Cartilha da

Casa Prpria
PROTESTE Associao de Consumidores 3
Sonho nmero um dos brasileiros
O maior sonho dos brasileiros a casa prpria. Comprar um imvel, contudo,
um grande passo, que deve ser cercado de cuidados.
H muitas variveis que podem transformar este sonho em pesadelo. Por
exemplo, assumir uma dvida superior capacidade de pagamento. Grave
tambm adquirir uma casa ou apartamento por impulso, e depois ter de viver
naquele local por muitos e muitos anos, endividado e insatisfeito.
O planejamento a que nos referimos acima abrange, por exemplo, a expec-
tativa familiar. Quem pensa em ter lhos, deve procurar um imvel com mais
dormitrios.
Infraestrutura de transporte, escolas, supermercados, padarias, servios de
sade e lazer tambm valorizam ou, se no existirem, desvalorizam o imvel.
Por isso, a PROTESTE decidiu compilar e expor suas experincias nesta car-
tilha, para ao menos subsidiar seu processo de escolha de um imvel, seja o
primeiro de sua vida ou um com mais espao e conforto.
Temos abordado este tema em nossa revista Dinheiro&Direitos. Acompanha-
mos, tambm, as mudanas no crdito imobilirio, como as regras para porta-
bilidade. Aguardamos, alm disso, votao no Senado de multa a construto-
ras e incorporadoras que atrasarem entrega de imveis comprados na planta.
Conforme texto aprovado na Comisso de Constituio e Justia da Cmara
dos Deputados, a multa ser paga ao consumidor.
O fato de alertamos para riscos e responsabilidades na compra da casa pr-
pria no signica que voc no tenha direito de realizar este sonho. Pelo con-
trrio, nosso objetivo justamente ajudar voc a obter o melhor imvel de
acordo com sua renda e as ofertas do mercado.
Nem poderia ser diferente para uma associao que desde 2001 est ao lado
do consumidor brasileiro, inclusive nas horas mais difceis. E, claro, tambm
nos grandes momentos, como aquele em que voc ir convidar seus amigos e
familiares para conhecer seu imvel novinho em folha.
Maria Ins Dolci
Coordenadora institucional da PROTESTE
Cartilha da Casa Prpria 4
Sumrio
Sonho nmero um dos brasileiros ........................................................................ 3
Conhea a legislao ................................................................................................. 5
Antes de comprar ....................................................................................................... 6
Certides ....................................................................................................................... 8
Checklist ........................................................................................................................ 9
Impostos nas transaes imobilirias ..............................................................10
Imvel na planta....................................................................................................... 12
Como comprar ........................................................................................................... 15
Antes de nanciar .................................................................................................... 16
Seguros habitacionais .............................................................................................17
Defeitos ....................................................................................................................... 19
Novas regras de qualidade / Entrega das chaves ....................................... 20
A quem recorrer ......................................................................................................... 21
PROTESTE, a servio do consumidor ................................................................ 22
Expediente
Cartilha da Casa Prpria
Realizao: PROTESTE
Coordenao editorial: Maria Ins Dolci;
Redao nal: Carlos Thompson;
Projeto Grco: Marcus Vinicius Pinheiro;
Diagramao: Andr Mucheroni;
Ilustraes: Ferreth;
Assessoria de Imprensa e jornalista responsvel:
Vera Lcia Ramos, MTb: 769;
Contedos e apoio editorial: Camila Souza, David Freitas
Passada, Gisele Rodrigues, Hessia Costilla, Joo Dias Antunes,
Renata Pedro, Rodrigo Alexandre, Sonia Amaro, Tatiana Viola de
Queiroz, Vera Lcia Ramos, Vernica Dutt-Ross e Weberth Costa.
PROTESTE
Sede:
Avenida Lcio Costa, 6.240 Trreo
Barra da Tijuca
CEP 22630-013
Rio de Janeiro RJ
Escritrio em So Paulo:
Rua Machado Bittencourt, 361
6 andar
Vila Clementino
CEP 04044-905
So Paulo SP
PROTESTE Associao de Consumidores 5
Conhea
a legislao
O que o Cdigo de
Defesa do Consumidor (CDC)
Foi promulgado em 1990. uma
das mais avanadas leis do mun-
do de proteo aos direitos do
consumidor. Antes dele, faltava
clareza na denio de responsa-
bilidade nas relaes de consumo.
Isso facilitava abusos em contra-
tos, entrega de produtos, presta-
o de servios, propaganda etc.
A lei n 8.078/90 ampliou, ento,
a cidadania das pessoas tambm
como consumidoras.
Direitos Bsicos do Consumidor (CDC)
1. Proteo da vida, sade e segurana contra os riscos provocados por prticas no
fornecimento de produtos e servios considerados perigosos ou nocivos;
2. Educao e divulgao sobre o consumo adequado dos produtos e servios;
3. Informao adequada e clara sobre os diferentes produtos e servios, com especi-
cao correta de quantidade, caractersticas, composio, qualidade e preo, bem
como seus eventuais riscos;
4. Proteo contra a publicidade enganosa e abusiva, mtodos comerciais coerci-
tivos ou desleais, bem como contra prticas e clusulas abusivas ou impostas no
fornecimento de produtos e servios;
5. Modicao das clusulas contratuais que estabeleam prestaes despropor-
cionais, ou sua reviso caso se tornem excessivamente caras;
6. Efetiva preveno e reparao de danos patrimoniais e morais;
7. Facilitou o acesso aos rgos judicirios e administrativos;
8. Facilitao da defesa de seus direitos, inclusive com a inverso do nus da prova;
9. Adequada e ecaz prestao dos servios pblicos em geral.
Cartilha da Casa Prpria 6
Antes de comprar
Voc mesmo poder avaliar previamente toda documentao e, dessa forma, reduzir
os custos na hora da compra. Aconselhamos, contudo, a quem no seja especialista,
a escolha de um corretor de imveis ou advogado do ramo imobilirio para facilitar o
procedimento de compra de um imvel, a m de evitar muitos aborrecimentos e at a
perda de valores signicativos.

Avalie antes de comprar
Resolveu comprar um imvel e, mesmo sem experincia, preferiu cuidar sozinho da
avaliao visual, do estado de conservao e de toda parte da documentao.
Nesse caso, quais devem ser precaues e as avaliaes do imvel?
Antes de compr-lo, faa uma anlise detalhada das condies estruturais, como
inltraes no teto e paredes, rachaduras, problemas hidrulicos e eltricos. Essa a
primeira coisa a fazer para no se perder tempo com casas ou apartamento que lhe
tragam muita dor de cabea.
Alm disso, ideal que se conhea bem o local para saber se a rua muito ou
pouco movimentada, quem e como so os vizinhos, se h padarias, supermerca-
PROTESTE Associao de Consumidores 7
dos e ponto de nibus nas proximidades, pois tudo isso trar mais facilidade e co-
modidade.
Visto isso, o segundo passo a ser analisado sero os documentos referentes ao im-
vel, tais como certido de nus reais, dos cartrios de distribuio, bem como as dos
proprietrios, a comprovao de inexistncia de dbitos municipais por exemplo,
certido negativa de IPTU junto ao Municpio ou Unio.
importante, tambm, ter uma certido de feitos trabalhistas, para saber se os pro-
prietrios esto respondendo a alguma ao do gnero. Se o imvel estiver localizado
dentro de um condomnio, recomendvel pedir uma declarao de quitao de cotas
condominiais, a m de se certicar que no haja dbito de condomnio.
Chove, chuva
No pense que uma manh ou tarde ensolarada seja a melhor para visitar o imvel.
Ao contrrio, o ideal seria visit-lo em um dia chuvoso, que poderia revelar eventu-
ais problemas. Com ou sem chuva, observe atentamente as paredes para descobrir se
costumam ocorrer manchas de inltraes, e a localidade para ver se h inundaes.
Visite o imvel tambm, noite, pois h alguns problemas que somente sero perce-
bidos no perodo noturno (por exemplo, iluminao pblica na regio, falhas na ener-
gia eltrica, reduo da vazo de gua etc.). Verique ainda no stand de vendas se a
unidade de frente ou fundos, e sua ventilao, incidncia de luz, do sol.
Para seu sossego, verique se no h, perto do imvel, clubes, bares, casas noturnas,
escolas ou faculdades, que renem muitas pessoas e podem provocar problemas no
trnsito e de segurana.
Da mesma forma, importante averiguar a realizao de feira livre na rua ou nas
proximidades, de preferncia mais de uma vez, no somente no dia da visita ao local.
Ateno...
Quando se tratar de aquisio de apartamento ou casa localizada em condomnio,
tambm se deve car atento a detalhes como:
Declarao da Administrao do edifcio, atestando que o apartamento em ques-
to no se encontra em dbito com o condomnio (esse cuidado essencial, tambm,
para casas localizadas em condomnios horizontais ou em loteamentos fechados);
Existncia de vaga de garagem, que pode estar mencionada na escritura, na con-
veno do condomnio ou em um documento parte (se no estiver mencionada em
nenhum desses documentos, a unidade habitacional pode no ter local para estacio-
namento de seu veculo). Muitos condomnios tm sistema de rodzio, segundo o qual
as vagas so sorteadas periodicamente, de acordo com a conveno do prdio.
Cartilha da Casa Prpria 8
Certides
De nus Reais A certido
do Registro de Imveis expedi-
da pelo Cartrio de Registro de
Imveis, e permite identicar o
verdadeiro proprietrio, e se a casa
ou apartamento est desembara-
ado, ou seja, se no h algo que
impea a venda por exemplo,
uma hipoteca ou penhora por or-
dem judicial. vlida por 30 dias.
Negativa de IPTU e da situa-
o entutica Por meio dela,
voc saber se h dbito de IPTU.
Nesse caso, o dbito poder ser
inscrito na dvida ativa do Munic-
pio, passvel de execuo judicial.
Com a situao entutica,
o comprador saber se o imvel foreiro, ou seja, se incide sobre este o pagamento de
foro e laudmio. Essa certido retirada na Prefeitura.
Vintenria Informa a histria do Imvel nos ltimos 20 anos, se pertence mesmo
ao vendedor e se h alguma complicao, como registro de hipoteca ou penhora de-
corrente de dvida.
Distribuidor Cvel Mostra se h alguma ao judicial em nome do consultado.
Ajuda a vericar se h ao de cobrana, despejo, execuo ou busca e apreenso. Se
o visado for pessoa jurdica, podem-se vericar aes contra a empresa. importante
saber se o vendedor responde a algum processo, pois o imvel poder ser usado para
pagamento da dvida.
Distribuidor da Justia Federal Para saber se h problema na Justia relacio-
nado Unio ou a organismos federais, como dbitos no INSS ou com o IR. possvel
conseguir a certido no link www.jf.jus.br/servicos/cidadao/consulta-processual.
Receita Federal Se h cobranas que no tenham sido encaminhadas ao Judi-
cirio, por exemplo, de dbitos relativos ao IR. Se no houver, a certido pode ser soli-
citada no www.receita.fazenda.gov.br/aplicacoes/atbhe/tus/default.aspx?/p/1/a/3.
Caso haja, somente em uma agncia da Receita Federal.
PROTESTE Associao de Consumidores 9
De Interdio e Tutela Para checar se o consultado no perdeu sua capacidade
civil, ou seja, se poder exercer seus direitos civis e se possui capacidade mental para
exerc-los sem auxlio de curador ou tutor.
Checklist
Em nome do Proprietrio (vendedor)
Certido do 1 e 2 Ofcio de Interdies e Tutelas;
Certido do 1, 2, 3, 4 e 9 Distribuidores;
Certido da Justia Federal;
Certido da Justia Trabalhista.

Em nome do imvel
Certido de nus reais;
Certido do 9 Distribuidor (vintenria);
Certido de Quitao Fiscal e Situao Entutica (sem custos);
Certido de quitao da taxa de incndio.
Quando o Vendedor for Pessoa Jurdica, devem ainda ser apresentados:
CNPJ;
Contrato Social ou Estatuto Social com respectivas Atas de Assembleia;
CND - Certido Negativa de Dbito junto ao INSS;
Certido Negativa de Dbitos e Tributos Federais junto Receita Federal.
Ateno!
Quando o vendedor for casado, ou tiver unio estvel, sero necessrias todas as certi-
des pessoais dele e do cnjuge, e que ambos tambm assinem a escritura concordan-
do com a venda, ainda que o imvel esteja somente em nome de um dos dois. Assim,
o custo das certides ser multiplicado por quantos forem os donos do imvel. Sem o
consentimento de ambos, a venda poder ser anulada.
Hora de fazer a Escriturao e o Registro do Imvel (RI)
Aps todas as fases anteriores de escolha, anlise do estado de conservao, da loca-
lidade e de tirar todas as certides, chegou a hora de conhecer o contedo das infor-
maes das certides.
Cartilha da Casa Prpria 10
Quando o imvel no tiver nenhuma pendncia em sua matrcula, aparecer a fra-
se Nada Consta. Isso tambm ocorrer com as certides que estejam em nome do
vendedor. Caso contrrio, ser informada a pendncia existente. Se houver dvidas, o
prprio ocial do cartrio poder san-las.
De a posse de todos os documentos, ter chegado, ento, a hora de procurar um car-
trio de notas para fazer a escritura denitiva de compra e venda.
Todos que gurarem como proprietrios do imvel devero estar presentes e assinar
a escritura. O custo variar de acordo com o valor da compra. Esse documento feito
perante o ocial de cartrio de notas e nele estar disposta toda a estrutura do imvel,
sua localizao exata, dados dos vendedores e compradores, forma de pagamento e
preo. A ele sero juntados todos os documentos apresentados.
Com a escritura do imvel, ser feito o registro no Cartrio de Registro de Imveis.
Essa a parte mais importante, pois somente a o imvel mudar de dono. Ou seja,
apenas com o registro do imvel o comprador se tornar seu legtimo proprietrio. Por
isso, altamente recomendvel realizar o registro logo aps a lavratura da escritura.
Impostos nas
transaes imobilirias
ITBI
O ITBI (Imposto sobre a Transmisso de Bens Imveis) cobrado pelo municpio em
que estiver situado o imvel em decorrncia da compra e venda do bem exceto somen-
te no Distrito Federal, pois, por no ser permitida sua diviso em municpio, cabe a ele
sua regulamentao.

Quanto e quando deve ser pago
Em So Paulo e no Rio de Janeiro, a alquota 2% do valor venal do imvel. Porm, se
o valor da venda for menor do que o estipulado no carn do IPTU, prevalecer o maior.
Por exemplo, se o valor venal do IPTU for R$ 100 mil, mas o imvel for vendido por R$
80 mil, o ITBI ser calculado sobre R$ 100 mil. Assim, o valor do imposto arbitrado
pelo municpio, independentemente do que conste na escritura.
regulado por lei municipal, e, em regra, estabelecido que o comprador deva arcar
com esse nus. O que no impede que exista um acordo entre as partes para denir a
PROTESTE Associao de Consumidores 11
quem caber o pagamento. Mas, se o vendedor se comprometer a pagar o ITBI e no o
zer, o sco cobrar do devedor legal, ou seja, do comprador.
Prepare a carteira
Faixa de valor do imvel em R$ Escritura com valor declarado em R$
173.065,01 a 201.400,00 2.457,47
201.400,01 a 402.800,00 2.727,54
402.800,01 a 604.200,00 3.028,54
604.200,01 a 805.600,00 3.358,40
a 805.600,01 a 1.229.298,00 3.710,94
ITBI
Sistema Financeiro da Habitao
(SFH), Programa de Arrendamento Re-
sidencial (PAR), Habitao de Interesse
Social (HIDS)
0,5%
at valor mximo de
R$ 68.843,97
Sobre o valor superior a esse teto, 2%
Outras formas de nanciamento 2%
IR
O Imposto de Renda de competncia federal. O lucro (ganho de capital) sobre a
venda de um imvel residencial tributado em 15% (incidente sobre a diferena entre
o valor recebido na venda e o custo da aquisio) e dever ser pago at o ltimo dia
til do ms seguinte venda.
http://www.receita.fazenda.gov.br/pessoasica/ganhocapital/

O que ganho de capital?
Considera-se ganho de capital a diferena positiva entre o valor de alienao de bens
ou direitos e o respectivo custo de aquisio. Exemplo: na compra de imvel pelo valor de
R$ 300 mil, e posterior venda dele por R$ 500 mil, o ganho de capital ser R$ 200 mil.
Cartilha da Casa Prpria 12
Quais so as isenes relativas ao ganho de capital?
Indenizao por liquidao de sinistro, furto ou roubo, relativo ao objeto segurado.
Por se tratar de indenizao, no h como falar em ganho.
Alienao, por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, do nico bem imvel que o titular
possua, desde que no tenha efetuado, nos ltimos cinco anos, outra alienao
Quando o valor for maior que R$ 440.000,00, a partir de 16/06/2005, desde que o
alienante, no prazo de 180 dias contado da celebrao do contrato, aplique o produto
da venda na aquisio de imveis residenciais localizados no Pas.
Imvel na planta
Em funo do preo, h pessoas que optam pela compra do imvel na planta, ou seja,
quando a construo no comeou. Um dos fatores que poderiam desestimular esse
tipo de negcio seria a pressa para se mudar. Alm disso, h que considerar alguns ris-
cos deste tipo de empreendimento. Algumas providncias, contudo, ajudam a reduzir
eventuais ameaas.
PROTESTE Associao de Consumidores 13
Informe-se sobre a construtora e a planta
Os riscos mais graves so atraso da obra e falncia da construtora. No so raros os
casos em que a obra atrasa, e isso frequentemente reete o excesso de otimismo da
construtora no estabelecimento dos prazos, ou outros problemas na construo.
Para evitar ao mximo estes problemas, voc deve se informar sobre a construtora.
Visite outros prdios que tenha construdo e, tanto quanto possvel, fale com os mora-
dores para identicar falhas de projeto, por exemplo, ou erros na conduo da obra.
Antes de dar qualquer tipo de sinal ou entrada, certique-se na Prefeitura de que a
planta foi aprovada, e no Cartrio de Registro de Imveis se h registro da incorpora-
o do empreendimento. Desta forma, saber se no h hipoteca ou dvidas que pos-
sam comprometer o negcio.
Memorial descritivo
Muitos nunca ouviram falar neste termo, extremamente importante dentro do con-
trato da obra. O memorial descritivo obrigatrio, de acordo com a Lei de Incorpora-
es Imobilirias 4591/64. dele que constam todos os detalhes referentes aos ma-
teriais utilizados na obra. Com esse memorial, o comprador estar ciente, por exemplo,
do tipo de piso da sala, se a construtora colocar granito nos banheiros, enm, tudo a
respeito do material que ser empregado na construo.
Ateno: O comprador deve consultar se a empresa registrou o Memorial Descritivo
da obra no Cartrio de Imveis; checar se h aes na Justia contra a construtora;
acompanhar a construo da propriedade, dentre outras providncias. Esses cuidados
ajudaro a evitar problemas aps a entrada no imvel.
Analise o memorial descritivo do conjunto e de cada uma das unidades de um condo-
mnio vertical (edifcio de apartamentos) ou horizontal (casas).
As alteraes do memorial descritivo s podem ser feitas por deciso de assembleia
de condminos, respeitada a opinio do construtor quanto sua viabilidade, pois po-
dem prejudicar a segurana do imvel.
E se a obra atrasar, ou no car conforme prometido?
Entrega incompleta
Para evitar multas e comear a cobrar as taxas de condomnio, comum que as cons-
trutoras entreguem as chaves ao comprador mesmo sem nalizar o imvel. Nesses
casos, ele no deve aceitar, e sim exigir que a obra seja concluda. um direito do con-
sumidor exigir exatamente o que comprou e no prazo certo. Alm disso, as empresas
Cartilha da Casa Prpria 14
tm de entregar o imvel com todos os alvars necessrios, e apenas aps todas as
vistorias, ou seja, s quando estiver realmente pronto para ser utilizado.
Informe-se se a empresa responsvel pela incorporao (empreiteira) fez seguros
que garantam a execuo da obra e a cobertura a danos estruturais (no mnimo de
cinco anos, segundo a lei).
Pagamento
Se a construtora no cumprir com seus compromissos, isso no quer dizer que o com-
prador possa fazer o mesmo. Ou seja, no pode interromper o pagamento das parcelas
pactuadas por no ter recebido as chaves. A obrigao do comprador no eliminada
pelo atraso do vendedor. Ento, para cobrar seus direitos, importante continuar com
os pagamentos em dia.
Congelamento da dvida
Lamentavelmente, comum que as construtoras atrasem a entrega. Isso congura
descumprimento contratual, o que d ao consumidor o direito de pleitear indenizao
pelos prejuzos que tal atraso tenha acarretado. Por exemplo, arcar com aluguel por um
perodo muito maior do que o planejado, dentre outras situaes. Antes de assinar o con-
trato, consulte um rgo de proteo ao consumidor ou um advogado que atue na rea.
Tenho de guardar folhetos e outros materiais publicitrios
para esclarecer eventuais dvidas?
Guarde todo o material de publicidade: folhetos, prospectos, anncios de jornais.
Segundo o CDC, toda e qualquer informao contida em material publicitrio integra-
r o contrato que ser celebrado. Caso algo no seja cumprido, o consumidor poder
rescindir o contrato, com direito restituio do que j foi pago com correo monet-
ria, ou de exigir o cumprimento do que foi combinado.
Observe atentamente se o que consta nos prospectos e anncios condiz com a
planta aprovada pela prefeitura e com o memorial descritivo da edicao, registra-
dos no Cartrio Imobilirio competente.
Patrimnio de afetao trouxe mais segurana
Comprar na planta cou um pouco menos arriscado desde 2004, quando foi institu-
do o Patrimnio de Afetao. Ele prev que cada empreendimento tenha contabili-
dade prpria, que permanecer separada das operaes da incorporada/construtora.
Assim, o comprador pode car tranquilo, que no haver desvio dos recursos da obra
para outro empreendimento, caso a construtora enfrente diculdades nanceiras.
O patrimnio de afetao ser acompanhado por uma comisso de representantes,
PROTESTE Associao de Consumidores 15
que poder nomear uma empresa ou prossional autnomo, para ter acesso a todas
as informaes comerciais e tributrias do empreendimento, como livros, contratos e
movimentos da conta dos clientes. Caber construtora entregar, a cada trs meses,
demonstrativo da situao da obra, inclusive na rea nanceira.
Com isso, o comprador ter a oportunidade de ser mais ativo, participando, inclusive,
da comisso de scalizao de obra. De acordo com a medida, poder acompanhar a
construo do imvel e checar os balanos e contas do empreendimento. Se mesmo
assim a construtora pedir falncia, os compradores podero convocar a comisso de
representantes, e instituir o condomnio da construo. Caber a ele decidir sobre a
continuao da obra ou a liquidao do patrimnio de afetao.
Como comprar
Pagamento vista Quem tiver condies de pagar o valor total do imvel, ter
melhores condies para negociar, inclusive descontos signicativos.
SFH O Sistema Financeiro da
Habitao utiliza recursos do FGTS;
h limites de valor do imvel, do
nanciamento e da renda familiar; as
taxas de juros so mais baixas do que
no SBPE;
SBPE Sistema Brasileiro de Poupan-
a e Emprstimo no tem limite de
renda. Se o valor do imvel nanciado
estiver dentro do teto do SFH, as taxas
de juros no podero ser maiores do
que 12% ao ano. Fora dos limites do
SFH, podem ser maiores do que 12%;
Financiamento direto Quando as
construtoras nanciam a construo
com um banco, o imvel hipotecado
instituio nanceira. H muitos
riscos para o comprador, como a faln-
cia da construtora, especialmente se
ocorrer antes da concluso da obra;
Cartilha da Casa Prpria 16
Consrcio Funciona como os de outras modalidades (veculos, por exemplo). So
formados grupos e o imvel pode ser adquirido por sorteio ou lance. Um dos benefcios
a iseno de juros. Mas no h prazo xo para adquirir o imvel;
Cooperativas habitacionais Pessoas se associam para comprar ou construir im-
veis. Como no h juros nem lucro na operao, os custos tendem a cair. H, contudo,
o risco de fraudes. fundamental pesquisar bem antes de optar por uma cooperativa
e scalizar todo o processo;
Repasse de nanciamento Nem sempre vantajoso, pois a instituio nanceira
recalcula as prestaes e as atualiza. H os contratos diretos com os vendedores, que
podem parcelar o pagamento. Nesse caso, fundamental ter condies de cumprir o
que foi acordado;
Contratos de gaveta Acordos particulares entre o muturio que assumiu o nan-
ciamento e outra pessoa, que compra o imvel dele, por meio de contrato entre as
partes. O devedor, contudo, continua sendo, ocialmente, o tomador do emprstimo.
Se o comprador de gaveta no pagar, o devedor ser sujeito, por exemplo, a ter seu
crdito negativado, alm de ser processado pela instituio nanceira.
Antes de nanciar
Antes de adquirir um nanciamento imobilirio, o consumidor deve:
Ter em mente o valor do imvel que deseja;
Denir o valor que poder dar de entrada (considere todas as suas economias e o
saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Servio FGTS; quanto maior a entrada,
melhor). Algumas instituies permitem nanciar de 90% a 100% do imvel;
Avaliar se a renda mensal suciente, ou se ser necessrio som-la de outra pes-
soa, no necessariamente o cnjuge. O comprometimento mximo com a prestao
mensal , geralmente, de 30% do valor da renda. Algumas instituies permitem at
35% da renda bruta. Deve considerar neste clculo outro nanciamento j contratado;
Saber que o nanciamento costuma ser concedido a pessoas com pelo menos 18
anos. A grande restrio ocorre em relao idade que o muturio ter no nal do
contrato os limites so de 79 a 80 anos e meio. Ou seja, se voc tiver hoje 60 anos,
e quiser fazer um nanciamento de por 20 anos, algumas instituies lhe negaro o
crdito. Essa restrio tambm poder ocorrer com o jovem sem renda suciente, que
pretenda colocar o nanciamento no nome do pai.
PROTESTE Associao de Consumidores 17
Seguros habitacionais
Ao contratar um nanciamento imobilirio, a legislao determina que voc tambm
adquira dois seguros. Eles funcionam como uma proteo, caso algum dos eventos
cobertos acontea.
Com esses seguros, o muturio no receber nenhuma indenizao, j que ambos
so voltados especicamente para o contrato de nanciamento imobilirio.

MIP (Morte e Invalidez Permanente)
O seguro MIP geralmente cobre os riscos de morte, invalidez permanente por aciden-
te e por doena. quase um seguro de vida, mas tem as suas peculiaridades, pois foi
criado para garantir a quitao ou amortizao do saldo devedor.
Vejamos um exemplo: imvel nanciado por um casal e, no meio do contrato, um
dos cnjuges falece. O banco ir apurar qual era a importncia da renda do falecido
no nanciamento. Se fosse responsvel por 60% do valor da prestao mensal, a se-
guradora quitaria 60% do nanciamento no banco credor. O restante seria assumido
pelo outro cnjuge.
O preo do seguro leva em conta somente a idade do proponente, no fazendo ne-
nhuma diferena o sexo, a prosso e os hbitos de vida (por exemplo, se fumante).
Cartilha da Casa Prpria 18
Para contratar o crdito imobilirio, o proponente dever ser elegvel de acordo com
as condies de contratao do nanciamento. Um dos requisitos a idade nal do
muturio ao m do contrato.
Pode ser necessrio apresentar laudos ou at mesmo realizar exames em funo
deste seguro. Algumas seguradoras exigem a apresentao de laudo ou exame recen-
te no caso de doenas graves. Podem solicitar, tambm, a realizao de um exame
mdico a partir de determinada idade, de um montante de capital (geralmente, -
nanciamento de R$ 500 mil para cima, e de avaliao superior a R$ 1 milho) ou de
doenas preexistentes.
Neste seguro, no so rejeitadas prosses que costumam ser excludas em um segu-
ro de vida individual padro, como bombeiro, petroleiro, piloto e policial. Isso tambm
no se verica para quem pratica esportes como paraquedismo, mergulho e alpinismo.
As principais excluses neste seguro so:
incapacidade temporria do segurado;
despesas mdicas;
dirias mdicas e hospitalares;
encargos de farmcia;
honorrios para intervenes cirrgicas;
despesas de remoo e correlatas;
doena manifestada em data anterior assinatura do contrato de nanciamento,
bem como decorrente de eventos resultantes de acidente pessoal, ocorrido em data
anterior da assinatura do referido contrato;
morte ou invalidez total e permanente decorrente de ato terrorista;
morte ou invalidez total e permanente decorrente de epidemias e pandemias o-
cialmente reconhecidas por autoridade competente, nacional ou internacional;
morte ou invalidez total e permanente resultante de terremoto ou maremoto, fura-
ces, ciclones, erupes vulcnicas e outras convulses da natureza.
DFI (Danos Fsicos dos Imveis)
O DFI objetiva proteger o imvel nanciado. No caso de evento externo que ocasione
danos parciais ou totais edicao, repor a condio do imvel anterior ao sinistro.
Em sua grande maioria, oferece cobertura para os prejuzos decorrentes de incndio,
desmoronamento, destelhamento, inundao/alagamento e vendaval. Contudo, so-
mente as paredes da sua casa tero cobertura. Mveis e aparelhos televiso e sof,
por exemplo no so cobertos. Por isso, se voc tiver um imvel nanciado, contrate
somente o seguro residencial para o contedo da sua casa, j que a estrutura (pare-
des) ser garantida pelo DFI.
PROTESTE Associao de Consumidores 19
Este seguro no cobre os prejuzos decorrentes de danos decorrentes de m utiliza-
o, falta de conservao ou desgaste do imvel, de erros de projeto e danos decorren-
tes de vcio de construo.
Algumas seguradoras no levam em conta, na precicao do seguro, o tipo de cons-
truo (alvenaria e/ou madeira) e se os imveis esto em construo ou nalizados.
Outras, contudo, consideram estas situaes para o clculo do valor do seguro. No h
nenhum tipo de desconto para quem tenha alarme antifurto, sistema de deteco de
incndio e porteiro ou vigia 24 horas.
Assim como os demais do mercado, o DFI leva no mximo 30 dias para prover a
indenizao ou reposio do bem.
Defeitos
O Superior Tribunal de Justia
(STJ) determinou alterao
no prazo para ingressar com
ao contra construtora em
virtude de vcios ou defeitos
ocultos no imvel. Antes o
tempo de garantia era de cin-
co anos a partir da liberao
do Habite-se. Agora, a pres-
crio de processo de 20 anos
conta a partir do momento
da comprovao do erro na estrutura do imvel, realizada por percia tcnica.
Se o consumidor comprar um imvel e este apresentar defeito, o conserto ter de
ser realizado em at 30 (trinta) dias a partir da reclamao pelo consumidor.
Caso o vcio seja de fcil constatao por exemplo, rachaduras, material em descon-
formidade com o projeto esta reclamao pode ser feita em at 90 dias da compra.
Quando o vcio for oculto por exemplo, ao mais na do que a correta, encana-
mento de qualidade inferior contratada os prazos so os mesmos, mas contados a
partir da constatao deste problema.
Ao constatar um defeito em um imvel adquirido, notique o vendedor por escrito,
com cincia do recebimento ou por carta com Aviso de Recebimento (AR). Guarde este
comprovante. Ser prova de que o consumidor reclamou no prazo correto.
Cartilha da Casa Prpria 20
Se o problema no for sanado no prazo de 30 (trinta) dias da noticao, o consu-
midor poder solicitar a resciso do contrato e a devoluo das parcelas pagas, abati-
mento no preo do imvel ou exigir na Justia que a construtora cumpra o contratado.
A garantia vale para imveis novos ou usados vendidos por construtoras. No caso
de imvel adquirido diretamente de particulares, os prazos so diferentes: cinco anos
para exigir seus direitos na Justia.
Enquanto no for sanado o vcio em imvel novo, o consumidor poder recusar o rece-
bimento do imvel, e deixar de pagar o condomnio e os juros enquanto o imvel no
for entregue conforme prometido. Qualquer cobrana neste sentido ser abusiva.
Novas regras de qualidade
No ano passado, passou a vigorar a Normativa 15.575/2013, conhecida como Norma de
Desempenho de Edicaes Habitacionais, da Associao Brasileira de Normas Tcni-
cas (ABNT). Esse dispositivo pode ser a luz no m do tnel para muitos consumidores
que tm sofrido com problemas em casas e apartamentos erguidos por construtoras.
Elas so vlidas para todo o pas e visam, entre outras melhorias, aos prazos de va-
lidade dos componentes utilizados na obra, alm de isolamentos acstico e trmico
mais ecazes. So 157 regras voltadas ao conforto dos moradores, a partir de uma
metodologia em linha com as tendncias internacionais.
Por exemplo, paredes que separam as reas privativas das comuns devem ter uma
reduo sonora de 40 decibis. Nos pisos, a diminuio de 45 decibis. O objetivo
evitar brigas e discusses por causa de barulho.
As novas edicaes devem especicar no memorial descritivo que o imvel est de
acordo com esta norma da ABNT. Nos casos de irregularidades no material de isola-
mento acstico, por exemplo, o cliente poder acionar a Justia, com base no Cdigo
de Defesa do Consumidor (CDC), em at cinco anos.
Entrega das chaves
Ateno aos valores a serem pagos na entrega das chaves e para a vistoria do imvel,
que ser feita aps a expedio do auto de concluso - Habite-se. A liberao de nan-
ciamento ao consumidor tambm depender da expedio do Habite-se. Informe-se
sobre os casos passveis de resciso e se esto xadas as condies para devoluo
dos valores pagos, no caso de inadimplncia do adquirente.
PROTESTE Associao de Consumidores 21
Desistncia da compra
O Cdigo de Defesa do Consumidor estabelece que, nas vendas fora do estabeleci-
mento comercial, o consumidor poder desistir da compra em um prazo de at sete
dias, a contar de sua assinatura. Poder, ainda, receber corrigidos os valores pagos.
A quem recorrer
Ouvidorias dos bancos
Acesse a lista em http://www.bcb.gov.br/s/info/ouvid.asp?idPai=OUVIDBANCOS
Banco Central
Solicitao de informaes http://www.bcb.gov.br/?ATENDIMENTO
Nessa pgina, h quatro opes de contatos:
1. Solicitao de informaes (Perguntas mais frequentes; Registre sua demanda);
2. Reclamaes contra instituies nanceiras e administradoras de consrcio (Pergun-
tas mais frequentes; Registre sua reclamao ; Ranking das insituies mais reclamadas);
3. Sugestes, elogios, crticas, denncias e reclamaes sobre o Banco Central (Ouvidoria);
4. Audincias e Processos na Procuradoria-Geral.
Superintendncia de Seguros Privados (Susep): 0800 021 8484.
Registro de reclamaes:
www.susep.gov.br/setores-susep/seger/coate/orientacoes-para-registro-de-reclamacoes
Informaes: www.acessoainformacao.gov.br/sistema/site/index.html?ReturnUrl=
%2fsistema%2f
Abrace (Associao Brasileira dos Correspondentes de Emprstimo e Financiamento
Imobilirio) www.abrace.org.br
Procon (encontre o mais prximo no endereo:
http://www.portaldoconsumidor.gov.br/procon.asp).
PROTESTE www.proteste.org.br. Para orientao da PROTESTE, associados podem
entrar em contato pelos telefones (11) 4003-3907 (So Paulo), ou (21) 3906-3900
(Rio de Janeiro e demais estados).
Se ainda no for associado, entre em contato com nossa Central de Atendimento pelo
telefone (21) 3906-3906, ou acesse o site www.proteste.org.br.
Cartilha da Casa Prpria 22
PROTESTE,
a servio do consumidor
A PROTESTE completa 13 anos em 2014, sempre a servio do consumidor brasileiro.
a maior organizao privada de defesa do consumidor da Amrica Latina, com
quase 300 mil associados.
Seus testes comparativos tm ajudado a acelerar mudanas em prticas produti-
vas e de vendas de produtos e servios, aumentando a segurana e melhorando o
custo-benefcio nas relaes de consumo.
Suas publicaes so fundamentais a este trabalho. Em maro de 2002, foi lana-
da a primeira delas, a revista ProTeste, na qual so publicados testes de produtos e
servios. Em abril de 2006, a associao intensicou esse apoio aos consumidores
com a revista DINHEIRO & DIREITOS. A mais recente publicao a ProTeste Sade,
que enfoca temas relevantes para sade e qualidade de vida.
Em cada edio, os associados da PROTESTE recebem informaes para que te-
nham mais condies de exercer seus direitos ao comprar produtos e servios.
A associao tambm elaborou, ao longo de sua existncia, dossis que tm auxilia-
do o consumidor. Nos ltimos anos, tem produzido cartilhas de esclarecimento sobre
temas de interesse do consumidor, como as de Portabilidade do Crdito Imobilirio:
www.proteste.org.br/cartilhas/portabilidade-do-credito-imobiliario e de Ora-
mento Domstico: www.proteste.org.br/cartilhas/orcamento-domestico
A revista D&D (Dinheiro & Direitos) concentra as matrias com foco em nanas
pessoais. A publicao aborda temas como crdito imobilirio, endividamento, mi-
lhagem, seguros, nanciamento de automveis, carto de crdito, aplicaes, Custo
Efetivo Total, auxlio nanceiro temporrio, crdito pessoal, dentre outros.
Associados e consumidores em geral contam com as cartilhas, calculadoras e si-
muladores, como instrumentos para enfrentar os desaos nanceiros do cotidiano.
Por exemplo, o Simulador de Crdito Imobilirio:
www.proteste.org.br/simulador/credito-imobiliario
www.proteste.org.br