BOLILLA VI: CONDOMINIO

1. Concepto. Caracteres. Distintas clases.

Es el derecho real donde a cada condmino le pertenece una parte ideal sobre la cosa. El obeto es
total! es decir se pro"ecta sobre la totalidad del mismo.
Art. #$%&.' (El condominio es el derecho real de propiedad )ue pertenece a *arias personas! por una
parte indi*isa! sobre una cosa mueble o inmueble.+
Caracteres
,- .L/0ALIDAD DE 1/2E3O1: el derecho de propiedad corresponde a (*arias personas+! es decir
)ue los titulares deben ser dos o m4s! "a )ue de lo contrario habr5a dominio.
#- /NIDAD DE OB2E3O: el derecho de los copropietarios recae sobre una o *arias cosas muebles
o inmuebles 6cosas! art. #&,,-
Aun)ue se trate de *arias cosas! ellas son consideradas! a los e7ectos del condominio! como un
solo obeto! "a )ue el derecho de los copropietarios recae sobre todas! correspondiendo a cada
uno por una cuota parte! sin )ue pueda decirse )ue nin8una de ellas en su totalidad! ni nin8una
de sus partes materialmente indi*iduali9ada! pertene9ca a un copropietario determinado.
&- E:I13ENCIA DE .A03E1 IDEALE1! AB130AC3A1! AL;C/O3A1! INDIVI1A1 o C/O3A1
.A03E1: el derecho de cada condmino lo es (por una parte indi*isa+! es decir )ue su derecho
no se asienta sobre una parte materialmente determinada del obeto.
Art. #$%<.' (No es condominio la comunin de bienes )ue no sean cosas+.
Naturaleza jurdica: el condominio no es m4s )ue un dominio de sueto m=ltiple.
.or lo tanto! en el condominio encontramos i8ualmente los caracteres del dominio 6absoluto!
e>clusi*o " perpetuo-! naturalmente con las adecuaciones )ue deri*an de sus notas espec57icas.
Constitucin
1upuestos enumerados en el art. #$%?:
a- Del contrato: el condominio puede ori8inarse en el supuesto de )ue *arias personas
ad)uieran en com=n una o *arias cosas. O cuando el propietario del todo transmite a otro una
parte al5cuota de su derecho sobre la cosa.
b- Del testamento: los actos de =ltima *oluntad capaces de alumbrar un condominio ser5an
a)uellas disposiciones testamentarias por las )ue se le8a una misma cosa a dos o m4s
personas 6no ser5a el caso de la institucin de herederos a 7a*or de dos o mas personas! en
ese caso ha" (comunidad hereditaria+-.
c- De la le": los casos de condominio e> le8e ser5an a)uellos en los )ue la le" lo impone con
independencia de la *oluntad de los particulares. E. condominio de muros! cercos " 7osos! o
por con7usin de l5mites! o el supuesto de me9cla o con7usin.
La nota al #$%? e>presa tambi@n los casos de bienes 8ananciales de la sociedad con"u8al o
cuando se prolon8a una indi*isin 6error: no son casos de condominio-
Otros casos:
/sucapin eercida por m4s de una persona.
Distintas clases de condominio
Art. #$A#
Condominio sin indivisin forzosa: a)uel en el cual cual)uiera de los condminos! en
cual)uier momento " sin depender de la con7ormidad de los dem4s condminos! puede poner
7in a la copropiedad solicitando la particin de la cosa com=n.
Condominio con indivisin forzosa: cuando la 7acultad de pedir la di*isin en cual)uier
tiempo se encuentra coartada! "a sea por una causa deri*ada de la le"! o de la con*encin! o
de una disposicin testamentaria.
2. CONDOMINIO SIN INDIVISIN O!"OS#. acultades de los condminos so$re la cosa
% so$re una parte indi&isa. O$li'aciones % responsa$ilidades de los condminos.
,
Ma%oras necesarias a los e(ectos de la toma de decisiones. Conclusin del
condominio) distintos supuestos* enumeracin. +a particin) concepto* (ormas de
,acerla* e(ectos.
De acuerdo al r@8imen )ue re8ula nuestro condominio! )ue es el rom4nico! caracteri9ado por la
e>istencia de partes indi*isas o ideales! las 7acultades de los condminos deben ser e>aminadas
desde un doble punto de *ista:
' A- 7acultades )ue tienen respecto de su parte indi*isa.
' B- 7acultades relati*as a la cosa! )ue es obeto del derecho de condominio.
#- #C.+/#D0S SO1!0 +# 2#!/0 INDIVIS#
,. .rincipio Beneral:
Art. #$%$.' (Cada condmino 8o9a respecto de su parte indi*isa de los derechos inherentes a la
propiedad! compatibles con la naturale9a de ella+.
O sea! sobre la cuota parte! el condmino tiene libertad absoluta para disponer! 8ra*ar!
rei*indicar! etc. 67acultades amplias-C sobre la cosa o cual)uier parte de ella materialmente
determinada! en principio! imposibilidad de obrar! "a sea por actos materiales o ur5dicos
67acultades mu" restrin8idas-.
#. Enaenacin
El condmino puede enaenar libremente su parte indi*isa! "a sea a t5tulo oneroso o 8ratuito! " "a
sea a 7a*or de los otros condminos o de terceros.
Los dem4s copropietarios no pueden oponerse a la enaenacin )ue de su parte indi*isa )uiera
hacer el condmino! ni menos ale8ar derecho al8uno de pre7erencia para ad)uirirla 6art. #$%%-.
&. Dipoteca
El condmino podr5a hipotecar
' su parte indi*isa 6hipoteca de su cuota parte-
' toda la cosa )ue tiene en condominio con otros
' una parte materialmente determinada de la cosa
Dipoteca de la cuota parte: art. #$%E.' (Cada uno de los condminos puede constituir hipoteca
sobre su parte indi*isa en el inmueble com=n! pero el resultado de ella )ueda subordinado al
resultado de la particin! " no tendr4 e7ecto al8uno en el caso en )ue el inmueble to)ue en lote a
otro copropietario o le se adudicado en licitacin.+
6el art. #$%% permite a los acreedores del condmino embar8ar " eecutar su parte indi*isa! aun
antes de la di*isin-
...
<. Constitucin de ser*idumbres
.ara )ue e>ista ser*idumbre es indispensable la e>istencia de dos 7undos: el dominante " el
sir*iente. .or ello! )uedar5a e>cluida la constitucin de una ser*idumbre )ue reca"era sobre una
parte indi*isa! dado su car4cter de abstracta o ideal.
?. Acciones posesorias
El art. #<EA autori9a al copropietario a intentar las acciones posesorias sin necesidad del
concurso de los dem4s copropietarios! " aun puede eercerla contra cual)uiera de los otros
condminos! ()ue turb4ndolo en el 8oce com=n! mani7estase pretensiones a un derecho
e>clusi*o sobre el inmueble+.
$. Acciones reales
'con7esoria: el art. #%AA e>presamente dice )ue (cuando un inmueble dominante o sir*iente
perteneciere a poseedores con derecho de poseer! la accin con7esoria compete a cada uno de
ellos " contra cada uno de ellos! en los casos desi8nados en los arts. anterioresC " las sentencias
)ue se pronuncien perudicar4n o apro*echar4n a todos respecto a su e7ecto principal! pero no
respecto al e7ecto accesorio de la indemni9acin del daFo.+
'rei*indicatoria: si el condmino acciona contra los otros copropietarios! ri8e el art. #%$, " la
medida de la rei*indicacin es su parte indi*isa.
1i! por el contrario! los condminos han sido despose5dos por un tercero! las normas del CC no
son mu" e>plicitas al respecto.
' ne8atoria: )ue se da cuando cual)uiera impida el derecho de poseer de otro arro84ndose sobre
el 7undo al8una ser*idumbre indebida! o )ue puede tener tambi@n por obeto reducir a sus ustos
#
l5mites el eercicio de un derecho real. Corresponde a cada condmino sin limitacin a su cuota
parte " sin necesidad del concurso de sus consorcios! debido al car4cter de indi*isibles )ue
re*isten las ser*idumbres.
B- GAC/L3ADE1 1OB0E LA CO1A
El principio es )ue sobre la cosa las 7acultades de los condminos son harto restrin8idas.
Gacultades mu" limitadas respecto de la cosa com=n.
Los condminos se deben poner de acuerdo 6unanimidad- para poder reali9ar actos materiales.
,. Derecho de uso " 8oce de la cosa. Limitaciones
Art. #$E<.' 3odo condmino puede usar la cosa com=n! pero con dos limitaciones:
a- )ue se auste al destino de la cosa
b- )ue no la deteriore en su inter@s particular.
1i la cosa no es susceptible de uso " 8oce com=n! o si los condminos no lle8an a un acuerdo
sobre el punto! resultar4n de aplicacin los arts. #$AA " si8s.
#. Actos materiales de disposicin
Art. #$EH.' (nin8uno de los condminos puede eercer sin el consentimiento de todos sobre la
cosa com=n ni sobre la menor parte de ella 75sicamente determinada! actos materiales... )ue
importen el eercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposicin de uno bastar4
para impedir lo )ue la ma"or5a )uiera hacer al respecto+.
E. no podr5an hacerse construcciones en un inmueble! ni mudarse la 7orma de la cosa mueble!
etc.
1in embar8o este ius prohibendi no debe interpretarse ri8urosamente puesto )ue podr5a chocar
contra el art. ,H%,! de tal modo )ue solo estar5an prohibidas las inno*aciones )ue tiendan a dar a
la cosa com=n un destino distinto o se tradu9can en un menoscabo del derecho de los dem4s
consortes.
2urisp: nada obsta a )ue el condmino en eercicio del derecho de uso " 8oce de la cosa com=n!
pueda hacer en ella las construcciones )ue )uiera para su comodidad particular! con la sola
condicin de no estorbar a los otros el uso del mismo derecho en otra parte de la cosa...
&. Actos ur5dicos
Arts. #$E# " #$E&.' son corolarios de la norma del #$EH )ue impide reali9ar sin el consentimiento
de los dem4s condminos! actos ur5dicos )ue importen el (eercicio inmediato del derecho de
propiedad+.
En tales arts. el condmino no puede
' enaenar la cosa o parte material de ella! "a sea por t5tulo oneroso o 8ratuito! pues para ello es
necesario el consentimiento de todos los comuneros.
' constituir ser*idumbres sobre el inmueble en condominio.
' constituir hipotecas sobre el inmueble en condominio: si se constitu"en son nulas. 1in embar8o el
art. #$E& permite un caso en el cual la hipoteca se *alidar5a total o parcialmente. 1i la cosa )ue el
condmino hipotec o parte de ella *iene a tocar en lote! por e7ectos de la particin! a ese
condmino. 6el principio es in*erso al de la hipoteca de parte indi*isa-
' arrendar.
1i! no obstante la prohibicin! estos actos se celebran ellos ser4n nulos! de nulidad relati*a.
El art. #$E& sin embar8o dispone )ue todos estos actos! en principio son nulos! *endr4n a ser
parcial o 5nte8ramente e7icaces si por el resultado de la particin el todo o parte de la cosa
com=n tocase el lote al copropietario )ue los celebr.
Esto es corolario del principio de )ue la particin es meramente declarati*a entre comuneros " de
)ue (cada condmino debe ser considerado como )ue hubiere sido desde el ori8en de la
indi*isin! propietario e>clusi*o de lo )ue le hubiese correspondido en su lote! " como )ue nunca
hubiese tenido derecho de propiedad en lo )ue ha tocado a los otros condminos+.
Derechos de los acreedores de los condminos
,. Embar8o " *enta de la parte indi*isa: el Art. #$%% dispone )ue como la parte indi*isa inte8ra
el patrimonio del condmino! los acreedores pueden embar8arla " eecutarla para hacerse
pa8o de sus acreencias! a=n antes de la particin.
En el caso de indi*isin 7or9osa no podr4n eecutar el bien indi*iso! pero podr4n cobrar sus
cr@ditos con las utilidades de la e>plotacin de a)uel.
&
#. Car8as reales: el art. #$EA dispone )ue en las car8as reales! como la hipoteca! cada
condmino esta obli8ado por el todo de la deuda.
Debido al car4cter indi*isible )ue re*isten las car8as reales! el acreedor puede demandar a
cual)uiera de los condminos poseedores de la cosa 8ra*ada! por el todo de la deuda. .ero
una *e9 eecutado el asiento sobre el )ue recae la car8a! si )uedare un saldo impa8o!
habiendo deado de 7uncionar el moti*o determinante de la responsabilidad in totum! este
saldo re*estir4 el car4cter de una deuda com=n 6cada uno de los condminos responder4 por
su parte-
Bancalari cI Dottesio de 0osa " otros: el art. #$EA no establece la solidaridad entre los
deudores comunes de la 7inca hipotecada "! en consecuencia! el saldo deudor se di*ide en la
parte proporcional de cada uno.
Otros 7allos han resuelto )ue re*isten la cate8or5a de car8as reales los impuestos )ue 8ra*an
los inmuebles! las tasas de alumbrado! barrido " limpie9a! la contribucin de meoras! las
deudas por medianer5a. 3odo ello por entender )ue aun)ue las deudas impositi*as no son
estrictamente car8as reales! comportan obli8aciones )ue se pro"ectan sobre la cosa con
moti*o de la imposicin o en cu"o ser*icio se 8enera la tasa.
O$li'aciones % responsa$ilidades de los condminos.
A) Gastos de conservacin y reparacin de la cosa
Art. #$E?.' (3odo condmino puede obli8ar a los copropietarios en proporcin de sus partes a los
8astaos de conser*acin o reparacin de la cosa com=nC pero pueden librarse de esta obli8acin por
el abandono de su derecho de propiedad+
Nat. 3ur: para al8unos se tratar5a de obli8aciones o car8as reales 6propter rem-! teniendo en cuenta
)ue la calidad de sueto pasi*o est4 dada por su *inculacin con la cosa! " poniendo el acento sobre
el derecho de abandono )ue compete a cada condmino para liberarse de contribuir a sol*entar
esos 8astos.
para otros no puede considerarse ni car8a de la propiedad 'por no ser obli8acin real' ni
obli8acin personal 'por no mediar contrato al8uno entre los condminos'.
.othier sostiene )ue estamos 7rente a un caso de (cuasi contrato de sociedad+ " de all5 la
responsabilidad de los condminos.
0esponsabilidad por incumplimiento:
Art. #$E$.' (No contribu"endo el condmino o los condminos! pa8ar4n los intereses al copropietario
)ue los hubiere hecho " @ste tendr4 derecho a retener la cosa hasta )ue se *eri7i)ue el pa8o+.
Es una e>cepcin al principio del ?HA: la mora se considera operada de pleno derecho.
Derecho de abandono
Gorma )ue debe re*estir el abandono! en especial para cosas inmuebles.
La 7acultad de abandonar el derecho de propiedad debe eercerse cuando se re)uiere su
contribucin " antes de )ue se ha"an concluido las re7acciones "a )ue! despu@s de esa oportunidad!
producida la mora con7. al art. #$E?! la renuncia de la propiedad no tiene e7ecto de liberarlo de
contribuir " solo podr5a computarse hasta el *alor de lo renunciado.
.ara Mariani! la parte indi*isa abandonada no acrece la de los dem4s condminos. 1i 7uese un
inmueble! la parte al5cuota! pasa al dominio pri*ado del Estado! " si se trata de cosas muebles! se
trans7orma en res nullius! susceptible de apropiacin.
B) obligacin por deudas contradas en pro de la comunidad
.ueden darse & situaciones:
,. Jue las ha"a contra5do uno solo de los condminos: art. #$E%.' (no est4 obli8ado sino el
condmino )ue las contrao! el cual tendr4 accin contra los condminos para el reembolso
de lo )ue hubiere pa8ado+.
#. Jue las ha"an contra5do todos los condminos colecti*amente! sin pactar la solidaridad: si se
obli8aron con e>presin de cuotas responden en ra9n de ellas! de lo contrario responder4n
por partes i8uales! sin peruicio del derecho de repetir cada uno proporcionalmente lo )ue
hubieran abonado dem4s por parte de los otros )ue hubieren abonado de menos. 6art. #$EE-
&. Jue las ha"a contra5do todos los condminos colecti*amente! estipulando solidaridad: se
aplican las normas de obli8aciones solidarias.
<
C- Administracin de la cosa comn. Mayoras necesarias.
,. E>plotacin com=n.
Cuando la cosa es susceptible de uso " 8oce com=n por todos los consortes " no ha" oposicin de
nin8uno! puede ser e>plotada directamente por todos.
#. E>plotacin no com=n
Cuando por la naturale9a de la cosa o por la oposicin de al8uno ese uso " 8oce com=n no 7uera
7actible! cual)uiera de los condminos puede pedir la di*isinC pero si nin8uno )uiere recurrir a ese
e>tremo! o si la cosa est4 sometida a una indi*isin 7or9osa! los condminos! en asamblea!
resol*er4n si la cosa debe ser puesta en administracin o al)uilada o arrendada. 6art. #$AA-
J/O0/M necesario para deliberar: unanimidad 6art. #%H&-. 2urisprudencia: no debe ser entendida
como )ue la obstruccin de un solo comunero baste para pri*ar de e7icacia a cual)uier pro*idencia
)ue se adopte! siendo l5cito compeler al renuente por *5a udicial! bao apercibimiento de celebrarse
el acto con )uienes a @l asistan.
MAKO0IA1: absoluta! debi@ndose computar los *otos por *alor " no por cabe9a.
1e re)uiere el *oto 7a*orable de los condminos cu"as cuotas sumadas superen la mitad del *alor.
3al principio ri8e aun cuando la porcin de un solo condmino alcance ese monto. En caso de duda
sobre el *alor de las partes! se presumen i8uales. 6arts. #%H< " #%H?-
a- E>plotacin por administracin
1i la ma"or5a lo8rada en la asamblea resuel*e )ue la cosa debe ser puesta en administracin! ella
misma dispone sobre el modo de administrarla " tiene la 7acultad de nombrar " remo*er a los
administradores.
El administrador puede ser un condmino o un tercero! u984ndoselos como mandatarios. 1i un
condmino se encar8a de la administracin sin mediar mandato! se lo reputar4 8estor de ne8ocios.
b- E>plotacin por arrendamiento
1i se resuel*e arrendar la cosa! el art. #%H# dispone )ue (debe ser pre7erido a persona e>traFa! el
condmino )ue o7reciere el mismo al)uiler+.
Conclusin del condominio
a- Causas comunes con el dominio
0e*istiendo el condominio los caracteres de un dominio con unidad de obeto " sueto plural! ue8an
las mismas causales de e>tincin.
Causales
Absolutas: a)uellas )ue implican la e>tincin del dominio no solo para el propietario! sino
tambi@n para cual)uiera! por)ue hacen a la cosa obeto del derecho en s5 misma.
a. Destruccin o consumo total 6si es parcial! el derecho continua sobre los restos-
b. Cuando la cosa es puesta 7uera del comercio.
c. Animales sal*aes domesticados )ue recuperan su anti8ua libertad 6se trans7orman en res
nullius-
0elati*as: a)uellas en las cuales el derecho se e>tin8ue para el propietario por)ue lo ad)uiere
otra persona.
2ue8a el art. #$H$ )ue se re7iere a la trans7ormacin! la accesin " la prescripcin.
3ambi@n el art. #$HA! )ue se re7iere a la enaenacin de la cosa.
Abandono: 6#$H%! #$HE " #$E?-
1e duda respecto del abandono! en ubicarlo dentro de las causales absolutas o relati*as! "a )ue si
bien es cierto )ue el derecho se e>tin8ue para el propietario! la cosa )ueda sin titular! " es posible
)ue otro ad)uiera el dominio de ella.
Muebles: el abandono los con*ierte en res nullius! susceptibles de apropiacin
.uede re7erirse a
Inmuebles: el abandono solo puede reali9arse mediante mani7estacin de
*oluntad e>presa *ertida en escritura p=blica )ue deber4 inscribirse en el
?
0e8istro de la .ropiedad. 0eci@n en ese momento se operar5a la e>tincin del
dominio por abandono.
Los inmuebles abandonados por sus dueFos pasan al dominio pri*ado del
Estado.
b- Modo especial: Di*isin de la cosa com=n
El modo especial o t5pico de conclusin " li)uidacin del condominio es la di*isin o particin de la
cosa com=n. La particin consiste en la con*ersin de la parte ideal )ue le corresponde a cada
comunero! en una porcin o lote material e)ui*alente a su inter@s en la cosa.
.articin pro*isoria o de uso: cuando el condominio es de indi*isin 7or9osa o cuando los
condminos no )uisieran li)uidarlo! pueden recurrir a la particin! no de la propiedad! sino del uso "
el 8oce de la cosa. El art. &<$< llama a esta 7i8ura (particin pro*isional+
,. .rincipio 8eneral: art. #$A#.
El desen*ol*imiento del condominio se caracteri9a por su poca a8ilidad! puesto )ue nin8una
resolucin puede tomarse 'en principio' sin )ue el )urum alcance a la unanimidad " aun en las
resoluciones la re8la es la necesidad del consentimiento de todos los condminos "
e>cepcionalmente! la ma"or5a.
Esta re8la de la unanimidad es la )ue produce una parali9acin en la e>plotacin econmica de los
bienes " aun para su libre circulacin: de all5 el principio establecido por el #$A#: cada propietario
esta facultado para pedir en cualquier momento la divisin de la cosa comn cuando no se
encuentre sometida a una indivisin for!osa"
Di*isin noci*a: cuando la di*isin 7uere noci*a (por cual)uier moti*o+! ella debe ser demorada
(cuanto sea necesario para )ue no ha"a peruicio a los condminos+.
La noci*idad de la di*isin puede pro*enir de cual)uier moti*o )ue pueda perudicar a los
condminos! produciendo tal circunstancia una des*alori9acin de la cosa )ue torna en
incon*eniente la particin.
La urisprudencia ha establecido )ue ese peruicio debe deri*ar en situaciones obeti*as! 8ra*es "
e>cepcionales.
.articin:
El Cdi8o! si8uiendo al derecho 7ranc@s! atribu"e a la particin 6arts. #$A? " #$A$- simple e7ecto
declarati*o del derecho de los condminos! es decir! )ue tiene e7ecto retroacti*o a la 7echa de la
constitucin del condominio.
Establece una 7iccin le8al )ue considera al condominio como si nunca hubiese e>istido.
E>cepciones: e*iccin " *icios redhibitorios.
1iendo una 7iccin le8al! tiene )ue pa8ar tributo a la realidad " por ello! reconocer ciertas
e>cepciones )ue la realidad le impone.
Los se deben entre s5 la 8arant5a de e*iccin 6arts. #,<H " #,<<- " por *icios redhibitorios.
La particin 6)ue el cdi8o remite a las re8las del derecho sucesorio- puede hacerse por dos modos:
en especie o por *enta. La re7orma ,%.%,, deo sin e7ecto la licitacin.
En especie: (e>istiendo posibilidad de di*idir " adudicar los bienes en especie! no se podr4 e>i8ir
por los coherederos la *enta de ellos. La di*isin de bienes no podr4 hacerse cuando con*ierta en
antieconmico el apro*echamiento de las partes! se8=n lo dispuesto por el art. #&#$+ 6Art. &<%? bis!
aplicable al condominio por el art. #$AE'-
.or *enta: la particin por *enta esta contemplada por el cdi8o como un supuesto de *enta 7or9osa
6art. ,&#< inc &L-. La *enta puede ser particular! en remate p=blico! en p=blica subasta! etc.
.articin con saldo: suele suceder )ue! aun siendo la cosa di*isible! los lotes )ue se 7ormen no sean
e>actamente e)ui*alentes a las partes al5cuotas de los condminosC en ese caso! puede con*enirse
)ue el comunero )ue ha recibido el lote m4s *alioso compense en dinero al )ue ha su7rido
detrimento en el su"o " en esa proporcin 6art. &<$#-
.articin udicial o e>traudicial.
El art. &<$# autori9a a 7ormular la particin en la 7orma " por el acto )ue la unanimidad de los
comuneros determine. .ueden con*enir hacerla e>traudicialmente! en cu"o caso deber4
7ormali9arse por escritura p=blica. 3ambi@n puede hacerse por instrumento pri*ado! pero en tal caso
deber4 presentarse ante el ue9 para ser homolo8ada.
$
La particin udicial se impone en los casos especi7icados por el art. &<$?:
,. cuando ha"a menores! aun)ue est@n emancipados! o incapaces interesados! o ausentes
cu"a e>istencia sea incierta.
#. cuando terceros! 7und4ndose en un inter@s ur5dico! se opon8an a )ue se ha8a particin
pri*ada
&. cuando los herederos ma"ores " presentes no se acuerden en hacer la di*isin
pri*adamente.
4. Condominio con indi&isin (orzosa. 0sta$lecidos por la le%. 0sta$lecidos por &oluntad
de los condminos. Supuestos de la le% 15.465. Con(usin de lmites) nociones.
Condominio con indi&isin (orzosa ) M0DI#N0!I#
0sta$lecidos por la le%
La indi*isin 7or9osa tiene ori8en le8al en los si8uientes supuestos:
a- Condominio de los accesorios indispensables para el uso com=n de dos o m4s heredades
b- Condominio de muros! cercos " 7osos )ue sir*an de separacin entre dos heredades
conti8uas
c- 1upuesto en )ue la di*isin 7uera noci*a
d- Condominio )ue recae sobre las partes comunes de los inmuebles suetos al r@8imen de la
le" ,&.?,#.
Accesorios indispensables
Art. #%,H.' (Dabr4 indi*isin 7or9osa! cuando el condominio sea sobre cosas a7ectadas como
accesorios indispensables al uso com=n de dos o m4s heredades )ue pertene9can a di*ersos
propietarios " nin8uno de los condminos podr4 pedir la di*isin.+
e. pasillos! calleones! bebederos! po9os! canaletas de desa8Me! di)ues! etc.
Es menester )ue sobre estos accesorios e>ista condominio! puesto )ue si 7ueran de propiedad
e>clusi*a! para su utili9acin por el *ecino corresponder5a el establecimiento de una ser*idumbre
'le8al o con*encional'.
Art. #%,,.' (Los derechos )ue en tales casos corresponden a los condminos! no son a titulo de
ser*idumbre! sino a t5tulo de condominio.+
La indi*isin 7or9osa no constitu"e una car8a impuesta a la cosa indi*isa 6por eso no ha"
ser*idumbre-! sino una simple restriccin a la 7acultad de pedir la di*isin.
,. Gacultades de los condminos. Limites. Obli8aciones
Los derechos )ue corresponden a cada comunero son! por ra9n de la indi*isin! mas e>tensos )ue
los )ue le competen en un condominio com=n.
Art. #%,#.' (cada uno de los condminos puede usar de la totalidad de la cosa com=n " de sus
di*ersas partes! como de una cosa propia...+
Limites:
a- el uso debe reali9arlo cada condmino con7orme al destino de la cosa com=n 6art. #%,#-!
determin4ndose dicho destino! en primer lu8ar por lo )ue ha"an acordado los condminos! en
de7ecto de la con*encin! por la naturale9a de la cosa! " si con7orme a su naturale9a es
susceptible de *arios destinos! por a)uel uso al cual ha sido a7ectada de hecho 6art. #%,&-
b- el uso de cada condmino no puede embara9ar el derecho i8ual de los otros 6art. #%,#-
c- no puede usarse de la cosa (sino para las necesidades de las heredades! en el inter@s de las
cuales la cosa ha sido deada indi*isa+ 6art. #%,<- " no para satis7acer las necesidades de
otros 7undos! aun)ue pertenecieran a uno de los condminos.
Obli8aciones: ri8en las re8las comunes al condominio! con las e>cepciones propias de esta 7i8ura.
No es aplicable el art. #$E? in 7ine! en cuanto autori9a el abandono de la parte ideal! debido a la
caracter5stica de indispensable )ue la cosa com=n re*iste para el uso " 8oce de las partes
e>clusi*as.
3ampoco ue8a el art. #$AA! en cuanto se re7iere al arrendamiento de la cosa com=n!
separadamente de las partes e>clusi*as! por la misma ra9n.
%
0sta$lecidos por la &oluntad de las partes
1on los casos de indi*isin 7or9osa )ue sur8en! "a sea de la *oluntad de los condminos! o de la
imposicin del transmitente a t5tulo 8ratuito! dentro de los l5mites )ue marca la le".
Indi&isiones resultantes de la le% 15.465
Esta le" opera en el 4mbito del derecho sucesorio " los casos de indi*isin son los si8uientes:
' art. ?,: la indi*isin puede imponerla el causante a sus herederos de todos los bienes )ue
inte8ran el acer*o sucesorio. El t@rmino m4>imo de la indi*isin es de ,H aFos. 1i se re7iere a un
bien determinado o si se trata de un establecimiento comercial! industrial! etc.! o cual)uier otro
)ue constitu"a una unidad econmica! puede imponerse su indi*isin hasta )ue todos los
herederos lle8uen a la ma"or5a de edad! aun cuando el pla9o e>ceda los ,H aFos.
' art. ?#: si el condominio tiene ori8en contractual ri8e el art. #$A& 6los condminos pueden pactar
la indi*isin por un pla9o no ma"or de ? aFos! reno*able.
' art. ?&:la indi*isin resulta impuesta por el cn"u8e sup@rstite respecto de un establecimiento
comercial! industrial! ...! " siempre )ue dicho cn"u8e lo hubiese ad)uirido o 7ormado en todo o
en parte! compitiendo al mismo su administracin mientras perdure su indi*isin. El t@rmino
m4>imo )ue puede alcan9ar es ,H aFos.
La indi*isin hereditaria no podr4 oponerse a terceros sino a partir de su inscripcin en el re8istro
respecti*o.
Acreedores: art. ??! (durante la indi*isin autori9ada por la le"! los acreedores particulares de los
copropietarios no podr4n eecutar el bien indi*iso ni una porcin ideal del mismo! pero s5 podr4n
cobrar sus cr@ditos con las utilidades de la e>plotacin correspondientes a su respecti*o deudor.+
Condominio por con(usin de lmites
Art. #%<$.' el condominio se e>tiende =nicamente a la 9ona dudosa! pero de nin8una manera abarca
la totalidad de los 7undos conti8uos! )ue permanecen de propiedad e>clusi*a de los *ecinos. La
7uente de este condominio es la le".
El e7ecto del condominio por con7usin de l5mites es el de otor8ar a cada uno de los comuneros la
7acultad de pedir )ue los (l5mites con7usos se in*esti8uen " demar)uen+! in*esti8acin "
demarcacin )ue se hace a tra*@s de la accin de deslinde.
#ccin de deslinde 6Art. #%<E-.
Lo )ue persi8ue la accin de deslinde es la in*esti8acin de los l5mites " su demarcacin.
0e)uisitos
' debe tratarse de dos 7undos colindantes o conti8uos 6arts. #%<$ " #%<E-
' )ue se trate de 7undos r=sticos 6art. #$<E- 6La cuestin no redunda en si son r=sticos o urbanos!
sino si est4n edi7icados o no. En caso de predios edi7icados! resultar5an aplicables las re8las de
la medianer5a " no las de la con7usin de limites-
' debe tratarse de 7undos cu"os limites est@n con7undidos 6arts. #%<$ " #%<E-. Los colindantes
est4n de acuerdo en cuanto a sus t5tulos! pero i8noran cu4l es la l5nea separati*a de las
heredades en los hechos! es decir! sobre el terreno. 6es la di7erencia con la accin rei*indicatoria!
en la )ue los limites no est4n con7undidos sino cuestionados-
Mientras )ue en la con7usin de limites nin8uno de los *ecinos a7irma derecho al8uno sobre la 9ona
liti8iosa! ni pretende )ue la l5nea di*isoria pase por un lu8ar espec57ico! puesto )ue no sabe hasta
donde lle8a su propiedad en el terreno! " lo =nico )ue solicita es la in*esti8acin " demarcacin de
los l5mites! en la rei*indicacin ha" a7irmacin del derecho de dominio sobre una determinada 9ona!
" se reclama su restitucin por parte del colindante )ue la posee! ha" contro*ersia sobre la
propiedad o sobre los t5tulos )ue la sustentan.
Le8itimacin acti*a: compete a los )ue ten8an derechos reales sobre el terreno contra el propietario
del 7undo conti8uo 6art. #%<A- ' titular del dominio! condominio! usu7ructuario! habitador " el acreedor
anticresista.
Deslinde udicial " e>traudicial
E>traudicial: art. #%?&
La escritura p=blica es e>i8ida ad solemnitatem! dado )ue la norma establece )ue bao otra 7orma
ser4 de nin8=n *alor. La escritura p=blica deber4 presentarse al ue9 con todos sus antecedentes.
.re*ia inter*encin de la o7icina topo8r47ica se aprobar4 el deslinde! si correspondiese.
E
.ara tener por concluido el tr4mite deber4 cumplirse con el re)uisito de la inscripcin re8istral! para
)ue el t5tulo sea oponible a terceros.
2udicial: art. #%?<
1e har4 por a8rimensor " la tramitacin del uicio es por las normas del uicio sumario.
.rueba: recae sobre ambas partes " puede consistir en sus t5tulos de propiedad! *esti8ios de
anti8uos de desi8nacin de l5mites " aun la posesin.
E7ectos: e7ectuado el deslinde! la sentencia dictada en el deslinde udicial o la escritura publica
homolo8ada por ue9 competente! ser*ir4n en adelante como t5tulo de propiedad! siempre )ue no
cause peruicio a tercero. O sea! ser4 parte inte8rante! accesoria o complementaria! del t5tulo de
dominio de cada uno de los colindantes.
5. Condominio de muros* cercos % (osos. Concepto de muro conti'uo* muro enca$allado*
muro pri&ati&o* muro medianero o com7n* muro de encerramiento (orzoso. #d8uisicin
del condominio de los muros. Distintas ,iptesis* con especial re(erencia a la
prescripcin. 2rue$a de la e9istencia o ine9istencia de la medianera. Derec,os %
car'as de la medianera) nociones.
.ared! muro lindero o separati*o: a)uellos )ue se encuentran edi7icados en los l5mites de dos
7undos conti8uos pertenecientes a distintos propietarios.
Art. #%,$.' (el condominio de las paredes! muros! 7osos " cercos )ue sir*an de separacin entre
dos heredades conti8uas! es de indi*isin 7or9osa.+
,. #os muros desde su punto de vista fsico
Muro encaballado: 6o medianero- su ee coincide con la l5nea separati*a de las heredades!
por lo )ue el muro *endr5a a )uedar asentado parte en terreno de uno de los *ecinos " parte
en terreno de otro. 6encaballado pues *a (a caballo+ de la l5nea limitati*a de los dos
inmuebles-
Muro conti8uo: uno de sus e>tremos toca dicho l5mite separati*o entre los 7undos! pero la
pared se asienta 5nte8ramente en terreno de uno solo de los *ecinos.
Muro pr>imo: esta edi7icada 5nte8ramente en el terreno de uno de los *ecinos! pero sin )ue
linde inmediatamente con la l5nea separati*a de las heredades.
1i el espacio deado por el *ecino entre la pared " el l5mite 7uera insi8ni7icante! a tal punto )ue
careciera de utilidad al8una para el propietario del 7undo donde est4 edi7icada! podr5a e>i8irse
la cesin de la pared "! naturalmente! la del terreno )ue )ueda entre la l5nea separati*a de los
dos inmuebles " el muro! aplicando anal8icamente el principio establecido para los muros
conti8uos.
#. #os muros desde su punto de vista $urdico
Muro pri*ati*o: es la )ue pertenece en propiedad e>clusi*a al *ecino )ue la ha construido.
1iendo de propiedad e>clusi*a de uno de los *ecinos! el otro lindero )ue desee apo"ar o
utili9ar el muro! debe ad)uirir la medianer5a 6hacerse condmino del mismo-.
Muro com=n: 6medianera o en condominio- Art. #%,% (/n muro medianero " com=n de los
*ecinos de las heredades conti8uas )ue lo han hecho construir a su costa en el l5mite
separati*o de las dos heredades.+
Construidos " a costa de ambos *ecinos.
A
Muro de cerramiento 7or9oso: 6de cerco! pared di*isoria! particular o cerca- a)uella edi7icada
en los pueblos o sus arrabales! de piedra o de ladrillo! hasta la altura de &m. " su espesor
interno no e>cediendo ,E pul8adas.
Art. #?,$.' (El propietario tiene la 7acultad de e>cluir a terceros del uso o 8oce o disposicin
de la cosa! " de tomar a este respecto todas las medidas )ue encuentre con*enientes...
.uede encerrar sus heredades con paredes! 7osos o cercos! suet4ndose a los re8lamentos
policiales.+
Esta 7acultad de encerrarse se torna obli8acin en los (pueblos " sus arrabales. En a)uellos
sitios! debido a la a8lomeracin de habitantes! ha" no solamente un inter@s particular! si no
tambi@n un inter@s p=blico en el cerramiento de las heredades.
Art. #%#$.' (3odo propietario de una heredad puede obli8ar a su *ecino a la construccin "
conser*acin de paredes de &m. de altura " ,E pul8adas de espesor! para cerramiento "
di*isin de sus heredades conti8uas! )ue est4n situadas en el recinto de un pueblo o en los
arrabales.+
El re)uerido! sin embar8o! puede liberarse haciendo uso de la 7acultad concedida por el art.
#%#%! )ue le permite ceder (la mitad del terreno sobre )ue la pared debe asentarse "
renunciando a la medianer5a+.
Este muro puede ser edi7icado por uno solo de los *ecinos encaball4ndolo! por uno solo de
los *ecinos a su costa " en su terreno 6muro conti8uo-! pudiendo tambi@n )uien se dispone a
construirlo re)uerir al *ecino para )ue contribu"a a su7ra8ar la mitad del terreno sobre el cual
la pared *a a asentarse.
15ntesis: es obli8atorio en espacios urbanos " arrabales. /no de los *ecinos puede construirlo
a su costa " el otro renunciando a su medianer5a. El )ue renuncia tiene la 7acultad de
read)uirirlo cuando lo utilice.
.or lo 8eneral! los muros
' Conti8uos ... nacen como... pri*ati*os
' .r>imos ... pri*ati*os
' encaballados ... com=n
!:'imen del dominio de los muros.
,- NEn )u@ momento nace el condominio de la paredO
#- NDesde cu4ndo es e>i8ible la obli8acin de contribuir con la mitad de los 8astos de
construccin del muro "! e*entualmente! pa8ar la mitad del terreno sobre el )ue se asientaO
6derecho de reembolso-
&- NDesde cuando ha" actio nata )ue har4 correr el t@rmino de prescripcin " )ue tipo de
prescripcin ue8a en esta materiaO
,. Muro conti8uo:
Con7orme al art. #%&$! si el muro es conti8uo! es pri*ati*o! o sea de propiedad e>clusi*a del )ue lo
edi7ic en su terreno " a su costa. K el condominio nacer5a cuando el otro lindero! haciendo uso del
derecho )ue all5 se le otor8a! pa8a porcin del muro " del terreno correspondientes!
per7eccion4ndose as5 la compra*enta 7or9osa )ue dar5a ori8en a la medianer5a.
La 7acultad otor8ada por el art. #%&$ es imprescriptible.
1iempre se tiene la 7acultad de ad)uirir la medianer5a. Esta 7acultad se puede tornar en obli8acin "
esto sucede cuando al8uien se sir*e del muro 6art. #%#E-. La medianer5a se ad)uiere pa8ando la
mitad del muro " el terreno sobre el )ue se asienta 6obli8acin de reembolso-
1er*irse implica: si es de cerramiento 7or9oso! la pared sir*e al *ecino desde su construccin.
Actualmente impera la posicin )ue sostiene )ue el *ecino se sir*e de la pared solo cuando la utili9a
para al8=n 7in espec57ico. e. apo"o de edi7icios! tirantes! instalacin de caFer5as! etc.
.rescripcin:
,H
0especto de la ad)uisicin de la medianer5a de la pared conti8ua! )ue es pri*ati*a! resultan de
aplicacin tanto la prescripcin ad)uisiti*a como la liberatoria.
Desde el momento )ue se sir*e de la medianera! se est4 tomando posesin de la misma. A los #H
aFos es pasible la usucapin lar8a.
.rescripcin liberatoria: ,H aFos. El *ecino tiene la 7acultad de reclamar la deuda 6derecho de
reembolso- por el pla9o de ,H aFos.
La c4tedra considera 6Mariani- )ue a los ,H aFos! por prescripcin liberatoria! comen9ar5a a re8irse
este muro como un condominio 6muro com=n-.
1i antes de los ,H aFos! el lindero se sir*e de la pared! el dueFo podr5a eercer las acciones reales "
posesorias en de7ensa de su propiedad e>clusi*a... mas ellas trope9ar5an con la 7acultad de ad)uirir
la medianer5a consa8rada por el art. #%&$. Estas acciones entonces! deber5an trans7ormarse en una
accin de reembolso.
A los ,H aFos prescribe la accin de reembolso 6"a )ue es una accin personal! " a 7alta de pla9o
e>preso se encuentra comprendida en el t@rmino 8eneral del <H#&-.
Al haber perdido el dueFo la accin de reembolso! el condominio nacer5a con el cumplimiento de la
prescripcin liberatoria.
#. 0e)uerimiento pre*io a la construccin:
Este es el caso de )uien *a a construir el muro de cerramiento 7or9oso " re)uiere pre*iamente al
*ecino la contribucin correspondiente para la construccin " el terreno.
Desde ese momento nace la obli8acin de contribuir! de la )ue =nicamente puede liberarse el
re)uerido por el abandono.
&. .ared de cerco encaballada: 6cerramiento 7or9oso-
Es el supuesto m4s pol@mico.
a- 3eor5a de 3obal: el condominio nace desde el momento en )ue se le*anta el muro encaballado.
El derecho de cr@dito 6derecho de reembolso- 'siempre respecto de la pared de encerramiento!
es decir! hasta los &m. de altura' prescribe a los ,H aFos! )ue empe9ar5an a contarse desde la
construccin del muro.
No ue8a a)u5 la prescripcin ad)uisiti*a.
b- 3eor5a de 1pota: el derecho con7erido por el art. #%#? con7i8urar5a una restriccin al dominio! de
modo tal )ue! aun edi7icado en parte sobre terreno aeno! el muro es de propiedad e>clusi*a del
*ecino )ue lo le*ant a su sola costa. El condominio reci@n nacer5a cuando se pa8ase la mitad
del muro " el precio del terreno o cuando prescribiese la accin para reclamar el reembolso.
c- 3eor5a de 1al*at: la pared! aun edi7icada encaballada! es de propiedad e>clusi*a del *ecino )ue
la constru"! el )ue reci@n podr4 e>i8ir del lindero el reembolso de los 8astos de construccin
cuando @ste utilice espec57icamente la pared '" no por el solo hecho de ser*ir de cerca o pared
de cerramiento.
.LENA0IO1: (.atrone cI Dalleri de De*oto+ " (Ba88ero de 1imonetti " otros cI Bo8opolsP"+
(1i el propietario de una heredad )ue ha construido a su costa una pared sobre la l5nea di*isoria de
dos 7undos conti8uos en un lu8ar de cerramiento 7or9oso! tiene derecho a e>i8ir a su *ecino el
reembolso de la mitad del *alor de la pared de cerco! o bien si ese derecho est4 supeditado a )ue el
*ecino car8ue sobre el muro di*isorio+.
La ma"or5a se inclino por la primera: tesis de tobal.
En caso de muro encaballado! el condominio! respecto de la altura )ue deben tener las paredes de
cerco '&m' es 7uncional e inmediato! o sea )ue nace con la construccin.
Concepto de ser*irse del muro: como la pared edi7icada encaballada 7acilita por parte del )ue no
constru" ni 7ue re)uerido pre*iamente para ello! el cumplimiento de la obli8acin de encerramiento
prescripta por el art. #%#$! es desde el momento en )ue se le*anta la pared )ue @sta sir*e al *ecino!
le sir*e como pared de cerco! a la construccin de la cual est4 obli8ado " aun)ue no ha"a e>istido el
re)uerimiento pre*io.
,,
1iendo el condominio inmediato " naciendo desde la construccin el cr@dito relati*o al reembolso de
la pared de cerramiento! si este cr@dito prescribe )uedar5a por *er )ue sucede si lue8o el *ecino )ue
no pa8o! pero )ue se liber de tal obli8acin por la prescripcin! apo"a sobre el muro! es decir! )ue
no lo utili9a "a como simple pared de encerramiento! sino como pared de car8a o de apo"o.
.or encima de los & m. el cr@dito aparecer5a reci@n despu@s del apo"o. 6por)ue la obli8acin de
encerrarse se cumple por debao de los & m-
El nue*o art. 5;22 6le" ,%.%,,-
(La prescripcin operada con relacin a la obli8acin establecida en el art. #%#$ 6encerrarse- puede
ser in*ocada para e>imirse de abonar la medianer5a en el supuesto del art. #%&$ 6 o sea! cuando se
utilice e7ecti*amente la pared! no "a como simple cerca sino como pared de apo"o-! hasta la altura
de cerramiento 7or9oso+. 6la prescripcin solo se habr5a operado con relacin a la pared de cerco "
no por encima! por)ue por encima! el derecho de reembolso reci@n nacer5a en el momento del
apo"o-
Es decir! parecer5a haberse incorporado a la le" el principio se8=n el cual en caso de paredes
conti8uas! el derecho al cobro como pared de cerco nace desde la construccin! " en el caso de
apo"o posterior a la prescripcin de la accin de reembolso! tal prescripcin podr5a alar8arse para
liberarse de abonar la medianer5a! siempre hasta los &m! es decir hasta la altura de las paredes de
cerramiento.
Mariani sostiene )ue no habr5a distincin al8una )ue hacer respecto de la pared conti8ua! en las
condiciones del art. #%#E! entre la pared de cerco " pared de apo"o! pues naciendo el derecho a
reembolso reci@n desde la utili9acin especi7ica! no cabr5a con respecto a estas paredes el problema
)ue se present en torno a las encaballadas " )ue solucion el plenario (Ba88ero de 1imonetti+.
El <H## reproduce la ma"or5a del plenario.
15ntesis
Encaballados: se ha considerado )ue de estos muros se sir*e el lindero desde su construccin por
el *ecino )ue lo le*anta a su e>clusi*o car8o! por)ue le permite al )ue no pa8 cumplir con el deber
de encerramiento )ue la le" impone en (los pueblos " sus arrabales+. Ello! hasta los & metros de
altura! )ue es la de las paredes de cerco. por encima! se aplica la solucin dada respecto de las
paredes conti8uas.
Conti8uos: por el contrario! si bien en un principio la urisprudencia se inclin en i8ual sentido!
termin por pre*alecer la orientacin )ue consideraba )ue el *ecino se sir*e de estos muros cuando
los utili9a espec57icamente como paredes de apo"o! por eemplo! instalando caFer5as! tirantes! etc.
2rue$a. 2resunciones
.resunciones: arts. #%,E " #%,A 6iuris tantum-
#%,E: paredes que separan dos edificios.
1i la pared separa dos edi7icios! o sea! )ue ambos edi7icios se apo"an en esa pared! es l8ico
pensar )ue la misma est4 en condominioC o por)ue ha sido construida desde el ori8en a comunidad
de 8astos! o por)ue si uno solo la constru" a su costa! es probable )ue cuando el otro la ha"a
)uerido utili9ar para edi7icar apo"4ndose en ella! el primero ha"a reclamado la ad)uisicin de la
medianer5a.
El tramo de la pared )ue supera la separacin de los dos edi7icios! se presupone )ue )uien ha
construido a su costa la pared es solo el )ue la necesitaba para su edi7icio! el m4s alto.
#%,A: la medianera de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen edificios y no
patios $ardines quintas etc. aunque %stos se encuentren cerrados por todos sus lados.
3ampoco ue8a en el caso del muro )ue separa dos patios! ardines! etc.
.rueba contraria: dado )ue tales presunciones son iuris tantum! admiten prueba en contrario. Esta
debe ser rendida 6se8=n el #%,E- solamente a tra*@s de instrumentos p=blicos o pri*ados o por
si8nos materiales ()ue demuestren la medianer5a de toda la pared o de )ue a)uella no e>iste ni en
la parte m4s baa del edi7icio+.
,#
El art. #%#, resuel*e )ue (en el con7licto de un t5tulo )ue estable9ca la medianer5a " los si8nos de no
haberla! el t5tulo es superior a los si8nos+.
Derec,os % car'as de la medianera
Art. #%<H: i8ualdad! 7acultades.
(La ad)uisicin de la medianer5a tiene el e7ecto de poner a los *ecinos en un pie de per7ecta
i8ualdad+.
Cada uno de los copropietarios de la pared puede ser*irse de ella para todos los usos (a )ue ella
est4 destinada! se8=n su naturale9a! con tal )ue no cause deterioros en la pared! o comprometan su
solide9! " no se estorbe el eercicio de i8uales derecho para el *ecino+.
/no de los *ecinos no puede hacer inno*aciones en la pared medianera )ue impidan al otro un
derecho i8ual " rec5proco. No puede disminuir la altura ni el espesor de la pared! ni hacer abertura
al8una sin consentimiento del otro *ecino 6art. #%&%-
0enuncia a la medianer5a: e7ectos.
Art. #%##.' (Los condminos de un muro o pared medianera! est4n obli8ados en la proporcin de sus
derechos! a los 8astos de reparaciones o reconstrucciones de la pared o muro+.
Art. #%#&.' consa8ra el derecho de abandono.
(Cada uno de los condminos de una pared puede libertarse de contribuir a los 8astos de
conser*acin de la pared! renunciando a la medianer5a! con tal )ue la pared no ha8a parte de un
edi7icio )ue le pertene9ca o )ue la reparacin o reconstruccin no ha"a lle8ado a ser necesaria por
un hecho su"o.+
El derecho de abandono se consa8ra a 7a*or del condmino para liberarse de contribuir a los 8astos
o reconstruccin del muro! pero no ue8a cuando se trata del cobro de la medianer5a por )uien ha
utili9ado el muro di*isorio " pretende e>onerarse de ese cobro haciendo abandono o retiro de la
construcciones! "a )ue el =nico supuesto en )ue se permite la renuncia de la medianer5a! adem4s
del #%#&! es el del #%#%! )ue presupone un muro! "a no utili9ado! sino ni si)uiera construido.
,&
1O+I++# VII) 2!O2I0D#D <O!I"ON/#+
+e%. 14.=12
1. 2ropiedad ,orizontal. Concepto. Cdi'o Ci&il. +e% 14.=12. Naturaleza jurdica.
Concepto)
El derecho de propiedad hori9ontal es un derecho real en *irtud del cual su titular tiene un derecho
e>clusi*o o pri*ati*o sobre ciertos sectores de un inmueble edi7icado 6unidades 7uncionales- " un
derecho com=n sobre otros sectores! )ue comparte con los dem4s titulares de las otras unidades!
siendo el derecho com=n accesorio al e>clusi*o 6art. &-! perdurando necesariamente la comunidad
mientras subsista la a7ectacin al sistema 6indi*isin 7or9osa-. Cada unidad puede pertenecer en
condominio a dos o m4s personas. 1obre las partes comunes a cada titular le corresponde una
porcin ideal indi*isa o porcentual! cu"a ma8nitud debe establecerse en el 0e8lamento de
Copropiedad " Administracin "! en de7ecto de pre*isin re8lamentaria! )ueda sueta a lo dispuesto
en el art. & de la le".
>>
Es un derecho real sobre cosa propia! pero con una particular naturale9a ur5dica.
La propiedad hori9ontal combina un derecho e>clusi*o sobre ciertos sectores " un derecho com=n
sobre otros! )ue es su accesorio )ue e>iste! para posibilitar el completo eercicio de a)u@l.
La propiedad hori9ontal se opone a la cl4sica concepcin romana de (propiedad *ertical+! )ue se
e>tiende (desde el cielo al in7ierno+.

El CCi&. prohibi la propiedad hori9ontal en el art. #$,%: (el propietario de edi7icios no puede
di*idirlos hori9ontalmente entre *arios dueFos! ni por contrato! ni por actos de =ltima *oluntad+! el
cual concuerda con el principio de super7icie solo cedit del art. #?,E.
En la nota al #$,%! V@le9 7undamenta esta determinacin! para e*itar el semillero de pleitos )ue
presa8iaba.
Las necesidades econmico'sociales hicieron indispensable la re8ulacin de una situacin )ue en
los hechos se presentaba como arrolladora.
En ,A<E se promul8a la le% 14.=12! de propiedad hori9ontal.
#rt. 1?.> Dero8a (a los e7ectos de la le"+ & arts del CCi*.
a- #$,%: la norma prohib5a el derecho de propiedad hori9ontal.
b- #$E?: establece )ue los condminos deben contribuir al pa8o de todos los 8astos de reparacin "
conser*acin de la cosa com=n. .ero pueden librarse de esa obli8acin con el abandono de la
cosa. 6este art. no se aplica en prop. hori9ontal '(a los e7ectos de esta le"+' pero si en
condominio-
En prop. hori9ontal! el abandono no libera.
c- #$A&: dispone )ue los condminos pueden pactar la indi*isin de la cosa com=n por ? aFos!
siendo reno*able por el mismo pla9o. 6tal norma no se aplica en propiedad hori9ontal-
Naturaleza jurdica
Las # tesis mas di7undidas son:
,. Dominio )ue inte8ra con un condominio de indi*isin 7or9osa: las restricciones )ue a7ectan el
dominio sobre la unidad! aun en lo relati*o al sometimiento al r@8imen de ma"or5as no
alcan9ar5an a desnaturali9arlo.
En cuanto al derecho sobre las partes comunes! pertenece por una parte indi*isa a cada
consorcista! )ue puede caracteri9arse como un condominio de indi*isin 7or9osa 6similar al
#%,H! lo )ue e>plica la dero8acin del art. #$A&-
QEl dominio " el condominio de indi*isin 7or9osa se encuentran indisolublemente unidos en
una relacin de principal 6dominio- a accesorio 6condominio-.
#. Derecho real autnomo: se trata de una 7i8ura sui 8eneris en la cual se combinan dos 7ormas
ur5dicas distintas: dominio " condominio! cu"a unidad de destino las re=ne en un todo
indi*isible.
El r@8imen creado por la le" ,&.?,# sobre propiedad hori9ontal! presenta todos los caracteres
esenciales del dominio respecto de las partes pri*ati*as! " un condominio de indi*isin 7or9osa en lo
atinente a las comunes. El dueFo de un piso o departamento est4 asimilado en el eercicio de su
derecho al propietario de cual)uier bien ra59.

,<
&royeccin pr'ctica de la naturale!a $urdica( si nos inclinamos por la postura del dominio sobre la
parte e>clusi*a )ue se inte8ra con el accesorio indisoluble de un condominio de indi*isin 7or9osa
sobre las partes comunes! 7rente a la ausencia de pre*isin de la le" ,&.?,#! remitiremos
directamente a las disposiciones del CC relati*as a los derechos de dominio o de condominioC si! en
cambio! se considera la teor5a del derecho real autnomo! 7rente a la misma hiptesis! habremos de
e>traer de las normas de la misma le" ,&.?,# los principios )ue permitan resol*er la cuestin no
pre*ista " slo subsidiariamente recurriremos al CC! lo )ue es posible )ue condu9ca a soluciones
di7erentes.
#. O$jeto del derec,o. 2artes e9clusi&as % comunes. Derec,os de los copropietarios
so$re cada una de ellas. #d8uisicin del derec,o) distintos modos* con especial
re(erencia a la particin en el condominio % la comunidad ,ereditaria. !e'lamento de
copropiedad % administracin* concepto* naturaleza jurdica* sancin inscripcin*
modi(icacin. #sam$leas. Concepto. Clases. Decisiones) con&ocatoria* 8urum*
ma%oras % caso imposi$ilidad de su reunin. Nulidad de asam$leas.
O$jeto) es siempre un inmueble edi7icado! en el cual sobre ciertas partes cada consorcista tiene un
derecho e>clusi*o " sobre las otras un derecho com=n! concretado en una cuota parte o parte
indi*isa o (porcentual+! derecho com=n )ue se establece (al solo e7ecto de hacer posible el primero+
6Allende-
#rt. 4.> (los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio! uso
" 8oce de su respecti*o departamento o piso. En la trans7erencia! 8ra*amen o embar8o de un
departamento o piso se entender4n comprendidos esos derechos! " no podr4n e7ectuarse estos
actos con relacin a los mismos! separadamente del piso o departamento a )ue acceden+
A- .artes e>clusi*as 6o unidades 7uncionales-
#rt. 1.> (Los distintos pisos de un edi7icio o distintos dptos. de una sola planta! )ue sean
independientes " )ue ten8an salida a la *5a p=blica directamente o por un pasae com=n! podr4n
pertenecer a propietarios distintos! de acuerdo a las disposiciones de esta le". Cada piso o dpto.
puede pertenecer en condominio a m4s de una persona.+
0e)uisitos
,. )ndependencia funcional( )ue cada unidad sea autnoma " se baste a s5 misma para
satis7acer el 7in al cual *a a ser destinada.
E. un edi7icio compuesto por ,H habitaciones! un baFo " una cocina! no podr5a ser sometido
al r@8imen de la ,&.?,# para destinar las unidades a *i*ienda! pues ellas no se bastar5an a s5
mismas! "a )ue poseer5an el baFo " la cocina comunes.
#. *alida a la va pblica( directamente o por un pasae com=n 6pasillo! escaleras! etc.-
B- .artes comunes
#rt. 2.> (Cada propietario ser4 dueFo e>clusi*o de su piso o Dpto. " copropietario sobre terreno "
sobre todas las cosas de uso com=n del edi7icio! o indispensables para mantener su se8uridad.
Caracteri9acin de cosas comunes:
' cosas de uso com=n del edi7icio
' cosas indispensables para mantener la se8uridad del edi7icio
Enumeracin 6enunciati*a-:
,. El terreno
#. Los cimientos! muros maestros! techos! patios solares! prticos! 8aler5as " *est5bulos
comunes! escaleras! puertas de entradas! ardines.
&. Los locales e instalaciones de ser*icios centrales! como la cale7accin! a8ua caliente o 7r5a!
re7ri8eracin! etc.
<. Los locales para aloamiento del portero " porter5a
?. Los ascensores! montacar8as! incineradores de residuos " en 8ral. todos los arte7actos o
instalaciones e>istentes para ser*icios de bene7icio com=n.
Los stanos " a9oteas! re*estir4n el car4cter de comunes! sal*o con*encin en contrario.
Mientras )ue las partes pri*ati*as son siempre de uso e>clusi*o! las partes comunes pueden ser de
uso com=n o de uso e>clusi*o por uno o por un 8rupo determinado de copropietarios! a pesar de ser
propiedad com=n de todos los consorcistas.
E. balcones! patios solares! etc.
,?
Derec,os de los copropietarios sobre las partes pri*ati*as " comunes:
Art. &.' cada copropietario tiene derecho al uso " 8oce de las partes comunes con7orme a su destino
" respetando el derecho de los dem4s copropietarios 6sin perudicar o restrin8ir el le85timo derecho
de los dem4s-. El uso " 8oce es en i8ualdad de condiciones.
Beneralmente suele redactarse un (re8lamento interno+! a los e7ectos de pro*eer al ordenamiento
del uso " 8oce de las partes comunes! dentro de la tnica de las normas indicadas.
Art. <.' cada consorcista! como titular dominial de su dpto.! puede eercer todos las 7acultades tanto
materiales o ur5dicas )ue la le" permite.
3odo dueFo de unidad 7uncional tiene a su car8o los 8astos de reparacin de su unidad 7uncional.
Art. ?.' los dueFos tienen prohibido pintar las unidades 7uncionales 6e>terior- de un color distinto al
7rente de los edi7icios.
Art. $.' no se puede usar con un destino contrario a la moral " a las buenas costumbres. 3ampoco
puede usarse con un 7in distinto al establecido en el re8lamento de copropiedad " administracin.
e. si es para *i*ienda! no puede destinarse para o7icina.
.rohibiciones 6art. $ #part! % " ,?- *er punto <.
Las partes comunes pueden con*ertirse a pri*ati*as! siempre )ue se trate de a)uellas cu"o uso "
8oce com=n no es indispensable sino solo con*eniente. En el caso )ue a)uellas sean
indispensables para la se8uridad del edi7icio o para la subsistencia del sistema! por)ue son
absolutamente necesarias al uso " 8oce com=n.
Las partes necesariamente comunes no pueden ser pri*ati9adas ni si)uiera con el consentimiento
un4nime de todos los copropietarios.
La ma"or5a necesaria para la comuni9acin de una parte pri*ati*a o la pri*ati9acin de una parte
com=n cuando ello es posible! ser5a la necesaria para la re7orma del re8lamento )ue las determina
como tales: o sea! una ma"or5a no menor de #I&.
No obstante! la urisprudencia sostiene )ue en tales casos es necesaria la unanimidad.
#d8uisicin del derec,o
0esultan de aplicacin las normas )ue re8lan la ad)uisicin del derecho de dominio 6art. #?#<-.
2ue8an en la materia: tradicin! sucesin en los derechos del propietario " prescripcin.
A ellos! se a8re8a otro modo: el de la particin en especie de un condominio o de una comunidad
hereditaria.
Estado de propiedad hori9ontal:
.ara ad)uirir! por eemplo a tra*@s de una *enta! determinada unidad! con su correspondiente
porcentual sobre las partes " cosas comunes! en un edi7icio cual)uiera los pasos )ue
cronol8icamente deben cumplirse a los e7ectos de la ad)uisicin del derecho de propiedad
hori9ontal son:
,- 0edaccin en escritura p=blica e inscripcin en el 0e8istro de la .ropiedad Inmueble del
0e8lamento de Copropiedad " Administracin para ese edi7icio. As5 nace el estado de propiedad
+ori!ontal"! )ue es el punto de arran)ue para poder constituir derechos reales de propiedad
hori9ontal! pero )ue no los constitu"e en modo al8uno.
#- 3radicin translati*a de dominio 6modo " t5tulo su7iciente-. A lo )ue debe a8re8arse! a e7ectos de
hacer oponible el derecho a terceros! la inscripcin del respecti*o t5tulo en el 0e8istro de la
.ropiedad Inmueble.
.articin en el condominio " en la comunidad hereditaria:
1i los condminos deciden partir la cosa 6haciendo uso de tal 7acultad- a7ect4ndola al r@8imen de
propiedad hori9ontal! pueden hacerlo siempre )ue se cumplan con los re)uisitos del art. , 6inmueble
con caracter5sticas 75sicas )ue lo ha8an susceptible de ser sometido al r@8imen de la le" ,&.?,#-
!e'lamento de Copropiedad % #dministracin
El art. A impone su sancin imperati*a (al constituirse el consorcio de propietarios+.
,$
Concepto: es un contrato )ue re8ula las 7acultades " restrin8e el eercicio del derecho de los
consorcistas! la utili9acin de las partes comunes del edi7icio " las prohibiciones o limitaciones al uso
de las partes pri*ati*as.
Las normas de un 0e8lamento de Copropiedad " Administracin constitu"en las restricciones "
l5mites al dominio )ue los copropietarios se han impuesto con*encionalmente para re8ir sus
relaciones dentro del edi7icio en cuestin.
El re8lamento de copropiedad representa el *5nculo )ue une a los copropietarios en la 8estin de los
intereses comunes " constitu"e! por lo tanto! el *erdadero estatuto inmobiliario re8ulador de los
derechos " obli8aciones de la comunidad.
En el r@8imen de propiedad hori9ontal! el 0e8lamento de Copropiedad es le" no solo para los
consorcistas sino para todos los habitantes del inmuebleC por ello la obli8acin de respetarlo pesa
tanto sobre los dueFos de las unidades como sobre los locatarios.
Naturale9a 2ur5dica: el re8lamento re*iste naturale9a contractual! por encaar dentro de la 7i8ura
contemplada por el art. ,,A% CC. Es un contrato de adhesin. .or el solo hecho de comprar el dpto.
uno adhiere a @l.
El art. A determina ciertas cl4usulas )ue obli8atoriamente deber4 contener:
,. Enumeracin de las partes e>clusi*as " comunes del edi7icio
#. Determinacin de la proporcin )ue corresponda a cada piso o departamento con relacin al
*alor del conunto.
&. El uso de las cosas " ser*icios comunes " destino de las di7erentes partes del inmueble
<. Car8as comunes! 7orma " proporcin de la contribucin de los propietarios a los 8astos o
e>pensas comunes
?. Desi8nacin de un representante de los propietarios o administrador! 7acultades "
obli8aciones! retribucin " 7orma de su remocin.
$. Gorma " tiempo de con*ocatoria de las asambleas ordinarias " e>traordinarias! persona )ue
las presidir4! re8las para deliberar! )urum! ma"or5as necesarias para modi7icar el re8lamento
" adoptar otras resoluciones! cmputo de *otos " representacin.
%. .ersona )ue ha de certi7icar los testimonios a )ue se re7ieren los arts. ? " $ del decreto
re8lamentario.
E. Constitucin de domicilio de los propietarios )ue no han de habitar el inmueble.
Modalidad de su sancin: de con7ormidad con el art. A el re8lamento puede ser redactado "
sancionado:
a- por los 7uturos consorcistas: la ma"or5a re)uerida es la de unanimidad.
b- por el propietario *endedor: el re8lamento redactado por el propietario *endedor " )ue ha
recibido la adhesin 6al comprar el dpto. se adhiere a @l-! tiene el mismo *alor )ue el
acordado por los 7uturos consorcistas en acto deliberati*o.
Debe ser redactado en escritura p=blica e inscripto en el 0e8istro de la .ropiedad Inmueble.
E7ectos de la inscripcin: hace nacer el estado de propiedad +ori!ontal"! )ue es el punto de
arran)ue indispensable " obli8atorio para el nacimiento de los distintos derechos de propiedad
hori9ontal. Dicha inscripcin no produce por s5 sola! la di*isin del inmueble! ni hace salir las
unidades del patrimonio del enaenante! ni constitu"e el derecho de propiedad hori9ontal.
/na *es cumplida la 7ormalidad de la inscripcin! los ad)uirentes de las distintas unidades! a la *e9
)ue se incorporan al consorcio! adhieren 5nte8ramente al re8lamento en el momento en )ue pasan a
ser titulares del derecho! a=n sin nin8una mani7estacin e>presa! " desde entonces es considerado
dicho re8lamento como 7ormando parte inte8rante de sus t5tulos de dominio.
Antes de la inscripcin nos encontramos bao el r@8imen de .0EDO0IRON3ALIDAD.
0eci@n lue8o de ella! se cae bao el r@8imen de la propiedad hori9ontal.
Modi7icacin se8=n el re8lamento:
Art. A.' (El re8lamento solo podr4 modi7icarse por resolucin de los propietarios! mediante ma"or5a
no menor de dos tercios+
,%
.ara la re7orma del re8lamento es necesaria la reali9acin de una asamblea con*ocada a tal e7ecto!
cu"a decisin se tome por una ma"or5a de #I& por lo menos! )ue se calculan sobre el total de los
copropietarios del edi7icio 6)urum-.
El re8lamento podr5a pre*er para su re7orma una ma"or5a distinta a la establecida por la le"! siempre
)ue esta 7uera superior a los #I& )ue ella 7ia.
A)uellas cl4usulas )ue hacen al estatuto o situacin patrimonial de cada uno de los copropietarios
6cl4usulas estatutarias o contractuales- re)uieren para su modi7icacin! no las #I& partes sino la
unanimidad.
Las dem4s cl4usulas re8lamentarias solo re)uieren las #I& partes de los *otos para su re7orma.
La urisprudencia ma"oritaria considera )ue puede re7ormarse el re8lamento por *5a udicial! por)ue
(al i8ual )ue todas las di7erencias entre partes sin solucin pri*ada! la solucin tiene )ue buscarse
por la *5a udicial+.
#sam$leas @r'ano deli$erati&o del consorcio-
Es el r8ano deliberati*o de la comunidad )ue cuenta con los m4>imos poderes dentro de ella " )ue
se constitu"e por la reunin de los copropietarios en n=mero su7iciente para alcan9ar el )urum
correspondiente.
Constitu"e el or8anismo supremo a tra*@s del cual se e>teriori9a la *oluntad com=n.
Gunciones: deben determinarse en el 0e8lamento de Copropiedad " se8=n el art. ,H! le competen
todos a)uellos asuntos de inter@s com=n )ue no se encuentren comprendidos dentro de las
atribuciones con7eridas al representante de los condminos.
La reunin de los copropietarios en asamblea para tomar decisiones! no es un recaudo puramente
7ormal )ue pueda suplirse con la adhesin indi*idual de cada uno de a)uellos a la resolucin
pro"ectada.
Clases: la le" no hace distincin sobre los tipos de asambleas.
a- Asambleas Ordinarias: son las )ue se re=nen peridicamente en los pla9os predeterminados por
el 0e8lamento! " para considerar las cuestiones )ue en el mismo re8lamento los copropietarios
ha"an decidido tratar con re8ularidad.
E. aprobacin de cuentas del administrador! 7ormulacin del presupuesto de 8astos para el
nue*o eercicio 7inanciero! reno*acin de miembros del Conseo de Administracin si e>iste! etc.
b- Asambleas E>traordinarias: son las )ue se celebran para considerar todos a)uellos asuntos de
inter@s com=n )ue se presentan en cada caso " cu"a con*ocatoria se austar4 a las pre*isiones
estatutarias.
Decisiones: las decisiones )ue tome la asamblea como mani7estacin de la *oluntad com=n! son
obli8atorias para los disidentes " los ausentes.
0e)uisitos
,. Con*ocatoria:
Citacin a los copropietarios para )ue concurran un d5a " hora especi7icados a un lu8ar!
tambi@n especi7icado! a 7in de tratar los asuntos )ue 7i8uren en el orden del d5a.
La con*ocatoria debe 7ormularse de acuerdo al 0e8lamento o ante silencio del mismo! con
una ra9onable anticipacin " remitirse por un medio )ue admita posteriormente la prueba de
su recepcin.
Orden del d5a: una de las e>i8encias indispensables )ue debe cumplir la con*ocatoria es la
determinacin de los asuntos )ue *an a tratarse en la asamblea. El orden del d5a debe ser
redactado con precisin " claridad " hecho saber a los copropietarios tambi@n con la
anticipacin debida.
No pueden tratarse en las asambleas temas )ue no 7i8uren en el (orden del d5a+! so pena de
incurrir en nulidad de la decisin.
#. Jurum:
Es la cantidad de miembros del consorcio )ue deben estar presentes para )ue la asamblea
pueda deliberar *4lidamente. El re8lamento debe obli8atoriamente contener la especi7icacin
del )urum de las reuniones de propietarios. .ero la le" no lo libra a la autonom5a de la
*oluntad! si bien no lo 7ia e>presamente. Esto sucede por)ue las ma"or5as se cuentan no
sobre los copropietarios asistentes! sino sobre la totalidad de los copropietarios del edi7icio! de
,E
donde resulta )ue el )urum deber4 por lo menos coincidir con las ma"or5as re)ueridas en
cada caso! o ser superior.
El re8lamento no podr5a establecer un )urum =nico de la mitad mas uno 6"a )ue las
ma"or5as suelen re)uerir las #I& partes o la unanimidad-. .ero tran)uilamente podr5a
establecer )ue el )urum en todos los casos 7uese la unanimidad.
&. Ma"or5as:
El art. ,H establece )ue los *otos (se computar4n en la 7orma )ue pre*ea el re8lamento "! en
su de7ecto! se presumir4 )ue cada propietario tiene un *oto+.
Los re8lamentos suelen establecer )ue los *otos se cuentan por *alor 6se8=n el porcentual de
cada uno- o se8=n los asuntos! por *alor para al8unas decisiones " por unidad para otras o
aun 7ormas combinadas 6por unidad " por *alor-
De todas 7ormas! las ma"or5as '"a se cuenten por unidad o por *alor' se calculan sobre todos
los inte8rantes del consorcio " no sobre los presentes solamente 6de all5 )ue el )urum
coincida con la ma"or5a para cada asunto-.
Distintas clases de ma"or5as:
unanimidad: para decidir la hipoteca del terreno )ue conlle*a la de todo el edi7icio! para
decidir toda obra nue*a )ue a7ecte el inmueble com=n! modi7icacin de cl4usulas estatutarias
del re8lamento de copropiedad! etc.
#I&: modi7icacin de clausular re8lamentarias del 0e8lamento de Copropiedad.
m4s de la mitad del *alor: supuesto de *etuste9 del edi7icio.
ma"or5a absoluta: obras nue*as en partes comunes para bene7icio de todos los copropietarios
" supuesto de destruccin total o parcial del edi7icio.
Nulidad:
Cuando en el desen*ol*imiento de una asamblea! al8uno de sus pasos! hasta lle8ar a la decisin
'inclu"endo la misma' adolece de irre8ularidades! o no est4 de acuerdo con el re8lamento o con la
le"! puede lo8rarse el amparo urisdiccional a los e7ectos de la declaracin de nulidad de la misma.
0esultan de aplicacin las normas )ue sobre nulidad de los actos ur5dicos establece el CC.
N/LIDAD 0ELA3IVA
El pedido de nulidad puede basarse en:
' 7alta de competencia de la asamblea para resol*er sobre determinada materia
' por no mediar con*ocatoria hecha en la le8al 7orma
' por sesionar la asamblea sin el )urum '"a sea el le8al o el estatutario'
' por no austarse la deliberacin a las 7ormas determinadas por le re8lamento
' cuando la decisin ha *iolado las ma"or5as le8ales o re8lamentarias
' cuando la decisin es contraria al re8lamento! la le" o es inusta o arbitraria.
1ueto pasi*o: es el consorcio de propietarios! por lo )ue no puede declar4rsela en uicio se8uido
contra uno solo de los consorcistas.
.ara )ue la nulidad de una asamblea de copropietarios sea *iable! debe 7undarse en un inter@s serio
" le85timo! "a )ue en nin8=n caso corresponde decretarla por la nulidad misma.
Dado )ue la nulidad tiene car4cter relati*o! es improcedente decretarla si la resolucin ha sido
t4citamente con7irmada por la parte )ue podr5a in*ocar el *icio capa9 de in*alidarla.
Caso de imposi$ilidad de reunin de las ma%oras necesarias
La imposibilidad de reunir a los copropietarios en n=mero su7iciente para adoptar resoluciones
*inculantes puede resol*erse por la inter*encin del r8ano udicial! a 7in de )ue proceda a con*ocar
a los copropietarios a la reali9acin de la asamblea )ue se lle*ar4 a cabo ante los estrados
udiciales.
0e)uisitos:
' es menester )ue se ha"an a8otado todos los resortes brindados por el re8lamento a los e7ectos
de hacer posible la reunin de los copropietarios
' )ue se trate de un supuesto en el cual la necesidad " ur8encia del asunto usti7i)uen la
inter*encin del r8ano urisdiccional
3ramite: sumar5simo.
,A
Consorcio % administrador
Consorcio de propietarios
Cierta doctrina le reconoce personalidad ur5dica " otra se la nie8a.
Doctrina )ue reconoce la personalidad ur5dica:
El 7actor determinante de la personalidad est4 con7i8urado por la presencia de una *oluntad
colecti*a comunitaria )ue se mani7iesta por un poder normati*o ori8inado en un r8ano deliberati*o!
)ue 7unciona con7orme a un estatuto " un r8ano eecuti*o! personi7icado 75sicamente por el
administrador! )ue interpreta " pone en marcha las decisiones adoptadas por el otro r8ano!
actuando como celoso 8uardi4n de los intereses de la comunidad.
El consorcio al ser un sueto de derecho independiente 8o9a de los atributos de la personalidad:
capacidad de ad)uirir derechos " contraer obli8aciones! nombre! domicilio! patrimonio.
El patrimonio esta inte8rado por el cr@dito por e>pensas
3ambi@n el consorcio es titular del 7ondo de reser*a! )ue es 7ormado con los aportes )ue a ese 7in
reali9an los copropietarios! 8eneralmente como una especie de (ahorro+ para ser utili9ado cuando
las circunstancias especiales as5 lo e>ian o para la reali9acin de obras de reparacin o
meoramiento de los bienes comunes o para cual)uier otro 7in )ue a)uellos decidan.
/sualmente las sumas )ue recauda el administrador para hacer 7rente a los 8astos " las aportadas
para el 7ondo de reser*a son depositadas en cuentas bancarias abiertas a nombre del consorcio.
El consorcio es titular de los cr@ditos por e>pensas! del 7ondo de reser*a! de cr@ditos por
medianer5a! puede solicitar el bene7icio de liti8ar sin 8astos. 1e le reconoce su car4cter de persona
ur5dica.
3esis ne8ati*a de la personalidad:
El consorcio no e>iste como ente di7erenciad de sus componentes! con aptitud de contraer derechos
" obli8aciones. Ello se re*ela en el hecho de )ue el r@8imen de ma"or5as no implica la supresin de
los derechos de los copropietarios sobre las partes e>clusi*as " comunes! " se pone de resalto )ue
estas =ltimas pertenecen por cuotas indi*isas a los consorcistas " no al pretendido consorcio.
El ar8umento 7undamental es la ine>istencia de soporte patrimonial en esta presunta persona!
por)ue no aparece como titular de derechos "a )ue las prerro8ati*as )ue emanan del sistema se
encuentran en cabe9a de cada uno de los copropietarios... ni se ad*ierte su capacidad ur5dica para
contraer obli8aciones "a )ue @stas! en de7initi*a! son soportadas indi*idualmente por los titulares de
las respecti*as unidades! en la proporcin del casoC ni cmo podr5a eecutarse una sentencia dictada
contra un consorcio sin a7ectar el patrimonio indi*idual de los copropietarios.
La urisprudencia ha resuelto )ue el consorcio de copropietarios es un sueto de derecho con
capacidad limitada a ciertos actos! de acuerdo al 7in de su creacin! teniendo capacidad para
promo*er un uicio donde se eercen derechos en inter@s de la subsistencia! conser*acin "
7uncionamiento del propio consorcio.
0l #dministrador
Art. A.' el re8lamento de copropiedad debe pro*eer obli8atoriamente por lo menos a los si8uientes
puntos:
a- Desi8nacin de un representante de los propietarios! )ue puede ser uno de ellos o un e>traFo
)ue tendr4 7acultades para administrar las cosas de apro*echamiento com=n " pro*eer a la
recaudacin " empleo de los 7ondos necesarios para tal 7in.
Dicho representante podr4 ele8ir el personal de ser*icio de la casa " despedirlo.
b- Determinar las bases de remuneracin del representante " la 7orma de su remocinC debiendo
nombrarse para su caso. el reempla9ante por acto de escritura p=blica.
1i se sostiene )ue el Consorcio carece de personalidad! el administrador aparece como el
mandatario o representante de los copropietarios.
1i se sostiene! por el contrario! )ue el Consorcio es persona ur5dica! el administrador aparecer4
como r8ano de dicha persona! como su representante o mandatario le8al.
#H
1u actuacin est4 re8ida! adem4s de las pre*isiones estatutarias " la le" ,&.?,#! por las re8las del
mandato contenidas en el CC.
En al8unos re8lamentos suele pre*erse! al lado del administrador! la e>istencia de un denominado
(Conseo de Administracin+ o tambi@n una (Comisin 0e*isora de Cuentas+! con 7acultades
consulti*as " de control respecto de la actuacin del administrador
Desi8nacin. 0emocin
Art. A.' el re8lamento debe pro*eer obli8atoriamente el nombramiento del administrador 6la
desi8nacin del primer administrador 7orma parte del re8lamento de copropiedad- " debe determinar
la 7orma de su remocin " nombramiento de su reempla9ante! por acto de escritura p=blica.
1iendo una cl4usula del mismo! la ma"or5a necesaria para la desi8nacin del administrador ser4 la
re)uerida para sancionar el primer re8lamento 6unanimidad-! sal*o el supuesto de redaccin por el
propietario *endedor.
0emocin:
0e*istiendo el administrador el car4cter de mandatario del consorcio o de los propietarios 6le8al o
con*encional se8=n distintas opiniones-! su calidad le puede ser re*ocada sin causa o con causa.
La ma"or5a re)uerida para la remocin es: ma"or5a absoluta 6la necesaria para tomar decisiones
)ue resuel*an asuntos de inter@s com=n-
0emocin udicial: mediando usta causa! puede solicitarse la remocin del administrador por la
autoridad udicial.
Gacultades " obli8aciones del administrador
Art. A inc a.' Administrar las cosas de apro*echamiento com=n " pro*eer a la recaudacin " empleo
de los 7ondos necesarios para tal 7in... podr4 ele8ir el personal de ser*icio de la casa " despedirlo.
Adem4s tendr4 todos a)uellos derechos " obli8aciones )ue suran del re8lamento de copropiedad.
3iene a su car8o la custodia de los t5tulos de propiedad del inmueble " de toda documentacin
relati*a al consorcioC tambi@n deber4 lle*ar los libros de @ste )ue son dos: Libro de Actas de las
Asambleas " el Libro de Administracin del Inmueble.
Certi7icacin de deuda por e>pensas: a re)uerimiento de cual)uier escribano )ue deba autori9ar una
escritura p=blica de trans7erencia de dominio sobre pisos o departamentos! el consorcio de
propietarios! por intermedio de la persona autori9ada! certi7icar4 sobre la e>istencia de deuda por
e>pensas comunes )ue a7ecten al piso o dpto. )ue ha"a de ser trans7erido.
Art. ,,.' el representante de los propietarios est4... obli8ado a ase8urar el edi7icio contra incendio.
El art. ,% e)uipara la deuda por las primas del se8uro a la de e>pensas! a los 7ines de las 8arant5as
)ue le otor8a.
0endicin de cuentas:
0e*istiendo el administrador el car4cter de representante o mandatario resulta aplicable el art. ,AHA
CC: (el mandatario esta obli8ado a dar cuenta de sus operaciones " a entre8ar al mandante cuanto
ha"a recibido en *irtud del mandato+
La rendicin de cuentas deber4 ser instruida " documentada como lo dispone el art. %H del C.Com.
)ue contiene el principio 8eneral: (El transcurso de &H d5as sin 7ormular obecin a la li)uidacin de
8astos presentada por le administrador de la propiedad a7ectada a la le" ,&.?,# comporta una
aceptacin t4cita de esa li)uidacin.+
El administrador debe rendir cuentas ante la asamblea! su mandante. En consecuencia! los
propietarios no pueden demandar la rendicin de cuentas " solo pueden solicitar la con*ocatoria de
asamblea a tal e7ecto.
El pla9o de obli8acin de rendir cuentas )ue pesa sobre el administrador del consorcio es el
ordinario de ,H aFos 6<H#& CC-
4. 09pensas % 'astos comunes. Concepto. 2rocedimiento % 'arantas para su co$ro.
#(ectacin de la cosa a su pa'o. Imposi$ilidad de a$andonar. 2ri&ile'io % derec,o de
retencin) nociones.
#,
Las e>pensas son indispensables para la subsistencia misma del r@8imen de la propiedad
hori9ontal. El atraso de uno solo o *arios de ellos lesiona los intereses de la comunidad a la )ue crea
problemas )ue pueden lle8ar a ser mu" serios al poder *erse en di7icultades para atender el pa8o de
ser*icios del edi7icio: sueldos de porter5a! lu9! 8as " mantenimiento del inmueble.
O$li'aciones de los propietarios por las e9pensas % 'astos comunes
Art. E.' los propietarios tienen a su car8o las e>pensas de (administracin " reparacin de las partes
" bienes comunes del edi7icio indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de
se8uridad! comodidad " decoro+! as5 como las (e>pensas necesarias para la conser*acin o
reparacin de partes o bienes comunesC reali9adas por cual)uier copropietario en ausencia del
administrador " no mediando oposicin de los dem4s! pre*iamente ad*ertidos+! por las )ue dicho
copropietario tendr4 derecho de reembolso. I8ualmente deber4n responder cual)uiera de los
consortes )ue hubiera hecho reparaciones indispensables " ur8entes sin llenar los re)uisitos
anteriores! el cual 8o9a tambi@n de derecho a reembolso! (en la medida )ue resultaren =tiles+.
.roporcin: la le" dea librado al re8lamento de copropiedad la determinacin de la proporcin en
)ue cada copropietario responder4 por dichas (e>pensas+ " el art. A inc c- e>i8e como cl4usula
obli8atoria del estatuto la especi7icacin de la (7orma " proporcin de la contribucin de los
propietarios a los 8astos o e>pensas comunes+.
En de7ecto de tal pre*isin! la propia le" establece )ue cada copropietario responder4 en proporcin
al *alor de sus pisos o dptos.
Estos par4metros suelen ser:
' en base a la super7icie de cada unidad 7uncional 6m#-
' *alor econmico de las unidades 7uncionales
' i8ualitariamente para todos las unidades
' etc.
3itularidad: La urisprudencia tiene decidido )ue el consorcio es el =nico titular de los cr@ditos propter
rem )ue constitu"en las e>pensas comunes.
Al consorcio pertenece tambi@n el 7ondo de reser*a )ue se inte8ra con los aportes )ue a ese e7ecto
reali9an los copropietarios! como especie de (ahorro+! para ser utili9ado cuando circunstancias
especiales as5 lo e>ian o para la reali9acin de obras de reparacin o meoramiento de las cosas o
partes comunes! o para cual)uier otro 7in.
Eecucin del cr@dito contra el consorcio: siendo estos cr@ditos pr4cticamente el =nico patrimonio del
consorcio! un acreedor )ue ha"a *4lidamente contratado con @l! teniendo en cuenta el car4cter de
persona ur5dica )ue se le atribu"e! podr4 ir 6el acreedor- contra el cr@dito )ue! en concepto de
e>pensas! tiene el consorcio contra cada propietario.
El acreedor puede! no solo diri8irse contra los cr@ditos por e>pensas de los )ue es titular el
consorcio '" e*entualmente contra el 7ondo de reser*a' sino tambi@n embar8ar " eecutar las
unidades! con su correspondiente cuota sobre los bienes comunes. .ero sobre cada consorte slo
podr4 caer por la porcin de la deuda )ue le corresponde soportar de con7ormidad al art. E de la le"
,&.?,#. 6puede atacar a los titulares propietarios de cada unidad en 7orma proporcional a su
participacin-
.or le contrario! no podr5a el acreedor embar8ar " eecutar! por eemplo! una caldera! un ascensor!
etc.! pues de estas partes no es titular el consorcio! ni puede escindirse el derecho sobre ellas del
derecho sobre las unidades del cual no es sino un accesorio " del cual no puede separarse.
a- Aarantas para su co$ro
1iendo las e>pensas la sa*ia *ital del r@8imen de la propiedad hori9ontal! la le" ha )uerido rodear a
dicho cr@dito de 8arant5as destinadas a ase8urar su percepcin " )ue son! principalmente:
,- .rocedimiento para perse8uir su cobro
#- A7ectacin de la cosa a su pa8o
&- Imposibilidad de abandonar a 7in de liberarse de la deuda por e>pensas
<- .ri*ile8io " derecho de retencin
?- Criterio especial relati*o a los intereses
,- .rocedimiento para perse8uir su cobro:
.or lo 8eneral es O0DINA0IO. .ero si se pacta en el re8lamento de copropiedad! )ue el cartular de
la deuda )ue emite el administrador sea un titulo eecuti*o! el procedimiento ser4 1/MA0I1IMO.
##
Art. ?#< C.CCN.' (... constituir4 titulo eecuti*o el cr@dito por e>pensas comunes de edi7icios suetos
al r@8imen de propiedad hori9ontal. Con el escrito de promocin de la eecucin deber4
acompaFarse certi7icados de deuda )ue re=nan los re)uisitos e>i8idos por el re8lamento de
copropiedad. 1i @ste no los hubiere pre*isto deber4 a8re8arse constancia de la deuda l5)uida "
e>i8ible " del pla9o concedido a los copropietarios para abonarla! e>pedida por el administrador o
)uien ha8a sus *eces+
#- A7ectacin de la cosa a su pa8o:
Art. ,%.' (La obli8acin )ue tienen los propietarios de contribuir al pa8o de las e>pensas " primas de
se8uro total del edi7icio! si8ue siempre al dominio de sus respecti*os pisos o departamentos en la
e>tensin del art. &#$$ CC! con respecto a las de*en8adas antes de su ad)uisicinC " el cr@dito
respecti*o 8o9a del pri*ile8io " derechos pre*istos en los arts. &AH, " #$E$ CC+.
Las e>pensas )ue se de*en8uen mientras la persona es propietaria se hacen 7rente! como cual)uier
otro deudor! con todo su patrimonio! " es solo de las e>pensas de*en8adas mientras sus
antecesores 7ueron propietarios )ue el actual titular responde con la cosa 6solo hasta el *alor de su
derecho de propiedad hori9ontal-
No es una e>i8encia )ue la deuda por e>pensas est@ saldada para poder transmitir la propiedad de
la unidad.
1i se enaena una unidad " e>iste una deuda por e>pensas! entra a u8ar el art. ,%! " esa deuda
puede ser reclamada por el consorcio al comprador! "a )ue ella (si8ue siempre al dominio de sus
respecti*os pisos o dptos.+. Mas esa deuda de*en8ada cuando el comprador aun no era propietario!
solo puede hacerse 7rente con la cosa " no con todo su patrimonio.
De las nue*as e>pensas )ue se de*en8uen desde )ue el comprador ad)uiri el dominio! la
responsabilidad se e>tiende a todo el patrimonio " no solo al *alor de la cosa.
El enaenante se liberaO NO.
Art. E.' (Nin8=n propietario podr4 liberarse de contribuir a las e>pensas comunes por renuncia del
uso " 8oce de los bienes o ser*icios comunes ni por el abandono del piso o departamento )ue le
pertenece+.
1i el abandono no libera! tampoco libera cual)uier otro acto )ue impli)ue una abdicacin del
derecho 6e. enaenacin-
El enaenante! en el caso de ser deudor de e>pensas comunes! a pesar de haber transmitido la
unidad! si8ue estando obli8ado al pa8o de las mismas.
.ero si la deuda se hab5a de*en8ado cuando aun ella no era propietaria! como la responsabilidad
por esa deuda de sus autores le compet5a ustamente en ra9n de )ue era propietario de la cosa "
en el l5mite del *alor de esa cosa! al dear de serlo dea tambi@n de ser deudora.
1olo en este caso ser5a procedente el abandono! el cual liberar5a! pasando la responsabilidad al
nue*o ad)uirente.
El consorcio demandar4 al *endedor! comprador o ambos! sin peruicio de las acciones de
reembolso )ue de acuerdo al contrato )ue los li8a podr4n eercitar entre si el enaenante " el
ad)uirente.
NA3/0ALERA 2/0;DICA
El problema de la naturale9a ur5dica de la deuda por e>pensas se ha centrado en su encasillamiento
como obli8acin propter rem o no.
1i se sostiene )ue el art. E proh5be el abandono en todo caso! para liberarse del pa8o de e>pensas "
)ue dicho abandono no libera! como una de las caracter5sticas de la obli8acin ambulatoria es!
ustamente *iaar con la cosa! de donde al concluir el *5nculo con ella se pondr5a punto 7inal tambi@n
al car4cter de deuda! )ue pasar5a al nue*o titular del derecho sobre la cosa! parecer5a claro )ue la
obli8acin por e>pensas no participa de la naturale9a de a)uellas.
1i se est4 de acuerdo con la distincin entre e>pensas de*en8adas durante el dominio de los
antecesores! respecto del sucesor sin8ular! en relacin al abandono! es e*idente )ue en ciertos
casos las deudas por e>pensas re*estir4n el car4cter de propter rem.
Eemplo:
A deuda por e>pensas: ,HH.HHH. Enaena a B
B: deuda A: ,HH.HHH S ,HH.HHH su"as. Enaena a C
C: deuda: &HH.HHH 6,HH.HHH A S ,HH.HHH B S ,HH.HHH C-
#&
A debe los ,HH.HHH " responde con todo su patrimonio.
B debe solo los ,HH.HHH su"os! " responde con todo su patrimonio.
C debe los ,HH.HHH su"os con todo su patrimonio " los #HH.HHH 6A " B- por los cuales responde con
la cosa.
La obli8acin por e>pensas 7unciona como una car8a )ue! impuesta por la le"! recae en cabe9a de
)uien ad)uiere el derecho real de propiedad hori9ontal! aun cuando las e>pensas se hubieren
de*en8ado antes de la ad)uisicin.
1i se trata de un sucesor uni*ersal! responder4 con todo su patrimonio " no se liberar4 por
abandono o enaenacin de la cosa! por)ue es considerado (deudor de todo lo )ue el di7unto era
deudor+.
1i el ad)uirente lo 7uere a titulo sin8ular 6trans7erencia mediando contrato de compra*enta-
responder4 solo con la cosa )ue ad)uiri " de ese deber se liberar4 si a su *e9 @l trans7iere el
inmueble a un tercero! o por renuncia o abandono de su derecho.
La deuda por e>pensas si8ue siempre al dominio de la unidad 7uncional. El ad)uirente tendr4
derecho de repetir del eecutado cuanto abone por este concepto.
&- Imposibilidad de abandonar a 7in de liberarse de la deuda por e>pensas:
Art. E.' (Nin8=n propietario podr4 liberarse de contribuir a las e>pensas comunes por renuncia del
uso " 8oce de los bienes o ser*icios comunes ni por abandono del piso o dpto. )ue le pertenece+.
A los mismos 7ines! el art. ,E dero8a (a los e7ectos de la presente le"+! el art. #$E? in 7ine del CC.
El abandono del derecho de propiedad hori9ontal no libera al titular )ue lo e7ect=a de la obli8acin
de su7ra8ar la deuda por e>pensas.
<- .ri*ile8io " derecho de retencin
Art. ,%.' (el cr@dito por e>pensas 8o9a del pri*ile8io " derechos pre*istos por los arts. &AH,
6pri*ile8io- " #$E$ 6derecho de retencin-.
.ri*ile8io: el art. &AH, se re7iere a la ubicacin del pri*ile8io del conser*ador de cosas muebles. El
art. ,% seFala el ran8o del pri*ile8io del cr@dito por e>pensas! )ue se e)uipara al del conser*ador.
El pri*ile8io es inmediatamente in7erior al del acreedor hipotecario.
La obli8acin ori8inada por la e>pensas comunes es eecutable sobre inmuebles a7ectados por el
r@8imen del bien de 7amilia! "a )ue e>iste desde el principio de la *ida del consorcio! aun cuando las
e>pensas se de*en8aren con posterioridad " es! por lo tanto! anterior a la a7ectacin del Dpto. como
bien de 7amilia.
Derecho de retencin: el art. #$E$ se re7iere al derecho )ue compete al condmino )ue hubiera
hecho 8astos para conser*ar o reparar la cosa com=n de cobrar intereses a dichos condminos "!
adem4s! de retener dicha cosa mientras los otros condminos no contribu"an al pa8o de la parte
)ue a ellos les corresponde.
La primera parte aplicada al cr@dito por e>pensas implica el establecimiento de un supuesto de mora
e> re para el caso de )ue el re8lamento no conten8a mencin e>presa al respecto.
0elati*o al derecho de retencin! se sostiene )ue el mismo no ue8a en la propiedad hori9ontal!
donde no puede retenerse las partes pri*ati*as " respecto de las partes comunes no se concibe una
tenencia separada de las partes pri*ati*as.
?- Intereses
En relacin a los intereses punitorios debidos por el atraso en el pa8o de la deuda por e>pensas
emer8e de la urisprudencia la si8uiente doctrina: pueden pactarse intereses superiores sin )ue
puedan considerarse abusi*os "a )ue en el re8lamento! todos los copropietarios son potencialmente
deudores de tales intereses! " suele ser un estimulo e7ica9 para el pa8o puntual de las e>pensas.
1in embar8o! la urisprudencia tolera una tasa del &T mensual. 1uperior a ella! puede ser
udicialmente reducida.
#<
5. 2ro,i$iciones impuestas a los propietarios. 0numeracin. Nociones so$re 8uienes
pueden ejercitar la accin para ,acerlas cesar* juez competente % &a procesal apta.
2ro,i$iciones impuestas a los propietarios
Art. $.' (Jueda prohibido a cada propietario " ocupante de los dptos. o pisos:
a- Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a 7ines distintos a los
pre*istos en el re8lamento de copropiedad " administracin.
b- .erturbar con ruidos! o de cual)uier otra manera! la tran)uilidad de los *ecinos! eercer
acti*idades )ue comprometan la se8uridad del inmueble! o depositar mercader5as peli8rosas
o perudiciales para el edi7icio.+
O sea...
,. .rohibido el uso contrario a la moral " las buenas costumbres
#. .rohibido perturbar con ruidos molestos
&. .rohibido depositar mercader5as peli8rosas
<. En t@rminos 8enerales! prohibido comprometer la se8uridad del edi7icio.
2urisprudencia: las restricciones al dominio establecidas por la le" ,&.?,# " en los re8lamentos
particulares desempeFan un papel 7undamental en el r@8imen de la propiedad hori9ontal " deben ser
m4s estrictamente obser*adas! si cabe! )ue las )ue nacen de las relaciones habituales entre
propietarios *ecinos! toda *e9 )ue su acatamiento es condicin esencial para ase8urar el buen
7uncionamiento del sistema " para mantener la pac57ica con*i*encia de los copropietarios! debiendo
adem4s! por los mismo moti*os! aplicarse estrictamente las sanciones establecidas para los casos
de in7raccin.
1anciones
Art. ,?.'
' pena de arresto hasta #H d5as
' multa en bene7icio del Gisco de U#HH a U?HHH
' desaloo: en caso de reincidencia " cuando el ocupante no sea el propietario del mismo.
El ue9 est4 7acultado a tomar las medidas necesarias para el cese de la in7raccin! pudiendo
ordenar el allanamiento del edi7icio o el uso de la 7uer9a p=blica en caso necesario.
1e ha decidido )ue la inter*encin udicial puede ser pre*enti*a.
La aplicacin de las sanciones mencionadas no obsta el derecho de reclamar las indemni9aciones
de daFos " peruicios del derecho com=n.
Le8itimacin acti*a: en relacin a la denuncia de las in7racciones! corresponde al (representante o a
los propietarios a7ectados+. Cuando es el consorcio 6a tra*@s de su representante- )uien inicia la
accin! la ale8acin del peruicio no es necesaria! pero cuando es un copropietario el )ue lo hace! es
menester demostrar la e>istencia de un peruicio real! serio o de inter@s le8itimo.
(El acatamiento del re8lamento por el re8lamento mismo corresponde al consorcio " no a los dueFos
indi*idualmente+.
2ue9 competente: CIVIL
V5a procesal: uicio sumar5simo
=. O$ras nue&as* inno&aciones % mejoras. Distintos casos) en partes e9clusi&as % en
partes comunes. !e8uisitos.
.rohibiciones impuestas a los propietarios por
O$ras nue&as* inno&aciones % mejoras.
Los t@rminos obra nue*a! inno*aciones " meoras no se e>clu"en. /na obra nue*a puede implicar
una inno*acin " *ice*ersa! " ambas por lo 8eneral suelen ser meoras.
(Obras nue*as+: sobre edi7icacin o la construccin de obras subterr4neas! o la alteracin sustancial
de los espacios.
(Inno*acin+: cambios materiales sobre una cosa e>istente )ue presenta un aspecto di7erente! o
para ser*ir a otros usos di7erentes de a)uellos )ue antes ser*5a.
El problema se plantea en orden de las ma"or5as necesarias para su reali9acin " el e*entual
derecho de las minor5as.
#?
,- Obra nue*a en partes e>clusi*as 6arts. ? " $-
Art. ?.' (est4 prohibida toda inno*acin o modi7icacin )ue pueda a7ectar la se8uridad del edi7icio o
los ser*icios comunes+.
3oda otra modi7icacin )ue no cai8a en estas prohibiciones est4 permitida! por)ue (cada
copropietario ser4 el dueFo e>clusi*o de su piso o Dpto.+! sal*o las restricciones )ue la le" establece
a ese derecho de propiedad.
.ero (si por ra9ones de necesidad un copropietario puede remo*er ambientes de su unidad a 7in de
o7recer una ma"or comodidad a su 7lia.! si se trata de obras de una en*er8adura tal )ue obli8a a
modi7icar el plano de subdi*isin al acrecer la super7icie propia de la unidad " alterar los
porcentuales de dominio! tales obras deben contar con el consentimiento de los dem4s consorcistas+
#- Obra nue*a en partes comunes
Art. ?.' .rincipio 8eneral: (prohibido cambiar la 7orma e>terna del 7rente o decorar las paredes o
recuadros e>teriores con tonalidades distintas a las del conunto+.
1iendo la 7achada del edi7icio un bien de propiedad com=n! le es aplicable la prescripcin del art. &:
(cada propietario podr4 usar de los bienes comunes con7orme a su destino! sin perudicar o restrin8ir
el le85timo derecho de los dem4s+.
2urisprudencia: la le" ha de interpretarse en un sentido l8ico " 7inalista. No ha" norma ur5dica
absoluta )ue alee toda posibilidad de admitir! no "a estrictamente una e>cepcin! sino ciertos
supuestos e>cluidos por naturale9a " por 7uncionalismo *ital.
Dabr4 )ue e>aminar cada caso concreto para decidir si resulta *iolada la prohibicin del art. ?
interpretada armnicamente con el art. &! permiti@ndose a)uellas modi7icaciones )ue no perudi)uen
los derechos de los dem4s copropietarios! " )ue no alteren el aspecto ar)uitectnico del edi7icio ni la
armon5a est@tica inte8ral.
Lo e>puesto es as5 siempre " cuando no medie prohibicin e>presa en el re8lamento.
El consorcio puede reclamar el cumplimiento del re8lamento por el re8lamento mismo! " cada
copropietario! demostrando peruicio.
Ma"or5as
Art. %.' 3oda obra nue*a reali9ada en partes comunes debe ser resuelta por...
cuando es para su bene7icio o para cierto 8rupo de copropietarios: /NANIMIDAD
cuando bene7icia a todos: MAKO0;A 1IM.LE
3itulares de la accin contra las obras antirre8lamentarias
.ueden intentarlas todos los copropietarios o el administrador en representacin del consorcio "
tambi@n @l o los copropietarios concretamente a7ectados 6peruicio concreto por la construccin
clandestina-.
Q La accin no resulta procedente en caso de )ue el peruicio )ue se cause al reclamante no e>ista
en absoluto o resulte m5nimo 7rente al serio detrimento econmico )ue puede si8ni7icar para el
in7ractor la demolicin de la obra! en cu"o supuesto 'por cierto )ue de e>cepcin' podr5a in*ocarse
con @>ito la norma )ue impide el eercicio abusi*o de los derechos. 6,H%,-
Los ueces atienden a las circunstancias de cada caso concreto.
Contra las obras antirre8lamentarias procede el interdicto de obra nue*a )ue! no obstante! puede
trope9ar con el incon*eniente de )ue la obra se encuentre a*an9ada o concluidaC " aun puede
presentarse el supuesto de obras toleradas por mucho tiempo.
De la interpretacin armnica de los arts. % " E resultar5a )ue cuando estamos en presencia de una
obra nue*a )ue se *a a reali9ar en partes comunes! a los e7ectos de determinar la ma"or5a
necesaria para su aprobacin ha" )ue distin8uir:
,- si se trata de una obra )ue *a a bene7iciar a un copropietario o a copropietarios determinados!
ser4 necesaria la unanimidad. 6art. %-
#- si se trata de una obra )ue *a a bene7iciar a todos los copropietarios ser4 necesaria la
ma"or5a absoluta 6art. E-
El destino de las obras nue*as reali9adas en in7raccin de las normas re8lamentarias o le8ales! por
un lado entran en ue8o normas de con*i*encia cu"o respeto resulta necesario para le
desen*ol*imiento del sistema " por el otro la e>istencia de un *alor econmico incorporado al
#$
inmueble! se ha sostenido un criterio e>tremo! )ue se pronuncia por la demolicin como medida )ue
(aun)ue ries8osa! es de ordinario imprescindible para mantener el orden " la pac57ica con*i*encia de
los comuneros+ " otro criterio mas 7le>ible! al )ue se ple8a Mariani! propiciando la improcedencia de
la destruccin cuando se trate de obras )ue no perudican a nadie! )ue no causan molestias! )ue no
alteran la ar)uitectura ni la est@tica del edi7icio! ni atentan contra su salubridad! solide9 o se8uridad!
ni a7ectan los ser*icios comunesC " si adem4s a ello se une la pasi*idad de los dem4s copropietarios
o del consorcioC es decir! cuando se ha tolerado la construccin de la obra! no se ha echado mano
de los remedios pertinentes en sus comien9os 6interdicto de obra nue*a- " se ha deado transcurrir
cierto lapso sin obetarla.
B. 09tincin de la propiedad ,orizontal. Supuestos comunes % supuestos propios.
09tincin de la propiedad ,orizontal
,ausales tpicas:
destruccin total del edi7icio o de m4s de las #I& partes de su *alor
*etuste9
con7usin
,ausales comunes con el dominio(
puesta de la cosa 7uera del comercio
abandono
enaenacin del derecho '"a sea *oluntaria o 7or9osa'
prescripcin ad)uisiti*a
,- Destruccin total: habi@ndose producido la destruccin total o de m4s de las #I& partes del *alor!
el sistema de la propiedad hori9ontal se e>tin8ue! naciendo un condominio sobre el terreno " los
materiales respecto del cual la le" establece el modo de partirlo.
En tal caso! la le" autori9a a cual)uiera de los copropietarios a solicitar la *enta del terreno " los
materiales. Esa solicitud de *enta debe someterse a la asamblea de copropietarios! la cual
decide por ma"or5a absoluta. 1i la decisin 7uere ad*ersa a la peticin de *enta! el )ue la impetr
puede recurrir a la autoridad udicial! la cual decidir4 la 7orma de particin del terreno " los
materiales entre los e> copropietarios.
El precio obtenido en la re7erida *enta se distribuir4 entre los e> copropietarios de con7ormidad al
*alor de sus respecti*as unidades.
#- Vetuste9: en tal supuesto! la ma"or5a de los copropietarios )ue representen m4s de la mitad del
*alor pueden resol*er: o bien la demolicin " *enta de los materiales " del terreno!
distribu"@ndose entre los copropietarios lo obtenido se8=n el porcentual correspondiente a cada
uno! o bien la reconstruccin. En este ultimo caso! la minor5a )ue no )uiera contribuir no puede
ser obli8ada a ello! pero la ma"or5a puede ad)uirir sus derechos! se8=n *aluacin udicial.
&- Con7usin: cuando el dominio de las distintas unidades se re=ne en manos de una sola persona!
en cu"o caso todo el inmueble pasa a pertenecer a un solo propietario! e>tin8ui@ndose el
sistema! "a )ue se borrar5a la distincin entre partes e>clusi*as " comunes! r@8imen de
ma"or5as! etc.
<- Abandono: el art. E no proh5be el abandono! sino )ue establece )ue este no libera de la
obli8acin del pa8o de las e>pensas de*en8adas mientras dur la titularidad! con todo su
patrimonio. De las e>pensas )ue se de*en8uen despu@s del abandono "a no ser4 responsable.
#%
#E