El Control del Mantenimiento El Control del Mantenimiento
Barcelona, 25 de noviembre de 2010 Barcelona, 25 de noviembre de 2010 El Control del Mantenimiento ndice 1. INTRODUCCIN 2. MODELO DE CONTROL 3. INDICADOR DE CONTROL DE INDISPONIBILIDAD 4. INDICADOR DE CONTROL DE CALIDAD DE MANTENIMIENTO El Control del Mantenimiento 1. INTRODUCCIN El objetivo del Control de Calidad de Mantenimiento es evaluar la gestin y ejecucin del servicio de mantenimiento del edificio. La Adjudicataria del servicio de mantenimiento ser evaluada con unos indicadores basados en: 1. Control de Indisponibilidad de zonas del edificio 2. Control de Calidad del servicio de mantenimiento ofrecido El Control del Mantenimiento Intervienen tres principales AGENTES: a) Empresa o entidad usuaria del edificio Usuario del edificio con fines laborales y que se beneficia del buen estado de conservacin y mantenimiento del mismo: Usuario del Edificio Personas que utilizan el edificio cotidianamente para el desempeo de sus funciones Usuario del Edificio: Personas que utilizan el edificio cotidianamente para el desempeo de sus funciones Peticionario: Figura que se encarga de centralizar y filtrar todas las incidencias observadas por el Usuario del Edificio y que, posteriormente, realiza las solicitudes de mantenimiento necesarias a la Adjudicataria b) Adjudicataria del mantenimiento Es la encargada de gestionar y ejecutar el mantenimiento del edificio c) Unidad de Control de Explotacin (UCE) Es la encargada de la supervisin y control de la explotacin del edificio realizada por la Adjudicataria, asegurndose que se realice segn lo acordado contractualmente con el Usuario El Control del Mantenimiento Agentes del Modelo de Control El Control del Mantenimiento 2. MODELO DE CONTROL DE EXPLOTACIN El Control del Mantenimiento Flujo de solicitudes de mantenimiento en la HICE (1) El Control del Mantenimiento Flujo de solicitudes de mantenimiento en la HICE (2) A peticionario A peticionario A peticionario A peticionario El Control del Mantenimiento Validacin de trabajos realizados PETICIONARIO ADJ UDICATARIA SOLICITUD U.C.E Creacin de Orden de Trabajo Informacin Tiempo resolucin Solicitud hasta ltimo cierre Ejecucin del Trabajo n veces Cierre de la Orden de Trabajo Peticionario Reabre ?? NO S Tiempo permitido para reobertura ORDEN DEFINITIVAMENTE CERRADA p El Control del Mantenimiento Se define una zona indisponible cuando: 3. INDICADOR DE CONTROL DE INDISPONIBILIDAD DE ZONAS p - No es posible su utilizacin como zona fsica, ya sea total o parcialmente. - Es posible su utilizacin como zona fsica pero queda impedida, total o parcialmente, su operatividad funcional. Se presentan distintos tipos de indisponibilidad dependiendo de su gravedad: p p p p g GRADO DE INDISPONIBILIDAD G1 Crtico G2 Importante G3 Medio G4 Bajo Para evitar errores en la comunicacin, maximizar la objetividad del usuario y facilitar el tratamiento de dichas incidencias, el Peticionario debe elegir la situacin de la indisponibilidad entre un elenco de posibles casos. El Control del Mantenimiento Ejemplo: LISTA DE POSIBLES CAUSAS DE INDISPONIBILIDAD LISTA DE POSIBLES CAUSAS DE INDISPONIBILIDAD TRANSPORTE La plataforma mecnica de escaleras para personas con movilidad reducida fuera de servicio G1 Ascensor para uso restringido fuera de servicio G1 Ascensor para uso pblico y personal de oficinas fuera de servicio G3 Ascensor para uso pblico y personal de oficinas fuera de servicio G3 Las escaleras mecnicas (subida y/o bajada) fuera de servicio G4 Puerta de sala tipo habitacin no se encuentra operativa (no se pueden abrir o cerrar) G1 Puerta de acceso a zona restringida no se encuentra operativa (no se pueden abrir o cerrar) G1 Ventana no se encuentra operativa (no se puede abrir o cerrar) G2 Desprendimientos de techos, paramentos horizontales, paredes alicatadas y/o paramentos verticales, o cualquier elemento que los componga y/o que est en ellos, que impidan el uso G1 CERRAMIENTOS Y REVESTIMIENTOS DE EDIFICACIN de una zona o sala Desprendimientos de techos, paramentos horizontales, paredes alicatadas y/o paramentos verticales, o cualquier elemento que los componga y/o que est en ellos, que afecten parcialmente el uso de una zona o sala G2 Existencia de goteras y/o humedades en techos paramentos verticales y/o instalaciones que G1 Existencia de goteras y/o humedades en techos, paramentos verticales y/o instalaciones que imposibiliten el uso de una zona o sala G1 Existencia de goteras y/o humedades en techos, paramentos verticales y/o instalaciones que afecten parcialmente el uso de una zona o sala G2 Existencia de grietas en techos y paramentos verticales que imposibilita el uso de una zona o sala G1 sala Existencia de grietas en techos y paramentos verticales que afecta parcialmente el uso de una zona o sala G2 El Control del Mantenimiento Falta de suministro elctrico (alumbrado/fuerza) que impide la utilizacin total de la zona o G1 ELECTRICIDAD E ILUMINACIN sala G1 Falta de suministro elctrico (alumbrado/fuerza) que impide la utilizacin parcial de la zona o sala G3 Percepcin de un nivel de alumbrado insuficiente que imposibilite la utilizacin de una sala G2 Percepcin de un nivel de alumbrado insuficiente que imposibilite la utilizacin de una sala G2 Percepcin de deslumbramiento que imposibilite la utilizacin de una sala G2 CLIMATIZACIN Falta de confort (temperatura, humedad o corrientes de aire) en una zona o sala que imposibilite totalmente su uso G1 CLIMATIZACIN Falta de confort (temperatura, humedad o corrientes de aire) en una zona o sala que no permita el uso parcial de la misma G3 Falta de suministro de agua que impide la utilizacin total de la zona o sala G1 Ausencia de agua caliente sanitaria en los puntos de consumo G2 FONTANERIA Y SANEAMIENTO Ausencia de agua caliente sanitaria en los puntos de consumo G2 La totalidad de los aparatos sanitarios de una misma zona o sala no se encuentran operativos G2 Uno o varios de los aparatos sanitarios de una misma zona o sala no se encuentran operativos G3 p Inundacin o acumulacin de agua en una zona o sala que imposibilita totalmente su uso G1 El Control del Mantenimiento Incidencia con la infraestructura que da servicio a las instalaciones especiales (sistema grabacin de audio y video, micrfonos, altavoces, puntos de voz/datos, etc.) que G1 ESPECIALES grabacin de audio y video, micrfonos, altavoces, puntos de voz/datos, etc.) que imposibilite el correcto desarrollo de un proceso en salas especficas como sala de vistas, zona de celdas, etc. G1 Problemas con la red de voz/datos que imposibilite el correcto desarrollo del trabajo en un lugar de trabajo G1 OTROS Existencia de ruidos que imposibilitan el uso de una zona o sala G2 OTROS Presencia de males olores en una zona o sala, imposibilitando su uso G2 El Control del Mantenimiento Para el cmputo de las horas de servicio del edificio, se deben considerar las tipologas de horarios laborales. Ejemplo: Horario ordinario J ornada laboral de lunes a viernes 7h y sbados 6h das laborables Horarios de guardia J ornada laboral de 24h todos los das del ao Se deben definir a qu horario responden cada una de las salas o reas del edificio. Se define el tiempo de respuesta de una incidencia como el tiempo comprendido entre el envo de la solicitud por parte del Peticionario y la aceptacin de sta por la Adjudicataria. Se define el tiempo de resolucin de una incidencia como el tiempo comprendido entre el envo de la solicitud por parte del Peticionario y el cierre, por parte de la Adjudicataria, de la orden de trabajo generada. El Control del Mantenimiento Solicitud Aceptacin Adjudicataria Resolucin incidencia Solicitud Peticionario Aceptacin Adjudicataria Generacin OT Resolucin incidencia Cierre OT en HICE TIEMPO DE RESPUESTA TIEMPO DE RESOLUCIN Para cada incidencia detectada que implique una indisponibilidad de zona se le asocia la zona afectada, la cual tiene como caracterstica una criticidad. En paralelo se le atribuye un grado de indisponibilidad segn su gravedad. Dependiendo de estos dos parmetros se asigna un tiempo de resolucin mximo permitido a dicha incidencia. Las horas de indisponibilidad penalizables sern aquellas en las que la Adjudicataria exceda el tiempo de resolucin mximo permitido. El Control del Mantenimiento Umbral de disponibilidad mxima simultnea Penalizacin (%) 100% Horas indisponibilidad penalizables UMBRAL Por debajo de este umbral, la penalizacin ser proporcional a las horas de indisponibilidad contabilizadas, llegando a una penalizables UMBRAL INDISPONIBILIDAD Por debajo de este umbral, la penalizacin ser proporcional a las horas de indisponibilidad contabilizadas, llegando a una penalizacin nula si la indisponibilidad tambin lo es. El Control del Mantenimiento Criticidad de zonas Distinguimos diversos niveles de criticidad, atendiendo a la repercusin de una indisponibilidad parcial o total en una zona g , p p p concreta segn su actividad o funcionalidad. Ejemplo: CRITICIDAD TIPO DE INDISPONIBILIDAD A0 Criticidad asociada de forma exclusiva a las salas ms crticas. Se considera que una indisponibilidad en estas zonas, sea cual sea su gravedad, debe ser resuelta de forma inmediata. A1 Criticidad asociada a zonas cuyo horario de funcionamiento sea de guardia (24h/da), sea cual sea la gravedad de la indisponibilidad. A2 Criticidad asociada a zonas donde, por su uso o topologa, una indisponibilidad sea grave y su horario de funcionamiento sea ordinario A2 grave y su horario de funcionamiento sea ordinario. B Criticidad asociada a zonas donde, por su uso o tipologa, una indisponibilidad sea moderada y su horario de funcionamiento sea ordinario. C Criticidad asociada a zonas donde, por su uso o tipologa, una indisponibilidad sea leve y su horario de funcionamiento sea ordinario. El Control del Mantenimiento Cada criticidad tiene asociado un peso que repercutir en el clculo de penalizaciones, dando ms importancia a aquellas p q p p , p q zonas de criticidad ms elevada. Ejemplo: Descripcin genrica Criticidad Sala de vistas A0 Descripcin genrica Criticidad Sala espera B Sala de vistas A0 Ascensor restringido 1 A1 Archivo A2 Ascensor pblico 1 A2 Sala espera B Almacn C Aseos C Aula C Atencin al pblico A2 Seguridad A2 Vestbulo A2 Dependencias B Circulacin C Circulacin parking C Escaleras mecnicas C Instalaciones C Dependencias B Despacho B Instalaciones C Servicios generales C El Control del Mantenimiento Atendiendo a la interseccin de la criticidad de la zona y el grado de indisponibilidad de una incidencia, se define el y g p , tiempo de resolucin mximo permitido para dicha incidencia antes de empezar a penalizar (Ti) Ejemplo: GRADO DE INDISPONIBILIDAD TIEMPO DE RESOLUCIN MXIMO PERMITIDO GRADO DE INDISPONIBILIDAD G1 G2 G3 G4 Salas de vistas A0 T0 T0 T0 T0 TIPO ZONA (Segn criticidad) Horario de funcionamiento 24h/da A1 T1 T2 T3 T4 A2 T1 T2 T3 T4 Horario de funcionamiento 7h/da B T2 T3 T4 T5 C T3 T4 T5 T5 El Control del Mantenimiento ASIGNACIN DE TIEMPOS T0 15 minutos ASIGNACIN DE TIEMPOS T3 3 horas T1 30 minutos T2 1 hora T4 8 horas T5 24 horas El tiempo de resolucin penalizable es la diferencia entre el tiempo de resolucin de una incidencia y el tiempo de resolucin mximo permitido. El Control del Mantenimiento Por tanto, existen dos escenarios posibles para una solicitud: Si se resuelve antes del tiempo de resolucin mximo permitido, sta no acarrear penalizacin. Si se resuelve pasado el tiempo de resolucin mximo permitido, sta acarrear penalizacin por valor del tiempo de resolucin penalizable de resolucin penalizable. Solicitud Peticionario Aceptacin Adjudicataria Generacin OT Resolucin incidencia Cierre OT en HICE TIEMPO DE RESOLUCIN MXIMO PERMITIDO TIEMPO DE INDISPONIBILIDAD PENALIZABLE TIEMPO DE RESOLUCIN REAL PENALIZABLE El Control del Mantenimiento 4. INDICADOR DE CONTROL DE CALIDAD DEL MANTENIMIENTO El control de calidad consiste en la realizacin de unas comprobaciones peridicas para verificar distintos puntos de observacin previamente definidos. El alcance se dirige en especial a: Instalacin de Saneamiento Instalacin de Saneamiento Instalacin de Fontanera Instalacin de Electricidad e Iluminacin Instalacin de Gases y Combustibles Instalacin de Climatizacin y Ventilacin Instalaciones Especiales Instalacin de Proteccin Contra Incendios Instalaciones Electromecnicas (Transportes) ( p ) Obra Civil Los ndices se pueden clasificar en: A) ndices generales B) ndices tcnicos El Control del Mantenimiento Se deben definir previamente todos los puntos de control, su periodicidad de verificacin y su tipo de ejecucin. Periodicidades de verificacin: Mensual Semestral Anual Bienal Trienal Quinquenal Tipo de ejecucin: Inspeccin en campo Inspeccin de documentacin Inspeccin mediante la Herramienta Informtica de Control de Explotacin (HICE) El Control del Mantenimiento A) NDICES GENERALES - NORMATIVA (C1) Seguimiento del cumplimiento de la normativa aplicable a las instalaciones NORMATIVA (C1) Seguimiento del cumplimiento de la normativa aplicable a las instalaciones - SEGURIDAD Y SALUD (C2) Presencia de los elementos de seguridad en trabajos peligrosos o que puedan suponer un riesgo para los operarios de mantenimiento y/o cualquier otra persona - CALIDAD DEL SERVICIO (C3) Grado de cumplimiento en la realizacin de las rdenes de mantenimiento preventivo (ordinario y obligatorio), conductivo y cumplimiento de los tiempos de respuesta y resolucin de las rdenes de mantenimiento correctivo que no afectan a la disponibilidad de zonas o salas rdenes de mantenimiento correctivo que no afectan a la disponibilidad de zonas o salas. Ejemplo: CONCEPTO ZONA TIEMPO Tiempo de respuesta Todas 30 min Zona A0 8 h Tiempo de resolucin Zona A1 8 h Zona A2 8 h Zona B 12 h Zona C 24 h El Control del Mantenimiento - MEDOTOLOGIA (C4) Aplicacin de metodologa al servicio, mediante los correctos procesos de control y actualizacin - MEDIO AMBIENTE (C5) Aplicacin de criterios medioambientales al desarrollo del servicio MEDIO AMBIENTE (C5) Aplicacin de criterios medioambientales al desarrollo del servicio B) NDICES TCNICOS - TCNICA (C6) Inspecciones tcnicas realizadas en visitas peridicas al edificio y que determina el grado de mantenimiento y conservacin de los diferentes equipos que configuran las diferentes instalaciones. y q p q g El Control del Mantenimiento OPERACIONES GENERALES TODAS LAS INSTALACIONES NORMATIVA Certificado de la inspeccin obligatoria de Baja Tensin realizada por una Entidad de Inspeccin y Control, segn el RD 842/2002, del 2 de agosto, por el cual se aprueba el Reglamento Electrotcnico de Baja Tensin. Certificado de la inspeccin obligatoria de Alta Tensin realizada por una Entidad de Inspeccin y Control, segn el RD 3275/1982, del 12 de noviembre, por el cual se aprueba el Reglamento de Centrales Elctricas. Certificado de la inspeccin obligatoria de Gas realizada por una Entidad de Inspeccin y Control, segn el RD 919/2006, del 28 de julio, por el cual se aprueba el Reglamento Tcnico de Distribucin y utilizacin de Combustibles Gaseosos. El Control del Mantenimiento Certificado anual de mantenimiento emitido por el mantenedor autorizado de la instalacin segn el RD 1027/2007, p g , del 20 de julio, por el cual se aprueba el Reglamento de Instalaciones Trmicas en los Edificios. Certificados y registros que acredite la realizacin de las operaciones obligatorias de mantenimiento segn el RD 865/2003, donde se definen las condiciones higinico sanitarias para la prevencin y el control de la legionelosis por parte de una empresa externa homologada. Certificados y registros que acredite la realizacin de las operaciones obligatorias de mantenimiento segn el RD 1942/1993, del 5 de noviembre, por el cual se aprueba el Reglamento de Instalaciones de Proteccin contra Incendios (BOE 298 de 14 de diciembre de 1993) por parte de una empresa homologada. Certificado de la inspeccin obligatoria de Aparatos de Elevacin realizada por una Entidad de Inspeccin y Control Certificado de la inspeccin obligatoria de Aparatos de Elevacin realizada por una Entidad de Inspeccin y Control, segn el RD 2291/1985, del 8 de noviembre, por el cual se aprueba el Reglamento de Aparatos Elevadores. Verificacin de la adaptacin a las nuevas normativas Verificacin de la adaptacin a las nuevas normativas. El Control del Mantenimiento SEGURIDAD Y SALUD Verificar la e istencia de n plan de seg ridad act ali ado para la reali acin de las operaciones de mantenimiento Verificar la existencia de un plan de seguridad actualizado para la realizacin de las operaciones de mantenimiento, donde se definan las medidas de seguridad y utilizacin de EPI's. Comprobar que los operarios de mantenimiento asignado al servicio disponen de los pertinentes cursos de formacin en el mbito de la seguridad. Verificar la existencia de los EPI's definidos en el plan de seguridad y su correcto estado de conservacin. El Control del Mantenimiento SERVICIO Cumplimiento del 85% de las rdenes de mantenimiento preventivo ordinario en la HICE. Cumplimiento del 95% de las rdenes de mantenimiento preventivo obligatorio en la HICE. Cumplimiento del 90% de las rdenes de mantenimiento conductivo en la HICE. Cumplimiento de los tiempos de respuesta en el 95% de las rdenes de correctivo que no afecten la disponibilidad. Cumplimiento de los tiempos de resolucin en el 90% de las rdenes de correctivo que no afecten la disponibilidad en la zona A 0 / A 1 / A 2 / B / C El Control del Mantenimiento METODOLOGA Verificacin del registro de todos los parmetros de lectura obligatorios definidos en el plan de mantenimiento. Actualizacin del inventario de equipos en la HICE. M t t li d l t bl d l d t i i t i d l t t Mantener actualizada la tabla de personal de mantenimiento asignado al contrato. Verificar el uso de la adecuada ropa de trabajo asignada al contrato por parte del personal de mantenimiento. MEDIO AMBIENTE Comprobar que los elementos de rechazo procedentes de la instalacin cumplen un adecuado proceso de reciclaje. El Control del Mantenimiento OPERACIONES TCNICAS INSTALACIN ELECTRICIDAD E ILUMINACIN EQUIPOS DE ALTA TENSIN CELDAS DE PROTECCIN Comprobar visualmente que todos los componentes del sistema se encuentran en buen estado de conservacin. Verificar la ausencia de sobrecalentamientos en los aislamientos contactos conexiones y resto de elementos del Verificar la ausencia de sobrecalentamientos en los aislamientos, contactos, conexiones y resto de elementos del equipo mediante termografa (si procede). El Control del Mantenimiento TRANSFORMADOR Comprobar visualmente que el estado exterior del transformador es correcto y no presenta signos de deterioro. Verificar que la temperatura de la sala no supera la establecida y que el equipo de deteccin de temperatura y el sistema de ventilacin funcionan correctamente. (*) Para todos aquellos equipos de alta tensin ser necesaria la presencia de una empresa homologada en alta tensin El Control del Mantenimiento EQUIPOS DE BAJA TENSIN CUADRO ELCTRICO Comprobar por muestreo la correcta sealizacin de los circuitos elctricos del cuadro y la actualizacin de su esquema de principio. Verificar por muestreo la ausencia de sobrecalentamientos en los aislamientos, contactos, conexiones y resto de elementos del equipo mediante termografa (si procede). Comprobar por muestreo y mediante un comprobador, la correcta actuacin f de disparo de interruptores diferenciales. Verificar por muestreo que los parmetros de regulacin y selectividad de interruptores y mecanismos son los correctos de interruptores y mecanismos son los correctos. El Control del Mantenimiento SISTEMAS DE ALIMENTACIN ININTERRUMPIDA Comprobar visualmente que todos los componentes del sistema se encuentran en buen estado de conservacin, incluido las bateras. Comprobar que existe una ausencia de alarmas en el display y que los parmetros de funcionamiento observados y el estado de carga de las bateras son correctos. Verificar que la temperatura de la sala no supera la establecida y que el equipo de deteccin de temperatura y el sistema de ventilacin (si procede) funcionan correctamente. de e t ac (s p ocede) u c o a co ecta e te El Control del Mantenimiento LUCES DE EMERGENCIA Y SEALIZACIN Verificar por muestreo el correcto funcionamiento de los autnomos de emergencia, as como su estado de carga y funcionamiento del piloto de sealizacin. GRUPO ELECTRGENO Comprobar visualmente que todos los componentes del sistema se encuentran en buen estado de conservacin y limpieza. Verificar el correcto nivel de aceite combustible bateras i agua en el radiador Verificar el correcto nivel de aceite, combustible, bateras i agua en el radiador. Comprobar que el filtro de aire est limpio. Realizar un arranque en vaco y verificar los parmetros de trabajo del grupo (consumo, tensin y frecuencia), la ausencia de alarmas, fugas, ruidos y vibraciones, as como otras anomalas que puedan presentarse as como otras anomalas que puedan presentarse. El Control del Mantenimiento BATERA DE CONDENSADORES Comprobar visualmente que todos los componentes del sistema se encuentran en buen estado de conservacin y limpieza. Comprobar que existe una ausencia de alarmas en el display, que el valor de cos f no sea inferior a 0,9 y los pilotos de sealizacin de entrada de etapas de condensadores funcionan correctamente. funcionan correctamente. Verificar que la temperatura de la sala no supera la establecida y que el equipo de deteccin de temperatura y el sistema de ventilacin (si procede) funcionan correctamente sistema de ventilacin (si procede) funcionan correctamente. PARARRAYOS Comprobar el correcto estado de sujecin del pararrayos y la ausencia de corrosiones en el mstil. El Control del Mantenimiento SISTEMA DE GESTIN DEL ALUMBRADO Verificar la operatividad del sistema, que los parmetros programados estn activos y el histrico de alarmas y averas. INSTALACION FOTOVOLTAICA Comprobar visualmente que todos los componentes del sistema se encuentran en buen estado de conservacin y funcionamiento. Comprobar el correcto estado de sujecin y limpieza de los captadores fotovoltaicos. El Control del Mantenimiento INSTALACIN CLIMATIZACIN Y VENTILACIN RED DE TUBERAS Y CONDUCTOS DE CLIMATIZACIN / VENTILACIN Verificar el estado general de conservacin de la red de tuberas de agua y conductos de aire, as como la correcta sujecin de las tuberas y los conductos. Verificar el estado de conservacin del aislamiento de la red de tuberas de agua y conductos de aire, as como la ausencia de corrosiones, condensaciones y fugas de agua y/o aire. Comprobar la correcta sealizacin de las tuberas de agua. Comprobar por muestreo la limpieza de los filtros de agua de la red y el purgado de aire en la instalacin de agua. agua. El Control del Mantenimiento PLANTA ENFRIADORA - BOMBA DE CALOR Verificar el estado general de conservacin del equipo, la ausencia de corrosiones y fugas de agua y refrigerante en las uniones de tubera y los distintos elementos del equipo. Comprobar que existe una ausencia de alarmas en el display y unos correctos parmetros de funcionamiento. Comprobar el correcto estado del aislamiento trmico del equipo, el adecuado funcionamiento de los ventiladores p q p , de condensacin y la limpieza y peinado de las bateras y aletas. El Control del Mantenimiento CALDERA Verificar el estado general de conservacin de la caldera, la ausencia de corrosiones y fugas de agua en las uniones de tubera, vlvulas y caldera. Comprobar que existe una ausencia de alarmas en el display y unos correctos parmetros de funcionamiento. Comprobar que el circuito de salida de humos de la caldera no presenta obstrucciones y tiene un correcto estado de limpieza. El Control del Mantenimiento GRUPO DE PRESIN GRUPO DE PRESIN Verificar el estado general de conservacin del grupo de presin, la ausencia de corrosiones y fugas de agua en las uniones de tubera y bombas. Comprobar las presiones de trabajo del grupo de bombeo. Verificar la correcta presin y carga del vaso de expansin. p y g p Verificar el correcto purgado de aire en el depsito de inercia, as como la ausencia de corrosiones y fugas de agua en las uniones de tubera y depsito. EQUIPO TRATAMIENTO DE AGUA (DESCALCIFICADOR) Comprobar visualmente que todos los componentes del sistema se encuentran en buen estado de conservacin. Comprobar los parmetros de registro y programacin del equipo, as como la ausencia de alarmas en el display. El Control del Mantenimiento CLIMATIZADORES CLIMATIZADORES Verificar el estado general de conservacin del climatizador, la ausencia de corrosiones y fugas de agua en las uniones de tubera, vlvulas y bateras del climatizador. Verificar la limpieza de las bateras de intercambio trmico y el correcto peinado de las aletas. Comprobar el correcto estado de sujecin y limpieza de los filtros de aire. Comprobar el correcto funcionamiento de los ventiladores, la ausencia de vibraciones y ruidos, as como el buen estado de correas y poleas. El Control del Mantenimiento FANCOILS / UNIDADES VRV Comprobar por muestreo el correcto estado de conservacin y limpieza del equipo, especialmente bateras, filtros y bandejas de condensados. Verificar por muestreo el correcto funcionamiento de la regulacin y la ausencia de vibraciones y ruidos del ventilador. CAJAS VENTILACIN Verificar por muestreo el estado general de conservacin de las cajas de ventilacin y su correcto estado de sujecin y limpieza. Comprobar por muestreo el correcto funcionamiento de los ventiladores y la ausencia de vibraciones y ruidos. El Control del Mantenimiento BOCAS DE EXTRACCIN Verificar por muestreo el estado general de conservacin y correcto funcionamiento de las bocas de extraccin, asegurando un mnimo caudal de extraccin y estado de limpieza asegurando un mnimo caudal de extraccin y estado de limpieza. SISTEMA DE GESTIN DE CLIMATIZACIN SISTEMA DE GESTIN DE CLIMATIZACIN Verificar la operatividad del sistema, que los parmetros programado estn activos y el histrico de alarmas y averas. El Control del Mantenimiento EJEMPLOS DE CONTROL DE CALIDAD DE MANTENIMENTO INSTALACIN ELECTRICIDAD E ILUMINACIN Suciedad en los cuadros Suciedad en los cuadros Pilotos de los equipos autnomos fundidos y suciedad y suciedad El Control del Mantenimiento Lmparas fluorescentes fundidas y acumulacin de suciedad Down light sucio y descuidado El Control del Mantenimiento INSTALACIN CLIMATIZACIN Y VENTILACIN No se asegura la estanqueidad del plenum Estanqueidad del plenum El Control del Mantenimiento labes daados Rejas sucias Ventiladores de tejado sucios El Control del Mantenimiento Detalle rejas de ventiladores de tejado Ventilador sala de transformadores sucio Tema principal Moltes Moltes grcies grcies! ! Joan Sols Joan Sols Llad Llad Joan Sols Joan Sols Llad Llad jsols@jgingenieros.es Tel.: 93.600.49.02 jsols@jgingenieros.es Tel.: 93.600.49.02