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Leccin 29: Contrato de Obra.

Ep. 1: El contrato de obra: concepto, naturaleza y caracteres.


Definicin:
Contrato mediante el que una persona se compromete a proporcionar a la otra un resultado determinado a
cambio de un precio cierto.
Nosotros no vamos a hablar de arrendamiento de obra, ni las partes se llamarn arrendador y arrendatario:
Se llamarn comitente o dueo de la obra y contratista que es la persona que se obliga a la realizacin del
resultado.
Es muy til explicar el contrato de obra contraponindolo al llamado arrendamiento de servicios. De
hecho estn regulados en el mismo art. 1544: En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes
se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.
Tienen ambos en comn que hay una de las partes que se obliga a pagar un precio cierto, mientras otra de
las partes se obliga a realizar una prestacin de hacer. Ahora bien, esa prestacin de hacer es radicalmente
distinta en uno y otro. Dentro de las obligaciones de hacer en el caso del contrato de obra se trata de una
obligacin de resultado, para lo cual tiene que llevar a cabo una actividad, pero lo que importa es el
resultado porque es lo que satisface el inters del acreedor. En el caso del arrendamiento de servicios es la
actividad por parte del sujeto lo que constituye el objeto del contrato, porque el resultado puede ser
incierto o no depender de la actividad realizada por el sujeto. Son tpicamente obligaciones de resultado y
por tanto contratos de obra el contrato mediante el cual un sastre se compromete a realizar un traje, o un
constructor a construir una casa.
Por el contrario son tpicamente obligaciones de hacer de medios las prestaciones que se acuerdan en el
mbito de los servicios profesionales (abogados, arquitectos, mdicos...) Aunque al cliente le interese el
resultado el objeto del contrato es la actividad.
Ocurre sin embargo, que tambin en el mbito de estas actividades profesionales cabe la posibilidad de
que lo que se pacte sea un contrato de obra. En particular la jurisprudencia viene considerando que son
contratos de obra aquellos que tienen por objeto la realizacin de un dictamen por un abogado, aquel por
el que un arquitecto o ingeniero realiza un proyecto para la realizacin de un edificio, y en el mbito de
los profesionales mdicos se pueden considerar as las intervenciones de ciruga esttica, las de
esterilizacin y las realizadas dentro del mbito de la odontologa. La diferencia entre obligacin de
resultados y de medios es importante para calificar un incumplimiento. En el caso de las de resultado la
no consecucin del resultado es incumplimiento, a parte est que sea o no imputable. Mientras que a la
hora de calificar el incumplimiento en el mbito de arrendamiento de servicios los criterios son distintos:
El sujeto incumple cuando ha realizado una actividad distinta a la pactada o la ha realizado sin respetar
las normas relativas al mbito de su profesin, sin el cumplimiento de lo que se llama lex artis. Sin
embargo lo que en teora se puede comprender plantea problemas prcticos porque puede surgir la duda
acerca de si estamos ante arrendamiento de obra o de servicio. En principio hay que estar a la intencin de
las partes pero esto no puede deducirse claramente a veces. Papel fundamental lo juega la interpretacin
del contrato. Habr supuestos en que sea muy dsifcil dilucidar lo uno o lo otro. Si lo relevante fue la
actividad ser arrendamiento de servicios, si fue el resultado: arrendamiento de obra.
El contrato de obra es muy amplio y los supuestos pueden tener distinta complejidad y relevancia
econmica. El nmero de personas que van a intervenir en la realizacin de la obra tambin va a ser
distinto.
El Cc contiene una regulacin sobre el contrato de obra que es claramente anacrnica y no tiene en cuenta
los contratos de obra en que puede intervenir un gran nmero de personas. Se es muy consciente de esto y
ha habido varios proyectos para reformarlo, pero ninguna se ha adoptado finalmente. Existe tambin la
Ley de Ordenacin de la Edificacin de 1999, que sin embargo no es una ley que regule el contrato de
obra. Ni siquiera es una ley que contenga solo normas de derecho privado, sino tambin de derecho
pblico administrativo. Trata de regular la construccin inmobiliaria, pero aunque necesaria desde el
punto de vista jurdico es desastrosa desde el punto de vista tcnico. Esta ley no vara el rgimen del Cc,

sino que solo se superponen determinadas normas a lo ya regulado en el Cc.


Dentro de esa ley nos interesan principalmente las normas sobre los vicios y defectos constructivos de los
art. 17 y 18.
Por otra parte hay que decir que el Cc distingue dos tipos de contrato de obra, como as resulta del 1588:

Contrato en que el contratista suministra el material

Contrato en que el suministro lo hace el comitente


Los dos son supuestos del contrato de obra. Esta visin la toma parte de la doctrina, y determinadas
normas recientes como el TRLCU. La distincin del cdigo hace que las consecuencias no sean las
mismas por ejemplo en el caso de mala calidad de los materiales.
Los sujetos del contrato de obra reciben la denominacin de comitente y contratista, pero hay que llamar
la atencin sobre el tema de que en la construccin de edificios debido a la participacin de gran cantidad
de personas los lmites personales se denominan absolutamente. El contrato est celebrado entre dos
personas que son el comitente y el contratista o promotor. Pero a su vez el promotor contrata a diversas
personas que ya no son parte del contrato de obra aunque intervenga en el proceso constructivo, lo que no
quiere decir que la ley no los tenga en cuenta. Estamos hablando no solo de los empleados del
constructor, sino de otras personas que intervienen en el proceso con las que se ha podido contratar
diversos servicios u obras mediante distintos tipos de contratas y subcontratas. (Ej. Empleados,
arquitectos e ingenieros, empresa de instalacin elctrica.) Estos profesionales que participan pueden ser
causantes de los defectos constructivos que se den en el edificio y por eso la Ley de Ordenacin de la
Edificacin los va a tener en cuenta a la hora de responder.

Ep. 2: Obligaciones de las partes. Los riesgos en el contrato de obra.


Contratista:
1. Obtener un resultado generalmente material y tangible (confeccin de un traje), o de tipo intelectual
aunque se materialice en un soporte fsico (ej. realizacin de un dictamen). El contratista debe obtener el
resultado pactado en funcin de las indicaciones o pactos establecidos con el promitente. Es un sujeto que
aunque cumple un contrato acta con una cierta independencia y autonoma. Habr asimismo de
adecuarse a la lex artis que igualmente incidir en su responsabilidad. El resultado debe darse en el plazo
previsto, si no hubiese plazo pactado habr que estar a lo pactado por las partes, a las normas generales y
a la integracin del contrato por la va de los usos (1258). En el caso de negocios inmobiliarios suelen
establecerse clusulas penales por retraso, as como pueden darse primas o anticipos en el caso de
anticipo en la entrega
2. Entrega de la obra: En principio deber ser total, aunque segn el tipo pueden hacerse entregas
parciales si as se ha pactado, tambin si se trata de grandes construcciones (entrega por fases)
Comitente:
1. Pago del precio: La obligacin es por tanto sinalagmtica. El precio debe ser un precio cierto, lo que
no significa necesariamente que se haya pactado o precisado. El precio cierto es determinado o
determinable.
Uno de los problemas que tradicionalmente se plantea es el problema del aumento de los costes que se
produce para el contratista (ej. en el mbito inmobiliario por circunstancias de distinto tipo). Esta
situacin est prevista por el Cc en el art. 1543 (ver): La idea es que cuando el precio establecido es un
precio alzado el contratista no puede pretender un incremento de precio aumentando la subida de los
materiales o los gastos. La nica excepcin sera la modificacin del plano inicial con el consentimiento
del comitente (lo que se denomina aumento de obra), lo que se da con relativa frecuencia sobre todo en el
caso del contrato de reparacin.
En cuanto al pago del precio tambin hay que estar a las normas generales segn las cuales el precio se

establece en pagos parciales. Art. 1542: Son posibles los pagos parciales pero al fin y al cabo es por pacto
de las partes con lo que no nos salimos de las reglas generales.
En cuanto al momento del pago ser conforme a lo pactado segn el ppio dee Autonoma de la Voluntad.
Si no se hubiera pactado, segn la regla general del 1599 si no hubiese pacto deber hacerse el pago en el
momento de la entrega. Esto tiene escasa aplicacin prctica porque generalmente hay pacto y tratndose
de construcciones inmobiliarias el contratista va a necesitar pagos parciales anteriores a la entrega para
financiar su obra.
Los Riesgos del contrato de Obra.
Hacemos referencia al problema en el que se plantea una prdida fortuita de la obra antes de su entrega.
Ante la problemtica de quien soporta la prdida desde el punto de vista econmico debemos aplicar de
manera conjunta los Art. 1589 y 1590.
Art. 1589 Cc: Si el que contrat la obra se oblig a poner el material, debe sufrir la prdida en el caso de
destruirse la obra antes de ser entregada, salvo si hubiese habido morosidad en recibirla. Establece que
el contratista debe sufrir la prdida de la cosa ms los materiales, es decir, el comitente no tiene por qu
pagar el precio. En el caso de que el comitente est en mora, ser ste el que sufrir la prdida.
Art. 1590 Cc: El que se ha obligado a poner slo su trabajo o industria, no puede reclamar ningn
estipendio si se destruye la obra antes de haber sido entregada, a no ser que haya habido morosidad
para recibirla, o que la destruccin haya provenido de la mala calidad de los materiales, con tal que
haya advertido oportunamente esta circunstancia al dueo. El contratista no puede reclamar ninguna
cantidad, por lo que el contratante corre el riesgo. En el caso de la mora del acreedor o que la destruccin
se produzco por la mala calidad de los materiales y el contratista haya advertido oportunamente al
comitente.
No se resuelve el problema de si el contratista est obligado a rehacer el trabajo.

Ep. 3: Verificacin, aprobacin y recepcin de la obra. Reservas a la recepcin.


Referencia a la Ley de Ordenacin de la Edificacin.
Es la finalizacin de la obra por parte del contratista que da lugar a un proceso que puede ser ms o
menos largo y va a terminar con la recepcin de la obra, muy importante desde el punto de vista jdco. La
recepcin de la obra no es lo mismo que entrega, que es una obligacin del contratista, la puesta del
resultado al comitente. La entrega de la obra puede a veces que incluso no se de. La recepcin es un deber
o carga del comitente. Significa la aceptacin del resultado por el comitente tras haberlo verificado.
La elaboracin doctrinal ha llegado a la LOE (ley de Ordenacin de la Edificacin). La recepcin de la
obra supone una declaracin de voluntad tcita o expresa. La recepcin de la obra de puede dar de manera
incondicional o con reservas, es decir, el comitente paga el precio pero avisa al contratista que ciertas
cosas no estn conforme al comitente. La recepcin de la obra es jurdicamente importante ya que tras
ella comienza el cmputo del plazo de garantas por vicios o defectos constructivos que se establecen en
la LAU.

Ep. 4: Responsabilidad del contratista. Responsabilidad por ruina de edificios.


Referencia a la LOE.
Art. 1591 Cc: El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construccin, responde de
los daos y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez aos, contados desde que concluy la
construccin; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendr el arquitecto que la dirigiere, si se

debe la ruina a vicio del suelo o de la direccin. Si la causa fuere la falta del contratista a las
condiciones del contrato, la accin de indemnizacin durar quince aos.
Este Art. nos habla de una responsabilidad del contratista por vicios o defectos de la construccin por
ruina y de responsabilidad del arquitecto. Se establece un plazo de garanta de 10 aos. La aplicacin de
este artculo se quedaba corta porque podra haber ms supuestos que no se comprendan dentro de este
Art. Podramos solucionar este problema con el Art. 1484 por vicios ocultos, pero el plazo en ste es
demasiado corto. La jurisprudencia ampla la interpretacin del 1591 extendindolo a la implicacin de
ms agentes responsables. Tambin otro problema es que el 1591 solo habla de ruina, por lo que la
jurisprudencia aade el trmino de ruina funcional. Adems legitim activamente no solo para accionar al
comitente, sino tambin a sucesivos adquirentes que pudieran reclamar. Adems el plazo se ampla a 15
aos si los vicios aparecen en los 10 aos pero una vez que aparecen los legitimados tienen un plazo de
15 aos para ejercitar la accin.
En el Art. 17 de la LOE del ao 2000 se establece la responsabilidad por vicios o defectos constructivos
de los agentes responsables de la edificacin. Esto es aplicable a nuevas edificaciones desde el ao 2000 y
antiguas edificaciones que necesitan una licencia.
En el Art. 8 y ss. se establece que Son agentes de la edificacin todas las personas, fsicas o jurdicas,
que intervienen en el proceso de la edificacin. Sus obligaciones vendrn determinadas por lo dispuesto
en esta Ley y dems disposiciones que sean de aplicacin y por el contrato que origina su intervencin.
stos responden de unos daos materiales, establecindose los plazos en el Art. 17:
1. Un plazo de 10 aos de los daos materiales causados en el edificio por vicios o defectos que
afecten a la cimentacin, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros
elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecnica y la
estabilidad del edificio.
2. En un plazo de 3 aos de los daos materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los
elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos
de habitabilidad del apartado (ruina funcional).
3. En un plazo de un 1 ao por defectos de terminacin o acabado al contratista.
Hay casos que se establecen en el Art. 17.8 de caso fortuito que no exigen responsabilidad de los agentes.
Los agentes deben responder personalmente en funcin de sus competencias, dependiendo del vicio o
defecto que haya surgido. Si hablamos de vicio hay que demandar a todos los agentes. En el caso de que
no se sepa quien crea el problema, hay una responsabilidad solidaria de todos los agentes siento el
promotor el garante incondicional que responde de todos los casos.
La responsabilidad por vicio o defecto responde por hecho o por hecho ajeno (actividad de terceros, Ej: el
promotor) o por hecho desconocido (responsabilidad solidaria de todos los agentes). Se trata de una
responsabilidad legal o especial ya que los sucesivos adquirentes pueden exigir responsabilidad. Se
establece un plazo de 2 aos para ejercitar la accin, tras el plazo de garanta de 10, 3 o 1 ao.
Ej: vicios que provoquen que un muro de edificio caiga y crea daos fsicos a una persona que pasa por
all. Es una responsabilidad extracontractual, realizado por la vctima contra la comunidad exigindole
ste la responsabilidad a uno de los agentes. Art. 1101.
Ej: defecto en el marco de la puerta, se puede pedir la resolucin del contrato por incumplimiento? No,
porque no se dan los requisitos. Se tendra que pedir el cumplimiento efectivo que dara lugar a la
reparacin del marco. Si fuese ms grave si se podra pedir la resolucin del contrato.

El Art. 1591 est derogado con la publicacin del 17 LOE para edificaciones posteriores al 2000 de
manera tcita. El Art. 1591 si se contina aplicando para las dems edificaciones.

Ep. 5: Proteccin legal de los crditos derivados del Contrato de Obra.


En el Art. 1597 Cc se establece que: Los que ponen su trabajo y materiales en una obra ajustada
alzadamente por el contratista, no tienen accin contra el dueo de ella sino hasta la cantidad que ste
adeude a aqul cuando se hace la reclamacin. Es un Art. que reconoce una accin a quienes ponen su
trabajo y materiales tratndose de una obra e que de ha fijado un precio fijo total alzadamente para un
resultado determinado. Se dice que no tienen accin contra el dueo de la obra, sino hasta la cantidad que
el dueo le adeude (porque no ha contratado con el). Si tiene cierta accin contra l: La accin directa.
Supone una derogacin del ppio de relatividad.
Art. 1600 Cc: El que ha ejecutado una obra en cosa mueble tiene el derecho de retenerla en prenda hasta
que se le pague. Solo es aplicable para cosas muebles.

Ep. 6: Extincin del Contrato de Obra:


Art. 1594 Cc: El dueo puede desistir, por su sola voluntad, de la construccin de la obra aunque se
haya empezado, indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener
de ella. Subyace la idea de que el dueo de la obra puede desistir por con efectos muy limitados, es decir,
no pueden perjudicar al contratista (indemnizando de todos sus gastos y de la utilidad que pudiera obtener
de ella). Esto significa que el contratista tiene derecho a cobrar como si hubiese realizado la obra.

En el Art. 1595 se resuelve el problema de la extincin por muerte: Cuando se ha encargado cierta
obra a una persona por razn de sus cualidades personales, el contrato se rescinde por la muerte de esta
persona.