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Luis Godinho
De: noreply+feedproxy@google.com em nome de Out of the Box
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Enviado: tera-feira, 25 de Fevereiro de 2014 17:02
Para: luisgod@gmail.com
Assunto: A Importncia da Estrutura de Custos
A Importncia da Estrutura de Custos

A Importncia da Estrutura de Custos
Posted: 24 Feb 2014 04:00 PM PST


Francisco Espregueira, MRICS
Perito Avaliador de Imveis
francisco.espregueira@sapo.pt









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O IVSC International Valuation Standards Council aborda possveis trs Mtodos de Avaliao. So os j
longamente conhecidos: o Mtodo de Mercado, o Mtodo do Rendimento e o Mtodo do Custo.

Como sabido de todos, uma Avaliao deve ser realizada sempre que possvel por mais do que um Mtodo, se
adequado os trs, para verificao e controlo. Da o interesse do Mtodo de Custo, apesar de se tratar de um Mtodo
Esttico. No obrigatrio que da aplicao dos trs Mtodos se obtenha exactamente o mesmo valor (ao euro), mas
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sim valores bastante prximos.

Reala-se o aumento da importncia que o Mtodo de Capitalizao do Rendimento tem tido nos ltimos anos com o
maior dinamismo do Mercado de Arrendamento. Por isso, este mtodo tem cada vez mais aplicao dada a maior
informao disponvel no Mercado de Arrendamento.

A abordagem pelo Mtodo do Custo custo fornece uma indicao do Valor utilizando o princpio econmico que o
comprador no vai pagar mais por um activo do que o custo para obter um activo de igual utilidade, seja por compra
ou construo.

Deste modo tem-se:

Valor de Mercado do Imvel = Terreno + Custo de Construo + Encargos + Margem

A realizao de uma boa Estrutura de Custos, bem equilibrada, de vital importncia. Para tal e com destaque basilar,
deve-se, como sempre, realizar uma aprofundada e cuidada prospeco de mercado. Quando se diz uma prospeco
deve entender-se como vrias.

Lembra-se que todos os imveis, com diferentes Afectaes (comrcio, servios, habitao, armazm, loteamentos,
), tm a sua prpria estrutura de custos. Pode-se e deve-se tambm falar de estrutura de custos de fraces
autnomas.

Custo do Terreno: Devemos auscultar no mercado, terrenos idnticos, com as mesmas caractersticas (localizao,
rea, capacidade construtiva, ). Podem ser retirados os habituais indicadores (valor por m de construo acima do
solo, valor por m de terreno, valor por fraco).

Apresenta-se a seguir uma tabela, que poder servir como orientao, com a percentagem do Valor do Terreno no
Volume de Vendas de um imvel habitacional. Lembra-se que h sempre excepes que, por serem excepes,
acabam por confirmar a regra.

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Custo de Construo: Podemos obter, junto de empresas de construo civil, um oramento, uma estimativa, do
custodaobra.

Encargos Indirectos: Nesta rbrica esto includas as licenas, projectos, fiscalizao da construo, gesto do
empreendimento, taxas municipais, IMT sobre a aquisio do terreno, comisso de mediao imobiliria sobre as
vendas,etc.Noqueserefereataxasmunicipaisdevemserconsultadososregulamentosmunicipaisdeurbanizao
eedificao.

AMargemdePromooadicionadastrsanterioresrbricastemqueserigualaoValordeMercadodoimvel
emavaliao.

Este Valor de Mercado do imvel deve ser determinado pelo Mtodo de Mercado balizado por cuidadosa e
aprofundadaprospecodemercado.

Como se verifica, os nmeros tm que fechar, quer isto dizer que a soma das rbricas do Mtodo do Custo tem
queseridnticoaovalorobtidopeloMtododeMercadoeestaremlinhacomovalordoMtododeCapitalizao
doRendimento.

Apresentase a seguir um exemplo de uma Estrutura de Custos tipo, caracterstica de um edifcio (ou fraco)
habitacional,numalocalizaourbanamediamentedesenvolvida.

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