ESTUDANDO: ADMINISTRAO DE CONDOMNIOS

Conceito e Natureza Jurdica do Condomnio

importante termos a compreenso do tipo de entidade em que estamos trabalhamos. Para tal, neste tpico sero
apresentados conceitos, bem como a natureza jurdica e outras especificidades de Condomnios Residenciais ou
Comerciais.

Conceito

O primeiro conceito exposto o do dicionrio Aurlio, 1999:

CONDOMNIO: Domnio exercido juntamente com outrem; co-propriedade. Condomnio fechado: conjunto
residencial composto de edifcios e/ou casas, geralmente cercado, com acesso controlado, e cujos moradores
dividem equipamentos comunitrios. (AURLIO,1999)
Podemos afirmar pela definio acima exposta que o Condomnio vem a ser o domnio exercido por duas ou mais
pessoas em relao a uma coisa comum. Assim, temos que h uma repartio do domnio de uma coisa para duas
ou mais pessoas. A doutrina mais aceita para o condomnio entende que o mesmo vem a ser uma comunidade de
direito, de que so titulares vrias pessoas, incidindo sobre o mesmo objeto. Podemos afirmar, outrossim, como nos
reporta Planiol et Ripert, que nos edifcios de andares ou apartamentos pertencentes a proprietrios diversos existe
superposio de propriedades distintas e separadas, complicada pela existncia de comunho relativa a
determinadas dependncias de uso comum dos diversos proprietrios. Temos assim, que em um condomnio existe
uma propriedade comum, ou seja, de todos os condminos e uma propriedade particular. Temos como partes
pertencentes propriedade comum o solo em que se constri o edifcio, suas fundaes, pilastras, teto, vestbulos,
prtico, escadas,elevadores, assoalho, corredores, ptios, aquecimento central, ar condicionado central, depsito,
morada do zelador, em suma, todos os efeitos e utilidades destinados ao uso comum. Assim, todos os proprietrios
podem dispor e usar livremente de todas as partes comuns, desde que respeitando sua destinao, de modo a no
prejudicar a coletividade.
Por sua vez, a propriedade particular constitui-se pelas unidades ou apartamentos autnomos, delimitados pelas
paredes divisrias. Cada proprietrio tem domnio nico e exclusivo sobre suas partes ou dependncias. Temos o
disposto no Cdigo Civil Brasileiro, que trata sobre o tema. Vejamos:
Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e partes que so propriedade
comum dos condminos.
1o As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos, escritrios, salas, lojas, sobrelojas
ou abrigos para veculos, com as respectivas fraes ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a
propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios.
2o O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua, esgoto, gs e eletricidade, a
calefao e refrigerao centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro pblico, so
utilizados em comum pelos condminos, no podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
Outro dispositivo legal que conceitua Condomnios a Lei Federal n. 4.591/64, conforme artigos transcritos abaixo:
Art. 1 As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais pavimentos, construdos sob a forma de unidades
isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou no-residenciais, podero ser alienados, no todo ou em parte,
objetivamente considerados, e constituir, cada unidade, propriedade autnoma sujeita s limitaes desta Lei.
Art. 2 Cada unidade com sada para a via pblica, diretamente ou por processo de passagem comum, ser sempre
tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o nmero de suas peas e sua destinao,
inclusive (VETADO) edifcio-garagem, com ressalva das restries que se lhe imponham.

 1 O direito guarda de veculos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificaes ou conjuntos de
edificaes ser tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restries que ao mesmo sejam
impostas por instrumentos contratuais adequados, e ser vinculada unidade habitacional a que corresponder, no
caso de no lhe ser atribuda frao ideal especfica de terreno.(Pargrafo includo pela Lei n 4.864, de
29.11.1965)
Neste ltimo vemos que a garagem vinculada unidade habitacional e no de uso comum, mesmo estando no
terreno do prdio, no mesmo ambiente das partes comuns.

Natureza Jurdica

O Condomnio uma espcie de entidade bem tpica, considerando sua natureza jurdica. No possuem
personalidade jurdica, no exeram atividade econmica, com ou sem fins lucrativos, os Condomnios so
equiparados a empresa no que tange a obrigatoriedade de inscrio no Cadastro Nacional de Pessoa Jurdica
CNPJ. Tal obrigatoriedade se mostra necessria, visto que o condomnio, apesar de ter uma natureza jurdica
prpria, no pode se confundir com seus proprietrios, no caso, os condminos. Assim, claro que seria necessrio a
individualizao do condomnio junto a Receita Federal. Outro ponto de suma importncia o fato de que o
Condomnio vai contratar funcionrios, motivo pelo qual necessrio seu registro no CNPJ.