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O impacto de novas
tecnologias no
Registro de Imveis
A informatizao do Registro
transformar o prprio
Registro?
Srgio Jacomino
Quando vi Srgio Jacomino (SJ) sentado, com uma mochila, sendo atendido no pequeno
cartrio em que eu iniciava minha carreira profissional, fiquei profundamente surpreendido. O
nome que eu lia na vasta produo acadmica, o presidente do IRIB, era um homem de carne
e osso, com uma cmera fotogrfica na mo e, para aumentar minha surpresa, queria saber a
minha opinio sobre cartrios e concursos. Eu era novo em todos os sentidos da palavra,
sentia que tinha muito a fazer e nada para dizer, mas SJ genuinamente registrador e
preservou o momento.
No esqueo a carta que o IRIB, sob a presidncia de Jacomino, enviou aos novos concursados,
onde se lia o verso de Fernando Pessoa, "Deus quer, o homem sonha, a obra nasce". E, nos
seus discursos, SJ desvenda o mundo, nos trazendo a citao de Vitor Pradera, pela via de
Ricardo Dip: eis a tradio, que no todo o passado, mas apenas o passado que se faz
presente e tem virtude para fazer-se futuro.
SJ planta sementes no corao e na mente das pessoas, cultivando-as. notvel sua
generosidade. Por exemplo, sua biblioteca particular, a Medicina Anima, est compartilhada
com a comunidade cientfica, disponibilizando valioso acervo bibliogrfico, para qualquer
pessoa que deseja pesquisar e estudar. um homem que quer ver crescer o tronco firme das
atividades notariais e registrais e admirar a beleza das flores que brotam nessa imensa rvore.
A juventude no se prova com certido, mas com a permanente capacidade de surpreender e
se deixar surpreender. Termos o SJ pensando o futuro dos registros, com os ps na realidade
histrica, um privilgio delicioso. um farol nesse mar escuro e agitado de eltrons.
Por que estudar a Histria do Direito, j que os historiadores no consideram que seja
Histria e os juristas no consideram que seja Direito? Em outras palavras, de que serve um
"especialista em direito revogado"?
Especialista em direito revogado... esta expresso, cunhada pelo Dr. Antnio Carlos Alves
Braga Jr., engraada. Ele se espantava que me lembrasse de dispositivos legais da reforma da
legislao hipotecria de Nabuco, de 1864. Na verdade, o que mais me atraa no assunto era o
fato de que a sociedade brasileira, neste admirvel perodo do Brasil Imprio, tinha uma
sensibilidade desperta para receber, no mbito das especulaes jurdicas, o contributo de
pensadores que refletiam sobre economia e administrao no governo do pas. Hoje voltamonos, com um certo novidadismo, para as anlises econmicas do direito esquecendo-nos
que, quela poca, os juristas eram convocados para dar solues jurdicas a problemas de
carter econmico e social. Produziam-se, digamos assim, anlises jurdicas da economia.
Afinal, nada mais urgente, naquela altura, do que dotar a sociedade brasileira de modernos
sistemas de publicidade registral que pudessem dar garantias aos crditos fundirios,
degradando os custos financeiros de operaes que representavam grandes riscos em virtude
de nus e gravames imobilirios ocultos. Vemos isso claramente nas propostas que se
apresentaram desde 1844, na gestao do Decreto 482, que veio a lume somente em 1846.
o que se percebe na reforma de Jos Thomaz Nabuco de Arajo, de 1864. Nesse mesmo
sentido as postulaes de Rui Barbosa, com a criao dos ttulos de crdito lastreados em
garantias reais, na modelagem do Registro Torrens, etc. Mas a entramos no sculo XX e as
discusses relacionadas com o Registro de Imveis foram, pouco a pouco, arrefecendo e
acomodando-se nos escaninhos dos juristas. Os fundamentos econmicos e sociais foram
relegados e considerados simplesmente assuntos metajurdicos. O resultado foi o
recrudescimento de frmulas mais ou menos esotricas, com jarges especializados. Camos,
ento, numa espcie de armadilha confortvel, verdadeira torre de marfim, cidadela
ultraespecializada que nos levou, mais e mais, distantes da percepo que se tinha da
importncia social e econmica dos Registros Pblicos. Enfim, estudar histria fundamental
para a reeducao e para no repetir os erros do passado!
Os registradores de imveis gozam de autonomia no gerenciamento do servio pblico que
lhes foi delegado, bem como j existe previso legal determinando a instituio do registro
eletrnico. Isso no permite a cada oficial estabelecer o registro eletrnico da forma que lhes
aprouver?
Evidentemente, no. Os servios notariais e registrais so pblicos. A gesto privada se limita
aos aspectos financeiros e administrativos da serventia. O contedo do Registro seus atos,
inscries, anotaes, etc. so pblicos. O suporte haver de s-lo tambm. Forma e
contedo - ambas expresses de direito pblico. No possvel pensar-se em criar livros de
registro imagem e semelhana de cada registrador... No ser possvel criar um Registro
Eletrnico em cada serventia. H alguns anos cunhei uma expresso que me parecia
adequada para expressar a situao de mudana de paradigmas motivada pelo impacto de
novas tecnologias: atomizao X molecularizao dos cartrios. Embora, desde o seu
nascedouro, o Registro de Imveis tivesse um nmero definido de livros bem estruturados, a
partir do final da dcada de 70 os Registros passaram a adotar, para o desempenho de suas
atividades, novas tecnologias como o microfilme, a informtica, os processos de gesto (ISO)
etc. Este fenmeno atraiu empresas especializadas que ofereceram solues que a todos
pareceram adequadas, mas que representavam, na prtica, a criao de novos livros ou de
originais repositrios eletrnicos sem a adequada regulao. So exemplos: indicadores
administrativos das Juntas Comerciais. Est provado que o chamado Registro de Direitos (com
certa crtica na importao da expresso) um estgio muito mais elaborado e eficiente da
publicidade registral, pois degrada os custos relacionados com os intercmbios econmicos
numa sociedade complexa e dinmica como a contempornea. Gostaria de destacar que
corremos o risco de atravessar o arco que nos levar do controle ex ante em direo a
modelos menos aperfeioados em que a situao jurdica se definir ou com a adjudicao
decorrente de uma ao judicial, ou com a segurana econmica que visa cobrir os riscos
inerentes aos intercmbios de mercado.
Pode dar exemplos concretos?
No primeiro caso, temos uma degradao da qualificao registral em face dos ttulos judiciais.
De uns tempos para c, o nosso Conselho Superior da Magistratura de So Paulo esteio, por
dcadas, da boa orientao jurisprudencial , vem decidindo que os ttulos judiciais devem
sempre ser registrados, mesmo quando se constatem graves erronias no ttulo. Em muitos
casos, o erro no se acha na prestao jurisdicional, mas na elaborao do ttulo. Em outros, o
fenmeno tem ocorrido mesmo nos casos em que o tema decisrio no se acha coberto pelo
manto da jurisdio e pela imutabilidade decorrente do trnsito em julgado material (casos de
partilha nos inventrios judiciais, por exemplo). O acesso desses ttulos imperfeitos, passveis
de serem sanados por simples medidas retificativas, rogadas pelas prprias partes, acaba
inoculando o germe da insegurana jurdica. Os problemas comeam a ser sentidos na
mutao subsequente, em que o registro imperfeito acaba por irradiar efeitos deletrios. So
milhares de decises judiciais que vulneram a cidadela do registro de imveis sem que o tema
da obstncia registral fosse enfrentado e superado com uma deciso judicial firme e precisa
(art. 204 da LRP). O vale-tudo judicirio, especialmente na justia laboral, longe de prevenir
conflitos, representar, a mdio e a longo prazos, um fator de potencializao de litgios. Antes
o judicirio, com atribuio exclusiva de lei, retificava o registro isto , tornava-o reto,
corrigia-o, endireitava-o. Hoje, lamentavelmente, testemunhamos um perigoso sentido
inverso: ttulos judiciais, reconhecidamente imperfeitos, ao ingressarem no Registro de
Imveis, o tornam duvidoso, defectivo, imperfeito. No segundo caso, vemos a proliferao de
registros privados que medram ao lado do edifcio institucional. So registros que reclamam os
atributos de publicidade e de eficcia perante a terceiros e que se constituem como
simulacros dos verdadeiros registros de segurana jurdica, estes revestidos pelo manto de
oficialidade e estatalidade. So inmeros os exemplos. Como critrio diferenciador, criam-se
neologismos tcnicos como gravames e apropriam-se de expresses tradicionais dos
sistemas de publicidade como eficcia perante terceiros (vide o art. 63-A da Lei 10.931, de
2004 e o Decreto 7.897/2013). Exemplos no faltam. A recente Medida Provisria 656/2014,
ao mesmo tempo em que prev a chamada concentrao na matrcula (outro neologismo
esprio), prev a regulamentao de registros pblicos pelo Conselho Monetrio Nacional.
Note um aspecto importante: esses registros so inteiramente eletrnicos. No h uma
qualificao registral no input do sistema, nem se faz um controle nas sucessivas mutaes
de titularidade dos crditos e da propriedade (veja o desconcertante art. 22 da Lei
10.931/2004, em que a cesso eletrnica dos crditos garantidos implica, automaticamente, a
transferncia da propriedade fiduciria...). Todos os processos escriturais so eletrnicos,
automatizados. Essa tendncia pode representar a desconstruo dos tradicionais sistemas de
publicidade registral.
O Sr. suspeita que o Registro existir sem um registrador?
No penso que cheguemos a tanto. Mas note, por exemplo, como os mdulos que compem a
Central ARISP de Servios Eletrnicos Compartilhados funcionam atualmente seja o ofcio
eletrnico, a penhora online ou a indisponibilidade etc. Somam-se quase uma dezena de
mdulos interdependentes. Penso que devero ser integrados em um nico sistema baseado
no relacionamento com o Registro de Imveis. A pesquisa patrimonial poder levar,
automaticamente, penhora ou indisponibilidade de bens e isto sem grandes saltos
procedimentais. Os dados do Registro, disponibilizados neste contexto (eu chamaria de
ambiente integrado), so disponibilizados numa espcie de matrcula dinmica, livro hbrido,
atualizvel on the fly, em tempo real, em que o prprio ttulo pode perfeitamente se converter
em ato de registro. E vice-versa. Basta pensar nos documentos eletrnicos estruturados
baseados em XML que tanto podem servir ao ato de registro quanto prtica do prprio ato
notarial ou judicial. O risco, ento, se acha na entrega do controle do registro, que pode se
deslocar do registrador para quem centralize e domine os dados do Registro de Imveis. Quem
controlar o sistema de Registro, seja como gestor territorial, ou como agente promotor de
mutaes jurdicas, ter o poder de transformar o registrador em mero amanuense. A
atividade crtica do registro tradicionalmente foi o input no sistema; agora ser
o output. Inesperadamente, a publicidade registral ganha um novo relevo. A qualificao
registral se dirige no somente ao ttulo que ingressa, mas situao jurdica que
imediatamente publica, escoimando-a de todo dado irrelevante do ponto de vista
informacional. Afinal, a quem poder interessar um nus cancelado? Mais do que isso: que
importncia poder representar o discurso narrativo dos atos, lavrados como previsto no
art. 231, I, da LRP, em face dos dados estruturados que vo aos livros escriturados de forma
eletrnica indicados no art. 40 da Lei 11.977/2009? As modalidades de certides se
multiplicaro e sero oferecidas em modelos prt--porter, atualizveis automaticamente. O
fetiche tecnolgico, que mascara a captura do Registro Pblico por instncias econmicas ou
estatais, pode levar ao esvaziamento dos significados tradicionais dos registros pblicos,
convertendo-os em meros depositrios de dados. Da ao esvaziamento das atribuies
tradicionais do registrador um passo. O seguinte poder ser a extino, pura e simples do
modelo multissecular. O Registro Hipotecrio francs, extinto em janeiro de 2013, nos pode
dar lies importantes (v. <http://goo.gl/iFtbqd>).
Tempo e espao - centralizao, atomizao e molecularizao - so expresses correntes em
seus artigos. Poderia comentar o que significam, no contexto do registro eletrnico?
nesse ambiente de transformaes que se move o Registro Pblico atualmente. Vejamos a
questo do tempo. O registro demorado? Proceder ao registro em 20, 10 ou 5 dias no tem
importncia alguma quando consideramos que a funo tpica dos nossos registros prevenir
futuros conflitos e litgios - demandas que podem se arrastar por muitos anos. O que pode
representar maiores custos? Uns poucos dias de exame minucioso dos ttulos apresentados a
registro ou vrios anos de eventual demanda judicial? Est provado que as
despesas decorrentes de transaes no qualificadas e as inerentes a uma eventual demanda
judicial representam custos muito superiores aos que se tem num ambiente institucional que
conta com eficientes sistemas de Registros Pblicos. Vejo, com certo pesar, que nossas
lideranas foram atradas a uma cilada na busca desesperada de emular os "registros pblicos"
eletrnicos oferecidos pelo sistema financeiro. Os "registros de nus e gravames", como
previsto no Decreto 7.897/2013, operam eletronicamente, automatizados, sem qualquer
controle preventivo - salvo as clusulas gerais decorrentes de regulao do Banco Central e da
Comisso de Valores Mobilirios, alm da autorregulao das prprias instituies
financeiras. Os Registros Imobilirios no podem rivalizar com esses sistemas do ponto de vista
da gesto operacional de seus processos. Degradar o tempo consumido para o registro dos
ttulos - como se isso representasse efetivamente uma vantagem para os envolvidos na
transao - pode levar a uma transformao substancial do prprio Registro. Numa situao
ideal, em que as assimetrias informativas no se verificassem no mercado, o tempo de
registrao, de fato, seria uma varivel onerosa e perfeitamente dispensvel. Bastaria a
contratao e sua imediata publicidade. Mas no assim na realidade. Dos 30 dias, saltamos
para 15, depois para 10, agora para 5. No demorar e faremos o registro em 2 dias... Este
processo nos levar at o ponto em que o registro passe automaticamente por ns, vazando a
malha da qualificao registral, e j no seremos importantes. No representaremos mais do
que um elo redundante num amplo arco de transaes econmicas. Corremos o risco de nos
transformar em ndulo burocrtico e ineficiente no trnsito de informaes. Insisto: desde
que levemos um tempo razovel para consecuo dos registros - e os prazos legais so
bastante razoveis - a questo de tempo no desempenha um papel crucial no contexto de
nossas atividades. Samos de um modelo de isolamento dos registros, siderados em comarcas
s vezes distantes umas das outras, e, por fora irresistvel dos meios eletrnicos, rapidamente
nos molecularizamos, integrando uma cadeia complexa de informaes e de servios. A
tendncia ser as vrias centrais de servios (notarial e registral) coordenarem-se num portal
nico de acesso. Mas esta tendncia no pode chegar ao ponto de destruir a singularidade de
cada uma das especialidades. O risco que corremos a ultrapassagem do termo mdio
virtuoso descambando para a centralizao de dados em rgos pblicos ou privados. Este
um risco imenso e expressa uma compreenso equivocada das potencialidades
proporcionadas pelas bases eletrnicas de dados. No ser um mega-cadastro territorial,
ideia muitas vezes associada aos chamados cadastros multifinalitrios, que imprimir maior
segurana e agilidade na gesto territorial. Este tema especialmente delicado porque a
constituio de supercadastros interessa de perto a grandes empresas que vendem solues
to sedutoras quanto caras. O poder poltico se encanta com solues mgicas, trado pela
promessa de efetivo controle social. Afinal, informao poder. O dramtico, nisso tudo,
que o fetiche eletrnico encanta tambm notrios e registradores, que, desavisados, entregam
a alma a essa entidade mefistoflica que representa a conjugao de interesses como os
econmicos e de controle social, com invaso esfera privada de cada cidado. Nunca nos
esqueamos: a atividade notarial e registral pode e deve ser exercida inclusive em face do
prprio Estado! Neste sentido, os notrios e registradores, com seus livros de registro,
representam uma cidadela armada da sociedade civil na defesa de seus interesses privados em
face do poder poltico e das potestades econmicas.