Indicadores de Desempenho em Projetos de Arquitetura

INDICADORES DE DESEMPENHO EM PROJETOS DE
ARQUITETURA NO EIXO BRASLIA-GOINIA
NIVALDO LIMA DA SILVA JNIOR
DISSERTAO DE MESTRADO EM
ESTRUTURAS E CONSTRUO CIVIL
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL
FACULDADE DE TECNOLOGIA
UNIVERSIDADE DE BRASLIA
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL E AMBIENTAL
INDICADORES DE DESEMPENHO EM PROJETOS DE

ARQUITETURA NO EIXO BRASLIA-GOINIA
ORIENTADORA: ROSA MARIA SPOSTO
DISSERTAO DE MESTRADO EM ESTRUTURAS E

CONSTRUO CIVIL
PUBLICAO: E.DM 002A/10

BRASLIA/DF: ABRIL - 2010
ii
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL
DISSERTAO SUBMETIDA AO DEPARTAMENTO DE

ENGENHARIA CIVIL E AMBIENTAL DA FACULDADE DE
TECNOLOGIA DA UNIVERSIDADE DE BRASLIA COMO
PARTE DOS REQUISTOS NECESSRIOS PARA A OBTENO
DO GRAU DE MESTRE EM ESTRUTURAS E CONSTRUO
CIVIL.
APROVADO POR:
______________________________________________________
Prof. Rosa Maria Sposto, DSc (PECC-UnB)
(Orientadora)
______________________________________________________
Prof. Raquel Naves Blumenschein, DSc (FAU-UnB)
(Examinador Externo)
______________________________________________________
Prof. Michele Tereza Marques Carvalho, DSc (PECC-UnB)
(Examinador Interno)
BRASLIA/DF, 09 DE ABRIL DE 2010

iii
FICHA CATALOGRFICA
SILVA JUNIOR, NIVALDO LIMA
Indicadores de Desempenho em Projetos de Arquitetura no Eixo Braslia-Goinia.
Braslia 2010.
113 p., 297mm (ENC/FT/UnB, Mestre, Estrutura e Construo Civil, 2010).
Dissertao de Mestrado Universidade de Braslia. Faculdade de Tecnologia.
Departamento de Engenharia Civil e Ambiental.
1.Indicadores de Projetos
2.Indicadores de Desempenho
3.Qualidade de Projetos
I. ENC/FT/UnB
II. Ttulo (srie)
REFERNCIA BIBLIOGRFICA
SILVA JR., N. L. (2010). Indicadores de Desempenho em Projetos de Arquitetura no
Eixo Braslia-Goinia. Dissertao de Mestrado em Estruturas e Construo Civil,
Departamento de Engenharia Civil e Ambiental, Universidade de Braslia, Braslia, DF,
113p.
CESSO DE DIREITOS
AUTOR: Nivaldo Lima da Silva Jnior.
TTULO: Indicadores de Desempenho em Projetos de Arquitetura no Eixo BrasliaGoinia.
GRAU: Mestre em Estruturas e Construo Civil
ANO: 2010
concedida Universidade de Braslia permisso para reproduzir cpias desta

dissertao de mestrado e para emprestar ou vender tais cpias somente para propsitos
acadmicos e cientficos. O autor reserva outros direitos de publicao e nenhuma parte
dessa dissertao de mestrado pode ser reproduzida sem autorizao por escrito do
autor.
_____________________________
Nivaldo Lima da Silva Jnior
Rua T-29, 725, apart. 703, Setor Bueno.
74210-050 Goinia - GO - Brasil.
iv
AGRADECIMENTOS
Primeiramente quero agradecer a DEUS pelas graas recebidas e pelo dom da vida.
Aos meus pais maravilhosos, Nivaldo e Erondina, pelos ensinamentos de vida, por
terem me mostrado a importncia do estudo, pelo amor sem medida e pelo exemplo.
Sem eles no poderia chegar at aqui. Muito obrigado.
Ao meu amor, querida e amada esposa, rika, que esteve ao meu lado em todos os
momentos deste trabalho, sempre com muito amor, compreenso, incentivo, pacincia e
apoio. Por ter acreditado na concluso desta pesquisa. Muito obrigado.
A Professora Rosa Maria Sposto, pela dedicao, pelo incentivo, pela presteza e
principalmente pela confiana na minha capacidade. Pela orientao competente, segura
e pela oportunidade de aprendizado e crescimento acadmico, profissional e pessoal.
Aos meus maravilhosos tios, Antnio e Joaquina, que me acolheram de braos abertos
durante um ano e meio em Braslia, e no mediram esforos para me receber e conviver.
Obrigado.
Aos profissionais que contriburam com esta pesquisa: Arq. Iara Galvo, Arq.
Giovanini Lettieri, Arq. Manoel Balbino, Eng. Ulisses Ulha e Eng. Roberto de
Souza.
banca avaliadora.
Ao CNPq pela bolsa de estudos, no primeiro ano.
A todos que de alguma maneira contriburam para o desenvolvimento deste trabalho.
MUITO OBRIGADO!!
Dedico este trabalho a trs

maravilhosas
pessoas,
importantssimas para mim.
Ao meu grande amor, rika, pelo
incentivo, apoio, companheirismo,
ajuda e principalmente pacincia.
Aos meus admirveis pais, Nivaldo e
Erondina, que muito me guiaram e
acreditaram.
vi
RESUMO
INDICADORES DE DESEMPENHO EM PROJETOS DE ARQUITETURA NO
EIXO BRASLIA-GOINIA
Autor: Nivaldo Lima da Silva Jnior
Orientadora: Rosa Maria Sposto
Programa de Ps-Graduao em Estruturas e Construo Civil
Braslia, abril de 2010
A adoo de indicadores de desempenho em projetos de grande importncia para as
empresas de construo civil avaliarem se seus empreendimentos esto sendo entregues
com qualidade, bem como, retroalimentar o processo de projeto, no que diz respeito
concepo de projetos futuros.
Este trabalho consistiu em uma anlise da qualidade de projetos de arquitetura de
edificaes residenciais de multipavimentos de Goinia-GO e de guas Claras-DF, por
meio do clculo de indicadores de desempenho. Os indicadores estudados nos projetos
foram: ndice de compacidade; densidade de paredes; porcentagem do pavimento tipo
ocupada pela rea de circulao; porcentagem de rea privada na rea global da
edificao e porcentagem de aproveitamento do lote. Alm disto, os indicadores
encontrados para as duas cidades foram comparados com indicadores levantados por
ESTEFANI; SPOSTO (2002) em edificaes habitacionais localizados na Asa Norte do
Plano Piloto de Braslia.
A coleta de dados foi feita por meio de anlises de projetos, acompanhamento e visitas
s obras. As obras analisadas foram edifcios residenciais tipo torre, de sistemas
construtivos convencionais, com estruturas de concreto armado e alvenarias de blocos
cermicos e dry wall. Com o intuito de incrementar a metodologia, foram coletados
tambm informaes com entrevistas junto a incorporadores, projetistas e acadmicos
os quais responderam a um questionrio cuja finalidade foi a retroalimentao do
processo, com relao concepo de novos projetos.
Finalmente, aps as anlises dos casos, constatou-se que a utilizao de sistemas de
indicadores pode contribuir como parmetro comparativo s empresas e projetistas,
como ferramenta que pode diminuir o grau de incerteza e favorecer a tomada de
decises no processo de projeto da Construo Civil.
Palavras-chaves: Indicadores de projetos, indicadores de desempenho, qualidade de
projetos.
vii
ABSTRACT
PERFORMANCE INDICATORS IN PROJECTS OF THE AXLE BRASLIAGOINIA
Autor: Nivaldo Lima da Silva Jnior
Orientadora: Rosa Maria Sposto
Braslia, april 2010
The adoption of performance indicators in projects is very important for the
construction companies evaluate if its enterprises are being delivered with quality, as
well as, to feedback the project process, in what it says respect to the conception of
future projects.
This work consisted in the analyses of quality of the architecture projects of apartment
buildings in Goinia-GO and guas Claras-DF, through the calculus of performance
indicators. The studied indicators were: compactness index; density walls; percentage of
the occupied floor type by the circulation area; percentage of private area in the overall
area of the building and percentage of exploitation of the land. Moreover, the indicators
founded for the two cities were compared with indicators raised for ESTEFANI;
SPOSTO (2002) in his review about the buildings housing in Brasilia.
The data collection was made through analyses of projects, monitoring and visits to the
workmanships. The constructions analyzed were apartment buildings, constructed in
concrete and bricks. With intention to develop the methodology, was also collected
information with interviews made with developers, designers and academics. These
ones answered a questionnaire, whose purpose was give a feedback to the process, to
provide a better conception for the future projects.
Finally, after the analyses all the cases, were noted that the use of index systems can to
contribute as a comparative parameter to the companies and designers, like a tool that
decreases the uncertainty degree and helps the taking of decisions in the process of the
construction project.
Word-keys: Index project, performance indicators, quality of projects.
viii
SUMRIO
LISTA DE FIGURAS...................................................................................................xvi
LISTA DE TABELAS E QUADROS.........................................................................xvi
LISTA DE ABREVIATURA E SIGLAS.................................................................xviii
1 - INTRODUO..........................................................................................................1
1.1 JUSTIFICATIVA PARA O DESENVOLVIMENTO DO TRABALHO.............1
1.2 OBJETIVOS DO TRABALHO.............................................................................3
1.2.1 Objetivo Geral...............................................................................................3
1.2.2 Objetivos Especficos...................................................................................3
1.3 METODOLOGIA..................................................................................................5
1.4 ESTRUTURA DE APRESENTAO DO TRABALHO...................................5
2
CONSTRUO
CIVIL,
PROJETO
QUALIDADE
DO
PROJETO........................................................................................................................6
2.1 CONSTRUO CIVIL..........................................................................................6
2.1.1 Prazos e Custos.............................................................................................6
2.1.2 Programas de Qualidade na Construo Civil..............................................7
2.2 PROJETOS: CONCEITOS, ETAPAS E AGENTES.............................................9
2.2.1 Conceitos relacionados ao projeto................................................................9
2.2.2 Projeto como Produto e como Servio.......................................................14
2.2.3 Etapas do processo de projeto.....................................................................16
2.2.3.1 - Levantamento (LV)..........................................................................18
2.2.3.2 - Programa de Necessidades (PN).......................................................19
2.2.3.3 - Estudo de Viabilidade (EV)..............................................................19
2.2.3.4 - Estudo Preliminar (EP).....................................................................19
2.2.3.5 - Anteprojeto (AP)..............................................................................20
2.2.3.6 - Projeto Legal (PL)............................................................................21
2.2.3.7 - Projeto Executivo (PE).....................................................................21
2.2.3.8 - Projeto de Produo (PP)..................................................................22
2.2.3.9 - Acompanhamento da Obra e As Built (AO e AB)............................22
ix
2.2.3.10 - Projeto Avaliao Ps Ocupao (APO)........................................22

2.2.4 Agentes do processo de projeto..................................................................23
2.3 QUALIDADE DE PROJETO...............................................................................25
2.3.1 Gesto do projeto........................................................................................29
2.3.2 Coordenao de projeto..............................................................................31
3 - INDICADORES NA CONSTRUO CIVIL......................................................33
3.1 INTRODUO....................................................................................................33
3.2 INDICADORES: ASPECTOS PRINCIPAIS......................................................34
3.3 INDICADORES DE PROJETO...........................................................................36
3.3.1 Indicadores de Desempenho.......................................................................36
3.3.2 Classificao dos Indicadores.....................................................................38
3.3.3 Indicares para Benchmarking.....................................................................39
3.4 TIPOS DE INDICADORES DE PROJETO........................................................41
3.4.1 Indicadores para Projeto de Arquitetura.....................................................41
3.4.1.1 ndice de Compacidade (Ic).................................................................41
3.4.1.2 Densidade de Parede (Dp)...................................................................43
3.4.1.3 Porcentagem da rea do Pavimento Tipo pela rea de Circulao
(Ia)...................................................................................................................44
3.4.1.4 Porcentagem da rea Privada na rea Global do Edifcio
(Iapr).................................................................................................................46
3.4.1.5 Relao de Aproveitamento do Lote (Al)............................................47
3.4.2 Indicadores para Projeto de Instalaes......................................................47
3.4.2.1 Densidade de Pontos Eltricos (De)....................................................48
3.4.2.2 Relao entre Comprimento dos Eletrodutos e o Nmero de Pontos
Eltricos (Ie)....................................................................................................49
3.4.2.3
Densidade
de
Pontos
Hidrulicos
pela
rea
Global
(Dh)..................................................................................................................50
3.4.2.4
Relao
de
Pontos
Hidrulicos
pela
rea
Molhada
(Dhm)................................................................................................................51
3.4.2.5 Relao entre Comprimento de Tubulaes Hidrulicas e o Nmero
de Pontos Hidrulicos (Ih)...............................................................................52
3.4.3 Indicadores para Projeto de Estruturas.......................................................53
x
3.4.3.1 ndice de Ao pelo Volume de Concreto (Iao)...................................53

3.4.3.2 ndice de Concreto pela rea Construda (Iconc).................................54
3.4.3.3 ndice de Forma pelo Volume de Concreto (Iform)..............................55
4 - METODOLOGIA DE PESQUISA.........................................................................56
4.1 INTRODUO....................................................................................................56
4.2 CARACTERIZAO DAS AMOSTRAS DE GUAS CLARAS....................57
4.3 CARACTERIZAO DAS AMOSTRAS DE GOINIA..................................58
4.4 ENTREVISTAS....................................................................................................59
4.5 INDICADORES PARA AVALIAO...............................................................60
4.5.1 ndice de Compacidade (Ic)........................................................................60
4.5.2 Densidade de Parede (Dp)...........................................................................61
4.5.3 Porcentagem da rea do Pavimento Tipo pela rea de Circulao
(Ia)........................................................................................................................61
4.5.4
Porcentagem
da
rea
Privada
na
rea
Global
do
Edifcio
(Iapr)......................................................................................................................62
4.5.5
Relao
de
Aproveitamento
do
Lote
(Al)........................................................................................................................62
5 - RESULTADOS E DISCUSSES...........................................................................64
5.1 INDICADORES DE PROJETO ARQUITETNICO EM GOINIA................65
5.1.1 ndice de Compacidade...............................................................................65
5.1.2 Densidade de Parede...................................................................................66
5.1.3 Porcentagem da rea do Pavimento Tipo pela rea de Circulao...........67
5.1.4 Porcentagem da rea Privada na rea Global do Edifcio........................68
5.1.5 Relao de Aproveitamento do Lote..........................................................69
5.2 INDICADORES DE PROJETO ARQUITETNICO EM GUAS CLARAS...71
xi
5.3 COMPARATIVOS ENTRE INDICADORES LEVANTADOS POR ESTE

AUTOR EM GUAS CLARAS E GOINIA COM OS INDICADORES
LEVANTADOS ANTERIORMENTE POR ESTEFANI; SPOSTO (2002).............76
5.4 ANLISES DAS INFORMAES OBTIDAS NAS ENTREVISTAS.............82
5.4.1 Anlises dos questionrios..........................................................................82
6 - CONCLUSES E CONSIDERAES FINAIS..................................................84
6.1 QUANTO AO USO DE SISTEMA DE INDICADORES...................................84
6.2 QUANTO AOS INDICADORES ANALISADOS..............................................85
6.3 COMPARAES ENTRE AS REGIES ANALISADAS................................86
6.4 QUANTO AS INFORMAES OBTIDAS NAS ENTREVISTAS...................87
6.5 SUGESTES PARA TRABALHOS FUTUROS................................................88
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS........................................................................89
APNDICES
A
Roteiro
para
entrevista
de
estudo
de
projeto
de
arquitetura
(Projetista)......................................................................................................................95
B
Roteiro
para
entrevista
de
estudo
de
projeto
de
arquitetura
(Incorporador)...............................................................................................................98
C Roteiro para entrevista de estudo de projeto de arquitetura (rea
acadmica)....................................................................................................................100
D Projetos..................................................................................................................103
Planta pavimento tipo....................................................................................................103
Permetro Externo de Fachada.......................................................................................104
Projeo de Parede Interna e Externa............................................................................105
rea de Sacada..............................................................................................................106
rea de Circulao de Uso Comum..............................................................................107
xii
Pavimento Tipo na rea do Terreno.............................................................................108

E Levantamentos e Caracterizao de Amostras..................................................109
xiii
LISTA DE FIGURAS
Figura 2.1 - Processo intelectual do projeto (FABRCIO, 2002)....................................14

Figura 2.2 - Organograma de equipe de projeto (modificado MELHADO,
1994)................................................................................................................................16
Figura 2.3 - Etapas de projeto (modificado FONTENELLE, 2002)............................18
Figura 2.4 Agentes envolvidos no desenvolvimento de projetos (modificado MELHADO, 1994)..........................................................................................................24
Figura 2.5 Modelo de sistema de gesto da qualidade em projeto (modificado SOUZA, 2003).................................................................................................................27
Figura 2.6 Evoluo do custo acumulado de construo versus reduo das
possibilidades de interferncias, em funo das fases do empreendimento. (modificado
HAMMARLUND; JOSEPHSON, 1992)........................................................................28
Figura 2.7 Esquema geral do sistema de coordenao de projetos (MANSO;
MITIDIERI, 2006)...........................................................................................................32
Figura 5.1 ndice de Compacidade (Ia) das amostras de Goinia.................................66
Figura 5.2 Densidade de Parede (Dp) das amostras de Goinia...................................67
Figura 5.3 Porcentagem da rea do Pavimento Tipo Ocupada pela rea de Circulao
(Ia) das amostras de Goinia............................................................................................68
Figura 5.4 Porcentagem da rea Privada na rea Global do Edifcio (Iapr) das
amostras de Goinia.........................................................................................................69
Figura 5.5 Porcentagem da rea de Aproveitamento do Lote (Al) das amostras de
Goinia.............................................................................................................................70
Figura 5.6 ndice de Compacidade (Ia) das amostras de guas Claras........................71
Figura 5.7 Densidade de Parede (Dp) das amostras de guas Claras...........................72
xiv
Figura 5.8 Porcentagem da rea do Pavimento Tipo Ocupada pela rea de Circulao
(Ia) das amostras de guas Claras...................................................................................73
Figura 5.9 Porcentagem da rea Privada na rea Global do Edifcio (Iapr) das
amostras de guas Claras................................................................................................74
Figura 5.10 Porcentagem da rea de Aproveitamento do Lote (Al) das amostras de
guas Claras....................................................................................................................75
Figura 5.11 ndice de Compacidade (Ia).......................................................................77
Figura 5.12 Densidade de Parede (Dp).........................................................................78
Figura 5.13 Porcentagem da rea do Pavimento Tipo Ocupada pela rea de
Circulao (Ia)..................................................................................................................79
Figura 5.14 Porcentagem da rea Privada na rea Global do Edifcio (Iapr)..............80
Figura 5.15 Porcentagem da rea de Aproveitamento do Lote (Al)............................81
xv
LISTA DE TABELAS E QUADROS
Tabela 3.1 Roteiro para clculo de ndice de compacidade (OLIVEIRA et al, 1993).42
Tabela 3.2 Critrios para avaliao do indicador (OLIVEIRA et al, 1993).................42
Tabela 3.3 Roteiro para clculo do indicador de densidade (OLIVEIRA et al, 1993).43
Tabela 3.4 Critrios para avaliao do indicador. (OLIVEIRA et al, 1993)................44
Tabela 3.5 Variveis e critrios para clculo da porcentagem da rea do pavimento
tipo ocupada pela rea de circulao (OLIVEIRA et al, 1993).......................................45
Tabela 3.6 Critrios para avaliao do indicador. (OLIVEIRA et al, 1993)................45
Tabela 3.7 Roteiro para clculo da porcentagem da rea privativa pela rea global do
edifcio.............................................................................................................................46
Tabela 3.8 Critrios de avaliao do indicador da rea privativa pela rea global do
edifcio.............................................................................................................................46
Tabela 3.9 Roteiro para clculo da porcentagem da rea privativa pela rea global do
edifcio (ESTEFANI; SPOSTO, 2002)...........................................................................47
Tabela 3.10 Roteiro para clculo da densidade de pontos eltricos (Modificado
SORARES, 2002)............................................................................................................49
Tabela 3.11 Roteiro para clculo da densidade de pontos eltricos (Modificado
Oliveira et al,1993)..........................................................................................................50
Tabela 3.12 Roteiro para clculo da densidade de pontos hidrulico na rea global
(SOARES, 2002).............................................................................................................51
Tabela 3.13 Roteiro para clculo da densidade de pontos hidrulico na rea molhada
(Modificado SOARES, 2002).......................................................................................52
Tabela 3.14 Roteiro para clculo da relao entre comprimento de tubulaes
hidrulicas e o nmero de pontos (Modificado OLIVEIRA et al, 1993).....................53
xvi
Tabela 3.15 Roteiro para clculo do ndice de ao (SOARES, 2002)..........................54

Tabela 3.16 Roteiro para clculo do ndice de concreto (OLIVEIRA et al, 1993)......55
Tabela 3.17 Roteiro para clculo do ndice de forma (SOARES, 2002)......................55
Tabela 4.1 Dados de Projetos de guas Claras DF...................................................57
Tabela 4.2 Dados de Projetos de Goinia GO...........................................................58
xvii
LISTA DE ABREVIATURA E SIGLAS
ABNT
Associao Brasileira de Normas Tcnicas
APO
Avaliao Ps-Ocupao
CTE
Centro de Tecnologia de Edificaes
ES
Engenharia Simultnea
IEL
Instituto Euvaldo Lodi
ISO
International Organization for Standardization
NBR
Norma Brasileira
NORIE
Ncleo Orientado para Inovao da Edificao
PBQP-H
Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat
PECC
PMBOK
Project Management Book
PMI
Project Management Institute
PS
Projeto Simultneo
QUALIHAB
Programa da Qualidade na Construo Habitacional do Estado

de So Paulo
SEBRAE
Servio de Apoio s Micro e Pequenas Empresas
SINDUSCON
Sindicato da Indstria da Construo Civil
SiaC
Sistema de Avaliao da Conformidade de Empresas de

Servios e Obras da Construo Civil
SGQ
Sistema de Gesto da Qualidade
VGV
Valor Geral de Venda
xviii
CAPTULO 1 - INTRODUO
1.1
JUSTIFICATIVA PARA O DESENVOLVIMENTO DO TRABALHO
A reduo de impostos e o aumento da oferta de crdito para compradores tm

favorecido novos empreendimentos na construo civil. Com essas facilidades,
comum encontrar uma diversidade de produtos criativos sendo ofertados no mercado
imobilirio brasileiro.
Entretanto, empresas incorporadoras da construo civil que pretendem lanar
empreendimentos imobilirios, sempre se deparam com um grau de incerteza na
viabilidade do projeto executivo. Como cada projeto um novo projeto, com
caractersticas peculiares, importante dispor de mecanismos ou ferramentas que
diminuam esse grau de incerteza na execuo do empreendimento como produto final,
com relao a prazos, qualidade e principalmente custos.
Alm disso, para sucesso de um empreendimento, alm do estudo de viabilidade
econmica, importante a elaborao de um projeto arquitetnico que tenha bom
aproveitamento do lote e boa porcentagem da rea privada na rea global do edifcio.
Assim, h necessidade dos projetos complementares serem bem elaborados de forma a
evitar gastos e atender a determinados requisitos de desempenho e qualidade.
Com a concorrncia mais acirrada no mercado, as incorporadoras vm apresentando
oramentos para lanamentos imobilirios cada vez mais enxutos, de forma a reduzir os
custos ao mximo. Assim, torna-se importante o uso de indicadores de desempenho em
projetos como parmetro para balizar o lanamento do empreendimento.
A adoo de prticas de indicadores de desempenho em projetos pode facilitar uma
organizao no processo decisrio de construo do empreendimento e at mesmo nos
canteiros.
Segundo Ramos (2002), a pouca importncia dada pelos incorporadores atividade de
projetar contribui, significativamente, para a baixa produtividade de mo-de-obra e para
1
a m qualidade dos edifcios. A prova disso o desperdcio, materializado no entulho

acumulado na obra.
A importncia do tema de indicadores de desempenho em projetos tambm pode ser
levantada como um mecanismo de orientao para incorporadoras, de modo a visualizar
se um projeto, sob o ponto de vista executivo, vivel.
Este trabalho trata do levantamento de indicadores de projeto de arquitetura de alguns
empreendimentos das cidades de Goinia e Braslia. Esses indicadores so parmetros
que visam fornecer informaes de desempenho, quantitativos e qualitativos de
determinado projeto de arquitetura, por exemplo:
o ndice de compacidade - vem mostrar que quanto maior o permetro de paredes
externas maior os custos para construo;
o densidade de paredes - define o nvel de compartimentao do pavimento,
lembrando que, em geral, o item relacionado a alvenaria representa um alto
custo da edificao;
o porcentagem da rea do pavimento tipo ocupada pela rea de circulao referese as reas destinadas a circulao vertical e horizontal que tem a funo de
promover o acesso de pessoas e bens, sendo relativamente caras em funo dos
seus acabamentos;
o porcentagem de rea privada na rea global do edifcio refere-se as reas
comuns, que tambm agregam pouco valor ao imvel e normalmente possuem
custo bastante elevado devido ao tipo de acabamento;
o relao de aproveitamento do lote um terreno no bem aproveitado,
dependendo de seu valor, pode elevar bastante o preo do apartamento.
Este trabalho tem como foco a viso do incorporador no lanamento do produto
imobilirio. Sob sua tica, demonstrar o melhor produto que atenda aos indicadores de
desempenho.
1.2
OBJETIVOS DO TRABALHO
1.2.1 Objetivo Geral

O objetivo geral deste trabalho apresentar subsdios elaborao de benchmarking em
guas Claras e Goinia para indicadores de desempenho em projetos visando o
fortalecimento da competitividade de empresas do setor da construo. Constitui
tambm como objetivo geral, apresentar anlises de informaes obtidas de projetistas e
incorporadores por meio de entrevistas sobre o atendimento aos indicadores de
desempenho em projetos de arquitetura e retroalimentao no processo de projetos
futuros.
1.2.2 Objetivo Especfico
Sob a viso das incorporadoras, o objetivo especfico deste trabalho avaliar o

desempenho de projetos de arquitetura por meio do clculo de indicadores. O estudo foi
feito com o levantamento de dados de projetos de edifcios habitacionais de Goinia GO e guas Claras - DF. objetivo tambm fazer comparativos entre as localidades
mencionadas com os indicadores do Plano Piloto de Braslia realizado por Estefani;
Sposto (2002).
Os indicadores estudados foram:
Projeto Arquitetnico:
a) ndice de compacidade:
o Avalia se o projeto obedece a forma econmica no que diz respeito ao permetro
das paredes externas;
b) Densidade de paredes:
o Verifica a influncia do grau de otimizao da compartimentao do pavimento
tipo;
c) Porcentagem da rea do pavimento tipo ocupada pela rea de circulao:
3
o Estuda a otimizao da relao da rea do pavimento tipo pela rea de

circulao.
d) Porcentagem de rea privada na rea global do edifcio:
o Analisa a influncia das reas comuns na rea total do edifcio;
e) Relao de aproveitamento do lote:
o Estuda a influncia do aproveitamento do terreno para construo.
1.3
METODOLOGIA
Para atingir os objetivos deste trabalho, foram definidos os seguintes procedimentos:

Realizao de um estudo bibliogrfico de artigos, teses, dissertaes e
informaes relativas ao tema;
Levantamento de dados e clculo de cada indicador objeto do estudo em projetos
de arquitetura de edifcios residenciais;
Elaborao e aplicao de uma entrevista com alguns projetistas e
incorporadores com o intuito de retroalimentar o processo do projeto.
1.4
ESTRUTURA DE APRESENTAO DO TRABALHO
Na inteno de um melhor entendimento dos temas a serem abordados, o trabalho foi

estruturado da seguinte forma:
Captulo 1 Neste captulo so apresentadas introduo, justificativa do tema e
objetivos do presente trabalho.
Captulo 2 Neste captulo feita uma introduo sobre o processo de projeto,
incluindo seus agentes bem como aspectos ligados qualidade.
Captulo 3 Este captulo refere-se aos principais indicadores de qualidade de projetos
e suas especificidades.
Captulo 4 Descrevem-se neste captulo a metodologia de pesquisa, incluindo
levantamento de dados das amostras, critrios para clculos e entrevistas.
Captulo 5 Neste captulo so apresentados os resultados obtidos nas diferentes
regies consideradas no estudo, concluindo-se de acordo com as caractersticas
particulares destes mercados.
Captulo 6 Concluses: Aps as anlises, apresentam-se concluses e sugestes para
os prximos trabalhos relacionados ao tema.
5
CAPTULO 2 - CONTRUO CIVIL, PROJETO E QUALIDADE

DO PROJETO
Neste captulo traado, inicialmente, um panorama da atualidade do setor da
construo civil no Brasil, destacando suas deficincias e necessidades. Em seguida,
abordado o conceito de projeto para construo civil, com suas etapas, fases e agentes
participantes do processo de projeto. E por fim, so apresentados conceitos e citadas
algumas principais pesquisas j realizadas sobre a qualidade de projeto.
2.1 CONSTRUO CIVIL
2.1.1 Prazos e Custos
A construo civil est inserida em um mercado altamente competitivo e exigente.
Sujeito as turbulncias da economia mundial, a reduo das margens de lucros e a
prazos cada vez mais curtos, as empresas necessitam de um eficiente planejamento e
controle nos lanamentos imobilirios.
Com isso, a construo civil brasileira passa por uma forma de racionalizao e busca
da qualidade do processo construtivo de modo a reduzir prazos e conseqentemente
custos. Importantes etapas de estudos preliminares tm sido incorporadas na concepo
dos projetos, definindo melhores opes de plantas e aproveitamento de espaos, de tal
forma a evitar desperdcios e retrabalhos.
Como os custos e prazos na construo civil esto, a cada momento, mais focalizados
pelas construtoras, os oramentos devem, assim, ser mais enxutos e prever a reduo
dos ndices de consumo de materiais. Por exemplo, no segmento econmico da
construo civil, exige-se maior preciso dos oramentistas e melhora na produtividade
no canteiro.
De acordo com Cichinelli et al (2008), como o mercado passa por uma evoluo, o
oramentista tem papel fundamental nesse novo cenrio. Ele deve tambm apontar quais
caminhos e mtodos sero viveis. Alm disso, importante conhecer indicadores e ter
viso de onde cada empreendimento pode chegar.
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Por outro lado, a anlise de insumos mais influentes no custo da obra pode ajudar na
retroalimentao dos indicadores de consumo e produtividade. Possveis melhorias
nesses indicadores reduzem os valores orados.
Em geral, uma das principais estratgias adotadas para quem pretende prosseguir no
mercado de construo civil e garantir maior lucratividade aliar oramentos enxutos
com adoo de tecnologias construtivas e desenvolver projetos eficientes. A etapa do
projeto deve prever a eliminao de desperdcios, aumentar a produtividade, reduzir
custos e otimizar a logstica de construo. E tambm atender aos detalhes e contemplar
um memorial descritivo claro e bem elaborado (CICHINELLI, VON UHLENDORLF,
SOUZA, et al, 2008).
Alm dos custos, outro ponto que tem sido crucial na construo civil e que merece
cuidado, a escassez de mo-de-obra. Com a crescente demanda, os empreiteiros no
esto conseguindo garantir que os servios sejam executados no prazo. Assim, a
montagem e treinamento de equipes no so mais um tendncia, mas sim uma
necessidade geral do mercado, afirmam Cichinelli, Von Unlendorlf, Souza, et al (2008).
2.1.2 Programas de Qualidade na Construo Civil
A melhoria da qualidade na construo civil teve impulso aps a publicao das sries
ISO 9000 e dos programas setoriais da qualidade, como por exemplo, o Programa
Brasileiro da Qualidade e Produtividade no Habitat (PBQP-H) com o projeto do SiaC
(Sistema de Avaliao da Conformidade de Empresas de Servios e Obras da
Construo Civil).
A International Organization for Standardization (ISO), entidade internacional de
normalizao, criou uma comisso tcnica para elaborar as normas voltadas para os
Sistemas da Qualidade, procurando uniformizar conceitos, padronizar modelos para
garantia da qualidade e fornecer diretrizes para implantao de gesto da qualidade nas
organizaes. Assim surgiu a srie de normas ISO 9000. Ela rene as normas mais
completas e atualizadas sobre o assunto, sendo adotada por vrios pases do mundo
(IEL, 2007).
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o A NBR ISO 9000:2005 Fundamentos e Vocbulos: Tem o objetivo de

apresentar conceito e definies da qualidade que podem ser utilizadas para a
gesto da qualidade;
o A NBR ISO 9001:2008 Sistema de Gesto da Qualidade Requisitos: Tem o
objetivo de especificar os requisitos para implantao de um sistema de gesto
da qualidade em uma organizao;
o A NBR ISO 9004:1993 Sistema de Gesto da Qualidade Melhoria do
Desempenho: Constitui um conjunto de diretrizes de gesto, destinado
implantao da melhoria da qualidade numa organizao.
o
A NBR ISO 19011:2002 Diretrizes para Auditorias de Sistema de Gesto da

Qualidade e/ou Ambiental: Tem a finalidade de fornecer orientaes sobre a
gesto de programas de auditorias, sobre a realizao de auditorias internas ou
externas de sistemas de gesto da qualidade e/ou ambiental.
J o PBQP-H, criado pelo Governo Federal, normalizado pelo SiaC, vlido para
empresas que atuam no subsetor de edificaes. O SiaC tornou-se similar norma NBR
ISO 9001, diferenciando apenas quanto aos itens tratados, que esto adaptados
especificamente construo civil. O SiaC possui carter evolutivo, estabelecendo
nveis de qualificao progressivos, segundo os quais os sistemas de gesto da
qualidade, SGQ, das empresas construtoras so avaliados e classificados (YAZIGI,
2004).
A implantao do sistema de gesto da qualidade, visando o obteno do nvel A do
SiaC pelas construtoras, tem sido benfica para a garantia da conformidade do processo
de produo, no caso da fase de execuo.
No Estado de So Paulo, o QUALIHAB (Programa da Qualidade na Construo
Habitacional do Estado de So Paulo), tornou a certificao da qualidade um processo
irreversvel, com seus quatro nveis progressivos de exigncias para os sistemas de
gesto da qualidade das empresas atuantes no segmento da habitao de interesse social.
Os acordos setoriais estabelecidos no mbito do PBQP-H, inspirado no QUALIHAB e

nas exigncias da srie de normas ISO 9000, proporcionaram o estabelecimento do
poder de compra do estado, levando as empresas atuantes no segmento habitacional a
uma enorme mobilizao nacional para no serem excludas do mercado. Segundo
SOUZA; MELHADO (2003), a adeso ao PBQP-H pelos estados j uma realidade e
grupos de empresas j implantaram, em sua maioria, sistemas de gesto da qualidade.
2.2 PROJETO: CONCEITOS, ETAPAS E AGENTES

2.2.1 Conceitos relacionados ao projeto
Antes de entender e definir projeto especificamente para engenharia ou arquitetura,

importante conceituar projeto de uma forma mais abrangente.
De acordo com Aurlio (2001), projeto significa um plano de inteno ou um plano
geral com estudos preliminares para um empreendimento.
Existem vrios autores que discorrem sobre o conceito de projeto. Para PMI (2004),
projeto um esforo temporrio empreendido para criar um produto, servio ou
resultado exclusivo. Esses produtos, servios ou resultados so, normalmente,
motivados por uma demanda de mercado, solicitao de cliente, avano tecnolgico ou
necessidade organizacional.
Temporrio significa que todos os projetos possuem um incio e um final definidos. O
final alcanado quando os objetivos do projeto tiverem sido atingidos, o que significa
que a durao de um projeto finita.
Apesar do carter temporrio do projeto, observa-se, porm, que este no significa
necessariamente de curta durao, j que muitos projetos duram vrios anos.
Vargas (2009) acrescenta, sobre este aspecto, que o projeto temporrio,
independentemente de ser curto ou longo, e que o seu objetivo saber exatamente o que
colher no seu trmino.
9
Ainda, segundo PMI (2004), a singularidade uma caracterstica muito importante no

projeto, como exemplos podem ser citados muitos edifcios de escritrio j construdos,
cada um em particular sendo nico, com proprietrio, projeto e local diferentes.
Para Santana (2009), apesar do conceito adotado pela PMI no se referir diretamente a
projetos de arquitetura, o conceito acaba tendo relao muito estreita com a Indstria da
Construo Civil, pois exigem resultados exclusivos, nicos e temporrios.
Vargas (2009) afirma que projeto um empreendimento no repetitivo, que foge da
rotina de trabalho, algo novo que exige diferente viso e gerenciamento. Alm disso, o
autor destaca que projeto tem uma seqncia clara e lgica de eventos. Por exemplo,
no possvel chegar ao aeroporto, entrar no avio para depois pensar aonde ir.
preciso que antes se defina o local para saber como chegar a ele.
J Young (2008) o define como uma coleo de atividades interligadas executadas de
maneira organizada, com um ponto de partida e um ponto de concluso claramente
definidos, para alcanar resultados especficos para satisfazer as necessidades da
organizao quando derivados dos planos de negcios atuais da organizao.
Ainda segundo este autor, as caractersticas de um projeto so:
Ter um propsito especfico que pode ser definido prontamente;
Ser focado no cliente e nas expectativas do cliente;
Poder incluir tarefas do tipo rotineiro, mesmo no sendo normalmente um
trabalho de rotina;
Ser constitudo de um conjunto de atividades que esto interligadas porque todas
contribuem para o resultado desejado;
Ter restries de tempo claramente definidas e aprovadas;
Ser com freqncia complexo, porque o trabalho envolve pessoas de diferentes
departamentos e at mesmo de locais distintos;
Ser flexvel para acomodar as mudanas medida que o trabalho prossegue;
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Ter restries de custo, que devem ser claramente definidas e compreendidas

para assegurar que o projeto permanea vivel em todos os momentos;
Oferecer uma oportunidade nica para aprender novos conhecimentos, tcnicas e
habilidades;
Desafiar as linhas de autoridade tradicionais com ameaas sensveis ao status
quo;
Envolver risco em todas as etapas do processo, que devem ser gerenciados para
manter o foco nos resultados desejados
Trazendo o conceito de projeto para o campo da engenharia ou arquitetura, a ABNT
NBR 13531 (2000) define projeto para edificao como conjunto de instrues
construtivas definidas e articuladas em conformidade com os princpios e tcnicas
especficas da arquitetura e da engenharia para, ao integrar a edificao, desempenhar
determinadas funes em nveis adequados.
A Associao Brasileira dos Escritrios de Arquitetura ASBEA (2000) define projeto
como um conjunto de aes caracterizadas e quantificadas, necessrias a concretizao
de um objetivo.
Para Tahon (1997) apud Fabrcio (2002), um edifcio caracterizado pela complexidade
e pela multiplicidade de tcnicas e etapas envolvidas na sua concepo e sua realizao.
Para conduo da construo primordial a subdiviso das fases, sejam concepo e
preparao, alm de diferentes escalas de interveno (parte da obra ou a totalidade da
construo).
O projeto do produto, no caso um edifcio, um modelo com todos os estudos
realizados e preestabelecidos, no qual se tem uma viso geral do produto. J o projeto
para produo o detalhamento do produto com tcnicas construtivas e condies
normativas.
Assim, um projeto pode ser caracterizado como um detalhamento de procedimentos a
serem seguidos para chegar a um determinado objetivo, apresentando funo
importante, pois nele se encontram todas as informaes necessrias sobre tecnologia,
custos, tempo e outros.
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Na verdade, o projeto pode ser realizado em diversas situaes com fundamental

importncia para o sucesso de qualquer tipo de empreendimento.
Para Messeger (1991), projeto refere-se a produtos de diferentes graus de elaborao,
correspondendo a trs etapas sucessivas do processo do projeto: Estudo preliminar
(descrio funcional); Anteprojeto (escolha do tipo estrutural e dimenses bsicas dos
elementos) e Projeto Detalhado (dimensionamento com detalhes de armaduras, clculos
completos e precisos).
Segundo Melhado e Agopyan (1995), projeto uma atividade ou servio integrante do
processo de construo, responsvel pelo desenvolvimento, organizao, registro e
transmisso das caractersticas fsicas e tecnolgicas especificadas para uma obra, a
serem consideradas na fase de execuo.
Pode-se dizer que projeto uma espcie de roteiro que garante a transmisso precisa de
dados de cada etapa da obra como especificaes, dimenses, tecnologias,
caractersticas, material e outras.
O projeto na construo de edifcios apresenta papel fundamental, pois nele convergem
todas as decises e restries tecnolgicas, de custos, de prazos, de relacionamento com
fornecedores, de organizao da produo, enfim, ele tem carter de antecipao virtual
dos processos que se seguiro. Portanto, o projeto assume papel estratgico para a
tomada de decises dentro da organizao e sua qualidade est diretamente associada
qualidade do empreendimento (BERTEZINI, 2006).
Segundo Carvalho (2009), o projeto um dos elementos fundamentais do processo de
produo no setor da construo. o grande elemento indutor da racionalizao da
construo, da qualidade do produto final e de sua sustentabilidade.
O desenvolvimento do projeto complexo, com dificuldade de integrao entre as
atividades de projeto e execuo, falta ou ineficcia da gesto da qualidade e da gesto
ambiental, ausncia de integrao entre os agentes envolvidos e carncia de projetistas
com especializao contnua.
Alm disto, Carvalho (2009) observa nesse campo a necessidade de uma interveno
para mudanas de paradigmas por meio de um esforo interativo de todos os envolvidos
com pesquisa, planejamento, controle e uso de mtodos.
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J segundo Melhado (2001), o projeto tem importante repercusso nos custos e na

qualidade dos empreendimentos e, assim, a qualidade do projeto fundamental para a
qualidade do empreendimento.
Fabrcio (2002) afirma que durante todo o desenvolvimento do processo do projeto,
vrios projetistas, consultores e agentes so mobilizados a contribuir para o projeto,
cada um com seus interesses, experincias e conhecimentos na atividade de projetar.
Do ponto de vista intelectual e tcnico o projeto se caracteriza como um processo em
que informaes so criadas e tratadas por diferentes estratgias mentais e
metodolgicas que envolvem os sentidos, abstraes, representaes, esquemas,
mtodos e conhecimentos. Nesse contexto, o projeto de edifcios pode ser sintetizado
como um processo cognitivo que transforma e cria informaes, mediado por uma srie
de faculdades humanas, sendo orientado concepo de objetos e formulao de
solues de forma a antecipar um produto e sua obra (FABRCIO 2002).
A Figura 2.1 procura ilustrar a complexidade do processo mental do projeto e que
envolve mltiplas habilidades intelectuais como criatividade, anlise, sntese, raciocnio
e conhecimento.
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Figura 2.1- Processo intelectual do projeto (FABRCIO, 2002).
Percebe-se, portanto, que o projeto um processo complexo, o qual passa por relaes
de interfaces diferentes, necessitando a coordenao por um agente central.
E por fim, embora o projeto seja um elemento importante para o xito do
empreendimento, tem-se verificado constantes falhas em sua concepo. Edifcios com
patologias devido a projetos mal planejados ou mal concebidos tm sido recorrentes.
Notam-se tambm edifcios com espaos internos mal aproveitados, como por exemplo,
a disposio de garagens e reas comuns subutilizadas.
2.2.2 Projeto como Produto e como Servio
A atividade de projeto, segundo Melhado (1994), deve ser analisada a partir das
seguintes dimenses: projeto como processo estratgico com o objetivo de atender s
necessidades e exigncias do empreendedor, voltado para as definies das
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caractersticas do produto final, e projeto como processo operacional visando a

eficincia e a confiabilidade dos processos que geram o produto final.
Dessa forma, para referenciar o conceito de projeto, Melhado e Agopyan (1995) e
Marques (1979), diferenciam os enfoques de projeto como produto e como servio.
o Projeto como Produto, que tem conceito esttico, um conjunto de elementos
grficos e descritivos (plantas, cortes, memoriais) sistematizados em linguagem
apropriada, visando atender s necessidades da fase de execuo.
o Projeto como Servio, de conceito dinmico, confere ao projeto sentido de
processo, em que solues so elaboradas para o sucesso do empreendimento.
J Silva e Souza (2003) constatam que projeto como produto representa diretrizes para a
escolha da tecnologia para cada subsistema que compe o produto e padres
construtivos como detalhamento e especificaes tcnicas. J projeto como servio
mais abrangente e deve acompanhar todo o processo de produo at a entrega ao
usurio final.
A partir desses conceitos, verificam-se as dimenses do conceito de projeto, enquanto
produto, na forma de documentos contendo discriminaes tcnicas e geomtricas,
confundindo-se com o produto final do empreendimento; e enquanto processo, visando
a atender necessidades e exigncias requeridas, e buscando, portanto, solues para os
problemas de construo do produto final. (OLIVEIRA, 2004).
Neste trabalho, cujo objetivo avaliar o desempenho de projetos de arquitetura de
Goinia-GO e guas Claras-DF, referencia-se o conceito de projeto como produto, ou
seja, conjunto de instrues construtivas definidas e articuladas em conformidade com
as tcnicas de engenharia para execuo do produto com qualidade.
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2.2.3 Etapas do processo de projeto
Antes de abordar as etapas do projeto, importante entender o desenvolvimento do

projeto do produto. Nesta fase, tem-se o envolvimento de vrios projetistas como
mostrado na Figura 2.2.
Figura 2.2- Organograma de equipe de projeto (modificado MELHADO, 1994).
Observa-se na Figura 2.2 que uma equipe de projeto apresenta certa subordinao
dependendo da ligao entre os membros. Para o processo, h duas etapas, sendo a
primeira composta pelo arquiteto, que desenvolve a concepo do projeto juntamente
com intenes do promotor. No segundo momento, tem-se a elaborao da parte tcnica
dos projetos complementares.
Normalmente, no desenvolvimento desse organograma, no h compartilhamento de
informaes na fase inicial do desenvolvimento do processo do projeto, o que produz
projetos incompatveis para execuo.
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Melhado (2001) ressalta que a inexistncia de qualquer tipo de intercmbio de

informaes entre as equipes de projeto, durante a elaborao, resulta em um projeto
mal definido, mal especificado e mal resolvido.
Souza et al (1995) afirmam que projeto em etapas so partes sucessivas em que pode ser
dividido o processo de desenvolvimento das atividades tcnicas de projeto. Os autores
destacam que a diviso do projeto em etapas tem como objetivos:
o Definir o escopo e contedo de cada projeto, com os elementos tcnicos a ele
relacionados, as etapas do trabalho, as informaes necessrias ao seu
desenvolvimento, os produtos e os servios a serem obtidos;
o Normalizar os procedimentos para a elaborao coordenada dos projetos;
o Proporcionar o controle da qualidade do projeto de arquitetura e dos projetos
como um todo;
o Visualizar a complexidade e a necessidade de interao entre o projeto de
arquitetura e todos os projetos complementares;
o Otimizar a definio de um cronograma e o detalhamento da estimativa de
custos das obras atravs de projetos bem concebidos e detalhados;
o Uniformizar e padronizar os procedimentos e critrios de contratao e
remunerao dos servios.
Para elaborao de um projeto, a ABNT NBR 13531 (2000) apresenta diferentes etapas
das atividades tcnicas do projeto de edificao e de seus elementos, instalaes e
componentes para elaborao de um projeto de edificao: Levantamento (LV);
Programa de necessidades (PN); Estudo de viabilidade (EV); Estudo preliminar (EP);
Anteprojeto (AP) e/ou pr-execuo (PR); Projeto legal (PL); Projeto bsico (PB);
Projeto executivo (PE).
A Figura 2.3 a seguir representa as etapas do processo de projeto, em um determinado
empreendimento.
17
Figura 2.3- Etapas de projeto (modificado FONTENELLE, 2002).
A seguir, so apresentados, sucintamente, os conceitos destas etapas.
2.2.3.1 - Levantamento (LV)
Segundo ABNT NBR 13531(2000), esta etapa destinada coleta das informaes de
referncia que representem as condies preexistentes, de interesse para instruir a
elaborao do projeto, podendo incluir dados fsicos, tcnicos, legais, sociais,
econmicos e outros.
Souza et al (1995) afirmam que esta etapa de levantamento de informaes e dados tem
o objetivo de caracterizar o produto, as condies preexistentes e restries para
elaborao do projeto. Alm disso, a avaliao dos dados permite verificar o potencial
construtivo e alcanar os objetivos do cliente.
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2.2.3.2 - Programa de Necessidades (PN)
Segundo ABNT NBR 13531(2000), esta etapa destinada determinao das

exigncias de carter prescritivo ou de desempenho (necessidade e expectativas dos
usurios) a serem satisfeitas pela edificao a ser concebida, tanto em seus aspectos
qualitativos como quantitativos.
2.2.3.3 - Estudo de Viabilidade (EV)
O estudo de viabilidade engloba a viabilidade tcnica, legal e econmica da implantao

do empreendimento. a primeira etapa do processo de projeto, onde so apresentados
dados numricos tais como ndices de aproveitamento do lote, relao entre rea privada
pela rea global do edifcio, entre outros.
Nessa fase, geralmente a proposta realizada no risco, ou seja, a empresa de
Arquitetura ainda no foi contratada e participa de concorrncia na qual os projetistas
que conseguirem os melhores ndices de aproveitamento de projeto para a incorporadora
sero os contratados (NBREGA, 2009).
ABNT NBR 13531(2000), aponta como etapa destinada elaborao de anlise e
avaliaes para seleo e recomendao de alternativas para a concepo da edificao
e de seus elementos, instalaes e componentes.
Segundo Souza et al (1995), esta etapa exercida normalmente por grupo
interdisciplinar composta por cliente, incorporadores, construtores e projetistas.
2.2.3.4 - Estudo Preliminar (EP)
Nesta fase, so realizados estudos grficos que visam transmitir a idia central do
partido arquitetnico. O estudo preliminar retrata, alm do pavimento-tipo, a quantidade
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de pavimentos, a disposio de garagem e a implantao do edifcio no terreno.

comum que diversas opes sejam avaliadas para a aprovao do incorporador
(RAMOS, 2002).
Tambm chamado de Estudo de Massa, essa etapa, segundo Souza et al (1995),
representa a configurao inicial da edificao, considerando os dados do levantamento
inicial. Pode ser apresentado sob forma de modelos volumtricos sem caracterizar
definitivamente o projeto. Esta etapa apresentada pelo projetista de arquitetura.
O trmino desta etapa marcado pela avaliao dos requisitos de normas, partido
arquitetnico, estudo de viabilidade econmica e aprovao cliente final ou do
empreendedor.
2.2.3.5 - Anteprojeto (AP)
Aqui se avana no detalhamento das idias do arquiteto. Preocupa-se com prdimensionamento estrutural, confirmao dos pontos das instalaes e interferncias
com a estrutura.
O objetivo dessa fase o desenvolvimento dos projetos com nvel de detalhamento que
permita a resoluo de questes tcnicas, a estimativa aproximada dos custos e os
prazos referentes execuo da obra (FABRCIO, 2002).
Souza et al (1995) citam que nesta etapa deve-se abordar os seguintes aspectos para
tornar possvel a compatibilizao de todos os tipos de projeto:
Concepo e dimensionamento dos pavimentos, contendo definio dos
ambientes;
Concepo e tratamento da volumetria do edifcio;
Definio do esquema estrutural;
Definio das instalaes gerais;
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Orientao de conforto ambiental;

Determinao de tcnicas, sistema construtivo, resistncia, durabilidade de
materiais;
Determinaes econmicas, relaes custo-benefcio, durabilidade e padro
desejado.
2.2.3.6 - Projeto Legal (PL)
Segundo Ramos (2002), o Projeto Legal elaborado com base no anteprojeto e

consolida todas as informaes tcnicas que visem atender as exigncias legais do rgo
responsvel pela aprovao. Tem como objetivo obter as licenas e os alvars para a
execuo de obras, e deve ser desenvolvido posteriormente ao anteprojeto.
elaborado por escritrio de arquitetura e pelos projetistas complementares no caso de
aprovao de projetos junto concessionria de servio pblico, cabendo muitas vezes
construtora seu encaminhamento (SOUZA et al, 1995).
2.2.3.7 - Projeto Executivo (PE)
a ltima etapa do projeto antes do incio da execuo e representao final e completa

da edificao, contendo todas as informaes necessrias execuo e elaborao do
oramento.
Etapa destinada concepo e representao final das informaes tcnicas da
edificao e de seus elementos, instalaes e componentes, completas, definitivas,
necessrias e suficientes licitao (contratao) e execuo dos servios de obra
correspondentes (ABNT NBR 13531, 2000).
Muitos incorporadores no do a devida ateno e valorizao nesta fase devido
pressa em iniciar a execuo, o que em geral acarreta maior desperdcio na fase de
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execuo, o que pode ser visto pelo grande volume de entulho nos canteiros,
posteriormente.
2.2.3.8 - Projeto de Produo (PP)
um conjunto de elementos de projeto para apoio as atividades de produo da obra e

deve ser elaborado simultaneamente com o projeto executivo.
Composto por detalhes construtivos de execuo apresentados em escalas ampliadas
para melhor compreenso dos elementos do projeto executivo no momento da execuo.
tambm composto pelo caderno de especificaes contendo informaes
complementares quanto s especificaes tcnicas e detalhadas dos materiais previstos
em obra (fabricantes, dimenses e modelos) (SOUZA et al, 1995).
2.2.3.9 - Acompanhamento da Obra e As Built (AO e AB)
Para acompanhamento da obra realizada um avaliao do projeto executivo e registro

das alteraes do projeto As Built. O projeto As Built consiste no registro das alteraes
feitas entre o projeto executivo e o que foi realmente executado. Em uma obra sempre
necessrio promover ajustes e alteraes e deve ser registrada uma cpia fiel daquilo
que foi realmente executado. Os profissionais que desenvolveram os projetos
executados em obra so os responsveis por esta etapa.
2.2.3.10 - Projeto Avaliao Ps Ocupao (APO)
Nesta fase, atravs de retroalimentao, so realizados estudos de flexibilidade de

plantas,
acstica,
custos
de
uso
e
22
manuteno
sustentabilidade.
Pode-se dizer, ento que, para o desenvolvimento de um projeto de determinado

empreendimento existem vrias etapas que devem ser estudadas de forma global,
desenvolvidas hierarquicamente, envolvendo a participao de diferentes agentes.
2.2.4 Agentes do processo de projeto
Os agentes do processo de desenvolvimento de projetos envolvem quatro elementos

principais: o empreendedor ou incorporador, responsvel pela gerao do produto; os
projetistas, responsveis pela concepo e formatao do produto; o construtor,
responsvel pela execuo do produto empreendimento; e o usurio, responsvel pela
utilizao e operao do produto empreendimento gerado pelo projeto.
H autores que afirmam que os agentes do desenvolvimento de projetos e do
empreendimento de construo civil possuem integrao, exercendo papeis de
continuidade dentro do ciclo at o objetivo comum que a satisfao do cliente com o
produto final.
Deve-se, ento, entender o empreendimento de maneira sistmica, ou seja, como um
conjunto de processos que estabelecem interfaces entre si, em que todos os seus agentes
trabalham de maneira integrada, coordenada e em carter de cooperao. Busca-se com
isso, a eficincia e a melhoria contnua dos processos e produtos, com nfase na
satisfao das necessidades e expectativas dos clientes (BERTEZINI, 2006).
Na Figura 2.3, apresentado um organograma dos agentes de cada fase do processo ou
desenvolvimento do projeto.
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Figura 2.4 Agentes envolvidos no desenvolvimento de projetos (modificado MELHADO, 1994).
Para Melhado (1994), a Figura 2.4 representa equipes multidisciplinares para

desenvolvimento de projetos com a participao de diferentes profissionais do meio no
qual h orientao de um coordenador de projetos.
Para Silva; Souza (2003), o processo de desenvolvimento de projeto deve ser trabalhado
como um processo composto de um grande nmero de outros processos sob a
responsabilidade de diversos agentes projetistas de vrias especialidades, promotores
de empreendimentos, executores de obras e usurios finais dos bens a serem
produzidos.
24
Ainda segundo estes autores, a viso da qualidade dos processos de desenvolvimento de

projeto com mecanismos que possibilitem que cada agente garanta daquilo que lhe diz
respeito no produto-projeto a ser gerado visa, sobretudo, reduzir a complexidade
gerencial do desenvolvimento de projeto e diminuir riscos de se chegar a um produto
final construdo com defeitos provenientes do projeto.
2.3 QUALIDADE DO PROJETO
No Brasil, muitos profissionais e empreendedores ainda entendem o projeto como um

conjunto de pranchas, que freqentemente possuem falta de: detalhamento; smbolos,
legendas e abreviaes que s vezes s o projetista entende; descrio das caractersticas
dos materiais ou especificao de materiais similares (quando o certo seria materiais
com tais caractersticas de desempenho) (THOMAZ, 2001).
O mesmo autor atribui tambm que falta de qualidade em projeto influenciada pela
baixssima remunerao dos projetistas. Se paga pelo tamanho ou quantidade de
pranchas. No h preocupao com coordenao de projetos, com reunies de diretrizes
para transmisso de informaes ou visitas s obras.
Como atualmente os edifcios esto cada vez mais complexos: shafts, escadas
pressurizadas, detectores de fumaa, rampas de acesso a portadores de necessidade
especial, calefao, rede de gs, etc; a exigncia de cdigos de construo, a
fiscalizao de concessionrias de servios pblicos e a preocupao ambiental esto
cada vez mais severas e rgidas. Assim, torna-se necessria e evidente a elaborao de
projetos de qualidade que atendam as necessidades dos clientes.
Silva; Souza (2003), por outro lado, afirmam que a capacitao tcnica dos agentes
envolvidos por si s no garante a qualidade do projeto, tendo em vista o fato de se
tratar de um processo com muitos intervenientes e interfaces entre processos.
necessrio que se consiga atingir um grau de maturidade em que cada agente seja
responsvel pela qualidade dos processos sob sua responsabilidade.
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Para se julgar a qualidade de um projeto, Meseguer (1991) distingue trs aspectos

diferentes:
a) Qualidade da soluo proposta (aspectos tcnicos e funcionais, esttica, custo,
prazo);
b) Qualidade da descrio da soluo (desenhos, especificaes);
c) Qualidade da justificativa da soluo (clculos, explicaes).
De forma similar Souza et al (1995) definem qualidade de projeto como um processo de

trs estgios.
O primeiro estgio o estudo da melhor soluo de projeto que atenda as necessidades
dos clientes em termos de desempenho, custos e das condies de exposio a que ser
submetido o edifcio. Essa soluo tem tambm forte impacto no processo de execuo
da obra.
O segundo estgio, segundo o mesmo autor, para a obteno da qualidade de projeto
fundamental que se tenha qualidade na descrio da soluo ou da apresentao,
resultante de clareza e preciso do projeto executivo, dos memoriais de clculo e
dimensionamento e das especificaes tcnicas.
Por fim, para assegurar a qualidade da soluo e da descrio, o terceiro estgio seria
controle de qualidade no processo de elaborao. Para isso, Souza et al (1995)
enfatizam que a empresa contratante deve estabelecer diretrizes para o desenvolvimento
do projeto, garantir a coordenao e integrao entre os vrios projetos, exercer a
anlise crtica dos mesmos e controlar a qualidade quando do recebimento do projeto.
26
Figura 2.5 Modelo de sistema de gesto da qualidade em projeto (modificado SOUZA, 2003).
Para Fontenelle (2002), certas empresas construtoras e incorporadoras no Brasil ainda

no foram despertadas para a importncia de se investir nas etapas preliminares do
empreendimento, principalmente naquelas relacionadas s atividades de projeto que
tero reflexos diretos no desempenho do edifcio.
A necessidade de aprovao rpida dos projetos em rgos pblicos para incio imediato
das obras pode ser considerado como um dos fatores causadores da elaborao de
projetos sem qualidade.
27
Tilley e Barton (1997) afirmam que a baixa qualidade do projeto pode gerar defeitos
como: reduo da eficincia do processo construtivo, aumento do risco do contrato do
empreendimento, aumento dos custos tanto para o construtor como para o cliente final e
aumento da ocorrncia da no-qualidade no empreendimento.
O empreendedor, muitas vezes, entende a fase de projeto como nus que ele deve ter
antes do incio da obra, encarado, portanto, como despesa a ser minimizada. Essa
atitude o prprio empreendedor que prejudica a qualidade do projeto. (NBREGA,
2009).
Gray, Huges, Bennett (1994), apud Nbrega (2009), afirmam que nas fases de
caracterizao e concepo, o escopo do projeto no pode ser determinado de forma
totalmente clara em funo dos diferentes interesses envolvidos que devem ser
satisfeitos e do alto grau de incertezas existentes.
De acordo com Melhado (1994), o correto seria destinar concepo e desenvolvimento
dos projetos a mesma ordem de grandeza de tempo dedicado execuo da obra,
procurando-se evitar as deficincias e os desperdcios comuns na fase de execuo.
Assim, quando se tem um maior tempo para o desenvolvimento de projetos, a
possibilidade de ajustes ou alteraes maior (Figura 2.4).
Figura 2.6 Evoluo do custo acumulado de construo versus reduo das

possibilidades de interferncias, em funo das fases do empreendimento. (modificado
HAMMARLUND; JOSEPHSON, 1992).
28
Observa-se na Figura 2.4, a curva de possibilidade de interferncia se cruzar com a

curva do custo acumulado em um momento em que os projetos esto praticamente
concludos. A partir da, as possibilidades de interferir no custo de produo do
empreendimento, que j so baixas, aproximam-se de zero.
Percebe-se tambm, que medida que se avana nas etapas do empreendimento, o custo
das modificaes ou alteraes no projeto aumenta expressivamente. Um projeto com
informaes inadequadas pode influenciar negativamente no custo global e na qualidade
de um empreendimento, levando a perda total de competitividade da empresa.
De uma maneira geral, a qualidade de um projeto est diretamente relacionada ao estudo
que contemple conformidade com os requisitos, especificaes e adequaes ao uso ao
que se destina. Para a construo ou projeto de edificaes residenciais, devem ser
atendidas as exigncias de desempenho previstas na ABNT NBR 15575 (2008), que
so:
Segurana (estrutura e fogo);
Habitabilidade
(conforto
trmico,
lumnico,
acstico,
estanqueidade,
acessibilidade/funcionalidade);
Sustentabilidade (durabilidade e adequao ambiental).
Alm disso, ressalta-se a necessidade de apresentar economia em relao operao e
manuteno.
2.3.1 Gesto do Processo de Projetos
Para gesto do desenvolvimento do projeto primordial a atuao do coordenador pela

sua liderana no processo, com objetivo de garantir a qualidade do processo de
desenvolvimento e conseqentemente a qualidade do produto pela integrao dos
diversos intervenientes (MANSO; MITIDIERI, 2006).
29
Silva; Souza (2003) consideram que gesto de desenvolvimento de projeto atender as

necessidades do prprio processo de produo como forma de atingir a melhor relao
possvel entre os recursos empregados e resultados obtidos.
Estes autores afirmam que esta se inicia no planejamento da concepo e
desenvolvimento do produto em trs nveis. O primeiro, referente identificao dos
produtos necessrios e seus prazos de apresentao; o segundo, ao planejamento da
equipe de projeto; e o terceiro, relacionado a cada empresa/profissional de projeto em
cada fase da qual participam.
J Tzortzopoulos (1999) entende que um sistema de gesto no processo de projeto
caracterizado como um conjunto de aes gerenciais de caractersticas comuns que
definem uma mesma estrutura para gerir o processo de projeto na empresa, necessrias e
suficientes ao seu adequado desenvolvimento,
entendido que o processo de melhoria de projetos no garantido em atender apenas
aos indicadores de desempenho de projetos, mas tambm nas redues de incertezas nas
fases iniciais de gesto de projeto. Para isso, fundamental definir ordenadamente o
escopo de projeto.
Diante disso, Huovila, Koskela e Lautanala (1997) sugerem que:
o A definio do escopo do projeto seja feita ordenadamente, buscando evitar
modificaes posteriores;
o Todo o ciclo de vida da edificao seja considerado simultaneamente desde a
fase conceitual do projeto, evitando restries tardiamente identificadas em fases
posteriores;
o A busca de minimizao de incidncia de modificaes de projeto ocorra em
fases avanadas;
o A busca da reduo de erros seja efetivada mediante a gesto da qualidade.
30
2.3.2 Coordenao de Projetos
Para se executar uma obra, por mais simples que seja, so necessrios, no mnimo, entre
seis a oito projetos. Projetar se tornou um processo complexo que envolve
planejamento, integrao de etapas e soluo de interferncias. Sem isso, no h obra
com qualidade que atenda prazos e custos.
O Processo de projeto tradicional, que consiste em uma seqncia de etapas na qual
uma s comea quando outra termina, no faz mais sentido, mas sim a filosofia de
processo de projeto chamada projeto simultneo (engenharia simultnea), que valoriza a
integrao entre agentes minimizando a possibilidade de erros, retrabalhos, perdas de
eficincia e defeitos (MEDEIROS; MELHADO; VALADARES, 2006).
Segundo o mesmo autor, os projetos que antes suas etapas eram pensadas isoladamente,
sem relacionamento umas com as outras e, por conseqncia, abertas a erros, passam a
ser concebidas de forma integrada e cooperativa.
Segundo Fabrcio (2002), o Projeto Simultneo nada mais que o desenvolvimento
integrado das diferentes dimenses do empreendimento orientado qualidade ao longo
do ciclo de produo e uso: operao imobiliria, programa de necessidades, concepo
arquitetnica/tecnolgica e projeto para produo, realizado por meio da colaborao
entre agente promotor, construtora e projetistas.
A filosofia da engenharia simultnea como um modo sistemtico para o projeto
simultneo e integrado possui como base grupos interdisciplinares que devem ter
habilidades para a identificao prvia de problemas potenciais e iniciativa de aes em
tempo hbil para evitar os possveis gargalos na fase de execuo do empreendimento
(WENER, 1995; OLIVEIRA, 2004).
Medeiros; Melhado; Valadares (2006) afirmam que a coordenao indispensvel, e
que, seja arquiteto ou engenheiro, o coordenador precisa de formao complementar e
mtodo de trabalho, pois sua atividade entra no campo da administrao.
A funo da coordenao de projetos discutir e definir diretrizes, garantir seu
atendimento, planejar o desenvolvimento das atividades com escopos e prazos, analisar
31
e solucionar problemas, promover integrao e compatibilizao entre os projetos e

analisar criticamente as solues de cada um, quanto ao atendimento das necessidades
do cliente, em relao ao custo, processo e qualidade (MEDEIROS; MELHADO;
VALADARES, 2006).
Figura 2.7 Esquema geral do sistema de coordenao de projetos (MANSO; MITIDIERI,

2006)
Segundo Manso, Mitidieri (2006), a coordenao de projetos o elemento gestor e

difusor de todo o processo, que promove a integrao dos intervenientes mediante um
adequado fluxo de informaes.
Assim, todo o processo de desenvolvimento de projeto deve ser orientado por um
planejamento estratgico que contempla o desdobramento da poltica da qualidade, as
estratgias para atingir os objetivos e o estabelecimento de metas e indicadores.
32
CAPTULO 3 INDICADORES NA CONSTRUO CIVIL
3.1 INTRODUO
Ultimamente, o setor da construo civil vem buscando formas de melhoria na

qualidade de seus produtos e servios, procurando adotar medidas integradas voltadas
na inovao de tal forma que atendam as necessidades dos clientes.
Dentre essas medidas pode-se citar o empenho tomado pelas empresas construtoras no
sentido de implementar iniciativas de melhoria de desempenho.
O trabalho desenvolvido pelo Ncleo Orientado para a Inovao da Edificao
(NORIE) da Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS), juntamente com
parcerias de rgos e entidades: Servio de Apoio s Micro e Pequenas Empresas do
Rio Grande do Sul (SEBRAE/RS), Sindicato da Indstria da Construo do Estado do
Rio Grande do Sul (SINDUSCON/RS), tem contribudo muito s construtoras,
fornecendo subsdio s empresas engajadas neste processo de melhoria contnua. Este
trabalho consiste em fornecer parmetros elaborao de benchmarking para
indicadores de projeto para aumentar o desempenho e a melhoria nas empresas de
projetos.
Muitas empresas construtoras tm dado maior importncia para o desenvolvimento e
implementao de sistemas de medio de desempenho. Esses sistemas fornecem
informaes essenciais para o planejamento e controle dos processos gerenciais,
possibilitando, ainda, o monitoramento e o controle dos objetivos e metas estratgicas
(COSTA et al, 2005).
Os mesmos autores destacam a importncia do Sistema de Indicadores para
Benchmarking na Indstria da Construo Civil como um instrumento para facilitar a
implantao das medidas de desempenho gerando valores de referncia para o setor.
Neste captulo sero abordadas as principais definies de indicadores de uma forma
genrica, e tambm, para o campo especfico da Construo Civil.
33
3.2 INDICADORES: PRINCIPAIS ASPECTOS
Antes de iniciar o estudo de indicadores de projetos fundamental entender melhor o

significado de indicador. Da etimologia, indicador vem do latim indicare, que significa
estimar, apontar, descobrir.
Para Hammond et al (1995), os indicadores podem comunicar ou informar acerca do
progresso em direo a uma determinada meta.
J para Van Bellen (2002), indicador tem uma caracterstica muito importante quando
comparada com outros tipos ou formas de informao, que sua relevncia para a
poltica e para o processo de tomada de deciso.
O mesmo autor considera que o principal objetivo dos indicadores o de agregar e
quantificar informaes de uma maneira que sua significncia fique mais aparente. E
tambm os indicadores podem simplificar as informaes sobre fenmenos complexos
tornando amigvel o processo de comunicao.
No campo da Construo Civil, o conceito de indicadores tem o mesmo sentido. Eles
tentam mostrar a realidade. Pode-se dizer que os indicadores vm se tornando como um
instrumento balizador no lanamento de produtos ou servios, com o intuito de diminuir
o grau de incerteza da viabilidade de certos empreendimentos.
O uso de indicadores como parmetros para a elaborao e anlises de projetos tem sido
muito eficiente. As incorporadoras, sempre tendo como objetivo a reduo de custos
para maximizao do lucro, no podem deixar nenhum espao mal aproveitado,
procurando estabelecer um indicador para o aproveitamento do lote ou das reas de uso
comum.
Os avanos de varandas e sacadas que se percebem em alguns empreendimentos
lanados no mercado, so exemplos de alternativas que as empresas descobriram para
ganhar em rea de venda, que configura um melhor aproveitamento do lote.
Outro exemplo o indicador da rea de uso comum. Para o incorporador, levando para
o absurdo, seria melhor se os edifcios no fossem dotados de rea de uso comum, j
que o cliente atribui maior valor rea privativa do apartamento e considera a rea de
34
uso comum acessria, especialmente a de circulao das pessoas e dos carros. Alm
disto, Ramos (2002) aponta que os resultados econmicos e financeiros de certos
empreendimentos so comprometidos por excesso de rea de uso comum, que provoca
o aumento do custo de construo.
Considerando-se os exemplos anteriores, tem-se que os indicadores de projetos de
arquitetura proporcionam a oferta de condies de opo de melhor espao planejado e
aproveitado.
35
3.3 INDICADORES DE PROJETO
3.3.1 - Indicadores de Desempenho
A indstria da construo civil um setor freqentemente criticado pelo atraso

tecnolgico, caracterizado pela imprevisibilidade na preciso dos processos, baixa
produtividade da mo de obra e produtos de qualidade deficiente. Estudos apontam que
entre as principais causas deste atraso est a precariedade dos procedimentos de
planejamento e controle de custos, qualidade e prazos (SOARES, 2002).
Diante disso, especialistas da rea propem, como forma de ajudar na melhoria dos
processos, a adoo da pratica de coleta de indicadores como forma de avaliao de
desempenho de produtividade.
Costa (2003) afirma que os sistemas de medio ou indicadores de desempenho vm
ampliando seu papel nas organizaes, incorporando-se cada vez mais ao
gerenciamento do negcio. No passado, esses sistemas estavam voltados apenas
contabilidade das empresas. Hoje, os mesmos esto ligados a todas as reas das
organizaes, principalmente em relao ao seu mercado de atuao.
Para Souza et al. (1995), os indicadores consistem em expresses quantitativas que
representam uma informao gerada a partir da medio e avaliao de uma estrutura de
produo, dos processos que a compem e dos produtos resultantes. Dessa forma, os
indicadores constituem-se em instrumentos de apoio tomada de deciso com relao a
uma determinada estrutura, processo ou produto.
Pode-se afirmar, ento, que indicadores de desempenho se caracterizam como
instrumentos de auxlio no processo de reavaliao continuada nos procedimentos das
empresas de construo civil.
A ABNT NBR ISO 9001 (2008) estabelece critrios que uma organizao deve ter para
planejar e implementar processos necessrios de medio (indicadores) de desempenho
do sistema de gesto:
36
a) Monitorar informaes relativas percepo do cliente sobre se a organizao

atendeu aos requisitos do cliente;
b) Executar auditorias internas a intervalos planejados para determinar se o sistema
de gesto est conforme com as disposies planejadas e se est mantido e
implementado eficazmente;
c) Aplicar mtodos adequados para monitoramento e para medio dos processos
do sistema de gesto que devem demonstrar a capacidade dos processos em
alcanar os resultados planejados;
d) Medir e monitorar as caractersticas do produto para verificar se os requisitos do
produto tm sido atendidos.
Por outro lado, Oliveira et al (1995) apresentam algumas definies que facilitam o
entendimento do conceito de indicadores para o processo de medio e monitoramento:
Medio: o processo pelo qual se decido o que medir e se faz a coleta,
processamento e avaliao dos dados.
Avaliao: o processo pelo qual se impem critrios, especificaes, valores,
julgamento, etc, para comparar o desempenho obtido com padres ou metas
estabelecidas.
Dado: um fato bruto que descreve uma realidade.
Informao: um dado ou conjunto de dados que sofreu algum tipo de
processamento a fim de se tornar til tomada de deciso.
Critrio: aquilo que serve de base para comparao, julgamento ou apreciao.
Princpio que permite distinguir o erro da verdade.
Especificao: descrio rigorosa e minuciosa das caractersticas que um
material, uma obra ou um servio devero apresentar.
37
3.3.2 Classificao dos Indicadores
Segundo Souza et al. (1995), indicadores podem ser classificados como capacitao e
de desempenho, conforme descritos a seguir.
Indicador de capacitao: uma medida que expressa informaes sobre uma
determinada estrutura de produo, e caracterizam condies como o nvel de
qualificao da mo-de-obra empregada por uma empresa ou por uma unidade
produtiva, o grau de atualizao dos equipamentos utilizados, a capacidade instalada e
seu grau de ocupao;
Indicador de desempenho: representa um resultado atingido em determinado processo
ou caractersticas dos produtos finais resultantes, referindo-se ao comportamento do
processo ou produto em relao a determinadas variveis, caracterizando condies,
como o custo de determinado processo, lucro, retrabalho e conformidade de produtos.
Os indicadores de desempenho podem ser divididos em indicadores da qualidade e
indicadores de produtividade.
Os indicadores da qualidade, de acordo com Souza et al. (1995) so os que medem o
desempenho de um produto ou servio em relao s necessidades do cliente. J para
Lantelme (1994), eles esto relacionados medio da eficcia da empresa em atender
as necessidades do cliente.
Os indicadores de produtividade, segundo Souza et al. (1995), so os que medem o
desempenho dos processos, atravs de relaes elaboradas a partir dos recursos
utilizados e respectivos resultados atingidos. E para Lantelme (1994), representam a
eficincia do processo na obteno dos resultados esperados.
Para a eficincia dos indicadores, muitos autores abordam a importncia do seu
processo de medio. De acordo com Oliveira et al (1995), a medio parte inerente
do gerenciamento, constituindo um sistema de apoio para o planejamento, soluo de
problemas, tomadas de decises, melhoria, controle e motivao.
Para Neely et al. (1996), a medio de desempenho composta por uma srie de
indicadores ou medidas utilizadas para quantificar a eficincia de um processo. A
38
eficcia se refere ao atendimento dos requisitos do cliente, enquanto que a eficincia

uma medida do uso econmico dos recursos para atingir um determinado grau de
satisfao do cliente.
J para Lantelme (1994), os sistemas de medio so conjuntos de medidas integradas,
em diferentes nveis de agregao, sendo com freqncia associados a programas de
melhoria em desenvolvimento. Para este mesmo autor, para que as medidas sejam
capazes de desempenhar seu papel na organizao, elas devem estar agrupadas de modo
que formem um sistema coeso e balanceado, com indicadores de produto e de processo.
Ainda Lantelme (1994) afirma que os indicadores podem ser divididos em indicadores
de desempenho global e indicadores de desempenho especfico. O primeiro apresenta
um carter mais elaborado e visa a demonstrar o desempenho de uma empresa ou setor
em relao ao ambiente em que se insere e, portanto, tem um carter mais homogneo
para permitir a comparao. E o segundo fornece informaes para o gerenciamento da
empresa e de seus processos individuais. Esses indicadores esto relacionados s
estratgias e s atividades especficas da empresa; nesse sentido, as informaes
fornecidas so utilizadas para o planejamento, controle e melhoria dos processos.
3.3.3 Indicadores para Benchmarking
A elaborao de indicadores de projeto para benchmarking pode ser considerada um

grande avano para o auxlio de empresas incorporadoras. Essas informaes podem ser
utilizadas para promover a melhoria e o aprendizado (COSTA et al, 2005).
De acordo com Camp (2002), benchmarking consiste em um processo contnuo e
sistemtico de investigao relativo ao desempenho de processos ou produtos,
comparando-os com aqueles identificados como as melhores prticas.
O mesmo autor revela que a realizao do processo de benchmarking pode trazer
importantes benefcios para as empresas, como por exemplo:
Conhecer sua posio em relao ao concorrente;
39
Fixar metas realistas com base na viso conjunta do ambiente interno e externo;
Compartilhar e discutir suas prticas com outras empresas;
Realizar comparaes dos processos utilizados por outras empresas.
Lima (2005) compartilha essa idia que importante a existncia de um sistema de

medio de desempenho implantado na empresa para que a mesma saiba se posicionar
em relao aos seus concorrentes medida que o desempenho desses sejam
identificados. O autor sugere ainda a criao de clubes de benchmarking para troca de
prticas entre empresas participantes. Entretanto para que isso ocorra, necessrio que
haja uma relao de confiana e confidencialidade entre as empresas.
Alguns autores afirmam que o conceito e a prtica do benchmarking chegaram tarde na
construo civil devido diversidade de produtos e processos nesse setor, Marosszeky;
Karim (1997). Porm isso, segundo os mesmos autores, no diminui os potenciais
benefcios que viro a surgir com a prtica do benchmarking.
40
3.4 TIPOS DE INDICADORES DE PROJETO
Os indicadores que medem a qualidade e desempenho dos projetos de engenharia so

divididos conforme o tipo de projeto: Arquitetnico, Estrutural e Instalaes.
Neste trabalho so abordados os indicadores de desempenho de Projetos Arquitetnicos.
Para se ter uma idia, de outros indicadores, faz-se um apanhado geral sobre os
indicadores de projeto de Estrutura e de Instalaes.
Entre os trabalhos publicados nesta rea, referentes a indicadores de projeto de
edificaes, pode-se destacar o de Soares (2002), que realizou levantamento de
indicadores de projetos de estruturas e instalaes de obras pblicas das Foras
Armadas Brasileira, onde o autor avaliou a qualidade dos projetos e do custo das
edificaes; e Estefani e Sposto (2002), que realizaram levantamento de dados para
clculo de indicadores de projetos de arquitetura no Plano Piloto de Braslia onde
procuraram avaliar o desempenhor dos projetos, tendo em vista as caractersticas
peculiares desta regio.
Neste trabalho, alm do objetivo estabelecido de levantamento e anlise de indicadores
de projeto de arquitetura para Goinia-GO e guas Claras-DF, sero feitas comparaes
com os dados levantados anteriormente por Estefani; Sposto (2002).
3.4.1 - Indicadores para Projeto de Arquitetura
3.4.1.1 ndice de Compacidade (Ic)
O ndice de compacidade indica o quanto o projeto afasta-se da forma mais econmica

de permetro das paredes externas. Geralmente, as fachadas tm seu custo por metro
quadrado maior que das divisrias internas devido s funes diferenciadas, como por
exemplo, intempries, revestimentos, pintura de alto desempenho, etc.
41
Para o clculo de Ic, ser utilizada a seguinte equao:

(3.1)
Onde:
Apavt rea real total do pavimento tipo que a soma das reas cobertas e descobertas
reais de um determinado pavimento (ABNT NBR 12721, 2005);
Pp Permetro das paredes externas que deve ser medido em planta, no pavimento tipo,
pelo eixo das paredes (OLIVEIRA et al, 1993).
Tabela 3.1 Roteiro para clculo de ndice de compacidade (OLIVEIRA et al, 1993).
Variveis
rea do pavimento tipo
(Apavt)
Critrios
Medida em planta pela face externa das paredes;
No inclui rea de sacadas e floreiras.
Permetro das paredes

externas (Pp)
Medida em planta pelo eixo das paredes no pavimento

tipo;
No so consideradas paredes externas as protees
(mureta e guarda-corpo) de sacadas e terraos;
Ao medir o permetro no descontar os vos das aberturas
(portas e janelas).
Para anlises, reentrncias ou salincias no projeto de arquitetnico influenciam o

resultado deste indicador. A volumetria e a esttica da edificao devem ser tambm
consideradas na anlise do indicador, pois os mesmos podem influenciar na tomada de
deciso na forma da edificao.
Na Tabela 3.2 so apresentados os critrios para avaliao do indicador.

Tabela 3.2 Critrios para avaliao do indicador (OLIVEIRA et al, 1993)..
Ruim
Bom
timo
< 60%
60% a 75%
>75%
42
3.4.1.2 - Densidade de Parede (Dp)
Este indicador tem o objetivo de verificar o grau de otimizao da compartimentao do

pavimento tipo. Os planos verticais representam aproximadamente 40% do custo das
edificaes e, com seu peso, podem elevar o custo da estrutura.
Para o clculo de Dp, ser utilizada a seguinte equao:
(3.2)
Onde:
Ap rea de projeo das paredes externas e internas do pavimento tipo da edificao,
ou seja, o permetro das paredes multiplicado pela espessura da parede, sem descontar
os vos das aberturas (portas e janelas) (OLIVEIRA et al, 1993). Na Tabela 3.3
apresentado o roteiro para o clculo deste indicador.
Tabela 3.3 Roteiro para clculo do indicador de densidade (OLIVEIRA et al, 1993).
Variveis
(Apavt)
Critrios
Permetro das paredes, medido no pavimento tipo,
rea de projeo das
multiplicado pela espessura das respectivas paredes;
paredes externas e internas
Ao medir o permetro no descontar os vos das aberturas
(Ap)
(portas e janelas).
Devem ser consideradas nas anlises as dimenses dos ambientes projetados, pois
quanto menores os ambientes, maior tende a ser a densidade de parede.
E na Tabela 3.4 so apresentados os critrios para avaliao deste indicador.
43
Tabela 3.4 Critrios para avaliao do indicador. (OLIVEIRA et al, 1993):
Ruim
Bom
timo
> 0,18
0,15 a 0,18
< 0,15
3.4.1.3 Porcentagem da rea do Pavimento Tipo Ocupada pela rea de Circulao

(Ia)
Com este indicador pretende-se verificar a otimizao da relao entre a rea de

circulao e a rea do pavimento tipo. reas destinadas circulao de pessoas, tanto
vertical como horizontal, so relativamente caras em funo dos seus revestimentos e
agregam pouco valor ao imvel.
Para o clculo de Ia, ser utilizada a seguinte equao:
(3.3)
A ABNT NBR 12721 (2005) define os parmetros referentes a rea do pavimento tipo
(Apavt), rea de sacadas e floreiras (Asf) e rea de circulao (Acirc) como:
reais de um determinado pavimento;
Asf Soma das reas de sacadas e floreiras do pavimento tipo;
Acirc rea de circulao a soma das reas do pavimento tipo da edificao destinada
ao acesso s unidades autnomas (elevador, escada, corredor, hall, etc).
Na Tabela 3.5 so apresentadas as variveis e os critrios utilizados para o clculo deste
indicador.
44
Tabela 3.5 Variveis e critrios para clculo da porcentagem da rea do pavimento tipo
ocupada pela rea de circulao (OLIVEIRA et al, 1993).
Variveis
(Apavt)
Critrios
Medida em planta no pavimento tipo;
rea de sacada e floreira no Inclui a rea de projeo das muretas de proteo; No

pavimento tipo (Asf)
pode existir sobreposio desta rea com a rea do pavimento
tipo.
rea de circulao de uso

comum (Acirc)
rea da caixa do elevador, escada, corredor e hall no

pavimento tipo da edificao, medidas em plantas segundo o
critrio da NBR 12721:
apela face externa da parede quando fezerem divisa com o
exterior;
b - pela face interna da parede quando fizerem divisa com
uma unidade autnoma;
cpelo eixo da parede quando fizerem divisa com outra rea de
uso comum.
As reas destinadas circulao vertical e horizontal tm a funo de promover o

acesso de pessoas, agregando pouco valor ao imvel. Por esta razo, deve-se minimizar
a sua rea, dentro dos parmetros mnimos que garantam a circulao adequada. Para a
anlise do resultado deste indicador devem ser consideradas as dimenses do terreno. O
nmero de unidades do pavimento tipo da edificao, existncia e o nmero de
elevadores tambm influenciam o resultado deste indicador.
Para a avaliao do indicador, so utilizados os critrios apresentados na Tabela 3.6.
Tabela 3.6 Critrios para avaliao do indicador. (OLIVEIRA et al, 1993).
Ruim
Bom
timo
> 12%
8% a 12%
< 8%
45
3.4.1.4 Porcentagem da rea Privada na rea Global do Edifcio (Iapr)
Este indicador analisa a influncia das reas comuns na rea total do edifcio, uma vez
que para as construtoras as reas comuns no so reas vendveis e normalmente
possuem preo de construo bastante elevado devido ao nvel de acabamento.
Para o clculo de Iapr, ser utilizada a seguinte equao:
(3.4)
A ABNT NBR 12721 (2005) define os parmetros referentes rea privativa principal
(Apriv) e rea real global (Aglob), como:
Apriv rea privativa principal a rea da unidade autnoma de uso exclusivo,
destinada moradia, atividade ou uso principal da edificao, situada em determinado
andar ou em dois ou mais andares interligados por acesso tambm privativo;
Aglob rea real global da edificao a soma das reas cobertas e descobertas reais,
situados nos diversos pavimentos da edificao, calculadas a partir do projeto de
arquitetura;
Tabela 3.7 Roteiro para clculo da porcentagem da rea privativa pela rea global do edifcio.
Variveis
Critrios
rea privada (Apriv)
Medida em planta da rea total privada do todo edifcio
rea de global do edifcio

(Aglob)
rea global de todo edifcio, incluindo rea privadas,

comum, etc.
Para a avaliao do indicador, so utilizados os critrios apresentados na Tabela 3.8.

Tabela 3.8 Critrios de avaliao do indicador da rea privativa pela rea global do edifcio.
Ruim
Bom
timo
< 55%
55% a 70%
> 70%
46
3.4.1.5 Relao de Aproveitamento do Lote (Al)
Este indicador aponta a influncia do aproveitamento do terreno para construo. Um

terreno que no bem aproveitado, dependendo do seu valor, pode elevar bastante o
preo do apartamento.
Para o clculo de Al, ser utilizada a seguinte equao:
(3.5)
Onde:
Alot rea total do terreno.
Tabela 3.9 Roteiro para clculo da porcentagem da rea do pavimento tipo pela rea do
terreno (ESTEFANI; SPOSTO, 2002).
Variveis
Critrios
(Apavt)
rea total do terreno (Alot) rea total do terreno do empreendimento.
3.4.2 - Indicadores para Projeto de Instalaes
Segundo Ramos (2002), as instalaes se ramificam por todo o edifcio, com vrios
pontos de fornecimento de gua, energia, telefone e at pra-raios. A quantidade, a
diversidade e o uso constante as tornam mais sensveis a defeitos, podendo ocorrer
problemas tais como torneiras emperradas, interruptores que no desligam a lmpada,
gua vazando pelo forro, dentre outros.
47
Assim, esses so apenas alguns problemas enfrentados pelos proprietrios de imveis.

Em relao ao cumprimento das necessidades do usurio, tm-se, ainda, muitas vezes
instalaes em numero de pontos insuficiente ao uso (faltam tomadas ou pontos para
torneiras).
Dentro de projeto de instalaes, tm-se os seguintes indicadores:
Projeto Eltrico: Densidade de pontos eltricos (De) e Relao entre o
comprimento dos eletrodutos e o nmero de pontos (Ie).
Projeto Hidrulico: Densidade de pontos hidrulica pela rea real global (Dh);
Densidade de pontos hidrulicos pela rea molhada (Dhm) e Relao entre o
comprimento de tubulaes hidrulicas e o nmero de pontos (Ih).
3.4.2.1 - Densidade de pontos eltricos (De)
Este indicador tem como objetivo verificar a eficincia do projeto eltrico quanto
densidade de locais atendidos com o fornecimento de energia eltrica (De), relacionando
o nmero de pontos eltricos (Pte) rea real global (Areal) (SOARES, 2002).
Para o clculo de De, tem-se a equao:
De = Pte/Areal
(3.6)
Soares, 2002 define os parmetros da equao da seguinte forma:

Pte Nmero de pontos eltricos da rea total;
Areal rea real global da edificao.
48
Tabela 3.10 Roteiro para clculo da densidade de pontos eltricos (Modificado SOARES,
2002).
Variveis
Critrios
Pontos eltricos (Pte )
rea real global (Areal )
Devem ser considerados como pontos de instalao

eltrica os seguintes: interruptor, luminria, tomada de
uso geral ou comum e uso especfico. Quadro de
distribuio de fora, quadro de distribuio geral e
demais pontos sero enquadrados em outros;
Cada interruptor simples, duplo ou triplo
equivalente a um ponto.
rea de toda edificao obtida segundo a NBR
12721.
3.4.2.2 - Relao entre o comprimento dos eletrodutos e o nmero de pontos eltricos

(Ie)
Este indicador tem o objetivo de verificar a racionalidade entre o comprimento dos

eletrodutos e os locais de atendimento dos mesmos (OLIVEIRA et al, 1993).
Para o clculo de Ie, tem-se a equao:
Ie = Ce/Pte
(3.7)
Onde:
Ce Comprimento de eletrodutos;
Pte Nmero de pontos eltricos da rea total;
Estes parmetros so definidos por Oliveira et al, 1993.
49
Tabela 3.11 Roteiro para clculo da densidade de pontos eltricos (Modificado Oliveira et
al,1993).
Variveis
Critrios
Comprimento eletrodutos
Comprimento dos eletrodutos medidos em planta.
(Ce )
Pontos eltricos (Pte )

eltrica os seguintes: interruptor, luminria, tomada de
uso geral ou comum e uso especfico. Quadro de
distribuio de fora, quadro de distribuio geral e
demais pontos sero enquadrados em outros;
Cada interruptor simples, duplo ou triplo
equivalente a um ponto.
3.4.2.3 - Densidade de pontos hidrulicos pela rea real global (Dh)
Este indicador tem como objetivo verificar a eficincia do projeto arquitetnico quanto
ao grau de concentrao de pontos hidrulicos e do projeto hidrulico quanto
densidade hidrulica (Dh) que representa os locais atendidos por gua, relacionando o
nmero de pontos (Pth) rea real global (Areal).
Para o clculo de De, tem-se a equao:
Dh = Pth /Areal
(3.8)
De acordo com Soares (2002), os parmetros Pth e Areal so definidos como:

Pth Nmero de pontos hidrulicos da rea total;
Areal rea real global da edificao.
50
Tabela 3.12 Roteiro para clculo da densidade de pontos hidrulico na rea global (SOARES,
2002).
Variveis
Critrios

hidrulica os seguintes locais: torneira em geral
(lavatrios ou jardim), vlvula ou caixa de descarga,
Pontos hidrulicos (Pth ) chuveiro e mictrio. Os seguintes pontos de hidrulica
foram enquadrados como outros: caixa d'gua,
bebedouro, filtro, bid, tanque, banheira, mquina de
lavar e demais esperas.
rea de toda edificao obtida segundo a NBR
rea real global (Areal )
12721.
3.4.2.4 - Densidade de pontos hidrulicos pela rea molhada (Dhm)
Em sua pesquisa, Soares (2002), apresentou o indicador de densidade de pontos

hidrulicos levando em considerao a rea molhada. Este indicador apresenta conceito
similar ao Dh, entretanto, a densidade hidrulica para rea molhada (Dhm) foi concebida
pelo autor para amenizar distores que podem ter origem em grandes ambientes
coletivos como: escritrios, refeitrios, vestirios, auditrios, almoxarifados e depsitos
de materiais entre outros, observveis em edifcios pblicos, indstrias, fbricas,
shoppings, cinemas, escolas, quartis, creches, etc.
O indicador relaciona o nmero de pontos hidrulicos com a rea molhada da
edificao.
Para o clculo de Dhm, tem-se a equao:
Dhm = Pth /Amolhada
(3.9)
Soares (2002) define os parmetros da equao da seguinte forma:

Pth Nmero de pontos hidrulicos da rea total;
Amolhada rea molhada da edificao.
51
Tabela 3.13 Roteiro para clculo da densidade de pontos hidrulico na rea molhada
(Modificado SOARES, 2002).
Variveis
Critrios

hidrulica os seguintes locais: torneira em geral
(lavatrios ou jardim), vlvula ou caixa de descarga,
Pontos hidrulicos (Pth ) chuveiro e mictrio. Os seguintes pontos de hidrulica
foram enquadrados como outros: caixa d'gua,
bebedouro, filtro, bid, tanque, banheira, mquina de
lavar e demais esperas.
rea compreendida pelo permetro em que h pelo
menos um ponto de hidrulica (Pth), com aplicao de
rea molhada (A molhada )
impermeabilizante ou cermica altura mnima de
1,50m nas paredes.
3.4.2.5 - Relao entre o comprimento de tubulaes hidrulicas e o nmero de pontos

hidrulicos (Ih)
Este indicador tem o objetivo de verificar a eficincia do projeto hidrulico em termos

de comprimento das tubulaes em relao ao nmero de locais de atendimento.
(OLIVEIRA et al, 1993).
Para o clculo de Ih, tem-se a equao:
Ih = Ct/Pth
(3.10)
Onde, de acordo com o autor, tm-se as seguintes definies:

Ct Comprimento de tubulaes conforme planta;
Pth Nmero de pontos hidrulicos na rea total.
52
Tabela 3.14 Roteiro para clculo da relao entre comprimento de tubulaes

hidrulicas e o nmero de pontos (Modificado Oliveira et al, 1993).
Variveis
Critrios
Comprimento de
tubulaes (Ct )
Comprimento das tubulaes medidos em planta.
Pontos de instalao eltrica considerados so os

Pontos hidrulicos (Pth ) seguintes: torneira em geral, vlvula ou caixa de
descarga, chuveiro e mictrio.
3.4.3 - Indicadores para Projeto de Estrutura
Os indicadores para projeto de estrutura so de grande interesse para o custo de

construo e a segurana do edifcio. Ao projetar a estrutura do edifcio, o engenheiro
procura conciliar os interesses do incorporador, do construtor e do usurio, que vo
desde a economia, passando pela racionalidade construtiva at os aspectos estticos,
respectivamente. Assim, os indicadores permitem avaliar se o custo da parte estrutural
de uma edificao est dentro das referncias praticadas.
Dentro de projeto de estruturas, tm-se os seguintes indicadores:
ndice de ao pelo volume de concreto (Iao);

ndice de volume de concreto pela rea construda (Iconc);
ndice de formas pelo volume de concreto (If).
Estes indicadores so bem conhecidos dentro da engenharia, e dentre os indicadores
citados, so os mais utilizados.
3.4.3.1 - ndice de ao pelo volume de concreto (Iao)
O objetivo deste indicador detectar o consumo de armadura global que traduza

quantitativos empregados nos elementos estruturais componentes do sistema adotado,
compreendendo lajes, vigas e pilares.
53
Para o clculo de Iao, tem-se a equao:
Iao = Pao/Vconc
(3.11)
Onde:
Pao Peso total de ao;

Vconc Volume total de concreto;
Na Tabela 3.15 so apresentadas as variveis e os critrios utilizados normalmente para
o clculo do ndice de ao.
Tabela 3.15 Roteiro para clculo do ndice de ao (SOARES, 2002).
Variveis
Critrios
Peso total do ao (Pao)
Corresponde ao peso da armadura global obtido no

projeto estrutural, compreendendo pilares, lajes e vigas.
Corresponde ao volume de concreto total obtido no

Volume total de concreto
projeto estrutural, de lajes, vigas e pilares, excludos os
(Vconc)
elementos de fundao.
3.4.3.2 - ndice de concreto pela rea construda (Iconc)
A estrutura responsvel, em mdia, por 21% dos custos da edificao. Este indicador
pode detectar o superdimensionamento das dimenses de lajes, vigas e pilares, ou a m
distribuio de cargas no projeto arquitetnico (OLIVEIRA et al, 1993).
Para o clculo de Iconc, tem-se a equao:
Iconc = Vconc/Areal
(3.12)
Onde:
Vconc Volume total de concreto estrutural

Areal rea total construda
54
Tabela 3.16 Roteiro para clculo do ndice de concreto (OLIVEIRA et al, 1993).
Variveis
Critrios
Corresponde ao volume global obtido no projeto

estrutural, compreendendo pilares, lajes e vigas. No
(Vconc)
inclui as fundaes.
rea total construda
Corresponde a soma das reas reais de todos os
(Areal)
pavimentos da edificao.
3.4.3.3 - ndice de forma pelo volume de concreto (Iforma)
Este indicador tem como finalidade apontar uma taxa de formas global que traduza
quantitativos empregados na montagem das reas de formas dos elementos estruturais
componentes do sistema adotado, que inclui vigas, pilares e lajes. Seu clculo feito
pela relao entre a rea de formas total (Af) e o volume de concreto total (Vconc)
(SOARES, 2002).
Para o clculo de Iforma, tem-se a equao:
Iforma = Af /Vconc
(3.13)
Onde, segundo Soares (2002), tem-se as seguintes definies:
Af rea total de formas;

Vconc Volume total de concreto estrutural.
Tabela 3.17 Roteiro para clculo do ndice de forma (SOARES, 2002).

Variveis
Critrios
Corresponde a soma das reas de formas obtido no

rea total de formas (Af) projeto estrutural. No devem ser includos dados
relativos aos elementos de fundao e vigas baldrame.
Corresponde ao volume global obtido no projeto
estrutural, compreendendo pilares, lajes e vigas. No
(Vconc)
inclui as fundaes.
55
CAPTULO IV - METODOLOGIA
4.1 INTRODUO
Neste trabalho foi feito um levantamento de indicadores de projeto de arquitetura de

edificaes residenciais de mltiplos pavimentos de incorporadoras nas cidades de
Braslia e Goinia.
Atravs da anlise destes projetos, foram levantados indicadores de desempenho de
projeto de arquitetura, considerando as variveis e critrios estabelecidos por Oliveira et
al (1993) e pela ABNT NBR 12721 (2005). Foram considerados tambm nos referidos
projetos, as particularidades de cada empreendimento para facilitar um comparativo de

desempenho entre os indicadores encontrados e os do NORIE (Ncleo Orientado para
Inovao da Edificao UFGRS).
As obras analisadas so edifcios residenciais tipo torre, de sistemas construtivos
convencionais, com estruturas de concreto armado e alvenarias de blocos cermicos e
dry wall.
As obras levantadas foram divididas em duas regies: guas Claras - DF e Goinia GO.
Neste trabalho tambm foram comparados os indicadores levantados por este autor em
guas Claras e Goinia com os indicadores levantados anteriormente por Estefani;
Sposto (2002) em edifcios habitacionais localizados na Asa Norte do Plano Piloto de
Braslia.
56
4.2 CARACTERIZAO DAS AMOSTRAS DE GUAS CLARAS
A amostragem de guas Claras para este trabalho constituiu-se de acordo com a Tabela
4.1, preenchidas com os dados coletados nos projetos de arquitetura.
Em guas Claras, regio de grande expanso imobiliria no Distrito Federal, as
amostras so semelhantes, e so representadas por edifcios residenciais de
multipavimentos. Na Tabela 4.1 so apresentados os dados de projeto referentes
amostragem de guas Claras, necessrios para o levantamento de indicadores tais como
rea do pavimento tipo, rea privada e rea global, entre outras.
Tabela 4.1 Dados de Projetos de guas Claras DF
57
4.3 CARACTERIZAO DAS AMOSTRAS DE GOINIA
A amostragem de Goinia, similarmente aos dados coletados para guas Claras,

apresentada na Tabela 4.2.
Em Goinia, regio com boa expanso imobiliria, as amostras diferem umas das
outras, ao contrrio de guas Claras. Tambm representada por edifcios residenciais de
multipavimentos, as amostras esto distribudas por toda cidade, compreendendo em
bairros de classe social mdia classe social alta.
Na tabela abaixo, so apresentadas as principais reas encontradas na amostragem de
guas Claras.
Tabela 4.2 Dados de Projetos de Goinia GO
A coleta de dados foi feita, alm de anlise de projetos e levantamento de reas, atravs
de acompanhamento e visitas s obras, levando-se em conta: local de obteno dos
dados; forma de obteno e quantidade de torres.
58
4.4 ENTREVISTAS
Tambm foram coletados informaes a partir de entrevistas com projetistas,

incorporadores e estudiosos da construo civil, os quais responderam a um
questionrio (Apndices A, B e C), cuja finalidade foi a retroalimentao do processo,
no que diz respeito concepo de projetos futuros e identificao de falhas no
planejamento de novos empreendimentos.
No questionrio foram abordados assuntos sobre:
Procedimentos formais e critrios tcnicos na aquisio de terrenos;

Relacionamento e troca de informaes entre incorporador/projetistas;
Se h slida coordenao de projetos durante o seu desenvolvimento;
Processo de projetos.
Atendimento aos indicadores de desempenho nos projetos;
Processo de padronizao e transmisso de informaes para novos
empreendimentos;
No questionrio procurou-se tambm, atravs das perguntas a profissionais de diferentes
atuaes na Construo Civil, porm envolvidos diretamente no processo de projetos de
empreendimentos, identificar falhas, necessidades e deficincias que ocorrem na
produo de edifcios para atender aos prazos de entrega.
59
4.5 INDICADORES AVALIADOS NA METODOLOGIA
Os indicadores avaliados so:
ndice de compacidade;
Densidade de parede;
Porcentagem da rea do pavimento tipo ocupada pela rea de circulao;
Porcentagem da rea privada na rea global da edificao;
Relao do aproveitamento do lote.
Para a avaliao dos indicadores, foram tomadas como base as variveis e os critrios
estabelecidos por Oliveira et al (1995) e ABNT NBR 12721 (2005).
4.5.1 ndice de Compacidade (Ic)
Este indicador foi definido anteriormente no item 3.4.1.1 e foi calculado de acordo com
a seguinte equao:
(4.1)
Onde:

Pp Permetro das paredes externas que deve ser medido em planta, no pavimento tipo,
pelo eixo das paredes.

Foram consideradas as variveis e os critrios definidos anteriormente no item 3.4.1.1.
60
4.5.2 - Densidade de Parede (Dp)
Conforme definido no item 3.4.1.2, este indicador foi calculado da seguinte forma:
(4.2)
Onde:

Ap rea de projeo das paredes externas e internas do pavimento tipo da edificao,
ou seja, o permetro das paredes multiplicado pela espessura da parede, sem descontar
os vos das aberturas (portas e janelas) (OLIVEIRA et al, 1995).
4.5.3 Porcentagem da rea do Pavimento Tipo Ocupada Pela rea de Circulao

(Ia)
Segundo definio apresentada no item 3.4.1.3, este indicador foi calculado pela
equao:
(4.3)
Onde:

Asf Soma das reas de sacadas e floreiras do pavimento tipo;
Acirc rea de circulao a soma das reas do pavimento tipo da edificao
destinadas ao acesso s unidades autnomas (elevador, escada, corredor, hall, etc);

61
4.5.4 Porcentagem da rea Privada na rea Global do Edifcio (Iapr)
Este indicador foi definido anteriormente no item 3.4.1.4 e foi calculado de acordo com
a seguinte equao:
(4.4)
Onde:
Apriv rea privativa principal a rea da unidade autnoma de uso exclusivo,
destinada moradia, atividade ou uso principal da edificao, situada em determinado

andar ou em dois ou mais andares interligados por acesso tambm privativo;
Aglob rea real global da edificao a soma das reas cobertas e descobertas reais,
situados nos diversos pavimentos da edificao, calculadas a partir do projeto de

arquitetura.
4.5.5 Relao do Aproveitamento do Lote (Al)
Conforme definido no item 3.4.1.5, este indicador foi calculado da seguinte forma:
(4.5)
Onde:

62
Alot rea total do terreno.
63
CAPTULO 5 - RESULTADOS E DISCUSSES
Neste captulo so apresentados os resultados encontrados neste trabalho. Os resultados

foram subdivididos por cidades, primeiramente a cidade de Goinia, em seguida guas
Claras, e finalmente o Plano Piloto de Braslia, sendo este ltimo caso um estudo
comparativo.
Para cada cidade ou regio, tem-se um conjunto de amostras identificadas da seguinte
forma:
Regio Goinia: Projetos de edifcios G1, G2, G3, G4, G5, G6, G7, G8, G9 e
G10, totalizando 10 amostras;
Regio guas Claras: Projetos de edifcios AC1, AC2, AC3, AC4, AC5, AC6,
AC7, AC8 e AC9, totalizando 9 amostras;
Para facilitar a compreenso dos resultados alcanados, as figuras de ndice de
compacidade, densidade de parede e porcentagem de rea do pavimento tipo ocupada
pela rea de circulao foram delimitadas por linhas tracejadas que representam limites
considerados TIMO, BOM e RUIM para o dado indicador de acordo com as
classificaes do Oliveira et al (1993). Para o indicador de porcentagem de rea privada
na rea global do edifcio e aproveitamento do lote, foram consideradas faixas de
referncias sugeridas por projetistas e incorporadores entrevistados.
o Critrio de avaliao segundo Oliveira et al (1993):

Ic - Ruim (< 60%); Bom (60% a 75%); timo (> 75%);
Dp - Ruim (> 0,18); Bom (0,15 a 0,18); timo (< 0,15);
Ia - Ruim (> 12%); Bom (8% a 12%); timo (< 8%).
o Critrio de avaliao baseado em entrevistas com projetistas e incorporadores:

Iapr - Ruim (< 55%); Bom (55% a 70%); timo (> 70%);
Ic - Ruim (< 50%); Bom (50% a 60%); timo (> 60%).
64
5.1 INDICADORES DE PROJETO ARQUITETNICO EM GOINIA
5.1.1 ndice de Compacidade
Na Figura 5.1 so apresentados os ndices de compacidade (Ic) encontrados nos projetos

de arquitetura de edifcios na cidade de Goinia. De acordo com a classificao de
Oliveira et al (1993), todas as amostras selecionadas encontram-se abaixo da linha
considerado ruim, menor que 65%. Dentro desta faixa, nota-se uma grande variao
principalmente entre os projetos G10 e G7, que so os extremos.
O projeto G10 o que apresenta a forma menos econmica no que diz respeito ao
permetro das paredes externas, visto que quanto maior o permetro de paredes externas
maior so os custos para construo.
A mdia encontrada foi de 39,96%, o que indica que os projetos de edifcios em geral
apresentaram permetros de fachada que foge da forma mais compacta. Muitas fachadas
dos edifcios estudados apresentaram forma geomtrica angulosa e recortada, o que
aumento o permetro e, conseqentemente, o custo com alvenarias, pinturas, etc. O
desvio padro foi de 8,78% e coeficiente de variao de 22,07%.
65
Figura 5.1 ndice de Compacidade (Ia) das amostras de Goinia.
5.1.2 Densidade de Parede
Atravs da anlise da Figura 5.2, nota-se que os valores obtidos aps levantamentos e
clculos para densidade de parede dos projetos em Goinia, a maioria dos resultados
encontrados esto dentro da faixa considerada tima de acordo com os critrios de
Oliveira et al (1993), ou seja, at 0,15.
Porm, apenas um dos projetos analisados apresentou fora desta faixa, G8 com 0,166.
A mdia destes projetos chegou a 0,133, dentro da faixa tima. Os melhores
resultados so dos projetos G3 e G5, os quais possuem melhor aproveitamento da rea
til do pavimento.
De uma maneira geral, considerando os valores encontrados nos projetos deste estudo,
os planos verticais das edificaes apresentam nveis satisfatrios de otimizao da
compartimentao do pavimento tipo. Pois os mesmos planos verticais podem
corresponder, normalmente, a custos elevados no oramento da edificao, sem se
referir ao aumento do peso na estrutura de concreto armado.
66
Apesar da mdia estar na faixa timo, nenhum projeto de edificao de Goinia

analisado apresentou paredes internas com gesso acartonado, o que poderia melhorar
ainda mais os resultados.
Figura 5.2 Densidade de Parede (Dp) das amostras de Goinia.
5.1.3 Porcentagem da rea do Pavimento Tipo Ocupada pela rea de Circulao
Em relao porcentagem da rea do pavimento tipo ocupada pela rea de circulao,

Figura 5.3, pode-se constatar que os percentuais alcanados apresentam nveis
considerados no aceitveis, pois esto dentro da classificao ruim de acordo com
Oliveira et al (1993), at 7%.
A mdia para toda amostra foi registrada como ruim, de acordo com Oliveira et al
(1993), com valor na casa de 15,15%, porm com variao, de um projeto para outro,
alta, CV 20,95%, e desvio padro de DP 3,18%.
67
Figura 5.3 Porcentagem da rea do Pavimento Tipo Ocupada pela rea de Circulao (Ia) das
amostras de Goinia.
5.1.4 Porcentagem da rea Privada na rea Global
A Figura 5.4 mostra a porcentagem da rea privada na rea global da edificao. Esse
indicador tambm de grande importncia para os incorporadores visto que as reas
comuns de um edifcio pouco agregam valor ao imvel e normalmente possuem preo
de construo bastante elevado.
Estudando a figura, observa-se que em toda a amostra estudada, tem-se uma mdia de
54,65% de rea privativa na rea global, com pouca variao entre as amostras. No
est entre os melhores ndices, pois somente 54,65% do edifcio, em mdia, podem ser
vendidos. Pode-se dizer ainda que se tem, na mdia, 46,35% de rea no privativa na
rea global da edificao. E isso pode representar baixo retorno financeiro.
Como a rea privativa mais valorizada pelo cliente que rea comum, o sucesso
financeiro do empreendimento pode ficar comprometido por excesso de rea comum na
68
edificao global, o que provoca o aumento do custo da construo, por mais que os
desempenhos nas vendas sejam satisfatrios.
Figura 5.4 Porcentagem da rea Privada na rea Global do Edifcio (Iapr) das amostras de
Goinia.
5.1.5 Porcentagem da rea de Aproveitamento do Lote
Com relao Figura 5.5, apresentado o percentual de rea do lote aproveitada pela
edificao. Percebe-se que todos os projetos de edifcios analisados nenhum chegam a
50% de aproveitamento do lote. A mdia de 20,98%. Os piores casos so para os
projetos G3 e G8, com 15,93% e 13,77% respectivamente.
De uma maneira geral, os lotes das edificaes analisadas em Goinia possuem
aparentemente preos relativamente baratos e bastante ofertados, pois suas reas so
pouco aproveitadas em relao rea do pavimento tipo da edificao.
69
Explorar ao mximo o terreno pode ser uma tentativa de reduzir o preo final dos
apartamentos e compensar o alto desembolso na aquisio do terreno pela
incorporadora.
Figura 5.5 Porcentagem da rea de Aproveitamento do Lote (Al) das amostras de Goinia.
70
5.2 INDICADORES DE PROJETO ARQUITETNICO EM GUAS CLARAS
A Figura 5.6, a seguir, apresenta os valores obtidos para o indicador ndice de

Compacidade de projetos de edifcios em guas Claras. Nela, observa-se grande
diversificao dos resultados nas trs faixas de classificao de Oliveira et al (1993).
O destaque positivo foi do projeto AC7, com mais de 98,3%, e o destaque negativo para
AC8, com 26,32%. A mdia geral ficou no patamar de 63,28%, dentro da faixa ruim,
segundo Oliveira et al (1993), at 65%. Isto leva a dizer que os projetos de arquitetura
pesquisados neste trabalho em guas Claras fogem da forma mais econmica com
geometria de planos de fachadas angulares. Com permetros maiores, tem-se aqui alto
custo com os planos verticais de fachadas. O Desvio padro foi de DP 21,65% e
coeficiente de variao de CV 34,22%.
Figura 5.6 ndice de Compacidade (Ia) das amostras de guas Claras.
71
Analisando a Figura 5.7, percebe-se um quadro com todas as amostras selecionadas

com ndices de densidade de parede muito satisfatrios, ou seja, todos esto dentro dos
limites considerados timo pelo Oliveira et al (1993), menor que 0,15.
A mdia geral ficou no patamar de 0,106, desvio padro de DP 0,022 e coeficiente de
variao de CV 0,206.
Em guas Claras, 60% dos projetos que constituem como amostras deste estudo,
apresentaram em seus projetos paredes internas em gesso acartonado, favorecendo o
bom desempenho deste indicador.
A prtica do emprego de gesso acartonado em paredes internas tem favorecido o
aumento da rea til dos apartamentos, como tambm contribui na reduo de custos na
construo.
Figura 5.7 Densidade de Parede (Dp) das amostras de guas Claras.
72
Na Figura 5.8, infere-se que apenas o projeto de edifcio AC3 obteve percentual da rea
do pavimento tipo ocupado pela rea de circulao dentro dos limites desejveis. No
entanto, a grande maioria obteve percentual no aceitvel de acordo com Oliveira et al
(1993), elevando a mdia geral para 12,10%, classificado como ruim, acima de
11,25%.
Esses valores mostram que no houve, de uma forma geral, boa otimizao dos projetos
de edifcios analisados em guas Claras. Pois o melhor benchmarking seria valores
abaixo de 7,5% de rea de circulao (escadas, hall, elevador, depsito) no pavimento
tipo, de acordo com os critrios de Oliveira et al (1993).
Figura 5.8 Porcentagem da rea do Pavimento Tipo Ocupada pela rea de Circulao (Ia) das
amostras de guas Claras.
73
Para a Figura 5.9, os resultados atingidos de percentual de rea privada na rea global
da edificao dos projetos estudados em guas Claras ocorrem acentuada variao dos
valores, desde 94,59% para o AC8 at 47,36% para AC2. Entretanto, observa-se que
AC8 obteve valor significativo de quase 95% de rea privativa na rea global, o que
pode se dizer que este empreendimento no sobrecarrega o valor do metro quadrado de
venda em reas que no so privativas para o cliente.
Mas tomando a mdia encontra para os projetos analisados, aproximadamente 61,65%,
os projetos apresentam, em mdia, 38,35% de rea comum que no teoricamente
vendida, porm repassada ao consumidor final, pois se trata de rea com acabamentos
mais sofisticados. O que encarece o metro quadrado.
Figura 5.9 Porcentagem da rea Privada na rea Global do Edifcio (Iapr) das amostras de
guas Claras.
74
Analisando a Figura 5.10, a qual representa o percentual de aproveitamento do lote em

relao rea do pavimento tipo, nota-se que h grande variao de resultados para
guas Claras. Da figura, percebe-se que os lotes, pelo menos na fase inicial da
urbanizao de guas Claras, esto com preos no to excessivos, pois h pouco
aproveitamento do terreno o que compensaria o custo inicial do terreno.
Da figura, os destaques so os projetos de edifcios AC6 e AC7 que apresentam mais de
60% de aproveitamento do lote, enquanto que AC3 e AC8 mal passam de 15%. A
mdia de 34,80%, desvio padro de 18,934% e coeficiente de variao de 54,39%.
Figura 5.10 Porcentagem da rea de Aproveitamento do Lote (Al) das amostras de guas
Claras.
75
5.3 COMPARATIVOS ENTRE INDICADORES LEVANTADOS POR ESTE

AUTOR EM GUAS CLARAS E GOINIA COM OS INDICADORES
LEVANTADOS ANTERIORMENTE POR ESTEFANI; SPOSTO (2002)
Com o intuito de aprofundar as anlises, o objetivo deste item fazer comparaes das
localidades estudadas, guas Claras e Goinia com o Plano Piloto de Braslia, este
ltimo analisado por Estefani; Sposto (2002), para cada indicador. Assim foram
construdas mais cinco figuras, com os mesmos indicadores, analisando conjuntamente
as regies mencionadas.
Antes disso, interessante entender que no Plano Piloto de Braslia no existem lotes e
sim projees. Essas projees pr-determinam o tipo ou formato de edificaes
permitidas para o terreno ou local, diferentemente de lotes, onde se pode construir
qualquer forma de edificao. Claro que isso deve obedecer os parmetros bsicos de
controle, uso e ocupao do solo: coeficiente de aproveitamento; taxa de permeabilidade
do solo; afastamentos mnimos; quantidade mnima de vagas para estacionamento de
veculos; quantidade mxima de domiclios por lote, nos casos que especifica; etc.
No caso especfico do Plano Piloto de Braslia, as projees de reas para edificao so
regidas pela Lei Complementar n 388 de 1 de junho de 2001, que estabelece, dentre
outros, regras para uso em subsolo, no nvel do solo e em espao areo varandas.
Analisando comparativamente as trs regies que constituem a amostra deste trabalho,

nota-se na Figura 5.11, que a regio de guas Claras foi que melhor se destacou. Nesta
regio foram obtidas mdias mais prximas da faixa considerada bom de acordo com
os critrios de Oliveira et al (1993), entre 65% e 75%. As demais ficaram com mdias
bem inferiores dentro da faixa ruim, menor que 65%.
Isso quer dizer que todas as cidades tm grande permetro de paredes externas. O ndice
de compacidade inversamente proporcional ao permetro de paredes externas, ou seja,
76
quanto menor o ndice de compacidade maior o permetro de parede externas e

maiores so os custos, pois as paredes externas so normalmente caras devido s
funes importantes que possuem, como por exemplo: proteo de intempries, pintura
de alto desempenho, revestimentos, etc.
Figura 5.11 ndice de Compacidade (Ia).
Com relao Densidade de Parede, representada na Figura 5.12, guas Claras

novamente apresentam os melhores ndices, apesar do Plano Piloto e Goinia tambm
se encaixarem dentro da faixa timo de acordo com Oliveira et al (1993). As mdias
de guas Claras, Plano Piloto e Goinia foram 0,106, 0,129 e 0,133, respectivamente.
guas Claras obteve os melhores de resultados de Densidade de Parede devido ao fato
de ser a nica, das regies estudas neste trabalho, que apresentaram projetos com
paredes internas de gesso acartonado, dry wall.
77
O gesso acartonado uma alternativa construtiva que trs vantagens na construo, pois
sua montagem rpida e no sobrecarrega o peso na estrutura de concreto armado.
Alm disso, favorece o aumento de rea privativa nos apartamentos, pois possui
espessura menor em relao alvenaria.
Figura 5.12 Densidade de Parede (Dp).
A Figura 5.13 indica o percentual de rea do pavimento tipo ocupada pela rea de
circulao para guas Claras, Plano Piloto e Goinia.
Atravs da figura, pode ser percebido que comparativamente a mdia para as amostras
do Plano Piloto apresentaram os melhores resultados, apesar desta mdia ter ficado na
faixa bom, de acordo com Oliveira et al (1993). O pior resultado ficou para as
amostras de Goinia, sendo que em alguns casos, como por exemplo, a amostra 9 de
78
Goinia apresentou grande desperdcio da rea de circulao no pavimento tipo, cerca

de 21,74%.
Seguindo o raciocnio de que quanto menor o percentual da rea do pavimento tipo
ocupada pela rea de circulao, maior a rea privativa a ser vendida, ao projetar a
rea de circulao (escadas, hall, elevadores, shafts, depsitos) do pavimento tipo os
projetistas devem-se ser muito criteriosos, pois um eventual desperdcio ocorrer em
todos os pavimentos.
Figura 5.13 Porcentagem da rea do Pavimento Tipo Ocupada pela rea de Circulao (Ia).
A Figura 5.14 foi criada para ilustrar o percentual de rea privada na rea global da
edificao. Atravs de uma anlise desta mesma figura, fica bastante evidente que, para
este ndice, a regio do Plano Piloto se destaca em relao s demais regies.
79
Com resultados bastante uniformes em suas amostras, a regio do Plano Piloto obteve
mdia de quase 80%. Demonstrando que do total da rea construda, apenas 20%
representa reas no vendidas teoricamente.
Figura 5.14 Porcentagem da rea Privada na rea Global do Edifcio (Iapr).
Na Figura 5.20, que representa um comparativo de percentual de aproveitamento do lote

para as cidades estadas: guas Claras, Plano Piloto e Goinia, notam-se mais uma vez
que o Plano Piloto tem os resultados mais significativos.
Enquanto que guas Claras e Goinia apresentam 37,72% e 20,98%, respectivamente,
de aproveitamento do lote, o Plano Piloto de Braslia apresenta expressivos 137,22%.
80
muito evidente, mais uma vez, a necessidade de aproveitar ao mximo os lotes no

Plano Piloto na tentativa de reduzir os valores dos apartamentos. A forma encontrada
pelos projetistas para esse aproveitamento foi a explorao das sacadas.
O aproveitamento do lote, neste caso, influenciado devido as projees do Plano
Piloto de Braslia, as quais permitem avanos de sacadas e subsolos.
Figura 5.15 Porcentagem da rea de Aproveitamento do Lote (Al).
81
5.4 ANLISES DAS INFORMAES OBTIDAS NAS ENTREVISTAS
5.4.1 Anlises dos Questionrios
Reiterando novamente que o objetivo das entrevistas avaliar se os agentes envolvidos

no processo de projeto de empreendimentos imobilirios consideram importantes
atender indicadores de desempenho, e se h troca de informaes e conhecimentos na
criao de projetos futuros. Outro objetivo destacado avaliar qual nvel de ateno das
incorporadoras no tipo de produto a ser oferecido na regio e quais cuidados devem ser
tomados.
Comeando com a avaliao do terreno, em geral, as empresas observam o qu a
legislao de zoneamento do municpio permite construir, como a atitude com o meio
ambiente e o potencial construtivo. J em relao realizao de estudos de viabilidade
econmica, as empresas demonstram profunda preocupao com preos de venda, VGV
(volume geral de vendas), potencial de lucratividade que no deve ser menor que 25% e
dentre outros indicadores financeiros. Cada regio tem suas particularidades de
mercado, pois um produto que seria interessante para uma cidade, no se pode garantir o
mesmo para outra.
Na fase seguinte, que seria a fase de projeto, percebe-se que a interao entre os
projetistas e incorporadores ainda so brandas, ou seja, apenas comerciais. A
comunicao deficiente, o que acarreta pouca discusso na escolha do melhor mtodo
construtivo. Porm, de acordo com Roberto de Souza, essa realidade sofre alteraes
com o Programa Minha Casa Minha Vida, do Governo Federal, focado na habitao de
interesse social, onde vrios sistemas construtivos industrializados vm sendo
discutidos e desenvolvidos para prover maior velocidade de construo e ganhos em
escala.
Outra anlise importante sobre os indicadores de desempenho nos projetos de
arquitetura.
Normalmente,
esses
indicadores
so
poucos
observados
pelos
incorporadores e projetistas na elaborao de projetos. Na prtica no se conversa sobre

82
isto, apenas alguns so lembrados, como por exemplo, nmero mximo de garagens e
aproveitamento de rea privativa na rea global da edificao, comenta Ulisses Ulha.
apontado tambm a pouca freqncia de visitas de projetistas nas obras. Alguns fazem
por iniciativa prpria e a maioria alega que no visita, pois isto no est no escopo do
seu contrato com a construtora.
Diante desses maus exemplos, empresas lderes estampam preocupao com a
retroalimentao no processo de projeto para futuros empreendimentos. Elas, na maioria
das vezes, elaboram os chamados cadernos de projeto contendo diretrizes gerais de
concepo de projeto e um conjunto de detalhes construtivos, oriunda de sua cultura
construtiva.
83
CAPTULO 6 CONCLUSES E CONSIDERAES FINAIS
O objetivo geral deste trabalho foi apresentar subsdios elaborao de benchmarking

para indicadores de desempenho em projeto de arquitetura, nas cidades de Goinia e
Braslia, para facilitar empresas incorporadoras no estudo de melhores produtos e
reduo de custos nos lanamentos dos empreendimentos.
Primeiramente este trabalho procurou contextualizar o conceito de processo de projeto e
em seguida o sistema de indicadores propostos. Aps isso, foi realizado um trabalho de
levantamento de dados em projetos de arquitetura nas cidades de Goinia e Braslia para
clculo dos indicadores de desempenho com avaliao e discusso dos resultados
encontrados.
Para o alcance dos objetivos propostos, chegou-se as principais concluses a seguir.
6.1 QUANTO AO USO DE SISTEMA DE INDICADORES
A utilizao de sistema de indicadores, para qualquer esfera, tem se constitudo

importante elemento na melhoria do desempenho e produtividade de servios e de
produtos.
Neste sentido, o sistema de indicadores tem contribudo como parmetros comparativos
s empresas e projetistas, como ferramentas que diminuam o grau de incerteza e
favorecem fortemente na tomada de decises no processo de projeto ou produtivo da
Construo Civil.
O sistema de indicadores permite tambm o estabelecimento de mecanismos de
retroalimentao no desenvolvimento de projetos repassando informaes reais sobre o
que realmente deseja melhorar nos projetos e edificaes.
84
6.2 QUANTO AOS INDICADODRES ANALISADOS
Todos os indicadores analisados se limitaram a edifcios residenciais convencionais. Os

valores mdios encontrados para indicadores ou ndice de compacidade no esto
compatveis com os referenciais praticados.
J os ndices de densidade de parede obtiveram valores mdios bastante compatveis
com as mdias adotadas como referenciais, demonstrando que so projetos que
aumentam a rea til do pavimento.
Os indicadores de percentual de rea do pavimento tipo ocupado pela rea de circulao
registraram valores mdios muito heterogneos para cada cidade. Na maioria dos casos,
os valores mdios esto fora do intervalo de confiana.
Com relao aos indicadores de percentual de rea privada na rea global da edificao,
obtiveram valores muito pouco significativos para Goinia e valores razoveis para
guas Claras.
Por fim, para os indicadores de percentual de rea de aproveitamento do lote, tm-se
resultados pouco expressivos para Goinia e guas Claras. Lembrando que neste
indicador no foi considerado faixas de referncias.
Assim, valores fora do intervalo de confiana devem conduzir o projeto a uma reviso,
ou seja, procurar obedecer forma mais econmica e compensadora de acordo com
cada situao.
Portanto, pode-se concluir que o uso de indicadores muito importante para avaliar a
qualidade de projetos, principalmente em regies onde o custo de terreno elevado.
Pois assim a maximizao da rea privativa torna o custo final do imvel mais
acessvel.
85
6.3 COMPARAES ENTRE REGIES ANALISADAS
Fazendo um comparativo entre guas Claras, Plano Piloto de Braslia, este por
Estefani; Sposto (2002), e Goinia para o ndice de Compacidade, a mdia encontrada
nos projetos de edificaes analisados em guas Claras, obteve o melhor desempenho
em relao aos projetos de Goinia e do Plano Piloto, porm todos com valores ruins se
comparados aos referenciais praticados.
Comparando novamente as trs regies, desta vez para o ndice de Densidade de
Parede, os projetos analisados em guas Claras, outra vez, obtiveram as melhores
mdias. Entretanto todas as cidades se enquadraram na faixa de valores de confiana
considerados timo.
O percentual de rea do pavimento tipo ocupada pela rea de circulao, encontrado nos
projetos de edifcios do Plano Piloto de Braslia, foram bem satisfatrios em
comparao as demais cidades pesquisadas as quais ficaram com valores mdios dentro
da faixa de valores considerados ruim.
Falando sobre o percentual de rea privativa na rea global da edificao, o Plano Piloto
de Braslia se sobressai mais uma vez em relao a Goinia e guas Claras. Da mesma
forma ocorre para o percentual de aproveitamento do lote, que a propsito, tem valores
mdios bastante significativos na regio do Plano Piloto de Braslia.
Portanto, considerando os indicadores que constitui objeto desta pesquisa, os projetos de
edificaes do Plano Piloto de Braslia esto bem elaborados com relao aos
Indicadores de: Densidade de Parede; Percentual de rea Privativa na rea Global da
Edificao e Percentual do Aproveitamento do Lote. Isso deve possivelmente ao cdigo
de obras do Plano Piloto, que permite avanos de varandas e subsolos.
Conclui-se ento, que de acordo com o projeto urbanstico da cidade, isso pode
influenciar no desempenho de projetos de arquitetura, pois dependendo do plano diretor,
que determina os modelos e formatos das construes, pode-se favorecer ou no alguns
indicadores, como por exemplo, avanos de sacadas para compensao nas projees de
terrenos.
86
6.4 QUANTO AS INFORMAES OBTIDAS NAS ENTREVISTAS
Com relao compra do terreno, em geral, as empresas estabelecem procedimentos

visando assegurar o enquadramento do terreno nas condies exigidas por toda a
legislao pertinente e por aspectos legais do prprio terreno.
A respeito do estudo de viabilidade, as empresas consideram vrias premissas que
norteiam o projeto e que ao longo de todo processo de projeto no podem deixar de
lado. Por exemplo, preos de venda, potencial de lucratividade e ndices financeiros e
econmicos.
Na fase de projeto, percebe-se que a relao de coordenao do processo de projeto
falha. O incorporador enxerga essa fase como custo a ser minimizado. As relaes so
apenas comerciais. H deficincia na comunicao, o que acarreta pouca discusso na
escolha do melhor mtodo construtivo e, conseqentemente, geram desperdcios no
canteiro.
Constata-se tambm que os indicadores de desempenho so poucos empregados pelos
projetistas e incorporadores, salvo algumas excees. Isso pode ser devido ao pouco
tempo empregado no desenvolvimento dos projetos. As incorporadoras necessitam
lanar empreendimentos no mercado em intervalo de tempo cada vez menor.
Outra constatao que h pouca freqncia de visita de projetistas nas obras. Alguns
fazem por iniciativa prpria e a maioria alega que isto no est no escopo do seu
contrato com a construtora.
87
6.5 SUGESTES PARA TRABALHOS FUTUROS
Esse tema permite abrangente possibilidade de assuntos para serem pesquisados. A

seguir so listados alguns temas considerados relevantes para o aprofundamento em
pesquisas futuras:
o Aproveitamento da rea de uso comum nos pavimentos de garagem;

o Constituio de banco de dados para indicadores de projeto de Arquitetura;
o Avaliaes qualitativas para projetos de Arquitetura: Fatores que influenciam a
qualidade do partido arquitetnico das garagens; Concordncia entre estrutura e
paredes; Conforto trmico; Conformidade dos elevadores; Racionalidade das
instalaes.
o Avaliaes quantitativas e qualitativas para projetos de Estrutura com os

seguintes indicadores: ndice de Concreto; ndice de Formas; ndice de Ao;
Cargas de Lajes; Distncia entre Pilares; Padronizao das Sees dos Pilares;
Junta de Dilatao entre Torre e Garagem.
o Avaliaes quantitativas e qualitativas para projetos de Instalaes com os

seguintes indicadores: Dimensionamento do Volume de gua Fria e de
Incndio; Pontos Eltricos; Pontos Hidrulicos por rea Molhada; Reservatrio
de gua Fria; Descida de Tubulaes; Shafts; Caimento; Localizao do Quadro
Eltrico; Circuitos.
o Retroalimentao no processo de melhoria e gesto dos projetos de engenharia.

o Avaliao dos impactos do projeto urbanstico no desempenho de projetos de
arquitetura.
88
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93
APNDICES
94
A Roteiro para entrevista de estudo da qualidade do projeto de

arquitetura (Projetista).
1.
Existem procedimentos formais com critrios tcnicos adequados anlise de
terrenos ofertados? Quais os cuidados so tomados antes da compra?
Projetista A:
R. Sim, antes de uma construtora ou incorporadora adquirir um terreno, eles nos
solicitam um estudo de viabilidade tcnica para saber o potencial construtivo do terreno
e analisar a viabilidade econmica do empreendimento. A avaliao feita sobre a
relao entre a rea construda total e a rea privativa total, para analisar o custo total da
obra e o VGV (Valor Geral de Venda) que ele obter, alm de avaliar a viabilidade
comercial do empreendimento, analisando a quantidade de vagas, o tamanho do
apartamento e valor de venda da regio.
Projetista B:
R. Antes de comprar um terreno, a construtora ou incorporadora sempre solicita a um
escritrio de Arquitetura credenciado um estudo de viabilidade do lote em questo.
2.
Existe a preocupao de se contratar formalmente (incluindo formas de parceria)
todos os projetistas/consultores desde as etapas iniciais de concepo dos
empreendimentos (at mesmo como apoio tomada de deciso antes da compra de
terrenos)? E como se d a troca de informaes para atender a melhor concepo do
produto?
Projetista A:
R. Antes da compra do terreno o trabalho de consultoria para a viabilidade tcnica, no
contratado formalmente, isso acontece somente aps a compra, se ela se efetivar, caso
contrrio foi um risco que ns corremos. Atravs de reunies passado o briefing do
produto que se pretende fazer no local, e esse briefing definido no s pelo construtor,
mas tambm pela imobiliria e pela agncia de propaganda que assessoram o construtor.
Projetista B:
R. Normalmente os escritrios de Arquitetura tm uma carteira de clientes
(incorporadores ou construtores) que so fieis na maioria dos casos aos estudos
recebidos, no necessitando de um contrato prvio para informaes iniciais.
95
3.
Existe a preocupao, durante a elaborao do projeto de arquitetura, em atender
os indicadores de desempenho em projetos de arquitetura.
Projetista A:
R. Sim, existem alguns indicadores que buscamos atender, como por exemplo, o
Coeficiente de Equivalncia entre a rea construda e a rea privativa (CE), o ndice de
vagas por rea trabalhada (25m2/vaga), o ndice de compacidade da fachada (IC), o
ndice de rea comum do pavimento em relao a rea do total do pavimento tipo
(mximo 15%), dentre outros.
Projetista B:
R. fundamental para o cliente receber um estudo que trar a ele um mximo de
aproveitamento construtivo ao lote, afinal, esse item que norteia todo o projeto.
4.
Durante a elaborao do projeto de arquitetura, como se d a relao entre
Arquiteto e Incorporador na seleo de mtodo construtivo e transmisso de diretrizes?
Projetista A:
R. Algumas construtoras j possuem algumas diretrizes pr-determinadas, que nos so
passadas em forma de documento, outras temos que question-las e ir apresentando
opes, em forma de estudos, at conseguirmos atender suas necessidades.
Projetista B:
R. Importante que se forme um grupo de trabalho caso, com o escritrio de arquitetura,
o de instalaes e o clculo estrutural, sempre se reportando a um representante tcnico
do cliente.
5.
H algum mecanismo de realimentao do projeto a partir da satisfao do
usurio final (Avaliao Ps-Ocupao).
Projetista A:
R. Normalmente, no h esta avaliao por parte dos projetistas, porm estamos
iniciando um processo de treinamento em Gesto da Qualidade onde j estamos
prevendo a realizao de uma pesquisa de satisfao dos clientes em toda a cadeia, o
cliente, o engenheiro da obra, e o usurio final, justamente para fazer melhorias em
projetos futuros.
Projetista B:
96
R. Sim. Tanto o escritrio de arquitetura como a construtora, se preocupam em visitar e

escutar crticas e elogios da construo entregue.
6.
Os projetistas visitam as obras com que freqncia?
Projetista A:
R. No h uma constncia nas visitas s obras, porm quando necessrio so feitas
essas visitas, geralmente quando h um problema a ser solucionado. Quando
contratado o Projeto Executivo, estas visitas so necessrias e mais constantes, porm
no h a cultura de contratar este projeto, o que gera muitos problemas de
incompatibilidade nas obras.
Projetista B:
R. Fundamental a presena dos arquitetos durante o desenvolvimento da obra,
discutindo e interferindo nos ajustes e compatibilizaes surgidas.
97
B Roteiro para entrevista de estudo da qualidade do projeto de

arquitetura (Incorporador).
1.
Com relao ao processo de padronizao e transmisso de informaes para
elaborao de projetos para um empreendimento, como se d a interao IncorporadorArquiteto:
a)
Existe um manual de orientao para seleo de tecnologia ou mtodo
construtivo?
R. No. H vrias anotaes, lembretes, etc. sobre isto. No h um manual.
b)
A empresa ouve a opinio do projetista e s ento seleciona a tecnologia ou
sistema construtivo?
R. Ouve a opinio do projetista, mas a deciso final da empresa.
2.
A empresa passa informaes (Know-how) aos projetistas ao longo do
processo de projeto de arquitetura de cada empreendimento?
R. Muito pouco, os projetos no Brasil no levam muito em conta os detalhes
construtivos. A no ser quando a obra em estrutura metlica, por exemplo, que muda
totalmente o processo construtivo.
3.
A empresa impe ou sugere aos projetistas de arquitetura indicadores de
desempenho de projeto a serem seguidos? Quais?
R. H vrios indicadores, mas na prtica quase no se conversa sobre isto. Apenas
alguns, como por exemplo, nmero mximo de garagens, projeto que no encarea o
projeto de estrutura e mximo de aproveitamento de rea privativa na rea global da
edificao.
4.
Para cada novo empreendimento, a empresa estabelece diretrizes para o
desenvolvimento de projetos de arquitetura que sejam impostas:
a)
Estudo do mercado local para aceitao de alternativas construtivas mais
econmicas (por exemplo, gesso acartonado);
98
R. No caso de gesso acartonado sim. Mas no h muitas pesquisas sobre outros

processos construtivos, pois a maioria das obras residenciais verticais, no Brasil, tem
aproximadamente o mesmo processo construtivo.
b)
Mximo de aproveitamento de rea privativa na rea global da edificao para
reduo de custos;
R. Sim, isto solicitado ao projetista de arquitetura.
99
C Roteiro para entrevista de estudo da qualidade do projeto de

arquitetura (rea Acadmica).
Para responder as questes apresentadas foram considerados os procedimentos da
mdia do mercado imobilirio de So Paulo
1.
Existem procedimentos formais com critrios tcnicos adequados anlise de
terrenos ofertados? Quais os cuidados so tomados antes da compra?
R. Em geral os critrios tcnicos para anlise dos terrenos ofertados esto focados em
sondagens para conhecimento das caractersticas do solo, levantamento planialtimtrico,
verificao de passivos ambientais e anlise do potencial construtivo do futuro
empreendimento em funo da lei de zoneamento.
Os demais critrios so de natureza jurdica em relao ao terreno.
Antes da compra so tambm realizados estudos de viabilidade considerando custos de
construo, preos de venda, velocidade de vendas, margem potencial de lucratividade,
exposio mxima de capital, VGV total, taxa interna de retorno e outros indicadores
financeiros. Dependendo do terreno so tambm feitas nesta fase, pesquisas de mercado
para definir a vocao do produto imobilirio, velocidade e preos de venda ou locao.
2.
Existe a preocupao de se contratar formalmente (incluindo formas de parceria)
todos os projetistas/consultores desde as etapas iniciais de concepo dos
empreendimentos (at mesmo como apoio tomada de deciso antes da compra de
terrenos)? E como se d a troca de informaes para atender a melhor concepo do
produto?
R. Para a maioria dos terrenos a parceria existente antes da compra com o projetista de
arquitetura que responsvel pelo estudo de massa contendo a concepo do produto e
os estudos bsicos de implantao que permitem a elaborao do estudo de viabilidade.
Nestes casos podem ser feitas tambm parcerias com empresas de pesquisa de mercado
e imobilirias que auxiliam na definio dos preos e velocidade de vendas.
Para terrenos maiores e empreendimentos de uso misto ou comercial, a parceria envolve
alm do arquiteto, os demais projetistas, em especial estruturas, ar condicionado,
sistemas prediais e paisagismo, alm de consultorias especficas, como a de
sustentabilidade por exemplo.
A troca de informaes nesta etapa se d de forma tradicional pela realizao de
reunies e troca de arquivos eletrnicos de estudos de projetos e memoriais de clculo.
100
3.
Existe a preocupao, durante a elaborao do projeto de arquitetura, em atender
os indicadores de desempenho em projetos de arquitetura.
R. A preocupao com indicadores de desempenho ainda bastante incipiente nos
projetos de arquitetura. Apenas mais recentemente com a aprovao da norma NBR
15.575 de desempenho de edificaes, que o assunto comeou a fazer parte dos
debates entre construtoras e projetistas.
A construo sustentvel vem contribuindo significativamente para se inserir a questo
do desempenho nos projetos, em especial quando se trata do assunto eficincia
energtica e conforto ambiental, cujo desempenho pode ser feito por meio de simulao
computacional a partir de diretrizes de projetos e especificaes de materiais e
equipamentos, preliminarmente adotadas.
Mas apenas um comeo, temos um enorme caminho a trilhar no que se refere aos
indicadores de desempenho dos empreendimentos.
4.
Durante a elaborao do projeto de arquitetura, como se d a relao entre
Arquiteto e Incorporador na seleo de mtodo construtivo e transmisso de diretrizes?
R. Esta relao entre Arquiteto e Incorporador para seleo do mtodo construtivo se d
na maioria dos casos de forma estanque. O Arquiteto fica focado nas definies gerais
de projeto e o Construtor quem define o mtodo construtivo, solicitando ao arquiteto,
no caso de adoo de algum mtodo inovador, as adequaes de projeto.
Este cenrio vem se alterando com o Programa Minha Casa Minha Vida, focado na
habitao de interesse social, onde vrios sistemas construtivos industrializados vm
sendo desenvolvidos para prover maior velocidade de construo e ganhos de escala.
Nestes casos observa-se uma mudana de postura em que o Arquiteto j desenvolve o
projeto considerando um determinado sistema construtivo.
5.
H algum mecanismo de realimentao do projeto a partir da satisfao do
usurio final (Avaliao Ps-Ocupao).
R. A Avaliao Ps-Ocupao foi introduzida nos procedimentos das empresas
incorporadoras e construtoras com a implantao dos Programas de Gesto da
Qualidade e Certificao ISO 9000, como elemento de avaliao do grau de satisfao
dos clientes com os produtos e servios entregues pelas empresas.
As empresas lderes que tem com um dos seus pilares a gesto da qualidade, utilizam os
resultados da APO para retroalimentar projetos, repassando aos projetistas os resultados
das avaliaes e compartilhando com estes novas solues.
101
Porm esta no a realidade da maioria das empresas, pois estas ou no fazem a APO
ou a fazem de forma apenas para manter sua certificao, no a utilizando como
elemento de melhoria contnua.
6.
Os projetistas visitam as obras com que freqncia?
R. So poucos os projetistas que visitam as obras com freqncia. Alguns poucos o

fazem por iniciativa prpria e a maioria alega que no visita as obras pois isto no est
no escopo do seu contrato com a incorporadora/construtora.
7.
Quanto ao processo de padronizao e transmisso de informaes para cada
projeto de novo empreendimento, como se d a interao Incorporador-Arquiteto:
a)
Existe um manual de orientao para seleo de tecnologia ou mtodo
construtivo?
R. Em geral no existe este manual. Como j disse anteriormente esta deciso em geral
cabe ao construtor que comunica ao arquiteto, cabendo a este adequar o projeto ao
sistema construtivo.
b)
A empresa ouve a opinio do projetista e s ento seleciona a tecnologia ou
sistema construtivo?
R. Em geral a empresa construtora tem acesso direto aos fabricantes de sistemas
construtivos, os aciona, seleciona e ento comunica ao arquiteto.
Em alguns casos, quando o arquiteto j tem experincia com um determinado sistema
construtivo em outros projetos, ele chamado a opinar e contribui na seleo da
tecnologia construtiva.
8.
A empresa passa informaes (Know-how) aos projetistas ao longo do
processo de projeto de arquitetura de cada empreendimento?
R. Sim, a empresa construtora passa conhecimento aos projetistas a partir de suas
diretrizes de projeto, que so consolidadas a partir da experincia da construtora ao
longo dos anos. Algumas empresas lderes elaboram os cadernos de projeto por
especialidade, contento diretrizes gerais de concepo de projeto e um conjunto de
detalhes construtivos e especificaes padronizadas, oriundas de sua cultura construtiva.
102
D Projetos de Arquitetura
PLANTA PAVIMENTO TIPO

366,07 m
103
PERMETRO EXTERNO DE FACHADA

134,95 m
104
PROJEO DE PAREDES INTERNAS E EXTERNAS

51,80 m
105
REA DE SACADA
37,96 m
106
REA DE CIRCULAO
55,89 m
107
RUA
Calada
RUA
PAVIMENTO TIPO NA REA DO LOTE

rea Lote = 1.665,78 m
108
D Levantamento de Amostras
109
110
111
Estefani; Sposto (2002)
112
113

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INDICADORES DE DESEMPENHO EM PROJETOS DE

ARQUITETURA NO EIXO BRASLIA-GOINIA

NIVALDO LIMA DA SILVA JNIOR