Méthodologies D' Valuation Économique Du Patrimoine Urbain

Mai 2012
Mthodologies d'valuation conomique

du patrimoine urbain : une approche par la
soutenabilit
13
La mthodologie dvaluation conomique du patrimoine urbain comprend quatre

phases danalyse. La premire tape didentification de ce patrimoine ne saurait se
contenter dune approche exclusivement conomique : elle suppose de combiner
celle-ci avec des approches historiques et sociologiques. Lvaluation des services
rendus par le patrimoine urbain constitue la deuxime tape. Le troisime temps est
central dans la mthodologie propose : partir de la notion de soutenabilit, emprunte
lconomie de lenvironnement, sont confronts les flux dinvestissement et de
dgradation du patrimoine urbain. Enfin, des effets de seuil et de risques de nonsoutenabilit sont introduits dans lanalyse. Un diagramme de soutenabilit permet de
visualiser et synthtiser cette dmarche en un seul schma.
AUTEURS
Michel VERNIERES
Coordinateur
Valry PATIN, Christine MENGIN
Universit Paris 1 Panthon - Sorbonne
Vincent GERONIMI, Laurent DALMAS, Jean-Franois NOEL, Jessy TSANG KING SANG
CEMOTEV - EA 4457, Universit de Versailles Saint-Quentin-en-Yvelines
CONTACT
Marie-Pierre BOURZAI-CHRIF
Division Collectivits locales et dveloppement urbain, AFD
bourzai-cherifmp@afd.fr
Mthodologies d'valuation conomique du patrimoine urbain :

une approche par la soutenabilit / Mai 2012
Le patrimoine urbain est dsormais considr par les acteurs du dveloppement comme
une ressource pour leur territoire. Ils cherchent donc en prciser la valeur conomique.
Cette valuation est dlicate car ce patrimoine est une ralit complexe qui combine
quatre dimensions interdpendantes : conomiques, culturelles, sociales et
environnementales.
13
Mthodologies
d'valuation conomique
du patrimoine urbain :
une approche par la
soutenabilit
Michel VERNIERES
Coordinateur

Vincent GERONIMI, Laurent DALMAS, Jean-Franois NOEL,

Jessy TSANG KING SANG
Mthodologies d'valuation
conomique du patrimoine urbain :
une approche par la soutenabilit
Michel VERNIERES
(coordinateur)
michel.vernieres@univ-paris1.fr
Valry PATIN
vpatin@wanadoo.fr
Christine MENGIN
christine.mengin@univ-paris1.fr
(Universit Paris 1 Panthon - Sorbonne)
Vincent GERONIMI
vincent.geronimi@uvsq.fr
Laurent DALMAS
laurent.dalmas@uvsq.fr
Jean-Franois NOEL
jean-francois.noel@uvsq.fr

jessy.tsang@uvsq.fr
(Laboratoire CEMOTEV - EA 4457, Universit de Versailles Saint-Quentin-en-Yvelines)
CONTACT
Savoir
Cre en 2010 par le dpartement de la Recherche de lAFD, la collection Savoir
rassemble des revues de littrature ou des tats des connaissances sur une question
prsentant un intrt oprationnel.
Aliments par les travaux de recherche et les retours dexpriences des chercheurs
et oprateurs de terrain de lAFD et de ses partenaires, les ouvrages de cette
collection sont conus comme des outils de travail. Ils sont destins un public de
professionnels, spcialistes du thme ou de la zone concerns.
Retrouvez toutes nos publications sur http://recherche.afd.fr
Prcdentes publications de la collection (voir page 213).
[ Remerciements ]
Nous remercions Carolina Rodas (Universit de Versailles Saint-Quentin-en-Yvelines) et Claire Jehl
(Universit Paris 1 Panthon-Sorbonne) qui ont particip ltude mene pour lAFD : laboration
dune mthodologie dvaluation conomique des projets de rhabilitation et de valorisation du
patrimoine urbain, convention DTO-CLD N 7/2010, Association pour ltude de la mondialisation
et du dveloppement, rapport final, volumes 1 et 2, Paris, mai 2011. Nous remercions
particulirement Marie-Pierre Bourzai-Chrif et Nils Devernois (AFD) pour leurs contributions au
cours des ateliers de suivi de ltude.
[ Avertissement ]
Les analyses et conclusions de ce document sont formules sous la responsabilit de ses auteurs.
Elles ne refltent pas ncessairement le point de vue de lAFD ou de ses institutions partenaires.
Directeur de la publication:
Dov ZERAH
Directeur de la rdaction:
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Conception : Ferrari /Corporate Tl . : 01 42 96 05 50 J. Rouy / Coquelicot

Ralisation : Vif-Argent Tl. : 01 60 70 02 70
Imprime en France par : Imprimerie de Montligeon
Sommaire
Rsum
Summary
15
Introduction
21
1.
25
Lapproche patrimoniale : la notion de patrimoine urbain
1.1. Les approches historique, sociologique et conomique

1.2. Les politiques patrimoniales : lintgration de lconomique et du social
1.3. La problmatique du patrimoine urbain vue par les bailleurs
1.4. Les systmes de financement du patrimoine urbain
1.5. Protection et valorisation du patrimoine urbain : la gestion des risques
1.6. Esquisse de typologie des centres urbains historiques
1.7. Le patrimoine urbain dans les processus de dveloppement territorial
1.8. Le patrimoine urbain, un patrimoine part
25
40
46
49
54
58
62
68
2. Les principales mthodes dvaluation conomique

du patrimoine
73
2.1. Les mthodes standard dvaluation conomique appliques au patrimoine

culturel et au patrimoine urbain
73
2.2. Les mthodes dvaluation environnementale : bilan
83
2.3. Transposition des mthodes dvaluation utilises dans le domaine de
lenvironnement au domaine du patrimoine urbain
101
3.
Une grille dvaluation conomique du patrimoine urbain 107
3.1. Introduction
107
3.2. Une grille danalyse reposant sur une approche inclusive de la soutenabilit 111
4. Une illustration de la grille danalyse : le patrimoine urbain

de Saint-Louis du Sngal et Sousse (Tunisie)
137
4.1. Introduction
4.2. Premire tape de la grille : lidentification du patrimoine urbain
(analyse en termes de stocks)
4.3. Deuxime tape de la grille : identification des services rendus
(valeurs de flux)
4.4. Troisime tape de la grille : taux daccumulation, investissements et
dprciation. Le diagramme de soutenabilit
4.5. Quatrime tape de la grille : effets de seuil et de risques
137
139
152
164
177
Mai 2012 / Mthodologies dvaluation conomique du patrimoine urbain : une approche par la soutenabilit / AFD
[3 ]
[ 4]
Conclusion
185
Liste des sigles et abrviations
187
Glossaire
191
Bibliographie
197
AFD / Mthodologies dvaluation conomique du patrimoine urbain : une approche par la soutenabilit / Mai 2012
Les auteurs
Laurent DALMAS est matre de confrences en sciences conomiques lUniversit
de Versailles Saint-Quentin-en-Yvelines, au laboratoire du centre dtudes sur la
mondialisation, les conflits, les territoires et les vulnrabilits (Laboratoire CEMOTEV),
EA 4457. Ses domaines de recherche portent sur lconomie de lenvironnement et
des ressources naturelles, notamment sur les problmatiques de la tarification de leau
(France, Rpublique slovaque), et lvaluation conomique du patrimoine urbain
(Sousse).
Contact : laurent.dalmas@uvsq.fr
Vincent GERONIMI est matre de confrences HDR en sciences conomiques
lUniversit de Versailles Saint-Quentin-en-Yvelines, laboratoire CEMOTEV. Ses
domaines de recherche portent sur lconomie du dveloppement, plus
particulirement la vulnrabilit macroconomique des pays les moins avancs (Mali),
les fluctuations des cours des matires premires, la soutenabilit du dveloppement
(Nouvelle-Caldonie) et lvaluation conomique du patrimoine urbain (Saint-Louis).
Contact : vincent.geronimi@uvsq.fr
Christine MENGIN est matre de confrences en histoire de larchitecture
lUniversit Paris 1 Panthon-Sorbonne, Equipe interdisciplinaire de recherches sur le
tourisme (EIREST). Ses recherches portent sur lhistoire de larchitecture
contemporaine (logement social, Allemagne, palais de justice) et sur la
patrimonialisation de la forme urbaine (Porto-Novo, Saint-Louis du Sngal, Sousse,
cits berlinoises, concessions occidentales de Tianjin notamment).
Contact : christine.mengin@univ-paris1.fr
Jean-Franois NOL est professeur des universits (en retraite), collaborateur
scientifique et membre du laboratoire CEMOTEV. Economiste de lenvironnement
et des ressources naturelles, ses travaux portent notamment sur lvaluation du capital
naturel et incluent de nombreux articles scientifiques et contributions des ouvrages.
Contact : jean-francois.noel@uvsq.fr
Valry PATIN est consultant-expert auprs de la Banque mondiale et de lUNESCO,
membre expert du Comit international du tourisme culturel du Conseil international
des monuments et des sites (ICOMOS). Il a t professeur associ lUniversit de
Paris 1 Panthon Sorbonne jusquen aot 2011. Ses spcialits sont la gestion et la
[5 ]
Les auteurs
valorisation du patrimoine et le tourisme culturel. Il a mis en place et suivi de

nombreux projets de valorisation du patrimoine culturel, en Tunisie (Banque
mondiale), en Syrie (Commission europenne), en France (pays cathare - dpartement
de lAude), en Mauritanie (Banque mondiale) et au Vietnam (UNESCO).
Contact : vpatin@wanadoo.fr
Jessy TSANG KING SANG est ingnieure de recherche en sciences conomiques
lUniversit de Versailles Saint-Quentin-en-Yvelines, laboratoire CEMOTEV. Ses
domaines de recherche portent sur lvaluation socioconomique des aires marines
protges, des conflits dusages, des impacts du tourisme sur lenvironnement et du
patrimoine urbain (Saint-Louis).
Contact : jessy.tsang@uvsq.fr
Michel VERNIERES est professeur mrite de sciences conomiques
lUniversit de Paris 1 Panthon-Sorbonne, chercheur associ au centre dconomie
de la Sorbonne. Ses domaines de recherche portent sur lconomie du
dveloppement (plus particulirement le rle de la formation), le dveloppement
local et le patrimoine rural.
Contact : michel.vernieres@univ-paris1.fr
[ 6]
Rsum
En quelques annes, le patrimoine est devenu un objet conomique crdible, en
grande partie du fait de laccroissement de sa frquentation touristique, laquelle
constitue une source majeure de recettes directes et indirectes. Ainsi le patrimoine
est-il dsormais considr comme un moteur du dveloppement local, grce aux
dpenses faites par les visiteurs des sites dans les territoires qui les environnent, et
certains grands tablissements culturels ne sont pas loin dtre administrs comme
des entreprises. Cette prise en compte du rle conomique du patrimoine et
linflchissement de ses modes de financement, qui voient la contribution du secteur
public diminuer sensiblement, invitent mettre en place des instruments dvaluation
et dintervention conomiques et financiers plus prcis quils ne lont t jusqu
prsent.
Lobjectif de cette tude est donc dlaborer une dmarche systmatique permettant
dvaluer lintrt conomique de projets de valorisation du patrimoine urbain. A
partir dune analyse des diverses approches du patrimoine urbain, la premire partie
propose une dfinition inclusive de celui-ci. La deuxime partie, qui prsente une
synthse des mthodes dvaluation conomique du patrimoine, met laccent sur les
questions de lapport des mthodes dvaluation environnementale au domaine du
patrimoine urbain. La troisime partie labore une grille dvaluation centre sur la
soutenabilit permettant didentifier et destimer les consquences conomiques et
sociales dun projet patrimonial. Une illustration de lutilisation de cette grille danalyse
est prsente, dans la quatrime partie, pour deux cas diffrents de patrimoines
urbains : ceux de Saint-Louis du Sngal et de Sousse.
Premire partie : Patrimoine et politiques patrimoniales

Alors que la notion de patrimoine culturel (monumental, archologique, mobilier)
slabore ds la fin du XVIII e sicle et que les modalits de sa protection (classement,
inscription) sont tablies en France dans le cadre de la loi de 1913, la notion de
patrimoine urbain ne prend forme que durant lentre-deux-guerres et il faudra
attendre les annes 1960 pour voir natre la premire doctrine dintervention sur les
centres historiques (Charte de Venise, 1964). La notion de patrimoine urbain est
multidimensionnelle ce qui, pour lapprhender, suppose de combiner des approches
historique, sociologique et conomique. En effet, elle englobe (do le terme de
[7 ]
Rsum
dfinition inclusive), outre les lments matriels du patrimoine, la structuration

historique de la ville et son volution. Cest cet ensemble quune valeur est
attribue, travers une construction intellectuelle et sociale volutive. Celle-ci se
ralise soit par dsignation par des scientifiques, experts ou politiques, soit par
appropriation par un groupe socioconomique.
Le patrimoine urbain est donc constitu dun mixte de capitaux susceptibles de
produire des services, sources de valeur. Ces capitaux peuvent se regrouper en quatre
grandes catgories :
le capital conomique, au sens troit du terme, regroupe essentiellement les
btiments, quipements et infrastructures ;
le capital humain et social est compos des comptences et du dynamisme de
la population, et de la varit des liens sociaux existants ;
le capital naturel est constitu par la qualit de lair, de leau, de lassainissement,
et par la prsence despaces verts ;
enfin, le capital culturel est plus diffus car compos dun ensemble de biens
immatriels, de traditions, de savoir-tre accumuls par les gnrations
antrieures.
La constitution et lvolution de ces diffrents capitaux sont fortement marques
par la diversit des politiques patrimoniales conduites de faon et avec une ampleur
trs variables selon les pays. Elles dpendent grandement de la capacit des pouvoirs
publics arbitrer entre les intrts des divers groupes socioconomiques. Ds lors,
les procdures concrtement mises en uvre dpendent essentiellement des acteurs
qui interviennent en matire de patrimoine urbain.
Tout particulirement pour les pays en dveloppement, lintervention des principaux
bailleurs internationaux est essentielle. Ce constat est particulirement net en ce qui
concerne le financement des projets patrimoniaux. En effet, si celui-ci provient de
sources trs varies (internationales, nationales, locales, publiques ou prives), il
convient dattacher une grande importance la gestion des risques que comportent
ces oprations, et ce quels que soient les acteurs dominants et les modalits de
financement des projets de protection et valorisation du patrimoine urbain. Ces
risques sont nombreux, allant de la musification et de la mono-activit touristique
au dclenchement de la spculation immobilire et certaines formes de
[ 8]
Rsum
gentrification. Ds lors, il nest pas surprenant que toute tentative dlaborer une
typologie des centres urbains historiques soit particulirement dlicate et sujette
critiques. Cette complexit de toute approche patrimoniale de lurbain est renforce
par la ncessit dintgrer cette dernire dans les processus de dveloppement
territoriaux dans leur ensemble. En effet, la prsence dun patrimoine urbain concerne
gnralement un territoire plus vaste dont il convient de prciser les limites
territoriales et les modalits de son dveloppement conomique et social, tout
comme la nature et le jeu des acteurs de ce dveloppement. lissue de cette
approche, le patrimoine urbain apparat bien comme spcifique : la diffrence des
autres types de patrimoine (monumental, archologique, musographique,
immatriel...), sa valorisation est confronte des contraintes conomiques et sociales
trs fortes. Ds lors, sa gestion implique la mise en place de dispositifs (techniques,
humains, financiers, juridiques) spcifiques qui permettront dassurer la soutenabilit
du dveloppement.
Deuxime partie : les mthodes dvaluation

conomique du patrimoine
Lvaluation conomique du patrimoine a recours divers outils de lanalyse
conomique standard, auxquels les spcialistes de lanalyse du patrimoine ont adjoint
des complments, essentiellement centrs autour de la prise en compte des effets
induits sur lemploi et sur les dpenses lies aux projets patrimoniaux.
Le taux de rentabilit conomique et la valeur actualise nette sont des mthodes
standard dvaluation conomique qui sont galement appliques lvaluation des
projets de rhabilitation du patrimoine urbain. Ce type de mthodes pose nanmoins
le dlicat problme de la dtermination de la chronique des bnfices futurs attendus
du projet. Il y a, en particulier, une grande difficult identifier les effets imputables
la dimension culturelle du projet. Les mthodes dimpact, trs souvent utilises pour
lvaluation conomique du patrimoine musal et monumental, sefforcent de
surmonter ce risque en mettant laccent sur les effets induits de ces projets : elles
identifient les effets globaux (directs, indirects et induits) du patrimoine, aussi bien
en termes de dpenses que demploi. Elles mettent ainsi en lumire les impacts
conomiques des projets de patrimoine urbain, bien que les effets multiplicateurs
soient trs difficiles estimer.
Lvaluation de lensemble des dimensions du patrimoine urbain suppose cependant
le recours dautres mthodes qui ont t essentiellement mises au point pour
[9 ]
Rsum
lanalyse environnementale, celle-ci devant rpondre des questions souvent proches

de celles poses par le patrimoine urbain. Le schma de rfrence de la
dcomposition de la valeur du patrimoine naturel est celui de la valeur conomique
totale (VET), qui recouvre des valeurs dusage et de non-usage, les premires tant
relativement plus faciles valuer. Les mthodes utilises se dcomposent en deux
grandes catgories :
les mthodes directes utilisent des enqutes par sondage auprs des agents
conomiques. La mthode dvaluation contingente permet dapprocher les
valeurs de non-usage en demandant le consentement payer ou recevoir
des individus interrogs. Mais cette mthode comprend de nombreux biais dus,
par exemple, des paiements hypothtiques et non rels. Une autre famille de
mthodes directes est constitue par les mthodes multi-attributs. Dans ce
cas, les individus sont interrogs sur divers scnarios prsents et les choisissent,
les classent ou les pondrent selon les mthodes utilises. Mais ce sont l des
mthodes relativement complexes en matire de dfinition des scnarios et
de procdure destimation ;
les mthodes indirectes utilisent les comportements effectifs des agents
conomiques sur des marchs de biens et de services complmentaires de
ceux qui ne peuvent tre changs sur un march. Dans le cas de la mthode
des prix hdonistes, il sagit de rechercher un march sur lequel sont changs
des biens dont lenvironnement est un attribut. De mme, le recours la
mthode des cots de dplacement (MCD) suppose que les individus se
dplacent pour bnficier du bien environnemental ou patrimonial considr.
Le cot effectif du transport, en temps et en argent, permet donc une
estimation de la valeur accorde au bien considr.
Pour sa part, lanalyse multicritre, dans ses diffrentes variantes, permet dintgrer
dans lanalyse des aspects a priori non montarisables. Cette approche semble
particulirement utile dans des situations multidimensionnelles o les conflits
dintrts sont nombreux, ce qui est le cas du patrimoine naturel comme du
patrimoine urbain. Il existe une assez grande diversit de mthodes de ce type. Parmi
celles-ci, les mthodes dites de surclassement sont bases sur la comparaison deux
deux des actions envisages, plus facile effectuer que lvaluation prcise de leurs
performances. Parce quil permet de prendre en compte des situations trs
complexes, ce type de mthodes semble relativement bien adapt au cas du
patrimoine urbain. Elles sont cependant assez lourdes mettre en uvre et ne
sauraient tre utilises dans tous les cas.
[ 10 ]
Rsum
Le bilan propos des mthodes dvaluation environnementale conduit une

conclusion trs pragmatique : il nexiste pas une mthode unique susceptible dtre
transpose afin de permettre une valorisation indiscutable des projets relatifs au
patrimoine urbain. Comme cette dernire dpend fortement du contexte spcifique
de chaque projet, cest, selon les cas, telle ou telle mthode qui sera la plus adapte.
Le recensement effectu dans cette partie prsente donc une bote outils dont
aucun nest, a priori, suprieur aux autres.
Troisime partie : grille danalyse conomique de la

soutenabilit du patrimoine urbain
Lvaluation conomique du patrimoine urbain, selon lapproche inclusive adopte,
doit prendre en compte sa multidimensionnalit ainsi que son caractre minemment
dynamique. La grille danalyse propose permet de prciser et de regrouper, dans un
cadre de cohrence, les principales informations ncessaires une valuation du
patrimoine urbain centre sur sa soutenabilit. Cette notion de soutenabilit est
centrale dans lanalyse, car elle permet de dfinir les conditions de transmission de la
richesse actuelle en direction des gnrations futures, ce qui suppose, au moins, le
maintien de sa valeur globale dans le temps. Deux approches de la soutenabilit sont
gnralement retenues : la soutenabilit faible et la soutenabilit forte.
La soutenabilit faible suppose que les valeurs conomiques, sociales, culturelles,
environnementales, sont substituables entre elles. Dans ce cas, la norme de
soutenabilit porte sur linvestissement net global, qui doit tre au total positif. La
soutenabilit forte suppose que les diffrentes dimensions du patrimoine ne sont pas
substituables mais complmentaires, en fonction de certains seuils. Les
caractristiques du patrimoine urbain conduisent plutt une interprtation en
termes de soutenabilit forte, ce qui suppose lidentification des seuils partir
desquels les effets de complmentarit lemportent.
Pour valuer ce patrimoine, plusieurs grilles danalyse conomique ont t labores,
en particulier celles de la Banque interamricaine de dveloppement (2010) et dOst
(2009), qui constituent des repres incontournables. Leurs limites nous conduisent
cependant proposer notre propre grille, qui distingue les dimensions de stock et de
flux, et celles de valeur et de soutenabilit. Deux critres sont retenus, de faon
classer les indicateurs et les informations pertinentes relatives (i) ltat du
patrimoine urbain, selon la dimension de stock, et (ii) lvolution du patrimoine,
selon les flux dinvestissement et de dprciation de ces stocks.
[ 11 ]
Rsum
Linformation collecte permet alors de juger du patrimoine urbain selon deux

critres : la valeur conomique et la soutenabilit. Les valeurs conomiques et les
indicateurs de soutenabilit constituent deux normes au regard desquelles les projets
de rhabilitation du patrimoine urbain seront jugs : en termes de flux (les nouveaux
investissements compensent-ils les dgradations et les dprciations ?) et en termes
de stocks (le seuil au-dessous duquel une dgradation irrversible se produit est-il
atteint ?).
Quatrime partie : illustration de la grille danalyse

partir des cas de Saint-Louis du Sngal et de Sousse
(Tunisie)
Lobjet de cette partie est dillustrer loprationnalit de la grille danalyse propose,
partir de ltude de deux types de patrimoine urbain nettement diffrents : celui
de Sousse et de Saint-Louis du Sngal. Il ne sagit donc que dune dmarche mtho dologique qui ne saurait conclure, ici, la pertinence de tel ou tel projet prcis
concernant ces deux villes.
La premire tape, celle de lidentification du patrimoine urbain (ou analyse en
terme de stocks), permet dans les deux cas de caractriser, partir dindicateurs
disponibles ou construire, le patrimoine urbain des deux villes dans ses quatre
dimensions. Ainsi, du point de vue conomique par exemple, limportance des
services publics dans lle de Saint-Louis contraste avec le rle important des
activits commerciales lies au tourisme dans la mdina de Sousse.
La deuxime tape de la grille danalyse propose, celle de lidentification des
services rendus (valeurs de flux), a permis, par exemple, de mesurer la valeur
dusage du patrimoine bti, tant par les rsidents que par les touristes. Par
contre, en labsence de longues et coteuses enqutes, les valeurs de nonusage de la dimension environnementale des deux territoires nont pas pu tre
mesures.
La troisime tape, en termes de soutenabilit, constitue le cur de lanalyse.
Lexamen des taux daccumulation, dinvestissement et de dprciation pour
les quatre dimensions du patrimoine urbain, permet de raliser leur synthse
visuelle dans un diagramme de soutenabilit. Ainsi, sur la base des estimations
effectues partir de donnes insuffisantes, il apparat que la situation sur lle
de Saint-Louis est caractrise, dans lhypothse que nous considrons comme
[ 12 ]
Rsum
la plus favorable, par une dgradation nette du patrimoine bti, alors que
laccumulation dans les autres dimensions (humaine, conomique et naturelle)
reste proche du seuil de soutenabilit. En consquence, la soutenabilit du
patrimoine urbain dans son ensemble semble remise en question. A linverse,
la mdina de Sousse, partir des estimations retenues, se caractriserait par
une dgradation nette quasi nulle du patrimoine bti, alors que laccumulation
dans les autres dimensions (humaine, sociale, conomique et naturelle) reste
proche du seuil de soutenabilit.
La dernire phase danalyse propose porte sur lexistence dventuels effets
de seuils ou de risques. Ainsi, Saint-Louis semble exister un seuil conomique
li la pauvret : les revenus de la majorit de la population rsidente actuelle
ne lui permettent pas de financer la conservation du patrimoine urbain existant.
[ 13 ]
Summary
Urban heritage has become a credible economic subject in the past few years, which
is in a large part due to the growth of tourism that has become a major source of
direct and indirect income. Such heritage now is considered as an engine for local
development, thanks to the spending by visitors of such sites in the surrounding areas,
and certain major cultural establishments are now close to being run as enterprises.
This consideration of the economic role of such heritage and of its changing funding
methods, which see a clear decrease in public contributions, invites the setting up of
instruments for more accurate economic and financial evaluation and intervention
than were available until now.
The objective of this study is thus to set up a systematic approach for evaluating the
economic interest of urban-heritage development projects. Based on an analysis of
the various ways of considering the urban heritage, Part 1 proposes an inclusive
definition of this concept. Part 2, which presents a synthesis of the methods for the
economic evaluation of heritage, stresses the questions of the input of environmental
evaluation methods of the urban heritage. Part 3 establishes an evaluation grid based
on sustainability, for identifying and estimating the economic and social consequences
of a heritage project. Part 4 illustrates the use of this analytical grid by applying it to
two different cases of urban heritage: Saint-Louis in Senegal and Sousse in Tunisia.
Part 1: Heritage and heritage policies

The concept of a cultural heritage (monuments, archaeology, furniture, etc.) dates
from the late 18th Century and in France the methods of its protection (listing ,
registration) were laid down in the Law of 1913. However, the concept of a specifically
urban heritage only evolved in the 1920s and it was not until the 1964 that the first
doctrine of preserving historical urban centres was formulated in the Venice Charter.
The concept of urban heritage is a multi-dimensional one that, for a full
understanding , requires the combination of historical, sociological and economic
approaches. In fact, it encompasseshence the term of inclusive definitionin
addition to the material elements of the heritage, the historical structuring of the
town and its evolution. A value is then attributed to this composite unit, based on an
intellectually and socially progressive construction; the latter is realized either through
designation by scientists, experts or politicians, or through appropriation by a socioeconomic group.
[ 15 ]
Summary
The urban heritage thus consists of a mixed capital that can generate services,
producing value. Such sources of capital value are grouped into four main categories:
Economic capital, in the narrow sense of the word, encompasses mainly
buildings, equipment and infrastructure;
Human and social capital is composed of the competences and dynamics of
the population, including the variety of existing social connections;
Natural capital consists of the quality of air, water and sanitation, including the
presence of green spaces;
Cultural capital, finally, is a more diffuse concept as it is composed of a
combination of immaterial goods, traditions, and skills that were accumulated
by earlier generations.
The diverse heritage policies as set up and implemented in each country strongly
affect the creation and evolution of such capital, as each country has its own methods
and priorities. Moreover, such policies will very much depend upon the capacity of
the public authorities to arbitrate between the different socio-economic groups.
Once these points have been settled, the procedures as implemented will essentially
depend upon the players in the urban heritage field.
In the specific case of developing countries, the intervention of major international
donors is essential for the funding of heritage projects. In fact, though such funding
may come from different (international, national, local, public or private) sources, great
importance should be attached to the inherent risks of such operations, regardless
of the dominant players and the methods of funding the projects for protecting and
valorizing the urban heritage. Such risks are manifold, going from turning the city into
a museum with a touristic mono-activity to the starting of property speculation and
certain forms of gentrification. It is thus not surprising that most attempts at drawing
up a typology of historical urban centres are a particularly delicate exercise that is
easily open to criticism. The complexity of the urban-heritage approach is further
complicated by the need of integrating this approach in the process of territorial
development as a whole. In fact, the presence of an urban heritage generally concerns
a much larger area, whose territorial limits and methods for its social and economic
development, and the type of intervention of the players in this development, should
be defined as well. Because of this approach, the urban heritage acquires a specific
aspect: contrary to the other types of heritage (monuments, archaeology, museums,
[ 16 ]
Summary
immaterial, etc.), its valorization faces very strong economic and social constraints.
This implies that its management involves the setting up of specific technical, human,
financial and legal provisions that will ensure the sustainability of the development.
Part 2: The methods for an economic evaluation of the

heritage
The economic evaluation of the heritage is based on several standard tools for
economic analysis, to which the specialists of heritage analysis have added specific
complements for considering the induced effects on job creation and the costs
related to heritage projects.
The economic rate of return and the net discounted value are standard economic
evaluation methods that can also be used for evaluating urban-heritage rehabilitation
projects. However, this type of method poses the delicate problem of determining
the expected profits of the project. For instance, it is particularly difficult to identify
the effects that are due to the cultural dimension of the project. Impact methods,
such as are commonly used for the economic evaluation of the museum and
monument heritage, try to overcome this problem by stressing the induced effects of
such projects. They identify the direct, indirect and induced overall effects of the
heritage, in terms of both expenses and employment. This illustrates the economic
impact of the urban heritage projects, even though the multiplier effects are very
difficult to estimate.
However, evaluating all dimensions of an urban heritage also involves the use of other
methods that were mostly developed for environmental analyses, as such analyses
have to answer questions that are often similar to those posed by the urban heritage.
The reference frame of decomposing the values of a natural heritage is that of the
total economic value (TEV), which covers use and non-use values, the first of which
are relatively easy to evaluate. The methods used thus fall into two main categories:
Direct methods use polling surveys among the economic agents. The
contingent evaluation method allows the approximation of non-use values by
demanding the consent from the polled individuals to pay or to receive.
Nevertheless, this method comprises many biases, such as the hypothetical and
non-real payments. Another group of direct methods consists in multi-attribute
methods. Here, the individuals are questioned on several scenarios, which they
[ 17 ]
Summary
select, rank or weigh according to the methods used. However, these methods
are relatively complex in terms of scenario definition and estimation procedure;
Indirect methods use the effective behaviour of economic actors on the
property market and of those additional services that cannot be exchanged in
a market place. In the case of a hedonic price method, this means the search for
a market on which goods are exchanged for which the environment is an
attribute. Likewise, the use of a displacement cost method supposes that the
individuals move in order to benefit from the environmental or heritage goods
under consideration. The effective transportation cost, in time and in money,
thus allows estimating the value allotted to the good being considered.
A multi-criteria analysis in its different variants, for its part, allows integrating aspects
that are not easily expressed in monetary terms. This approach seems to be
particularly useful in multi-dimensional situations with numerous conflicts of interest,
which is true for both the natural and the urban heritage. Various methods of this
type exist, such as the upgrading methods that are based on direct comparison of
the planned actions, which is easier than a precise evaluation of their performances.
Such methods, as they allow the consideration of highly complex situations, seem to
be relatively well adapted to the urban-heritage case, but their implementation is
rather difficult and not suitable for all cases.
The proposed assessment of environmental evaluation methods leads to a highly
pragmatic conclusion: no single method exists that can be used for all urban-heritage
projects. On the contrary, the specific context of each project will dictate which
method is the most suitable. The inventory presented in Part 2 thus consists of a
toolbox in which no single method is better than the next.
Part 3: Economic analysis grid for the sustainability of

urban heritage.
When using the inclusive approach as adopted, the economic evaluation of urban
heritage must consider its multi-dimensional aspects as well as its eminently dynamic
character. The proposed analysis grid allows the definition and groupingwithin a
coherent frameworkof the main data needed for the evaluation of urban heritage
based on its sustainability. This idea of sustainability is the central point of the analysis,
as it allows defining the conditions for transmitting todays treasures to future
[ 18 ]
Summary
generations, which at least supposes to maintain their overall value over time. The
two approaches generally retained are weak sustainability and strong sustainability.
Weak sustainability supposes that the economic, social, cultural and environmental
values can be substituted. In this case, the sustainability standard concerns the net
overall investment that should be positive in all. Strong sustainability supposes that the
various dimensions of the heritage cannot be substituted, but are complementary in
terms of certain thresholds. The characteristics of the urban heritage rather lead to
an interpretation in terms of strong sustainability, thus requiring the identification of
thresholds beyond which the complementarity effects become dominant.
Several economic-analysis grids exist for the evaluation of this heritage, in particular
those of the Inter-American Development Bank (IDB) and of Ost (2009), which are
key reference points. However, their limits have led us to propose our own grid, which
distinguishes the dimensions of stock and flux as well as those of value and
sustainability. Two criteria were retained for ranking the pertinent indicators and data.
These concern (i) the condition of the urban heritage based on the size of the stock,
and (ii) the evolution of this heritage based on investment flux and the depreciation
of the stock.
The collected information then allows evaluating the urban heritage according to the
two criteria of economic value and sustainability. The projects for rehabilitating urban
heritage will be judged on these two criteria, in terms of flux (Will the new
investments compensate degradation and depreciation?) and of stock (Is the
threshold reached below which irreversible degradation occurs?).
Part 4: Application of the analysis grid to the cases of

Saint-Louis (Senegal) and Sousse (Tunisia)
Part 4 illustrates the operational effectiveness of the proposed analysis grid, based
on the study of two quite different types of urban heritage, those of Sousse in Tunisia
and Saint-Louis in Senegal. However, it should be clear that this is only a
methodological approach that is not meant to conclude upon the suitability of any
project concerning these two cities.
The first stage is that of identifying the urban heritage, or the analysis in terms
of stock. In both cases, this allows the characterization of the urban heritage in
its four dimensions from available or newly collected indicators. From an
[ 19 ]
Summary
economic viewpoint, for instance, the importance of public services on the

island of Saint-Louis contrasts with the important role of tourism-related
commercial activity in the Medina (old town) of Sousse.
The second stage of the proposed grid is that of identifying the rendered
services (flux values). This allows, for instance, measuring the user value of the
built heritage for both residents and tourists. However, lacking long and
expensive survey results, the values of not using the environmental dimension
for both territories could not be measured.
The third stage, in terms of sustainability, is the central part of the analysis.
Examining the rates of accumulation, investment and depreciation for the four
dimensions of the urban heritage, allows their visual synthesis and expression
in a sustainability diagram. For instance, based on estimates made from
insufficient data, it appears that the situation on the island of Saint-Louis is
characterized by a clear degradation of the built heritage when using the most
favourable hypothesis, whereas the accumulation in the other dimensions
(human, economic and natural) remains close to the sustainability threshold.
For this reason, the sustainability of the urban heritage as a whole seems to be
questionable. The Medina of Sousse, however, is characterized by almost no
net degradation according to the retained estimates, whereby the
accumulation in the other dimensions (human/social, economic and natural)
remains close to the sustainability threshold.
The fourth and final stage of the proposed analysis concerns the existence of
potential threshold- or risk effects. In Saint-Louis, for instance, an economic
threshold seems to exist that is related to poverty: the revenues of most of the
present-day resident population do not allow paying for the conservation of
the existing urban heritage.
[ 20 ]
Introduction
Introduction
Cette tude a pour objectif dlaborer un cadre de cohrence susceptible de
permettre dvaluer lintrt conomique de projets de valorisation du patrimoine
urbain. Une telle tude prend en compte les problmatiques actuelles qui prvalent
dans lanalyse de ce type de patrimoine.
En premier lieu, il importe de rappeler que la notion mme de patrimoine urbain est
relativement rcente, au regard des autres types de patrimoine (monumental,
archologique, mobilier). Elle repose sur une approche complexe qui intgre la fois
les concepts familiers du patrimoine (conservation, restauration, protection, mise en
valeur) mais galement une forte dimension conomique et sociale : la ville, mme
historique, demeure un rseau de services, de transports, de commerces, et dhabitat
qui influencent profondment la perception et le traitement de son patrimoine.
En deuxime lieu, le patrimoine en gnral, culturel et naturel, est devenu un objet
conomique et social crdible, acteur important du dveloppement local. Cette
nouvelle comprhension suppose une meilleure valuation de sa ralit conomique
et sociale et influence les modes de gestion aussi bien du patrimoine urbain que des
autres formes de patrimoine culturel et naturel. Ces dispositions imposent de recourir
des techniques de gestion et des mthodes dvaluation plus soucieuses des
ralits financires et sociales, sans toutefois ngliger le fait que le patrimoine reste un
bien collectif, support de connaissance, dchanges et didentit et quil doit
conserver, ce titre, un statut spcifique.
En troisime lieu, le patrimoine urbain, du fait de son rle conomique et social
marqu, sinsre, peut-tre plus que le patrimoine culturel en gnral, dans les
mouvements lis la mise en uvre des principes du dveloppement durable. Il doit
donc tre intgr aux nouvelles rgles qui rgissent la gestion des performances
nergtiques, mme si cela pose de nombreux problmes techniques. De mme quil
nest plus imaginable de protger et de grer des biens culturels sans que les
populations locales soient parties prenantes de cette gestion, la prise en compte des
principes du dveloppement durable a fortement marqu la proposition dune
nouvelle mthode dvaluation conomique du patrimoine urbain ici dveloppe.
Cette mthode sappuie prioritairement sur une approche en termes de soutenabilit,
qui tient compte la fois du caractre global (au sens de plantaire) du processus de
[ 21 ]
Introduction
dveloppement, mais aussi de la ncessaire inclusion, dans ce processus, des sphres

naturelles et sociales aux cts de la sphre conomique.
Enfin, dun point de vue mthodologique, soulignons que les diffrentes approches
dvaluation conomique du patrimoine naturel et culturel habituellement utilises
se heurtent lusage dominant des indicateurs montaires lesquels, dans le cas du
patrimoine, ont tendance occulter une partie non-ngligeable des retombes de la
protection et de la gestion du patrimoine. Cest le cas, en particulier, pour les
retombes socioculturelles. La mthode propose ici, base sur une approche par la
soutenabilit, limite cette difficult, mais ne la fait pas totalement disparatre.
Cest partir de cette analyse que cet ouvrage propose une dfinition oprationnelle
de ce patrimoine urbain. Il y est qualifi dinclusif, en ce sens quil inclut quatre sries
dlments interdpendants qui le constituent et en font un systme complexe, aux
contours variables dun cas concret lautre. Ces quatre ensembles dlments sont
dordre conomique, social, culturel et environnemental. Cette dfinition est proche
de celle, plus classique, de patrimoine intgr (prise en compte de lensemble des
variables qui influent sur la gestion du patrimoine), en confrant toutefois une place
dterminante lapproche conomique, ce qui nest pas le cas pour le patrimoine
intgr.
Les lments conomiques sont constitus de services marchands (en
particulier touristiques) ou non marchands (issus par exemple de la disposition
de btiments publics, ou rendus directement par les infrastructures).
La dimension sociale du patrimoine urbain est reprsente par lensemble des
comptences de la population qui lui sont lies, comme par les liens sociaux
quil contribue faire vivre.
Les lments culturels renvoient directement la dimension la plus restrictive
du patrimoine, cest--dire sa fonction mmorielle, issue de lhistoire du
territoire considr (fonction valorise aussi bien par les historiens que par les
populations), mais aussi ses qualits architecturales.
Les lments environnementaux relvent aussi bien de lexistence de parcs,
jardins, rivires, que de celle de rseaux dassainissement.
Confronte cet objet danalyse complexe quest le patrimoine urbain, toute
tentative dvaluation conomique de ce dernier est particulirement dlicate, et les
[ 22 ]
Introduction
mthodes danalyse conomique habituelles dvaluation se rvlent inadquates,

mme celles utilises dans le domaine de lenvironnement. En effet, malgr certaines
similitudes, en particulier le caractre non directement montarisable de nombreux
lments caractristiques de ces deux objets, leurs diffrences ne permettent pas la
transposition pure et simple des mthodes dvaluation environnementale au
domaine du patrimoine urbain. Des adaptations sont ncessaires. Une fois choisies
au cas par cas, en fonction de la spcificit du patrimoine urbain considr, ces
mthodes permettent de prendre en compte la soutenabilit du dveloppement de
ce patrimoine urbain, cest--dire la capacit du projet rpondre aux besoins actuels
sans obrer la situation des gnrations venir.
Lun des apports de lconomie de lenvironnement est de proposer une dfinition
conomique de la soutenabilit qui met laccent, dans lvaluation conomique, sur
les conditions de transmission du patrimoine et lexistence de seuils dirrversibilit.
Mais elle suppose, dans un premier temps, le recours une valuation de la valeur
conomique prsente. Comme la montr lexamen de la littrature, de nombreuses
mthodes dvaluation ont t utilises, quil sagisse des analyses de rentabilit, de
lanalyse dimpact (la plus frquente) ou dvaluations contingentes. Elles sont plus
ou moins adaptes aux divers types de patrimoine urbain et ncessitent souvent, pour
tre oprationnelles, des donnes non disponibles dans des pays en dveloppement,
et donc particulirement coteuses obtenir. Lune des proccupations de toute
valuation doit donc tre, dans la recherche des mthodes les plus appropries, de
dfinir leur degr de faisabilit sous cette forte contrainte de disponibilit et de cot.
Le contenu du prsent ouvrage dcoule de ces considrations. Le premier chapitre
explicite lapproche patrimoniale adopte qui conduit la dfinition inclusive du
patrimoine urbain voque ci-avant. Ce chapitre souligne aussi la ncessit de tenir
compte, tout particulirement dans une perspective de faisabilit, de la nature des
politiques conduites et du comportement des divers acteurs concerns par le
patrimoine urbain et les processus de dveloppement territorial.
Le deuxime chapitre analyse de faon synthtique les mthodes dvaluation les
plus gnralement utilises, en mettant laccent sur leurs apports et limites. Les
questions de transposition des mthodes dvaluation environnementale au domaine
du patrimoine urbain y sont plus spcialement voques.
Le troisime chapitre prsente le cadre gnral dune grille dvaluation
oprationnelle. Celle-ci insiste sur la dimension de la soutenabilit et propose des
indicateurs la fois montaires et non montaires sur les diffrentes dimensions du
[ 23 ]
Introduction
patrimoine urbain. Cette grille dvaluation propose une dmarche en quatre tapes
permettant successivement, aprs avoir identifi le patrimoine urbain, den valuer les
diffrents types de valeurs conomiques, la soutenabilit et lexistence deffets de
seuil.
Le quatrime chapitre illustre cette grille dvaluation partir de deux cas concrets :
ceux des patrimoines urbains des villes de Saint-Louis du Sngal et de Sousse. Les
diffrences dans la nature et le contexte structurel de ces deux terrains permettent,
en les rapprochant, de montrer tout la fois loprationnalit de la grille propose et
den adapter la mise en uvre aux spcificits de chaque cas.
[ 24 ]
1. Lapproche patrimoniale :
la notion de patrimoine urbain
1.1. Les approches historique, sociologique et conomique
1.1.1. Lapproche historique : le patrimoine urbain, un patrimoine rcent
On entend par patrimoine urbain un ensemble form par les difices
monumentaux et larchitecture banale (notamment les habitations) qui lenvironne.
Loin dtre la somme de diffrents monuments pris isolment, lensemble urbain est
une trame serre compose ddifices mineurs et majeurs, qui sexpliquent et se
compltent les uns les autres. Pris isolment, aucun na la valeur dun chef-duvre :
cest lensemble qui a une grande valeur, par sa cohrence, due la rgle commune
qui a prsid ldification, dterminant limplantation et le gabarit. Chaque difice
est constitutif de la composition urbaine. En cela le patrimoine urbain se distingue
du patrimoine culturel, qui concerne surtout des lments isols exceptionnels :
monuments, sites archologiques, uvres mobilires (peinture, sculpture,).
Toutefois, on observe depuis quelques annes une volution de cette approche qui
tend prendre en compte des ensembles patrimoniaux complexes, inscrits dans un
territoire. Cest par exemple le cas pour le Val de Loire et les chemins de Saint-Jacques
de Compostelle, inscrits sur la liste du patrimoine mondial. Cette nouvelle dimension
du patrimoine associe de manire cohrente le bti et les paysages (paysages
culturels), mais galement le patrimoine immatriel (usages, traditions, savoir-faire).
Quil sagisse de patrimoine monumental, naturel et immatriel ou de patrimoine
urbain, on constate donc un certain glissement de lapproche historique et artistique
traditionnelle vers une approche plus anthropologique qui valorise un ensemble de
liens complexes entre les lments constitutifs du patrimoine, sans exclure les
dimensions conomiques propres au dveloppement territorial.
Le centre historique, marqu par son ancrage dans un contexte territorial, est
spatialement dlimit, le plus souvent au moyen dune opposition avec les quartiers
priphriques. Il a t le noyau dun tablissement humain qui a, au moins dans une
phase historique, jou un rle de coordination politique, conomique et culturelle.
En ce sens, le centre historique est aussi la traduction spatiale dun modle de socit,
qui reste lisible dans sa structure urbanistique et son bti.
[ 25 ]
1. Lapproche patrimoniale : la notion de patrimoine urbain
Par rapport aux termes plus descriptifs de quartier ancien , ensemble urbain ,
paysage urbain , tissu urbain ou composition urbaine , la notion de
patrimoine urbain est la rsultante dun processus de patrimonialisation, au cours
duquel les autorits et/ou certains groupes sociaux ont rinvesti lhritage
architectural. Ce processus de patrimonialisation concerne un bti dont lusage
antrieur est mis en cause et dont la conservation est menace. Il peut tre dclench
par un vnement (projet de dmolition) ou un regard extrieur (expertise suscite
par une organisation internationale). Ce constat de ltat de dshrence dun lieu
incite, ds lors, en prserver les lments significatifs, afin de les transmettre aux
gnrations suivantes.
Cette notion de patrimoine urbain a marqu le passage de lattention porte au
monument historique la prise en compte de lensemble urbain, dans un contexte de
rejet de lurbanisme fonctionnaliste. Elle est apparue dans les annes 1930 sous la
plume de larchitecte italien Gustavo Giovannoni, qui a formul trois grands principes :
tout fragment urbain doit tre intgr dans un plan damnagement local et
rgional ;
le monument ne peut tre pris isolment, sans ses abords, son environnement ;
les ensembles urbains appellent des procdures de prservation et de
restauration qui en respectent lchelle et la morphologie (parcelles, voies), avec
une certaine marge de manuvre.
Cest la premire fois quest thorise une restauration du patrimoine tenant compte
de ses fonctions sociales, combinant la protection dun centre urbain au maintien de
la vie locale, dans le souci den viter la musification.
Si le terme de patrimoine urbain est ainsi apparu en Italie dans les annes 1930, il na
revtu de valeur oprationnelle en France que dans les annes 1960, en raction la
rnovation destructrice adopte tout au long de la dcennie prcdente pour
rsorber les quartiers anciens dgrads et insalubres. La notion est au fondement de
la loi de 1962 sur les secteurs sauvegards, qui vise la protection des centres anciens
caractre historique, esthtique ou de nature justifier la conservation, la
restauration et la mise en valeur de tout ou partie dun ensemble dimmeubles .
Selon les termes dA ndr Malraux, alors ministre de la Culture, les nations ne sont
plus seulement sensibles aux chefs-duvre, elles le sont devenues la seule prsence
[ 26 ]
de leur pass . Au demeurant, dans la France du gaullisme, cette politique de

sauvegarde du patrimoine local va de pair avec la modernisation des centres-villes.
Au plan europen, cette approche est consacre par la Charte internationale sur la
conservation et la restauration des monuments et des sites, dite Charte de Venise,
adopte en 1964 par une confrence qui aboutit la cration du Conseil international
des monuments et des sites (International Council of Monuments and Sites,
ICOMOS). Dsormais, la notion de monument historique comprend la cration
architecturale isole aussi bien que le site urbain ou rural qui porte tmoignage
dune civilisation particulire, dune volution significative . La gestion du territoire,
urbain et rural, devient dailleurs une proccupation majeure, dautant que lquilibre
entre villes et campagnes est dfinitivement rompu. Dans cette dcennie 1970, la
gnralisation du concept de patrimoine urbain est insparable de la notion de
nouvelle culture urbaine popularise par lexprience de Bologne.
Encadr
1 Lexprience de Bologne
Aprs une phase o les projets de reconstruction des villes italiennes victimes des
destructions de la seconde guerre mondiale se sont aligns sur la rnovation urbaine
dfendue par lurbanisme moderne, un dbat sengage sur la sauvegarde des centres
anciens, et la ncessit de les considrer non seulement comme bien patrimonial, mais
aussi comme bien conomique.
Dans ce contexte, la ville de Bologne fait uvre de pionnire, avec un projet qui prend
le contrepied de l ventrement et considre son centre historique comme un
monument en soi. Lobjectif est de construire le futur de la ville sur son propre pass , en
luttant contre ltalement urbain et le dpart des habitants vers la priphrie. Le centre
historique devient llment central et fdrateur dune nouvelle stratgie de
dveloppement global de laire mtropolitaine. Lanc en 1969, le plan pour le centre
historique de Bologne, sige du Parti communiste italien, doit tre le modle de la
politique urbaine de la gauche italienne. Ses mots dordre sont : participation des
habitants, maintien des habitants dfavoriss dans leur quartier, lutte contre la
spculation immobilire, et rquilibrage de la prsence des activits tertiaires
(banques, etc.) au profit de la fonction rsidentielle. Il se fonde sur linventaire et ltude
typo-morphologique exhaustive et rigoureuse du bti, pralablement mene par les
services municipaux.
Laudace de lexprience, la recherche dun quilibre entre conservation des
monuments, des tissus urbains et des besoins de la socit contemporaine, et reposant
sur limplication des citoyens, fait de Bologne le point de mire de lexprimentation
urbaine dmocratique . Dans la dcennie suivant 1968, dinnombrables observateurs
europens en rendent compte dans la presse spcialise.
[ 27 ]
lchelle mondiale, la Convention concernant la protection du patrimoine mondial

culturel et naturel, adopte en 1972 par les Etats membres de lOrganisation des
Nations unies pour lducation, la science et la culture (UNESCO), ouvre une voie
nouvelle, avec une vision du patrimoine plus ample et plus souple, renouvelant en
profondeur celle du monument historique. La Convention distingue trois catgories
de patrimoine culturel : les monuments, les sites et les ensembles, groupes de
constructions isoles ou runies qui, en raison de leur architecture, de leur unit ou
de leur intgration dans le paysage, ont une valeur universelle exceptionnelle du
point de vue de lhistoire, de lart ou de la science .
Au cours du XX e sicle, la pression dmographique sur les villes sacclre et la densit
urbaine augmente. Sauf dans le cas des villes dont lvolution sest fige avant la
rvolution industrielle, le centre historique ne reprsente dsormais quune part
infime de la ville contemporaine (quelques dizaines dhectares, quelques centaines
au plus). De surcrot, sa part relative ne cesse de se rduire en raison de ltalement
des espaces urbaniss. cette pression sur les villes historiques, due laugmentation
de la population mondiale vivant en zone urbaine, sajoute le fait que de nombreux
ples urbains sont amens jouer un rle moteur dans une croissance rgionale
impliquant des acteurs conomiques extrieurs. Ces deux phnomnes ne sont pas
sans consquences sur lintgrit physique et visuelle des villes du patrimoine mondial,
en termes de circulation, de tourisme, de constructions en hauteur, de transformation
des fonctions du centre-ville.
Ces proccupations ont conduit lUNESCO laborer le concept de paysage
historique urbain (Historic Urban Landscape HUL), qui tend une approche fonde
sur les lments matriels du patrimoine la structuration historique de la ville et
son volution dynamique, bousculant ainsi la thorie internationale de la
conservation-restauration et les deux types de valeurs esthtiques et mmorielles
quelle attribue la matrialit dun lieu. Alors que linscription de monuments et de
sites, durant les premires annes de la Convention du patrimoine mondial, rpondait
aux critres de Giovannoni, la notion de HUL, qui demeure controverse, constitue
un changement radical. Les transformations dun site historique ou un ensemble
urbain, jusque-l vues comme un mal ncessaire la bonne conservation, sont
dsormais considres comme des composantes consubstantielles de limportance et
du sens du lieu. Ceci impliquera de conserver non seulement le tissu urbain mais aussi
les rituels, et dintgrer le plan de conservation une gestion urbaine soucieuse du
dveloppement socioconomique et de lamlioration de la qualit de vie des
habitants. Les grandes lignes de lHUL concernent limportance du paysage comme
[ 28 ]
lment de stratification de la dynamique urbaine (passe et prsente) et de

linteraction entre environnement naturel et bti.
Lidentification du patrimoine urbain implique une dmarche de connaissance,
portant sur les monuments, les vestiges archologiques, le tissu urbain avec son
systme viaire et ses espaces publics, les jardins et espaces verts. Cette dmarche
prend la forme institutionnelle de relevs et de descriptifs qui nourrissent des
inventaires normatifs sur la base desquels sont labores les actions de protection et
de mise en valeur (dans le cadre des secteurs sauvegards, par exemple). Lhistoire
des villes, longtemps focalise sur les institutions politiques et juridiques et sur les
structures conomiques et sociales, sest tardivement intresse lespace urbain.
Les monographies rudites consacres aux villes faisaient la part belle aux monuments
qui les symbolisent. Lhistoire de larchitecture na englob la ville qu partir de
ltude pionnire mene en 1977 sur le quartier des Halles, Paris. Cette dmarche de
connaissance est constitutive de lattribution de valeurs, comme la formalis une trs
importante runion organise en 1994 par le Centre du patrimoine mondial Nara,
au Japon (Document de Nara).
1.1.2. Lapproche sociologique : les nouvelles modalits didentification

du patrimoine urbain
Le patrimoine urbain, comme le patrimoine en gnral, est une construction
intellectuelle qui volue en fonction des gots, des ncessits conomiques, des
dcouvertes techniques, des idologies de pouvoir et de gestion des populations
(hygine, reprsentation du pouvoir). Lensemble patrimonial correspond un
systme de reprsentations qui varie selon les groupes sociaux et les poques. Deux
grandes modalits didentification du patrimoine coexistent, qui correspondent
chacune des ensembles de reprsentations, mais aussi des procdures explicites de
dsignation :
- la modalit didentification par dsignation est essentiellement le fait des
scientifiques relays par les politiques. Elle se manifeste par un processus de
reconnaissance collective de nature scientifique (recherches, publications,
colloques), juridique (limitation du droit de proprit), financire, fiscale et
technique (obligation de recourir aux spcialistes de la restauration). Cette
modalit concerne tous les types de patrimoine (archologique, monumental,
mobilier, urbain, immatriel) ;
[ 29 ]
- la seconde modalit, lidentification par appropriation, revt une importance

croissante. Dans ce cas de figure, un groupe socioconomique particulier
(aristocratie, lus, oprateurs touristiques, classes moyennes et suprieures)
sapproprie un bien qui nest pas ncessairement reconnu par les spcialistes
scientifiques, et le transforme en une forme de patrimoine. Ce bien se trouve
ainsi patrimonialis des fins de dveloppement conomique et trs souvent
touristique (htels de charme), mais galement pour affirmer la position sociale
de ceux qui sen sont empar (signe social). Ce nouveau patrimoine nest pas
protg par la loi nationale, mais par le rseau des intrts particuliers. La
patrimonialisation peut revtir des aspects matriels (qualit des matriaux, des
dcors, de lenvironnement vgtal), comportementaux (stationnement,
sociabilit organise) ou immatriels (lieux commmoratifs). Elle peut galement
se dvelopper avec le retour des populations diasporiques ou la reconstruction
lidentique et lextension de biens trs dgrads, voire de biens nayant jamais
exist qu ltat de projet (dessins, plans). Ce second phnomne tend
aujourdhui prendre de lampleur.
Le patrimoine par appropriation est en gnral ultrieurement intgr au patrimoine
dsign par les institutions pour des raisons de gestion publique et de pouvoir. Il passe
alors du statut de patrimoine en devenir celui de patrimoine lgitim, ce qui signifie
quune intervention sur un ensemble urbain lorigine dgrad et/ou sans caractres
culturels marqus peut concourir sa patrimonialisation. Cette possible volution
nest pas sans effets sur limpact conomique dune intervention sur un centre urbain
ancien.
Le patrimoine urbain : entre valeur locale et valeur universelle

Le patrimoine bti oriente la question urbaine en posant le problme du rapport de
la ville la mmoire et aux identits. lintersection entre la ville constitue et la ville
historique, il est un lment stratgique de son devenir et est donc logiquement
investi de valeurs relevant de registres locaux, nationaux et mondiaux.
Limage patrimoniale de la ville, qui reposait souvent sur laddition de ses grands
monuments, intgre dsormais la vieille ville, devenue centre historique labellis. Le
tout fonctionne comme le creuset dune reconnaissance (identit) locale, voire
nationale. Les associations dhabitants ont intgr les problmatiques du cadre de vie,
de lurbanit, du patrimoine, puis, plus rcemment, de lenvironnement et du
dveloppement durable, si bien que le patrimoine est devenu beaucoup plus quun
enjeu esthtique et historique. Dans un monde o la modernit puis la globalisation
ont dvelopp la crainte de lhomognisation et de la banalisation, sa valeur
[ 30 ]
symbolique sest beaucoup renforce. Nous nous trouvons dans une phase de
revalorisation foncire et de gentrification de certains espaces urbains centraux,
essentiellement dans les pays dvelopps o lon assiste un mouvement de
reconqute des centres villes anciens pour des raisons sociologiques (appartenance,
signe social) mais galement conomiques (cot et dure des transports, services).
Ce phnomne existe aussi dans certains pays en dveloppement. Il inclut dsormais
aussi des acqureurs trangers (retraits, rsidences secondaires), mais il faut pour
cela que le pays dispose dune lgislation autorisant lachat sans restriction de biens
immobiliers nationaux par des trangers (comme au Maroc). Ce nest pas encore un
cas de figure frquent, mais il devrait sans doute le devenir court et moyen terme.
Nagure foyers de concentration des classes populaires dans un habitat dgrad, les
centres anciens sont aujourdhui trs souvent au cur dun processus de qualification
par la rhabilitation de lespace rsidentiel au moyen de la mise aux normes de
lhabitabilit contemporaine et par la cration et la valorisation despaces publics. Par
ailleurs, limpact du label patrimonial fait que ce ne sont plus seulement les habitants
de la ville centre qui se reconnaissent et sidentifient au paysage du centre historique,
mais ceux de toute lagglomration.
Le patrimoine urbain : un systme de valeurs en constante volution

Le patrimoine, comme tout ensemble de valeurs, est un systme de reprsentations
qui volue avec le temps et varie selon les groupes sociaux qui le portent. Le regard
sur le patrimoine urbain a beaucoup chang en trs peu de temps. En 1925, Le
Corbusier produit un plan durbanisme pour la ville de Paris dans lequel il propose
de dtruire tout le tissu urbain ancien, lexception de quelques grands monuments,
et de btir une ville utopique faite de grands immeubles identiques et de larges voies
orthogonales. Pratiquement dans le mme temps, nous avons vu que les Italiens
(Giovannoni) commencent parler de la ville historique qui conserve son patrimoine
tout en dveloppant lhabitat et les activits de toute nature.
Le systme de valeur du patrimoine urbain simpose donc peu peu en occident.
Lattrait pour le pass, la reconnaissance dune qualit du bti (matriaux, prise en
compte des lments naturels), en tout cas pour certaines priodes, constituent une
forme dexotisme et de distinction. Habiter dans le pass associe la fois
lloignement temporel et le signe social, deux manires de se distancier.
La sensibilit au patrimoine, elle aussi, volue. Dans les pays occidentaux, les classes
moyennes ont trouv dans la ville historique un signe identitaire qui les rapproche
dun groupe de rfrence constitu par les classes dominantes. Habiter des btiments
[ 31 ]
anciens, acheter des objets dart (voire de la brocante), sont des actes qui tmoignent
de cet engouement. Mais cette constatation ne vaut pas pour une majorit de pays
en voie de dveloppement : les riches Libanais ont laiss labandon les belles et
grandes villas de Beyrouth, construites au XIX e sicle, leur prfrant les immenses
appartements proposs par la promotion immobilire de la reconstruction. Dans la
majorit des cas, le problme de lintervention sur les centres urbains historiques se
heurte labsence de considration pour lintrt du patrimoine. Cette absence ne
tmoigne pas dune forme dinconscience identitaire, mais plutt dun rejet de
linconfort et de la trs forte attraction de la modernit ostentatoire. Ce rejet explique
souvent labandon, par les rsidents, des btis anciens quils vendent aux trangers
des prix trs suprieurs leur valeur locale. Cette situation a parfois tendance se
renverser, car certains migrs revenus dans leur pays se rapproprient ensuite les
parties les plus visibles ou les plus rentables de leurs biens. Mais dans une procdure
dintervention sur le patrimoine urbain, ce dsengagement temporaire des
populations locales engendre des difficults et des surcots importants. Un tel
phnomne produit des effets contradictoires : dun ct, les populations locales
souvent pauvres qui habitent les centres anciens dgrads sont repousses vers
dautres localisations dhabitat, frquemment en priphrie de ville ; de lautre,
larrive de nouvelles populations disposant de moyens conomiques et culturels se
traduit par un mouvement de restauration du patrimoine urbain trs favorable sa
sauvegarde, et par le dveloppement dactivits parfois touristiques (htels et
restaurants de charme, commerces de souvenirs spcialiss, voire enseignes de
grandes marques) qui contribuent au dveloppement conomique local.
La question de lauthenticit
La notion dauthenticit est apparue dans le prambule de la Charte de Venise (1964),
qui mentionne le devoir que reprsente pour lhumanit la transmission aux
gnrations suivantes des uvres monumentales dans toute la richesse de leur
authenticit . lpoque, les rdacteurs de la Charte, qui partageaient les mmes
rfrences culturelles, souhaitaient encadrer les dcisions concernant la restauration
des monuments. la fin des annes 1970, le Comit du patrimoine mondial adopte
le critre dauthenticit comme mesure de la vrit des valeurs, en ce qui concerne
la conception, les matriaux, lexcution, les savoir-faire et lenvironnement des sites
considrs. Dans la pratique, il est difficile mettre en uvre. Durant les trois
dcennies suivantes, la notion de patrimoine sest considrablement largie, incluant
le reprsentatif et non plus seulement le meilleur, lordinaire et plus seulement le
monumental. Elle intgre de nouvelles typologies de patrimoine, dont le patrimoine
vernaculaire, mais aussi les expressions rgionales les plus diverses. De la conservation
[ 32 ]
de lintgrit matrielle du monument, la rflexion soriente vers la conservation des

processus traditionnels, techniques et artisanaux ayant faonn la matire.
En 1994, le Document de Nara sur lauthenticit est conu par lUNESCO comme le
prolongement conceptuel de la Charte de Venise, mais avec le souci de dfinir la
notion dauthenticit dans un contexte universel, recevable aussi bien par des
occidentaux que des non-occidentaux.
Pour les spcialistes, lauthenticit est un concept cl de la gestion du patrimoine.
Cependant, dans la plupart des cas, la notion dauthenticit est dlicate interprter.
En effet, la presque totalit des lments du patrimoine que nous connaissons
aujourdhui ont t en trs large partie restaurs au cours des deux derniers sicles.
Cest un thme de dbat, pour les spcialistes du patrimoine, de savoir quelle priode
dun monument ou dun site lon restaure, voire quel type de restauration privilgier
et, dans la plupart des cas de figure, on recourt des matriaux contemporains.
Dans le domaine du patrimoine urbain, la question de lauthenticit est encore plus
sensible. Lhabitat et les dcors ont t profondment modifis au cours des sicles.
Les vestiges dans leur jus (selon lexpression consacre) sont extrmement rares.
De plus, la notion mme dauthenticit, qui valait pour le patrimoine parce que ce
dernier tmoignait de lanciennet donc de lidentit dune communaut (grands
difices religieux et civils) ou dune famille (galerie des portraits de famille,
tmoignage des legs), a elle aussi volu. La distance entre le vrai et le faux a perdu de
sa force avec larrive de populations nouvelles (classes moyennes) sans anctres ni
hritage patrimonial protger. Pour les nouveaux venus sociaux, le faux vaut parfois
le vrai et, en tout tat de cause, la distinction nest pas essentielle. Toute la production
artistique des multiples (lithographies, photos, fontes) le montre parfaitement, de
mme que la grande souplesse voire labsence de lgislation en ce domaine,
lorsquil sagit, par exemple, de copies de monuments anciens.
On ne peut donc pas engager aujourdhui une intervention sur le patrimoine urbain
en se rfrant de manire rigide aux prconisations relatives au critre dauthenticit
construit par une lite scientifique il y a plusieurs dcennies. En effet, le principe
dauthenticit trouve trs vite ses limites dans la ralit des volutions technique,
conomique, sociale et culturelle.
[ 33 ]
1.1.3. Lapproche conomique. Patrimoine urbain et dveloppement

durable. Limpratif de soutenabilit
Les notions de patrimoine urbain et de capital
Dans une approche conomique, le patrimoine urbain peut tre assimil un capital,
producteur de flux de services, sources de valeurs. Le patrimoine urbain reprsente,
des degrs divers, un stock qui mlange diffrents types de biens et services.
Le patrimoine, par son caractre exceptionnel, se distingue toutefois de la notion de
capital gnralement utilise par les conomistes pour deux raisons principales. Tout
dabord, le patrimoine, par sa dimension culturelle, recouvre pour partie des valeurs
de non-usage, difficiles valuer conomiquement. Ensuite, la valeur dauthenticit
du patrimoine urbain (qui lui assure un caractre unique), bien que fortement
dbattue, confre sa perte ventuelle une dimension dirrversibilit. Pour Vivien
(2009), comme auparavant pour Siriex (2003), capital et patrimoine ne seraient
pas synonymes si on leur ajoute le qualificatif de culturel . Certains auteurs
considrent, malgr tout, que les valeurs culturelles sont susceptibles de faire lobjet
dune valuation conomique (Ost, 2009 ; Throsby, 2003a et 2003b).
Capital et patrimoine se rejoignent ainsi sur deux principales dimensions : il sagit de
stocks, dactifs matriels ou immatriels ou encore dune richesse, qui sont
potentiellement sources de revenus. Quand il nexiste pas de march, comme cest le
cas pour les actifs naturels ou certains actifs culturels (un site historique, par
exemple), la valeur dchange ne peut tre connue. Elle pourrait alors tre simplement
remplace par la valeur dusage, au travers des revenus gnrs par les biens et
services rendus par lactif en question, dont la valeur marchande sera issue de leurs
changes. Le patrimoine (naturel ou culturel) pourrait alors tre valu
montairement (via sa valeur dusage), ce qui ouvre la voie toutes formes de
substitution entre diffrentes formes de capital. Mais lvaluation montaire des
services rendus par un patrimoine naturel ou culturel pose justement problme,
contrairement aux autres formes de capital en gnral (quil soit physique, technique,
financier, humain). Nous retrouvons tout simplement ici le clivage historique sur la
valeur dun bien ou dun service, savoir si celle-ci est une valeur dchange, i.e. valeur
fixe sur un march o se rencontrent des demandes et des offres pour ce bien ou
service, ou une valeur dusage.
Le patrimoine comme portefeuille dactifs

Larticle 211.1 du Plan comptable gnral franais dfinit plus particulirement lactif
comme tant un lment identifiable du patrimoine dune entit ou agent
[ 34 ]
conomique (mnage, entreprise,...) ayant une valeur conomique positive, cest-dire gnrant une ressource que lentit contrle du fait dvnements passs et dont
cette entit attend un avantage conomique futur. Ainsi, du point de vue de
lconomiste, un portefeuille dactifs, un capital, reflte le patrimoine dun individu.
Selon la dfinition de Fisher (1906), le capital constitue un stock de richesse qui existe
tout moment du temps. Il donne naissance un flux de services qui scoule au
cours du temps et qui engendre ainsi un revenu. Dans cette optique, le capital
constitue un facteur de production, au mme titre que le travail.
Les diverses formes du capital

La science conomique distingue plusieurs types de capital, compos dactifs plus ou
moins homognes regroups par catgorie. Aux catgories initiales de capitaux
(capital physique, technique, financier) se sont successivement ajoutes les notions
de capital humain (Becker, 1964), de capital naturel (Solow, 1974b), de capital social
puis de capital culturel (Bourdieu, 1986) :
- le capital humain, contribution issue des travaux initiaux de Becker, dsigne
lensemble des aptitudes, physiques comme intellectuelles, de la main-duvre,
qui sont favorables la production conomique ;
- le capital naturel a t dfini par Solow, lors de sa fameuse communication
lAmerican Economic Association en 1974 et qui faisait suite au rapport Meadows
pour le Club de Rome en 1972. Le capital naturel qualifie les ressources naturelles
marchandes (renouvelables et surtout puisables) comme des actifs de par leur
contribution lactivit productive ;
- il existe encore dautres actifs composante essentiellement culturelle que
Throsby (2002) a regroups sous le terme de capital culturel. Cette expression
permet de mettre en vidence le fait quun actif dessence patrimoniale peut
engendrer des revenus particuliers.
La soutenabilit du patrimoine urbain

Les diffrentes dimensions du patrimoine urbain
Le patrimoine urbain est, pour sa part, multidimensionnel (cf. schma 1). Il recouvre,
des degrs divers, quatre dimensions ou sries dactifs diffrentes sur un mme
territoire : le capital physique et technique (conomique au sens troit du terme), le
[ 35 ]
capital humain et social, le capital naturel et le capital culturel (cette approche est
dveloppe dans la deuxime partie du prsent ouvrage).
Schma
1 Les composantes du patrimoine urbain

Patrimoine urbain
Capital physique
et technique
Dpenses culturelles, recettes
(tourisme, muse,etc.)
Dgradations, dpenses
de prservation
Inscurit, dlits,
Capital culturel
Capital naturel
Investissements,
sant, ducation
Nb dassociations,
crations, spectacles,...
Relations aux ressources
Capital humain
et social
Source : auteurs.
La dimension conomique regroupe essentiellement des actifs physiques que

sont les infrastructures conomiques (transports), les rseaux, les btiments
sans caractre historique particulier, loutillage des entreprises, les quipements
collectifs.
La dimension humaine et sociale comprend les principales caractristiques de
la population rsidente, en particulier sa qualification, et des modalits de la vie
sociale.
Le capital naturel, travers les parcs, les paysages, leau, etc., est un lment
constitutif du patrimoine urbain.
[ 36 ]
La dimension culturelle est essentiellement constitue par le bti historique

et les manifestations culturelles du territoire considr.
La combinaison variable de ces quatre dimensions caractrise, dun territoire lautre,
la nature de son patrimoine urbain. Mais ces lments sont, pour une part,
interdpendants. Cest l une caractristique essentielle du patrimoine urbain quil
est important de prendre en considration pour lvaluation conomique de tout
projet le concernant. En effet, un projet de valorisation de ce dernier ne saurait tre
retenu sil nest pas durable, ou soutenable, dans lavenir.
Du point de vue de lanalyse conomique, les projets de patrimoine urbain se
distinguent des projets urbains classiques par la dimension culturelle qui leur est
attache. Cette dimension culturelle, du point de vue de lvaluation, soulve des
questions spcifiques (cf. Throsby, 2003a et 2003b). Plusieurs auteurs considrent
toutefois quil est possible dtudier le capital culturel et le patrimoine urbain en
utilisant les outils dvaluation conomique standard (Ost, 2009).
Une approche conomique de la soutenabilit
Le dveloppement durable est un dveloppement qui rpond aux besoins du prsent
sans compromettre la capacit des gnrations futures de rpondre aux leurs.
(Rapport Brundtland, avril 1987 [1]).
Selon une approche conomique de la soutenabilit, il sagit donc de dfinir les
conditions de transmission de la richesse actuelle en direction des gnrations
futures. Larticulation entre les diffrentes dimensions du patrimoine urbain peut
permettre de dfinir sa soutenabilit : la transmission aux gnrations futures du
patrimoine urbain suppose, au moins, le maintien de sa valeur globale dans le temps
(schma 2).
On sloigne ici dune dfinition o la soutenabilit du patrimoine urbain est dfinie
par lattractivit conomique dun territoire. Si cette dernire est peut-tre ncessaire,
elle nest pas une condition suffisante de la soutenabilit. En particulier, peuvent se
rvler des risques de disneylandisation ou de faadisme lis la seule prise en
compte de lattractivit conomique.
[1] Cf. ONU (1987).
[ 37 ]
Schma
2 Patrimoine urbain et soutenabilit

Dveloppement soutenable
Sassurer que les gnrations futures ont au moins le mme potentiel dopportunits conomiques
que la gnration actuelle pour raliser leur bien-tre
La consommation par tte ne doit pas dcliner au cours du temps
La richesse globale, la valeur du stock de capital global ne doit pas dcliner au
cours du temps : stratgie de gestion dun portefeuille dactifs
Richesse totale
Capital conomique
standard
Capital culturel
Capital naturel
Capital social
Soutenabilit faible
Les capitaux sont
substituables entre eux :
maintien de la
valeur globale
Soutenabilit forte
Les capitaux ne
sont pas
substituables entre eux :
maintien de la valeur
de chaque capital
au-dessus
de seuils critiques
Source : auteurs.
[ 38 ]
Deux approches de la soutenabilit sont gnralement retenues : la soutenabilit

faible et la soutenabilit forte. Selon une approche en termes de soutenabilit faible
(Hartwick, 1977), on suppose que les valeurs conomiques, sociales, culturelles,
historiques, sont substituables entre elles. La norme de soutenabilit portera sur
linvestissement net global, qui devra tre au total positif (linvestissement dans la
dimension conomique pouvant compenser une dgradation des autres dimensions
du patrimoine urbain, comme une perte de valeur historique par exemple). Selon une
approche en termes de soutenabilit forte (Daly, 1990), on suppose que les diffrentes
dimensions du patrimoine ne sont pas substituables mais complmentaires, en
fonction de certains seuils (exemple : sans un minimum de cohsion sociale, il est
probable que les rendements conomiques diminuent).
Les caractristiques du patrimoine urbain conduisent plutt une interprtation en
termes de soutenabilit forte, ce qui suppose lidentification des seuils partir
desquels les effets de complmentarit lemportent. On peut schmatiser ces deux
approches, comme le montre le schma n2.
Dans lacception forte de la soutenabilit, un tel schma invite mettre laccent sur les
seuils critiques, sur les interdpendances entre les diffrentes dimensions de la
richesse et, donc, sur la dimension dynamique du patrimoine urbain. La question de
la valorisation de ce dernier renvoie alors lvaluation des diffrentes composantes
de la richesse, aux diffrentes sources de sa valeur.
Comment mesurer la soutenabilit ? Dans lapproche de Hamilton (1994; pour le
capital naturel), un indicateur de soutenabilit est lpargne vritable, qui vise
comptabiliser lensemble des flux dinvestissement et de dprciation des capitaux
afin davoir une image de lvolution de la valeur globale et de la richesse. Transpose
au patrimoine urbain, une telle approche de la soutenabilit conduit au reprage des
flux dinvestissement dans le patrimoine immobilier, mais aussi dans les infrastructures
et dans lensemble des lments constitutifs du patrimoine urbain. Puis il sagit de
comparer ces flux dinvestissement aux dgradations subies par le patrimoine urbain.
On va ainsi au-del de lapproche qui insiste essentiellement sur les flux
dinvestissement immobilier.
Les retombes de la protection/valorisation du patrimoine urbain : une
conomie de la plus-value
Les retombes de la valorisation du patrimoine peuvent tre nombreuses, quelles
soient directes, indirectes ou induites (emplois directs, indirects, induits ; dpenses
autour des sites dans les commerces et les services en particulier touristiques ;
[ 39 ]
accroissement du chiffre daffaires des entreprises travaillant avec les sites ;

sensibilisation et participation des populations locales). Ces retombes mettent en
lumire un lment constitutif important de lvaluation conomique du patrimoine.
En effet, la valeur du patrimoine varie en fonction du niveau des propositions,
existantes ou crer, de services et dquipements sur le territoire dans lequel se situe
le patrimoine. Cette corrlation entre valeur conomique du patrimoine et niveau
dquipements et de services de son territoire a conduit les conomistes dfinir
lconomie du patrimoine, en particulier lconomie touristique du patrimoine,
comme une conomie de la valeur ajoute. Lestimation des biens et services
existants et crer sert de base lestimation des multiplicateurs qui, partant de la
dpense faite dans les sites par les touristes et les rsidents, permettent dvaluer leur
dpense totale dans le territoire. La protection et/ou la valorisation dun patrimoine
nest pas, dans la plupart des cas, suffisante pour crer une dynamique de
dveloppement local autorisant des investissements importants, ncessaires pour
crer les quipements et services utiles aux usagers. Mais la protection et/ou la
valorisation du patrimoine apporte aux quipements et services proches existants un
complment dactivit qui peut tre essentiel leur survie. Lvaluation conomique
doit donc apprcier a priori les potentialits offertes par les services et quipement
locaux, existants ou crer, en termes de valeur ajoute.
1.2. Les politiques patrimoniales :

lintgration de lconomique et du social
Les politiques patrimoniales traduisent les reprsentations que les diffrents groupes
dominants se font du patrimoine. Elles tmoignent aussi dune certaine prise en
compte de la ralit et de la capacit, plus ou moins dveloppe, quont les tats
darbitrer entre les diffrents intrts socioconomiques. Ces dispositifs encadrent
les interventions sur le patrimoine urbain. Ils peuvent faciliter ou complexifier les
actions, engendrer des surcots importants et augmenter les dlais dintervention.
Ils peuvent aussi favoriser la gestion des difficults inhrentes ce type doprations
(transformation du bti, maintien des populations rsidentes, dveloppement
quilibr du tourisme). En tout tat de cause, il importe de les prendre en compte
pour engager lvaluation conomique du patrimoine urbain.
1.2.1. Le cas franais

Nous partirons du cas franais, qui associe un ensemble trs riche de dispositifs
juridiques, financiers et techniques, et peut ainsi servir dexemple parmi les plus
complets.
[ 40 ]
En France, les politiques patrimoniales en matire de patrimoine urbain sont

relativement rcentes. Elles ont t, pour lessentiel, labores partir des annes
1960 : la loi Malraux sur les secteurs sauvegards et la restauration immobilire ,
qui institue les plans de sauvegarde et de mise en valeur du patrimoine (PSMV), date
de 1962.
Ces lois tendent au patrimoine urbain les principaux dispositifs de protection du
patrimoine monumental, archologique, mobilier et naturel. Ces dispositifs existent
en France depuis les lois de 1913 (patrimoine culturel) et 1930 (patrimoine naturel).
Ils distinguent deux niveaux de protection : le classement et linscription linventaire
supplmentaire des monuments historiques. Ces deux dispositifs (classement et
inscription) ont t forgs pour protger des sites culturels et naturels, des
monuments et du patrimoine mobilier. Ils limitent le droit de proprit en
contraignant les propritaires des biens protgs assurer la conservation de leurs
biens, mais dans le cadre de procdures spcifiques et sous la responsabilit technique
de spcialistes (architectes du patrimoine, architectes en chef des monuments
historiques, architectes des btiments de France). En contrepartie, les interventions
menes sur les sites, monuments et biens mobiliers protgs bnficient daides
publiques directes (subventions) et indirectes (dispense de droits de succession,
exclusion de lassiette de limpt sur la fortune (ISF), amnagements fiscaux relatifs
aux travaux, subventions pour la ralisation des travaux de restauration et de
conservation, mais pas pour les travaux dentretien).
La protection du patrimoine urbain en France. Un systme en volution
Le dispositif des secteurs sauvegards, instaur en 1962, sest donc fortement inspir
des procdures issues de la protection du patrimoine monumental et des sites : rle
central de ltat, dfinition dun primtre de protection, description du patrimoine
protg (relev, inventaire), plan de conservation, de restauration et damnagement,
dfinition de cahiers des charges techniques pour les interventions, avantages
financiers et fiscaux pour les propritaires. Cependant, aprs les premires annes de
lancement et lorsque les aides financires ont commenc diminuer, le dispositif sest
rapidement heurt des difficults de mise en uvre. En effet, pour lessentiel, les
secteurs sauvegards avaient minimis limportance de la proprit prive et de la
ralit conomique des centres urbains (prsence de services, changes marchands,
dveloppement touristique, habitat), ralit qui nexistait pratiquement pas dans le
cas des monuments et des sites. La vision prioritairement conservatrice et les
procdures longues et rigides qui en dcoulaient se sont donc rvls en partie
inadaptes la ralit du dveloppement urbain.
[ 41 ]
Pour pallier ces difficults, un nouveau dispositif juridique a t mis en place en 1983 :
la zone de protection du patrimoine architectural et urbain (ZPPAU), devenue zone
de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) en 1993. Ce
nouveau dispositif, qui sinscrivait dans le cadre de la loi de dcentralisation, donnait
aux collectivits territoriales plus de pouvoirs et surtout instituait une procdure de
dcision concerte qui associait ltat, les collectivits, les acteurs conomiques, et
dclenchait des aides financires publiques plus importantes. Il tait beaucoup plus
adapt la ralit conomique et sociale, tout en conservant les principes de
protection du patrimoine. Par ailleurs, en matire de proprit, les collectivits ont
vu leur droit de premption stendre, leur permettant ainsi dintervenir plus
rapidement pour mettre en uvre des actions de protection et de valorisation. En
effet, il tait apparu clairement dans les secteurs sauvegards que le dispositif
financier (aides directes, facilits fiscales) avait certes amlior trs sensiblement la
protection du patrimoine, mais aussi renforc la spculation immobilire, limitant les
capacits dintervention des collectivits, en particulier des communes. Par ailleurs, un
droit de premption tendu au profit des collectivits favorisait aussi la solution de
situations dangereuses lorsque, par exemple, un difice occupait une place
stratgique dans le tissu urbain et quil y avait mutation, mais aussi lorsquun difice
priv important se trouvait menac de ruine parce que les propritaires taient en
situation dindivision dlicate, ou parfois mme lorsquils ntaient pas formellement
identifis. La ZPPAUP a inflchi ce systme, en permettant de tenir compte de la
conservation et du dveloppement et en donnant au secteur public des moyens
juridiques plus importants. Les chiffres en tmoignent : il y a en France aujourd'hui
102 secteurs sauvegards et 672 ZPPAUP, dont un bon nombre sont aussi des
communes touristiques (comme Pont-Aven, dans le Finistre, en Bretagne).
La protection du patrimoine urbain associe au dveloppement local, voire
instrument du dveloppement local, sest trouve galement renforce par
lexistence dun cadre juridique ddi lamlioration de lhabitat (oprations
programmes damlioration de lhabitat, OPAH) et la modernisation du commerce
et des services (oprations collectives de modernisation de lartisanat, du commerce
et des services, OCMACS), oprations qui peuvent tre mises en uvre
conjointement avec le dispositif des ZPPAUP. Par ailleurs, dautres actions durbanisme
favorisent galement les actions de protection et de valorisation du patrimoine urbain
qui trouvent leur place au sein de programmes territoriaux plus vastes (schmas de
cohrence territoriale, SCOT). En 2011, et afin dintgrer les nouvelles dispositions,
issues des directives europennes relatives au dveloppement durable
(Loi Grenelle 2), les ZPPAUP ont laiss la place un nouveau dispositif : les aires de
valorisation de larchitecture et du patrimoine (AVAP).
[ 42 ]
Lexistence de telles possibilits permet aux pouvoirs publics de mettre en uvre des
politiques du patrimoine qui accordent aujourdhui une place significative au
dveloppement local, souvent par le biais du tourisme.
Les politiques du patrimoine urbain en France

Dans les annes 1960, on a vu se dvelopper une stratgie de sauvegarde associe
la rutilisation des monuments mineurs en bureaux, quipements culturels, et trs
secondairement en logements. Lhabitat restait une initiative prive (aide par des
dispositifs financiers et fiscaux), et ce nest que rcemment que les pouvoirs publics
sont intervenus dans le domaine de la sauvegarde et de la transformation du bti
ancien en habitat.
Cette stratgie a concern en priorit les immeubles dont les collectivits taient
propritaires. Puis le mouvement sest tendu marginalement au logement social et
des btiments historiques de caractre (transformation de chteaux ou immeubles
historiques en habitat social par des socits dhabitations loyers modrs (HLM).
LA gence nationale pour lamlioration de lhabitat (ANAH) a contribu ce
mouvement. En 2003, ltat a mis en place lA gence nationale pour la rnovation
urbaine (ANRU), qui a pour mission dintervenir dans les zones urbaines dfavorises
et qui consacre une partie de ses moyens la rnovation des centres historiques en
dshrence. Mais, pour lessentiel, cest linvestissement priv, via la promotion
immobilire, qui a soutenu le vaste mouvement de rappropriation du patrimoine
urbain par de nouveaux occupants. Dans certains cas, ces investisseurs ont pu
bnficier davantages fiscaux, lorsquils mettaient en location les appartements
rnovs dans le bti ancien.
En matire de dveloppement touristique, enfin, rares sont les grandes cits
patrimoniales franaises qui ont adopt et mis en uvre des politiques concertes
de gestion du tourisme (parkings excentrs, dpose minute pour les bus,
amnagement de circulations pitonnires, signalisation directionnelle et informative,
communication et supports de visites adapts, participation des oprateurs
touristiques locaux aux programmes de protection et de mise en valeur). linverse,
les petites cits de caractre (villages historiques de moins de 2 000 habitants) ont
trs largement opt pour une stratgie de valorisation touristique, et en ont tir les
consquences en termes damnagement et de gestion.
1.2.2. Les cas trangers

Dans la presque totalit des pays, lapproche juridique de la protection du patrimoine
sappuie sur des dispositifs de protection trs voisins de celui du classement et de
[ 43 ]
linscription, comme en France. Mais les politiques diffrent : dans la plupart des cas,
lessentiel des dispositifs dtude, de protection et de valorisation concernent surtout
les monuments et les sites, alors que lapproche en termes de patrimoine urbain est
trs souvent dpendante des opportunits. Le cadre juridique, les moyens
daccompagnement financier et les savoir-faire manquent parfois.
Les pays dvelopps

Dans la plupart des pays dvelopps, lexception des pays anglo-saxons, les
dispositifs de protection et de valorisation du patrimoine urbain sont voisins du
systme franais. Au-del du cadre juridique et financier, toutefois, la perception du
patrimoine urbain diffre. Comme nous lavons vu prcdemment avec le cas de
Bologne, la prise en compte des ralits conomiques et sociales et une sensibilit
plus marque au cadre urbain, font que lItalie a su conserver et faire vivre ses villes
historiques, dans des conditions souvent plus favorables que celles que lon peut
observer dans la plupart des autres pays latins.
Dans les pays anglo-saxons, plus quen France, les financements privs sont les
moteurs de la protection et de la valorisation du patrimoine. Ils proviennent de
structures prives non-profit (trusts ou fondations), mais galement de structures
prives commerciales. Cette modalit dinvestissement saccompagne dune
culture diffrente de la gestion du patrimoine. En effet, les avantages fiscaux sont
plus clairs et plus importants quen France pour les oprateurs qui financent les
actions de restauration et/ou de rhabilitation. Par ailleurs, la structure de la proprit
est souvent moins morcele quen France, ce qui favorise les actions collectives. Cette
situation tient pour une large part au dispositif successoral qui favorise le maintien
des grandes proprits.
Les pays en dveloppement

Dans un grand nombre de pays conomiquement moins bien dots, la situation est
sensiblement diffrente. Le cadre juridique existe (code du patrimoine ou lgislation
de protection), mais il intresse en priorit le patrimoine archologique et
monumental. Le patrimoine urbain se place dans cette logique. Dans les centres
historiques, la premire action a souvent consist restaurer les monuments
importants appartenant au domaine public ou religieux. Il y a quelques annes, leffort
portait en premier lieu sur les monuments vocation touristique, souvent avec lappui
technique et financier de laide internationale. Lorsque ces monuments navaient pas
de caractre touristique appuy, ils taient utiliss pour abriter des services publics
(mairies, services administratifs, services scolaires) ou des services et quipements
culturels (bibliothques, muses, salles de spectacle).
[ 44 ]
Les politiques patrimoniales se sont ensuite attaches plus spcifiquement lhabitat

et aux espaces publics, en promouvant plusieurs types dinterventions :
dplacement des populations dorigine vers un habitat moderne construit
lextrieur (Ghadames, Libye), sur des financements publics ;
construction, lextrieur du centre historique, de logements inspirs de
larchitecture traditionnelle locale (Gardaa, Algrie), sur des financements
publics et avec une contribution des habitants aux travaux ;
rhabilitation progressive des centres historiques en maintenant une partie des
populations dorigine grce des dispositifs daides aux propritaires et de
loyers modrs, en amliorant les voiries et rseaux, en installant des services
publics et culturels dans les grands difices (maisons, palais), en favorisant le
commerce et lartisanat et trs souvent les quipements touristiques
(restaurants, htels) sur des financements publics et trs partiellement privs ;
reconstruction dune partie du centre historique en architecture
contemporaine semi-mimtique (post moderne ; quartier de la Hafsia, Tunis)
sur des financements publics et appuye sur une procdure de promotion
immobilire ;
restauration dune partie du centre historique sur la base de circulations et
non de quartiers ; dispositif bnficiant aux rsidents et aux visiteurs
touristiques ; cest le cas de Kairouan (Tunisie), qui allie financements publics,
prts de la Banque mondiale et apports dautres bailleurs (dont lA FD) ;
orientation de la ville historique vers une activit touristique dominante. Cette
stratgie gnre des investissements privs qui permettent de valoriser le
patrimoine sans intervention importante des moyens publics (hormis les
travaux sur les rseaux, les infrastructures et les espaces publics). Dans ce cas,
les populations locales modestes sont souvent repousses vers lextrieur de
la ville et lidentit locale est fortement malmene ;
cration dun ensemble patrimonial urbain entirement faux : cest le cas de la
fausse mdina dHammamet (Tunisie), entirement finance par des fonds
privs. Sur une dizaine hectares, on a reconstitu une partie de la mdina de
Tunis en respectant les savoir-faire et les matriaux mais laccessibilit est bien
meilleure et lon y trouve des restaurants, des commerces et de lhbergement
[ 45 ]
touristique locatif. Ce type de produit est de plus en plus frquent, en

particulier en Chine. Dans cet univers, la ville sapparente de plus en plus au
parc rcratif.
Les pays les moins avances

Dans les pays les moins avancs (PMA), le dispositif est souvent lacunaire. Les moyens
humains, techniques et financiers sont insuffisants. Ds lors, les interventions sur le
patrimoine urbain sont soumises aux alas des aides internationales ou lappui des
mcnes agissant par le biais de fondations personnelles. Au-del des actions lourdes
(rhabilitation), il sagit plutt de sensibiliser les populations et de les former la
conservation de leur patrimoine, soit :
par le biais de chantiers coles et dateliers ;
en crant des lieux dinformations et daide technique ouverts aux
populations ;
en ralisant des oprations exemplaires destines servir ensuite de
rfrences ;
en ditant des manuels de restauration, ouvrages simples destins proposer
aux populations locales des solutions techniques simples et peu coteuses
pour conserver leur patrimoine ;
en mettant en place des aides en nature (matriaux) ou en conseil (appui dun
architecte) et, plus rarement, des aides financires.
1.3. La problmatique du patrimoine urbain vue par les

bailleurs
La prsente analyse prend place dans un mouvement de rflexion des grandes
institutions financires internationales sur la valeur conomique du patrimoine. Ce
mouvement, qui date des annes 1990, est li la prise en considration du rle
conomique du patrimoine, un patrimoine qui jusqu cette date tait rest cantonn
une fonction ducative et culturelle. Des travaux universitaires, de nombreuses
tudes, ont permis damliorer la connaissance du sujet, mais essentiellement dans
sa dimension monumentale ou archologique. Le patrimoine urbain, beaucoup plus
complexe apprcier, commence depuis peu faire lobjet danalyses plus
[ 46 ]
approfondies. Ces analyses sont menes pour lessentiel par les grands bailleurs
intergouvernementaux, qui sont appels intervenir financirement et
techniquement dans les dispositifs de conservation et de valorisation du patrimoine
urbain. Il a donc sembl utile danalyser leurs approches du sujet.
1.3.1. Le cas de lUNESCO

Il faut dabord rappeler que lUNESCO est un bailleur indirect qui contribue trs
largement au financement du patrimoine mondial, et du patrimoine en gnral, par
le biais des aides que lui apportent des fondations, des mcnes, des tats, des
organisations internationales. LUNESCO nest donc pas proprement parler un
bailleur, mais un gestionnaire des fonds apports par les bailleurs.
La problmatique du patrimoine urbain vue par lUNESCO se distingue de celle des
autres intervenants internationaux (Banque mondiale, par exemple), car elle a pour
mission premire de conserver et de protger le patrimoine. Son intrt premier nest
donc pas la dimension conomique. Si lon se rfre aux plans de gestion qui sont les
supports de lintervention de lUNESCO ou, plus exactement, du Centre du
patrimoine mondial (qui est le secrtariat excutif de la Convention du Patrimoine
mondial de 1972), le patrimoine urbain semble soumis aux mmes obligations que les
autres types de patrimoine (monuments, sites). Il doit tre protg par un dispositif
juridique appropri, tudi, conserv en recourant des oprateurs spcialiss
(architectes, artisans, conservateurs), et valoris (prsentation, animation). Comme
tout patrimoine, il doit tre gr dans le souci dune intgration russie de la
population locale. Mais ce qui relve dune action relativement simple pour les sites
se rvle beaucoup plus complexe pour les centres historiques : lUNESCO se borne
demander aux candidats de sengager ne pas expulser les rsidents permanents
anciens, promouvoir une activit touristique raisonnable, et revitaliser le
commerce et les services ncessaires la vie quotidienne.
Si le souci conomique et social nest pas absent de la proccupation de lUNESCO,
sa comptence en ce domaine est beaucoup plus modeste que dans celui de la
conservation. Pour ce qui concerne lvaluation conomique du patrimoine urbain, le
Centre du patrimoine mondial a soutenu plusieurs tudes sur limpact conomique,
social et culturel, souvent confies des non-spcialistes. Les rsultats montrent
quelques vidences. Ainsi, limpact de linscription sur la liste du patrimoine mondial
est dautant plus important que la ville sorganise pour le valoriser (communication,
vnements, rseaux) et que les services, en particulier touristiques, sont importants
et bien organiss. Pour le moment, les seules valuations conomiques de linscription
[ 47 ]
au patrimoine mondial dont on dispose sont des valuations bases sur des mthodes
dimpact assez mal matrises dun point de vue mthodologique, mais qui ont le
mrite de montrer que le label patrimoine mondial peut entraner, dans certaines
conditions de bonne gestion, un accroissement notable de la frquentation. Ceci
tant, la trs grande majorit des villes appartenant ce groupe et bnficiant dune
activit conomique significative, en particulier touristique, ne font pratiquement pas
tat de leur appartenance au patrimoine mondial. Cest le cas dA rles par exemple.
1.3.2. La pratique de la Banque mondiale

Sur la priode 1975-1995, la contribution de la Banque mondiale aux projets
patrimoniaux reste modeste, et sinscrit essentiellement dans une logique de
valorisation touristique [2]. En 1980, la dcision darrter le soutien au tourisme renforce
le manque dintrt pour les projets lis la rhabilitation du patrimoine urbain.
Globalement, les projets ne sinscrivent alors dans une stratgie globale de
dveloppement qu travers une logique essentiellement sectorielle (Banque
mondiale, 2001). Finalement, cest partir de la priode 1996-2001 que lon assiste
une monte en puissance des oprations de financement et de soutien au patrimoine,
qui conduit la prise en compte des impacts socioculturels et de la protection de
lenvironnement dans les projets composante patrimoniale.
Il sagit, selon les propres termes de la Banque mondiale, de privilgier des projets qui
ont la capacit de capturer les synergies entre dveloppement urbain et patrimoine
culturel, ou entre dveloppement du tourisme et conservation du patrimoine. La
valeur multidimensionnelle de la culture et du patrimoine dpasse les objectifs de
construction nationale et dautoprservation culturelle. Ainsi, les dotations culturelles
sont considres par la Banque mondiale, ds la fin des annes 1990, comme un
puissant moteur du dveloppement conomique (ibid., p. 4). Le cadre daction de
1999 affirme la volont de la Banque de dpasser les mesures de sauvegarde du
patrimoine culturel pour adopter une approche active de prise en compte de la
valeur conomique du patrimoine [...]. En particulier, il illustre la synergie possible
entre une position de soutien au patrimoine culturel et les objectifs centraux de la
Banque de cration demplois et de rduction de la pauvret. (Ibid., p. 33). La
politique de la Banque en matire de patrimoine culturel repose sur deux pierres de
touche : la valeur conomique du patrimoine, et sa valeur ducative. [...] Elle dfend
[2] Pour le Moyen-Orient et lAfrique du Nord, trois projets seulement : Jordan Tourism en 1976, Egypt Luxor Tourism
en 1979 et Tunisia Urban Development III en 1982, avec des rsultats limits, selon la Banque mondiale elle-mme
(Banque mondiale, 2001).
[ 48 ]
lide que le patrimoine peut devenir un moteur auxiliaire de la croissance

conomique et du dveloppement. (Ibid., p. 32).
Dans les dernires annes, les interventions patrimoniales de la Banque mondiale sont
devenues des sous-composantes de projets de dveloppement conomiques et
sociaux plus importants, en particulier des projets urbains, alors que certains projets
plus anciens (Tunisie, 2002) bnficiaient du statut de projet part entire. Cette
volution correspond aux thories relatives lconomie du patrimoine qui considre
souvent ce dernier comme le support dune conomie de plus-value sappuyant sur
des quipements et services prexistants. En effet, la valorisation dun patrimoine
dans un environnement vide (pas dquipements, pas de services) ne gnre pas de
gains conomiques rels, contrairement celle dun patrimoine situ dans un
territoire dj quip, qui amne un flux conomique supplmentaire parfois
consquent.
1.3.3. La doctrine de la Banque interamricaine de dveloppement

(BID)
La BID adopte une approche assez proche de celle de la Banque mondiale dans
lvaluation des projets lis au patrimoine urbain. Lquilibre entre investissements
privs et publics est mis en avant, de mme que la ncessit dvaluer les projets
laune de leur impact conomique. La BID propose une approche des efforts de
rhabilitation et de conservation en termes de soutenabilit, dfinie par la capacit
de ces programmes retenir les activits existantes, et attirer un ensemble
diversifi de nouvelles activits conomiques, de rsidents et dusagers des centres
historiques . Lorsque le patrimoine urbain est soutenable, linvestissement priv
assure le dveloppement conomique, alors que linvestissement public permet le
maintien des infrastructures urbaines, compense les impacts sociaux ngatifs, et
soutient les initiatives prives. Une telle approche de la soutenabilit du patrimoine
urbain permet de mettre en avant limportance du critre de lattractivit
conomique des centres historiques. Toutefois, en insistant sur la seule dimension
conomique, elle laisse de ct une partie des dfis associs la soutenabilit du
patrimoine urbain.
1.4. Les systmes de financement du patrimoine urbain

Le financement du patrimoine provient de diverses sources internationales et
nationales, publiques et prives, directes et indirectes. Une partie de ces financements
[ 49 ]
correspond des stratgies de projet, une autre des modalits dintervention

institutionnelles systmatiques.
Au cours des dernires annes, la rpartition des financements sest modifie. Dans
les pays occidentaux (hors pays anglo-saxons), le secteur public, et particulirement
les Etats, a rduit sa contribution en en transfrant la charge dautres collectivits
publiques territoriales et au secteur priv. Les lgislations ont t adaptes afin de
faciliter les investissements privs (mcnat, dlgation de services publics au secteur
priv pour la gestion du patrimoine). Dans le mme temps, certains sites, sous la
pression des autorits de tutelle, se sont lancs dans des politiques daccroissement
des recettes directes et indirectes, en recherchant une augmentation sensible de leur
frquentation, en dveloppant la location des uvres, lingnierie de projet, voire le
franchising de marque (Louvre, Beaubourg, Guggenheim). Une telle stratgie ne se
traduit pas ncessairement par de meilleures conditions de visite et un plus grand
respect des uvres. Dans les pays anglo-saxons, o le secteur priv non lucratif joue
un rle majeur en matire de gestion du patrimoine culturel et naturel, les besoins
de financements conduisent solliciter plus fortement les institutions publiques. Dans
tous les cas de figure, il est vident que le financement du patrimoine devient, de plus
en plus clairement, une affaire prive, associative (non lucrative) ou commerciale, et
que le rle du secteur public diminue sensiblement.
1.4.1. Les financements internationaux publics et privs du patrimoine

Les institutions internationales publiques
Les bailleurs internationaux intergouvernementaux jouent un rle majeur dans les
pays dpourvus de moyens financiers, techniques et institutionnels. Ils apportent un
appui financier (sous forme de prts ou daides), mais galement technique, qui les
amne parfois conduire eux-mmes les ralisations, par le biais de structures
juridiques appropries (units de gestion de projet). En matire de patrimoine urbain,
les interventions des bailleurs touchent lensemble du dispositif : renforcement
institutionnel, renforcement lgislatif, inventaire, programmation des actions, matrise
douvrage des actions par le biais de supports juridiques spcifiques, contrle des
oprations (travaux, gestion financire), formation, mise en place des conditions de
gestion, voire prise en charge de la gestion au moyen de supports juridiques et
financiers adapts. Dans la quasi-totalit des cas, les interventions des bailleurs
associent la protection du patrimoine urbain et le dveloppement.
Parmi les bailleurs internationaux intervenant dans le patrimoine, citons les instances
intergouvernementales : Banque mondiale ; Programme des Nations unies pour le
[ 50 ]
dveloppement (PNUD) ; Programme des Nations unies pour lenvironnement

(PNUE) ; Union europenne ; banques de dveloppement (europenne, asiatique,
africaine, interamricaine) ; UNESCO.
Parfois, plusieurs bailleurs interviennent ensemble dans le cadre dun mme projet.
Une variante de ces interventions est reprsente par la gestion de fonds fiduciaires
ou de mcnat (cest le cas de lUNESCO). Dans ces cas de figure, les institutions
grent des financements particuliers accords par certains pays, sous forme de fonds
spcifiques et en complment de leurs contributions nationales normales. En la
matire, le Japon et lItalie jouent un rle significatif lorsquil sagit de patrimoine.
Les agences de coopration et la coopration dcentralise

Les agences nationales de coopration jouent un rle majeur en matire de
protection et de valorisation du patrimoine des fins de dveloppement. Comme
les institutions internationales, elles apportent des financements sous forme de prts
ou daides. Elles peuvent mobiliser des comptences techniques reconnues, aussi bien
pour ce qui concerne la conservation et/ou la restauration (Deutsche Gesellschaft
fr Technische Zusammenarbeit - GTZ Alep, en Syrie) quen matire de
renforcement institutionnel et juridique, de travaux ou de gestion et de
dveloppement. Des cooprations bilatrales (dtat tat) existent aussi, mais sont
modestes au regard de lensemble des financements accords dans le domaine du
patrimoine. Les cooprations dcentralises (collectivits) occupent une place de plus
en plus importante en tant que support pour la protection, la conservation et la
valorisation du patrimoine urbain. Les sommes en jeu sont toutefois trs infrieures
aux montants allous par les institutions intergouvernementales et les agences de
coopration.
Selon les oprateurs, les interventions concernent les tudes ou les travaux (ou les
deux) ; on constate trs souvent que les financements proposs par la coopration ne
prennent pas en charge la gestion des oprations (quipements, amnagements,
rhabilitation) une fois celles-ci termines. Dans les pays qui disposent des moyens
institutionnels suffisants pour assurer cette charge de gestion, ce dispositif est sans
consquence ; dans les autres, moins bien dots, la phase de gestion pose parfois des
problmes insurmontables, qui remettent en cause les investissements consentis.
Certains bailleurs laborent une stratgie diffrente. Ainsi, les Chinois, en Afrique, ne
financent pas les tudes mais les travaux et assurent le suivi de la gestion, quand ils ne
grent pas eux- mmes par le biais de socits spcifiques.
[ 51 ]
Les fondations (secteur priv non lucratif)

Enfin, parmi les bailleurs, et lorsquil sagit du patrimoine, il faut souligner le rle
central des grandes fondations qui sont des institutions de droit priv, non lucratives.
Dans la plupart des cas, elles apportent des aides financires sous forme de
subventions. Celles-ci sont gnralement plus modestes que celles apportes par les
bailleurs intergouvernementaux et les agences de coopration.
La plupart des fondations apportent une expertise technique et scientifique par le
biais dinterventions directes et de formations (Getty). Dautres assurent le
dveloppement dtablissements culturels (muses), soit directement, soit par le biais
dun systme de franchise, systme qui tend se dvelopper rapidement
(Guggenheim Bilbao et Abou Dhabi). Enfin, certaines dentre elles interviennent
comme bailleur, tout en apportant un appui technique et scientifique marqu qui les
conduit mener elles-mmes les actions de conservation et de valorisation (World
Monument Fund, Aga Khan Trust for Culture, Fonds arabe pour le dveloppement
conomique et social).
Les bailleurs peuvent accorder leurs financements aux tats, aux collectivits (souvent
sous couvert de ltat), voire au secteur priv. Ils peuvent galement assurer
directement le financement des actions. Dans ce cas, ils font assurer la matrise
douvrage par des structures intermdiaires quils matrisent. En matire de
patrimoine, le montant moyen des aides apportes pour une opration, par les
organisations intergouvernementales et les agences de dveloppement, se situe en
gnral autour de 3 5 millions (M) deuros (EUR) lorsquil sagit de subventions et
peut atteindre plus de 150 M EUR lorsquil sagit de prts (Banque mondiale SaintPtersbourg).
1.4.2. Les financements nationaux directs

Les financements nationaux sont assurs par le secteur priv et le secteur public.
Globalement, la contribution du secteur priv (personnes physiques, personnes
morales et secteur priv non lucratif) est suprieure celle du secteur public.
Dans les pays dvelopps, en France en particulier, le secteur public finance
directement les oprations de conservation concernant les monuments protgs. La
participation de ltat se rduit au profit de celle des collectivits territoriales. Il sagit
dun dispositif institutionnel qui nest pas directement li la nature des projets.
Aujourdhui, les aides aux monuments protgs sont toutefois plus facilement
attribues si le projet de restauration et/ou de conservation est assorti dun projet de
[ 52 ]
valorisation. Dans le domaine du patrimoine urbain, les financements publics portant

sur le patrimoine non protg peuvent tre organiss de manire associer les
diffrents bailleurs (tat, collectivits, secteur priv) dans des programmes
coordonns par des agences nationales (ANRU). Dans les oprations de rhabilitation
touchant le patrimoine urbain non protg, les financements sont en majorit assurs
par le secteur priv.
Dans la trs grande majorit des pays anglo-saxons, la situation est diffrente. Des
fondations ou trustees (oprateurs privs non marchands) assurent le financement
du patrimoine. Ces acteurs bnficient dexemptions fiscales importantes. Cest le
cas, par exemple, du National Trust au Royaume-Uni, qui gre une partie trs
importante du patrimoine culturel et naturel britannique. Il existe par ailleurs un
National Trust spcifique lcosse. Ltat et les collectivits peuvent apporter des
moyens complmentaires, en particulier pour favoriser la conservation et la
sensibilisation des publics scolaires et des populations locales. Ces oprateurs privs,
trs fortement impliqus dans la vie collective des territoires, collectent des fonds de
sources diverses : donations, cotisations de leurs membres (2,2 millions de membres
pour le National Trust), vente dobjets drivs, activits touristiques (location, gtes),
exploitation des domaines naturels quils grent et, de manire marginale, droits
dentre. Ils peuvent recevoir des proprits en donation (selon plusieurs types de
dispositifs fiscaux) et sont soumis un principe dinalinabilit.
1.4.3. Les financements nationaux indirects

Enfin, le patrimoine bnficie de financements indirects dont font partie :
les avantages fiscaux (exonration de lISF, dduction des travaux, absence de
droits de succession) accords aux propritaires de biens protgs et, dans
certains cas, aux bailleurs locatifs ;
les avantages fiscaux lis des dispositifs spcifiques, tels la taxe
dpartementale despaces naturels sensibles (TDENS) prleve sur le permis
de construire et reverse au dpartement pour acqurir ou entretenir des
espaces naturels non constructibles ;
les produits des prlvements sur les jeux de hasard (loteries, dans plusieurs
pays europens et, depuis peu, poker en ligne en France) ;
[ 53 ]
la fiscalit traditionnelle provenant des activits gnres par la conservation

et la valorisation du patrimoine.
Les travaux actuels sur les modalits de financement direct et indirect du patrimoine
sorientent selon trois pistes principales :
la valorisation des actions de privatisation partielle de lespace public par le
biais de concessions (restaurants, billetterie, commerces) ;
la scurisation du circuit des recettes du patrimoine dans le but dassurer
un retour qui bnficie au patrimoine lui-mme. En effet, dans un certain
nombre de cas, les recettes directes et indirectes de lexploitation du
patrimoine sont utilises dautres fins qu sa protection et sa gestion ;
la fiscalisation, sous une forme dfinir (sur le modle de la TDENS, par
exemple), des retombes induites dans les territoires par lexploitation du
patrimoine.
1.5. Protection et valorisation du patrimoine urbain : la

gestion des risques
Lintervention sur le patrimoine urbain peut engendrer un certain nombre de drives
quil est parfois possible de limiter en les anticipant. En matire dvaluation
conomique, ces risques doivent tre pris en compte a priori, car ils suggrent une
rflexion pralable, en termes de variantes, qui peut avoir une influence dterminante
sur lvolution de la ville patrimoniale et sa valeur conomique.
1.5.1. Un marketing urbain parfois excessif

Le succs rencontr par ldification du muse Guggenheim, Bilbao, a ouvert une
re que lon peut qualifier de marketing urbain, marque par la construction
ddifices iconiques. Dans le cadre de la comptition entre villes, lesprit du lieu,
fortement li au patrimoine urbain et au march urbain des loisirs, est un facteur de
diffrenciation et dattractivit, en direction des clients du tourisme patrimonial, mais
aussi des nouveaux rsidents et investisseurs. Lenjeu est de faire apparatre la ville
comme un lieu dans lequel il est agrable dhabiter, offrant un cadre de travail efficace,
incitant y organiser un congrs ou y passer des vacances. Le patrimoine rpond
des exigences nouvelles : qualit de vie, dveloppement durable, tourisme non
massifi, rcupration de lespace public, participation civique. En Europe, maintes
[ 54 ]
villes, petites et moyennes, cherchent reconvertir une conomie traditionnellement

agricole ou industrielle partir de la culture et du patrimoine et obtenir un label
patrimonial. Dans un contexte de plus en plus concurrentiel, il nest pas rare quelles
confient dsormais des professionnels les dmarches en vue de lobtention du statut
de patrimoine mondial. Les politiques locales patrimoniales conduisent les villes
afficher leurs singularits afin de se positionner dans le jeu de la comptition
symbolique, aux plans national et international. Le genius loci est un atout mobilisable
dans le cadre des politiques conomiques locales : il stimule la production despaces
emblmatiques et va de pair avec linvention de titres tels que capitale du vin ou
de la cerise . Le patrimoine est dsormais au cur de la gestion stratgique de
limage de la ville et linscription sur la liste du patrimoine mondial, lun des principaux
labels du marketing urbain. Le bien class, centre historique ou monument, est utilis
comme outil de promotion de la ville dans son ensemble et la diffusion de cette image
seffectue largement par le biais dvnements culturels, de linscription de symboles
modernisateurs dans le paysage urbain ou par linstrumentalisation et la rinvention
du patrimoine historique. Ainsi, ractivation de coutumes, mise en avant de produits
artisanaux et gastronomiques nourrissent le march urbain des loisirs et du tourisme.
Si le travail opr par une municipalit sur lattractivit de son agglomration partir
de la mise en valeur de son centre historique, tant en direction des habitants (le
bien vivre ) quen direction des touristes (le bien visiter ), est lgitime, il faut
veiller ne pas dnuer de sens le travail de mise en valeur dun bti qui revt, aux
yeux des experts de la labellisation patrimoniale, une valeur et un sens architecturaux,
historiques et symboliques. La marchandisation des centres historiques, souvent
dnonce, peut en effet se rvler contreproductive si elle malmne trop
explicitement la ressource patrimoniale. Elle peut aussi constituer un indice dune
absence de vision politique. terme, seule une gestion informe et respectueuse du
bti ancien garantit la prennit de la labellisation. Aprs une priode dune vingtaine
dannes pendant laquelle la mise en valeur du patrimoine urbain a conduit nombre
de municipalits (comme Lille, par exemple) utiliser ses ressources pour saffirmer
comme centre dinnovation et de dveloppement, et en direction du march du
tourisme culturel, on semble aujourdhui entrer dans une phase o les grandes villes
sont plus soucieuses de consolider les rsultats obtenus que de redfinir leur projet.
Or une mise en valeur patrimoniale qui serait porte par une demande sociale
molle et par la seule dtermination des gardiens du temple patrimonial risquerait
daboutir une mise en valeur pauvre de signification et balise par quelques
lments emblmatiques rducteurs.
[ 55 ]
1.5.2. La musification
La musification dsigne un mouvement de dvitalisation du patrimoine urbain
immobilier, mobilier et immatriel. Cest un procs que lon fait souvent aux villes
touristiques, accuses de se transformer en vitrines du pass, peu peu dpossdes
des expressions de la vie actuelle. Si cette dnonciation vaut sans doute pour
quelques lieux emblmatiques, la vitalit des grandes cits patrimoniales lemporte
le plus souvent. Nanmoins, une intervention sur le patrimoine urbain doit prendre
en compte le risque dune dvitalisation au profit dune prsentation
majoritairement culturelle, conue et mise en uvre par les spcialistes du domaine,
surtout dans une configuration o le patrimoine et sa variante musale jouent un
rle de plus en plus vident comme lment didentification et de renforcement
dimage. Aujourdhui, le nombre des nouveaux muses est impressionnant, en Europe
ou dans le Golfe. Dans la plupart des cas, il sagit effectivement dun geste urbain
proposant des architectures de plus en plus cratives mais, y bien regarder, si lon
parle en permanence des architectes de ces nouveaux muses (Hadid, Pei, Tschumi,
Sanaa, ou encore Nouvel), on ne renseigne pratiquement jamais sur les collections
qui y seront abrites.
1.5.3. La spculation immobilire

Les phnomnes de spculation immobilire sont frquents dans les actions de
restauration et/ou de rhabilitation du patrimoine urbain. Dans les pays occidentaux,
les premiers secteurs sauvegards ont gnr ce type de drives : aids par les
collectivits et lEtat, quelques propritaires ont profit de leffet daubaine. Mais il
ny a pas quen Europe que la spculation immobilire patrimoniale se dveloppe :
elle existe aussi dans les pays en dveloppement. La rduction des aides ou leur
assujettissement des contraintes particulires comme la surtaxation des plus-values
la revente constituent des moyens limitatifs. Lintervention du secteur public peut
aussi rduire les risques spculatifs. Dans les zones patrimoniales urbaines protges,
le droit de premption permet aux collectivits de mener une politique plus
quilibre, en acqurant des immeubles anciens pour les affecter en partie au
logement locatif des foyers modestes, des commerces ou des quipements
culturels.
1.5.4. La mono-activit touristique

La mono-activit touristique est un risque important et difficile grer : la rentabilit
du tourisme est parfois telle que les arbitrages se font son profit. Le cas de laccueil
des croisiristes, Venise, en est un exemple radical. La ville a ainsi russi, pendant
[ 56 ]
plusieurs dcennies, grer le flux touristique de manire peu prs satisfaisante, en

limitant strictement laccroissement de son parc htelier. De ce fait, le nombre des
touristes est rest peu prs stable. En revanche, elle a rencontr davantage de
difficults dans la rgulation des flux dexcursionnistes. Trs rcemment, la ville a
autoris la cration dun trs grand htel (Hilton) dans les anciens moulins de la
Giudecca, et laccostage des grands bateaux de croisire au port de Tronchetto. Ces
deux dcisions se sont instantanment traduites par la prsence de 3 000 5 000
personnes de plus dans la ville chaque jour, balayant le fragile quilibre qui prvalait
jusqu' prsent.
1.5.5. La gestion des populations rsidentes

Le transfert des populations rsidentes pose souvent un problme difficile. Parfois
les habitants eux-mmes, sduits par des offres financires importantes, acceptent
de vendre leur bien pour sinstaller ailleurs (Marrakech). Ces offres viennent le plus
souvent dacqureurs trangers, mais galement (de plus en plus souvent), danciens
habitants, partis ltranger ou dans dautres villes du pays et qui reviennent dans le
lieu de leur enfance ou retrouvent, lorsquils en ont conserv la proprit, le berceau
familial.
Le maintien des populations, qui se heurte leur frquente insolvabilit, se fait le plus
souvent par un dispositif daide publique : achat des immeubles par le secteur public
(tat, collectivit) ou par des oprateurs collectifs semi-publics (HLM), financement
de la transformation et maintien dans les lieux. Dans certains cas, lintervention de
rhabilitation se fait directement sur des biens qui sont dj la proprit des
oprateurs publics ou des communauts religieuses (biens Habous dans les pays
musulmans). Ces dispositifs valent pour les locataires, mais sont beaucoup plus
dlicats mettre en uvre pour les propritaires car les actions envisages requirent
leur accord et leur participation au financement. Pour ces derniers, des aides
financires peuvent tre alloues (prts, microcrdits, aide en matriaux), assorties
de limites la revente (voir supra). La Banque mondiale suggre galement une
meilleure gestion des droits construire pour les propritaires de biens en mauvais
tat ou dtruits. Lexprience montre aussi, en tout cas dans certains pays du Sud,
que pour une partie non ngligeable des habitants des quartiers anciens dgrads,
loption dun changement de rsidence nest pas ncessairement exclue.
1.5.6. Labsence de moyens dintervention

Dans la plupart des pays en dveloppement, les moyens juridiques, institutionnels,
financiers, techniques et humains, sont limits, voire inexistants dans les PMA. Dans
[ 57 ]
ces cas de figure, la coopration multilatrale, bilatrale et (de plus en plus souvent)
dcentralise viennent pallier les carences. Paradoxalement, cette situation permet
souvent dtre plus efficace que dans les pays disposant de lensemble des moyens.
Cependant, une fois les oprations de coopration termines, le suivi des
interventions se rvle gnralement assez faible.
1.5.7. Le droit de proprit, les baux locatifs, lacquisition par des

trangers et des non-rsidents
Lune des difficults majeures de lintervention dans les centres urbains historiques est
de nature juridique. Le droit de proprit, et en particulier lindivision, peuvent
bloquer des actions de rnovation, dans la mesure o lon ne peut pas identifier les
propritaires. Il en va de mme dans certains pays avec les baux locatifs rgis par des
lgislations favorisant le maintien dans les lieux et les loyers trs bas (Malte). Pour faire
face ces difficults parfois dramatiques, certains pays ont labor un arsenal
juridique de contournement . Il en est ainsi pour le droit de premption accord
aux collectivits (communes) dans certains cas dfinis par la loi, qui leur permet
dacqurir des biens en lieu et place dacheteurs, voire en labsence de propritaires
connus. Enfin, la capacit pour un tranger ou un non-rsident dacqurir un bien
immobilier facilement peut savrer avantageuse, en favorisant la prsence de
rsidents disposant de moyens financiers suprieurs ceux de la population locale.
Bien videmment, un tel dispositif peut aussi verser aisment dans lexcs de la
gentrification acclre.
1.6. Esquisse de typologie des centres urbains historiques

Sur la base des lments dtaills dans les parties prcdentes, on peut proposer une
premire esquisse de typologie des ensembles urbains historiques, qui distingue
diffrentes catgories de sites en fonction de leur importance, de leur complexit et
de leur rle en matire de dveloppement. Dans les sites les plus importants, il va de
soi quen matire de dveloppement, il nest pas vident de distinguer clairement ce
qui relve du patrimoine et ce qui relve simplement des activits urbaines
traditionnelles.
1.6.1. Type 1 : la ville patrimoniale active en pays dvelopp

Dans la ville patrimoniale active en pays dvelopp, les diffrentes catgories de
patrimoine urbain coexistent : monuments importants, monuments secondaires,
religieux et civils, voiries anciennes, htels particuliers, maisons individuelles et
[ 58 ]
immeubles dhabitation. Ces centres historiques disposent de nombreux quipements

et services. En Europe, des sites de cette nature abritent des monuments romains,
mdivaux, renaissants et modernes. Concernant lhabitat, les maisons encore
habites les plus anciennes datent du XI e sicle, mais lessentiel du patrimoine urbain
destin au logement date des XVIII e et XIX e sicles (immeubles de rapport). La ville
occidentale ne connat pas les difficults morphologiques de certains centres
historiques, comme les mdinas par exemple. Grce aux travaux dembellissement
urbain raliss au XVIII e sicle et aux oprations urbaines connues sous le vocable
dhaussmannisation, la ville historique est gnralement accessible aux voitures. Les
logements ont t conus pour recevoir des familles rduites. Dans sa presque
totalit, ce bti a t restaur, voire rnov ou rhabilit. Ces ensembles urbains
abritent essentiellement des habitations collectives, des commerces, des services, des
activits touristiques (htels, restaurants, lieux danimation). On y trouve encore
parfois des activits de petite industrie ou dartisanat. Plusieurs poques de
construction y cohabitent. Dune faon gnrale, le tourisme est apprci comme un
lment du dveloppement local. Mais cette apprciation ne donne pas toujours lieu
la mise en uvre de programmes damnagement appropris. On trouve ce type
de ville un peu partout en Europe occidentale, centrale et orientale, de Rome
Budapest et de Cordoue Saint-Ptersbourg.
1.6.2. Type 2 : la ville patrimoniale dgrade en pays dvelopp

Si la plupart des centres historiques ont bnfici du mouvement de sauvegarde et
de mise en valeur, certains demeurent toutefois en situation dgrade. Dans ce cas,
cest lensemble du patrimoine qui subit une dgradation : vtust des logements,
des btis, des rseaux, rarfaction (voire inexistence) des services, et difficults
conomiques des populations rsidentes. Cest par exemple le cas de certaines villes
franaises moyennes, comme Grasse ou Carpentras.
Dans cette situation, le patrimoine ne bnficie pas ncessairement de protections,
donc de sources de financement. Sa restauration reprsente un cot financier trs
important, dautant que lintervention sur le patrimoine lui-mme doit
saccompagner dune action sur lensemble des quipements et des services urbains,
et que les populations rsidentes ne disposent pas des moyens suffisants pour
participer aux investissements de manire significative. Ajoutons que se posent
galement souvent des problmes de proprit (indivision). Enfin, les quartiers
anciens de ce type sont souvent enclavs dans des ensembles urbains plus rcents,
ce qui impose de construire des programmes permettant darticuler les divers
ensembles. Il sagit donc parfois dun processus de reconqute . Dans ce contexte,
[ 59 ]
on peut intervenir dans le cadre de programmes intgrs portant sur des ensembles
consquents en sappuyant sur des dispositifs financiers et techniques exceptionnels
(ANRU), ou en progressant immeuble par immeuble ou rue par rue en rnovant
lhabitat et en favorisant linstallation de commerces et de services ainsi que la
mobilit sociale.
1.6.3. Type 3 : la ville patrimoniale touristique dans les pays

dvelopps et les pays en dveloppement
La ville patrimoniale touristique existe dans les pays dvelopps et dans les pays en
dveloppement. Dans les premiers, elle dispose de lensemble des moyens juridiques,
institutionnels, techniques et financiers mobilisables. Dans les seconds, nous lavons
vu, ce nest pas le cas.
Par rapport la ville non touristique , le centre urbain historique offre un ensemble
de diffrences marques. Laccent est plus largement mis sur la conservation et la
valorisation du patrimoine culturel visitable ou utilisable des fins de spectacles ou
daccueil touristique. Lhabitat destin aux rsidents permanents est rduit au profit
de lhabitat touristique : htels, chambres dhtes, gtes, rsidences secondaires et, de
plus en plus, immobilier touristique locatif. Les activits sont largement monopolises
par le tourisme : commerces de souvenirs, restaurants, artisanat spcialis souvent
fabriqu en Asie.
Cette mono-activit a des consquences multiples. Elle agit tout dabord sur les
amnagements urbains, (en particulier sur les conditions de circulation et de
stationnement), conus et programms pour recevoir des flux touristiques
importants certaines priodes. Elle influence galement la dynamique urbaine en
rduisant les commerces et services (sant, scolaires, commerces de proximit)
ncessaires la vie des rsidents permanents. Elle peut perturber la population locale,
qui se trouve peu peu dpossde de son environnement, de son habitat
(gentrification), et qui voit ses conditions dexistence fortement perturbes par une
frquentation parfois excessive. Enfin, cette mono-activit provoque des distorsions
financires, en crant des poches spculatives. Une fois ces consquences nonces,
force est de constater que la mono-activit permet de sauvegarder le patrimoine :
en suivant cette logique, la ville de Venise est passe de 175 000 habitants dans les
annes 1950 60 000 actuellement. Cette forme de prdominance touristique
caractrise aussi des villes europennes comme Bruges, le centre historique de Prague
ou de Florence, mais galement des villes mditerranennes, comme Marrakech et
Sidi Bou Sad.
[ 60 ]
1.6.4. Type 4 : les villages de caractre

Les villages de caractre, une variante du type 3, sont des petites units urbaines de
moins de 2 000 habitants. Dans la trs grande majorit des cas, les activits
touristiques y jouent un rle conomique essentiel en appuyant des activits locales
agricoles et artisanales. Ils relvent dune logique identique celle des villes
historiques, dtermine par le niveau de protection et les moyens de financement.
Ces villages connaissent une volution identique celle des centres historiques
touristiques : disparition des services et des commerces utiles aux rsidents
permanents, accroissement des usages touristiques du patrimoine et en particulier
des hbergements, restaurants, commerces spcialiss (souvenir, artisanat, produits du
terroir) et des rsidences secondaires. Ces phnomnes entranent une spculation
foncire et immobilire qui conduit les locaux vendre leurs biens. Toutefois, la
plupart de ces villages ne disposant pas des commerces et services rsidentiels
(souvent regroups dans les agglomrations proches plus importantes), leffet ngatif
du dveloppement touristique y est gnralement attnu. Pour le patrimoine, cette
tendance est plutt favorable car elle permet de mobiliser des moyens financiers plus
importants pour le protger et le mettre en valeur. En France, cette situation est trs
frquente (Sarlat, Conques, Gordes, Locronan, et de nombreux villages de larrirepays mditerranen).
1.6.5. Type 5 : la ville patrimoniale dans les pays faible revenu,

et notamment les PMA
La ville patrimoniale des PMA est caractrise par sa relative dgradation, qui ne
saccompagne toutefois pas ncessairement de la disparition des activits
conomiques, de quelques services ni de lhabitat. Pour une partie dentre elles, cette
difficult se trouve renforce par la morphologie mme du patrimoine urbain : la
mdina arabe est pratiquement inaccessible aux vhicules automobiles et les
logements sont habits par des familles indivises (i.e. qui accueillaient plusieurs
gnrations, une typologie aujourdhui inapproprie et difficile transformer). Par
ailleurs, les moyens institutionnels, juridiques, techniques et financiers sont, rappelonsle, souvent limits, voire inexistants. Les options dintervention sont donc rduites.
En matire dhabitat, on peut identifier plusieurs stratgies : rhabilitation totale dun
quartier, ramnagement limit de lexistant, exil total de la population vers de
nouvelles units dhabitat, ou modification des activits (gentrification et
touristification). Il apparat en tout cas trs difficile de mener de front le maintien des
populations locales en amliorant leurs conditions de vie et le renforcement des
[ 61 ]
activits conomiques. Ceci ne serait possible quen prsence dun processus de

valorisation touristique permettant doccuper des immeubles patrimoniaux raffects
(demeures seigneuriales, habitat de charme, voire de plus en plus habitat banal), soit
en locatif, soit en pleine proprit.
Aujourdhui, de trs rares exceptions, la valorisation conomique des centres
historiques dans les pays mergents et les PMA ne fonctionne de manire claire que
dans un processus de dveloppement touristique. En effet, les populations locales ont
rarement les moyens financiers de faire face des processus de rhabilitation, hors la
prsence daides importantes provenant dinstitutions internationales. Cette situation
tient au fait que le tourisme pallie assez facilement les diffrentes carences
(institutionnelles, juridiques, techniques et financires) des systmes nationaux de
protection et de sauvegarde. Il peut mobiliser rapidement des investisseurs auxquels
il assure une rentabilit acceptable grce la gestion rgulire des activits. Dans la
plupart des cas, les interventions sont ralises dans le cadre de cooprations multi ou
bilatrales. La coopration dcentralise joue l un rle de plus en plus important.
Certains voyagistes apportent aussi leur appui technique et financier (Point Mulhouse
en Mauritanie, Nouvelles Frontires). Cependant, la stratgie de dveloppement
touristique ne peut fonctionner que dans la mesure o il existe sur place des moyens
de crer des quipements sans avoir surinvestir (cration dauberges, htels,
restaurants, commerces dans des locaux existants transforms ou dans des
constructions neuves) et des comptences existantes ou former (conservation du
patrimoine, accueil, guides, gestion dhbergement, restauration alimentaire,
mdecins). Cest le cas pour un grand nombre de villes appartenant aux grandes
rgions en voie de dveloppement, telles Tripoli (Liban) ou Saint-Domingue.
1.7. Le patrimoine urbain dans les processus de

dveloppement territorial
Dun point de vue conomique, le patrimoine urbain a une valeur en tant que
ressource susceptible de contribuer au dveloppement du territoire qui la engendr.
Ce constat suppose donc, pour assurer lvaluation conomique de tout projet relatif
au patrimoine urbain, de prciser dans chaque cas le territoire pris en considration
et les lments cls du processus de dveloppement territorial.
1.7.1. Lidentification du territoire prendre en considration

Ltre humain est un tre social qui se regroupe avec ses semblables sur un ou des
territoire(s). En effet, si les lieux de vie domestique, de travail et de loisir peuvent tre
[ 62 ]
diffrents selon la nature de lactivit considre (diffrence qui tend crotre dans
le monde contemporain), la nature de ces territoires et, dans le temps, celle de leurs
processus de dveloppement, jouent un rle essentiel pour leur bien-tre.
Tout territoire est donc un construit social qui combine des lments de nature
conomique, sociale et politique. Du point de vue conomique, il se caractrise par
un ensemble de structures de production, de modalits de rpartition des revenus,
et dchanges internes et externes. Socialement, il est compos dun ensemble de
catgories sociales regroupes sous des formes diverses : formelles (associations et
syndicats) ou informelles (relations de voisinage et familiales). Toutefois, un territoire
ne peut exister sans une organisation politique, appuye sur des structures
administratives, dont le rle est dassurer la coordination de laction des diffrents
groupes qui constituent ce territoire et darbitrer leurs conflits.
La forte diversit des territoires provient de lampleur des disparits : conomiques
(en termes de niveau de richesse), sociales (dues la nature et la culture des divers
groupes sociaux) et politiques (selon leurs types dorganisation et le degr de
lgitimit des gouvernants). De plus, ces territoires schelonnent du quartier ou du
village aux regroupements supranationaux, comme lUnion europenne. Cette
complexit du paysage territorial entrane invitablement des chevauchements
dappartenance, sources de conflits, entre les divers groupes dacteurs du
dveloppement. En effet, les intrts des rsidents dune zone donne nont a priori
pas de raison de correspondre ceux dun territoire plus vaste, et les intrts locaux,
nationaux, ou mondiaux peuvent donc sopposer. Ds lors, un projet local de
valorisation dun patrimoine urbain peut se heurter une politique nationale de
dveloppement suivant dautres priorits, et inversement pour un projet dorigine
nationale ou internationale. Dans tous les cas, il est toutefois essentiel dvaluer les
consquences locales des projets de valorisation sur le cot du foncier, les salaires et
les prix des biens. De plus, les dpenses de valorisation engages localement peuvent
finalement, du fait des caractristiques de la structure productive locale, bnficier
surtout des territoires voisins. Dans de tels cas, seule lintervention compensatrice
dune collectivit territoriale plus vaste ou de ltat peut faciliter la ralisation du
projet. Ds lors, des diffrences dapprciation ne peuvent quapparatre, selon
lchelle territoriale considre, quant aux critres permettant dvaluer la pertinence
des projets patrimoniaux.
Quelle que soit lchelle danalyse adopte, les territoires peuvent galement tre,
analytiquement, regroups en quelques grands types idaux. Lun des plus
frquemment voqus est constitu par les districts industriels . Il sagit de zones
[ 63 ]
o la production dun type de produit occupe une place essentielle, production par
ailleurs quantitativement significative nationalement et lexportation. Y coexistent
de nombreuses PME, ayant des liens troits et complexes de concurrence et de
coopration. A loppos, peuvent tre identifis des territoires domins par une
grande firme.
Les grandes agglomrations, quant elles, cumulent des activits diverses, tant
industrielles que, de plus en plus, de services aux entreprises et aux particuliers.
Traditionnellement, on les oppose aux zones rurales, marques par la place de
lagriculture et leur faible densit. Mais cette opposition ancienne tend sattnuer du
fait de la croissance de zones rurales priurbaines, essentiellement rsidentielles.
Le fait que les projets tudis concernent le patrimoine urbain ne signifie pas, pour
autant, que le territoire prendre en considration pour leur valuation conomique
soit le primtre, quartier, centre historique, dont la valeur patrimoniale est reconnue.
Le plus souvent, le territoire retenir est soit la ville dans son entier, soit un territoire
comprenant galement des zones priurbaines et mme rurales. Tout dpend de la
nature du patrimoine identifi, de son ampleur, de son rayonnement rgional, national
ou international. Cest donc au cas par cas que le territoire de rfrence pour
lvaluation peut tre dtermin.
Une fois le primtre du territoire pertinent identifi, il convient danalyser son
processus de dveloppement. L encore, la grande diversit de ces processus est
lorigine du rle trs variable que peut y jouer le patrimoine urbain.
1.7.2. Le dveloppement du territoire du projet patrimonial

De nombreuses dfinitions sont proposes pour le terme dveloppement .
Gnralement, en sciences sociales, le dveloppement est caractris par la
transformation des structures productives et sociales qui permettent une progression
cumulative et durable des ressources disponibles pour le bien-tre de lensemble de
la population. Les deux notions de transformation et de progrs des socits
humaines sont donc au cur de cette dfinition. La premire notion a une dimension
analytique didentification des conditions et des modalits de ces transformations
dans le temps. Il sagit donc dune analyse de longue priode, qui suppose une
rfrence systmatique lhistoire de ces socits. Mais les ralits de laction
politique, pesant sur ces volutions, supposent lexplicitation des objectifs choisis par
les pouvoirs en place en fonction des enseignements du pass, mais aussi des
prfrences exprimes par les socits considres. Celles-ci sont diverses et, bien
[ 64 ]
sr, sources de conflits dintrt, tant matriels quidologiques. Lune des

caractristiques essentielles de tout processus de dveloppement est lamlioration
des capacits humaines permettant de satisfaire les besoins jugs prioritaires par le
groupe considr. Ds lors, pour valuer conomiquement la pertinence dun projet
patrimonial, il est indispensable didentifier les acteurs du dveloppement territorial
et leurs objectifs, danalyser leurs relations, et de caractriser les lments essentiels
du dveloppement du territoire concern.
Analyser avec prcision les acteurs du dveloppement territorial

lintrieur des grands groupes dindividus qui peuvent tre identifis, les acteurs
majeurs ne sont pas ncessairement les mmes que ceux du patrimoine :
- ltat est localement reprsent par des administrations diffrentes ; celles ayant
en charge les questions de patrimoine peuvent avoir des objectifs diffrents de
ceux dautres administrations (emploi, sant, finances, ) ;
- les collectivits territoriales sont plus ou moins nombreuses (en France elles
constituent un vritable mille-feuilles !) ; leurs comptences, rglementaires ou
de facto, se chevauchent souvent et leurs pouvoirs respectifs sont trs variables
dun pays et mme dune rgion lautre. Leur sensibilit aux questions
patrimoniales et leur conception de la valorisation du patrimoine peuvent tre
trs diffrentes selon les cas ;
- les entreprises sont plus ou moins prsentes sur le territoire considr. Surtout,
la situation est radicalement diffrente selon quil sagit de grandes entreprises
internationales, nationales ou locales, de petites entreprises, ou dun vaste
ensemble dactivits dites informelles. Elles sont aussi trs diversifies selon leur
taille et le statut. Mais ces critres ne suffisent pas diffrencier leur attitude
face au patrimoine. Leur secteur dactivit peut galement tre plus ou moins
sensible lapport du tourisme ou dune image de marque territoriale
susceptible de diffrencier leur production ;
- les groupements patronaux sont galement des acteurs potentiels, distincts des
entreprises prises individuellement, quils soient interprofessionnels (chambres
de commerce et dindustrie) ou non ; il en est de mme des organisations de
travailleurs ;
- les associations centres sur les questions de patrimoine jouent souvent un rle
important pour sa valorisation, mais elles peuvent tre, au moins au premier
[ 65 ]
abord, en opposition avec dautres associations, religieuses ou sportives par

exemple ;
- les institutions de formation et de recherche (universits, collges, centres de
formation et de recherche), selon leurs spcialisations et sensibilits, confortent
plus ou moins les projets patrimoniaux ;
- enfin, la population, indpendamment des institutions qui la structurent, est
susceptible de ragir favorablement ou non aux projets patrimoniaux. Cest
dailleurs bien ce que tentent destimer des approches du type de lvaluation
contingente : les ractions peuvent tre plus ou moins spontanes
(manifestations) et sont susceptibles de se traduire terme lectoralement.
Jeux dacteurs et conflits

Les intrts des rsidents dune zone donne nont pas, a priori, de raison de
correspondre ceux dun territoire plus vaste. Les intrts locaux, nationaux,
mondiaux peuvent donc sopposer. Ds lors, un projet local de valorisation dun
patrimoine urbain peut se heurter une politique nationale de dveloppement
suivant dautres priorits et, inversement pour un projet dorigine nationale ou
internationale. De plus, les dpenses de valorisation engages localement peuvent
finalement, du fait des caractristiques de la structure productive locale, bnficier
surtout des territoires voisins. Dans de tels cas, seule lintervention compensatrice
dune collectivit territoriale plus vaste ou de ltat peut faciliter la ralisation du
projet. Ds lors, des diffrences dapprciation ne peuvent quapparatre, selon
lchelle territoriale considre, quant aux critres permettant dvaluer la pertinence
des projets patrimoniaux.
Du fait de leur diversit, les acteurs du dveloppement, quelle que soit leur chelle
territoriale daction, ont des logiques comportementales diffrentes qui, face aux
projets patrimoniaux, les conduisent des jeux complexes, souvent conflictuels. Les
diffrents groupes et rseaux dacteurs saffrontent pour dfinir des rgles ou y
chapper, contrler des institutions, qui peuvent aussi ntre que des vitrines ou des
symboles. Dans le cadre actuel de mondialisation, ces acteurs sont dautant plus
susceptibles dentrer en conflit que les processus de dveloppement mis en uvre
sont souvent brutaux et trs rapides. De plus, dans un ventuel contexte de faiblesse
administrative et politique (sans parler des problmes de corruption), llaboration
de rgles, accompagnes de contrle et de sanctions pour les contrevenants, est pour
le moins difficile, et heurts et conflits entre acteurs ne peuvent qutre renforcs.
Lacceptation dun projet est donc le rsultat dun compromis entre ces acteurs, au
[ 66 ]
moins entre les plus puissants dentre eux. Ds lors, pour quun projet patrimonial
soit ralisable, il est fondamental que laction de tous ces groupes soit coordonne et
que des arbitrages soient rendus entre leurs intrts divergents. Cest,
fondamentalement, le rle des pouvoirs publics.
En consquence, lvaluation de tout projet doit accorder une grande place aux
diffrents acteurs du dveloppement du territoire, leurs motivations et leur degr
dintrt et dimplication dans le projet considr. La nature et la force conomique
et politique des groupes adhrents au projet est un facteur essentiel de sa russite
et, donc, de sa lgitimit.
Modalits et politiques de dveloppement territorial

De par leur impact conomique et social (cration demplois, progression du revenu,
amlioration de la formation, de ltat sanitaire et du cadre de vie), les projets de
valorisation du patrimoine urbain influent directement sur le dveloppement du
territoire considr. Mais cette valuation ne peut se faire, en raison de la diversit
des territoires, indpendamment de la prise en compte de cette dernire. Cette
diversit suppose de tenir compte, dans lvaluation, de variables relatives au type
particulier de dveloppement territorial.
La structure des activits conomiques et du tissu social doit tre au cur de toutes
les valuations de projets afin de les adapter la grande diversit des situations
conomiques et sociales des territoires. En particulier, pour un mme type de projet
patrimonial, limpact sur le dveloppement territorial sera trs diffrent selon la
trajectoire de dveloppement antrieurement suivie par le territoire et selon la nature
et la cohrence de lensemble des politiques locales mises en uvre. Il est donc
important que les projets patrimoniaux ne soient pas, du fait de la spcificit de leur
objet, conus isolment des autres projets locaux de dveloppement : il est essentiel
dvaluer leur compatibilit avec les politiques nationales et locales de
dveloppement.
Il sagit donc didentifier, au cas par cas, la place relative et lvolution, par rapport
la moyenne nationale ou rgionale, des variables essentielles du dveloppement
conomique territorial et des politiques qui influent sur ce dernier. Cette
identification doit donc porter, en tout premier lieu, sur le facteur cl de tout
dveloppement que sont les ressources humaines (taux de croissance de la
population, rpartition par ge, tat sanitaire, niveaux dducation et de formation)
mais galement sur la structure productive (principales productions du territoire,
types dentreprises formelles ou informelles) et le revenu territorial (en identifiant le
[ 67 ]
degr dingalits dans la rpartition de ce revenu). Pour une tude centre sur la
valorisation du patrimoine urbain, il simpose galement de prciser ltat des
infrastructures de transport, de voirie, dassainissement, de distribution deau et
dlectricit. Il en est de mme de la structure de la proprit foncire du territoire
(prive, communautaire, publique), de la rglementation foncire et de lexistence ou
non dun march foncier actif.
Les politiques conduites par les pouvoirs publics ont une influence dcisive sur toutes
ces variables cls du dveloppement territorial. Aussi faut-il prciser le mode de
gouvernance du territoire considr et la nature des ressources (fiscales ou autres)
dont disposent les autorits locales.
1.8. Le patrimoine urbain, un patrimoine part

Comme tous les types de patrimoine (monumental, archologique, mobilier), le
patrimoine urbain fait lobjet de politiques dtudes, de conservation et de
valorisation. Mais la diffrence des autres patrimoines, il est confront des
contraintes conomiques et humaines trs fortes, dont la gestion implique la prsence
de dispositifs spcifiques. Ce systme particulier a des impacts vidents sur son
valuation conomique.
1.8.1. Patrimoine urbain et politique de la ville

En quoi lintervention sur le patrimoine urbain se distingue-t-elle de lintervention
sur la ville rcente ? Pour lessentiel, les deux modalits dintervention visent les
mmes objectifs : amlioration de lhabitat, des transports, des services, des
commerces, des infrastructures, des quipements sanitaires, scolaires, culturels, dune
part, et renforcement de lactivit conomique, dautre part. Mais les conditions
pratiques de leur mise en uvre diffrent sensiblement car le cadre juridique,
technique et financier est diffrent, de mme que les contraintes techniques, les
stratgies touristiques et la gestion des populations rsidentes.
Le cadre juridique, technique et financier

Le mode dintervention diffre sensiblement selon quil sagit de la ville rcente ou
de la ville patrimoniale. Dans le second cas, il importe de prendre en compte un
ensemble de dispositifs : (i) juridiques (lgislation de protection, documents
durbanisme, droit de premption, droit successoral), (ii) rglementaires (cahier des
charges des secteurs sauvegards par exemple), (iii) techniques (recours aux
architectes spcialiss, entreprises spcialises, archologie prventive) et
[ 68 ]
(iv) financiers (dispositifs de financement, dispositifs fiscaux, mais aussi risques de

spculation renforcs).
titre dexemple, selon des estimations non formalises de la Banque mondiale, si le
cot de la main-duvre dans un projet urbain non patrimonial est ramen 1, le
mme cot dans un projet urbain patrimonial est de lordre de 1,6.
Les contraintes physiques

Dans certains cas, il se peut galement que la configuration mme du patrimoine
urbain ne facilite pas les actions de restauration ou de rhabilitation, ce qui conduit
proposer des interventions particulires comme, par exemple, la conservation des
faades anciennes et le remplacement intgral des btis (pratiques que lon connat
sous le terme de faadisme). Cette intervention, qui se justifie par une recherche de
lharmonie entre paysage urbain et cadre de vie, aboutit ne conserver que la faade
et non lespace intrieur, dmoli en vue dun ramnagement motiv par un usage
nouveau, li notamment la modernit des conditions de vie. Lordonnancement
urbain et limage de la ville sont alors privilgis au dtriment de la structure et de
lusage des btiments. La ville devient le dcor dun espace thtralis. Dans ce
processus, qui rduit le travail architectural lcriture de la faade et qui dtruit les
intrieurs historiques, laccent est mis sur lespace public, cest--dire sur un cadre
urbain familier fournissant une continuit visuelle. Ce cadre urbain, qui incarne lesprit
du lieu, constitue un repre identitaire au sein dune ralit urbaine mouvante et
parfois droutante. Ce quil sagit ici de sauver est la mmoire visuelle de la ville.
La faible accessibilit et linadaptation de certains btis aux normes actuelles dhygine
et de confort imposent parfois des interventions de rhabilitation qui, objectivement,
ne peuvent pas rpondre aux contraintes de conservation et de protection telles
quelles sont prcises dans les documents de doctrine et dans les textes juridiques.
Cette situation conduit modifier le tissu ancien pour le rendre habitable. Cest, par
exemple, le cas pour les immeubles troits et construits en longueur (XVIe et XVIIe sicles,
cadastre en lanire) qui ne correspondent plus aux usages contemporains. Ainsi, dans
la vieille ville de Hano, o les immeubles ont une largeur de 2,50 mtres et slvent
sur des hauteurs de quatre cinq tages, les interventions consistent souvent
rassembler plusieurs immeubles pour crer des espaces plus vivables. Autre illustration :
dans la ville arabe (mdina), les voiries ne sont pas accessibles aux voitures, do la
progression du nombre des vlomoteurs. De mme, les btis taient conus pour
accueillir des familles indivises, une configuration qui ne correspond plus la ralit de
la vie actuelle. Quel que soit le contexte, la transformation reste une intervention trs
complexe, ds lors que lon veut respecter les rglementations de protection.
[ 69 ]
La stratgie touristique
Le choix dun dveloppement patrimonial vocation touristique gnre galement
des particularits. Laccent (protection, conservation, circulation, amnagements,
promotion) est mis sur les lieux les plus attractifs pour le touriste (lieux de visite,
circuits pitonniers, htels, restaurants). Par ailleurs, le soutien aux activits
dhbergement et de loisir peut entraner des arbitrages qui sexercent au profit du
passage, contre les rsidents permanents. Enfin, les flux de visiteurs excessifs sont
parfois extrmement gnants pour les rsidents permanents.
La gestion des populations locales

La gestion des populations rsidentes est extrmement dlicate. Pour lessentiel, les
centres historiques peu ou pas rnovs sont habits par des populations qui ne
disposent pas de moyens conomiques, et qui occupent trs souvent des biens en
situation dindivision o les titres de proprit nexistent plus. Elles ne peuvent donc
pas participer de manire significative au mouvement de rhabilitation de leur habitat.
Cas exceptionnel : les habitants de la Hafsia, Tunis, qui taient pour beaucoup des
petits commerants, ont rachet leurs appartements anciens une fois rnovs. Cet
apport financier a permis de mener bien le processus de rhabilitation. Dans la
plupart des cas, la situation est cependant diffrente et la procdure de protection des
rsidents anciens se rvle souvent dlicate, longue et coteuse, ce qui explique en
grande partie les phnomnes de gentrification.
Dun point de vue conomique, la gentrification et/ou le retour danciens habitants
ayant initialement quitt les lieux pour sinstaller ailleurs, puis attirs par cet
environnement identitaire nouvellement reconstitu, constituent des bases
financires solides pour des actions de valorisation prives du patrimoine urbain
(Chinguetti, Damas, Marrakech, Tunis). La nature des moyens dintervention donns
aux collectivits (premption, financement, respect des documents durbanisme,
dlgation de services publics) constituent donc des lments importants lorsquil
sagit denvisager le cot et la dure dun chantier et, de fait, lvaluation conomique
du patrimoine.
1.8.2. Quelques procdures spcifiques aux interventions sur le

patrimoine urbain
Parmi ces procdures, citons en premier lieu le cahier des charges, qui concrtise les
actions en milieu urbain dans le cas des secteurs sauvegards ou des ZPPAUP,
devenues rcemment des AVAP. Ces cahiers des charges dfinissent les
caractristiques techniques (architecture, matriaux, dcors, couleurs) des actions de
[ 70 ]
restauration ou de conservation autorises. Ce sont des documents officiels de nature

technique et juridique imposs aux habitants des zones protges. Ils servent de
rfrence aux rsidents, aux architectes et aux entreprises mais galement en cas de
litige ou de contestation. Les manuels de conservation constituent galement des
supports trs utiles. Ils sont conus pour expliquer simplement aux habitants, artisans
et architectes non spcialiss les principes et les actions de base de la protection du
patrimoine local. Lun des plus russis est celui que lAga Khan Trust for Culture a
produit pour le centre historique de Zanzibar (Tanzanie).
En second lieu, la procdure des microcrdits laquelle on recourt pour accompagner
les actions de dveloppement tient une place particulire, en particulier dans les pays
mergents, mais aussi, et de plus en plus souvent, dans les pays dvelopps. Il sagit
dapporter un oprateur un petit crdit lui permettant de faire face ses obligations
de travaux ou de financer ses projets. Cest le cas pour les propritaires qui restaurent
leurs maisons ou simplement leurs faades, mais galement pour les commerants
ou les artisans qui veulent se moderniser ou sinstaller dans de nouveaux espaces. Le
systme des microcrdits requiert cependant un dispositif de gestion assez lourd, de
type bancaire.
Enfin, dans leur tude des actions menes par la Banque mondiale en Afrique du
Nord et au Moyen-Orient, Bigio et Licciardi (2010) suggrent galement que
lintervention sur le patrimoine urbain impose :
la recherche et la coordination, ds le dpart, des moyens de financements
publics et privs (entreprises, mcnat, individuels) ;
lamlioration des conditions dinvestissement dans le secteur immobilier pour
les oprateurs privs (comme, par exemple, au Maroc, o lachat dun bien
immobilier par un tranger est plus facile quen Tunisie) ;
le transfert des droits construire appartenant aux propritaires de biens
dgrads ou dtruits dans les centres anciens ;
la prvision dun systme de taxation spcifique des plus-values engendres
par les actions de valorisation ;
le ramnagement de la taxation des quipements touristiques (restaurants,
htels, gtes) qui sinstallent dans les centres anciens.
[ 71 ]
2. Les principales mthodes

dvaluation conomique du
patrimoine
2.1. Les mthodes standard dvaluation conomique
appliques au patrimoine culturel et au patrimoine
urbain
Selon lapproche inclusive retenue ici, le patrimoine urbain inclut quatre sries
dlments interdpendants dordre conomique, social, culturel et environnemental,
et renvoie toute la gamme des mthodes de lvaluation conomique. Lanalyse
conomique standard propose plusieurs outils, qui sont effectivement mobiliss dans
lvaluation conomique du patrimoine. ces mthodes standard, les spcialistes de
lanalyse du patrimoine urbain ont ajout des extensions, principalement axes sur
le dcompte des effets induits sur lemploi et sur les dpenses des projets de
rhabilitation du patrimoine urbain. Les principes, avantages et limites de ces
mthodes appliques au patrimoine urbain seront prsents en un premier temps.
Mais lvaluation conomique du patrimoine ne se confond pas ncessairement avec
lvaluation conomique dun projet de rhabilitation du patrimoine urbain. Alors
que la premire permet de prciser la place et les enjeux conomiques de ce
patrimoine, la seconde doit dboucher sur un classement de ce projet par rapport
dautres utilisations alternatives des ressources financires disponibles. Cependant,
les deux dimensions sont troitement lies : un projet va tre valu en tenant
compte des avantages quil procure par rapport une situation initiale (ou des
projets alternatifs). Lvaluation des valeurs du patrimoine urbain constitue ainsi une
tape essentielle de lvaluation des projets de rhabilitation.
Les mthodes dvaluation conomique issues de lconomie de lenvironnement
doivent rpondre des dfis en partie similaires ceux poss par lanalyse
conomique du patrimoine urbain. Aussi, en un deuxime temps seront donc ici
examines les principales mthodes dvaluation conomique issues de lconomie
[ 73 ]
2. Les principales mthodes dvaluation conomique du patrimoine
de lenvironnement et, en un troisime temps, les possibilits de transposition de ces

mthodes lanalyse conomique du patrimoine urbain.
Lvaluation joue un rle central dans les processus de prise de dcision. Il est courant,
lorsque lon est confront, lors dun tel processus, un projet damnagement
quelconque, den tenter lvaluation en oprant une analyse cots-avantages (ou
cots-bnfices) destine dterminer lavantage net qui rsulterait de cette
opration. On y parvient en comparant lensemble des cots et lensemble des
bnfices lis un projet.
Trois problmes essentiels se posent immdiatement.
Le premier problme concerne ltendue de lanalyse : les cots comme les
bnfices tant des consquences de laction prvue, il importe de pouvoir
poser une limite dans lordre de ces consquences. Doit-on prendre en compte
un cot ou un bnfice de nime ordre ou seulement les cots ou les
bnfices les plus directs ? Un tel choix a pour consquence cruciale de
modifier la comparaison des cots et des avantages. Il est donc ncessaire de
dfinir clairement les frontires du systme et les cots et bnfices tudis
(en dautres termes : ce qui est inclus et ce qui ne lest pas).
Le deuxime problme est celui de la rpartition des cots et des bnfices
dans le temps. Ceux-ci peuvent en effet tre gnrs des priodes diffrentes,
ce qui est souvent le cas : des cots apparaissent en priode initiale, mais
dautres, comme les cots de fonctionnement, portent sur toute la dure
dexistence de lamnagement dcider, et les bnfices peuvent alors
apparatre des priodes parfois loignes. Il est alors fait appel lactualisation,
qui vise ramener toutes ces valeurs dj connues et venir ( des priodes
diffrentes) une commune base temporelle : la priode initiale. On parle alors
de valeur actuelle (ou actualise).
Le troisime problme concerne la commensurabilit des cots et des
bnfices : si celle-ci est assure, dans la plupart des cas, par la monnaie, il se
peut que certains cots ou certains avantages soient difficilement exprimables
en monnaie (sociabilit, ducation, pratiques culturelles). Plus gnralement,
on peut estimer quil existe une limite la montisation qui ne recoupe pas
ncessairement la frontire entre marchand et non marchand car un certain
nombre dautres facteurs la dterminent, notamment lchelle et les
considrations thiques ou culturelles (cf. schma 3).
[ 74 ]
Schma
3 La limite de la montisation
Echelle et/ou
agrgation
croissante
Domaine o les valuations
montaires sont de faible qualit
scientifique et dune pertinence
douteuse pour la politique
Domaine o les
valuations
montaires sont
robustes et utiles
Valeurs dusage des biens ordinaires
Profondes convictions
thiques/culturelles et
valeurs de non-usage
Source : auteurs, partir de OConnor et Steurer (2006).
Cette valuation montaire, lorsquelle apparat possible et licite, se confond avec le

prix de march si le bien en question fait lobjet dun change marchand. Ce prix
correspond, lquilibre, la disposition payer des agents conomiques. Cependant,
le patrimoine urbain, entendu selon une approche inclusive, regroupe diffrentes
dimensions qui vont des valeurs dusage aux valeurs de non-usage. Il se rapproche en
cela du patrimoine naturel. Le principal dfi pos par lvaluation du patrimoine
urbain rside ds lors dans la mesure des valeurs de non-usage, associes la
dimension culturelle de ce patrimoine.
Si les mthodes standard dvaluation conomique sont appliques au patrimoine
urbain, force est de constater quelles passent ct dune partie des valeurs dusage
indirectes et des valeurs de non-usage. Les mthodes dites dimpact ont t
dveloppes pour capturer lensemble des effets conomiques (valeurs dusage)
associs au patrimoine, mais elles souffrent aussi dun certain nombre de limites. Ainsi,
les diffrentes dimensions du patrimoine urbain ne posent-elles pas les mmes dfis
lvaluation conomique : cest bien la dimension culturelle de ce patrimoine qui
soulve le plus de difficults dans lvaluation, et laquelle les mthodes invoques
ici sont confrontes.
[ 75 ]
2.1.1. Taux de rentabilit conomique et valeur actualise nette

Sur les bases qui viennent dtre voques, un premier type dvaluation, le plus
utilis, est constitu par le calcul de la rentabilit dune opration. Issu des pratiques
financires, il consiste, en tant que mthode dvaluation pouvant servir daide la
dcision, calculer le taux de rendement interne (TRI) dun projet. Cest la mthode
servant classiquement au choix des investissements. Elle repose fondamentalement
Encadr
2 Taux dintrt, taux dactualisation, valeur actuelle nette et taux

de rendement interne
- Le taux dintrt i permet dobtenir la valeur future (VF) dune valeur prsente
(VP), si celle-ci est place sur le march. Celle-ci est donne par :
VF = VP ( 1 + i) n ,
n
expression dans laquelle i est le taux dintrt et n le nombre de priodes (par

exemple nombre dannes si i est un taux dintrt annuel).
- Le taux dactualisation r est le taux qui permet dobtenir la valeur prsente VP (ou
actuelle) dune valeur future (VF), selon :
- Si lon cherche dterminer la rentabilit dun investissement, on peut calculer la

valeur actuelle nette (VAN), soit la diffrence entre la somme actualise des revenus
futurs gnrs par cet investissement et la dpense initiale dinvestissement.
Expression dans laquelle Y t reprsente la chronique des revenus futurs gnrs par
linvestissement initial I 0. On recherchera alors une VAN 0.
- La rentabilit peut aussi tre apprcie par le TRI. Ce dernier est la valeur du taux
dactualisation qui rend juste gale la somme des valeurs actuelles des revenus
futurs et la dpense initiale I 0, cest--dire qui annule la VAN.
Si le TRI i, il peut tre rentable de raliser cette dpense dinvestissement I 0 plutt

que de placer ce mme montant sur le march financier, o il rapporterait i.
Source : auteurs.
[ 76 ]
sur la substituabilit suppose exister entre les diffrents types dactifs, notamment
entre actifs financiers et actifs physiques ces derniers tant concerns par le choix
dinvestissement dont nous parlons , les premiers tant caractriss par leur taux
dintrt et les seconds par leur TRI. Ce dernier est dfini comme le taux
dactualisation qui rend la somme des bnfices nets futurs actualiss juste gale la
dpense initiale.
Le dcideur dun investissement, sil possde dj les fonds destins financer cet
investissement en capital physique, arbitrera entre le placement de ces fonds sur le
march financier et lachat du bien dinvestissement physique en comparant le taux
dintrt du march (i.e. ce que lui rapporterait le placement de ses fonds sur le
march financier) et le TRI de lopration dinvestissement en capital physique (i.e.
ce que lui rapportera, en bnfices nets futurs, son investissement en capital
physique).
Sil ne dispose pas des fonds investir et sil doit les emprunter sur le march financier,
il les empruntera au taux dintrt du march et le TRI de son investissement en
capital physique devra donc tre au moins gal ce taux dintrt du march pour
que lopration soit rentable .
Le problme essentiel pos par cette valuation de la rentabilit conomique par le
TRI est videmment celui de la dtermination de la chronique des bnfices futurs,
les cots initiaux tant en gnral, pour leur part, assez bien connus. Toute erreur de
prvision sur ces bnfices futurs va bien videmment se rpercuter sur le taux de
rendement interne.
Le problme du choix dun taux dactualisation ne se pose pas dans le calcul du TRI
puisque ce taux dactualisation est prcisment linconnue quil sagit de dterminer
(on cherche la valeur du taux dactualisation qui annule la VAN qui reprsente la valeur
dun projet en tant que capital). Contrairement cette dernire, qui dpend du taux
dactualisation choisi, le TRI constitue un indicateur intrinsque de rentabilit propre
chaque projet.
Des projets relatifs au patrimoine urbain ont fait lobjet dune telle valuation
conomique (cf. tableau 1). Les documents dvaluation de projets (Project Appraisal
Documents) de diffrents projets de valorisation du patrimoine urbain financs par la
Banque mondiale mettent parfois en uvre des calculs de VAN et de TRI dans
lvaluation conomique des projets. On constate toutefois que, sur sept projets
analyss, quatre seulement procdent de telles valuations : les trois autres mettent
[ 77 ]
en uvre des mthodes cot-efficacit qui nanalysent que partiellement les effets
des projets (car ils ne comportent pas dvaluation des bnfices attendus du projet).
Tableau
1 Comparaison des indicateurs utiliss dans les projets lis au

patrimoine culturel, Banque mondiale
Projet
VAN
TRI
Cot-efficacit
Jordanie
Montant : 56 M USD
Priode : 2007-2010
Titre : Cultural Heritage, Tourism and
Urban Development Project (8/01/2007)
non
non
oui
Tunisie
Montant : 17 M USD
Priode : 2001-2006
Titre : Cultural Heritage Project
Carthage : 4,7 M USD

Bardo : 2,1 M USD
Kairouan : 1,3 M USD
Sousse : 4 M USD
40 %
17 %
20 %
>70 %
oui
Ethiopie
Montant : 35 M USD
Priode : 2010-2016
Titre : Ethiopia Sustainable Tourism
Development Project
88,3 M USD
43 %
non
Chongqing
Montant : 200 M USD
Priode : 2000-2006
Titre : Urban Environment Project
non
non
oui
Costa Rica
Montant : 72,5 M USD
Priode : 2008-2013
Titre : City Port of Limon Project
5,6 M USD
25 %
Mostar
Montant : 4 M USD
Priode : 1999-2002
Titre : Pilot Cultural Heritage Project
non
non
oui
Fs
Montant : n.d.
Priode : 1999-2003
Titre : Projet rhabilitation mdina de Fs
155 Mns Dh
13,62 %
non
Sources : Project Appraisal Documents, Banque mondiale.
[ 78 ]
Les TRI et les VAN calculs font ressortir un niveau lev de rentabilit des quatre
projets pour lesquels on dispose de donnes (Tunisie, Ethiopie, Costa Rica et Fs). Les
TRI schelonnent dun peu moins de 14 % (mdina de Fs, Maroc) plus de 70 %
(Sousse, Tunisie), soit des taux de rentabilit largement suprieurs au seuil minimal
de 10 % classiquement retenu par la Banque mondiale. Sur la base de cette valuation,
ces quatre projets doivent tre mis en uvre. Sur ces mmes projets, les informations
fournies par la VAN aboutissent logiquement des conclusions du mme ordre,
savoir des VAN positives et leves. On rejoint donc ici les conclusions de la Banque
mondiale : les projets relatifs au patrimoine culturel sont dfendables en termes de
rentabilit globale [3].
Pourtant, les calculs effectus souffrent des limites prcdemment soulignes dans la
mise en uvre des mthodes de TRI et de VAN, avec peut-tre plus dacuit encore
dans lvaluation des bnfices attendus des projets concernant le patrimoine urbain.
Dans le cas du projet portant sur la mdina de Fs, par exemple, il est suppos que
50 % des revenus touristiques attendus sont attribuables au projet lui-mme. Les
hypothses ncessaires lestimation des bnfices indirects du projet sont
nombreuses, et parfois fragiles : dans le cas de la mdina de Fs, le TRI calcul ex post
sest rvl tre fortement ngatif (- 25 %).
Pourtant, une partie essentielle des limites thoriques lies lvaluation en termes
de TRI et de VAN renvoie au risque de sous-estimation des bnfices attendus des
projets lis au patrimoine culturel. Les mthodes dimpact ont t dveloppes pour
rpondre ce risque de passer ct dune partie des gains associs lexistence
du patrimoine culturel, en mettant laccent sur les effets induits ou multiplicateurs
de tels projets.
Les mthodes dimpact sappuient sur un raisonnement proche de celui utilis par la
mthode des effets macroconomiques, qui sappuie sur le cadre de la comptabilit
nationale. Alors que cette dernire a t maintes fois applique des projets de
dveloppement conomique (Chervel, 1987; Bridier et Michailof, 1995) et ne pose
pas spcifiquement la question de lvaluation du patrimoine culturel, les mthodes
dimpact, centres sur lemploi et les flux de dpenses, visent explicitement capturer
les effets globaux (directs, indirects et induits) du patrimoine culturel et entendent
ainsi en prciser les enjeux macroconomiques.
[3] A titre dexemple, ltude du Bureau of Economic Analysis des tats-Unis, cite par la Banque mondiale (2001),
conclut des impacts plus forts de la rhabilitation de btiments des fins de rutilisation que ceux des 17 autres
secteurs manufacturiers considrs dans ltude.
[ 79 ]
2.1.2. Lapproche macroconomique et les mthodes dimpact

Lapproche macroconomique du patrimoine prsente lintrt de prciser la
composition de la demande gnre et den dfinir les enjeux conomiques. Une
telle approche a lavantage de prendre en compte linsertion du patrimoine dans les
flux conomiques. Les mthodes dimpact sinscrivent dans une telle dmarche.
Le patrimoine historique peut ainsi tre replac dans un cadre similaire celui de la
comptabilit nationale (Ost, 2009). Les valeurs macroconomiques du patrimoine
peuvent se dcomposer suivant lgalit macroconomique fondamentale emploisressources :
Y+M = C + X + I + G
Le revenu gnr (Y) et les importations (M : dpenses lies au patrimoine effectues
lextrieur du territoire considr) renvoient quatre types de demandes :
- la consommation domestique (C) associe au patrimoine (location des
btiments par les rsidents, recettes dentre, dpenses induites) ;
- la consommation des non-rsidents (X), assimile une exportation (mmes
dpenses que C, mais pour les non-rsidents) ;
- les dpenses publiques (G), qui recouvrent les dpenses pour les monuments et
les immeubles, les dpenses pour maintenir ou accrotre les visites ;
- les investissements privs (I), qui recouvrent les dpenses lies la conservation
des btiments patrimoniaux, les dpenses pour maintenir ou accrotre les visites,
et les dpenses dinvestissement associes.
Selon cette approche, la valeur du patrimoine urbain est value par la somme des
dpenses qui y sont associes. La dcomposition de la valeur conomique du
patrimoine urbain entre ses composantes permet didentifier les sources de cette
valeur : selon les cas, elle peut dpendre essentiellement des dpenses des nonrsidents (extraversion) ou des dpenses des rsidents (autocentr), des dpenses
publiques ou des investissements privs. Linformation ainsi obtenue est importante
car elle permet didentifier les principaux supports de la valeur du patrimoine, son
caractre plus ou moins extraverti (poids des dpenses des non-rsidents), public ou
priv, et limportance des investissements qui y sont consacrs. La mise en uvre de
[ 80 ]
la mthode rencontre toutefois plusieurs difficults, notamment celle lie

limputation des dpenses lexistence mme de ce patrimoine. Les dpenses ainsi
rpertories auraient pu exister, ne serait-ce que partiellement, en dehors du
caractre patrimonial des btiments considrs. Dautre part, sil apparat lgitime de
prendre en compte les effets dentranement de ces dpenses sur le reste de
lconomie, les effets multiplicateurs ne peuvent tre valus quau prix dhypothses
fortes. Les multiplicateurs retenus sont, en rgle gnrale, des multiplicateurs de
dpenses, dinspiration keynsienne, les donnes sur les changes interindustriels
tant trop imprcises et parcellaires.
Les mthodes dimpact [4] sinscrivent globalement dans une approche
macroconomique. Elles visent capturer lensemble des impacts directs, indirects
et induits de lexistence dun patrimoine culturel sur un territoire donn : (i) les
impacts directs recouvrent les effets directement engendrs par les dpenses
dutilisation du patrimoine ; (ii) les effets indirects capturent les effets amont et aval
des dpenses associes au patrimoine ; (iii) les effets induits regroupent tous les
effets dentranement sur lactivit conomique non comptabiliss dans les deux
autres catgories. Il sagit donc dune approche qui peut donner une estimation du
volume demploi total associ un patrimoine ainsi quune estimation des dpenses
totales qui y sont associes.
Le guide mthodologique tabli par la rgion PACA et le ministre de la Culture
prcise les conditions de mise en uvre dune telle mthode au niveau national, dans
le cas du patrimoine culturel franais. Ltude exploitant une base de donnes de
3 396 monuments, lapproche est donc ici consacre au patrimoine monumental.
Lencadr 3 prsente lidentification des retombes directes, indirectes et induites
retenues dans ltude. Les principales difficults lies lapplication de cette mthode
rsident dans lestimation de la proportion des dpenses (de tourisme par exemple)
et des emplois (mtiers darts, notamment) dcoulant effectivement du patrimoine.
Pour lestimation des emplois induits, toute la difficult rside dans le choix du
multiplicateur qui, dune tude lautre, varie de 1 9 (Greffe, 1999).
[4] Voir sur ce sujet : Agence rgionale du patrimoine PACA (2004) ; ministre de la Culture et Agence rgionale du
patrimoine PACA (2009) et Greffe (1999).
[ 81 ]
Encadr
3 Retombes directes et indirectes du patrimoine
Les retombes directes du patrimoine recouvrent

1. les emplois dans :
- les sites, monuments historiques et muses,
- les administrations en charge du patrimoine,
- les emplois de guide-confrencier ;
2. les recettes de :
- billetterie,
- boutiques,
- visites guides,
- audioguides,
- vnements particuliers (expositions),
- autres (restaurants, location de salles, photos, gestion des parkings).
Les retombes indirectes et induites recouvrent quant elles
1. les emplois :
- lis la restauration du bti (entreprises spcialises, architectes et artisans
intervenant sur ce bti) ;
- restaurateurs et personnels des instituts de recherche spcialiss en
restauration ;
- emplois du secteur touristique gnrs par le patrimoine (hbergements,
commerces, restaurants, souvenirs, dition, promotion, administration du
tourisme culturel) ;
- emplois du secteur spcialis de la formation ;
- mtiers dart ;
- recherche dans le domaine du patrimoine ;
- experts ;
- emplois induits par les prcdents ;
2. les recettes
- CA* des entreprises de restauration ;
- CA des artisans intervenant dans les chantiers de restauration ;
- dpenses des touristes patrimoniaux (hbergement, transport, commerces,
alimentation, achats, loisirs, services, taxes) ;
- CA des mtiers dart.
* chiffre daffaires.
Source : Agence rgionale du patrimoine PACA (2009).
[ 82 ]
la comptabilisation des emplois et dpenses sajoute le financement public du

territoire, qui recouvre les subventions accordes par ltat aux monuments pour leur
restauration, et aux muses pour lentretien de leurs collections. Y figurent galement
les financements internationaux, supranationaux mais aussi rgionaux ou
dpartementaux (pour des territoires plus rduits).
Pour le patrimoine urbain des pays en dveloppement, la Banque mondiale a estim
le volume demploi total gnr par le projet de rhabilitation de la mdina de Fs
(Banque mondiale, 2001), en suivant une mthodologie voisine de celle expose dans
lencadr 3. Le projet est ainsi fortement valoris par les 10 030 emplois crs
attendus. Mais lvaluation ex post du projet vient relativiser cette valuation (ex ante),
limpact total ex post ayant t valu 6 000 emplois.
Si elles offrent lavantage de mettre en avant les enjeux conomiques du patrimoine,
les mthodes dimpact souffrent de deux principales limites : les estimations des
effets multiplicateurs sont trs difficiles estimer, et les estimations existantes sont
difficilement transposables des territoires aux caractristiques diffrentes. Surtout,
ces mthodes ne permettent pas dvaluer un projet de rhabilitation et ne
permettent pas non plus de le comparer avec une situation de statu quo ou avec des
projets alternatifs, ce qui en rduit fortement la porte (Greffe, 1999). Elles
permettent toutefois de prciser les enjeux conomiques du patrimoine tudi et
peuvent tre mobilises pour analyser les impacts dun projet de rhabilitation par
rapport aux attentes initialement formules.
2.2. Les mthodes dvaluation environnementale : bilan

Le problme de lvaluation conomique se pose de faon particulire pour les biens
et services environnementaux, et ceci pour plusieurs raisons : dune part, ce sont
souvent des biens non marchands, qui ne font pas lobjet de transactions sur un
march et nont donc pas de prix de march ; dautre part, leur caractre
multidimensionnel et la complexit des fondements de leur valeur (dpassant en tout
cas de beaucoup la simple valeur dusage) les situent, pour une part, au-del de la
limite la montisation, leur valuation montaire pouvant tre considre comme
dune pertinence douteuse pour la dcision.
Le schma de rfrence de la dcomposition de la valeur dans lanalyse du patrimoine
naturel est celui de la valeur conomique totale (VET), qui recouvre la fois les valeurs
dusage et les valeurs de non-usage (ou usages passifs). Plusieurs variantes de ce
[ 83 ]
schma ont t proposes dans la littrature, lors de sa transposition lanalyse du

patrimoine culturel (cf. schma 4).
Schma
4 Les composantes de la valeur conomique totale

Valeur conomique totale
Usage
Valeur
dusage direct
Logement
Commerce
Tourisme
Valeur
dusage indirect
Produits et
services
drivs
Non-usage
Valeur
option
Valeur de
quasi-option
Valeur
dhritage
Valeur
dexistence
Prserver la
possibilit
dun usage
futur
Valeur dune
information
future
Transmission
dun mode
de vie
Valeur
esthtique,
identitaire,
...
Source : auteurs.
Dans lanalyse environnementale standard, la VET regroupe la fois les valeurs

dusage et les valeurs de non-usage du patrimoine environnemental. Cependant, la
dimension culturelle du patrimoine urbain peut ne pas tre entirement saisie par
une valuation conomique sappuyant sur la notion de VET. Sa dimension identitaire
et culturelle constitue un dfi pour lvaluation conomique : elle est
multidimensionnelle, instable, conteste, sans unit de compte commune, et peut
contenir des lments difficiles exprimer selon une chelle quantitative ou
qualitative (Throsby, 2003b, p. 280). Cette dimension culturelle, qui se superpose
la valeur conomique totale, est clairement rappele par Vecco (2007) : Le capital
culturel/historique/monumental dune ville est un lment qui contribue mme
indirectement la stabilit et la rsilience dun cosystme urbain et qui, en tant
que tel possde une valeur intrinsque (I) dans la mesure o il va contribuer la
production du capital social, cest--dire la colle qui permet de maintenir
ensemble les sujets dune communaut, en refltant une histoire commune, une
accumulation collective de connaissances, de crativit, de valeurs (Fusco Girard et
Nijkamp, 1997). On peut supposer, comme Throsby (ibid.), que la valeur culturelle
volue comme la valeur conomique, mais aucun lment ne permet de fonder la
[ 84 ]
validit de cette hypothse. Ainsi, il apparat clairement que la valeur conomique du

patrimoine urbain ne saurait rendre compte de lensemble de ses diffrentes
dimensions. Vivien (2009) va jusqu interprter la catgorie mme de patrimoine
comme l une de ces relations sociales qui repose sur une autre rationalit
conomique que celle qui prvaut dans le cadre de la relation marchande .
Pour lenvironnement, comme pour le patrimoine urbain, lvaluation parat
ncessaire. En effet, limportance des biens et services environnementaux nen
garantit pas lutilisation rationnelle. Beaucoup dentre eux sont complexes et
multifonctionnels et la faon dont ils affectent le bien-tre humain nest pas simple
non plus. Lvaluation conomique apparat alors comme un outil daide une
dcision qui est toujours difficile et/ou controverse dans ce domaine.
Lvaluation du patrimoine naturel, en tant quaide la dcision, vise gnralement
dterminer la rentabilit globale des diverses utilisations concurrentes des ressources
naturelles. Ceci suppose que celles-ci se voient assigner les utilisations apportant un
gain global net la socit, valu sur la base des avantages conomiques nets (cest-dire avantages moins cots) de chaque utilisation. Savoir quels sont les gagnants et
les perdants de telle ou telle utilisation dune mme ressource ne constitue en gnral
pas un critre de choix entre ses utilisations alternatives. Une utilisation prsentant
un avantage conomique net pourrait donc tre juge souhaitable du point de vue
de la rentabilit collective, mme si les bnficiaires principaux nen taient pas ceux
qui supportent les cots de cette utilisation. Labsence de prise en compte des
consquences distributives dune utilisation particulire dune ressource dcoule
directement du critre doptimalit sociale de Kaldor-Hicks (Kaldor, 1939 ; Hicks,
1939), selon lequel une action est socialement dsirable lorsque les gagnants de cette
action peuvent potentiellement indemniser les perdants.
La question de la transposition des mthodes dvaluation utilises dans le domaine
de lenvironnement et des ressources naturelles au domaine du patrimoine urbain
doit aussi tre pose. Pour y rpondre, il faut tout dabord passer en revue les
mthodes dvaluation qui ont cours en matire dvaluation environnementale. Un
certain nombre dentre elles ont en effet t dcrites par la littrature de lconomie
de lenvironnement, puis largement appliques et, pour certaines, rendues
obligatoires, notamment en matire judiciaire. On peut distinguer parmi elles quatre
grandes catgories : les mthodes directes (2.2.1 ), les mthodes indirectes (2.2.2),
lanalyse multicritres (2.2.3.) et la mthode comptable macroconomique (2.2.4).
[ 85 ]
2.2.1. Mthodes directes

Les mthodes dvaluation que lon peut regrouper sous le nom de mthodes
directes utilisent des enqutes par sondages auprs des agents conomiques, pour
valuer directement leur consentement payer (ou recevoir) ou seulement leurs
prfrences. On demande alors aux membres dun chantillon de rpondre des
questions sur leurs choix hypothtiques laide de paiements ou dexpressions
directes de leurs prfrences. Toutes ces mthodes basent lvaluation de la valeur
dun bien ou dun service sur les dclarations des agents et sont dsignes le plus
souvent sous le nom de mthodes des prfrences dclares (stated preference
methods).
Lvaluation contingente
La mthode dvaluation contingente est la plus connue et la plus utilise des
mthodes des prfrences dclares. Elle est souvent considre comme seule
capable dapprocher les valeurs de non-usage associes un bien ou un service.
Lvaluation contingente repose sur lconomie du bien-tre, partie de la
microconomie normative qui repose sur les hypothses que (i) les individus sont les
mieux placs pour valuer leur propre bien-tre (ou utilit), quils cherchent
maximiser ; (ii) celui-ci peut tre mesur directement en termes montaires, et (iii)
que les consentements payer (ou symtriquement recevoir) exprims par les
agents conomiques traduisent correctement leurs prfrences sous-jacentes. Ainsi
les variations de bien-tre (ou dutilit) des agents peuvent tre correctement
compenses par ou tre quivalentes des sommes de monnaie.
Plus prcisment, la mthode consiste demander directement des individus, via
une enqute, leur consentement payer (CAP) pour obtenir (ou viter) un
changement positif (ou ngatif) de bien-tre, ou leur consentement recevoir (CAR)
pour supporter (ou quivaloir ) un changement ngatif (ou positif) de bien-tre
correspondant un scnario donn. Les scnarios considrs sont hypothtiques ou
contingents , do le nom de la mthode. En fait, on peut constater (Pearce, 1989)
que quatre cas possibles existent, soit deux mesures des avantages dune amlioration
et deux mesures des cots dune dtrioration dune situation :
-
[ 86 ]
le CAP pour obtenir un avantage ;

le CAP pour ne pas subir un cot ;
le CAR pour renoncer un avantage ;
le CAR pour accepter un cot.
En thorie, le CAP et le CAR devraient tre identiques, mais leur mesure empirique
fait apparatre des diffrences systmatiques : Bishop et Heberlein (1979) ont observ
une surestimation du consentement recevoir, avec un cart entre CAP et CAR qui
peut tre de 1 10 en faveur de ce dernier.
Il existe diffrentes modalits de recueil du CAP ou du CAR :
- on peut, tout dabord, utiliser un systme denchres successives croissantes ou
dcroissantes : on propose lindividu un montant et, selon sa rponse
(acceptation ou refus), un second montant (suprieur ou infrieur), puis un
troisime, etc. Cependant, comme dans tout processus denchres, le niveau
final atteint est trs dpendant de celui de loffre initiale (Mitchell et Carson,
1989) ;
- on peut aussi utiliser une question ouverte : on demande aux individus le
montant maximal quils sont prts payer (leur consentement payer). Ce type
de demande peut videmment les placer dans une situation o il leur est
difficile de formuler une valeur sans assistance, et le taux de non-rponse ou
de refus risque dtre important ;
- on peut galement utiliser un mcanisme de carte de paiement, qui consiste
proposer des montants (ou des intervalles) dfinis lavance parmi lesquels
lindividu doit choisir celui correspondant son consentement payer (ou le
contenant, lorsquil sagit dintervalles). Cette technique peut toutefois conduire,
comme dans le cas du systme denchres, des rponses dpendantes des
montants proposs.
Le National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA) Panel (Arrow et al.,
1993) a propos de traiter lvaluation du CAP partir dune question ferme. Dans
cette approche, galement appele technique du rfrendum, on propose un
montant un individu, qui y rpond positivement ou ngativement. Bishop et
Heberlein (1979) pensent que ce type de question facilite la tche de lindividu, qui na
qu accepter ou refuser un prix qui lui est propos. La question ferme est aussi
prfrable parce quelle se rapproche dune situation de march dans laquelle le
consommateur accepte ou refuse lchange au prix propos. La contrepartie est
videmment une perte dinformation quant au niveau exact des consentements
payer, puisque les rponses fournissent pour chaque individu une borne infrieure
ou une borne suprieure. Des chantillons dassez grande taille sont alors ncessaires.
On peut cependant amliorer significativement linformation en ritrant la question
[ 87 ]
sur un montant plus faible (ou plus lev) si la personne a refus (ou accept) la
premire offre. On a alors un mcanisme deux offres successives (Mitchell et Carson,
1989) qui, comme dans le cas des systmes denchres (dont il est trs proche) et de
la carte de paiement, peut se rvler trs dpendant du montant initial propos.
La mthode dvaluation contingente (CVM) pose de nombreux problmes et
connat dimportantes limitations qui ont t tudies par le panel de la NOAA
(Arrow et al., 1993). Ce dernier a mis une srie de recommandations pour que la
pratique de ce type dvaluation soit mieux balise et revte ainsi une meilleure
crdibilit. Parmi les plus importantes figurent le choix exclusif du consentement
payer, au dtriment du consentement recevoir, ainsi que le choix de questions
fermes de type rfrendaire (rponses par oui ou par non).
Les biais inhrents cette analyse

Les rsultats dune valuation contingente peuvent prsenter de nombreux biais,
cest--dire des diffrences systmatiques entre la distribution des paiements
hypothtiques issue de lenqute et celle qui aurait t obtenue par le
fonctionnement rel dun march. Les trois principaux biais sont le biais hypothtique,
le biais dancrage, et le biais dinclusion :
- le biais hypothtique rsulte du caractre fictif de lvaluation contingente. Des
travaux dconomie exprimentale ont montr que, lorsque les agents
conomiques disposent rellement dune somme consacrer lachat dun
actif naturel, le consentement payer est diffrent de celui rvl par enqute.
Ce biais rsulte de la difficult, pour le rpondant, donner un prix un bien qui
nen a pas. Le choix adquat et la prcision du scnario peuvent faire diminuer
ce biais ;
- le biais dancrage se traduit par une forte dpendance du rsultat vis--vis du
niveau initialement propos, dans le cas dun processus denchres ou dans celui
des cartes de paiement ;
- le biais dinclusion se manifeste par le fait que les rpondants lenqute
annoncent le mme consentement payer pour une action gnrale et pour
une action particulire. On aura ainsi, par exemple, un consentement payer
identique pour des actions destines respectivement sauver 2 000, 20 000
et 200 000 oiseaux, ce qui ne facilite pas le calcul de la valeur de loiseau protg
et amne sinterroger sur ce quexpriment vritablement les rponses une
enqute dvaluation contingente : rvlation de la vraie valeur dun lment
[ 88 ]
non marchand du patrimoine naturel ? Ou seulement bnvolence vis--vis de

lenvironnement ?
Le choix du consentement payer comme mesure de la valeur de certains actifs
environnementaux peut aussi tre contest. A propos dune valuation contingente
destine estimer la valeur despces sauvages menaces (comme laigle et le
vautour), Stevens et alii (1991) ont montr que si 80 % des enquts estimaient que
ces espces ne devaient pas disparatre, 62 % dentre eux ntaient pas prts payer
une somme quelconque pour en prserver lexistence. Une telle discordance amne
sinterroger sur ce que doit tre, dans ce contexte, la mesure de la valeur de ces
espces : consentement payer ou consentement recevoir ?
Dans la ligne des travaux de Simon (1991) sur la rationalit limite, la validit du
consentement payer, comme celle du consentement recevoir, peut aussi tre
remise en cause sur la base dune critique du modle de choix du consommateur
fond sur la maximisation dutilit sous-jacent lvaluation contingente. Pourtant,
en dpit des nombreux problmes quelle pose, la CVM continue dtre utilise en
valuation environnementale, notamment aux tats-Unis.
Les mthodes multi-attributs

Les mthodes multi-attributs (Attribute-Based Methods, ABM) comprennent trois
principales mthodes : les choix exprimentaux (choice experiments), lanalyse
conjointe (conjoint analysis ou contingent ranking) et lanalyse de pondration
(contingent rating) [5]. Pour ces trois mthodes, qui utilisent la fois prfrences
rvles et dclares, les rpondants doivent considrer divers scnarios. On peut
mener les tudes sparment pour les prfrences rvles et dclares, ou bien une
tude mixte, selon les types de valeurs inclure dans ltude et les moyens dont on
dispose. Le type mixte est particulirement intressant pour les valeurs non
marchandes. Les trois types dtudes ABM existantes ncessitent de rcolter, auprs
de rpondants, des donnes qui diffrent selon le type dtude retenu :
- pour une tude de choix exprimentaux, on prsente aux individus diffrents
ensembles de scnarios portant sur les attributs, parmi lesquels ils doivent
indiquer leur scnario prfr ;
[5] Cf. Bateman et al. (2002) et Holmes et Adamowicz (2003).
[ 89 ]
- pour une analyse conjointe, on prsente diffrents ensembles de scnarios aux

individus, mais ceux-ci doivent les classer par ordre de prfrence (i.e. tablir
un classement ordinal de toutes les alternatives prsentes) ;
- lanalyse de pondration ressemble lanalyse conjointe, mais ne se contente
pas dun classement ordinal car des valeurs sont attribues chaque scnario ;
les rpondants tablissent donc une valuation cardinale.
En conomie de lenvironnement, la mthode des choix exprimentaux est en
gnral prfre aux deux autres options (Holmes et Adamowicz, 2003). Les
avantages principaux des choix exprimentaux tiennent lexprience des
rpondants, qui ont lhabitude de faire des choix entre diverses alternatives, que ce
soit sur des marchs ou dans leur vie quotidienne. Leur exprience de ce type de
choix facilite donc lobtention de linformation requise par lanalyse et favorise des
choix cohrents.
Lanalyse conjointe et lanalyse de pondration ne prsentent pas les mmes
avantages, ce qui les rend moins intressantes pour les tudes dvaluation non
marchande. Lanalyse conjointe permet dobtenir une information plus complte que
les choix exprimentaux. Linformation supplmentaire devrait, en thorie, permettre
damliorer la signification statistique des paramtres estims. En pratique, cependant,
on observe parfois le contraire dans les sondages danalyse conjointe : leffort cognitif
requis des rpondants peut tre trop grand et causer fatigue, confusion ou
incohrence. Pour cette raison, on tend, en valuation non marchande, rejeter
lanalyse conjointe. Quant lanalyse de pondration, elle permet dobtenir encore
plus dinformations que lanalyse conjointe, mais avec les mmes limites lies leffort
cognitif requis des rpondants. Lanalyse conomtrique en est cependant
grandement simplifie car on obtient des magnitudes et non des choix discrets.
Cependant, lobjectif ultime tant des changements de bien-tre, on doit sassurer
que la pondration est effectue de la mme faon par tous les rpondants.
Bateman et al. (2002) ajoutent la liste des mthodes multi-attributs la comparaison
par paires (paired comparison). Ce type dtude est une mthode de choix
exprimentaux, limite deux scnarios et complte par une apprciation cardinale
de la prfrence du scnario choisi. Il sagit donc dun mlange de choix
exprimentaux et danalyse de pondration. La comparaison par paires est utilise
en marketing , mais elle a des vertus limites en conomie cause des difficults
rencontres pour passer de la pondration des mesures de bien-tre. La mthode
des choix exprimentaux est donc prfrable la comparaison par paires.
[ 90 ]
On peut conclure que la mthode des choix exprimentaux est la meilleure option
pour une tude ABM. La mise au point dune telle exprimentation et du sondage
correspondant ncessite un niveau dexpertise lev pour sassurer de lobtention de
linformation requise.
Les mthodes multi-attributs permettent cependant destimer indirectement le
consentement payer partir du classement (analyse conjointe) ou de la notation
(analyse de pondration) donne aux scnarios, ce qui claire les prfrences
individuelles partir des bnfices associs aux alternatives gnres partir des
diffrents attributs. En dautres termes, on peut estimer le changement marginal du
bien-tre individuel en fonction des changements gnrs par chacun des attributs
composant le bien considr.
Comme dans le cas de lvaluation contingente, une tude conomtrique permet de
reconnatre les diffrents facteurs socioconomiques qui jouent un rle dans
llaboration des prfrences des consommateurs.
Dsormais reconnue par la NOAA comme une technique dvaluation valable ct
de lvaluation contingente, lanalyse conjointe est utilise comme mthode
destimation du consentement payer prsent des agents conomiques face aux
changements dans la qualit des biens et services environnementaux. Cependant, la
NOAA reconnat que la compensation estime par la mthode danalyse conjointe
peut tre infrieure celle rsultant dune valuation contingente. De plus, lanalyse
conjointe ne rsout pas entirement les difficults qui sont celles de lvaluation
contingente, dans la mesure o elle partage certaines dentre elles avec cette dernire.
Ainsi, pour les deux techniques dvaluation, la collecte des donnes par enqute
entrane plusieurs biais importants dans lune comme dans lautre. De plus, lanalyse
conjointe prsente une certaine complexit dans les domaines de la dfinition de
lenqute, du choix des attributs et de la procdure destimation.
Enfin il faut noter que, comme toute mthode dvaluation directe, lanalyse
conjointe reflte lutilit individuelle face aux bnfices tirs de lutilisation dun bien
ou dun service environnemental.
2.2.2. Mthodes indirectes

Dans les mthodes dvaluation indirectes, on utilise le comportement rel des agents
conomiques sur des marchs de biens ou de services complmentaires de ceux que
lon veut valuer et pour lesquels il nexiste pas de march direct et, donc, pas de prix.
[ 91 ]
On appelle ces mthodes indirectes mthodes des prfrences rvles , sousentendu rvles par les comportements observs sur ces marchs (revealed
preference methods).
La mthode des prix hdonistes

Dans la mthode des prix hdonistes, il sagit de chercher un march de substitution
sur lequel sont vendus et achets des biens et services dont les avantages ou les cots
environnementaux reprsentent des attributs ou des caractristiques (Rosen, 1974).
Un exemple des plus reprsentatifs est celui des prix des biens immobiliers. On peut
penser que, parmi les caractristiques ou les avantages qui dterminent le prix dun
bien immobilier, figure la qualit de lenvironnement : confort, caractristiques du
quartier, puret de lair Un bon environnement augmente en effet la jouissance, le
plaisir (hdon, en grec) que lon peut tirer dun terrain ou dun immeuble et, par
consquent, toutes choses gales par ailleurs, son prix. Un mauvais environnement
ou une dtrioration de la qualit de lair, des caractristiques ngatives, vont au
contraire entraner un niveau plus faible du prix du bien immobilier, l encore, toutes
choses gales par ailleurs.
Plus prcisment, la mthode dvaluation fonde sur les prix hdonistes tablit,
dune part, la part de la caractristique environnementale dans les diffrences de prix
des biens immobiliers et, dautre part, le cot dune dgradation de lenvironnement
ou lavantage rsultant de son amlioration, sous la forme du consentement effectif
payer pour les caractristiques ou attributs environnementaux exerc par les agents
conomiques sur le march immobilier. Il sagit donc bien dune valuation indirecte
de biens et services environnementaux tablie partir des prfrences des agents
et du consentement payer qui les reprsente sur un march existant [6].
Lidentification de leffet de niveaux diffrentiels de pollution, par exemple, sur les
prix de limmobilier se fait habituellement laide des techniques de rgression
multiple, appliques des donnes en coupe (cross section) en un point du temps,
plutt qu des sries chronologiques, ce qui permet de mieux contrler linfluence
des autres variables, qui risquerait dtre prpondrante en dynamique. On opre
ainsi une rgression multiple des prix dun grand nombre de logements sur leurs
caractristiques (attributs). Les coefficients de cette fonction de prix hdonistes
permettent de trouver la dsirabilit relative de chacun des attributs des biens
[6] Pour rappel, le bien ou service environnemental en question est, lui, non marchand et ne fait donc pas lobjet
dchange sur un march.
[ 92 ]
immobiliers en question. Le calcul de la drive partielle de cette fonction par rapport

la caractristique environnementale retenue la pollution de lair, par exemple
donne directement le montant en monnaie que les agents conomiques sont
disposs payer pour une rduction de cette pollution, qui reprsente ce que lon
peut appeler aussi le prix implicite de la pollution. Pour que ce prix implicite ne soit
pas une constante, il est ncessaire de supposer que la fonction de prix hdonistes est
non linaire. Ce prix est ensuite utilis pour driver la fonction de qualit
denvironnement et, le nombre de logements tant fix, les bnfices retirs de son
amlioration. On obtient donc bien une valeur montaire du consentement payer
des agents partir de donnes relles observes sur un march, et non partir de
marchs fictifs (comme cest le cas pour les mthodes directes dvaluation).
Cependant, ce consentement payer exclut a priori toute valeur de non-usage.
Cette mthode dvaluation convient assez bien dans les cas de la pollution
atmosphrique ou sonore, dont les effets, facilement observables pour les individus
concerns, se rpercutent aisment sur les prix de march de limmobilier. Plus
prcisment, la mthode des prix hdonistes suppose que les agents conomiques
aient une information complte et soient capables dacheter prcisment sur le
march lensemble des caractristiques quils dsirent, et que le march immobilier
soit en quilibre. Enfin, le rsultat est trs dpendant de la qualit du traitement
statistique car les estimations prsentent souvent des problmes de colinarit, et le
choix de la forme fonctionnelle de la fonction de prix hdonistes influence fortement
les rsultats.
La mthode des cots de dplacement

La MCD comme celle des prix hdonistes se base sur lobservation de
comportements de consommateurs pour estimer la valeur dun actif pour lequel il
nexiste pas de march. Elle fait donc partie des mthodes indirectes dvaluation,
dont lestimation de fonctions de demande est fonde sur des prfrences rvles,
linverse des mthodes directes dvaluation, fondes sur les prfrences dclares.
Parmi les services non marchands livrs par le patrimoine naturel, les loisirs de plein
air occupent une place importante et la MCD a t initialement mise au point pour
valuer spcifiquement ce type de service.
La MCD pour site unique a t propose par Hotelling ds les annes 1930, puis
utilise pour la premire fois en 1958 (Trice et Wood) et popularise en 1966 par
Clawson et Knetsch. Depuis, cette mthode a t trs utilise, notamment aux tatsUnis et en Angleterre, pour lvaluation des parcs nationaux et autres aires protges.
[ 93 ]
Les fondements thoriques de la mthode sont clairs : [] les individus manifestent

lintensit de leur demande dusage dun site rcratif par lensemble des dpenses
quils engagent pour se rendre sur ce site et pratiquer lactivit dsire []
(Bonnieux et Desaigues, 1998). Ds lors, on peut considrer que les dpenses
engages par les individus pour se rendre sur un site :
- expriment en quelque sorte le consentement payer des agents pour jouir du
site, ces dpenses constituant des prix implicites ;
- refltent non seulement la distance parcourue par les visiteurs pour se rendre
sur un site donn, mais galement un cot dopportunit du temps, qui est
spcifique chacun.
Au fond, les visiteurs sont censs ragir ce cot de dplacement de la mme
manire quils rpondraient un droit dentre, ce qui implique une hypothse forte :
leffet dune augmentation des cots du voyage serait alors comparable celui dune
augmentation des droits dentre. Cest donc la perception individuelle de ce cot
qui devrait tre prise en compte ; toutefois, force est de constater que lon dispose
rarement de cette information avec une prcision suffisante et que de nombreux sites
naturels ont des droits dentre bas, voire inexistants.
En rsum, les cots de dplacement, qui peuvent inclure les droits dentre, mais
aussi, le cot de lquipement et la valeur du temps pass se dplacer pour profiter
dun site, servent de proxy pour mesurer le prix implicite ou valeur marginale de
la visite dun site rcratif. La MCD permet donc de donner une valeur un bien
environnemental partir des dpenses de ceux qui se dplacent pour en jouir. Cette
valeur est calcule partir du nombre de visites par anne, de la distance parcourue
ainsi que de la valeur du temps (cot dopportunit) pass se dplacer et profiter
du site (valu souvent en utilisant le salaire horaire des rpondants).
On peut prdire la valeur de laugmentation ou de la baisse des visites par individu en
fonction des variations des cots de dplacements ; on obtient ainsi une courbe de
demande pour un ou plusieurs sites, puis on calcule la valeur daccs du site tudi.
Les rsultats peuvent tre prsents sous diffrents formats, selon les besoins de
ltude. Peuvent ainsi tre calcules la valeur saisonnire moyenne par personne, la
valeur totale saisonnire pour la population concerne, la valeur par dplacement
par personne ou encore la valeur actuelle escompte du site dans le temps. Les
problmes habituellement rencontrs dans les tudes utilisant cette mthode sont
lvaluation du temps et les dplacements objectifs multiples.
[ 94 ]
Il existe galement une mthode de cots de dplacement pour sites multiples. Dans
ce cas, on cherche savoir comment le changement dune caractristique spcifique
du site affecterait sa valeur en incluant diffrents sites et en voyant comment les
valeurs changent en fonction des variations des caractristiques entre sites. De cette
faon, on peut dduire une valeur pour la qualit de leau dun lac ou la propret
dune plage, par exemple. Pour ce type dvaluation, le modle thorique utilis est
le modle dutilit alatoire (Random Utility Model, RUM). Ce modle sites
multiples, en gnral suprieur au modle de site unique, est donc plus souvent utilis.
Avec un modle de cot de dplacement RUM, on considre lutilit espre, pour
chaque individu, de visiter un certain nombre de sites plutt quun seul. Ensuite, selon
les comportements rvls, on estime une fonction de probabilit de visite dun site
donn, selon ses caractristiques et celles des individus. Des mesures de bien-tre
peuvent alors tre calcules, ainsi que la valeur de certains changements de
caractristiques sur un site donn.
2.2.3. Lanalyse multicritres

Les mthodes prcdemment exposes, quelles soient directes ou indirectes,
aboutissent toutes des valuations caractre montaire, le critre unique de
lvaluation tant la monnaie. Il existe cependant des mthodes qui peuvent intgrer
plusieurs critres dvaluation et permettent dintgrer dans lvaluation des aspects
a priori non montarisables. Les diffrentes variantes danalyse multicritres ouvrent
la voie des possibilits de ce type.
Principes de la mthode
Pour prendre leurs dcisions en matire environnementale ou damnagement, les
gestionnaires doivent se tourner vers des mthodes adaptes ce contexte multiobjectifs et multi-acteurs, qui permettent galement la concertation et le
droulement dun processus de dcision raisonn et bien document. Lutilisation
des mthodes danalyse multicritres reposant sur la description des diffrentes
alternatives de gestion permet la simulation de leur application en vue den valuer
les consquences sur les multiples objectifs poursuivis. Cette valuation, pratique
laide de critres et dindicateurs, constitue le point de dpart de comparaisons
multicritres. Les dcideurs disposent alors darguments pour les aider prendre leur
dcision et arrter leurs choix, tout en constituant et nourrissant un processus de
ngociation.
Dans le cas de lvaluation conomique de lenvironnement et des ressources
naturelles comme dans celui des dcisions les concernant, on a affaire un domaine
[ 95 ]
caractris par (i) la multidimensionnalit, (ii) lexistence de conflits entre intrts

divergents et (iii) par la prsence frquente de jugements de valeurs, explicites ou
non, portant sur le technique, le social, lconomique, lenvironnemental ou le
politique. On peut ds lors penser que les mthodes de choix unicritre (i.e. reposant
sur un seul critre, la plupart du temps montaire) ne sont pas adquates, puisquelles
ne permettent pas de proposer des solutions univoques et sans ambigut. En dautres
termes, pour arriver des solutions praticables, des compromis sont toujours
ncessaires entre ces exigences contradictoires. Lanalyse multicritres, lorsquon
lutilise pour guider la dcision dans de tels domaines, offre un ensemble de
mthodes ou de procdures apportant une certaine formalisation de ces compromis.
Sur un plan gnral, lanalyse multicritre rsulte de la reconnaissance et de la prise
en compte simultane de trois ralits :
- loptimisation en fonction de tous les critres la fois ne peut donner aucune
solution (il est impossible de dfinir une solution mathmatique au problme
pos en ces termes) ; la recherche dune solution ncessite lorganisation, par
quelque procd que ce soit, dun compromis ;
- les relations de prfrence ou dindiffrence, sur lesquelles repose par exemple
la microconomie standard, ne sont daucune utilit dans ce contexte car elles
ne permettent plus des choix univoques ds lors que les critres deviennent
multiples. Une action meilleure quune autre sur un seul critre peut tre moins
bonne que les autres sur tous les autres critres ;
- les couples dactions ne peuvent pas non plus tre reprs par rapport une
quelconque relation de dominance : la multidimensionnalit se traduit par
lexistence dun grand nombre de donnes, de relations et dobjectifs, qui vont
tre autant de caractristiques que va devoir prendre en compte lanalyse
multicritres.
Ces caractristiques de lanalyse multicritres montrent comment une certaine dose
de subjectivit peut sintroduire dans un processus de dcision, sans pour autant
perdre de vue toute exigence de rationalit, ni empcher de tenir compte de la
complexit des relations entre conomie et patrimoine naturel. Inversement,
labsence dune telle composante subjective, en particulier dans les mthodes
dvaluation montaire, entrane une certaine rigidit qui les empche dadhrer
parfaitement la complexit des situations quelles entendent traiter et den rendre
compte convenablement.
[ 96 ]
Diversit des mthodes

Il existe une grande diversit au sein des mthodes danalyse multicritres qui se sont
considrablement dveloppes partir des annes 1980. Certaines mthodes, tout en
multipliant les critres, restent trs proches dune dmarche doptimisation, alors que
dautres sen loignent davantage.
Les mthodes fondes sur lutilit relvent ainsi du premier groupe. Cest
particulirement le cas pour lapproche de la Multi Attribute Utility Theory (MAUT ;
Keeney et Raiffa, 1976), trs lie la rationalit substantielle au sens de Simon (1991),
que lon classe plutt du ct des mthodes traditionnelles dvaluation, tout en
tant multicritres. Lide centrale de la MAUT est simple : le dcideur est suppos
associer une utilit chacune des actions en cause, en considrant sparment
chacun des critres et son utilit en fonction daction concerne. partir des
rponses du dcideur des questions portant sur lutilit de chaque action
relativement chaque critre, on peut extrapoler sa courbe dutilit complte pour
chacun des attributs. Lutilisation du concept dutilit vite davoir effectuer une
pondration des critres, mais ceux-ci doivent cependant tre valus sur une mme
chelle. Lapproche de la MAUT est complexe et difficile utiliser, notamment cause
de la difficult, pour le dcideur, de se reprsenter ce quest lutilit associe une
performance donne sur un critre particulier.
Situes loppos dans le spectre des mthodes multicritres, les mthodes dites de
surclassement, au premier rang desquelles se trouve la famille des mthodes
ELECTRE, dveloppes surtout par Roy (1985). Ces mthodes sont fondes sur lide
que la comparaison des actions deux deux (une action surclassant une autre, do
le terme) est plus aise pratiquer que lvaluation prcise de leurs performances.
Ces mthodes ne demandent quune information rduite et facilement accessible au
dcideur, et fournissent des rsultats solides mais assez simples.
Des notions communes
La littrature (Roy, 2005) sur lanalyse multicritres en gnral distingue trois concepts
de base, communs lensemble des mthodes existantes :
- le terme gnrique daction (option) renvoie lobjet de la dcision ou ce sur
quoi porte laide la dcision. Il peut sagir dun programme, dun scnario, dun
plan, dun projet, dun investissement, dune solution, dune politique, dune
situation annuelle, etc. ;
[ 97 ]
- le concept gnral de critre permet dtudier les prfrences sur les actions. Il
sagit dun outil construit pour valuer et comparer des actions selon un point
de vue ;
- lchelle de prfrence dun critre renvoie toutes les valeurs quun critre
associe aux actions. Il sagit dun ensemble de valeurs ou dchelons totalement
ordonns, associs un critre dvaluation. Cette chelle peut tre qualitative
(verbale ou ordinale) ou quantitative (numrique) ;
- le sens de la prfrence sur un critre peut tre croissant, lorsque ledit critre
est maximiser, ou dcroissant lorsquil est minimiser ;
- un point de vue constitue un angle de comparaison des actions. Il est traduit
par la notion daxe de signification (ou de proccupation), autour duquel les
acteurs justifient, transforment et argumentent leurs prfrences (Roy et
Bouyssou 1993) ;
- la situation de lvaluation par rapport son contexte temporel permet de
distinguer valuation ex ante (ou a priori, i.e. effectue en amont de la
dcision), valuation chemin faisant (i.e. valuation de mesures en cours
dexcution) et enfin valuation ex post (ou a posteriori, i.e. qui value les
rsultats prsents de dcisions prises dans le pass).
Toujours selon Roy (1985), il existe quatre problmatiques de rfrence, ou faons
denvisager laide la dcision : choix, tri, rangement, description. Chacune dentre
elles renvoie une procdure de traitement et un type de rsultats particuliers.
Dans le cas des diffrentes versions des mthodes ELECTRE, le test des hypothses
de surclassement, effectu laide dun logiciel spcifique, aboutit proposer au
dcideur non pas une seule action juge optimale, mais plutt un classement de
toutes les actions, ou une liste dactions reprsentant de bons compromis.
Lintervention participative des parties prenantes la dtermination de diffrents
paramtres de seuil ou de sensibilit (par exemple des seuils de veto), permet
dassurer la crdibilit et lacceptabilit des rsultats. Le jeu du modle peut
ventuellement aboutir des situations dincompatibilit totale entre actions,
traduisant limpossibilit de trancher entre elles et clairant ainsi le gestionnaire sur la
partie sensible du problme.
[ 98 ]
2.2.4. La mthode comptable macroconomique

Lvaluation conomique du capital naturel a fait lobjet de nombreux
dveloppements dans le cadre macroconomique de la comptabilit verte.
Le concept de richesse totale dvelopp par Hamilton (1994) et repris par la Banque
mondiale propose dintgrer dans la comptabilit nationale lensemble des capitaux
participant la cration de revenu. Lhypothse sous-jacente est que les pays sont
dots dun portefeuille dactifs comprenant trois types de capitaux : physique (valeur
des biens produits), naturel (valeur des ressources naturelles) et intangible (assimil
la valeur des comptences humaines et sociales). Le concept de richesse totale est
une faon dapprhender, au niveau thorique, la question de la soutenabilit en
permettant de dfinir des stratgies daccumulation possibles dans les diffrents types
de capitaux. un niveau plus pratique, la mesure de la richesse totale permet de
disposer dune valuation des diffrents actifs sur lesquels repose le dveloppement
conomique des pays (Pearce et Atkinson, 1993). Cette valuation a t effectue par
la Banque mondiale pour un nombre important dconomies et a permis la
constitution dune base de donnes regroupant 117 pays (Banque mondiale, 2006).
Cette approche a fait lobjet de nombreuses critiques qui, en particulier, remettent
en cause la vision de la soutenabilit sur laquelle elle repose (Everett et Wilks, 1999 ;
Ferreira et Vincent, 2005 ; Gngn, 2009). Dans cette approche, le capital naturel
nest, en effet, quune composante de la richesse vritable, parfaitement comparable
aux autres composantes. Cette comparabilit traduit lide que le capital naturel
partage les mmes proprits que les autres biens capitaux et, qu ce titre, il leur est
parfaitement substituable, conformment lhypothse de soutenabilit faible.
Dans lapproche dveloppe par la Banque mondiale, qui sinscrit dans le cadre de la
comptabilit verte, les ressources naturelles sont values directement ou
indirectement selon leurs valeurs dusage uniquement (Hamilton, 1994 et 2002 ;
Hamilton et Hartwick, 2005 ; Banque mondiale, 2006). Une telle approche prsente
lavantage de sinsrer dans un cadre comptable cohrent. La mesure du capital
naturel renvoie lutilisation actuelle du milieu naturel par les hommes travers la
production de services marchands (prlvement de produits dans le milieu naturel :
mines, pche, agriculture, chasse) et non marchands (services cologiques comme la
qualit de leau, la fertilit des sols qui en retour conditionnent les prlvements
possibles dans le milieu). Les ressources transversales, comme leau, sont valorises
indirectement travers la valorisation des usages du capital naturel qui reposent sur
lutilisation de ces ressources.
[ 99 ]
Les valuations du capital naturel, selon la mthode dveloppe par la Banque

mondiale, prennent en compte les activits suivantes : exploitation des ressources du
sous-sol, utilisation de la fort pour la production de bois duvre et pour dautres
usages, exploitation des terres agricoles et des terres en pture, utilisation des zones
protges terrestres. Ce choix sexplique, dune part, par la prise en compte des seules
valeurs dusage du capital naturel et, dautre part, par les contraintes de disponibilit
des donnes au niveau international.
Lvaluation de la valeur du capital naturel est alors base sur la projection de la rente
issue de ce capital naturel sur un horizon de 25 ans (une gnration). Une telle
approche a lavantage de fournir une valuation montaire des sources de la richesse
des nations dans ses diffrentes composantes (capital conomique, capital naturel et
capital intangible ). Selon une telle approche macroconomique, les trois quarts
de la richesse des nations restent inexpliqus. Cette richesse apparat sous forme dun
solde (le capital intangible), lintrieur duquel se situerait lapport du patrimoine
urbain (dans sa dimension sociale et culturelle), avec les autres capitaux non mesurs
directement.
Lindicateur dpargne vritable (genuine savings) repose sur le mme type danalyse.
Il est calcul par la Banque mondiale depuis 1990 pour 140 pays. Il sagit dune mesure
du dveloppement durable qui corrige la mesure traditionnelle de lpargne nette
(soit pargne brute moins amortissement du capital physique) de la valeur montaire
correspondant la dgradation du capital naturel dune part, et laccumulation du
capital humain, dautre part.
Il sagit en quelque sorte damortir la totalit des trois types de capitaux (physique,
naturel et humain) et non le seul capital physique. Cela revient dire que lpargne
brute doit tre capable de compenser (si lon veut maintenir un dveloppement
durable) la fois la perte en capital physique (ce que reprsente lamortissement)
mais aussi les pertes (dspargne) de stocks dnergie fossile, de minerais et de forts
ainsi que les dommages causs par les missions de CO 2.
La variation de valeur du capital humain, en gnral positive, approxime par les
dpenses dducation, vient sajouter lpargne brute.
Epargne vritable = Epargne brute Amortissement + Dpenses dducation
Rduction des stocks dnergie fossile, de minraux et de fort aux prix de march
impact en valeur des missions de CO 2 (au prix de 20 EUR la tonne de carbone).
[100]
2.3. Transposition des mthodes dvaluation utilises

dans le domaine de lenvironnement au domaine du
patrimoine urbain
2.3.1. Deux patrimoines proches
Avant de voir comment les mthodes dvaluation du patrimoine naturel peuvent
tre transposes ou adaptes au cas du patrimoine urbain, rappelons les proximits
existant entre ces deux catgories de patrimoine.
Une partie de ce qui a dj t dit au sujet du patrimoine naturel peut aussi
sappliquer au patrimoine urbain, dans la mesure o celui-ci comporte galement une
part de valeurs non marchandes ou non lies lutilisation de ce patrimoine, comme
des valeurs thiques ou culturelles. De mme, comme pour le patrimoine naturel, les
risques de disparition du patrimoine urbain existent, dans le cas o ce dernier nest
pas entretenu et disparat par vtust ou dans celui o une rnovation urbaine (de
type reconstruction) intervient. Sil y a changement daffectation ou utilisation
nouvelle lors doprations de rhabilitation du patrimoine urbain, les mmes
consquences distributives que pour les ressources naturelles peuvent tre releves.
Enfin, patrimoine naturel et patrimoine urbain reclent, des degrs divers, une valeur
culturelle, mal prise en compte dans les valuations conomiques fondes sur la
thorie noclassique ou standard de la valeur et par les instruments qui sy
rapportent. Cest, en dautres termes, ce quaffirme Throsby (2003) : Le modle
noclassique, malgr son pouvoir empirique et thorique considrable, peut chouer
dans le dcompte de la valeur des biens culturels.
Cependant, en ce qui concerne les mthodes directes dvaluation, lvaluation
contingente et lanalyse conjointe ont t abondamment utilises pour valuer le
patrimoine naturel, comme nous lavons rappel ci-avant. Elle lont galement t,
quoique moins frquemment, dans le cas du patrimoine urbain ou, un peu plus
souvent, dans celui du patrimoine culturel, notamment archologique, chaque fois
quil sest agi destimer les compensations fournir des habitants lss par une
opration de rhabilitation (valuation contingente) ou bien de dterminer le
consentement payer permettant de poser une valeur sur un lment du patrimoine
urbain, une des spcificits de lvaluation contingente restant de permettre dvaluer
des valeurs de non-usage ou intangibles. Si lvaluation contingente a t la mthode
la plus utilise dans lvaluation du patrimoine naturel (Navrud et Ready, 2002), le
nombre de telles valuations portant spcifiquement sur le patrimoine urbain est
assez restreint : sur 28 valuations contingentes portant sur le patrimoine culturel,
[101 ]
seules sept renvoient au patrimoine urbain. En ce qui concerne les pays en

dveloppement, on ne trouve que le projet de rhabilitation de la mdina de Fs.
tant donn quau sein du patrimoine urbain, les valeurs dusage et de non-usage
sont troitement imbriques, on peut penser que, globalement, la faisabilit de
lvaluation contingente des projets de rhabilitation du patrimoine urbain dans les
pays en dveloppement reste limite.
En matire dvaluation multi-attributs, lanalyse conjointe reste la plus utilise, bien
que pour quelques tudes seulement : si Mazzanti (2001, 2003a et 2003b) est
prcurseur en matire dapplication des mthodes multi-attributs au patrimoine
culturel en gnral, Shoji et Yamaki (2004) ont tudi, laide de mthodes de choix
dclars, les perceptions par les visiteurs de linscription dun site sur la liste du
patrimoine mondial de lUNESCO. Apostolakis et Shabar (2005) ont, quant eux,
tent de mesurer lattractivit du patrimoine historique grec, et Massiani et Rosato
(2008) se sont attachs tablir les prfrences des habitants de Trieste en matire
de changement des usages du vieux port de la ville.
Du ct des valuations indirectes, si les prix hdonistes, (obtenus en se basant sur
lvolution des prix de limmobilier) enregistrent les effets conscutifs un projet de
rhabilitation dun patrimoine urbain, la nature des acteurs pris en compte empche
souvent de recourir cette mthode. En effet, seuls les propritaires de terrains et
dhabitations (puisque la mthode est base sur les prix immobiliers) seront
directement concerns, alors quils ne reprsentent quune faible partie des
utilisateurs dun centre urbain ancien. La majeure partie des personnes concernes
par le site, cest--dire les visiteurs, peuvent donc se trouver totalement exclus de
lvaluation (sauf sils ont achet une rsidence secondaire dans la zone). Cette
exclusion est dommageable, lopinion et les prfrences des touristes tant
primordiales lorsquun site rhabilit est trs frquent.
Cependant, comme la soulign Flambard (2007), lapproche par les prix hdonistes
peut permettre de vrifier si une opration de rnovation urbaine, mme mene sur
des logements sociaux, a des impacts sur les valeurs immobilires des logements
voisins du parc priv (cette approche tant pertinente si le quartier rnov comporte
une part non ngligeable de logements privs). Le cas chant, la revalorisation du
march de laccession la proprit aura des rpercussions sur les autres segments
du march immobilier (cest--dire sur le march de la location dans le parc priv
mais aussi dans le parc social) en raison des possibilits de report dun march
lautre, surtout dans un contexte de march immobilier tendu.
[ 102]
La MCD na pas, par dfinition, pour objet de mesurer les bnfices de non-usage,
mais seulement les bnfices dusage. La mesure de la valeur conomique totale ne
pourra tre possible quen combinant plusieurs mthodes dvaluation par exemple
la MCD (pour la valeur dusage) et lvaluation contingente (pour les valeurs de nonusage). Toutefois, une simple addition des deux valeurs trouves peut surestimer la
valeur rsultante, lvaluation contingente pouvant elle-mme prendre en compte
des valeurs dusage.
A notre connaissance, une seule tude a t ralise afin dvaluer, via la MCD, le site
historique de la ville de Saint Mary dans le Maryland (Poor et Smith, 2004). Sans
revenir sur les valeurs obtenues dans cette tude, il est toutefois intressant de
comprendre en quoi la MCD est plus facilement utilisable dans ce cadre et
difficilement transposable un centre urbain. La vieille ville de Saint Mary constitue
un site historique et archologique, en zone totalement rurale (un peu moins de
100 km au sud de Washington) ; la MCD mene ici est de type zonal car les visites
du site sont uniques et non multiples, comme dans le cas dun site rcratif (pche sur
un lac, par exemple) et surtout parce que le site nest plus, depuis prs de quatre
sicles, un site urbain vivant , puisquil a t enfoui sous la terre, devenant ainsi un
site archologique.
Du ct des mthodes dvaluation multicritres, si les caractristiques propres du
patrimoine urbain (en particulier le mlange intime des valeurs dusage et de nonusage et son caractre multiobjectifs et multifonctionnel) plaident videmment pour
le recours lutilisation de mthodologies multicritres, on peut constater pour
linstant que celles-ci restent rares, mme dans des domaines voisins [7], et totalement
absentes en ce qui concerne le patrimoine urbain.
Lapproche par la richesse totale, qui repose sur lintgration du capital naturel dans
lvaluation de la richesse des nations, na pas t transpose lvaluation directe
du patrimoine. Pourtant, la mthode elle-mme procde indirectement une telle
valuation, lensemble des capitaux non conomiques et non naturels tant vu
comme le solde entre la richesse totale (value comme la somme actualise des
consommations futures), le capital conomique (la valeur actualise nette des
investissements conomiques) et le capital naturel. Autrement dit, ce solde capture
lensemble des capitaux non valus, savoir le capital social, y compris le capital
humain, et le capital culturel. Lensemble de ces capitaux, estim comme un rsidu,
[7] Voir ce sujet ltude Plottu et Plottu (2010) sur lvaluation de la valeur dun paysage laide dune valuation
multicritres.
[103 ]
reprsente lessentiel de la richesse totale des nations (de lordre de 75 %), qui
proviendrait donc non pas des capitaux conomiques et naturels, mais des capitaux
humains, sociaux et culturels. Peut-on envisager dvaluer, selon le mme principe, le
patrimoine urbain ?
2.3.2. Des principes dvaluation diffrents

Le foncier urbain fait lobjet dune prise en compte spcifique et est intgr dans
lvaluation du capital conomique, travers les investissements immobiliers. Les
dimensions culturelles, sociales et humaines ne sont pas values directement.
Lapplication dune telle mthode au patrimoine urbain suppose lidentification des
valeurs dusage issues de ce patrimoine spcifique, en sassurant dviter toute double
comptabilisation. Par analogie avec le traitement du patrimoine naturel, les rentes
issues des activits touristiques, culturelles, rcratives, et associes lexistence de ce
patrimoine urbain, permettraient dvaluer la valeur de ce patrimoine urbain
intangible . Les investissements immobiliers tant intgrs dans lestimation de la
valeur du capital conomique, les fonctions dusage du patrimoine urbain lies au
logement ne seraient pas associes ici au patrimoine urbain. La transposition de cette
approche au patrimoine urbain est susceptible de fournir des indications sur
limportance conomique de celui-ci, mais de faon trs partielle (valeurs dusage
uniquement, et sur les activits identifies et mesures).
A partir de lanalyse des mthodes dvaluation conomique appliques au
patrimoine urbain et des possibilits de transposition au patrimoine urbain des
diffrentes approches et mthodes appliques lvaluation conomique de
lenvironnement, nous retenons quatre principales orientations :
- comme nous lavons expos en premire partie de cet ouvrage, la dimension
patrimoniale renvoie aussi des valeurs de non-usage, difficiles valuer, dont
une partie est susceptible de ne pas faire lobjet dune montisation crdible,
mme en consacrant des ressources importantes son valuation ;
- le patrimoine urbain recouvre plusieurs dimensions (conomique, culturelle,
sociale et environnementale) troitement imbriques, associant stocks et flux
de services dont lvaluation doit rendre compte ;
- les valeurs conomiques du patrimoine urbain couvrent lensemble du spectre
de la valeur conomique totale, allant des valeurs dusage aux valeurs de nonusage. Le caractre patrimonial repose en partie sur des valeurs de non-usage,
[104]
dont lvaluation par des indicateurs non montaires ( limage de lanalyse

multicritre) peut tre plus aise que par des indicateurs montaires ;
- la question de la soutenabilit se pose avec acuit dans le cas du patrimoine
urbain, car, comme pour tout patrimoine, il sagit de le transmettre aux
gnrations futures. Les analyses conomiques de la soutenabilit ont lintrt
de conduire mettre laccent sur les flux de dgradation et dinvestissement
dans les diffrentes dimensions du patrimoine urbain. Selon une approche en
termes de soutenabilit forte, justifie par le caractre exceptionnel du
patrimoine urbain, les possibilits de montisation des dimensions culturelle,
sociale et environnementale, ainsi que les substitutions entre les diffrentes
dimensions, sont limites. Lvolution des diffrentes dimensions du patrimoine
urbain peut alors tre approche par des taux daccumulation estims partir
dinventaires et de dnombrements, sans passer ncessairement par une
valuation montaire.
2.3.3. Conclusion
La principale conclusion laquelle nous mne la prsentation des diffrentes
mthodes dvaluation du patrimoine naturel, et des rares transpositions qui en ont
t faites lvaluation du patrimoine urbain, renvoie au constat trs pragmatique de
la ncessit dadopter une approche de lvaluation en termes de bote outils . Il
ny pas une mthode unique susceptible de permettre une valorisation indiscutable
de lensemble des dimensions du patrimoine urbain : le choix des outils mobiliser
pour lvaluation du patrimoine urbain, et plus spcifiquement des projets de
rhabilitation du patrimoine urbain, dpend clairement du contexte spcifique dans
lequel le projet sinscrit. Lobjet de la troisime partie de cet ouvrage est justement
de proposer une grille de lecture des principales caractristiques du patrimoine
urbain partir desquelles on pourra choisir les diffrentes mthodes adopter.
[105 ]
3. Une grille dvaluation

conomique du patrimoine
urbain
3.1. Introduction
Cette partie a pour objet de proposer une grille dvaluation conomique du
patrimoine urbain construite en fonction des analyses prsentes dans les
prcdentes parties. Lvaluation conomique du patrimoine urbain selon une
approche inclusive [8] doit considrer sa multidimensionnalit ainsi que son caractre
minemment dynamique. La grille danalyse ici propose permet de prciser et de
regrouper, dans un cadre de cohrence, les principales informations ncessaires une
valuation du patrimoine urbain centre sur sa soutenabilit. Cette approche est, en
effet, lun des apports principaux de lconomie de lenvironnement lvaluation
conomique du patrimoine urbain.
La premire section de cette partie prsente les principales caractristiques des
travaux antrieurs dOst (2009) et de la BID (2010). Leurs apports, mais aussi leurs
limites, ont t une source fconde de rflexion pour la grille dvaluation prsente
dans cet ouvrage. La seconde section est consacre la grille danalyse propose
partir dune approche inclusive de la soutenabilit qui distingue les dimensions de
stock et de flux, des dimensions de soutenabilit et de valeur.
3.1.1. Apports et limites des travaux dOst et de la Banque

interamricaine de dveloppement
La grille dOst : une approche par la valeur conomique totale
Lapproche en termes de VET (valeur dusage et de non-usage, directe et indirecte)
a t reprise par Ost (2009) dans une application au patrimoine urbain, avec lobjectif
de dfinir les indicateurs et mesures oprationnelles susceptibles de permettre
lvaluation conomique de ce patrimoine (tableau 2). Il sagit dune grille danalyse
[8] Pour rappel : prise en compte de lensemble des dimensions du patrimoine, i.e. conomique, sociale, culturelle,
environnementale ; valeurs dusage direct et indirect, valeurs de non-usage.
[107 ]
3. Une grille dvaluation conomique du patrimoine urbain
qui privilgie la dimension statique du patrimoine urbain, autour de la dfinition de

sa valeur conomique. Dans cette approche, le patrimoine est dfini comme un
capital, et la conservation devient un investissement pour le futur. La conservation
Tableau
Types de valeurs
Non-usage
Valeurs dusage
direct pour les
rsidents
[ 108]
2 Valeurs du patrimoine : indicateurs et mesures
Indicateurs
Mesures
Impact
conomique
attendu
Valeurs
Conscience
patrimoniale des
habitants
Enqute auprs des

rsidents
Valeur dexistence
Existence
Volont de financer les

projets de
conservation du
patrimoine
Enqute de prfrences
dclares auprs des
rsidents
Hausse des recettes

fiscales
Volont de visiter la
ville dans le futur
Enqute auprs des

visiteurs potentiels
Hausse de la valeur
doption
Engagement des
autorits locales dans
la conservation du
patrimoine
Enqute auprs des

reprsentants de la ville sur
leur engagement personnel
Politiques orientes
vers le patrimoine
Statut du patrimoine
urbain dans le pays ou
dans le monde
Enqute auprs des

rsidents et des nonrsidents
Hausse de la valeur
de legs
Taux doccupation
long terme pour les
btiments historiques
Part des btiments

historiques inoccups
Hausse de
loccupation
tat gnral de
conservation du
patrimoine
Part du patrimoine en bon

tat
Meilleure
conservation
Btiments du
patrimoine en danger
Nombre de btiments
menacs
Moindre
dtrioration
Valeurs immobilires
des btiments
patrimoniaux
Hausse des prix relatifs de

Hausse des prix
limmobilier par rapport aux
immobiliers
prix moyens dans la ville
Revenu moyen des

rsidents
Hausse du revenu moyen

des rsidents
Forte demande de
logements
Accessibilit financire
au logement
volution de la valeur de
limmobilier relativement
aux revenus des rsidents
Croissance
soutenable
Option
Legs
Tableau
Types de valeurs
Valeurs dusage
directes pour les
visiteurs
Valeurs dusage
indirect
2 Valeurs du patrimoine : indicateurs et mesures (suite)
Indicateurs
Mesures
Impact
conomique
attendu
Accs aux monuments

et aux btiments
patrimoniaux
Nombre de monuments et
de btiments patrimoniaux
accessibles aux visiteurs
Forte demande de
visites
Taux dutilisation de la
capacit daccueil
Nombre de visiteurs sur

capacit daccueil par jour
Forte demande de
visites
Visites guides et
aides
Ratio des sites visits avec

des audioguides et/ou des
visites guides
Forte satisfaction des

visiteurs
Satisfaction du visiteur
Enqute de satisfaction
auprs des visiteurs
Forte satisfaction des

visiteurs
Recettes dentres
Enqute auprs des

visiteurs (surplus du
consommateur)
Recettes leves
Temps moyen pass

dans la ville
Enqute auprs des

visiteurs sur le temps pass
Dpenses leves
dans la ville
Dpenses moyennes
par visiteur par jour
Enqute auprs des

visiteurs sur les dpenses
Dpenses leves
dans la ville
Emplois locaux lis aux

dpenses des visiteurs
Ratio emplois patrimoniaux

sur emplois locaux
Cration demplois
locaux
Ventes lies aux visites
Enqute auprs des

commerants
Fortes dpenses
dans la ville
Manifestations
Nombre de manifestations
associes au patrimoine associes au patrimoine
Fortes dpenses
dans la ville
Hausse de la valeur de
limmobilier patrimonial
vis--vis de limmobilier non
patrimonial
Prix immobiliers
levs
Valeur de limmobilier
non patrimonial
Valeurs
Source : auteurs, daprs Ost (2009).
est un processus conomique qui consiste utiliser des ressources aujourdhui pour
en retirer des bnfices conomiques plus tard.
En dfinissant le patrimoine comme un capital culturel et la conservation comme un
processus dinvestissement, on peut y appliquer les outils dvaluation conomique
[109 ]
traditionnels. Une telle approche prsente lavantage considrable didentifier un

certain nombre dindicateurs oprationnels des diffrentes dimensions de cette
valeur. Les difficults associes lvaluation montaire du patrimoine urbain
conduisent retenir un ensemble dindicateurs plutt quune seule mesure
synthtique en termes montaires.
Toutefois, les deux approches (valuation montaire et indicateurs non montaires)
sont complmentaires et peuvent tre utilement mobilises, selon la disponibilit des
donnes et les caractristiques du patrimoine urbain et du projet analyss. La mise en
uvre dune telle grille danalyse suppose le recours des enqutes auprs dacteurs
divers (visiteurs, commerants, lus, rsidents) afin dobtenir les informations sur
les indicateurs de valeurs dusage et de non-usage. Dautres donnes doivent tre
collectes directement par les experts en charge de lvaluation.
La limite principale de cette grille danalyse rside dans la difficult dviter les
chevauchements dans les informations apportes par les diffrents indicateurs
proposs, qui ne dbouchent pas, par ailleurs, sur une valuation montaire, ni mme
sur une valuation synthtique. En consquence, les indicateurs proposs illustrent
diffrentes dimensions du patrimoine urbain mais ne permettent pas directement
dtablir un jugement synthtique sur lintrt conomique dun projet donn.
Enfin, plusieurs des critres sont dynamiques (hausse des prix de limmobilier, du
revenu moyen...) alors que dautres sont purement statiques (nombre de btiments
patrimoniaux accessibles aux visiteurs, ratio des emplois patrimoniaux sur les emplois
locaux), sans que lon comprenne vraiment pourquoi des indicateurs de niveau sont
retenus dans certains cas, et des indicateurs dvolution dans dautres.
Une voie damlioration dune telle grille danalyse, sur le critre de la valeur
conomique, consiste distinguer la valeur conomique en termes de stock (i.e. de
capital) de la valeur conomique des flux de biens et services issus du patrimoine
urbain. Cest une telle distinction que nous retenons pour llaboration de notre
propre grille danalyse. Cette distinction nous permettra daborder la question de la
soutenabilit du patrimoine urbain sous un angle plus large que celui, prsent
ci-aprs, retenu par la BID.
3.1.2. La grille de la Banque interamricaine de dveloppement : une

approche conomique de la soutenabilit
La grille danalyse propose par la BID (2010) met en avant la soutenabilit
conomique comme critre principal au regard duquel valuer le patrimoine urbain.
[ 110]
La liste de questions et dindicateurs proposs par la BID pour lvaluation du

patrimoine urbain sinscrit dans cette orientation.
Adoptant une dfinition trs particulire de la soutenabilit, la BID assimile la
soutenabilit du patrimoine urbain une rpartition quilibre de linvestissement
dans le patrimoine urbain entre investissements privs et investissements publics.
Selon cette approche, les investissements privs assurent le dveloppement
conomique, alors que les investissements publics doivent assurer le maintien des
infrastructures urbaines, la compensation des impacts sociaux ngatifs et le soutien
aux initiatives prives. La soutenabilit du patrimoine urbain dpend alors de la
capacit attirer et maintenir sur une zone de nouvelles activits conomiques, les
rsidents et les utilisateurs des centres historiques.
Le principal avantage de la grille danalyse propose par la BID est la prise en compte
explicite de la dimension dynamique du patrimoine urbain dans un cadre de
soutenabilit. Lapproche retenue souffre toutefois dun certain nombre de limites :
dune part, la soutenabilit ainsi dfinie ne prend pas en compte les risques lis la
musification et la mono-activit touristique ; dautre part, les risques de
marginalisation des plus pauvres ou de dsertification des centres villes, lis des
processus de gentrification et la spculation immobilire, sont peu pris en compte
dans cette analyse.
Finalement, ladoption dune approche exclusivement centre sur la dimension
conomique ne permet pas de prendre en compte les dimensions sociales et
environnementales de la soutenabilit.
3.2. Une grille danalyse reposant sur une approche

inclusive de la soutenabilit
Pour construire une grille danalyse en cohrence avec une approche inclusive du
patrimoine urbain, il est ncessaire dlargir la notion de soutenabilit retenue par la
BID, en sappuyant sur les travaux issus de lconomie de lenvironnement. La grille
danalyse conomique des projets portant sur le patrimoine urbain prsente ici
reprend donc les principaux apports des approches dOst (2009) et de la BID, en
retenant lapproche holiste du patrimoine urbain, et en prcisant la dfinition de la
soutenabilit.
[ 111 ]
Deux critres sont retenus de faon classer les indicateurs et les

informations pertinentes : (i) ltat du patrimoine urbain, selon les caractristiques
de stock dans les quatre dimensions culturelle, conomique, sociale et naturelle, et
(ii) lvolution du patrimoine, selon les flux dinvestissement et de dprciation de ces
stocks (revenus, dpenses, cots ).
Schma
5 Reprsentation synthtique de la grille danalyse en

fonction des lments constitutifs (stock, flux,
investissement et dprciations, seuils et risques)
Approche en termes
de flux
Valeurs
conomiques
2
Usage
direct
indirect
Nonusage
Investissements
/ Dprciations
indirect
Social
Culturel
conomique
Naturel
Approche en
termes de stocks
Valeurs conomiques
Approche en termes
de flux
Soutenabilit
Effets de seuil
et risques
Approche en termes
de stocks
Soutenabilit
Source : auteurs.
Linformation collecte sur ces deux dimensions permet de juger du patrimoine

urbain selon deux critres : la valeur conomique (selon les mthodes exposes
prcdemment) et la soutenabilit (avec les questions de transmission et de seuil).
Les valeurs conomiques et les indicateurs de soutenabilit constituent deux normes
au regard desquelles les projets de rhabilitation du patrimoine urbain seront jugs :
- en termes de flux : les nouveaux investissements compensent-ils les
dgradations et dprciations ?
- en termes de stock : le seuil au-dessous duquel une dgradation irrversible se
produit est-il atteint ?
[ 112]
Ainsi, la soutenabilit implique, dune part, au niveau des flux de valeurs, lexistence de
flux dinvestissement, venant accrotre le stock de patrimoine, et de flux de
dprciation ou de dgradation qui diminuent ce stock et, dautre part, au niveau des
stocks, lventuelle survenue de seuils ou de risques qui vont moduler la dynamique
de laccumulation des diffrentes formes de patrimoine.
La grille danalyse propose se dcompose donc en quatre tapes, soit,
successivement, une approche :
1) en termes de stocks, didentification du patrimoine urbain ;
2) en termes de flux, des diffrents types de valeurs conomiques ;
3) des investissements et dprciations permettant dvaluer la soutenabilit de
lvolution du patrimoine urbain ;
4) de lexistence dventuels effets de seuil ou de risques.
3.2.1. Valeurs conomiques : approche en termes de capital

Partant de la dfinition inclusive du patrimoine urbain, celui-ci peut tre assimil un
stock, i.e. un capital qui recouvre quatre dimensions : conomique, humaine et sociale,
culturelle et architecturale, et naturelle (cf. partie 1). Lvaluation du patrimoine urbain
dans ses diffrentes dimensions peut tre assimile un tat des lieux. Les informations
collectes ce titre dans les tudes disponibles se focalisent essentiellement sur les
dimensions conomiques et culturelles. Les dimensions sociale et humaine ainsi que
celle du capital naturel sont plus superficiellement informes dans les tudes ralises.
Pour en tenir compte, il convient de sattacher collecter des informations
caractristiques, tant du capital social et humain que du capital naturel inclus dans le
patrimoine urbain. Lajout de ces dimensions dans la grille danalyse est indispensable.
Leur importance respective est un critre de choix pour les mthodes dvaluation
conomique envisageables. Ainsi, un patrimoine urbain trs forte composante de
capital culturel, mais faiblement dot en capital conomique, devrait, par exemple,
plutt induire le choix dune mthode dvaluation permettant de capturer les
valeurs de non-usage. Les informations collecter sur ces diffrentes dimensions sont
prsentes dans le tableau 3.
limage de la mthodologie suivie par la Banque mondiale dans lvaluation de la
richesse des nations (Hamilton, 2002), les valeurs des capitaux sur lesquels il nexiste
[113 ]
Tableau
3 Indicateurs de ltat du patrimoine urbain selon quatre dimensions

Capital conomique
Capital culturel/ architectural
Structure sectorielle de lactivit conomique (sectorielle

et intrieure/extrieure)
Nombre et types de btiments protgs, monuments non

protgs, patrimoine vernaculaire
Rpartition propritaires/locataires/squatters (habitat,

services et commerces)
Btiments en bon tat, tat moyen, immeuble menaant

ruine (IMR), disparus
Valeur de limmobilier - vente, location
Btiments vides, anciens et rcents
tat des transactions immobilires par catgories :

habitat, commerces, services, tourisme
Type doccupation du bti.
Utilisation actuelle du patrimoine (habitat, services,

commerces, monuments religieux, monuments visitables,
services privs, services publics, tourisme hbergement,
restaurants, commerces touristiques)
Attractivit du territoire pour les activits conomiques

et les visiteurs (nombre de visiteurs, dmographie des
entreprises et poids des investissements extrieurs)
Adaptabilit du patrimoine aux normes de

fonctionnement urbain actuel (stationnement, accs,
habitat, confort, scurit, rseaux, entretien)
Revenu moyen du pays, des habitants de la ville et de son

territoire
Labellisation/appartenance du patrimoine (en totalit ou

en partie) un rseau national ou international du type
patrimoine mondial
Structure du revenu (externe/interne et incidence de la

pauvret)
Nombre de btiments menacs (IMR)
tat des infrastructures (rseaux de transport,

assainissement, adduction deau...)
Place du patrimoine local dans lenseignement scolaire
Capacit daccueil, parc htelier
Existence dquipements culturels dans la ville, prsence

de lieux de mmoire
Capital social et humain
Capital naturel
Nombre dhabitants du pays, de la ville, de

lagglomration, rpartition par ge des habitants
tat et existence de parcs et despaces verts
Indicateurs de sant (esprance de vie la naissance,

prvalence du VIH...)
Exposition aux risques naturels
Indicateurs des niveaux de formation et dducation

(taux de scolarisation primaire et secondaire...),
personnels spcialiss dans la conservation/restauration
du patrimoine (architectes, artisans, entreprises )
tat des rseaux dassainissement, de la collecte et du

traitement des dchets
Indicateurs de dlinquance (taux dhomicide...)
Niveau de pollution et types de pollution
Nombre et types dassociations
Prsence danimaux nuisibles et dgradations
Participation des populations locales aux travaux

dentretien ou de rhabilitation/conservation du
patrimoine
Source : auteurs.
[ 114]
pas de compte de patrimoine devraient tre approches par la somme actualise des
flux de revenus nets issus des diffrents capitaux, en ne sintressant quaux valeurs
dusage. Une telle approche suppose que deux questions fondamentales soient
rsolues : celle de lidentification (et de limputation) de ces flux de revenu, et celle du
taux dactualisation (et de lhorizon temporel) retenir. Il parat trs difficile doprer
un tel calcul sur lensemble des dimensions du patrimoine urbain. Par dfaut, le
recours des indicateurs non montaires permet toutefois de prciser les
caractristiques essentielles de celui-ci, en tablissant lquivalent dun tat des
lieux de ce patrimoine.
Des indicateurs complmentaires

En fonction des caractristiques particulires du patrimoine urbain tudi et du
territoire considr, des indicateurs complmentaires ceux prsents ci-avant
Tableau
4 Indicateurs de ltat du patrimoine urbain, dimension sociale,

gouvernance
Existence dune lgislation de protection du patrimoine

Caractres de la lgislation de protection du patrimoine
Existence de structures locales, nationales, internationales de prise en charge de la conservation/valorisation du
patrimoine
Capacit mobiliser des aides techniques internationales. Expriences antrieures
Existence de dispositifs financiers publics (locaux, nationaux, internationaux) daide la conservation/valorisation du
patrimoine. Aides directes, aides indirectes (type ANAH, ANRU)
Existence de dispositifs financiers privs facilitant le financement de la conservation/valorisation du patrimoine
Existence de dispositifs fiscaux favorisant la conservation/valorisation du patrimoine
Existence de supports juridiques et institutionnels favorisant la conservation/valorisation du patrimoine
Capacit mobiliser des aides financires internationales. Expriences antrieures.
Existence dune lgislation sur lhabitat ancien
Labellisation/appartenance du patrimoine (en totalit ou en partie) un rseau national ou international du type
patrimoine mondial
Degr dautonomie des collectivits locales
Existence et disponibilit des donnes
Taux de recouvrement fiscal
Source : auteurs.
[115 ]
peuvent savrer utiles. Ainsi, pour le capital social, peuvent tre introduites les
contraintes rglementaires et juridiques, et plus globalement la qualit de la
gouvernance du patrimoine urbain, qui influent directement sur les possibilits den
exploiter les potentialits. Le tableau 4, en page prcdente, propose un ensemble
de questions susceptibles dinformer cette sous-dimension du capital social.
Il est utile de mobiliser aussi les donnes macroconomiques collectes sur les valeurs
conomiques (tableau 5) pour prciser le degr dextraversion (dpenses des
rsidents/dpenses totales associes au patrimoine, part des non-rsidents dans les
investissements...) et limportance des fuites et des effets multiplicateurs associs
au patrimoine urbain.
3.2.2. Valeurs conomiques. Approche en termes de flux

Il sagit ici dvaluer la valeur conomique des services rendus (ou susceptibles de
ltre) par le patrimoine urbain, sachant que ces services ont un impact conomique
qui va bien au-del de la zone o se trouve concentr le patrimoine urbain identifi
dans la phase prcdente.
Un pralable lanalyse : lidentification du territoire de rfrence

Il convient, dans cette phase, destimer quel est le territoire le plus fortement
bnficiaire, actuellement ou potentiellement, des services issus du patrimoine urbain.
Ce peut tre la ville dans son ensemble. Cest, par exemple, le cas lorsquun htel,
situ dans un quartier sans intrt patrimonial particulier, accueille des touristes attirs
par le quartier ancien. Inversement, le centre ancien peut tre un lieu de promenade
et de festivits pour les habitants extrieurs ce quartier. Mais des villages ou villes
environnant(e)s peuvent aussi tirer bnfice du patrimoine urbain si leurs habitants
sont employs dans le centre ancien. Bien sr, cette dtermination ne peut pas se faire
a priori et varie selon les cas.
Certes, il convient de tenir compte de la difficult lie lembotement des chelles
territoriales (du mondial au microlocal). En particulier, il faut situer lapport de ce
patrimoine urbain localis lconomie nationale par rapport celui ralis
localement (apport du tourisme pour lquilibre de la balance des paiements, image
valorisante pour le pays, etc.). Mais il apparat gnralement que le patrimoine urbain
a, en premier lieu, un impact fort sur le dveloppement local dont les caractristiques
influent sur limpact de tout projet patrimonial. Une fois dtermin ce territoire de
rfrence, une approche des valeurs conomiques en termes de flux peut tre
ralise.
[ 116]
Diversit des approches de la valeur conomique en termes de flux

De son ct, la Banque mondiale (dans divers project appraisal documents) calcule les
TRI, ainsi que la VAN de certains projets patrimoniaux pour informer la rentabilit
des projets de rhabilitation du patrimoine urbain, en ciblant les valeurs dusage. Les
valeurs de non-usage, comme nous lavons vu, peuvent tre estimes partir de
mthodes issues de lconomie environnementale. Les possibilits de transposer de
telles mthodes sont toutefois limites par leur cot de mise en uvre.
Selon une approche macroconomique, la valeur conomique du patrimoine sur une
priode donne peut tre approche par rfrence au cadre de la comptabilit
nationale (ventuellement transpose une chelle rgionale). Les enjeux
conomiques du patrimoine peuvent ainsi tre reprs selon le type de valeurs (usage
direct ou indirect) et de flux de dpenses gnres par le patrimoine (tableau 5).
Tableau
5 Valeurs macroconomiques du patrimoine urbain
Valeurs
macroconomiques
Valeurs dusage direct

lies loccupation
Valeurs dusage direct

lies aux visites
Valeurs dusage indirect
Consommation
domestique
(C)
Location par les rsidents

de btiments patrimoniaux
Dpenses dentre des

rsidents dans le
patrimoine
Dpenses des rsidents

lies au patrimoine
Consommation de nonrsidents
(X)
Locations par les nonrsidents des btiments

patrimoniaux
Dpenses dentre de nonrsidents dans le

patrimoine
Dpenses de non-rsidents
lies au patrimoine
Dpenses publiques de
consommation (Cg)
Dpenses de maintenance
et dentretien des
btiments patrimoniaux
Dpenses de maintenance
et dentretien pour laccueil
des visiteurs
Dpenses publiques
associes au patrimoine
Investissements publics
(Ig)
Investissements publics
dans les btiments
patrimoniaux
Investissements dans
laccueil des visiteurs
Investissements dans les

activits associes au
patrimoine
Investissements des
non-rsidents (In)
Investissements des nonrsidents dans les

Investissements des nonrsidents dans laccueil des

visiteurs
Investissements des nonrsidents dans les activits

Investissements des
rsidents (Ir)
Investissements des
rsidents dans les
Investissements des
rsidents dans laccueil des
visiteurs
Investissements des
rsidents dans les activits
Source : auteurs daprs Ost (2009) ; la distinction entre types dinvestissement a ici t ajoute.
[117 ]
Selon lquilibre comptable emploi-ressource [9] (Ost, 2009), on distingue les diffrents
types de dpenses en fonction des dimensions suivantes : consommation domestique
des rsidents (C), consommation des non-rsidents (X), dpenses publiques de
consommation (Cg), dpenses publiques dinvestissement (Ig), dpenses
dinvestissement des non-rsidents (In) et dpenses dinvestissement des rsidents
(Ir).
Lvaluation montaire issue de cette approche macroconomique peut intgrer les
effets multiplicateurs du patrimoine urbain, considrs ici dans une acception troite
(seules les valeurs dusage sont prises en compte). Dautres indicateurs centrs sur les
valeurs dusage, utiliss dans les valuations du patrimoine, sont plus spcifiquement
axs sur les activits touristiques (tableau 6), dont limportance en matire de
valorisation conomique du patrimoine justifie le plus souvent une attention
particulire.
Tableau
6 Valeurs conomiques, tourisme
Activit touristique sur le territoire : entres, nuites, dpenses moyennes, dure de sjour
Activit touristique dans la ville : entres, nuites, dpenses moyennes
Activit des sites culturels : droits dentre, activits annexes
Activit des htels, restaurants, commerces, transports touristiques
Part du tourisme dans lactivit conomique gnrale de la ville
Cot de la gestion touristique pour la collectivit : accueil, scurit, information, services, entretien dchets
valuation des retombes fiscales du tourisme pour les collectivits
Locations de biens immobiliers patrimoniaux par des trangers et des nationaux non locaux (y compris la diaspora)
Source : auteurs.
La prise en compte des valeurs de non-usage

Un classement plus gnral des indicateurs, comprenant les valeurs de non-usage, est
prsent dans le tableau 7. A propos de ces indicateurs, il convient de souligner que,
dfaut de disposer dautres indicateurs, les valuations du patrimoine sappuient
souvent sur des indicateurs non montaires, qui peuvent permettre de classer le
patrimoine urbain en fonction dchelles de notation, sur les critres de limportance
respective des valeurs dusage direct lies loccupation, aux visites, de valeurs
[9] Voir en premire partie du rapport : Y+M = C+I+G+X.
[ 118]
VALEURS DUSAGE
(usages et services
futurs potentiels qui
peuvent dcouler
de la rhabilitation
du patrimoine)
VALEUR
DOPTION
USAGE INDIRECT
Cration demplois
pour la
communaut locale
Rnovation des
logements
Usage ducatif
Recherche
archologique,
architecturale, cration
de muses et centres
dinformation
Amnagement de
systme routier
Participation de la
communaut
locale dans les
activits du projet
Visites guides des monuments et sites
Usage touristique
Retombes sur diffrents

secteurs conomiques
Usage artistique et
religieux
source dinspiration pour
lart : photographie,
peinture, posie, musique
entre autres
une valeur mystique, une
valeur religieuse
Les visiteurs potentiels ne sont pas certains quils visiteront le site, mais ils ne veulent pas perdre la possibilit de le visiter dans le futur proche.
Amnagement
paysager urbain
(amlioration
des rseaux
pour laccs des
services publics
et ramassage
des dchets)
Usage rcratif
Activits culturelles in situ pour les
rsidents
FONCTIONS OU SERVICES (Flux)
7 Valeurs dusage et de non-usage : la valeur conomique totale
USAGE DIRECT
VALEURS
Tableau
Effets sur linfrastructure
Usage culturel et historique

Signe dhistoire collective et
personnelle/ Identit
culturelle (habitudes locales,
pratiques traditionnelles, etc.)
Valeurs ancestrales
[119 ]
Les non-usagers
donnent une valeur
importante au fait
que lactif ou
patrimoine rare doit
tre prserv,
mme sils ne
veulent pas le visiter.
VALEUR
D EXISTENCE
Responsabilit
morale (ou altruiste)
pour conserver et
maintenir lactif
pour les gnrations
futures
VALEUR DE LEGS
(HERITAGE)
(valeur qui permet

la prise en compte
de lirrversibilit
des actions prises au
prsent)
VALEUR DE
QUASI-OPTION
Statut du patrimoine dans le pays ou le monde (faire partie des sites sauvegards par lUNESCO)
Engagement des autorits locales dans la conservation du patrimoine (Plan du dveloppement rgional tourisme)
Les visiteurs potentiels ont de lintrt visiter le site, mais ils prfreront le faire au moment o une information suffisante sera disponible.
FONCTIONS OU SERVICES (Flux)
7 Valeurs dusage et de non-usage : la valeur conomique totale (suite)
Source : auteurs partir de lanalyse des documents portant sur la rhabilitation de la mdina de Fs.
VALEURS DE NON-USAGE
[ 120]
VALEURS
Tableau
dusage indirect, et de valeurs de non-usage. Ainsi, dans une application au cas des
villes de Palazzolo Acreide (Italie) et de Biertan (Roumanie), dfaut de disposer
dune valuation montaire de lensemble des valeurs de leur patrimoine, Ost (2009)
sest limit une visualisation graphique de la composition et des sources de la valeur
du patrimoine urbain.
3.2.3. Approche en termes de flux et diagramme de soutenabilit

La rhabilitation et la valorisation du patrimoine urbain ont pour objectif de
contribuer au dveloppement conomique du site et de son territoire. Il est donc
essentiel de savoir si les investissements raliss en matire de patrimoine urbain
permettent den assurer la prennit. La soutenabilit du patrimoine urbain est
dfinie ici comme la capacit maintenir au moins un mme niveau global des
diffrents capitaux (ou stocks) constitutifs de ce patrimoine. Elle dpend donc des
flux dinvestissement et de dprciation qui viennent influencer lvolution de ces
diffrents stocks.
Ds lors, il convient, dans cette phase, didentifier la volont et la capacit des acteurs
cls, non seulement du projet patrimonial, mais aussi du dveloppement local dans
son ensemble, raliser effectivement ces investissements. Il faut donc reprer ces
acteurs et valuer leurs capacits de financement, comme leur pouvoir effectif
daction (tout particulirement leur capacit crer des rgles et en assurer le
respect). Il convient galement dvaluer leurs priorits effectives face aux diffrentes
actions possibles, quelles soient ou non patrimoniales.
Par analogie avec lapproche en termes dpargne vritable (Banque mondiale, 2006
et encadr 4), il convient de rpertorier les flux dinvestissement qui viennent
accrotre le niveau du patrimoine urbain dans ces diffrentes dimensions, que ces
derniers soient privs ou publics. En effet, du fait de la dfinition inclusive du
patrimoine retenue, il sagit dincorporer aussi dans lanalyse les investissements en
capital culturel, humain et naturel. Ils doivent pouvoir faire lobjet dune valuation
montaire, souvent dlicate. Du ct de lvaluation des dprciations, les solutions
utilises dans la littrature conomique ne sont pas non plus compltement
satisfaisantes [10]. Il sagit l dun point crucial dans lanalyse de la soutenabilit.
Conformment notre dfinition inclusive du patrimoine urbain, il peut tre plus
pertinent dvaluer directement la dgradation (ou laccumulation) nette dans les
diffrentes dimensions du patrimoine urbain partir des inventaires et
[10] Sujet abord dans la deuxime partie de cet ouvrage.
[121 ]
Encadr
4 Lpargne vritable et la soutenabilit au sens faible
Lpargne vritable est un concept introduit par Pearce et Atkinson (1993) afin de
dfinir un indicateur de soutenabilit faible. La rgle de dcision propose repose
sur une conception largie de la notion dpargne nette traditionnellement
rattache au capital physique. Une conomie se trouve le long dune trajectoire de
dveloppement soutenable si elle pargne davantage que la dprciation
combine des diffrents biens capitaux. Cette rgle de dcision est galement
appele rgle de soutenabilit faible dans la mesure o elle nimpose aucune
contrainte concernant llasticit de substitution entre le capital physique et le
capital naturel. Lapproche de Pearce et Atkinson a t enrichie par la Banque
mondiale (Hamilton et Clemens, 1999 ; Hamilton, 2002), qui y a incorpor dautres
actifs tels que le capital humain.
Lapproche dveloppe par la Banque mondiale consiste prendre en compte un
certain nombre dlments dans la mesure de lpargne vritable :
- la formation de capital humain partir des dpenses dducation ;
- les rentes tires de lextraction des ressources naturelles ;
- les cots sociaux associs aux missions de CO 2.
Le calcul de lpargne vritable se dcline alors en plusieurs tapes (Bolt et al., 2002).
Le taux dpargne vritable (TEV) sobtient ainsi partir de lquation suivante :
o
RNDB = revenu national disponible brut ; EN = pargne nette ; DPE = dpenses
publiques en ducation ; RRN = rentes lies la dprciation du capital naturel ;
DP = dommages lis la pollution.
Les rentes obtenues partir de la dgradation nette des ressources naturelles
permettent de calculer la dprciation du stock de capital naturel. Ces rentes
sont estimes partir de donnes relatives aux quantits et aux prix :
- pour les quantits sont utilises : les quantits extraites, pour les ressources
non renouvelables, et la diffrence entre les quantits extraites et renouveles
naturellement, pour les ressources naturelles renouvelables ;
- pour les prix, le prix mondial des ressources naturelles est utilis en tant que
proxy de leur valeur marchande, ainsi que leur cot moyen dextraction.
[ 122]
dnombrements (lorsquils sont disponibles). Sans valuation montaire, on ne peut

alors disposer dun indicateur agrg unique, mais dun ensemble de quatre
indicateurs reprsentant chaque dimension du patrimoine urbain.
Si la transposition du concept dpargne vritable nest pas forcment envisageable
dans son ensemble pour ltude du patrimoine urbain, elle a toutefois lavantage
dattirer lattention sur la prise en compte des flux dinvestissement et de dgradation.
Les flux de dprciation et de dgradation viennent rduire la valeur du patrimoine
urbain. Aux dprciations du capital, lies lobsolescence, lusure, il faut ajouter
les dgradations lies la pollution et les pertes lies aux ventuelles migrations de la
main-duvre. La comparaison des flux de dprciation et des flux dinvestissement
permet de disposer dune image de lvolution de la valeur du patrimoine urbain, de
sa soutenabilit conomique. Aux flux pris en compte dans lapproche de lpargne
vritable, il convient dajouter les flux dinvestissement et de dgradation concernant
les dimensions conomiques et naturelles du patrimoine urbain, en utilisant
Tableau
8 Investissements et dprciations : proposition dindicateurs

Investissements
Volume et nature des investissements dans la zone
Dgradations
Dprciation du capital conomique
Volume et nature des investissements rcents (publics et

privs) dans le patrimoine
Interventions sur les btiments rcents
Dgradations du patrimoine immobilier (IMR)
Interventions sur les btiments patrimoniaux par type de

patrimoine (monuments protgs, non protgs,
patrimoine vernaculaire)
Interventions sur les espaces publics en centre historique
Dpenses dducation et de formation, dont mtiers du
tourisme, artistiques et culturels
Dparts, pertes de capital humain
Immigration
migration
Dpenses courantes des administrations en charge de

lenvironnement
Dgradation du capital naturel (pollutions, accumulation

de dchets, dgradations animales)
Source : auteurs.
[123 ]
notamment les flux dinvestissement rpertoris au niveau macroconomique

(tableau 8). videmment, cet indicateur ne peut permettre daffirmer lui seul le
caractre soutenable ou non du patrimoine urbain.
Tableau
9 Indicateurs indirects dinvestissements, dimensions sociale

et culturelle
Dpenses de rorientation de sites industriels abandonns sur zone (dcontamination) et transforms en

logements privs/sociaux et commerces
Dpenses visant au relogement de population hors du centre historique
Dpenses visant au relogement dans le centre historique de populations vivant en zones sensibles aux catastrophes
naturelles
Nombre de contrats passs par an avec des organisations non gouvernementales (ONG : associations de quartier, de
sauvegarde du patrimoine, communauts locales)
Subventions des ONG (associations de quartier, de sauvegarde du patrimoine, communauts locales)
Nombre de runions annuelles destines linformation et/ou la prise de dcision sur le patrimoine urbain
Nombre de formations professionnelles organises par an
Nombre de visites scolaires annuelles sur site
Dpenses de rnovation dhtel(s) en cole(s) htelire(s)
Nombre de manifestations culturelles lies au patrimoine (festivals folkloriques, manifestations)
Dpenses destines lorganisation de manifestations culturelles lies au patrimoine (festivals folkloriques,
manifestations)
Dpenses de communication visant sensibiliser la population locale au patrimoine
Dpenses pour la participation de la population locale au processus de prise de dcision sur le patrimoine urbain
Source : auteurs.
Dautres indicateurs dinvestissement, plus indirects, dans les dimensions sociale et

culturelle du patrimoine urbain, ont t collects dans les diverses valuations qui ont
t finances par les oprateurs internationaux (tableau 9).
A partir des flux dinvestissement et de dgradation, il est possible destimer des taux
daccumulation nette dans les diffrentes dimensions du patrimoine urbain sans
[ 124]
Tableau 10 Seuil de soutenabilit, simulations de non-soutenabilit et de

soutenabilit
Non-soutenabilit
Seuil de
soutenabilit
Soutenabilit
Dimension conomique
-1,0 %
0,0 %
1,0 %
Dimension humaine et sociale
-1,0 %
0,0 %
1,0 %
Dimension environnementale
-1,0 %
0,0 %
1,0 %
Dimension patrimoine bti
-1,0 %
0,0 %
1,0 %
Taux daccumulation
Source : auteurs.
forcment passer par ltape de lvaluation montaire. Cette image peut tre
synthtise et visualise sur un diagramme de soutenabilit (graphique 1) qui rsume
la situation du patrimoine urbain dans ses quatre dimensions (tableau 10).
Ce tableau 10 prsente des situations simules. Le seuil de soutenabilit est dfini par
une situation o le patrimoine urbain est maintenu lidentique dans ses quatre
dimensions. Les graphiques n 1 3 prsentent les situations ici voques.
Les diagrammes de soutenabilit

La zone de soutenabilit (graphique 1) correspond une accumulation nette positive
ou nulle dans les quatre dimensions (en vert fonc sur le graphique). La zone de nonsoutenabilit correspond une accumulation ngative (une dgradation nette) dans
lune au moins des dimensions du patrimoine urbain (petit losange vert clair sur le
graphique). Le seuil de soutenabilit correspond graphiquement la frontire entre
les deux zones.
Afin dexpliciter lintrt dun tel diagramme, les deux reprsentations suivantes
illustrent les cas symtriques de soutenabilit forte (graphique 2) et de nonsoutenabilit forte [11] (graphique 3). Les diagrammes proposs permettent de visualiser
les enjeux de soutenabilit du patrimoine urbain ; ils peuvent galement permettre de
visualiser limpact prvisible de projets de rhabilitation de ce patrimoine. Ces derniers
sont en effet susceptibles de faire avancer la frontire daccumulation au-del du seuil
[11] Non soutenabilit forte , car les substitutions entre les diffrentes dimensions du patrimoine urbain nont pas
tre mobilises.
[125 ]
Graphique
Diagramme de soutenabilit du patrimoine urbain

(taux daccumulation)
Zone de soutenabilit
Zone de non-soutenabilit
Dimension conomique
0,0%
0,0%
Dimension culturelle
0,0%
Dimension humaine
et sociale
0,0%
Source : auteurs.
Graphique
Diagramme de soutenabilit du patrimoine urbain :

exemple de configuration soutenable au sens fort
Dimension conomique
0,0%
Configuration
soutenable
0,0%
0,0%
Dimension humaine
et sociale
0,0%
Source : auteurs.
[ 126]
Graphique

exemple de configuration non-soutenable au sens fort
Dimension conomique
0,0%
Exemple de nonsoutenabilit
0,0%
0,0%
Dimension humaine
et sociale
0,0%
Source : auteurs.
de soutenabilit sur les diffrentes dimensions ; encore faut-il que les compensations
puissent jouer entre les diffrentes dimensions du patrimoine urbain.
Les deux derniers exemples constituent des cas limites pour lesquels la condition de
soutenabilit (ou de non-soutenabilit) peut tre tablie selon une dfinition forte.
Les situations relles renvoient plutt des configurations mixtes dans lesquelles les
taux daccumulation ne sont pas tous simultanment positifs ou ngatifs sur les
quatre dimensions, mais peuvent renvoyer un taux daccumulation positif sur une
dimension, et ngatif sur plusieurs des trois autres. La question se pose alors de savoir
si laccumulation positive dans une dimension compense ou non la dgradation dans
les autres. Selon une dfinition faible de la soutenabilit, cette compensation est
possible (en dautres termes : il serait possible de compenser une perte concernant
la dimension environnementale par une augmentation du capital conomique). Pour
lanalyse du patrimoine urbain, o, tout particulirement le patrimoine bti nest pas
considr comme substituable aux autres dimensions, cest plutt une approche en
termes de soutenabilit forte qui doit tre considre.
[127 ]
3.2.4. Effets de seuil et risques

Ces diffrents lments, qui permettent dapprcier la soutenabilit actuelle du
patrimoine urbain, doivent tre complts par une analyse des dynamiques qui
peuvent influencer sa trajectoire dans le temps. Lanalyse des effets de seuil et des
risques qui psent sur cette trajectoire apporte ainsi un clairage complmentaire sur
la soutenabilit du patrimoine urbain. Une question cruciale pour la soutenabilit au
sens fort, en dynamique, est donc celle de la nature des interrelations entre les
diffrents capitaux, sources de valeurs. Est-il possible de substituer une dimension du
patrimoine urbain une autre ? Lamlioration du capital conomique par un projet
de rhabilitation, par exemple, peut-elle compenser une destruction du capital
naturel, une perte de capital social (par un processus de gentrification, par migrations...),
ou une perte dauthenticit du capital culturel ?
Si tel est le cas, comme le supposent souvent implicitement la plupart des tudes des
bailleurs de fonds (Banque mondiale, BID), ce sont les projets forte composante de
valorisation conomique qui lemporteront logiquement, lorsque le potentiel
conomique du capital culturel existe. Le risque existe pourtant que les relations de
substitution entre le capital conomique et les autres dimensions du patrimoine
urbain ne puissent jouer quau-del de certains seuils. Lanalyse des risques de nonsoutenabilit, au sens fort, conduit alors une analyse des seuils partir desquels les
diffrentes dimensions du patrimoine urbain peuvent entrer en conflit, et notamment
le dveloppement de lexploitation conomique du patrimoine sopposant aux
dimensions sociale, culturelle et naturelle.
Les analyses des bailleurs de fonds (Banque mondiale, 2001) elles-mmes isolent des
risques que lon peut rinterprter en fonction de seuils critiques de soutenabilit. Il
sagit des risques :
- artistiques et culturels lis la perte dauthenticit, qui peut reprsenter une
perte irrversible. Lvaluation du caractre irrversible dune telle perte est
troitement lie la dfinition de lauthenticit, qui elle-mme fait dbat. Dans
une approche en termes de soutenabilit forte, on peut considrer que le
patrimoine bti urbain existant constitue un patrimoine irremplaable, non
substituable ;
- de congestion, datteinte de limites dans les capacits des infrastructures
accueillir des flux de touristes supplmentaires, entranant une dgradation
acclre du patrimoine urbain. La mono-activit touristique peut amplifier de
tels risques ;
[ 128]
- dinquit, par la marginalisation des plus pauvres : le processus de

gentrification, souvent intimement li aux processus de patrimonialisation et
de rhabilitation [12], participe ainsi la marginalisation des plus pauvres et pose
la question de la gestion des populations rsidentes et de la spculation
immobilire soutenable ;
- de perte de la capacit de rgulation de lenvironnement (risque datteindre
un seuil cologique).
Ces risques peuvent donc tre analyss en termes de seuils, quil sagisse de seuils
dirrversibilit (perte de btiments historiques, dsertification des centres villes...),
ou bien de seuils dans les relations dentranement entre les diffrentes dimensions du
patrimoine urbain, qui perturberaient gravement les relations de complmentarit
existant entre elles et qui nuisent ainsi au dveloppement local. Lun des enjeux
essentiels de lvaluation des projets de rhabilitation du patrimoine urbain rside
alors dans lidentification de ces seuils critiques, en termes sociaux, culturels,
conomiques et environnementaux. Cependant, il est difficile dvaluer directement
ces seuils. Il est pourtant possible de les cerner par des indicateurs indirects (sant,
scurit, dlinquance, densit de population, rosion, inondations, volution des
techniques de production...) et par leurs manifestations associes [13].
Ces seuils et risques sont rarement aussi objectifs que dans le cas de la destruction de
btiments : ils sont gnralement lis aux perceptions quen ont les acteurs du
territoire considr. Leur dtermination est fondamentalement un enjeu de politique
de dveloppement.
Lvaluation de projets de rhabilitation du patrimoine urbain doit se faire aussi en
fonction de la modification des dynamiques des diffrentes dimensions du
patrimoine urbain, partir de la situation initiale. La mise en place dun projet de
rhabilitation se dcide sur des sites qui montrent, en rgle gnrale (mais pas
ncessairement), une situation de non-soutenabilit (au sens fort comme au sens
faible), notamment sur la dimension centrale du projet : le patrimoine bti.
Lvaluation conomique dun projet de rhabilitation peut alors se faire partir de
lanalyse de soutenabilit mene partir de la comparaison des indicateurs
daccumulation dans les diffrentes dimensions du patrimoine urbain.
[12] La gentrification est souvent un support de la patrimonialisation. Il sagit donc de bien prendre en compte ses
effets ngatifs sur les populations les plus pauvres.
[13] Ainsi, Giraud et Loyer (2006) identifient-ils latteinte dun seuil cologique par la monte des flux migratoires.
[129 ]
Pour analyser les risques et effets de seuil, il nous parat donc pertinent de mobiliser
le diagramme de soutenabilit. A supposer quil rvle une situation mixte o les
diffrentes dimensions confondues du patrimoine urbain ne soient pas toutes dans la
zone de soutenabilit, se pose la question de la soutenabilit au sens fort.
Lamlioration de la dimension conomique par un projet de dveloppement
touristique, par exemple, peut-elle compenser une destruction dlments naturels,
sociaux ou culturels ?
Pour illustrer la dmarche propose ici, nous pouvons simuler une situation initiale
de non-soutenabilit mixte , correspondant, par exemple, un patrimoine urbain
en voie de gentrification (perte de population de 1 %), avec une activit conomique
stagnante (taux daccumulation de 0 %), un patrimoine urbain en dgradation (de
1 %), et une dimension environnementale prserve (0 %). Une telle situation est
reprsente sur le graphique 4, o le losange reprsentant les taux daccumulation
dans les diffrentes dimensions du patrimoine urbain est clairement situ dans la zone
de non-soutenabilit.
Graphique

exemple de configuration non-soutenable, situation
sans projet (taux daccumulation)
Dimension conomique
0,0%
Situation sans projet
0,0%
0,0%
Dimension humaine
et sociale
0,0%
Source : auteurs.
[ 130]
partir dune telle situation (hypothtique), un projet de valorisation touristique du

patrimoine urbain se faisant au dtriment de la dimension humaine et sociale
(maintien de la perte de population) et de la dimension environnementale (-1 %), mais
au bnfice de la dimension du patrimoine bti (1 %) et de la dimension conomique
(1 %), peut laisser le patrimoine urbain partiellement dans la zone de nonsoutenabilit, entendue au sens fort (graphique 5).
Graphique

situation non-soutenable avec projet
Dimension conomique
Situation avec projet

0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Dimension humaine
et sociale
Source : auteurs.
La pertinence dun tel projet est donc en question, non seulement par rapport aux
changements apports dans la configuration du patrimoine urbain, mais aussi par
rapport la situation qui mergera la fin du projet : les dynamiques de
patrimonialisation soutenues par le projet seront-elles alors durables ? Par rapport
la situation nouvelle cre par le projet, il est possible que les dynamiques
conomiques enclenches nassurent pas le relais des flux dinvestissement apports
par le projet, alors que les dynamiques de dgradation nette dans les diffrentes
dimensions perdurent.
Dans le pire des scnarios, la situation post projet pourrait donc tre plus dfavorable,
du point de vue de la soutenabilit forte, que la situation initiale (graphique 6).
[131 ]
Graphique

situation non-soutenable aprs projet
Dimension conomique
Situation avec projet

0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Dimension humaine
et sociale
Situation post projet
Source : auteurs.
Ainsi, cest bien la question des dynamiques de patrimonialisation et des seuils partir
desquels ces dynamiques deviennent appropries et auto-entretenues qui est pose
ici.
Ce dernier point est illustr partir dun projet qui prendrait en compte les diffrentes
dimensions du patrimoine urbain, et conduirait celui-ci dans son ensemble au-del
du seuil de soutenabilit pendant sa priode de mise en uvre. Aprs la fin du projet,
la mme question reste pertinente : les dynamiques de patrimonialisation seront-elles
appropries, auto-entretenues ? Ou au contraire, le relais interne des dynamiques de
patrimonialisation sera-t-il insuffisant ?
Un lment de rponse cette interrogation est apport par lanalyse des sources de
financement mobilisables pour maintenir le patrimoine urbain au-del du seuil de
soutenabilit. cet gard, les projets de rhabilitation du patrimoine urbain dans les
pays en dveloppement mobilisent essentiellement des financements externes, qui
peuvent, sur certains sites exceptionnels, savrer rcurrents. Mais une telle
extraversion des financements est plutt associe leur forte volatilit. Les ressources
internes, souvent plus limites dans les pays en dveloppement, proviennent soit des
financements publics, soit des financements privs.
[ 132]
Alors que les financements publics sont indispensables pour crer les conditions de
la patrimonialisation, travers le dveloppement des infrastructures notamment, le
principal dterminant du devenir des dynamiques de patrimonialisation demeure
lvolution des financements privs. Compte tenu des cots supplmentaires associs
la rhabilitation, la mobilisation des financements privs repose essentiellement sur
limplication des catgories de mnages aux revenus les plus levs : leur intrt pour
le patrimoine bti constitue un dterminant essentiel de la soutenabilit long terme
Lune des conditions du maintien des effets positifs long terme dun projet de
rhabilitation est donc le fait datteindre un seuil dans la mobilisation du potentiel
interne de financement de la soutenabilit dun projet. Dans certaines situations,
lorsque les capacits internes mobilisables sont insuffisantes ce qui est le cas dans
la plupart des PMA , le maintien de lobjectif de soutenabilit passera alors par un
accs rcurrent aux financements extrieurs.
3.2.5. Un cadre unifi pour lvaluation des projets relatifs au

patrimoine urbain
Il nest bien videmment pas question, en conclusion de cette prsentation de notre
grille danalyse, de procder un examen approfondi des projets de rhabilitation
mens par le pass en utilisant ex post notre propre grille. Toutefois, lexamen de
diffrents rapports de prsentation de projets de rhabilitation du patrimoine urbain
par la Banque mondiale (tableau 11) permet de souligner que la grille danalyse fournit
un cadre unifi en regard des valuations antrieures. Celles-ci se caractrisent par
les lments suivants :
- lvaluation des projets privilgie les indicateurs standards : taux de rentabilit
interne, valeur ajoute nette. Les indicateurs montaires sont utiliss en parallle
avec des indicateurs non-montaires ;
- ces valuations savrent fragiles et trs dpendantes des hypothses retenues,
notamment dans la rpartition des revenus du tourisme, et les effets
multiplicateurs ;
- les valeurs de non-usage lexception du cas de la mdina de Fs (valuation
contingente) ne sont pas prises en compte dans les analyses. Alors que la mise
en uvre dune telle mthode est dlicate et coteuse, les rsultats de cette
valuation contingente nont pas t intgrs dans une analyse cot-avantage ;
[133 ]
- les flux dinvestissement et de dgradation pris en compte dans les valuations

sont centrs sur la dimension conomique. Les investissements en capital
humain (formation, ducation...) ne sont que trs partiellement pris en compte,
de mme que les flux de dgradation du capital naturel ;
- les interdpendances entre les diffrentes dimensions du patrimoine urbain
semblent globalement sous-estimes, mme si les analyses de risques
effectues abordent parfois cette dimension.
Les valuations ex post, quant elles, montrent limportance de lenvironnement
institutionnel, de la gouvernance des projets. Lanalyse de ces rapports confirme donc
que le principal dfi pos par lvaluation du patrimoine urbain rside dans sa
multidimensionnalit.
Tableau 11 Projets patrimoine de la Banque mondiale

Jordanie
Montant : 56 M USD, priode : 2007-2010
Titre : Cultural Heritage, tourism and urban development project (8/01/2007)
Tunisie
Titre : Cultural Heritage Project
Ethiopie
Titre : Ethiopia sustainable tourism development project
Chongqing
Titre : Urban Environment project
Costa Rica
Montant : 72,5 M USD, priode : 2008-2013
Titre : City port of Limon Project
Mostar
Titre : Pilot Cultural Heritage Project
Fs
priode : 1999-2003
Projet de rhabilitation de la mdina de Fs
Sources : Project Appraisal Documents, Banque mondiale.
[ 134]
Le faible nombre dvaluations conomiques du patrimoine urbain mobilisant les

mthodes les plus novatrices rvle bien les difficults de mise en uvre de
mthodes coteuses en temps et en financement. titre dexemple, le montant de
100 000 USD voqu par Greffe (2008) pour le recours des mthodes dvaluation
contingente semble tre une estimation minimale. Mais la mise en uvre de grilles
dvaluation harmonises a aussi un effet de renforcement des capacits des agents
et des institutions en charge de la collecte et de la production des donnes
ncessaires lvaluation. Ainsi, le dploiement de la mthode dimpact pour
lvaluation du patrimoine dans la rgion PACA (2004), tendue ensuite au niveau
national, illustre cet enjeu supplmentaire de lvaluation.
Au bilan, notre grille danalyse reprend en partie les grilles danalyse prsentes dans les
valuations et la littrature existante, mais en proposant un cadre unifi, reprsent
par le diagramme de soutenabilit, construit partir des notions de patrimoine
inclusif et de soutenabilit. partir dune dfinition holiste ou inclusive du patrimoine
urbain, elle apporte un cadre pour collecter et interprter les informations
pertinentes, autour de cette notion de soutenabilit, en distinguant les dimensions
de flux et de stocks dans lvaluation du patrimoine urbain.
[135 ]
4. Une illustration de la grille

danalyse : le patrimoine urbain
de Saint-Louis du Sngal
et de Sousse (Tunisie)
4.1. Introduction
Cette dernire partie sefforce dillustrer, sur deux terrains concrets, les quatre phases
de la grille danalyse propose. Les deux villes de Saint-Louis et de Sousse sont toutes
deux inscrites au patrimoine mondial de lhumanit. Il sagit l de deux villes aux
caractristiques urbaines et aux histoires nettement diffrentes. Lobjet de cette partie
est dattirer lattention sur des problmes concrets rencontrs dans lvaluation de
projets relatifs au patrimoine urbain. Aussi, la mise en parallle des questions
souleves par ltude de ces deux terrains diffrencis permettra de prciser
concrtement ces questions, abordes de faon gnrale au cours de la prcdente
partie.
Ce travail dillustration est exclusivement mthodologique. Il ne prtend pas aboutir
une valuation rigoureuse de la valeur conomique du patrimoine urbain de ces
deux villes. En effet, pour y parvenir de faon satisfaisante, il conviendrait de
complter les donnes disponibles, collectes sur place et dans les documents
existants, et en partie prsentes au cours des dveloppements de ce chapitre. Ces
donnes sont notoirement insuffisantes dans de nombreux domaines ncessaires
lanalyse. Ds lors, pour toute tude oprationnelle, il est indispensable de procder
des tudes complmentaires (enqutes, consultation dexperts, etc.).
Ces travaux nont pas t effectus par notre quipe de recherche. Les paragraphes
qui suivent, tout en fournissant une partie des informations disponibles, sefforcent
donc simplement de montrer que la mthodologie propose est susceptible dtre un
guide pertinent, tout particulirement le recours aux diagrammes de soutenabilit.
Cette partie est donc construite en quatre tapes, selon la grille propose ci-avant.
Conformment celle-ci, avant de procder ce travail en quatre tapes, deux
[137 ]
4. Une illustration de la grille danalyse : les patrimoines urbains de Saint-Louis du Sngal et de Sousse
rflexions pralables sont ncessaires : elles concernent le cadre territorial et le cadre

juridique de lanalyse.
4.1.1. Le cadre territorial

En un premier temps, il convient de dlimiter le primtre territorial du patrimoine
urbain. En un second temps, limpact du patrimoine urbain dbordant le territoire
patrimonial, il faut prciser quel est le territoire le plus fortement bnficiaire [14],
actuellement ou potentiellement, des services issus du patrimoine urbain.
A Saint-Louis du Sngal, lessentiel du patrimoine urbain est concentr sur lle de
Saint-Louis. Cette ville, si elle est dote dun patrimoine architectural exceptionnel,
issu dune longue histoire, subit aussi le poids de son pass dancienne capitale de
lAfrique-Occidentale franaise (AOF [15]). Alors que les dynamiques politiques et
conomiques se sont rorientes vers Dakar, lle de Saint-Louis semble marginalise.
Cest celle-ci, dont le primtre est reconnu comme patrimoine mondial par
lUNESCO, qui constitue le territoire de lanalyse conomique du patrimoine. De ce
fait, ce patrimoine urbain de Saint-Louis a un caractre fortement enclav.
La ville de Sousse parat beaucoup moins enclave que la ville de Saint-Louis. Site
historique et balnaire, trois fois millnaire, elle est situe au centre de la cte Est de
la Tunisie. Troisime ville du pays, elle remplit les fonctions de capitale rgionale, et
couvre une superficie de 45 km 2. Construite flanc de colline et donnant sur la mer,
la mdina de Sousse, majoritairement pitonne, est inscrite lintrieur dune
imposante enceinte de murailles rige sur des vestiges romains et byzantins.
Aujourdhui, situe au cur de lagglomration de Sousse, contigu la ville
(coloniale) europenne, elle constitue le point de rencontre des habitants du Sahel,
des rsidents, ainsi que des touristes, du fait de la prsence des commerces, des
monuments historiques et des aires de rupture de charge de transport collectif et de
sa proximit avec la gare ferroviaire et le port. Elle est inscrite sur la liste du patrimoine
mondial de lUNESCO depuis 1988.
[14] En effet, du fait de lembotement des chelles territoriales (du mondial au microlocal), dautres territoires peuvent
tre plus faiblement concerns.
[15] LAOF tait une fdration groupant, entre 1895 et 1958, huit colonies franaises dAfrique de lOuest, (CtedIvoire, Dahomey, Guine, Haute-Volta, Mauritanie, Niger, Sngal et Soudan franais).
[ 138]
4.1.2. Le cadre juridique et institutionnel

Si lon se rfre la mdina de Sousse, le droit de lurbanisme apparat en constante
volution, autour dun ensemble de rgles permettant la protection du patrimoine,
relatives la rhabilitation et la valorisation du patrimoine urbain. Les deux
instruments lgislatifs les plus importants sont le code du patrimoine, qui dicte des
procdures rglementaires, et le code de lamnagement du territoire et de
lurbanisme, qui fixe les rgles suivre pour lorganisation et lexploitation de
lespace, la planification la cration et le dveloppement des agglomrations
urbaines , tout en protgeant les zones de sauvegarde et les sites naturels et
culturels . Si, en thorie, ces deux codes ont t convenablement articuls et
permettent une gestion administrative et territoriale du patrimoine,
indpendamment de sa gestion scientifique, dans la pratique, la situation est plus
difficile [16]. Mais, surtout, la Tunisie ne dispose pas doutils oprationnels pour encadrer
ou provoquer linitiative des propritaires privs dans les centres anciens, sauf dans
certaines conditions trs rarement observes.
En tant quacteurs de la sauvegarde et de la rhabilitation du patrimoine, quatre
institutions [17] soccupent explicitement et exclusivement du patrimoine bti ancien.
Mais leur action se heurte linsuffisance de la lgislation en matire dintervention
sur les IMR, aux conditions dexercice de lactivit des agents immobiliers et au
problme rcurrent de la non-immatriculation des immeubles au cadastre, traduisant
une situation foncire peu claire (limite de proprit, confusions sur les biens, tat
dindivision, rel propritaire). Cette incertitude sur les droits de proprit, qui nuit
fortement la mise en uvre de politiques de conservation et de rhabilitation du
patrimoine urbain, se retrouve aussi Saint-Louis du Sngal.
4.2. Premire tape de la grille : lidentification du

patrimoine urbain (analyse en termes de stocks)
Lidentification du patrimoine urbain est ralise selon ses quatre dimensions
constitutives : conomique, sociale, culturelle et naturelle.
[16] A cet gard, la situation de Saint-Louis du Sngal est similaire : les textes sont rarement appliqus de faon efficace.
[17] LInstitut national du patrimoine (INP), lA gence de mise en valeur du patrimoine et de promotion culturelle
(AMVPPC), lAgence de rhabilitation et de rnovation Urbaine (ARRU) et lA ssociation de sauvegarde des mdinas
(ASM).
[139 ]
4.2.1. La dimension conomique du patrimoine urbain.

Cette dimension comprend deux composantes : la structure productive et les
infrastructures.
La structure productive
Il sagit destimer lquipement, le volume demploi et la production : des
activits artisanales et industrielles, des commerces, de lactivit touristique et des
services publics. Autant que possible, la disponibilit en travailleurs qualifis des
secteurs patrimoniaux productifs doit tre estime, et dans tous les cas, en spcifiant
la place des activits dites informelles.
Les donnes disponibles, tant Saint-Louis qu Sousse, permettent de dfinir les
contours de la structure productive du patrimoine urbain.
A Saint-Louis
Les activits conomiques au sein de la commune de Saint-Louis se diffrencient de
celles de la rgion [18], en raison du niveau durbanisation (lagriculture ne reprsentait
que 9,8 % de la population active en 2005) et de limportance du secteur de la pche.
Le dpartement de Saint-Louis concentre lessentiel des activits de la rgion (42 %
du produit local brut) sur une superficie limite (4 % de la superficie totale).
Selon la rpartition de la population active par secteur dactivit estime par lAgence
de dveloppement municipal (ADM) pour lanne 2005, le secteur informel est
prdominant (46,2 %), le secteur moderne (salaris du priv et du public : 12,6 %) ne
reprsentant quune part limite de lensemble de la population active. Mais, en ce qui
concerne lle, une partie importante de lemploi, et donc de la valeur dusage directe
du patrimoine urbain, est lie lemploi public.
Le secteur artisanal reprsentait 26 % de lemploi, soit 2 320 artisans formels et 4 864
artisans informels, en 2005 (ADM, 2005), lartisanat dart 10 % de lemploi de ce
secteur dactivit, soit environ 700 artisans. Le commerce (8 654 units) et le
transport (300 taxis, 56 cars, 18 camionnettes, 50 vhicules clandos , 154 calches)
constituaient 19 % de lemploi en 1998. La gouvernance, le conseil rgional, la
municipalit, la chambre de commerce, la chambre des mtiers, environ 50 services
rgionaux, une dizaine dagences et antennes de socits nationales,
[18] La rgion de Saint-Louis est une rgion dominante halieutique, agricole et agroalimentaire, qui ralise 12,8 % de
la production cralire du Sngal, 17,8 % de la pche et la totalit de la production de la canne sucre et de la
tomate industrielle
[140]
4 reprsentations diplomatiques et organismes internationaux sont prsents dans la

commune, dont bon nombre sur lle de Saint-Louis.
Les revenus sont trs mal connus sur la commune, et plus particulirement sur lle de
Saint-Louis. Cette dernire concentre une partie importante des infrastructures et des
activits tertiaires, mais occupe une place marginale dans les activits conomiques
de la commune : la pche est concentre sur la Langue de Barbarie. Lle compte 31
commerces de dtail (soit 9 % du total de la commune), 3 boulangeries (sur 25
boulangeries dans la commune en 2005) et 2 banques (sur les 7 que compte la
commune). Lvolution des activits conomiques sur lle de Saint-Louis se traduirait
par un recentrage sur les magasins spcialiss (librairies, galeries et boutiques...), les
activits de service (assurances, banques et organismes financiers, restaurants et petits
commerces) [19]. Lampleur de ce recentrage ne peut tre prcise, compte-tenu de
labsence de recensement et de suivi des activits conomiques sur lle.
Il ny a pas dlments statistiques collects permettant dvaluer de faon prcise la
structure des activits conomiques sur lle de Saint-Louis. dire dexperts,
lhypothse la plus probable serait celle dune diminution de lensemble des activits
conomiques, diminution partiellement compense par les activits bnficiant du
tourisme.
A Sousse
Il est en revanche difficile dvaluer prcisment la structure productive de la mdina
de Sousse, faute dinformations conomiques. Si limage de Sousse en tant que
destination touristique demeure toujours lie au balnaire , le site de la mdina,
qui saffirme comme symbole identitaire considrable depuis son inscription sur la
liste du patrimoine mondial, ne parvient pas jouer le rle qui lui incombe en tant que
ple culturel. Deux millions de visiteurs sont prvus Sousse avant 2020, mais la
mdina ne constitue actuellement quun simple lieu de transit pour des visites
guides de quelques heures. Le lieu conserve toutefois une importante vie
conomique et sociale, avec une majorit de quartiers rsidentiels comportant des
boutiques et des services publics dans environ un sixime des districts. Le
dveloppement des activits lies au tourisme sest surtout ax sur les magasins de
souvenirs situs dans les trois rues o se succdent ces commerces et les grands
monuments, causant un dysfonctionnement notable, non seulement sur le
rsidentiel, mais galement sur les autres activits commerciales et de service. En
outre, ce secteur fait de plus en plus appel limportation et ne parvient pas
[19] Source : BICFL Ingnierie (2008).
[141 ]
dvelopper les corps de mtiers artisanaux, concurrencs par limportation de

produits contrefaits et, par consquent, en cours de disparition.
Enfin, selon la municipalit, la mdina abriterait une importante population faible
revenu, bien que nous ne disposions pas de donnes spcifiques ce sujet.
Les infrastructures.
Les infrastructures peuvent tre values partir de donnes relatives la dimension
et ltat de la voirie, des rseaux dlectricit et deau, et des quipements collectifs
de transports et commerciaux (marchs).
A Saint-Louis
Lensemble des rapports examins soulignent linsuffisance et la disparit dans la
rpartition des quipements et des infrastructures sur le territoire de la commune
de Saint-Louis. Lle regroupait 52 % des quipements de la ville (35 % Sor et 12 %
dans la Langue de Barbarie) en 2005, alors que lle ne regroupait au mieux que 17 %
de la population de la commune (ADM, 2005). Les lments de diagnostic disponibles
sur ltat de la voirie communale appuient ce bilan global effectu en 1998 : pour les
40 km de route bitume, il est dcompt 13 km dans lle pour une superficie de
114,7 ha (soit 0,1 1 km/ha), 14 km dans Sor pour une superficie de 794,8 ha (soit
0,02 km/ha) et 13 km dans la Langue de Barbarie pour une superficie de 223,4 ha
(soit 0,06 km/ha). Alors que le rseau est particulirement dense et en bon tat sur
lle (Commune de Saint-Louis, Institut africain de gestion urbaine, ONU-Habitat,
2005), la voirie en mauvais tat reprsente 35,5 % de la voirie communale.
A Sousse
On ne dispose pas de donnes prcises concernant les rseaux dlectricit, de gaz et
deau (adduction et assainissement) sur lensemble de la mdina de Sousse. Toutefois,
on peut se baser sur les chiffres concernant lensemble du secteur, constitu de la
mdina et de la ville europenne (ce qui reprsente en fait le centre-ville), ce qui
permet dobtenir les taux de raccordement des logements aux rseaux publics :
lectricit 98,8 % de taux de raccordement ; gaz 22,1 % ; alimentation en eau potable
97,2 % ; assainissement des eaux uses 98,2 %. Lvacuation des eaux pluviales est,
par contre, inexistante. De surcrot, si la voirie de Sousse offre un stationnement de
1 300 places, et notamment un parking sur le site des remparts Est (100 places), la
mdina reste majoritairement pitonne, tout le centre (3 km) pouvant tre travers
pied, mais ncessitant un (re)pavage des chausses.
[ 142]
4.2.2. La dimension culturelle du patrimoine urbain.

La dimension culturelle du patrimoine urbain est identifie travers le patrimoine
architectural et la vie culturelle.
Le patrimoine architectural urbain

Les valeurs immobilires tiennent compte de ltat du bti, sur la base de la ralisation
ou de lutilisation dun inventaire (prcisant en particulier la rpartition entre
proprits prive et publique) et de lestimation du prix de vente ou des dpenses de
logements des mnages et dhbergement des activits conomiques (bureaux,
ateliers, commerces, ).
Lorsque les fonctions anciennes du bti, quil soit officiel (palais de justice), religieux
(glise, mosque), sanitaire (hpital), commercial ou dhabitat ne sont plus remplies,
une partie de la valeur dpend de sa capacit de rutilisation et dadaptation de
nouvelles fonctions (habitat aux normes actuelles, hbergement touristique,
commerces, lieux daccueil et danimation ou de spectacle, etc.).
Une valuation quantitative peut galement tre ralise partir du nombre de
btiments ayant bnfici dinterventions de restauration, en distinguant, si possible,
les actions finances par le public et par le priv, et les difices en pril. Une valuation
qualitative peut, quant elle, porter sur lusage de matriaux et savoir-faire anciens ou
actuels, ce qui limite le risque de subjectivit (cots de restauration/conservation et
existence dartisans et dentreprises spcialiss).
A Saint-Louis
Le patrimoine architectural urbain de Saint-Louis est concentr sur lle ponyme.
Trois types de maisons le caractrisent : maisons balcon, galerie et maisons dites
portugaises. Lanalyse des diffrentes dimensions de ce patrimoine fait apparatre
quil est actuellement faiblement valoris par ses diffrents usages conomiques
(tourisme, hbergement dactivits conomiques, logements) et faiblement dot en
capital humain (population en nombre limit, que les diffrents observateurs
considrent au mieux comme stagnante). Il bnficie toutefois dun environnement
naturel (situ sur le territoire du dpartement et non dans lle) au potentiel
important.
Le patrimoine urbain, dans sa composante immobilire et architecturale, a fait lobjet
dun inventaire exhaustif entre 2002 et 2004 (Lille mtropole communaut urbaine,
LCMU), qui en tablit lintrt, mais aussi les limites. Effectivement, 31 % des units
[143 ]
architecturales (UA) taient considres comme en mauvais tat ou en pril. la forte

part de ltat, de la commune et des militaires dans la rpartition des titres fonciers
(47,62 %) correspond une part limite des propritaires privs (52,38 % de la matrise
foncire). Les UA en mauvais tat et en ruine se rpartissent 49,22 % (212 sur 449)
pour ltat, soit une proportion suprieure sa matrise foncire (39,88 %). Le
patrimoine urbain priv serait ainsi mieux entretenu que le patrimoine sous la
responsabilit de ltat.
A Sousse
En 1992, le bureau du Comit du patrimoine mondial notait que le site de la mdina
de Sousse comprenait la fois des proprits publiques et des proprits prives [20] et
quil tait rgi par des rglementations durbanisme bases sur celles de la ville de
Tunis. LICOMOS insiste depuis quelques annes sur limpact potentiel que continuera
davoir un dveloppement urbain incontrl, en particulier les nouvelles
constructions, sur lauthenticit et lintgrit de Sousse. Il a, en outre, demand de
crer une zone tampon de 200 mtres au-del des murs de la mdina, afin de
modrer limpact des nouveaux dveloppements sur lintgrit visuelle du lieu,
contribuant ainsi la conservation du bien.
Daprs une tude de lA RRU, effectue en 1985 [21], la mdina de Sousse comprend
trois types de logements :
- 59,8 % des logements sont de type maison traditionnelle , dont la typologie
est caractrise par la forme introvertie du logement et son organisation autour
dun patio, ainsi que par la prsence dune entre en chicane avec un ou
plusieurs espaces de transition entre la rue et le patio. On y distingue trois
catgories de logements, illustrant la stratification sociale de la population et
ranges par ordre croissant selon leur importance relative au sein des maisons
traditionnelles : la maison bourgeoise (12,9 %), la maison populaire
(41,5 %) et la maison citadine ou modeste (47,6%) ;
[20] On notera cependant, sur un plan de la mdina, que les quipements publics occupent une surface trs faible, et
se ramnent essentiellement au Ribat, deux mosques la grande et une petite et au muse, dont la
rhabilitation sest acheve en 2012.
[21] Les tudes plus rcentes de lA RRU, tablies dans les annes 1990 et 2000, reprennent les donnes sur les types
de logements issues de ltude de 1985.
[144]
- 8 % d immeubles europens , gnralement des btiments R+1 ou R+2 [22]

organiss selon le modle europen (cage descalier desservant les
appartements) et surtout prsents dans la partie basse de la mdina ;
- loukala (ou fondouk) pour seulement 0,5 % du total des logements : des
htels de type traditionnel, ou anciens caravansrails, i.e. des grandes
maisons patio, les pices dhabitation tant loues pour lhbergement et les
services utiliss en commun.
Une tude de faisabilit de la rhabilitation des IMR de la mdina de Sousse (ARRU
2003-2004) a t mene sur lensemble de la mdina. Ce travail a permis didentifier
336 IMR (contre 217 immeubles lors de la mme enqute mene en 1985), dont 119
immeubles non rcuprables en 2004 (contre seulement 19 en 1985) qui devraient
tre dmolis. Il semble que 49 % des IMR soient en indivision. Parmi ces 217
immeubles rcuprables recenss en 2005, 43,4 % sont fortement dgrads et 56,6 %
moyennement dgrads. Les faades des btiments sont assez htrognes, avec un
nombre de faades de constructions rnoves ou rcentes assez important.
La vie culturelle
Lvaluation de la dimension culturelle repose sur la prsence et le dynamisme
dassociations ou de fondations prives consacres la valorisation du patrimoine,
ainsi que de la prsence dadministrations publiques consacres la valorisation du
patrimoine et de lexistence de centres de recherche et dtudes sur le patrimoine
urbain, sans oublier lorganisation de manifestations culturelles et de ftes
traditionnelles.
A Saint-Louis
A Saint-Louis, plusieurs associations sont activement impliques dans la valorisation
du patrimoine : lA ssociation pour la restauration et la conservation de larchitecture
saint-louisienne (ARCAS), qui joue en outre le rle du whistle blower , en signalant
toutes les interventions abusives ; lassociation Patrimoine mtiers solidarit (PMS),
qui a procd certaines restaurations ; lassociation Initiatives pour le
dveloppement durable (IDD), qui accompagne lA RCAS et le syndicat dinitiative ; la
Fondation du patrimoine ; et lONG Le Partenariat.
La vie culturelle peut aussi tre stimule par la prsence et le dynamisme
dadministrations publiques consacres la valorisation du patrimoine. A Saint-Louis,
[22] Dnomination par convention : rez-de-chausse + 1 tage ou + 2 tages.
[145 ]
ces acteurs sont nombreux (Agence de dveloppement communal - ADC, Direction

rgionale de lurbanisme et de lhabitat et Bureau charg de la protection des
monuments historiques, UNESCO), mais leurs moyens et actions sont notoirement
insuffisants. Il convient toutefois de noter lexistence de centres de recherche et
dtudes sur le patrimoine urbain : section de gographie de lUniversit Gaston
Berger, Ecole polytechnique de This et Ecole nationale de la statistique et de lanalyse
conomique (ENSAE) de Dakar. Il faut galement souligner le rle du Centre de
recherche et de documentation du Sngal (CRDS).
A Sousse
La fonction culturelle de la mdina de Sousse est assez modeste, compare celle
de Saint-Louis, malgr quelques rcents projets de raffectation et/ou de
refonctionnalisation, notamment lamnagement de nouvelles placettes, permettant
terme le dveloppement de manifestations culturelles. En outre, le quartier
Lamarine [23] abrite aujourdhui deux btiments non entretenus pendant de longues
annes, mais restaurs et raffects : lancienne prison Dar El Kaed, aujourdhui
restaure et affecte la municipalit (arrondissement municipal) et le tribunal
charaque (Dar Echara), restaur et raffect en centre culturel denvergure. En outre,
la raffectation prochaine de lhpital Dar Essaes en auberge de jeunesse va rduire
dautant la prsence des services publics au sein de la mdina. Enfin, deux autres
quipements traditionnels sont en cours de raffectation : le Torbet Sidi Mahfoudh
en atelier durbanisme de la mdina (sige de lantenne locale de lA SM) et le Mesjed
Essaka en sige dune ONG, permettant ainsi de substituer habilement des activits
dvolues aux services de ltat des services forte dominante sociale.
Si leffort de rhabilitation et/ou de refonctionnalisation a donc t entrepris, il nen
reste pas moins que le patrimoine culturel ne se limite pas quau patrimoine bti et
quil y reste encore des progrs effectuer dans le cadre de la vulgarisation des savoirfaire culturels (artisanat, cuisine sahlienne, etc.)
Outre son impact sur la population locale, le renforcement de la fonction culturelle
de la mdina, souvent nglige, reste lun des facteurs de la revitalisation de son
dveloppement conomique (production locale, restauration typique, etc.).
[23] Quartier autrefois habit par des notables, dont les fonctions taient en rapport avec le tribunal, et qui avait t
dlaiss par les familles dorigine, lexistence dune ancienne prison ayant conduit sa dgradation.
[146]
4.2.3. Examen de la dimension sociale et humaine du patrimoine

urbain
Le patrimoine urbain, dans sa dimension humaine et sociale, peut sidentifier
essentiellement par les indicateurs suivants :
- volume de la population de la zone, sa structure par ge et son niveau de
formation ;
- nombre dadhrents et ressources (subventions, prives, internationales) des
associations locales ou de communauts religieuses identifies et leurs champs
daction, permettant alors dvaluer leur influence ;
- existence de lieux dchanges et de rencontres (publics ou privs) ;
- prsence et tat dquipements et danimateurs sportifs ;
- prsence et tat dquipements et de personnels sanitaires ;
- estimation du degr de scurit.
A Saint-Louis
En ce qui concerne lle de Saint-Louis, les donnes ncessaires lvaluation de la
dimension humaine du patrimoine urbain sont peu fiables et parcellaires. Au niveau
rgional et communal, lanalyse rtrospective de lvolution de la population fait
ressortir un manque de fiabilit prononc. Trois recensements gnraux de la
population et de lhabitat ont t raliss, en 1976, 1988 et 2002. Selon les sources, la
population estime de lle de Saint-Louis varie dans des proportions importantes : de
15 000 habitants estims par le Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) en
2007 9 897 daprs le Plan de dveloppement urbain (PDU) en 2001 (soit une
diffrence de 50 %, qui supposerait un taux de croissance annuel moyen de la
population de lle de plus de 7 % entre 2002 et 2007). Selon les sources issues du
recensement gnral de la population et de lhabitat (RGPH), la population de lle
(quartiers nord, centre-nord et sud) serait passe de 10 673 habitants en 1988 9 876
en 2002, soit un taux de croissance annuel moyen (TCAM) de -1,24 %.
La structure de la population et son volution restent, quant elles, inconnues
lchelle de lle Saint-Louis, et trs peu fiables celle de la commune. En toute
hypothse, la population de lle crot plus faiblement que celle du reste de la
commune.
[147 ]
Les infrastructures de sant de la commune sont concentres sur lle de Saint-Louis,

avec lhpital rgional, 40 % des cabinets mdicaux, et trois postes de sant sur les
onze prsents dans la commune.
A Sousse
La population de la commune de Sousse comptait, selon le recensement de 2004,
200 000 habitants et se caractrisait par un accroissement dmographique important
(4 % contre 1,2 % pour lensemble du pays). Il nen va pas de mme pour sa mdina :
de 9 500 habitants en 1975, elle ne comptait plus que 5 678 habitants en 2004. De
plus, la municipalit abrite une population maintenant ge, sachant que la taille
moyenne des mnages est de 3,44 personnes (contre 4,7 en 1975). Lvolution de la
part de la population de la mdina dans la population communale fait apparatre la
baisse du poids dmographique de celle-ci par rapport la commune, passant de
8,7 % en 1984 4,8 % en 1994 (affaiblissement qui nest pas propre Sousse, mais aux
mdinas des villes tunisiennes de plus de 100 000 habitants dans leur ensemble, telles
Tunis, Sfax, Bizerte, etc.).
Une enqute ralise en 1992 a dmontr, partir de ltude dun chantillon de
mnages habitant la mdina, que celle-ci reprsentait alors le premier lieu
dimplantation des migrants Sousse, la population villageoise des alentours ne
transitant pas par dautres quartiers pour sy installer. En outre, ltude a mis en
vidence que la mobilit rsidentielle des mnages enquts refltait une
remarquable stabilit de la population en question, puisqu cette poque, 49 % de
ces mnages navaient pas chang de logement depuis leur installation, stabilit ayant
pour corollaire lanciennet dans la rsidence et dans le quartier.
A partir du recensement de 2004, on observe que, malgr le dveloppement continu
du commerce de souvenirs, le travail reste la principale cause tant de sortie que
dentre de la population (respectivement 52 % contre 22,8 %). Par ailleurs, le
manque dtablissements scolaires au cur mme de la mdina semble tre lune
des causes de dpeuplement, puisque dmnager pour poursuivre sa scolarit incite
davantage quitter la zone qu la rejoindre (respectivement 29,3 % contre 16 %).
Le taux de scolarisation de la population de Sousse ge de 6 14 ans (garons et
filles confondus) est de 96,2 % (contre 95,1 % en moyenne pour la Tunisie). Il ny a
aucune raison pour quil soit diffrent dans la mdina, bien quaucun tablissement
scolaire ny soit prsent (ceux-ci tant en fait situs la proche priphrie de celle-ci,
juste lextrieur des remparts la protgeant).
[ 148]
Enfin, notons que si, parmi les raisons invoques en faveur de lattachement la
mdina (notamment lors de lenqute de 1992) des motivations affectives, comme
les relations familiales et de voisinages, sont voques, ses qualits architecturales ou
la richesse de ses monuments ne sont jamais cites.
4.2.4. La dimension naturelle du patrimoine urbain.

La dimension naturelle du patrimoine urbain relve de domaines au premier abord
assez diffrents :
- existence et tat des parcs et des espaces verts ;
- quipement en rseaux dassainissement ;
- collecte et traitement des dchets ;
- prsence de pollutions, dinsectes ravageurs (termites) ou danimaux nuisibles
(rats) ;
- existence dquipements et de personnels pour lutter contre les risques
naturels.
A Saint-Louis
Existence et tat des parcs et des espaces verts
Sur lle de Saint-Louis, lespace des lots dhabitation aux parcelles surdensifies est
satur, laissant en gnral peu de place aux espaces verts. Tout au plus peut-on relever
un certain nombre de squares et de jardins, notamment au centre de lle, ainsi que
des jardins intrieurs aux maisons ou entourant les implantations des btiments
notables. Il faut ajouter cela les plantations dalignement de la large avenue Jean
Mermoz.
Du ct des aires protges urbaines ou priurbaines, la commune de Saint-Louis est
particulirement bien dote :
le Parc national de la Langue de Barbarie, dune surface de prs de 2 000 ha,
stend des portes sud de la ville et stire de Saint-Louis lembouchure du
fleuve Sngal sur un cordon littoral bord de plages de sable ;
[149 ]
la rserve spciale de faune de Geumbeul est situe situe 12 km au sud de

la ville. Dune superficie de 720 hectares, elle est constitue de lagunes, de
marcages et dune fort sche ;
le Parc national des oiseaux du Djoudj, dune superficie de 160 000 ha,
troisime parc ornithologique du monde inscrit par lUNESCO sur la liste du
patrimoine mondial, situ 60 km au nord de Saint-Louis, accueille jusqu 400
espces doiseaux dont des plicans, des flamants roses, des spatules, des
aigrettes, des cigognes, des grues,...
Existence dquipements et de personnels pour lutter contre les risques
naturels.
Saint-Louis, le principal risque naturel existant est un risque dinondation dans
lequel se combinent de manire complexe linfluence des inondations fluviales (crues
du fleuve Sngal) et les inondations marines (dues la vulnrabilit du cordon littoral
sableux, dit de la Langue de Barbarie, aux temptes et llvation future du niveau
de la mer). Construite sur une le de lembouchure du fleuve Sngal, la ville ancienne
de Saint-Louis tait traditionnellement soumise des inondations fluviales,
rcurrentes en fin de saison des pluies. Louverture dune brche artificielle, sept
kilomtres au sud de la ville, la suite de la crue doctobre 2003, a profondment
chang le rgime des inondations de la cit, sans avoir pour autant limin le risque
de crue. En effet, depuis cette poque, la ville na plus t inonde par le fleuve par
suite de llargissement spectaculaire de la brche qui, passant de 4 mtres lorigine
plus dun kilomtre lheure actuelle, est devenue la nouvelle embouchure du
fleuve, permettant dsormais aux eaux du fleuve de svacuer rapidement lors des
crues. La ville est dsormais en tte destuaire : le marnage y a fortement augment
et les niveaux deau du Sngal dpendent de plus en plus du rythme des mares.
Or la cit merge peine au-dessus du niveau des plus hautes mers actuelles. Elle
devient donc plus vulnrable une augmentation, mme modre, du niveau moyen
de la mer, sans parler des fortes temptes ventuelles. Dans ce contexte, la question
est de savoir si cette prdominance des influences marines dans le rgime du fleuve
Saint-Louis persistera moyen terme, compte-tenu de la tendance naturelle la
migration vers le sud de la Langue de Barbarie. Des exercices de modlisation
effectus montrent que la ville pourrait tre inonde lors des plus hautes eaux
annuelles au cours du XXI e sicle.
Equipement en rseaux dassainissement
Les rseaux dadduction deau et dassainissement existent sur lle de Saint-Louis,
mais sont globalement vieillissants. Ce dernier est surdimensionn, du fait de la
[ 150]
surestimation de la population en 1981, au niveau de la conception douvrages tels

que la station de pompage et le lagunage. Lassainissement individuel entrane des
rejets dans le fleuve. La couverture en termes dadduction deau nest que partielle.
A Sousse
Existence et tat des parcs et des espaces verts
Dans la mdina, les seuls espaces verts recenss en 2004 taient ceux des jardins du
muse archologique mais le vaste programme de restauration du muse
darchologie situ dans le haut de la mdina (ancienne kasbah) et permettant un
accs direct la mdina laisse penser, en ltat actuel des travaux, que ces jardins
seront rduits. En dehors des remparts (i.e. de lenceinte historique de la mdina), il
existe une zone verte amnage lentre nord-est de la mdina. La cration dune
zone tampon , 200 mtres au-del des remparts, permettrait dinclure ces espaces
verts dans le patrimoine urbain de la mdina. Le plan montre toutefois quils ne
reprsenteraient quune faible surface ramene la surface totale de la mdina
(environ un demi-hectare sur une trentaine, zone tampon comprise).
Equipement en rseaux dassainissement
Si des rseaux dadduction deau et dassainissement existent dans la mdina (taux de
raccordement de 98 %), ils sont, ici aussi, globalement vieillissants. Mais le point noir
rside dans le rseau dvacuation des eaux pluviales, quasi-inexistant. Les eaux de
pluies, qui peuvent quelquefois tre assez violentes, sont donc rejetes directement
(ou indirectement) dans le rseau dassainissement, qui montre rapidement ses
limites, en entranant une surcharge pour lusine de traitement des eaux uses situe
en dehors de la mdina.
Prsence de pollutions
Si la circulation automobile est relativement limite dans lenceinte de la mdina, il
nen va pas de mme autour des remparts : le plan gnral de circulation montre
clairement que les rsidents de la mdina subissent les nuisances cres par le trafic
extrieur, dautant que 53 % du trafic nord-sud traverse le centre (place Farhat
Hached, donc trs proche des remparts). Les pollutions sont donc de deux types :
atmosphrique et sonore.
Existence dquipements et de personnels pour lutter contre les risques
naturels
Du fait de sa position (en hauteur et protge par une petite darse), la mdina ne
semble pas expose aux risques dintrusion des eaux maritimes.
[151 ]
4.3. Deuxime tape de la grille : identification des services

rendus (valeurs de flux)
Il sagit maintenant dvaluer la valeur conomique des services de toute nature
rendus, ou susceptibles de ltre, par le patrimoine urbain, y compris hors de son
propre territoire gographique. Cette valeur se dcompose en valeur d'usage direct
et indirect et en valeur de non-usage. Parmi les valeurs dusage, celle qui semble la
plus importante est issue des services rendus par les btiments, cest donc sur cette
partie du patrimoine urbain que nous mettrons laccent. Du fait de limportance du
tourisme pour la valorisation conomique du patrimoine urbain, il est propos
danalyser sparment la valorisation gnre par sa prsence et celle lie la
population rsidente ou active sur le territoire patrimonialis.
4.3.1. Les valeurs dusage du patrimoine bti utilis par les rsidents.
La valeur dusage direct du patrimoine immobilier dcoule de trois dimensions :
lhbergement des rsidents, le tourisme et les activits conomiques implantes.
Ainsi, il convient de sattacher la valeur du patrimoine urbain en termes (i) dactivits
de production lies au patrimoine urbain, (ii) de services publics, puis (iii) de services
commerciaux et de logement. Notons que la morphologie des commerces anciens
(souks, par exemple), comme de lhabitat ancien, peut tre gnratrice de difficults
techniques, sanitaires et financires.
A Saint-Louis
Activits de production lies au patrimoine urbain et service public
Compte tenu de la part quoccupe ltat dans la proprit du foncier de lle, une
partie importante de la valeur dusage direct du patrimoine architectural dcoule de
son utilisation par ses services, qui constituent probablement lessentiel des activits
sur lle.
La production des services de ltat, en labsence de march, est normalement
estime, par convention comptable, partir des dpenses des administrations
concernes [24]. Par dfaut, un raisonnement en termes de cot dopportunit permet
de disposer dune estimation imparfaite. Ainsi, afin destimer la valeur dusage du
patrimoine public, nous utilisons les valeurs dusage du patrimoine priv (estimes
plus loin) au prorata de la part des units architecturales sous statut public (47,62 %
selon linventaire effectu en 2005).
[24] Donnes qui nont pas pu tre collectes et exploites ici.
[ 152]
Services commerciaux et de logement

Les activits conomiques sur lle de Saint-Louis sont limites ; dfaut de disposer
de donnes rcentes sur celles effectivement prsentes sur lle, la valeur dusage du
patrimoine immobilier lie ce type dactivits peut tre value partir des
quelques donnes (anciennes) disponibles sur le nombre de commerces, banques et
autres activits conomiques hbergs sur lle. Lestimation produite ncessiterait
dtre appuye par des donnes denqute. Il sagit donc de considrer cette
valuation avec prcaution [25]. Le tableau 12 prsente lvaluation de la valeur dusage
du patrimoine bti lie lhbergement des activits conomiques. Celle-ci fait
apparatre une valeur trs faible, infrieure 50 000 EUR par an.
Pour lhbergement des rsidents, la valeur dusage du patrimoine peut tre
dtermine par les loyers moyens au mtre carr multiplis par le nombre de mtres
carrs disponibles pour lusage dhabitation (partiellement disponible pour SaintLouis, cf. tableau 12), ou par une estimation des dpenses de logement par foyer.
Tableau 12 Loyers estims sur lle de Saint-Louis (en FCFA)

Moyenne
Haute
Loyers/chambres
15 000
30 000
Loyers/Ateliers et commerces
20 000
30 000
Chambres
nd
nd
Ateliers/commerce
nd
nd
Revenu location
nd
nd
Source : AFD (2010a).
En labsence de donnes locales sur les dimensions dmographie-emploi-revenu, la

valeur dusage pour la fonction dhabitation peut tre approche par les informations
collectes au niveau national, partir des donnes portant sur la part des dpenses
des mnages consacre au logement (tableau 13).
[25] Rappelons que notre propos est de tester une grille danalyse mthodologique, et non de fournir une valuation
complte du patrimoine urbain. Les valuations montaires proposes ici sont donc davantage des simulations
que des estimations, en labsence de plusieurs donnes importantes.
[153 ]
Tableau 13 Evaluation de la valeur dusage pour le logement

Moyenne
Haute
Part des dpenses de logement dans le budget des agents a
21,30 %
25,70 %
Revenus moyens par personne (en FCFA) b
265 992
265 992
Valeur dusage logement (par habitant ; en FCFA)
56 656
68 360
Population le de Saint-Louis c
12 153
15 790
Valeur dusage logement (M FCFA)
688,54
1 079,41
1,05
1,65
Valeur dusage logement (millions deuros)
a : dpenses des mnages urbains (hors Dakar), eau, lectricit, gaz compris ;
b : dpenses des mnages urbains ;
c : selon deux hypothses : croissance de 2,6 % par an partir de la population estime par le PDU en 2001, et partir de lvaluation
plus importante retenue par le PSMV en 2007.
Selon cette dernire approche, nous estimons la valeur dusage lie au logement du
patrimoine architectural priv de lle de Saint-Louis une fourchette comprise entre
688,54 et 1 079,41 M FCFA (entre 1,05 et 1,65 M EUR). La prise en compte de la valeur
dusage lie lhbergement dactivits conomiques ajoute au plus 31 282 EUR ce
total. Au bilan, lestimation de la valeur dusage lie la fonction dhbergement du
patrimoine architectural priv de lle de Saint-Louis est donc comprise entre 1,07 et
1,68 M EUR.
Il convient dajouter cette valuation des valeurs dusage lies lhbergement une
valuation de la valeur dusage du patrimoine bti dtenu par les administrations
publiques, selon le principe du cot dopportunit. Comme prcis prcdemment,
il ne sagit pas de la meilleure solution, qui supposerait de partir dune valuation des
dpenses des administrations. Selon une telle simulation, la valeur dusage, lie
lhbergement, du patrimoine bti dtenu par les administrations publiques, value
par son cot dopportunit, slverait 1,52 M EUR.
Finalement, la valeur dusage annuelle totale du patrimoine bti public et priv, qui
dcoule des services dhbergement des activits conomiques et des rsidents,
reprsenterait au maximum 3,2 M EUR.
[ 154]
A Sousse
Services commerciaux et de logement
En ce qui concerne lhbergement des rsidents, la valeur dusage du patrimoine de
la mdina peut tre dtermine par les loyers annuels moyens par logement (charges
et dpenses dentretien comprises, cf. tableau 14), multiplis par le nombre de
logements usage dhabitation.
Tableau 14 volution des dpenses courantes en loyer et charges en Tunisie

et poids dans le budget des Tunisiens (1995-2005)
Dpenses par personne et par an
(en dinars courants, TND)
Loyers et charges
Coefficients budgtaires
(en %)
1995
2000
2005
1995
2000
2005
68,5
98,3
153,9
7,1
7,4
8,5
Source : Institut national de la statistique (INS), enqutes nationales sur le budget et la consommation de mnages, 2005.
En utilisant lindice des prix la consommation familiale de 2010, et plus

particulirement les niveaux mensuels de ces indices doctobre 2010 (base 100 =
2005), qui tait de 120,7, nous obtenons des dpenses de loyer de 185,73 TND annuels
par logement pour toute la Tunisie. Si nous considrons que les prix des loyers, dans
la mdina, sont du mme ordre que ceux en vigueur dans le pays, nous obtenons,
pour un total de 2 100 logements sur lensemble de la mdina en 2004 un total
annuel de loyers en 2010 valu environ 394 357 TND, soit environ 205 000 EUR [26].
Activits de production lies au patrimoine urbain et service public
La part quoccupe ltat dans la proprit du foncier de la mdina de Sousse est
relativement faible (arrondissement municipal et muse archologique
essentiellement). Une faible part de la valeur dusage direct du patrimoine
architectural dcoule donc de son utilisation par les services de lEtat. La production
de ces services, en labsence de march, est normalement estime, par convention
comptable, partir des dpenses des administrations concernes. Nanmoins, ces
donnes ne sont pas ici disponibles pour ces administrations. Nous pouvons ajouter
dans la surface occupe par les services de ltat celle occupe par des lieux de culte
[26] Au taux de change en vigueur en janvier 2011.
[155 ]
(mosques notamment). En tout, il semblerait que seulement 2 ha (sur les 31) soient
occups par des quipements publics ou assimils, soit environ 7 % du domaine priv.
Pour leur part, les activits conomiques dans lenceinte de la mdina de Sousse sont
importantes et quasi-exclusivement bases sur le tourisme travers la prolifration
dchoppes de souvenirs. notre connaissance, il ny a actuellement aucun
tablissement daccueil de touristes lintrieur de la mdina (sauf locations de
logements ou villa, mais nous ne disposons pas de donnes ce sujet), malgr deux
projets de raffectation en cours : celle de lhpital Dar Essaes en auberge de jeunesse
(dans le cadre de projets de promotion du patrimoine culturel en Tunisie financs par
la Banque mondiale) et celle de plusieurs IMR groups dans le quartier Dar Essaes en
unit htelire haut de gamme [27].
dfaut de disposer dinformations sur les activits conomiques effectivement
prsentes dans la mdina, la valeur dusage du patrimoine immobilier lie aux activits
conomiques est value partir des quelques donnes disponibles sur le nombre de
commerces, et sur les autres activits conomiques hberges dans son enceinte.
Lvaluation de la valeur dusage du patrimoine bti lie lhbergement des activits
conomiques, travers lobservation du march de limmobilier commercial dans la
mdina, fait apparatre un prix de location de 1 000 TND par commerce de 150 m 2
(taille moyenne), sachant quil y a peu prs 200 commerces dans la mdina. Ainsi, la
valeur dusage lie aux activits commerciales dans la mdina de Sousse peut tre
estime environ 200 000 TND, soit environ 104 000 euros.
4.3.2. Les valeurs dusage du patrimoine urbain utilis pour le tourisme

Le tourisme gnre des flux de dpenses et peut susciter des investissements
touristiques. Ainsi, les valeurs dusage direct axes sur le tourisme peuvent dcouler
de plusieurs sources, notamment : de lactivit des sites culturels (droits dentre,
activits annexes), des htels et restaurants, des commerces et transports touristiques,
de la location dimmeubles par les non-rsidents, des apports des touristes la
diffusion de limage du territoire lextrieur, ou encore des retombes fiscales du
tourisme pour les collectivits (taxes de sjour, etc.).
En contrepartie, le tourisme peut entraner des cots de gestion touristique pour la
collectivit (accueil, scurit, information, services, entretien, dchets).
[27] Ce dernier projet a t propos pour tre financ par lA FD.
[ 156]
En outre, plusieurs facteurs (enclavement, distance, manque dinfrastructure

touristique), associs des effets dindivisibilit (aroport, volume de tourisme
minimal, etc.) peuvent limiter les valeurs dusage du patrimoine urbain associes au
tourisme.
A Saint-Louis
Lvaluation de la valeur dusage associe au tourisme sur lle de Saint-Louis peut
procder dun calcul partir du nombre de visites, et des dpenses associes ces
visites (en estimant la part de ces dpenses imputables au patrimoine urbain, cf.
tableau 15).
Tableau 15 Estimation des revenus du tourisme, rgion de Saint-Louis

Dpenses
journalires
(en FCFAb)
Revenus
directs
(en
Md FCFA)
Revenus
directs
(en M EUR)
Arrives
Nuites
Dure
moyenne du
sjour
2005
44 431
72 635
1,6
75 000
5,33
8,13
2006
42 215
70 756
1,7
75 000
5,38
8,21
2007
42 261
73 801
1,75
75 000
5,55
8,46
2008
41 313
67 867
1,64
75 000
5,08
7,75
2009a
31 808
52 059
1,63
75 000
3,89
5,93
5,046
7,69
Annes
Moyenne
a : lestimation du nombre darrives en 2009 est remise en cause par une partie des personnes rencontres lors de la mission. Toutefois,
celle-ci ayant t obtenue selon la mme mthodologie que les annes prcdentes, on peut considrer quelle nest pas moins fiable que celles
des autres annes ;
b : lestimation des dpenses journalires est celle faite par les professionnels consults pendant la mission ; elle nest pas base sur des donnes
denqute.
Source : Service rgional du tourisme de Saint-Louis, cit par ANSD (2009), complt par les donnes collectes au cours de la mission.
De 2005 2009, la rgion a attir entre 31 808 et 44 431 visiteurs, sur un temps de
visite de lle de Saint-Louis de 2 3 heures (BICFL Ingnierie, 2008), avec une dure
de sjour moyenne de lordre de 1,6 jour ou encore de 2 nuites par visiteur. La part
de ces dpenses imputables au patrimoine urbain de Saint-Louis nest pas estime
dans les diffrentes tudes disponibles. Pour tre value, elle supposerait la mise en
uvre dune enqute auprs des touristes permettant destimer la part du tourisme,
[157 ]
et des dpenses qui y sont associes, effectivement lie au patrimoine urbain. Une
autre solution possible consisterait, partir des revenus du tourisme estims au
niveau national, appliquer le prorata de la part des visites/nuites dans la rgion de
Saint-Louis (si possible dans lle de Saint-Louis) au nombre de visites/nuites au
niveau national.
A partir de ces donnes, bien quelles soient insuffisantes, on peut cependant tenter
une approximation des valeurs dusage du patrimoine urbain issues du tourisme, qui
apparat comme la principale source de valeur dusage du patrimoine bti, soit
7,69 M EUR (pour un total de 10,89 M EUR ; cf. graphique 7).
Graphique
Valeurs dusage du patrimoine bti priv et public

Saint-Louis (en M EUR et %)
Valeur dusage li lhbergement
Valeur dusage tourisme
3,20
29 %
7,69
71 %
Source : auteurs.
A Sousse
Pour Sousse, lvaluation de la valeur dusage associe au tourisme dans lenceinte
de la mdina pourrait galement procder dun calcul partir du nombre de visites,
et des dpenses qui y sont associes. Malheureusement, nous ne disposons
actuellement daucune donne sur les dpenses moyennes des visiteurs de la mdina.
En revanche, lhbergement des non-rsidents gnre des flux de valeurs qui peuvent
tre estims travers lobservation du march de limmobilier destin la location
touristique (plutt haut de gamme), ce qui nous donne une estimation denviron
1 700 TND mensuels pour une maison ou un tage de maison. En estimant que les
[ 158]
villas ou tages de maisons (un tiers du total des logements) qui sont vacants (soit
10 % du total des logements) sont destins tre lous, et que la saison touristique
stend sur six mois dans lanne, nous obtenons une valeur totale de loyers pays
pour des locations immobilires des non-rsidents denviron 700 000 TND annuels,
soit environ 364 000 EUR.
Sur la base de ces donnes partielles, il apparat donc que la principale source de
valeurs dusage du patrimoine bti tient presque exclusivement aux revenus gnrs
par lhbergement des touristes [28] plus qu la prsence des rsidents, qui ne
reprsente actuellement quune part totalement marginale. Ainsi, la dcomposition
de la valeur dusage du bti, quelle que soit lactivit (graphique 8), montre que ce
sont les activits lies au tourisme (locations saisonnires de logements) qui
reprsentent la plus grande part (57 %) de la valeur dusage du bti de la mdina de
Sousse.
Graphique
Rpartition de la valeur dusage du bti de la mdina

de Sousse selon les usages
Valeur dusage du bti li aux rsidents

Valeur dusage du bti li au tourisme
Valeur dusage du bti li aux commerces
11 %
32 %
57 %
Source : auteurs.
4.3.3. La valeur dusage de la dimension environnementale du

patrimoine urbain.
La valeur dusage lie la dimension environnementale ne peut pas tre estime
partir dindicateurs relatifs au bti, comme nous venons de le faire. Il convient alors
[28] Nous navons cependant pas pu valuer les dpenses effectues annuellement par les visiteurs ne rsidant pas au
sein de la mdina durant leur sjour.
[159 ]
danalyser une srie dautres lments : la production de biens et damnits par les
espaces verts, lexposition aux risques naturels, les services fournis par les rseaux
dassainissement et par la collecte et le traitement des dchets, le niveau de pollution
et le type de pollution.
Parcs et espaces verts

A Saint-Louis
Si lon sinterroge sur laspect fournisseur de flux de services des parcs et espaces
verts de lle de Saint-Louis, on peut distinguer tout dabord leur rle en ce qui
concerne la population rsidente (dtentrice des jardins privs et utilisatrice des
jardins publics pour son agrment, sa distraction ou ses pratiques sportives). Les
jardins privs peuvent, quant eux, fournir des flux de production de fleurs, de
lgumes ou de fruits, en particulier du fait des arbres fruitiers parfois inclus dans les
cours des maisons saint-louisiennes.
Dans les formations urbaines des pays du Sud, et notamment Saint-Louis et dans les
autres villes du Sngal, lagriculture urbaine ou priurbaine parvient, sur une chelle
plus vaste que celle dun jardin individuel, se maintenir dans des zones interstitielles du
tissu urbain. Elle est consacre pour lessentiel la production lgumire et llevage
du petit btail. Mais ces zones ont tendance rgresser au profit de la construction
densembles rsidentiels. Les parcs et jardins sont censs fournir essentiellement des
amnits la population locale, et lon peut mme dire que leur cration rpond
prcisment cet objectif : agrment paysager, mise en valeur des principaux
monuments officiels, lieux de promenade. Dans un climat tropical comme celui de
Saint-Louis, les arbres fournissent videmment galement de lombre la population.
Les parcs et jardins fournissent galement des services environnementaux
dabsorption des eaux pluviales et de ruissellement, particulirement importants dans
la mesure o le dveloppement urbain saccompagne gnralement dune
impermabilisation croissante des sols. Les parcs et espaces verts jouent aussi un rle
de fournisseurs de services essentiellement des amnits vis--vis des populations
non-rsidentes (paysage, lieu de repos ou dactivits, intrt scientifique) et peuvent
ainsi augmenter le potentiel touristique dun site urbain. Pour ce faire, lespace vert
doit tre soign, propre et en bon tat, or les espaces verts de Saint-Louis,
insuffisamment entretenus, noffrent pas les qualits, notamment de propret, que
lon est en droit dattendre despaces verts urbains.
Quant aux parcs priurbains, lessentiel des flux de services qui en sont issus sont
touristiques : organisation de voyages, dexcursions touristiques et amnits.
[ 160]
Plus encore que dans les cas prcdents, la mesure de ces valeurs dusage est difficile
et relve essentiellement dindicateurs qualitatifs.
A Sousse
Dans le cas de la mdina de Sousse, ces espaces tant quasi-inexistants, la valeur
dusage lie cet lment est quasi nulle.
Exposition aux risques naturels

A Saint-Louis
Le risque dinondation a videmment des consquences sur les flux dutilit dispenss
par la ville de Saint-Louis et son patrimoine urbain. Les inondations passes et
prvisibles provoquent des dommages dans les maonneries des btiments anciens,
souvent construites avec du sable de mer, qui favorise les remontes dhumidit dans
les murs. Elles peuvent donc diminuer la valeur du bti ancien.
A Sousse
Concernant la mdina de Sousse, le risque dinondation ponctuelle due de forts
pisodes pluvieux intenses et la prsence dun rseau de collecte des eaux pluviales
insuffisamment dvelopp a videmment des consquences sur les flux dutilit
dispenss par la mdina et son patrimoine urbain. Les inondations passes ou
prvisibles peuvent, ici aussi, provoquer des dommages dans les maonneries des
btiments anciens et favorisent les remontes dhumidit dans les murs (dj
durement prouvs par lhumidit induite par la prsence toute proche de la
Mditerrane). Elles peuvent donc, l aussi, diminuer la valeur du bti ancien.
Services fournis par les rseaux dassainissement et par la collecte et le

traitement des dchets
A Saint-Louis
Les valeurs dusage ngatives vhicules la fois par le manque de rseaux
dassainissement performants et par linsuffisance du ramassage et du traitement des
ordures sont du mme ordre Saint-Louis : ils impactent ngativement non
seulement lhygine et la sant publique des populations rsidentes, mais, galement
limage de la ville, dj mdiocre auprs des touristes.
A Sousse
notre connaissance, aucune tude denvergure na t mene sur le ramassage et
le traitement des dchets dans lenceinte de la mdina; il nest donc pas possible
destimer la qualit de lenvironnement de ce point de vue.
[161 ]
Niveau et types de pollution

A Saint-Louis
A Saint-Louis, les pollutions constituent des nuisances importantes qui diminuent les
flux dutilit tirs de la ville. La principale, et la plus visible, est lie la pche : la
transformation du poisson. Situe Guet Ndar, en face de lle, lactivit emploie
souvent des combustibles inadquats pour le fumage du poisson (pneus ou autres
dchets), qui provoquent des fumes malodorantes et nocives pour la sant. De plus,
la zone du port de pche, et plus particulirement celle du quai de pche insalubre de
Guet Ndar, produit dautres types de pollutions : en labsence de tout systme
dvacuation des eaux uses, celle-ci se fait sans traitement par rejet direct dans leau
du fleuve, entranant le dpt et laccumulation anarchique de dchets proximit
des sites de transformation et sur les plages avoisinantes. Plus gnralement, labsence
de sanitaires et la surpopulation rgnant Guet Ndar gnrent une importante
pollution domestique.
Enfin, si la circulation automobile relativement limite (notamment sur lle) ne semble
pas provoquer de pollution de lair, lexception des cars rapides trs vtustes, le
domaine des transports provoque lui aussi des pollutions des sols. En effet, la gare
routire, qui ne comporte pas de systme dassainissement spcialis, rejette sans
traitement des hydrocarbures et des huiles usages, entranant l encore des risques
pour la sant et des contaminations des nappes phratiques. Il en est de mme pour
les stations essence, avec de surcrot, la pollution due au plomb des batteries, pour
lequel aucun recyclage nexiste.
Outre les dangers quils font courir la population rsidente, tous ces lments
namliorent pas limage de Saint-Louis auprs des touristes, en dpit dun patrimoine
urbain pourtant riche.
A Sousse
Pour ce qui est de la pollution (atmosphrique et sonore) lie la circulation
automobile autour des remparts de la mdina, des valeurs suprieures aux limites
couramment admises [29] ont t releves sur deux points de mesures trs proches de
la mdina. En ce qui concerne la pollution atmosphrique, la croissance du parc
routier ne pourra que laccrotre.
[29] Soit 65 dB(A), valeur limite en priode diurne [dB (A) = dcibel pondr par un facteur a, facteur appliqu pour
reflter la manire dont loreille humaine entendrait et interprterait le son qui est mesur. Il est utilis pour
mesurer les bruits environnementaux].
[ 162]
4.3.4. Autres lments de valeurs dusage et de non-usage.

Selon les cas, lanalyse de la valeur dusage directe peut tre tendue afin de saisir
dautres usages non marchands du patrimoine urbain en termes de services sociaux,
de pratiques culturelles et religieuses, de facteur didentit collective et de
construction idologique, et dlments du cadre de vie. Les difficults associes
ce type dexercice sont telles que les valuations les prennent rarement en compte.
Le recours des avis dexperts ou des enqutes qualitatives est cependant
susceptible de les intgrer dans lanalyse.
Le patrimoine urbain, par son existence, est source de valeurs dusage indirect. Cellesci peuvent tre approches par une estimation des dpenses de rnovation de
logement, damnagements paysagers, damlioration des rseaux et de la voirie,
dinvestissements dans des quipements commerciaux et artisanaux, ou de cration
de manifestations culturelles. Tous ces lments sont source de cration demplois
et de progression des revenus dans le territoire dinfluence du patrimoine urbain. Par
le jeu du coefficient multiplicateur, ces revenus entranent leur tour des crations
demplois et une nouvelle distribution des revenus. Ces donnes ncessitent un
important travail de collecte avant de pouvoir tre exploites. Ainsi, afin dvaluer les
valeurs dusage indirectes, certains travaux utilisent une approche en termes dimpact
sur lemploi.
Sachant quaucune donne nest disponible pour lle de Saint-Louis, le rapport BICFL
Ingnierie (2008) prcise qu long terme, le dveloppement du seul volet
interprtation du patrimoine (espaces dinterprtation et mmoires patrimoniales
des services, des boutiques et leurs mtiers patrimoniaux associs) pourrait gnrer
environ une centaine demplois directs et le double en emplois indirects. Ainsi, si
chaque emploi fait vivre une dizaine de personnes, environ 3 000 personnes seraient
nourries directement ou indirectement par le dveloppement touristique . Le
manque de donnes denqute rend cette valuation trs fragile.
On peut galement tenir compte, pour la valorisation conomique du patrimoine
urbain, de la valeur que reprsente son existence mme, indpendamment de toute
utilisation prsente. Cette valeur de non-usage recouvre notamment celle dcoulant
des usages et services futurs quil pourra ventuellement fournir (valeur doption),
de la volont collective locale de conserver ce patrimoine urbain pour les gnrations
futures (valeur de legs), et de lintrt port au patrimoine urbain par les personnes
extrieures au territoire (valeur dexistence). Celle-ci est nette en cas de labellisation
nationale ou internationale.
[163 ]
Ces valeurs de non-usage ne peuvent tre estimes sans enqutes relativement

longues et coteuses. Mais, a priori, pour lle de Saint-Louis du Sngal comme pour
la mdina de Sousse, linscription sur la liste du patrimoine mondial traduit une valeur
de non-usage leve, au moins pour ltranger et lchelon national qui en a fait la
demande.
4.4.Troisime tape de la grille : taux daccumulation,

investissements et dprciation. Le diagramme de
soutenabilit
La soutenabilit est ici aborde travers les dynamiques daccumulation ou de
dsaccumulation dans les quatre principales dimensions du patrimoine urbain
retenues. Cette approche repose sur lidentification des flux de dgradation et
dinvestissement en matire de patrimoine urbain permettant de maintenir au moins
un mme niveau global des diffrents lments (ou stocks) constitutifs de ce
patrimoine urbain. La soutenabilit dpend donc ici des flux dinvestissements, privs
ou publics, et des dprciations qui influencent lvolution de ces diffrents lments.
Dans la mise en uvre dune telle analyse, les dgradations et investissements nets
dans les diffrentes dimensions du patrimoine urbain ne sexpriment pas forcment
en termes montaires, du fait de la nature mme des dgradations ou investissements
considrs, mais aussi du fait de labsence des donnes ncessaires (comme on a pu
le constater sur les deux cas tudis).
Nous nous appuyons, dans cette partie, sur les donnes disponibles sur le patrimoine
urbain de lle Saint-Louis et de la mdina de Sousse afin de procder, dans un but
mthodologique, des simulations de leur caractre soutenable ou non en ayant
recours au diagramme de soutenabilit prsent ci-avant.
4.4.1. Investissements
Les investissements concernant le patrimoine urbain considr relvent
dinterventions sur les btiments rcents et anciens (monuments protgs, non
protgs, patrimoine vernaculaire), les espaces publics et les quipements touristiques.
Il convient dy ajouter les dpenses relatives au relogement des populations de la zone
patrimoniale, la formation et lducation lies au patrimoine urbain, aux
manifestations culturelles, lappui aux associations locales, larrive de populations
nouvelles, et celles des administrations en charge de lenvironnement.
[164]
On notera que la rhabilitation du patrimoine est gnralement plus coteuse que les
constructions neuves, bien quil existe quelques exceptions : cest par exemple le cas
de certains btis industriels (locaux de stockage portuaire, usines textiles), pour
lesquels les cots de rnovation sont de 15 20 % infrieurs ceux dune
construction actuelle.
4.4.2. Dgradations
Les dgradations concernent tous les lments du patrimoine urbain. Elles peuvent
tre estimes partir (i) de la dprciation du capital conomique lie lusure ou
lobsolescence des quipements productifs, ainsi que leur dlocalisation ventuelle ;
(ii) de lusure des infrastructures ; (iii) des dgradations du patrimoine immobilier
faute dun entretien suffisant ; (iv) des dparts de population, qui rduisent le
dynamisme du territoire ; (v) de la diminution des formations et des activits
ducatives lies au patrimoine ; (vi) de la disparition dassociations ; (vii) de la
rduction des manifestations culturelles ; (viii) de la baisse des ressources des
institutions culturelles et patrimoniales ; (ix) de la dtrioration des espaces verts par
insuffisance dentretien ou sur-frquentation ; (x) de laugmentation des pollutions ;
(xi) de laccumulation de dchets et (xii) des dgradations animales.
La comparaison des flux de dprciation et des flux dinvestissement permet de
disposer dune image de lvolution de la valeur du patrimoine urbain. Cette
comparaison nest toutefois pas toujours possible. Selon les dimensions du patrimoine
urbain considres, il est alors utile de considrer des indicateurs de diffrentes
natures. La slection de ces indicateurs dcoule du double critre de leur pertinence
et de leur disponibilit. Aussi, les indicateurs de taux daccumulation, utiliss dans les
quatre dimensions du patrimoine urbain, varient selon les cas lors de la mise en uvre
de la grille danalyse propose
Estimation des dgradations et reconstructions de la dimension culturelle

Dans sa dimension culturelle, les donnes disponibles conduisent ici privilgier les
indicateurs daccumulation sur la dimension architecturale [30]. Il sagit dun indicateur
imparfait de la valeur culturelle, laquelle supposerait, pour tre value, la mise en
[30] Rappelons que le capital culturel peut tre assimil une colle prsente dans lensemble des dimensions des
activits humaines (Throsby, 2003), que le patrimoine urbain est dabord caractris dans sa dimension
architecturale, et quenfin on peut supposer que le capital culturel volue paralllement lvolution du
patrimoine architectural.
[165 ]
uvre dvaluations relativement coteuses selon des mthodologies aux hypothses

critiquables. Les dgradations qui touchent le patrimoine architectural seront donc
estimes partir de lvolution constate des units architecturales, tant sur lle de
Saint-Louis que pour la mdina de Sousse.
A Saint-Louis
On dispose dun inventaire exhaustif du patrimoine urbain de lle de Saint-Louis
(Ecole darchitecture de Lille, 2005) et de deux points de passage dans le temps (2002
et 2005), qui permettent destimer le rythme de dgradation du patrimoine
immobilier urbain partir de lvolution du nombre de terrains vides et de ruines.
Ainsi, entre 2002 et 2005, le taux brut annuel de dgradation est estim 0,86 %, et
le taux net annuel de dgradation (i.e. aprs la prise en compte des reconstructions)
Tableau 16 valuation des taux de dgradation du patrimoine bti (terrains

vides) de lle de Saint-Louis du Sngal
UA en ruines
Nouvelles
15/12/2002 17/12/2005
ruines
Reconstructions
Sud
23
30
15
Nord
44
44
Total
67
74
24
Taux brut de Taux net de

dgradation dgradation
1,79
1,26
1 344
Total UA
35
2,6
1,71
Taux annuel
0,86
0,57
Temps pour une destruction de moiti (anne)
80,19
121,86
Destruction dans 20 ans (%)
15,88
10,75
Total ruine et vide
Terrains vides
15/12/2002 17/12/2005
Nouveaux
Taux brut de Taux net de
terrains Reconstructions
dgradation dgradation
vides
Sud
21
27
0,52
Nord
36
36
0,30
Total
57
63
11
0,82
0,45
Source : calculs daprs linventaire (2005).
[ 166]
0,57 %. En supposant que les taux de dgradation se maintiennent ce niveau, on

peut ainsi estimer que plus de 10 % du patrimoine architectural de lle aura disparu
dici 20 ans (tableau 16) [31].
Sur la base des taux de dgradation bruts et nets, il est alors possible destimer la
valeur montaire de linvestissement net (ngatif Saint-Louis), en mobilisant les
cots moyens de rhabilitation estims (350 EUR/m 2 selon BICFL Ingnierie, 2008 [32];
cf. tableau 17).
Tableau 17 Evaluation montaire de la dgradation du patrimoine bti de

lle de Saint-Louis du Sngal
Cot par UA
Evaluation
de la
dgradation
brute
annuelle
(EUR)
Dgradations
nettes
annuelles
(EUR)
127 473 080
94 846,04
1 097 068,39
723 044,03
191 209 620
142 269,06
1 645 602,59
1 084 566,05
Fourchette basse
754 296,13
535 210,61
Fourchette haute
1 131 444,20
802 815,92
Fourchette basse
346 824,34
189 410,50
Fourchette haute
520 236,50
284 115,75
Cot de la rhabilitation
(350 EUR/m2)
Surface au
sol
(m2)
Cot total
(EUR)
Fourchette basse COS* 0,8
364 208,80
Fourchette haute COS 1,2
546 313,20
Cot de la rhabilitation ruines
Cot de la disparition
* coefficient doccupation des sols.

Note : la valorisation des dgradations du patrimoine architectural est faite sur la base du cot de remplacement ou de restauration.
Source : calculs des auteurs partir des donnes BICFL et de linventaire architectural (2005).
[31] partir de ltude de faisabilit sectorielle patrimoine ralise pour le compte de lA FD en 2010, on dispose
dune image complmentaire celle prsente ici : le taux de dgradation irrversible (perte de la grande qualit
architecturale) sur la base des 67 UA ainsi classes en 2003 est de 8,96 % entre 2003 et 2010. Soit un taux annuel
moyen de dgradation de 1,34 %, encore suprieur celui calcul pour lensemble des UA.
[32] Les cots de rhabilitation sont plus faibles dans ltude de faisabilit sectorielle patrimoine ralise en 2010 pour
le compte de lA FD, car ils nintgrent pas les amnagements intrieurs, en dehors des parties communes (281
EUR/m 2 au maximum pour une maison basse).
[167 ]
La valeur nette annuelle des dgradations (investissement net ngatif) du patrimoine

architectural sur lle de Saint-Louis se situe ainsi dans une fourchette de 723 044
1 084 566 EUR. Les estimations concernant les dgradations du patrimoine bti de
lle pourraient tre affines par la prise en compte de lvolution de la qualit de ce
patrimoine. En ralit, une partie des reconstructions, valorises ici comme de
linvestissement, ne respectent pas les contraintes du plan de sauvegarde, et peuvent
constituer des dgradations irrversibles. Le seul indicateur disponible est bas sur
lanalyse de 58 chantiers en 2008 (Maison du patrimoine, cit par AFD) : 9 taient en
rgle, 12 en cours de rgularisation, 17 sans autorisation, chantiers en cours ou arrts,
10 sans autorisation et termins, 2 travaux autoriss mais non conformes, 9 somms
darrter le chantier ou convoqus pour mise en rgle. Au bilan, le taux de
dgradation net que nous retenons pour le patrimoine bti de lle Saint-Louis est de
0,57 % par an. Il sagit dune estimation plutt conservatrice, dans la mesure o elle
nintgre pas les effets de dgradation de la qualit architecturale lie certaines
reconstructions non conformes.
A Sousse
Pour le patrimoine urbain de la mdina, nous disposons de deux inventaires datant de
1985 et de 2004, ce qui nous permet destimer de manire prcise le rythme de
dgradation du patrimoine immobilier urbain (tableau 18). Sachant que la mdina a
t inscrite sur la liste du patrimoine mondial en 1988 et que les donnes les plus
proches de cette anne dataient de 1985, on peut estimer que le nombre dIMR sur
ces trois annes est rest sensiblement le mme. Cette dgradation trouve son origine
dans divers phnomnes : le processus de dpeuplement, qua connu la mdina entre
1975 et 1984, le manque daides alloues par ltat aux propritaires pour rnover
Tableau 18 Evaluation physique de la dgradation du patrimoine bti de la

mdina de Sousse
dont immeubles non
nombre de
rcuprables en IMR en
dont immeubles rcuprables en 2004
reconstructions
2004
nombre dIMR
constates
constats
entre 1985 et
dont
dont fortement
% de
2004
moyennement
dgrads
logements
dgrads
nombre
nombre
irrcuprables
dans
IMR
1985 2004
nombre
%
nombre
%
217
336
70
119
35,42
277
120
43,4
157
56,6
Source : calculs des auteurs partir de donnes de lARRU tunisienne 2009 ; ACT consultants 2007, 2010.
[ 168]
leurs habitations, et le rgime dindivision, trs frquent en Tunisie et tout

particulirement dans la mdina [33].
La comparaison avec le nombre de reconstructions permet destimer un taux de
dgradation brute [34] de 6,61 % (tableau 19), soit un taux annuel de 0,34 % sur le
nombre dannes retenues (19, soit le nombre dannes entre les deux recensements
de 1985 et 2004) et, corrig des reconstructions, un taux de dgradation net [35] de
2,72 % sur la priode, soit un taux annuel de 0,1 4 % entre 1985 et 2004. En supposant
que les taux de dgradation se maintiennent ce niveau, on peut ainsi estimer que,
net des reconstructions dj entreprises (et si elles suivent le mme rythme que
prcdemment), seulement 2,79 % du patrimoine architectural de la mdina de
Sousse aura disparu au cours des 20 annes suivantes (tableau 19), ce qui correspond
tout de mme environ 50 immeubles destins lhabitation et au commerce (contre
118 sans reconstruction envisage).
Tableau 19 Evaluation relative de la dgradation du patrimoine bti brute et

nette de la mdina de Sousse
Taux de dgradation brut (%)
Taux de dgradation net

(des reconstructions en %)
6,61
2,72
Taux annuel de dgradation brut (%)
Taux annuel de dgradation net (%)
0,34
0,14
Temps estim pour une destruction de moiti (en annes)

205,03
489,65
% dimmeubles en ruine estim dans 20 ans
6,54
2,79
nombre dimmeubles en ruine estim dans 20 ans
118
50
[33] Lobligation dimmatriculer les btiments au cadastre (malgr son cot), en offrant une sortie aux situations
dindivision et en identifiant les propritaires, devrait terme enrayer ces phnomnes de dgradation des
btiments.
[34] Soit lvolution du nombre dIMR entre 1985 et 2004 par rapport au nombre total dimmeubles de la mdina.
[35] Soit lvolution du nombre dIMR entre 1985 et 2004, dduit du nombre de reconstructions et/ou rhabilitations
sur la mme priode par rapport au nombre total dimmeubles de la mdina.
[169 ]
Tableau 20 Cots estims de la rhabilitation des logements peu et fortement

dgrads de la mdina de Sousse en 2004
Cot moyen
(par immeuble)
en TND (EUR)
Nombre
dimmeubles
Cot total
en TND (EUR)
Fourchette basse
(rhabilitation dimmeubles peu dgrads)
23 000
(11 960)
123
2 824 906
(1 468 951)
(rhabilitation dimmeubles fortement

dgrads)
50 000
(26 000)
94
4 708 900
(2 448 628)
(reconstruction dimmeubles en ruine)
75 000
(39 000)
119
8 925 000
(4 461 000)
Fourchette haute (immeubles peu et

fortement dgrads + reconstructions)
48 985
(25 471)
336
16 458 806
(8 558 579)
Tableau 21 Cots estims de la rhabilitation des logements de la mdina de

Sousse peu et fortement dgrads en 2004, hors reconstructions
valuation de la dgradation brute
en TND (EUR)
entre 1985-2004
annuelle
Fourchette basse
186 757,67
(97 114)
9 534,14
(4 957)
(rhabilitation dimmeubles fortement dgrads)
311 310,61
(161 881)
15 892,67
(8 264)
590 041,67
(306 821)
30.122,12
(15 663)
Fourchette haute
(immeubles peu et fortement dgrads + reconstructions)
1 088 110
(565 817)
55 549
(28 885)
[ 170]
Considrant que la valeur de rhabilitation (tableau 20) dun immeuble peu dgrad
slevait en 2004 23 000 TND (11 960 EUR), celle dun immeuble fortement
dgrad 50 000 TND (26 000 EUR) et celle dun immeuble reconstruire 75 000
TND (39 000 EUR), on trouve un cot total de rhabilitation et reconstructions sur
336 IMR en 2004 denviron 16,46 M TND (environ 8,55 M EUR).
Ainsi, on trouve une valeur brute annuelle de dgradation (tableau 21) comprise entre
9 534 (faible rhabilitation) et 55 549 TND (rhabilitation totale et reconstruction),
soit respectivement environ 4 957 et 28 885 EUR.
La valeur nette annuelle des dgradations peut ainsi tre estime (tableau 22) entre
3 996 et 23 283 TND, soit respectivement environ 2 078 et 12 107 EUR.
Tableau 22 Cots estims de la rhabilitation des logements de la mdina de

Sousse peu et fortement dgrads en 2004, net des reconstructions
valuation de la dgradation nette
en TND (EUR)
entre 1985-2004
annuelle
Fourchette basse
76 900,22
(39 988)
3 996,09
(2 078)
(rhabilitation dimmeubles fortement dgrads)
128 186,72
(66 657)
6 661,18
(3 463)
242 958,33
(126 338)
12 625,25
(6 565)
Fourchette haute
(immeubles peu et fortement dgrads + reconstructions)
448 045
(232 983)
23 283
(12 107)
Au bilan, le taux de dgradation net que nous retenons pour le patrimoine bti de la
mdina de Sousse est de 0,1 4 % par an (cf. tableau 19). Il sagit dune estimation plutt
conservatrice, dans la mesure o elle nintgre pas les effets de dgradation de la
qualit architecturale lie certaines reconstructions, puisque nous ne disposons pas
dinformations ce sujet.
[171 ]
4.4.3. Accumulation et dprciation de la dimension conomique du

patrimoine urbain
Pour la dimension conomique, lestimation prcise dun taux daccumulation
supposerait de disposer dun compte de patrimoine et dune valuation des flux
dinvestissement, ce qui nest pas le cas dans la grande majorit des sites tudis dans
la littrature. Les donnes macroconomiques permettent, en rgle gnrale, de
disposer dindicateurs lchelle nationale, dont la transposition peut clairer
utilement la situation locale, dfaut de disposer de donnes locales sur les
investissements conomiques, les dprciations et limportance du capital
conomique. Celles-ci peuvent toutefois tre approches partir de donnes sur
lvolution du nombre dentreprises (formelles et informelles), et des chiffres
daffaires, relativement faciles collecter travers une enqute lgre.
A Saint-Louis
En labsence de donnes prcises sur cette dimension concernant lle de Saint-Louis,
cest lhypothse dune croissance limite du capital conomique qui est retenue dans
la simulation ici mene, hypothse fonde sur les analyses des experts locaux et des
diffrents rapports disponibles [36]. Au bilan, un taux daccumulation du capital de 1 %
est retenu pour construire notre indicateur de soutenabilit.
A Sousse
Cest pour les mmes raisons que, par dfaut, nous utilisons le taux de croissance
moyen annuel du capital conomique pour lensemble de la Tunisie (14,2 %) comme
indicateur du taux de croissance du capital conomique de la mdina de Sousse [37].
Au bilan, un taux daccumulation annuel du capital conomique de la mdina de
Sousse de 4,6 % est retenu pour construire notre indicateur de soutenabilit.
[36] Il est fait mention, dans certains rapports, dun phnomne de rorientation des activits conomiques (banques
notamment, commerce dartisanat), sans pour autant que lon dispose dune image complte des flux dentres
et de sorties du secteur conomique de lle.
[37] Contrairement Saint-Louis, o la mission mene par les experts a permis de construire une hypothse sur la base
des donnes collectes sur place, lvaluation mene ici est base sur des donnes nationales, auxquelles il
conviendrait de substituer des donnes locales. Par dfaut, on a retenu le taux dinvestissement moyen (formation
brute de capital fixe, FBCF/produit intrieur brut, PIB) des donnes de la comptabilit nationale (moyenne 20062008), corrig du rapport K/Y (estim 3,08 partir des donnes construites par la Banque mondiale en se
fondant sur les travaux de Hamilton, 2002). Do un taux daccumulation conomique estim 4,6 % lchelle
de la Tunisie.
[ 172]
4.4.4. Accumulation et dgradation de la dimension humaine et

sociale du patrimoine urbain
Pour la dimension sociale, lestimation dun taux daccumulation souffre des mmes
limites que celles pesant sur lanalyse de la dimension culturelle. Aussi, pour des
facilits oprationnelles, nous avons ici retenu une approche centre sur les
dimensions dmographiques et humaines. partir de lvolution de la population et
de la structure de cette dernire, un indicateur daccumulation de capital humain
peut tre construit sur la base de donnes relativement faciles collecter dans le
cadre dune enqute lgre (et parfois dj disponibles). En labsence de telles
donnes, lvolution de la population rapporte la population de dpart donne une
estimation brute de laccumulation (ou de la dsaccumulation de capital humain),
susceptible de renseigner aussi sur lampleur dun ventuel processus de
gentrification.
A Saint-Louis
Les donnes ncessaires lvaluation de la dimension humaine du patrimoine urbain
de lle sont peu fiables et parcellaires. En toute hypothse, il est toutefois apparu que
la population de lle crot plus faiblement que celle du reste de la commune. Au bilan,
nous retenons comme hypothse une croissance nulle de cette population. Quant
son capital social, il ne semble pas particulirement en progression.
A Sousse
En ce qui concerne lvaluation de la dimension humaine du patrimoine urbain de la
mdina de Sousse, les donnes font apparatre un long et fort pisode de
dpeuplement de la mdina entre les annes 1930 et 1984 (de 20 000 5 000
habitants). Celui-ci, bien que toujours existant, est dsormais beaucoup plus faible :
nous constatons une dcroissance de la population de la mdina de 2,21 % entre 1985
et 2004, soit environ - 0,12 % en taux annuel sur la mme priode. Quant lvolution
de la dimension sociale, il a t prcdemment not que la rhabilitation de btiments
abritant des services publics la t en faveur dquipements culturels ou associatifs.
Il y aurait donc une lgre amlioration de cette dimension sociale, mais trop
difficilement chiffrable en labsence de donnes prcises. Finalement, nous retenons
pour la mdina un taux annuel de dgradation de la dimension humaine et sociale
de 0,1 2 % sur la priode 1985-2004.
[173 ]
4.4.5. Accumulation et dgradation de la dimension naturelle du

patrimoine urbain
Pour la dimension environnementale, le calcul dun taux daccumulation demeure
une perspective thorique, sans beaucoup dapplications oprationnelles [38].
Effectivement, les flux mesurs sont essentiellement des flux de dgradation
(pollutions, dchets ), alors que les flux dinvestissement dans la dimension
environnementale sont souvent ignors [39]. Il peut alors tre pertinent destimer ces
flux dinvestissement dans la dimension environnementale par les flux de dpenses
courantes des administrations en charge de lenvironnement. Ces donnes sont
souvent disperses, et il est ncessaire de dfinir une cl de leur affectation au
patrimoine urbain. dfaut dinformations prcises, il peut tre envisag destimer
lvolution du taux de dgradation des ressources naturelles partir dune analyse
de la situation initiale dires dexpert. Les flux de dgradation de la dimension
environnementale les plus pertinents sont centrs sur les pollutions et la production
de dchets, qui peuvent en rgle gnrale tre estimes sur la base dun nombre
limit de donnes, partir des tudes sectorielles disponibles.
A Saint-Louis
La dimension environnementale et naturelle du patrimoine urbain de Saint-Louis
semble, lexception des aires protges urbaines et priurbaines, trs fragile, souvent
cause de labsence dentretien ou dapplication des rglementations existantes. Ds
lors, laccumulation du capital naturel, qui reste valuer plus prcisment, apparat
soit nulle soit ngative. En adoptant lhypothse la plus favorable, on retiendra une
dgradation nulle pour les simulations ici effectues.
A Sousse
La dimension environnementale et naturelle du patrimoine urbain de la mdina de
Sousse apparat comme trs faible en raison de la forte densit en termes
dhabitations par hectare (74 logements estims lhectare !). Ds lors, laccumulation
du capital naturel, qui reste valuer plus prcisment, apparat soit nulle, si lon
retient lhypothse dinclusion du parc situ lentre nord-est de la mdina dans
son capital ( la faveur de la cration de la zone tampon ), soit ngative si lon ne
se base que sur le ramnagement du muse archologique dans lancienne kasbah
[38] lexception des estimations faites dans le cadre dune tude de lA FD sur la Nouvelle-Caldonie (Brelaud et al.,
2009).
[39] Et ce, en partie, pour des raisons de double comptabilisation investissement conomique/investissement
environnemental.
[ 174]
et lincertitude quant ltat dfinitif de ses jardins aprs sa reconstruction. Au bilan,

dans lhypothse la plus favorable, on retiendra une dgradation nulle.
4.4.6. Mise en uvre du diagramme de soutenabilit

Pour rappel, le diagramme de soutenabilit permet dillustrer la situation du
patrimoine urbain dans ses quatre dimensions. La zone de soutenabilit correspond
une accumulation nette, positive ou nulle dans les quatre dimensions.
A Saint-Louis
La lecture du graphique 9 montre que la situation sur lle de Saint-Louis est
caractrise, dans lhypothse que nous considrons comme la plus favorable, par
une dgradation nette du patrimoine bti, alors que laccumulation dans les autres
dimensions (humaine, conomique et naturelle) reste proche du seuil de soutenabilit.
En consquence, la soutenabilit du patrimoine urbain dans son ensemble est en
question.
Graphique
Diagramme de soutenabilit du patrimoine urbain

appliqu Saint-Louis du Sngal
Dimension conomique
1,0%
0,0%
Saint-Louis
0,0%
-0,57%
0,0%
Dimension humaine
et sociale
0,0%
Source : auteurs.
Ce graphique permet de visualiser les enjeux de soutenabilit du patrimoine urbain,

mais galement limpact prvisible de projets de rhabilitation de ce patrimoine. De
tels projets de rhabilitation sont en effet susceptibles de faire avancer la frontire
daccumulation au-del du seuil de soutenabilit sur les diffrentes dimensions.
[175 ]
A Sousse
Le diagramme de soutenabilit suivant (graphique 10) illustre la situation du
patrimoine urbain dans la mdina de Sousse. Le seuil de soutenabilit (matrialis par
les bords du petit losange en vert clair sur le diagramme) correspond un taux
daccumulation net nul dans chacune des quatre dimensions. Ce diagramme
synthtise la situation dans laquelle nous situons la mdina de Sousse partir des
estimations retenues au cours des paragraphes prcdents. Elle se caractrise par un
taux de dgradation net quasi nul du patrimoine bti et de la dimension humaine et
sociale du patrimoine urbain, alors que le taux de dprciation net de sa dimension
naturelle est suppos nul, la dimension conomique connaissant un taux
daccumulation net assez positif, soit en de du seuil de soutenabilit (dans le
losange vert fonc). Il apparat donc que la soutenabilit du patrimoine urbain de la
mdina de Sousse serait quasiment assure.
Graphique 10 Diagramme de soutenabilit appliqu la mdina de

Sousse
Dimension conomique
4,60%
0,0%
-0,12%
-0,14%
Dimension humaine
et sociale
0,0%
Sousse
Source : auteurs.
Si les diagrammes proposs pour Saint-Louis et la mdina de Sousse (graphiques 9

et 10) permettent de visualiser les enjeux de soutenabilit du patrimoine urbain, ils
peuvent galement permettre de visualiser limpact prvisible de projets ventuels
et divers de rhabilitation de ce patrimoine. Ces derniers sont en effet susceptibles de
[ 176]
faire avancer la frontire daccumulation au-del du seuil de soutenabilit sur les

diffrentes dimensions.
4.5. Quatrime tape de la grille : effets de seuil et de risques

Les diagrammes qui permettent dapprcier la soutenabilit actuelle du patrimoine
urbain, doivent tre complts par une analyse des dynamiques qui peuvent
influencer sa trajectoire dans le temps.
La situation du patrimoine urbain de Saint-Louis peut tre caractrise comme une
situation o les effets dentranement entre les dimensions conomique, sociale et
celle du patrimoine bti ne permettent pas den assurer la soutenabilit : les
dynamiques conomiques et sociales sont trop limites pour assurer de faon
endogne le maintien du patrimoine bti. La situation sur lle correspondrait ainsi
un scnario de patrimonialisation contrarie. Limplication des acteurs privs et
publics, nationaux et internationaux, reste insuffisante pour empcher la dgradation
(quantitative et qualitative) continue du patrimoine urbain, dans ses diffrentes
dimensions. La population de lle ne progresse pas, et lon assiste galement une
stagnation (voir mme une rgression, en 2009) du tourisme. Lenvironnement est
soumis des pressions fortes lies aux pollutions et dchets.
Les enjeux dun projet de rhabilitation du patrimoine urbain rsident alors dans sa
capacit dpasser les contraintes qui psent sur le dveloppement urbain. cet
gard, deux scnarios alternatifs, susceptibles dassurer le maintien du patrimoine
urbain au cours du temps, peuvent tre envisags :
- un scnario de patrimonialisation autocentre et approprie : mobilisation
russie des financements privs, maximisation des effets de diffusion
conomique de la rhabilitation, avec stabilisation de la population sur lle, dans
une relative diversit (avec implication des classes moyennes suprieures, pas
forcment saint-louisiennes dorigine). Dans ce scnario, les principaux risques
sont des pertes qualitatives associes lvolution de larchitecture des
constructions ; les impacts environnementaux sont rduits ;
- un scnario de patrimonialisation extravertie, faiblement approprie. Le
principal ressort de la patrimonialisation repose ici sur la mobilisation de
financements des bailleurs de fonds, avec une faible mobilisation des
financements privs. Les effets dentranement sont limits, et la gentrification
acclre autour dune lite locale restreinte. Le dpart des classes moyennes
[177 ]
conduit une bipolarisation de la population de lle entre trs riches et trs

pauvres. Le dveloppement conomique reste limit autour du tourisme, avec
le risque de dpart des activits conomiques traditionnelles. Dans ce scnario,
les impacts environnementaux (pollutions, dchets) seraient mal matriss.
Lvolution du patrimoine urbain est ainsi encadre par plusieurs contraintes et seuils.
4.5.1. Effets de seuil

A Saint-Louis
Le principal seuil qui pse sur le maintien du patrimoine de lle de Saint-Louis est un
seuil de pauvret : les revenus de la population sont trop faibles pour pouvoir assurer
le financement endogne de ce patrimoine. Lavenir du patrimoine urbain dpend
donc troitement des financements extrieurs. Lenjeu des projets de rhabilitation
du patrimoine urbain rside donc dans leur capacit mobiliser des financements
intrieurs et extrieurs.
En ce qui concerne les financements intrieurs, leur mobilisation passe par la
gnration de revenus supplmentaires par le dveloppement conomique sur lle de
Saint-Louis. Celui-ci repose, en grande partie (mais pas exclusivement), sur les activits
touristiques. Un deuxime seuil apparat ce niveau : pour un dveloppement
conomique significatif, il faut au moins 250 000 visites par an, sur des sjours dune
semaine. Cela supposerait un investissement massif dans un complexe htelier
moins de 20 km de Saint-Louis (tourisme balnaire), et lorganisation de visites
Saint-Louis (cf. AFD, 2010a). Au-dessous de ce seuil, les potentialits touristiques sont
rduites ( tourisme de niche ) : les investissements touristiques nauront que peu
deffets dentranement sur lactivit conomique.
Un deuxime levier de la mobilisation des financements intrieurs repose sur
linvestissement des lites conomiques dans le patrimoine urbain de lle. Si cette
mobilisation existe partiellement (une partie importante des travaux de rhabilitation
sont le fait de riches Dakarois ou dexpatris), elle reste aujourdhui essentiellement
externe lle, et insuffisante pour assurer le maintien de son patrimoine bti. En
labsence de donnes prcises sur limplication des lites conomiques dans lle, on
doit se contenter dun jugement approximatif sur ce point [40].
[40] Rappelons encore une fois que lobjet principal de ce travail est dordre mthodologique. Il permet notamment
de dfinir les donnes ncessaires la mise en uvre dune analyse conomique du patrimoine urbain.
[ 178]
A titre dillustration, nous simulons ici lutilisation du diagramme de soutenabilit dans

le cas dun projet privilgiant les dimensions de la rhabilitation du patrimoine urbain.
Celle-ci est suppose ralise par des investissements importants, avec un volet
dactivits conomiques limit. Si lon suppose, par exemple, quun projet de
rhabilitation donn se traduit par une migration des populations rsidentes hors de
lle, un effet limit sur les activits conomiques et une neutralit des effets du projet
sur laccumulation du capital naturel, le diagramme des effets du projet sur les taux
daccumulation dans les diffrentes dimensions du patrimoine urbain se modifie
(graphique 11).
Graphique 11 Diagramme de soutenabilit du patrimoine urbain

avec projet de rhabilitation appliqu Saint-Louis
du Sngal
Dimension conomique
1,0%
0,0%
2,0%
Avec projet
-0,57%
0,0%
-0,50%
0,0%
0,0%
Dimension humaine
et sociale
Sans projet
Source : auteurs.
Le gain de soutenabilit sur les dimensions conomiques et du patrimoine bti a pour

contrepartie une dgradation du taux daccumulation du capital humain. Encore fautil que les compensations puissent jouer entre les diffrentes dimensions du
patrimoine urbain. Il nest pas certain que les gains en termes conomiques et de
patrimoine bti compensent les pertes en matire de capital humain. Selon une
lecture en termes de soutenabilit forte, la dimension du patrimoine bti constitue un
stock quil sagit de maintenir au cours du temps, sans possibilit de substitution par
des gains ventuels dans les autres dimensions conomique, environnementale et
[179 ]
humaine du patrimoine urbain. Les pertes de patrimoine bti de lle seraient ainsi
irrversibles.
A Sousse
Le mme type dillustrations de lutilisation possible du diagramme de soutenabilit
est prsent, partir du cas de la mdina de Sousse. Deux scnarios extrmes
peuvent tre envisags : un premier mettant en vidence les risques dune
patrimonialisation de type extravertie et faiblement approprie , puis un second
visant montrer quels seraient, les effets positifs dune patrimonialisation de type
autocentre et approprie .
Mise en vidence de risques ventuels dune patrimonialisation de type
extravertie et faiblement approprie
Si lon se base sur un projet de rhabilitation de deux IMR mitoyens en htel haut de
gamme (en considrant quil soit men bien et que le reste des rhabilitations suive
en majorit le mme but), on pourrait imaginer un scnario o les effets en seraient
ngatifs sur la population, en la faisant fuir par les hausses du cot des rhabilitations
restantes (dautant plus si celles-ci sont dans le mme temps rendues obligatoires par
les autorits) et du prix du foncier, qui dissuaderait la fois des populations et des
commerants dy rester. Si la fermeture dchoppes pour touristes [41] ntait pas
compense par les crations demplois gnrs par lhtellerie ou la location de villas
haut de gamme, il pourrait en rsulter des taux daccumulation nets des dimensions
conomiques et humaine ngatifs. Leur dprciation et dgradation dans lenceinte
de la mdina de Sousse pourrait tre denviron 1 % par an pour chacune des deux
dimensions (graphique 12). Dans ce diagramme, le losange irrgulier en noir est
entirement compris dans le losange vert clair ( zone de non-soutenabilit ), ce qui
indique quun tel projet entranerait la frontire daccumulation en de du seuil de
soutenabilit pour les diffrentes dimensions.
Le principal ressort de la patrimonialisation repose ici sur la mobilisation de
financements allous par les bailleurs de fonds, dorigine non seulement nationale
mais surtout internationale, avec une faible mobilisation des financements privs,
notamment locaux. Les effets dentranement resteraient trs limits, risquant mme
dentraner une dprciation conomique du patrimoine urbain (son taux
daccumulation flirtant alors avec le seuil de soutenabilit). La gentrification serait
acclre autour dune lite locale restreinte lie ces activits de tourisme haut de
gamme, avec un risque de dpart des classes moyennes, relanant un dpeuplement
[41] Celles-ci sont toutefois actuellement stigmatises car elles dfigurent les quartiers authentiques.
[ 180]
Graphique 12 Soutenabilit de la mdina de Sousse

(patrimonialisation extravertie et faiblement
approprie)
Dimension conomique
0,0%
-1,0%
Sousse :
patrimonialisation
extravertie et faiblement
approprie
0,0%
-0,1%
0,0%
-1,0%
Dimension humaine
et sociale
0,0%
Source : auteurs.
dj ancien de la mdina. Le dveloppement conomique resterait limit autour de

ce seul type de tourisme et il y aurait un risque de pertes de commerces actuellement
prsents. Les impacts environnementaux (pollutions, dchets) peuvent nanmoins
tre matriss dans ce scnario, car le tourisme haut de gamme saccorde mal de
ce type de dsagrments.
Mise en vidence deffets positifs dune patrimonialisation de type
autocentre et approprie .
Dans ce scnario, plus optimiste, la rnovation dun certain nombre dIMR (via des
financements la fois externes et privs locaux ) serait concomitante avec des
modifications des alentours (pavage des rues, enfouissement des cbles lectriques
et tlphoniques, raccordement au rseau du gaz et un rseau naissant dvacuation
des eaux uses, cration de placettes arbores comme autant de lieux conviviaux de
rencontres des populations locales). Ces actions pourraient gnrer la fois larrive
de touristes supplmentaires, le dveloppement dactivits culturelles, un renouveau
de lartisanat local traditionnel, et donc une augmentation de la population vivant
et travaillant sur place. Les trois autres dimensions (conomique, sociale et
environnementale) du patrimoine urbain en seraient positivement influences (taux
[181 ]
daccumulation nets respectifs, supposs dans cette simulation, denviron 1 % par an,
cf. graphique 13). Ce scnario se rapproche dune patrimonialisation de type
autocentre et approprie , o les principaux risques seraient issus de pertes de
qualit architecturale (restauration audacieuses , par exemple). Les impacts
environnementaux pourraient cependant tre rduits, si la population locale cherchait
prserver une qualit de vie ainsi retrouve, tant pour elle que pour les touristes.
Dans le diagramme suivant (graphique 13), le losange irrgulier en noir est presque
totalement compris dans le losange vert fonc, indiquant quun tel projet pousserait
la frontire daccumulation au-del du seuil de soutenabilit sur trois des quatre
dimensions du patrimoine urbain. Une rnovation encore plus vigoureuse (i.e. avec,
chaque anne, un nombre dimmeubles rnovs suprieur celui des immeubles
dgrads, grce la conjugaison de financements extrieurs et locaux) ferait alors
passer la frontire daccumulation entirement au-del du seuil.
Graphique 13 Soutenabilit de la mdina de Sousse

(patrimonialisation autocentre et approprie)
Dimension conomique
5,6%
0,0%
0,0%
-0,1%
0,0%
0,9%
Dimension humaine
et sociale
0,0%
Sousse :
patrimonialisation
autocentre et approprie
Source : auteurs.
Pour la mdina, le principal seuil qui pse sur le maintien du patrimoine est li
lactivit conomique qui est, pour linstant, exclusivement tourne vers le commerce
de produits destins des touristes, et qui ne sont pas issus de lartisanat local. Les
revenus de la population ne permettent pas dassurer un financement endogne
[ 182]
suffisant de ce patrimoine (dautant quelle nest pas incite le conserver), et le

devenir du patrimoine urbain dpend donc troitement des financements extrieurs.
Lenjeu des projets de rhabilitation du patrimoine urbain de la mdina rsiderait ainsi
dans leur capacit mobiliser des financements intrieurs et extrieurs.
A lissue de cette prsentation des cas de Saint-Louis du Sngal et de Sousse, il
convient de rappeler que leur tude a une valeur essentiellement illustrative de
lintrt oprationnel de la grille danalyse propose. Les analyses prsentes ne
sauraient tre comprises comme un diagnostic approfondi relatif aux patrimoines
urbains de ces deux villes.
[183 ]
Conclusion
Le patrimoine urbain est de plus en plus souvent considr par les acteurs du
dveloppement dun territoire comme une ressource importante valoriser pour
contribuer son dveloppement. Pour procder une valuation conomique de
cet apport potentiel, les dcideurs se trouvent confronts un grand nombre
dobstacles mthodologiques.
Le premier dentre eux, pralable toute analyse, est la ncessit didentifier
prcisment le patrimoine urbain pris en compte. Celui-ci, contrairement un
patrimoine exclusivement monumental par exemple, comprend quatre dimensions
relativement complexes : conomique (structure productive et infrastructures),
sociale (dmographie et vie associative), culturelle (architecture historique, activits
culturelles) et environnementale. Lidentification des grands traits dun patrimoine
urbain se heurte aux problmes dvaluation classiques spcifiques chacune de ses
quatre dimensions. Linsuffisance des donnes lchelle locale peut tre
partiellement compense par les dires dexperts ou des enqutes lgres spcifiques.
Ce sont l les difficults habituelles, mais qui dans ce cas se cumulent, rencontres
par les spcialistes des quatre champs concerns par le patrimoine urbain : conomie
du dveloppement local, de lenvironnement, de la culture et de lconomie sociale.
La deuxime phase de la dmarche analytique propose concerne lidentification des
services rendus par le patrimoine urbain. Certains services, tels ceux fournis par les
btiments, sont particulirement importants. Ils peuvent tre assez facilement
apprhends par le recours aux donnes disponibles sur les loyers et les prix de
limmobilier. Mais lvaluation de ces valeurs dusage doit tre mene sparment
selon que ces btiments sont utiliss par les rsidents ou pour le tourisme. Cest ici
une distinction essentielle, en raison de limportance gnralement accorde au
tourisme dans les projets de valorisation du patrimoine urbain. Les autres types de
valeur dusage (direct ou indirect) et de non-usage de ce patrimoine sont, comme
lon peut sy attendre, beaucoup plus dlicats valuer. Ils ncessitent en effet des
enqutes relativement lourdes ou, dfaut, de recourir des avis dexperts et des
enqutes qualitatives plus lgres.
La troisime tape est centrale dans la mthodologie dvaluation prsente. La
notion de soutenabilit y est emprunte lconomie de lenvironnement. Le
[185 ]
Conclusion
patrimoine urbain identifi devant, du fait de sa dfinition mme, tre transmis aux
gnrations futures, il est essentiel de sassurer que les investissements raliss dans
la priode du projet considr permettront au moins sa conservation. Cette
soutenabilit peut tre apprhende travers lestimation des taux daccumulation,
ralise partir de la confrontation des flux dinvestissement et des flux de
dgradation du patrimoine urbain. Selon les diverses dimensions de ce dernier et du
site considr, la prcision des valuations montaires est trs variable, les donnes
tant plus ou moins fiables et la volont de montarisation fonde sur des hypothses
plus ou moins pertinentes. Aussi, le recours des indicateurs qualitatifs apparat
galement ncessaire pour intgrer toutes les dimensions du patrimoine urbain dans
lvaluation de sa soutenabilit.
Sur la base de lensemble de ces analyses, le diagramme de soutenabilit permet de
visualiser, en un seul schma, le degr de soutenabilit du site tudi avant tout projet
de valorisation. Il permet galement dillustrer simplement les implications de tel ou
tel projet sur la soutenabilit des diverses dimensions du patrimoine urbain.
En un dernier temps, les effets de seuil et de risques sont introduits dans lvaluation
conomique du patrimoine urbain. Il sagit didentifier les facteurs les plus susceptibles
de conduire la non-soutenabilit du patrimoine urbain. En effet, au-del, par
exemple, dun certain seuil de population, labsence de vie culturelle locale peut
entraner une musification du site considr et sa disparition en tant que patrimoine
urbain vivant. De mme, comme semble le montrer le cas de Saint-Louis du Sngal,
la pauvret des rsidents (dimension conomique) ne permet pas une dynamique
endogne de conservation du patrimoine architectural (dimension culturelle).
A lissue de ce travail purement mthodologique, il apparat que les quatre phases de
lanalyse propose permettent didentifier les enjeux de la valorisation du patrimoine
urbain afin de fournir aux dcideurs la possibilit deffectuer leurs choix de
dveloppement territorial, selon un schma cohrent.
[ 186]

Architecte des btiments de France
Attribute-Based Methods / mthodes multi-attributs
Architecte en chef des monuments historiques
Agence de dveloppement communal
Agence de dveloppement municipal
Agence foncire dhabitation
Agence de mise en valeur du patrimoine et de promotion culturelle
Agence nationale pour lamlioration de lhabitat
Agence nationale pour la rnovation urbaine
Agence nationale de la statistique et de la dmographie (Sngal)
Afrique-Occidentale franaise
Association pour la restauration et la conservation de larchitecture saintlouisienne
ARRU
Agence de rnovation et de rhabilitation urbaine (Tunisie)
ASM
Association de sauvegarde des mdinas (Tunisie)
AUF
Agence universitaire de la francophonie
AUOF
Audit urbain organisationnel et financier de la commune de Saint-Louis
AVAP
Aire de valorisation de larchitecture et du patrimoine
BAMH
Bureau charg de la protection des monuments historiques (Sngal)
BID
Banque interamricaine de dveloppement
CAP
Consentement payer
CAR
Consentement recevoir
CAUE
Conseils darchitecture, durbanisme et denvironnement
CEMOTEV Centre d'tudes sur la mondialisation, les conflits, les territoires et les
vulnrabilits (Universit de Versailles Saint-Quentin-en-Yvelines)
CNRS
Centre national de la recherche scientifique
COS
Coefficient doccupation des sols
CRDS
Centre de recherche et de documentation du Sngal
CSS
Compagnie sucrire sngalaise
CVM
Mthode dvaluation contingente
DP
Dommages lis la pollution
DPE
Dpenses publiques en ducation
DRAC
Direction rgionale des affaires culturelles
ABF
ABM
ACMH
ADC
ADM
AFH
AMVPPC
ANAH
ANRU
ANSD
AOF
ARCAS
[187 ]
DSRP
EIREST
EN
ENSAE
ESAM
ESPS
FBCF
FNAH
GTZ
HLM
HUL
IDB
ICCROM
ICOMOS
IDD
IDH
IFAN
IMR
INAA
INP
INS
ISF
LCMU
MAE
MAUT
MCD
MH
NOAA
OCDE
OCMACS
ONAS
ONG
ONUDI
[ 188]
Document de stratgie pour la croissance et la rduction de la pauvret

Equipe interdisciplinaire de recherches sur le tourisme (Universit de Paris 1
Panthon - Sorbonne)
Epargne nette
Ecole nationale de la statistique et de lanalyse conomique (Dakar)
Enqute sngalaise auprs des mnages
Enqute de suivi de la pauvret au Sngal
Formation brute de capital fixe
Fonds national damlioration de lhabitat (Tunisie)
Deutsche Gesellschaft fr Technische Zusammenarbeit
Habitations loyers modrs
Historic Urban Landscape
Inter-American Development Bank
Centre international dtudes pour la conservation et la restauration des biens
culturels
International Council on Monuments and Sites / Conseil international des
monuments et sites
Initiatives pour le dveloppement durable (association)
Indice de dveloppement humain
Institut fondamental dAfrique noire (Sngal)
Immeuble menaant ruine
Institut national dart et darchologie (Tunisie)
Institut national du patrimoine
Institut national de la statistique
Impt sur la fortune
Lille mtropole communaut urbaine
Ministre des Affaires trangres et europennes
Multi Attribute Utility Theory
Mthode des cots de dplacement
Monument historique
National Oceanic and Atmospheric Administration
Organisation de coopration et de dveloppement conomiques
Oprations collectives de modernisation de lartisanat, du commerce et des
services
Office national dassainissement
Organisation non gouvernementale
Organisation des Nations unies pour le dveloppement industriel
OPAH
PACA
PDU
PDUI
PIB
PIF
PLU
PMA
PME
PMH
PMS
PNR
PNRQP
PNUD
PNUE
POS
PPMV
PSMV
RGPH
RNDB
RRN
RUM
SCOT
SDAP
SES
SOCAS
SPROLS
STEG
TCAM
TDENS
TEV
TND
TRI
UA
UFR CRAC
UNESCO
VAN
Oprations programmes damlioration de lhabitat

Provence-Alpes-Cte dAzur
Plan de dveloppement urbain
Programme de dveloppement urbain intgr
Produit intrieur brut
Primtre dintervention foncire
Plan local durbanisme
Pays les moins avancs
Petites et moyennes entreprises
Patrimoine mondial de lhumanit
Patrimoine mtiers solidarit (association)
Parcs naturels rgionaux
Programme national de rhabilitation des quartiers populaires
Programme des Nations unies pour le dveloppement
Programme des Nations unies pour lenvironnement
Plan doccupation des sols
Plans de protection et de mise en valeur
Plans de sauvegarde et de mise en valeur
Recensement gnral de la population et de lhabitat
Revenu national disponible brut
Rentes lies la dprciation du capital naturel
Random Utility Model
Schmas de cohrence territoriale
Services dpartementaux de larchitecture et du patrimoine
Situation conomique et sociale du Sngal
Socit de conserves alimentaires du Sngal
Socit de promotion de logements sociaux
Socit tunisienne dlectricit et de gaz
Taux de croissance annuel moyen
Taxe dpartementale despaces naturels sensibles
Taux dpargne vritable
Dinar tunisien
Taux de rendement interne
Unit architecturale
Unit de formation et de recherche civilisation, religion, art, culture
Organisation des Nations unies pour lducation, la science et la culture
Valeur actualise nette
[189 ]
VET
VF
VP
ZPPAU
ZPPAUP
[ 190]
Valeur conomique totale

Valeur future
Valeur prsente
Zone de protection du patrimoine architectural et urbain
Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager
Glossaire
Glossaire
Architecture vernaculaire
Construction ou reconstruction sans architecte et sans btisseur spcialis,
comprenant des btis domestiques, agricoles ou prindustriels, homogne au regard
dune priode et /ou dun territoire.
Conservation
Ensemble des moyens permettant de prserver un bien culturel des altrations dues
au temps, lhomme et aux phnomnes naturels.
Conservation prventive
Ensemble des moyens techniques, juridiques, humains et financiers permettant
dviter ou de rduire prventivement laltration des biens culturels.
Gentrification
La gentrification (de gentry, petite noblesse en anglais) dsigne lensemble des
processus par lesquels les caractristiques sociales, conomiques et culturelles dun
patrimoine urbain se transforment au profit dun groupe socioconomique suprieur.
Musification
Phnomne de transformation du patrimoine urbain vivant en objet musographique
en privilgiant les actions de protection, de conservation et de mise en valeur
culturelle aux dpens des actions de dveloppement conomique et social.
Patrimoine inclusif
Le patrimoine urbain est qualifi dinclusif en ce sens quil inclut quatre sries
dlments interdpendants qui le constituent et en font un systme complexe, aux
contours variables dun cas concret lautre. Ces quatre ensembles dlments sont
dordres conomique, social, culturel et environnemental. Cette dfinition est proche
[191 ]
Glossaire
de celle, plus classique, de patrimoine intgr (prise en compte de lensemble des

variables qui influent sur la gestion du patrimoine), en confrant toutefois une place
dterminante lapproche conomique, ce qui nest pas le cas pour le patrimoine
intgr.
Patrimoine intgr
Approche du patrimoine culturel qui intgre lensemble des phnomnes qui le
constituent : culturels, historiques, artistiques, architecturaux, mais galement
humains, conomiques, urbanistiques et de dveloppement.
Patrimonialisation
Action de transformation des biens matriels et immatriels porteurs de valeurs
collectives en biens valeur patrimoniale.
Pays en dveloppement, pays revenu plus faible et

notamment PMA
Dans la typologie la plus courante, les termes pays en dveloppement ou pays du Sud
dsignent, par comparaison, des pays moins dvelopps que ceux dsigns par les
termes pays dvelopps ou pays du Nord.
Ces expressions ont remplac des dnominations antrieures, juges inadquates,
obsoltes ou incorrectes (pays du tiers monde, pays sous-dvelopps).
Toutes ces expressions se rfrent des critres conomiques et sociaux assez vagues
de dveloppement qui dpassent la simple croissance quantitative de la
production en faisant rfrence tous les processus de transformation structurelle
qui laccompagnent.
La dsignation de pays les moins avancs ou PMA situe ces pays sur une chelle
par rapport trois critres fixs par les Nations unies en 2003 :
1. revenu par habitant bas sur une estimation moyenne du PIB par habitant
pendant trois annes ; sil est infrieur 900 USD, le pays est retenu pour la
qualification de PMA ;
[ 192]
AFD / Mthodologies d'valuation conomique du patrimoine urbain : une approche par la soutenabilit / Mai 2012
Glossaire
2. retard dans le dveloppement humain, bas sur un indice composite (lindice

de dveloppement humain, IDH) incluant des indicateurs de sant, de nutrition
et de scolarisation ;
3. vulnrabilit conomique apprcie sur la base dun indice composite incluant
des indicateurs sur linstabilit, la production et les exportations agricoles, le
manque de diversification de la production, et le handicap dtre un petit
pays.
Les PMA sont bien des pays en dveloppement, dont le dveloppement est infrieur
celui des autres pays de ce groupe. Ils taient, au 1 er janvier 2011, au nombre de 48.
Sils ne remplissent plus les critres ci-avant, ils peuvent tre sortis de la liste (ce fut le
cas pour le Botswana en1984, le Cap-Vert en 2007 et les Maldives en 2011).
Restauration
Action consistant rtablir partiellement ou totalement un difice ou un ensemble
ddifice dans le respect de leur tat dorigine ou dun tat historique jug prfrable.
Rhabilitation
Remise en tat dun btiment en prservant au mieux les lments anciens dans une
reconstruction contemporaine.
Soutenabilit
Le dveloppement soutenable ou durable (traduction franaise officielle de
sustainable development) reprsente une nouvelle conception du dveloppement
qui vise tenir compte la fois du caractre global (au sens de plantaire) du
processus de dveloppement, de la ncessaire inclusion dans ce processus des sphres
naturelles et sociales aux cts de lconomique et, enfin, de la ncessit de lguer
aux gnrations futures un monde leur permettant la satisfaction continue de leurs
besoins. Selon la dfinition propose en 1987 par la Commission mondiale sur
lenvironnement et le dveloppement dans le rapport Brundtland, le dveloppement
durable est un dveloppement qui rpond aux besoins des gnrations du prsent
sans compromettre la capacit des gnrations futures rpondre aux leurs. Cette
dfinition, largement popularise, insiste sur la dimension intergnrationnelle de la
soutenabilit ainsi que sur la satisfaction des besoins comme critre essentiel du
[193 ]
Glossaire
dveloppement. Du point de vue de lanalyse conomique, la soutenabilit peut tre

interprte de deux principales faons :
- la soutenabilit faible : dans cette hypothse, plutt dfendue par les
conomistes noclassiques (comme Hartwick, 1977), il y a pour atteindre une
trajectoire soutenable une substitution possible entre le capital artificiel (la
richesse cre par lhomme, les machines par exemple) et le capital naturel (les
ressources naturelles, les fonctions environnementales) ;
- la soutenabilit forte : dans cette hypothse dfendue par le courant de
lconomie cologique (ecological economics, comme Daly, 1990), le stock de
capital naturel ne doit pas diminuer ; en dautres termes : capital naturel et
capital artificiel sont complmentaires et non substituables.
Valeur de non-usage, valeur dusage direct,

valeur dusage indirect, valeur conomique totale
- La valeur dusage dsigne la valeur dun bien ou dun service pour un individu
en fonction de lutilit quil en retire. Ceci peut intervenir par lintermdiaire de
la consommation ou directement dans le cas des amnits (flux dutilit dlivrs
directement comme la vue dun paysage par exemple).
- Les valeurs dusage direct sont lies aux usages habituels comprenant des
activits marchandes et non marchandes, certaines de ces dernires tant
souvent, dans les pays en dveloppement, essentielles la satisfaction des
besoins de la population, et, dans les pays dvelopps, des activits de sport
ou de loisir.
- Les valeurs dusage indirect sont constitues des services environnementaux
permettant indirectement la production et la consommation de biens. Les
fonctions cologiques rgulatrices sont incluses dans ces valeurs.
- Les valeurs de non-usage sont des valeurs non lies lusage dun bien ou dun
service, par exemple la valeur dexistence.
- La valeur conomique totale (VET) comprend lensemble des valeurs dusage et
de non-usage certaines et incertaines concernant les agents conomiques
actuels et futurs. Plus prcisment, la VET comprend, entre autres, la valeur
[ 194]
AFD / Mthodologies d'valuation conomique du patrimoine urbain : une approche par la soutenabilit / Mai 2012
Glossaire
doption (somme que lagent prsent est prt payer maintenant pour sassurer
de la disposition du bien dans le futur), la valeur de legs (somme que lagent
prsent est prt payer maintenant pour que les gnrations futures disposent
du bien dans le futur), et la valeur dexistence (somme que lagent prsent est
prt payer maintenant pour sassurer de la simple existence prsente ou future
du bien).
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Prcdentes publications
de la collection
Savoir No 1 : La rgulation des services deau et dassainissement dans les PED
The Regulation of Water and Sanitation Services in DCs
Savoir No 2 : Gestion des dpenses publiques dans les pays en dveloppement
Savoir No 3 : Vers une gestion concerte des systmes aquifres transfrontaliers
Savoir No 4 : Les enjeux du dveloppement en Amrique latine
Los desafos des desarrollo en Amrica Latina
Savoir No 5 : Transition dmographique et emploi en Afrique subsaharienne
Savoir No 6 : Les cultures vivrires pluviales en Afrique de lOuest et du Centre
Savoir No 7 : Les paiements pour services environnementaux : de la thorie la mise
en uvre, quelles perspectives dans les pays en dveloppement ?
Savoir No 8 : tude comparative des accords de libre-change impliquant des pays en
dveloppement ou des pays moins avancs
Savoir No 9 : Comment grer linstabilit des prix alimentaires dans les pays en
dveloppement ?
Savoir No 10 : Le risque prix sur les produits alimentaires imports
Savoir No 11 : La situation foncire en Afrique lhorizon 2050
Savoir No 12 : Contract Farming in Developing Countries - A Review
[213 ]
Quest-ce que lAFD ?

tablissement public, lAgence Franaise de Dveloppement (AFD) agit depuis soixantedix ans pour combattre la pauvret et favoriser le dveloppement dans les pays du Sud
et dans lOutre-mer. Elle met en uvre la politique dfinie par le Gouvernement
franais.
Prsente sur quatre continents o elle dispose d'un rseau de 70 agences et bureaux
de reprsentation dans le monde, dont 9 dans l'Outre-mer et 1 Bruxelles, lA FD
finance et accompagne des projets qui amliorent les conditions de vie des populations,
soutiennent la croissance conomique et protgent la plante : scolarisation, sant
maternelle, appui aux agriculteurs et aux petites entreprises, adduction deau,
prservation de la fort tropicale, lutte contre le rchauffement climatique
En 2011, lA FD a consacr plus de 6,8 milliards deuros au financement dactions dans
les pays en dveloppement et en faveur de lOutre-mer. Ils contribueront notamment
la scolarisation de 4 millions denfants au niveau primaire et de 2 millions au niveau
collge, et lamlioration de lapprovisionnement en eau potable pour 1,53 million
de personnes. Les projets defficacit nergtique sur la mme anne permettront
dconomiser prs de 3,8 millions de tonnes dquivalent CO 2 par an.
www.afd.fr
Agence Franaise de Dveloppement

5, rue Roland Barthes 75598 Paris cedex 12
Tl. : 33 (1) 53 44 31 31 www.afd.fr
Dpt lgal : 2e trimestre 2012
ISSN : 2105-553 X
Mai 2012
Mthodologies d'valuation conomique

du patrimoine urbain : une approche par la
soutenabilit
13
La mthodologie dvaluation conomique du patrimoine urbain comprend quatre

phases danalyse. La premire tape didentification de ce patrimoine ne saurait se
contenter dune approche exclusivement conomique : elle suppose de combiner
celle-ci avec des approches historiques et sociologiques. Lvaluation des services
rendus par le patrimoine urbain constitue la deuxime tape. Le troisime temps est
central dans la mthodologie propose : partir de la notion de soutenabilit, emprunte
lconomie de lenvironnement, sont confronts les flux dinvestissement et de
dgradation du patrimoine urbain. Enfin, des effets de seuil et de risques de nonsoutenabilit sont introduits dans lanalyse. Un diagramme de soutenabilit permet de
visualiser et synthtiser cette dmarche en un seul schma.
AUTEURS
Michel VERNIERES
Coordinateur
Vincent GERONIMI, Laurent DALMAS, Jean-Franois NOEL, Jessy TSANG KING SANG
CONTACT
Mthodologies d'valuation conomique du patrimoine urbain :

une approche par la soutenabilit / Mai 2012
Le patrimoine urbain est dsormais considr par les acteurs du dveloppement comme
une ressource pour leur territoire. Ils cherchent donc en prciser la valeur conomique.
Cette valuation est dlicate car ce patrimoine est une ralit complexe qui combine
quatre dimensions interdpendantes : conomiques, culturelles, sociales et
environnementales.
13
Mthodologies
d'valuation conomique
du patrimoine urbain :
une approche par la
soutenabilit
Michel VERNIERES
Coordinateur

Vincent GERONIMI, Laurent DALMAS, Jean-Franois NOEL,


Méthodologies D' Valuation Économique Du Patrimoine Urbain

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Mai 2012

Mthodologies d'valuation conomique

La mthodologie dvaluation conomique du patrimoine urbain comprend quatre

Mthodologies d'valuation conomique du patrimoine urbain :

Valry PATIN, Christine MENGIN

Vincent GERONIMI, Laurent DALMAS, Jean-Franois NOEL,

Jessy TSANG KING SANG

Conception : Ferrari /Corporate Tl . : 01 42 96 05 50 J. Rouy / Coquelicot

Lapproche patrimoniale : la notion de patrimoine urbain

1.1. Les approches historique, sociologique et conomique

2. Les principales mthodes dvaluation conomique

2.1. Les mthodes standard dvaluation conomique appliques au patrimoine

Une grille dvaluation conomique du patrimoine urbain 107

4. Une illustration de la grille danalyse : le patrimoine urbain

Liste des sigles et abrviations

valorisation du patrimoine et le tourisme culturel. Il a mis en place et suivi de

Premire partie : Patrimoine et politiques patrimoniales

dfinition inclusive), outre les lments matriels du patrimoine, la structuration

Deuxime partie : les mthodes dvaluation

lanalyse environnementale, celle-ci devant rpondre des questions souvent proches

Le bilan propos des mthodes dvaluation environnementale conduit une

Troisime partie : grille danalyse conomique de la

Linformation collecte permet alors de juger du patrimoine urbain selon deux

Quatrime partie : illustration de la grille danalyse

Part 1: Heritage and heritage policies

Part 2: The methods for an economic evaluation of the

Part 3: Economic analysis grid for the sustainability of

Part 4: Application of the analysis grid to the cases of

economic viewpoint, for instance, the importance of public services on the

dveloppement, mais aussi de la ncessaire inclusion, dans ce processus, des sphres

mthodes danalyse conomique habituelles dvaluation se rvlent inadquates,

1. Lapproche patrimoniale : la notion de patrimoine urbain

1. Lapproche patrimoniale : la notion de patrimoine urbain

de leur pass . Au demeurant, dans la France du gaullisme, cette politique de

1. Lapproche patrimoniale : la notion de patrimoine urbain

lchelle mondiale, la Convention concernant la protection du patrimoine mondial

1. Lapproche patrimoniale : la notion de patrimoine urbain

lment de stratification de la dynamique urbaine (passe et prsente) et de

1.1.2. Lapproche sociologique : les nouvelles modalits didentification

1. Lapproche patrimoniale : la notion de patrimoine urbain

- la seconde modalit, lidentification par appropriation, revt une importance

Le patrimoine urbain : entre valeur locale et valeur universelle

1. Lapproche patrimoniale : la notion de patrimoine urbain

Le patrimoine urbain : un systme de valeurs en constante volution

1. Lapproche patrimoniale : la notion de patrimoine urbain

1. Lapproche patrimoniale : la notion de patrimoine urbain

de lintgrit matrielle du monument, la rflexion soriente vers la conservation des

1. Lapproche patrimoniale : la notion de patrimoine urbain

1.1.3. Lapproche conomique. Patrimoine urbain et dveloppement

Le patrimoine comme portefeuille dactifs

1. Lapproche patrimoniale : la notion de patrimoine urbain

Les diverses formes du capital

La soutenabilit du patrimoine urbain

1. Lapproche patrimoniale : la notion de patrimoine urbain

1 Les composantes du patrimoine urbain

Relations aux ressources

La dimension conomique regroupe essentiellement des actifs physiques que

1. Lapproche patrimoniale : la notion de patrimoine urbain

La dimension culturelle est essentiellement constitue par le bti historique

[1] Cf. ONU (1987).

1. Lapproche patrimoniale : la notion de patrimoine urbain

2 Patrimoine urbain et soutenabilit

1. Lapproche patrimoniale : la notion de patrimoine urbain