'erencia de propiedad de la cosa Ia!n anes de s! enrega
y pago del precioJ: debemos enender =!e la rans'erencia de la
propiedad (al ig!al =!e el derecho 'ranc+s) en los conraos de
compra2ena simple: operaba a!om&icamene: al momeno del
nacimieno de la obligaci.n de ena6enar: !rgida de s!
celebraci.n
#7
.
1.2. EN EL C2DI!O DE (4"1.$
)n ese c!erpo legislai2o: en la secci.n seg!nda del libro
M!ino: del Derecho de Obligaciones: relai2a a las Obligaciones
y s!s "odalidades: incl!ye el aric!lo 1132: en el =!e se rai9ca
el principio del aric!lo 137/ del %.digo %i2il de 1/(2: pero
e5cl!si2amene para bienes inm!ebles? Ar5i6u7o ((82.$ Ila
sola obli'acin de dar una cosa inmueble determinada, !ace al
acreedor propietario de ella, salvo pacto en contrarioB.
Eo podramos hablar del sisema de rans'erencia de
propiedad inm!eble en el c.digo de 103-: sin de6ar de
mencionar los il!sres e inensos debaes de la comisi.n
Redacora del %.digo de 103-.
@no de los p!nos =!e '!e maeria de inensos y brillanes
debaes: y =!e m&s a2i2. el iner+s de la %omisi.n: '!e el
concerniene a la ransmisi.n de propiedad de bienes
inm!ebles. Todos los inegranes de ella !2ieron la honrosa
misi.n de elaborar el c.digo mencionado: es!2ieron de
B0
O$?E'L,NG 2A'OD,, (e/i!e %A$?,LLO ('EI'E, @ario. Tratado de las ,%ligaciones, O=. %it. , !!. B0#.
1A
ac!erdo =!e el 2ie6o sisema oda2a imperane: sustentado en
el simple consentimiento: es imper'eco: ano por inseg!ro y
=!e en el c!rso de s! 2igencia y de s! aplicaci.n: ha dado
origen a op!esas e inconciliables disc!siones e
inerpreaciones.
1.2.(. POSICION DE LOS DOCTORES MANUEL AU!USTO
OLAECHEA 9UAN 9OSE CALLE A FAVOR DEL SISTEMA
FRANCES O DECLARATIVO.$
)l Dr. )l Dr. Olaechea: consideraba =!e el sisema mas
'a2orable a adopar en el pas era el sisema 'ranc+s: y
consideraba =!e el sistema ar'entino y espaEol de la tradicin
como modo necesario para transferir la propiedad no era un
sistema adecuado: ya =!e la radici.n p!ede re2esir las mas
de'ormas: pero no necesariamene garaniAar la p!blicidad del
aco.
Eo se concibe la 2ida de !n sisema consolidado sobre la
base de las inscripciones: sin regisro: sin !los id.neos: =!e
no e5isen en odas las regiones: sin noarios: sin abogados: sin
clima propicio: para imponer el re=!isio de la inscripci.n con
car&cer de inel!cable obligaoriedad.
La insi!ci.n del regisro '!e implana en el PerF hace
casi medio siglo. Eo obsane los es'!erAos realiAados: es lo
ciero =!e no ha podido arraigarse en odo el pas y =!e adolece
de 2acos e imper'ecciones =!e no son ins!perables a la acci.n
de la 2ol!nad. )l regisro e5isene iene el gra2simo de'eco
de ser personal. $! rans'ormaci.n rec!rrir&: como condici.n
ins!si!ible: el caasro. Por eso: es imperativo prescindir del
sistema 'erm$nico =!e ha organiAado el dominio y los derechos
reales sobre las bases de la p!blicidad y de la especialidad:
arib!yendo el primer 2alor y e9cacia maeriales. EingFn
sisema e.rico: por per'eco =!e sea: p!ede por si solo resol2er
sais'acoriamene los hechos. Eo son paralelos el progreso
legal y el adelano moral de !na naci.n. La propiedad de las
cosas m!ebles se ad=!iere por la radici.n: y el dominio de los
inm!ebles: por el conrao: con las resricciones deri2adas de la
insi!ci.n del regisro.
1.2.2. POSICION DE LOS DOCTORES ALFREDO SOLF
MURO PEDRO M. OLIVEIRA A FAVOR DEL SISTEMA
CONSTITUTIVO.$
20
Para el docor /OL, . 7U-O prop!so !na d!alidad de
sisemas. IPodemos esablecer !na separaci.n enre los
inm!ebles =!e ya es&n inscrios en el regisro y se inscriban en
adelane: y los inm!ebles =!e no es&n regisrados. Para los
primeros: esablecer la necesidad de la inscripci.n de odos los
acos =!e con ella se relacionan para la 2alideA de ellos: sea
enre las pares o 'rene a erceros: los seg!ndos: o sea los
bienes no inscrios: mienras no se inscriban: seg!ir&n
s!6e&ndose a las mismas reglas o a las reglas seme6anes a las
=!e se coniene en n!esro %.digo %i2il.J
La inno2aci.n =!e propongo permiir& aplicar alg!nos de
los principios del /istema @orrens o del 6ermano a !n con6!no
considerable de bienes inm!ebles: =!e llegan a 2#: /3-
!rbanos: 21: 30/ rFsicos y 3: 7#1 minas: segFn la esadsica
lle2ada en el Regisro de la Propiedad hasa el aHo 1021:
n!mero =!e habr& a!menado desde enonces y =!e seg!ir&
a!menado cada dia.
%omplemenando la prop!esa del doctor /OL, . 7U-O,
El doctor 3ED-O 7. OL4VE4-A: dice I!rge ci2iliAar al pas: y
!no de los medios de hacerlo consise en doarlo de
insi!ciones =!e prom!e2an el desarrollo econ.mico sobre la
base de la seg!ridad de las relaciones 6!rdicas: de nada ser2ir&
en la pracica si el Regisro de la Propiedad no se reorganiAa en
armona con las e5igencias de !na sociedad =!e odo lo espera
de la inmigraci.n de capiales: del desarrollo del cr+dio y del
crecimieno de la ri=!eAa.
La comisi.n reconoci. la in'erioridad de n!esro sisema:
c!yos de'ecos se p!eden sineiAar diciendo =!e constituye
un propiedad relativa al lado de la propiedad absoluta. La
inscripcin no asume mas valor #ue el de un simple aviso #ue
prote'e a los terceros #ue no !an intervenido en el acto, pero
no lleva en si misma una verdadera sustantividad.
Por lo aneriormene e5p!eso: es de resalar =!e las
discrepancias s!rgidas sobre el sisema de rans'erencia de
propiedad inmobiliario per!ano: iene s!s anecedenes en la
comisi.n re2isora de 103-.
1.". EN EL CODI!O DE (43%.8
, conin!aci.n nos il!sraremos de la desacada
docrina nacional: esperando poder ransmiir las principales
21
ideas y cricas mas imporanes: reierando n!esras
limiaciones en re'erencia de il!srar per'ecamene las
opiniones: criicas (a 'a2or o en conra de n!esro sisema de
rans'erencia de propiedad inm!eble) de a!oriAados 6!risas
nacionales =!e no p!dieron de6ar de paricipar con brillanes
e5posiciones sobre an pol+mico ema de rans'erencia de
propiedad inm!eble en el derecho ci2il parimonial per!ano.
%abe resalar =!e nos limiaremos a mencionar las
principales ideas y apores: de los sig!ienes 6!risas?
a# POSICI2N DE 9AC: BI!IO CHREM .$
Para el pro'esor 0464O eniende : los conraos solo
ienen !na e9cacia obligaoria: es decir generan la
obligaci.n: el conrao de ena6enaci.n es al mismo
iempo: i!lo y modo: por c!ano el solo consenimieno
hace prod!cir el e'eco raslai2o (refundiendo, por
tanto, el titulo y el modo en un instante cronol'ico): por
lo menos as s!cede enre las pares conraanes. -ero
si existe un con.icto entre dos compradores ,ue
/an ad,uirido el mismo bien inmueble de parte de
un vendedor com&n, la situacin se resolvera a
favor del primer inscribiente, con lo cual, en esta
situacin excepcional de incertidumbre jurdica,
seria la inscripcin la ,ue atribuira la propiedad, y
en consecuencia, tendra car+cter constitutivo
"
!
Para el pro'esor 0464O: el conrao es a la 2eA i!lo y
modo de ad=!isici.n: de lo c!al s! posici.n represena a
la !nidad del conrao de la rans'erencia de bienes
inm!ebles. )l conrao (de compra 2ena) sir2e: por !n
lado: de i!lo: en ano per'ecciona la ad=!isici.n (del
comprador): lo c!al nos indica =!e para 0464O el
conrao rans9ere direcamene la propiedad inm!eble:
acepando =!e el solo consenimieno de las pares
con2iere al comprador en propieario.

b# POSICI2N DE MI!UEL TORRES M;NDE<
%2
.$
B1
&,G,O %P'E@, JacQ. -a compraventa y la transmisin de propiedad, E*+ Para -eer el Cdigo Civil. Lima (o*do
Editoria/ de /a 23%2, 1AA1. !!. AB
B2
?O''E$ @ENDEZ, @igue/. -a trans'erencia de propiedad de los %ienes incorporales en el cdigo civil, E*+
Derec1o NR BD, Diciem=re 1AA1, 23%2. !!. 1C3.
22
)l pro'esor @O--E/ nos indica =!e el aric!lo 1(20
#3
del c.digo ci2il consagra el r+gimen del i!lo y el modo
en re'erencia a manera de la rans'erencia de propiedad
inm!eble: la compra2ena: ano mobiliaria como
inmobiliaria: no es raslai2a sino obligaoria )no opera
como consecuencia directa del contrato sino como
consecuencia de la entre'a del bien reali&ada en
cumplimiento de un titulo valido* : para la consi!ci.n
de la compra2ena es necesario a s! 2es la celebraci.n
de la compra2ena: eso =!iere decir: p!es: =!e la
rans'erencia inmobiliaria se consig!e con la sola
celebraci.n de dicho conrao.
)l docor @O--E/: sosiene =!e la compra2ena no
es !n conrao raslai2o sino obligaorio: Iel conrao
genera la obligaci.n de rans'erir la propiedad:
obligaci.n =!e nace del conrao y =!e no debe
con'!ndirse con el: obligaci.n =!e la ley da por
e6ec!adaJ. Para el mencionado pro'esor alg!nos
conraos deerminados para la rans'erencia de
propiedad: re=!ieren de !na aci2idad concrea (modo):
=!e seria la enrega en el caso del conrao de
compra2ena.
)n el r+gimen consens!alisa no hay i!lo y modo
=!e se con'!ndan por=!e en el no es necesario =!e se
den dos acos para =!e opere la rans'erencia de
propiedad: como oc!rre en el r+gimen del i!lo y el
modo> la propiedad se trans(ere mediante un solo actoF
el acuerdo de voluntades.
c# POSICI2N DE HU!O FORNO FLORE<.$
, enender del docor ,O-NO indica =!e el conrao
es s!scepible de prod!cir e'ecos reales: p!es el aric!lo
13(1 del %.digo %i2il esablece =!e a=!el iene por
ob6e. crear: reg!lar: modi9car o e5ing!ir !na relaci.n
6!rdica parimonial: el c!al no se agoa en la obligaci.n:
en ano =!e e5isen si!aciones 6!rdicas s!b6ei2as
B3
E-te autor em!ieJa recorda*do e/ !ro=/ema i*ter!retati.o <ue, -urge e*tre /o- artcu/o- ABA ) 1D2A de/ %4digo
%i.i/. 2or e-te 5/timo, e/ .e*dedor -e o=/iga a tra*-0erir /a !ro!iedad de u* =ie* a/ com!rador, ) e-te e-ta=/ece <ue /a
-o/a o=/igaci4* de e*a;e*ar 1ace a/ acreedor !ro!ietario de/ i*mue=/e. $eg5* e-ta *orma, /a com!ra.e*ta i*mo=i/iaria
e- tra-/ati.a ) *o o=/igatoria. E//o e-ta=/ece <ue /a tra*-0ere*cia -e !roduce -i* <ue -ea *ece-ario e/ cum!/imie*to o
e;ecuci4* de /a o=/igaci4* de e*a;e*ar, -i*o =a-ta 5*icame*te <ue -e 1a)a co*-tituido dic1a o=/igaci4*. %itado !or+
GONZALE$ &A''ON, Gu*t1er. Tratado de Derecho /egistral *nmo%iliario, !!. 302.
23
disinas del debio y el cr+dio y ambi+n e5pone !na
crica al sisema espiri!alisa 'ranc+s c!esionando
sobre el e'eco raslai2o del conrao en el c!al el
legislador 'ranc+s se ol2ido de arib!irle al conrao el
e'eco raslai2o
##
.
$i la obligaci.n es absol!amene inFil p!es no
p!ede darse si=!iera la sec!encia de obligaci.n O
c!mplimieno ya =!e el pago de al obligaci.n se
prod!ce con independencia de oda aci2idad del de!dor:
por el hecho de s! misma e5isencia> ella se paga por si
misma: es s! propio c!mplimieno: el contrato produce
directamente la atribucin del derec!o de propiedad, la
rans'erencia de propiedad de los bienes inm!ebles
deerminados deri2a direcamene del conrao: o =!e se
sosenga =!e el conrao genera la obligaci.n de
ena6enar y =!e esa obligaci.n ransmiene el re'erido
derecho.
)l pro'esor ,orno concl!ye mani'esando =!e la
ransmisi.n del derecho de los bienes inm!ebles
deerminados se prod!ce por e'eco del conrao. $iendo
=!e G!go *orno : arib!ye el car&cer raslai2o y no
obligacional en la rans'erencia de bienes inm!ebles:
ad2iriendo =!e el c!mplimieno de !na obligaci.n
re=!iere de !na aci2idad del de!dor: p!es precisamene
eso es la presaci.n. Por lo c!al el arc!lo 0#0 no e5ige
cond!ca alg!na par =!e opere la rans'erencia de
propiedad: debe enenderse =!e dicha ransmisi.n no
de2iene del c!mplimieno de !na obligaci.n (la de
ena6enar a =!e hace re'erencia el disposii2o): sino =!e
s!rge direcamene del conrao. Eo e5isira: p!es: !n
modo para =!e opere la rans'erencia: a ese e'eco
basara el i!lo.
d# POSICI2N DE !AST2N FERN&NDE< CRU<.8
BB
(O'NO (LO'EZ, Pugo. O=. %it. !. "B. 9e* *ue-tro ca-o, /a /e) e-ta=/ece <ue /a ad<ui-ici4* de/ derec1o de
!ro!iedad de u* i*mue=/e determi*ado *o re<uiere de /a co*ducta de/ deudor como -e *ece-ita e* cam=io !ara /a
tra*-mi-i4* de/ derec1o de !ro!iedad de u* co-a mue=/e !or /o <ue *o ca=e <ue e-ta tra*-mi-or deri.a directame*te
de/ co*trato -i* <ue e/ eN!edie*te de crear u*a o=/igaci4*E.
De que obligacin puede hablarse en el caso del articulo 949 del Cdigo vigente? $e trata de u*a o=/igaci4* <ue
co*-i-te e* tra-mitir e/ derec1o de !ro!iedad, /o <ue -u!o*dra u*a acti.idad materia/ de/ deudor co*-i-te*te e* dar,
1acer o *o 1acer ><ue e- /a !re-taci4*: a tra.H- de /a cua/ -e !roduJca dic1a tra*-acci4* >cum!/imie*to:. /a !re-taci4*
-iem!re e- co*te*ido u o=;eto !ara <uie*e- !re0iere* u* e*0o<ue di-ti*to de /a o=/igaci4*. 2ero e* e-te ca-o, e/ i*terH-
de/ -u;eto acti.o <ueda -ati-0ec1o media*te /a o=te*ci4* de/ derec1o de !ro!iedad ) e-a o=te*ci4* -e /ogra
automGticame*te -i* *ece-idad de *i*g5* acto materia/ de/ -u;eto !a-i.o.
2B
)l docor ,E-NGNDE1 en 'orma precisa nos indica
la pre'erencia =!e pro'esa sobre el sisema espiri!alisa
'ranc+s consi!i2o y 6!si9ca s! posici.n de la sig!iene
manera? Ien n!esra paria: la p!esa en pracica: por
e6emplo: del sisema regisral consi!i2o de
rans'erencia de la propiedad inm!eble: como modo de
ransmisi.n del dominio inmobiliario: dado el ni2el
socioecon.mico y c!l!ral de las grandes mayoras
nacionales y la imposibilidad de e5ender el regisro
inmobiliario a odos los con9nes de la paria: pese a
signi9car el sisema m&s per'eco de seg!ridad 6!rdica
indi2id!al imaginable: incremenara los cosos de
ransacci.n a !n ni2el inacepable: paraliAando las
ransacciones 6!rdicas
#(
.
)n odo sisema ideal de rans'erencia de la
propiedad inm!eble e5isen res 9nalidades? )l permiir
!na circ!laci.n &gil de bienes y ser2icios: )l red!cir el
nFmero de ad=!isiciones a non dominio y )l dar
seg!ridad 6!rdica
"oi2o por lo c!al el pro'esor ,E-NGNDE1: nos
e5plica =!e el consenso consi!ye el sisema de
rans'erencia de la propiedad inm!eble mas adec!ado
para s! aplicaci.n a la realidad per!ana: por ser a=!el
=!e rad!ce Oen +rminos econ.micos8 la opci.n mas
con2eniene para ma%imi&ar la circulacin de la ri#ue&a:
dado el car+cter eminentemente a*rario de la
economa nacional
0
.
)l $isema de Trans'erencia de dominio per'eco es
a=!el =!e con6!ga las res 9nalidades? a) la
ma5imiAaci.n de la circ!laci.n de la ri=!eAa
inmobiliaria: b) la red!cci.n de los cosos de
ransacci.n: c!ando la rans'erencia de la propiedad
inm!eble opere por la 2a de la cooperaci.n: c) la
red!cci.n o eliminaci.n: de ser eso !limo posible: de
odo riesgo de ad=!isici.n de !n Anom dominoB o de
perdida !lerior de e9cacia del derecho ad=!irido: a
ra2+s de !n sisema p!bliciario adec!ado de e5cl!si.n.
El art+culo HIH del "di'o "ivil, leos de adoptar la
teor+a del titulo y el modo, le otor'a al contrato )su
BD
(E'NANDEZ %'3Z, Ga-t4*. O=. %it. !!. 1D2.
BC
,=idem. !!. 1DA.
2D
(nalidad traslativa* la virtualidad de transferir
directamente la propiedad
I8
.
e# POSICI2N DE ALFREDO BULLARD !ON<&LE<.$
)l docor 0ULLA-D desde s! perspeci2a del
an&lisis econ.mico del derecho nos brinda n!e2as e
ineresanes prop!esas y rePe5iones sobre el sisema de
rans'erencia inmobiliaria en el PerF> !n sisema de
rans'erencia de propiedad .pimo debe c!mplir con dos
ob6ei2os. En primer lu'ar: debe permiir la m&5ima
circ!laci.n de la ri=!eAa: eso es: conseg!ir =!e se den
el mayor nFmero de operaciones de inercambio
e9cienes posibles: haciendo '&cil conraar. En se'undo
lu'ar: debe eliminarse o red!cir el riesgo de ine9cacia
del derecho ad=!irido: es decir generar seg!ridad
6!rdica para los ad=!irienes.
La propiedad se rans9ere al momeno del
per'eccionamieno del conrao. $in embargo: esa
norma es compleamene incoherene con la '!nci.n =!e
la propiedad debe desarrollar. )l conrao es !n aco
=!e: de ordinario: permanece oc!lo al conocimieno de
erceros
#/
.
Los sistemas de transferencia de propiedad #ue
'eneran se'uridad para los ad#uirientes es #ue reducen
los costos de transaccin )meoran la informacin y
reducen la incertidumbre* pero son, a su ve&, un costo
de transaccin )por#ue implican pa'ar, al re'istrador, al
abo'ado* se 'enera un conJicto #ue !a 'enerado
'randes discusiones en torno a si es el sistema
consensualista o el re'istral el meor desde el punto de
vista econmico.
La posici.n de ,E-NGNDE1 "-U1: sobre los cosos
de ransacci.n: elimina cieros cosos: pero el problema
es =!e genera oros cosos: como consec!encia de ali2iar
los primeros. B&sicamene se genera el costo de
incertidumbre. )s decir: como !no no sabe si =!ien le
2ende es e'eci2amene el propieario: probablemene no
le compre o le compre mas barao. Basa simplemene
B#
,=idem. !!. 1#3.
B"
&3LLA'D GONZALEZ, A/0redo. 5istemas de Trans'erencia de Propiedad, E*+ Derec1o ) Eco*oma, 2a/e-tra
Editore-, Lima2003. !!. 1DC.
2C
con 2er el precio en =!e se 2ende !n inm!eble no
regisrado con respeco a oro regisrado para desc!brir
=!e la seg!ridad iene !n 2alor adicional por el c!al
nosoros pagamos: y =!e la propiedad 2ale menos como
consec!encia de esa incerid!mbre
#0
.
@n $isema regisral consi!i2o iene reglas claras.
)s como la isla =!e se 2e le6os. $abemos =!e si el
regisro dice algo 2oy a llegar a mi mea. "ienras =!e
en el consenso debo con9ar? (1) =!e la persona =!e me
esa 2endiendo es el propieario> (2) =!e no le haya
2endido a oro> o (3) =!e e5isa !n ercero con
doc!meno de 'echa ciera anerior al mo =!e p!eda
pri2arme de ese bien. )llo solo genera inseg!ridad. La
concl!si.n principal es =!e la propiedad debe permiir la
e5cl!si.n m&s per'eca al menor coso posible: pero
permiiendo: paralelamene: =!e los erceros es+n en la
posibilidad de conocer el derecho del =!e han sido
e5cl!idos
(7
.
Para 0ULLA-D el conro2erido aric!lo 0#0.
%.%. por la c!al la propiedad se rans9ere al momeno
del per'eccionamieno del conrao. $in embargo: esa
norma es complemenaria incoherene con la '!nci.n
=!e la propiedad debe desarrollar. )l conrao es !n aco
=!e: de ordinario: permanece oc!lo al conocimieno de
erceros.
)llo =!iere decir =!e carece de la c!alidad de ser !n
signo de cognosibilidad y: por ano: de la posibilidad de
in'ormar a los erceros sobre =!ien goAa de la i!laridad
ara la rans'erencia de propiedad: la dis'!ncionalidad del
sisema seria e2idene.
BA
&3LLA'D GONZALEZ, A/0redo. O=. %it. !!. 1BC. 9La i*certidum=re de -a=er -i com!ro o *o com!ro u* =ie*
1ace <ue -e ce/e=re* me*o- co*trato-, <ue 1a)a me*o- circu/aci4* de ri<ueJa ) me*or di*ami-mo, im!idie*do /a
maNimacio* de /a- o!eracio*e- ) tra*-0ere*cia-.
D0
,=idem. !!. 1D1. 9e/ rie-go <ue e-ta !re-e*te e* toda tra*-0ere*cia radica e* e/ 1ec1o de <ue !odra *o tra*-mitir-e
a/ ad<uirie*te /a !ote-tad de eNc/uir a /o- demG-, o <ue /a !o-i=i/idad de eNc/u-i4* *o -ea tra*-mitida e* tHrmi*o-
!er0ecto-. $i e-te rie-go *o e- racio*a/iJado, e/ !ote*cia/ ad<uire*te !uede decidir *o com!rar o 1acer/o a u* !recio
<ue -e e*cue*tre !or de=a;o de/ .a/or rea/ de/ derec1o <ue -e ad<uiere. E//o -e !uede a!reciar, !or e;em!/o, cua*do -e
com!ra u* i*mue=/e *o i*-crito, !ue- e/ !recio <ue -e 0i;e de/ .a/or rea/ de/ derec1o <ue -e ad<uiere. E//o -e !uede
a!reciar, !or e;em!/o, cua*do -e com!ra u* i*mue=/e *o i*-crito, !ue- e/ !recio <ue -e 0i;e .ie*e a -er, de ordi*ario,
co*-idera=/eme*te me*or a/ de otro i*mue=/e -i regi-trado. La !rotecci4* regi-tra/ ) /a certeJa <ue e-ta =ri*da -o* /a
eN!/icaci4* a e-te ma)or .a/or. E* e/ 0o*do, /o <ue 1ace di0ere*cia e- <ue <uie* com!ra -ie*te <ue e/ regi-tro e/
gara*tiJa u*a !o-i=i/idad, de exclusin ma- !er0ecta ), !or ta*to, ma- .a/io-a. E* e/ i*mue=/e *o regi-trado e*tra a
ta//ar e/ aJar, ) co* e//o /a irracio*a/idad. 2or /4gica co*-ecue*cia, /a !o-i=i/idad )a *o e- ta* cierta. E-te rie-go
!odra determi*ar <ue -e ad<uiera u*a !ro!iedad <ue *o !ermita eNc/uir, !or e;em!/o, a u* ad<uirie*te a*terior.
E-taramo-, e*to*ce-, a*te u*a !ro!iedad di-0u*cio*a/ o, dic1o de u*a ma*era ma- c/ara, a*te /a au-e*cia de u*
aute*tico derec1o de !ro!iedad. Un sistema de transferencia de propiedad coherente debe dar al adquiriente la
certeza de poder excluir a cualquier otro pretendido adquiriente, es decir, una posibilidad de exclusin total.
2#
Pero c!al=!ier abogado
(1
sabe =!e eso no es as y
=!e el pos!lado prop!eso en el arc!lo 0#0 no
'!nciona en la realidad al como se ha descrio.
Para el pro'esor 0ULLA-D: el aric!lo 0#0 se re9ere
a !na Ipropiedad relai2aJ: p!es 9nalmene el agene
econ.mico racional sabe =!e en realidad no es
propieario en +rminos absol!os hasa =!e inscriba s!
derecho y =!e el conrao es !n escalo en el camino:
pero de ning!na manera el 9n del 2ia6e: y =!e la
aplicaron coordinada de los arc!los 113(: 271#: 271- y
2722 pareciera c!mplir con los oros re=!isios: los
c!ales son el de recognoscibilidad al regisro y se
concede a ese el merio de con2erir al propieario con
derecho inscrio en i!lar de !na 'ac!lad de e5cl!si.n
absol!a e inaacable por erceros.
f# POSICI2N M&=. ARIAS$SCHEREIBER PE<ET
'2
.$
)l recordado 4l!sre "aesro Arias?/c!ereiber 3e&et:
nos menciona: =!e el arc!lo 0#0 del c.digo ci2il se
deri2a =!e: el solo ac!erdo de 2ol!nades: en el caso de
los bienes inm!ebles: basa para ransmiir el dominio.
)n consec!encia: ser& s!9ciene: por e6emplo: =!e
comprador y 2endedor se pongan de ac!erdo sobre el
bien =!e es ob6eo del conrao y el precio =!e se ha de
pagar por el para =!e no solamene se prod!Aca el e'eco
de haberse cons!mado el conrao y s!rgi. !n derecho al
bien para el acreedor )ius ad rem*: sino =!e
sim!l&neamene ese ad=!iere la propiedad )ius in re*.
D1
&3LLA'D GONZULEZ, A/0redo. O=. %it. !!.1DC1D#. 9imagi*emo- <ue u* c/ie*te acude a u* e-tudio de
a=ogado- ) e/ !regu*ta a u*o de -u- i*tegra*te- de-de <ue mome*to -eria !ro!ietario. E-te /e dice <ue -eg5* e/
artcu/o ABA, e- !ro!ietario de-de <ue ce/e=ra e/ co*trato. E/ c/ie*te -a/e de /a o0ici*a ) ce/e=ra e/ co*trato. E/ c/ie*te
-a/e de /a o0ici*a ) ce/e=ra e/ co*trato de com!ra.e*ta. %ua*do .a tomar !o-e-i4* de -u i*mue=/e -e da co* /a
-or!re-a de <ue e-te e-ta ocu!ado !or u* tercero, e/ mi-mo $ue tiene su derecho inscrito3 A/ !edir/e -u titu/o de
!ro!iedad e/ ocu!a*te /e e*-e6a a/ c/ie*te u*a e-critura !5=/ica cu)a 0ec1a e- !o-terior a/ co*trato <ue e/ ce/e=ro.
'ecorda*do /a- !a/a=ra- de -u a=ogado ) uti/iJa*do u* !oco de -e*tido com5* /e dice <ue e-e titu/o *o tie*e *i*g5*
.a/or, !ue- e* /a 0ec1a <ue -e ce/e=ro e-e co*trato e/ )a 1a=a ce/e=rado co* a*terioridad otro co*trato co* e/
!ro!ietarioK !or ta*to, e* /a 0ec1a de /a e-critura !u=/ica <uie* /e .e*di4 a/ ocu!a*te *o era !ro!ietario, ) como *adie
!uede tra*-0erir e/ derec1o <ue *o tie*e <ueda c/aro <ue e/ 5*ico titu/o .a/ido e- e/ -u)o. $i* em=argo, e* e/
;uicio <ue -igui4 co* e/ ocu!a*te e/ c/ie*te -e da co* /a -or!re-a de <ue e/ !oder ;udicia/ /e da /a raJ4* a /a
otra !arte. E/ error e* e/ co*-e;o de/ a=ogado e-ta e* 1a=er co*0u*dido /a de0i*ici4* 0orma/ >) a=-tracta: co*te*ida
e* e/ %4digo, co* e/ 0u*cio*amie*to de/ derec1o e* /a rea/idad. E* e/ tra-0o*do de /a !regu*ta de/ c/ie*te e-ta=a /a
-iguie*te i*<uietud+ Va !artir de cua*do !oder )o eNc/uir a /o- demG-W 2ara 0i*e- !rGctico- e-to e- /o 5*ico <ue /e
i*tere-a. E/ a=ogado /e co*te-to u*a !regu*ta di-ti*ta+ Vde-de cua*do dice e/ c4digo ci.i/ <ue te*go u* derec1o
//amado !ro!iedadW %omo .imo- e* e/ e;em!/o, /a- re-!ue-ta- a e-ta- do- !regu*ta-.
D2
A',A$ $%PE'E,&E'2EZE?, @aN. O=. %it. !!. 2A332#.
2"
Las e5cepciones a ese principio lo consi!ir&n el
paco en conrario del aric!lo 0#0: el paco en conrario
de reser2a de propiedad reg!lado por los arc!los 1(/3
a 1(/( del %.digo %i2il: a ese respeco es preciso
p!n!aliAar =!e la e5presi.n sal2o disposici.n legal
di'erene no p!ede enenderse re'erida al caso pre2iso
por el arc!lo 113(
(3
del %.digo %i2il.
La prop!esa del docor A-4A/ /":E-E40E-?
3E1E@ nos parece m!y imporane y acerado en e'ecos
de aplicarse en !na re'orma regisal en n!esro pas
enre los p!nos imporanes a la prop!esa !bicamos? la
implanaci.n del caasro en odo el erriorio del pas:
paric!larmene en s!s dos aspecos esenciales: el 'sico
y el 6!rdico. De ese modo se lograra deerminar la
correca !bicaci.n de los inm!ebles: 96ar s!s
dimensiones lineales y s!per9ciales: s! na!raleAa:
nomencla!ra y oras caracersicas y: adem&s: sanear
de9nii2amene los correspondienes !los de
propiedad.
La realiAaci.n del caasro ya no ropieAa con las
di9c!lades de anaHo: Los a2anAados elemenos
+cnicos y cien9cos disponibles en el momeno ac!al lo
hacen posible. )nre las principales 2ir!des del sisema
caasral prop!eso por el maesro enemos? i)
%onsi!ira el s!seno ideal del sisema regisral
inmobiliario: ii) impedira la espec!laci.n sobre
inm!ebles ine5isenes. Los 'ra!des 2inc!lados con esa
si!aci.n no son precisamene poco 'rec!enes. La
imper'ecci.n del sisema regisral 2igene permie =!e
se in2enen 9ncas =!e no ienen e5isencia en al
realidad: iii) e2iara los problemas an 'rec!enes de
s!perposici.n de propiedades: p!es podra conocerse
D3
A',A$ $%PE'E,&E'2EZE?, @aN. O=. %it. !!. 30D. 9e/ articu/o 113D de/ %4digo %i.i/ regu/a /a 1i!4te-i-
eNce!cio*a/ de <ue e/ deudor -e 1u=iera o=/igado a e*tregar u* mi-mo i*mue=/e di.er-o- acreedore- >como
co*-ecue*cia de cua/<uier acto ;urdico <ue im!/i<ue u*a o=/igaci4* de dar+ co*trato- de do*aci4* o de
arre*damie*to Ocua*do e/ -u!ue-to *o 0ue-e e/ !re.i-to !or e/ articu/o 1C#0 de/ %4digo, !or e;em!/o, ) *o
eNc/u-i.ame*te e/ de com!ra.e*ta, ) -e6a/a /a- *orma- de !re0ere*cia !ara /a e*trega <ue e* e-e -u!ue-to o!era*. La
!re0ere*cia <ue -e otorga a/ acreedor de =ue*a 0e <ue 1u=ie-e i*-crito !rimero -u titu/o e-ta e* 0u*ci4* de <ue e/
1ec1o de /a i*-cri!ci4* ca/i0ica u* me;or derec1o o!o*i=/e a/ de /o- otro- ttu/o- re0erido- a/ mi-mo =ie* i*mue=/e. E/
artcu/o !or /o ta*to =ri*da u*a -o/uci4* o=/igacio*a/ a/ ca-o de co*cur-o- de acreedore- ) *o u*a de carGcter rea/ a/
de /a !/ura/idad de !ro!ietario-. En consecuencia, no es exacto que el artculo 11! otorgue a la inscripcin la
calidad de "odo excepcional de adquirir la propiedad in"obiliaria.
2A
con e5aci!d los linderos y medidas perim+ricas de los
predios: i2) e2iara ig!almene la doble inscripci.n de
!n mismo inm!eble en el regisro: 2) s!primir& la
posibilidad de =!e se consr!ya en erreno a6eno de
b!ena 'e: por 'ala de conocimieno de la correca
!bicaci.n de los inm!ebles> si!aci.n an comFn en
n!esro medio: 2i) debido a s! ac!aliAaci.n
permanene: di9c!lara la edi9caci.n clandesina de
consr!cci.n por !s!rpadores: 2ii) permiira la
ideni9caci.n de la ierras abandonadas: 2iii)
promo2era: en 9n: las operaciones inmobiliarias: =!e
a!menara s! 2ol!men al basarse en !n r+gimen =!e
aseg!ra la realidad de los inm!ebles: i5) mediane la
inscripci.n consi!i2a: se descarara: por e6emplo: la
posibilidad de la 2ena del mismo bien a !n seg!ndo o
ercer ad=!iriene =!e ignoraba la primera ena6enaci.n
y: a!n la 2ena de lo a6eno. )s precio imponer en n!esro
pas el sisema de la inscripci.n: en 'orma disina a la
2igene: e5igiendo esa como re=!isio cons!li2o de
odos los derechos reales =!e se esableAcan sobre la
propiedad inm!eble inscria.
*# POSICI2N DE MANUEL DE LA PUENTE
LAVALLE
'%
.$
)l dising!ido pro'esor "an!el De La P!ene: nos
oorga !na 2isi.n de la rans'erencia de la propiedad
(m!eble e inm!eble) desde la .pica del conrao: sobre
el momeno en =!e se per'ecciona la 2ena: lo c!al ser&
e5plicado en las sig!ienes lneas?
)n el caso de inm!ebles el 2endedor debe enregar
al comprador la cosa maeria de la 2ena: p!es solo as
dicho comprador podr& dis'r!ar de odos los derechos
inherenes a la propiedad conemplados en el arc!lo
023 del c.digo. Versando la 2ena sobre !n derecho: el
2endedor debe e'ec!ar lo necesario para =!e se
prod!Aca la rans'erencia del derecho y: si el derecho se
prod!Aca la rans'erencia del derecho y: si el derecho
'ac!la a la posesi.n de !na cosa: a enregarle esa. La
enrega de la cosa al comprador: =!e es la primera
obligaci.n principal del 2endedor: no iene por 9nalidad:
DB
DE LA 23EN?E I LAVALLE, @a*ue/. Per'eccionamiento de la trans'erencia de propiedad, E*+ $cri=a-, NR. 2,
Are<ui!a1AAC, !!. 3#B2.
30
p!es: hacerle ad=!irir la propiedad de la cosa: =!e ya
iene: sino permiirle la posesi.n de ella. La enrega es
para el comprador el medio ordinario de conseg!ir la
posesi.n. )l i!lo de ad=!isici.n: en e'eco: cali9ca el
senido posesorio de la disponibilidad de hecho del bien?
en c!ano recibe la deenci.n de la cosa: el comprador
de2iene poseedor. )l docor DE LA 3UEN@E LAVALLE:
nos menciona sobre el perfeccionamiento del contrato
KK
el c!al es s!senado por el arc!lo 1(#0
(-
=!e consise
en hacer lo necesario para =!e se rans9era al
comprador la plena propiedad del bien. )n los bienes
inm!ebles la rans'erencia se obendr& mediane la
celebraci.n de !n conrao de compra2ena =!e cree a
cargo del 2endedor !na obligaci.n p!ra de rans'erir la:
propiedad del bien: de ac!erdo con el arc!lo 0#0 del
%.digo %i2il: segFn el c!al la sola obligaci.n de ena6enar
!n inm!eble deerminado hace al acreedor propieario
de el: sal2o disposici.n legal di'erene o paco en
conrario.
-erfeccionamiento constitutivo
12
y
perfeccionamiento complementario
13
:
DD
DE LA 23EN?E I LAVALLE, @a*ue/. Per'eccionamiento de la Trans'erencia de Propiedad, O=. %it. !!. 3#B2.
9$i =ie* e/ co*trato de com!ra.e*ta *o -e tra*-0iere a/ com!rador /a !ro!iedad de/ =ie* .e*dido, corre-!o*de 1acer
todo /o *ece-ario !ara <ue e-te e0ecto -e !roduJca, !ue- -o/o a- -e 1a=rG cum!/ido /a o=/igaci4* <ue e* e-e -e*tido
1a a-umido a/ ce/e=rar e/ co*trato. 2e*-ar <ue e/ .e*dedor !or e/ mero 1ec1o de ce/e=rar e/ co*trato -ati-0ace todo /o
<ue de e/ -e re<uiere, -eria !ri.ar a/ co*trato de com!ra.e*ta de gra* !arte de -u .irtua/idad ) co*.ertir/o e* u*
i*-trume*to i*adecuado !ara <ue e/ com!rador ad<uiera /a !ro!iedad de/ =ie*E.
DC
LOP@ANN L3%A DE ?ENA, Jua* Gui//ermo. 97otas pol4micas so%re la regulacin de la reserva de
propiedad# e* 9tema- de Derec1o %i.i/E, 3*i.er-idad de Lima, 1AA1, !!.23B, %itado !or DE LA 23EN?E I
LAVALLE, O=. %it. 9co*-idera <ue e/ artcu/o 1DBA de/ c4digo ci.i/ de=e -er i*ter!retado e* e/ -e*tido <ue
9!er0eccio*arE /a tra*-0ere*cia de /a !ro!iedad -ig*i0ica <ue 1a 1a=ido u* i*icio de tra*-0ere*cia, /a cua/ !uede e-tar
au* i*com!/eta, i*aca=ada o im!er0ecta -i *o -e 1a* tra*-mitido todo- /o- !odere- ;urdicorea/e- -o=re e/ =ie*
ad<uirido, !ero e/ e*te*dimie*to de /a *orma im!/ica <ue /a tra*-0ere*cia ;urdica )a -e 1a !roducido como e0ecto de
/a tra*-0ere*cia ;urdica )a -e 1a !roducido como e0ecto *atura/ de/ co*-e*timie*to !er0ecto >art. 13D2: de .e*der )
com!rar, ) -e e*cue*tra a /a e-!era de !er0eccio*amie*to co* !a-o- u/teriore- de dar o 1acer rec!rocame*te
eNigi=/e-.
D#
DE LA 23EN?E I LAVALLE. O=. %it. 9E/ .er=o perfeccionar e- e*te*dido como ce/e=rar ) tam=iH*
co*c/uir. E-ta i*ter!retaci4* coi*cide co* /a tercera a!reciaci4* de /a !a/a=ra 9!er0eccio*arE dada !or e/ diccio*ario
de /a /e*gua e-!a6o/a, -eg5* e/ cua/ -ig*i0ica 9com!/etar /o- re<ui-ito- !ara <ue u* acto ci.i/, e-!ecia/me*te u*
co*trato, te*ga !/e*a 0uerJa ;urdicaE. E* e0ecto, ta*to e* e/ ca-o de/ articu/o 13D2 como e* e/ de/ articu/o 13#3 -e
<uiere eN!re-ar <ue e/ cum!/imie*to de cada u*o de /o- re<ui-ito- co*tem!/ado- e* e//o- e-to e- /a eNi-te*cia de/
co*-e*timie*to, e* e/ ca-o de/ artcu/o 13D2, ) e/ co*ocimie*to de /a ace!taci4* !or !arte de/ o0ere*te, e* e/ ca-o de/
articu/o 13#3 Od /ugar a /a eNi-te*cia de/ co*trato, e-to e- a -u .eJ ce/e=raci4*. 2odemo- decir <ue -e trata de u*
perfeccionamiento constitutivo.
D"
,=idem. 9$e trata, !ue- de do- -u!ue-to- di-ti*to-. E* e/ ca-o de/ artcu/o 1DBA, a di0ere*cia de /o- artcu/o- 13D2 )
13#3, eNi-te u* .*cu/o !recede*te <ue determi*a <ue u*a !er-o*a te*ga /a ca/idad de .e*dedor <ue -e ad<uiere e*
.irtud de u* !re.io co*trato de com!ra.e*ta ) <ue ta/ !er-o*a te*ga como o=/igaci4* e-e*cia/ i*1ere*te a ta/
ca/idad <ue !er0eccio*ar /a tra*-0ere*cia de /a !ro!iedad !ara <ue !roduJca -u- e0ecto- !ro!io-. E* e-te ca-o e/
-e*tido de /a !a/a=ra 9!er0eccio*arE corre-!o*de mG- =ie* a /a !rimera ace!ci4* de e//a -eg5* e/ diccio*ario de /a
/e*gua e-!a6o/a, o -e 9aca=ar e*terame*te u*a o=ra, dG*do/e e/ ma)or grado !o-i=/e de =o*dad o eNce/e*ciaE.
2odemo- decir <ue -e trata de u* perfeccionamiento complementario.
31
Pienso =!e el problema: y ambi+n s! sol!ci.n: se
enc!enran en el sisema del i!lo y el modo adopado
por el derecho conrac!al per!ano. )n 2ir!d de ese
sisema la rans'erencia por compra2ena de la
propiedad de !n bien re=!iere de !na ca!sa remoa
(i!lo) =!e esa consi!ida por el conrao consens!al
de compra2ena (per'eccionamieno en 2ir!d de los
arc!los 13(1 y 1333) por el c!al el 2endedor de obliga
a rans'erir al comprador la plena propiedad del bien> y
!na ca!sa (modo) desinada a c!mplir esa obligaci.n.
)n el caso de bienes inm!ebles: la ca!sa pr.5ima de
la ad=!isici.n de la propiedad es la aplicaci.n de aric!lo
0#0 del %.digo %i2il: =!e hace al comprador (como
acreedor de la obligaci.n de =!e se le rans9era la
propiedad del bien) propieario de el. $in embargo: en
ese caso: la rans'erencia de la propiedad no lle2a
incl!ida la posesi.n del bien: por lo c!al para =!e el
comprador goce del pleno dominio del bien: incl!ida la
posesi.n: se re=!iere s! enrega.
Para e2iar c!al=!ier mal enendimieno debe
recordarse =!e el perfeccionamiento constitutivo es
para la celebraci.n del conrao y =!e el
perfeccionamiento complementario es para la
rans'erencia de la propiedad del bien.
, 9n de =!e opere el perfeccionamiento
complementario ano en el caso de bienes m!ebles
como de inm!ebles: se re=!iere =!e pre2iamene se haya
prod!cido el perfeccionamiento constitutivo de
prod!cido el perfeccionamiento constitutivo del
respeci2o conrao de compra2ena: =!e crear la
obligaci.n del 2endedor de rans'erir al comprador la
propiedad del bien. $olo c!ando se haya celebrado el
conrao de compra2ena podr& e'ec!arse el
perfeccionamiento complementario de la
rans'erencia del bien mediane la enrega del mismo:
=!e en el caso de bien m!eble endr& como e'eco la
rans'erencia de la plena propiedad: y en el caso de bien
inm!eble la ad=!isici.n de la posesi.n.
32
/# POSICI2N DE FELIPE OSTERLIN! PARODI MARIO
CASTILLO FRERE.$
Para los pro'esores O/@E-L4N6 y "A/@4LLO:
consideran =!e el simple ac!erdo de 2ol!nades prod!ce
el e'eco ransmiido: y acepan la eora del i!lo y
modo.
Para los mencionados pro'esores no es el conrao
sino m&s bien la obligaci.n de ena6enar creada por el
mismo la =!e en de9nii2a pro2oca la rans'erencia de la
propiedad inm!eble. , conin!aci.n mencionaremos las
ideas m&s imporanes sobre s! posici.n (en la c!al
coinciden con el Dr. De la P!ene y La2alle) e5presado en
!n ensayo 6!rdico
(0
?
)l conrao en general: como caegora absraca:
iene por ob6eo crear obligaciones: y el conrao de
compra2ena: en paric!lar: crea la obligaci.n de
rans'erir la propiedad de !n bien: as no p!ede
concebirse la celebraci.n de !n conrao c!yo 'r!o no
sea !na obligaci.n: por=!e seria algo conrario a la
na!raleAa misma del conrao.
Por eso OsegFn De la P!eneO: la '!nci.n del conrao
de compra2ena es crear la obligaci.n de rans'erir la
propiedad de !n bien y la '!nci.n del arc!lo 0#0 es
oorgar a esa obligaci.n: ra&ndose de bienes inm!ebles
deerminados: el e'eco de hacer al comprador
propieario. )l i!lo y el modo: re=!iere
indispensablemene la con6!nci.n de !n ac!erdo de
2ol!nades orienado a rans'erir la propiedad y de !n
medio =!e permia lograrlo. )5presa =!e eso es posible
oorgando al i!lo el car&cer de ca!sa remoa de la
rans'erencia y al modo el car&cer de ca!sa pr.5ima de
la misma.
i# POSICI2N DE 9OR!E AVENDA>O VALDE<
1?
.$
DA
O$?E'L,NG 2A'OD,, (e/i!e %A$?,LLO ('EI'E, @ario. -a trans'erencia de Propiedad en el Per0, E*+ ,u-
Et 2raNi-, 3*i.er-idad de Lima, NR 30, 1AAA. !!.1C3.
C0
AVENDAO VALDEZ, Jorge. El Derecho de Propiedad& El sistema /egistral Peruano y la /e'orma del Cdigo
Civil, E*+ (o/io 'ea/, 'e.i-ta 2erua*a de Derec1o 'egi-tra/ ) Notaria/, A6o , NR 2, Ago-to 2000, 2a/e-tra Editore-,
!!.10110C.
33
)l docor AVENDAO: di'erencia el i!lo y el modo:
el i!lo es el aco 6!rdico: el ac!erdo de 2ol!nades: en
de9nii2a: el conrao. )l i!lo se presena en el ni2el
obligacional y conrac!al: =!e es eminenemene
pri2ado. )l modo es el hecho deerminane =!e prod!ce
la raslaci.n: a!n=!e es consec!encia del i!lo
-1
.
La inscripci.n no es consi!i2a de derecho sino
simplemene declarai2a: la rans'erencia de propiedad
-2
no se prod!ce en dos momenos. Eo hay p!es como en
el derecho alem&n: s!iAo: a!sriaco y de 2arios pases de
)!ropa: principalmene del cenro de )!ropa: dos
momenos? el i!lo y el modo. )l i!lo es el aco
6!rdico: el ac!erdo de 2ol!nades: es el conrao en
de9nii2a> y el modo es !n hecho =!e: en maeria
inmobiliaria: es la inscripci.n. El momento de la
transferencia en nuestro sistema es solo uno.
Oc!rre con el i!lo por=!e la sola obligaci.n de dar
!n inm!eble deerminado hace el acreedor propieario
de el. De manera =!e basa el ac!erdo de 2ol!nades
para =!e la rans'erencia de propiedad se enienda
prod!cida. )l modo no es la inscripci.n por=!e esa no
es !n elemeno esencial: no es !n elemeno consi!i2o.
Eo podemos decir: sin embargo: =!e la inscripci.n no
I=!ia no poneJ. $i pone en lo =!e a los erceros se
re9ere.
Pero para =!e =!ede per'eccionada la rans'erencia
de la propiedad: la inscripci.n no es necesaria. La
rans'erencia p!ede =!edar per'ecamene con2alidad y
ser plenamene e9caA enre las pares por el solo merio
del consenimieno. Eo hay i!lo y modo: hay i!lo y
p!no.
)l modo (la inscripci.n) no s!re e'eco desde el
p!no de 2isa de la rans'erencia del derecho real: sino
an solo proege a los erceros en los +rminos del
arc!lo 271# del %.digo %i2il. Para el Dr. AVENDAO:
solo el principio consens!alisico (el conrao) es =!ien
C1
AVENDAO VALDEZ, Jorge. !Clasi'icacin de los +ienes y trans'erencia de propiedad# citado !or+
GONZALE$ &A''ON, Gu*t1er. Tratado de Derecho /egistral *nmo%iliario, Juri-ta Editore-, Lima2002, !!. 2AD.
C2
La !ro!ue-ta de/ !ro0e-or AVENDAO e* /a %omi-i4* re.i-ora de/ %4digo %i.i/ e- /a -iguie*te+ e/ *ue.o criterio
e-, !ue-, =ie*e- regi-trado- ) *o regi-trado-, e-ta=/ecie*do <ue /o- =ie*e- regi-trado- -e tra*-0iere* co* titu/o )
regi-tro o=/igatorio >modo:, co* /o cua/ e-tamo- atri=u)e*do e0ecto- co*-tituti.o- a/ regi-tro, *o -o/o a/ de /a
!ro!iedad i*mue=/e, -i*o a todo- /o- regi-tro-, e*to*ce- 1a=rG titu/o ) modo cua*do -e trate de /a tra*-0ere*cia de
=ie*e- regi-trado- ) de =ie*e- *o regi-trado-. E* am=o- ca-o- e/ titu/o e- e/ co*trato, e/ modo e* /o- =ie*e-
regi-trado- e- e/ regi-tro ) e* /o- *o regi-trado- e- /a tradici4*.
3B
se prod!ce la rans'erencia de propiedad inm!ebles: no
mencionando a la obli'acin de enaenar.
j# POSICI2N DE !UNTHER !ON<&LES BARRON
1"
.?
)l pro'esor QonA&les nos o'rece alg!nas noas
disini2as correspondienes a n!esro sisema de
rans'erencia de propiedad en bienes inm!ebles?
i# $e adopa el principio 6o-,e-,ua7@,5i6o: propio
de los sisemas 6!rdicos 'ranc+s e ialiano. $in
embargo: ese principio se halla moraliAado o
corregido por la inrod!cci.n del regisro y los
e'ecos de la inscripci.n.
ii# La rans'erencia de propiedad (o de c!al=!ier
oro derecho real) opera en 2ir!d de !n
conrao raslai2o: por lo =!e se raa de !n
sisema 6au,a7i,5aA en donde no es necesario !n
AmodoB espec9co de ad=!isici.n.
iii# Eo e5ise !na independiene Aobli'acin de
enaenarB (ar. 0#0 %.%.) en cambio: desde !na
perspeci2a eleologica y sisem&ica: si es
posible hablar de !na Iobligaci.n de dar en
propiedadJ como obligaci.n esencial del
2endedor en odo conrao de compra2ena. )n
ese senido debe enenderse el arc!lo 1(20
del c.digo.
iv# La obligaci.n esencial del 2endedor es comple6a
y !niaria: consisene en hacer propieario y
enregar la cosa al comprador.
v# el momeno e5aco de la rans'erencia de
propiedad es !na c!esi.n de polica 6!rdica. )l
legislador p!ede hacer coincidir ese momeno
con la cons!maci.n de la Aobli'acin de dar en
propiedadB: eso es: con la radici.n> o ambi+n
p!ede pre'erir !n momeno disino a c!al=!iera
de los dos aneriores (la inscripci.n). $i el
legislador opa por esablecer =!e la propiedad
se rans9era anes de la radici.n (principio
consens!al): el comprador ya es propieario: y el
2endedor solo se enc!enra obligado a enregar
la cosa. )n cambio si el legislador opa por
esablecer =!e la propiedad se rans9era
C3
GONZALE$ &A''ON, Gu*t1er. Tratado de Derecho /egistral *nmo%iliario O=. %it. !!. CB1
3D
desp!+s: o con independencia: de la radici.n
(principio de inscripci.n consi!i2a): el
comprador no es propieario a!n=!e ya e5isa
radici.n.
4# NUESTRA POSICI2N.$
E!esro %.digo %i2il: abandono el sisema de
ransmisi.n inm!eble del derecho romano del i!lo (el
consenimieno) y modo (la radici.n o enrega): ha
opado por elegir (9el a la radici.n =!e e5ise en
n!esra legislaci.n ci2il por la esc!ela e5eg+ica) como
sisema de rans'erencia de propiedad inm!eble (ar.
0#0) el sisema espiri!alisa o 'ranc+s y para la
rans'erencia de la propiedad de bienes m!ebles (ar.
0#3) se maniene la traditio como modo.
Para el sisema espiri!alisa o consens!al (lo c!al
consa en la Tendencia 1!rispr!dencial Per!ana
-#
) de
ransmiir la propiedad inm!eble: la sola obligaci.n es el
=!e prod!ce el e'eco raslai2o del dominio de la
propiedad.
La rans'erencia espiri!al se prod!ce por el aco
6!rdico: es decir el simple ac!erdo de 2ol!nades y el
consenimieno de las s!6eos de derecho: ese sisema
espiri!alisa se enc!enra inspirado en el indi2id!alismo
propagado por la re2ol!ci.n 'rancesa: es decir no se
re=!iere la radici.n: es decir la enrega: el mero
consenimieno hace propieario al acreedor de la
obligaci.n: de enregar la propiedad. La obligaci.n de
enregar la cosa en propiedad se per'ecciona
a!om&icamene: de lo c!al se ded!ce =!e el ac!erdo de
2ol!nades hace cons!mar la enrega a ra2+s de !n
mecanismo de radici.n espiri!alisa: no es necesaria la
CB
%a-. DA#AC%a//ao, $a/a %i.i/ de /a %orte $u!rema, E/ 2erua*o, 3X0DXA". !!. "DD 9co*0orme a/ articu/o ABA de/
%4digo %i.i/ /a -o/a o=/igaci4* de tra*-0erir u* =ie* i*mue=/e 1ace a/ acreedor !ro!ietario de/ =ie*, !or /o <ue -i -e
demue-tra <ue -e co*-titu)o dic1a o=/igaci4* -e !re-ume <ue 1a o!erado /a tra*-0ere*cia de domi*io. A-imi-mo, !or
e/ i*cum!/imie*to e* e/ !ago *o -e !uede eNtraer <ue /a o=/igaci4* *o eNi-ti4E.
'. 21AA"O'L%X?'K Juri-!rude*cia 'egi-tra/. A6o ,,,, Vo/. V,, !!. 2D# 9La tra*-0ere*cia de !ro!iedad e* *ue-tro
-i-tema o!era eNtraregi-tra/me*te, e- decir, co* /a -o/a creaci4* de /a re/aci4* o=/igatoria de /a- !arte-, /a <ue *ace e*
e-te ca-o de/ co*trato de com!ra.e*ta, a-imi-mo, *o e- me*o- cierto <ue dic1o acto ;urdico de=e merecer 0e re-!ecto
a /a 0ec1a de -u ce/e=raci4*, a 0i* de determi*ar /a ca/idad de !ro!io- o co*)uga/e- de /o- =ie*e- ad<uirido-E.
'. 101A"O'L%X?'K Juri-!rude*cia 'egi-tra/. A6o ,,,, Vo/. V,, !!. 312 9E/ c4digo %i.i/ 1a ado!tado e/ -i-tema
e-!iritua/i-ta 0ra*cH-, !or e/ cua/ /a -o/a .o/u*tad de /a- !arte-, co*te*ida e* e/ acto ;urdico creador de /a re/aci4*
o=/igatoria, re-u/ta -u0icie*te !ara !roducir u* e0ecto tra-/ati.o de !ro!iedad. La tra*-0ere*cia e-!iritua/ -e !roduce
e* e-te ca-o, !or e0ecto directo de/ acto ;urdico !or e/ cua/ -e a-ume /a o=/igaci4* de e*a;e*ar u* =ie* i*mue=/e
determi*ado ) *o re<uiere de /a traditio materia/ *i /a i*-cri!ci4* como e* e/ derec1o germa*oE.
3C
enrega 'sica: la enrega se per'ecciona con el
consenimieno.
)l conrao de rans'erencia de propiedad
inmobiliaria: es el Fnico i!lo =!e ransmie la
propiedad: es decir el conrao es la ca!sa 6!rdica
direca e inmediaa de la rans'erencia de la propiedad
inm!eble. )l conrao es la ca!sa de rans'erencia de la
propiedad inm!eble: lo c!al es s!scepible de dos e'ecos
una obli'acional y otro efecto real.
Los e'ecos del conrao de compra2ena: es !n
conrao consens!al: =!e se per'ecciona con el simple
consenimieno: =!e en la mayora de los casos iene
e'ecos obligaorios: es ambi+n s!scepible de prod!cir
e'ecos reales.
,l con'!ndirse i!lo y modo: el conrao es: al mismo
iempo: el '!ndameno del raspaso de la propiedad y el
medio de ad=!isici.n de ella> el conrao rans9ere sin
m&s: el derecho> ese es !n conrao con e'ecos reales: a
di'erencia de los conraos obligaorios: y la e9cacia
raslai2a y consi!i2a de al conrao es plena
-(
.
7E//4NEO criica al sisema consens!al? el
principio de la ransmisi.n de la propiedad por el simple
consenimieno: es el 'r!o de !n error sobre la
na!raleAa del derecho real y de la relaci.n obligaoria:
ya =!e para los derechos reales basa la 2ol!nad de las
pares para crear el 2inc!lo 6!rdico: no siendo as para
los derechos reales p!eso =!e son de ora na!raleAa: ya
=!e al ser de car&cer absol!o p!ede hacerse 2aler
conra odos: por lo =!e la ransmisi.n de la propiedad
por el simple consenimieno conradice la na!raleAa del
derecho real
--
.
Lo =!e oc!rre en c!al=!ier caso en =!e el e'eco real
no se p!ede prod!cir como consec!encia inmediaa de la
celebraci.n del conrao: se iene !n e'eco real di'erido
=!e depende: respeci2amene de la ad=!isici.n del bien
a6eno por pare del ena6enane: o de la e5isencia del
bien: o del pago oal del precio> en esos casos: s!rge
!na obligaci.n =!e si bien no iene por 9nalidad prod!cir
CD
@E$$,NEO, (ra*ce-co. Manual de Derecho Civil y Comercial. ?omo ,,,. !!. 331.
CC
@E$$,NEO, (ra*ce-co. O=. %it. !!. 332.
3#
la rans'erencia de la propiedad: permie garaniAar al
ad=!iriene la ac!aci.n del e'eco real =!e no opero al
momeno de la celebraci.n del conrao.
%omparimos la posici.n del docor ,O-NO: los
conraos en 2ir!d de los c!ales se ena6ena !n inm!eble
deerminado no prod!cen en 'orma direca la arib!ci.n
del derecho de propiedad sobre el mismo: sino =!e solo
crean la obligaci.n de ena6enarlo: de modo =!e la
rans'erencia y la ad=!isici.n correlai2a del derecho se
prod!cen como e'eco de la obligaci.n y no del conrao.
Aen una primera etapa el contrato )titulo* !ace nacer
la obli'acin #ue pesa sobre el dueEo, de transmitir al
ad#uiriente el derec!o de dominio sobre la cosa. En esa
etapa, encontr$ndose vinculados al deudor y al acreedor
)el vieo dueEo y el futuro dueEo* por una relacin
obli'acional. /e presenta, lue'o, una se'unda etapa #ue
tambi5n es causal, y #ue se materiali&a con el
cumplimiento de la prestacin por el deudor )el vieo
dueEo*, entre'ando la cosa al acreedor. En este instante
se e%tin'ue la relacin obli'acional, y #ueda transferida
la propiedad a trav5s de la tradicin.
Para =!e el e'eco real: ese en: la rans'erencia de
propiedad con la sola per'ecci.n del conrao en si: es
necesario =!e el ob6eo sea ciero: ac!al y de propiedad
del 2endedor: o por lo menos ese se enc!enre
a!oriAado para disponer. )n cambio: se da !n e'eco
meramene obligaorio Oy se aplaAa la rans'erencia de
propiedad (e'eco real di'erido) Oc!ando se raa de
2enas sobre bienes gen+ricos ('ala la especi9caci.n o
indi2id!aliAaci.n del bien): o sobre bienes '!!ros (no se
p!ede ransmiir la propiedad de !n ob6eo =!e no
e5ise): o sobre bienes a6enos ('ala el poder de
disposici.n del 2endedor): o sobre conraos s!6eos a
condici.n s!spensi2a o con reser2a de dominio. Todas
esas disposiciones de e'eco real di'erido o aplaAado
(compra2ena meramene IobligaoriaJ) son odas
admisibles en el derecho per!ano: ya sea por disposici.n
e5presa del arc!lo 0#0 o por 2a inerpreai2a
-3
.
C#
&A'&E'O, Dome*ico. 5istema del Derecho Privado, ?omo ,V. !!. #13, citado !or GONZALE$ &A''ON,
Gu*t1er, Tratado de Derecho /egistral *nmo%iliario, !!. 311.
3"
)n el derecho 'ranc+s e ialiano se reconoce la
e5isencia de compra2ena con e'eco real aplaAado o
di'erido: lo c!al signi9ca =!e: ambi+n: en esos sisemas
se p!eden enconrar acreedores del dominio.
Denro de ese s!p!eso enendemos a la 2ena de
cosa '!!ra: la 2ena de cosa gen+rica: la 2ena de cosa
a6ena: la 2ena con e'eco raslai2o a ermino: la 2ena
con reser2a de dominio: el conrao preliminar de
compra2ena: ec.S en odos esos casos lo =!e e5ise es
!na obli'acin de dar en propiedad por pare del
2endedor> con lo c!al ese as!me !n compromiso
conrac!al comple6o: =!e no se agoa en el mero
raspaso posesorio: sino =!e se inegra el e'eco real
=!erido: y =!e p!ede ser al especi9caci.n de la cosa: o la
ad=!isici.n de la cosa por apore del 2endedor: enre
oros pres!p!esos =!e permian la rans'erencia de
propiedad.
8. LA IMPERFECCION DEL ART#CULO 4%4 B LA
INSCRIPCION E=CEPCIONAL DEL ART#CULO (("'.$
%reemos =!e el sisema consens!alisa per!ano:
amparado en el arc!lo 0#0: no es per'eco y =!e no brinda
!na garana y cerid!mbre 6!rdica a los poenciales
ad=!irienes de propiedad inm!eble: c!ando la mencionada
norma Anos indica #ue la sola obli'acin de enaenar un
inmueble !ace al acreedor propietarioL salvo disposicin
le'al diferente o pacto en contrarioB: consideramos como
paco en conrario los arc!los 1(/3 (%ompra2ena con
reser2a de propiedad) y el aric!lo 1(/( (paco de reser2a de
propiedad en el arrendamieno82ena) del c.digo ci2il.
)l problema s!rge c!ando e5isen dos o mas personas =!e
iner2ienen en la ad=!isici.n del la propiedad inm!eble:
conocido en n!esro ordenamieno como conc!rso de
acreedores y en la docrina como la Adoble ventaB,
e2idenciado en el aric!lo 113(
-/
.
C"
9%o*0orme a/ articu/o 113D de/ %4digo %i.i/, cua*do e/ =ie* e- i*mue=/e ) co*curre* di.er-o- acreedore- a
<uie*e- e/ mi-mo deudor -e 1a o=/igado a e*tregar/o, -e !re0iere e/ acreedor de =ue*a 0e cu)o titu/o, 1a -ido
!rimerame*te i*-critoE EN!. D#3ADLima, $a/a %i.i/ de /a %orte $u!rema, Pi*o-troJa @i*gueJ, A/=erto,
9Juri-!rude*cia %i.i/E, tomo ,V, !!. D1A.
3A
$i hay dos acreedores respeco del mismo bien y el
seg!ndo de esos inscribe: es pre'erido respeco del primero.
)s decir: es el propieario del bien. LProd!ce en ese caso
e'ecos consi!i2os la inscripci.n regisralN La rep!esa es
=!e ella sola no prod!ce al e'eco por=!e a ella debe
s!marse la b!ena 'e. $i es&n presenes ambas: la proecci.n
es oal: lo c!al signi9ca =!e el amparo regisral al ercero
iene 9nalmene !n e'eco consi!i2o del derecho. Pero el
sisema es doble y con'!so por=!e hay norma e5presa =!e
dice =!e el solo consenso es s!9ciene para prod!cir la
rans'erencia. $i eso es as: Lno es ciero =!e el ena6enane
agoe s! derecho con la primera ena6enaci.nN LM!+ derecho
ransmii. enonces c!ando oorgo la seg!nda
Trans'erenciaN
-0
.
)l arc!lo 0#0 (desde lue'o tiene el problema de falta de
publicidad y no de poder e%cluir esta propiedad a terceros)
y : no es absol!o en s! concepci.n espiri!alisa 'rancesa:
por el c!al la sola 2ol!nad oda poderosa hace propieario al
acreedor: el solo ac!erdo de 2ol!nades ransmie la
propiedad inm!eble: del 2endedor o i!lar del derecho de
propiedad al comprador o s!6eo =!ien espera el
c!mplimieno de la presaci.n> ese principio e2idenemene
es per'eco y no s!re ningFn problema> pero =!e pasara
=!e si el 2endedor: e'ecFa !na seg!nda 2ena de la
propiedad inm!eble a !n ercero: con lo c!al esaramos ane
dos acos 6!rdicos =!e iene como 9nalidad la ransmisi.n
de propiedad inm!eble: claro =!e se podra aplicar el
principio de b!ena 'e regisral: para 'a2orecer al ercero de
b!ena 'e =!e no !2o conocimieno de la 2ena. )l primer
comprador solo aplico el principio consens!al Iel solo
conrao e hace propiearioJ y no le e5igieron de =!e el
i!lo enia =!e ser inscrio: para poder oponer y e5cl!ir s!
derecho )de #ue sirve una propiedad sino no puede ser
e%cluida a todos los terceros* por lo ano se raa de
sol!cionar !n problema de incerid!mbre social respeco al
ad=!iriene de !n bien: raA.n por a c!al el legislador al
%a-. C#2A#Lima, $a/a %i.i/ de /a %orte $u!rema, E/ 2erua*o, 1DX10XA", !!. 1A30 9e/ articu/o 113D de/ %4digo
%i.i/ -e re0iere a /a !re/aci4* <ue tie*e* /o- acreedore- a <uie*e- u* mi-mo deudor -e o=/igo a e*tregar u* =ie*
i*mue=/e, <ue !odra -er e/ ca-o de .aria- .e*ta- de u* mi-mo =ie* a 0a.or de di-ti*ta- !er-o*a-, u otro- co*trato-
<ue ge*ere* o=/igaci4* de e*tregar u* =ie* i*mue=/e, como /o- derec1o- rea/e- de u-u0ructo, 1a=itaci4*, -u!er0icie o
a*ticre-i-E.
$i do- o ma- !er-o*a- a/ega* te*er derec1o- rea/e- -o=re u* determi*ado i*mue=/e, e- !reci-o <ue e/ derec1o <ue -e
o!o*e e-te i*-crito co* a*terioridad a/ de a<ue/ a <uie* -e o!o*e ), e* de0ecto de /a i*-cri!ci4*, tie*e !re0ere*cia
a<ue/ <ue o-te*te titu/o de 0ec1a a*terior, -iem!re <ue e-te u/timo co*-te de docume*to de 0ec1a cierta ma- a*tigua.
>EN!. 1#3ABLima, Lede-ma Nar.GeJ, @aria*e//a. E;ecutoria- $u!rema- %i.i/e-. >1AA31AAC: !!. BAB.
CA
AVENDAO VALDEZ, Jorge. Clasi'icacin de los %ienes y trans'erencia de propiedad. !!. 1CA1#1. citado
GONZALE$ &A''ON, Gu*t1er. Tratado de Derecho *nmo%iliario. !!. 2AD2AC.
B0
brindar la en'ermedad (aric!lo 0#0) raa de brindar la c!ra
(aric!lo 113() por el c!al ane la presencia de dos !los: se
pre9era al de b!ena 'e y el =!e inscribi. s! derecho primero
en el regisro.
Vol2iendo a la doble 2ena: si aplicamos el principio
consens!alisa diramos =!e el primer conrao es el =!e
iene e9cacia 6!rdica: por ser el primero en celebrarse en el
iempo: y seg!ndo por el principio de b!ena 'e conrac!al:
9eles al esrico c!mplimieno del arc!lo 0#0: por 2ir!d del
mero conrao de las pares se rans9ere la propiedad
inm!eble: hasa ese p!no no e5isen problemas> pero =!e
pasara como s!cede en la realidad: el 2endedor decide
celebrar !n seg!ndo conrao con ora persona por la 2ena
de la misma propiedad inm!eble: y ese decide inscribir s!
i!lo en el regisro: esaramos desamparando al primer
comprador =!e solo c!mpli. con lo amparado en el aric!lo
0#0: en celebrar !n simple conrao con lo c!al era el Fnico
propieario del inm!eble: el aric!lo 113(
37
reconoce la
necesidad de inscribir el i!lo de ad=!isici.n del derecho de
propiedad inm!eble.
Ase trata dar una clara e%cepcin del art+culo HIH del
cdi'o civil en donde triunfa el principio de la inscripcin
)#ue e%cepcionalmente tiene car$cter constitutivo*, aun#ue
ello no pueda se e%plicado satisfactoriamente por la doctrina
francesa referida a #ue e%isten dos propiedades, una relativa
entre las partes y otra absoluta frente a todos los terceros,
ya #ue en ese caso el Apropietario relativoB no podr+a
si#uiera desaloar a un precario o e%!ibir su titulo ante la
administracin
8;
B.
%reemos =!e se logra la e5cl!si.n de la propiedad
absol!a y per'eca con la aplicaci.n del arc!lo 113(
32
: lo
#0
GONZALE$ &A''ON, Gu*t1er. Curso de Derechos /eales !!. 332. 9a<ue/ co*0igurado !or do- o ma- co*trato-
de com!ra.e*ta, .a/ido- ) au* e0icace-, cu)o- cum!/imie*to- e* 0orma e-!eci0ica -o* de todo !u*to i*com!ati=/e-, )
ce/e=rado-, -o=re /a mi-ma co-a o derec1o, !or e/ mi-mo .e*dedor <ue, !or /o me*o- e* re/aci4* co* u*o de e//o-,
era e/ titu/ar de a<ue//a co-a o derec1o do=/eme*te .e*dido, co* i*de!e*de*cia de <ue a/gu*o de /o- com!radore-
1a)a o *o reci=ido /a e*trega rea/ o 0icta. E* e-ta 0orma ma- ge*Hrica O) a!/ica=/e a *ue-tro articu/o 113D, -e !uede
decir <ue -e trata de/ co*0/icto e*tre do- >o ma-: ttu/o- ad<ui-iti.o- .a/ido- otorgado- !or /a mi-ma !er-o*a ) -o=re
e/ mi-mo =ie* i*mue=/e, -ie*do <ue dic1a !ug*a de i*tere-e- de=e -er Ja*;ada c/arame*te !or /a /e), e* ta*to, *o e-
!o-i=/e admitir <ue e* u* -o/o =ie* !ueda -er e*tregado a di-ti*ta- !er-o*a- <ue argu)e* ttu/o- i*com!ati=/e- -o=re
e/E.
#1
GONZALE$ &A''ON, Gu*t1er. Tratado de Derecho /egistral *nmo%iliario, O=. %it., !!. 333.
#2
%A$. NR 2B0AA"%ALLAO, e*ero 2000 9E/ derec1o de !ro!iedad de=e co*ce=ir-e como u* derec1o
a=-o/uto ) eNc/u-i.o, -ie*do a- *o de=e* 1a=er do- titu/aridade- co*tra!ue-ta-. Pa=iH*do-e !re-e*tado i*-trume*to-
;urdico- e* /o- <ue co*-ta e/ derec1o de !ro!iedad de am=a- !arte-, era me*e-ter recurrir a -u!ue-to- *ormati.o-
B1
c!al no se logra con la aplicaci.n soliaria del aric!lo 0#0:
para !na brindar garana y cereAa de la rans'erencia de la
propiedad inm!eble: es necesario inerprear: relacionar y
aplicar en 'orma con6!na los art+culos >M;>, >M;D, >M;I,
>M;N y >M>> del "di'o "ivil.
3. DESVENTA9AS DEL SISTEMA CONSENSUAL.$
)l sisema consens!al inspirado por el principio
indi2id!alisa de la re2ol!ci.n 'rancesa e5presado en el c.digo
de napole.n: con las 2ena6as e.ricas: enre las c!&les
!bicamos la facilitacin de los intercambios, la r$pida
circulacin de la ri#ue&a y proteccin del comprador, no son
su(cientes para ofrecer el sistema mas e(ca& y se'uro en la
transferencia de la propiedad inmueble. La si!aci.n del
poencial ad=!iriene (comprador) s!'re !na si!aci.n de
des2ena6a o di9c!lades para poder deerminar =!ien es el
propieario de !n bien: y c!ales son las cargas (hipoeca:
anicresis) =!e le a'ecan: e5isiendo alg!nas des2ena6as del
sisema consens!al?
a) Eo se p!ede deerminar con seg!ridad =!ien es el
propieario de !n inm!eble: ni las cargas =!e le a'ecan.
%on respeco al primer problema (la propiedad): el
poencial comprador p!ede rec!rrir al es!dio de los
!los del 2endedor (y de los precedenes): pero siempre
e5ise la di9c!lad de la Aprueba diablicaB. Para ello
se re=!iere comprobar la posesi.n del 2endedor por el
ermino de la !s!capi.n: empero: es di'cil 2eri9car el
esado posesorio por !n largo periodo del iempo: y a!n
c!ando se !ilice pres!nciones: esas siempre admien
pr!eba en conrario. %on respeco al seg!ndo problema
(las cargas): ese si es insol!ble: ya =!e m!chas cargas
=!e a'ecan la propiedad erriorial (por e6emplo? las
hipoecas) no ienen e5erioriAaci.n posesoria: y por ello:
en esos casos: es imprescindible conar con algFn
sisema p!bliciario =!e se consi!ya en !na e5cepci.n
del principio consens!alisa.
b) Por oro lado: incl!si2e en el caso de =!e haya de =!e el
2endedor e5hiba !los legimos: es posible =!e ese
haya ena6enado el inm!eble con anerioridad: siendo =!e
el n!e2o comprador desconoAca la e5isencia del conrao
precedene. )n !n sisema consens!alisa esrico: sin
-o=re co*curre*cia de acreedore- como e- e/ ca-o de/ art. 113D de/ %.%. -o=re !rioridad regi-tra/E.
B2
p!blicidad alg!na: se presena el gra2e problema de la
doble 2ena.
c) ,!n en el caso de =!e el 2endedor e5hiba !los de
propiedad legimos y no se prod!Aca !na doble 2ena: es
posible =!e alg!na de las ena6enaciones aneriores en la
cadena de ransmisiones sea an!lada o res!ela: con la
consig!iene inseg!ridad para el Flimo ad=!iriene.
d) $i las ransmisiones operan con el solo consenimieno
(sin p!blicidad): e5ise la posibilidad =!e algFn ercero
preenda la rei2indicaci.n del inm!eble: ya sea por ener
me6or derecho de propiedad (haber ad=!irido del
2erdadero propieario) o por in2ocar a s! 'a2or la
!s!capi.n
33
.
3.(.(. LOS COSTOS DE TRANSACCI2N EN EL SISTEMA
DE TRANSFERENCIA INMOBILIARIO.$
)n n!esra paria: la p!esa en pracica: por e6emplo: del
sisema regisral consi!i2o de rans'erencia de la propiedad
inm!eble: como modo de ransmisi.n del dominio inmobiliario:
dado el ni2el socioecon.mico y c!l!ral de las grandes mayoras
nacionales y la imposibilidad de e5ender el regisro
inmobiliario a odos los con9nes de la paria: pese a signi9car el
sisema mas per'eco de seg!ridad 6!rdica indi2id!al
imaginable incremenara los cosos de ransacci.n a !n ni2el
inacepable: paraliAando las ransacciones 6!rdicas.
Un sistema de mero consenso reduce los costos de
transaccin, por#ue no re#uiere notario, no re#uiere de
inscripciones, no re#uiere re'istros, lo #ue !ace mas AbaratoB
contratar
8I
. )sa posici.n conc!erda con la opini.n del maesro
LEON 0A-AND4A-AN: por lo c!al indica =!e la imper'ecci.n
de los Regisros PFblicos: lo =!e hacia in2iable el r+gimen
consi!i2o de la inscripci.n: considerando la de9ciene
organiAaci.n adminisrai2a: la 'ala de caasro y i!lo id.neos
=!e no e5isen en odas las regiones: Isin noario: sin abogados:
sin clima propicio para imponer el re=!isio de la inscripci.n
con car&cer de inel!cable obligaoriedad
3(
.
#3
GONZALE$ &A''ON, Gu*t1er. Curso de Derechos /eales, O=. %it. !!. DAB.
#B
(E'NANDEZ %'3Z, Ga-t4*. O=. %it. !!.1BA1C3.
#D
LEON &A'AND,A'AN, Jo-H. Tratado de Derecho Civil. ?omo ,,,, Vo/. ,. Lima, YG Editor, !!. 3BD.
B3
%omparimos plenamene la opini.n del pro'esor
0ULLA-D: Ide9nii2amene lo =!e planea ,E-NANDE1 "-U1
elimina cieros cosos. )l problema es =!e genera oros cosos:
como consec!encia de ali2iar los primeros. B&sicamene se
genera el coso de la incerid!mbre. )s decir: como !no no sabe
si =!ien le 2ende es e'eci2amene el propieario:
probablemene no le compre o el compre mas barao. Basa
simplemene con 2er el precio en =!e se 2ende !n inm!eble no
regisrado con respeco a oro regisrado para desc!brir =!e la
seg!ridad iene !n 2alor adicional por el c!al nosoros
pagamos: y =!e la propiedad 2ale menos como consec!encia de
esa incerid!mbre. La incerid!mbre de saber si compro o no
compro !n bien hace =!e se celebren menos conraos: =!e
haya menos circ!laci.n de ri=!eAa y menor dinamismo:
impidiendo la ma5imaci.n de las operaciones y rans'erencias
3-
.
)s necesario indicar =!e en !na economa de mercado los
cosos de ransacci.n ienden a red!cirse: brindando seg!ridad
y garana de los acos de rans'erencia de propiedad inm!eble:
la incerid!mbre es el 'acor =!e no logra lo ideal para el
an&lisis econ.mico del derecho: =!e segFn 3O/NE-
88
Ia 9n de
'aciliar la rans'erencia de rec!rsos: de los !sos menos
2aliosos a los mas 2aliosos: en principio de la ley debera hacer
=!e los derechos de propiedad sean libremene rans'eriblesJ:
agregamos =!e esa liberad de disposici.n de los bienes en las
rans'erencias inm!ebles deber&n de esar doadas de mnimas
garanas =!e p!edan oorgar la cereAa de =!e la propiedad
s!scepible de ena6enaci.n corresponda al 2endedor y =!e la
propiedad brinde la garana de e5cl!si.n oal y oponibilidad
'rene a los erceros.
%reemos =!e el coso de ransacci.n mas alo es para el
mercado (rans'erencia inmobiliaria) seria el del principio de la
descon9anAa I!na persona =!e !2o la ne'asa e5periencia de
comprar !n inm!eble por el solo conrao: =!e desp!+s se
enero de =!e el mismo bien comprado por el '!e 2endido a !na
seg!nda persona =!ien si c!mpli. con inscribir el i!lo al
regisro: no 2ol2er& a con9ar o en el peor de los casos por !n
b!en iempo no inenara comprar algFn bien raA. )s 6!so =!e
el primer comprador =!ede sin ningFn derecho alg!no 'rene al
ercero: =!e si inscribi. s! i!lo en el regisro: es posible =!e
el per'eco sisema consens!al de6e sin derecho a la persona
=!e solo c!mpli. con le principio del aric!lo 0#0: por el c!al el
solo conrao hace propieario del bien inm!eble.
#C
&3LLA'D GONZALEZ, A/0redo. O=. %it. !!. 1BC
##
2O$NE', 'ic1ard A. El Anlisis Econmico del Derecho, (o*do de %u/tura Eco*4mica, @HNico1AA"., !!. #"#A.
BB

4. LA SOCIEDAD A!RARIA EL CRECIMIENTO DE LAS
CIUDADES.$
La sociedad per!ana en 103-: en el mismo aHo =!e enro
en 2igencia el c.digo ci2il de 103-: el secor agrario
represenaba la primera '!ene de ingresos nacionales: la
poblaci.n econ.micamene aci2a: se enconraba residiendo en
el campo.
D!rane el ransc!rso del siglo TT las sociedades han
s!'rido !n inconrolable 'en.meno de !rbaniAaci.n: eso es: la
poblaci.n ha pasado a oc!par preponderanemene las !rbes:
abandonando progresi2amene el campo. )sa realidad social
iene !n car&cer pr&cicamene !ni2ersal y ambi+n se ha
presenado dram&icamene en n!esro pas.

De ac!erdo con el censo del aHo 10#7: el 13U de la
poblaci.n oal del PerF 2i2a en ci!dades de mas de 27: 777
habianes: mienras =!e a 9nes de la d+cada de los sesena: el
-(U de dicha poblaci.n ya era !rbana (1O$) ",TO$ ",R8
Desborde Pop!lar y %risis del )sado).
)sos gr!pos h!manos =!e b!scaban asenarse en las
principales ci!dades del pas se enconraron pr&cicamene
'!era del crc!lo econ.mico: del mercado y de la legalidad
2igene. K para ello crearon s! propia legalidad.
Lo c!al ha moi2ado a =!e el poblador !rbano ome la
posesi.n del s!elo mediane el Acontrato de invasinB, o por
medio de compra2enas d!dosas =!e amparen la enencia del
predio r!sico.
Eo comparimos lo e5presado por el pro'esor:
,E-NANDE1 6-U1 Ila realidad concrea del PerF
conempor&neo: en n!esro concepo: ano por s! problema
esr!c!ral del )sado8Eaci.n (problema de orden
sociopolico): pero mas a!n por s! econom+a
preponderantemente rural y a'raria: moi2ando s! posici.n en
=!e la selecci.n del consenso como mecanismo adec!ado a
n!esra realidad para reg!lar la ransmisi.n inmobiliaria: sin
per6!icio de =!e en las Aonas !rbanas p!eda ya implemenarse
BD
!n regisro consi!i2o de la propiedad: sobre la base de !n
adec!ado plano regisral
3/
.
)n las Flimas d+cadas se aprecia !n inenso crecimieno
de las ci!dades del pas: originando di2ersos problemas picos
de los crecimienos !rbanos in'ormales o desodoranes? como la
espec!laci.n de la ierra: el encarecimieno de la 2i2ienda: la
!g!riAacion paric!larmene en los asenamienos h!manos:
degradaci.n del medio ambiene: ec.> de modo =!e el PerF se
ha rans'ormado de !n pas de predominio poblacional r!ral a
!no '!ndamenalmene !rbano.
)n 10#7 la poblaci.n !rbana solo represenaba el 23 U de
la poblaci.n oal ac!al: en 1003 ya s!peraba el 37U y se
esima =!e para el aHo 277( ser& de !n apro5imado de /7U:
realidad =!e nos impide a a'ronar el problema ya: como !n
reo nacional y no Fnicamene capialino.
%omparimos lo e5p!eso por :E-NANDO DE /O@O I=!e
la represenaci.n angible de !n aci2o (i!lo de propiedad)
consi!ye !n 2alor e5cedene a s!s c!alidades 'sicas y =!e de
esa 'orma se genera el capial en pases desarrollados ()n
occidene: por e6emplo: los inm!ebles 'ormales en s! mayora
son '&ciles de !sar como garana para !n pr+samo> para
obener !na in2ersi.n ba6o la 9g!ra de inercambio de aci2os
por in2ersi.n> de esa manera generando !na economa: de !n
capial pasi2o a !n capial aci2o =!e dinamiAa las di'erenes
ransacciones.
Por lo aneriormene e5p!eso y '!ndamenalmene por la
migraci.n del campo a la c!idad de las personas: n!esra
sociedad de6o de depender de !na economa r!ral y agraria: las
per!anos =!e residan en Aonas r!rales decidieron emigrar a
las imporanes y e5ensas ci!dades del pas: enconramos !n
esado y realidad social di'erene en el momeno =!e se
prom!lgo el c.digo ci2il de 10/#.
%reemos =!e en momenos ac!ales de escaseA de
rec!rsos y escaseA de capial: el )sado debe 'aciliar y brindar
las garanas 6!rdicas y econ.micas: en e'ecos =!e los
per!anos proe6an s! derecho de propiedad inm!eble> )l
derecho a la propiedad es !n derecho '!ndamenal de oda
persona: y como al: el esado debera de per'eccionar los
mecanismos de proecci.n y garana en el sisema de
rans'erencia de propiedad inm!eble en el PerF. )s necesario
#"
(E'NANDEZ %'3Z, Ga-t4*. O=. %it. !!. 1#2.
BC
modi9car el arc!lo 0#0: y esablecer !n sisema consi!i2o
donde la inscripci.n en los regisros pFblicos consi!ya el
modo del =!e !na persona se hace propiearia y =!e !n simple
conrao AsecretoB no sea el medio id.neo en la rans'erencia
de la propiedad inm!eble: en la ac!alidad enre los per!anos
el Aprincipio de la descon(an&aB ( no se si la propiedad #ue
deseo ad#uirir contiene al'On 'ravamen, si fue enaenada con
anterioridad o si el #ue me enaena es el verdadero propietario)
es el =!e rigen n!esro pas: por la AcriolladaB de los
conraanes> en la celebraci.n de los di'erenes ransacciones.
La propiedad es el derecho real m&s per'eco por
e5celencia: es !n derecho '!ndamenal: col!mna 2erebral del
derecho ci2il parimonial> por los moi2os aneriores
mencionados: es necesario re2esir de garanas: seg!ridad y
cereAa: a las di'erenes ransacciones inmobiliarias: es
necesario en la ac!alidad =!e la rans'erencia de la propiedad
inm!eble en el PerF: se e6ec!e mediane la inscripci.n del
Ti!lo en los Regisros PFblicos.
(?. CONCLUSIONES.$
1) )l arc!lo 0#0 del %.digo %i2il: se e2idencia el problema
de la 'ala en p!blicidad de la ad=!isici.n del bien
inm!eble 'rene a erceros.
2) )l sisema per!ano de rans'erencia de propiedad
inm!eble respalda la propiedad relai2a: p!es no permie
e5cl!ir a odos: oda ransmisi.n de propiedad debe
esar doado de seg!ridad 6!rdica en s!s operaciones:
'a2oreciendo la din&mica circ!laci.n de los bienes
inm!ebles.
3) La inscripci.n declarai2a en merio del aric!lo 113(:
oorga la garana y seg!ridad 6!rdica =!e no brinda el
aric!lo 0#0: consi!yendo !na e5cepci.n y
reconociendo la imporancia de la inscripci.n del i!lo
en el regisro.
#) )l arc!lo 113( en ciera 'orma oorga a la inscripci.n:
la calidad de modo e5cepcional de ad=!irir la propiedad
inmobiliaria.
() )n la conc!rrencia de acreedores de propiedad
inm!eble: se e2idencia el principio APuien inscribe
primero es propietarioB: es la opci.n m&s recomendable
y pracicada en la realidad.
-) )n oda rans'erencia de propiedad inm!eble: es
necesario inerprear y relacionar el arc!lo 0#0 del
B#
%.digo %i2il: con oras normas =!e brindaran !na serie
de garanas y corregir& los de'ecos =!e p!diera
acarrear la soliaria aplicaci.n del arc!lo 0#0:
considerando los sig!ienes arc!los? ;;DK, >M;>, >M;D,
>M;I, >M;N y >M>> del "di'o "ivil.
B"
BA