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REPBLICA DE COLOMBIA

DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO NACIONAL DE ESTADSTICA

INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI


tleded y Orden

SUBDIRECCIN DE GEOGRAFA

GESTIN DEL SUELO URBANO


EN EL MARCO DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL

Bogot, D. C. 2003

DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO NACIONAL DE ESTADSTICA

INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI

IVN DARO GMEZ GUZMN


Director General

JOS IGNACIO CRDOBA DELGADO


Secretario General

CSAR CABALLERO REINOSO


Presidente Consejo Directivo
Director Departamento Administrativo Nacional de Estadstica

SANTIAGO MONTENEGRO TRUJILLO


Director Departamento Nacional de Planeacin

ALEJANDRO GAVIRIA URIBE


Subdirector Departamento Nacional de Planeacin,
Delegado

FRANCISCO CSAR VALLEJO MEJA


Representante del Presidente de la Repblica

CECILIA RODRGUEZ GONZLEZ RUBIO


Ministra de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial

JUAN PABLO BONILLA ARBOLEDA


Viceministro de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial,
Delegado
Brigadier General CARLOS ALBERTO FRACICA NARANJO
Representante del Presidente de la Repblica
Jefe Departamento D2(EMC), Ministerio de Defensa Nacional

GUILLERMO BELTRN QUECN


Subdirector de Geografa (C)

MARYORI ARANGO LPEZ


Subdirectora de Cartografa

NAPOLEN ORDEZ DELGADO


Subdirector de Agrologa (C)

YOVANNY ARTURO MARTNEZ MARTNEZ


Subdirector de Catastro

GESTIN DEL SUELO URBANO


EN EL MARCO DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL

COORDINACIN PRODUCCIN:

IGAC: Judith Alicia Salas Miranda

INVESTIGACIN TEMTICA :

IGAC: Elva Marina Prez Silva

PRODUCCIN Y EDICIN INTEGRAL:

IGAC: Elva Marina Prez Silva

REVISIN DE ESTILO:

IGAC: Judith Alicia Salas Miranda


Nancy Aguirre Gutirrez

DISEO PORTADA:

IGAC: GRAPA Divisin de


Informacin y Mercadeo

NUESTRA PORTADA:

IGAC: Fotografa oblicua


de Bogot D. C.

ISBN: 958-9067-66-2
Instituto Geogrfico Agustn Codazzi-2003
Prohibida la reproduccin total o parcial sin la autorizacin del Instiuto Geogrfico Agustn
Codazzi.
Esta obra es individual, por tanto los conceptos emitidos en ella son responsabilidad exclusiva
del autor.

CONTENIDO

PRESENTACIN

INTRODUCCIN

11

GENERALIDADES

13

URBANISMO Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL

17

Funcin del Urbanismo

18

Actuacin Municipal

20

Planeamiento

21

Ejecucin del Planeamiento

22

Disciplina Urbanstica

22

Normas urbansticas

23

Espacio Pblico (en rea urbana, suburbana y de expansin)

24

Espacio Privado

26

Aprovechamiento Urbanstico

26

Factores que Determinan el Aprovechamiento

27

Aprovechamiento Tipo

30

Aprovechamiento Neto

33

Precio de Referencia por Aprovechamiento

33

Clculo de Aprovechamiento Urbanstico

35

Derechos de Construccin y Desarrollo (DCD)

37

GESTIN DEL SUELO

39

Plan de Ordenamiento Territorial (POT)

40

Planes Parciales (PP)

41

Unidades de Actuacin Urbanstica (UAU)

42

Delimitacin de las Unidades de Actuacin Urbanstica

45

Gestin del Suelo Urbano

Requisitos de Orden Tcnico

45

Requisitos de Orden Procedimental

46

Formas de Actuacin

47

Herramientas de Gestin del Suelo

47

De Tipo Urbanstico

48

Reajuste de Tierras e Integracin Inmobiliaria

49

Sistemas de Cooperacin y Compensacin

50

De Tipo Jurdico

53

Enajenacin Voluntaria y Expropiacin Va Judicial

54

Enagenacin Forzosa y Expropiacin Va Administrativa

55

Derechos de Preferencia

57

De Tipo Financiero

58

Plusvala

58

Determinacin de la Plusvala

60

Contribucin por Valorizacin

66

Derechos Adicionales de Construccin y Desarrollo (DACD)

66

reas Morfolgicas Urbanas (AMU)

69

Zonas Geoeconmicas Homogneas (ZGH)

72

Transferencia de Derechos Adicionales de Construccin y Desarrollo


(TDCD)

74

Equivalencias en la Transferencia de Derechos

76

Transferencia de Derechos para Espacio Pblico

82

Mecanismos de Pago para la Gestin del Suelo

84

Bonos de Reforma Urbana

84

Pagar de Reforma Urbana

85

Gestin del POT y sus Implicaciones Econmicas y Financieras

86

BIBLIOGRAFA

91

PRESENTACIN

El Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, de acuerdo con su misin


institucional de apoyo al proceso de ordenamiento territorial del pas
ha desarrollado metodologas en el nivel departamental, municipal y
urbano. Como complemento y en el marco de la Ley de Desarrollo
Territorial, este documento contiene una aproximacin metodolgica
a la gestin del suelo.
El presente trabajo va dirigido primordialmente a todas aquellas personas con responsabilidad de establecer los mecanismos a utilizar para
que el ordenamiento urbano sea posible, a la luz de las disposiciones
que en materia de gestin del suelo contempla la legislacin colombiana. Tambin resulta til como materia de consulta para quienes de
alguna manera participan en la bsqueda de alternativas de gestin que
hagan ms eficaz el desarrollo urbano.
Pretende adems dar respuesta a una de las mayores inquietudes
que actualmente afrontan las distintas administraciones municipales, que tienen el desafo de buscar e implementar mecanismos
eficaces que permitan hacer realidad las decisiones urbanas planteadas en los planes de ordenamiento territorial. En efecto, se
incluyen temas actuales sobre el urbanismo y sus instrumentos de
gestin y se ponen de manifiesto algunas metodologas que bien
vale la pena experimentar.

11>

Gestin del Suelo Urbano

El trabajo de investigacin fue elaborado como aporte a la bsqueda de soluciones concretas a los problemas de gestin de los planes de ordenamiento, recogiendo en gran medida las experiencias
que otros pases han tenido al respecto, como conceptos e instrumentos de gestin definidos y propuestos por especialistas en la
materia.
La difusin del documento en las ciudades del pas, constituir
un esfuerzo orientado a apoyar a todos los actores sociales
que tienen la responsabilidad de hacer que el desarrollo urbano cumpla con su funcin de equilibrar los costos y beneficios
entre la administracin municipal y los particulares.
Director General

Gestin del Suelo Urbano

para la definicin de las zonas morfolgicas homogneas, variable


fundamental en los planes de ordenamiento territorial. Adems inserta
en su contenido criterios bsicos para la definicin de zonas
geoeconmicas homogneas.
Y finalmente una ltima parte que hace referencia al estudio econmico y financiero que debe abordar la administracin municipal y distrital,
durante la formulacin del Plan de Ordenamiento Territorial.

GENERALIDADES
Un Plan de Ordenamiento Territorial (POT), en su contenido deber
dejar explcito las normas generales bajo las cuales un propietario
puede desarrollar o construir su predio y si es el caso, las limitaciones
de construccin que este tiene.
Los aspectos bsicos que el plan debe contener y que el propietario
de un inmueble deber tener en cuenta para llevar a cabo el desarrollo
de su predio son: la clase de suelo, el tipo de uso, el nivel de aprovechamiento, el tipo de gestin para su desarrollo y los efectos fiscales
sobre el predio.
La Clase de suelo, corresponde a la clasificacin dada al territorio de
acuerdo con los criterios generales de la Ley 388 de 1997, de conformidad con las siguientes caractersticas:
Suelo Urbano: reas del territorio distrital o municipal que
cuentan con infraestructura vial, red primaria de todos los servicios
pblicos domiciliarios y aptitud urbanstica.
Suelo Rural: El destinado exclusivamente a usos rurales y
no apto para uso urbano.
Suelo Suburbano: Localizado dentro del suelo rural, est
caracterizado por la mezcla de tipo de uso del suelo y las formas
de vida de campo y de ciudad.

Gestin del Suelo Urbano

Suelo de expansin Urbana: El destinado para uso rural


que durante la vigencia del plan de ordenamiento territorial ser habilitado para uso urbano, mediante la dotacin de infraestructura
vial, servicios pblicos domiciliarios, espacios recreativos,
equipamientos colectivos y medios de transporte pblico.
Suelo de Proteccin: Localizado dentro de cualquiera de las
anteriores clases, tiene restringida su posibilidad de uso debido a sus
condiciones geogrficas, paisajsticas, ambientales, amenazas y riesgos o por hacer parte de zonas de utilidad pblica para la localizacin
de infraestructuras de servicios pblicos.
El tipo de uso, corresponde a la caracterizacin que se da a una zona,
donde se autoriza, condiciona o prohben determinadas actividades.
El condicionamiento de algunas de ellas est dado por el impacto
ambiental que genera y el grado de compatibilidad que tiene respecto
de la actividad principal que all se desarrolla.
El uso del suelo, es la actividad que se desarrolla en cualquier rea del
suelo rural, urbano, suburbano o de expansin urbana. Se ha clasificado de manera general para la zona urbana o de expansin como Residencial, Institucional, Industrial, Recreativo y Comercial y de Servicios.
En el suelo rural se permite el desarrollo de actividades forestales,
agrcolas, ganaderas o mineras, segn su grado de compatibilidad con
el suelo y dems condiciones ambientales. Igualmente en esta clase de
suelo se puede establecer bajo condiciones muy particulares (restrictivas) los usos residencial, industrial, institucional o recreativo.
El nivel de aprovechamiento, corresponde a la cantidad de metros
cuadrados que puede construirse sobre un predio. Se define mediante
parmetros que determinan el porcentaje de terreno que puede ocuparse y la altura mxima de la construccin permitida.

411,

Gestin del Suelo Urbano

El tipo de gestin para desarrollar un predio, enmarca todas las


condiciones que un propietario deber atender al solicitar la licencia
de urbanizacin o construccin de un predio, es decir, si el predio
est incluido dentro de una Unidad de Actuacin Urbanstica, un Plan
Parcial, o si puede desarrollarse individualmente.
El municipio o distrito tienen la opcin de definir reas especiales
sobre las cuales el desarrollo urbanstico debe cumplir algunas condiciones particulares, y a su vez, la urgencia con que estas deben realizarse. De esta forma el tipo de gestin puede tener implicaciones de
carcter indicativo u obligatorio.
El carcter indicativo es aquel donde el municipio autoriza el desarrollo predial estableciendo condiciones de clase de suelo, tipo de uso y
nivel de aprovechamiento, pero sin condicionar el tiempo para su construccin. El carcter obligatorio se da cuando para el desarrollo del
predio adems de cumplir con las tres condiciones antes previstas, se
define un tiempo especfico para su desarrollo.
Los efectos fiscales sobre el predio, son todos los aspectos que en
materia fiscal debe atender un propietario al considerar el desarrollo
de su predio, es decir, las posibles obligaciones tributarias para el
herario pblico, como son por ejemplo, la valorizacin y la plusvala
entre otros.
La Urbanizacin, Corresponde a la facultad de dotar un terreno con
los servicios pblicos, infraestructura, espacios pblicos y
equipamientos necesarios para su aprovechamiento.

*URBANISMO Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL

En Colombia tradicionalmente se ha establecido un modelo


de crecimiento urbano caracterizado por el desarrollo predio a predio,
de manera independiente y sin marco de referencia, atendiendo a una
filosofa de urbanizacin espontnea y generando paradigmas que dificultan la aplicacin de principios constitucionales como la funcin
social y ecolgica de la propiedad. Esto, debido en parte al poco
inters participativo de los diferentes actores sociales y a la limitada
aplicacin de instrumentos de planificacin y de gestin disponibles
en la reglamentacin existente.
La Ley de Reforma Urbana (Ley 9a de 1989), la ley de Desarrollo
Territorial (Ley 388/97) y sus decretos reglamentarios, definen herramientas para el ordenamiento urbano; los Planes Parciales y las Unidades de Actuacin Urbanstica. Estos son modelos de planeamiento
donde el proceso de produccin y transformacin social del espacio
responde a la teora del urbanismo activo, que define a travs de un
plan de ordenamiento previamente concertado, el qu, el dnde, el
cunto, el cundo y la manera como los diferentes actores llevarn a
cabo el desarrollo urbanstico.
Es as como con la Ley 388 de julio 18 de 1997 el pas inicia un
trascendental cambio hacia el urbanismo de la globalidad; se dispone
ahora de los mecanismos de actuacin y gestin que pueden hacer

Gestin del Suelo Urbano

ms viable la creacin de una cultura urbanstica de produccin de


ciudad de manera funcional, concertada, planificada y sustentable.
Los nuevos esquemas y principios de planeacin urbanstica puestos
en marcha en diversas ciudades del mundo han mostrado su capacidad para incorporar conceptos e instrumentos de planeacin y gestin
compatibles con los nuevos modelos de desarrollo, desprendindose
de esquemas rgidos y acercndose ms a un urbanismo operativo,
selectivo y estratgico, que integra las polticas de corto, mediano y
largo plazo, para la ocupacin del espacio fsico urbano o de expansin urbana.
En este sentido la Ley 388 ha definido por una parte las herramientas
de planificacin y de gestin con las cuales orienta el proceso planificador, y por otra ha desarrollado los instrumentos de gestin mediante
los cuales pretende hacer efectivos sus propsitos de ordenamiento
territorial. El esquema considerado por dicha ley para la gestin del
suelo se indica en la siguiente pgina, de acuerdo con la interpretacin
hecha o para efectos de este documento.

Funcin del Urbanismo


El urbanismo debe cumplir con los principios universales y comunes
de todos los modelos urbansticos, donde prevalece el derecho a un
paisaje y medio ambiente sanos que garanticen una alta calidad de vida
y el desarrollo sostenible. Puede decirse que las funciones principales
que este debe cumplir son:
Funcin Pblica: La delimitacin fsico-espacial del territorio
en el establecimiento de usos pblicos o privados le corresponde a
la administracin pblica, quien a travs de los planes de ordenamiento territorial debe definir, caracterizar, intervenir y contro-

Gestin del Suelo Urbano

GESTIN DEL SUELO

LEY 388197 de
DESARROLLO
TERRITORIAL

HERRAMIENTAS DE
PLANIFICACIN

HERRAMIENTAS DE
GESTION DEL SUELO

1
DE
PLAN DE

TIPO URBANSTICO

ORDENAMIENTO

- Reajuste de Tierras
- Integracin Inmobiliaria
- Cooperacin entre
participes

TERRITORIAL

PLAN PARCIAL

TIPO JURDICO

UNIDAD DE
ACTUACIN
URBANSTICA

TIPO FINANCIERO

- Enajenacin Forzosa
- Enajenacin Voluntaria
- Expropiacin va Judicial
- Expropiacin va Administrativa

- Plusvala
- Contribuccion por valorizacin
- Derechos adicionales de
construccin y desarrollo

19

Gestin del Suelo Urbano

lar las diferentes actuaciones que se lleven a cabo sobre el suelo


urbano o de expansin urbana (Ley 388/ art.8).
Funcin social y ecolgica de la propiedad: La Constitucin Nacional (CN) en su artculo 58 establece como uno de los
principios fundamentales de la propiedad su funcin social y
ecolgica. La Ley 388 (art.15, numerales 1, 2 y 3) mediante el establecimiento de normas urbansticas estructurantes, generales y complementarias exige la identificacin de los derechos y obligaciones
que tienen los propietarios sobre sus terrenos o construcciones.
Se equilibra as el sistema urbanstico donde los deberes, las obligaciones, las cargas y los beneficios que conlleva el proceso urbanizador sustentan el principio de la corresponsabilidad de la funcin social, y legitima a su vez la prevalencia del inters general
sobre el particular (art.1. CN) y la equitativa distribucin de las
cargas y beneficios.
Actuacin municipal
El urbanismo es una de las competencias del municipio para generar una serie de acciones encaminadas a la ocupacin racionalizada, la prevencin del deterioro y degradacin del suelo urbano,
rural, suburbano y de expansin urbana, como base para el mejoramiento de la calidad de vida de la poblacin. Esto se logra estableciendo polticas y adelantando acciones que propendan a la recuperacin de espacios para usos colectivos y dotaciones pblicas, la salvaguardia del patrimonio colectivo, la integracin de usos
dentro de la ciudad, la creacin de infraestructura de servicios y la
generacin de vivienda de inters social; todas ellas directamente
ligadas a los instrumentos legales y operativos de actuacin.

41,

Gestin del Suelo Urbano

La actuacin urbanstica municipal debe integrar tres fases complementarias a saber: la del planeamiento, la de ejecucin del planeamiento
y la disciplina urbanstica.
Planeamiento
Es la fase de previsin y programacin en donde se decide el tipo de
ocupacin que se dar al territorio y las distintas actividades pertinentes, los ritmos y modos de crecimiento urbano, las actuaciones sobre
el casco urbano consolidado y los proyectos concretos a ejecutar
sobre zonas precisas de la ciudad. A su vez, es en este nivel donde los
planes de ordenamiento territorial establecen los lineamientos, definen
y delimitan las zonas a desarrollar mediante planes parciales o Unidades de Actuacin Urbanstica.
De esta forma, la definicin de las actuaciones sobre el territorio cumple un papel ordenador y transformador del espacio, creando escenarios acordes con la propia historia y morfologa de la ciudad, donde las actuaciones a ejecutar se basan en el profundo conocimiento
de los procesos que se desean controlar o modificar.
Todo proceso de crecimiento o transformacin de la ciudad debe
estar ligado a un plan parcial que explicite sus vas de ejecucin,
plazos, recursos y garantas para su realizacin, es decir, debe asociarse a un sistema de actuacin desde su concepcin. La actuacin
urbanstica involucra dos grupos de actores, la administracin pblica
y los particulares. Cuando la actuacin es directamente realizada por
los particulares, se denomina sistema de compensacin y cuando
intervienen la gestin pblica y la financiacin privada (mixta), se
denomina sistema de cooperacin.
Todo sistema de actuacin est directamente relacionado con una
unidad de suelo (polgono o unidad de actuacin) dentro de la cual las

Gestin del Suelo Urbano

cargas y beneficios debern ser repartidos entre sus propietarios equitativamente.


La seleccin del sistema de actuacin debe tener un adecuado estudio, ya que el ahorro de esfuerzos que haga la administracin al adoptar el sistema de compensacin debe suplirse a travs de una
interventora que garantice la buena calidad de las obras y su ejecucin en los tiempos establecidos. El sistema de cooperacin le permite a los particulares, a travs de la gestin pblica, una mayor agilidad
en la aprobacin del proyecto, a su vez, si la administracin requiere
contratar los medios tcnicos para llevar a cabo la gestin, puede
revertir su costo sobre los del urbanismo para que este sea repartido
entre los propietarios.
Ejecucin del planeamiento
En esta fase el municipio acta directamente, conviene la realizacin
de actividades urbansticas con los agentes privados y encausa las
acciones de estos sobre la ciudad. Es decir corresponde a la concrecin de los proyectos de intervencin.
Disciplina Urbanstica
El municipio tiene el deber de garantizar al ciudadano que la regulacin
de actividades, la edificacin, la ejecucin de planes y el cumplimiento
de los compromisos que se adquieren con la colectividad, constituyan
la pauta para lograr alta calidad de vida en el espacio urbano.
La disciplina urbanstica es el ms valioso auxiliar de la gestin, de tal
forma que la formulacin de planes solo tiene sentido cuando se garantiza su ejecucin, as como la gestin urbanstica, la realizacin de
las actuaciones administrativas y obras solo lo tienen cuando se
enmarcan dentro de un proyecto de ciudad en trminos cualitativos de
identidad y bienestar.

Gestin del Suelo Urbano

Planteadas as las cosas, los diferentes instrumentos de actuacin urbanstica se complementan y el plan municipal cumple su funcin si
se han previsto y encadenado todos los medios a su alcance.
** Normas urbansticas
El Urbanismo seala el conjunto de medidas de orden arquitectnico, esttico, cultural y econmico que tienen como finalidad asegurar el desarrollo armnico y racional de las aglomeraciones urbanas'.
En razn a ello se dictan normas urbansticas mediante las cuales se
atender la urbanizacin de zonas urbanas o de expansin urbana.
Estas normas, basadas en el principio de la proporcionalidad, cumplen un papel regulador y equilibrador del espacio pblico y privado, y buscan que los espacios y servicios colectivos se incrementen
en la misma medida en que los ndices de edificabilidad y de densidad
habitacional aumentan, como tambin que el urbanismo se desarrolle
en armona con el medio ambiente.
As mismo, regulan el uso, la ocupacin y el aprovechamiento del
suelo y definen la naturaleza y las consecuencias de las acciones
urbansticas. Se tipifican como: Estructurantes, Generales y Complementarias.
Aquellas que dictan el marco general sobre el cual las diferentes acciones
urbansticas se deben desarrollar, asegurando la consecucin de los objetivos y estrategias planteadas a largo y mediano plazo en los planes de
ordenamiento territorial, son las Estructurantes.. Las que establecen usos
e intensidad de uso del suelo, actuaciones y procedimientos de parcelacin, urbanizacin, construccin e incorporacin de zonas al desarrollo
dentro del permetro urbano o de zonas de expansin, son las Generales,
y las que estn directamente relacionadas con los programas y proyectos
I ARMAND-FARGUES M. 1996.

Geslin del Suelo Urbano

adoptados, incorporadas en el programa de ejecucin y que por su naturaleza se desarrollan a corto plazo, son las Complementarias.
La atribucin efectiva, susceptible de apropiacin privada, que tiene el
propietario cuando su predio es afectado por una accin urbanstica
como es el establecimiento de usos e intensidades, es lo que se denomina Aprovechamiento Urbanstico.
El aprovechamiento urbanstico est regulado por las normas urbansticas y constituye la base de clculo para el reparto equitativo de
cargas y beneficios.
Espacio Pblico (en rea urbana, suburbana y de expansin)
Corresponde al conjunto de inmuebles pblicos y los elementos arquitectnicos y naturales de los inmuebles privados, destinados por
su naturaleza, uso o afectacin, a la satisfaccin de necesidades urbanas colectivas que transcienden los lmites de los intereses privados
de los habitantes.
Constituyen el espacio pblico todas aquellas reas requeridas para
la circulacin vehicular o peatonal, las reas para la recreacin pblica activa o pasiva, reas para la seguridad y la tranquilidad ciudadana; las franjas de retiro de las edificaciones sobre las vas,
fuentes de agua, parques, plazas, zonas verdes y similares, las reas
necesarias para la instalacin y mantenimiento de los servicios bsicos pblicos, para la instalacin y uso de amoblamiento urbano,
para la preservacin de obras de inters pblico, los elementos
culturales, religiosos, recreativos y artsticos, la preservacin del
paisaje y los elementos naturales del entorno de la ciudad y en
general por todas las zonas existentes o debidamente proyectadas
en las que el inters colectivo sea manifiesto y conveniente y que
constituya por consiguiente zonas para el uso y disfrute colectivo
(art. 5 Ley 9a/89).

411,

Gestin del Suelo Urbano

Dado que en Colombia no se han estandarizado las zonas de cesin,


a continuacin se relacionan algunos estndares generales' utilizados
en la delimitacin de espacios pblicos en zonas de cesin para
equipamientos o servicios pblicos, los cuales se aplican en conjuntos
urbanos que comprendan hasta 1.000 viviendas:

Zonas verdes, parques y jardines = 15 a 21 mt2/viv. mnimo


10% superficie bruta.

Centros culturales y docentes para escuelas primarias = mnimo 8 mt2 /viv. = mnimo 6 mt2 por vivienda.

Parqueadero = de 1 a 1.5 parqueadero/viv.

>

Parqueadero en oficinas, centros comerciales = 0.5 a 1


parqueadero/mt2 construido.

Cesin para equipamiento urbano = de 2 a 6 mt2/viv. de 2 a


6 mt2/100 mt2 de terreno construido.

>

Zona de vas y servicios pblicos = 20 a 30% de superficie


bruta.

Como norma general se ha establecido entre el 45 y 50% del suelo


bruto para el total de zonas de cesin obligatorias.

Parmetros que han sido tomados de estndares europeos y que se relacionan en el documento
Perspectivas del Nuevo Urbanismo Colombiano, Javier Garca Bellido.

Gestin del Suelo Urbano

Espacio Privado
Es aquel apropiable, de libre comercio y sobre el cual una persona
puede materializar o ejecutar una construccin (urbanizar) de acuerdo con las normas urbansticas. Es sobre este tipo de espacio
donde el plan de ordenamiento establece plenamente los diferentes usos permitidos (principales y complementarios) y prohibidos,
e as como el nivel de aprovechamiento para cada uso.

Aprovechamiento Urbanstico
El aprovechamiento urbanstico puede asociarse con el beneficio que
se espera obtener de la aplicacin de intensidades de edificacin en
una superficie; depende en gran medida del uso asignado a dicha edificacin y de la ubicacin geogrfica que tenga.
Es la base sobre la que se sustenta la Ley de Desarrollo Territorial, la
cual busca mediante sus instrumentos de actuacin y ejecucin, reglamentar la superficie edificable de un terreno, definir su uso y tipologa
y redistribuir las cargas y beneficios que conlleva la urbanizacin.
Sirve adems como punto de partida para medir el valor agregado
(plusvala) que puede generar un plan o una actuacin urbanstica.
El aprovechamiento puede ser objetivo, subjetivo y tipo. Aquel que se
materializa o ejecuta fsicamente sobre un terreno de acuerdo con las
normas urbansticas establecidas, se considera "aprovechamiento
objetivo", que a su vez, puede subdividirse en aprovechamiento lucrativo y dotacional; el lucrativo corresponde al que no tiene limitaciones y el propietario puede comerciar libremente, el dotacional es
el que est vinculado directamente a la planeacin pero con restricciones sobre su apropiacin. La suma de estos dos es tambin considerado como aprovechamiento total.
4M1

Gestin del Suelo Urbano

Se hace apropiacin de un "aprovechamiento subjetivo", cuando el


propietario solo con cumplir las normas urbansticas que le impone la
planeacin recibe un beneficio.
La cuanta bruta abstracta, que se genera sobre un predio al planear
una accin urbanstica sobre l, se denomina "aprovechamiento tipo".
Se considera que resulta del aprovechamiento objetivo ya que prcticamente es consecuencia de la aplicacin del planeamiento en un rea
determinada, por tanto, es apropiable y tiene un aprovechamiento
lucrativo que puede evaluarse econmicamente.
Factores que Determinan el Aprovechamiento
Distintos factores determinan el nivel de aprovechamiento que puede
tener un predio, el cual puede ser positivo o negativo segn sea el
caso; cuando el aprovechamiento es apropiable por el propietario bien
sea a travs de equidistribucin material o econmica, teniendo la facultad de edificar un determinado nmero de metros cuadrados (con
una altura y uso definido) puede decirse que el aprovechamiento es
positivo y se considera adems como aprovechamiento bruto. Cuando el bien se vincula dentro del proceso de planificacin y se genera
una expropiacin o indemnizacin sobre el derecho patrimonizable
del propietario es considerado como aprovechamiento negativo.
Los factores generales que determinan el nivel de aprovechamiento de
un predio se establecen dentro de las normas generales de un plan y
se conocen como:
>ndice de Edificabilidad (Ie): Es el rea edificable neta de construccin por cada metro cuadrado de rea neta de superficie de un
predio (mt2t/mt2s). Es decir, la cantidad mxima de metros cuadrados que puede construirse en un predio teniendo en cuenta
todas sus plantas. Por ejemplo, si un predio tiene un Ie de 2,5

41>

Gestin del Suelo Urbano

mt2c/mt2t, por cada metro cuadrado de terreno construible puede


tenerse mximo 2,5 mt2 de construccin sobre l.
Este ndice puede variar de una zona a otra, lo que hace que se
generen niveles de aprovechamiento diferentes en un mismo sector.
Para calcular el Ie es necesario considerar dos elementos importantes; el ndice de ocupacin y el ndice de construccin.
ndice de ocupacin (Io): Corresponde al porcentaje de suelo
mximo que puede ocupar el primer piso de una construccin
y el stano, con respecto a la superficie total del terreno. En
algunos casos es definido por sustraccin al establecer las zonas de retiros y aislamientos para la planta baja y el stano.
Indice de Construccin (Ic): Es el cociente que resulta de dividir el nmero de metros cuadrados de construccin mxima
permitida en una edificacin por el rea neta del terreno (descontando cesiones pblicas, aislamientos y retiros). Es expresado en metros cuadrados de terreno por metros cuadrados de
superficie construida. Puede tambin calcularse multiplicando
el Io x nmero de Pisos tipo.
Uso permitido: Es el uso deseable que coincide con la
funcin especfica de una zona y que ofrece mayores ventajas
desde el punto de vista de desarrollo sostenible'. El uso permitido
es una de las variables que genera pluralidad en los valores del
suelo, si se tiene en cuenta que la demanda que tiene el suelo de
uso residencial frente a uno de uso industrial o comercial, no tiene
comportamiento generalizado para todas las zonas.

Acuerdo 16 de 1998 (CAR). Determinantes Ambientales.

28

Gestin del Suelo Urbano

>
Densidad de Poblacin: Entendido como la cantidad de
habitantes establecidos dentro de un rea especfica. Este factor
tambin genera diferencia en el nivel de aprovechamiento, dado
que si la densidad del proyecto a desarrollar es alta, se podr
esperar un buen nmero de eventuales compradores, como consecuencia de la disminucin del valor de la unidad, aunque el valor
del metro cuadrado construido sea igual.
>
Costos de Urbanizacin: Estos varan dependiendo de las
caractersticas de planeamiento y las condiciones fsicas propias
del terreno. Hay zonas donde las obras a ejecutarse requieren mayores desembolsos y generarn menores beneficios, mientras en
otras donde a pesar de similares determinaciones en su
planeamiento, las apropiaciones de sus beneficios podrn ser
mayores debido, por ejemplo, a un fcil acceso a los servicios
pblicos dada su ubicacin geogrfica o condiciones topogrficas.
> Dificultades en la Gestin: El tipo de gestin a realizar
para la ejecucin de un proceso urbanstico sobre un predio
condiciona su aprovechamiento, ya que cualquier actividad
exgena puede causar una distorsin en el valor econmico del
mismo. Por ejemplo, si se requiere hacer demolicin de una
zona donde funciona una empresa que tiene un gran nmero de
empleados y la cual es muy rentable, el costo econmico y
social que conlleva muchas veces no puede ser asumido por
los propietarios del suelo y por tanto la actuacin sobre ese
sector terminar siendo poco viable y antieconmica.
> Renta de Situacin o de Ubicacin: La centralidad dada
por la situacin (ubicacin o localizacin) del suelo, es un factor
determinante del valor del suelo. La rentabilidad econmica que
puede generar un bien est proporcionada por los diversos
servicios con que cuenta y est directamente ligada al valor del

441,

Gestin del Suelo Urbano

suelo y ubicacin. Esto se refleja muy bien en aquellos sitios


donde se adquiere un alto nivel de aprovechamiento como resultado de un elevado valor del suelo por la ubicacin paisajstica
que tiene.
Aprovechamiento Tipo
Est dado por el valor o cuanta abstracta que se genera sobre un
predio como consecuencia del planeamiento hecho sobre este. Es la
sntesis o cristalizacin de varios elementos que integrados sirve de
referente para dar un valor al suelo, sin que ello refleje el costo real del
predio, solamente es un punto de partida para conseguir un equitativo
reparto de cargas y beneficios.
Determinacin del aprovechamientoTipo
Los diferentes aprovechamientos que puede tener un rea a urbanizar
se relacionan entre s para determinar su aprovechamiento tipo. Tericamente, la siguiente formula4 permite hacer un clculo aproximado:
al + adp
at
S dp
Donde:
at = Aprovechamiento tipo.
al = Aprovechamiento lucrativo total del rea (rea construible).
dp = Aprovechamiento dotacional privado (reas comunales).
S = rea total del sector a urbanizar.
dp = rea de cesin pblica.

Jos Luis Laso Martnez y Vicente Laso Barsa en "El Aprovechamiento Urbanstico" pg.33

30

Gestin del Suelo Urbano

Este aprovechamiento est en funcin de: Un aprovechamiento caracterstico que corresponde al ndice de edificabilidad (Ie) dado
para la tipologa y uso principal planificado, expresado en metros
cuadrados construibles, un aprovechamiento complementario de
acuerdo con el uso definido no caractersticos del sector (por ejemplo un uso comercial dentro de un uso residencial), y la situacin o
ubicacin del sector como elemento que lo valoriza o devala econmicamente.
Es evidente que esta clase de aprovechamiento no es igual para
todos los sectores ya que cada uno de ellos tendr diferentes
reas de cesin pblica o privada, as mismo la localizacin juega
un papel determinante en su definicin.
Para facilitar el clculo de este aprovechamiento se requiere la determinacin de un ndice de edificabilidad medio (Iem), principalmente en aquellos casos en que las actuaciones urbanas establecen
diferentes usos para un mismo sector (ver tem reas Morfolgicas
Homogneas).
El Iem puede calcularse definiendo coeficientes de ponderacin para
cada uso y tipologa los cuales indican la participacin de cada uso en
el aprovechamiento total. El uso caracterstico podr tener el valor de
uno (1) y los complementarios tendrn un valor proporcional dependiendo de su participacin dentro de la zona. Los coeficientes utilizados en la valoracin predial catastral pueden ser asimilados para efectos de este clculo.
Igualmente la definicin del Iem de un sector tambin requiere calcular otro coeficiente de ponderacin por la ubicacin o localizacin
de los terrenos.

Gestin del Suelo Urbano

Ejemplo:
Se tiene un predio con los siguientes datos:
-rea de terreno neta urbanizable de 5.000 mts2, con igual nmero de metros cuadrados edificables (aprovechamiento permitido).
-Uso y tipologa principal de 3.000 mts2, complementarios 1.500
mt2 comercial y 500 mt2 industrial.
-Coeficientes de ponderacin de 1.0, 3.0 y 0.5 respectivamente.
-Coeficiente de situacin de 1.0
at -

3.000 x 1.0 + 1.500 x 3.0 + 500 x 0,5


5.000

1,55 Ua x 1.0 = 1.55 Uat


(Unidades de Aprovechamiento tipo)

De esta forma puede decirse que un propietario es tericamente


acreedor de 1,55 Uat por cada metro cuadrado de terreno. Sin
embargo, el aprovechamiento debe hacerse efectivo convirtindolo a pesos ($) y para ello la Ley de Desarrollo Territorial (art.
77.1) se refiere al precio de referencia por metro cuadrado ($/mt2t),
el cual ser tomado de la Zonas Geoeconmicas Homogneas (en
valor comercial).
As mismo, si en la Zona Geoeconmica donde se encuentra el
predio el valor del metro cuadrado de terreno es de $ 1.000, entonces el precio de aprovechamiento (Pa) del suelo ser:
Pa = $1.000 x 1,55 = $ 1.550/met

Valor que al ser multiplicado por la superficie o rea neta del terreno edificable nos dar el aprovechamiento total del predio.
32

Gestin del Suelo Urbano

Teniendo en cuenta la dificultad en el clculo matemtico del aprovechamiento tipo debido a la heterogeneidad de los factores que intervienen, es necesario homogeneizarlos. Por tanto se asimilar el uso de
unidades de aprovechamiento (Ua) para facilitar su operatividad. Dichas unidades estarn dadas en metros cuadrados construibles del
uso y tipologa caracterstico.
Aprovechamiento Neto
En trminos generales el aprovechamiento neto de un predio est dado
por la relacin entre el ndice de edificabilidad y el rea de terreno neto
de este. De esta misma manera el valor del aprovechamiento total ser
igual a multiplicar el Ie por la superficie total a urbanizar.
An = Ie * Sn
An= te (mt2c/mt2t)* Sn mt2t = (mt2c)
Donde:
An = Aprovechamiento neto
Ie = Indice de edificabilidad =Ac/Sn
Ac = V/ h
V = Io*Sn*H
Ac = rea mxima de construccin permitida
Sn = Superficie neta de terreno
V = Volumen mximo permitido
H = Altura mxima permitida
h = Altura piso tipo

Precio de Referencia por Aprovechamiento


Para entender lo correspondiente al precio de referencia o de repercusin es importante tener en cuenta que todo predio, de acuerdo
con sus caractersticas urbansticas y de localizacin, tiene una ren-

Gestin del Suelo Urbano

tabilidad que vara segn sus condiciones particulares. De esta forma, si existen dos predios con condiciones de edificabilidad similares pero localizados uno de ellos en el centro de la ciudad y otro
hacia la periferia, tendrn una diferencia en su rentabilidad a pesar de
que sus condiciones geomtricas presenten similitud, debido a la
posicin relativa respecto de los centros de servicios. A esto se le
conoce como renta diferencial de situacin.
Igualmente, un predio genera rentas diferenciales con respecto a otros
o a s mismo (observando dos momentos distintos), de acuerdo con
las caractersticas geomtricas (Ie, Ic) y de uso a que est sujeto. A
ello se le conoce como renta diferencial por caractersticas de uso y
geometra.
Finalmente la suma de estos dos tipos de rentas determinan el precio
de referencia por aprovechamiento.
Por precio de repercusin se entiende tambin el mximo valor a que
el propietario aspira en funcin de lo que puede construir.
Es importante entender que si el POT establece un cambio en cualquiera de las caractersticas geomtricas (Ie, Ic, Io), densidad o tipo
de uso de un sector, se genera un delta en la rentabilidad de los predios afectados por dicha decisin (totalmente independiente del valor
de la construccin). Dicho valor, dependiente de las rentas del predio,
puede cambiar con el tiempo, de tal menera que habr un precio de
aprovechamiento antes de la modificacin y otro posterior a ella;
Esta es la base fundamental en la que la Ley 388 de 1997 soporta
el anlisis del valor agregado sobre un predio al definir cualquier
actuacin en la superficie urbana o de expansin urbana, y que
ms comnmente es conocida como Plusvala.

Gestin del Suelo Urbano

cm" Clculo de Aprovechamiento Urbanstico

Esquema Grfico:

Exceso (metros adicionales construidos por encima del indice)

Defecto (dficit de metros de construccin para alcanzar el ndice medio)

Tanto en la zona urbana como en la de zona de expansin urbana,


el aprovechamiento urbanstico se calcula a partir del ndice de
edificabilidad medio, incluyendo cada tipo de edificacin prevista
en el plan con sus respectivos usos.
La diferencia de metros cuadrados edificables entre el Ie para cada
uso y el Iem, define el exceso o dficit de aprovechamiento urbanstico que un predio tiene a partir de lo planificado en el rea incluida
dentro de un plan parcial o un rea morfolgica homognea (ver tem
reas Morfolgicas Homogneas).

Gestin del Suelo Urbano

Ejemplo:
Pasos:
1. Delimitar el rea total Bruta = 200.000 met.
2. Establecer tipo de uso principal y complementarios si los hay;
Residencial (50 viv/ha) y Comercial.
3. Definir rea de terreno en cada uso; Residencial = 100.000 int' t.
comercial = 20.000 mt2t.
4. Definir ndices de edificabilidad; Residencial = 1.5 mt2c/ mt2t,
comercial = 2,0 mt2c/ mt2t
Clculo de lem:
1. Zonas de cesin gratuita y obligatoria:
200.000 mt2t x 0.4 (segn estndares ) = 80.000 mt2t
2. Total suelo lucrativo edificable:
200.000 mt2t -80.000 mt2t = 120.000 mt2t
3. Cantidad de edificacin lucrativa por uso:
Residencial = 100.000 mt2t x 1.5 mt2c/mt2t = 150.000 mt2c
Comercial = 20.000 mt2t x 2,0 mt2c/mt2t = 40.000 mt2c
5. lem = Econstruccin lucrativa /rea total bruta
Iem = (150.000 mt2c + 40.000 mt2c) / 200.000 = 0.95 mec/mt2t

Es necesario precisar que para la zona urbana el clculo del aprovechamiento se har a partir de lo existente, es decir, se hallar la
edificabilidad media a partir de la tipologa de construccin original de la zona, mientras que en la zona de expansin el clculo se
har sobre lo planificado.

36

Gestin del Suelo Urbano

Derechos de Construccin y Desarrollo (DCD)


En trminos econmicos al aprovechamiento urbanstico se le denomina Derechos de Construccin y Desarrollo, y corresponde al
valor monetario que puede llegar a tener un predio el cual es
apropiable por el dueo, conforme con lo establecido en las normas urbansticas contenidas en el POT que regulan el uso del suelo, subsuelo y espacio areo.
En el suelo urbano el ndice de edificabilidad y el precio de referencia por aprovechamiento o de repercusin del suelo, son dos
factores que determinan los DCD de los propietarios y las plusvalas
generadas a partir del POT.
Los DCD deben expresarse en trminos econmicos y entenderse
como el valor que tiene la construccin dadas las normas urbansticas a que es sometido por el POT. Este valor debe ser efectivo y
permitir la comparacin del mismo entre los diferentes sectores del
municipio. Es por ello que se requiere el clculo del aprovechamiento tipo que permite interrelacionar las caractersticas
geomtricas de cada zona con su tipo de uso caracterstico.
El valor de los DCD est adems influenciado por un coeficiente
de situacin o localizacin, lo que implica precios distintos para
algunas zonas que aparentemente presenten similares caractersticas fsicas homogneas.
De esta forma los DCD pueden expresarse de la siguiente manera:
DCD ($) = An (mt2c)* Pr ($/mt2c)

Donde:

Pr = precio de referencia o de repercusin del suelo.


An = rea neta de la construccin

+GESTIN DEL SUELO


La Ley de Desarrollo Territorial constituye un cuerpo normativo urbanstico de aplicacin en todo el territorio nacional. Dicta lineamientos
generales para ser atendidos por los municipios al expedir sus respectivas normas urbansticas de carcter local.
Dicha ley dota a los municipios de herramientas o instrumentos de
planificacin y de gestin, cuyo objeto es el de garantizar una
planeacin y ejecucin eficiente de las actividades inherentes a la
funcin pblica del ordenamiento territorial que ahora les compete.
La funcin pblica del urbanismo la ejerce la respectiva autoridad
territorial mediante la accin urbanstica de las entidades pblicas
competentes'. Las acciones urbansticas, se manifiestan fundamentalmente de dos maneras:
> Mediante las decisiones administrativas que referidas al urbanismo son acciones de planeamiento, y
> A travs de las actuaciones urbansticas o acciones de ejecucin.
Los instrumentos de planificacin como el POT, los Planes Parciales y las Unidades de Actuacin Urbanstiba, permiten a la autoridad competente la toma de decisiones en materia de ordenamiento, mientras que la consecucin de recursos necesarios para poder
ejecutar las decisiones adoptadas, se logra utilizando herramientas o
instrumentos de gestin, los cuales son soportados por la ley.
7

Artculo 8 de la Ley 388/97.

Gestin del Suelo Urbano

Vistas as las cosas, los instrumentos de planificacin son los mecanismos de orden legal que le permiten a la Administracin Municipal
adoptar las decisiones administrativas en materia de ordenamiento territorial.

U.A.U.

Herramientas de Planificacin

Plan de Ordenamiento Territorial (POT)


El POT es el instrumento bsico para desarrollar el proceso de ordenamiento del territorio. Se define como el conjunto de objetivos, directrices, polticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y
normas, adoptadas para orientar y administrar el desarrollo fsico del
territorio y la utilizacin racional del suelo.
Es la carta de navegacin que el municipio deber adoptar mediante Acuerdo del Concejo Municipal, para orientar el ordenamiento de su territorio por un perodo mnimo tres Administraciones Municipales (9 aos).

*lo

Gestin del Suelo Urbano

Planes Parciales (PP)


Un plan parcial es el instrumento de planeamiento que acta a
escala intermedia, complementa y desarrolla las disposiciones
del plan de ordenamiento territorial. A travs de estos se reglamentan y especifican las normas urbansticas generales en concordancia con las normas urbansticas estructurantes del plan
general. Ademas define en forma pormenorizada las diferentes acciones a desarrollar sobre el suelo urbano y de Expansin Urbana.
Este instrumento permite someter a una misma reglamentacin y a un
solo esquema de gestin el desarrollo de considerables extensiones
de terreno, con el fin de poder ejecutar actuaciones urbansticas
integrales capaces de absorber por s mismas los costos de la provisin e implementacin del equipamiento necesarios para generar una
buena calidad de vida urbana.
Formular un Plan Parcial requiere dentro de su contexto, el establecimiento de normas tendientes a asegurar un desarrollo ordenado y la distribucin del espacio de una manera justa y equilibrada
que asegure el mejoramiento en las condiciones de vida de los
habitantes, particularmente la distribucin equitativa de cargas y
beneficios en cualquier desarrollo urbanstico.
Para conseguir dicho mejoramiento, el plan parcial debe detallar lo
correspondiente a: usos del suelo, volumetra y tipologa de la construccin, servicios pblicos, vas, parqueaderos, equipamientos colectivos y reas dotacionales (cesiones) para equipamiento pblicos.
En trminos generales puede decirse que estos planes deben en su
contexto integrar dos componentes; los espacios pblicos y los espacios privados, los cuales articulados debern brindar al menos las
mnimas condiciones para el desenvolvimiento de las funciones socia-

Gestin del Suelo Urbano

les y culturales de la poblacin. Deben tener carcter operativo, de tal


forma que definan las condiciones financieras, institucionales e inmobiliarias para la intervencin urbana.
Es obligatorio formular un plan parcial cuando se requiere incorporar
zonas de expansin a usos urbanos, hacer desarrollos urbansticos en
suelo urbano o desarrollar programas o proyectos que deban adelantarse mediante Unidades de Actuacin Urbanstica y macroproyectos
u otras operaciones urbanas especiales.
As mismo, en aquellos casos donde se considere que un espacio
urbano consolidado es sobresaturado por una actuacin urbanstica,
como consecuencia del aumento de densidad poblacional, el plan parcial mediante el cual se desarrolle debe establecer la contraprestacin
econmica que ha de pagarse en compensacin por la sobrecarga a
que sern sometidos los equipamientos pblicos.
Unidades de Actuacin Urbanstica (UAU)
De acuerdo con lo establecido en la Ley 388/97, una UAU es el rea
conformada por uno o varios inmuebles, explcitamente delimitada en
las normas que desarrolla el POT, la cual ser urbanizada o construida como una unidad de planeamiento con objeto de promover el uso
racional del suelo, garantizar el cumplimiento de las normas urbansticas y facilitar la dotacin con cargo a sus propietarios de la infraestructura para el transporte, los servicios pblicos domiciliarios y los
equipamientos colectivos mediante reparto equitativo de cargas y beneficios.
En sntesis, una Unidad de Actuacin Urbanstica corresponde a la
delimitacin de reas donde a travs de un proyecto de intervencin
urbanstica, bien sea pblico o privado, en suelo urbano o de expansin urbana, se precisa una normatividad particular para su desarrollo. Se define como de Parcelacin, Urbanizacin o Construccin,

Gestin del Suelo Urbano

cuando el rea delimitada est libre, y de Mejoramiento Barrial y Renovacin Urbana o Redesarrollo cuando ya se encuentra construida.
La normatividad establecida para las UAU busca generar amplias condiciones y calidad de espacio urbano a partir de la construccin homognea predio a predio, cuando este no ofrece las condiciones de
habitabilidad necesarias para un adecuado desarrollo.
Las cargas correspondientes al desarrollo urbanstico que sern objeto del reparto entre los propietarios de inmuebles de una Unidad de
Actuacin incluir entre otros componentes: las cesiones para la realizacin de obras pblicas correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de acueducto, alcantarillado, energa y telfono, as como
las necesarias para parques y zonas verdes, equipamientos comunitarios y vas vehiculares y peatonales.
Las cargas debido al costo de infraestructura vial principal y de redes
matrices de servicios pblicos, se distribuirn entre los propietarios
de toda el rea beneficiada y debern ser recuperadas mediante contribucin por valorizacin, participacin en plusvala, impuesto predial
o cualquier otro sistema que garantice el reparto equitativo de las cargas y beneficios de las actuaciones.
La unidad de actuacin urbanstica es ante todo un rea conformada por uno o ms bienes inmuebles cuyo desarrollo se somete en
conjunto a las normas especficas previstas en el respectivo Plan Parcial, sujeta a inscripcin en el registro inmobiliario y que implica para
los inmuebles que la integran una limitacin' al derecho de dominio
desde el punto de vista jurdico.
La delimitacin de una UAU restringe la expedicin de licencias de
construccin sobre los terrenos afectados y exige englobar los predios que conforman el rea determinada a excepcin de cuando se
define para mejoramiento de vivienda.

Gestin del Suelo Urbano

Existen algunas consideraciones generales que se tienen en cuenta al


definir una UAU:
La voluntad pblica o privada para que el rea establecida tenga un desarrollo homogneo en cuanto a condiciones fsicas,
econmicas o socio espaciales.
Condiciones urbansticas y socioeconmicas que demuestren
que la UAU es vital para el municipio.
> Establecimiento por parte de la dministracin Municipal de los
costos para dotar de infraestructura y servicios a las UAU.
> Acuerdo con los particulares de la forma de pago, es decir,
concretar el sistema de cargas y beneficios. En este aspecto es
importante hacer el anlisis de factibilidad econmica para su
desarrollo, que garantice que las obras a realizar se llevarn a
cabo en el plazo propuesto.
Anlisis del mercado inmobiliario, garantizando que puede
responder a las inversiones de capital y que se tiene la tecnologa necesaria para hacerlas efectivas.
Por ser estos proyectos considerados de gran escala, se
presume que sern de aplicacin en aquellos municipio ms
urbanos que rurales.
Las UAU deben estar contempladas en el POT o en los Planes
Parciales (PP), all debe describirse claramente el diseo de la nueva estructura predial (englobe de predios si se requiere) y el clculo y distribucin de las cargas y beneficios.

Gestin del Suelo Urbano

O Delimitacin de las Unidades de Actuacin Urbanstica


Las UAU son reas de reparto en las cuales los propietarios del
suelo han de cumplir conjuntamente con los deberes de cesin,
equidistribucin y urbanizacin de la totalidad de la superficie.
Su delimitacin, como se mencion anteriormente, estar claramente
especificada dentro del mbito de la planificacin, ligada a un plan
parcial y por ende al plan general. Pueden ser de carcter continuo o
discontinuo. Aquellas que conforman una zona fsica homognea
comprendida dentro de una lnea nica perimetral se consideran como
de tipo continuo, y las que a pesar de pertenecer a una misma zona
fsica homognea tienen una separacin fsica entre ellos, ocupan
diferentes predios y reciben el mismo tratamiento para su desarrollo,
se denominan Discontinuas. Estas ltimas son de aplicabilidad exclusiva para el suelo urbano.
Se considera que la delimitacin de las UAU en cualquier tipo de
suelo bien sea urbano o de expansin, debe cumplir con requisitos de orden tcnico y procedimental, as:
Er Requisitos de orden tcnico
Que el cumplimiento de los deberes de cesin,
>
equidistribucin y urbanizacin, sea posible para todos y cada
uno de los propietarios involucrados en el proceso.
Que la delimitacin de la UAU incluya los terrenos de cesin
obligatoria y gratuita contiguos a la zona a delimitar.
Que la diferencia de aprovechamiento lucrativo entre unidades localizadas dentro de un mismo sector, no sea superior

41>

Gestin del Suelo Urbano

en un 15% respecto del aprovechamiento tipo del sector' considerado.


Que su delimitacin tenga en cuenta las caractersticas propias de cada rea Morfolgica Urbana.
cr

Requisitos de orden procedimental


Los proyectos de delimitacin debern ser elaborados por la
autoridad competente y los particulares interesados de acuerdo
con los parmetros previstos en el plan de ordenamiento territorial, siempre y cuando medie la formulacin y aprobacin del
correspondiente plan parcial (LDT art. 29).
> El anuncio del proyecto se publicar por dos veces con
intervalo de una semana en un diario local de amplia circulacin o en su defecto en una emisora local de amplia cobertura, citando en ambos casos a una audiencia pblica que se llevar a cabo a ms tardar dentro de los 15 das siguientes a la fecha
de la ltima publicacin para exponer el proyecto de la UAU y la
delimitacin propuesta (LDT art. 29).
> El acto de delimitacin de la UAU debe inscribirse en el Registro de Instrumentos Pblicos en cada uno de los folios de los
inmuebles que conformen la unidad, con el propsito de que
estos no puedan ser objeto de licencias de urbanizacin por fuera de las normas establecidas para la UAU respectiva (EDT art.
30).

Teniendo en cuenta estndares espaoles donde se ha hecho aplicacin de este sistema de actuacin.

Gestin del Suelo Urbano

Formas de actuacin
En todo proceso de desarrollo o urbanizacin bien sea o no a
travs de un plan parcial o una unidad de actuacin urbanstica, se
requiere establecer claramente cmo sern llevadas a cabo las diferentes obras y cmo ser la participacin de los diferentes actores
involucrados dentro del proceso. Para ello se han utilizado tres
formas de actuacin: la pblica, la privada y la mixta.
La actuacin pblica se da cuando la administracin es propietaria
del suelo a urbanizar y es ella quien directamente o a travs de una
constructora urbaniza el suelo y luego lo vende. En la actuacin
mixta la administracin adquiere los terrenos para las obras de infraestructura vial y de servicios previstas en el POT, los cuales
entrega a particulares para su desarrollo y luego cobra a los propietarios de los predios el costo del terreno y de las obras realizadas. Por ltimo la actuacin privada es aquella donde son directamente los particulares quienes por iniciativa propia promueven la
urbanizacin y corren por su cuenta y riesgo con los costos que
esta conlleva.
Herramientas de Gestin del Suelo
Son instrumentos de intervencin por medio de los cuales se podrn hacer efectivas las distintas acciones sobre el suelo urbano o
de expansin urbana, que han sido definidas en el Plan de Ordenamiento Territorial, los planes parciales o en las unidades de actuacin urbanstica.
Con el propsito de hacer ms fcil la comprensin y aplicacin
de estos instrumentos se ha hecho una clasificacin de los mismos
en tres categoras, a saber; de Tipo Urbanstico, de Tipo Jurdico
y de Tipo Financiero.

411.

Geslin del Suelo Urbano

Su clasificacin considera primordialmente aspectos en cuanto a


la equidistribucin de cargas y beneficios, adquisicin del suelo y
financiamiento.

DE TIPO URBANSTICO

HERRAMIENTAS DE

DE TIPO JURDICO

GESTIN DEL SUELO

DE TIPO FINANCIERO

Herramientas de Gestin del Suelo

De Tipo Urbanstico
La Ley 388 de 1997 retoma mecanismos establecidos en la Ley 9
de 1989 (Reforma Urbana) que no haban sido totalmente reglamentados una vez se expidi dicha ley, entre ellos estn el Reajuste de Tierras y la Integracin Inmobiliaria. Al planear el desarrollo del suelo mediante un plan parcial o una unidad de actuacin
urbanstica que involucre el uso de este tipo de instrumentos, se
pretende hacer efectivo el reparto de cargas y beneficios entre los
propietarios.
Modificar o no la estructura predial depende de la necesidad de
intervenciones urbansticas que garanticen una morfologa urbana
adecuada y funcional y un reparto de cargas y beneficios equitativo. Factor decisivo a la hora de seleccionar cualquiera de los instrumentos de tipo urbanstico a implementar.

Gestin del Suelo Urbano

REAJUSTE DE TIERRAS

INTEGRACIN INMOBILIARIA
HERRAMIENTAS DE GESTION
DEL SUELO DE TIPO
URBANSTICO

11

COOPERACIN
1

COMPENSACIN

Herramientas de Tipo Urbanstico

O Reajuste de Tierras e Integracin Inmobiliaria


Las UAU buscan realizar desarrollos homogneos dentro de un
rea delimitada, por lo cual es preciso definir el tratamiento jurdico que tendr el suelo. Cuando las UAU se desarrollan sobre terrenos que contienen varios predios independientes jurdicamente (con
matrcula catastral y registro individual) y se requiere el diseo de
una nueva estructura predial para hacer ms eficiente el uso del
terreno, se tendr que recurrir al englobe predial. Esto se puede
realizar mediante una de las dos siguientes formas, segn sea el
caso; el Reajuste de Tierras (en suelo de expansin urbana) o la
Integracin Inmobiliaria (en suelo urbano con tratamiento de renovacin o redesarrollo).
El Reajuste de Tierras supone la voluntad municipal de un desarrollo unificado, motivado por la definicin de una mejor configuracin del globo de terreno o la equitativa distribucin de las cargas y
beneficios sobre los diferentes predios que lo componen.

Gestin del Suelo Urbano

Para adelantar un proyecto utilizando la figura del Reajuste de terrenos, los propietarios deben conformar una sociedad y su participacin en sta se establece segn el porcentaje con el que intervenga el predio (terreno o construccin) respecto del globo a unificar 9 .
Se entiende como Integracin Inmobiliaria a la mutacin predial
que permite que diferentes predios se unifiquen jurdicamente para
conformar una sola matrcula inmobiliaria.
O Sistemas de Cooperacin y Compensacin
El sistema de Cooperacin busca que por iniciativa de los propietarios de predios afectados por la definicin de un plan parcial o
una UAU se conforme una sociedad o entidad gestora para su
desarrollo. Este caso se presenta cuando la conformacin del terreno es ptima para el desarrollo de la UAU y la distribucin de
cargas y beneficios es equitativa, de tal forma que garantice el cumplimiento de todos los requisitos de orden tcnico para su delimitacin.
El sistema de compensacin se utiliza cuando el desarrollo planeado es de conservacin histrica, arquitectnica o ambiental, y busca compensar a los propietarios de predios afectados por las cargas derivadas de la planeacin'''.
Tanto para el sistema de cooperacin como para el de compensacin, aunque no obligatorio para este ltimo, se conformar una
sociedad entre los propietarios con su respectiva junta adminisEl artculo 45 de la Ley 388/97, seala este sistema de ejecucin; su valoracin estar basada en los
usos y densidades establecidas en el Plan Parcial respectivo.
' Artculo 48 Ley 388/97, "Los propietarios de terrenos y densidades establecidas en el Plan Parcial
respectivo o en los instrumentos que los desarrollen como de conservacin histrica, arquitectnica o
ambiental debern ser compensados... u otros sistemas que se reglamenten".

Gestin del Suelo Urbano

Ejemplo Grfico de Reajuste de Tierras Mediante una UAU


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ESTRUCTURA
PREDIAL

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LMITE DE
PREDIOS

INAS PLANEADAS
SEGUN U A U
/

B
II

5I

Gestin del Suelo Urbano

DESARROLLO
SEGUN PREDIOS

MANZANEO Y
ESPACIOS
PBLICOS
SEGN
PREDIOS

MANZANEO Y
ESPACIOS
PBLICOS
SEGN . A. U.

DESARROLLO
SEGN
PREDIOS

DESARROLLO
MEDIANTE

Es evidente que un desarrollo a travs de una UAU y el Reajuste de Terrenos


permitir una mejor distribucin y localizacin de los espacios pblicos, una malla
vial ms funcional, un espacio urbano ms ordenado, una distribucin equitativa de
costos y beneficios y por supuesto un uso racional de los recursos.

Gestin del Suelo Urbano

tradora. Cualquier proyecto que pretenda adelantarse mediante alguno


de estos dos sistemas debe contemplar para su desarrollo todo lo
correspondiente a normatividad, modificacin predial, si es el caso, y
forma de reparto de cargas y beneficios.
De Tipo Jurdico
La Ley 388/97 a travs de los instrumentos de gestin pretende hacer
efectivos sus propsitos de ordenamiento territorial y concretar el
mandato constitucional de "prevalencia del inters general sobre el
particular"; para tal efecto, ha establecido herramientas de tipo jurdico que permiten a las administraciones municipales adquirir los predios afectados por el desarrollo de programas o proyectos definidos
en los POT. Estos instrumentos plantean dos opciones de adquisicin
de predios; unas normales y otras excepcionales.

ENAJENACIN VOLUNTARIA

EXPROPIACIN VIA JUDICIAL

ENAJENACIN FORZOSA

HERRAMIENTAS DE GESTIN
DEL SUELO DE TIPO
JURDICO

EXPROPIACIN VA ADTIVA.

Herramientas de Tipo Jurdico

53

Gestin del Suelo Urbano

O Enajenacin Voluntaria y Expropiacin Va Judicial


Dentro de las opciones de adquisicin normales, est la Enajenacin voluntaria (compraventa voluntaria), que en primera instancia
enmarca la relacin directa Estado-Particulares, en la cual el ente
administrador har una propuesta de compra al poseedor del inmueble requerido con base en el avalo comercial del mismo, dentro de
los plazos y trminos que establece la ley para llevar a cabo la
negociacin.
Si por razones econmicas y pasados 30 das hbiles desde la
oferta de compra (mediante promesa de compraventa), no se llega a
ningn acuerdo entre administracin y propietario para adelantar enajenacin voluntaria, se procede a utilizar la figura de la Expropiacin Va Judicial con indemnizacin, sin que para ello medie ninguna urgencia en el desarrollo de los terrenos, bastando solo la prevalencia del inters general sobre el particular (inters pblico).
La declaratoria de inters pblico sobre un predio faculta al municipio
para iniciar la adquisicin de dicho inmueble. Fase que se adelanta
mediante resolucin y debe seguir los procedimientos establecidos
por la ley para la determinacin del valor comercial" del predio a
adquirir.
La Ley 388/97 establece que la forma de pago para esta transaccin
puede ser en dinero o en especie, en ttulos valores, en derechos de
construccin y desarrollo, en derechos de participacin en el proyecto a
desarrollar o mediante permuta.

El precio de adquisicin ser igual al valor comercial determinado por el Instituto Geogrfico Agustn
Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones o peritos privados inscritos en la Lonjas o asociaciones
correspondientes, segn lo determinado por el Decreto 2150 de 1995, y al cual se le descontar el monto
por plusvala generada por el anuncio del proyecto u obra (art. 61 LDT).

G(win del Suelo Urbano

O Enajenacin Forzosa y Expropiacin Va Administrativa


En aquellos casos en que se determinan condiciones excepcionales
como son la declaratoria de desarrollo prioritario, condiciones de
urgencia y utilidad pblica, se considera necesario aplicar instrumentos como la Enajenacin Forzosa y la Expropiacin por va
administrativa con indemnizacin.
Los predios declarados de inters pblico con desarrollo prioritario,
en los cuales no se hayan iniciado las obras de urbanizacin o construccin dentro del trmino establecido en el plan de ordenamiento
territorial'', podrn ser forzados a enajenarse pues se considera que
no estn cumpliendo con su funcin social.
Mediante resolucin del Alcalde Municipal, motivada por el no cumplimiento de la funcin social del inmueble, se proceder a ordenar la
enajenacin forzosa, a travs de subasta pblica.
De no realizarse la venta mediante la primera subasta se proceder a
citar a una segunda subasta, si tampoco se hace la venta en esta, se
iniciar con la Expropiacin por Va Administrativa. El procedimiento de venta a travs de subasta pblica establece como mnimo el
plazo para construir el predio, las condiciones de desarrollo prioritario
y el precio base para su enajenacin'3.
Una vez realizada la negociacin, el nuevo propietario (quien adquiri
mediante subasta) deber cumplir con los requisitos de normatividad
y desarrollo exigidos por la ley so pena de set: sometido nuevamente
a expropiacin, por no cumplir con la destinacin social prevista
para el mismo.
'2

El trmino inicia a partir de la fecha de promulgacin del Acuerdo que adopta el POT (art. 54, LDT).

'S No podr ser inferior al 70% de su valor comercial, de requerirse una segunda subasta el valor base
ser del 70% del valor catastral (art. 56, LDT).

Gestin del Suelo Urbano

Este tipo de expropiacin requiere que se determine la utilidad pblica


y condiciones de urgencia del predio. Su procedimiento se lleva a
cabo mediante acto administrativo que debe prioritariamente contener
la oferta de compra tendiente a un acuerdo de enajenacin voluntaria
con el propietario. En caso de no darse la venta voluntaria por
desacuerdo econmico, se procede con la enajenacin forzosa y
finalmente la expropiacin va administrativa.
La condicion de urgencia tiene lugar en los siguientes eventos:
Cuando los precios de los inmuebles se estn elevando de manera
exagerada, la solucin que tiene como base el proceso de expropiacin es inaplazable o haya una excesiva dilacin de las actividades de
ejecucin del plan, programa o proyecto, por causa de la no negociacin.
La figura de la expropiacin puede aplicarse en predios localizados
dentro del casco urbano no urbanizados o que estando urbanizados
an no han sido construidos, dado que causan perjuicio al desarrollo normal del municipio y a las empresas que prestan servicios
pblicos pues no obtienen el beneficio econmico esperado. Tambin se aplica a predios que estn ubicados en reas de expansin
urbana cuya urbanizacin es de vital importancia para atender la
solucin a un problema de vivienda de inters social.
Los plazos para urbanizar o construir definidos en la LDT (arts.
52-53), se estipularn en el POT, de tal forma que si el propietario
no puede realizarlo durante los trminos all previstos, deber venderlo bien sea al Estado o a particulares para que estos lo desarrollen, so pena de dar cumplimiento al proceso de expropiacin. Independiente de si hay enajenacin o se realiza el proceso expropiatorio,
el precio de transaccin o de indemnizacin por el inmueble deber
ceirse a lo estipulado en la ley'4.
14 La LDT en su art.61 reglamenta que el precio ser igual al valor comercial determinado por el IGAC, la
entidad que cumpla sus funciones o peritos avaluadores adscritos a la lonja de Propiedad Raz.

Gestin del Suelo Urbano

En cualquier caso donde la expropiacin sea el medio de adquisicin de los inmuebles, la administracin debe tener en cuenta la
aplicabilidad de "el nivel de la disciplina" descrito en el tem Funciones del Urbanismo. Esto es necesario dado que la responsabilidad final de la ejecucin le corresponde a la administracin misma,
no solo porque en ltima instancia es quien aprueba el plan o programa, sino porque en caso de que la iniciativa privada no pueda
cumplir, es a ella quien debe tener la capacidad para asumir su ejecucin.
Adicionalmente la expropiacin, independiente de si es judicial o administrativa, es considerada como el instrumento legal que ms costos
genera a la administracin y el de mayor dificultad en su gestin debido a todas las instancias que debe afrontar para llegar a su real ejecucin. Es por ello que, en lo posible, llegar a un acuerdo con el propietario para evitar esta instancia es lo ms recomendable, pues adems
de conllevar demoras en su proceso no cuenta con muy buena aceptacin social.
or Derechos de Preferencia
En programas de Renovacin Urbana se da el derecho de preferencia a
aquellos propietarios de los inmuebles afectados que hayan enajenado
voluntariamente su predio o que hayan sido expropiados15.
El propietario afectado tiene prioridad frente a los dems interesados para
la obtencin de una de las soluciones del proyecto de renovacin, y el
valor de la misma ser proporcional al del inmueble afectado. Entendido
este derecho de preferencia como una de las fornias de pago o indemnizacin por las que podr optarse en estos casos.

15

De acuerdo con LDT art.119

Gestin del Suelo Urbano

De Tipo Financiero
La LDT establece a su vez diferentes mecanismos que buscan el
estricto cumplimiento de la equidistribucin de los costos y beneficios generados por el desarrollo urbano. Las variables, valor y aprovechamiento del suelo, son determinantes para la aplicacin de cualquiera de estas herramientas financieras que aporta la LDT y que se
conocen como: plusvala, contribucin por valorizacin, derechos
adicionales de construccin y desarrollo y trasferencia de derechos
de Construccin y Desarrollo.

PLUSVALA

1111,-

HERRAMIENTAS DE

CONTRIBUCIN POR
VALORIZACIN

GESTIN DEL SUELO DE


TIPO FINANCIERO

DERECHOS ADICIONALES DE
CONSTRUCCIN Y DESARROLLO

TRANSFERENCIA DE DERECHOS
DE CONSTRUCCIN Y DESARROLLO

Herramientas de Tipo Financiero

Plusvala

Todo valor agregado que obtenga un predio, motivado por la definicin de nuevas normas de ocupacin del territorio, por la construccin de infraestructuras o por el cambio de la normatividad existente
en cualquier sector de la zona urbana, suburbana o rural, que puede
convertirse en un valor efectivo para el propietario, es lo que la ley ha
denominado como plusvala.

41

Gestin del Suelo Urbano

Dicha herramienta le permite a la Administracin Municipal compartir con los particulares el incremento en el precio del suelo generado por acciones urbansticas del ente pblico16.
Las acciones generadoras de plusvala deben especificarse en los POT
o en los instrumentos que lo desarrollen, a su vez, las reas afectadas
por cada una de ellas deben quedar debidamente delimitadas y
espacializadas en la cartografa correspondiente. As mismo es competencia del Concejo Municipal definir el monto de participacin y
su forma de pago".
Un cambio en la clasificacin del suelo que permita dar un uso ms
rentable a un inmueble, genera un efecto plusvalor sobre el mismo.
Dicho efecto se calcula obteniendo los siguientes valores comerciales
del predio; el primero con las caractersticas de uso anteriores a la
aprobacin del POT o plan parcial que determin el cambio de uso;
el segundo o nuevo valor considerado como el que alcanz el predio
a partir de la nueva normativa. De esta manera, la diferencia entre los
dos ser la plusvala con que se est beneficiando el propietario.
Estos precios (antes y despus) podrn calcularse utilizando el mtodo apropiado para cada caso. La Resolucin 762 /98 emitida por el
Instituto Geogrfico Agustn Codazzi indica los siguientes mtodos
para el avalo de los predios: Comparacin o mercadeo, Capitalizacin de Rentas o Ingresos, Costo de Reposicin y Residual, cada uno
de los cuales tiene su procedimiento y aplicabilidad especfica.

16 El Decreto 1599/98 establece los hechos generadores de plusvala as: Incorporacin de suelo rural a
suelo de expansin o suburbano, modificacin del rgimen de usos, autorizacin de un mayor aprovechamiento del suelo en edificacin, y conforme el artculo 87 de la LDT, la ejecucin de obras pblicas
previstas en el POT o instrumentos que lo desarrollen que generen mayor valor en predios en razn de las
mismas y que no hayan utilizado para su financiacin la contribucin por valorizacin.

17 Decreto 1599/98 en su Captulo 2 "De la participacin y recaudo de la plusvala". Los Concejos


Municipales o Distritales, por iniciativa del alcalde, establecern la tasa de participacin que se imputar
a la plusvala generada...

Gestin del Suelo Urbano

La Resolucin antes mencionada establece en el artculo 21 que para


el clculo de la plusvala generada por incorporacin del suelo rural al
de expansin urbana, o por la clasificacin de parte del suelo rural
como suburbano, se aplicar el mtodo de Comparacin o Mercadeo.
De tal forma, que en aquellos municipios donde existan zonas con
caractersticas similares a las definidas en la nueva clasificacin, estas
pueden servir como referencia. En caso de no existir zonas similares, el
mtodo Residual ser el recomendado.
Cuando se trate de cambio de uso a uno ms rentable, el precio de
referencia puede determinarse aplicando tambin el mtodo de Comparacin o Mercadeo, para lo cual se tendr en cuenta las normas
existentes de uso del suelo. De no existir, se considerar el uso predominante18 . Igualmente podr acudirse a las similaridad entre zonas,
por lo cual ser de gran ayuda contar con las Zonas Fsicas Homogneas y Geoeconmicas del municipio.
Si la accin urbanstica, corresponde a la autorizacin de un mayor
aprovechamiento del suelo (Ic o Io), se optar por el mtodo Residual, siempre y cuando hasta ese momento no se haya presentado
ningn desarrollo en la zona afectada. El mtodo de Reposicin se
aplicar si toda la zona est totalmente construida, y el de Comparacin y Mercadeo cuando la zona est parcialmente desarrollada.
(3- Determinacin de la Plusvala
Cuando se requiere calcular la plusvala generada por un mayor aprovechamiento, se estima el nmero de metros edificables adicionales que
tiene el predio a partir de lo establecido en la nueva normatividad del
POT. Luego se multiplica esta cantidad por el valor de repercusin (valor
El artculo 7 del Decreto 1429/98, establece que los municipios o distritos que antes de adoptar el POT no
tuviesen reglamentado el uso del suelo, el potencial de edificacin ser el predominante en la zona geoeconmica
homognea o en la zona homognea fsica al 24 de julio de 1997.

18

Gestin del Suelo Urbana

comercial por metro cuadrado de construccin antes de la accin generadora). El resultado corresponde al valor de la Plusvala19 en pesos por
metro cuadrado de construccin.
Al establecer en la nueva normatividad un cambio en el uso del suelo
(rural a expansin urbana o a suburbano), el POT debe definir en la
misma normativa la densidad habitacional y los ndices de construccin y ocupacin en las reas afectadas, bsicos para los futuros planes y para la determinacin del precio de referencia del suelo20.
La diferencia entre los precios comerciales por metro cuadrado, antes
y despus de establecer el cambio de uso, da como resultado el valor
de la plusvala generada por esta accin. El valor total ser igual al
valor por metro cuadrado multiplicado por la cantidad de metros de
terreno afectados por la nueva norma 21 .
Cuando tengan lugar los dos hechos generadores al mismo tiempo, se
calcular independientemente el valor de la plusvala por el cambio
de uso y por mayor aprovechamiento, pues se considera que en
casos como el del suelo rural el aprovechamiento inicial es cero.

19

20

21

LDT artculo 77: Cantidad de metros adicionales de construccin x valor antes de accin urbanstica = Y
Pusvala por metro cuadrado = Y/Area neta del terreno.
LDT art.75: Define como nuevo precio de referencia al equivalente en zonas o subzonas con similares caractersticas.
Decreto reglamentario 1599/98 art. 5. Cantidad de metros de terreno nuevo uso x valor antes = Y
Cantidad de metros de terreno nuevo uso x valor despus = Y1
Plusvala = (P)= Y1-Y

Gestin del Suelo Urbano

Ejemplos:
Clculo de Plusvala por Mayor Aprovechamiento
Se tiene un lote de terreno sin construir con las siguiente caractersticas y normativa antes del POT:
rea= 500 mt2t
le= 1.0 mt2c/mt2t.
lo= 80% , Lo que indica un rea construible = 400mt2c
Valor inicial. de terreno = $ 80'000.000.
Se considera que el valor de repercusin por mec = $200.000/mt2t y
Valor de la construccin y los dems gastos financieros = $300.000 $/mt2c.
Por tanto:
Valor total o precio de referencia = $500.000/mt2c
De otra parte apartir del POT se tiene que:
Ie = 2.5mt2c/rnf2t
Lo que indica que podr construirse mximo 1.000 mt2c.
Obteniendo un mayor aprovechamiento equivalente a 1.5 mt2 por cada metro
cuadrado de terreno construible, que para el total del predio ser de 600 mt2c.
De esta forma, si se construyera todo lo permitido el valor total del predio llegara
a ser de:
$500.000/mt2c x 1.000 mt2 c = $500'000.000
Si los costos de construccin y financiamiento son:
$1.000 mt2c x $300.000/mt2 c = $300'000.000
La diferencia sera el valor de repercusin del terreno:
$500'000.000 - $300'000.000 = $200'000.000
Finalmente se halla el posible valor agregado (plusvala) al descontar del anterior
resultado el valor inicial del terreno.
$160 '000.000- $80 '000.000 = $80'000.000.

Gestin del Suelo Urbano

Grficamente puede apreciarse lo siguiente:


Datos iniciales

Valores finales

rea terreno total= 500 mt't


Io = 80%
Iei = 1.0mt2c/mt2t

Ict = 2,5 mt2c/mt2t

Ac.= 400 mt2c

Ac, = 1.000 mt2c

Valor inicial = $80'000.000

Valor final=$160 '000.000

Aprovechamiento
Mximo aprovechamiento

adicional que

con la norma inicial.

permitir la nueva

Ac= 600 mt2

norma.
mwmewmairo..

.:
MI MB
Mea.

Ac= 400m12

M.=
M.O

111.1
11

..11.WIM ..1111.1....1.1 IMMO Wawn


11.11111111M.M..11111.1..1..10.1,1.1~....11.

~ IMMO
I OIR MIA
1=
MIMO

Ac= 400 m12


=N mi
41 MI =I ~MIN. WWIMM
iffia

11 MOND WIMI
"MIME

111.11

Plusvala generada por mayor aprovechamiento = $ 80'000.0000

Clculo de plusvala por incremento de aprovechamiento


y cambio de Uso.
Se tiene un terreno localizado dentro de un rea morfolgica urbana, sin construcciones hasta la fecha de aprobacin del POT y con las siguientes caractersticas:
rea del lote = 500 mt:
Io = 0.8 (80%)
Ieh=1.5 mt2c/rnt't (uso residencial predominante).
ndice de edificabilidad para la zona = 5 mfc/met

63

Gestin del Suelo Urbano

Lo que indica una edificabilidad mxima permitida de:


400mt2t x 5 mec/met = 2.000 mec
As mismo se conoce que el valor comercial para la zona geoeconmica homognea (por aprovechamiento y uso antes del POT) es:
En uso residencial = $250.000 mec
En uso comercial = $300.000mt2c.
La determinacin de la plusvala en este caso puede plantearse desde dos puntos
de vista, a saber:
> Estableciendo para toda la edificacin un mismo tipo de uso.
> Estableciendo que la edificacin tendr uso mixto. Ejm.: 3 plantas uso
residencial y 2 uso comercial.

Calculando tendremos lo siguiente:


Valor de edificabilidad total (un mismo uso) =2.000 mec x $250.0000/mt2c = $500'000.000
Valor de edificabilidad total (diferente uso) =
400 x 2 x 300.000 + 400 x 3 x 250.000 = $540'000.000
Es decir, la sumatoria de metros edificables en cada uno de los usos multiplicado
por el precio de referencia por aprovechamiento correspondiente.

Los Derechos previamente adquiridos por el propietario sobre los cuales no se


cobra plusvala son de:
1.5 mec/met x 400 met = 6_QQ_Inec
Entonces la cantidad de edificabilidad por la cual deber pagar plusvala o transferir derechos adicionales ser:

2.000 mec - 600 mt'c = L400 mee

64

Gestin del Suelo Urbano

El valor correspondiente a los derechos adquiridos antes del POT (teniendo en


cuenta el AMU) es de:
600 mec x $ 250.000 = $150'000.000
De tal forma que la diferencia entre el valor total y el valor de los derechos
adquiridos antes del POT, es la ganancia que el propietario tendr al hacer efectivo
el incremento en aprovechamiento. Por tanto, sobre este monto se aplica el
porcentaje que determine el Concejo Municipal para el pago de la plusvala.
En consecuencia, para este ejercicio, cuando se tiene diferente tipo de uso el
valor de la plusvala ser de.

P = $540'000.000 - $150'000.000 = $ 390'000.000


Cuando toda la edificacin tiene el mismo uso, la plusvala ser de:

P = $500'000.000 - $150'000.000 = $350'000.000


Es importante tener en cuenta que en un clculo real los valores comerciales
deben ser llevados a valores presentes a la fecha de adopcin del POT o del
instrumento que lo desarrolle (Dcto.1420/ 98 art.31).

65

Gestin del Suelo Urbano

El Ie de las unidades de actuacin urbanstica puede ser mayor o


menor que el Iem del Plan Parcial o que el Ieh del AMU, esto clasifica las UAU, en trminos de aprovechamiento urbanstico, como Receptoras o Emisoras.
Las Receptoras presentan un Ie mayor que el Iem o Ieh y se denominan as por permitrseles recibir DCD provenientes de otro sector y
obtener una edificabilidad superior a la media dentro del AMU. Las
Emisoras son las que presentan el Ie por debajo del Iem o Ieh, estas
tienen restringida la posibilidad de construir hasta la media del AMU
por lo que pueden emitir o ceder DCD para ser desarrollados en otro
sector.
Otra forma de denominacin es la de Excedentarias (Receptoras) y
Deficitarias (Emisoras), sin embargo para un fcil entendimiento en
este documento siempre se usar la primera denominacin.
La demanda (de las receptoras) y oferta (de las emisoras), es lo que
permite hablar de compensaciones a travs de Transferencias de Derechos de Construccin y Desarrollo -TDCD (ver tem correspondiente).
Una forma de reparto equitativo de cargas y beneficios puede hacerce
mediante TDCD de una UAU Emisora a otra Receptora preferiblemente perteneciente al mismo PP, bien sea adquirindolos con el propietario particular o con la entidad gestora de la UAU Emisora. As
mismo pueden adquirirse a travs del Fondo de Compensacin Municipa124 los ttulos valores por la diferencia de los derechos transferibles de construccin y desarrollo que le falta para poder edificar la
totalidad indicada en el Plan Parcia125
LDT artculo 49: Como mecanismo para asegurar el reparto equitativo la Administracion Municipal o
Distrital puede crear el Fondo de Compensacin el cual podr ser administrado mediante fiducia.
LDT artculo 89: Se establecer una tabla de equivalencias en unidades denominadas "Derecho Adicional
Bsico".

Gestin del Suelo Urbano

' reas Morfolgicas Urbanas (AMU)


Conforman un AMU aquellas zonas o subzonas que tengan similares
caractersticas en cuanto a normas urbansticas, uso del suelo, topografa, servicios pblicos, infraestructura vial, tipologa de las construcciones, estratificacin y morfologa, es por ello que tambin se les
conoce como reas Morfolgicas Homogneas (AMH). Pueden
clasificarse dentro de una zona geoeconmica homognea, si su precio despus de ser afectado por el coeficiente de localizacin, es igual
entre ellas
Estas AMU son uno de los factores claves dentro del proceso de
planeamiento, dado que el clculo del ndice de edificabilidad histrico de cualquier sector est ligado necesariamente a las caractersticas
originales del tejido urbano". La definicin de tratamientos, DACD,
Plusvala y TDCD, requieren entre otras cosas, la delimitacin de estas reas con el fin de lograr una mejor equidistribucin de cargas y
beneficios.
Los siguientes son aspectos a tener en cuenta para la definicin de las
reas Morfolgicas Urbanas:
> poca en que fue desarrollado el sector del suelo urbano.
> Caractersticas y unidad de la trama urbana.
> Homogeneidad en las condiciones de uso del suelo y transformacin del mismo.
> Tipologas de edificacin y ocupacin del espacio privado.
As mismo, los tratamientos urbansticos; de conservacin, mejoramiento integral, redesarrollo y renovacin, entre otros, son decisio26

Tejido original que incluye calles, tipologas, morfologa original, patios, espacios libres, zona de
equipamientos, etc.

Gestin del Suelo Urbano

nes administrativas que se establecen en el Componente Urbano de


los POT, por los cuales se asigna a determinado sector del suelo
urbano o de expansin urbana, asociado a un rea Morfolgica
Homogenea, una serie de objetivos y procedimientos que guan y
orientan la actuacin pblica y privada.
Normativamente el Decreto 1420/98 (de avaluos) en el artculo 6pargrafo 1, establece lo siguiente; se entiende por reas Morfolgicas
Homogneas, para efectos del clculo de las compensaciones, reparto equitativo de cargas y beneficios y delimitacin de UAU, las zonas
que tienen caractersticas anlogas en cuanto a:
> Tipologa del terreno.
> Edificacin o construccin.
> Usos e ndices derivados de su trama urbana original.
El pargrafo 2 del mismo artculo, indica que podrn tomarse como
referencia las Zonas Homogneas Fsicas elaboradas por las autoridades catastrales en sus procesos de formacin catastral o de actualizacin de la formacin catastral.
As mismo, el artculo 7 establece que los municipios o distritos que
antes de adoptar el POT no hubiesen reglamentado el uso del suelo,
tomarn como potencial de edificacin el predominante en la Zona
Geoeconmica Homognea o en la Zona Homognea Fsica, prevista en el artculo 6 antes mencionado.
Dado que la participacin predial es bsica para el clculo del efecto
plusvala y de los derechos transferibles de construccin y desarrollo,
es necesario establecer un procedimiento para la determinacin de las
AMU y su ndice de edificabilidad histrico. A continuacin se describe el ms usual:

Gestin del Suelo Urbano

Sobre un plano o fotografas areas, se analiza la gnesis


histrica de la ciudad o casco urbano a partir de conjuntos,
barrios, fases de crecimiento, transformaciones morfolgicas,
loteo, trazado de vas, tipologa, pocas y estilos de arquitectura dominante, agrupando aquellos con caractersticas
homogneas entre s.
> Dependiendo de la escala de trabajo se identifica el tamao mnimo de polgono y se delimitan los polgonos con caractersticas
homogneas.
> Luego se determina el Ieh de cada zona, midiendo los lotes
tipologicamente ms caractersticos y predominantes en la zona
(prevaleciendo aquellos que sean ms antiguos), para establecer
as la tipologa ms frecuente (moda).
Otro mtodo para determinar el Ieh es midiendo la edificabilidad
neta de cada una de las manzanas de la zona fsica homognea27,
pero teniendo en cuenta no incluir aquellas que no corresponden a
la trama histrica original, como parques, iglesias o equipamientos
de tipologa anmala y dividindola por el rea neta de cada manzana28 (rea neta lucrativa). El resultado ser la media caracterstica
o Ieh de la zona homognea siempre expresado en mt2c/mt2t.
El Ieh pretende reflejar la morfologa original de la trama urbana a
partir de la cual se conformaron los Derechos de Construccin y
Desarrollo de la zona, as como determinar a partir de este las
posteriores transformaciones especulativas que se han venido dando ajenas a la planeacin.

27

Incluye todo lo que se encuentre en la primera planta y el o los stanos.


No incluye vas ni andenes de dominio pblico.

Gestin del Suelo Urbano

De esta forma es posible tener una aproximacin de la edificabilidad


original para poder determinar el precio de referencia inicial de un
predio, es decir, el precio de referencia por aprovechamiento antes
de las acciones generadoras de plusvala.
cr. Zonas Geoeconmicas Homogneas (ZGH)
Consideradas como aquellas reas que poseen similares caractersticas tanto fsicas como de precio (valor unitario de referencia por aprovechamiento del suelo una vez est afectado por el ndice de localizacin).
El Decreto 1420/98 en el artculo 6, define por zonas o subzona
geoeconmica homognea el espacio que tiene caractersticas fsicas y econmicas similares en cuanto a:
Topografa.
Normas urbansticas.
Servicios pblicos domiciliarios.
Redes de infraestructura vial.
Tipologa de las construcciones.
Valor por unidad de rea de terreno.
reas morfolgicas homogneas.
Estratificacin socioeconmica.
As mismo, otros decretos definen criterios para el uso de estas zonas
as:
El 151/98 (Transferencia de derechos adicionales de construccin y
desarrollo) en el artculo 6, establece que los derechos transferibles de construccin y desarrollo sern emitidos por el municipio
o distrito correspondiente con la indicacin de la zona o subzona

0111>

Gestin del Suelo Urbano

geoeconmica homognea receptora, donde es permitida su utilizacin y la clase y magnitud adicional permitida.
El artculo 7 del mismo decreto establece que las zonas receptoras
de derechos transferibles de construccin y desarrollo debern estar
localizadas preferiblemente dentro de las mismas zonas o subzonas
geoeconmicas homogneas donde estos derechos se generan.
El Decreto 1599/98 (Plusvala) en el artculo 4 - numeral 1, dice lo
siguiente para efectos del clculo de plusvala por cambio de uso en
el suelo rural: "Se establecer el precio comercial por metro cuadrado
de suelo de los terrenos en cada una de las zonas o subzonas beneficiarias con caractersticas geoeconmicas homogneas, antes de la
accin urbanstica generadora...."
As mismo el artculo 6 establece lo siguiente para efectos del mismo
clculo, cuando ste se causa por autorizacin de un mayor aprovechamiento del suelo: "se determinar el precio comercial por metro
cuadrado de construccin en cada una de las zonas o subzonas beneficiarias, con caractersticas geoeconmicas homogneas, antes de
la accin urbanstica generadora de la plusvala..."
Cuando el efecto es causado por una obra pblica, el artculo 7numeral 4, dice lo siguiente: "se establecern los precios comerciales
por metro cuadrado del suelo antes de la realizacin de la obra respectiva en cada una de las zonas o subzonas beneficiarias con caractersticas geoeconmicas homogneas..."

Gestin del Suelo Urbano

O Transferencia de Derechos Adicionales de Construccin


y Desarrollo (TDCD)
La TDCD se crea para eliminar en parte los demorados procesos de
expropiacin del suelo necesario para uso pblico. Este es uno de los
mecanismos que pretende ser ms efectivo a la hora de trasladar de un
lugar a otro capital mueble, permitiendo la cesin gratuita de terrenos
para uso pblico y cumpliendo con el principio de la funcin social y
ecolgica de la propiedad urbana, que tiene como consecuencia la
equidistribucin de beneficios y la cesin gratuita de suelo pblico
requerido.
La Transferencia de Derechos comprende dos aspectos importantes:
El hecho de ser aplicable tanto en los niveles micro y macro del urbanismo, as como la desmaterializacin de la edificabilidad o aprovechamiento de un bien inmueble, el cual es convertido a un ttulo valor
que puede transarse en cualquier momento y que se desliga directamente del suelo donde se localiza.
El tpico de la desmaterializacin tiene gran implicacin dentro del
mercado inmueble pues concibe la TDCD como una solucin que
compensa a los propietarios de construcciones afectadas por situaciones muy concretas y aisladas, como por ejemplo la conservacin
histrica o arquitectnica29. Razn por la cual el POT en el Componente Urbano debe especificar las condiciones particulares de la transferencia, de lo contrario se caer en el error de estar sometido a los
posibles desequilibrios del mercado, que conlleva a valores especulativos y trato inequitativo o a la prdida de la funcin social con que
debe ser concebido el urbanismo.

29 Decreto151/98 rt. 4: La compensacin tendr lugar en aquellos casos en que por motivos de
conveniencia pblica se declaren como de conservacin histrica, arquitectnica o ambiental determinados inmuebles en el Plan de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que los desarrollen.

Gestin del Suelo Urbano

Como se mencion en tem anteriores, las reas Morfolgicas Homogneas son bsicas en la transferencia de derechos, dado que el
clculo de la cantidad transferible se hace a partir de los ndices de
edificabilidad medio histrico del AMU e ndice de edificabilidad medio del PP o UAU donde est localizado el predio afectado.
En primera instancia el Iemh del AMU permite conocer la cantidad
de metros cuadrados de construccin que el propietario adquiri a
partir de la normativa antes del POT, mientras que el Iem del PP o
UAU establece la cantidad de metros cuadrados de construccin que
es posible desarrollar con base en la nueva normativa. De esta forma
la diferencia entre los dos valores establece la cantidad a ser recibido
o transferido de un lugar a otro, as como la cantidad sobre la que se
paga plusvala.
Lo anterior muestra la importancia de identificar las AMH, debido a
que se da un tratamiento ms equitativo a quin construye aisladamente,
es decir por fuera de una UAU, al no desconocer los DCD que haba
adquirido en su respectivo sector.
En casos de construcciones aisladas, en zonas que no permiten establecer un rea morfolgica homognea, la transferencia de derechos
se usa como alternativa para generar espacios pblicos, debido a que
normalmente este tipo de desarrollos generan problemas en su entorno por la sobresaturacin a que son sometidos los servicios y
equipamientos del sector.
El siguiente ejemplo grfico permite apreciar cmo sera el tratamiento al establecer TDCD cuando se est dentro de un rea Morfolgica
Urbana.

Gestin del Suelo Urbano

Ejemplo grfico:

UAU o PP integrado a una AMU

lem del PP o UAU


DC&D que exceden el leh
por los cuales se paga plusvala
(30-50%l o que puedeb
I ransteridos.

Derechos adquiridos
rea Morfolgica

antes del plan.

Urbana

Equivalencias en la Transferencia de Derechos


Para hacer equitativo el valor cobrado por los DACD que tiene un
predio al ser transferidos a otro, la Ley 388 en el artculo 89 indica
una herramienta fundamental consistente en establecer una Tabla
de Equivalencias entre cada metro cuadrado representativo del
ttulo y la cantidad a la cual equivale en las distintas zonas o
subzonas. Dicha tabla debe estar incorporada en el contenido del
ttulo inmueble junto con las dems condiciones y obligaciones
que le son propias. Adems indica que a la unidad de equivalencia
se le denominar Derecho Adicional Bsico (DBA).
En una aproximacin metodolgica para construir la tabla se consideran las variables; zonas geoeconmicas, uso del suelo y precio de

Gestin del Suelo Urbano

referencia por aprovechamiento", con los cuales se conforma una


matriz de correlacin que expresa todos los intercambios posibles
entre las diferentes zonas emisoras y receptoras (a partir de las zonas
y subzonas homogneas), con sus respectivos valores por metro cuadrado de construccin (precio de referencia por aprovechamiento).
El proceso para hacer la correlacin, parte de obtener el valor del
metro cuadrado de construccin para cada uso en cada zona. Estos
datos se ordenan en una matriz (ver matriz 1).
Luego se determina la matriz de correlacin para cada una de las zonas y subzonas hallando la unidad de equivalencia DBA, para cada
uso respecto de los dems usos (ver matriz 2).

MATRIZ 1
Precio de Referencia por Aprovechamiento para cada Uso
por Zonas y Subzonas Homogneas

PRECIO DE REFERENCIA)ORUSOSM

SUBZONA

Residencial Residencial Residencial

30

oficina

Comercial

industrial

1aR1

1aR2

1aR3

1a0

1aC

1a1

1bR1

1bR2

1bR3

1b0

1bC

1b1

1cR1

1cR2

1cR3

1c0

1cC

1c1

2bR1

2aR2

2aR3

2a0

2aC

2a1

2bR1

2bR2

2bR3

2b0

2bC

2b1

2bR1

2cR2

2cR3

2c0

2cC

2c1

Mtodo propuesto por Javier Garca Bellido, Arquitecto- Madrid (Espaa), en su documento Perspectivas de un Nuevo Urbanismo Colombiano, simplificado para efectos de este documento. Corresponde
a un anlisis comparativo de modelos de transferencias de derechos de construccin aplicado en
varios pases.

ZONA

A
Resid 1

Resid.1

Resid.2

Resid.3

B
Resid.1

Resid.2

Resid.3

Oficina

Comer.

industr

Resid.1

Resid.2

Resid.3

Oficina

Comer.

Incluse

Resid.1

Resi02

Resid.3

Ofidna

Comer.

Industr

1101113U 1.231311173 1311/1.0

1331/133

1.23/131

1.31/1.1

13111312

12.031133

1.313120

1.21311123

1231/13

13931231

231291311

13430303

12123130

11111116

1301/31

2231/233

1011/2.7

12311333

1.31220

1231/233

1331/20

11122/1.03 1.3.1/1.0

usurero

1332/101

3301021

13321032

10211313

1332/310

1331:3

11233

13103201

1121332

12031233

1.3030

190/120

2430.

teRrIsql

10/0/011

12323333

1300220

m0.2333

1,11233

1233/120

1.113/132

1331/3.1

1232/1321

13011332

13/3303

333130

1230114

1313131

14333331

12110332

1.30102

1.33130

m3134

mame

1032231

1231,2232

123132233

1333230

3433223

1.3323

1.0/123

120/1s1

1401331

120332

301130.3

120/130

1.0/10C

1.013

130/1331

1203612

1.0/1333

303370

110100

1201131

mond.

1303232

menea]

120/230

120320

1.0/221

13C/1.1

301231

123/3.2

130113113

1.01120

10103

1..r..m.1

123303

1233322

1203.3

18C/13110

laC133

1.3121

123,2331

12C/2232

1202332

123320

1...124C

120311

121133

112103

12/1031

13132

130100

1.11131

120191

12/1290

1201233

123300

12333

121321

122331

111022113

121303

112220

1430

12033/1 130/1.32

1.0/1.03

Comer,

183/13171

13C/1131

1.0/1113

133/1410

1113200/11.

1.31.171

1131332

1.313123

13330

Resid.1 10111/3311

1.1/123

Resid.2 1011211201

11,011331
100/1321

111c1333.

1021131

103232
2

1333133
1

1120/221
1

130/22]
1

1032.1

Resid.1 1031/1101

123121

Resid.2 142/1311

1312/2.

Resid.3 3333131

2 A

Oficina

100/1231

Comer.

10101

industr,

10/2es01

1033/23
1cO/221
13C/221
10112.1

Reajd.1 2131/13111
Resid.2

230102

2.
23022

22210.

Resid.3 23113/1.31
Oficina

ssoressi

Comer.

2.21231

Inclustr.

2.21231

121/2,1
1331/23

Resid.3 33133301
Oficina

industr

Oficina

Comer,

Comer.

Resid.3 13133.31 12123/1.32

Oficina

Resid.2 1302/1.R1

S b

Subzona

uso

01117q,In 01371S pp

MATRIZ 2
Tabla de Equivalencias a partir del Precio de Referencia por Aprovechami

223313

1
2.13232

2231313

223130

2111
I0
2121.1
221/111111
2831372

211~13

a unidad se exp esa en Derecho Adicional Bsico (D.B.A)

231/130

2.130C

2.1301

2.21/31

211/1312

2331333

2.2130

22216

231/2323

221/2232

23412201

123220

23/220

Gestin del Suelo Urbano

Un ejemplo numrico se indica a continuacin asumiendo valores para


cada una de las zonas y subzonas.
MATRIZ 1
Precio de Referencia por Aprovechamiento para cada Uso
por Zonas y Subzonas Homogneas

ZGH

PRECIO DE REFERENCIA POR USOS ($)

SUBZONA

Residencial Residencial Residencial


1

oficina

Comercial

industrial

200

250

300

350

400

170

220

260

310

370

420

180

240

270

315

390

440

190

125

150

190

270

350

160

120

140

180

275

320

155

115

130

170

280

310

125

TABLA DE EQUIVALENCIA ENTRE ZONAS Y SUBZONAS


(oferente)

1
ZONA

Resid.1
Resid.2

Regid. Regid. Regid.


Oficina Cornet. Industr
1
2
3

Regid. Regid. Regid.


1

Industr
Oficina Comer.

1
1

Resid.3

1 67

Oficina

Comer.
Industr.

A
SUBZONA

1
Resid.1

al

Reaid.2

Resid.3

B
oficina

Comer.
Industr.

06

79

Gestin del Suelo Urbano

En otros trminos, para determinar la cantidad de metros cuadrados


de edificacin que un predio receptor (excedentario o demandante)
puede adquirir haciendo transferencia de derechos a partir de otro
predio emisor (deficitario u oferente) localizados en zonas homogneas
diferentes, se multiplica la cantidad de metros adicionales (DACD)
que puede edificar el demandante por el cociente de los precios de
referencia -PRA entre los dos (valor tomado de tabla de equivalencia).
Es decir:
Sc = DACD (PRAd/PRAo)
Sc= Superficie en metros cuadrados de construccin a transferir.

Ejemplo:
Para transferir derechos desde la zona 1 subzona B (oferente) con uso industrial
hacia la zona 1 subzona A (demandante) con uso residencial 3, tendremos lo
siguiente:

Asumiendo que:
DACD = 50 mec (demandante)
leo = 2.5 mt2c/mt2t (oferente)
PRAd = $300
pRA0 = $180
Entonces:
Sc= 50 mt2c *1,67 = 83.33 mt2c

Lo que quiere decir que los 50 metros de construccin a que tiene derecho el
propietario del predio demandante de uso Residencial 3 en la zona 1 subzona A,
equivalen a 83,33 metros de construccin de uso Industrial en la zona 1 subzona
A. Por tanto deber comprar al municipio o a un propietario en dicha zona tal
cantidad de DBA.

80

Gestin del Suelo Urbano

Cuando se requiere determinar la cantidad total de suelo (St) en metros cuadrados de terreno a transferir, se incluir en el clculo el ndice
de edificabilidad permitido para el predio oferente (Ieh del AMU).
Se calcula hallando el cociente entre el potencial edificable o Derecho
Adicional de Construccin del predio demandante (DACd) y el ndice
de Edificabilidad del Oferente (leo). Este valor se multiplica por el
resultado de dividir los precios de referencia del demandante y del
oferente (valor que se toma de la tabla de equivalencias).
St = (DACd/leo) * (PRAd/PRAo)
St= Superficie em metros cuadrados de terreno.

Continuacin ejemplo anterior:


En aquellos casos que se requiere compensar zonas de cesin, el clculo de la
cantidad de suelo (St) al que equivaldran los DAC sera el siguiente:

St = (50 mt2c/2.5 mt2 c) * 1.67 = 33.4 mt2t

Lo que quiere decir que el suelo a segregar o ceder (emisor) del uso industrial (zona
1, subzona B), ser de 33.4 mt2t

81

Gestin del Suelo Urbano

Ejemplo Grfico:
le por POT

le por POT
/
Demanda a

DACD a transferir = 83.33 mt2

Pagar o

I eh

leh

Finalmente es importante anotar que los POT municipales deben establecer la cantidad de derechos adicionales que tendrn lugar en las
zonas emisoras y receptoras con el propsito de que haya un equilibrio entre la oferta y la demanda.
Esta consideracin es necesaria ya que puede haber un efecto contrario al propsito de calidad urbana que persigue el ordenamiento territorial. Una intencin sesgada hacia la recaudacin de fondos que permita la emisin de DCD de manera no controlada ni planificada, posiblemente generar sobredensificacin en el suelo urbano.
c31.

Transferencia de Derechos para Espacio Pblico

Una de las mayores utilidades que puede prestar esta herramienta de


gestin, es la generacin de espacio pblico en zonas consolidadas.
Se puede aplicar en aquellos casos donde se requiere cesin gratuita
de terreno en predios que dan a calles o avenidas que sern ampliadas
as como tambin para andenes de uso pblico.

Gestin del Suelo Urbano

Su principal aplicacin se da en desarrollos urbansticos adelantados


mediante el reajuste de terrenos. En estos casos se hace traslado de
capital inmueble de un lugar a otro buscando la equidistribucin de
cargas y beneficios. Se logra con ello la generacin de espacios de
dominio pblico (viales, zonas verdes y dotacionales) y el uso ms
racional del suelo.
De no poder hacer efectiva la TDCD en zonas urbanas consolidadas con dficit de servicios e instalaciones dotacionales, por causa
de actuaciones urbansticas que generan alta densidad poblacional
y numerosos problemas con implicaciones econmicas para el municipio quien finalmente debe solucionarlos; se plantea el cobro de
una contraprestacin econmica por este hecho.
Dicho cobro puede ser calculado mediante el mtodo de costo
unitario de urbanizacin, es decir, a partir del valor que debera
invertir quien construye si tuviese que realizar la actuacin en un
sitio sin urbanizar, como se indica en el siguiente ejemplo:
Si el costo para urbanizar un metro cuadrado de superficie (incluye zonas de cesin) es de $1.000 y de acuerdo con la norma el rea de cesin corresponde al
45% del terreno bruto, entonces la compensacin econmica que deber pagar
quien construye, ser:
Cet = X * % de cesin * At
C = 1.000 ($/mt2) * 0.45 (mt2/mt2t) = 450 ($/mt2t)
Cet = 450 ($/mt2t) * At (mt2t )
Cet = en $
Donde:
X = Costo para urbanizar un metro cuadrado de terreno.
C = Compensacin econmica por metro cuadrado de terreno.
At = rea total a urbanizar.
Cet= Compensacin econmica total.

83

Gestin del Suelo Urbano

:* Mecanismos de Pago para la Gestin del Suelo


As como la ley dota a los municipios con todas las herramientas
descritas en los tem ateriores para hacer efectiva la gestin del
suelo, tambin los ha dotado de mecanismos de pago para las obligaciones generadas a partir de normatividad establecida en los Planes de Ordenamiento Territorial. Dichos mecanismos tienen el
propsito de facilitar las negociaciones que requiere la administracin municipal para realizar obras pblicas o para el pago de las
indemnizaciones, sin que necesariamente tenga que haber una erogacin inmediata de dinero en efectivo. Entre ellos estn los Bonos
y Pagars.
Bonos de Reforma Urbana
Bono es una obligacin a largo plazo, emitida por una corporacin
o una entidad gubernamental con el propsito de financiar proyectos importantes. En esencia el prestatario recibe dinero a cambio
de una promesa de pago, con intereses que se causan a partir del
momento en que le fue prestado el dinero hasta que finalice el pago.
En general los bonos pueden clasificarse en hipotecarios, sin respaldo y municipales.
El atractivo para los inversionistas reside en su caracterstica de
estar libre de impuestos de renta. Por lo tanto la tasa de inters
pagada por la entidad gubernamental es usualmente baja.
Los bonos municipales pueden ser de obligacin general o de rentas
pblicas; los primeros se emiten contra los ingresos que perciba por
concepto de impuestos la entidad gubernamental que emiti los bonos
y estn respaldados por el poder tributario del emisor. Los de rentas
pblicas, son aquellos que se emiten contra rentas generadas por el
proyecto financiado.

Gestin del Suelo Urbano

Los bonos de Reforma Urbana estn destinados nica y exclusivamente a financiar proyectos de desarrollo urbano previstos en el Plan
de Ordenamiento Territorial.
Z Pagar de Reforma Urbana
Corresponden a otra clase de ttulos los cuales son libremente negociables en moneda nacional, pueden ser emitidos por las entidades
pblicas bien sean de carcter nacional, departamental, metropolitano
o municipal, para el financiamiento de obras de inters pblico establecidas en el Plan de Ordenamiento territorial o para efectuar los pagos correspondientes a las indemnizaciones por inmuebles que hayan
sido comprados o expropiados.

Gestin del Suelo Urbano

40)

Gestin del POT y sus Implicaciones Econnicas y


Financieras

La gestin del Plan de Ordenamiento Territorial conlleva tener en cuenta


importantes implicaciones econmicas; directas e indirectas. Las directas son aquellas que requieren una asignacin de recursos financieros para la realizacin de inversiones destinadas a la ejecucin de las
actuaciones programadas.
Las indirectas son las que marcan una estrategia de desarrollo en el
mbito de la planeacin y contienen disposiciones que afectando al
territorio suponen una modificacin de las relaciones y expectativas
econmicas del mismo. Estas se incorporan a las propuestas del plan
de forma explcita, segn el contenido econmico de este.
Los POT deben incluir en su contenido el estudio econmico- financiero que establece los efectos inducidos por la propuesta de inversin, analizando los efectos sobre la capacidad de gasto de cada uno
de los agentes implicados. Puede decirse que es la cuantificacin de la
inversin necesaria para cada una de las actuaciones previstas y el
establecimiento de las que han de ser financiadas por particulares,
entes administrativos ajenos al municipio y por el municipio.
Cuando las actuaciones son financiadas por el municipio, el estudio
debe analizar la capacidad de gasto que tiene este para llevar a cabo
las inversiones que le corresponden, lo cual normalmente se hace mediante la extrapolacin de los presupuestos municipales. As mismo,
debe identificar la forma como pueden contribuir al gasto los posibles
recursos provenientes de las acciones urbansticas (cesiones gratuitas, plusvalas, valorizaciones, etc).
Toda decisin de inversin debe responder a un estudio previo de
ventajas y desventajas asociadas a su implementacin, la profundidad
con que se realice depender de cada proyecto en particular.

Gestin del Suelo Urbano

En trminos generales, son cinco los estudios de factibilidad que deben llevarse a cabo al evaluar un proyecto. Ellos son: comercial, tcnico, legal, organizacional y econmica y financiera; cualquiera que llegue a una conclusin negativa determina que el proyecto no debe llevarse a cabo.
Los estudios de factibilidad organizacional y econmico y financiero,
son los que revisten mayor importancia dentro de los planes de ordenamiento territorial. El organizacional debe reflejar la capacidad administrativa que tiene el municipio o ente territorial para emprender las
acciones establecidas en el plan, su objetivo primordialmente es definir las condiciones y alternativas de carcter administrativo que son
necesarias para garantizar la implementacin del POT.
El estudio de factibilidad econmico requiere la cuantificacin de los
beneficios y los costos monetarios que ocasionara el proyecto si
fuese implementado. La evaluacin del proyecto se realiza sobre los
flujos de fondos proyectados para un cierto nmero de aos. El estudio de factibilidad financiera determina, en ltimo trmino, su aprobacin o rechazo, es decir, mide la rentabilidad que retorna la inversin.
En general el estudio econmico-financiero en los POT persigue un
conjunto de objetivos tendientes a asegurar la viabilidad y eficiencia
de la propuesta de inversin, con el fin de hacer posible su gestin.
En resumen son los siguientes:
Conocer el costo de cada una de las propuestas de inversin

planteadas en el programa de ejecucin.


Determinar los beneficios econmicos o financieros que derivan de cada una de las actuaciones.

87

Gestin del Suelo Urbano

> Establecer para cada uno de los agentes pblicos o privados,


implicados en el plan, la cuanta en que deben contribuir a la financiacin de las inversiones a realizar en funcin de su disponibilidad,
competencia, y de los retornos y beneficios esperados como consecuencia de su ejecucin.
Identificar y cualificar las lneas de financiacin, emisin de bonos, subvenciones, crditos especiales, y programas de inversin
potenciales para las diferentes actuaciones.
Evaluar la adecuacin de las propuestas de inversin a las disponibilidades financieras de los entes ejecutores.
El anlisis pormenorizado de las actuaciones propuestas que debe
incluir el POT en este estudio, debe tener en cuenta como mnimo los
siguientes aspectos:
> Cuantificacin del costo de la actuacin con la aproximacin
que corresponda a su grado de definicin.
> Determinacin de la cantidad necesaria de inversin anual, tanto
en la fase de ejecucin como en la fase de funcionamiento.
> Cuantificacin de los beneficios que genera la inversin y los
agentes sobre los que recaen. En la medida que resulte factible y
razonable tal cuantificacin se dar en magnitudes econmicas.
Determinacin de las opciones existentes para la financiacin de
las actuaciones y los agentes econmicos que han de afrontarlas.
Estableciendo para cada uno la cuanta de la inversin anual a realizar y su capacidad para hacer frente a dichos desembolsos.
En el caso de los agentes particulares, sus aportes deben guardar relacin con los retornos financieros que reciben como consecuencia de
dicha actuacin.

Gestin del Suelo Urbano

En el caso de los agentes institucionales deben complementarse criterios de equidad y eficiencia de la inversin pblica, teniendo en cuenta
la capacidad de inversin y endeudamiento y la evolucin del gasto
presupuestado para este tipo de inversiones.
El porcentaje de dichos presupuestos debe corresponder al mbito
geogrfico objeto del plan, con base en los indicadores que resulten
relevantes en cada caso, tales como: caractersticas demogrficas, extensin superficial, especializacin econmica, eficacia comparada de
la inversin, etc.
Un profundo anlisis requiere lo correspondiente a inversin municipal ya que implica decisiones sobre dinero pblico del cual normalmente no se tiene la certeza en cuanto a la inversin presupuestada en
el POT.
En general la propuesta de inversin del plan va dirigida, en un alto
porcentaje a la obtencin de beneficios no monetarizables, por lo
que difcilmente admite tcnicas de anlisis tipo costo-beneficio; y
su problemtica se acerca ms a las tcnicas de anlisis empleadas
en la evaluacin de proyectos sociales. En este sentido resulta especialmente adecuado, para la racionalizacin de las decisiones de
asignacin, el criterio de eficiencia.
La efectividad de acciones y decisiones que se refieren a la asignacin de recursos para la obtencin de resultados no monetarizables,
se suele medir a partir de la consecucin de los objetivos propuestos, sin embargo, la consecucin del objetivo como nico parmetro
de eficiencia no informa sobre recursos consumidos para su logro,
ni sobre los resultados sacrificados por el hecho de no haber elegido las acciones o decisiones alternativas. Razn por la cual la relacin costo-rendimiento se impone como criterio ltimo de eficiencia.

Gestin del Suelo Urbano

Por otro lado, el efecto que produce un proyecto en la poblacin,


se establece mediante la "evaluacin social" y los costos y beneficios se estiman con los llamados "precios sociales" o "precios de
cuenta", siendo estos prcticamente los que sealan el valor que
representa para la sociedad el aplicar el uso alternativo ms valioso. Por ejemplo: tomando el caso de un terreno de propiedad del
municipio donde se instalar un matadero, el valor contable que
queda registrado por concepto del terreno es cero (para quienes
adelantan la obra); sin embargo, el mismo terreno podra ser utilizado para produccin agrcola con una rentabilidad mensual que
pudiese llegar a un milln de pesos, lo cual aparentemente indica
que el mejor uso sera este ltimo.
La "evaluacin social" no es de exclusiva aplicacin de los proyectos gestados por el sector pblico; muchos proyectos privados con significativos efectos sobre su entorno econmico y social (generacin de empleo, apropiacin de tecnologa, medio ambiente, etc.) deben someterse a este tipo de evaluacin.

90

BIBLIOGRAFA
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TERRENOS, Jos Luis Gonzlez- Berenguer Urrutia, Editorial
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Arquitecto Urbanista, Madrid 1998.
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NORMATIVA EXPEDIDA EN COMPLEMENTO DE LA LEY DE
DESARROLLO TERRITORIAL.

REPUBt ,C A DOMINICANA
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COLOMBIA

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