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Registro Conservatorio de Bienes Races.

I. Parte General
1. Introduccin
Este reglamento se dict el 1857, se trata ms bien de un decreto con fuerza de ley dictado
por mandato del artculo 695 del Cdigo Civil.
Dispone el artculo 695 Un reglamento especial determinar en lo dems los deberes y
funciones del Conservador, y la forma y solemnidad de las inscripciones.
La organizacin y el funcionamiento del Registro estn consignados bsicamente en el
reglamento.
Dispone el artculo 1 del reglamento En la Capital de cada departamento habr, en lugar
seguro y cmodo para el servicio pblico, una oficina que tendr por objeto la inscripcin
de los ttulos mencionados en el Ttulo V de este Reglamento.
En realidad, hoy en da los departamentos con las comunes; ya que esta norma se refera
a la antigua divisin territorial, pero que fue suprimida por la constitucin de 1980.
2. Del Conservador
El Registro Conservatorio de Bienes Races funciona como una oficina en cada comuna del
territorio nacional (hay uno por comuna, salvo el caso de Santiago en que hay 3), a cargo
de un funcionario denominado Conservador de Bienes Races, calificado de Auxiliar de
la Administracin de Justicia y considerado Ministro de fe pblica.
El Conservador es nombrado por el Presidente de la Repblica de entre los abogados que
cumplan las exigencias para ser Notario. Es adems, Archivero judicial y lleva el registro
de Comercio.
II. Libros del Conservador de Bienes Races
Los libros que fundamentalmente all se llevan son:
- El Repertorio,
- El Registro,
- El ndice General.
A) El Repertorio
Es un libro en que se deben anotar todos los ttulos que se le presenten al Conservador por
orden cronolgico de llegada, cualquiera que sea su naturaleza y es anual.

Dispone el artculo 21 del reglamento Tendr el Conservador un libro denominado


Repertorio, para anotar los ttulos que se le presenten.
De acuerdo al artculo 22 El expresado libro estar encuadernado, foliado y cubierto con
tapa firme.
1. Anotacin en el Repertorio
Cada vez que se lleva a inscribir un ttulo al Conservador, lo primero que hace este, es
anotarlo en el Repertorio. Esta anotacin es el asiento o constancia que se deja en el libro,
de la presentacin y recepcin de un ttulo para su inscripcin; esas anotaciones se van
efectuando por estricto orden de presentacin al Conservador.
La anotacin en el Repertorio debe contener las enunciaciones que indica el artculo 24 del
Reglamento.
Artculo 24 Cada pgina del Repertorio se dividir en cinco columnas, destinadas a recibir
las enunciaciones siguientes:
1 El nombre y apellido de la persona que presenta el ttulo,
2 La naturaleza del acto o contrato que contenta la inscripcin que trata de hacerse,
3 La clase de inscripcin que se pide; por ejemplo, si es de dominio, hipoteca, etc.
4 La hora, da y mes de la presentacin
5 El registro parcial en que, segn el artculo 32 debe hacerse la inscripcin, y el nmero
que en l le corresponde.
2. Utilidad de la Anotacin
La utilidad de la anotacin en el Repertorio radica en que si por alguna razn, el
conservador se rehusare de hacer la inscripcin del ttulo, porque ste tiene algn defecto,
problema u obstculo; anotar el ttulo y lo devolver al interesado con una constancia de la
razn por la cual se niega a inscribirlo.
Por su parte, el requirente de la inscripcin dispone de un plazo de dos meses para subsanar
el defecto que tena el ttulo; de modo que si dentro de dicho plazo y una vez subsanado el
defecto, vuelve nuevamente a traer el ttulo al Conservador, se podr realizar la inscripcin,
la cual se retrotraer en su fecha al momento en que se hizo la anotacin.
Dispone por su parte el artculo 17 del Reglamento Convertida la anotacin en
inscripcin, surte sta todos los efectos de tal desde la fecha de la anotacin, sin embargo,
cualesquiera derechos que hayan sido inscritos en el intervalo de la una a la otra.

Lo cual resulta importante, ya que en el intermedio pudieron haberse efectuado otras


inscripciones, de manera que, va a prevalecer la inscripcin ms antigua cuya fecha ser la
de la anotacin en el repertorio, siempre que la inscripcin se haga dentro de los dos meses
de la anotacin, pues esta caduca luego de dicho plazo.
3. Caducidad de las Anotaciones y su conversin en Inscripcin
Art. 15. Sin embargo, en ningn caso, el Conservador dejar de anotar en el Repertorio el ttulo que
se le presentare para ser inscrito, ya sea que el motivo que encontrare para hacer la inscripcin sea
en su concepto de efectos permanentes o transitorios y fciles de subsanar.
Las anotaciones de esta clase caducarn a los dos meses de su fecha si no se convirtieren en
inscripcin.
Art. 16. La anotacin presuntiva de que habla el artculo anterior se convertir en inscripcin,
cuando se haga constar que se ha subsanado la causa que impeda la inscripcin.
Art. 17. Convertida la anotacin en inscripcin, surte sta todos los efectos de tal desde la fecha de
la anotacin, sin embargo de cualesquiera derechos que hayan sido inscritos en el intervalo de la
una a la otra.

Se ha resuelto que la caducidad no se produce a los dos meses si la imposibilidad de


inscribir se debi a una prohibicin judicial, de modo que alzada la prohibicin, se puede
efectuar la inscripcin aunque hayan transcurrido ms de dos meses, surtiendo efectos la
inscripcin, como siempre, desde la anotacin en el Repertorio.
Se ha fallado adems que subsanados los defectos del ttulo, debe requerirse al Conservador
nuevamente para que inscriba, no pudiendo ste hacerlo de oficio.
4. Negativa del Conservador a Inscribir y su relacin con la Anotacin
a. Si anotado en el Repertorio el ttulo se niega el Conservador a efectuar la inscripcin (se
profundizar ms adelante), por algunas de las causales por las que puede hacerlo, se
expresar al margen del Repertorio el motivo de la devolucin, dejando en blanco la 5
columna para designar el Registro Parcial en que deba inscribirse el ttulo y darle el nmero
que corresponda en caso de ordenarse por el Juez la inscripcin ante el reclamo de la parte
interesada.
b. Se ha discutido qu sucede si se ha practicado la anotacin en el repertorio para inscribir
un ttulo traslaticio de dominio y luego se presenta un tercero a anotar e inscribir el
embargo o prohibicin de enajenar de esa misma propiedad:
- Algunos fallos han resuelto que no puede procederse a la inscripcin del dominio,
- Pero, en otra oportunidad, se ha resuelto que como la prohibicin es posterior a la
anotacin en el repertorio del ttulo traslaticio de dominio, l puede perfectamente
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inscribirse porque la inscripcin se retrotrae al de la anotacin, tiempo en que no exista tal


prohibicin.
c. Se ha fallado tambin que es nula la inscripcin efectuada sin previa anotacin en el
Repertorio, por omitirse un trmite previo y necesario, establecido en consideracin a la
naturaleza de la inscripcin (art.1682), ello sin perjuicio de las respectivas sanciones al C.
d. De la misma forma se ha resuelto la nulidad de la inscripcin efectuada despus de
caducada la anotacin en el Repertorio, y no puede procederse a una renovacin de la
anotacin, porque el Reglamento no contempla tal diligencia.
e. Finalmente, cualquier requirente puede solicitar el denominado certificado de
repertorio, en el que consta la circunstancia de existir o no anotaciones en el Repertorio,
respecto de un determinado Inmueble.
B) Libro de Registro
El Registro, considerando la expresin como cuerpo del sistema, est integrado por tres
registros particulares:
-

El registro de Propiedad
El registro de Hipotecas y Gravmenes
El registro de Interdicciones y prohibiciones de Enajenar.

Dispone el artculo 31 El Conservador llevar tres libros, denominados: 1 Registro de


Propiedad; 2 Registro de Hipotecas y Gravmenes; 3 Registro de Interdicciones y
Prohibiciones de Enajenar.
Dispone el artculo 32 Se inscribirn en el primero las traslaciones de dominio;
En el segundo, las hipotecas, los censos, los derechos de usufructo, uso y habitacin, los
fideicomisos, las servidumbres, y otros gravmenes semejantes.
En el tercero, las interdicciones y prohibiciones de enajenar e impedimentos relacionados
en el artculo 53, nmero 3.
La Jurisprudencia ha resuelto que, la inscripcin practicada en un Registro que no
corresponde es nula absolutamente.
Adems, conforme al artculo 33 En cada uno de los mencionados Registros se inscribirn
tambin las respectivas cancelaciones, subinscripciones y dems concerniente a las
inscripciones hechas en ellos.
Por otro lado, cada Registro parcial contiene un ndice por orden alfabtico, con los
nombres de los otorgantes, ndice de especial importancia prctica para la ubicacin de los
ttulos y contribuye a caracterizar el registro.
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Cmo se Identifica la inscripcin en el Registro.


Las inscripciones, cualquiera que sea, se individualizan por la foja; la hoja en que estn
hechas y por su nmero. Cada inscripcin tiene al margen un nmero, y arriba la foja.
Las inscripciones se identificarn por el ao en que est inscrita, por la foja en que est la
inscripcin, y por el nmero que lleva cada inscripcin dentro del respectivo registro.
Por ejemplo: Tal inmueble est inscrito a fojas 656, n500 del Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Races de Concepcin del ao 204.
Por otro lado, si se aaden algunos documentos, el artculo 42 dispone En un apndice a
este ndice se inventariarn los documentos agregados al fin de cada Registro.
C) El ndice general
El ndice general, junto con los ndices de cada registro parcial, permite el funcionamiento
del sistema, en cuanto mediante de l se ubican inscripciones y se puede reconstruir la
historia de los inmuebles partiendo de algunos datos elementales.
Se construye por orden alfabtico de los otorgantes, y se formar a medida que se vayan
haciendo las inscripciones en los tres registros.
En l se abrirn las mismas partidas que en ndice particular, y es igualmente anual.
III. Publicidad del Registro
El registro es pblico, y conforme el artculo 50 Es obligado el Conservador a dar cuantas
copias y certificados se le pidan judicial o extrajudicialmente, acerca de lo que consta o no
consta de sus Registros.
Uno de los certificados es el que deja constancia de haberse inscrito el ttulo en el Registro;
se estampa en la copia del ttulo que se present al Conservador para la inscripcin, copia
que el Conservador devuelve al interesado, ahora con esa certificacin final.
Son frecuentes los certificados de Dominio Vigente, en que el conservador deja constancia
de que cierto inmueble est actualmente inscrito a nombre de determinada persona; de
Gravmenes etc.
Si el certificado contiene un error, la responsabilidad es del funcionario; sin embargo,
aunque el certificado resulte errneo, el Registro igualmente mantiene sus efectos; los
asientos en el Registro tiene validez y eficacia con independencia de las certificaciones que
respecto de ellos emita el Conservador.

IV. Responsabilidad del Conservador


Primeramente debemos sealar que, el Conservador no tiene facultades para examinar la
validez y eficacia de los ttulos ni la correspondencia entre las declaraciones sobre los
predios y las reales caractersticas de ellos.
El Conservador tiene s, responsabilidad por la negligencia, dolo y abuso que cometa en el
cumplimiento de sus funciones:
- Responsabilidad Civil por daos, se rige por las reglas generales;
- Responsabilidad Funcionaria, se rige por las reglas del COT.
- Responsabilidad Penal, se rige por las normas del cdigo Penal, especialmente las
relativas a delitos cometidos por funcionarios en el desempeo de sus cargos.
En cuanto a la remuneracin, no percibe sueldo fiscal sino derechos arancelarios, que
cobra a los interesados en las diversas diligencias que all se efectan.
V. TITULOS QUE PUEDEN Y DEBE INSCRIBIRSE
La ley obliga a inscribir ciertos ttulos, en cambio, existen otros ttulos cuya inscripcin es
facultativa (Ttulo V).
A) Art. 52. Debern inscribirse en el Registro Conservatorio:
1. Los ttulos translaticios de dominio de los bienes races; los ttulos de derecho de usufructo, uso,
habitacin, censo e hipoteca constituidos en inmuebles, y la sentencia ejecutoria que declare la
prescripcin adquisitiva del dominio o de cualquiera de dichos derechos.
Acerca de la inscripcin de los ttulos relativos a minas, se estar a lo prevenido en el Cdigo de
Minera;
2. La constitucin de los fideicomisos que comprendan o afecten bienes races; la del usufructo,
uso y habitacin que hayan de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos; la constitucin, divisin,
reduccin y redencin del censo; la constitucin de censo vitalicio, y la constitucin de la hipoteca.
Las reglas relativas a la hipoteca de naves pertenecen al Cdigo de Comercio;
3. La renuncia de cualquiera de los derechos enumerados anteriormente;
4. Los decretos de interdiccin provisoria y definitiva, el de rehabilitacin del disipador y demente,
el que confiera la posesin definitiva de los bienes del desaparecido y el que conceda el beneficio
de separacin de bienes, segn el artculo 1385 del Cdigo Civil.

Hacemos el alcance que, los derechos de uso y habitacin son personalsimos, por lo tanto,
intransferibles.
Sancin por la no inscripcin de un ttulo que debe inscribirse.
En cada una de las situaciones contempladas en el artculo 52 y en los dems textos citados,
la inscripcin cumple una determinada funcin, si bien, a veces es discutida.

La sancin por falta de inscripcin depender del rol que en cada caso le corresponda
desempear:
-

Para quienes estiman que la inscripcin es, en ciertos actos, solemnidad de algunos
actos, si se omite habra nulidad absoluta.
Para quienes estiman que la inscripcin tiene por objeto, en ciertos casos, hacer
oponible un acto a terceros, la falta de inscripcin acarrear la inoponibilidad.

B) Art. 53. Pueden inscribirse:

1. Toda condicin suspensiva o resolutoria del dominio de bienes inmuebles o de otros


derechos reales constituidos sobre ellos;
2. Todo gravamen impuesto en ellos que no sea de los mencionados en los nmeros 1
y 2 del artculo anterior, como las servidumbres.
El arrendamiento en el caso del artculo 1962 del Cdigo Civil y cualquiera otro acto o
contrato cuya inscripcin sea permitida por la ley;
3. Todo impedimento o prohibicin referente a inmuebles, sea convencional, legal o
judicial, que embarace o lmite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar.
Son de la segunda clase el embargo, cesin de bienes, secuestro, litigio, etc.
En cuanto a las prohibiciones judiciales, el CPC ha dispuesto que ciertas medidas,
prohibiciones de celebrar actos y contratos y el embargo, cuando recaen sobre inmuebles,
no producen efecto respecto de terceros si no se inscriben, recordando que se ha entendido
que la expresin embargo tiene un alcance amplio.
Por otro lado, inscrita la prohibicin de enajenar, se ha discutido, la actitud que debe tomar
el Conservador cuando el obligado a no enajenar, infringiendo su obligacin, enajena y se
le pide que inscriba ese ttulo, para efectuar as la tradicin Debe negarse o debe inscribir?
-

Se ha sostenido que debe negarse, en base el artculo 13 del reglamento, porque


sera un caso en que la inscripcin es legalmente inadmisible. Se configura, como
se ha dicho, un impedimento de registro: al existir una prohibicin de enajenar
vigente, inscrita, la coherencia del registro conduce a considerar legalmente
inadmisible, un ttulo que contradice aquella inscripcin.

Pero tambin puede estimarse que el Conservador debe inscribir la enajenacin,


recordado primeramente, que la validez de una tal estipulacin es discutida.
Luego, si se admite, ella genera una obligacin de no hacer, de modo que la
enajenacin no importa sino una infraccin de esa obligacin, que el Conservador
no es el llamado a juzgar; Por ltimo, el artculo 13 se refiere a las inscripciones
que por ley son inadmisibles, no por acuerdo entre particulares, de modo que para
fundar la negativa debera precisarse el precepto legal que declara inadmisible la
inscripcin. (La Jurisprudencia se ha inclinado por sta tesis)
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Finalmente, conviene efectuar una aclaracin en este tema; La expresin ttulos que
debern inscribirse se entiende no como una orden a los involucrados en el ttulo o al
funcionario, sino como una exigencia para un efecto; es decir, los interesados siempre son
libres para pedir o no la inscripcin, pero si quieren lograr el efecto jurdico fundamental
previsto en el ttulo, han de inscribir.
Por su lado, la expresin ttulo que pueden inscribirse est referida a ttulos cuyo efecto
fundamental no est sometido a inscripcin, pero respecto de los cuales, en lugar de
prohibirse la inscripcin, se permite, para aprovechar ventajas del registro, que posibilita
derivar consecuencias secundadas al efecto fundamental del contrato; entre ellas, la
oponibilidad
VI. MODO DE PROCEDER A LAS INSCRIPCIONES
1. Forma de las Inscripciones
Art. 70. Admitidos los ttulos, el Conservador, conformndose a ellos, har sin retardo la
inscripcin.
Art. 71. Se har una sola inscripcin, cualquiera que sea el nmero de los acreedores y deudores, si
hay entre aqullos unidad de derechos, o si son stos solidarios o indivisible la obligacin.
Art. 72. Pero si resultare de un ttulo que muchos deudores o fiadores hubiesen hipotecado los
inmuebles que singularmente les corresponden, se verificarn tantas inscripciones cuantos los
inmuebles sean.
Art. 73. Las partidas de inscripcin, en cada Registro parcial, se colocarn bajo el nmero que se les
haya asignado en el Repertorio.
Art. 74. Si anotado un ttulo en el Repertorio se desistiere de la inscripcin el requirente o se
suspendiere sta por cualquier otro motivo, pondr el Conservador, bajo el nmero que al ttulo se
haya asignado en el Repertorio, el respectivo certificado, firmado tambin por la parte, haciendo
constar el hecho y el motivo de la no inscripcin.
Art. 75. Las inscripciones se escribirn entre dos mrgenes, y en tal orden de sucesin que entre una
y otra no quede ms de un rengln en blanco.
Art. 76. Tendr cada inscripcin al principio, en el margen de la izquierda, una anotacin que
exprese la naturaleza del ttulo y el nmero que le corresponda en el Repertorio.
Art. 77. Las sumas se escribirn en guarismos y en letras, y no se usarn jams de abreviaturas.

2. Lugar de la Inscripcin
Art. 54. La inscripcin del ttulo de dominio y de cualquiera otro de los derechos reales
mencionados en el artculo 52, nmeros 1 y 2, se har en el Registro Conservatorio del
departamento en que est situado el inmueble, y si ste por su situacin pertenece a varios
departamentos, deber hacerse la inscripcin en la oficina de cada una de ellos.
Si el ttulo es relativo a dos o ms inmuebles, deber inscribirse en los Registros de todos los
departamentos a que por su situacin pertenecen los inmuebles.
Si por un acto de particin se adjudican a varias personas los inmuebles o parte de los inmuebles
que antes se posean proindiviso, el acto de particin, en lo relativo a cada inmueble o cada parte
adjudicada, se inscribir en el departamento o departamentos a que por su situacin corresponda
dicho inmueble o parte.

Debe tenerse en cuenta lo siguiente:


a) Si se efecta la inscripcin en el Registro de una comuna que no corresponde, ella ser
Intil, teniendo aplicacin el artculo 696 del cdigo civil, puesto que la inscripcin no se
ha efectuado de la manera en que ordena el reglamento.
b) Se ha discutido la situacin en que perteneciendo el inmueble a dos o ms comunas, se
omite la inscripcin en una de ellos:
-

Algunos sealan que debe tenerse por inscrito en la parte o porcin respectiva

La Jurisprudencia se ha inclinado por la ineficacia de esta inscripcin y tiene todo el


predio por no inscrito

Por otra parte, si el ttulo es relativo a dos o ms inmuebles, inscrito en una comuna,
esa inscripcin es perfecta aunque la inscripcin para el otro inmueble en su
departamento no se efecte o quede defectuosa.

3. Quin puede requerir la inscripcin


Conforme a lo dispuesto en el artculo 60 Los interesados pueden pedir la inscripcin por
s, por medio de personeros o de sus representantes legales
Ahora bien, el artculo 61 seala Slo si la inscripcin se pide para transferir el dominio
de un inmueble, o de alguno otro de los derechos reales comprendidos en el nmero 1 del
artculo 52, ser necesario que el apoderado o representante legal presenten el ttulo de su
mandato o de su representacin; en las inscripciones de otro gnero bastar que exhiban la
copia autntica del ttulo en virtud de la cual demandan la inscripcin.

4. Documentos con que se requiere la Inscripcin


Conforme al artculo 57 la inscripcin se debe solicitar exhibiendo copia autntica del
ttulo o del decreto judicial en su caso.
Aunque el reglamento no lo dispone expresamente, debe concluirse que se admiten a
inscripcin slo instrumentos pblicos. As se desprende:
a) Porque la seguridad que confiere esta clase de instrumentos permite la mnima
estabilidad necesaria para que el sistema cumpla su funcin.
b) Porque varios preceptos tambin lo dan a entender: artculos 13, 57, 62, 65.
Estos textos aluden a instrumentos autnticos. Se sabe que el cdigo emplea este trmino
en dos acepciones:
- como sinnimo de pblico
- como opuesto a falsificado
Pero en el contexto de aquellas reglas y, en especial el tenor del artculo 62, inducen a
concluir que emplean el adjetivo en el significado de pblico.
5. Contenido de la Inscripcin
Fundamentalmente, la inscripcin es un extracto o resumen del ttulo de que se trata.
El cdigo y el reglamento sealan el contenido o menciones precisas que la inscripcin
debe incluir y que vara segn la naturaleza del ttulo:
a) El artculo 78 del reglamento seala las designaciones que debe contener la inscripcin
de ttulos de propiedad y de derechos reales.
b) El artculo 79 indica las menciones que debe contener la inscripcin de un Testamento,
de una sentencia o decreto judicial y de la particin.
c) El artculo 81 establece las menciones de la inscripcin de la hipoteca.
6. Menciones de la inscripcin de ttulos de propiedad y derechos reales.
Art. 78. La inscripcin de ttulos de propiedad y de derechos reales, contendr:
1. La fecha de la inscripcin;
2. La naturaleza, fecha del ttulo y la oficina en que se guarda el original;
3. Los nombres, apellidos y domicilios de las partes;
4. El nombre y linderos del fundo;
5. La firma del Conservador.

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Si se pidiere la inscripcin de un ttulo translaticio del dominio de un inmueble o de alguno de los


derechos reales mencionados en el artculo 52, nmero 1; y en el ttulo no apareciere facultado uno
de los otorgantes o un tercero para hacer por s solo el registro, ser necesario adems que las partes
o sus representantes firmen la anotacin.
En las transferencias que procedan de decretos judiciales no hay necesidad de que las partes firmen
las anotaciones.

Respecto de sta ltima exigencia, se justifica por cuanto lo que se est realizando es el
acto jurdico, denominado tradicin, que siendo una convencin, segn se tiene
generalmente aceptado, requiere el consentimiento de ambas partes.
Pero tambin est permitido actuar por apoderado, que puede quedar facultado en el mismo
ttulo que ha de inscribirse; en la prctica es muy habitual inscribir con una redaccin
como la siguiente Se facultad al portador de copia autorizada de esta escritura para
requerir y firmas las anotaciones, inscripciones y subinscripciones que procedan.
De manera, que tal estipulacin facilita la diligencia registral, evitando la concurrencia
personal de las partes.
Por otro lado, al utilizarla pueden surgir dificultades, sobre las que se cierne la posible
nulidad de la inscripcin-tradicin; as, despus de otorgado el ttulo y antes de practicar la
inscripcin puede fallecer, incapacitarte, o retractarse una de las partes o ambas; surge
entonces la duda, sobre la validez de la inscripcin (tradicin) efectuada despus, a
peticin, de un portador de copia del ttulo; para la solucin es decisiva la determinacin de
su naturaleza jurdica.
Con frecuencia se le ha calificado de un mandato a persona indeterminada; pero, dentro de
esa tcnica, parece ms preciso distinguir dos etapas:
-

Al conferirse, surgira una oferta de mandado a persona indeterminada (no puede


haber mandato porque an no hay mandatario)

y ms tarde, cuando alguien acepta el encargo, expresa o tcitamente (requiriendo la


inscripcin), quedara configurado el mandato.

Hay otro planeamiento en Chile con menos base legal; puede concebirse como un
acto de apoderamiento unilateral y que cobra vida propia desde que se emite,
independizndose de la suerte de quienes lo emitieron.

En cuanto a la poca de las firmas, se ha sostenido que las firmas del Conservador, del
tradente y del adquiriente (o de quien los represente), pueden estamparse con intervalos de
tiempo.
Efectuada la inscripcin, el Conservador certifica en el ttulo la constancia de haberse
inscrito.

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6. Mencin de la inscripcin precedente


Adems de lo anterior, con el fin de mantener el encadenamiento de las inscripciones del
inmueble, y por lo mismo su historia, se exige, cuando procede, la mencin de la
inscripcin precedente.
As lo establece el artculo 80 del reglamento Siempre que se transfiera un derecho antes
inscrito, se mencionar en la nueva, al tiempo de designar el inmueble, la precedente
inscripcin, citndose el Registro, folio y nmero de ella.
No obstante, si dicha mencin no se incluye en la inscripcin, no parece justificado
estimarla nula, y podra ser del caso aplicar el artculo 696 del Cdigo, y la omisin se
podra salvar a travs de lo dispuesto en el artculo 88 (subinscripcin por omisin).
7. Nota de Simple Referencia
Por otra parte, el Conservador debe poner en las inscripciones anteriores no canceladas
una nota de referencias a las posteriores (art.92).
Esta nota, muy til, que podra estimarse como la recproca de la recin referida, no est
clara en su alcance.
Luego se ver que una inscripcin se cancela mediante una subinscripcin al margen; para
ese caso no hace falta la nota de referencia; pero tambin se puede cancelar por la sola
circunstancia de practicarse ms adelante una nueva inscripcin sin necesidad de una
subinscripcin en la anterior.
Ahora bien, puede entenderse que en tales casos no est obligado el Conservador a poner la
nota de referencia, porque debe hacerlo en las no canceladas y sta estara cancelada por
la posterior; dndosele ese alcance, estara obligado a poner la nota slo en los casos en
que, por ejemplo, se inscribe una transferencia de parte del inmueble, con lo que la anterior
no quedara cancelada en totalidad.
En la prctica y para beneficio del Registro, frecuentemente se entiende que la nota procede
cada vez que no haya subinscripcin, es decir, incluso en los casos en que se cancela
virtualmente, de manera que al examinarse la inscripcin sea posible percatarse de que
adelante hay una nueva inscripcin ms que la ha cancelado ya parcial, ya totalmente.
8. Ausencia de menciones en el Ttulo
En el artculo 82 del Reglamento se establece la forma como debe suplirse la falta en los
ttulos, de las designaciones que ha de contener la inscripcin:
a) por escritura pblica, si la falta es absoluta
b) por minuta, tratndose de designaciones defectuosas o insuficientes

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Con base en varios preceptos del reglamento, en el leguaje registral se entiende por
minuta un instrumento privado, suscrito por los interesados y relativo a inscripciones en
el registro.
Siendo su funcin suplir designaciones defectuosas o insuficientes de los ttulos, con el
requisito de estar firmadas por quienes tengan inters en su contenido.
Menciones que requieren un comentario especial
Dos menciones de la inscripcin merecen un comentario especial, porque, ms que otras, es
probable que no aparezcan en el ttulo o aparezcan incompletas: los linderos, los datos de la
inscripcin precedente; si no aparece en el ttulo debe rehusarse la inscripcin?.
1. Situacin de los Linderos: en cuanto a los linderos, su designacin constituye un
elemento importante de la sustancia del acto de que se trata; es una forma de determinacin
del objeto; por ejemplo, si se trata de una compraventa, ese dato determina qu es lo
vendido con la responsabilidad que se deriva.
No podra el funcionario suplir el defecto consultando el dato en las inscripciones
precedentes, que l puede perfectamente examinar.
En este caso, procede la negativa del Conservador para inscribir, por la causal del artculo
13, unido al artculo 78 n4 (que es la disposicin que exige tal mencin en la inscripcin).
El interesado deber suplir el defecto por escritura pblica, o segn el caso, con una minuta.
En cuanto a la exigencia del nombre del predio que exige el artculo 78 N4, se reemplaza,
en los sectores urbanos, por la calle y el nmero, solucin que no merece objetarse.
2. Situacin de los datos de la inscripcin precedente: en cuanto a los datos de la
inscripcin precedente, su funcin es mantener el encadenamiento de la inscripciones, de
modo que, por su parte, se favorezca el respeto al Registro al quedar patente que quien
transfiere es quien tiene el derecho a su nombre y, por otra, resulte fcil retroceder en el
tiempo, reconstituyendo la historia jurdica del predio.
Si en el titulo no se menciona la inscripcin precedente, el Conservador, que tiene a su
disposicin los libros podra suplirla acudiendo a los ndices hasta encontrarla, y
mencionarla en la inscripcin, o debe rehusar la inscripcin mientras no se supla el defecto
mediante escritura pblica, conforme al citado artculo 82?; aqu la respuesta es ms
dudosa. Lo que falta es un dato, que est en el registro y al, cual l puede acceder.
Si la exigencia se entiende como que debe constar en el ttulo, es un dato que falta y se
exigira, para suplir la ausencia, escritura pblica o minuta pero firmada por ambas partes; y
podra ocurrir que al interesado le sea imposible o difcil lograr que la otra parte subscriba
la escritura o minuta, quedando as obstaculizada la inscripcin.

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Admitiendo la duda, atendidos los textos, parece preferible concluir que el Conservador
debe negarse, de modo de que el interesado deber suplir el defecto, como lo indica el
artculo 82 del reglamento.
Su negativa encuentra fundamento en el artculo 13, con el ejemplo final, en relacin con el
artculo 80 del reglamento.
9. Obligacin de Inscribir
La regla general es que el Conservador est obligado a inscribir los ttulos que se le
presenten y debe hacerlo sin retardo (artculos 12 y 13).
Excepcionalmente puede negarse, por alguna de las causales sealadas en los artculos 13 y
14.
10. Negativa del Conservador
En caso de negativa, estampar el motivo en el ttulo, dejando constancia en el Repertorio.
El perjudicado podr reclamar ante el juez de primera instancia correspondiente,
acompaando el certificado de negativa de la inscripcin que le otorgar el propio
Conservador. El tribunal resolver por escrito y sin ms trmite, con el mrito de la
solicitud y de los motivos expuestos por el Conservador (artculo 18)
Si el Juez manda hacer la inscripcin, el Conservador deber practicarla y hacer mencin
en ella del decreto que la hubiera ordenado (artculo 19)
El decreto en que se niegue lugar a la inscripcin es apelable en la forma ordinaria (artculo
20)
Causales de la negativa
A) Causales del artculo 13, puede rehusar inscribir si la inscripcin es en algn sentido
legalmente inadmisible
Por ejemplo, seala la disposicin, si:
-

No es autntica la copia que se le presenta o no est en papel competente


Si no es inmueble la cosa a que se refiera o aqul no se encuentra situado en la
comuna
Si no se ha dado al pblico el aviso correspondiente (cuando se trata de inmuebles
que se inscriben por primera vez; 3 publicaciones en un peridico y un cartel fijo
por 15 das en la oficina conservatoria).
Es visible en el ttulo algn vicio o defecto que lo anule absolutamente
Si el ttulo no contiene las designaciones legales para la inscripcin.

14

Comentarios respecto del artculo 13


a) Puede constatarse que los ejemplos se refieren a defectos formales del ttulo; no a la
sustancia del acto o contrato contenido en l.
Esta observacin induce a concluir que la expresin en algn sentido legalmente
inadmisible est referida, en general, a ese campo: infracciones legales en las formas de
los ttulos.
b) Slo uno de los ejemplos permite dudar sobre su naturaleza: el penltimo, si es visible
en el ttulo algn vicio o defecto que lo anule absolutamente. Permite la duda porque:
-

Por una parte, siguiendo la tendencia de los otros, podra entenderse referido slo a
vicios formales del ttulo que provoquen nulidad absoluta, y que no estn incluidos
en los anteriores; adems, en el Reglamento, como en general en la materia
registral, el trmino ttulo se emplea principalmente en el sentido instrumental; y,

Por otra, podra estimarse que se refiere a defectos de toda naturaleza, formales o
substanciales del acto, que provoquen nulidad absoluta, ya que la norma no
distingue.

En todo caso, entendido este ejemplo con cualquier significado, amplio o restringido,
presenta dos limitaciones:
-

Conforme al texto, para poder negarse, debe tratarse de defecto que conduzca a
nulidad absoluta
Conforme a diversos fallos que se han pronunciado sobre el sentido de la expresin
visible en el ttulo, debe tratarse de vicios o defectos que puedan percibirse con el
solo examen del ttulo respectivo, sin que sea necesario confrontarlo con otros
antecedentes o documentos.

B) Causales del artculo 14


-

Si el dueo de un fundo lo vendiere sucesivamente a dos personas distintas, y


despus de inscrito por uno de los compradores apareciere el otro solicitando igual
inscripcin;

Si un fundo apareciese vendido por persona que segn el Registro no es su dueo o


actual poseedor.

En estos casos, el Conservador rehusar la inscripcin hasta que se le haga constar que
judicialmente se ha puesto la pretensin en noticia de los interesados a quienes pueda
perjudicar la anotacin.
Estas causales tampoco se refieren a la sustancia del negocio; se trata igualmente de
objeciones formales.
15

Una apreciacin de conjunto permite que las atribuciones de control conferidas al


funcionario, son limitadas, y constreidas principalmente a las formas de los ttulos, en
relacin con el orden y funcionamiento, del Registro.
El sistema existente no controla, pues, la validez y eficacia de los actos. Ni siquiera la
correlacin entre la descripcin que el ttulo efecta del predio y las reales caractersticas de
ste.
11. Plazo para Inscribir
El Reglamento no trata expresamente desde cundo y hasta cundo se puede proceder a la
inscripcin.
Puede sealarse como principios generales en esta materia:
a) Como la inscripcin es consecuencia del ttulo, es ste el que debe examinarse para
concluir desde y hasta cuando procede inscribir.
b) En ese examen, la indagacin fundamental tendr que orientarse a su eficacia al tiempo
en que se pretende inscribir. As, ser aceptable la inscripcin desde que el ttulo inicie su
eficacia y hasta que la conserve. Esto en relacin con la funcin o funciones que la
inscripcin cumple en el caso de que se trate.
12. Subinscripciones
Conforme al artculo 88 La rectificacin de errores, omisiones o cualquiera otra
modificacin equivalente que el Conservador, de oficio o a peticin de parte, tuviere que
hacer conforme al ttulo inscrito, ser objeto de una subinscripcin; y se verificar en el
margen de la derecha de la inscripcin respectiva, al frente de la designacin modificada.
Las subinscripciones son, pues, anotaciones escritas al margen de la inscripcin, en la
forma y para las finalidades que el Reglamento seala.
Conforme a lo dispuesto en los artculo 88 y 89, si la rectificacin se funda en el mismo
ttulo inscrito, se efecta mediante subinscripcin. Pero si se basa en un nuevo ttulo, debe
practicarse nueva inscripcin, salvado que el antecedente sea una sentencia, porque
entonces siempre ser subinscripcin lo que se practicar.
13. Cancelaciones
Cancelar una inscripcin es dejarlo sin efecto; el Reglamento ha dispuesto que las
cancelaciones de inscripciones se efecten mediante subinscripciones, es decir, por notas
marginales.
As lo seala el artculo 91 del reglamento Son igualmente objeto de subinscripcin las
cancelaciones, sean parciales o totales, convencionales o decretadas por la justicia.
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Pero en esta materia debe tenerse presente el artculo 728 del cdigo, segn el cual para que
cese la posesin inscrita es necesario que la inscripcin se cancele:
-

por voluntad de las partes


por una nueva inscripcin en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro
por sentencia judicial

Ahora bien, en el segundo caso, la subinscripcin a que se refiere el artculo 91 no es


indispensable para la cancelacin: el dueo de un inmueble que tiene inscrito a su nombre
el predio, lo vende; el comprador, inscribe la venta, y en virtud de esa inscripcin se
cancel la anterior.
Por el artculo 91, el Conservador, subinscribe al margen de la anterior (ya cancelado por la
nueva) esta mutacin, slo para la conveniencia del registro.
Se ha sostenido que la nueva inscripcin no cancelara virtualmente a la anterior y sera
necesaria la subinscripcin, pero se ha rechazado tal exigencia.
Debe considerarse que el Conservador, no efectuar ninguna cancelacin de oficio (art.92)
14. Sancin para la Omisin de los requisitos que la ley exige en las inscripciones.
Se ha visto que son varias las exigencias que debe reunir una inscripcin.
Debe distinguirse:
a) Si el requisito omitido lo establece el Cdigo Civil en sus artculo 686 a 695, la sancin a
esa omisin es la prevista en el artculo 696, es decir, la inscripcin no dar la posesin
efectiva del respectivo derecho mientras la inscripcin no se efecte de la manera que en
dichos ttulos se ordena. Es decir, la inscripcin no es nula, sino que no da la posesin
efectiva del derecho. Si se trata de un ttulo traslaticio, no transfiere el dominio.
b) Si se trata de otro requisito, la sancin ser la nulidad absoluta.
15. Inscripcin de inmueble nunca antes Inscrito
Art. 58. Para inscribir la transferencia por donacin o contrato entre vivos de una finca que no ha
sido antes inscrita, exigir el Conservador constancia de haberse dado aviso de dicha transferencia
al pblico por un peridico del departamento, si lo hubiere, y por carteles que se hayan fijado en
tres de los parajes ms frecuentados del departamento, con las designaciones relativas a las personas
que transfieren y a los lmites y nombre de la propiedad, materia del contrato.
La fijacin de carteles se har constar al Conservador por certificados del escribano o juez del
lugar, puestos al pie de dichos carteles, para que de este modo conste tambin que ha habido en el
contenido de ellos la exactitud necesaria.
Se sujetarn a la misma regla la inscripcin o registro de la constitucin o transferencia por acto
entre vivos de los derechos de usufructo, uso, habitacin, censo e hipoteca que se refieran a
inmuebles no inscritos.
Hasta treinta das despus de dado el aviso no podr hacerse la inscripcin.
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