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358 TREX Der Treuhandexperte 6/2009
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Der Regierungsrat des Kantons Zrich hat die bisherige Weisung 2003 ber die Bewertung
der Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte durch die Weisung 2009 er-
setzt. Diese gilt bereits fr die Steuerperiode 2009 und enthlt neben den drastisch hhe-
ren Landwerten weitere nderungen, welche zu deutlich hheren Steuerwerten fhren.
Der Regierungsrat hat im Sommer 2007 eine
externe Firma beauftragt, um zu berprfen,
ob die bisherigen Steuerwerte unter Berck-
sichtigung der Entwicklung auf dem Lie-
genschaftenmarkt noch den gesetzlichen
Grundlagen entsprechen, denn gemss Recht-
sprechung des Bundesgerichts drfen die
Vermgenssteuerwerte der Liegenschaften
nicht unter 70% des Verkehrswertes
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und die
Eigenmietwerte nicht unter 60% der Markt-
mietwerte liegen.
Laut Regierungsrat ergaben die Abklrungen
der beauftragten Firma, dass sich das bishe-
rige Bewertungssystem zwar bewhrt habe,
die Mindeststeuerwerte jedoch im Durch-
schnitt bei den Vermgenssteuerwerten klar
unterschritten bzw. bei den Eigenmietwerten
nur knapp berschritten wrden. Anhand die-
ser Studie erarbeitete die Behrde die Wei-
sung 2009, bei welcher zwar die bisherige
Systematik vollstndig bernommen wurde,
jedoch zahlreiche Faktoren so verndert wur-
den, dass die Vermgenssteuerwerte im
Schnitt um rund 16% und die Eigenmietwerte
um 9% (Einfamilienhuser) und 4% (Stock-
werkeigentum) ansteigen.
Hhere Landwerte
Bei den Landwerten wurde das bisherige Sys-
tem mit einer fr jede Gemeinde festgelegten
Preisbandbreite unverndert beibehalten,
allerdings wurden praktisch alle steuerlich
massgebenden Landwerte erhht, teilweise
sogar um mehrere hundert Franken. Die h-
heren Landwerte basieren gemss den Ab-
klrungen der externen Firma auf den mitt-
leren kantonalen Landpreisen fr 2006 und
2007.
Ebenfalls erhhend wirkt sich aus, dass der bis-
herige Einschlag auf unbebautem Land, bei
welchem dem Umstand einer berbauung
Rechnung getragen wird, bei allen Bauland-
kategorien von 20% auf 10% gesenkt wurde.
Damit wurde unter Berufung auf die Erhebun-
gen die in der Weisung 2003 vorgenommene
Erhhung rckgngig gemacht.
Deutlich hhere Vermgenssteuer-
werte
Bei berbauten Grundstcken wird ein vom
Basiswert der Gebudeversicherung abhngi-
ger Anteil der Grundstcksche zum steuer-
lich massgebenden Landwert dazugenommen,
d.h. je grsser das Gebude ist, desto mehr
Land wird mit einbezogen. In der neuen Wei-
sung wird bei Einfamilienhusern die oberste
Steuerliche Bewertung von Liegenschaf-
ten und Festsetzung der Eigenmietwerte
Was ist neu an der Weisung 2009?
Martin Byland
lic. iur., RA
TBO Treuhand AG, Zrich
www.tbo.ch
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TREX Lexpert fiduciaire 6/2009 359
Limite des Basiswertes von bisher 90 000 Fran-
ken auf 120 000 Franken erhht, was bei grs-
seren Gebuden eine zustzliche Erhhung be-
wirkt. Sodann wurde der Neubauwert bei allen
Gebuden unter Berufung auf den steigenden
Baukostenindex von bisher 880% auf 1000%
der Basiswerte der Gebudeversicherung fest-
gelegt.
Bei Mehrfamilienhusern ist zur Ermittlung
des Ertragswertes der Ertrag der Liegenschaft
unverndert mit 7,05% zu kapitalisieren. Der
zu kapitalisierende Ertrag umfasst die Gesamt-
heit der von den Mietern geleisteten Entsch-
digungen zuzglich der vom Mieter ber-
nommenen, blicherweise vom Eigentmer
bezahlten Unterhaltskosten und Abgaben. Die
Weisung hlt neu zugunsten der Eigentmer
fest, dass nicht nur Vergtungen der Mieter
fr Heizung, Warmwasser, Treppenhausreini-
gung von der Zurechnung ausgenommen
sind, sondern auch Empfangs gebhren fr
Radio und Fernsehen, Gebhren fr die Keh-
richtentsorgung sowie Gebhren fr Wasser,
Abwasser und fr die Abwasserreinigung.
Teilweise hhere Eigenmietwerte
Da die Mietwerte nicht im gleichen Ausmass
wie die Verkehrswerte angestiegen sind, werden
die Umrechnungsfaktoren zur Berechnung der
Eigenmietwerte leicht gesenkt, bei den Einfami-
lienhusern von 3,75% auf 3,5% und beim
Stockwerkeigentum von 4,75% auf 4,25%.
bersteigt der Basiswert einen bestimmten
Grenzwert, ist bei der Ermittlung des Eigenmiet-
wertes derjenige Teil, welcher den Grenzwert
bersteigt, mit 1% zu bercksichtigen. Da die-
ser Grenzwert bei Einfamilienhusern von
90 000 Franken auf 120 000 Franken angeho-
ben wird, fhrt dies bei grsseren Husern zu
einem hheren Eigenmietwert.
Sonderfall der kaufpreisnahen
Bewertung
Mit der neuen Weisung wird ein rgernis besei-
tigt, welches Kufern von Liegenschaften regel-
mssig einen bersetzten Eigenmietwert be-
scherte. Dies war dann der Fall, wenn das
Steueramt nach einem Kauf beim Vermgens-
steuerwert nicht auf den formelmssigen Wert
abstellte, sondern 70% des Kaufpreises einsetz-
te mit der Begrndung, der Kaufpreis entspre-
che dem steuerlich relevanten Verkehrswert.
Mit der Anwendung des schematischen Um-
rechnungsfaktors von (bisher) 3,75% bzw.
4,75% fhrte dies regelmssig zu bersetzten
Eigenmietwerten. Das Steueramt hat dies er-
kannt, weshalb neu auch in diesen Fllen der
Eigenmietwert basierend auf dem schematisch
ermittelten Vermgenssteuerwert zu berechnen
ist. Konsequenterweise mssten die Steuerbe-
hrden dies bereits bei Veranlagungen vor 2009
bercksichtigen.
Fazit
Das System der schematischen, formelmssigen
Bewertung kann mit einem Schrotgewehr vergli-
chen werden, da bei dessen Einsatz wie beim
Schiessen mit Schrot eine grosse Abweichung
vom anvisierten Ziel in Kauf genommen wird.
Angesichts des sehr heterogenen Liegenschaf-
tenmarktes ist dies ein sehr ambitises Unter-
fangen. Daher wird mit regelmssigen Stichpro-
ben jeweils berprft, ob die Streubreite noch
gesetzeskonform ist. Fr den Steuerpichtigen
ist ein solches System intransparent, da es aus
zahlreichen Einzelfaktoren besteht, deren Wir-
kung auf das Gesamtsystem nicht nachvollzieh-
bar ist. So wurden zwar die Umrechnungsfakto-
ren bei den Eigenmietwerten reduziert, was fr
sich allein einen tieferen Steuer wert ergeben soll-
te; nachdem jedoch die zugrunde liegenden Ver-
mgenssteuerwerte angehoben wurden, resul-
tieren trotzdem hhere Eigenmieten.
Die Steuermter der Stdte und Gemeinden
werden den Steuerpflichtigen voraussichtlich
im Januar 2010 zusammen mit der Steuer-
erklrung 2009 eine neue Liegenschaften-
bewertung zukommen lassen. Da die neuen
Steuerwerte auch fr die folgenden Jahre Gel-
tung haben werden, ist es ratsam, die neue
Bewertung genau unter die Lupe zu nehmen
und zu kontrollieren, ob nicht der Ver m-
gens steuerwert den Verkehrswert und der
Eigenmietwert 70% des Marktmietwertes
ber stei gen. Allfllige Einwnde sind mit der
Steuererklrung 2009 einzureichen, idealer-
weise mit einer kurzen Begrndung. n
Weisung 2009
www.steueramt.zh.ch
unter Erlasse und Merkbltter
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Der Verkehrswert ist der Preis, den ein Kufer nor-
malerweise zu zahlen bereit ist.
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Schenkungen / Erbvorbezug / Erbschaften / Beteiligung an Erbengemeinschaften
Name, Adresse und Verwandschaftsgrad einsetzen
Am 2009 erhalten von
Wert CHF
Am 2009 ausgerichtet an
Wert CHF
KAPITALLEISTUNGEN AUS VORSORGE
Betrag
CHF
Auszahlungsdatum:
Betrag
CHF
Auszahlungsdatum:
Aus AHV / IV
Einer Einrichtung der beruichen Vorsorge (Personalvorsorgestiftung),
welcher der/die Vorsorgenehmer/in als Selbststndigerwerbende/r angehrte
Aus einer anerkannten Form der gebundenen Selbstvorsorge (Sule 3a)
Einer Einrichtung der beruichen Vorsorge (Personalvorsorgestiftung),
welcher der/die Vorsorgenehmer/in als Arbeitnehmer/in angehrte
Infolge Tod oder fr bleibende krperliche oder gesundheitliche Nachteile
Einer Leistung der Arbeitgeberin/des Arbeitgebers mit Vorsorgecharakter
Diese Steuererklrung ist vollstndig und wahrheitgetreu ausgefllt

Ort und Datum

Unterschrift der steuerpichtigen Person 1 Unterschrift der steuerpichtigen Person 2
Beilagen
Lohnausweise
Berufskosten/Schuldenverzeichnis
Wertschriftenverzeichnis
Bilanz per
Erfolgsrechnung

VERMGEN IM IN- UND AUSLAND
der steuerpichtigen Person 1, der steuerpichtigen Person 2 und
der minderjhrigen Kinder, einschliesslich Nutzniessungsvermgen
25 Bewegliches Vermgen
25.1 Wertschriften und Guthaben
Wertschriftenverzeichnis
25.2 Bargeld, Gold und andere Edelmetalle
25.3 Lebens- und Rentenversicherungen
Rckkaufswert gemss Bescheinigung der Versicherungsgesellschaft
Versicherungsgesellschaft Abschlussjahr Ablaufsjahr Versicherungssumme



25.4 Motorfahrzeuge
Art: Kaufpreis: Jahrgang:
25.5 Anteile an unverteilten Erbschaften, Geschfts- und Korporationsanteile
gemss sep. Aufstellung
25.6 brige Vermgenswerte; nhere Bezeichnung:
26 Liegenschaften, kantonaler Steuerwert
26.1 Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum
Gemeinde Strasse
26.2 Bei mehreren Liegenschaften gemss Formular 16
27 Betriebsvermgen Selbststndigerwerbender
27.1 Geschfts- und Beteiligungskapital in Betrieben
mit kaufmnnischer Buchhaltung
27.2 Kunden- und andere Guthaben,
soweit im Wertschriftenverzeichnis nicht enthalten
27.3 Vorrte und Warenlager
27.4 Viehhabe (Versicherungswert CHF )
27.5 Anlagevermgen ohne Grundeigentum (Fahrzeuge/Maschinen/Mobiliar/Gerte usw.)
28 TOTAL DER VERMGENSWERTE
29 Schulden
Schuldenverzeichnis

30 REINVERMGEN (Ziffer 28 abzglich Ziffer 29)


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Steuerwert
am 31.12.2009
bzw. per Ende
der Steuerpicht
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Wichtig fr die Festsetzung
des AHV-pichtigen
Einkommens selbststndig
Erwerbender
Hievon entfallen auf
Geschftsbetrieb
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