Loi N11-04 du 17 FEVRIER 2011 Fixant les rgles rgissant l'activit de promotion Immobilire

Le Prsident de la Rpublique
- Vu la constitution, et notamment ses articles 120 et 122et 126;
- Vu l'ordonnance n 66 155 du 8 juin 1966, modifie et complte, portant code de procdure
pnale;
- Vu l'ordonnance n 66 156 du 8 juin 1966, modifie et complte, portant code pnal
- Vu l'ordonnance n 75 58 du 26 septembre 1975, modifie et complte, portant code civil;
- Vu l'ordonnance n 75 59 du 26 septembre 1975, modifie et complte, portant code de
commerce;
- Vu l'ordonnance n 76 92 du 23 octobre 1976 relative l'organisation de la coopration
immobilire ;
- Vu la loi n 90 08 du 07 avril 1990, complte, relative la commune ;
- Vu la loi n 90 08 du 07 avril 1990, complte, relative la wilaya ;
- Vu la loi n 90 22 du 18 Aot 1990,modifie et complte, relative au registre de commerce ;
- Vu la loi n 90 25 du 18 Novembre 1990 portant l'orientation foncire ;
- Vu la loi n 90 29 du 1er dcembre 1990, modifie et complte, relative l'amnagement et
l'urbanisme;
- Vu la loi n 91 11 du 27 avril 1991, modifie et complte, fixant les rgles relatives
l'expropriation pour cause d'utilit publique;
- Vu le dcret lgislatif n 93 01 du 09 Rajab 1413 correspondant au 19 janvier 1993,modifi,
portant loi de finances pour 1993;
- Vu le dcret lgislatif n 93 03 du 1er mars 1993,modifie et complte, relative l'activit
immobilire;
- Vu le dcret lgislatif n 94 07 du 07 Dhou El Hidja 1414 correspondant au 18 mai 1994n modifi,
relatif aux conditions de la production architecturale et l'exercice de la profession d'architecte;
- Vu l'ordonnance n 95 - 07 du 23 Chabane 1415 correspondant au 25 janvier 1995, modifie et
complte, relative aux assurances;
- Vu la loi n 98 04 du d 20 Safar 1419 correspondant au 15 juin 1998 relative la protection du
patrimoine culturel;
- Vu la loi n 01 20 du Ramadhan 1422 correspondant au 12 dcembre 2001 relative
l'amnagement et au dveloppement durable du territoire;
- Vu la loi n 03 10 du 19 Joumada El Oula 1424 correspondant au 19 juillet 2003 relative la
protection de l'envirennement dans le cadre du dveloppement durable;
- Vu l'ordonnance n 03 12 du 27 Joumada Ethania 1424 correspondant au 26 aot 2003 relative
l'obligation d'assurance des catastrophes naturelles et l'indemnisation des victimes;
- Vu la loi n 04 02 du 5 Joumada El Oula 1425 correspondant au juillet 2004,modifie et
complte,fixant les rgles applicables aux pratiques commerciales;
- Vu la loi n 04 08 du 27 Joumada Ethania 1425 correspondant au 14 aot 2004,modifie et
complte, relative aux conditions d'exercice des activits commerciales;
- Vu la loi n 04 20 du 13 Dhou El Kaada 1425 correspondant au 25 dcembre 2004 relative la
prvention des risques majeurs et la gestion des catastrophes dans le cadre du dveloppement
durable;
- Vu la loi n 06 02 du 21 Moharem 1427 correspondant au 20 fvrier 2006 portant organisation de
la profession de notaire;
- Vu la loi n 06 03 du 21 Moharem 1427 correspondant au 20 fvrier 2006 portant organisation de
la profession d'huissier de justice;
- Vu la loi n 06 06 du 21 Moharem 1427 correspondant au 20 fvrier 2006 portant loi d'orientation
de la ville;
- Vu la loi n 07 02 du 9 Safar 1428 correspondant au 27 fvrier 2007 portant institution d'une
procdure de constatation du droit de propit immobilire et de dlivrance de titres de proprit
par voie d'enqute foncire;
- Vu l'ordonnance loi n 08 04 du Aouel Ramadhan 1429 correspondant au 1er septembre 2008
fixant les conditions et modalits de concession des terrains relevant du domaine priv de l'Etat
destins la ralisation de projets d'investissements;
- Vu la loi n 08 09 du 18 Safar 1429 correspondant au 25 fvrier 2008 portant code de procdure
civile et administrative;
- Vu la loi n 08 15 du 17 Rajab 1429 correspondant au 20 juillet 2008 fixant les rgles de mise en
conformit des constructions et leur achvement ;
Aprs avis du Consiel d'Etat,
Aprs Doption par le parlement,
Promulgue la loi dont la teneur suit:
ARTICLE 1 La prsente loi a pour objet de fixer les rgles rgissant lactivit de promotion
immobilire.
ARTICLE 2 Dans le cadre de la politique nationale de dveloppement des activits de promotion
immobilire, la prsente loi a pour objectifs : - La dfinition des conditions auxquelles doivent
satisfaire les projets relatifs lactivit de promotion immobilire; - Lamlioration et le
renforcement des activits de promotion immobilire ; - La dfinition dun statut au promoteur
immobilier, et la fixation du contenu des rapports entre le promoteur et lacqureur ; - Linstitution
davantages et daides spcifiques aux projets de promotion immobilire.
CHAPITRE I
DES DISPOSITION GENERALES
Section 1
Des dfinitions
ARTICLE 3 il est entendu au sens de la prsente loi par :
- Construction : toute opration d'dification d'un btiment et/ou d'un ensemble de btiments
usage d'habitation, de commerce et d'artisanat ou professionnel ;
- Amnagement : toute opration de ralisation et/ou de mise niveau des rseaux de viabilit y
compris le traitement des espaces communs extrieurs;
- Rfection : la remise en tat ou la rparation des parties d'une construction ; elle concerne les corps
d'tat secondaires ;
- Restauration immobilire : toute opration permettant la mise en valeur d'immeubles ou groupe
d'immeubles prsentant un intrt architectural ou historique, sans prjudice des dispositions
contenues dans la loi n 98-04 du 20 Safar 1419 correspondant au 15 juin 1998, susvise ;
- Rnovation urbaine : toute opration physique qui, sans modifier le caractre principal d'un
quartier, constitue une intervention profonde sur le tissu urbain existant pouvant comporter la
destruction d'immeubles vtustes et, le cas chant, la reconstruction, sur le mme site,
d'immeubles neufs ;
- Rhabilitation : toute opration qui consiste en l'intervention sur un immeuble ou un groupe
d'immeubles en vue de leur restituer leurs aspects initiaux et d'amliorer le confort et l'usage des
quipements d'exploitation ;
- Restructuration : elle peut tre totale ou partielle, elle concerne aussi bien les rseaux de viabilit
que les immeubles ou groupes d'immeubles. Elle peut comporter une destruction partielle d'lots et
une modification des caractristiques du quartier par des transferts d'activits de toute nature et la
dsaffectation des btiments en vue d'une autre utilisation
- confortement : toute opration qui consiste redonner un immeuble sa solidit ou adapter
celle-ci de nouvelles exigences rglementaires;
- projet immobilier : l'ensemble des activits relatives la construction, l'amnagement, la rfection,
la restauration, la rnovation, la rhabilitation, la restructuration et le confortement de constructions
destines la vente et/ou la location y compris l'amnagement de terrains destins recevoir des
constructions;
- promotion immobilire : l'ensemble des oprations de mobilisation de ressources foncires et
financires ainsi que le management de projets immobiliers;
- terrain btir : assiette foncire disposant de droits construire et dote des quipements
ncessaires sa viabilit;
- achvement des travaux : la leve des rserves mises lors de la rception provisoire des travaux et
la rparation des vices de construction constats avant la rception dfinitive du projet immobilier;
- entrepreneur : toute personne physique ou morale inscrite au registre de commerce au titre de
l'activit de travaux de btiment en qualit d'artisan ou d'entreprise disposant de qualifications
professionnelles;
- promoteur immobilier : est promoteur immobilier, au sens de la prsente loi, toute personne
physique ou morale initiant la ralisation de nouveaux projets, la restauration, la rhabilitation, la
rnovation, la restructuration, ou le confortement de constructions ncessitant l'une de ces
interventions ou l'amnagement et l'habilitation de rseaux, en vue de les vendre ou de les louer;
- rception provisoire : un procs-verbal labor et sign par le promoteur immobilier et
l'entrepreneur la fin des travaux.
Section 2
Des pricipes gnraux
ARTICLE 4 Les promoteurs immobiliers agrs et immatriculs au registre de commerce sont
autoriss initier des projets immobiliers.
Nul ne peut se prtendre de la qualit de promoteur immobilier ni exercer cette activit s'il n'est pas
titulaire d'un agrment et n'est pas inscrit au tableau national des promoteurs immobiliers dans les
conditions et modalits dfinies par la prsente loi.
ARTICLE 5 En matire de conception, d'amnagement et de construction, l'activit de promotion
immobilire est rgie par les rgles gnrales d'amnagement, d'urbanisme et de construction fixes
par la lgislation en vigueur ainsi que celles fixes par la prsente loi.
Aucun projet immobilier ne peut tre rig en contradiction avec le contenu des plans
d'amnagement et d'urbanisme dment approuvs.
ARTICLE 6
Toute opration de restauration immobilire, de rhabilitation, de rnovation urbaine, de
restructuration ou de confortement est soumise une autorisation administrative pralable.
Tout engagement de travaux susviss, sans l'obtention de l'autorisation administrative vise
l'alina ci-dessus, est interdit.
Les modalits d'application du prsent article sont dfinies par voie rglementaire.
ARTICLE 7
Sont exclues du champ d'application de la prsente loi toutes les oprations portes aux difices
classs monuments historiques et ceux qui sont situs dans les limites des sites sauvegards qui
demeurent rgies par la lgislation spcifique en la matire.
ARTICLE 8
Toute opration de rnovation urbaine doit viser l'esthtique du cadre bti, l'amlioration du confort
des utilisateurs et permettre sa mise en conformit aux normes urbanistiques en vigueur.
ARTICLE 9
La restauration immobilire, la rnovation urbaine, la rhabilitation, la restructuration ainsi que le
confortement doivent tre raliss dans le respect des plans approuvs par les autorits habilites.
ARTICLE 10
La conception du ou des btiments faisant l'objet d'extension d'un projet immobilier existant doit
prendre en compte l'harmonie architecturale et urbanistique ainsi que le cadre esthtique par
rapport l'ensemble immobilier d'origine.
ARTICLE 11
Ne peuvent tre rigs que les projets immobiliers conformes aux plans d'urbanisme et disposant
des actes et des autorisations pralables et requises par la lgislation et la rglementation en vigueur
et notamment ceux :
La restauration immobilire, la rnovation urbaine, la rhabilitation, la restructuration ainsi que le
confortement doivent tre raliss dans le respect des plans approuvs par les autorits habilites.
qui respectent l'conomie urbaine lorsqu'ils sont situs l'intrieur des parties urbanises des villes.
ARTICLE 12
Les projets immobiliers conus pour la vente ou la location doivent tre initis par des professionnels
disposant d'un savoir-faire en la matire et de capacits financires suffisantes.
ARTICLE 13
En fonction de leur vocation et/ou de leur destination, les projets immobiliers peuvent tre dclars
d'intrt public.
Dans ce cas, les projets peuvent bnficier de l'aide de l'Etat.
CHAPITRE II
DE LA PROFESSION DE PROMOTEUR IMMOBILIER
Section 1
De l'activit de la promotion immobilire
ARTICLE 14
L'activit de promotion immobilire regroupe l'ensemble des oprations concourant la ralisation
de projets immobiliers destins la vente, la location ou la satisfaction de besoins propres.
Les projets immobiliers concerns peuvent porter sur des locaux usage d'habitation ou
professionnel et accessoirement des locaux usage artisanal ou commercial.
ARTICLE 15
Le domaine de l'activit de promotion immobilire couvre les oprations suivantes :
la ralisation des programmes de logements, de bureaux et des quipements collectifs
d'accompagnement ncessaires leur fonctionnement ;
l'acquisition et l'amnagement de terrains en vue de servir la construction ;
la rnovation, la rhabilitation, la restructuration, la restauration et le confortement de
constructions.
ARTICLE 16
Toute personne physique ou morale initiant un projet immobilier conu pour la vente ou la location
est tenue de recourir aux services d'un entrepreneur dment qualifi selon l'importance du projet
immobilier. La relation entre les deux parties est tablie par contrat d'entreprise conclu aprs
l'obtention des actes d'urbanisme requis.
Les modalits d'application du prsent article sont fixes par voie rglementaire.
Section 2
De la profession de promoteur immobilier
ARTICLE 17
Le promoteur immobilier assure la responsabilit de la coordination de l'ensemble des oprations se
rapportant aux tudes, la recherche et la mobilisation de financements ainsi que l'excution des
travaux de ralisation du projet immobilier.
Il est galement tenu de la gestion de son projet conformment aux dispositions du chapitre V de la
prsente loi.
ARTICLE 18
Est considr promoteur immobilier, dans l'ensemble des droits et obligations, le promoteur
d'assiettes foncires destines la construction et/ou la rnovation urbanistique en vue de leur
vente.
ARTICLE 19
Toute personne physique ou morale habilite entreprendre des actes de commerce peut exercer
l'activit de promotion immobilire, objet des articles 3 et 18 ci-dessus, conformment la
lgislation en vigueur et dans les conditions dfinies par la prsente loi.
ARTICLE 20
Ne peuvent tre promoteurs immobiliers, crer ou participer, en droit ou en fait, directement ou par
personne interpose, l'initiation de projets immobiliers rgis par la prsente loi, les personnes
ayant t sanctionnes pour l'une des infractions ci-aprs :
- faux et usage de faux en criture prive, de commerce ou de banque ;
- vol, recel, abus de confiance, banqueroute, extorsion de fonds, valeurs ou signatures ;
- escroquerie et mission de chque sans provision ;
- corruption de fonctionnaires publics ;
- faux tmoignage, faux serment et fraude fiscale ;
- dlits prvus par les dispositions lgislatives sur les socits commerciales.
- La mme interdiction est encourue par les membres radis disciplinairement et titre dfinitif pour
manquement la probit des professions constitues en ordre.
.ARTICLE 21
Outre les dispositions prvues l'article 20 ci-dessus, le promoteur immobilier qui sollicite un
agrment doit jouir de ses droits civiques.
Les modalits d'agrment sont fixes par voie rglementaire.
ARTICLE 22
Le promoteur immobilier ne peut ni cder ni transmettre son agrment. Toute modification de la
forme, la dnomination ou la raison sociale au cours de ses activits ainsi que le changement du
grant entranent de plein droit la caducit de l'agrment et implique l'obligation de son
renouvellement selon les mmes formes et conditions requises pour son obtention.
ARTICLE 23
L'octroi d'un agrment un promoteur immobilier implique son inscription au tableau national des
promoteurs immobiliers et vaut autorisation d'exercice de la profession sous rserve de
l'accomplissement des autres formalits administratives et fiscales requises pour son obtention.
Le tableau national est tenu par le ministre charg de l'habitat et de l'urbanisme.
Les modalits de la tenue du tableau national sont dfinies par voie rglementaire.
Section 3
Du conseil suprieur de la profession de promoteur immobilier
ARTICLE 24
Il est institu un conseil suprieur de la profession de promoteur immobilier charg, notamment :
-de proposer toutes mesures susceptibles de renforcer l'exercice de l'activit de promotion
immobilire ;
-de veiller au respect des rgles de dontologie dans l'exercice de la profession de promoteur
immobilier ;
-d'mettre un avis sur toute question relative la profession sur sa propre initiative et/ou la
demande des pouvoirs publics.
-La composition, l'organisation et le fonctionnement du conseil suprieur de la profession de
promoteur immobilier sont fixs par voie rglementaire.
CHAPITRE III
DE LA VENTE DE BIENS IMMOBILIERS ET DE L'OBLIGATION DE GARANTIE
Section 1
Des modes de vente
ARTICLE 25
La mise en vente, par un promoteur immobilier, d'un bien immobilier construit ou d'un immeuble ou
fraction d'immeuble construire ou en cours de construction doit faire l'objet d'un contrat dment
tabli en la forme authentique conformment aux dispositions lgislatives et rglementaires en
vigueur et celles de la prsente loi.
ARTICLE 26
Le contrat de vente d'un bien immobilier construit est tout contrat officiel par lequel le promoteur
immobilier, contre rglement du prix par l'acqureur, transfre ce dernier la proprit pleine et
entire du bien construit objet de la transaction.
Outre le consentement des deux parties sur la chose vendue et le prix de vente convenu, le bien
immobilier doit, sous peine de nullit du contrat, rpondre aux exigences techniques et
fonctionnelles requises en matire d'habitabilit et de viabilit des locaux usage d'habitation,
professionnel, de commerce ou d'artisanat.
La prise de possession et le certificat de conformit n'ont cependant pas l'effet exonratoire de la
responsabilit dcennale encourue par le promoteur immobilier, ni la garantie de parfait
achvement des travaux de ralisation laquelle est tenu le promoteur immobilier pendant un dlai
d'un (1) an.
ARTICLE 27
Le contrat de rservation est le contrat par lequel un promoteur immobilier s'engage livrer au
rservataire, son achvement, un bien immobilier construire ou en cours de construction, en
contrepartie du versement par le rservataire d'une avance.
Le montant de l'avance verse par le rservataire est abrit dans un compte ouvert au nom du
rservataire auprs de l'organisme de garantie des oprations de promotion immobilire prvu
l'article 56 de la prsente loi.
Le modle de contrat de rservation est dfini par voie rglementaire.
ARTICLE 28
Le contrat de vente sur plans d'un immeuble ou fraction d'immeuble construire ou en cours de
construction est le contrat qui emporte et consacre le transfert, au souscripteur, des droits sur le sol
et de la proprit des constructions au fur et mesure de leur ralisation par le promoteur
immobilier ; en contrepartie le souscripteur est tenu d'en payer le prix au fur et mesure de
l'avancement des travaux.
Le modle de contrat de vente sur plan est dfini par voie rglementaire
ARTICLE 29
Le contrat de vente sur plan et le contrat de rservation portant sur un bien immobilier construire
ou en cours de construction ne peuvent tre conclus que par un promoteur immobilier, tel que dfini
aux articles 4 (alina 2), 18, 19, 20 et 21 de la prsente loi.
ARTICLE 30
Le contrat de rservation et le contrat de vente sur plan viss respectivement aux articles 27 et 28 ci-
dessus doivent comporter l'origine de la proprit du terrain, le numro du titre foncier, s'il y a lieu,
et les rfrences du permis de lotir, du certificat d'amnagement et de viabilit ainsi que la date et le
numro du permis de construire.
ARTICLE 31
Le transfert de proprit d'un bien immobilier objet d'un contrat de rservation a lieu la date du
paiement du prix dfinitif du bien immobilier rserv. Le contrat de vente doit tre tabli par-devant
notaire, conformment la lgislation en vigueur.
ARTICLE 32
La rupture du contrat de rservation peut intervenir tout moment au cours de la ralisation du
projet immobilier :
- la demande de l'une des parties avec l'acceptation de l'autre ;
- la demande du rservataire, auquel cas le promoteur immobilier bnficie d'une retenue
hauteur de quinze pour cent (15%) du montant de l'avance verse ;
- la demande du promoteur, en cas de non-respect, par le rservataire, de ses engagements et
aprs deux (2) mises en demeure notifies par huissier de justice, d'une dure d'un mois chacune, en
l'absence d'une rponse.
ARTICLE 33
Trois (3) mois au plus tard aprs la rception provisoire de tout ou partie de l'immeuble, le
promoteur immobilier est tenu de faire tablir par-devant notaire, en contrepartie du paiement
intgral du prix de cession par le rservataire, l'acte de vente de l'immeuble ou fraction d'immeuble
rserve.
ARTICLE 34
Le contrat de vente sur plan est tabli en la forme authentique et est soumis aux formalits lgales
d'enregistrement et de publicit. Il porte la fois sur la construction et sur le terrain sur lequel
l'ouvrage est difi.
Le contrat de vente sur plan vis l'alina ci-dessus est complt par un procs-verbal dress
contradictoirement, en la mme tude notariale, pour constater la prise de possession effective par
le souscripteur et la livraison de l'immeuble achev par le promoteur immobilier en conformit avec
les engagements contractuels.
ARTICLE 35
Hormis le contrat de rservation prvu par la prsente loi, tout contrat ayant pour objet le transfert
de proprit d'un immeuble ou d'une fraction d'immeuble usage d'habitation ou usage
professionnel, et comportant l'obligation pour le souscripteur d'effectuer des versements ou des
dpts de fonds avant l'achvement de la construction, doit, peine de nullit, revtir la forme d'un
contrat de vente sur plan
ARTICLE 36
Le contrat de vente sur plan, prvu l'article 28 ci-dessus, ne peut tre conclu lorsque le promoteur
immobilier a fait tat de prts destins au financement de la construction.
ARTICLE 37
Le contrat de vente sur plan doit, sous peine de nullit, indiquer la composante du prix de vente et
l'chancier de paiement par rapport l'avancement des travaux.
Il doit, lorsque le fractionnement du paiement du prix est retenu, en indiquer les modalits.
ARTICLE 38
Dans les contrats de vente sur plan, le paiement du prix est modul sur l'tat d'avancement des
travaux de ralisation dans les limites fixes par voie rglementaire.
Il doit galement mentionner si le prix est rvisable ou non et, dans l'affirmative, les modalits de sa
rvision.
La formule de rvision des prix doit prendre pour base les lments de variation du cot de revient et
s'appuyer sur l'volution des indices officiels des prix, des matriaux, des matriels et de la main-
d'oeuvre, et sauf cas de circonstances imprvisibles, incontournables et exceptionnelles susceptibles
de provoquer la rupture de l'quilibre conomique du projet, le montant de la rvision du prix ne
saurait excder, au maximum vingt pour cent (20%) du prix initialement prvu.
Dans tous les cas, les variations de prix doivent tre justifies.
Il doit, en outre, comporter, en annexe ou par rfrence des documents dposs chez le notaire,
les indications utiles relatives la consistance et aux caractristiques techniques du bien immobilier.
Le modle de rglement de coproprit est obligatoirement remis chaque acqureur lors de la
signature du contrat.
Le modle de rglement de coproprit est dfini par voie rglementaire.
ARTICLE 39
Dans le cas d'un contrat de vente sur plan, la prise de possession de l'immeuble ou de la fraction de
l'immeuble par l'acqureur ne peut avoir lieu qu'aprs dlivrance du certificat de conformit prvu
par la loi n 90-29 du 1er dcembre 1990 et la loi n 08-15 du 20 juillet 2008, susvises.
ARTICLE 40
La vente de terrains btir par un promoteur d'assiettes foncires consacres la construction doit
faire l'objet d'un contrat dment tabli sous forme authentique, conformment aux dispositions
lgislatives en vigueur et celles de la prsente loi. Ce contrat doit tre tabli par rfrence l'acte
d'urbanisme faisant ressortir les droits construire sur l'assiette foncire objet de la transaction.
ARTICLE 41
Le promoteur immobilier s'engage garantir l'information de son projet immobilier aux endroits
destins la publicit au sein de la commune territorialement comptente, et ce, avant la mise en
vente.
Les modalits d'application du prsent article sont fixes par voie rglementaire.
Section 2
Des obligations du promoteur
ARTICLE 42
Le promoteur immobilier ne peut exiger, ni accepter un quelconque versement ou dpt, ou
souscription ou acceptation d'effets de commerce, sous quelque forme que ce soit, avant la
signature du contrat de vente sur plan ni avant la date laquelle la crance est exigible.
La signature vise l'alina ci-dessus est subordonne la souscription au pralable d'une garantie
telle que prvue l'article 55 ci-dessous.
ARTICLE 43
Tout retard constat de remise effective du bien objet du contrat de vente sur plan entrane des
pnalits de retard la charge du promoteur.
Le montant et l'chance de la pnalit de retard ainsi que les modalits de son paiement sont fixs
par voie rglementaire.
ARTICLE 44
Les dlais d'excution des travaux ncessaires pour la rparation des vices de construction et/ou le
bon fonctionnement des lments d'quipement du btiment sont fixs par le contrat vis l'article
26 ci-dessus.
ARTICLE 45
Sans prjudice des dispositions en vigueur des codes civil et pnal relatives l'application des
dispositions contenues dans le prsent chapitre, toute clause du contrat qui a pour objet d'exclure ou
de limiter la responsabilit ou les garanties prvues par les dispositions de la prsente loi et celles
prvues par la lgislation et la rglementation en vigueur ou d'en limiter la porte, soit en cartant,
soit en limitant la solidarit des sous-traitants du promoteur immobilier, est rpute nulle et non
crite.
ARTICLE 46
Les bureaux d'tudes, entrepreneurs et autres intervenants lis au matre de l'ouvrage par un contrat
sont responsables pendant une priode de dix (10) ans dans le cas o l'difice prit en tout ou en
partie par le fait de vices de construction, y compris par suite de la mauvaise qualit du sol d'assise.
ARTICLE 47
Le promoteur immobilier doit contribuer de manire active l'enrichissement permanent de la
dontologie de la profession et son strict respect. Il doit, en particulier :
-honorer, en toutes circonstances, ses engagements ;
-ne percevoir aucun versement et/ou avance non constitutifs de crances rgulires ;
-ne pas recourir la publicit mensongre ou abuser, de quelque manire que ce soit, de la bonne foi
et de la confiance des acqureurs et de veiller une information sincre et complte de ses
partenaires ;
-veiller l'exactitude des indications et renseignements ports aux documents, actes et contrats
produits pour les besoins de ses activits en vue de conforter ses relations commerciales avec ses
futurs acqureurs.
-Les engagements et responsabilits professionnels du promoteur immobilier doivent faire l'objet
d'un cahier des charges dont le contenu est fix par voie rglementaire.
ARTICLE 48
Le promoteur immobilier doit prendre toutes les mesures techniques et juridiques indispensables
pour faciliter la prise en charge de la gestion et de la prservation du bien ralis.
ARTICLE 49
Le promoteur immobilier doit engager, au bnfice de ses clients, sa responsabilit civile en matire
immobilire.
-Il est tenu, ce titre, d'exiger de ses matres d'oeuvre, entrepreneurs et autres partenaires, toutes
les garanties et assurances lgalement requises.
Ces garanties bnficient aux propritaires successifs de l'immeuble.
Section 3
Des obligations du souscripteur et du rservataire
ARTICLE 50
Le souscripteur un projet immobilier tel que dfini dans le prsent chapitre est tenu de respecter
les clauses du rglement de coproprit et de s'acquitter de toute contribution mise sa charge au
titre de la gestion et de la prservation du bien immobilier dont il est propritaire ; sa responsabilit
demeure entirement engage l'gard de toute personne occupant le bien immobilier de son chef.
ARTICLE 51
Le souscripteur l'acquisition d'un terrain btir, au sens de la prsente loi, est tenu de respecter les
clauses du cahier des charges rgissant le lotissement et de s'acquitter de toute contribution mise
sa charge.
ARTICLE 52
Dans le cas du contrat de rservation d'un immeuble ou fraction d'immeuble, le rservataire est tenu
de verser au promoteur immobilier une avance en numraire conformment aux dispositions de
l'article 27 ci-dessus, et dont le montant ne peut excder vingt pour cent (20%) du prix prvisionnel
du bien tel que convenu entre les parties.
ARTICLE 53
Le souscripteur un contrat de vente sur plan est tenu d'honorer, chance prvue, les paiements
mis sa charge ; le non-paiement ouvrant droit, au bnfice du promoteur immobilier, une
pnalit sur le montant chu.
Le non-paiement de deux (2) tranches conscutives entrane de droit la rsiliation du contrat aprs
deux mises en demeure, de quinze (15) jours chacune, notifies par huissier de justice et restes sans
suite.
CHAPITRE IV
DU FONDS DE GARANTIE ET DE CAUTION MUTUELLE DE L'ACTIVITE DE PROMOTION IMMOBILIERE
ARTICLE 54
Outre les autres assurances requises par la lgislation en vigueur et dans le cadre de l'exercice de sa
profession, conformment ses engagements, le promoteur immobilier, qui entreprend la
ralisation d'un projet immobilier en vue de sa vente avant son achvement, est tenu de souscrire
une garantie de promotion immobilire l'effet de garantir notamment :
-le remboursement des paiements effectus par les acqureurs sous forme d'avances ;
-l'achvement des travaux ;
-la plus large couverture des engagements professionnels et techniques.
ARTICLE 55
Tous les promoteurs immobiliers agrs et inscrits au tableau national des promoteurs immobiliers
doivent tre affilis au fonds de garantie et de caution mutuelle de l'activit de promotion
immobilire tel qu'institu par le dcret lgislatif n 93-01 du 19 janvier 1993 portant loi de finances
pour 1993, ci-aprs dsign le fonds de garantie .
Le fonds de garantie a pour mission de veiller la mise en place de garanties et assurances la
souscription desquelles sont tenus les promoteurs immobiliers.
ARTICLE 56
Dans le cadre des missions prvues par la prsente loi, le fonds de garantie peut tre galement
charg, par voie rglementaire, d'activits complmentaires.
Lesdites activits, objet d'un cahier des charges, donnent lieu des compensations financires de
l'Etat au titre des sujtions de service public confies au fonds de garantie.
ARTICLE 57
Tout retrait de l'agrment du promoteur immobilier pour l'un des motifs dtermins ci-dessous, ou
pour quelque autre motif que ce soit, entrane de droit la subrogation du fonds de garantie aux
acqureurs et lui confre le pouvoir de poursuivre les oprations d'achvement des constructions
par l'engagement d'un autre promoteur aux frais et en lieu et place du promoteur dchu dans la
limite des fonds verss.
Dans ce cadre, il est interdit tout acqureur de poursuivre, au lieu et place du promoteur
immobilier ayant fait l'objet de retrait de l'agrment, l'achvement de la construction.
Les modalits d'application des dispositions du prsent article sont dfinies, en tant que de besoin,
par voie rglementaire.
ARTICLE 58
Dans le cas de faillite ou de liquidation judiciaire d'un promoteur immobilier ayant procd une
vente sur plan, le fonds de garantie bnficie, par subrogation aux acqureurs, d'un privilge de
premier rang dans la limite des crances desdits acqureurs et des fonds verss au promoteur
immobilier en liquidation judiciaire et ou en faillite.
Le retrait de l'agrment du promoteur immobilier entrane sa radiation du fonds de garantie.
ARTICLE 59
Le promoteur immobilier doit s'acquitter des cotisations et autres versements obligatoires prvus
par le rglement intrieur du fonds de garantie.
Les conditions et modalits d'application du prsent article sont fixes par voie rglementaire.
CHAPITRE V
DE LA GESTION DES PROJETS IMMOBILIERS IMMOBILIERE
ARTICLE 60
Nonobstant les dispositions de l'ordonnance n 75-58 du 26 septembre 1975 modifie et complte
susvise, tout promoteur immobilier est tenu d'laborer et de mettre en place les instruments et les
organes de gestion des biens immobiliers proposs la cession.
ARTICLE 61
Le promoteur immobilier est tenu d'laborer un rglement de coproprit et d'y prciser toutes les
indications juridiques, techniques et financires y affrentes.
Il doit, notamment, prciser les charges et obligations auxquelles s'engagent les acqureurs en
souscrivant un contrat de vente d'un bien immobilier.
Le promoteur doit, en outre, prvoir et raliser, au titre des parties communes, les locaux
ncessaires l'administration des biens et la conciergerie.
Les modalits d'application du prsent article sont dfinies, en tant que de besoin, par voie
rglementaire.
ARTICLE 62
Le promoteur immobilier a l'obligation d'assurer ou de faire assurer l'administration du bien,
pendant une dure de deux (2) ans dater de la vente de la dernire fraction de l'immeuble
concern.
Pendant la priode susconsidre, le promoteur immobilier s'attachera organiser le transfert de
cette administration vers les organes issus des acqureurs ou dsigns par eux.
CHAPITRE VI
DES SANCTIONS
ARTICLE 63
Les infractions aux dispositions de la prsente loi et des textes pris pour son application sont punies
par des sanctions administratives et pnales prvues par le prsent chapitre.
Section 1
Des sanctions administratives
ARTICLE 64
Le promoteur immobilier peut faire l'objet des sanctions administratives ci-aprs :
-la suspension provisoire de l'agrment pour une dure n'excdant pas six (6) mois :
*si le promoteur immobilier a failli l'excution partielle et injustifie de ses engagements l'gard
des acqureurs ;
*si le promoteur immobilier a fait preuve de non respect des rgles de dontologie de la profession ;
*si le promoteur immobilier a failli ses obligations telles que dfinies par les dispositions de la
prsente loi et les textes pris pour son application ;
-le retrait dfinitif de l'agrment est prononc :
*si le promoteur immobilier ne remplit plus les conditions qui ont prvalu l'obtention de l'agrment
;
*si le promoteur immobilier a volontairement mconnu de faon grave et rpte les obligations qui
lui incombent ;
*si le promoteur immobilier a cess son activit sans justifications et sans signalement pralable
l'autorit qui lui a dlivr l'agrment ;
*si le promoteur immobilier a failli ses engagements tels que convenus l'gard de l'Etat, des
acqureurs et de ses partenaires ;
-le retrait de l'agrment est prononc d'office :
*si le promoteur immobilier dcde ;
*si le promoteur immobilier a fait l'objet d'une incapacit physique ou mentale l'empchant
d'honorer ses engagements,
*si le promoteur a fait l'objet d'une condamnation pour fraude fiscale ;
*si le promoteur a fait l'objet d'une liquidation judiciaire.
ARTICLE 65
Sans prjudice des autres voies de recours, telles que fixes par la lgislation et la rglementation en
vigueur, les sanctions prononces peuvent faire l'objet de recours que le promoteur immobilier peut
introduire auprs du ministre charg de l'habitat et de l'urbanisme.
Les sanctions administratives telles que dtermines par les dispositions de l'article 64 ci-dessus sont
prononces suite l'tude des dossiers par une commission cre auprs du ministre charg de
l'habitat et de l'urbanisme.
Les modalits d'application du prsent article sont fixes par voie rglementaire.
Section 2
De la constatation des infractions
ARTICLE 66
Outre les officiers et les agents de la police judiciaire, les administrateurs, les ingnieurs, les
architectes et les autres corps techniques relevant de l'administration de l'habitat et de l'urbanisme,
dont la liste est fixe par voie rglementaire, sont habilits constater les infractions aux dispositions
de la prsente loi.
ARTICLE 67
La constatation de l'infraction donne lieu l'tablissement d'un procs-verbal dans lequel l'agent
lgalement habilit relate les faits ainsi que les dclarations reues.
ARTICLE 68
Le procs-verbal est sign par l'agent verbalisateur et par l'auteur de l'infraction.
En cas de refus de signature du contrevenant, le procs-verbal fait foi jusqu' preuve du contraire.
Il est transmis dans les soixante-douze (72) heures la juridiction comptente. Une copie du procs-
verbal est transmise au wali territorialement comptent dans un dlai n'excdant pas sept (7) jours
compter de la date de la constatation de l'infraction.
Section 3
Des sanctions pnales
ARTICLE 69
Tout engagement de travaux de restauration immobilire, de rhabilitation, de rnovation urbaine,
de restructuration ou de confortement en violation des dispositions de l'article 6 de la prsente loi
expose son auteur une amende de deux cent mille dinars (200.000 DA) deux millions de dinars
(2.000.000 DA.).
ARTICLE 70
Toute mise en vente de biens immobiliers dans le cadre d'un projet immobilier qui s'effectue en
violation des dispositions des articles 27 29 de la prsente loi expose son auteur une peine
d'emprisonnement de deux (2) mois deux (2) ans et une amende de deux cent mille dinars
(200.000 DA) deux millions de dinars (2.000.000 DA.).
ARTICLE 71
Tout promoteur qui exige, accepte un versement, un dpt, une souscription, un effet de commerce
avant la signature du contrat de vente sur plan ou du contrat de rservation est puni d'un
emprisonnement de deux (2) mois deux (2) ans et d'une amende de deux cent mille dinars (200.000
DA) deux millions de dinars (2.000.000 DA.).
ARTICLE 72
Tout promoteur immobilier qui, pralablement la dlivrance de l'immeuble dans les dlais prvus
par le contrat de vente sur plan, ne signifie pas l'acqureur le rglement de coproprit prvu par
les dispositions de l'article 61 de la prsente loi, est puni d'une amende de deux cent mille dinars
(200.000 DA) deux millions de dinars (2.000.000 DA.).
ARTICLE 73
Tout promoteur immobilier qui enfreint les prescriptions prvues par l'article 33 relatif au dlai de
transfert de proprit est puni d'une amende de deux cent mille dinars (200.000 DA) deux millions
de dinars (2.000.000 DA.).
ARTICLE 74
Tout promoteur immobilier qui ne souscrit pas aux assurances et garanties prvues par les
dispositions de l'article 55 de la prsente loi est puni d'un emprisonnement de deux (2) mois deux
(2) ans et d'une amende de deux cent mille dinars (200.000 DA) deux millions de dinars (2.000.000
DA).
ARTICLE 75
Quiconque, dans le cadre ou l'occasion d'une opration de promotion immobilire, porte
volontairement des indications inexactes et incompltes dans les documents, actes et contrats
auxquels elle donne lieu, est puni d'un emprisonnement d'un (1) mois cinq (5) ans et d'une amende
de deux cent mille dinars (200.000 DA) deux millions de dinars (2.000.000 DA.), ou de l'une de ces
deux (2) peines.
ARTICLE 76
Tout promoteur immobilier qui, dans le cadre d'un contrat de vente sur plan ou contrat de
rservation, ne porte pas la connaissance de l'acqureur ou du rservataire les indications et
renseignements prvus l'article 30 de la prsente loi, est puni d'une amende deux cent mille dinars
(200.000 DA) deux millions de dinars (2.000.000 DA.).
ARTICLE 77
Toute personne qui exerce la profession de promoteur immobilier sans agrment est punie
conformment aux dispositions de l'article 243 de l'ordonnance n 66-156 du 8 juin 1966, modifie et
complte, portant code pnal.
Lorsque l'exercice illgal, tel que prvu ci-dessus, entrane une escroquerie, il est fait application des
dispositions de l'article 372 de l'ordonnance n 66-156 du 8 juin 1966, modifie et complte,
portant code pnal.
ARTICLE 78
En cas de rcidive aux infractions prvues la prsente section, les peines sont portes au double.
CHAPITRE VII
DISPOSITIONS FINALES
ARTICLE 79
Les promoteurs immobiliers en exercice la date de publication de la prsente loi peuvent
poursuivre l'exercice de leurs activits et doivent se mettre en conformit avec les dispositions de la
prsente loi dans un dlai de dix-huit (18) mois compter de la date de la publication de la prsente
loi au Journal officiel.
A l'expiration du dlai susvis, et dans le cas o le promoteur immobilier ne peut se mettre en
conformit, il est soumis l'ensemble de ses obligations jusqu l'achvement de son projet, et la
mise en place des organes de gestion par les acqureurs ou leurs reprsentants.
ARTICLE 80
Les dispositions du dcret lgislatif n 93-03 du 1er mars 1993, modifi et complt, relatives
l'activit immobilire, hormis l'article 27 et celles de l'ordonnance n 76-92 du 23 octobre 1976
relative l'organisation de la coopration immobilire, sont abroges.
ARTICLE 81
La prsente loi sera publie au Journal officiel de la Rpublique algrienne dmocratique et
populaire.
Fait Alger, le 14 Rabie El Aouel 1432 orrespondant au 17 fvrier 2011.
Abdelaziz BOUTEFLIKA.