Dcto. Tecnico. PP Paseo de Sevilla

Plan Parcial de Redesarrollo En Suelo Urbano
Paseo de Sevilla

Documento Tcnico de Soporte

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DOCUMENTO TCNICO DE SOPORTE

PLAN PARCIAL DE REDESARROLLO EN SUELO URBANO

PASEO DE SEVILLA
POLGONO Z3 RED 4

CONTENIDO

PRESENTACIN
INTRODUCCIN

1. MARCO GENERAL EN EL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE MEDELLN

1.1 JUSTIFICACIN
1.2 ENCARGO
1.3 PREDIACIN ANLISIS DE LOS PREDIOS EN EL PLAN PARCIAL.
1.4 REAS DE LOS PREDIOS QUE COMPONEN LA MANZANA 65 56.
1.5 ARTICULACIN AL MODELO DE CIUDAD
1.6 ARTICULACIN A LOS OBJETIVOS Y POLTICAS DEL POT

2. DELIMITACIN DEL REA DE PLANEAMIENTO

2.1 LOCALIZACIN Y DELIMITACIN
2.2 DESARROLLO HISTRICO Y URBANSTICO.
3. DIAGNSTICO
3.1 DIMENSIN AMBIENTAL
3.2 DIMENSIN SOCIOCULTURAL.
3.3 DIMENSIN DE FUNCIONAMIENTO ESPACIAL.
IDEAS CONCLUYENTES

4. OBJETIVOS, POLTICAS Y ESTRATEGIAS DEL PROYECTO

4.1 OBJETIVOS
4.2 POLTICAS.
4.3 ESTRATEGIAS PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO.
4.4 REA DE MANEJO ESPECIAL

5. ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PBLICO

5.1 EXPLICACIN DEL MODELO DE OCUPACIN.
5.2 ARTICULACIN DE LOS SISTEMAS ESTRUCTURANTES
5.3 REAS DE CESIN Y OBLIGACIONES URBANSTICAS

6. ESTRUCTURA DE ESPACIOS PRIVADOS

6.1 UNIDADES DE GESTIN
6.2 APROVECHAMIENTOS

7. SIMULACIN URBANSTICA FINANCIERA

7.1 OFERTA DE VIVIENDA

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7.2 COMPORTAMIENTO DE LA CONSTRUCCIN EN EL VALLE DE ABURR
7.3 EJERCICIO DE SIMULACIN URBANSTICA FINANCIER
7.4 RESULTADO DE LA EVALUACIN
7.5 COSTOS Y UTILIDADES POR UNIDAD DE GESTIN
7.6 REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS.

8. NORMAS BSICAS Y USOS DEL SUELO

8.1 PREVALENCIA NORMATIVA.
8.2 USOS DEL SUELO
8.3 NORMAS BSICAS ESPECFICAS

9. ESTRATEGIAS DE GESTIN

9.1 GESTIN ECONMICA.
9.2 GESTIN SOCIAL
9.3 GESTIN DEL SUELO

10. CRONOGRAMA DE EJECUCIN DE LAS UNIDADES DE GESTIN

10.1 PERFILES DE PROGRAMAS Y PROYECTOS
FUENTES BIBLIOGRFICAS

ANEXOS

Cuadros de simulacin urbanstica y financiera y Reparto de Cargas y Beneficios.
Certificaciones de disponibilidad de servicios pblicos por Empresas Pblicas de
Medelln.
Actas de reuniones con propietarios.
Actas de reuniones con propietarios y vecinos en el proceso de difusin del Plan
Parcial.
Concepto del Consejo Consultivo de Ordenamiento.

LISTADO DE PLANOS

rea de Planificacin.
Estructura Predial.
Retiros a corrientes naturales y estructuras hidrulicas.
Sntesis de la problemtica ambiental.
Sistema vial estructurante y de transporte.
Sistema de Espacios Pblicos de Esparcimiento.
Equipamientos de la zona de influencia y conexin con el rea de planificacin.
Estructura urbana del Espacio Pblico.
reas de Cesin Pblica.
Modelo de Ocupacin.
Unidades de Gestin y rea de Manejo Especial.
Secciones Viales.
rea de Intervencin

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DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE

PRESENTACIN

El Plan Parcial Paseo de Sevilla es una elaboracin de la firma CONINSA RAMN H,
Promotora Inmobiliaria, en un sector del barrio El Chagualo, con la intencin de
desarrollar la ordenacin de la manzana objeto del Plan Parcial, a partir de la
delimitacin y propuesta de dos unidades de gestin y un rea de manejo especial,
mediante proyectos de edificaciones desarrollados en altura, complementados con
locales comerciales y de servicios, equipamientos y espacios pblicos necesarios para
atender este desarrollo.

El Plan Parcial Paseo de Sevilla se establece en el barrio El Chagualo, de acuerdo con
las orientaciones del Plan de Ordenamiento Territorial de Medelln, mediante el cual se
le determin a este sector de la ciudad, el tratamiento de redesarrollo, permitindole
generar nuevos desarrollos con mayores aprovechamientos. Igualmente, se ha
querido aprovechar las enormes ventajas de localizacin que tiene este sector de
borde del Centro de la ciudad, al encontrarse muy cerca de un conjunto importante
de equipamientos educativos, de salud, recreativos, as como el poseer una excelente
accesibilidad vehicular y peatonal, que lo comunica con tres estaciones del metro, y
con un gran nmero de rutas de transporte urbano e intermunicipal.

Es muy oportuna la determinacin del Plan de Ordenamiento Territorial de Medelln de
orientar el crecimiento de la ciudad hacia adentro, permitiendo la redensificacin y
revitalizacin de sectores antes subutilizados por actividades de vivienda, comercio,
servicios y productivos. En especial, la vivienda de inters social localizada en el
centro permitir a sus propietarios, acceder a los mltiples servicios que ofrece esta
zona, bajo esquemas de una alta optimizacin de costos de desplazamientos
vehiculares y peatonales; igualmente, permitir a quienes tengan su lugar de trabajo
en este sector, tener tambin cerca su lugar de vivienda.

Para la ciudad, es una oportunidad estratgica de revitalizar el centro con la actividad
de la vivienda y sus servicios complementarios, lo que garantiza el uso y utilizacin
permanente, generando apropiacin, mantenimiento y seguridad del espacio urbano.

Otra de las posibilidades del desarrollo urbanstico propuesto por este Plan Parcial, la
constituye la gran demanda de vivienda de inters social y la poltica de subsidios a la
misma, que hace que sea una alternativa viable tanto para los potenciales propietarios
como para los promotores del Proyecto. Esta situacin ha motivado y facilitado a los
propietarios y a un conjunto de actores del sector inmobiliario de los predios de la
manzana a proponer este desarrollo, con la confianza en la existencia de instrumentos
giles y funcionales de ordenacin y gestin del suelo que lo permitan y que a su vez
garanticen el equilibrado reparto de cargas y beneficios, resultado de la ejecucin del
Plan Parcial.

El centro y la ciudad se beneficiarn con el desarrollo de este tipo de proyectos que le
aportarn una nueva imagen y entorno urbano, ms cualificado, ms vital, ms
eficiente, y ms funcional.

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En este marco de oportunidades se presenta este proyecto urbanstico para el
redesarrollo de la ciudad como aporte y como modelo de ordenamiento espacial.

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INTRODUCCION

El presente Plan Parcial Paseo de Sevilla de iniciativa privada, es presentado por los
propietarios del terreno objeto del plan parcial, en razn tanto de sus propias
expectativas frente a la renta de los terrenos de su propiedad, como frente a la
oportunidad de establecer una nueva dinmica de usos residenciales en el barrio El
Chagualo, en concordancia con los requerimientos establecidos para el tratamiento
de redesarrollo, especficamente en el polgono Z3_RED 4, a travs de la
implementacin de un modelo de ocupacin consistente en una alta densificacin del
suelo, mediante proyectos de edificaciones desarrollados en altura, y locales
comerciales y de servicios, complementado con los equipamientos y espacios pblicos
necesarios para atender este desarrollo.

El Plan Parcial asimismo determina la ordenacin urbanstica de la manzana objeto del
ordenamiento, a partir de la delimitacin y propuesta de dos Unidades de Gestin y
rea de Manejo Especial. Las Unidades de Gestin presentan unidad programtica,
pues identifican operaciones o proyectos urbansticos ejecutables de manera
autnoma y requieren, para su ejecucin, la aplicacin del principio de reparto
equitativo de cargas y beneficios. Para su desarrollo, ser necesaria la cooperacin de
los propietarios de los predios que conforman cada una de las unidades de gestin

El presente Documento Tcnico de Soporte contiene un diagnstico detallado del
rea de planificacin en lo referente a las dimensiones ambiental, sociocultural y de
funcionamiento espacial; as mismo toda la formulacin desarrollada segn los
lineamientos metodolgicos tanto de la Ley 388 de 1997, como del POT del Municipio
de Medelln (Acuerdo 062 de 1999) y del Decreto 1212 de 2000 de Medelln, en cuanto
a los contenidos y procedimientos de los planes parciales.

A partir de la determinacin de los objetivos, polticas y estrategias, se aborda el Plan
Parcial a travs de la definicin de un modelo de ordenacin que considera las
estructuras, tanto de los espacios pblicos como de los privados.

Seguidamente, el Plan Parcial describe aquellos elementos de simulacin urbanstica y
financiera que posibilitan la viabilidad econmica del proyecto y permiten desarrollar
el reparto equitativo de cargas y beneficios tal como lo determina la Ley 388 de 1997.
As mismo, presenta los mecanismos de gestin y el correspondiente cronograma de
ejecucin para las distintas unidades de gestin.

Como complemento a este documento tcnico, se presenta un anexo de planos que
especializan geogrfica y temticamente los distintos elementos y consideraciones
descritas para el Plan Parcial Paseo de Sevilla.

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1. MARCO GENERAL EN EL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DE MEDELLN

1.1 JUSTIFICACIN.

El Plan Parcial Paseo de Sevilla, con tratamiento de redesarrollo, es elaborado de
acuerdo con las disposiciones de la Ley 388 de 1.997, Que define los planes parciales
como los instrumentos mediante los cuales se desarrollan y complementan las
disposiciones de los planes de ordenamiento para reas determinadas del suelo
urbano y para las reas incluidas en el suelo de expansin urbana, adems de las que
deban desarrollarse mediante unidades de actuacin urbanstica, macroproyectos u
otras operaciones urbanas especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas
de las normas urbansticas generales y dispone adicionalmente el contenido mnimo de
los mismos.
1

Igualmente este Plan Parcial, est determinado con tratamiento de redesarrollo (RED)
establecido en el POT, en el cual se pretende orientar procesos de transformacin ya
iniciados y generar nuevos en zonas que cuentan con buenas condiciones de
infraestructura y localizacin estratgica en la ciudad de acuerdo con los objetivos de
ordenamiento propuestos por el Plan, de manera que se privilegie su transformacin
hacia la optimizacin de su potencial, permitiendo mayores aprovechamientos y
diversidad de usos.
2

El Plan Parcial de redesarrollo Paseo de Sevilla, se enmarca dentro de las orientaciones
para las zonas de redesarrollo contenidas en el artculo 157 del POT, en donde se
busca el aprovechamiento de las ventajas derivadas de la mejor dotacin en
infraestructura, espacio pblico, equipamientos y servicios, que presentan las reas
planas localizadas en la planicie del ro, buscando que tengan mayor intensidad en la
ocupacin del suelo y diversidad de usos, constituyndose en las reas de mayor
aprovechamiento urbanstico de la ciudad.

Es destacable la importante dinmica econmica del lugar circundante con su poder
de generacin de empleo en actividades asociadas a la salud, la educacin, la
recreacin, el transporte, el comercio y los servicios, que contrasta con la oferta de
vivienda en el rea de desarrollo objeto del Plan Parcial.

1.2 ENCARGO.

El Plan Parcial se formula, mediante el procedimiento de iniciativa privada previsto en
la Ley 388 de 1997 (Desarrollo Territorial) en su Articulo 19, por la firma Constructora
Sevilla S.A. con NIT: 811029389 8, propietaria de los predios que componen la Unidad
de Gestin 1 del presente Plan Parcial.

1
Decreto 1212 de 2000, diciembre 5, Por el cual se reglamenta el acuerdo municipal 062
de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medelln, en cuanto a los contenidos y
procedimientos de los Planes Parciales.
2
Decreto 1212 de 2000, diciembre 5, Por el cual se reglamenta el acuerdo municipal 062
de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medelln, en cuanto al Tratamiento de
Redesarrollo.

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El desarrollo del proyecto del Plan Parcial Paseo de Sevilla, estar a cargo de
CONINSA- RAMN H, S.A.. Por su parte el proyecto arquitectnico tiene como
responsables a Espinosa Arquitectos Arq. Jorge lvaro Espinosa R.

El grupo responsable de la gestin y ejecucin del proyecto ser constituido a partir de
las condiciones que se presenten en las unidades de gestin que se aprueben para el
desarrollo de las unidades de actuacin urbanstica, de las condiciones de mercado y
situacin financiera del ejercicio en ese momento de inicio.

La elaboracin del Plan Parcial Paseo de Sevilla, fue encargado a un grupo de
profesionales coordinados por la Arquitecta Urbanista Luz Piedad Lpez Gonzlez.

1.3 PREDIACIN ANLISIS DE LOS PREDIOS EN EL PLAN PARCIAL.

Para llevar a cabo el presente Plan Parcial, previamente se realiz un anlisis de los
predios susceptibles de hacer parte del mismo. En este sentido, y de acuerdo al
requerimiento de una manzana como rea mnima para un plan parcial en
tratamiento de redesarrollo, se asumi la totalidad de los predios pertenecientes a la
manzana localizada entre las calles 65 y 67 y carreras 56 y 58, como rea de
planificacin del plan parcial.

El historial de la propiedad de los predios, define que antes de 1.990 todos los predios
pertenecientes a la manzana 65-56 eran de propiedad de la familia Botero Soto.

Posteriormente fueron vendidos a la familia Gaviria los predios que ahora conforman el
Conjunto de Bodegas Chagualito, con licencias de urbanizacin C1 840 de 1997 y de
construccin C1 841 de 1997, ejecutado entre 1997 y 1998. Este predio tendr un
tratamiento diferente dentro del Plan Parcial y no se incluir en el rea de intervencin,
en razn de su conformacin.

Previamente algunos de los predios de propiedad de la familia Botero Soto,
localizados en la calle 65 con carrera 56 fueron adquiridos por la firma Constructora
Sevilla.

1.4 REAS DE LOS PREDIOS QUE COMPONEN LA MANZANA

Segn datos suministrados por la Secretara de Hacienda del Municipio de Medelln, la
manzana 65-56 cuenta con 8 predios, los cuales se delimitan en el plano Estructura
Predial.

Teniendo en cuenta el anlisis predial descrito en el numeral 1 y para efectos del
presente Plan Parcial, estos ocho (8) predios se engloban en cuatro (4) sectores, as:

Sector A est compuesto por los predios 1, 2, 3, 4 y 7 y actualmente son de un solo
propietario.

Sectores B, C, y D corresponden a los predios 5, 6, y 8, respectivamente.

La siguiente tabla ilustra la conformacin, en predios y reas, de los sectores que
componen la manzana 65- 56.

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SECTORES REAS (m)
A (predios 1, 2, 3, 4 y 7) 7.778,42
B (predio 5) 1.635,10
C (predio 6) 858,49
D (predio 8) 4.839,22
Subtotal 15.111,23
*
Andenes y zonas verdes 1.937,30
TOTAL 17.048,53

*Para efectos del presente Plan Parcial, se ha tomado el rea resultante del
levantamiento topogrfico sobre los predios aportados al desarrollo del plan parcial,
equivalente a 15.111,23M. Lo andenes y zonas verdes se calcularon sobre cartografa
SIGAME.

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1.5 ARTICULACIN AL MODELO DE CIUDAD.

El Plan Parcial Paseo de Sevilla, permite la construccin del modelo de organizacin
espacial establecido en el POT, partiendo del aporte a la consolidacin de algunos de
sus componentes hacia la construccin del Modelo de Ciudad:

Un crecimiento orientado hacia adentro, con nfasis en las zonas centrales
prximas al ro dotadas de excelente infraestructura, que experimentan actualmente
procesos de estancamiento, degradacin o subutilizacin
3
.

El aprovechamiento de las ventajas de la cercana al ro Medelln (ro Aburr)
como un ro integrado espacial y ambientalmente al desarrollo urbanstico de la
ciudad, y que aporta significativamente a su valor paisajstico y a su espacio pblico.

La localizacin en el Centro Tradicional y Representativo con recuperada
calidad y significacin, mediante proyectos e intervenciones estratgicas a su interior y
en su periferia
4
.

La gran cercana a un Corredor de Servicios Metropolitanos de alta calidad
urbanstica, localizado a lo largo del ro, en armona e integracin con usos
residenciales y productivos
5

El barrio Chagualo se constituye en una oportunidad de redesarrollo de un
sector amplio en el centro de la ciudad que incluye a los barrios Sevilla, Jess Nazareno
y San Benito para implantar una comunidad que aproveche la accesibilidad e
infraestructura instalada.

1.6 ARTICULACIN A LOS OBJETIVOS Y POLTICAS DEL POT.

El desarrollo el Plan Parcial Paseo de Sevilla se enmarca y se orienta con nfasis en
algunos objetivos y polticas establecidos en POT
6
de Medelln, tales como:

Objetivo 4:

Orientar el crecimiento de la ciudad hacia adentro y racionalizar el uso y la
ocupacin del suelo.

Un Plan Parcial en bsqueda del redesarrollo de la ciudad tratando adems superar los
impactos producidos por la aglomeracin, a travs de la reconsideracin de las
densidades y su articulacin al espacio pblico.

Polticas

3
POT Medelln (Acuerdo 062 de 1999), Primera Parte, Artculo11, del modelo de ocupacin
territorial.
4
territorial.
5
territorial.
6
POT Medelln (Acuerdo 062 de 1999), Segunda Parte, Ttulo I, Artculo12, del imaginario
de ciudad, los objetivos estratgicos y polticas de ordenamiento territorial.

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Promover y apoyar el desarrollo de programas de renovacin urbana y
redesarrollo y la densificacin en sectores de localizacin central estratgica con
buena dotacin de infraestructura de transporte.
Promover una adecuada mezcla y convivencia de usos y actividades.

En este sentido la elaboracin del Plan Parcial Paseo de Sevilla, propende por el
establecimiento en el barrio El Chagualo de nuevos usos y actividades como vivienda y
servicios, buscando no solo armonizarlos con los existentes, sino procurando maximizar
las ventajas de su localizacin central estratgica, mediante su articulacin a los
sistemas de infraestructura de transportes, y equipamientos instalados en su rea de
influencia.

El Plan Parcial pretende proponer un espacio residencial inmediato a las personas
ligadas por asuntos laborales a los sectores que lo circundan y a la riqueza de
equipamiento cultural y de servicios que poseen los sectores vecinos, y la proximidad a
las ventajas que ofrece el centro de la ciudad y a las economas de transporte.

Se hace especial nfasis en la localizacin residencial en el centro de la ciudad,
valorando el centro como un lugar de exclusividad cultural, y yuxtaposicin de
actividades. Como el nico lugar en donde suceden los festejos y actividades para la
totalidad de la comunidad.

Objetivo 7
7

Convertir la vivienda y el barrio en factor de desarrollo, integracin y cohesin social,
con visin y conciencia metropolitana.

Polticas

Revitalizar el barrio como unidad bsica, abierta, permeable, dotada de
espacio pblico, equipamientos y una variada oferta de actividades
complementarias.
Favorecer la localizacin en la vivienda de actividades econmicas o de
servicios compatibles y amigables con el espacio pblico y el entorno inmediato.
Promover y participar en la planificacin concertada de la vivienda de inters
social como un hecho metropolitano y desarrollar programas y proyectos en el
marco de sus polticas concertadas.

De acuerdo con el anterior objetivo y polticas, el Plan Parcial Paseo de Sevilla permite
emprender el redesarrollo hacia la consolidacin en un futuro del barrio El Chagualo,
fomentando el uso de la vivienda, el cual se ha venido a menos en los ltimos aos, y
en el que otros usos y actividades, industriales, comerciales y de servicios se han
constituido como representativos. En adicin, ofrecer un lugar residencial con alta
accesibilidad por medio de sistemas de transporte masivo a la estructura de centros y
actividades de convocatoria a lo largo del corredor metropolitano. Asimismo se le
otorga una gran calidad a la vivienda de inters social, al establecerla en una zona
excelentemente dotada de infraestructura fsica y social, generando importantes
economas en los desplazamientos y acceso a los equipamientos a escala de ciudad:

7
POT Medelln (Acuerdo 062 de 1999), Segunda Parte, Ttulo I, Artculo12, del imaginario
de ciudad, los objetivos estratgicos y polticas de ordenamiento territorial.

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educativos, recreativos, de salud, de transporte, as como al comercio y servicios
localizados en el centro de la ciudad.

La generacin de este vecindario en los bordes del centro de la ciudad con un grupo
de poblacin significativo por su tamao con la diversidad necesaria de grupos
primarios, aportan para lograr el control social que requiere el centro de la ciudad y sus
vecinos. Vivir el centro las veinticuatro horas del da: de da y de noche.

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2. DELIMITACIN DEL REA DE PLANEAMIENTO

El Plan Parcial Paseo de Sevilla es un Plan Parcial catalogado dentro de las Normas
Generales del POT de Medelln como un Plan Parcial de Tratamiento de Redesarrollo,
en el cual se pretende Orientar procesos de transformacin ya iniciados o generar
nuevos desarrollos en zonas que cuenten con buenas condiciones de infraestructura y
localizacin estratgica en la ciudad de acuerdo con los objetivos de ordenamiento
propuestos por el Plan, de manera que se privilegie su transformacin hacia la
optimizacin de su potencial, permitiendo mayores aprovechamientos y diversidad de
usos
8
.

El rea de planificacin debe considerarse como una oferta para la satisfaccin de
necesidades de vivienda de estratos medios y bajos dentro de la consideracin de
vivienda de inters social, por la oferta de espacio equipado con servicios e
infraestructura que generan las economas necesarias para lograr una vivienda digna.
En contraste con la imposibilidad de agregar nuevos espacios en la periferia no
dotadas.

El redesarrollo emprendido con este tipo de poblacin acelera la demanda de bienes
de consumo que es aprovechada por las actividades que realizan esta oferta, tales
como, el mercado minorista, la oferta educativa y de servicios de salud instaladas.

2.1 LOCALIZACIN Y DELIMITACIN.

El rea del Plan Parcial Paseo de Sevilla est ubicada en la zona Centro- oriental,
barrio El Chagualo, el cual pertenece a la Comuna N 10, La Candelaria. El rea de
planificacin est contenida en el Polgono Z3_RED 4, determinado como rea de
planeamiento del tratamiento de Redesarrollo, y corresponde a la manzana localizada
entre las calles 65 y 67 (Barranquilla) y las carreras 56 y 58.

La superficie total del rea de planificacin es de 17.048,53 metros cuadrados,
correspondiendo a la manzana como rea mnima de planificacin para un plan
parcial en el tratamiento de Redesarrollo, segn el Artculo 208 del Acuerdo Municipal
062 de 1.999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medelln, y constituye un 6.04% del
total del rea del polgono Z3_RED 4. Ver plano 1. rea de Planificacin.

Actualmente el sector tiene una dinmica importante de Redesarrollo; recientemente
se construy la Ciudadela Sevilla con 600 Apartamentos; hace cinco aos se
construyeron las bodegas Chagualito con un importante aporte de servicios y
comercio para el lugar y est en proceso de elaboracin de plan parcial de
Redesarrollo, las unidades residenciales de Paseo de Sevilla y Torres de la Fuente. Estos
desarrollos corresponden a las manzanas entre Barranquilla y la calle 65, limite norte del
barrio El Chagualo.

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territorial.

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Localizacin del rea de planificacin del Plan Parcial Paseo de Sevilla.

2.2 DESARROLLO HISTRICO Y URBANSTICO.

El desarrollo urbano de la zona nororiental se inici desde el siglo antepasado, con
reas que constituan puntos estratgicos como el Cementerio de San Pedro,
terminado en Febrero de 1844, y El Edn, el cual aos despus fue denominado Bosque
de La Independencia (Hoy Jardn Botnico), sitio hasta donde llegaba el primer tranva
tirado por mulas, que se inaugur en 1886 (Barrera, 1982).

... A principios del siglo XX, la conformacin de la red bsica de acueducto por tubera
de hierro, actu como orientadora de un proceso de urbanizacin privado en el sector
nororiental, con alcantarillas domiciliarias y laterales de poca extensin a la cual
servan de colectoras varias quebradas entre las cuales estaban El Ahorcado y Santa
Helena. Hacia 1908 la quebrada El Ahorcado marcaba el lmite hasta donde llegaba
el desarrollo de la ciudad por el costado norte (dem 1982).

En los aos 70, en la desembocadura de la quebrada El Ahorcado se estaba
construyendo sobre la margen derecha la ciudad universitaria de la Universidad de
Antioquia. Por la margen izquierda se daba un desarrollo centrado en el eje de la va
del Ferrocarril o Avenida Alfonso Lpez, en construccin para esa poca, adems se

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haba construido la rectificacin y cobertura del cauce de la quebrada a lo largo de la
calle 67 (Barranquilla) desde la carrera 50C hasta su desembocadura
9
.

Fue importante el aporte de algunos arquitectos extranjeros en la construccin de
edificaciones como el Hospital San Vicente de Pal, La Universidad Nacional, La iglesia
de Jess Nazareno. Verdaderos hitos histricos en el lugar, y de un gran valor
patrimonial.

Posteriormente, con la construccin del puente de la calle 67 (Barranquilla) sobre el ro
Medelln, la Plaza Minorista, el Puente Horacio Toro, queda delimitado claramente el
barrio El Chagualo y comienza a consolidarse como una zona industrial, y de servicios
principalmente.

Las dcadas de los aos cincuenta y sesenta fueron muy importantes para la
transformacin de la ciudad, del centro, y en concreto de este sector, con la
formulacin y ejecucin de los planes de Winner y Sert; La canalizacin del ro, el plan
vial de la ciudad de los aos 60, el plan del centro de la ciudad de 1968 y el inicio de la
gestin y posterior construccin del sistema de transporte masivo: Metro. La
construccin del puente de la calle 67 (Barranquilla) sobre el ro y posterior demolicin
del antiguo puente sobre la calle 65, gener una dinmica diferente al barrio El
Chagualo.

3. DIAGNSTICO

3.1 DIMENSIN AMBIENTAL.

El territorio sobre el cual se asienta la ciudad de Medelln est configurado por un valle
de altas montaas que lo enmarcan tanto por el oriente como por el occidente y que
corresponde a las dos grandes cadenas montaosas en las que se divide la cordillera
central de los Andes en territorio Antioqueo.

As configurado el Valle de Aburr se extiende en direccin sur- norte, en una longitud
aproximada de 70 Km., donde el sector central de la ciudad se ubica a una distancia
igual respecto a los puntos estratgicos del Ancn Sur y Norte.

Las condiciones y los recursos naturales de este valle han sido notoriamente afectados
por el proceso de ocupacin y urbanizacin realizado por una poblacin que hoy est
cercana a los tres millones de habitantes, el 63% concentrados en el rea urbana de
Medelln (1.845.529 habitantes)

Las condiciones ambientales existentes en el rea de planificacin se analizan con la
finalidad de identificar los impactos ambientales producidos por acciones o
actividades en operacin y aquellos que puedan causar las intervenciones urbansticas
y las que puedan darse por la operacin de las actividades para lograr el redesarrollo
del sector. Fundamentalmente se refiere a aquellos impactos ambientales negativos a
la funcin residencial.

9
Levantamiento Integrado de Cuencas Hidrogrficas del municipio de Medelln, pginas 234,
235.

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Para el desarrollo del Plan Parcial Paseo de Sevilla se analizan sus condiciones
ambientales, hacia el aprovechamiento de sus potencialidades y la mitigacin de los
impactos negativos.

3.1.1 Componente Geosfrico

Es el soporte natural de todas las actividades que desarrolla el hombre. En primer
lugar, del suelo se aprovecha su potencial productivo para actividades agropecuarias,
aprovechamientos forestales y actividades mineras. En segundo lugar se constituye en
el soporte para la localizacin de las actividades econmicas, sociales y culturales que
requiere la poblacin de acuerdo con un modelo de ocupacin predefinido en
trminos de sus elementos estructurantes: Los usos del suelo, los sistemas de espacio
pblico, el sistema vial y de transporte, el sistema de equipamientos, los sistemas de
prestacin de servicios pblicos y la vivienda (Duque, 2003).

De acuerdo a que los mayores impactos que la ocupacin del territorio ha causado
sobre este recurso se derivan de los procesos de urbanizacin, parcelacin y
construccin de vas, se hace necesario hacer nfasis en la aptitud del suelo o
capacidad para soportar determinados usos y actividades.

Para el caso especfico del rea de Planificacin del Plan Parcial Paseo de Sevilla, el
suelo hace parte de la planicie aluvial del ro Medelln (Aburr), y en este sentido se
analizan las variables determinantes hacia la evaluacin de su capacidad de soporte
para el aprovechamiento de sus potencialidades para la ocupacin con edificaciones
e infraestructura: Aptitud para la ocupacin.

Litologa. La ciudad de Medelln se ubica sobre el denominado Valle de Aburr, el cual
es atravesado de sur a norte por el ro Medelln, definiendo una extensa llanura aluvial
alargada, rodeada de laderas que culminan hacia los bordes del valle, definiendo
vertientes inclinadas y escarpes rocosos sobre los cuales drenan numerosas quebradas
tributarias del ro Medelln.

Litolgicamente el Valle de Aburr se encuentra subyacido por numerosos tipos de
rocas gneas y metamrficas del Paleozoico y Cretceo, adems de depsitos no
consolidados de edad posiblemente cuaternaria con diversos grados de
meteorizacin.

Localmente el rea ocupada por el Plan Parcial Paseo de Sevilla se encuentra ubicada
en la llanura aluvial del ro Medelln, la cual est subyacida por depsitos aluviales (Qal)
de edad cuaternaria.

Depsitos aluviales. Aparecen en toda el rea del Plan Parcial, constituyendo un
extenso depsito de fondo de valle, extendindose hacia el Norte y Sur sobre la llanura
del ro Medelln y hacia el Este sobre las carreras Carabobo (52) y Bolvar (51), entre las
cuales se ponen en contacto interdigitado con depsitos de vertiente (Qfm) del tipo
flujos de escombros y lodos maduros.

Estn compuestos por secuencias de gravas gruesas y arenas, as como por capas de
limos y arcillas con eventuales apariciones de bloques de roca de tamao decimtrico.
Las gravas, arenas y arcillas presentan coloracin gris azulosa, algunas capas de limos y
arcillas tienen coloraciones pardas asociadas a niveles superiores. Algunas

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acumulaciones de materia orgnica determinan coloraciones negras y grises. Su
espesor es variable (15- 200 m.), reposando discordantemente sobre un basamento
rocoso de topografa irregular. Lateralmente desarrolla contactos transaccionales
interdigitados con flujos de escombros y/o lodos maduros (Qfm)

Estratigrafa. Los depsitos aluviales (Qal) corresponden a los niveles intermedios de la
columna estratigrfica del Valle de Aburr como base de las unidades de edad
cuaternaria o depsitos no consolidados, suprayaciendo el basamento gneo
metamrfico de edad cretcea y alternndolos (a veces subyaciendo) a depsitos
aluvio- torrenciales (Qat), depsitos coluviales (Qc) y los distintos flujos de escombros
y/o lodos de distintas edades, composiciones y grados de evolucin.

Localmente sobre el Plan Parcial los depsitos aluviales (Qal) conforman la cima de la
columna estratigrfica cuya base, sin espesor conocido corresponde al basamento
metamrfico (anfibolita)

Geomorfologa. En trminos generales, el rea del Plan Parcial se inscribe dentro de la
unidad de planicies aluviales (Upa) definida en el Estudio de Instrumentacin y
Zonificacin Ssmica del rea Urbana de Medelln, 1999, la cual se encuentra
conformada por las antiguas planicies de inundacin desarrolladas por el ro Medelln y
sus quebradas afluentes como la quebrada El Ahorcado, que en conjunto constituyen
el fondo del valle. Su topografa es suave con pendientes menores de los 5% inclinadas
con sentido SE- NW.

La planicie aluvial se extiende desde Sabaneta e Itag en el sur, amplindose sobre
ambas mrgenes del ro Medelln, alcanzando su mayor extensin hacia las cuencas
de las quebradas Santa Helena y la Iguan y culmina al norte hacia la Terminal de
Transportes del Norte.

Procesos Geomorfolgicos. Dinmicamente la planicie aluvial sobre la cual se localiza
el Plan Parcial presenta un alto grado de intervencin antrpica que ha dado como
resultado el actual desarrollo urbanstico del sector.

En tal sentido las modificaciones antrpicas que ocurren en el sector del Plan Parcial,
determinan procesos erosivos y deposicionales de magnitud e intensidad de
moderadas a bajas que se reducen a la erosin laminar y arrastre de pequeas
cantidades de sedimentos sobre zonas verdes y algunos horizontes de suelo expuestos,
as como la acumulacin y depositacin de eventuales llenos que se realizan con
motivo de adecuaciones en algunas edificaciones.

Tectnica y ssmica. Regionalmente el Valle de Aburr se encuentra influenciado por
el sistema de fallas Romeral, localizado en el valle del ro Cauca y que se prolonga
desde Ecuador hasta el Norte de Antioquia, y est compuesto por fallas inversas con
componentes variables de rumbo. Las fallas que lo conforman tienen un grado de
actividad bajo a moderado.

Otros sistemas de fallas que afectan el Valle de Aburr son: El sistema Cauca, similar al
de Romeral pero con menor evidencia de actividad tectnica; el sistema Palestina, el
sistema Espritu Santo, y el sistema Belmira.

Localmente algunos estudios consideran la falla Rodas como una zona de obduccin
por tener relacin con el emplazamiento de las dunitas. Esta falla fue reconocida al

Paseo de Sevilla


20
norte de Medelln, donde se reconoci su carcter inverso y ausencia de evidencias
de fallamiento reciente, por lo cual se considera con un grado de actividad muy bajo
a nulo.

En relacin con el comportamiento ssmico del rea de planificacin del Plan Parcial
Paseo de Sevilla, el estudio de Microzonificacin Ssmica para Medelln determina su
ubicacin sobre la Zona Homognea 6, correspondiente a depsitos aluviales gruesos
asociados al curso y evolucin normal del ro Medelln.

Los resultados de los anlisis de respuesta ssmica de los perfiles de suelo de esta zona
determinan aceleraciones espectrales en la meseta, bajos consistentes con la norma
NSR98 de 0.50 g. A 0.60 g.

Con base en estos resultados el rea presenta aceleraciones mximas del subsuelo
bajas, es decir, con la menor susceptibilidad a sufrir daos por la ocurrencia de sismos
fuertes, dados las caractersticas del subsuelo.

Susceptibilidad al deslizamiento asociada al sismo. La fase final del proyecto de
Microzonificacin Ssmica de la ciudad se concentr en la evaluacin de la
susceptibilidad al deslizamiento asociada al sismo, mediante tcnicas de lgebra de
mapas usando sistemas de informacin geogrfica. Estos anlisis consideraron como
aspectos representativos del comportamiento intrnseco de los diferentes tipos de
materiales, como la pendiente caracterstica del sitio, la posicin del nivel fretico, el
tipo de suelo y sus propiedades geotcnicas.

Adicionalmente como factor disparador de este tipo de fenmenos se analiz la
influencia de la aceleracin mxima a nivel de suelo de acuerdo con los efectos
locales del sitio.

Como conclusin se tiene que se presenta un riesgo bajo y muy bajo para un rea del
78.3% de la ciudad, que en su mayora corresponde a las zonas de planicies aluviales;
en este caso se encuentra el rea de planificacin del Plan Parcial Paseo de Sevilla.

De otro lado los riesgos medios a altos, se presentan en un 20.9% del rea de la ciudad
concentrados en los extremos de la zona occidental y oriental de Medelln, as como
en los cerros El Volador y Nutibara; y riesgo muy alto en las zonas puntuales que
representan slo el 0.8% del rea de la ciudad, y son el producto de una combinacin
simultnea de zonas criticas de pendientes, nivel fretico y litologa.

Con respecto a los factores de comportamiento intrnseco de los materiales afectados
por el factor disparador de aceleracin mxima del suelo, el rea de planificacin del
Plan Parcial Paseo de Sevilla se encuentra en una zona considerada de riesgo entre
muy bajo y bajo correspondiente a zonas de pendientes bajas y cubre un 74.4% del
rea de la ciudad
10
.

Estudio geotcnico. El estudio geotcnico solicitado, se presenta como un
Documento Anexo a este Documento Tcnico de Soporte.

10
Estudio de Instrumentacin y Microzonificacin Ssmica del rea urbana de Medelln.

Paseo de Sevilla


21
Conclusiones. En trminos generales se puede afirmar que las condiciones actuales
del componente geosfrico del rea del Plan Parcial, determinan condiciones muy
favorables para el desarrollo urbanstico.

Tanto las condiciones naturales geolgicas, geomorfolgicas, geotcnicas y ssmicas
como las condiciones antrpicas imperantes (procesos morfogenticos y urbansticos),
constituyen terrenos estables, bien drenados y ligeramente planos que exhiben buenos
comportamientos a esfuerzos tectnicos (sismos), los cuales se encuentran
prcticamente exentos de riesgos naturales por inundaciones o deslizamientos.

Complementariamente, el comportamiento y la evolucin de las eventuales
construcciones que sobre el rea de planificacin se desarrollen, estar supeditado al
diseo y naturaleza de las mismas, as como al mantenimiento y conservacin que se
haga sobre ellas.

3.1.2 Componente hidrolgico.

Las corrientes de agua se constituyen en elementos que estructuran el orden de un
territorio, adicionalmente se convierten en patrimonio ambiental cuando se mantienen
en armona con el entorno o en factores de riesgo cuando esta armona es
amenazada por situaciones tanto naturales como antrpicas.

El rea de Planificacin del Plan Parcial Paseo de Sevilla tiene una relacin muy directa
con el ro Medelln en su costado occidental (carrera 62), as mismo con la cobertura
de la quebrada El Ahorcado sobre su costado noroccidental (calle 67, Barranquilla) e
indirecta con la cobertura El Chagualo sobre su costado sur (calle 62).

En este sentido se analiza el estado actual de estas corrientes con miras al
aprovechamiento de sus potencialidades en trminos, tanto paisajsticos, como de
espacio pblico, en el caso de los parques lineales propuestos a lo largo del Paseo del
ro Medelln.

Para el caso de las quebradas El Ahorcado y la cobertura El Chagualo, el anlisis se
dirige hacia la evaluacin del estado de sus estructuras, con el fin de evitar posibles
riesgos de rupturas de las mismas y sus consiguientes efectos sobre las zonas que
cruzan. Ver plano 4. Retiro a corrientes naturales y estructuras hidrulicas.

El ro Medelln. El ro Medelln atraviesa la ciudad longitudinalmente en sentido sur-
norte y su cuenca la componen 54 afluentes directos.

Las condiciones actuales del ro van desde aguas muy limpias en el Alto de San Miguel,
hasta un gran nivel de contaminacin en el trayecto que atraviesa el rea urbana de
la ciudad, en donde el estado de sus 691 quebradas se torna crtico debido al
deterioro, sedimentacin y carga contaminante que experimentan.

Paseo de Sevilla


22

Paseo de Sevilla


23
En la relacin establecida entre el ro y su rea de planificacin, es muy importante la
consideracin del sistema del ro y su canal como un conjunto paisajstico de gran valor
para articular al proyecto urbanstico del Plan Parcial. Sin embargo, actualmente los
niveles de contaminacin del ro son altos provocando olores desagradables en
pocas de estiaje, asimismo la configuracin y uso funcional del sistema del ro no slo
como corredor multimodal de transporte, sino como poliducto de redes de
infraestructura, hacen muy difcil la real integracin de este sistema a las reas
construidas en planicie. Aun cuando se cuenten con los parques lineales del ro en
toda su extensin longitudinal, ser necesario construir un sinnmero de conexiones a
manera de puentes peatonales, pasos de cebra, cruces, etc., que garanticen la
vinculacin entre actividades y sectores localizados en lados opuestos.

Un ejemplo para lograr esta articulacin lo constituyen los hechos a manera de
eventos e infraestructuras decorativas permanentes y en navidad, localizados por EPM
sobre el Paseo del Ro, que han generado una nueva dinmica de actividades
pblicas en este lugar.

El retiro obligatorio del ro, lo constituye una faja de 60 metros de ancho destinada a
rea pblica, ms 6 metros de antejardn en ambos costados del ro, medido todo a
partir de los bordes superiores del canal construido o proyectado
11
.

Quebrada El Ahorcado. Esta quebrada corre de Oriente a Occidente por la vertiente
oriental del Valle de Aburr y se ha constituido en el lmite sur entre la zona Nororiental
y la zona Centro Oriental, segn Decreto 54 de 1987 (Divisin Territorial) Limita por el
Norte con la cuenca de la quebrada El Molino, por el suroriente con la cuenca de la
Santa Elena y por el occidente con el ro Medelln.

Su nacimiento se calcula en la parte media alta de la ladera en la cota 1840 por la
parte norte del cerro donde se ubica el Batalln Girardot. Corre vertiente abajo en
forma ms o menos rectilnea hasta la cota 1820 por el flanco sur del cerro del
polgono.

De esta confluencia hasta su actual desembocadura en la cota 1460 junto al puente
de la calle 67, la quebrada tiene un curso sinuoso con algunos cambios de pendiente
que conforman caadas profundas en la parte alta y valles amplios poco incisados en
el terreno, en su parte baja.

La longitud total de la quebrada El Ahorcado se ha calculado con curvmetro
(correcaminos) sobre el plano escala 1:10.000/1985, en 3.65 Km.

Forma de la cuenca y pendientes. La forma predominante de esta cuenca es
alargada con una amplitud homognea en toda su extensin. La morfometra vara
mucho desde su nacimiento hasta la desembocadura. Por el sector de la Universidad
de Antioquia, los rangos se ubican entre el 3% y el 6% por ser la zona que corresponde
a la llanura de inundacin o antiguas vegas del ro.

El terreno cambia su pendiente, pasa de una caada profunda y angosta en las partes
altas, a una planicie ligeramente inclinada hacia el occidente, conformada por los
depsitos aluviales del ro Medelln y el material de acarreo que arrastra la quebrada.

11
Artculo 20, Acuerdo 062 de 1999.

Paseo de Sevilla


24
Modificaciones naturales y/o artificiales. La quebrada El Ahorcado ha cambiado su
curso natural en varias oportunidades, segn lo demuestran los planos consultados de
1932, 1948, 1959,1970,1985, adems las coberturas, y obras civiles que se han hecho
sobre ella, la han modificado en algunos tramos.

Al observar el plano de 1932 se puede ver que la quebrada La Loca vadeaba en
direccin sur- norte por toda la llanura de inundacin del ro Medelln hasta
desembocar en la quebrada La Bermejala, de esta forma las quebradas El Ahorcado y
El Molino eran afluentes de La Loca.

Al superponerle a este plano el de 1948 se observa que a la quebrada La Loca se le
construy un canal que la desviaba hacia la Santa Helena muy cerca de la
desembocadura de sta al ro Medelln. Esto, con el fin probablemente de desecar
esas vegas cenagosas y adecuarlas para la construccin. De esta forma El Ahorcado
sigui el curso antiguo de La Loca, siempre vadeando en forma mendrica por todo el
sector del Chagualo, desembocando en El Molino.

Para 1970 se estaba terminando la construccin de la Ciudad Universitaria de la
Universidad de Antioquia y la ampliacin de la calle 67 (Barranquilla) con el cual se
rectific y canaliz la parte baja de la quebrada a lo largo de esta misma calle. En la
parte media se construyeron coberturas a nivel individual segn avanz el proceso de
urbanizacin ms o menos hasta la carrera 48 (Ecuador)
12

La parte alta contina en la actualidad casi totalmente en forma natural, slo se han
observado obras de coberturas en puntos crticos y en cruces viales. El retiro
obligatorio de esta quebrada es de 10 metros
13
.

El desarrollo urbanstico propuesto en el Plan Parcial Paseo de Sevilla, est localizado
a una distancia aproximada de la calle 67 (Barranquilla) de unos 60.00 metros, debajo
de cuya va se encuentra la cobertura de la quebrada El Ahorcado que desemboca
en el ro Medelln a la altura de la Universidad de Antioquia. De acuerdo con esta
distancia y el retiro de la calle 67, el desarrollo urbanstico se encuentra fuera de las
reas de retiro obligatorio, tanto de la cobertura, como de la calle 67 (Barranquilla).

De acuerdo a las recomendaciones hechas en torno a la cobertura El Ahorcado, se
realiz un recorrido aguas arriba, desde su desembocadura al ro Medelln en
cercanas a la Universidad de Antioquia, sobre la calle 67 (Barranquilla), hasta la calle
50C, Popayn, sobre el eje de la calle Barranquilla. En este recorrido se pudo
establecer la existencia de la cobertura en toda esta longitud, sin eventos de ruptura
en los ltimos veinte aos, segn algunos vecinos del lugar.

Es importante anotar que las coberturas de la quebrada El Ahorcado, comienzan a
aparecer sobre el cruce de la Carrera 31 con calle 67, es decir sobre el barrio Versalles
N1, atravesando adems los barios Manrique Oriental, Villa Hermosa, Manrique Central
1, Manrique Central 2, La Mansin, Prado, San Pedro y Sevilla, determinando un
recorrido de cerca de 4 kilmetros con relacin al rea de planificacin.

12
Levantamiento Integrado de Cuencas Hidrogrficas del Municipio de Medelln, pginas
251,252
13
Artculo 20, Acuerdo 062 de 1999

Paseo de Sevilla


25
Lo anterior permite concluir que si bien es cierto, el rea del Plan Parcial se localiza
cerca de la cobertura El Ahorcado, su ubicacin exacta se halla por fuera de la zona
de retiro de la misma y en concordancia con las secciones viales determinadas para la
calle 67 (Barranquilla). De otro lado, la comunicacin de Empresas Pblicas de
Medelln, en relacin con el vertimiento de aguas residuales provenientes del desarrollo
del Plan Parcial, afectaran las redes de las calles 65 y 67, las cuales descargaran
directamente al interceptor oriental, sin que se afecte directamente la cobertura El
Ahorcado.

Quebrada El Chagualo. La quebrada El Chagualo se encuentra cubierta en todo el
recorrido que hace por la calle 62 del barrio El Chagualo, y segn la fotografa area
N 049 de 1943 se puede observar que El sector comprendido entre las carreras 51 y 55
para esa poca ya estaba construido en su mayor parte, por tal razn la expresin de
cauce estaba cubierta y modificada por toda la calle 62 (Urab). Por la calle 61 se
reporta tambin una cobertura en tubera denominada El Chagualo y confluye en el
ramal principal en la carrera 55.

El sector del Chagualo parte baja presentaba para esa poca entre las quebradas
Santa Elena y El Ahorcado una zona de humedales donde se apreciaban canales en
tierra que drenaban el rea. Adems algunas del las industrias establecidas all
aprovechaban estos canales para la evacuacin de sus aguas residuales.

Sin embargo actualmente en la vivienda localizada en la carrera 56 con calle 64 se
identifica un afloramiento de agua permanente que corre a travs de un pequeo
canal en tierra y luego por tubera que lo conduce hasta la carrera 56 conectndolo a
un man hole del alcantarillado, quedando as interrumpido el lineamiento que se
aprecia hasta el ro Medelln, visto en el Plano N 192 en escala 1:2000.
14
El retiro
obligatorio de esta cobertura es de 10 metros
15
.

Conclusiones. El sistema conformado por el ro Medelln y sus riberas constituye una
gran oportunidad para construir nuevas fachadas hacia el ro, con miras al
aprovechamiento de su paisaje. En un escenario futuro, con un cauce limpio, unas
riberas ajardinadas y arboladas, cobijando senderos para el pblico, ser posible
contar con verdaderos parques lineales al interior de la ciudad, para el disfrute de la
poblacin residente, especialmente en las zonas ms cercanas a las riberas.

La realizacin de un Plan Parcial como Paseo de Sevilla es una invaluable ocasin para
articular una porcin de ciudad al sistema del ro, tanto desde la orientacin de
fachadas, accesos y espacios pblicos hacia el corredor del ro como desde el
aprovechamiento efectivo de los espacios pblicos de las riberas.

A las coberturas de las quebradas El Ahorcado y El Chagualo, como situaciones de
hecho, difcilmente reversibles, ser necesario hacerles una vigilancia y monitoreo
permanente de sus estructuras, con el fin de prever situaciones de ruptura que puedan
ocasionar prdidas materiales y humanas en eventos de inundacin.

14
Evaluacin de puntos crticos, retiros a quebradas del Municipio de Medelln. Zona
Nororiental. Municipio de Medelln, Planeacin Metropolitana. 1996. pgina 120.
15
Artculo 20, Acuerdo 062 de 1999

Paseo de Sevilla


26
3.1.3 Componente Atmosfrico.

La ciudad de Medelln, y dentro de ella el rea de planificacin del Plan Parcial Paseo
de Sevilla, se encuentra enmarcada en una zona topogrfica desfavorable para la
dispersin de contaminantes, debido a las caractersticas de encaonamiento del
valle, donde el rgimen de vientos slo permite el desplazamiento de stos ms no su
dispersin en las capas ms altas de la atmsfera, su gran nmero de asentamientos
industriales y el alto trfico vehicular son las fuentes ms importantes de contaminacin
que aportan partculas, gases y ruido.

El Programa de Proteccin y Control de la Calidad del Aire en el Valle de Aburr,
identific como prioritario el problema generado por el Monxido de carbono (CO)
16
.

En la atmsfera de Medelln el monxido de carbono (CO) es un contaminante
gaseoso que ha reportado una categora entre mala y psima.

El monxido de carbono se define como un gas incoloro e inspido producido como
resultado de la quema incompleta del carbono en los combustibles. La principal
fuente generadora (el 94%) la constituyen las fuentes mviles. Causa efectos nocivos
a la salud humana como disminucin del oxgeno en la sangre, disminucin de la
percepcin visual, dolor de cabeza y efectos en el sistema cardiovascular. Los niveles
aceptados segn la norma son: para el ambiente: 13.1 ppm y en la sangre: 0- 0.4
ml/100ml.

Gases y elementos contaminantes.

Monxido de Carbono. Para el ao 2000 no se dispona de informacin sobre los
niveles de monxido de carbono. Segn el Programa de Proteccin y Control de la
Calidad del Aire en el Valle de Aburr del rea metropolitana en las ltimas
mediciones puntuales realizadas en 1998, el CO present una categora ambiental
Mala. Los puntos ms crticos por este contaminante son: carrera 52 con calle 50
(Carabobo con Colombia), Avenida 33 con Avenida 80, Carrera 46 con calle 54
(Avenida Oriental con Caracas), Carrera 46 con calle 49 (avenida Oriental con
Ayacucho), Carrera 54 con Calle 50 (Ccuta con Colombia). De los 10 puntos
muestreados incumplen la norma el 90% de los sitios.

En el ao 2000 no se efectu ningn monitoreo de los niveles de dixido de azufre (SO2)
y dixido de nitrgeno (NO2). Las mediciones realizadas en 1995 y 1996 indican que los
niveles de dixido de azufre (SO2) y dixido de nitrgeno (NO2) se encuentran por
debajo de la norma. El problema latente de la contaminacin por gases lo
constituyen los efectos sobre la salud que se dan en el corto plazo (pocas horas) y que
el sistema actual de monitoreo no logra detectar. Se requiere de un seguimiento para
identificar las horas pico con problemas de oxidantes fotoqumicos generados por
reacciones secundarias de los vapores orgnicos y de los xidos de nitrgeno. La
monitora se debe realizar en los sitios de alta congestin y con flujo alto de personas.
Es importante revisar la norma vigente y que esta informacin vaya ms all de los
lmites permisibles actuales de xido de nitrgeno (NOx), Ozono (O3) e hidrocarburos en
vapor (Bedoya, J. 1.998)

16
Documento tcnico de Soporte. Plan de Ordenamiento Territorial de Medelln. Decreto 345
de 2000, pgina 64.

Paseo de Sevilla


27
En la zona de influencia del Plan Parcial Paseo de Sevilla, se puede considerar crtico el
cruce de la calle 67 (Barranquilla) con la carrera 55 (Avenida del Ferrocarril), en razn
al alto volumen de trnsito que soportan estas dos vas, especialmente en este sitio.

Material Particulado. Se define como el material presente en la atmsfera en estado
slido o lquido de tamao microscpico.

La principal fuente generadora la constituye la industria con un 85.3%. Causa efectos
nocivos para la salud humana tales como enfermedades respiratorias e inflamacin de
los bronquios. La norma dice que las cantidades permisibles por da de material
particulado son de 400 ug/m
3
. Las mediciones ms crticas se registraron

en el sector
de Guayabal (Central Mayorista) con niveles por encima de la norma / da.

En octubre de 2000 por Convenio Interinstitucional N 394 de 2000 del rea
Metropolitana del Valle de Aburr se protocoliza el Convenio de Cooperacin
Cientfica y Tecnolgica entre el rea metropolitana del Valle de Aburr, Corantioquia,
Universidad de Medelln, Politcnico Colombiano Jaime Isaza Cadavid, UPB y
Universidad Nacional de Colombia- sede Medelln- el cual tiene como fin la
reactivacin de la Red de Vigilancia de Calidad del Aire para el Valle de Aburr
REDAIRE-. Las mediciones que se tienen para Medelln slo representan las ubicaciones
de las universidades.

Para el caso del Plan Parcial Paseo de Sevilla, en el sector de Chagualo, se han
tomado las mediciones realizadas en la Estacin Universidad de Antioquia, ubicada en
la terraza del Bloque 20 (Ingeniera), en la cual se realizaron 20 muestreos.

De acuerdo con el tamao de las partculas suspendidas en el aire ste puede variar
ampliamente, las partculas ms peligrosas son las denominadas respirables, con
tamaos menores a 10 micrones.

Las partculas pequeas son emitidas fundamentalmente por los procesos de
combustin, el aporte de los vehculos automotores en este campo, y especialmente
de los vehculos a ACPM es muy importante.

La relacin PM10/PST para el centro de la ciudad de Medelln es del orden de 0.92
mientras que para Guayabal se encuentra un valor medio de 0.64, lo que muestra el
impacto del transporte.

En la actualidad se gestiona la instalacin de un medidor de Monxido de Carbono
(CO) en el centro de la ciudad de Medelln.

Los siguientes datos corresponden al estudio realizado por la Corporacin Ambiental
Universidad de Antioquia para REDAIRE, entre los aos 1996 y 2001:

Paseo de Sevilla


28
Tabla 2. Fuentes de Contaminacin en el Valle de Aburr 1996

FUENTE PRINCIPALES CONTAMINANTES
Mviles: 360.000 Vehculos
Aproximadamente*
CO, HC, NOx y Partculas Finas
Fijas: 300 Industrias Importantes Partculas y SO2
rea y Lnea: 1.6 Millones De M
2
De
Construccin nueva por ao, 100 Km.
de vas principales
Partculas
A Mayo de 2003, se contabilizaron 387.000 vehculos que con las descargas de
monxido de carbono, representan el 71% de la contaminacin atmosfrica total en
Medelln.
17

RED DE CALIDAD DEL AIRE DEL VALLE DE ABURRA
Material particulado (TSP) a C.R
0
20
40
60
80
100
120
140
160
B
A
R
B
O
S
A
B
E
L
L
O
E
N
V
I
G
A
D
O
L
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O
L
I
V
A
R
I
A
N
A
DIC
ENE
FEB
MAR
ABR
MAY
JUN
JUL
AGO
SEPT

17
Diagnstico Ambiental de Medelln, como gestin del rea Metropolitana del Valle de Aburr.
Publicado en la revista El Reto de Agosto-Septiembre del 2003,

Paseo de Sevilla


29
Concentracin de material particulado a condiciones de referencia
RED DE CALIDAD DEL AIRE DEL VALLE DE ABURA
Concentracin de material particulado (TSP)
a condiciones de referencia
C
O
N
C
E
N
T
R
A
C
I
N

B
A
R
B
O
S
A

B
E
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A
C
I
O
N
A
L

U
P

B
O
L
I
V
A
R
I
A
N
A

DIC 79 6
0
108 59
ENE 65 6
2
8
6
85 97 6
3
109 70
FEB 113 8
4
9
5
7
0
108 120 111 9
6
137 98
MAR 80 8
0
9
1
4
9
104 123 107 8
4
146 89
ABR 86 76 6
4
7
6
4
7
103 97 90 7
4
134 85
MAY 68 60 5
5
6
5
4
1
103 78 75 63 5
5
121 57
JUN 77 69 4
5
5
6
4
6
0 79 71 65 5
6
114 50
JUL 76 70 5
2
6
6
5
2
0 84 84 70 5
9
116 58
AGO 100 91 6
1
8
0
6
9
0 104 97 94 8
2
146 87
SEPT 68 59 5
7
7
1
4
4
107 96 75 79 6
7
111 72

Abreviaturas:
TSP (PST) : Partculas suspendidas totales
SO2: Dixido de Azufre
NO2: xidos de Nitrgeno
CO: Monxido de Carbono

El anterior grfico muestra como las concentraciones de material particulado ms altas
entre diciembre y septiembre de 2001, se hallaron en la estacin Universidad Nacional
(con 146 en los meses de marzo y agosto) y la estacin Universidad de Antioquia en los
meses de febrero y marzo), las concentraciones ms bajas se presentaron en la
estacin Itag (con niveles de 0 en tres meses).

Paseo de Sevilla


30

Concentracin de gases a condiciones de referencia

C
O
N
C
E
N
T
R
A
C
I
N

B
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L
L
O

B
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M

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L

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P

B

S
O
2
N
O
2
S
O
2
N
O
2
S
O
2
N
O
2
S
O
2
N
O
2
S
O
2
N
O
2
S
O
2
N
O
2
S
O
2
N
O
2
S
O
2
NO
2
ABR 49 27 41 16 0 0 38 59 30 38 40 22 49 38 35 64
MAY 21 30 18 25 13 49 17 45 19 38 16 42 24 46 19 34
JUN 26 31 20 40 20 47 21 49 21 47 22 37 26 45 21 28
JUL 17 34 17 32 18 49 16 56 15 37 17 34 20 48 15 40
AGO 11 32 13 27 15 46 11 53 12 36 12 37 13 52 11 48
SEPT 9 42 9 36 9 53 8 63 7 47 4 29 10 62 7 48

El grfico anterior muestra como las concentraciones de gases (SO2 y NO2), se
presentaron en las estaciones Politcnico con (SO2 de 38 y NO2 de 59) y estacin UPB
con (SO2 de 35 y NO2 de 64) , comparativamente la estacin Universidad de Antioquia
mostr unas concentraciones de (SO2 de 30 y NO2 de 38), todas en el mes de Abril.

Durante la elaboracin y gestin del presente Plan Parcial, se logr acceder a
informacin actualizada acerca de los agentes contaminantes descritos
anteriormente, con el fin de evaluar su comportamiento y describir con mayor detalle
las condiciones ambientales del rea de planificacin del Plan Parcial.

Con esta finalidad se aportan algunas tablas e informacin, extrada del 2 Informe
Diagnstico Ambiental de Medelln, como gestin del rea Metropolitana del Valle
de Aburr. Publicado en la revista El Reto de Agosto-Septiembre del 2003, y con
respecto al estado del recurso aire, el cual ha sido identificado en este Plan Parcial
como el ms afectado por agentes contaminantes.

El rea Metropolitana emprende actividades para el monitoreo, control, y
proteccin de la calidad del aire a travs de subprogramas: Control y seguimiento de

Paseo de Sevilla


31
fuentes fijas, control y seguimiento de fuentes mviles y de la vigilancia de la calidad
del aire Redaire-
En el Valle de Aburr circulan aproximadamente 387.000 vehculos que, con sus
descargas de monxido de carbono, representan el 71% de la contaminacin
atmosfrica total. La entidad tiene autorizados 30 diagnosticentros y 6 unidades
mviles para verificar fuentes mviles. En el ao 2002 se realizaron 90 operativos de
control de emisiones vehiculares y se revisaron 6.559 vehculos, de los cuales 3.923
fueron aprobados y 2.716, rechazados. A Diciembre 30 de 2001 se tenan 145.932
vehculos certificados para emisin de gases y a Diciembre de 2002, la cifra se
increment a 176.433. Se super en 30.501el nmero de automotores verificados en el
2001 en los centros de diagnstico y a mayo del 2003 se tenan 77.094 vehculos
certificados en el semestre.
En el 2002 se realizaron 306 visitas de auditoria a los centros de diagnstico
autorizados, duplicando el nmero de visitas con respecto al 2001.
Red de Monitoreo de la Calidad del Aire: Actualmente se contina con la
operacin de la Red de Monitoreo de la Calidad del Aire REDAIRE- con 25 estaciones
de medicin en el Valle de Aburr. En los meses de Enero y Febrero de 2003 se
instalaron dos nuevas estaciones en el Edificio Miguel de Aguinaga en el centro de
Medelln

Resultados de las mediciones de partculas suspendidas totales a mayo de 2003

MESES
DE
MEDICI
N
BARBOS
A
BELL
O
CORANTIOQ
UIA
ENVIGAD
O
LA
ESTRELL
A
U. DE
ANTIOQUI
A
UNIVERSID
AD
NACIONAL
Enero 95 104 87 75 89 114 116
Febrero 93 88 102 76 83 123 138
Marzo 106 123 102 96 104 160 148
Abril 64 82 101 74 74 120 142
Mayo 62.3 64.5 91.2 73.7 66.1 89.35 124.8
Se toman siete (7) estaciones de medicin de las quince (15) presentadas en el
Informe.

Concentracin de material particulado (TSP) a condiciones de referencia
Concentracin de material particulado (TSP) a condiciones de referencia
Concentracin Barbosa Bello Envigado La
Estrella
Politcnico Universidad
De
Antioquia
UPB
Dic- 00 59
Ene- 01 65 62 86 85 70
Feb - 01 113 84 95 108 111 98
Mar - 01 80 80 91 104 107 89
Abr - 01 86 76 64 76 103 90 85
May - 01 68 60 55 65 78 63 57
Jun - 01 77 69 45 56 79 65 50
Jul - 01 76 70 52 66 84 70 58
Ago - 01 100 91 61 80 104 94 87
Sep - 01 68 59 57 71 96 79 72
Oct - 01 69 71 64 74 96 83 77
Nov - 01 68 67 69 57 96 65 65
Dic - 01 66 52 70 55 99 78 66

Paseo de Sevilla


32

Dixido de azufre y dixido de nitrgeno en ambiente a condiciones de referencia
Dixido De Azufre Y Dixido De Nitrgeno En Ambiente A Condiciones De Referencia
Concentracin Bello Itag Politcnico U de A*. U de M. U. Nal. U.P.B
SO
2

NO
2

SO
2

NO
2

SO
2
NO
2

SO
2

NO
2

SO
2

NO
2

SO
2

NO
2

SO
2

NO
2

ABR- 02 49 27 0 0 38 59 30 38 40 22 49 38 35 64
MAY- 02 21 30 13 49 17 45 19 38 16 42 24 46 19 34
JUN- 02 26 31 20 47 21 49 21 47 22 37 26 45 21 28
JUL- 02 17 34 18 49 16 56 15 37 17 34 20 48 15 40
AGO- 02 11 32 15 46 11 53 12 36 12 37 13 52 11 48
SEPT- 02 9 42 9 53 8 63 7 47 4 29 10 62 7 48
OCT- 02 - - 20 45 12 57 18 28 - - 35 41 19 35

*La estacin Universidad de Antioquia, presenta niveles similares a otras estaciones
dentro del Valle de Aburr.
La concentracin de material particulado menor de 10 micrones (ug/m
3
) fue
registrada en las estaciones de monitoreo de Corantioquia y Guayabal.
De acuerdo a estos datos se observa que la concentracin de PST y de
partculas menores de 10 micras en el aire ha disminuido.
Todas las estaciones de Medelln mostraron una disminucin de la calidad del
aire en ms del 33% de los casos. Esto indica la necesidad de fortalecer las acciones
de control y seguimiento a las fuentes fijas y mviles
18
.

Olores. Los olores que se perciben en el sector actualmente son provenientes del ro
Medelln, especialmente en poca de verano; este fenmeno est asociado con la
direccin principal de los vientos en el Valle de Aburr que es de norte- sur. Se espera
que con la puesta en funcionamiento de los interceptores paralelos al ro Medelln y a
sus afluentes principales se logre sanear en un alto porcentaje el ro Medelln con lo
cual dejar de ser el colector de aguas residuales y por lo tanto el mayor generador de
olores desagradables que es en la actualidad.

La principal accin de mitigacin y de contingencia locales para esta afectacin
ambiental en un sector de vivienda y servicios complementarios, la constituye
bsicamente un acertado diseo paisajstico que incluya especies arbreas y
arbustivas localizadas de manera tal que puedan mitigar y/o desviar el efecto de los
vientos que traen olores del norte, y la adecuada orientacin de las edificaciones,
como el diseo interior de las viviendas.

Ruido. Se define como un sonido molesto que puede producir efectos fisiolgicos y
sicolgicos no deseados en una persona o grupo, el cual es generado principalmente
por fuentes mviles como el trfico vehicular y areo y por fuentes fijas como la
industria. Los efectos sobre la salud son semejantes a los asociados con el miedo y la
tensin, como la prdida de la audicin, alteracin del sueo, cansancio, fatiga, estrs,
falta de concentracin, disminucin del rendimiento y de la actividad productiva.

18
2 Informe Diagnstico Ambiental de Medelln, como gestin del rea Metropolitana del Valle de
Aburr. Publicado en la revista El Reto de Agosto-Septiembre del 2003.

Paseo de Sevilla


33
La norma nacional
19
establece que la presin sonora sobre reas residenciales y
comerciales no debe exceder los 65 decibeles en el da y 45 decibeles en la noche.

Los principales factores que contribuyen notablemente a la contaminacin por ruido
son:

La falta de ordenacin o planeamiento urbanstico
La falta de ordenacin y planeamiento en el trazado de las vas que han de
absorber el trfico automotor.
La proximidad de zonas habitadas a los aeropuertos.
Insonorizacin insuficiente en las fuentes sonoras.
Deficiente aislamiento acstico en viviendas y locales.

En 2000 las nicas mediciones de ruido fueron realizadas por la firma Publik
Informadores, las cuales evidencian en trminos generales una ciudad muy ruidosa, al
compararla con los registros de niveles de presin sonora de otras ciudades de
Colombia. La ciudad no dispone de un Plan de monitoreo y seguimiento del ruido.

Medelln est conformado por 16 comunas y cinco corregimientos, segn datos de
Publik, procesados por la Contralora General de Medelln, las comunas ms ruidosas
son la Amrica, Beln y la Candelaria (Centro de la ciudad)

Las comunas de la Amrica y Beln presentaron un 66.7% y un 62.5% de sus datos
respectivamente por encima de 80 decibeles. Las mayores mediciones individuales se
dieron en el Poblado y en la Candelaria (87.3% - 91.8%).

Este estudio de Contralora ha concluido, soportada en las mediciones existentes, que
Medelln es una ciudad muy ruidosa. Mientras en 1.999 el 58% de las muestras estaban
por encima de 75dB, en 2000 se increment en un 15% al pasar a 73% como se
presenta en el siguiente cuadro.

En 2000 un total de 338 muestras tomadas en diferentes cruces viales de la ciudad, el
99.7%, est por encima de 65 dB, el 95% por encima de 70 dB y el 73% por encima de
75dB, resaltando que por encima de 75dB se pueden presentar daos auditivos. Se
debe decir que en este factor no se han implementado suficientes programas que
permitan disminuir los niveles.

Conclusiones. Del estudio realizado por la Corporacin Ambiental Universidad de
Antioquia, 2001, se extractan algunas conclusiones para la ciudad de Medelln:

El transporte automotor es el principal aportante de contaminantes atmosfricos
en el Valle de Aburr.

La evaluacin de las concentraciones actuales de Monxido de carbono en el
Centro de Medelln, y dentro de este el rea de planificacin del Plan Parcial Paseo de
Sevilla, es una tarea urgente.

19
Artculo 9 de la Resolucin 08321 del 4 de agosto de 1983, emanada del Ministerio de Salud, en la cual
se dictan normas sobre la proteccin y conservacin de la audicin, de la salud humana y el bienestar de
las personas, por causa de la produccin de ruidos, establece que el perodo DIURNO es el comprendido
entre las 7:01 a.m. y las 9:00 p.m. y que el perodo NOCTURNO es aquel comprendido entre las 9:01 p.m. y
las 7:00 a.m.

Paseo de Sevilla


34
La estructuracin real y operacin del Sistema Integrado de Transporte (SIT) en el
Valle de Aburr es una medida inaplazable si se pretende avanzar en el mejoramiento
de la calidad del aire; entre tanto, los principales ejes viales que rodean el rea del
Plan Parcial como la calle 67 (Barranquilla), la carrera 55 (Avenida del Ferrocarril) y la
carrera 58 (Avenida del Ferrocarril), por su alto trfico vehicular, deben considerarse
como focos emisores de contaminacin del aire, determinando condiciones
desfavorables para usos residenciales.

La evaluacin de los resultados arrojados por Redaire y por el seguimiento
realizado por el rea Metropolitana del Valle de Aburr, muestra un incremento
moderado en la cantidad de material suspendido registrado en la estacin Universidad
de Antioquia, en especial durante lo corrido del ao 2003. Paradjicamente, a pesar
del incremento de 300.000 vehculos en 1996 a 387.000 en 2002, los niveles de SOx han
mostrado una tendencia a la baja, mientras que los niveles de NOx muestran un
comportamiento aparentemente similar al de los aos anteriores, lo cual podra ser el
reflejo de muchas causas entre las que se cuentan, la incorporacin de sistemas de
control de emisiones a los vehculos, el mejoramiento del parque automotor, en
especial de los sistemas de carburacin, la reorientacin por otras rutas del parque
automotor obsoleto y contaminante, etc.

Aspecto del alto trfico vehicular que circula por la calle 67 (Barranquilla), sobre el
costado norte del rea de planificacin

Para el desarrollo del Plan Parcial Paseo de Sevilla, as como para cualquier desarrollo
similar especialmente en el centro de la ciudad, se deber acometer el mejoramiento
de la calidad del aire como una tarea concertada entre todos los actores
involucrados, Administracin Municipal, universidades y centros de investigacin,
industrias y transportadores tanto pblicos como privados, sin olvidar que el aire hace
parte como ninguno otro elemento de un gran sistema, el cual no es posible segregar,
con mayor nfasis en la actualidad en que las orientaciones estn hacia la
redensificacin de la ciudad y su centro.

En conclusin, la informacin disponible de gases y ruidos no posee una metodologa
definida de recoleccin pues las mediciones han sido puntuales y no presentan datos
continuos a travs del tiempo, ni se han ubicado estaciones de muestreo. Por lo que
queda la incertidumbre acerca de su comportamiento y tendencias.

Paseo de Sevilla


35
La Secretara de Transportes y Trnsito controla a travs de sus agentes la
contaminacin por ruido, realizando operativos por violacin a lo estipulado en el
Decreto 948 de 1.995, segn la Codificacin del Cdigo Nacional de Trnsito:

Equipos radiales, claxon y bocinas en vehculos de servicio pblico.
Dispositivos o accesorios generadores de ruido.
Sirenas y alarmas.

En el sector del barrio El Chagualo, los niveles ms altos de ruido son producidos por el
gran volumen del trfico automotor que circula por vas tales como la Calle 67
(Barranquilla), la carrera 55 (Avenida Alfonso Lpez o Del Ferrocarril) y por la carrera 62
(Avenida Regional).

Es de esperarse que en un mediano plazo se pueda mitigar este efecto negativo a
partir de la implementacin de estrictos controles, a las emisiones dainas de ruido, con
nfasis en la aplicacin del Decreto 948 de 1.995, el diseo y rediseo arquitectnico
de las edificaciones (en especial las de carcter residencial) en lo referente a la
insonorizacin de los espacios, asimismo con la puesta en marcha del Sistema
Integrado de transporte y del Sistema de Transporte masivo de Mediana Capacidad
sobre la Calle 67 y sobre la Carrera 55. De esta forma se conseguira disminuir
considerablemente el trnsito de vehculos de servicio pblico sobre estas dos vas, lo
que redundar en menores niveles de ruido producidos por le trfico automotor.

El sector del Chagualo por su ubicacin en la zona central de Medelln, asume los
impactos de contaminacin atmosfrica provenientes principalmente de las emisiones
de monxido carbnico del alto trfico vehicular, que discurre sobre vas como la calle
67 (Barranquilla), La Carrera 55 (Avenida Alfonso Lpez o del Ferrocarril) y la carrera 62
(Avenida regional) Adicionalmente los altos niveles de contaminacin del ro Medelln,
generan olores desagradables, especialmente en poca de verano, pues el ro sigue
siendo el principal colector de aguas residuales de la ciudad. Ver Plano 5. Sntesis de
la problemtica ambiental.

3.1.4 Componente de Fauna y Flora.

El barrio El Chagualo, a pesar de no poseer a su interior reas especiales de inters
ambiental por su contenido en especies arbreas o faunsticas, s se encuentra muy
cerca de importantes masas arbreas localizadas en algunos equipamientos a escala
de ciudad como El Jardn Botnico, El Parque Norte, La Universidad de Antioquia, La
Universidad Nacional, tambin merecen mencionarse los conjuntos de vegetacin
arbustiva y jardines de la Glorieta Coca Cola y del Puente Horacio Toro, as como el
conjunto de vegetacin existente en el Cerro El Volador.

Son importantes estos conjuntos de vegetacin en tanto conforman el asiento de
verdaderos corredores biolgicos tanto para algunas especies de aves, que tienen sus
nidos, se alimentan o migran all, como pequeos mamferos, sin mencionar
innumerables especies de insectos y pequeos reptiles.

Asimismo estas grandes reas verdes arboladas, acompaadas de corrientes y lminas
de agua surten un efecto muy beneficioso, pues ayudan a equilibrar el clima y
purifican el aire, adems de su bello efecto sobre el paisaje urbano.

Paseo de Sevilla


36

Paseo de Sevilla


37
Para las reas localizadas en el centro de la ciudad son esenciales las reas arboladas, para
mantener el equilibrio ambiental, all donde los niveles de contaminacin son los ms
elevados.

En el desarrollo del Plan Parcial Paseo de Sevilla, se tendr especial cuidado de sugerir
y recomendar para el posterior proyecto de urbanizacin, la siembra de aquellas
especies de rboles, arbustos que cumplan la funcin de mantener el equilibrio
ecolgico existente, proteger de ruidos, vientos y emisiones atmosfricas dainas, as
como para integrarse a la red de corredores biolgicos, donde nidifiquen, cacen o se
alimenten diversas especies animales como aves, reptiles y pequeos mamferos, entre
otras; y para generar un bello entorno paisajstico en conjunto con el Paseo del ro
Medelln y con las especies de vegetacin existentes sobre las calles 67 y carrera 56.

3.2 DIMENSIN SOCIOCULTURAL.

3.2.1 La Poblacin.

El barrio El Chagualo pertenece a la Comuna 10 (La Candelaria) conformada por los
barrios: Prado, Jess Nazareno, El Chagualo, Estacin Villa, San Benito, Guayaquil,
Corazn de Jess, Calle Nueva, La Candelaria, Las Palmas, San Diego. La Comuna
tiene una poblacin total de 295.039 habitantes de los cuales slo el 38% vive
permanentemente, la densidad bruta es de 134.84 hab. /ha y los estratos econmicos
predominantes son el 3 (medio-bajo) y el 4 (medio).

El Barrio El Chagualo tiene una poblacin de 985 personas
20
(dato a Junio de 2002) de
los cuales 483 corresponden a poblacin en edades entre 15 y 44 aos, lo que
representa un 49% del total, seguidamente la poblacin en edades entre 5-14 aos es
de 165 personas, que representa un 16.75% del total, le sigue la poblacin en edad
entre 44-59 aos que representa el 15.63% y finalmente los grupos de edad menos
representativos son los que estn en edades entre 60 y ms aos y 1-4 aos, que
representan respectivamente el 9.8% y el 7% del total.

Las cifras anteriores nos muestran en primer lugar una poblacin total muy baja, con
respecto a otros barrios cercanos y de rea similar, como por ejemplo, La Estacin Villa
con 1488 habitantes.

De todas maneras, hay que tener en cuenta que en el barrio El Chagualo predominan
otros usos diferentes al residencial, como el industrial, y de servicios. Estas actividades
albergan una poblacin no residente que no est incluida en la cifra total.

Igualmente es interesante ver como el grupo de poblacin ms numeroso lo constituye
el que est entre 15-44 aos, o sea poblacin (PET) en edad de trabajar o poblacin
joven, lo que indica importantes demandas de espacios para el deporte y la
recreacin, adems de una potencial demanda de nueva vivienda. Tambin es
representativa la poblacin en edades entre 5-14 aos que es el 16.75%, o sea
poblacin infantil y adolescente, cuyas demandas se dirigen hacia los servicios
educativos, recreativos y de salud, con lo que podramos llamar al barrio El Chagualo
como un Barrio Joven.

20
Estimacin de la Poblacin del Municipio de Medelln por sexo y grupos de edad, segn
barrio y comuna, de residencia habitual. Junio 2002

Paseo de Sevilla


38
En este sentido, el establecimiento de un nuevo desarrollo de vivienda en este barrio se
constituye en un factor de dinamizacin social, al albergar familias y personas de
distintas procedencias, pero con expectativas de apropiacin con el barrio,
conformacin de organizaciones comunitarias. En lo econmico, la dinmica estar
representada en una mayor demanda de productos y servicios a escala de barrio,
trayendo un fortalecimiento a este sector al generar nuevas fuentes de empleo y
recursos econmicos.

El barrio El Chagualo presenta una mezcla muy diversa de usos y actividades, en un
sector con ptima infraestructura y equipamientos, que no ha sido lo suficientemente
aprovechada por la poblacin all residente, que adems de escasa, habita
principalmente en viviendas de uno o dos plantas.

El desarrollo urbanstico que se ha dado desde hace ms de treinta aos, traducido en
hechos como la construccin de la Avenida Alfonso Lpez (Del Ferrocarril), la
ampliacin de la calle 67 (Barranquilla) y su puente sobre el ro, la Ciudad Universitaria
de la Universidad de Antioquia, La Plaza Minorista, el puente Horacio Toro, el Aula
Ambiental del Instituto Mi Ro (Hoy de la Secretara del Medio Ambiente), han orientado
la ocupacin del barrio por actividades del sector secundario y terciario que han ido
ocupando lotes vacos, principalmente los ms cercanos al ro. Actualmente la
conformacin urbanstica del barrio ostenta principalmente edificaciones de baja
altura, en lotes de dimensiones generosas y con una ocupacin reducida por
manzana, lo que representa tambin una muy baja densidad de poblacin
(habitantes/hectrea)

Recientemente, con las nuevas disposiciones del Plan de Ordenamiento de Medelln, al
orientar el crecimiento de la ciudad hacia adentro, se constituye en una oportunidad
para consolidar el barrio y dotarlo de un gran dinamismo al incorporar nuevos usos y
actividades en mayores densidades de ocupacin y bajo nuevas concepciones
urbansticas, integrados a los que ya posee este sector. Adems permiten articular el
barrio al conjunto de equipamientos y servicios del rea de influencia.

3.2.2 Organizacin Comunitaria.

Sobre el barrio El Chagualo inciden varias organizaciones comunitarias, as:

La Junta de Accin Comunal del barrio El Chagualo, cuya presidenta es la
seora Adriana Mara Bedoya, telfono 512 64 56
La Junta de Accin Comunal (JAC) del Barrio Sevilla, ubicada en la calle 70 N
51C- 36, , su presidente es el seor Jorge Restrepo Carrasquilla, telfono 212 15 90
La Junta Administradora Local (JAL) ubicada en la calle 48 N 92- 63, telfono
236 99 80

3.2.3 Nuevas dinmicas sociales.

Recientemente han aparecido nuevas dinmicas sociales en el barrio El Chagualo,
generadas por distintos hechos y situaciones a saber:

El establecimiento del Aula Ambiental por parte del Instituto Mi Ro (Hoy
Secretara del Medio Ambiente).
El asentamiento de la urbanizacin Ciudadela Sevilla.

Paseo de Sevilla


39
Tales hechos permiten identificar impactos positivos generados tanto por la
construccin de un conjunto residencial en altura, y el establecimiento de un
equipamiento de carcter cultural y educativo sobre un sector especfico de la
ciudad, confinado por un sistema de arterias viales que no solo dej aislado el barrio El
Chagualo y lo releg hasta convertirse en una comunidad de borde de ciudad (an
en el centro), sino a sufrir la profunda decadencia de sus actividades tradicionales
(estancamiento, cierre y salida de establecimientos comerciales y de servicios), a
subsistir con insuficiencia de equipamentos comunitarios y a padecer una larga
orfandad poltico-administrativa en lo que pudiera llamarse un ejemplo de
marginalidad social, econmica, cultural, poltica y espacial.

Los nuevos desarrollos residenciales, comerciales y de servicios mediante planes
parciales ya son una tendencia clara en el barrio, lo que redundar en una nueva
dinmica social y cultural que revitalizar e integrar al barrio a una dinmica ms
amplia de la ciudad.

Ciudadela Sevilla. La Ciudadela Sevilla ubicado en el barrio El Chagualo, ha
respondido a una necesidad sentida de los estratos de poblacin medio y medio bajo,
que son los que ms apetecen vivir en el centro, y ha potencializado el
aprovechamiento de la infraestructura, los servicios pblicos, el equipamiento y los
espacios del centro de la ciudad, como factor estratgico en la apropiacin del
espacio urbano y como elemento determinante en la calidad de vida de la poblacin
y del equilibrio ambiental.

La empresa Constructora y Comercializadora de Bienes Races, CONINSA Y RAMN H.
S.A., hace dos aos aproximadamente decidi orientar parte de su talento humano y
capacidad operativa hacia la oferta de vivienda para aquellos estratos de poblacin
con ingresos entre 2 y 3 S.M.L.V. La demanda potencial es de por lo menos 20.000
viviendas nuevas, segn datos del gobierno municipal. Por esto, la empresa
constructora CONINSA Y RAMN H. S.A., tomaron la decisin de hacer un proyecto de
vivienda de inters social en este sector de la ciudad. Por ser la primera vez que se
realiza un proyecto de vivienda de inters social en altura (6 torres de 15 pisos) y
densidad de 660 viviendas en un lote de 6864 m
2
, y 43 m
2
por apartamento, no es
posible an prever los resultados del comportamiento social de los propietarios
21

Se trata de un proceso de conformacin comunitaria que se origina a partir de un
proyecto urbanstico realizado por un constructor privado, con familias que si bien
estn homologadas por la necesidad comn de una vivienda, por la libre eleccin y
escogencia del sitio de vivienda y por el nivel socioeconmico representado en los
ingresos (2 a 3 S.M.L.V.), son heterogneas en su procedencia (vienen de distintos
barrios de la ciudad, su cultura y forma de vida es diferente, han sido arrendatarios,
han vivido generalmente en casa, no en apartamento y menos en altura, que los
obligue a desplazarse en ascensor). Muchos de los adultos y nios no han compartido
espacios comunes ni han estado en proximidad fsica con sus vecinos, es nuevo para
ellos vivir en el centro de la ciudad cerca de mltiples servicios especialmente de
transporte; adems las redes de gas son un elemento nuevo en las viviendas.

21
Plan de Trabajo Social con la Comunidad de la Ciudadela Sevilla. Luca Areiza A.
Trabajadora social de Ciudadela Sevilla. CONINSA & RAMN H. S.A. Febrero 2002, pgina
2.

Paseo de Sevilla


40
La organizacin de una copropiedad con derechos y obligaciones ser otro elemento
nuevo para este nivel de poblacin y otros muchos factores que implican cambio en el
estilo de vida, en las actitudes y comportamientos de estas familias para poder vivir en
comunidad y lograr una verdadera mejor calidad de vida.

En una encuesta aplicada por el grupo asesor inmobiliario se encontr que quienes
compraron apartamento en Ciudadela Sevilla, el 47.3% eran arrendatarios y el 20.4%
vivan en casa de los padres, familiares o amigos.

Conjunto de torres de la Ciudadela Sevilla ubicada sobre el costado oriental del rea
de planificacin

Aula Ambiental. El barrio El Chagualo ha sido especialmente beneficiado con la
localizacin del Aula Ambiental del Instituto Mi Ro (Hoy Secretara del medio Ambiente,
SMA), conformada como un Aula- Puente sobre el ro Medelln, a la altura del barrio y
frente al rea de planificacin.

Los programas educativos y ambientales del Instituto Mi Ro (Hoy SMA), a travs del
Aula Ambiental han convocado a las comunidades aledaas a travs de los lderes de
los grupos organizados, como acciones comunales, instituciones educativas, ONGs y
empresas de la ciudad.

La convocatoria a la comunidad beneficiaria de los programas se ha hecho a travs
de llamadas telefnicas directas, cartas personalizadas, va fax o a travs de contacto
directo.

El Chagualo como barrio se ha integrado a diversas actividades culturales que ha
realizado el Instituto Mi Ro (Hoy SMA), como el Cuarto Ecoarte. Como la comunidad
anfitriona asumi la responsabilidad de las tiendas, los rboles y la ejecucin de
talleres. Este evento tuvo una duracin de (1) da, (Agosto 21 de 1999) y cont con la
asistencia de 1500 personas, (Instituto Mi Ro, Informe final, Contrato N 030 de 1999,
contratista Luis Miguel Usuga).

El Instituto Mi Ro (Hoy SMA) ha hecho tambin su convocatoria a los diferentes eventos
no slo a instituciones sino a representantes por quebradas, as: Segn
Sistematizacin. (Espacio educativo Ambiental Paseo del Ro, Medelln, Enero 30 de

Paseo de Sevilla


41
2001, pgina 23, carpeta Sistematizacin.XLS), se atendieron un total de 81.689
personas, en 589 instituciones; las instituciones atendidas se encuentran en las
diferentes vertientes de 118 cuencas y microcuencas.

En total fueron invitadas 120 microcuencas y en asistencia por comuna, (El barrio El
Chagualo pertenece a la Comuna 10), la asistencia fue del 1.27%, con 1040 asistentes.

Tambin se referencia que la Comuna 10, en la torta comparativa de asistencia por
comunas en los aos 98, 99 y 2000 fue de las ms altas, el 10% (las asistencias ms altas
fueron: la Comuna 13: 10%, la 14: 10%, la 15:11% y la 16:12%).

Segn Informe Final de Contratacin Directa N 350 de 1999, Programa Ldico-
Cultural- recreativo, celebracin de vacaciones de fin de ao, Navidad y Fiestas de la
luz, para desarrollar en el Aula Ambiental, fundamentado en el espacio educativo,
Paseo del Ro, marzo 10 de 2000, pgina 5: La gestin se encauza a la comunidad de
los sectores aledaos, donde se concientiz a las personas sobre las posibilidades de
infraestructuras y servicios que se ofrecen en el Aula y se concret la realizacin de
eventos
22
.

3.2.4 Mecanismos de consulta y participacin.

Para abordar la realizacin del Plan Parcial se solicit inicialmente el mecanismo de
Consulta previa establecido en el Decreto 1212 de 2000, cuyos criterios y
orientaciones fueron determinantes para el desarrollo del proyecto.

Se utiliz as mismo el procedimiento de gestin social con los propietarios vecinos con
el fin de informar sobre la propuesta de ordenacin urbana y sus derechos y
obligaciones frente al Plan Parcial. Esta gestin social fue realizada por los gestores del
plan y dirigida hacia los propietarios de las bodegas Chagualito y los propietarios de los
predios de la futura unidad de gestin 2.

As mismo fueron consultadas algunas personas vecinas del barrio El Chagualo:
Habitantes de Ciudadela Sevilla, Trabajadora Social de Ciudadela Sevilla, Junta de
Accin Comunal de los barrios Sevilla y Chagualo y Coordinadora de eventos del Aula
Ambiental del antiguo Instituto Mi Ro, hoy Secretara del Medio Ambiente

Conclusiones.

En general se evidencia el carcter receptivo y participativo que ha tenido la
Comunidad del barrio El Chagualo con respecto a las actividades de carcter
ambiental, cultural y recreativo. Tanto la Junta de Accin Comunal, el sector
comercial de la cermica y la empresa Botero Soto, han hecho sus aportes,
principalmente en especie: papelera, pasacalles, etc.

Recientemente se ha conocido la liquidacin del Instituto Mi Ro y el posterior manejo
del Aula Ambiental por parte de la Secretara del Medio Ambiente de Medelln. Se
espera entonces que se mantenga desde esta dependencia municipal, la realizacin
de los programas de educacin ambiental, culturales y recreativos con las
comunidades vecinas al Aula, esto redundar en cualificar la cultura ambiental

22
Entrevista con la Coordinadora de Eventos del Instituto Mi Ro, Octubre de 2002

Paseo de Sevilla


42
ciudadana y por lo tanto en una mejor apropiacin y cuidado de sus entornos
inmediatos.

De otro lado se puede apreciar una tendencia positiva para la conformacin de una
organizacin comunitaria en el barrio, constituida por las diferentes comunidades de
vecinos o copropiedades que se vayan estableciendo a la par con las urbanizaciones
productos de los desarrollos urbansticos mediante planes parciales. Este hecho va a
constituir una nueva dinmica social y cultural que redundar en una apropiacin y
dinamizacin del entorno espacial del barrio.

3.3 DIMENSIN DE FUNCIONAMIENTO ESPACIAL.

3.3.1 Usos del suelo.

En la zona de influencia del Plan Parcial Paseo de Sevilla, Polgono Z3RED4, rea de
planeamiento determinado para el tratamiento de redesarrollo prevalecen los usos de
servicios asociados al transporte, comercio de maderas, bodegas y almacenaje de
mercancas y productos.

La caracterstica espacial ms importante en el barrio El Chagualo, es la ocupacin de
grandes reas para bodegaje y estacionamiento de vehculos de carga; muy pocas
manzanas dedicadas exclusivamente al uso residencial y una ausencia total de
espacios pblicos de esparcimiento y al aire libre como parques, plazas, plazoletas o
zonas verdes.

Sobre las vas Calle 67 (Barranquilla) y carrera 55 (Avenida del Ferrocarril), se presenta
primordialmente el uso comercial y de servicios; en la calle Barranquilla, se distinguen
las actividades asociadas a los acabados de construccin, tales como distribuidores
de pisos, enchapes y materiales cermicos, tambin locales comerciales y de servicios
asociados a la actividad educativa de la Universidad de Antioquia y algunos
restaurantes, cafeteras y tabernas frecuentados en un porcentaje alto por estudiantes
y personal vinculado a esta Universidad. Sobre esta calle, en los andenes
especialmente, se han establecido un sinnmero de kioscos y tenderetes para la venta
ambulante de distintos productos, especialmente comestibles, libros y revistas. Esta
situacin genera un grave conflicto con los desplazamientos peatonales y el paradero
de mltiples rutas de transporte pblico urbano que se encuentran en esta va.

La carrera 55 (Avenida del Ferrocarril) se ha ido especializando ltimamente en
comercio y servicios asociados a la reparacin y mantenimiento de vehculos, y a
insumos de construccin, que en muchos casos, hacen uso del espacio pblico de
zonas verdes y andenes para extender sus reas de produccin o exhibicin;
presentando un panorama esttico desagradable y una disfuncionalidad en el uso y
ocupacin efectivos de estos espacios pblicos. Sobre esta va se han ido localizando,
igualmente actividades asociadas a la actividad econmica de la Plaza Minorista.

Se estima que el desarrollo mediante planes parciales de redesarrollo en el sector de
Chagualo, traer consigo una cualificacin y relocalizacin de usos en el sector,
siempre y cuando se establezcan criterios claros de ordenacin que conlleven a
dinamizar algunos ejes viales con usos comerciales y de servicio, dejando las manzanas
interiores a usos residenciales y de oficinas, equipamientos privados y pblicos.

Paseo de Sevilla


43
Otros usos, con alta demanda espacial y generacin de impactos negativos sobre el
ambiente, como algunos usos industriales, debern restringirse y prohibirse, en aras de
garantizar un entorno de alta calidad urbanstica y ambiental.

En cuanto a los usos comerciales y de servicios, se infiere, que su escala ser
principalmente, la escala de barrio, y sus demandas, en un gran porcentaje,
provendrn de los futuros pobladores de los nuevos desarrollos de vivienda.

El uso de mayores aprovechamientos en el sector permitir adems la optimizacin del
suelo y la infraestructura de servicios, lo que redundar en menores costos de
localizacin, desplazamientos y acceso a servicios, para los futuros habitantes del
sector

Foto area del barrio El Chagualo. En primer plano, la U de A, la Ciudadela Sevilla y el
rea de planificacin. Al fondo, el resto del barrio.

Los siguientes son algunos de los establecimientos que permanecen en el barrio El
Chagualo:

Bodegas del Chagualito
Transportes Botero Soto
Helados La Fuente
Transportes Sierra
Productos Vienesa
Comercial de Maderas
Sociedad Transportadora de Carga
Cooperativa de Vidrios de Antioquia- PELDAR
Carnes Friso
Almacn del Instituto de los Seguros Sociales
Lote de la antigua fbrica Pepalfa
Maderas Santa Luca

Paseo de Sevilla


44
Centro de Reclamos COLSEGUROS
Cuartas, S.A.
Talleres de Transportadora Comercial Colombia- TCC
Centro Comercial Alpine
Alquipanes de Colombia.
Fatelares
Una estacin de servicio.
Adicionalmente, como servicios comunitarios se tiene:

Dispensario mdico San Antonio Mara Claret
Unidad Bsica San Antonio Mara Claret
Hogar Infantil, Centro de la Divina Providencia del Instituto Colombiano de
Bienestar Familiar
Colegio San Antonio Mara Claret- Escuela San Antonio Mara Claret

3.3.2 Sistema vial.

El rea de planificacin del Plan Parcial Paseo de Sevilla, esta delimitada por las calles
65 y 67 (Barranquilla) y por las carreras 56 y 58. Asimismo su zona de influencia est
enmarcada por otras vas importantes: la carrera 62 (Avenida Regional o Corredor
Multimodal del ro), la Carrera 55 (avenida Alfonso Lpez o del Ferrocarril) y la va del
Puente Horacio Toro. Ver Plano 6. Sistema Vial y de Transporte

La carrera 62. Actualmente denominada Avenida Regional, a pesar de no delimitar
directamente el rea de planificacin por su costado occidental, s lo hace con la
carrera 58 y la oreja del puente de Barranquilla y es una de las vas que constituye el
Corredor Multimodal del Ro Medelln, por el cual se prev que discurrir tanto la
comunicacin ferroviaria de la ciudad como el trnsito automotor y los espacios
pblicos y parques lineales del ro Medelln.

La conexin ferroviaria del municipio se define hacia el norte, con la integracin al
ferrocarril del Atlntico en Puerto Berro y hacia el sur, con la conexin al ferrocarril del
Pacfico, la cual se debe hacer de acuerdo con las decisiones concertadas que al
respecto asuma el Ministerio de Transporte. En cuanto corresponde con la jurisdiccin
del Municipio, defnanse unas fajas de 18 metros a lado y lado del ro, medidos a partir
del borde superior del canal en el tramo actualmente canalizado, con el objeto de
garantizar la implementacin de transportes ferroviarios (lnea frrea nacional, tren de
cercanas y sistema metro). La implementacin de estos sistemas de transporte deber
garantizar la integracin urbana del ro como espacio pblico y la conexin peatonal
en la direccin este- oeste.

Comunicacin vial nacional: Asimismo la conexin vial del municipio de Medelln con el
resto del pas se logra a travs de tres de los ejes de desarrollo nacional que confluyen
al Corredor multimodal de Transporte del ro Medelln (ro Aburr): el eje norte- sur que
comunica los puertos del Atlntico con Medelln, Cali y Buenaventura en el Pacfico,
con prolongacin al Ecuador, el eje Villavicencio, Bogot, Medelln y el futuro puerto
en Urab, cuya salida de la ciudad deber efectuarse a travs de las laterales de la
quebrada La Iguan y el Tnel de Occidente, el eje Occidente- Oriente que comunica
el futuro puerto de Tribug con Medelln, Bucaramanga y Ccuta con prolongacin
hacia Venezuela.

Paseo de Sevilla


45
Respecto a estos ejes son necesarios las fajas pertinentes para implementar dos
calzadas de tres carriles de circulacin de 3.50 metros, cada uno, ms bermas
laterales, de forma que se garantice una adecuada circulacin.
23

23
Acuerdo 062 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medelln, Formulacin,
Artculos 33, 34

Paseo de Sevilla


46

Paseo de Sevilla


47

Adems esta va est considerada como integrante de las redes Peatonal y Caminera
de la ciudad.

La Calle 67 (Barranquilla).

Delimita l rea de planificacin por su costado norte y es una de las ms importantes
conexiones que tiene el centro de la ciudad con las zonas norte y noroccidental de
Medelln. Por esta calle discurren un sinnmero de rutas de transporte pblico
colectivo, por ella transitan 41 rutas en sentido oriente- occidente y 30 en sentido
occidente oriente que sirven a la zona noroccidental de la ciudad y a los municipios
del norte del Valle de Aburr. De acuerdo con la multitud de usos y actividades
comerciales y de servicios, complementarios algunos, al equipamiento de la
Universidad de Antioquia, Aula Ambiental del Instituto Mi Ro (Hoy Secretara del Medio
Ambiente), sta calle alberga un gran trnsito de vehculos y peatones.

Calle 67 (Barranquilla) vista desde el extremo noroccidental del rea de planificacin.

La calle 67 (Barranquilla) hace parte de un importante proyecto de ciudad:

El Museo de la Ciencia y la Tecnologa: Como una adecuacin del espacio sede
principal del proyecto educativo Museo Interactivo de ciencia y Tecnologa,
enmarcado en el Plan Estratgico, localizado en el sector de redesarrollo, vecino a la
Universidad de Antioquia, el Planetario y el Corredor Metropolitano de Servicios del Ro.
Incluira espacios pblicos articulados a la estacin del metro y los otros grandes
equipamientos vecinos, salas para exposiciones temporales, laboratorio y talleres
pedaggicos y de divulgacin cientfica, su desarrollo sera gradual a partir de la
adecuacin de una plaza con calidad ambiental como espacio pblico y el
amoblamiento requerido para facilitar su utilizacin mltiple y contribuir a la vitalidad
del sector. Posteriormente se iran adicionando los desarrollos constructivos
complementarios
24
.

24
Acuerdo 062 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medelln, Formulacin, Artculo
101.

Paseo de Sevilla


48

Por la calle 67, se tiene previsto el paso del Sistema de transporte masivo de Mediana
capacidad, con el fin de comunicar la zona noroccidental con la estacin Hospital
del metro y su prolongacin hasta la zona nororiental.

Asimismo sobre la calle 67 se tiene proyectado el paso de una ciclova o ruta verde, la
que continuar por la carrera 53 hacia el norte hasta la estacin Universidad del
Metro, el diseo del paso de este sistema de transporte por el sector se est
elaborando actualmente.

De igual manera, la calle 67, se considera como va de carcter estructurante para la
ciudad, como va componente del sistema de transporte pblico, en este sentido se
define como componente del sistema de transporte de mediana capacidad
(asociada a la estacin Hospital del Metro) y como componente de la red caminera
de la ciudad. La calle 67 quedar, segn el proyecto vial 2-97-4, con la siguiente
seccin:

Calzadas (2) 10.50 mts. c/u
Separador central 2.00 mts
Andenes laterales 5.00 mts
Seccin pblica 33.00 mts.

Se debe completar la seccin vial descrita hacia el costado del lote a partir de la
malla de cierre de la Universidad de Antioquia.
25

La Carrera 55 (Avenida Alfonso Lpez o del Ferrocarril).

Esta va tampoco delimita directamente el rea de planificacin, pero se conforma
como una va esencial para articularla a la gran oferta de equipamientos y servicios
localizada en el rea de influencia.

La carrera 55 est considerada como un Eje estructurante a recuperar
ambientalmente, para lo cual se han establecido una serie de criterios de manejo con
el fin de recuperar su calidad espacial, paisajstica, especficamente en la Glorieta de
Fatelares: adecuacin de espacios para el peatn y los discapacitados. Tambin
hace parte de las Redes peatonal y caminera de la ciudad.

La calle 65 y la carrera 56

La carrera 56 est considerada como va de servicio, cuya funcin principal es la de
facilitar el acceso directo a las propiedades o actividades adyacentes; la calle 65 se
considera va del sistema colector, el cual recoge las vas del sistema de servicio y las
conecta con las vas del sistema arterial. Esta va cumplir un papel fundamental para
la articulacin de las actividades desarrolladas en el rea de planificacin con la
carrera 55 y los equipamientos localizados hacia el oriente, asimismo se constituye en
un eje para articular el Aula ambiental al sector.

25
Documento de Consulta previa del Plan Parcial Paseo de Sevilla, Numeral III.

Paseo de Sevilla


49

Aspecto de la calle 65 hacia el oriente

Carrera 56 hacia el sur. A la derecha, conjunto de bodegas Chagualito

3.3.3 Sistema de Transporte.

El sector de Chagualo en el que est localizada el rea de planificacin del Plan
Parcial Paseo de Sevilla tiene actualmente un sistema vial constituido por calzadas,
zonas verdes y en ocasiones andenes que se encuentran ocupados con parqueo
vehicular y con ventas estacionarias que le restan fluidez tanto a los vehculos como a
los peatones
26

El sistema de transporte del metro, ofrece muy cerca dos estaciones: Hospital y
Universidad. Por lo tanto se convierten en origen y destino de los principales
desplazamientos peatonales de la poblacin que demanda servicios y equipamientos
en el sector.

El servicio de transporte masivo de mediana capacidad Metroplus, articular este
sector con varias lneas de buses al metro: la Lnea Manrique- Estacin Hospital, la Lnea
San Cristbal- Pajarito- estacin Hospital. El transporte de buses, busetas y microbusetas
discurre principalmente por las carreras Carabobo, Bolvar y Barranquilla. En este
sentido es esencial definir paraderos oficiales especialmente en la calle Barranquilla
con su respectivo amoblamiento y sealizacin. Ver Plano 6. Sistema Vial y de
Transporte.

Corredores construidos de importancia ambiental. La va regional y la calle
Barranquilla se destacan por su calidad urbanstica, por lo cual ameritan un
tratamiento como Corredores Construidos de importancia ambiental estructurantes de
la ciudad, requiriendo para ello una adecuacin paisajstica, con manejo de

26
Documento de Consulta previa del Plan Parcial Paseo de Sevilla.

Paseo de Sevilla


50
vegetacin en los separadores y alamedas laterales, as como de una correcta
sealizacin, amoblamiento e iluminacin.

Proyectos y Tratamientos Estratgicos. Son aquellos que contribuyen a la consolidacin
de la plataforma competitiva metropolitana.

Estos proyectos tienen una incidencia directa sobre el rea de planificacin, en
general permitirn una ostensible cualificacin del entorno urbano, en trminos de la
optimizacin de las funciones urbanas, con nfasis en las ambientales y de transporte.

Corredor Multimodal del ro y rehabilitacin de la lnea frrea: Proyecto de
consolidacin de la plataforma competitiva metropolitana.
Sistema de transporte masivo de mediana capacidad: Sobre la calle 67
(Barranquilla): Proyecto de generacin de equilibrio urbano.
Plan especial del Centro tradicional y representativo: Proyecto de resignificacin
urbana.
Integracin urbana del ro y sus quebradas afluentes: proyecto de recuperacin
de la calidad ambiental.

3.3.4. Sistema de Centralidades Urbanas

El territorio municipal, tanto urbano como rural, se ordena a partir de una red de
centros jerarquizados, conectados a travs de los principales ejes de transporte urbano
y de interconexin urbana rural. Las centralidades se generan alrededor de un
espacio pblico de convocatoria, en funcin de la suma de una serie de
equipamientos colectivos en sus diferentes tipologas: salud, educacin, recreacin,
cultura, bienestar social y seguridad, adems del patrimonio y la mezcla de usos del
suelo.
La red de centralidades parte del equilibrio entre los diferentes elementos que la
conforman, constituyndose en nodos que limitan la expansin de usos conflictivos con
el espacio residencial. La mezcla adecuada de usos deber ser su caracterstica
bsica, no obstante podrn tener una vocacin especfica hacia algn tipo de
servicio.

Como parte constitutiva de los sistemas estructurantes, y por tanto del espacio pblico
del municipio, se definen como componentes explcitos de dicho sistema de espacio
pblico los parques, plazas, zonas verdes y equipamientos que, localizados al interior
de la respectiva centralidad y en torno de los cuales se conforma la misma, constituyen
bienes de uso pblico
27

El rea del planificacin del Plan Parcial Paseo de Sevilla, por su localizacin en el
barrio El Chagualo de la Comuna 10, La Candelaria, se articula al Centro Tradicional
representativo de la Ciudad Metropolitana, y est clasificada como una centralidad
de alta jerarqua, dados los mltiples equipamientos, servicios y espacios pblicos a su
interior, especficamente, el rea de planificacin se beneficia de los servicios y
equipamientos localizados en las estaciones del metro, Universidad, Hospital y Prado.

El barrio El Chagualo y en especial el rea de planificacin del Plan Parcial Paseo de
Sevilla, tiene, en razn a su localizacin como rea de borde de la zona central de la
ciudad, una serie de afectaciones generadas por el alto trfico vehicular, sus emisiones

27
Acuerdo 062, Plan de Ordenamiento Territorial de Medelln, Artculos, 42 y 43

Paseo de Sevilla


51
contaminantes y los altos niveles de ruido, especialmente sobre la calle 62
(Barranquilla), de manera indirecta sobre las carreras 62 (Avenida Regional) y 55
(Avenida del Ferrocarril). En este caso el Plan Parcial establece una variedad de usos y
actividades, de tal forma que usos comerciales y de servicios sirvan como
dinamizadores de la actividad sobre la calle 67, y al mismo tiempo tengan la funcin
de amortiguar y minimizar los impactos negativos de estos corredores viales sobre usos
de carcter privado como la vivienda.

En otro sentido, estas mismas vas causantes de conflictos constituyen grandes
potencialidades para la articulacin del rea de planificacin del Plan Parcial a los
equipamientos y servicios del Centro Tradicional, as como el establecimiento del
conjunto de proyectos y tratamientos estratgicos, cualificar y valorizar el entorno
urbano de una forma integral.

3.3.5 Sistema de Espacio Pblico y Equipamiento.

Se analizan, para el rea de planificacin del Plan Parcial, los elementos componentes
del sistema de espacio pblico y equipamiento, segn la clasificacin establecida en
el POT de Medelln.

La Comuna 10, La Candelaria, tiene una densidad de 99.25hab./ha, y un ndice de
espacio pblico por habitante de 11.72 m
2
/hab., teniendo en cuenta que la meta
definida por el Decreto 1504 de 1998 es de 15 m
2
/hab., es una de las que ms se
acercan a esta meta. Es necesario tener en cuenta que en la cifra del ndice de
espacio pblico para la Comuna 10, inciden principalmente los grandes espacios
pblicos a escala de ciudad que estn localizados en esta zona, y que sta es una de
las que tiene mayores requerimientos de espacios pblicos efectivos de acuerdo a la
alta concentracin de usos y actividades, con nfasis en el trfico automotor. Ver
plano 7. Sistema de Espacio Pblico de Esparcimiento y Encuentro

reas naturales. El barrio El Chagualo no contiene en su interior este tipo de reas, de
acuerdo con su alta intervencin urbanstica, pero el rea de influencia cercana
cuenta con un conjunto muy importante de este tipo de espacios tales como,

El Cerro El Volador. Calificado como Ecoparque Urbano de uso totalmente abierto al
pblico, con una comunicacin directa a travs de la calle 67 (Barranquilla) y va del
Volador, es un espacio pblico de carcter ecolgico y cultural, tiene una superficie
de 12 hectreas.

El Jardn Botnico. Una de las reas verdes ms representativas e importantes de la
ciudad, alberga una multitud de especies de flora, constituye conjuntamente con el
Cerro El Volador, El Parque Norte y las zonas verdes de la Universidad de Antioquia,
Universidad Nacional y el Corredor del ro Medelln, un sistema de reas de gran
importancia ambiental para la ciudad. El Jardn Botnico es accesible desde la
Avenida del ferrocarril y calles 65 y 67. Es de uso restringido y est catalogado como de
carcter cultural. Tiene una superficie de 14 hectreas.

Miradores panormicos.

Son sitios localizados bien sea en reas constitutivas del espacio pblico o a lo largo
de las vas, que debido a su localizacin estratgica por las visuales que ofrece sobre

Paseo de Sevilla


52
la ciudad o el paisaje, presentan valores paisajsticos y se convierten en referentes
urbanos para la poblacin
28
.

El Cerro El Volador: Constituye uno de los miradores panormicos ms importantes de
la ciudad, aunque una de las acciones planteadas en el POT de Medelln es la
recuperacin de sus miradores naturales, el cerro esta muy cercano al rea de
planificacin del Plan Parcial y es una oferta ms de espacio pblico de carcter
natural y cultural.

Zonas verdes.

Son las zonas verdes pblicas del sistema vial de la ciudad, las zonas verdes residuales
de los desarrollos urbanos y las reas verdes productos de cesiones por desarrollos
urbansticos o constructivos que no estn incluidos en las anteriores categoras

En el rea de influencia del Plan Parcial se destacan las zonas verdes del
intercambiador vial del Puente Barranquilla, contiguas por el costado noroccidental
del rea de planificacin, vitales para amortiguar el impacto del trfico automotor y
permite la articulacin con las zonas verdes y espacio pblico a proponer en el
desarrollo del Plan Parcial.

reas cvicas y representativas

Se establecen como tales los espacios pblicos de mayor representatividad, bien sea
por sus caractersticas singulares de localizacin, por su peso en la conformacin de la
estructura del desarrollo territorial o por los valores culturales que contiene o
representa
29

En el rea de influencia del Plan Parcial, se ubican algunas que merecen mencionarse:

28
135

29
131

Paseo de Sevilla


53

Paseo de Sevilla


54

El Museo de la Ciencia y la Tecnologa (en proyecto). Localizado en la Comuna 4, de
Aranjuez, ser muy importante para ciudad y especialmente beneficioso para la
poblacin del barrio El Chagualo, de acuerdo a su gran cercana y accesibilidad.

El Cerro El Volador. Como espacio representativo de escala de ciudad localizado en la
Comuna 7, de Robledo, es importante como referente paisajstico natural y cultural, y
adems de gran accesibilidad desde el rea de planificacin del Plan Parcial.

La Manzana de la Salud. Espacio representativo a escala de ciudad localizado en la
Comuna 10, La Candelaria. Aglutina un importante conjunto de espacios de servicios
de salud.

Tambin por su representatividad dentro del contexto urbano, se clasifican igualmente
como espacios cvicos y representativos, algunos espacios de conformacin lineal:

El Paseo del Ro Medelln. Localizado entre el puente Guayaquil y el Puente del Mico, le
corresponde un tramo muy cercano al rea de planificacin y con grandes
posibilidades de articularlo para su uso pblico. Conjuntamente con la Plazoleta del
Aula Ambiental del Instituto Mi Ro (Hoy Secretara del Medio Ambiente) en el antiguo
puente de carabineros tiene un carcter ornamental y paisajstico destinado a la
recreacin pasiva y contemplativa y hacen parte del Parque Lineal del ro

Las redes peatonal y caminera de la ciudad.

La Red Peatonal.

Se establece como uno de los elementos de espacio pblico ms importantes para
lograr la articulacin y el equilibrio espacial y funcional que se pretende para la
ciudad. Est conformada por todos los ejes viales de uso peatonal o mixto. El sistema
peatonal se plantea como la red bsica de comunicacin, continua y jerarquizada,
que permite la conexin de todo el territorio sin requerir otro medio de transporte.

Se concibe como un sistema de ejes que por sus condiciones fsicas de menor
pendiente, mayores secciones peatonales y mejores calidades ambientales, se
establecen como una red que recibe y distribuye los mayores flujos peatonales, de
forma que comunique los diferentes sectores de ciudad y el sistema de
centralidades
30
.

En el rea de influencia del Plan Parcial Paseo de Sevilla, se encuentra a la calle 67
(Barranquilla) como un componente importante de la red peatonal, por los numerosos
desplazamientos que discurren por ella, hacia mltiples destinos en su zona de
influencia. Asimismo las vas: calle 65, carrera 56 y carrera 58, que delimitan el rea de
planificacin, se conforman como potenciales componentes de la red peatonal
urbana, de acuerdo al establecimiento de los nuevos usos y dinmica social a
proponer en el presente Plan Parcial.

La Red Caminera.

30
Artculo 122, Acuerdo 062 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medelln,
Formulacin.

Paseo de Sevilla


55

Es una red complementaria de la red peatonal general de la ciudad. Est diseada
para facilitar el acceso peatonal a las estaciones del Metro, con el mejoramiento fsico,
ambiental y funcional de corredores peatonales que vinculan las estaciones con las
centralidades urbanas de cada sector
31
.

En el rea de influencia del Plan Parcial se consideran componentes de la red
caminera de la ciudad a las vas:

La carrera 62 (va regional)
La calle 67 (Barranquilla)
La carrera 55 (Avenida Del Ferrocarril)

Este conjunto de vas permiten la accesibilidad desde el rea de planificacin del Plan
Parcial a las estaciones: Hospital, Prado y Universidad. Igualmente deben hacer parte
de la red caminera de la ciudad las vas que delimitan el rea de planificacin: calle
65 y carreras 56 y 58, en tanto se asume que soportarn desplazamientos peatonales
importantes con destino desde y hacia las estaciones del metro, con nfasis en las
estaciones Hospital y Universidad.

La ocupacin del espacio pblico existente. El espacio pblico de la calle 67
(Barranquilla), como la va ms importante de las que delimita el rea de planificacin
del Plan Parcial, esta siendo ocupado por el comercio informal, especialmente en el
tramo comprendido entre el cruce con la carrera 55 (Avenida Del Ferrocarril) y el
puente peatonal que cruza la calle 67 a la altura del acceso a la Universidad de
Antioquia. El tipo de comercio es la venta de frutas, golosinas, peridicos, revistas y
libros; esta ocupacin, asociada a la gran cantidad de rutas de transporte pblico
que pasan por esta calle, y al hecho de no existir paraderos oficiales para los buses,
hacen que sea catico el desplazamiento peatonal, enfrentando constantemente a
los peatones a los vehculos, con el peligro que ello representa.

El Patrimonio Cultural.

El patrimonio cultural de que trata el Plan de Ordenamiento Territorial comprende
aquellos elementos construidos, en su expresin arquitectnica, urbanstica o
paisajstica, de significacin especial para la colectividad. Segn la Ley de Cultura 397
de 1997, el patrimonio cultural est conformado por bienes de inters cultural de la
nacin que se rigen por las reglamentaciones estipuladas por el Ministerio de la Cultura
previo concepto de los Centros Filiales del Consejo de Monumentos Nacionales y por
los bienes culturales de orden municipal, sean sectores o edificaciones puntuales,
protegidos por las normas municipales vigentes y las determinadas en el Plan de
Ordenamiento
32
.
En el rea de influencia del Plan Parcial Paseo de Sevilla se encuentran algunas
edificaciones, sitios y espacios pblicos declarados como patrimonio cultural de la
nacin
33
.

31
Artculo 123, Acuerdo 062 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medelln,
Formulacin.
32
Artculo 49, Acuerdo 062 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medelln.
33
Acuerdo 062 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medelln, Artculos 49, 55 y
60

Paseo de Sevilla


56
Edificaciones, sitios y espacios pblicos declarados como patrimonio cultural de la
Nacin
34
.
NOMBRE LOCALIZACION DECLARATORIA
Hospital San Vicente de Pal Calle 64 # 51-78 Decreto 2010-5-
XI-1996
Edificio Biblioteca Central de la
Universidad Nacional
Carrera 64 x Calle 65 Resolucin 013-5-
VIII-1997
Ecoparque cerro El Volador Resolucin 0796-
31-VII-1998
Cementerio de San Pedro Carrera 51 # 68 -68 Resolucin 1616
26- XI 1999
Estacin del Ferrocarril El
Bosque
Carrera 53 x Calle 77 Resolucin 013-
16-VIII-1994

Adems se encuentran otros edificios, sitios y espacios pblicos con declaratoria, como
patrimonio cultural del municipio:

Edificios, sitios y espacios pblicos con declaratoria, como patrimonio cultural del
Municipio
NOMBRE LOCALIZACION
Iglesia de Jess Nazareno centro- Carrera 52 # 61-24
Cementerio y capilla de San Pedro Carrera 51 # 68-68
Jardn Botnico Joaqun Antonio Uribe Carrera 52 # 73 - 298

Estas edificaciones y espacios con declaratoria de patrimonio de inters cultural para
la nacin y el municipio, cualifican el rea de influencia del Plan Parcial, en tanto la
declaratoria lleva consigo la delimitacin de zonas de influencia y normas especficas
que tienden a proteger y conservar estos espacios, por lo que conforman reas de la
ciudad de una gran calidad urbanstica y arquitectnica, al igual que mantienen unos
rasgos y caractersticas que conservan la memoria colectiva urbana. Todas estas
caractersticas inherentes al rea de influencia del Plan Parcial contribuyen a hacer
ms atractivo el sector frente a las aspiraciones de residencia de la poblacin.

Equipamientos.

El sistema de equipamientos est conformado por los espacios y construcciones de
uso pblico y privado, destinados a satisfacer las necesidades colectivas bsicas, tanto
las que permiten la prestacin de servicios pblicos a la comunidad, como las que
soportan el funcionamiento y operacin de la ciudad en su conjunto. Algunos de los
equipamientos colectivos se encuentran ubicados en las diferentes centralidades, otros
se encuentran dispersos, pero en su conjunto, todos, independientemente de su
localizacin, constituyen el sistema de equipamientos del municipio
35

34
Acuerdo 062 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medelln, Artculos 49, 55 y
60
35
44,45

Paseo de Sevilla


57
A pesar de que el rea de influencia del Plan Parcial Paseo de Sevilla es una de las
zonas mejor dotadas de equipamientos colectivos, no se puede decir lo mismo del
barrio El Chagualo, con slo dos equipamientos a escala de barrio. ste requiere de
una poltica concreta para la dotacin de equipamientos comunitarios en virtud del
tratamiento de redesarrollo determinado por el POT, y los desarrollos mediante plan
parcial que ya comienzan a presentarse. Ver Plano 8. Equipamientos y conexin con
el rea de planificacin

De acuerdo con el inventario de equipamientos realizado para el Polgono Z3 RED 4,
del Chagualo se ha establecido all un dficit en equipamientos a escala de sector y
de barrio. Especialmente aquellos espacios y equipamientos para el ocio, la
recreacin y el deporte: canchas deportivas/ polideportivas, gimnasios. No existe en el
sector ningn espacio pblico abierto o cubierto para la prctica de deportes.
Tampoco existen equipamientos de carcter cultural en la misma escala, como
auditorios, bibliotecas ni teatros; excepcionalmente se encuentra el equipamiento del
Aula Ambiental del desaparecido Instituto Mi Ro (Hoy Secretara del Medio Ambiente).

Es importante evidenciar que estas demandas de equipamientos se harn efectivas en
la medida que se vaya estableciendo en el tiempo la nueva poblacin para la
vivienda en el rango de inters social, es decir, poblacin joven, conformada por
familias recin constituidas, con nios pequeos, estudiantes y profesionales solteros,
con la tendencia a permanecer por largo tiempo, en virtud de su carcter de
propietarios, generando una gran permanencia en el lugar, buscando asociarse

Paseo de Sevilla


58

Paseo de Sevilla


59

comunitariamente y encontrar todos aquellos servicios bsicos complementarios a la
vivienda:
Guarderas, salones comunitarios, de culto religioso, espacios pblicos de ocio y
encuentro social, colegios, centros mdicos, y un gran nmero de establecimientos de
comercio y servicios, cercanos a las viviendas.

Tambin resulta importante aclarar que los equipamientos del tipo especializados,
tienen la cualidad de servir a poblaciones numerosas, que as los demanden, de
acuerdo a caractersticas tales como los estratos socioeconmicos y sus prcticas
sociales y culturales asociadas.

Los equipamientos de carcter vecinal tienen la cualidad de ser genricos en tanto,
son servicios complementarios a las viviendas que requieren los habitantes que recin
se establecen en un lugar, como las guarderas y parques infantiles y los salones
mltiples.

A escala barrial, se tiene en el barrio El Chagualo:

La Escuela Antonio Mara Claret: Carrera 56 X calle 61A
La Casa de la Divina Providencia: Calle 61Ax carrera 56

A escala de ciudad, se tiene:

El Parque Norte
El Jardn Botnico
El Cementerio de San Pedro
La Plaza Minorista

A escala Metropolitana y Regional, se tiene:

La Terminal de Transportes del Norte
La Universidad Nacional
La Universidad de Antioquia
Las Facultades de Enfermera y Odontologa
El Hospital San Vicente de Pal
La Clnica Len XIII del ISS
Museo Parque Explora: El Planetario y Parque de los Pies Descalzos (en
construccin)

3.3.6 Servicios pblicos domiciliarios. Los servicios pblicos son una de las bases
condicionantes del desarrollo socioeconmico y del ordenamiento espacial de la
ciudad.

Su prestacin est relacionada tanto para las reas urbanas como rurales- con su
ordenamiento fsico y permite la concentracin y la redensificacin de las mismas, lo
que conlleva a la consolidacin y saturacin de los suelos y sus actividades.

La prestacin de los servicios pblicos domiciliarios en la ciudad de Medelln se
caracteriza por tener altos niveles de cobertura y calidad a nivel urbano.

Paseo de Sevilla


60
La cobertura urbana a diciembre de 1998 era del 99.93% en acueducto, en
alcantarillado del 95.3%, en energa elctrica del 100.00% y del 85.51% en telefona
residencial. El gasoducto tendr en su primera etapa una cobertura del 60% para los
sectores residenciales de la ciudad.

Un programa a destacarse es el saneamiento del ro Medelln, que para finales de 1999
puso en operacin la Planta de Tratamiento de Aguas residuales de San Fernando,
ubicada en el municipio de Itag.

El servicio de aseo se presta en las modalidades de recoleccin, transporte y
disposicin final de escombros. Este servicio es prestado por Empresas Varias de
Medelln. Los desechos slidos son depositados en el Relleno Sanitario La Pradera,
cuya vida til est proyectada para unos 100 aos.

Para la prestacin de un servicio eficiente de recoleccin y transporte se tiene
diseada una programacin de rutas para los sectores residenciales, comercial e
industrial que garantiza su oportuna prestacin.

En materia de demanda y disponibilidad, los servicios pblicos se consideran como una
variable estructurante del desarrollo de cualquier sector urbano.

Para el caso del rea de Planificacin, se realizaron las respectivas solicitudes a
Empresas Pblicas de Medelln de Disponibilidad de los servicios de energa, telfonos,
acueducto, alcantarillado y gas. Adems se establecen las demandas de estos
servicios, suponiendo hacer uso de los aprovechamientos urbansticos establecidos
para este sector de tratamiento de redesarrollo.

Energa. Para el desarrollo previsto en el rea de Planificacin, EPM presenta
disponibilidad de prestacin del servicio de energa.

En el Plan Parcial Paseo de Sevilla, se considera el uso residencial como uso principal y
haciendo uso de los aprovechamientos mximos previstos para este sector de
Redesarrollo, se estima una poblacin de 2.912 habitantes, con un consumo promedio
de 250 kv/ mes/ vivienda, se tiene una demanda estimada de 182.000 kv/ mes totales.

Con comunicacin 0134874 de Octubre 02 de 2002, Empresas Pblicas de Medelln,
E.S.P, informan que tiene disponibilidad de energa para el lote ubicado en calle 65 y
67 X carreras 56 y 58, polgono Z3 RED4 de este municipio. Se enfatiza que cuando se
requiera el servicio de energa para el lote, se debe presentar solicitud del punto de
conexin para definir a partir de qu punto se debe presentar el proyecto de redes
ante esta dependencia para su aprobacin (Se anexa la comunicacin de respuesta)

Servicio telefnico. Para una cantidad aproximada de 728viviendas, se estima una
demanda de 728 nuevas lneas telefnicas, as como de lneas de conexin a Internet.

Con comunicacin 1035107 de Octubre 02 de 2002, Empresas Pblicas de Medelln
E.S.P informan que el lote del asunto, se encuentra dentro del rea de atencin de la
Central del Bosque. Sin embargo, la prestacin del servicio telefnico depender de
la disponibilidad de lneas que tenga en su momento dicha central. (Se anexa la
comunicacin de respuesta)

Paseo de Sevilla


61
Acueducto. Para el desarrollo propuesto en el Plan Parcial Paseo de Sevilla, el cual es
un desarrollo de actividad mltiple con nfasis en la vivienda en altura y comercio y
servicios, se suponen las siguientes demandas, calculadas de acuerdo al uso de los
aprovechamientos mximos establecidos para el sector.

N de viviendas: 728 con un consumo de 150lts/hab./da, se tiene un consumo de
600lts/vivienda/ da, lo que representa un consumo total de 436.800 lts. Totales/ da, que
son 436,8 m
3
. El consumo total por mes es de 13.104 m
3
/mes

Con comunicacin 2002-10-76 de Octubre 31 de 2002, Empresas Pblicas de Medelln,
informan que se podr prestar el servicio de acueducto desde el circuito Batalln. El
empalme se podr efectuar a la red de 300 m. Localizada sobre la calle 67. Para
acceder al sistema de acueducto deber tener solucionado el sistema del
alcantarillado y tener licencia de construccin. El interesado deber presentar para
aprobacin de Empresas Pblicas de Medelln, el proyecto de extensin de red que
requiere para tener acceso al sistema acueducto. (Se anexa la comunicacin de
respuesta)

Alcantarillado. Se supone un clculo de aguas residuales en el rea de planificacin
de: 349,44 m
3
/ da y de 10.483,2 m
3
totales / mes.

Con comunicacin 2002-10-76 de Octubre 31 de 2002, Empresas Pblicas de Medelln
E.S.P, informan que se podr prestar el servicio de alcantarillado, las redes deben ser
separadas.

Aguas lluvias: S
Aguas residuales: S
Alcantarillado de aguas lluvias: Puede conducir las aguas lluvias a las redes de
aguas lluvias existentes en las calles 65 y 67, previa verificacin de sus capacidades
hidrulicas.
Alcantarillado de aguas residuales: Puede conducir las aguas residuales a las
redes existentes en las calles 65 y 67, 9Se anexa la comunicacin de respuesta).

Gas natural por red. El servicio de gas por red ya se dispone en la Urbanizacin Sevilla,
contigua al rea de Planificacin, por lo cual se espera dotar de este servicio al nuevo
desarrollo propuesto.

La demanda mxima establecida para el sector es de 580 conexiones en viviendas y
adicionalmente las conexiones para establecimientos de comercio y servicios a
instalarse all.

Desechos slidos. Los desechos slidos son recogidos por Empresas Varias de Medelln.
Considerando una poblacin mxima residente de 2.912 habitantes, se estima un
volumen de desechos slidos de 1.456 Kg. totales /da 1,45 tons. / Da. Este volumen
representa: 43,5 tons. / Mes, semanalmente representa: 10,87 ton.

Este volumen debe ser recolectado dos veces a la semana, lo que en promedio
representa: 5,43 tons/ 3.5 Das.

Si se recolectan los desechos slidos dos veces a la semana, se tiene un volumen
aproximado de 5,43 toneladas por cada recogida, lo que demanda el servicio de dos
(2) vehculos para cada recogida en el sector el mismo da.

Paseo de Sevilla


62

Tal volumen de desechos slidos requerir de la puesta en el sitio de localizacin del
desarrollo de viviendas, de un conjunto de contenedores de desechos diferenciados
por colores y formas para depositar las bolsas del reciclaje.

Conclusiones. En general, el rea de planificacin del Plan Parcial, cuenta, en su rea
de influencia, con un conjunto muy completo de grandes equipamientos, por lo que se
constituye en estratgica su localizacin para el establecimiento de los usos
residenciales y complementarios que se beneficien de las ventajas comparativas
derivadas de su cercana con stos. Ser un compromiso en el desarrollo del Plan
Parcial Paseo de Sevilla, permitir una adecuada integracin, a travs del sistema vial, al
sistema de equipamientos localizado en su rea de influencia. Es necesario que
criterios como la localizacin de los equipamientos, su tipologa y reas, sean
determinadas sobre el rea de planeamiento de mayor jerarqua, en este caso el rea
del Polgono Z3RED4, con miras a lograr una ordenacin de esta porcin de ciudad,
equilibrada y equipada, posibilitando para ello los instrumentos y mecanismos que la
concreten espacialmente. En este sentido tanto equipamientos como espacios
pblicos y actividades de comercio y servicios tienen enormes posibilidades de
localizarse sobre corredores viales como la calle Barranquilla y la Avenida del
Ferrocarril, y otros internos al barrio como las calles 62 (Moore) y 65 y carrera 56, y sobre
la avenida regional, conformando y consolidando Parques lineales y actividades de
carcter pblico que dinamicen el Paseo del ro.

De acuerdo a las tendencias de desarrollo urbanstico del sector de Chagualo
mediante la figura de los planes parciales, se hace indispensable, que desde el
Departamento Administrativo de Planeacin, se generen los instrumentos urbansticos y
jurdicos que permitan que las cesiones urbansticas obligatorias producto del desarrollo
mediante planes parciales, se realice en espacios destinados para tales fines
previamente y determinados por un instrumento de escala de ordenacin intermedio
entre el POT y el Plan Parcial: Un Plan de Ordenacin Sectorial o General para el
Polgono Z3 RED 4.

IDEAS CONCLUYENTES

El barrio El Chagualo puede llegar a convertirse en un sector de la ciudad con un
nmero importante de nueva poblacin, residente y usuaria; de acuerdo con un
escenario de desarrollo total mediante planes parciales de tratamiento de redesarrollo.
Este hecho conlleva implcitos requerimientos de ordenacin especficos, tales como la
dotacin de equipamientos y espacios pblicos y sus respectivos criterios de
localizacin e instrumentacin que as lo permitan. Especialmente se requieren nuevos
instrumentos o la puesta a prueba de algunos ya existentes, como los bancos de tierras,
para llevar a cabo una ordenacin ms equilibrada, que permita una alta
cualificacin del entorno del barrio.

Existen algunas oportunidades para articular equipamientos y espacios pblicos que
beneficien no slo a los nuevos desarrollos residenciales sino a toda la ciudad, como es
el caso de la cercana al Paseo del ro, como una posibilidad de orientar nuevas
fachadas y actividades dotacionales y pblicas que dinamicen esta franja del ro.

Igualmente con carcter central al sector se posibilitara la construccin de los
equipamientos y espacios pblicos requeridos, a partir de localizar all las obligaciones

Paseo de Sevilla


63
urbansticas de los desarrollos que se hagan mediante planes parciales, evitando la
segmentacin y baja funcionalidad de estos servicios, cuando se construyen de forma
individual; adems se fomentara la comunidad al disponer de espacios de
convocatoria centrales para la poblacin del barrio.

Las copropiedades o comunidades de vecinos de las distintas unidades residenciales
se ven como una oportunidad de construir vnculos comunitarios, en beneficio de la
apropiacin y cuidado del entorno fsico y social. Asimismo permiten la economa en
costos de administracin para los propietarios cuando se manejan mayores nmeros
de propiedades; especialmente si se tiene en cuenta el usuario tpico potencial para
habitar este sector.

El rea de Planificacin del Plan Parcial Paseo de Sevilla posee una localizacin
estratgica en la ciudad, al localizarse en el centro y en l, en una de las zonas mejor
equipadas y servidas, teniendo en cuenta que existen otras zonas igualmente situadas
en el centro y sus reas de borde, pero sin la cantidad y calidad de equipamientos y
servicios que contiene este sector.

El gran potencial que tiene esta zona para albergar usos urbanos, se desprende de la
aptitud del suelo para soportar esta clase de usos y actividades, al estar localizados en
la planicie aluvial del ro Medelln y en una zona estable ssmicamente.

Existen enormes posibilidades sociales y culturales, que se perfilan y tienen que ver con
las grandes demandas de vivienda de inters social de la poblacin, asociada a las
expectativas de tenerla, pero cerca de todos los servicios y equipamientos, sin tener
que pagar grandes costos por ello. Y adems cerca de importantes centros de empleo
en educacin, salud, industria, comercio y servicios. La proximidad a lugares de
abastecimiento como la Plaza Minorista y todo el conjunto de actividad comercial del
centro de la ciudad, unido a la posibilidad de desplazamientos peatonales para
acceder a estos servicios, hacen que los costos de transporte sean mnimos
comparativamente con la localizacin en otros sectores de la ciudad.

Dentro de las ventajas, se resaltan la localizacin de grandes equipamientos,
infraestructura de servicios y espacios pblicos, tanto de carcter natural, miradores
urbanos, como cvicos y representativos, zonas verdes, importantes vas con pleno
potencial para contener desplazamientos peatonales, vehiculares y zonas verdes, para
conectarse con las estaciones del Metro y conjuntos de inters patrimonial, que se ven
subutilizados en trminos de la poblacin residente en las zonas cercanas que los
demandan.

El corredor multimodal del ro, se convierte en un real hecho estructurante en la ciudad,
al articular el transporte urbano, e interurbano, el sistema de espacios pblicos y reas
verdes y los parques lineales de las quebradas con el Paseo del ro. Disponer de un
espacio de estas caractersticas cerca al rea de planificacin, convierte esta zona en
privilegiada, y valorizada.

Los servicios pblicos domiciliarios de ltima tecnologa estn tambin disponibles en
esta zona, las redes de gas ya son una realidad en las viviendas, las
telecomunicaciones y las redes de infraestructura bsica se encuentran a punto de
conexin para los nuevos desarrollos que se propongan.

Paseo de Sevilla


64
En general, el rea de planificacin del Plan Parcial, cuenta, en su rea de influencia,
con un conjunto muy completo de equipamientos, por lo que se constituye en
estratgica su localizacin para el establecimiento de usos que se beneficien de las
ventajas comparativas derivadas de su cercana con stos. Ser un compromiso en el
desarrollo del Plan Parcial Paseo de Sevilla, adems de proponer un desarrollo bajo
nuevas concepciones urbansticas y arquitectnicas, permitir una adecuada
integracin, a travs del sistema vial y de espacio pblico al conjunto de
equipamientos y servicios localizado en su rea de influencia.

4. OBJETIVOS, POLTICAS Y ESTRATEGIAS DEL PROYECTO

4.1 OBJETIVOS

Objetivo General: Generar una intervencin en Suelo Urbano en una manzana del
sector de El Chagualo, a travs de un Plan Parcial de Redesarrollo considerando un
modelo espacial integral articulado al Plan de Ordenamiento territorial que promueva
una nueva forma de hacer ciudad bajo las premisas del equitativo reparto de cargas y
beneficios, potenciando sus evidentes ventajas.

Objetivos especficos:

Promover una utilizacin ms racional del suelo urbano, de manera que se generen
relaciones adecuadas entre los diferentes usos localizados en la zona y los sistemas de
desplazamiento, para asegurar la dinmica interna del sector y su articulacin al borde
del centro metropolitano y tradicional de la ciudad.
Utilizar de manera ms eficiente las importantes infraestructuras de carcter vial,
transporte masivo, servicios pblicos y sociales existentes en la zona, para la
localizacin de zonas productivas y habitacionales que aprovechen la alta calidad de
vida que potencialmente la zona puede ofrecer.
Conformar un sistema de espacio pblico de estrecha vinculacin entre la
estructura pblica existente y la generacin de nuevos espacios pblicos.
Establecer los usos del suelo y los equipamientos e infraestructura existentes, lo
mismo que la oferta de servicios pblicos, a travs de una nueva alternativa que
permita la mezcla adecuada de usos y actividades econmicas.

Desarrollar los instrumentos de gestin del suelo establecidos en las leyes vigentes y
en el POT, para obtener una mejor calidad urbanstica y social de la ciudad.

Incorporar al centro de la ciudad un rea residencial provista de las vas requeridas,
espacio pblico, y equipamientos.

4.2. POLTICAS. Sern polticas del presente plan parcial las siguientes:

Orientar la dinmica del proyecto hacia el corredor del ro buscando su articulacin
por medio de la calle 65 y la localizacin del espacio y equipamiento a ceder en la
esquina de la calle 65 con la carrera 58.
Desarrollar el uso residencial y sus actividades complementarias con el fin de
generar una nueva dinmica social, espacial y cultural, que consolide el barrio El
Chagualo y los sectores vecinos, como una zona excelentemente equipada.

Paseo de Sevilla


65
4.3 ESTRATEGIAS DE DESARROLLO. Sern estrategias del Plan Parcial Paseo de Sevilla,
las siguientes:
Establecimiento de un modelo de ocupacin de manera que se optimice el uso del
suelo, mediante la construccin de edificaciones en altura.
Vinculacin de los nuevos desarrollos residenciales a travs de la ubicacin de sus
reas verdes y espacio pblico, prximas al corredor del ro Medelln y a las reas
verdes del intercambiador vial de la calle 67 (Barranquilla)
Localizacin de las reas comerciales a nivel de primeros y segundos pisos que le
impriman una nueva dinmica sector y sirvan de apoyo a los desarrollos residenciales.
Integracin espacial de las reas verdes de uso privado y de uso pblico,
vinculados a los usos comerciales, de vivienda, y equipamientos pblicos y privados.
Manejo y tratamiento de bulevar a las vas que delimitan el rea de planificacin
que faciliten los desplazamientos de los residentes hacia diversas opciones de
transporte como el Metro y el bus.

Con el desarrollo del Plan Parcial Paseo de Sevilla se pretende generar un nuevo
desarrollo a partir del establecimiento de la actividad residencial y sus servicios
complementarios, en un sector caracterizado por predios de reas generosas, pocos
en la ocupacin de la manzana y cuyo uso bsicamente ha sido de servicios con
nfasis en los del transporte.

El establecimiento del uso residencial se har haciendo uso de los aprovechamientos
definidos para sectores de redesarrollo, y cuya caracterstica es la vivienda en altura en
conjunto con sus actividades complementarias en los primeros pisos.

En este sentido, con la presentacin del Plan Parcial se busca generar una alternativa
de intervencin bajo los siguientes criterios:

Potenciar el carcter de barrio. Incrementar la actividad residencial y sus
actividades complementarias con el fin de generar una nueva dinmica social,
espacial y cultural, que consolide el barrio El Chagualo como una zona residencial
excelentemente equipada, mediante el establecimiento de la utilizacin de un modelo
de ocupacin que optimice el uso del suelo, a partir de la construccin de
edificaciones en altura.

Ciudad Chagualo. Contribuir a la probable conformacin de un centro residencial
de tamao considerable con los aportes de los sectores vecinos de Jess Nazareno,
San Benito y Barrio Sevilla.

La proximidad a los lugares de abastecimiento. Facilitar los desplazamientos de la
nueva poblacin residente hacia los sitios de abastecimientos presentes el sector.

Las economas de transporte. Facilitar los desplazamientos de los residentes hacia
diversas opciones de transporte como el Metro y el bus, mediante el tratamiento de
bulevar a las vas que delimitan el rea de planificacin.

El espacio pblico del lugar. Generar nuevo espacio pblico para la satisfaccin
de los residentes al interior del rea de planeamiento, vinculados a las reas prximas
al corredor del ro y del intercambiador vial de la calle 67 (Barranquilla). Integrar
espacialmente las reas verdes de uso privado y de uso pblico, asociados a los usos
comerciales, de vivienda, y equipamientos pblicos y privados

Paseo de Sevilla


66
4.4 rea de Manejo Especial

Con base en lo establecido en el artculo 9 del decreto 1212 de 2000 el sector C
definido en el numeral 1.4 de este documento se identifica como rea de Manejo
Especial.

Esta rea est localizada en el costado norte sobre la calle 67 (Barranquilla), y entre las
carreras 56 y 58. Comprende un rea total de 4.839,22 M
2
y posee licencias de
urbanizacin N: C1 840 de 1.997 y de construccin N: C1 841 de 1.997. No se ha
incluido en el rea de intervencin, por lo tanto no har parte del reparto de cargas y
beneficios definidos por el presente Plan Parcial. Ver Plano 12. Unidades de gestin y
rea de Manejo Especial

En esta rea de Manejo Especial, cuando se pretenda generar mayores reas
construidas con respecto a las existentes, se deber cumplir con las siguientes
disposiciones:

El aprovechamiento mximo para esta rea se determina en una altura mxima de
tres (3) pisos.
Se acoger a las normas vigentes para los desarrollos constructivos, los usos y las
obligaciones urbansticas establecidas en el Plan de Ordenamiento Territorial,
Acuerdos 62 de 1999 y 23 de 2000, o en aquellas reglamentaciones que lo
complementen o modifiquen.
Para el recibo de obras, se deber cumplir con lo establecido en el Oficio 39.558 de
1998 expedido por el Departamento Administrativo de Planeacin, relacionado con
el cumplimiento de las obligaciones de tipo vial sobre la calle 67 (Barranquilla),
segn el Trmite T-1541/96.

5. ESTRUCTURA URBANA DEL ESPACIO PBLICO. ARTICULACIN CON LOS SISTEMAS
ESTRUCTURANTES NATURALES Y ARTIFICIALES Y PLANTEAMIENTO DE LOS SISTEMAS
SECUNDARIOS LOCALES

5.1 EXPLICACIN DEL MODELO DE OCUPACIN.

Se constituyen como elementos esenciales del modelo de ocupacin del presente Plan
parcial los siguientes:

Localizacin de las reas de cesin de suelo pblico sobre el costado accidental,
integradas paisajsticamente a las zonas verdes del intercambiador vial de la calle
67 (Barranquilla).
Integracin de la zona verde, el andn y el antejardn pertenecientes a las vas que
delimitan el rea de intervencin como una seccin tipo boulevard, de tal forma
que se prelacione la circulacin peatonal articulndola a la red peatonal y
caminera de la ciudad.
Conformacin de desarrollos de vivienda en altura complementados con usos
comerciales y servicios en los primeros pisos, para permitir no slo la
complementariedad entre usos sino el aislamiento de las viviendas del ruido
generado por el trfico vehicular.

El plano 11.Modelo de Ocupacin ilustra los componentes del modelo de ocupacin
del presente plan parcial.

Paseo de Sevilla


67
5.2 ARTICULACIN DE LOS SISTEMAS ESTRUCTURANTES.

En relacin con el Plan Parcial Paseo de Sevilla, forman parte de los Sistemas
Estructurantes establecidos en el Acuerdo Municipal 062 de 1.999, los componentes
naturales y artificiales tales como el hidrogrfico, orogrfico, sistema vial, sistema de
espacio pblico y de equipamientos.

Los componentes del sistema estructurante se ilustran en el plano 9. Estructura Urbana
del espacio Pblico, los cuales se articularn de la siguiente manera:

5.2.1 Articulacin con los componentes naturales.

Sistema hdrico. El Plan Parcial Paseo de Sevilla, deber articularse al sistema
hdrico, no solamente en su relacin con la implementacin de las redes de
alcantarillado para aguas lluvias que tenga previsto construir, sino que deber tener en
cuenta las coberturas de las quebradas El Chagualo y El Ahorcado, en lo referente a su
capacidad y estado hidrulico actuales.

Sistema orogrfico. En relacin con el sistema orogrfico, la implementacin del
proyecto supeditar todo su diseo y desarrollo funcional a la morfologa, suelos,
geologa y dems propiedades asociadas con el espacio de tierra ocupado.

Adicionalmente, para cualquier establecimiento de infraestructura fsica, debern
acometerse los estudios tcnicos (hidrolgicos, geolgicos, geotcnicos, etc.)
necesarios.

Componente Atmosfrico. Debido a las condiciones atmosfricas del rea de
planificacin y sus alrededores, en trminos de la contaminacin de ruido y aire, se
definen las siguientes acciones de mitigacin:

La localizacin de los desarrollos de vivienda sobre el costado de la calle 65 con
la carrera 56 y posteriormente sobre la calle 65 con la carrera 58, permiten un
aislamiento mayor de vas de alto trfico vehicular y generadoras de emisiones
atmosfricas y de ruido como la calle 67 (Barranquilla) y la Avenida Regional.

La construccin del conjunto de viviendas en altura con localizacin de la
infraestructura de carcter pblico en los niveles ms bajos aseguran una mejor
mitigacin de efectos ambientales negativos como el ruido.

La localizacin de las cesiones de espacio pblico sobre la calle 65 y carrera 58
y su tratamiento como parque, (zona verde arborizada y ajardinada), permiten, no solo
vincularse al conjunto de reas verdes del ro Medelln, las orejas sur y norte del puente
de la calle Barranquilla y las zonas arborizadas de la Universidad de Antioquia, sino
constituirse en un filtro natural hacia los desarrollos urbansticos propuestos, as como la
franja de arborizacin propuesta sobre las secciones peatonales de las vas que
confinan el rea de planificacin: La Calle 65, la Carrera 56, la Carrera 58 y la Calle 67
(Barranquilla).

En general, stos y los mecanismos llevados a cabo por los sucesivos desarrollos
urbansticos en el sector, adems de los que sigan ejecutando el conjunto de
instituciones con competencia en ello, permitirn tener un sector de una mejor calidad
urbana y ambiental en el propio centro de la ciudad.

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68

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69
5.2.2 Articulacin con los componentes artificiales.

La articulacin de presente Plan Parcial con los distintos componentes artificiales estar
determinado de la siguiente manera:

Sistema vial.

Sistema Vial Estructurante. Carrera 58: Esta va de carcter arterial principal une la
avenida regional o carrera 62 con la calle 67 (Barranquilla), tiene contemplada una
ampliacin de su seccin pblica, segn Proyecto Vial 10-73-3, seccin 333: Calzada
de 10.50 metros., Zona verde noroccidental: Variable, mnimo de 2.00 mts., Seccin

Pblica: variable (mnimo de 14.50 mts, y antejardn oriental de 6.00 metros. Esta va
delimita al rea de planificacin por su costado occidental, se ubica adyacente a la
Unidad de Gestin 2 y permite acceso al Parque Paseo de Sevilla.

Va Colectora: Calle 65. Esta va delimita el rea de planificacin en su costado sur.
Tiene contemplada una seccin vial de 20.00 mts, segn Proyecto vial 6-86-4, con una
calzada de 10.50 mts., andenes laterales de 4.75 mts., y un antejardn norte de 5.00 mts.
Se constituye en la va por la cual se accede a las Unidades de Gestin 1 y 2 y al
parque Paseo de Sevilla.

Va de Servicio: Carrera 56. Esta va delimita al rea de planificacin por su costado
oriental. Mantiene la seccin vial pblica total de 16.00 mts., segn Proyecto Vial 6-86-
4, con una calzada de 7.00 mts, zonas verdes de 2.50 cada una, andenes laterales de
2.00 mts, cada uno y antejardines de 3.00 mts.

Calle 67 (Barranquilla). Esta va delimita al rea de planificacin por su costado
norte. Se ubica adyacente al rea de manejo Especial. Tiene contemplada una
ampliacin de su seccin pblica, segn Proyecto Vial 2-97-4, con calzadas (2) de
10.50 mts. c/u, separador central de 2.00 mts, andenes laterales de 5.00 mts, para una
seccin pblica de 33.00 mts.

El andn, la zona verde y el antejardn de las anteriores vas se integrarn en un solo
elemento, con destinacin a la circulacin peatonal y amoblamiento urbano.

Las fajas requeridas para completar las vas debern ser adecuadas y cedidas al
Municipio de Medelln mediante escritura pblica debidamente registrada.

Las secciones viales de las vas arriba sealadas se ilustran en el plano 13. Secciones
Viales

Accesibilidad del rea de planificacin del Plan Parcial.

El rea de planificacin del Plan Parcial Paseo de Sevilla, cuenta con dos importantes
accesos vehiculares: El primero a travs de la calle 67 (Barranquilla), en el sentido
occidente oriente, tomando luego la carrera 56 y la calle 65. El Segundo: A travs de
la Carrera 62 Va regional en el sentido sur- norte- oriente y de sta, la carrera 58 y la
calle 65.

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71
De acuerdo a que los accesos principales vehiculares y peatonales se harn sobre la
calle 65 para las dos unidades de gestin, y esta va tiene un solo sentido vial:
occidente- oriente, se proponen ambos sentidos viales en el tramo de la calle 65 entre
carrera 56 y 58, con el fin de permitir el ingreso y la salida de vehculos.
El manejo de la seccin peatonal de las vas calle 65 y carreras 56 y 58 como paseos
peatonales, garantiza una mayor seguridad para el peatn al disponer de espacios
ms generosos para su desplazamiento.
Las salidas desde el rea de planificacin se harn principalmente a travs de: La calle
65- carrera 56, hacia el sur, la calle 65- carrera 58- calle 67(Barranquilla), hacia el
oriente, y la calle 65- carrera 55 (Avenida del Ferrocarril), hacia el sur.

Vinculacin del rea de Planificacin con los Proyectos: Museo de la Ciencia y de
la Tecnologa (Museo Explora), Universidad de Antioquia, Estaciones Hospital y Prado
del Metro.

Esta vinculacin desde el rea de planificacin se hace principalmente a travs de las
siguientes conexiones:

Calle 65 Carrera 56 Calle 67 (Barranquilla) hacia: Universidad de Antioquia,
Parque Explora, Estacin Hospital. Esta conexin se facilitar mediante la adicin de
los tramos de ciclova de la calle 65 entre las carreras 56 y 58 y el tramo de la carrera

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72

Paseo de Sevilla


73

56 entre las calles 65 y 67 a la red de ciclovas existente sobre la calle 67
(Barranquilla), y la prolongacin de la carrera 55 o Avenida del Ferrocarril hacia el
norte.

Adems contar con una seccin peatonal que integrar en su tratamiento el anden,
la zona verde y el antejardn en el trayecto del rea de planificacin del Plan Parcial
Paseo de Sevilla, hecho que permitir un sistema de desplazamientos peatonales
mucho ms fluido y funcional.

Calle 65 Carrera 56 Carrera 55 -Calle 61 (Moore)/Calle 59 (Cuba), hacia la
Estacin Prado. Esta conexin desde el rea de planificacin, se facilitar con el
manejo de secciones peatonales generosas sobre la carrera 56 como eje conector
estructurante del polgono Z3 RED 4, adems de permitir el paso de un tramo de
ciclova por todo el recorrido de la carrera 56 desde el cruce con la calle 67 hasta
Fatelares, luego conectndose con la Avenida del Ferrocarril y las opciones de
conexin con las calles 61/59, hasta la estacin Prado. Ver Plano 8.Estructura Urbana
del Espacio Pblico

Sistema de Espacios Pblicos de Esparcimiento y Encuentro.

El sistema de espacios pblicos y de esparcimiento y encuentro para este plan parcial
est constituido por las zonas verdes y libres del sistema de espacios pblicos
conformadas por las zonas verdes pblicas del sistema vial; las zonas verdes de los
desarrollos urbanos; las reas verdes producto de cesiones por los desarrollos
urbansticos o constructivos; los antejardines y los retiros en general; que pueden ser de
dominio pblico o privado y que poseen carcter ornamental, paisajsticos, de
seguridad o funcional.

En este plan parcial en particular con el suelo a ceder para reas verdes,
recreacionales y equipamiento se conformar el Parque Paseo de Sevilla, al interior
del cual se ubicara el equipamiento. El aporte en suelo a ceder a la ciudad
corresponde a 1.984,29 m,

El equipamiento podr ocupar mximo el 30% del suelo a ceder para reas verdes,
recreacionales y equipamientos.

Sistema de Equipamientos

El sistema de equipamientos est constituido por espacios o edificaciones destinadas a
proveer a los ciudadanos de servicios sociales de carcter educativo, de salud,
deportivo, de bienestar social, comunitario, formativo o cultural; Estn regulados por la
legislacin urbanstica y sectorial de cada tipo de equipamiento, y por una
organizacin administrativa de mltiples organismos pblicos y privados que deben
actuar coordinadamente en el territorio.

Los equipamientos a ceder se encuentran constituidos por 1M
2
/vivienda en uso
residencial y 1% del rea total construida en otros usos, teniendo en cuenta el
concepto de rea construida para ndice de construccin.

Este Plan Parcial aportar con destino a la construccin de equipamientos
comunitarios, lo establecido para tal efecto por el Acuerdo 23 del 2000, los cuales

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74
estarn ubicados sobre la carrera 58, con accesos por la carrera 58 y por la calle 65,
sobre el suelo de cesiones pblicas del rea de intervencin del Plan Parcial, con el fin
de conformar una Unidad Bsica Comunitaria Barrial.

Cada unidad de gestin aporta sus equipamientos como construcciones integradas en
una sola edificacin de carcter pblico, con un rea total de: 755,00 M
2
.

Unidad Bsica Comunitaria Barrial.

La Unidad Bsica Comunitaria Barrial estar localizada sobre el suelo de cesin para
reas verdes, recreacionales y equipamientos generado entre las unidades de gestin
1 y 2 y ser el producto de las cesiones obligatorias por construccin de equipamiento
de estas unidades integradas en una sola edificacin.

La destinacin de este equipamiento ha sido establecida mediante un estimativo de
las necesidades y demandas de la nueva poblacin que se asentar en los desarrollos
de vivienda propuestos al interior del rea de planificacin, consignados
anteriormente.

La unidad se desarrollar mediante Mdulos de la siguiente manera:

Mdulo N1: El primer mdulo, ser construido con el aporte de la construccin de
equipamiento proveniente del desarrollo de la Unidad de Gestin 1 y contendr:

Una sala o auditorio.
Espacio pblico de acceso y salida del pblico.
Unidad administrativa: Oficina, cocineta, servicios sanitarios, celadura.
Cafetera
Parqueaderos

El rea de este mdulo de equipamiento ser de 571,96 m

y podr ser construido en
dos niveles: 1 y 2 pisos.

Mdulo N 2: El segundo mdulo, ser construido con el aporte de las cesiones de
equipamiento provenientes del desarrollo de la Unidad de Gestin 2, con un rea
construida de 183,04 m
,
y contendr:

reas asistenciales: Con nfasis en la prestacin de servicios mdicos.
reas Adicionales: De acuerdo a las demandas establecidas por la poblacin
habitante del sector, con nfasis en espacios para sedes comunitarias o actividades
recreativas cubiertas.
Parqueaderos.

Sistema de Centralidades.

El rea objeto del proyecto pertenece al sector de tratamiento de redesarrollo del
Chagualo y conforma una frontera con la Universidad de Antioquia. Su rgimen de
centros de convocatorias depender de la articulacin por medio del ordenamiento
del espacio pblico de dichas centralidades. En s, ya se constituye en parte del centro
de la ciudad con su especialidad como lugar de residencia.

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75
Para el proyecto es de especial inters la ordenacin de nodos de actividades desde
el nivel inferior como puede ser el vecindario: el centro de barrio alrededor de la
capilla, calle 61 con carrera 56, el comercio de vecindario, la universidad de Antioquia
por su capacidad de convocatoria y oferta de actividades, el cruce de la calle 61 con
la Avenida Juan del Corral y la iglesia de Jess Nazareno, las estaciones del Metro y
finalmente la importancia de la manzana de Fatelares en pleno centro de
convocatoria de la Plaza Minorista.

Sistema de Servicios Pblicos Domiciliarios.

Saneamiento. El Plan Parcial Paseo de Sevilla plantea su interconexin al sistema de
alcantarillado de Empresas Pblicas de Medelln, entidad encargada de tal servicio;
por lo tanto se acogern las especificaciones tcnicas que dicha entidad
determine.

Residuos slidos. La nueva infraestructura desarrollada por el Plan Parcial acoger
las determinaciones y recomendaciones de las Empresas Varias de Medelln en lo
relacionado con la prestacin del servicio pblico de aseo, as mismo se har
partcipe del PGIRS que la municipalidad determine.

Energa elctrica. Para el desarrollo previsto en el rea de Planificacin, se
acogern las especificaciones tcnicas en materia de acometidas, instalaciones y
redes que las EPM tienen establecidas para los nuevos usuarios residenciales,
comerciales y dems.

Servicio Telefnico. El proyecto estar provisto de la infraestructura necesaria para
la correcta y eficiente prestacin del servicio telefnico, tanto para las
modalidades de voz como de datos (Internet)

Acueducto. Al rea de planificacin contar con la infraestructura adecuada para
el abasto y distribucin del agua potable a partir de las redes de Empresas Pblicas
de Medelln. Dicha infraestructura se har bajo el estricto cumplimiento de las
especificaciones tcnicas de la empresa prestadora del servicio.

Servicio de Gas Natural por Red. La nueva infraestructura habitacional, comercial y
de servicios del Plan Parcial Paseo de Sevilla, contar con las redes de abasto y
distribucin de gas natural por red de Empresas Pblicas de Medelln.

5.3 REAS DE CESIN Y OBLIGACIONES URBANSTICAS.

El Acuerdo 62 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial, define en los artculos 205 y 206
que las cesiones pblicas incluyen, entre otros aspectos: las requeridas para vas
pblicas, tanto vehiculares como peatonales; las zonas verdes, parques y plazoletas de
uso pblico, junto con el amoblamiento y la dotacin que los mismos requieren y el
suelo para la dotacin y construccin de equipamiento colectivo, de acuerdo con los
criterios establecidos para tal fin.

En consonancia con lo anterior, el desarrollo de los equipamientos y la generacin de
los espacios pblicos que conforman el plan parcial ser producto del aporte de los
privados mediante las obligaciones urbansticas por el desarrollo de actividades
comerciales, de servicios y de vivienda dentro del plan parcial.

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76
El suelo a ceder se calcula teniendo como base lo dispuesto en el artculo 23 del
Acuerdo 23 de 2000, el cual establece para el tratamiento de redesarrollo en suelo
urbano una cesin de 5 m de suelo por cada 100 m de construccin en vivienda y
otros usos, con un mnimo del 20% del rea neta. Se toma el indicador de 5M
2
/100 M
2
.

rea Neta.

El rea neta es la establecida en el artculo 33 del Acuerdo 23 de 2000. El clculo del
rea neta para cada caso se ha hecho, restando las obligaciones viales al rea bruta
total.

Cuantificacin de Las reas de Cesin del Plan Parcial

Las reas de cesin del presente Plan Parcial correspondern a las siguientes:

Va pblica. La obligacin de cesin de suelo para la construccin de va pblica, de
acuerdo con lo definido en el en el sistema vial del presente documento, corresponde
a 1.452,54 m.
reas verdes, recreacionales y equipamiento. El suelo a ceder para reas verdes,
recreacionales y equipamiento corresponde al establecido en el Artculo 23 del
Acuerdo 23 de 2000, equivalente a 5m
2
por cada 100 m
2
construidos con un mnimo del
20% del rea neta del lote, en cualquier uso. Para este Plan Parcial se ha tomado el
indicador de 5m
2
/100 m
2
, correspondientes a 1.984,29 m
2
.
El suelo para estas reas verdes, recreacionales y equipamientos esta conformado por
el Parque Paseo de Sevilla, producto de la obligacin de las cesiones de espacio
pblico de las unidades de gestin 1 y 2 del presente Plan Parcial. Este parque estar
localizado sobre la carrera 58 y tendr accesos por sta y por la calle 65.

El parque est conformado por un rea cedida por la Unidad de Gestin 1
correspondiente a 1.524,09 m, y por la Unidad de Gestin 2, 460.2 m.

El parque Paseo de Sevilla est localizado al interior del rea de planificacin, entre los
dos desarrollos urbansticos propuestos para las unidades de gestin 1 y 2, y su acceso
estar sobre el cruce de la calle 65 y la carrera 58. Sobre el mismo ser construida la
edificacin destinada para el equipamiento pblico.

Ser para el uso pblico y cedido al Municipio de Medelln mediante escritura pblica
debidamente registrada.

Los suelos a ceder se describen en el plano 9. reas de cesin pblica.

reas de cesin por unidades de gestin.

Unidad
de
Gestin
rea neta
m
2

reas verdes
recreacionales
a ceder M
2

Vas a ceder
m2
U1 6.875,97 1.524,09 902,45
U2 1.943,50 460.20 550.09
Totales 8819.47

1.984,29 1.452.54

Construccin de equipamientos

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La edificacin que albergar la Unidad Bsica Comunitaria Barrial propuesta en el
presente documento, as como el suelo sern totalmente pblicos y sern cedidos
mediante escritura pblica al Municipio de Medelln.

Cada una de las unidades de gestin deber efectuar la construccin de los
respectivos mdulos, de acuerdo a los criterios, orientaciones y especificaciones
definidas por la Oficina de Planeacin Municipal.

La cesin de la totalidad del suelo pblico de la unidad de gestin se realizar al
finalizar la primera etapa ejecucin de cada uno de los desarrollos propuestos para las
dos (2) unidades de gestin.

Entrega del equipamiento.

El equipamiento cedido al Municipio, tendr las mismas caractersticas tcnicas y
formales del conjunto de las edificaciones de carcter privado buscando conformar
unidad en el lenguaje urbanstico y arquitectnico. El costo y las especificaciones de
las reas construidas por equipamiento a ceder, deben ser equivalentes a las reas
construidas en el desarrollo urbanstico.

En general, para las dos unidades de gestin, la porcin de equipamiento que se
desarrolle proporcionalmente, deber ser autosuficiente en sus servicios.

En el caso de que las especificaciones de construccin del equipamiento a ceder
determinen costos mayores o menores a los de las reas construidas que los generen,
la Administracin Municipal establecer la correspondiente equivalencia de obligacin
por construir.

Unidad de Gestin 1. El primer mdulo del equipamiento a ceder por la Unidad de
gestin 1, ser construido de forma paralela y proporcional al desarrollo de cada
una de las etapas programadas. Se dar la prelacin a la construccin de la

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79

Sala/Auditorio, en las dos etapas siguientes sern construidos, la unidad administrativa,
los servicios de cafetera y parqueaderos

Unidad de Gestin 2. El segundo mdulo de equipamiento a ceder por la Unidad
de Gestin 2, deber construirse de forma paralela y proporcional a la construccin
del conjunto, sea sta en una etapa o en varias. Deber darse prelacin a la
construccin de las reas asistenciales para la prestacin de servicios mdicos en la
primera etapa de ejecucin.

Localizacin y Descripcin de Las reas de Cesin por Unidad de Gestin.

A partir de la contabilizacin de lo edificado por cada unidad de gestin, las siguientes
son las cesiones que cada unidad debe aportar:

Cesiones urbansticas- Unidad de Gestin 1

VAS AREAS VERDES
RECREACIONALES
EQUIPAMIENTOS
Completar los tramos
correspondiente a las carrera
56 y 58, y calle 65 con rea de
902,45 m
Aportar y dotar el
Parque Paseo de Sevilla
con rea de 1.524,09 m
Aportar y dotar la Unidad
Bsica Comunitaria Barrial,
Mdulo 1, con rea de
571,96 m
2
.

Cesiones urbansticas- Unidad de Gestin 2.

VIAS AREAS VERDES
RECREACIONALES
EQUIPAMIENTOS
Completar los tramos
correspondientes a la calle 65
y carrera 58 con rea de
550,09 m
Aportar y dotar el
Parque Paseo de Sevilla
con rea de 460,20 m
Aportar y dotar la Unidad
Bsica Comunitaria Barrial,
Mdulo 2, con rea de
183,04 m
2

6. ESTRUCTURA DE ESPACIOS PRIVADOS

6.1 UNIDADES DE GESTIN

En el presente Plan Parcial, se han identificado dos (2) Unidades de Gestin, las cuales
agrupan el conjunto de predios que se requieren para la realizacin de cada uno de
los proyectos que componen el presente Plan Parcial y determinan el rea de
Intervencin que se ilustra en el plano Unidades de Gestin y rea de Manejo
Especial

Con base en lo definido en el numeral 1.4 del presente documento, relacionado con
los sectores y reas que caracterizan cada uno de ellos, las unidades de gestin del
plan parcial se encuentran constituidas de la manera que la siguiente tabla ilustra:

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UNIDAD DE GESTIN SECTORES REAS (m)
Unidad de Gestin 1 A 7.778,42

Unidad de Gestin 2 B y C 2.493,59
Total 10.272,01

Las Unidades de Gestin presentan unidad programtica, pues identifican operaciones
o proyectos urbansticos ejecutables de manera autnoma y requieren, para su
ejecucin, la aplicacin del principio de reparto equitativo de cargas y beneficios.

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82

Para su desarrollo, ser necesaria la cooperacin de los propietarios de los predios que
conforman cada una de las unidades de gestin.

Unidad De Gestin 1

El esquema urbanstico propuesto para el desarrollo de la Unidad de Gestin 1, se
estructura a partir de la conformacin de una doble cruja de torres de apartamentos
que confinan al interior una plaza rectangular de uso privado, que contiene zonas
verdes delimitadas por senderos peatonales y una zona de juegos infantiles.

Contiene tambin una edificacin destinada para equipamientos privados que consta
de: Oficinas de administracin, portera, depsito, parqueadero para bicicletas, saln
social y piscina con servicios complementarios. Esta rea verde confluye visualmente al
parque y bulevar pblicos.

Unidad De Gestin 2

El esquema urbanstico propuesto para el desarrollo de la Unidad de Gestin 2, se
estructura a partir de dos torres de apartamentos y una edificacin comercial,
conformando a su interior una plaza de uso privado, as como otra, en la esquina del
cruce de la calle 65 con la carrera 58.

Al igual que la Unidad de Gestin 1 tendr una edificacin destinada para los
equipamientos privados del conjunto, en una edificacin que contiene espacios para
la administracin, control y manejo del conjunto, as como un saln social y una sala de
billares.

Tanto para la Unidad de Gestin 1 como para la 2, los parqueaderos para vehculos y
motocicletas se encuentran en el stano. Los accesos vehiculares y algunos
peatonales se hacen a travs rampas desde la calle 65 y su correspondiente baha de
acceso.

Suelo Privado por Unidades de Gestin

El suelo privado de las unidades de gestin del Plan Parcial Paseo de Sevilla se
encuentra constituido por el rea neta de intervencin menos el suelo pblico
correspondiente a las reas verdes, recreacionales y equipamientos, y se discrimina de
la siguiente manera:

UNIDADES DE GESTIN REA NETA
(m)
REAS DE CESIN
(m)
SUELO PRIVADO
(m)
Unidad de Gestin 1 6875, 97 1.524,09 5.351,88
Unidad de Gestin 2 1943,50 460,20 1.483,30
TOTAL 8819,47 1.984,29 6.835,18

6.2 APROVECHAMIENTO DEL REA DE INTERVENCIN DEL PLAN PARCIAL

De conformidad con el Acuerdo 23 de 2000, el aprovechamiento para la totalidad del
polgono Z3_RED4 y para el rea de planificacin del plan parcial de esta manzana,
corresponde a un ndice de construccin mximo de 10.0 y mnimo de 2.0 y de
ocupacin del 80%, para vivienda y otros usos.

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reas y escalas de intervencin.
El siguiente cuadro ilustra las escalas de intervencin:

rea de planificacin (m) 17.048,53
rea de Intervencin (m) 10.272,01
rea Neta (m) 8.819,47

Clculo de aprovechamiento y edificabilidad para el rea de intervencin

De conformidad con el Acuerdo 23 de 2000, el aprovechamiento para la totalidad del
polgono Z3_RED4 y para el rea de planificacin del plan parcial de esta manzana,
corresponde a un ndice de construccin de mximo de 10.0 y mnimo de 2.0 y de
ocupacin del 80%, para vivienda y otros usos.

Aprovechamiento Medio u ptimo del rea de Intervencin del Plan Parcial Por
Unidades De Gestin. . En concordancia con lo establecido en el artculo 13 del
decreto 1212 de 2000, con la determinacin de un aprovechamiento medio u ptimo
se pretende definir un escenario intermedio de aprovechamiento para las operaciones
urbanas propuestas y las correspondientes unidades de gestin que mediante el
reparto equitativo de las cargas y beneficios viabilice la ejecucin de los proyectos
urbansticos.

EL aprovechamiento medio u ptimo promedio definido para el rea de intervencin y
sustentado en los criterios sealados en el presente Documento Tcnico de Soporte,
corresponde a un ndice de construccin de 4,5, con el cual se reporta un total de:
39.685,81 metros cuadrados edificables

Para cada unidad de gestin, la siguiente tabla seala distribucin en ndice de
construccin y edificabilidad:

Unidad de
Gestin 1
Unidad de
Gestin 2
Totales
rea bruta (m) 7.778,42

2.493,59 10.272,01
Porcentaje de rea (%) 75.72 24.28 100
rea neta (m) 6.875,97 1.943,50 8.819,07
ndice de construccin 4,25 5.36 4.5
Total M
2
edificables (m) 29.270,79 10.415,02 39.685,81

Mayor Aprovechamiento. En virtud de su desarrollo cada una de las unidades de
Gestin, podrn hacer uso de un mayor aprovechamiento que el establecido como
promedio u ptimo en el presente Plan Parcial.

El uso de un mayor aprovechamiento requerir del replanteamiento de su esquema
urbanstico, de tal manera que sea adicionada una mayor superficie para cesin
pblica y el estndar requerido para los equipamientos.

En este sentido, el rea adicionada de cesin pblica por mayor aprovechamiento
deber estar integrada al rea total de cesiones dejadas por las dos unidades de
gestin.

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84

7. SIMULACIN URBANSTICA FINANCIERA.

En el contexto del Plan Parcial la simulacin urbanstico financiera tiene por objeto
identificar las condiciones econmicas generales del mercado inmobiliario local, bajo
las cuales se propone desarrollar los proyectos que componen el Plan, se define como
Un ejercicio de prefactibilidad econmica de las operaciones propuestas por el Plan
Parcial en forma global y para cada una de sus etapas o unidades, formulado a partir
del aprovechamiento medio propuesto y sustentado de manera que permita
establecer un equitativo reparto de cargas y beneficios, que determina una viabilidad
econmica de todo el Plan Parcial y de cada una de sus unidades de gestin.
36

7.1 OFERTA DE VIVIENDA.

Las condiciones macro econmicas del pas y en particular del Valle de Aburr y el
receso de la actividad edificadora en su conjunto, han determinado la reorientacin
del sector de la construccin hacia nichos de mercado de vivienda de inters social
que no obstante las limitaciones en la capacidad de compra, cuentan con polticas
de subsidio desde el gobierno nacional que garantizan la realizacin efectiva de un
alto porcentaje del producto.

Segn el estudio de CAMACOL de octubre de 2003, hay una oferta de vivienda en
unidades, de 8.170,10.24 ms que las registradas en el estudio de junio, para un
crecimiento del 14.3%. De esta oferta el 65% corresponde a Medelln, y el 35% restante
a los otros municipios. En cuanto a las reas, la oferta es: de 0 a 45 el 15%, de 45 a 60 el
33%, y de 60 a 75, el 18%.

7.2 COMPORTAMIENTO DE LA CONSTRUCCIN EN EL VALLE DE ABURR.

El mismo estudio resea la actividad edificadora as: Se ha iniciado la construccin de
14.115 viviendas, con un rea promedio de 78,603 M
2
, el precio de venta del 41% de las
viviendas construidas es inferior a $41.220.000,

De las 14.115 viviendas, el 63% corresponden a Medelln y el 37% a otros Municipios
(Bello, Itag, Envigado, Sabaneta, Copacabana, Caldas y Oriente).

La actividad edificadora del Valle de Aburr, esta representada en su mayora por la
construccin de vivienda.

7.3 EJERCICIO DE SIMULACIN URBANSTICA FINANCIERA.

Mediante el ejercicio de Simulacin Urbanstica Financiera, se modelan y ajustan las
caractersticas de las diferentes unidades de gestin propuestas para ocupacin del
territorio, con base en los aprovechamientos urbansticos (metros cuadrados vendibles
en vivienda y otros usos) asignados a cada unidad por el Plan. En todos los casos, se
pretende que el resultado final (ventas totales del proyecto) permita sufragar la

36
Decreto 1212 de 2000

Paseo de Sevilla


85
totalidad de los costos de construccin y del desarrollo del proyecto, el valor del suelo
bruto y el margen de utilidad definido por el dueo del proyecto.

En el anlisis de la simulacin urbanstica financiera se utiliz la siguiente estructura de
costos, expresados como porcentajes sobre las ventas totales:

Factores de clculo sobre ventas totales

Los ingresos del Plan estn constituidos por el producto de la venta de las viviendas y
dems usos, considerando la programacin de los proyectos y la velocidad de ventas
que se estima para cada proyecto, de acuerdo con el comportamiento de la oferta
de dichos productos.

Es importante mencionar que debido a que en su gran mayora los proyectos de
vivienda de inters social son de un nmero importante de soluciones de vivienda, la
simulacin urbanstica financiera se realiza para cada una de las unidades de gestin
del plan parcial.

La unidad de Gestin 1 est compuesta por nueve (9) torres, la planta tpica de cada
torre cuenta con ocho (8) apartamentos por piso. El rea promedio de los
apartamentos es de 50 M
2
.

La Unidad de Gestin 2, est compuesta por dos (2) torres de (84) apartamentos cada
una y una edificacin comercial, conformando a su interior una plaza de uso privado.

La siguiente tabla ilustra las tipologas de productos con sus respectivos valores en
pesos y reas construidas, en cada unos de los diferentes usos que se darn en el
presente plan parcial.

TIPOLOGA DE PRODUCTOS
Producto Precio por m
$
Precio Total
$
rea de VIS
m
VIS TIPO 1 556.000 24.675.280 44,38
VIS TIPO 2 556.000 28.695.160 51,61
VIS TIPO 3 556.000 29.468.000 53,00
OTROS USOS 1.100.000 30.800.000 28,00

Factores de clculo sobre
ventas totales
Porcentaje (%)
Unidad de Gestin
1
Porcentaje (%)
Unidad de Gestin
2
Terrenos 12,95% 9,26%
Construccin 49,56% 35,16%
Urbanismo 2.60% 2,60%
Reajuste por inflacin 1,50% 1,37%
Honorarios 5.80% 4.48%
Gastos Administrativos 4.87% 4.87%
Gastos reembolsables 2,20% 2,20%
Gastos financieros 4,77% 4.77%
Utilidad (Margen) 10.44 % 29,10%
Total 100 100

Paseo de Sevilla


86
7.4 RESULTADO DE LA EVALUACIN.

La evaluacin realizada se adelant con base en un Estado de Prdidas y Ganancias
Proyectado, el cual es de carcter esttico, pues se asume que tanto los costos de
produccin y gestin como los ingresos por ventas se ejecutan en el momento cero
del proyecto. Los Ingresos estn constituidos por las ventas totales del Plan, en cuanto a
unidades de vivienda y de otros usos, as como los costos totales de cada uno de los
proyectos que componen el Plan. El siguiente cuadro muestra las ventas y costos del
plan parcial por unidades de gestin:

Resultados del Plan Parcial

Ventas (Miles de pesos) Costos (Miles de pesos)
U. G. Vivienda Otros usos Total Directos Indirectos Totales Diferencia
1 15.418.778 216.227 15.635.005 10.179.109 4.371.003 14.550.112 1.084.893
2 4.619.248 2.741.200 7.360.448 3.591.125 1.520.511 5.111.636 2.248.812
20.038.026 2.957.427 22.995.453 13.770.234 5.891.514 19.661.748 3.333.705

El margen bruto de utilidades resultante con la ejecucin del Plan Parcial, se considera
ajustada al comportamiento promedio para esta tipologa de productos y proyectos,
resultando atractiva la inversin en el desarrollo urbanstico, as como los honorarios
generados dentro del mismo. En general, representa un Plan econmicamente viable
al momento actual y bajo los supuestos de simulacin.

El precio de venta promedio por metro cuadrado de vivienda es de $556.000,
considerado competitivo dentro de la oferta actual de esta tipologa, y para otros usos
de $1.100.000. El precio de venta establecido para vivienda ubica sta en la tipologa
4 de la clasificacin para efectos del subsidio familiar de vivienda. Se estima que el
19% de los demandantes sern beneficiarios del subsidio de vivienda.

7.5 COSTOS Y UTILIDADES POR UNIDAD DE GESTIN

La simulacin se efectu para cada unidad de gestin, conforme a los
aprovechamientos y usos asignados para cada una de ellas, sin tener en cuenta que
la gestin y desarrollo podr llevarse a cabo por etapas o proyectos.

Las tablas siguientes representan una sntesis del ejercicio de viabilidad financiera para
llevar a cabo el desarrollo urbanstico del rea de planificacin del Plan Parcial.

Paseo de Sevilla


87
Simulacin Urbanstica y Financiera. Unidad de Gestin 1

PLAN PARCIAL PASEO DE SEVILLA. 570 APARTAMENTOS.

UNIDAD DE GESTION 1
Valores En Miles

ESTADO DE PERDIDAS Y
GANANCIAS PROYECTADO %/VTAS VALOR/VIVIENDA
VALOR/M2
VIVIENDA
VENTAS TOTALES = 15.635.005 100,00%
VENTAS APARTAMENTOS 15.418.778 98,62% 26.584 550
VENTAS LOCALES 216.227 1,38% 1100
COSTOS DE VENTA : %/ costos ctn
CONSTRUCCIN (COSTOS DIRECTOS) 7.748.079 100,00% 49,56% 13.359 276
REAJUSTE EN COSTOS DE CTN 216.946 2,80% 1,39% 374 8
HONORARIOS DE CONSTRUCCIN 697.327 9,00% 4,46% 1.202 25
HONORARIOS INTERVENTORIA +
REEMBOLSABLES 0 0,00% 0,00% 0 0
HONORARIOS DE ARQUITECTURA 209.198 2,70% 1,34% 361 7
OTROS DISEOS,EXPENSAS,IMPUESTOS 193.702 2,50% 1,24% 334 7
SUB-TOTAL CTN REAJUSTADOS 9.065.252 9.065.252 57,98% 15.630 323
ADMINISTRATIVOS Y DE VENTAS :
PROMOCION 78.175 0,50% 135 3
GERENCIA 390.875 2,50% 674 14
IMPUESTO PREDIAL 42.215 0,27% 73 2
SEGUROS 46.905 0,30% 81 2
OTROS GASTOS 0 0,00% 0 0
GASTOS LEGALES 203.255 1,30% 350 7
SUB-TOTAL ADMITIVOS Y DE VENTAS 761.425 4,87% 1.313 27
FINANCIEROS :
INTERESES TERCEROS 0 0,00% 0 0
CORRECCION MONETARIA 234.525 1,50% 404 8
INTERESES UPAC 469.050 3,00% 809 17
COSTO RETENCIN FINANCIERA 42.215 0,27% 73 2
SUB-TOTAL FINANCIEROS BRUTOS 745.790 4,77% 1.286 27
TERRENO URBANIZADO :
COSTO DEL TERRENO EN BRUTO* 2.024.520 12,95% 3.491 72
INTERESES TERRENO 156.350 1,00% 270 6
URBANIZACION (COSTOS DIRECTOS)** 406.510 2,60% 701 14
REAJUSTE COSTOS DE URBANIZACION 11.382 0,07% 20 0
HONORARIOS DE CONSTRUCCIN 36.586 0,23% 63 1
REEMBOLSABLES 0 0,00% 0 0
HONORARIOS DE ARQUITECTURA 10.976 0,07% 19 0
OTROS DISEOS,EXPENSAS,IMPUESTOS 10.163 0,07% 18 0
SUB-TOTAL TERRENO URBANIZADO 2.656.487 16,99% 4.580 95
TOTAL COSTOS DE VENTA 13.228.954 84,61% 22.809 472
UTILIDAD OPERATIVA 2.406.051 15,39% 4.148 86
GASTOS DE VENTA :
COMISIONES 469.050 3,00% 809 17
PUBLICIDAD 312.700 2,00% 539 11
NOTARIALES Y REGISTRO 23.453 0,15% 40 1
INDUSTRIA Y COMERCIO 125.080 0,80% 216 4
GASTOS VARIOS Y REEMBOLSABLES 343.970 2,20% 593 12
IMPREVISTOS 125.080 0,80% 216 4
TOTAL GASTOS DE VENTA 1.399.333 8,95% 2.413 50
OTROS INGRESOS (FINANCIEROS) :
INTERESES DE CUOTAS INICIALES 0 0,00% 0 0
INTERESES DE SUBROGACION 0 0,00% 0 0
RECUPERACION FINANCIEROS 78.175 0,50% 135 3
INTERESES DEL CDT 0 0,00% 0 0
SUB-TOTAL OTROS INGRESOS
(FINANCIEROS) 78.175 0,50% 135 3
GRAN TOTAL DE COSTOS Y GASTOS 14.550.112 93,06% 25.086 519
UTILIDAD 1.084.893 6,94% 1.871 39
DEVOLUCION DEL IVA 547.225 3,50% 943 20
UTILIDAD TOTAL 1.632.118 10,44% 2.814 58
* El precio de suelo bruto por metro cuadrado resulta de dividir el costo total bruto del terreno ($2.024' 520.000) entre el rea bruta total de la UG-1 (7.778,42 M2), es decir $260.,273,93. Se
toma el valor de $260.000 para efectos de clculo de cargas.
** El total de costos directos de urbanismo ($ 406.510.000) incluye $ 212'681.550 por urbanismo pblico (adecuacin de vas y zonas verdes y $ 193.829.000 correspondientes a urbanismo
privado.

Paseo de Sevilla


88
Simulacin Urbanstica y Financiera. Unidad de Gestin 2.

PLAN PARCIAL PASEO DE SEVILLA. UNIDAD DE GESTIN 2
158 APARTAMENTOS

VALORES EN MILES
ESTADO DE PERDIDAS Y
GANANCIAS PROYECTADO %/VTAS VALOR/VIVIENDA
VALOR/M2
VIVIENDA
VENTAS TOTALES = 6.999.671 100,00%
VENTA APARTAMENTOS 4.244.501 60,64% 26.864 556
VENTA LOCALES 2.755.170 39,36% 6191
COSTOS DE VENTA : %/ costos ctn
CONSTRUCCIN (COSTOS
DITRECTOS) 2.460.801 100,00% 35,16% 15.575 322
REAJUSTE EN COSTOS DE CTN 68.902 2,80% 0,98% 436 9
HONORARIOS DE
CONSTRUCCIN 221.472 9,00% 3,16% 1.402 29
REEMBOLSABLES 0 0,00% 0,00% 0 0
HONORARIOS DE
ARQUITECTURA 66.442 2,70% 0,95% 421 9
OTROS
DISEOS,EXPENSAS,IMPUESTOS 61.520 2,50% 0,88% 389 8
SUB-TOTAL CTN REAJUSTADOS 2.879.137 2.879.137 41,13% 18.222 377
ADMINISTRATIVOS Y DE VENTAS
:
PROMOCION 34.998 0,50% 222 5
GERENCIA 174.992 2,50% 1.108 23
IMPUESTO PREDIAL 18.899 0,27% 120 2
SEGUROS 20.999 0,30% 133 3
OTROS GASTOS 0 0,00% 0 0
GASTOS LEGALES 90.996 1,30% 576 12
SUB-TOTAL ADMITIVOS Y DE
VENTAS 340.884 4,87% 2.157 45
FINANCIEROS :
INTERESES TERCEROS 0 0,00% 0 0
CORRECCION MONETARIA 104.995 1,50% 665 14
INTERESES UPAC 209.990 3,00% 1.329 28
COSTO RETENCIN
FINANCIERA 18.899 0,27% 120 2
SUB-TOTAL FINANCIEROS
BRUTOS 333.884 4,77% 2.113 44
TERRENO URBANIZADO :
COSTO DEL TERRENO EN
BRUTO* 648.333 9,26% 4.103 85
INTERESES TERRENO 69.997 1,00% 443 9
URBANIZACION (COSTOS
DIRECTOS)** 181.991 2,60% 1.152 24
REAJUSTE COSTOS DE
URBANIZACION 5.096 0,07% 32 1
HONORARIOS DE
CONSTRUCCIN 16.379 0,23% 104 2
REEMBOLSABLES 0 0,00% 0 0
HONORARIOS DE
ARQUITECTURA 4.914 0,07% 31 1
OTROS
DISEOS,EXPENSAS,IMPUESTOS 4.550 0,07% 29 1
SUB-TOTAL TERRENO
URBANIZADO 931.260 13,30% 5.894 122
TOTAL COSTOS DE VENTA 4.485.165 64,08% 28.387 587
UTILIDAD OPERATIVA 2.514.506 35,92% 15.915 329
GASTOS DE VENTA :
COMISIONES 209.990 3,00% 1.329 28
PUBLICIDAD 174.992 2,50% 1.108 23
NOTARIALES Y REGISTRO 10.500 0,15% 66 1
INDUSTRIA Y COMERCIO 55.997 0,80% 354 7
GASTOS VARIOS Y
REEMBOLSABLES 153.993 2,20% 975 20
IMPREVISTOS 55.997 0,80% 354 7
TOTAL GASTOS DE VENTA 661.469 9,45% 4.187 87
OTROS INGRESOS
(FINANCIEROS) :
INTERESES DE CUOTAS
INICIALES 0 0,00% 0 0
INTERESES DE SUBROGACION 0 0,00% 0 0
RECUPERACION FINANCIEROS 34.998 0,50% 222 5
INTERESES DEL CDT 0 0,00% 0 0
SUB-TOTAL OTROS INGRESOS
(FINANCIEROS) 34.998 0,50% 222 5
GRAN TOTAL DE COSTOS Y
GASTOS 5.111.636 73,03% 32.352 670
UTILIDAD 1.888.036 26,97% 11.950 247
DEVOLUCION DEL IVA 148.558 3,50% 940 19
UTILIDAD TOTAL 2.036.593 29,10% 12.890 267
* El precio de suelo bruto por metro cuadrado resulta de dividir el costo total bruto del terreno ($648'333,000) entre el rea bruta total de la UG-2 (2,493,59 M2), es decir $259,999,83. Se toma

Paseo de Sevilla


89

7.6 REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS.

La informacin requerida para el ejercicio de reparto de cargas y beneficios, por cada
Unidad de Gestin y global para el rea de planificacin, proviene del esquema de
distribucin urbanstica de la ocupacin del suelo pblico y privado definido por el
Plan; en segundo lugar, de los costos de construccin y desarrollo utilizados en la
simulacin financiera anterior y de las obligaciones urbansticas identificadas en
vivienda y otros usos.

La distribucin de cargas se presenta para cada unidad de gestin, sin embargo, la
Unidad de Gestin 2 esta compuesta por varios lotes con matricula inmobiliaria
individual, razn por la que el ejercicio debe extenderse para cada uno de los lotes
individuales con el propsito de aportar claridad a cada propietario sobre su
participacin en los aprovechamientos y sus obligaciones en la contribucin para el
desarrollo de todo el Plan.

Definiciones para el reparto de cargas y beneficios

Para un mejor entendimiento de la metodologa utilizada para obtener el equitativo
reparto de cargas y beneficios, en el presente Plan Parcial, se presentan las siguientes
definiciones:

Reparto: Es la distribucin equitativa entre los propietarios conforme a la tenencia
de cada uno de los predios que hacen parte de las unidades de gestin, de las
obligaciones urbansticas en proporcin al aprovechamiento medio asignado a
cada unidad en ndices de construccin o metros cuadrados construidos.

Carga: Son las obligaciones urbansticas que tienen por objeto generar los
elementos componentes del espacio pblico que deben ser asumidos
solidariamente por los propietarios del suelo objeto de intervencin en el plan
parcial en razn de la funcin pblica del urbanismo.

Se identifican como cargas todos los componentes del espacio pblico que deben
ser cedidos, adecuados y construidos por los propietarios, tales como: suelo a ceder
para reas verdes, recreacionales y equipamientos, y vas vehiculares; construccin
de vas vehiculares; y adecuacin del suelo a ceder para reas verdes,
recreacionales y equipamientos

Los costos correspondientes a las obligaciones urbansticas por construccin de
equipamientos se determinan de conformidad con los metros cuadrados de
edificabilidad de cada unidad de gestin, por tal motivo los costos de construccin
no se contabilizaron como cargas en el reparto del presente Plan Parcial.

Beneficio: Se determina por la potencialidad de desarrollo derivada de la
asignacin de aprovechamientos urbansticos, cuantificados en metros cuadrados
de construccin que resultan de aprovechamiento medio, segn los usos del suelo
definidos para el rea de planificacin y para cada una de las unidades de
gestin.
el valor de $260.000 para efectos de clculo de cargas.
** El total de costos directos de urbanismo ($ 181.991) incluye $ 86'605,450 por urbanismo pblico (adecuacin de vas y zonas verdes y $ 95.386.000 correspondientes a urbanismo privado.

Paseo de Sevilla


90

DESCRIPCIN DEL EJERCICIO DE REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS

En las tablas siguientes se representa la informacin esencial acerca de la
cuantificacin y reparto equitativo de cargas y beneficios, que permite la construccin
de los elementos a ceder y constitutivos del espacio pblico dentro de los proyectos
inmobiliarios del Plan. Con el resultado final se pretende demostrar tanto la viabilidad
del desarrollo, como el aporte idntico (equitativo) por unidad de aprovechamiento
(m) o de edificabilidad de cada una de las unidades de gestin.

Asignacin de Aprovechamientos o Edificabilidad

Segn lo dispuesto en el Acuerdo 23 de 2000, acerca de los aprovechamientos para el
polgono Z3 RED 4, se define un rango de aprovechamientos en ndice de construccin
mnimo de 2 y mximo de 10. Para efectos del Plan Parcial propuesto y con
fundamento en la simulacin financiera y las caractersticas fsicas del rea de
intervencin, en cuanto a las limitaciones o afectaciones de terreno, se define un
ndice de construccin para el plan parcial y para cada unidad de gestin, calculado
sobre el rea neta del lote, para as obtener la edificabilidad total del plan y por
unidad de gestin, tal como se muestra en la tabla siguiente:

ASIGNACIN DE APROVECHAMIENTOS- PLAN PARCIAL
ndice de
Construccin
rea Neta
m
Edificabilidad
m
Edificabilidad
Vivienda m
Edificabilidad
Otros Usos m
4.5 8819.47 39.685,81 36.984,54 2.701,27

ASIGNACIN DE APROVECHAMIENTOS POR UNIDADES DE GESTIN
ndice de
Construccin
rea Neta
m
Edificabilidad
m
Edificabilidad
Vivienda m
Edificabilidad
Otros Usos m
Unidad de Gestin 1 4.25 6.875,97 29.270,79 29.074,22 196,57
Unidad de Gestin 2 5.36 1.943,50 10.415,02 7.910,32 2.504,70

La distribucin de la edificabilidad total por tipologa de usos se hizo con base en el
siguiente porcentaje: 93,19% para vivienda y 6,81% para otros usos. Producto de la
experiencia en otros proyectos similares y de las caractersticas constructivas de los
edificios.

Distribucin de los beneficios (Aprovechamientos)

Por la heterogeneidad de los productos inmobiliarios propuestos y la dificultad para su
convertibilidad y liquidacin de las cargas en forma equitativa, se opt por la
definicin de un indicador de referencia que permita homologar las diferentes
tipologas de productos, cuya construccin se hace con base en los precios de venta
de cada producto, como se muestra en la siguiente tabla:

Paseo de Sevilla


91
Producto Precio por m
$
Precio Total
$
Factor***
Equivalencia Punto
VIS TIPO 1 556.000

24.675.280 1,000
VIS TIPO 2 556.000 28.695.160 1,000
VIS TIPO 3 556.000 29.468.000 1,000
OTROS 1 .100.000 30.800.000 1,978
*** Se define el factor de conversin a puntos acorde con el valor del M
del producto inmobiliario. Asumiendo el menor valor del M como la
unidad

Los productos inmobiliarios definidos son: vivienda de inters social en rangos de
precios que van desde los $24.675.280 hasta los $29.468 000, y a la tipologa de locales
comerciales, con un valor promedio de $ 30.800.000. Sobre estas dos tipologas de
productos se aplican los factores de 1,00 para vivienda y 1,978 para otros usos,
resultante de dividir el valor del metro cuadrado construido de otros usos entre el valor
del metro cuadrado construido de vivienda, tomado como valor unitario.

Conversin de Edificabilidad a Puntos

La siguiente tabla ilustra la conversin de la edificabilidad a puntos con base al factor
definido en el cuadro anterior por metro cuadrado de tipologa de producto de
acuerdo a la distribucin fsica de la edificabilidad y el uso.

Unidades de Gestin
Edificabilidad

m
VIS

Puntos
Otros
Usos
Puntos
Edificabilidad
en
Puntos
Distribucin
Porcentual
%

Unidad de Gestin 1

29.270,79

29.074

389

29.463

69,61

Unidad de Gestin 2

10.415,02

7.910

4.955

12.866

30,39

Sector B

6.829,63

5.187

3.249,19

8.436

19,93

Sector C

3.585,39

2.723

1.705,81

4.429

10,46

Total

39.685,81

36.985

5.344

42.329

100,00
La distribucin de los puntos para los predios que componen la Unidad de Gestin 2 se realiz acorde
con el porcentaje de suelo que aportan cada uno en dicha Unidad de Gestin 2

De esta manera se tienen dos tipologas de M
2
vendibles, diferenciados por su valor por
M
2
en vivienda y otros usos, con sus respectivos valores por predio, por unidad de
gestin y total, que luego se comparan con los valores de las cargas, para generar la
Tabla de reparto equitativo de cargas y beneficios.

Para este Plan Parcial especficamente, aunque se tienen tres (3) tipologas de
apartamentos por reas, (entre 44.38 M
2
y 53 M
2
) el factor de equivalencia en puntos
es 1,00, pues corresponde al mismo valor de venta por M
2
de $556 000.

Clculo de Las Cargas Generales del Plan Parcial

Para la cuantificacin de las cargas generales del Plan se parte del planteamiento
urbanstico bsico (Distribucin de los espacios privados), los proyectos viales que

Paseo de Sevilla


92
comprometen el rea de planeamiento y las obligaciones urbansticas determinadas
en las Fichas Normativas.

La siguiente tabla muestra las cargas generales del plan parcial:

Cesin Suelo m Valor m
$
Costo Total
$
Via pblica
1452,54

260.000

377.660.400
Zonas Verdes por
VIS

1984,29

260.000

515.915.400
Total
3.302
-
893.575.800

Adecuacin y construccin

Via pblica
1452,54

151.660

220.292.216
Zonas Verdes por
VIS

1984,29

52.804

104.778.449
Total
325.070.666
Cargas Totales
1.218.646.466

El total de los costos de los anteriores tems, se le consideran las cargas generadas por
los desarrollos urbansticos, expresadas para el total del rea de intervencin, por
unidad de gestin y por predio aportado para la unidad de gestin 2.

Para la cuantificacin de los costos de cada una de las cargas se utilizaron los precios
unitarios por tem de construccin que a continuacin se incluyen.

Costos Directos Construccin de Equipamientos
Excavaciones y fundaciones en concreto
reforzado

22.800
Estructura en concreto reforzado
84.750
Baos completos y enchapes
11.400
Piso en baldosa cermica
25.650
Cubierta en madera, teja y canoas
52.000
Muros en adobe, revoques y pinturas
23.500
Ventanera en PVC y vidrio nacional y
carpintera mad.

17.100
Instalaciones elctrica e hidrosanitaria
26.560
Costo total*
263.760
* Se asume $ 263.760 como costo promedio para las dos
unidades de gestin: $264.813 (UG-1) y $262.708 (UG-2)

Paseo de Sevilla


93
Costos Directos Urbanismo Adecuacin de Vas
Demoliciones existentes 12.500
Andenes y cordones y excavaciones 25.500
Afirmados y pavimento asfltico 40.800
Redes de acueducto y alcantarillado por
construir
45.800
Red elctrica exterior 27.060
Costo total 151.660
costo M de suelo 260.000
Costos Directos Urbanismo reas Verdes recreacionales
Explanaciones y adecuacin del terreno 4.646,00
Andenes 20.189,00
Arborizacin y engramados 6.063,00
Amoblamiento, luminarias, juegos 12.284,00
Cerramientos, cauelas, desages 9.622,00
Costo total* 52.804,00
* Equivale al costo total por metro cuadrado para las dos
unidades de gestin

La actualizacin de los valores monetarios futuros de las cargas, se har teniendo en
cuenta el valor del IPC.

Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios por Unidad de Gestin
El ejercicio de reparto equitativo de cargas y beneficios parte de expresar la
edificabilidad en puntos por predio, por unidad de gestin y total, de igual forma
indica el porcentaje que representa cada predio y unidad de gestin del total del Plan,
el cual al ser multiplicado por las cargas totales del plan en pesos genera un total de
cargas por predio y por unidad de gestin, valor que dividido entre la edificabilidad en
puntos determinar un factor que debe ser igual para todas las unidades de gestin,
en funcin de demostrar un ejercicio equitativo de reparto. El siguiente cuadro seala
los datos aqu descritos:

Reparto "Equitativo" De Cargas Y Beneficios Por Unidad De Gestin

Propietario
Distribucin de la
Edificabilidad en
Puntos
Distribucin
Porcentual
%
Distribucin de
Cargas
$
Cargas
por U.G.

Unidad de Gestin 1

29.463

69,61

848.243.787

28.790

Unidad de Gestin 2

12.866

30,39

370.402.678

28.790

Sector B

8.436

19,93

242.880.914

28.790

Sector C

4.429

10,46

127.521.764

28.790

Total

42.329

100,00

1.218.646.466

28.790

Paseo de Sevilla


94

Distribucin Fsica de Las Cargas asignada por Unidad de Gestin

Con el fin de determinar la responsabilidad de cada unidad de gestin y los predios
que la conforman, de ceder el suelo, la adecuacin y construccin de las cargas
valoradas para cada una de ellas en el numeral anterior, se procede a su distribucin
fsica en metros cuadrados por tipo de carga, la cual se muestra en la siguiente tabla:

REPARTO FISICO DE CARGAS
UNIDAD DE
GESTION 1
UNIDAD DE
GESTION 2

TIPO DE CARGA m VALOR EN PESOS m VALOR EN PESOS

Vas

902,45

371.502.567

550,09

226.450.049
reas verdes, recreacionales y
equipamiento

1524,09

476.741.448

460,2

143.952.401

Totales en pesos

848.244.015

370.402.450

Los resultados del cuadro anterior se consideran de carcter vinculante, al momento
de la expedicin de las respectivas licencias de urbanismo y construccin.

Revisin y modificaciones al reparto

La Administracin Municipal podr revisar y ajustar el reparto equitativo de cargas con
base en estudios tcnicos que justifiquen la modificacin de las variables con las cuales
se efectu el reparto. Para poder realizar esta modificacin se deber tener en cuenta
la aplicacin del principio de equidad entre las diferentes unidades de gestin.

Para la modificacin del reparto de cargas se deber seguir el mismo trmite exigido
para la elaboracin del Plan Parcial en la Ley 388 de 1.997 y las normas que lo
modifiquen o lo complementen.

8 NORMAS BSICAS Y USOS DEL SUELO

8.1 PREVALENCIA NORMATIVA.

Son aplicables al polgono de expansin, las normas estructurantes y generales
establecidas en el Acuerdo 62 de 1.999, Plan de Ordenamiento Territorial para el
municipio de Medelln y Acuerdo 23 de 2000 que adopta las Fichas Resumen de
Normativa Urbana.

8.2 USOS DEL SUELO.

Los usos del suelo asignados al rea de planificacin corresponden a lo dispuesto en
los artculos 163, 164 y 173 del acuerdo 62 de 1999, as como del Cuadro de asignacin
de usos del Centro Tradicional y Representativo.

Paseo de Sevilla


95
8.3 NORMAS BSICAS ESPECFICAS

Salvo lo dispuesto en las normas bsicas definidas en el Proyecto de decreto del
presente Plan Parcial, se aplicarn en lo pertinente las normas bsicas vigentes para el
Municipio de Medelln.

Obligaciones de parqueo. En cuanto a los requerimientos de parqueo de los futuros
habitantes de los desarrollos urbansticos propuestos para los dos unidades de
gestin, se ha partido bsicamente del criterio de la tipologa de vivienda a
establecerse, el cual es la vivienda de inters social, para la cual, se ha establecido,
segn las Normas Bsicas, el requerimiento de una (1) plaza de parqueadero por
cada nueve (9) viviendas para el desarrollo de las dos unidades de gestin, adems
de plazas para el parqueadero de motocicletas en el desarrollo de las dos
unidades de gestin.

Antejardines. Debido a los requerimientos de accesibilidad a las edificaciones:
vivienda, garajes, comercios y servicios, sobre las vas que confinan el rea de
planificacin del Plan Parcial, el antejardn pblico estar integrado con el andn y
la zona verde como seccin total peatonal, permitiendo conformar una seccin
vial tipo bulevar o paseo para estas vas.

Limitacin al Cargue y Descargue en el Interior del Barrio. El horario de cargue y
descargue en este sector ser reglamentado posteriormente a la aprobacin de
este plan parcial por la Secretaria de Transportes y Transito, a quien podr
presentarse la propuesta por quienes ejecuten el plan parcial.

Tratamiento de fachadas abiertas. Todas las edificaciones que hacen parte del
rea de planificacin del Plan Parcial, que estn adyacentes al espacio de cesin
pblica y equipamiento pblico, tendrn fachadas abiertas a este espacio. No se
admitirn culatas o fachadas cerradas a estos espacios pblicos.

reas Libres Privadas. Las reas libres privadas debern permanecer como tales en
los desarrollos urbansticos. Un porcentaje de estas reas debe permanecer como
zona verde.

Alternativas para que las organizaciones del barrio retomen en comodato el
equipamiento cedido por los planes parciales.

Se propone en el presente Plan Parcial, que en futuras normas se reglamenten y
propongan nuevas alternativas de manejo de los equipamientos y espacios pblicos
cedidos por los planes parciales que se vayan desarrollando mediante el tratamiento
de redesarrollo. Es especialmente beneficiosa la entrega de los equipamientos por
comodato a las organizaciones administradoras de las urbanizaciones, pues permite no
solamente un manejo eficiente por los habitantes que usan estos espacios sino la
formacin de comunidad, al tener la oportunidad de reunirse alrededor de la finalidad
de administrar de estos equipamientos y espacios.

Reglamentacin de un fondo para el manejo de parte de las reas pblicas
cedidas con el fin de lograr un eficiente manejo de ellas en trminos de su
agrupacin y localizacin adecuada.

Paseo de Sevilla


96
Se propone la reglamentacin de este fondo en aras de lograr una ordenacin
armnica y equilibrada de las zonas construidas en vivienda y las zonas cedidas para
equipamientos y espacios pblicos. Este fondo permitir acceder a la compra de
terrenos y construccin de espacios pblicos y equipamientos definidos previamente
dentro de un plan general para el barrio El Chagualo.

9. ESTRATEGIAS DE GESTIN

9.1 GESTIN ECONMICA.

Para el desarrollo de la Unidad de Gestin 1, se cuenta con una sociedad annima
creada- en el ao 2001, con el objetivo de desarrollar proyectos de vivienda de inters
social en altura.

Con el apoyo y aporte de sus socios, se logr obtener un capital inicial que ha
permitido a la fecha haber logrado con gran xito el desarrollo (construccin y venta)
de dos proyectos de caractersticas similares como son Ciudadela Sevilla, con 660
apartamentos y Fuentes de Per con 88 apartamentos. El xito comercial, al lograr
unos volmenes de ventas muy superiores al promedio de este tipo de proyectos y el
alto nivel de satisfaccin de los compradores y habitantes de estos proyectos, nos
permiten estar convencidos de continuar con el desarrollo de este tipo de proyectos.

Para el desarrollo del proyecto es necesario contar con la participacin de entidades
financieras, que nos otorgan los crditos a constructor, los cuales adicionados a las
cuotas iniciales aportadas por los compradores permiten atender los compromisos del
flujo de fondos del proyecto.

Para el desarrollo de la Unidad de gestin 2, se prev un comportamiento similar a la
fecha de su ejecucin, de acuerdo a la dinmica establecida en el medio para llevar
a cabo esta tipologa de proyectos, constituida bsicamente por el aporte de capital
de los propietarios y/o socios del futuro proyecto, las cuotas iniciales de los productos
inmobiliarios (viviendas y locales comerciales) y el resto del capital, proveniente de una
entidad financiera.

9.2 GESTIN SOCIAL.

Las propuestas de planes parciales que se realicen en tratamientos de renovacin,
redesarrollo, consolidacin, conservacin y mejoramiento integral debern adjuntar a
la propuesta el recuento del proceso de gestin social adelantado y si existen actas de
compromiso levantadas con la comunidad o sus representantes de manera que
garanticen a la administracin el camino adelantado hacia la construccin de
consensos en torno al Plan Parcial y de sus proyectos. Igualmente se debern proponer
las estrategias especficas de vinculacin de la comunidad a los proyectos, modelos
de asociacin con actores participantes y propuesta de proteccin a moradores.

En este plan parcial, debido a que no hay desplazamiento de poblacin, ni de las
actividades econmicas existentes en un corto plazo, la gestin social consiste en la
realizacin de procesos de sensibilizacin de la nueva poblacin a localizarse all, en
cuanto a aspectos tales como la vida en comunidad y copropiedad, as mismo la
difusin de los nuevos proyectos ha realizar entre los habitantes del Barrio.

Paseo de Sevilla


97
En desarrollo del presente Plan Parcial se han realizado una serie de contactos con
diferentes personas representantes de las comunidades vecinas al rea de desarrollo
del Plan Parcial, en las etapas del diagnstico y formulacin, tales como, las Juntas de
accin comunal del barrio Sevilla, y barrio El Chagualo, Trabajadora Social de la
unidad residencial Ciudadela Sevilla y representante del Aula Ambiental del Instituto Mi
Ro (Hoy SMA), en los cuales se ha informado sobre el desarrollo del Plan Parcial en el
sector al igual que se ha recibido valiosa informacin sobre la dinmica del barrio, la
cual se encuentra consignada en el Diagnstico del mismo.

Con respecto a la vinculacin directa al desarrollo del Plan Parcial, se establecieron
contactos con los propietarios de los predios que conforman el Conjunto de Bodegas
Chagualito y los predios en donde se encuentran actualmente las oficinas de la
empresa Botero Soto.

En este sentido, se anota la participacin en el desarrollo del Plan Parcial por parte de
los propietarios de los predios de la empresa Botero Soto, quedando establecidos
como predios a desarrollar mediante Plan Parcial ,mediante la calificacin como
Unidad de Gestin 2. Se anexa la comunicacin de respuesta a la inclusin en el
presente Plan.

De otro lado, los propietarios de los predios en donde se localiza el conjunto de
Bodegas Chagualito, han manifestado su deseo de permanecer en el estado actual,
de acuerdo a que la construccin de estas bodegas es reciente, las especificaciones
de construccin son excelentes, adems de no haber recuperado la inversin inicial.
Por lo tanto se ha definido esta porcin de la manzana 65 56, como rea de Manejo
Especial. Igualmente se anexan las respectivas comunicaciones en este sentido.

El Espacio Pblico y la Organizacin.

En el barrio El Chagualo la vivienda de inters social se constituye en prioridad para el
logro de la integracin espacial y social en su rea interna y de articulacin a los
barrios vecinos, tales como: San Benito en el centro de la ciudad, Jess Nazareno,
Barrio Sevilla y el establecimiento de relaciones de convivencia con la comunidad
laboral de estos sectores que ya es significativa.

Estas relaciones se construyen a partir del manejo de lo pblico y del tratamiento a las
formas de organizacin y participacin de las comunidades internas de estos barrios.
En este sentido se propone darle prioridad a ciertos espacios pblicos como son la
calle 65 y la carrera 56 y los alrededores de la capilla existente. Darle esta importancia
al espacio pblico del corredor del ro con decisiones de orientar las actividades y
accesos sobre este lugar.

Un segundo aspecto que es importante es el de concentrar parte de las cesiones de
espacio pblico en un lugar, sobre la carrera 56 ya que la cesin de este tipo de
espacio llega a ser significativa en las 23 manzanas del barrio. Puede lograrse mediante
la constitucin de un fondo para este fin.

Se debe retomar la forma particular de organizacin de la propiedad horizontal para
su administracin y articularla al inters de lo pblico y a la totalidad del vecindario.
Una forma puede ser la entrega a estas organizaciones del equipamiento mediante
contratos de comodato.

Paseo de Sevilla


98
Condiciones de Calidad Habitacional.

El Artculo 185 del Acuerdo 062 que adopt el Plan de Ordenamiento Territorial del
Municipio de Medelln, establece las condiciones de calidad habitacional las cuales
son retomadas para el Plan Parcial de Paseo de Sevilla:

"Integralidad de los proyectos urbansticos, gestin ambiental, heterogeneidad o
mezcla de poblacin y actividades compatibles con la vivienda, que revierta el
fenmeno de la segregacin y la especializacin en el uso del suelo". En
consecuencia se delimitan las vas de borde del barrio y la calle 65 y carrera 56
como lugares de mezcla de actividades diferentes a la vivienda.

"El barrio es la unidad socioespacial y el espacio pblico como estructurante debe
garantizar la libre circulacin y disfrute. En los nuevos desarrollos se deben estimular
otras alternativas de seguridad y control diferentes al cerramiento".

En este sentido la agrupacin de las reas de cesin de todas las manzanas en un
gran parque puede garantizar el cumplimiento de esta aspiracin. Se propone
delimitar el barrio como unidad de planeamiento y prevalente para fijar las
obligaciones urbansticas de cada unidad de gestin de los diferentes tipos de
proyectos que puedan adelantarse en dicho lugar.

"Las condiciones del entorno deben garantizar la localizacin apropiada para el
asentamiento humano, valoracin del patrimonio cultural y equilibrio entre atributos
urbanos y densidades, acorde con la capacidad instalada del respectivo
polgono".

"Las condiciones de la casa como espacio privado de la familia deben garantizar
privacidad, acceso, seguridad en las edificaciones, legalidad en la tenencia y
calidad locativa en condiciones apropiadas de iluminacin, ventilacin y reas, en
funcin del nmero de alcobas y las formas de habitar".

"La vivienda es un resultado que puede consolidarse en un proceso de desarrollo
progresivo, con respaldo a la iniciativa de organizaciones comunitarias, sociales,
privadas y pblicas".

"Los estndares y obligaciones para la Vivienda de Inters Social (VIS) tendrn un
manejo diferencial, sin detrimento de la calidad, acorde con los procesos y
tratamientos en los cuales se genera: Desarrollo en suelo urbano y de expansin,
redesarrollo, renovacin, consolidacin y mejoramiento integral".

9.3 GESTIN DEL SUELO.

Con la finalidad de lograr un equitativo reparto de cargas y beneficios al interior del
rea de planificacin del Plan Parcial y de acuerdo con las caractersticas especficas
para el desarrollo del presente Plan Parcial, se define que cada una de las dos
unidades de gestin asumir sus correspondientes cargas y se mantendr la estructura
predial original
37
.

Los procesos de gestin social y econmica se han simplificado durante la elaboracin

37
Decreto 1212 de 2000, diciembre 5. Artculo 13, Pargrafo 2

Paseo de Sevilla


99
del Plan Parcial mediante negociacin con los propietarios de los diferentes lotes de
tierra considerndose hoy un solo globo de propiedad para la Unidad de Gestin 1,
para facilitar los tratamientos del proyecto respecto al reparto de cargas y beneficios,
en el conjunto del rea cobijada por el plan parcial, sin tener que acudir a instrumentos
que propone la ley, tales como: cooperacin entre partcipes, transferencia de
derechos de construccin y desarrollo al interior del plan parcial. (Artculo 210, POT
Medelln).

Los predios que componen la unidad de gestin 2, pertenecen a una familia, quien ha
estado de acuerdo en desarrollarlos mediante Plan Parcial en una etapa posterior al
desarrollo de la Unidad de Gestin1. Sin embargo se propone la Cooperacin entre
Partcipes y la Integracin Inmobiliaria, tanto para el desarrollo de los proyectos, como
para el logro del reparto equitativo de cargas y beneficios. Cada una de las unidades
de gestin asume sus propias obligaciones urbansticas y hace uso de los
aprovechamientos definidos por el POT para este sector.

10. CRONOGRAMA DE EJECUCIN DE LAS UNIDADES DE GESTIN

El cronograma de ejecucin de las unidades de gestin se aborda definiendo dos
etapas para el desarrollo de la unidad 1: Se estima un plazo aproximado de dos aos
para el desarrollo de las dos etapas.
La Unidad de Gestin 2 comprender a su vez dos etapas de desarrollo, a desarrollarse
con un plazo mximo de cinco aos, luego de iniciada la ejecucin de la Unidad de
gestin 1.

10.1 PERFILES DE PROGRAMAS Y PROYECTOS

Las propuestas de planes parciales debern contemplar adicional a las unidades de
gestin, los programas y proyectos que debern acompaar el desarrollo de cada una
de estas unidades.

Adicionalmente, podrn ser formulados programas para atender aspectos sociales o
econmicos para la comunidad residente o involucrada en el Plan Parcial, o para
especificar proyectos de intervencin urbana comunes a varias unidades.

Debido a la escala de este plan parcial y a que no existen proyectos estructurantes
que impacten el rea del plan parcial, no se definen programas y proyectos.

Paseo de Sevilla


100
ELABORACIN DEL PLAN PARCIAL

DIRECTOR ASESOR: Arquitecto Jorge lvaro Espinosa

AUTORA: Arquitecta Urbanista Luz Piedad Lpez Gonzlez

ENCARGO

CONINSA- RAMN H.
ARQUITECTURA Y CONCRETO

ASESORES TCNICOS

Arquitecto Luis Guillermo Duque Yepes

Ingeniero Bernardo Vieco

Ingeniero Gelogo Hernando Lpez G.

Arquitecta Tatiana Zuluaga G.

EQUIPO TCNICO ASESOR DEL DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIN

Arquitecta Luz Dary Ramrez

Ingeniero Albeiro Osorio Vas

Arquitecta Beatriz Arias Espacio Pblico

Arquitecto Juan Diego Lopera Equipamientos

Ingeniero Wilber Agudelo

Ingeniero Leonel Rincn

Ingeniero Carlos Bohrquez

Ingeniero Mario Flrez

Economista Jhon Jairo Hurtado

Abogada Silvia Baena

Paseo de Sevilla


101

FUENTES BIBLIOGRFICAS

Decreto 1212 de 2000, diciembre 5, "Por el cual se reglamenta el acuerdo municipal
062 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medelln, en cuanto a los
contenidos y procedimientos de los Planes Parciales".

Plan de Ordenamiento Territorial de Medelln, acuerdo 062 de 1.999, Artculos 12,
42, 43, 44,45, 49, 55 y 60, 64, 101,122,123,131,135.

Levantamiento Integrado de Cuencas Hidrogrficas del municipio de Medelln,
pginas 120, 234, 235, 251,252

Estudio de Instrumentacin y Microzonificacin Ssmica del rea urbana de
Medelln.

Artculo 9 de la Resolucin 08321 del 4 de agosto de 1983, emanada del Ministerio
de Salud, en la cual se dictan normas sobre la proteccin y conservacin de la
audicin, de la salud humana y el bienestar de las personas, por causa de la
produccin de ruidos.

Estimacin de la Poblacin del Municipio de Medelln por sexo y grupos de edad,
segn barrio y comuna, de residencia habitual. Junio 2002

Plan de Trabajo Social con la Comunidad de la Ciudadela Sevilla. Luca Areiza A.
Trabajadora social de Ciudadela Sevilla. CONINSA & RAMN H. S.A. Febrero 2002,
pgina 2.

Entrevista con la Coordinadora de Eventos del Instituto Mi Ro, Octubre de 2002

2 Informe Diagnstico Ambiental de Medelln, como gestin del rea
Metropolitana del Valle de Aburr. Publicado en la revista El Reto de Agosto-
Septiembre del 2003.

Dcto. Tecnico. PP Paseo de Sevilla

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