Contenido

00.
p.03 Declaracin de Responsabilidad
p.04 Carta del Presidente
01
p.06 Entorno Econmico
p.08 Entorno Econmico General
p.11 Riesgos
02
p.12 Nuestra Empresa
p.14 Presentacin de la Empresa
Breve historia de la Empresa
Perl de la Empresa
Datos generales
Objeto social
Capital social y composicin
accionaria
Grupo econmico
p.16 Directorio y Comit Ejecutivo
p.17 Plana Gerencial
p.17 Colaboradores
p.18 Compromiso Social
p.19 Visin, Misin, Principios y Valores
03
p.20 Creamos Espacios para
Vivir Mejor
p.22 Descripcin General de los Negocios
Los Portales y subsidiarias
Panorama general de los
negocios
Empresas subsidiarias
Resultados de operaciones y
situacin econmica nanciera
04
p.56 Aplicacin de Utilidades
p.57 Procesos Legales
p.57 Valores Inscritos en el
Registro Pblico
p.58 Responsables de la
Informacin Financiera
p.58 Normatividad
p.60 Experiencia y Trayectoria
p.65 Informacin Financiera
Memoria
Anual
2010
p.32 Divisin Inmobiliaria
Indicadores principales
Descripcin del negocio
Resultados
p.38 Divisin de Estacionamientos
Indicadores principales
Descripcin del negocio
Resultados
p.44 Divisin Hotelera
Indicadores principales
Descripcin del negocio
Resultados
p.50 Divisin Rentas
Indicadores principales
Resultados
p.52 Divisin Central
Descripcin
El presente documento contiene informacin veraz y suciente respecto al desarrollo del
negocio de Los Portales S.A. durante el ao 2010. Sin perjuicio de la responsabilidad que
compete al emisor, los rmantes se hacen responsables por su contenido conforme a los
dispositivos legales aplicables.
Lima, 18 de marzo de 2011
Memoria
Anual
2010
p. 3
Declaracin de Responsabilidad
Guillermo Velaochaga Raffo
Gerente General
Ral Salcedo Pachas
Representante Burstil
Seores accionistas:
En cumplimiento a lo dispuesto por nuestro Estatuto Social, nos es grato someter a suconsideracin la dcimo quinta
Memoria Anual de Los Portales S.A., as como los Estados Financieros Individuales y Consolidados correspondientes
al ejercicio econmico nalizado el 31 de diciembre del 2010, los mismos que han sido auditados por la rma BDO
Pazos, Lpez de Romaa, Rodrguez, asociada a BDO Internacional.
Resultados de la gestin
Conforme explicaremos en el captulo Entorno Econmico, Los Portales y sus subsidiarias desarrollaron sus
actividades en un entorno econmico favorable, lo que aunado al correcto posicionamiento estratgico de la
empresa en los sectores de mayor dinamismo, al apoyo de sus accionistas y a la eciente gestin, determin la
obtencin de los buenos resultados del 2010.
La utilidad neta obtenida por Los Portales y sus subsidiarias en el 2010, ascendi a S/. 36.2 millones, monto que
representa un crecimiento de 164% respecto a lo obtenido el ao anterior (S/. 13.7 millones). La rentabilidad respecto
al patrimonio (ROE) fue de 30.1%, en tanto que medida respecto a los activos (ROA) fue de 10.1%.
Los ingresos consolidados de Los Portales y subsidiarias, ascendieron en el 2010 a S/. 293 millones, representando
un incremento de 68% con respecto a los registrados el ao previo (S/. 175 millones). El 67% del monto mencionado
correspondi a la divisin inmobiliaria (lotes de terrenos, departamentos del programa MiVivienda y viviendas
de inters social), 21% a la divisin de estacionamientos, 12% a la divisin de hoteles y 0.3% a la nueva divisin de
rentas, por el arrendamiento de locales comerciales, que comenz a operar en agosto.
La utilidad bruta consolidada de Los Portales y subsidiarias ascendi en el 2010 a S/. 105 millones, representando un
incremento de 75% con respecto al resultado del ao previo (S/. 61 millones). La utilidad bruta represent el 36% de
las ventas (35% en el 2009).
Estos resultados fueron posibles debido a:
El buen desempeo de la economa peruana, tanto por el crecimiento registrado en el producto bruto interno (PBI),
como al adecuado manejo de las polticas macroeconmicas, disciplina scal y estabilidad poltica.
El continuo apoyo de los accionistas de Los Portales, quienes adems de su permanente aporte en la direccin,
gestin y know how, realizaron aportes en efectivo por S/. 25 millones (equivalentes a US$ 9 millones).
La consolidacin en Los Portales mediante los procesos de fusin y absorcin de las empresas relacionadas y
gestionadas: Inversiones en Inmuebles S.A. (INISA) e Inversiones de Estacionamientos S. A. (IESA). Esta fusin
represent el aporte de un patrimonio de S/. 36 millones (US$ 13 millones), en adicin al proceso de absorcin de
otras subsidiarias realizado en el ao.
Por cuarto ao consecutivo, la divisin inmobiliaria registr un crecimiento sostenido (92% respecto 2009),
conservando suliderazgo en el negocio de habilitaciones urbanas en el pas, Al respecto, se continu con la expansin
de operaciones a nivel nacional, representando las provincias el 46% de sus ventas. Durante el ao se iniciaron
nuevas operaciones en Chimbote, Ancn (Santa Rosa), Cieneguilla, entre otros; en paralelo a la presencia en la zona
norte (Carabayllo) de Lima, as como en Chincha, Ica, Piura y Chiclayo.
Carta del Presidente
La divisin de estacionamientos registr un crecimiento en sus ingresos de 43% respecto al ao anterior; explicado
por la apertura de 29 nuevas operaciones.
La divisin de hoteles registr un crecimiento en sus ingresos del 15% respecto al ao anterior; el cual fue liderado
por las ventas del rea de alimentos y bebidas del Country Club Lima Hotel (25% respecto al ao anterior). Asimismo,
el Hotel Los Portales Piura report un incremento en sus ingresos (28%) generando benecios, producto de la buena
gestin y de las inversiones realizadas.
Luego de presidir el Directorio de Los Portales S.A. desde 1996, Juan Francisco Raffo Novelli, dej el cargo. En nombre
de nuestros accionistas, directores, gerencias y colaboradores, dejamos constancia de nuestro agradecimiento al
Sr. Raffo por el tiempo dedicado y por su decidida contribucin al cumplimiento de los objetivos de la Empresa.
El 2010 fue un ao especial para Los Portales. Un ao de mucho trabajo pero tambin de muchos logros. Entre ellos,
destacamos la culminacin del proceso de equiparacin de participaciones entre los accionistas: Grupo Raffo
(LP Holding S.A.) y Grupo ICA de Mxico, quienes mantienen el control compartido de la empresa. Adems, se
fortaleci patrimonialmente a la empresa mediante aportes de capital efectivo y la fusin y absorcin de empresas
vinculadas; iniciamos un proceso de modernizacin de la empresa que incluye la adopcin de una serie de polticas,
procedimientos, prcticas de buen gobierno corporativo, implementacin de sistemas de clase mundial y programas
de responsabilidad social, los cuales abarcan todas las reas y actividades de la empresa: operativas, de gestin y
back ofce.
En adicin a ello, se alcanzaron otros hitos: se super los US$ 100 millones de ventas; se inaugur el Lima Outlet Center,
nuestro primer strip mall; se adquiri el inmueble donde se construir la nueva sede corporativa de la Empresa; se
iniciaron nuevas operaciones hoteleras en Chiclayo y Cusco; y se continu con el importante proceso de adquisicin
de reservas inmobiliarias por 197 hectreas para sustentar el crecimiento del negocio inmobiliario de la Empresa.

Finalmente y como consecuencia de todos estos avances, podemos terminar armando que Los Portales S.A. es hoy
una empresa moderna con un importante potencial de crecimiento y debidamente posicionada como lder en los
sectores donde realiza sus actividades. Todos estos logros y los favorables resultados del 2010 no hubieran podido
alcanzarse sin el decidido apoyo de nuestros accionistas, la conanza de nuestros clientes a quienes les reiteramos
nuestro compromiso de seguir brindando cada da un mejor servicio, la colaboracin de nuestros proveedores y el
esfuerzo y dedicacin constante de nuestras gerencias y colaboradores.
A todos ellos, muchas gracias.
Ernesto Raffo Paine
Presidente del Directorio
Memoria
Anual
2010
p. 5
01
Entorno
Econmico
Memoria
Anual
2010
p. 7
El 2010 fue un ao de crecimiento de la economa mundial (4.8%), siendo los
principales promotores de este comportamiento las economas de pases
y regiones emergentes tales como: China, India, Brasil y el resto de pases
Latinoamericanos, en tanto que los principales pases desarrollados mantuvieron
crecimientos moderados pero con mucha incertidumbre y turbulencia, asociados
a los desequilibrios scales, altos niveles de desempleo y de endeudamiento, entre
otros factores.
Entorno
Econmico General
Dentro de este contexto, el Perobtuvo un desempeo econmico destacado, registrando un crecimiento del PBI de 8.78%, basado
en el dinamismo de la demanda interna, la inversin privada y pblica, y el crecimiento del empleo, as como en un adecuado
manejo de las polticas macroeconmicas, disciplina scal y estabilidad poltica.
Con excepcin de la pesca, todos los sectores econmicos crecieron, siendo los que lideraron el crecimiento de la produccin
nacional: construccin (17.44%), manufactura (13.64%), nanzas y seguros (11.53%), comercio (9.69%) y electricidad y agua
(7.69%).
Por sexto ao consecutivo, el sector construccin se muestra como el ms dinmico de la economa peruana, sustentado en el
incremento del consumo interno de cemento (17%) y en el avance fsico de obras (22%), debido a las signicativas inversiones
en obras de infraestructura pblica y privada. Entre estas se incluyen la construccin de vas de transporte masivo para Lima y
Callao, las nuevas autopistas al sur y norte de Lima, la construccin y rehabilitacin de carreteras a lo largo y ancho del pas y la
edicacin de centros comerciales en Lima y provincias, as como de conjuntos habitacionales y el nfasis en los programas
gubernamentales de construccin de escuelas y hospitales, entre otros.
Es importante destacar el impulso otorgado por el gobierno para la construccin y adquisicin de viviendas a travs de los
programas gubernamentales MiVivienda, MiHogar y Techo Propio, los cuales alcanzaron en el 2010 la cifra rcord de S/. 623
millones (S/. 272 millones en el 2009). El nmero de crditos otorgados totaliz 8,443 unidades (4,810 en el 2009).
Asimismo, merece resaltarse el incremento en la demanda efectiva de vivienda segn rangos de precios respecto a la oferta
existente, habindose observado una fuerte demanda por productos orientados al segmento C (US$ 20,000) y D (viviendas
de hasta US$ 15,000), incluidos en el mbito de los programas de vivienda social, notndose una oferta de vivienda precaria
respecto a la demanda efectiva.
En el 2010 se edicaron un total de 3759,695 m2, equivalentes a 14,365 unidades de vivienda (13,193 departamentos y 1,172 casas),
lo cual contribuy a disminuir el dcit de viviendas prevaleciente en el pas. Asimismo, se construyeron 129,000 m2 de locales
comerciales, 168,000 m2 de ocinas y 1024,000 m2 de centros comerciales.
El sector comercio creci 9.69% respecto del ao anterior, impulsado por el dinamismo del segmento de vehculos y el comercio
al por mayor y por menor. La venta de vehculos nuevos en el 2010 alcanz la cifra rcord de 120,800 unidades (57% ms que en
el 2009).
El sector restaurantes y hoteles experiment un crecimiento de 7.04%, explicado por la mayor actividad de los restaurantes
(7.82%) y hoteles (1.60%). El notable avance en esta actividad es consecuencia de la mayor preferencia de los consumidores
nacionales y extranjeros, debido entre otros factores a la difusin de la calidad y variedad de la gastronoma peruana. Los arribos
de visitantes internacionales registraron un incremento de 2% respecto al ao previo (1.27 millones versus 1.25 millones).
Destino
> Vivienda
> Locales Comerciales
> Ocinas
> Otros destinos
> Total
2008
m
2
> 3 210 165
> 157 758
> 284 429
> 723 173
> 4 375 525
2009
m
2
> 3 892 177
> 158 310
> 395 051
> 1 024 606
> 5 470 144
2010
m
2
> 3 759 695
> 129 263
> 168 713
> 1 024 865
> 5 082 536
%
> 73,37
> 3,60
> 6,50
> 16,53
> 100
%
> 71,15
> 2,89
> 7,22
> 18,73
> 100
%
> 73,97
> 2,54
> 3,32
> 20,16
> 100
Distribucin de la actividad ediicadora
segn destinos 2008 a 2010
17,44
6,14
16,42 16,31
14,83
8,72
4,69 4,79
8,76
-6,39
-4,62
-10
-5
0
5
10
15
20
700,000
600,000
500,000
400,000
300,000
200,000
100,000
0
Variacin acumulada de la produccin del
sector construccin: 2000-2010 *
(Enero-Diciembre)
* Respecto a similar perodo del ao anterior
Fuente: INEI
2
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Memoria
Anual
2010
p. 9
Montos desembolsados del total
de crditos FMVpor ao
(al 31 de enero de 2011)
623,954
272,430
212,066
201,708
368,331
594,671
481,769
376,949
204,668
74,623
24,174
8,405
1
9
9
9
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En el sector externo, se obtuvo un supervit comercial de US$ 6,750 millones (US$ 5,873 millones en el 2009). Las exportaciones
sumaron US$ 35.5 miles de millones, monto que represent un incremento de 32% respecto al ao anterior (US$ 26.9 miles
de millones en el 2009), en tanto que las importaciones ascendieron a US$ 28.8 miles de millones, un 37% por encima de las
registradas el ao previo (US$ 21 miles de millones en el 2009). Las reservas internacionales netas sumaron US$ 44.1 miles de
millones al cierre del ao, aumentando en 33% en relacin con el saldo del 2009 (US$ 33.1 mil millones de diciembre de 2009).
La inacin fue de 2.1% en lnea con los objetivos macroeconmicos del ao, mientras que la revaluacin del sol respecto al dlar
fue de 6.2%.
En conclusin, el 2010 fue un ao de crecimiento ordenado, luego del brusco descenso del 2009, con fundamentos macroeconmicos
y scales slidos que refuerzan los ndices de conanza, los cuales permiten vislumbrar un 2011 y aos siguientes de crecimiento
robusto y sostenible.
Memoria
Anual
2010
p. 11
Riesgos
Aeropuerto Internacional Jorge Chvez
Lima: Llegada Mensual de Visitantes Extranjeros, 2007 - 2010
Evolucin del ndice mensual de la produccin nacional: diciembre 2010
(Ao base 1994)
Mes
> Enero
> Febrero
> Marzo
> Abril
> Mayo
> Junio
> Julio
> Agosto
> Setiembre
> Octubre
> Noviembre
> Diciembre
> Total
2008
87,508
85,536
99,512
88,703
93,112
108,566
126,750
110,410
101,012
104,126
95,357
104,604
1,205,196
8.3
6.9
3.3
12.3
3.7
1.3
-3.5
-3.0
1.9
4.6
8.3
4.4
3.6
2007
72,072
71,674
87,410
77,571
78,995
93,257
114,300
96,761
87,944
91,227
89,375
92,955
1,053,541
2010
99,340
85,255
93,799
90,786
103,648
114,058
132,532
116,454
106,888
113,626
108,434
112,470
1,277,290
2009
94,807
91,422
102,752
99,585
96,541
110,008
122,377
107,118
102,970
108,928
103,233
109,224
1,248,965
4.8
-6.7
-8.7
-8.8
7.4
3.7
8.3
8.7
3.8
4.3
5.0
4.4%
2.3
Variacin
Porcentual
2009/2008
Variacin
Porcentual
2010/2009
Visitantes Extranjeros = Turistas extranjeros + Excursionistas extranjeros Fuente: MININTER-Direccin General de Migraciones y Naturalizacin (DIGEMIN)
Elaboracin: MINCETUR/SG/OGEE-Ocina de Estudios Tursticos y Artesanales Con informacin disponible a febrero de 2011
Sector
EconomaTotal
DI-Otros Impuestos alos Productos
Total Industrias (Produccin)
Agropecuario
Pesca
MineraHidrocarburos
Manufactura
Electricidadyagua
construccin
Comercio
TransporteyComunicaciones
FinancieroySeguros
Servicios Prestados aEmpresas
Restaurantes yHoteles
Servicios Gubernamentales
Resto de Otros Servicios 2/
Ponderacin
100
9.74
90.26
7.60
0.72
4.67
15.98
1.90
5.58
14.57
7.52
1.84
7.10
4.17
6.33
12.29
8.78
10.81
8.61
4.29
-16.63
-0.81
13.64
7.69
17.44
9.69
6.71
11.53
8.25
7.04
3.45
8.66
VariacinPorcentual
Enero-Diciembre
Las actividades y negocios de todas las divisiones de la empresa estn expuestos a diversos riesgos en el curso normal de
sus operaciones. Tomando como base su conocimiento tcnico y experiencia, la Gerencia viene desarrollando programas
de administracin de riesgos con la nalidad de minimizar los potenciales efectos adversos asociados a los mismos.
Riesgo de liquidez
Consiste en la posibilidad de que el efectivo no se encuentre disponible para pagar obligaciones a su vencimiento, a un costo
razonable. La gerencia controla dicho riesgo mediante una adecuada gestin de los vencimientos de sus activos y pasivos, con
la nalidad de lograr un ptimo calce entre los vencimientos de los pagos futuros y el ujo de ingresos. A su vez, la empresa
ha estructurado sus pasivos nancieros de manera tal que logre asegurar una posicin de liquidez estructural que le permita
afrontar adecuadamente posibles requerimientos de liquidez inesperados.
Riesgo crediticio
Este tipo de riesgo se concentra en las cuentas por cobrar a clientes, principalmente del negocio inmobiliario. El comportamiento
de la cartera es monitoreado detallada y permanentemente para identicar a tiempo potenciales problemas de morosidad o
retrasos. Los principales proyectos inmobiliarios de Los Portales tienen, a la fecha, una cartera madura, lo que asegura su
desempeo eciente y sostenido. El ratio de morosidad global agregado al promediar el 2010 fue de 0.43% y se cerr el ao con
0.40%. Adicionalmente, la empresa realiza ventas con reserva de propiedad, lo que permite mantener la propiedad del inmueble
vendido con saldo de precio hasta la cancelacin total del mismo, lo que implica que, ante una omisin en los pagos, puede
aplicarse la penalidad contractualmente pactada y proceder a revender el bien.
Riesgo de moneda
La mayor parte de ventas de la empresa se realiza en dlares estadunidenses. La exposicin a la uctuacin de los tipos de
cambio proviene de los pasivos que toma la empresa, prstamos, cuentas por pagar a aliados y proveedores; sin embargo, la
empresa mantiene un equilibrio entre los activos y pasivos de una misma moneda, y los nanciamientos, crditos para compra
de terrenos y contratacin de obras se realizan en la misma moneda de las ventas.
La Gerencia monitorea este tipo de riesgo a travs de las variables macroeconmicas del pas y, a la fecha de la elaboracin de los
Estados Financieros, no existen factores que indiquen que podra haber una variacin importante en los trminos de intercambio
de la moneda peruana.
Finalmente, las transacciones en moneda extranjera se efectan a las tasas de la oferta y demanda.
Riesgo de inacin
El fuerte dinamismo de la actividad econmica del pas y los efectos de situaciones externas, pudieran ser fuente de presiones
alcistas en los precios de algunos productos bsicos como alimentos, electricidad, combustibles y materiales de construccin,
entre otros. La empresa monitorea permanentemente esta variable, reduciendo su impacto mediante el establecimiento de
convenios de largo plazo con sus proveedores, ajustando sus estructuras de costos e investigando e innovando productos y
materiales sustitutos y/o complementarios.
Riesgo de tasa de inters
La empresa podra verse expuesta a este tipo de riesgo por cambios en las tasas de inters en sus activos y pasivos nancieros.
Los Portales mantiene sus activos nancieros y, principalmente, sus cuentas por cobrar (letras), sujetos a una tasa de inters ja.
Los pasivos nancieros tambin estn sujetos a tasas de inters jas y son contratados a tasas menores que las de los activos
nancieros, generando un spread positivo a favor de la empresa.
Riesgo de siniestralidad
La empresa mantiene una cobertura por sus activos y operaciones con plizas de seguros adecuadas, que garantizan la reposicin
de los mismos y la operatividad del negocio.
02
Nuestra
Empresa
Memoria
Anual
2010
p. 13
Perl de la Empresa
Datos generales
Los Portales S.A. fue constituida mediante escritura pblica el 6 de marzo de 1996, encontrndose inscrita en la cha No. 126437
y en la partida electrnica No. 11008436 del Registro de Personas Jurdicas de Lima. El domicilio de la sociedad es Jos Granda 167,
San Isidro, Lima; telfono 211-4466, fax 442-9196. Su direccin electrnica es www.losportales.com.pe.
Objeto social
La empresa se dedica a toda clase de inversiones y negocios de promocin y desarrollo inmobiliario y habilitacin urbana, as
como a la prestacin de servicios tursticos, hoteleros y de hospedaje. Entre sus rubros de inversin tambin guran la prestacin
de servicios de administracin, promocin, desarrollo y operacin de playas de estacionamiento, sistema de peaje y actividades
conexas, al igual que las operaciones de carcter comercial y nanciero que sean necesarias para los nes enunciados.
La duracin de la sociedad es indenida y debido a su principal actividad econmica se encuentra agrupada, de acuerdo con la
Clasicacin Industrial Uniforme (C.I.I.U.) de las Naciones Unidas, en el grupo 70109, bienes inmuebles. Su registro como persona
jurdica es el No. B70032.
Modicaciones estatutarias, fusiones y reorganizaciones societarias
Por acuerdo adoptado por la Junta General de Accionistas del 20 de setiembre de 1999, la empresa se fusion con su subsidiaria
Los Portales Consorcio Hotelero S.A.
Memoria
Anual
2010
p. 15
Presentacin de
la Empresa
Breve historia de la Empresa
Los Portales inici operaciones en el ao 1996 con tres lneas de negocio:
inmobiliario, estacionamientos y hoteles. La Empresa soport el impacto
ocasionado por la crisis econmica del pas de principios del 2000, reenfocando su
oferta de productos inmobiliarios, los mismos que fueron canalizados de manera
prioritaria al sector socio econmico C/D, siendo pioneros en dichos sectores. En
paralelo a esta estrategia, la Empresa renanci de manera directa e integralmente
la totalidad de sus obligaciones y a partir del 2005 inici un ciclo de crecimiento
que se mantiene a la fecha.
A partir de ese momento, los negocios y los sectores donde Los Portales invirti
maduraron y empezaron a generar resultados signicativos. En el 2010 se concluy
el proceso de equiparacin de participaciones entre los accionistas LP Holding
(Grupo Raffo) y el Grupo ICA de Mxico (www.ica.com.mx); marcando este hito
el inicio de una nueva etapa en la que se realizarn importantes proyectos e
inversiones, adecuacin de polticas de gobierno corporativo y establecimiento de
objetivos comunes, que permitirn a la Empresa mirar al futuro con conanza y una
gran expectativa.
El 28 de febrero del 2000, la Junta General de Accionistas acord el cambio de razn social de Consorcio Inmobiliario Los Portales
S.A.A. a Los Portales S.A., el mismo que se hizo efectivo a partir del 31 de mayo de dicho ao.
La empresa ha pasado por distintas fusiones y escisiones: (i) El 26 de diciembre del 2005, la Junta General de Accionistas aprob
la fusin por absorcin de la empresa Constructoras ICA Per S.A., de capitales mexicanos vinculados al grupo ICA de Mxico; (ii)
la Junta General de Accionistas del 31 de agosto del 2009 aprob la fusin por absorcin de tres de sus subsidiarias: Los Portales
Negocios Inmobiliarios SAC, Promotora Huampan SAC y Promotora Golf SAC; (iii) la Junta General de Accionistas del 19 de abril
del 2010 acord la escisin de un bloque patrimonial constituido por las acciones de Inversiones Centenario S.A.A., el mismo
que fue aportado a una sociedad pre-existente y; (iv) la Junta General de Accionistas del 29 de abril del 2010 aprob la fusin
por absorcin de la subsidiaria Constructora Los Portales S.A. y las empresas vinculadas Inversiones en Inmuebles S.A. (INISA) e
Inversiones de Estacionamientos S.A. (IESA).
Capital social y composicin accionaria
En el ejercicio 2010 se efectu una reduccin de capital como resultado de la escisin acordada, as como diversos aumentos
del capital social (por capitalizacin de resultados, por aportes en efectivo y por fusin). Como consecuencia de todos estos
actos, al 31 de diciembre de 2010 el capital suscrito y pagado de la sociedad era de S/. 119633,798.00 (Ciento diecinueve millones
seiscientos treinta y tres mil y setecientos noventa y ocho y 00/100 nuevos soles), representado por 119633,798 acciones, de
un valor nominal de S/. 1.00 cada una, totalmente suscritas y pagadas, de propiedad de dos inversionistas nacionales y dos
extranjeros, representando a los principales accionistas: LP Holding S.A. y Santa Aurelia S.A., empresas peruanas pertenecientes
al Grupo Raffo, con el 50%; y, las empresas Constructoras ICAS.A. de C.V. e Ingenieros Civiles Asociados S.A. de C.V., pertenecientes
al Grupo ICA de Mxico, con el 50% restante.
No existen acciones sin derecho a voto ni acciones de inversin.
Grupo econmico
Los principales accionistas de Los Portales S.A. son dos grupos
empresariales, el Grupo Raffo, de capitales nacionales, y el Grupo ICA, de
capitales mexicanos.
Con ms de 100 aos de presencia en la economa nacional, el Grupo
Raffo ha participado a lo largo de su trayectoria empresarial en los
sectores nanciero y de seguros, inmobiliario y textil. Actualmente,
desarrolla actividades en los sectores inmobiliario (habilitacin urbana,
vivienda multifamiliar de inters social y renta inmobiliaria), hotelero
y de estacionamientos. Las principales entidades que conforman
el Grupo Raffo son: i) LP Holding S.A., empresa holding que gestiona
una importante cartera de inversiones; ii) Los Portales S.A., dedicada
a negocios inmobiliarios de vivienda multifamiliar y habilitacin
urbana, hotelera y estacionamientos, entre otros; iii) Compaa Minera
Caudalosa S.A., dedicada a actividades mineras, principalmente a la produccin de concentrados de plomo, zinc y cobre.
El Grupo ICA, por su parte, es el conglomerado de empresas constructoras ms grande de Mxico, cuyas principales lneas de
negocio son construccin, ingeniera, infraestructura y vivienda. Con ms de 60 aos de presencia en el mercado mexicano,
ha desarrollado megaproyectos de infraestructura, construccin civil, urbana e industrial, mantenimiento y operacin de
carreteras, puertos y aeropuertos, represas y tneles; de igual modo, participa a nivel de concesiones en el manejo nacional del
agua y recoleccin de basura. El Grupo ICA desarrolla sus actividades en diversos pases de Latinoamrica y Europa. Su matriz
(Empresas ICA S.A. de C.V) cotiza sus acciones en la Bolsa Mexicana de Valores y en el New York Stock Exchange (NYSE).
En el 2010 el Grupo ICA registr ingresos por US$ 2,824 millones. La experiencia del Grupo ICA ha contribuido decididamente a
consolidar las operaciones de Los Portales S.A., aprovechndose el know how, la experiencia y las estrategias comerciales de este
socio estratgico.
Tenencia
> Menor a 1%
> Entre 1% - 5%
> Entre 5% - 10%
> Mayor a 10%
> Total
Nmero de
accionistas
> 1
> 1
> 0
> 2
> 4
Porcentaje de
participacin
> 0.01%
> 1.60%
> 0
> 98.39%
> 100%
La composicin accionaria de Los Portales S.A. al 31 de
diciembre de 2010 es la siguiente:
> PRESIDENCIA
Ernesto Raffo Paine - Grupo Raffo
> DIRECTORTITULAR
Eduardo Ibarra Daz Ufano - Independiente
Ernesto Fernandini Raffo - Grupo Raffo
Alberto Pescetto Raffo - Grupo Raffo
Bernardo Quintana Isaac - Grupo ICA
Sergio Fernando Montao Len - Grupo ICA
Diego Quintana Kawage - Grupo ICA
Alonso Quintana Kawage - Grupo ICA
> DIRECTORSUPLENTE
Rodrigo Antonio Quintana Kawage - Grupo ICA
Alejandro Vargas Reyes - Grupo ICA
> COMIT EJECUTIVO
El Comit Ejecutivo constituye un rgano de decisin para la gestin
administrativa de la sociedad. Fueron elegidos miembros del Comit
Ejecutivo para el periodo 2010:
> MIEMBRO TITULARCOMIT EJECUTIVO
Ernesto Raffo Paine - Grupo Raffo
Ernesto Fernandini Raffo - Grupo Raffo
Sergio Fernando Montao Len - Grupo ICA
Alonso Quintana Kawage - Grupo ICA
> MIEMBROS SUPLENTES COMIT EJECUTIVO
Alberto Pescetto Raffo - Grupo Raffo
Eduardo Ibarra Daz Ufano - Independiente
Alonso Quintana Kawage - Grupo ICA
Rodrigo Antonio Quintana Kawage - Grupo ICA
> GERENCIA GENERAL
Guillermo Velaochaga Raffo - Gerencia General
> GERENCIAS CENTRALES
Ramn Garca Quintana - Gerencia Central de Administracin y Finanzas
Wilfredo de Souza Ferreyra Ugarte - Gerencia Central de Negocios
Inmobiliarios
> GERENCIAS
Eduardo Ibarra Rooth - Gerencia de Negocios de Estacionamientos
Luis Gmez Corthorn - Gerencia de Negocios de Hoteles
Ral Salcedo Pachas - Gerencia de Administracin y Contabilidad
Mara Patricia Mendoza Franco - Gerencia Legal
Fernando Gmez ato - Gerencia de Finanzas
Jaime Gonzlez Melly - Gerencia de Tecnologa de la Informacin
Colaboradores
Al cierre del 2010 la Empresa contaba con 2,143 colaboradores: 9 de
los puestos corresponden a las gerencias de la empresa, 43 personas
correspondan a programas de formacin profesional, 125 personas eran
obreros de construccin civil y 1,966 personas ocupaban diversos cargos.
Del total de colaboradores, 1,930 eran temporales y 213 permanentes.
En el 2009 la Empresa tena 1,588 colaboradores: 7 personas ocupaban los
cargos de gerencia, mientras que 1,581 colaboradores tenan ocupaciones
diversas. Del total, 1,382 personas eran temporales y 206permanentes.
Memoria
Anual
2010
p. 17
Directorio y
Comit Ejecutivo
Plana
Gerencial
En Junta Obligatoria Anual de Accionistas del 29 de abril del 2010
fueron elegidos los siguientes directores para el ejercicio 2010:
Compromiso Social
La Empresa tiene como uno de sus objetivos prioritarios y fundamentales estructurar en el corto plazo programas
sostenidos de RS, enfocados principalmente en el rubro educativo y que contribuyan con lograr mejoras sociales, econmicas
y ambientales en la sociedad. A travs de estas iniciativas se piensa fomentar conductas y actitudes que motiven la solidaridad
y el comportamiento tico de los colaboradores, trazando vnculos slidos entre las iniciativas de RS y, la visin y misin de la
Empresa.
Cabe destacar que Los Portales ha asumido el compromiso de promover mejoras en la calidad de vida de la poblacin,
particularmente en la de aquellos sectores menos favorecidos. Al respecto, una de las principales carencias que sufre la
comunidad nacional es la falta de vivienda digna. Con proyectos inmobiliarios sociales como MiVivienda, MiHogar y Techo
Propio, Los Portales contribuye con cubrir las necesidades de vivienda del pas; en tanto que con los proyectos de habilitacin
urbana, Los Portales realiza un aporte relevante en la formalizacin de segmentos de la poblacin sin acceso actual al sistema
nanciero, posibilitando que dichos grupos obtengan crditos para nanciar la compra de lotes de terreno para vivienda futura,
manteniendo un rcord de pagos e historial crediticio y fomenta la formalizacin y el acceso a una propiedad que no solo puede
servir de garanta para un prstamo bancario futuro, sino como base de la vivienda propia.
Asimismo, Los Portales participa en la campaa Recclame, cumple tu papel, en asociacin con la ONG Fundades y la empresa
Kimberly Clark. Esta campaa busca contribuir con la preservacin del medio ambiente a travs del fomento de la cultura del
reciclaje. A este objetivo ambiental se suma, adems, la ayuda social, pues con el dinero recaudado a travs del reciclaje se
entregan becas de estudios a nios con discapacidad y bajos recursos econmicos. Los Portales recolecta permanentemente
papeles, peridicos, cartones y guas telefnicas a travs de tachos distribuidos en todas las ocinas y diversos contenedores
especiales colocados en reas claves de acopio, a n de entregar el material recolectado a Kimberly Clark, quien destina el pago
por el papel reciclado a Fundades. En el 2010, Los Portales logr recolectar 1.2 TMde papel, que fueron donadas a Fundades.
Finalmente, Los Portales tambin participa activamente apoyando al proyecto Rum Rum el Explorador, de la Asociacin
Promotora de Educacin Inicial Caritas Graciosas, que promueve el aprendizaje activo y de autodescubrimiento en alumnos
menores de 6 aos en centros estatales de educacin inicial, ubicados en zonas urbano marginales. Dentro de este programa, Los
Portales ha participado en la mejora de la infraestructura del centro de educacin inicial Pronoi Los Angelitos ubicado en la zona
de Zapallal al norte de la ciudad de Lima.
Memoria
Anual
2010
p. 19
Visin, Misin,
Principios y Valores
> Visin >
> Principios >
> Misin >
> Valores >
Serunaempresalderen el desarrollodenegociosrelacionados
con el sector inmobiliario, que se diferencien por su calidad y
marquen hitos innovadores, generando valor para nuestros
accionistas, clientes, colaboradores y la sociedad.
Integridad
Nuestras decisiones, acciones y compromisos se basan en el
respaldo tico, nanciero y profesional de nuestros colaboradores y
accionistas, quienes sustentan nuestra promesa de valor.
Calidad
La calidad es nuestro sello. Todos nuestros productos y servicios
son elaborados y entregados con pasin y devocin, ofreciendo lo
mejor de nosotros mismos a nuestros clientes.
Con anza
Buscamos no solo hacer negocios, sino construir relaciones de
mutuo benecio y sostenibles en el tiempo, con nuestros socios,
clientes y proveedores.
Responsabilidad Social
Estamos comprometidos con el progreso de nuestros clientes,
colaboradores y proveedores y el desarrollo sostenible de la
sociedad.
Desarrollamos negocios inmobiliarios, de estacionamientos,
hoteleros y anes, creando espacios innovadores para vivir
mejor, sustentados en el conocimiento de nuestros clientes,
el compromiso y creatividad de nuestra gente y el desarrollo
sostenible de nuestro entorno.
Compromiso
Ofrecemos lo mejor en todo lo que hacemos.
Proactividad
Tenemos una actitud positiva para solucionar los problemas,
presentamos iniciativas y hacemos lo necesario para cumplir
nuestros objetivos.
Orientacin a resultados
Estamos permanentemente enfocados al logro de resultados que
agreguenvalor anuestronegocioy al entornodondelodesarrollamos.
Creatividad e innovacin
Romper paradigmas y generar el cambio es una cualidad inherente a
nuestra esencia.
Capacidad de anticipacin
Nosanticipamosaloshechos, loquenospermiteestar alavanguardia
de la competencia.
03
Creamos
Espacios
Para Vivir
Mejor
Memoria
Anual
2010
p. 21
> Divisin
Inmobiliaria
> Divisin de
Hoteles
> Divisin de
Estacionamientos
> Divisin de
Rentas
Se dedica a la promocin y desarrollo de proyectos de
habilitacin urbana, viviendas de inters social y proyectos
multifamiliares de vivienda, a travs de programas
gubernamentales como MiVivienda, MiHogar o Techo Propio.
Se dedica a la operacin de hoteles mediante la inversin
en unidades propias y de terceros, as como a la prestacin
de servicios vinculados al negocio de alimentos y bebidas,
banquetes y eventos dentro de los establecimientos
operados. Dentro de esta divisin se encuentra la unidad
de Telemarketing, la cual opera y administra un call center
encargado de dar soporte y potenciar el desarrollo de las otras
divisiones de negocios.
Se dedica a la administracin, operacin, concesin e
inversin de estacionamientos, tanto propios como de
terceros, as como a la gestin de negocios asociados como
valet parking, publicidad indoor y lavado de autos, entre otros.
Constituida en el 2010, se dedica a la inversin, desarrollo
y operacin de centros comerciales, as como a la gestin
del negocio de arrendamiento de locales comerciales de
propiedad de la empresa.
Descripcin
General de
los Negocios
Memoria
Anual
2010
p. 23
Panorama General de los Negocios
Los Portales, directamente y/o a travs de sus empresas subsidiarias ha estructurado sus
actividades en las divisiones de negocios que se detallan a continuacin. Su estructura
organizacional es matricial. El rea central brinda servicios de nanzas, contabilidad,
legal, sistemas, marketing, recursos humanos y capital humano a las reas de negocio,
aprovechando las sinergias corporativas de un tratamiento centralizado.
Divisin
Inmobiliaria
Gerencia Central
de Administracin
y Finanzas
Divisin
Estacionamientos
Los Portales S.A.
Divisin
Hoteles
Divisin
Rentas
Las actividades de negocio de Los Portales se realizan de manera directa y/o a travs de empresas subsidiarias, segn se detalla
a continuacin:
Inversiones Nueva Etapa S.A.C.
Constituida en marzo del 2003, con el objeto de dedicarse a toda clase de inversiones y negocios inmobiliarios, de habilitacin
urbana de denuncios agrcolas y urbanos, construccin y venta de inmuebles y de gerenciar proyectos inmobiliarios. Suactividad
principal es el desarrollo de proyectos de vivienda de inters social, enmarcados dentro del programa de fomento estatal Techo
Propio en las provincias de Chincha e Ica (departamento de Ica), y la habilitacin urbana en la provincia de Ica. Los Portales se ha
constituido en la empresa pionera en el pas en cuanto a desarrollo de vivienda social.
En la provincia de Chincha ha ejecutado el proyecto Los Viedos, etapas I y II, que consiste de 746 viviendas construidas con
funcionales diseos arquitectnicos, en lotes de aproximadamente 60 m2, ubicados en la zona de crecimiento de la ciudad, que
forman parte de una urbanizacin cerrada con reas de recreacin, comerciales y educativas.
En la provincia de Ica viene realizando el proyecto de viviendas Sol de Ica, etapas II, V y VI, dentro del programa Techo Propio,
conformado por 559 viviendas. Asimismo, se encuentra desarrollando el proyecto de habilitacin urbana Sol de Ica, etapas I, III
y IV, que consta de 479 lotes de terreno para vivienda.
En total, esta empresa subsidiaria es propietaria de aproximadamente 30 hectreas de terrenos, que constituyen una valiosa
reserva para futuros desarrollos inmobiliarios. La participacin de Los Portales en esta empresa al 31 de diciembre del 2010 es
de 99.98%.
Los Portales Estacionamientos S.A.C.
Constituida en octubre del 2005 para dedicarse a la inversin y a los negocios de promocin y desarrollo de playas de
estacionamiento. Su actividad principal es la operacin del estacionamiento del Aeropuerto Internacional Jorge Chvez, en el
Callao, y del estacionamiento ubicado en la avenida Canaval y Moreyra, en Lima. La participacin de Los Portales en esta empresa
al 31 de diciembre del 2010 es de 99.98%.
Consorcio Los Portales S.A.
Se constituy en julio del 2002 con el n de dedicarse a toda clase de negocios inmobiliarios, de construccin, compra y venta
de bienes muebles e inmuebles, as como para prestar servicios de administracin y asesora gerencial. Desde el 2008 ya no
opera, ya que las ventas por sus proyectos concluyeron en el 2007. Su principal proyecto fue El Bosque de la Campia un proyecto
multifamiliar. La participacin de Los Portales S.A. al 31 de diciembre de 2010 es de 99.98%.
Ingresos
Los ingresos consolidados de Los Portales y subsidiarias ascendieron en el 2010 a S/. 293 millones, representando un incremento
de 68% con respecto al registrado el 2009 (S/. 175 millones); estando constituidos en un 67% por la venta de inmuebles (lotes de
terrenos y viviendas de inters social), 21% por prestacin de servicios de estacionamientos, 12% por servicios hoteleros y 0.3%
por arrendamiento de locales comerciales.
Memoria
Anual
2010
p.25
Resultados de las Operaciones
y Situacin Financiera
Empresas
Subsidiarias
Ventas Anuales 2008-2010 Millones de S/.
293
350
300
250
200
150
100
50
0
175 178
2008 2009 2010
variacin
2008 - 2010 +65%
Piura i
i
i
i
i
i
h
h
h
h
Chiclayo
Chimbote
Lima
Cusco
Tarma
Ica
Chincha
Proyectos Inmobiliarios
Hoteles
i
h
h
Resultados 2008-2010
36
293
54
59
104
6
108
29
20
68
14
175
17
23
61
Millones de S/.
Utilidad
Bruta
Utilidad de
Operacin
Utilidad
antes de
Impuestos
Utilidad
Neta
350
300
250
200
150
100
50
0
Ventas
2008
2009
2010
Resultados
Los gastos e ingresos operacionales de Los Portales y subsidiarias ascendieron a S/. 50 millones (S/. 44 millones en el 2009).
El incremento es explicado por la implementacin de diversos programas para el fortalecimiento de sistemas, procesos y
organizacin de la Empresa.
La utilidad neta del ejercicio de Los Portales y subsidiarias ascendi a S/. 36 millones, lo que representa un incremento de 164%
respecto al resultado obtenido el ao anterior (S/. 14 millones).

Estos resultados positivos han sido posibles debido a:
El buen desempeo de la economa peruana, tanto por el crecimiento registrado en el producto bruto interno (PBI), como al
adecuado manejo de las polticas macroeconmicas, disciplina scal y estabilidad poltica.
El continuo apoyo de los accionistas de Los Portales, quienes adems de su permanente respaldo en la direccin, gestin y know
how, en el 2010 realizaron aportes en efectivo por S/. 25 millones (equivalentes a US$ 9 millones).
La consolidacin en Los Portales de las inversiones y operaciones, mediante la fusin por absorcin de las empresas vinculadas
de propiedad de nuestros accionistas: Inversiones en Inmuebles S.A. (INISA) e Inversiones de Estacionamientos S.A. (IESA). Esta
fusin represent el aporte de un patrimonio de S/. 36 millones (US$ 13 millones).
Por cuarto ao consecutivo, la Divisin Inmobiliaria registr un crecimiento sostenido (92% respecto al ao anterior),
conservando su liderazgo en el negocio de habilitaciones urbanas en el pas. Durante el 2010 se continu con la expansin de
operaciones a nivel nacional, representando las provincias el 46% de sus ventas, habiendo iniciado nuevas operaciones en
Chimbote, Ancn (Santa Rosa), Cieneguilla, entre otros; manteniendo presencia en las zonas norte de Lima (Carabayllo) y en
provincias (Chincha, Ica, Piura y Chiclayo). En el 2010, esta divisin registr un rcord de ventas: 3,945 unidades inmobiliarias
(3,113 en el 2009).
La Divisin de Estacionamientos registr un crecimiento de sus ingresos de 43% respecto al ao anterior; explicado por la
apertura de 29 nuevas operaciones. Los Portales es reconocida como el operador lder de estacionamientos en el Per.
La Divisin de Hoteles registr un crecimiento de sus ingresos del 15% respecto al ao anterior. Este incremento es liderado por
las ventas del rea de Alimentos y Bebidas del Country Club Lima Hotel (que mejoraron 25% respecto al ao anterior), en tanto
que el Hotel Los Portales Piura report un incremento en sus ingresos (28%) generando benecios, producto de la buena gestin
y de las inversiones realizadas.
Memoria
Anual
2010
p. 27
800%
195% 86%
53%
65%
Costo de ventas y margen bruto
El costo de ventas consolidado de Los Portales y subsidiarias ascendi a S/. 188 millones (S/. 114 millones en el 2009), el cual
representa el 64% de las ventas (65% en el 2009). Esta reduccin del costo de ventas es explicado principalmente por el adecuado
control de costos y el mix de productos orientados al incremento del valor por metro cuadrado de la Divisin Inmobiliaria.
Producto de lo anterior, la utilidad bruta consolidada de Los Portales y subsidiarias ascendi en el 2010 a S/. 105 millones,
representando un incremento de 75% con respecto al resultado obtenido el 2009 (S/. 61 millones). La utilidad bruta represent el
36% de las ventas en el 2010 (35% en el 2009).
Memoria
Anual
2010
p. 29
Ingresos y Gastos Financieros
2008 2009 2010
30
34
21
25
22
Ingresos
Gastos
14
Existencias e inversiones inmobiliarias
Durante el 2010 Los Portales y subsidiarias adquiri 197 hectreas de terrenos para el desarrollo de proyectos inmobiliarios por
un valor de S/. 133 millones (US$ 44 millones).
Al cierre del ejercicio 2010, Los Portales registr un total de existencias inmobiliarias por 200 hectreas, con un valor de S/. 124
millones (108 hectreas y S/. 35 millones al cierre del 2009). Estas existencias corresponden principalmente a terrenos que se
encuentran en proyectos inmobiliarios o futuros desarrollos.
Los Portales conserva terrenos como inversiones inmobiliarias, que se mantienen como reserva inmobiliaria para generar
benecios por plusvala o para ser destinados a futuros proyectos de rentas. Al cierre del ejercicio 2010 estos terrenos tienen una
extensin aproximada de 42 hectreas y un valor de S/. 50 millones.
Ingresos y gastos nancieros
Los ingresos nancieros provenientes del nanciamiento que otorga la Empresa a sus clientes inmobiliarios constituyen una
importante fuente de ingresos; en el 2010 los ingresos nancieros ascendieron a S/. 33 millones (S/. 25 millones en el 2009) lo que
representa un incremento de 29% respecto al ao anterior, debido a las mayores ventas inmobiliarias con nanciamiento y a la
maduracin de la cartera de cuentas por cobrar de la Divisin Inmobiliaria
El gasto nanciero del ejercicio fue de S/. 30 millones (S/. 21 millones en el 2009), importe que representa un incremento del 40%
respecto del ao anterior, debido a los nanciamientos obtenidos para el desarrollo del negocio inmobiliario.
Existencias e Inversiones Inmobiliarias
2008 2009 2010
180
81
69
Principales Ratios e Indicadores Financieros
Cuentas por cobrar
Las cuentas por cobrar de Los Portales y subsidiarias al cierre del ejercicio 2010 ascendieron a S/. 206 millones, lo que representa
un incremento del 56% respecto al ao anterior (S/. 132 millones el 2009). Este resultado se debe principalmente al incremento
de las ventas de terrenos a los clientes de este producto, la empresa les otorga nanciamiento directo de hasta 72 meses, con
garanta del bien inmueble (reserva de dominio) y al traslado de la cartera de letras de la empresa absorbida Inversiones en
Inmuebles S. A. por S/. 54 millones.
Cuentas por Cobrar Comerciales
2008 2009 2010
206
132
118
Millones de S/.
Millones de S/.
Millones de S/.
80
180
200
60
160
40
140
20
120
0
100
40
35
30
25
20
15
10
5
0
250
200
150
100
50
0
variacin
2008 - 2010 +75%
variacin
2008 - 2010 +160%
Existencias e Inversiones Inmobiliarias
2008 2009 2010
Hectareas
200
108
60
250
200
150
100
50
0
variacin
2008 - 2010 +233%
Memoria
Anual
2010
p. 31
Indicadores de Gestin
16.8% 4.4%
30.1%
2009
2010
Retorno sobre Activos (ROA)
2010
2010
Retorno sobre Patrimonio (ROE)
2009
2009
Indicadores Financieros- Balance General
Prueba
Corriente
Endeudamiento
Prueba
cida
Solvencia
1.23
0.78
0.66
0.53
0.40
0.36
0.29
0.27
Indicadores Financieros- Estado de Resultados
Margende
Contribucin
Margenantes
deImpuestos
Margen
Operativo
Margen
Neto
Margen
EBITDA
MargenEBITDA
Ajustado
35.5%
20.1%
19.6%
18.5%
12.3%
31.1%
34.8%
12.9%
11.0%
9.7%
7.9%
25.3%
Ratios nancieros
A continuacin se presentan los principales ratios nancieros de la Empresa:
Indicadores Financieros
> Margen de Contribucin
> Margen Operativo
> Margen antes de Impuestos
> Margen Neto
> Margen EBITDA
> Margen EBITDA Ajustado
> Prueba Corriente
> Prueba cida
> Endeudamiento
> Solvencia
> Retorno sobre Patrimonio (ROE)
> Retorno sobre Activos (ROA)
2010
> 35.5%
> 18.5%
> 20.1%
> 12.3%
> 19.6%
> 31.1%
> 1.23%
> 0.66%
> 0.40%
> 0.29%
> 30.1%
> 10.1%
2009
> 34.8%
> 9.7%
> 12.9%
> 7.9%
> 11.0%
> 25.3%
> 0.78%
> 0.53%
> 0.36%
> 0.27%
> 16.8%
> 4.4%
Millones de S/.
0% 10% 20% 30% 40%
0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%
10.1%
Los Portales
Inmobiliaria
Memoria
Anual
2010
p. 33
Memoria
Anual
2010
p. 35
>
>
>
>
>
>
>
Ventas por S/. 196millones (US$ 70 millones versus US$ 36millones el 2009).
Presencia en 6principales ciudades del pas: Lima (zonas norte, este y centro),
Chincha, Ica, Piura, Chiclayo, Chimbote; diversicacin de los ingresos, Lima
54%, Provincias 46%.
3,945 unidades inmobiliarias vendidas el 2010 (3,113 el 2009), 26% de incremento.
200 hectreas de terrenos para desarrollo inmobiliario (108 en el 2009),
incremento del 85%.
Margen bruto de contribucin de la divisin inmobiliaria: 34.7% (29.5% en el 2009).
Utilidad operativa de S/. 42 millones (S/. 15 millones en el 2009), lo que
representa un aumento de 180% en relacin al ao anterior.
Utilidad neta de S/. 39millones (S/. 24 millones en el 2009), lo que representa
un aumento de 62% en relacin al ao anterior.
Ventas Divisin Inmobiliaria 2008-2010
Resultados 2009-2010 Divisin Inmobiliaria
2008 2009
Ventas Utilidad
Bruta
Utilidad
Neta
Utilidad
Operativa
2010
196
196
67
33
37
102
102
30
17
9
108
Millones de S/.
Millones de S/.
Indicadores
Principales
2009
2010
92%
123%
311% 94%
200
200
150
150
100
100
50
50
0
0
variacin
2008 - 2010 +81%
Memoria
Anual
2010
p. 37
Descripcin del negocio
A travs de su Divisin Inmobiliaria, Los Portales desarrolla proyectos inmobiliarios de habilitacin urbana, vivienda social,
departamentos en edicios multifamiliares y viviendas en condominio (vivienda secundaria / casa de campo), de manera
directa o a travs de empresas subsidiarias.
Los Portales es lder a nivel nacional en la venta y desarrollo de proyectos de habilitacin urbana en zonas de expansin urbana,
con presencia en 6 ciudades importantes de la costa peruana (Lima, Chincha, Ica, Piura, Chiclayo y Chimbote), focalizando sus
actividades principalmente en los niveles socioeconmicos C y D. La habilitacin urbana consiste en la implementacin y venta
de lotes de terreno para vivienda con instalaciones de servicios bsicos (agua, desage y electricidad) en urbanizaciones
modernas y ordenadas, rodeadas de reas verdes y zonas de esparcimiento. Al cierre del 2010, Los Portales y subsidiarias
contaba con una cartera de aproximadamente 64 proyectos inmobiliarios en comercializacin y desarrollo.
Asimismo, Los Portales se ha constituido en la principal empresa privada que desarrolla y promueve proyectos de vivienda
de inters social, nanciados por el programa gubernamental Techo Propio. Los proyectos ms importantes se desarrollan en
provincias; el proyecto Los Viedos, en Chincha, tiene 746 casas, el proyecto Sol de Ica, en Ica, tiene 559 casas, y el proyecto
Techo Propio Sol de Piura cuenta con 1,051 casas. El desarrollo de estos proyectos dentro del marco de los programas sociales
permite que familias de bajos recursos puedan acceder a viviendas saneadas legalmente y con todos los servicios pblicos,
facilitndoles as el ingreso al sistema nanciero para la obtencin de crdito.
Los Portales mantiene una permanente poltica de ampliar su reserva inmobiliaria. Durante el 2010 adquiri 197 hectreas y cerr
el ejercicio con un inventario de 200 hectreas, en Lima y en provincias.
Las fortalezas de la divisin inmobiliaria son: (i) la capacidad para identicar y desarrollar negocios inmobiliarios en zonas y
reas de expansin urbana; (ii) el conocimiento profundo del mercado inmobiliario y de los productos especcos que demandan
los potenciales clientes; (iii) la gestin tcnica para la obtencin de permisos y factibilidades de servicios; y (iv) la gestin
comercial de la empresa, que constantemente disea estrategias comerciales innovadoras y ecientes para la promocin y
venta de nuevos productos, lo cual, sumado a un nivel de profesionales especializados como fuerza de ventas, garantiza el xito
comercial de todos los proyectos.
Piura
Chiclayo
Chimbote
Lima
Ica
Chincha

Lima Norte
(Carabayllo/ Santa Rosa/ Hu)
$22, 525M
32%
Lima Este
(Huampan/ Cieneguilla/ Hu)
$11,231M
16%
Lima Centro
(Multifamiliares/ MV)
$3,850M
6%
Provincia Norte / Chiclayo
$4,977M
7%
Provincia Norte/ Piura
$14,942M
22%
Provincia Sur - Ica
$12,010M
17%
2010
Resultados
Durante el 2010 la Divisin Inmobiliaria continu con su proceso de crecimiento en volumen, diversicacin geogrca y de
productos, objetivos que fueron cumplidos con xito. La divisin registr ventas totales por S/. 196 millones (3,945 unidades),
lo que representa un incremento de 92% respecto al ao anterior (S/.102 millones y 3,113 unidades). Las ventas de la divisin
inmobiliaria se concentraron en lotes de terreno (63%), viviendas de inters social Techo Propio (17%), viviendas de campo
(14%) y departamentos en edicios multifamiliares (6%).
El margen bruto de contribucin de la Divisin Inmobiliaria del 2010 fue de S/. 68 millones (34.7% de las ventas), cifra superior en
126% a lo obtenido el ao anterior (S/. 30 millones, 29.5% de las ventas).
El EBITDA, ajustado por la inclusin del ingreso nanciero devengado, fue de S/. 74 millones.
Los Portales
Estacionamientos
Memoria
Anual
2010
p. 39
>
>
>
>
>
>
Ventas por S/. 62 millones (equivalentes a US$ 22 millones versus US$ 18
millones el 2009).
1,114 colaboradores (884 en el 2009).
114 playas de estacionamientos (85 en el 2009), 20,977 cocheras (14,478 en
el 2009), 4,422 abonados (3,586abonados en el 2009), 8.9millones de horas
vendidas (7.4 millones en el 2009).
Margen bruto de contribucin de la divisin estacionamientos: 25.2%
(29.1% en el 2009).
Utilidad operativa de S/. 9.4 millones (S/ 7.4 millones en el 2009), lo que
representa un aumento de 27%.
Utilidad neta de S/. 5 millones (S/. 3.7 millones en el 2009), lo que representa un
aumento de 35%.
Indicadores
Principales
Descripcin del negocio
La experiencia de ms de 40 aos de Los Portales en el negocio de estacionamientos se inici bajo la gestin de LP HoldingS.A. con
la apertura en 1968 del Estacionamiento Washington y la operacin desde 1992 del estacionamiento del Aeropuerto Internacional
Jorge Chvez, siendo estos los primeros intentos locales de manejo especializado y profesional del negocio de estacionamientos,
eventos que evidencian que desde un inicio se tuvo la visin de crear la mejor y ms grande red de estacionamientos del pas.
Actualmente, Los Portales opera 114 estacionamientos y cuenta con 20,977 cocheras distribuidas en Lima, Arequipa, Piura,
Trujillo y Chiclayo. Los estacionamientos operados por Los Portales son reconocidos por su excelencia en el servicio, calidad,
modernidad, el compromiso de sus colaboradores y la visin de sus lderes, as como por el respaldo de sus accionistas.
Al cierre del 2010 Los Portales operaba 114 estacionamientos (85 en el 2009) y cuenta con 20,977 cocheras (14,478 en el 2009) en
Lima, Piura, Trujillo, Chiclayo y Arequipa.
La clave del xito de este negocio se centra en: (i) el reconocimiento de sucapital humano como eje central de negocio, habindose
empezado a cosechar los frutos de los programas de seleccin, induccin y capacitacin de personal iniciados en los ltimos 24
meses; y (ii) en la capacidad de brindar soluciones innovadoras a las necesidades de los clientes particulares y corporativos, a
travs de un servicio de excelencia, moderna infraestructura y tecnologa de punta.
La Divisin de Estacionamientos de Los Portales hoy en da lidera el mercado especializado de estacionamientos y servicios de
parqueos en el Per, a travs de sus cuatro lneas de negocio (mega operaciones, micro operaciones, operaciones comerciales y
servicios de valet parking), ofreciendo soluciones especcas a mltiples escenarios de negocio, con exibilidad, creatividad y
altos ndices de calidad en el servicio.
Un aspecto resaltante del negocio es la identicacin de la marca Los Portales por parte de los consumidores de Lima y provincias.
Gracias a sus excelentes caractersticas, la percepcin de la empresa en trminos generales es sumamente positiva, mientras
que la marca Los Portales es percibida por el consumidor nacional como distintiva de la empresa lder en estacionamientos,
circunstancia altamente favorable tratndose de una empresa peruana no asociada a ningn operador internacional.
Memoria
Anual
2010
p. 41
Indicadores Estratgicos - Divisin Estacionamientos
2009 2010 2008
Nmero de horas vendidas (mes)
- en millones de horas
Nmero de abonados (mes)
Nmero de cocheras Nmero de playas
85
76
114
50%
2009 2010 2008
4,422
3,586
3,369
31%
2009 2010 2008
20%
2009 2010 2008
20,977
14,478
11,952
75%
0
5000
10000
15000
20000
25000
0
20
40
60
80
100
120
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
45000
50000
40000
0
1
2
3
4
5
6
7
9
10
8
7.4 7.4
8.9
El margen bruto de contribucin de la divisin fue de S/. 15.6millones (S/. 12.6millones en el 2009), equivalente a 25% de las ventas
(29.1% de las ventas el 2009); la reduccin respecto al ao anterior se explica por el incremento del costo de los terrenos (US$/
m2 debido al boominmobiliario), aumento de costos laborales y la maduracin de nuevas operaciones de estacionamientos.
El EBITDA de la divisin de estacionamientos fue de S/ 9.2 millones.
Resultados
La Divisin de Estacionamientos de Los Portales registr en el 2010 ingresos por S/. 62 millones (S/. 43 millones en el 2009), lo que
representa un incremento de 44% respecto al ao anterior. Los rubros que tuvieron buen desempeo fueron: ventas de abonados
(+20%), ventas de clientes eventuales (+24%) y servicios administrativos (+23%).
Ventas
2008 2009 2010
62
43
38
Memoria
Anual
2010
p. 43
Margen de Contribucin
2008 2009 2010
15
13
10
Millones de S/.
Millones de S/.
0
0
10
20
30
40
50
60
70
2
4
6
8
10
12
14
16
18
variacin
2008 - 2010 +60%
variacin
2008 - 2010 +50%
Los Portales
Hoteles
Memoria
Anual
2010
p. 45
>
>
>
>
>
>
Ventas por S/. 34.5 millones (S/. 30 millones en el ao 2009).
258 habitaciones (173 habitaciones en el 2009).
Cinco unidades hoteleras en operacin (3 en el 2009); bajo dos marcas, Country
Club Lima Hotel (lujo) de 83 habitaciones y Los Portales Hoteles (corporativo): en
Piura (45 habitaciones), Chiclayo (35 habitaciones), Tarma (45 habitaciones) y
Cusco (50 habitaciones).
Margen bruto de contribucin: 61.4% (61.3% en el 2009).
Utilidad operativa de S/. 5.3 millones (S/. 3.9millones en el 2009, lo que
representa un aumento de 36% en relacin al ao anterior.
Utilidad neta de S/. 3.7 millones (prdida de S/. 2 millones en el 2009).
Indicadores
Principales
Memoria
Anual
2010
p. 47
Ventas Divisin Hoteles
Millones de S/.
2010
35
33
30
2008 2009
27
28
29
30
31
32
33
34
35
variacin
2008 - 2010 +6%
Descripcin del negocio
Los Portales participa en el negocio de hoteles desde 1996. El objetivo fue establecer una cadena nacional de hoteles que provea
de servicios de calidad a huspedes extranjeros y turistas locales. Actualmente, los hoteles de Los Portales se distinguen por la
excelencia en el servicio y ofrecen a los huspedes una experiencia del mejor nivel durante su estada, marcada por la calidez del
personal, el cuidado en el detalle y la comodidad de las instalaciones.
Al cierre del 2010 la Divisin de Hoteles de Los Portales operaba cuatro establecimientos en provincias, bajo la marca Los Portales,
destinado al segmento corporativo: Los Portales Piura (45 habitaciones), Los Portales Chiclayo (35 habitaciones), Los Portales
Tarma (45 habitaciones) y Los Portales Cusco (50 habitaciones). En Lima opera el Country Club Lima Hotel (83 habitaciones),
marca de lujo dedicada a atender al segmento de mayor poder adquisitivo de turistas extranjeros y al segmento corporativo VIP.
El Country Club es un hotel de la categora luxury de cinco estrellas ubicado en el exclusivo distrito de San Isidro. Construido en 1927,
es considerado monumento histrico nacional por su hermosa arquitectura, su excelente distribucin y elegantes habitaciones;
alberga, ms de 300 obras de arte proporcionadas por convenio con el Museo Pedro de Osma. Su Restaurante Perroquet ha sido
premiado por tercer ao consecutivo como uno de los 10 mejores restaurantes de Lima para hacer negocios, as como el mejor
restaurante de hotel por Summum, circunstancia pblicamente reconocida por los consumidores locales. Debemos sealar que
este restaurante compite con los mejores de la exigente plaza culinaria de Lima, lo cual constituye un gran logro, considerando
que no es usual que un restaurante de hotel ingrese en estas ligas culinarias.
Los Portales Hotel Piura est dedicado al segmento corporativo, categora 4 estrellas. Est ubicado en el centro nanciero y
cultural de la ciudad y ostenta tambin la calidad de monumento histrico, debido a su impactante arquitectura. Los equipos
modernos han sido acondicionados en estricta armona con su carcter de patrimonio histrico y las remodelaciones han sido
efectuadas respetando el entorno urbano. El hotel cuenta con cmodas y amplias habitaciones consideradas las ms lujosas de
la ciudad, ofrece exquisita comida gourmet en su restaurante y una excelente atencin.
Ubicado a solo cinco horas de Lima, Los Portales Hotel Tarma, de 3 estrellas, se encuentra a cinco minutos de la Plaza de Armas y
opera en una antigua casona construida en el 1954, cuyo carcter monumental tambin se ha respetado al momento de efectuar
las adecuaciones en el mobiliario. El hotel tiene instalaciones de primer nivel y un excelente servicio, sumados al saln de eventos,
discoteca y al restaurante Pollo Stop (ambos administrados por Los Portales).
Los Portales Hotel Chiclayo inici operaciones en marzo del 2010. Se encuentra a tres minutos del aeropuerto y en el centro
comercial de la ciudad. Cuenta con 35 modernas habitaciones equipadas con televisores LCD y ptimas comodidades, entre ellas
wireless en todas las instalaciones del hotel, saln de eventos, entre otros. Est dirigido para atender principalmente al segmento
corporativo de negocios (comercio e industria de la zona) as como a los turistas que acuden a la zona (restos arqueolgicos,
playas, entre otros).
En diciembre del 2010 se inici la operacin de un establecimiento en Cusco bajo la modalidad de usufructo por un plazo de 20
aos, Los Portales Hotel Cusco cuenta con 50 habitaciones. Para el 2011 se tiene prevista una remodelacin integral con el objetivo
de adecuarlo al estndar de confort que poseen Los Portales Hoteles.
Resultados
El 2010 fue un ao de recuperacin para esta divisin, luego del impacto de la crisis econmica internacional que afect las
operaciones en el ao anterior, principalmente debido a la reactivacin de arribos de pasajeros corporativos, permitiendo una
recuperacin en los ingresos, que crecieron 15% con respecto al ao interior. La eciente gestin del equipo gerencial permiti
esta recuperacin, principalmente a partir del segundo trimestre, logrando un buen mix entre la ocupacin de los hoteles y las
tarifas.
La Divisin de Hoteles registr en el ejercicio 2010 ventas por S/. 34.5 millones (S/. 29.9 millones el 2009). El margen bruto de
contribucin fue de S/. 21.2 millones (S/ 18.3 millones en el 2009), equivalente a 61.4% de las ventas (61.3% de las ventas el 2009).
Se continu la estrategia de crecimiento adquiriendo e incorporando nuevas operaciones hoteleras, lo que permitir el
incremento de los ingresos, la reduccin de gastos administrativos y de gestin y, por lo tanto, la mejora en los resultados. En
lnea con esta estrategia, se sentaron las bases para la denicin de la nueva imagen, diferenciacin y estandarizacin de los
productos de la Divisin de Hoteles, as como tambin su reestructuracin corporativa para soportar su crecimiento. Este plan
se ejecutar en el primer semestre del 2011.
Es importante resaltar la consolidacin del rea de Alimentos y Bebidas como una de las principales fortalezas de la divisin
hoteles, resultando en una importante fuente de ingresos para el negocio. La administracin de la totalidad de los restaurantes,
bares y salones de eventos de Los Portales constituye a la fecha el 43% de los ingresos de la divisin.
Finalmente, la unidad de negocios Telemarketing, integrante de la Divisin de Hoteles, registr en el 2010 ingresos por S/. 1.2
millones, consolidndose como una importante unidad generadora de ingresos y soporte para las otras divisiones de negocios.
Memoria
Anual
2010
p. 49
Los Portales
Rentas
>
>
8,000 m2 arrendables.
80% ocupacin en Lima Outlet Center, 5,000 m2 arrendables.
Indicadores
Principales
Constituida en el 2010, se dedica a la habilitacin de centros comerciales, strip malls, as como a la gestin de arrendamientos de
los locales comerciales de propiedad de la Empresa.
En julio del 2010 inici la operacin del Lima Outlet Center, construido sobre un terreno de 10,000 m2, con una inversin de US$ 4
millones, ubicado en la Av. Elmer Faucett al costado del Aeropuerto Internacional Jorge Chvez.
Resultados
Al cierre del 2010 la Divisin de Rentas registro ventas por S/. 924 mil, el margen bruto de contribucin fue de S/. 502 mil,
equivalente a 54.3% de las ventas.
Memoria
Anual
2010
p. 51
Memoria
Anual
2010
p. 53
Descripcin
En el 2010 se continu con el proceso de reorganizacin del rea central de la empresa, iniciado en el 2009, con la nalidad de que
esta pueda responder adecuadamente a los nuevos requerimientos de una compaa de la envergadura actual de Los Portales,
matricialmente organizada. Durante el 2010 se desarroll y puso en operacin el sistema integrado para el back ofce SAP, se
reestructur la organizacin creando las gerencias de Tecnologa de la Informacin, Logstica, Capital Humano y la sub gerencia
de Organizacin y Mtodos.
La nalidad de la Divisin Central es integrar, consolidar y optimizar los esfuerzos de las divisiones de negocios, proveyendo
servicios de la ms alta calidad y convirtindose en el socio estratgico que siente las bases para el crecimiento, la sostenibilidad
y la diversicacin de los negocios de la Empresa, as como de sus subsidiarias.
Actualmente, la Divisin Central vela por el cumplimiento de las polticas corporativas y el planeamiento de negocios centralizado,
brindando servicios oportunos, conables y costo efectivo aprovechando las sinergias corporativas.
Los Portales
Central
Memoria
Anual
2010
p. 55
Aplicacin de Utilidades
Procesos Legales
Valores Inscritos en el Registro Pblico
Responsables de la Informacin Financiera
Normatividad
Experiencia y Trayectoria
Informacin Financiera
04
Aplicacin de Utilidades
La utilidad neta del ejercicio 2010 de Los Portales asciende a S/. 36,213mil y, conforme a lo dispuesto porla Ley General de Sociedades
y a los estatutos de la Sociedad, se propone distribuirla como sigue:
* en miles de nuevos soles
* en miles de nuevos soles
De aceptarse la propuesta de aplicacin de resultados, el patrimonio de la sociedad quedar conformado como sigue:
Procesos Legales
Los Portales tiene pendientes algunos litigios civiles y administrativos relacionados con las acciones propias de su actividad
econmica, ya sea en calidad de demandante o demandado. Ninguno de estos procesos implica una contingencia econmica
signicativa para la Empresa.
Valores Inscritos en el Registro Pblico
A continuacin se presentan los valores en circulacin de Los Portales, inscritos en el Registro Pblico del Mercado de Valores.
Acciones de Capital
La Junta de Accionistas del 29 de abril del 2010 acord modicar la estructura de capital de Los Portales S.A. mediante la
eliminacin de las acciones Clase A(clase listada en la Bolsa de Valores de Lima) y Clase B, y la consecuente creacin de una nica
clase de acciones comunes. Como resultado de dicho acuerdo fueron deslistadas las acciones Clase A (LPORTAC1) y listadas las
acciones comunes (PORTAC1). El monto registrado y en circulacin de acciones comunes al 31 de diciembre del 2010 asciende a
S/.119633,798.00, con un valor nominal de S/. 1.00 cada una.
En el 2010 las acciones de Los Portales S.A. registraron negociacin en la Bolsa de Valores de Lima, conforme al siguiente detalle:
Memoria
Anual
2010
p. 57
> A reserva legal
> A distribucin de dividendos
> A resultados acumulados
> Total utilidad neta
> Patrimonio neto
> Capital social
> Reserva legal
> Resultados acumulados
> Total patromonio neto
S/. Miles
> 3,621
> 14,000
> 18,592
> 36, 213
S/. Miles

> 119,634
> 8,031
> 14,963
> 142,628
Los Portales S.A.
Renta Variable
CdigoISIN
PEP730501108
PEP730501108
PEP730501108
PEP730501108
PEP730501108
PEP730501108
PEP730501108
PEP730501108
PEP730501108
PEP730501108
PEP730501009
PEP730501009
Nemnico
LPORTAC1
LPORTAC1
LPORTAC1
LPORTAC1
LPORTAC1
LPORTAC1
LPORTAC1
LPORTAC1
LPORTAC1
LPORTAC1
PORTAC1
PORTAC1
Ao-Mes
2010-01
2010-02
2010-03
2010-04
2010-05
2010-06
2010-07
2010-08
2010-09
2010-10
2010-11
2010-12
Precio
PromedioS/.
1.60
1.60
1.64
1.60
0
0
0
0
0
0
0
0
1.60
1.60
1.60
1.60
0
0
0
0
0
0
0
0
1.60
1.60
1.60
1.60
0
0
0
0
0
0
0
0
1.60
1.60
1.60
1.60
0
0
0
0
0
0
0
0
1.60
1.60
1.60
1.60
0
0
0
0
0
0
0
0
Cotizaciones2010
AperturaS/. CierreS/. MximaS/. MnimaS/.
Emisin de Bonos Corporativos Los Portales
Primera emisin
Con fecha 9 de enero de 1998, la empresa emiti bonos corporativos denominados Bonos Los Portales, por un monto de S/.
13500,000.00, a un plazo de seis aos y con una tasa de inters efectiva, reajustada segn la variacin del ndice de Reajuste
Diario ms 8% anual (IRD +8%). Esta primera emisin se encuentra en la actualidad totalmente cancelada conforme a los
cronogramas pactados, habindose procedido a la exclusin de los mismos del Registro Pblico del Mercado de Valores de la
Comisin Nacional Supervisora de Empresas y Valores (CONASEV), mediante Resolucin Gerencial No. 029-2006-EF/94.45.
Segunda emisin
El 23 de julio de 1999 la empresa emiti bonos corporativos denominados Bonos Los Portales Segunda Emisin, por un monto de
US$ 5000,000.00, a un plazo de seis aos, a una tasa de inters nominal de 12.875% anual, a ser pagados por trimestre vencido
sobre el saldo no amortizado. Mediante Escritura Pblica con fecha 22 de agosto del 2002, otorgada ante Notario Pblico de Lima,
Dr. Luis Dannon B., se celebr la Modicacin de las Escrituras Pblicas de Emisin y Oferta Pblica de Bonos Corporativos y
Constitucin de Fideicomiso de Administracin, adecuando el acuerdo de la Asamblea de Obligacionistas de modicar entre
otros las condiciones de la emisin, reestructurndola. Para tal efecto, se subordin la Segunda Emisin a la total redencin
de la Primera Emisin y se crearon dentro de la Segunda Emisin dos series, la Serie A y la Serie B. La Serie B se subordin a la
cancelacin de la Serie A. La reestructuracin de la segunda emisin comprendi dos tramos: el Tramo 1 del 24 de abril del 2001 al
23 de enero del 2004 y el Tramo 2 del 24 de enero del 2004 hasta la redencin de la Segunda Emisin Serie A.
Asimismo, mediante Escritura Pblica de fecha 28 de agosto del 2006, otorgada ante Notario Pblico de Lima, Dr. Luis Dannon
B., se celebr la Modicacin de las Escrituras Pblicas de Emisin y Oferta Pblica de Bonos Corporativos y Constitucin
de Fideicomiso de Administracin, adecuando el acuerdo de la Asamblea de Obligacionistas de modicar entre otros las
condiciones de la Emisin, reestructurndola nuevamente. Como consecuencia, se estableci una tasa de inters ja equivalente
a 10.5% efectiva anual, y se ampli el plazo para el pago total de la emisin hasta abril del 2012, efectundose el pago a los bonistas
mediante un esquema de pago fraccionado estipulado en cupones jos trimestrales (que incluyen principal e intereses),
liberndose los ujos excedentes de libre disposicin para gastos operativos, inversin y otros que el emisor considere
necesarios. El cumplimiento de las condiciones de la emisin se viene dando puntualmente, conforme al compromiso asumido.
En diciembre del 2010, Los Portales en su calidad de emisor, comunic su decisin de prepago del saldo en circulacin de las
Series A y B de la Segunda Emisin. El prepago se realiz en enero del 2011, conforme a lo convenido en el contrato de emisin. La
exclusin de los valores del Registro Pblico del Mercado de Valores de la Comisin Nacional Supervisora de Empresas y Valores
(CONASEV) se encuentra en trmite.
Responsables de la Informacin Financiera
Los auditores externos para el ejercicio 2010, BDO Pazos, Lpez de Romaa, Rodrguez S.C., han emitido un dictamen con opinin
limpia sobre los Estados Financieros de Los Portales S.A., as como sobre los Estados Financieros de Los Portales y Subsidiarias.
Asimismo, cabe indicar que la referida rma auditora se encuentra encargada de la auditora externa de la empresa desde el
ejercicio 2009. Cabe aadir que desde el 29 octubre del 2009 la Srta. Giovanna Roxana Crdenas Ramrez asumi el cargo de
contadora general de Los Portales.
Normatividad
La presente memoria ha sido elaborada de acuerdo con las normas establecidas en la Resolucin CONASEV N141-98-EF/94.10 y
su modicatoria, la Resolucin CONASEV N119-99-EF/94.10, donde se aprueban y modican el Reglamento para la Preparacin y
Presentacin de Memorias Anuales y Reportes Trimestrales, y la Resolucin Gerencia General N211-98-EF/94.11 modicada por
las Resoluciones Gerencia General N040-99-EF/94.11 y N147-99-EF/94.11, en las que se aprueban el Manual para la Preparacin y
Presentacin de Memorias Anuales y Reportes Trimestrales y otros Documentos Informativos.
Memoria
Anual
2010
p. 59
Experiencia y Trayectoria
Directorio y Comit Ejecutivo
Ernesto Raffo Paine
Presidente del Directorio
Miembro del Comit Ejecutivo
Director de diversas empresas, Ernesto Raffo forma parte del Directorio de Los
Portales desde su fundacin, en 1996. Graduado en Administracin de Empresas
por la Saint Mary University at San Antonio, Texas, EE.UU., cuenta adems con una
maestra en Direccin de Empresas por la Universidad de Piura, Per.
Eduardo Ibarra Daz Ufano
Director
Miembro Suplente del Comit Ejecutivo
Director de Los Portales desde el 2006, tambin es director de diversas empresas
nacionales. Es abogado graduado de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos,
Per.
Ernesto Fernandini Raffo
Director
Miembro del Comit Ejecutivo
Es graduado en Administracin de Empresas por la Universidad de Lima y master en
Finanzas por la Universidad de Bentley College, Boston, Massachusetts, EE.UU. Desde
1996 integra el Directorio de Los Portales y de otras empresas del Grupo Raffo.

Alberto Pescetto Raffo
Director
Miembro Suplente del Comit Ejecutivo
Es Gerente General de la Compaa Minera Caudalosa y Gerente Corporativo de
LP Holding S.A., ambas empresas pertenecientes al Grupo Raffo. Director de Los
Portales desde el 2008. Es administrador de empresas graduado en North Eastern
University, Boston, EE.UU., y tiene una maestra en Administracin de Empresas por
la University of Miami, Florida, EE.UU.
Bernardo Quintana Isaac
Director
Director desde el 2005, es presidente del Grupo ICA de Mxico, y forma parte del
directorio de importantes empresas de su pas como CEMEX, TELMEX y el Grupo
Carso, entre otras. Graduado en Ingeniera Civil por la Universidad Autnoma
de Mxico, tiene tambin una maestra en Administracin de Empresas por la
Universidad de California en Los ngeles (UCLA), EE.UU.
Sergio Montao Len
Director
Miembro del Comit Ejecutivo
Vicepresidente ejecutivo del Grupo ICA de Mxico, es director de Los Portales desde
el 2005. Graduado como contador pblico en la Universidad Autnoma de Mxico.
Alonso Quintana Kawage
Director
Miembro Suplente del Comit Ejecutivo
Vicepresidente de Administracin y Finanzas / Chief Financial Ofcer (CFO) de las
Empresas ICA, S.A.B. de C.V. Miembro del Comit Ejecutivo de Los Portales desde
el 2009. Es ingeniero civil graduado en la Universidad Iberoamericana y tiene un
master en Administracin de Negocios por la Northwestern's Business School: The
Kellogg School of Management, EE.UU.
Diego Quintana Kawage
Director
Vicepresidente de Empresas ICA, S.A.B. de C.V. y miembro de la Comisin Ejecutiva
de la Cmara Nacional de Vivienda de Mxico. Se recibi como licenciado en
Economa y cuenta con estudios de nanzas, anlisis de proyectos y administracin
de proyectos.

Memoria
Anual
2010
p. 61
Memoria
Anual
2010
p. 63
Alejandro Vargas Reyes
Miembro Suplente del Directorio
Director Corporativo de Auditora Interna del Grupo ICA de Mxico, es Director
suplente de Los Portales desde el 2005. Se gradu como contador pblico en la
Universidad Tecnolgica de Mxico.
Rodrigo Quintana Kawage
Miembro Suplente del Directorio
Miembro Suplente del Comit Ejecutivo
Abogado General de Empresas ICA, S.A.B. de C.V. desde junio de 2010. Es licenciado en
derecho por el Instituto Tecnolgico Autnomo de Mxico en la Ciudad de Mxico y
tiene una maestra en Derecho por la University of Chicago, EE.UU.
Guillermo Velaochaga Raffo
Gerencia General
Director en las empresas del Grupo Raffo, trabaja en el grupo desde 1993 y en Los
Portales desde 1996. Es abogado graduado en la Ponticia Universidad Catlica del
Per y tiene una maestra en Administracin de Negocios por la Universidad Arthur
D. Little, Boston, EE.UU., con especialidad en el rea de evaluacin de negocios.
Ramn Garca Quintana
Gerente Central de Administracin y Finanzas
Es ingeniero industrial graduado en la Universidad Iberoamericana en Mxico y
tiene un master en Finanzas Avanzadas de la IE Business School en Madrid, Espaa.
Es funcionario de Empresas ICA S.A.B. de C.V. desde el 2005 y trabaja en Los Portales
desde el 2010.
Wilfredo de Souza Ferreyra Ugarte
Gerencia Central de Negocios Inmobiliarios
Trabaja en Los Portales desde 1997. Es administrador graduado en la Universidad
de Lima y cuenta adems con estudios en Administracin de Empresas (PADE) de la
Escuela de Administracin de Negocios (ESAN).
Luis Gmez Corthorn
Gerencia de Negocios de Hoteles
Cuenta con ms de 25 aos de experiencia hotelera internacional, habiendo ocupado
durante 15 aos posiciones gerenciales en operaciones en hoteles de la cadena
Sheraton ubicados en la Amrica Latina y el Caribe. Trabaja para Los Portales desde
1999. Se gradu en Administracin Hotelera en la Universidad de Nevada, Las Vegas,
EE.UU.
Eduardo Ibarra Rooth
Gerente de Negocios de Estacionamientos
Trabaja en Los Portales desde el 2005 y es administrador graduado en la Universidad
de Lima.
Ral Salcedo Pachas
Gerente de Administracin y Contabilidad
Trabaja en Los Portales desde el 2002 y en el Grupo Raffo desde 1997. Es contador
pblico colegiado y cuenta con una maestra en Administracin de Empresas por la
Universidad del Pacco, Per. Actualmente tambin se desempea como Gerente de
Administracin y Finanzas de LP Holding S.A.
Fernando Gmez ato
Gerente de Finanzas
Trabaja en Los Portales desde el 2004, es contador pblico colegiado y tiene una
maestra en Administracin de Empresas por la Universidad de Lima, Per.
Mara Patricia Mendoza Franco
Gerente Legal
Trabaja en el Grupo Raffo desde el 2000 y en Los Portales desde el 2008. Es abogada
graduada en la Ponticia Universidad Catlica del Per. Actualmente tambin se
desempea como Gerente Legal de LP Holding S.A.
Memoria
Anual
2010
p. 65
Informacin
Financiera
Estados Financieros
Se adjunta la informacin nanciera auditada correspondiente a los ejercicios
2010 y 2009.
Memoria
Anual
2010
p. 67
Estado de Situacin Financiera Consolidado
Los Portales S.A.
y Subsidiarias
Al 31 de diciembre de 2010 y 2009
(Expresado en miles de nuevos soles)
Las notas a los estados nancieros adjuntas forman parte del estado de situacin nanciera.
Activo Pasivo y Patrimonio Neto
ACTIVO CORRIENTE
Efectivo y equivalente de efectivo

Cuentas por cobrar
Comerciales, neto de estimacin
para cuentas de cobranza dudosa
por S/. 41 en 2010 y S/. 40 en 2009

Diversas



Existencias

Gastos pagados por anticipado

Total activo corriente
Cuentas por Cobrar Comerciales A Largo Plazo
Inversiones Disponibles para la Venta
Inversiones Financieras Permanentes
Inversiones Inmobiliarias
Inmuebles, Maquinaria Y Equipo
neto de depreciacin acumulada
Intangibles
neto de amortizacin acumulada
33,872

91,598
11,916

103,514
129,464

10,866

277,716
115,233
0
10,444
50,154
54,425
39,831
2010 2010
20,611

51,349
4,947

56,296

39,895

5,487

122,289
80,474
31,354
4,832
41,587
44,544
34,356
2009 2009
PASIVO CORRIENTE
Cuentas por pagar comerciales

Tributos y otras cuentas por pagar

Cuentas por pagar a matriz y vinculadas
Obligaciones nancieras

Obligaciones con terceros

Total pasivo corriente
Cuentas por Pagar Comerciales Largo Plazo
Tributos a Largo Plazo
Obligaciones Financieras a Largo Plazo
Obligaciones con Terceros a Largo Plazo
Participacin de los Trabajadores e
Impuesto a la Renta Diferido
Ingresos Diferidos
Patrimonio Neto
Capital social
Reserva legal
Resultados no realizados
Resultados acumulados
Total Patrimonio Neto
107,104

35,419
7,986
27,731
46,772
225,012
22,491
3,861
53,396
48,729
33,932
3,754
119,634
4,410
0
32,584
156,628
547,803
61,474

16,965
16,692
23,882
37,856
156,869
4,381
4,652
65,924
13,295
14,909
4,042
74,033
626
6,969
13,736
95,364
359,436
547,803 359,436
Memoria
Anual
2010
p. 69
Estado de Resultados Integrales Consolidado Estado de Cambios en el Patrimonio Neto Consolidado
Ingresos por Ventas de Inmuebles y Otros Servicios
Ingresos por Servicios de Playas de Estacionamiento
Ingresos por Servicios Hoteleros
Ingresos Por Servicios De Renta Inmobiliaria
Costo de Ventas de Inmuebles
Costos por Servicios de Playas de Estacionamiento
Costo de Servicios Hoteleros
Costo de Servicios de Renta Inmobiliaria

Utilidad Bruta
Gastos de Administracin
Gastos de Ventas
Otros, Netos
Utilidad Operativa
Ingresos (Gastos):
Financieros, Neto
Diferencia de Cambio, Neta

Utilidad Antes de Participacin de los
Trabajadores e Impuesto a la Renta
Participacin de los Trabajadores e
Impuesto a la Renta Diferido
Participacin de los Trabajadores
Impuesto a la Renta

Utilidad Neta
Utilidad Bsica y Diluida por Accin
Saldos al 31 de diciembre de 2008
Apropiacin
Reduccin
Ajuste de inversiones disponibles para la venta
Utilidad neta
Saldos al 31 de diciembre de 2009
Apropiacin
Capitalizacin
Escisin
Aporte
Fusin
Ajuste de cuentas por cobrar comerciales (Nota 6 (d))
Ajuste

Utilidad neta

Saldos al 31 de diciembre de 2010
196,387
61,363
34,641
924
293,315
(129,372)
(46,026)
(13,344)
(422)
(189,164)
104,151
(46,243)
(15,951)
12,342
54,299
3,604
1,009
4,613
58,912
(11,261)
(1,707)
(9,731)
36,213
0.303
82,259
0
(8,226)
0
0

74,033
0
12,339
(24,385)
25,524
32,123
0
0
0
119,634
0
0
0
6,969
0

6,969
0
0
(6,969)
0
0
0
0
0
0
101,788
43,190
29,973
0
174,951
(71,775)
(30,622)
(11,595)
0
(113,992)
60,959
(36,074)
(9,380)
1,418
16,923
3,696
1,891
5,587
22,510
(6,146)
0
(2,628)
13,736
0.167
1,813
571
(1,758)
0
0
626
1,373
0
0
0
2,411
0
0
0
4,410
(9,413)
(571)
9,984
0
13,736

13,736
(1,373)
(12,339)
0
0
1,899
(5,602)
50
36,213
32,584
Capital
Social
Resultado no
Realizado
Reserva
Legal
Resultado
Acumulado
Por los aos terminados el 31 de diciembre de 2010 y 2009
(Expresado en miles de nuevos soles)
Por los aos terminados el 31 de diciembre de 2010 y 2009
(Expresado en miles de nuevos soles)
Las notas a los estados nancieros adjuntas forman parte de este estado.
2010 2009
Memoria
Anual
2010
p. 71
Estado de Flujos de Efectivo Consolidado
Actividades de Operacin:
Cobros a clientes
Pagos a proveedores
Pago de remuneraciones y benecios sociales
Otros cobros y pagos de efectivos relativos a la
actividad, neto
Aumento de Efectivo y Equivalente de Efectivo Proveniente de las
Actividades de Operacin
Actividades de Inversin:
Compra de activo jo
Compra de intangibles
Compra de inversiones disponibles para la venta
Compra de inversiones nancieras perm

Disminucin de Efectivo y Equivalente de Efectivo Proveniente
de las Actividades de Inversin
Actividades de Financiamiento:
Aporte
Disminucin de obligaciones nancieras
Aumento de obligaciones con terceros
Disminucin de cuentas por pagar a matriz
y vinculadas
Aumento de Efectivo y Equivalente de Efectivo Proveniente
de las Actividades de Financiamiento

Aumento Neto de Efectivo y Equivalente de Efectivo
Saldo de Efectivo y Equivalente de Efectivo al Inicio
Saldo de Efectivo y Equivalente de Efectivo al Final
Conciliacin del Resultado Neto con El Efectivo Proveniente de las
Actividades de Operacin
Utilidad neta
Ms (menos) ajustes a la utilidad neta
Depreciacin
Amortizacin
Ajuste a valor razonable de las inversiones
inmobiliarias
Castigo de costos de proyecto registrados
como existencias
Ajuste de activo jo
Ajuste de intangibles
Costo neto de retiro de activo jo
Estimacin para cuentas de cobranza dudosa
Recupero de cuentas incobrables
Ajuste de resultados acumulados
Impuesto a la renta diferido

Cargos y abonos por cambios netos en el activo y pasivo
Aumento de cuentas por cobrar comerciales y
diversas a corto y largo plazo
Aumento de existencias
Aumento de gastos pagados por anticipado
Aumento de cuentas por pagar comerciales
Aumento de tributos y otras cuentas por pagar
Ajuste por fusin correspondiente a las
partidas no monetarias
Variacin de diferidos
Aumento de Efectivo y Equivalente de Efectivo Proveniente de las
Actividades de Operacin
36,213

3,312
3,025
(6,198)
0
(7)
0
0
1
0
50
11,261

(3,094)
(44,300)
(5,287)
4,605
11,506
196
(368)
10,915
13,736

2,355
3,316

1,002
659
548
97

(9)
0
6,146

(12,567)
(6,377)
(2,744)
7,018
2,856

(9,825)
(206)
6,005
268,092
(223,521)
(89,890)
56,234
10,915
(11,730)
(3,767)
0
(2,838)
(18,335)
25,524
(17,551)
26,555
(13,847)
20,681
13,261
20,611
33,872

165,957
(133,352)
(50,825)
24,225
6,005
(5,386)
(2,789)
(58)
(2,843)
(11,076)
0
(3,219)
8,791
6,645
12,217
7,146
13,465
20,611

Por los aos terminados el 31 de diciembre de 2010 y 2009
(Expresado en miles de nuevos soles)
Las notas a los estados nancieros adjuntas forman parte de este estado.
2010 2009 2010 2009
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