COMENTARIO AL DERECHO DE SUPERFICIE DEL PROYECTO DE

CODIGO CIVIL
Por Pablo Mara Corna y Carlos Alberto Fossaceca (h)

COMENTARIO

A.- INCORPORACION DEL DERECHO DE SUPERFICIE AL CODIGO
CIVIL: El proyecto 2012 lo disciplina como un derecho real perteneciente al
Libro Cuarto, Ttulo VIII. En la actualidad se encuentra previsto parcialmente en
la ley 25.509, pues Vlez Sarsfield lo prohibi en el artculo 2614 del Cdigo
Civil originario; dispone en su artculo 14 que consiste en una normativa
complementaria del Cdigo Civil.

B.- ANTECEDENTES
1
: Se conserva en cierta medida la estructura de la ley
25.509, la cual es derogada por la ley aprobatoria del cuerpo normativo en
anlisis (artculo 3, inciso a). Ha ejercido mucha influencia el Proyecto del 98,
que en 11 artculos (artculos 2018-2023) y con mejor tcnica, reglamenta el
instituto en estudio como a ponencia de la delegacin argentina en el VI
Congreso Internacional de Derecho Registral, celebrado en Madrid en 1984 y
las recomendaciones de las X y XIX Jornadas Nacionales de Derecho Civil,
acaecidas en Corrientes 1984 y Rosario en 2003, respectivamente.

C.- UBICACIN: Se lo prev en el Ttulo VIII del Libro Cuarto, entre los
derechos reales de propiedad horizontal (Ttulo VII) y usufructo (Ttulo IX). La
misma tesitura adopta el artculo 1887 en su enumeracin.
Es correcto su emplazamiento debido a la amplitud de las potestades
que confiere a su titular, las ms amplas que pueden desmembrar al dominio.


1
En el antiguo derecho espaol, en las Partidas que estuvieron vigente hasta la entrada en vigencia del
Cdigo Civil redactado por Vlez, la superficie permita dividir un inmueble por capas, lo ms comn era
el propietario del suelo y el del subsuelo. A veces se confunda con la enfiteusis. Para evitar dudas Vlez
la suprime expresamente en el artculo 2614 y en el artculo 2617 prohbe la divisin en horizontal de los
edificios. Ver Allende, Guillermo L. Tratado de Enfiteusis y dems derechos reales suprimidos o
restringidos por el cdigo civil, Abeledo - Perrot, Buenos Aires 1964, pgina 115 y ss.
D.- METODOLOGIA: El ttulo VIII del Libro Cuarto no se encuentra
subdividido por ninguna seccin. De forma ms apropiada, el Proyecto del 98
agrupaba en diferentes captulos las disposiciones comunes y las particulares de
cada especie de superficie.

E.- RECEPCION DE LA SUPERFICIE URBANA: es su ms importante
innovacin, eleccin que, tambin, implementaba el Proyecto del 98. Aparejar
muchos beneficios en el mbito de la construccin (brind mucha utilidad en la
recuperacin de la Alemania de la posguerra), teniendo su origen en la locatio
ad edificandum romana.

F.- DIFERENCIA CON EL USUFRUCTO: Puede colegirse de su comparacin:
1.-) El objeto del derecho de superficie estriba en un inmueble (artculo 2116)
mientras que el usufructo puede recaer en una cosa no fungible, un derecho
(slo en los casos en que la ley lo prev), una cosa fungible cuando recae sobre
un conjunto de animales el todo o una parte indivisa de una herencia cuando
este derecho real de cuo clsico es de origen testamentario (artculo 2130).
2.-) Las figuras del inventario (artculo 2137) y de la garanta suficiente
(artculo 2139) de este ltimo no se encuentran reproducidas en la normativa
de la superficie. 3.-) El usufructo puede ser vitalicio para la persona fsica
(artculo 2142 y 2152, inciso a), modalidad no concebible para la superficie
(artculo 2117). 4.-) Le cabe a la persona jurdica la titularidad del derecho de
superficie urbana durante setenta aos (artculo 2117), en el otro, el forestal
slo por un periodo mximo de cincuenta aos (artculo 2152, inciso b). 5.-) El
lapso de no uso como causal de extincin en el usufructo radica en los diez
aos (artculo 2152, nciso c); coincide tal duracin para la hiptesis de la
superficie urbana, siendo el de la forestal cinco aos (artculo 2124). 6.-) El
usufructo resulta ser un derecho intransferible mortis causa (artculo 2140); lo
que no ocurre en la superficie (artculo 2119).

G.- DEFINICION: el concepto brindado en el artculo 2114 sigue la estructura
de la definicin prevista en el artculo 2 de la ley 25.509. Ha eliminado la
referencia sobre cosa propia que provocaba confusin. No hace en ella
mencin a la propiedad superficiaria. ARTCULO 2114: Concepto. El derecho
de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un
inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposicin
material y jurdica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo
plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, segn las
modalidades de su ejercicio y plazo de duracin establecidos en el ttulo
suficiente para su constitucin y dentro de lo previsto en este Ttulo y las leyes
especiales.
El Proyecto del 98 lo defina en forma ms simple y tcnica en su artculo
2018: La superficie es el derecho real de construir o forestar sobre inmueble
ajeno y hacer propio lo incorporado, o de adquirir una construccin o
forestacin ya existente separada de la propiedad de su emplazamiento, por un
plazo determinado que no exceda de cincuenta (50) aos.

H.- ESPECIES: Se deduce la existencia de dos: Artculo 2115 Modalidades.
El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones
sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo
plantado, forestado o construido. Tambin puede constituirse el derecho sobre
plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al
superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la
propiedad separada del titular del suelo.


H.A.- DERECHO DE SUPERFICIE PROPIAMENTE DICHO: Resulta ser un
derecho real sobre cosa ajena: el poder jurdico de construir o plantar en
terreno ajeno. Goza como tal de la defensa de las acciones posesorias y reales
(Ttulo XIV del Libro Cuarto).

H.B. PROPIEDAD SUPERFICIARIA: constituye un derecho real sobre cosa
propia. Es una virtualidad del anterior pues el superficiario hace suyo lo
plantado, forestado o construido o aqullas existentes en el inmueble.
Esta manifestacin bifronte (Alterini J.H) se inspira en los lineamientos
instaurados en el Cdigo Civil y Comercial Italiano de 1942.
I.REGIMEN SUPLETORIO DEL DERECHO DE SUPERFICIE: innovando en
este tpico, dado la carencia de regulacin en la actual normativa, el artculo
2127, sin perjuicio de los que las partes hubieran pactado, remite a las reglas
relativas a las limitaciones del uso y goce que disciplinan el derecho de
usufructo. ARTCULO 2127: Normas aplicables al derecho de superficie.
Son de aplicacin supletoria las normas relativas a las limitaciones del uso y
goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo que las partes hayan
pactado al respecto en el acto constitutivo.
Cabe realizar dos observaciones: la primera estriba en que no condice
con una adecuada tcnica legislativa el reenvo por parte de un derecho de
potestades mayores a las prescripciones de un derecho de menor amplitud; tal
opcin podra tener asidero en el Cdigo Civil actual dada la prohibicin
originaria del Codificador de la figura de la superficie. La segunda radica en la
carencia de un artculo con tal epgrafe en el Ttulo IX, perteneciente al
usufructo.
El Proyecto del 98 adopt otra tesitura en su artculo 2024: se rega el
mentado derecho por las normas del de derecho de construir o forestar, si no
se ejerca sobre una construccin o forestacin concluida. Caso contrario,
resultaba ser una hiptesis de propiedad superficiaria.

J.- REGIMEN SUPLETORIO DE LA PROPIEDAD SUPERFICIARIA: se le
aplica las normas del dominio revocable sobre cosas inmuebles en tanto sean
compatibles (artculo 2128 Normas aplicables a la propiedad
superficiaria. Si el derecho de superficie se ejerce sobre una construccin,
plantacin o forestacin ya existente, se le aplican las reglas previstas para el
caso de propiedad superficiaria, la que a su vez queda sujeta a las normas del
dominio revocable sobre cosas inmuebles en tanto sean compatibles y no estn
modificadas por las previstas en este Ttulo). El proyecto del 98 propici tal
solucin en su artculo 2027.
La opcin es adecuada, ya que al finalizar el derecho de superficie, el
dueo del suelo readquiere, el dominio en su anterior plenitud.

I.- MODALIDAD: Se observan:

I.A.- SUPERFICIE AGRCOLA: debe ser entendida como que abarca
cualquier tipo de plantacin, tanto la forestacin como la silvicultura. No se
consigna la vinculacin con el rgimen previsto en la Ley de Inversiones para
Bosques Cultivados, que prev el artculo 1 de la ley 25.509.

I.B.- SUPERFICIE URBANA: recae sobre el aspecto edilicio. Permite el
desarrollo de construcciones.
J.- CONSTITUYENTE: consigna el artculo 2118 que se encuentra legitimados
los titulares de los derechos reales sobre cosa propia y parcialmente propia:
dueo, condmino o propietario de una unidad funcional afectada al rgimen
de Propiedad Horizontal; este ltimo resulta un agregado novedoso pues el
artculo 1 de la ley 25.509 no lo menciona. Reproduce el artculo 2019 del
Proyecto del 98 que con ms atinado criterio reglaba este punto
inmediatamente despus de la definicin del derecho real. Artculo 2118.-
Legitimacin. Estn facultados para constituir el derecho de superficie los
titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.

K.- SUPERFICIARIO: puede ser una persona fsica o jurdica. El proyecto no
contiene ninguna limitacin al respecto. Cabe la posibilidad de concurrencia de
cotitulares de ambas especies.

L.- OBJETO: recae sobre la totalidad del inmueble o una parte material de l
(artculo 2116 Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse
sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con proyeccin en el
espacio areo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun
dentro del rgimen de propiedad horizontal.
La extensin del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria
para la plantacin, forestacin o construccin, pero debe ser til para su
aprovechamiento).
Se innova siguiendo las recomendaciones de las XIX Jornadas de
Derecho Civil permitiendo que la extensin del inmueble sea mayor que la
necesaria para la plantacin, forestacin o construccin; no obstante, tal
ampliacin se condice con la utilidad en el aprovechamiento (El Proyecto del 98
ya lo haba consagrado en su artculo 2025). Tal es la hiptesis de un galpn de
con destino para el acopio de materiales.
El objeto de la propiedad superficiaria estriba en las edificaciones,
plantaciones o forestaciones. Las nombradas siguen participando de su
naturaleza inmobiliaria igual que el suelo conforme el artculo 225 del proyecto.

LL.- EXTENSIN : Debe ser distinguida del concepto de emplazamiento como
hiciera el Proyecto del 98 en el acpite de su artculo 2025. Puede extenderse
hacia el sobresuelo como al subsuelo, de acuerdo al artculo 2116.
M.- FUENTE: el artculo 2119 hace mencin a los actos a los actos inter vivos,
siguiendo las lneas del artculo 5 de la ley 25.509. No admite la prescripcin
adquisitiva como modalidad de adquisicin, aclarando la cuestin, dado la falta
de mencin en la actual normativa sobre este extremo; slo permite la breve
en aras de sanear el ttulo.
Guarda silencio sobre la posibilidad de constitucin a travs de la va
testamentaria, subsistiendo la discusin doctrinaria al respecto. El Proyecto del
98 lo permita en su artculo 2026 al mencionar como causales las hiptesis de
adquisicin derivada.

N.- CUMPLIMIENTO DEL MODO SUFICIENTE: Aunque no reproduzca este
captulo el artculo 4 de la actual normativa, ser insoslayable la realizacin de
la tradicin y la inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble, este ltimo
para otorgar al derecho de superficie oponibilidad hacia los terceros interesados
de buena fe.
No es menester una norma expresa dado que resulta suficiente con la
prescripcin del artculo 1892 del Ttulo I Disposiciones Generales del Libro
Cuarto, de aplicacin general. Tambin, cabe destacar en este sentido la
subsistencia de la ley 17.801, que ha sido objeto de pequeas modificaciones
en el Anexo II que se aduna, para adecuarla a la futura vigencia del cuerpo
normativo en consideracin.

O.- PLAZO: depende de la modalidad elegida: setenta aos para la superficie
urbana y cincuenta aos para la agrcola; siguiendo para este ltimo igual lapso
adoptado en el artculo 6 de la ley 25.509. Se computan ambos a partir de la
adquisicin del ttulo (artculo 2117), es decir, cuando sean cumplidos los
recaudos de ttulo y modo suficiente. Cabe la posibilidad de prorrogarlos,
siempre dentro de los parmetros mximos permitidos; se contar el nuevo
transcurrir a partir de la celebracin del acto.
No se ha establecido un plazo mnimo para el instituto, objeto del
anlisis. Tampoco la sancin legal si el periodo establecido excede el
autorizado: de acuerdo a los principios jurdicos, debera ocurrir la adecuacin
temporal, modalidad de saneamiento de los actos jurdicos, que los reduce a la
mxima amplitud temporal posible (setenta o cincuenta aos, segn sea el
supuesto de hecho)
2
. ARTCULO 2117.- Plazos. El plazo convenido en el ttulo
de adquisicin no puede exceder de SETENTA (70) aos cuando se trata de
construcciones y de CINCUENTA (50) aos para las forestaciones y
plantaciones, ambos contados desde la adquisicin del derecho de superficie. El
plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos
mximos.
El Proyecto del 98 instauraba como periodo de vigencia de hasta
cincuenta aos.


2
Ver Alterini, Jorge Horacio; Corna, Pablo Mara; Angelani, Elsa Beatriz; Vzquez, Gabriela Alejandra;
Teora General de las Ineficacias, Ed. La Ley, 2000, pg. 68.
P.- TRANSFERENCIA: Cabe transmitirlo, de acuerdo al artculo 2119, ya
mediante actos inter vivos, a ttulo oneroso o gratuito, ya sea que ocurra la
muerte de su titular. (ARTCULO 2119.- Adquisicin. El derecho de superficie
se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos
entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapin. La
prescripcin breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo ttulo.
Si se produce tal fenmeno jurdico, la citada transmisin comprende las
obligaciones del superficiario (artculo 2123, primer prrafo, que reproduce el
artculo 2021, segundo prrafo, del Proyecto del 98. El artculo 2123 del
proyecto establece; Subsistencia y transmisin de las obligaciones. La
transmisin del derecho comprende las obligaciones del superficiario.
La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo
liberan de sus obligaciones legales o contractuales.

Q.- FACULTADES DEL SUPERFICIARIO: Ellas son:

Q.A.- IUS POSSIDENDI: En razn de que la superficie es un derecho que se
ejercita a travs de la posesin, puede ejercer las servidumbres reales que
graven al inmueble y exigir el respeto de los lmites impuesto en el Captulo 4,
Ttulo III, del Libro Cuarto (artculo1932)

Q.B.- ACTOS DE ADMINISTRACION: goza de tal potestad: verbigracia, los
contratos de arrendamiento que concierte resultarn vlidos.

Q.C.- ACTOS DE DISPOSICION: le cabe practicarlos ya sea en su faz
material o jurdica: le es lcito tanto construir un nuevo piso como enajenar la
cosecha recolectada. No se configura obstculo para que enajene su derecho.
Q.D.- ADQUISICION A TRAVS DE LA PROPIEDAD SUPERFICIARIA: Tal
es lo que regla el artculo 2115, primer prrafo, en cuanto hace propio lo
plantado, forestado o construido.

Q.E.- POSIBILIDADES DE CONSTUTIR DERECHOS REALES DE
GARANTIA: Se encuentra previsto que el objeto de las mentadas garantas
recaiga tanto sobre el derecho de superficie como tambin sobre la propiedad
superficiaria; cuestin omitida en la actual normativa y aceptada en forma
pacfica por la doctrina (artculo 2120, primer prrafo: Facultades del
superficiario. El titular del derecho de superficie est facultado para constituir
derechos reales de garanta sobre el derecho de construir, plantar o forestar o
sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de
duracin del derecho de superficie.
Coincide con la postura adopta en el artculo 2026, segundo prrafo del
Proyecto del 98 y con la declaracin de la Comisin 4 de las IX Jornadas de
Derecho Civil. Son idneas para ello la hipoteca y la anticresis.

Q.F.- POTESTADES EN LA SUPERFICIE URBANA: De acuerdo a la tesitura
recepcionada en el artculo 2120, segundo prrafo, se le permite al superficiario
afectar la construccin realizada al rgimen de la Propiedad Horizontal,
subordinado su vigencia a la duracin de su derecho real. El superficiario
puede afectar la construccin al rgimen de la propiedad horizontal, con
separacin del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario;
puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales
u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin
necesidad de consentimiento del propietario.
Podr concertar la enajenacin y constituir derechos reales de garanta
en las unidades funcionales que ha levantado. Tales negocios resultarn
eficaces mientras exista la superficie.
Podrn subsistir los mentados efectos despus de tal extincin si el
propietario del suelo ha dado su consentimiento para ello.

Q.G.- DEFENSA DE LAS RELACION DE PODER Y DEL DERECHO REAL:
Aunque el articulado comentado no lo menciona, se encuentra tutelado por los
remedios que se otorgan en el Ttulo XIV del Libro Cuarto, es decir ejercer las
acciones posesorias y reales.

R.- OBLIGACIONES DEL SUPERFICIARIO: Debe cumplir, en calidad de
poseedor, con las cargas reales, medidas judiciales inherente a la cosa, los
lmites impuestos en el Captulo 4, Ttulo III, del Libro Cuarto; tambin, debe
restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla (artculo 1933).
La renuncia, abandono o la omisin de ejercer sus facultades no
empecen a la subsistencia de las obligaciones que ha contrado (artculo 2123,
primer prrafo).

S.- FACULTADES DEL PROPIETARIO DEL SUELO: Es titular de un dominio
imperfecto. Conserva, en palabras del artculo 2121, la disposicin material o
jurdica que corresponde a su derecho. Tales potestades incluyen la posibilidad
de enajenar su derecho real, tpico de las hiptesis de dominio desmembrado.
No se ha incorporado un derecho de preferencia que haba sido auspiciado en
el Proyecto de Unificacin de 1987 en su artculo 2614.
Mejora la redaccin del artculo 3 de la ley 25.509, no reproduciendo el
artculo 4 acerca de la imposibilidad de constituir derecho de disfrute o
garanta. Es correcta tal supresin pues la importancia del lmite de estas
facultades radica en impedir la perturbacin de los derechos del superficiario,
encontrndose legitimado para constituirlos, siempre que respete el ejercicio de
las potestades de aqul. Artculo 2121 del proyecto: Facultades del
propietario. El propietario conserva la disposicin material y jurdica que
corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del
superficiario.

T.- OBLIGACIN DEL PROPIETARIO DEL SUELO: no debe turbar el
derecho del superficiario.
Se estimo til en el Proyecto del 98 agregar que si aqul infringe la
manda legal, el superficiario puede exigir el cese de la turbacin (artculo
2020), teniendo al efecto la legitimacin para ejercer las acciones posesorias y
reales. Debe entenderse que las mismas facultades goza el superficiario en el
actual proyecto (doctrina del artculo 2247).

U.- EXTINCION:

U.A.- CAUSALES: De acuerdo al artculo al artculo 2124, ellas son: 1.-)
Renuncia expresa. 2.-) Vencimiento del plazo pactado o el mximo permitido.
3.-) Cumplimiento de una condicin resolutoria. 4.-) Consolidacin: reunin en
una misma persona de las calidades de propietario del suelo y superficiario. 5.-
) Desuso: diez aos para el supuesto de superficie edilicia y cinco aos para el
caso de plantaciones y forestaciones. Debe ser adicionado el abandono ya que
el artculo 2123 lo distingue de la renuncia. Resulta similar al contenido del
artculo 2026 del Proyecto del 98, a excepcin que prevea un lapso comn de
diez aos para el no uso.
Se ha estimado ms ventajoso ampliar el plazo de tres aos
contemplado en el artculo 7 de la ley 25.509. ARTCULO 2124.- Extincin. El
derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa,
vencimiento del plazo, cumplimiento de una condicin resolutoria, por
consolidacin y por el no uso durante DIEZ (10) aos, para el derecho a
construir, y de CINCO (5), para el derecho a plantar o forestar.

U.B.- DESTRUCCION DE LA PROPIEDAD SUPERFICIARIA: no constituye
su mera ocurrencia una causal de extincin, salvo pacto en contrario (artculo
2122 Destruccin de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria
no se extingue, excepto pacto en contrario, por la destruccin de lo construido,
plantado o forestado, si el superficiario construye, nuevamente dentro del plazo
de SEIS (6) aos, que se reduce a TRES (3) aos para plantar o forestar).
Si transcurrido tres o seis aos, dependiendo si la modalidad concertada
es la superficie agrcola o urbana, respectivamente, el titular no ha realizado
acto de edificacin, cultivo o plantacin alguno, el derecho real en ponderacin
deja de existir.
El lapso elegido deviene una opcin intermedia en virtud que la actual
normativa estima prudente el perodo de tres aos (artculo 7 de la ley 25.509)
y el artculo 2028 del Proyecto del 98 lo situ en diez aos con la posibilidad de
acordar uno menor.
Debe ser diferenciado de la destruccin del inmueble en donde se
asienta el derecho de superficie. Tal fenmeno provoca la extincin tanto del
derecho de superficie como el del propietario del suelo.

U.C.- EFECTOS: La virtualidad radica, empleando la terminologa del artculo
2125 del proyecto, en que el propietario del suelo hace suyo lo construido,
plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el
superficiario. De esta manera, la regla captada en la mxima romana superficie
solo cedit recobra su imperio.
En el supuesto de extincin del derecho de superficie antes del
cumplimiento del plazo acordado, adopta la solucin del artculo 10 de la ley
25.509: los derechos reales y personales subsisten. El propietario debe
soportarlos como si la institucin comentada se encontrase vigente. Resultara
gramaticalmente ms adecuado que el segundo y tercer prrafo del artculo
2125 se fundiesen en uno solo.
La hiptesis de la consolidacin se encuentra incluida dentro del mbito
de aplicacin de la citada norma. Hubiera sido preferible su mencin expresa
como lo hace el artculo 2022 del Proyecto del 98. Artculo 2125. Del proyecto
dice: Efectos de la extincin. Al momento de la extincin del derecho de
superficie por el cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del
suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos
reales o personales impuestos por el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo
legal o convencional, los derechos reales constituidos sobre la superficie o
sobre el suelo continan gravando separadamente las dos parcelas, como si no
hubiese habido extincin, hasta el transcurso del plazo del derecho de
superficie.
Subsisten tambin los derechos personales durante el tiempo
establecido.

U.D.INDEMNIZACION PARA EL SUPERFICIARIO: Tal consecuencia
obedece a la circunstancia que el dueo del suelo adquiere la propiedad
superficiaria. Es una decisin legislativa correcta.
La ley delega en la autonoma de la voluntad los parmetros de
valuacin. No es menester determinarlos en el acto constitutivo, cabe
concertarlos en acuerdos posteriores.
Si no se ha previsto el punto en cuestin, se toma los valores
subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos ltimos aos. La
amortizacin ocurrida debe ser descontada (artculo 2126: Indemnizacin al
superficiario. Producida la extincin del derecho de superficie, el titular del
derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en
contrario. El monto de la indemnizacin es fijado por las partes en el acto
constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnizacin, se
toman en cuenta los valores subsistentes incorporados por el superficiario
durante los DOS (2) ltimos aos, descontada la amortizacin).
Resulta ms especfico que el artculo 11 de la actual normativa. El
Proyecto del 98 empleaba, siguiendo el mtodo del Cdigo Civil Portugus, la
medida del enriquecimiento sin causa en su artculo 2023. Es clara la intencin
de apartarse de la declaracin de lege ferenda N 11 de las Jornadas
Nacionales de Derecho Civil (Corrientes, 1985): sin compensacin al
superficiario, salvo convencin en contrario.