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REPBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA DEFENSA


UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL POLITCNICA
DE LA FUERZA ARMADA
UNEFA

Avalo Inmobiliario
II CONGRESO DE ACTUALIZACION PROFESIONAL
CON ENFOQUE GLOBAL, CONTABLE, LABORAL,
TRIBUTARIO, AVALUO Y ESTADISTICA UNEFA 2.013
Ing. Romaye Diaz Camacho.

Avalo
Inmobiliario
Ponente:
Ing. Romaye Diaz Camacho.
Avaluador Profesional.

Avalo Inmobiliario

La valuacin no crea
valor, sino que observa
meramente todos los
aspectos que
influencian los bienes
inmuebles, sus usos y
las fuerzas polticas,
econmicas, sociales y
fsicas que por
interaccin influyen en
el valor. No recomienda
accin pero prev las
bases sobre las cuales
las decisiones de
accin pueden
tomarse.

Avalo Inmobiliario

Avalo, Valuacin, Tasacin, Valoracin,


Valor de mercado, otros.
La Valuacin, es bsicamente un proceso objetivo y ordenado relacionado
con un propsito y descansa en observaciones y en la teora econmica, la
cual produce un estimado de valor de cambio por dinero en efectivo, de una
propiedad especfica para una fecha y lugar determinado, asumiendo en uso
especfico. Ing. Santiago Ecker.
Mtodo, arte que le permiten al tasador, recabar, clasificar, analizar y
procesar toda la informacin sobre los bienes inmuebles, a fin de dar la
opinin inteligente sobre su valor a una fecha determinada. Prof.
Contreras.
ES ESTIMAR EL VALOR DE MERCADO DE UN INMUEBLE EN UN
DETERMINADO MOMENTO.
Ing. Srgio Antonio Abunahman.

Avalo Inmobiliario

Qu es Bien inmueble?
Bienes inmuebles: Segn Art. 526 del Cdigo Civil, los bienes son
inmuebles por su naturaleza, por su destinacin o por el objeto a que
se refieren.
Por naturaleza: Porque no se pueden desplazar, es decir los
terrenos, las minas, los edificios (Art. 527) y los arboles mientras no
hayan sido derribados (Art. 528).
Por destinacin: se refiere al uso que el propietario le d al bien
inmueble.
Por objeto: los derechos, las obligaciones y las acciones que tengan
por objeto cosas inmuebles. Derechos de propietarios o del enfiteuta.
Los derechos de usufructo y de habitacin.

Avalo Inmobiliario

Tipos de Avalos.
Bienes muebles
Bienes inmuebles
Maquinarias y equipos
Rurales, finca, parcelas, semovientes, etc.
Inmuebles negocios: hoteles, estaciones de servicios, cines, centro
comerciales, otros.
Especiales: club sociales, instituciones educativas, instituciones pblicas,
etc.
Avalos de Good Will e intangibles (Frutos, Marcas y Patentes, Software,
Empresas, Inversiones, etc.)

Avalo Inmobiliario

Propsito de un Avalo.
Solicitud de Crdito.
Privado o particular.

Sucesiones.
Judiciales o experticias.
Expropiaciones.
Contables.

Avalo Inmobiliario

La Economa Urbana y las Leyes que Rigen la Formacin


de los Precios Inmobiliarios.
EL MERCADO:
Antes de caracterizar el mercado se hace necesario entender su
funcionamiento y sus mecanismos. Hay que entender que es Mercado.
Es fcil percibir que su existencia depende de tres componentes:
1.-los bienes expuestos en el mercado,

2.-las partes deseosas en venderlos y


3.-las partes interesadas en adquirirlos.

Cuando se trata de bienes inmuebles, estos tres componentes forman un


Mercado Inmobiliario.

Avalo Inmobiliario

El aspecto cuantitativo de los tres componentes presentes en


el mercado es un factor determinante en la formacin de los
precios.
1.- Competencia Perfecta: donde existen muchos vendedores, muchos
compradores y una cantidad equilibrada de bienes con un potencial de
mercado.
2.- Monopolio, Oligopolio y Cartel: Monopolio: un nico vendedor.
Oligopolio: pocos vendedores que compiten entre s. Cartel: los vendedores se
renen para dominar en forma conjunta el mercado.
3.- Monopsonio y Oligopsonio: Monopsonio: apenas un comprador tiene
poder de compra. Oligopsonio.
4.- Ley de Oferta y Demanda.

Avalo Inmobiliario
LEY DE LA OFERTA Y LA DEMANDA
PUNTO DE EQUILIBRIO

Avalo Inmobiliario

Mtodos de Avalo:
METODOS DIRECTOS:

Mtodo Comparativo o de Mercado


Estadsticas

Mtodo del Costo.


Mtodos de Depreciacin.

Avalo Inmobiliario

Curvas de Depreciacin

Avalo Inmobiliario

METODOS INDIRECTOS:

Mtodo Residual
Mtodo de la Renta/
Capitalizacin

Planta de Valores
Mtodo Involutivo o
Proyecciones Hipotticas.

Avalo Inmobiliario

CMO REALIZAR UN AVALO?


DIAGNOSTICO DE LA ZONA
Antes de valorar un bien inmueble es necesario caracterizar el entorno donde se
ubica, para conocer claramente, ubicacin, rea, topografa, forma, servicios
pblicos, acceso y vialidad, recursos actuales y potenciales de la zona,
limitaciones.

Legales

Fsicos

Zonificacin

Socioeconmicos

Forma

Avalo Inmobiliario

ESTUDIO DE MERCADO
REGISTRO SUBALTERNO (Referenciales).
N

VENDEDOR

COMPRADOR

MIGUEL
LOPARDO.

DANIELA
MEDINA

TOMAS
BARRIOS.

HUMBERTO
PEDA

MARITZA
AZUAJE.

FELIX
GONZALEZ

MARIA
MARIANI.

ERICK
FUENTES

INVERSIONE APOLINAR
S A.L.C., C.A. SUAREZ

DIRECCION
AV. 5 DE DICIEMBRE C/
AV 15 RES. KARINA P- 2
No. B-21 ARAURE.
AV. 25 CON CALLE 13
RES. CELIDA ROSA P- 8
No. 30 ARAURE.
AV. 17 C/ AV 18
CJTO.RES. EL PARQUE
EDF. ARAGUANEY P- 6
No. 6-B ARAURE.
AV. 07 EDF. SATURNO
P- 1 No. 1-B ARAURE.
AV. 13 DE JUNIO RES.
ROSALBA P- 9 No. 93
ARAURE.

Fuente: Registro Subalterno del Municipio Araure.

MONTO
DE
VENTA

AREA

P.U.

DOC/TO
MO

FECHA

250.000,00

119,8 2.086,81 1081.2011

04/02/11

150.000,00

90,27 1.661,68 2561.2011

29/03/11

170.000,00

108,00 1.574,07 2621.2011

31/03/11

180.000,00

88,00 2.045,45 5501.2011

14/06/11

150.000,00

132,00 1.136,36 5801.2011

15/06/11

Avalo Inmobiliario

Correccin por rea

Correccin por Inflacin

reas Ref.

Aref/.apart

Fa

Fecha

INPC actual

INPC.
Ref

FAI

119,80

0,9247

0,9806

04/02/2011

291,5

217,6

1,3396

90,27

0,6968

0,9558

29/03/2011

291,5

220,7

1,3208

90,27

0,6968

0,9558

29/03/2011

291,5

220,7

1,3208

108,00

0,8337

0,9555

31/03/2011

291,5

220,7

1,3208

90,27

0,6968

0,9558

13/04/2011

291,5

223,9

1,3019

Fa=(Aref/A apart)^(1/4) Si <30%


Fa=(Aref/A apart)^(1/8) Si >30%

INPC Actual=Agosto2012

291,5

FAI= (INPC Actual/INPC ref.)

Avalo Inmobiliario

HOMOGENIZACIN DE REFERENCIALES
N

1
2
3
4
5

P.U (Bs/m2)
2.086,81
1.661,68
1.574,07
2.045,45
1.136,36

Fa

FAI

P.U Corregido

0,9806

1,3396

2.741,37

0,9558

1,3208

2.097,84

0,9558

1,3208

1.987,24

0,9555

1,3208

2.581,50

0,9462

1,3019

1.399,79

Total

10.807,74

Avalo Inmobiliario

ESTADISTICA INFERENCIAL: Tradicional o S.P.S.S 18.0

2.161,55

S=

530,87

Criterio de CHAUVENET

d13=1,65

Aceptacin

Mximo

2.741,37

1,09

Pertenece

Mnimo

1.399,79

1,43

Pertenece

En el presente estudio ser utilizada la teora estadstica de las pequeas


muestras (n<30), con la distribucin t de STUDENT, para n datos y n1 grados de libertad, con una confianza del 90%.

Avalo Inmobiliario

Intervalo de confianza(Limites); NC=90%; t=2,13


INFERIOR

-t*S/(n-1)=

1.596,18

SUPERIOR

+t*S/(n-1)=

2.726,92

Amplitud del Intervalo


A= Lim Sup-Lim Inf.=
Para obtener tres clases; A/3=

1.130,74
376,91

Avalo Inmobiliario

Divisin en Clases:
Peso(Sp)

Valor 1

Valor 2
2.097,84

1era Clase

1.596,18

hasta

1.973,09

2da clase

1.973,09

hasta

2.350,01

2+2

1987,24

3era Clase

2.350,01

hasta

2.726,92

2.581,50

Suma=

10.751,66

Suma de los pesos (Sp) = 6; Suma de los valores ponderados (Sv) = 1.743,23
Toma de decisin: Sv / Sp

TOMA DE DECISIN=

10.751,66/5

2.150,33

Bs./m2

Avalo Inmobiliario

Informe de Avalo
Nombre del Avaluador Profesional
www.romaye.com.ve

Caratula del Informe


Informe Tcnico de Avalo

Nombre del Solicitante

Identificacin del Inmueble Tasable

PROPIETARIO:
SUCESION FUENTES
NIETO, CARMEN

DE

APARTAMENTO N 4C UBICADO EN LA
CUARTO PISO DEL EDIF. LIBRA, AV.
RAFAEL
ARVELO,
URBANIZACIN
SANTA MONICA, PARROQUIA EL VALLE,
MUNICIPIO LIBERTADOR.

Avalo Inmobiliario

Informe de Avalo.
Identificacin del Inmueble.
Certificado de Imparcialidad.
Resumen del Avalo.
Croquis de Ubicacin.
Informe Fotogrfico.
Credenciales del Avaluador Profesional.
Copia de Documentos de Propiedad.

Avalo Inmobiliario

Gracias por la
oportunidad!!

Avalo Inmobiliario

Ciclo de Preguntas