DEDICATORIA

A la generacin de mis padres,

Que confundidos y Llenos de buenas intenciones,
Nos dejaron un pas por construir.
A los de la generacin presente y futura,
Para que consigamos que nuestro pas
Sea prspero y justo
















NDICE
INTRODUCCIN..3
DERECHOS REALES DE SUPERFICIE 4
ANTECEDENTES HISTRICOS. 4
DERECHO DE SUPERFICIE.. 5
CONCEPTO 5
NATURALEZA JURDICA ......... 9
a) CONCEPCIN UNITARIA SOBRE LA RELACIN SUPERFICIARIA.
MATICES.... 9
b) CONCEPCIONES QUE SEALAN LA DUPLICIDAD DE RELACIONES
ALREDEDOR DEL DERECHO DE SUPERFICIE.
VARIANTES.. 10
c) EL DERECHO DE SUPERFICIE COMO DERECHO REAL AUTNOMO Y
SUSTANTIVO.. 10
TIEMPO DE DURACIN....... 11
EXTENSIN DEL DERECHO DE SUPERFICIE. 12
CONSTITUCIN Y TRANSMISIN DEL DERECHO 13
CONTENIDO 14
ELEMENTOS PERSONALES 14
ELEMENTOS REALES. 15
CONSECUENCIAS DEL NACIMIENTO DE LA RELACIN
SUPERFICIARIA. 15
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL DOMINUS SOLI.. 15
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL SUPERFICIARIO 16
EXTINCIN.. 18
CAUSALES.. 18
LA REVERSIN.. 19
CONCLUSIONES... 21
JURISPRUDENCIAREGISTRAL.... 23
BIBLIOGRAFA... 24

INTRODUCCIN
El derecho real de superficie es una figura legal que en los ordenamientos
jurdicos modernos reviste cada vez mayor importancia por la funcin econmica
que est llamada a cumplir.
El derecho real de superficie permite construir sobre suelo ajeno, generalmente a
cambio de una contraprestacin, sin necesidad de comprar el terreno sobre el cual
se asienta la construccin. Se pretende as, disminuir los costos de las
construcciones, frente a los altos precios que pudiera tener el suelo. Tambin
posibilita que, quien no tiene los fondos necesarios o no quiere emprender nuevas
obras sobre su terreno pueda, sin desprenderse del mismo, darlo en superficie
para que el superficiario realice negocios que necesiten de grandes inversiones o
de una organizacin empresarial, que no estn al alcance del propietario. Al
trmino de la superficie, dicho propietario recuperar el dominio pleno sobre su
suelo, tal vez enriquecido, pues har suyo lo construido.
El funcionamiento del derecho real de superficie tiene que ver tambin con la
cultura moderna que, ordinariamente, no da espacio en su seno para obras
perdurables. A una gran empresa hotelera, por ejemplo, puede interesarle
construir y poseer su edificio en superficie, sabiendo que a su trmino la
construccin ser obsoleta y, de esa manera, abonar un precio menor por el uso
del terreno.
Es un lugar comn en la doctrina comparada, recordar que la Alemania devastada
de la posguerra tuvo en el derecho de superficie uno de los sustentos
fundamentales para posibilitar su sorprendente reconstruccin. Asimismo, son
bien conocidos los monumentos edilicios que se constituyeron en Pars en funcin
de este derecho. Igualmente, se puede traer a colacin el caso del palacio de las
Naciones Unidas, en Ginebra, levantado en superficie, y el caso de algunas
ciudades, como Berna, asentadas sobre ese derecho.
En el presente trabajo de investigacin se estudiar el Derecho de Superficie de
conformidad con el Cdigo Civil peruano.
DERECHOS REALES DE SUPERFICIE
I. ANTECEDENTES HISTRICOS

El origen histrico del derecho de superficie conforme ensea Castn Tobeas, se
encuentra en Roma; ello por la proteccin dada por el pretor. Ms tarde, en la
poca post clsica, sus perfiles se encontraban ya totalmente establecidos, no
confundindose con el dominio.

Su origen se encuentra en las concesiones ad aedificandum del suelo pblico
Romano conocidas ya en la poca republicana. Luego esas concesiones
comenzaron a ser practicadas por los privados.

Sin embargo, el concesionario no hacia suya la propiedad, por aplicacin de la
regla de la accesin, teniendo solo un derecho de goce.
Ms tarde, en el ius praetorium, el pretor concedi al superficiario un interdicto
modelado sobre el interdicto posesorio uti possidetis y una de superficie.

Pero aunque al superficiario se le conceda una suerte de rei vindicatio, se
subsista el principio conforme el cual la propiedad de lo edificado, no poda estar
en dominio de otra persona diversa al dueo del suelo.
En el digesto se reporta el comentario de Ulpiano al Edicto, resultando que la
posicin delsuperficiario era sustancialmente equiparada al titular de un derecho
real, teniendo este, contra terceros, una accin quasi in rem.

Para Bianca es discutido si la superficie fue incluida en la categora de las
servidumbres y si la poca posclsica se reconoci al superficiario la propiedad de
las construcciones, siendo la opinin ms atendible que las fuentes justinianeas no
admitieron excepcin al principio de la accesin.

Su afirmacin como derecho autnomo, diverso de la propiedad, encontr su
fundamento, dice Messineo, en la posibilidad, delineada en el derecho medieval,
de la divisin de la propiedad inmobiliaria, adems de por planos verticales,
tambin por planos horizontales, derogando el principio de la accesin
inmobiliaria.
En el derecho intermedio, tomo la estructura de un dominio dividido.
El cdigo Napolen no la reconoci por ser considerada como una de las antiguas
formas de sofocacin de la propiedad inmobiliriaria. Esta fue en general la poltica
de los cdigos decimonnicos, de corte liberal e individualista, que en general eran
contrarios a la propiedad dividida.

Actualmente admiten el derecho de superficie a parte de Per, otros pases como
Francia, Espaa, Italia, Portugal, Blgica, Alemania, Austria, Suiza, Japn, Bolivia,
Cuba, etc.

II. EL DERECHO DE SUPERFICIE

3.1 CONCEPTO

Modernamente se ha definido a la superficie como el derecho de hacer y mantener
una construccin sobre el suelo o el subsuelo de otros.

La superficie siguiendo a Messineo no refiere al estrato (necesariamente sutilsimo
y sin rigor sin espesor) de la cortezaterrestre, esto es el suelo o la facies de la
tierra que est en contacto con el inicio del espacio atmosfrico, si no a lo que
estando incorporado al suelo (construccin o en su caso plantacin o forestacin)
emerge del suelo; es el sobresuelo (superfaciem).

El Cdigo Italiano de 1942, en su artculo 952, regula magnficamente el derecho
real de superficie en dos planos por un lado el derecho real de construir y por el
otro la propiedad superficiaria.

El derecho de construir no es slo eso sino que tambin conlleva la potencia de
hacer propia la obra emprendida, que es lo que interesa al titular del derecho. Es
la concesin ad aedificandum. sta, explica Messineo, no es propiedad
superficiaria; es un poder autnomo y actual, en el cual reside tambin una
propiedad superficiaria in fieri, el germen de una futura propiedad superficiaria y de
hecho, al terminar la construccin, aquella potestad se trocar en este derecho,
manteniendo latente la facultad de reconstruir.

La segunda vertiente contempla la posibilidad de adquirir la construccin
independiente del inmueble de emplazamiento. En suma, bajo la denominacin
genrica de derecho real de superficie se engloban el ius aedificandi y la
propiedad superficiaria.

Ahora bien, definamos al derecho de superficie. Para Arias-Schereiber y Crdenas
nos dice que: "el derecho de superficie es un derecho real, enajenable y
transmisible por sucesin, que confiere a su titular, durante un plazo determinado
que no puede exceder al mximo fijado por ley (se trata de un derecho temporal),
la facultad de tener y mantener en terreno ajeno sobre o bajola superficie del
suelo, una edificacin en propiedad separada, obtenida mediante el ejercicio del
derecho anexo de edificacin... o por medio de un acto adquisitivo de la edificacin
preexistentes o por contrato accesorio al de arrendamiento de un terreno."
En virtud del derecho de superficie el propietario del suelo o dominus soli
constituye sobre ste un derecho a favor de un tercero que lo faculta a tener y
mantener construcciones sobre la misma o por debajo de ella. Al respecto, los
autores antes citados, opinan que "el derecho de superficie constituye
propiamente una derogacin del principio de accesin. En su virtud existe, de un
lado, el dominus soli o dueo del suelo y del otro, se encuentra el superficiario,
titular del derecho de superficie y propietario de lo que se edifique".
Segn el artculo 938 del Cdigo Civil expresa lo siguiente: el propietario de un
bien adquiere por accesin lo que se une o adhiere materialmente a l. En cuanto
a la edificacin en terreno ajeno, existen dos regmenes teniendo en cuenta la
buena o mala fe, ya sea del propietario del suelo o del invasor. Segn el artculo
941 del cdigo civil expresa lo siguiente: Cuando ste edifica de buena fe en
terreno ajeno, el propietario del suelo puede optar entre hacer suyo lo edificado y
pagar por ello; u obligar al invasor a que le pague el terreno.
As mismo segn el artculo 943 expresa lo siguiente: Cuando el invasor edifica
de mala fe en terreno ajeno, el propietario del suelo tiene dos alternativas: exigir la
demolicin de lo edificado, si le causa perjuicio, y el pago de unaindemnizacin; o
hacer suyo lo edificado sin obligacin de pagar su valor. As tambin el artculo
942 del Cdigo Civil no dice: Si el propietario del suelo obra de mala fe, el invasor
de buena fe puede optar entre hacer suyo lo edificado, pagando el suelo; u obligar
al propietario del suelo a que le pague el valor de lo edificado.

Ntese que la buena fe del invasor no es ms que el desconocimiento que ste
tiene sobre la propiedad del terreno; sin embargo, dicho argumento ser
insostenible cuando la propiedad se encuentre inscrita.

En el caso del propietario, su mala fe implica el conocimiento de que el invasor
construa en su terreno, para hacer suyo lo edificado.

Como se ha visto, en la accesin (es una forma de adquirir la propiedad), cuando
se edifica en terreno ajeno no existe consentimiento, vale decir, no se presenta la
comunin de voluntades entre las partes; por tanto, en la accesin estamos ante la
ausencia de un acto jurdico (artculo 140 del CC) y, por eso, sus consecuencias
jurdicas estn determinadas por las normas antes citadas; sin embargo, ello no
ocurre en el derecho de superficie, pues tiene como origen a un acto jurdico,
instituido conforme a la libre determinacin de las partes, siendo vlido siempre
que rena los requisitos exigidos por el artculo 140 del CC y que no contravenga
las normas de orden pblico o a las buenas costumbres, tal como lo indica el
artculos V del Ttulo Preliminar y el artculo 1354 del Cdigo Civil.
En ese sentido, hay que sealar que para algunos autores, el derecho de
superficie pondra en suspenso el principio de accesin, toda vezque, concluido el
plazo establecido para el mencionado derecho, lo edificado finalmente pasara a
propiedad del dueo del terreno, previo pago de su valor; aunque, segn lo
dispuesto por el segundo prrafo del artculo 1030 del CC, esto no ocurre
necesariamente, pues esta disposicin admite pacto en contrario.
Por otra parte, hay que distinguir entre la propiedad superficiaria, es decir, la
propiedad de una edificacin; y el derecho de superficie, que es el derecho a tener
dicha propiedad en terreno ajeno.

A propsito, Avendao Arana explica que, "hay entre los dos una relacin de
dependencia, de forma tal que la propiedad superficiaria solo puede existir
mientras haya derecho de superficie. Si se extingue el derecho de superficie,
desaparece la propiedad superficiaria."

Respecto a la utilidad econmica del derecho de superficie, Albaladejo seala lo
siguiente: "En teora todo se arregla con el derecho de superficie, por el que ni uno
paga la edificacin ni el otro el suelo. Pero en la prctica, nos parece que hay
otros muchos caminos para llegar a resultados equivalentes o aun preferibles.
Razn por la que mucho es de temer que la figura prospere poco en la realidad."
Sin embargo, Arias-Schereiber y Crdenas Quiroz, tienen una opinin discrepante;
ellos manifiestan, "estar convencidos de que el derecho de superficie resulta uno
de los medios ms idneos y relevantes para resolver, y no tan slo para paliar, el
grave problema que les significa a las personas con economa limitada la falta de
vivienda y, en general, lo que constituye el dficit habitacional."

Teniendo encuenta que el valor beneficio nace de las diferentes condiciones en el
modo de produccin que hoy, con la globalizacin, se conjugan con la movilidad
de capitales; sin duda, un inmueble sometido al derecho de superficie establece
un nuevo modo de produccin destinado a generar utilidad, favoreciendo al
capital, ya que mediante una inversin menor en relacin con la compra del
inmueble puede generar un beneficio mayor. De esta forma, el derecho de
superficie al colocarlo en el mercado se transforma en un valor de renta autnomo,
como nuevo modelo de produccin.

El artculo 1030 del Cdigo Civil seala lo siguiente: "Puede constituirse el derecho
de superficie por el cual el superficiario goza de la facultad de tener
temporalmente una construccin en propiedad separada sobre o bajo la superficie
del suelo.

Este derecho no puede durar ms de noventinueve aos. A su vencimiento, el
propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido reembolsando su
valor, salvo pacto distinto."

Respecto al objeto del derecho de superficie, Vsquez Ros hace el siguiente
comentario: "Discrepamos de quienes sostiene que el derecho de superficie pueda
regular las plantaciones, es decir predios rsticos. La posicin actual es no admitir
la propiedad superficiaria respecto a las plantaciones, por los graves
inconvenientes que, a juicio de los tcnicos, se seguiran de ello para el
incremento de la agricultura."

Sin embargo, opino que la regulacin de la superficie sobre plantaciones
(forestaciones, como en Argentina) revela la preocupacin de las sociedades
modernas por contar con instrumentosaptos para promover la actividad forestal,
no slo por la importancia econmica, sino tambin por la incidencia ecolgica de
la misma.

3.2 CARACTERISTICAS

Dentro de las caractersticas podemos destacar:

* Es un derecho real, susceptible de enajenar, gravar.

* Es un derecho temporal, no puede durar ms de 99 aos.

* Otorga a su titular el derecho de tener y mantener una edificacin en propiedad
separada, por encima o por debajo del suelo.

* Es de carcter social, el derecho de superficie es uno de los tantos medios
utilizados para resolver el problema de la vivienda


3.3 NATURALEZA JURDICA

a) CONCEPCIN UNITARIA SOBRE LA RELACIN SUPERFICIARIA. MATICES

Bajo este concepto estn reunidas aquellas teoras que asimilan al derecho de
superficie con otras instituciones. As tenemos:

- El derecho de superficie como arrendamiento.

- El derecho de superficie como enfiteusis.

- La superficie como manifestacin del dominio dividido.

- El derecho de superficie como usufructo.

- La superficie como propiedad del espacio areo.

- La superficie como derecho de propiedad de la edificacin con facultad de utilizar
el suelo.

B) CONCEPCIONES QUE SEALAN LA DUPLICIDAD DE RELACIONES
ALREDEDOR DEL DERECHO DE SUPERFICIE. VARIANTES

Las siguientes teoras consideran a la propiedad superficiaria como una de las
partes en que puede dividirse horizontalmente el fenmeno superficiario en toda
su amplitud:

* El superficiario como propietario del suelo: en este caso podemos decir como
ejemplo que el Estado, entrega solares de propiedad estatal a particulares para la
construccin de viviendas en su territorio, con derecho perpetuo de superficie,
mediante el pago de su precio. El que reciba el solar estar obligado a comenzar
la fabricacin en el trmino de un ao, si no lo hace puede ser revocada la
concesin. El titular no puede transferir su derecho por actos inter-vivos, salvo al
Estado, aunque si pueden adquirirlo sus herederos en caso de fallecimiento.
* El derecho de superficie como usufructo o enfiteusis: podemos decir que es una
concesin entre entes pblicos o sagrados a los particulares, por un plazo
mediante el pago de un canon. En el derecho clsico romano no se encuentra
institucin alguna con ese nombre como aparece desarrollada en el justinianeo.

* La relacin superficiaria como limitacin legal: siendo este un negocio jurdico va
surgir una relacin entre el propietario del inmueble y por ende del suelo y el titular
del derecho de superficie, que a su vez va a generar una relacin jurdica entre
ambos, concedindole al superficiario, los mismos derechos y obligaciones que la
propietario, sin precisar ni limitar el contenido o el alcance de los derechos
resultantes de ese derecho real, atribuyndole genricamente, las mismas
facultades y obligaciones del propietario.

Esa relacin superficiaria conforme a ley es de carcter temporal, aunque el
legislador, no determino plazos mnimos o mximos, lo que obliga a la necesaria e
ineludible inclusin del plazo en el contrato.

C) EL DERECHO DE SUPERFICIE COMO DERECHO REAL AUTNOMO Y
SUSTANTIVO

Se considera como un autntico derecho de superficie dndole la
caractersticadefinitoria del mismo: la disociacin entre la propiedad del suelo y la
fbrica. As el superficiario tiene un autntico dominio sobre lo edificado
separadamente del dominio del suelo.

2.3 TIEMPO DE DURACIN

El segundo prrafo del artculo 1030 del Cdigo Civil dispone que el derecho de
superficie no puede durar ms de noventinueve aos. Al respecto Arias-
Schereiber y Crdenas hacen el siguiente comentario: "Consideramos que el plazo
previsto por el cdigo para la duracin del derecho de superficie es muy dilatado.
No es preciso un plazo tan extenso para favorecer su constitucin. Estimamos que
el plazo de treinta aos es un lapso suficiente para que el superficiario y sus
familiares gocen ampliamente de la edificacin levantada."
La duracin a perpetuidad es ampliamente conocida en el derecho real de
superficie. As el Cdigo Portugus, en su artculo 1.524, establece que el mismo
puede ser perpetuo o temporal, al igual que el artculo 953 del Cdigo Civil
italiano. Otros, como el Cdigo Suizo (Artculo 779 l), le sealan un mximo de
cien aos.
A favor de la perpetuidad del derecho de superficie se ha sealado que en algunos
supuestos la perennidad, sin afectar la funcin del dominio ni obstar a su racional
ejercicio, puede resultar conveniente, como en el caso de una construccin
subterrnea que no obste al aprovechamiento del suelo. Sin embargo, parece
preferible, por razones econmicas, la solucin normativa que le fija un plazo de
duracin, impidiendo un desmembramiento permanente del derecho de dominio.
Respecto a la posibilidad de renovar el plazo, existen dos posiciones.La primera,
segn la cual, la renovacin puede efectuarse siempre que en total no se excedan
los noventa y nueve aos contado desde la constitucin originaria, pues de lo
contrario la posibilidad de renovacin puede llegar a convertirse en una clusula
de estilo en el contrato originario con lo que el derecho pasara a extenderse por el
trmino de cien aos o aun llegara a ser perpetuo. Empero si vencido el plazo
mximo convenido y recuperado el dominio su carcter pleno, el propietario
quisiera constituir un nuevo derecho de superficie, inclusive a favor del mismo
superficiario, no parece que exista algn inconveniente.
Para la segunda posicin, las partes pueden pactar la renovacin del derecho de
superficie, aun excediendo el total de los noventa y nueve aos, y an antes del
vencimiento del plazo, pero siempre cuidando que a partir de la renovacin no
haya por delante un plazo mayor a noventa y nueve aos; segn esta posicin, el
cual comparto, con ello queda suficientemente abastecido el propsito de la ley de
evitar una derogacin del principio de accesin por mayores trminos, pero se
debe tener en cuenta que la prrroga no puede perjudicar a terceros que tengan
inscriptos derechos que se consolidaran al extinguirse la superficie.
2.4 EXTENSIN DEL DERECHO DE SUPERFICIE
De acuerdo con el artculo 1302 del Cdigo Civil, el derecho de superficie puede
extenderse al aprovechamiento de una parte del suelo, no necesaria para la
construccin, si dicha parte ofrece ventaja para su mejor utilizacin.
En ese sentido, para Guilarte, citado por Arias Schereiber y Crdenas,
"sesanciona la posibilidad siempre y cuando el edificio represente mayor entidad
econmica que el resto del terreno. El goce del mismo ser considerado como
accesorio, pero integrante del propio contenido del derecho de superficie."
Muro Rojo hace el siguiente comentario: "La referida extensin a favor del
superficiario no se da automticamente, es decir, con la sola celebracin del acto
constitutivo del derecho de superficie, habida cuenta que la norma... no dice que el
mencionado derecho se extiende, sino que puede extenderse, lo que supone
que esta suerte de beneficio debe ser concedido expresa o tcitamente por el
propietario del suelo."
Para mayor abundamiento, Maisch Von Humboldt, citada por Muro Rojo, afirma
que "el mbito del derecho de superficie no tiene que ser necesariamente el
mismo que el del terreno sobre el cual se constituye, dado que puede ser igual,
mayor o menor, dependiendo de lo que se establezca en el acto constitutivo."
2.5 CONSTITUCIN Y TRANSMISIN DEL DERECHO
De acuerdo con el artculo 1031 del Cdigo Civil, el derecho de superficie puede
constituirse por acto entre vivos o por testamento; asimismo, este derecho es
trasmisible, salvo prohibicin expresa.
Se distinguen tres modalidades de constitucin del derecho de superficie;
a) Por efecto de la concesin ad aedificandum o derecho de construir.
b) En razn de la enajenacin de una edificacin preexistente; y,
c) Como resultado del contrato accesorio al de arrendamiento de un terreno.
Respecto a la posibilidad de transmitir el derecho de superficie, Arias-Schereiber y
Crdenas sostienen que, "nadaimpedir... que las partes acuerden lo contrario, en
atencin al principio de la autonoma de la voluntad, puesto que la norma no es de
orden pblico." Sin embargo, Muro Rojo, con el que coincido, tiene una opinin
distinta: "La norma no dice salvo pacto en contrario, sino salvo prohibicin
expresa; debindose entender que tal prohibicin (a la transmisibilidad) debe
fundarse en la ley, esto es, en cualquier norma del ordenamiento que as lo
disponga, y solo eventualmente en pacto privado cuando, a su turno, la ley permite
estos pactos limitativos."
Teniendo en cuenta que dicha relacin jurdica se constituye por acto o negocio
jurdico en nuestra legislacin, es indiferente, de acuerdo a su naturaleza, el
signo de recognoscibilidad llamado a generar la oponibilidad es el registro. Por
tanto, si las partes contratantes pretendieran ampliar la oponibilidad de la relacin
fuera de la esfera contractual, deberan inscribir la constitucin de este derecho.
No obstante, lo anterior no podra aplicarse al caso de predios no registrados,
pues en aplicacin del artculo 912 del Cdigo Civil, la presuncin de propiedad
basada en la posesin favorecera al superficiario, en perjuicio del propietario. En
ese sentido, para Bullard, "slo existen dos posibles soluciones: o se prohbe la
constitucin del derecho de superficie en el caso de predios no inscritos, o se crea
un registro especial a fin de inscribir en el mismo la constitucin del derecho de
superficie sobre predios no inscritos."
III CONTENIDO
3.1 ELEMENTOS PERSONALES
El concedente y el superficiario para podervincularse, en virtud del contrato
correspondiente, deben tener la capacidad necesaria para hacerlo.
Siendo la constitucin del derecho de superficie un negocio de tipo dispositivo, el
concedente deber ser propietario del terreno (sobre o bajo la cual se constituir
dicho derecho), tener poder de disposicin sobre la misma, y plena capacidad de
ejercicio.
En cuanto al superficiario, bastar que disponga de capacidad suficiente para
contratar, para que se complete el crculo contractual y surja vlidamente el
derecho de superficie.

3.2 ELEMENTOS REALES
Entre los elementos reales se encuentran el suelo y la edificacin.
El objeto bsico del derecho de superficie es tener y mantener una edificacin de
propiedad del superficiario (propiedad superficiaria) en terreno ajeno, sobre o bajo
la superficie del mismo, de manera temporal.
En cuanto a la edificacin, la doctrina coincide en exigir que tenga permanencia;
entonces, por ejemplo, no se consideran los casos de quioscos de revistas y
peridicos, casetas de baos o de feria, etc.

IV CONSECUENCIAS DEL NACIMIENTO DE LA RELACIN SUPERFICIARIA
4.1 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL DOMINUS SOLI
Dentro de sus derechos tenemos:
* Que el dominus soli es libre de constituir un derecho debajo del suelo (cuando
haya dispuesto el sobresuelo y siempre que ambas concesiones no se perturban u
obstruyan mutuamente). Es el caso, por ejemplo, en que el derecho de superficie
es dedicado a la edificacin de bodegas, stanos, etc.
* Tiene el derecho al espacio areo que se encuentra sobre la superficie.
* De velar por el uso y la conservacin delo edificado cuidando que en el bien no
se instalen instrumentos que afecten la paz pblica.
* Debe cuidar que el superficiario cumpla lo pactado sobre contribuciones,
arbitrios, seguro y el pago de sus primas correspondientes.
* Tiene el derecho de percibir un canon peridico, que el superficiario podr
garantizar mediante una hipoteca y una prenda.
* Tiene el derecho al retracto.
Por otra parte, dentro de sus obligaciones tenemos que el propietario del terreno
debe inhibirse de todo acto que presuponga perturbacin u obstaculizacin del
derecho del superficiario, como por ejemplo, la de impedirle realizar la
construccin.

4.2 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL SUPERFICIARIO
* El derecho de superficie supone para su titular la posibilidad de tener y mantener
por encima del suelo ajeno, o por debajo de l, una edificacin.
* De exigir al dominus soli que se abstenga de realizar negocios que dificulten el
ejercicio de su derecho.
* La posibilidad de constituir gravmenes reales, en particular la hipoteca, sobre el
derecho de superficie ostenta la mxima importancia, si se desea dotar a este
derecho de la financiacin correspondiente para realizar grandes negocios.
Siendo el derecho de superficie un derecho de naturaleza real, el superficiario se
encuentra en aptitud de enajenar y gravar libremente su derecho. Sobre el
particular, el artculo 882 del CC establece que: no se puede establecer
contractualmente la prohibicin de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita;
asimismo, segn el artculo 1031 del mismo cdigo nos dice que: el derecho de
superficiees trasmisible, salvo prohibicin expresa; en consecuencia,
contractualmente no se podr prohibir enajenar o gravar la edificacin, a menos
que exista una norma que lo autorice.
En diciembre del 2005 se reunieron magistrados de todas las instancias de las
sedes de Arequipa, Moquegua, Tacna y Puno, con el objeto de llevar a cabo el
Pleno Jurisdiccional Regional del ao 2005. Se someti a consideracin del Pleno,
algunos problemas derivados de la existencia de Jurisprudencia contradictoria
tratndose de dilucidar la prevalencia entre el derecho de Hipoteca y el derecho de
Superficie constituido con posterioridad a la hipoteca. El Pleno consider que en
tanto la hipoteca se constituye con la inscripcin registral, de acuerdo al contenido
normativo del artculo 2022 del Cdigo Civil, sta siempre va a ser oponible a
cualquier otro derecho real inscrito con posterioridad. Por unanimidad el Pleno
acord que la hipoteca es oponible a cualquier otro derecho real inscrito con
posterioridad; por tanto, lo es tambin al derecho de superficie.
Por otra parte, Muro Rojo hace el siguiente comentario: "El hecho de no exigirse al
superficiario un plazo razonable y mximo para construir sobre o bajo el suelo,
podra afectar la explotacin y utilidad econmica del bien, toda vez que el
derecho del superficiario existira inclume por la sola celebracin del acto
constitutivo, mas podra no llegar a existir nunca la edificacin." Por mi parte, opino
que este tema podra solucionarse por el principio de la libertad contractual
(artculo 1354 del CC), pues en el contrato, que da origen al derechode superficie,
puede establecerse una clusula que le de al superficiario un plazo mximo para
construir; en este supuesto, el incumplimiento puede servir de fundamento para la
resolucin del contrato, ya sea judicial o extrajudicialmente (vase los artculos
1428 y ss. del CC)
As mismo dentro de las obligaciones tenemos que:
* De construir El ejercicio del derecho de superficie deber encuadrarse dentro de
los trminos del ttulo en virtud del cual ha sido constituido. Al respecto, De los
Mozos, citado por Arias Schereiber y Crdenas, afirma lo siguiente: "si el derecho
de superficie ha sido constituido para edificar viviendas no puede destinarse para
instalaciones industriales y, como en ello va implcita la denegacin del principio
de accesin, toda extralimitacin del superficiario o de sus causahabientes supone
una infraccin de los trminos de la concesin."
* Debe pagar el canon superficiario o solrium, cualquiera que sea el modo como
se manifieste, es un aspecto que no forma parte del contenido comn del derecho
de superficie, desde que cabe que exista o no. Al respecto, Arias Schereiber y
Crdenas afirman que "la obligacin de pagar el canon superficiario implica una
obligacin de carcter propter rem."
Para Vsquez Ros, en virtud del derecho al canon se atribuye el dominus soli un
derecho de crdito, de vencimientos peridicos, que el superficiario podr
garantizar su pago mediante prenda o hipoteca.
* No existe una prohibicin expresa sobre la constitucin de los derechos reales
de garanta; sin embargo, es conveniente hacer una distincin. Por supuestoes
concebible la prohibicin de la anticresis, dado que no se ve cmo el acreedor
podra obtener los frutos del predio; pero es inadecuado impedir que el propietario
del suelo pueda hipotecarlo, toda vez que ello no perjudicara los derechos del
superficiario. Dicha prohibicin implicara quitar toda posibilidad de recurrir al
crdito, siendo incongruente que no pueda hipotecar y s pueda vender. Una
prohibicin de este tipo seguramente redundara en que el propietario del suelo,
que ve vedado su acceso al crdito mediante la hipoteca, exija un mayor canon a
la hora de la constitucin del derecho de superficie.
* Devolver lo edificado, reembolsndosele su valor, salvo pacto en contrario. El
efecto fundamental de la extincin del derecho de superficie es la atribucin de lo
edificado al propietario del suelo, con la obligacin del dominus soli al pago de una
indemnizacin o adquirir lo edificado sin contraprestacin u obligacin de
reembolso.

V EXTINCIN
5.1 CAUSALES
Conforme al artculo 1034 del CC, la extincin del derecho de superficie importa la
terminacin de los derechos concedidos por el superficiario en favor de tercero.
Las causas de extincin del derecho de superficie son las siguientes:
- Por transcurso del plazo.
- Por resolucin del ttulo constitutivo.
- Por abandono o renuncia del superficiario.
- Por otras causas (consolidacin, mutuo disenso, expropiacin forzosa, etc.)
Segn el artculo 1033 del Cdigo Civil, el derecho de superficie no se extingue
por la destruccin de lo construido. Comnmente la destruccin de la propiedad
superficiaria deberatraer aparejada la extincin del derecho real de superficie,
ms en el derecho comparado se suele contemplar el derecho de reconstruccin.
En estos casos puede decirse que de alguna manera nace o recobra virtualidad el
ius aedificandi y el derecho no se extingue, si el superficiario construye
nuevamente. Dicha solucin se fundamenta en que lo que se extingue realmente
por la falta de objeto es la propiedad superficiaria, pero no el derecho de
superficie, siempre que se edifique en los plazos previstos. En ltima instancia, el
objeto del derecho de superficie es el suelo ajeno, de modo que mientras ste
exista, subsistir el objeto del derecho de superficie.
En ese orden de ideas, Muro Rojo, respecto al numeral 1033, hace el siguiente
comentario: "La norma no es sino una expresin de la diferencia que existe entre
el derecho de superficie y la propiedad superficiaria, en el sentido de que una cosa
es la relacin jurdica, por la cual el superficiario se hace titular del derecho de
tener y mantener una construccin sobre o bajo suelo ajeno, y otra cosa es el
derecho de propiedad sobre la construccin."
Por mi parte, opino que el supuesto de la destruccin de la propiedad superficiaria
puede solucionarse siguiendo el principio de la libertad contractual, antes aludido.
No obstante, en caso de no haberse previsto contractualmente, y teniendo en
cuenta el carcter supletorio de las normas respecto de la voluntad de las partes,
se deber seguir lo dispuesto para el caso de la resolucin del contrato por
imposibilidad de la prestacin, parcial o total, sin culpa o con culpa de alguna
delas partes; segn corresponda (vase los artculos 1431 y ss. del CC)
5.2 LA REVERSIN
El segundo prrafo del artculo 1030 del Cdigo Civil dispone que al vencimiento
del derecho de superficie, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo
construido reembolsando su valor, salvo pacto distinto.
Para Arias Schereiber y Crdenas, "La reversin constituye el efecto propio y
natural de la extincin del derecho de superficie. Suelo y edificio formaran, a partir
de ese instante una sola cosa cuyo nico titular ser el antiguo dominus soli."
Sin embargo, los mismos autores antes citados notan un error legislativo: "El
numeral, tal como est redactado, permite interpretar que nunca procede el pago
de la indemnizacin, admitiendo as, en la prctica, un perjuicio para el
superficiario y un enriquecimiento injusto en beneficio del dominus soli.
La redaccin es sumamente defectuosa. Se ha querido expresar que la reversin
opera automticamente, de pleno derecho, sin ser necesario pagar indemnizacin
alguna previamente. La intencin ha sido no hacer depender la reversin del pago
de la indemnizacin."
Producida la extincin del derecho de superficie el principio de accesin recupera
toda su virtualidad y la propiedad queda unificada en cabeza del titular del suelo.
La adquisicin del dominus soli, dicen Diez Picazo y Gulln, es automtica, no
hace falta hacer tradicin de la cosa al propietario sino que es una derivacin del
renacimiento en toda su virtualidad del principio de accesin. El dueo extiende su
dominio a lo construido o plantado. Lo principal, el suelo, queda unido alo
accesorio, es decir, lo edificado, atrayendo al mismo.

CONCLUSIONES
1) En virtud del derecho de superficie el propietario del suelo constituye sobre ste
un derecho a favor de un tercero que lo faculta a tener y mantener construcciones
sobre la misma o por debajo de ella. Se trata de un derecho real, enajenable,
transmisible por sucesin y temporal (se confiere por un plazo determinado que no
puede exceder al mximo fijado por la ley).
2) El derecho de superficie constituye propiamente una derogacin del principio de
accesin. En cuanto a la edificacin en terreno ajeno, de acuerdo con las reglas
de la accesin, existen dos regmenes teniendo en cuenta la buena o mala fe, ya
sea del propietario del suelo o del invasor. En la accesin nos encontramos ante el
supuesto de la edificacin en terreno ajeno sin consentimiento, vale decir, no se
presenta la comunin de voluntades entre las partes; por tanto, en la accesin
estamos ante la ausencia de un acto jurdico; sin embargo, ello no ocurre en el
derecho de superficie, pues ste tiene como origen a un acto jurdico.
3) Hay que distinguir entre la propiedad superficiaria, es decir, la propiedad de una
edificacin; y el derecho de superficie, que es el derecho a tener dicha propiedad
en terreno ajeno. Entre ambos conceptos se presenta una relacin de
dependencia, de forma tal que la propiedad superficiaria solo puede existir
mientras haya derecho de superficie.
4) El derecho de superficie no puede durar ms de noventa y nueve aos. Las
partes pueden pactar la renovacin del derecho de superficie, aun excediendo el
total de losnoventa y nueve aos, y aun antes del vencimiento del plazo, pero
observando que a partir de la renovacin no haya por delante un plazo mayor a
noventa y nueve aos. La prrroga no puede perjudicar a terceros que tengan
inscriptos derechos que se consolidaran al extinguirse la superficie.
5) En el contrato donde se instituye el derecho de superficie, si las partes
contratantes pretendieran ampliar la oponibilidad de la relacin fuera de la esfera
contractual, deberan inscribir la constitucin de este derecho. No obstante, lo
anterior no podra aplicarse al caso de predios no registrados, pues en aplicacin
del artculo 912 del Cdigo Civil, la presuncin de propiedad basada en la
posesin favorecera al superficiario, en perjuicio del propietario.
6) El supuesto de la destruccin de la propiedad superficiaria puede solucionarse
siguiendo el principio de la libertad contractual. No obstante, en caso de no
haberse previsto contractualmente, y teniendo en cuenta el carcter supletorio de
las normas respecto de la voluntad de las partes, se deber seguir lo dispuesto
para el caso de la resolucin del contrato por imposibilidad de la prestacin,
parcial o total, sin culpa o con culpa de alguna de las partes; segn corresponda.
7) Producida la extincin del derecho de superficie el principio de accesin
recupera toda su virtualidad y la propiedad queda unificada en cabeza del titular
del suelo.
Podemos decir, entonces, que este derecho de superficie se presenta como un
derecho real de doble goce, es decir, el del suelo donde se realizar la
construccin y el de la construccinmisma o de la edificacin, lo cual implica en el
primero de ellos un derecho de superficie propiamente y en el segundo, un
derecho derivado de la propiedad superficiaria sobre la edificacin.
Nuestra posicin es que s es posible asumir que desde el momento que uno es
titular del derecho para disponer est en igual aptitud para hacer nacer o constituir
sobre l derechos reales o personales, tales como el usufructo, servidumbres,
hipotecas, superficies, etctera.
En ello radica el caso del derecho de subsuperficie, ya que este se puede
constituir como el derecho real de superficie, por actos intervivos o por actos
mortis causa. La gran mayora de actos vinculados a este derecho que acceden a
los Registros Pblicos son los establecidos por actos intervivos, es decir, mediante
contrato incluso determinando libremente si es a ttulo gratuito u oneroso, ya que
el titular o propietario concede a una persona el derecho de edificar sobre el suelo
o bajo l, lo cual habilita que se pueda constituir sobre el mismo un derecho de
superficie de mayor elevacin

JURISPRUDENCIA REGISTRAL
Se ha establecido de manera reiterada en sede registral, por parte de la
jurisprudencia, que se pueden poner restricciones temporales a la propiedad por
pacto, las cuales podrn estar referidas a cualquiera de los atributos de la
propiedad, siempre y cuando no impliquen violacin de normas legales,
imperativas o de orden pblico (Resoluciones 557-2003-Sunarp-TR-L; 515-2005-
Sunarp-TR-L; 402-2006-Sunarp-TR-L; 497-2006-Sunarp-TR-L; 952-2008-Sunarp-
TR-L y 1261-2009-Sunarp-TR-L).
Es decir, si existiera en losantecedentes registrales, en concordancia con el
artculo 882 del Cdigo Civil, alguna restriccin contractual a uno de los derechos
o atributos del derecho de propiedad o del derecho real inicial cual fuere de la
titular registral (por ejemplo, el no poder realizar obras o edificaciones sobre el
predio o vender el predio a un tercero, etctera), esta no deber ser incompatible
con el derecho materia de acceso a registro.

BIBLIOGRAFA
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http://blog.pucp.edu.pe/item/86824/medida-cautelar-de-embargo-en-forma-de-
retencion

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[ 3 ]. BIANCA, Diritto Civile, tomo 6, pg. 542, Giuffre Editore, Milano, 1999.
[ 4 ]. RUGGERIO, Roberto, Instituciones, volumen I, pg. 737.
[ 5 ]. BIANCA, op. Cit. Pg. 542. Castn Tobeas (op. Cit volumen segundo, pg.
360) se inclina por la atribucin, ya en poca post clsica, de derecho real.
[ 6 ]. MESSINEO, Francesco; manual de Derecho Civil y Comercial, tomo III pg.
420, (traduccin de Santiago Sents Melendo). Editorial EJEA, Buenos Aires, 1971
[ 7 ]. CASTN TOBEAS, op. Cit, volumen segundo, pg. 361.
[ 8 ]. BIANCA, op. Cit, pg. 543.
[ 9 ]. CASTN TOBEAS, op. Cit. Volumen segundo, pg. 361.
[ 10 ]. MESSINEO, op. Cit pg. 442
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[ 12 ]. ARIAS SCHEREIBER, Pezet, Max y CRDENAS QUIRS, Carlos,
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[ 13 ]. AVENDAO ARANA, Cdigo Civil comentado, 1ra. ed., Gaceta Jurdica,
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[ 15 ]. VSQUEZ ROS, Alberto, Los derechos reales, t. II, 3ra. ed., San Marcos,
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[ 16 ]. MURO ROJO, Cdigo Civil comentado, 1ra. ed., Gaceta Jurdica, Lima,
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[ 17 ]. BULLARD G, Alfredo, La relacin jurdico patrimonial, Ara, Lima, 1990.
[ 18 ]. DIEZ PICAZO, Luis y GULLN, Antonio, Sistema de Derecho Civil, v. III,
Derecho de Cosas y Derecho Inmobiliario y Registral, sexta edicin, Tecnos,
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