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Pero. puede la inscripcin registra!

dejar de lado el principio


jurdico de la buena fe?
Para responder a esta nueva interrogante, es necesario tener
en cuenta que dentro de un ordenamiento jurdico, pueden entrar
en juego -Y de hecho entran- otros principios distintos al de la
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buena fe que, dentro de una interpretacin rgida y literal, parecen
oponerse a ste. Sin embargo, no debemos olvidar que toda interpretacin,
sea sta autntica, judicial o doctrinal, tiene un 1 mite
que se da "cuando la finalidad que persigue una norma jurdica se
antepone a la idea de justicia sustancial"
En consecuencia, mediante el orden de prelacin establecido
en el artculo 1135 del Cdigo Civil se va a preferir a aquel adquirente
que suma a su buena fe la diligencia en el obrar. Esta
nuestra afirmacin, va a suponer bsicamente dos hechos jurdicos
claros:
a) Que el artculo 1 1 35 citado protege al tercero civil que se
convierte en tercero registra!; y,
b) Que precisamente, para que un tercero civil se convierta en
tercero registra) es indispensable la buena fe en el actuar de
dicho tercero, lo que significa en suma que la denominada
buena fe civil se encuentra nsita dentro del concepto de fe pblica registra!. En la demostracin de estas
dos afirmaciones,
que realizaremos a continuacin, pretendemos sustentar
en forma clara y definitiva el por qu de la razn de la
preferencia otorgada al acreedor que inscribe con buena fe.

En general, la doctrina ha venido a llamar tercero registra!
al titular de un derecho inscrito, con respecto a un acto o contrato
en el cual no haya sido parte
En los trminos sealados, nada obsta para admitir que d tercero
adquirente a quien protege el artculo 1135 del Cdigo Civil
de 1984, otorgndole prevalencia sobre otros terceros, es t:l
tercero registra!, entendido en su sentido positivo: como tercero
que perjudica al inscribir su derecho.
En rigor, dentro de un sistema registra! declarativo de la propiedad
como el nuestro y que adems recoge un sistema consensual
de transferencia de la propiedad inmueble, es donde aparentemente
nos enfrentamos a un conflicto en donde la solucin brindada
por el artculo 1135 del Cdigo Civil parece contradictoria
con el rgimen imperante de transferencia de la propiedad inmueble.
Algunos estudiosos nacionales se han preguntado cmo, si
la regla general en materia de transferencia de propiedad de bienes
inmuebles es el solo consenso, tal y como lo seala de manera indubitable
el artculo 949 de nuestro Cdigo: " ... La sola obligacin
de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor pro-pietario de L salvo disposicin legal
diferente o pacto en contrario",
puede el consentimiento precisamente ocupar el ltimo lugar
en la prelacin indicada por el referido artculo 1135 del Cdigo
Civil.
Al respecto, Jara (95) seala: "(. .. ) es necesario cautelar cuidadosamente
las transferencias, lo que no ocurre actualmente al
permitirse que una persona adquiera una cosa inmueble al amparo
del artculo ll 72 (96 ), pero otro que suscribi un contrato posterior
y que por tanto no recibi nada porque su enajenante ya
haba transferido la propiedad, resulta teniendo mayor derecho
por haber lo inscrito ( ... )".
Represe que el sustento de una posicin como la anteriormente
reseada, parte de la llamada "Regla Universal de Derecho",
segn la cual no adquiere la propiedad quien obtiene a "Non Domino",
o sea de quien no es dueo de la cosa, porque nadie puede
transmitir a otro un derecho que l mismo no posea ("Nemo Plus
Juris"). De esta manera, se ha tratado de ver una contradiccin
entre los artculos 949 y 1135 del Cdigo Civil, pues lo que
estara planteando este ltimo precepto legal es que el ttulo es
la convencin y el modo la inscripcin.
Como veremos a continuacin, no hay nada ms alejado de
la verdadera rattio-legis del artculo 1135 que la conclusin antes
indicada.
4.4 Solucin brindada por el art{culo 1135 del Cdigo Ciril.
indo/e ubligacional y nu real
El artculo 949 del Cdigo Civil, al establecer que "la sola
obligacin de enajenar un inmueble determinado" transmite ia
propiedad inmueble, en rigor, no establece el consenso como modo
de transmisin de la propiedad; es casi por costumbre jurdica que se ha venido afirmando que "el solo
consenso transmite propiedad".
Lo que sucede es que, en un mismo instante, coetneamente,
coinciden ttulo y modo, que determina el nacimiento de
la obligacin y su cumplimiento. As, cuando por medio de un
contrato de compraventa se vende un bien inmueble, el ttulo
est precisamente representado por dicho contrato, del que nace
"la obligacin de enajenar", pero que por mandato legal hace operar
en el mismo momento al modo de transferencia que est representado
por la cesin. En consecuencia, que coincidan por disposicin
expresa de la ley, ttulo y modo, no significa que sean lo mismo,
pudiendo perfectamente diferenciarse el consentimiento de la
cesin. Por ello, el artculo 949 del Cdigo Civil no hace sino reconocer
a la cesin como el modo por excelencia de transmisin
de derechos. Sin embargo, contempla dos claras excepciones:
A) Cuando medie pacto en contrario.
B) Cuando exista disposicin legal diferente que establezca un
modo distinto a la cesin, transmisor de la propiedad inmueble
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De lo anteriormente comentado, se puede
concluir que si bien la transferencia de
propiedad inmueble, segn nuestro ordenamiento,
se efecta por la sola voluntad
de las partes, esa voluntad no sera suficiente
para oponer mi derecho a terceros. Se
ha dicho que, en nuestro ordenamiento, el
registro no es constitutivo de derechos reales,
es decir no es necesario que se inscriba
la transferencia de propiedad, sin embargo
el comprador diligente y que efectivamente
inscriba su derecho conseguir acceder a la
publicidad registral, con lo cual podr efectivizar
su propiedad como derecho exclusivo,
asimismo, esto har que las transacciones
se realicen con mayor seguridad y sin
mayores riesgos
De esta forma, de acuerdo con el mismo autor(
12) la publicidad registral que otorga el registro
convierte la propiedad en absoluta al darle
seguridad jurdica, puesto que dicha proteccin
no solo tiene como destinatario al titular registral
que es la persona que tiene derecho inscrito,
sino que adems, ampara a los terceros, es decir
aquellos que adquieren un derecho amparados
en la publicidad que brinda el registro
el Art. 1135 funciona como un mecanismo de preferencia en virtud del cual el
ordenamiento elegir a un sujeto para otorgarle la propiedad y por ende el goce
exclusivo.
As, la publicidad que otorga el registro,
adems de reducir los costos de informacin,
segn Castillo Freyre(16), sirve como un instrumento
eficaz de la seguridad jurdica en
la constitucin, modificacin y extincin de
los derechos reales sobre inmuebles. Como
consecuencia de ello, la publicidad registral
cumplira con la finalidad para lo cual
fue concebida, gozando de la transparencia
dada la naturaleza de la informacin pblica
que contiene.
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Ms all por un instante, de una simple interpretacin "sedesmateriae"
(ubicacin de la norma) que pudiera realizarse, lo cierto
es que el artculo 1135 no trata de brindar una solucin a un problema
de "pluralidad de propietarios", sino que pretende dar una
salida de carcter excepcional a una situacin tambin de excepcin
dada por la concurrencia de diversos acreedores que exigen
la entrega de un mismo bien inmueble; la razn del artculo 1135
es pues, finalmente, el de determinar la prioridad en la entrega de
un mismo inmueble; se trata entonces de una solucin de carcter
obligacional y no real.
Al respecto, el maestro Len Barandiarn (103) seflala:
" ... La inscripcin del acto que origine un derecho sobre un inmueble,
da a aqul plena eficacia frente a terceros. Si el mero consentimiento
es apto para consumar "inter partes" la constitucin
de un derecho real sobre un inmueble(. .. ) es, sin embargo, inapto
para imponerse ante terceros, requirindose la publicidad que le da el hecho de la inscripcin. Esta viene
pues, a atribuir Uf/ carcter
ereferencial al derecho al cual concierne. (subrayado nuestro)
frente a otros derechos que, no estando inscritos, no irradian sus
efectos ms all de las partes y, en consecuencia, no son oponibles
a terceros, con tal derecho inscrito(. .. )".
En suma pues, el hecho de la inscripcin contemplada en el
artculo 1135 del Cdigo Civil, no debe ser interpretado sino como
lo que realmente es: un criterio de preferencia; de ningn modo,
creemos, resulta factible concebirla como un modo distinto a
la cesin, que por disposicin expresa de la ley, transmite la propiedad
inmueble. Lo afirmado, resulta claro aun en el derecho comparado
en donde especficamente citaremos a la legislacin Italiana,
que como sabemos adopta -al igual que la nuestra- la consensualidad
como modo de transferencia de la propiedad inmueble,
con la sola salvedad que en ella, el solo consenso transfiere la propiedad
en general. Al respecto, son ilustrativas las palabras de Messineo
(104) en cuanto al tema que nos ocupa: "( ... )el consentimiento,
cuando el mismo sea legalmente manifestado y concurran
los presupuestos antes enumerados, basta para que el contrato produzca
el efecto real. Basta -sin duda alguna- en las relaciones entre
las partes ( ... ). Pero basta, tambin, frente a los terceros en
general, en el sentido de que el derecho real es adquirido, sin ms, por el causahabiente o bien
respectivamente -el derecho (nuevo)
es constituido por el causahabiente tambin frente a terceros,sin
que las partes -y especialmente el causahabiente-, deban hacer
otra cosa. El efecto traslativo o constitutivo slo es inoperante
frente a aquel tercero que haya precedido al adquirente en el cumplimiento
de la carga de la transcripcin.
La solucin que brinda el artculo 1135 o del Cdigo Civil
de 1984, al preferir en caso de concurrencia de acreedores sobre
bienes inmuebles al primero que inscribe su ttulo con buena fe,
y su ubicacin dentro de las obligaciones de dar, no representa
ninguna incoherencia dentro de un sistema consensual de transferencia
de la propiedad, y menos an una excepcin a la forma de
transferir, al plasmar al registro como modo de adquisicin.
En consecuencia, conforme al artculo 1135 del Cdigo Civil
de 1984, el acreedor preferido por haber inscrito en el Registro,
con buena fe, va a gozar de la ejTcacia de su ttulo, preteriendo
otros ttulos, aun cuando stos sean anteriores en el tiempo. Dichos
efectos, que nacen de su ttulo preferido (efectos de las obligaciones),
pueden ser de ndole real -como de hecho lo es la entrega
de un bien inmueble y la conservacin del derecho de propiedad-,
lo que en modo alguno enerva la calificacin del problema
de la concurrencia de acreedores, como uno de ndole obligacional.
Por ello. podramos afirmar que, a la luz del artculo 949
del Cdigo Civil, todos los acreedores "deberan ser propietarios".
pero como slo el condominio es la nica "pluralidad de propietarios"
admitida, el Derecho debe optar por alguno como poseedor
de los efectos que genera su ttulo de adquisicin. Por ello. deben
algunos ttulos declararse ineficaces -incapaces de producir efectos:
no invlidos-, y preferirse uno de ellos, que al ser elegido
mantendr sus efectos. Ello pretende ser la solucin que brinda el
artculo 1135.

El premio Nobel de Economa Ronald Coasse sostena que uno de
los mayores problemas de la legislacin de cada pas era la
inseguridad que generaba por contener contradicciones insalvables;
en ese sentido se ha venido criticando el conflicto entre el artculo
949 y 1135 del Cdigo Civil. El artculo 949 dice que la sola
obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor
propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en
contrario, lo cual significa que una compraventa de bien inmueble
puede ocurrir inclusive verbalmente con la respectiva manifestacin
de voluntad que en los hechos entregue el bien y reciba el precio en
dinero.
Debemos tener presente que en Per el Sistema Registral es
facultativo y no obligatorio; no es pues constitutivo ni requisito de
validez de la compraventa que es ad probationem, a diferencia de
por ejemplo la hipoteca que s debe inscribirse en Registros
Pblicos para su validez.
Cuando la compraventa se redacta en minuta y se eleva a escritura
pblica, es para su inscripcin registral y oponibilidad a terceros,
pero no es requisito fundamental inscribir como si lo es por ejemplo
en Alemania donde el sistema registral es constitutivo.
Ahora bien la contradiccin aparece al anlisis del artculo 1135 del
Cdigo Civil pues indica que en caso de concurrir diversos
acreedores sobre un inmueble a quienes el mismo deudor se ha
obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo ttulo
ha sido primeramente inscrito o, en su defecto de inscripcin, al
acreedor cuyo ttulo sea de fecha anterior. Se prefiere, en este
ltimo caso, el ttulo que conste de documento de fecha cierta ms
antigua.