52

CAPTULO 4
4

REFORMAS EM APARTAMENTOS

As solues tcnicas de uma reforma so certamente particulares a

cada edifcio. O estado de conservao, o tipo de alterao, a funo
pretendida, a capacidade financeira, os aspectos culturais regionais, os
sistemas envolvidos, as regras condominiais, as normas regulamentares, o
planejamento e o desempenho constituem parmetros para organizar o
processo de uma reforma.
Neste capitulo so abordados rapidamente as mudanas que podem
ocorrer no condomnio com o inicio de uma reforma, as relaes de trabalho
que podem existir entre engenheiro ou arquiteto e a mo-de-obra e tambm
algumas

caractersticas

relacionadas

aos

moradores

do

edifcio

proprietrios dos imveis em reforma.

A principal caracterstica deste captulo iniciar as recomendaes
tcnicas relativas s reformas em apartamentos.
Destacando o conhecimento do objeto, ou seja, o diagnstico como
pea fundamental para o inicio dos trabalhos de reforma, complementado
por:
a) Definio de alternativas para delimitao do escopo da
reforma.
b) Caractersticas sobre o desempenho das edificaes.
c) Contedo de projeto.
d) Recomendaes no planejamento e o gerenciamento.
e) Dificuldades no dimensionamento dos custos.

53
4.1 A REFORMA E O CONDOMNIO
Uma reforma muda a rotina dos proprietrios do apartamento, tambm
possivelmente dos apartamentos adjacentes, dos funcionrios responsveis
pela limpeza, porteiros, etc. Dentre as ocorrncias que mais incomodam os
moradores dos apartamentos vizinhos destacam-se:
a) o barulho;
b) o p;
c) a sujeira nos corredores e elevadores de servio;
d) a poluio visual causada pelo acmulo de entulho em locais
abertos;
e) as eventuais interrupes na alimentao de gua, luz e gs.
f) os possveis reparos nas unidades vizinhas causados pela
reforma em questo: consertos de vazamentos, instalaes, etc.
g) a falta de segurana e os riscos de queda de equipamentos,
materiais, etc.
Seria prudente que o condomnio exigisse documentao tcnica
(projetos, memorial descritivo e A.R.T) referente a quaisquer reformas a
serem realizadas nos apartamentos.
Atravs da prtica e da experincia, verificou-se que o rudo e o p tm
sido alguns dos principais problemas de reclamaes gerados pelo processo
de reformas em apartamentos. Alguns problemas com o rudo e alternativas
para minimizar esses efeitos esto listados no Quadro 5.
uma boa prtica negociar com os vizinhos os horrios mais
adequados para realizao dos servios que produzem rudos.

54
Rudo

Transmisso

Rudos de impacto:
Demolio, mquinas
eltricas (furadeiras,
marteletes, discos de

Alternativas
Diminuir o tempo de exposio ao rudo,

Lajes, pisos,
paredes, etc.

corte, etc.)

aumentando o contingente de trabalhadores;

Utilizar equipamentos especficos, que
ajudam a acelerar o processo de demolio;
Colocar borrachas sob os ps de bancadas;

Janelas, portas,

Evitar impactos desnecessrios;

Mquinas eltricas,

tambm pelas

Vedar arestas das portas e janelas (cuidado

raspar, lixar, etc.

paredes.

Rudos areos

com a falta de ventilao).

Planejar os servios, para minimizar os rudos.

Quadro 5 - Problemas e alternativas para a minimizao das

conseqncias originadas pelos rudos
Fonte: Autor 2006

Nas pequenas desavenas entre moradores a Lei da Arbitragem de n

9.307/96 pode ser usada como uma forma de solucionar conflitos, evitando
discusses desnecessrias.
Uma alternativa para minimizar conflitos, facilitar e preparar os
condminos para futuros transtornos gerados pela reforma, elaborar cartas
de aviso, ou documentos similares, colocando-os em locais de fcil
visualizao (elevador, painel de informaes, etc.). Dependendo da
conveno do condomnio estes avisos podem ser obrigatrios.
a) Aviso do incio das reformas e, se possvel, a previso do
trmino.
b) Aviso sobre transtornos como rudos, transporte de entulho, de
materiais de construo, com datas e horrios.
c) Relao dos nomes dos trabalhadores, desde os engenheiros e
arquitetos, at os serventes (esta uma forma de marketing
eficiente), alm do telefone e endereo dos responsveis.
d) Aviso quanto ao uso de uniforme e crach dos trabalhadores,
visando segurana do condomnio.

55
4.2 RELAES DE TRABALHO
importante praticar boa vizinhana com moradores e funcionrios do
edifcio, pois poder precisar da cooperao do sindico, zelador, faxineiros,
etc. Relaes negativas entre o apartamento em reforma e o condomnio
podem tornar o processo mais difcil ou desgastante.
de extrema importncia a contratao de um engenheiro, arquiteto,
ou empresa de construo que trabalhe com profissionais de confiana,
criteriosos com a qualidade, produtividade e satisfao do cliente.
Considerando a contratao de mo-de-obra necessrio evitar
qualquer critrio subjetivo, na contratao para que as escolhas no recaiam
sobre pessoas incompetentes e inadequadas. Verificar referncias de obras
anteriores para constatar a competncia no exerccio das funes
desejadas.
Para o engenheiro, arquiteto ou empresa de construo fundamental
promover a atualizao e o conhecimento tecnolgico dos trabalhadores,
recomendar e providenciar certificado de treinamento para uso de
equipamentos de segurana, realizar treinamentos especficos, controlar a
quantidade de materiais enviados para execuo dos servios e definir
procedimentos de execuo para cada etapa da obra, alm de oferecer boas
condies de higiene, alimentao e acomodao para todos.
Com esforo e aplicao de todos os envolvidos, tanto dentro do
canteiro-de-obra, quanto fora dele, podem ser alcanados bons resultados
em relao ao consumo de materiais, qualidade final, produtividade e ao
lucro, com a satisfao do cliente.
Esses trabalhadores, no entanto, devem ser valorizados pelos
trabalhos prestados aos profissionais da rea, engenheiros, ou arquitetos, e
aos proprietrios de imveis.

56
4.3 OS

MORADORES

Como saber, ou entender, algo que no se conhece? Para o leigo, a

idia inicial sobre a atividade da reforma, o tempo, o espao, as etapas, os
materiais para da produo, etc. quase nula. Mas, com o andamento dos
servios, ele acaba percebendo as reais caractersticas da atividade, a
verdadeira natureza, os diversos trabalhos realizados ao mesmo tempo.
Uma caracterstica complicadora a utilizao da edificao, pelos
proprietrios, durante a reforma. A poeira, a falta de espao, os mveis, os
animais, as plantas, a sensao desagradvel de ter que coexistir com um
ambiente visualmente antiesttico tornam o processo marcante.
Na medida em que se est tratando com pessoas leigas, importante
entender o anseio do proprietrio, fato que pode no ter nada a ver com a
capacidade monetria. Conversar e fornecer Informaes sobre experincias
passadas em obras ajuda e ilustra o contexto, o processo e as
caractersticas do trabalho.
importante deixar claro que o servio de reforma ter uma dimenso,
que poder sofrer alteraes mesmo com o planejamento. Em grande parte
dos casos, durante o andamento da obra, surgiro novas idias, possveis
modificaes, aumento do escopo, etc.
Os moradores dos apartamentos em reforma sofrem com todas as
ocorrncias j citadas, podendo, em alguns casos, aparecer outros
aborrecimentos como danos em mveis, louas e acessrios; possveis
furtos; falta de privacidade; convvio com pessoas estranhas; dificuldades de
relacionamento, etc.
Outro detalhe importante a escolha e a preparao da mo-de-obra
para se ter educao perante a famlia (dona do apartamento), aos
moradores do prdio, ao zelador etc.

57
4.4 DESEMPENHO DAS EDIFICAES
Segundo o projeto de norma 02:136.01.001: Desempenho de edifcios
habitacionais de at cinco pavimentos: Parte 1: Requisitos Gerais, de 2006,
desempenho o comportamento em uso de um edifcio habitacional e dos
sistemas que o compe e vida til definida como o perodo de tempo
durante o qual o sistema pode ser utilizado sob condies satisfatrias de
segurana, sade e higiene. Como ilustrao, apresenta-se a Figura 1.

Figura 1 - Desempenho, ao longo do tempo, de um elemento,

instalao, ou sistema construtivo
Fonte: ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. Projeto de norma
02:136.01.001: Desempenho de edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Parte 1:
Requisitos Gerais

importantes incluir estes conceitos como premissa para realizao de

reformas com o interesse de gerar resultados significativos quanto
qualidade final do produto poder.

58
4.4.1 Os nveis de desempenho
Os nveis de desempenho so divididos em trs tipos, o nvel M seria
o mnimo aceitvel pela Norma de Desempenho e os nveis I
(intermedirio) e S (superior), seriam os nveis estabelecidos alem dos
critrios, mtodos e requisitos estabelecidos pela referida Norma.
De acordo com as necessidades bsicas de segurana, sade, higiene
e de economia, os diferentes sistemas ou, conforme o caso, para elementos
e componentes, devem ser atendidos os nveis mnimos de desempenho
(Nvel M) segundo a Norma de desempenho de edifcios habitacionais de
at cinco pavimentos, parte 1.
Ao engenheiro ou arquiteto, caber a responsabilidade pela indicao
do nvel de desempenho (M, I ou S) e da vida til de projeto, que devem
estar explicitamente indicados nas especificaes, pranchas e demais
elementos dos projetos.
Para os nveis de desempenho (M, I ou S), considerando as
diferentes possibilidades de agregao de qualidade aos sistemas,
elementos e componentes, implicam inclusive em diferentes relaes custo /
benefcio, para alm dos desempenhos mnimos estabelecidos.
importante esclarecer que, considerando uma reforma, certos
sistemas no podero participar do processo de estabelecimento do nvel de
desempenho, pois o apartamento faz parte de um todo e alguns elementos
especficos,

como

por

exemplo:

estrutura,

instalaes

hidrulicas

(prumadas), sistema contra incndio, etc. podero no sofrer reformas,

mantendo-se iguais aps o trmino da reforma do apartamento.
Entende-se que alm dos critrios de desempenho estabelecidos pela
Norma para Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos Desempenho
partes 1 6, poderiam existir o desempenho esttico e o desempenho
econmico.

59
O desempenho esttico poderia estar ligado satisfao pessoal do
usurio, s normas culturais da famlia, aos valores estticos da sociedade,
por exemplo, a troca de um revestimento antigo fora de moda, a mudana de
um piso antigo, mesmo que estes ainda preservem o nvel de desempenho
desejado.
Considerando que o custo de um produto pode ser subdividido em trs
parcelas (investimento inicial + custos de operao + custos de
manuteno), desempenho econmico poderia ser definido como o nvel de
recursos necessrios para se atingir o nvel de desempenho desejado de um
elemento, componente ou equipamento da construo, durante um tempo de
vida til pr-determinado. Seria a confrontao entre o nvel de desempenho
desejado e o volume de recursos necessrios para se atingir tal
desempenho. Poderia ainda ser entendida como a relao custo / benefcio
do produto. Assim definido por Thomaz (1).

4.4.2

Avaliao do desempenho x Analise do desempenho

A avaliao do desempenho exige o domnio de uma ampla base de

conhecimentos cientficos sobre cada aspecto funcional de uma edificao,

sobre materiais e tcnicas de construo, bem como sobre as diferentes
exigncias dos usurios nas mais diversas condies de uso.
Os mtodos de avaliao consideram a realizao de ensaios
laboratoriais, provas de carga, simulaes (modelos matemticos), clculos
e anlises qualitativas; nas observaes que sucedem alguns critrios
algumas vezes constam exigncias complementares, que tambm devem
ser atendidas.
Dificilmente a avaliao ser aplicada durante uma reforma, seja pelas
prprias deficincias em conhecimentos tcnicos dos profissionais envolvi1

____________________

( ) Ercio Thomaz resposta encaminhada via internet, em 04 de setembro de 2006.

60
dos, seja pelos custos adicionais ou pelo prprio estado da arte aplicado em
reformas.
Segundo Arantes, as exigncias de desempenho do edifcio
reabilitado definiro seu padro de custo e determinaro as
tcnicas e materiais a utilizar. As decises iniciais tomadas
pelos responsveis pela reabilitao determinaro este
padro. (ARANTES, 2001, p. 103)

Porm, a importncia de uma analise de desempenho indicando a

necessidade de reparo ou no, auxiliando a limitar ou a expandir o escopo
dos servios, diminuindo ou aumentado os custos e tempo de execuo, etc.
vo melhor se adaptar ao processo de reforma, pois na avaliao existe a
necessidade de dados numricos e critrios para auferi-las, j uma analise
pode ser mais simplificada.
De agora em diante, este trabalho tem como objetivo apresentar
caractersticas e recomendaes para diagnosticar, planejar e executar,
reformas

em

apartamentos,

com

detalhes

tcnicos,

caractersticas

operacionais e procedimentos de execuo.

4.5 CONHECER O OBJETO (diagnstico)

Para conhecer o objeto, ser necessrio o diagnstico completo do
imvel atravs da edificao, dos problemas patolgicos (1) existentes no
apartamento, dos desejos, das necessidades do proprietrio e das leis e
regras envolvidas. Neste caso, sero abordadas caractersticas especficas
para reformas em apartamentos.
Um bom diagnstico se mostra importantssimo para obteno de
informaes detalhadas. Segundo Lichtenstein (1986), o procedimento do
diagnstico das patologias (2) consiste basicamente no levantamento do
1

____________________

( ) Os problemas patolgicos salvo raras excees, apresentam manifestao externa caracterstica, a partir da
qual se pode deduzir qual a natureza, a origem e os mecanismos dos fenmenos envolvidos, assim como se
pode estimar suas provveis conseqncias.
2
( ) Patologia a cincia que estuda a origem, os sintomas e a natureza das anomalias relacionadas
deteriorao de um ou mais elementos da construo.

61
maior nmero possvel de subsdios para entendimento do objeto, atravs de
vistoria local do histrico do edifcio e do resultado de exames
complementares; diagnstico da situao, ou seja, o entendimento completo
dos fenmenos ocorridos e definio da conduta, a partir da escolha da
alternativa de interveno mais conveniente, considerando o nvel de
desempenho desejado e consulta de pranchas de projeto.
Segundo Arantes (2001), o levantamento deve ser documentado e
atualizado durante a obra. Diz, ainda, que o melhor diagnstico implica
menos surpresas durante a obra,

mas no consegue afast-las

definitivamente.
Para esse tema, o plano de trabalho comea com um diagnstico
elaborado com quatro linhas principais de anlise, que servem para orientar
o profissional, de acordo com o Quadro 6:

a) Diagnstico quanto s patologias existentes.

b) Diagnstico quanto aos aspectos geomtricos do edifcio, que
podem interferir no projeto de reforma.
c) Diagnstico quanto aos desejos e anseios do proprietrio.
d) Diagnstico quanto s regras do condomnio.
Quadro 6 - Linhas de anlise para diagnstico de reformas em
apartamentos
Fonte: Autor, 2006

a) Diagnstico quanto s patologias existentes:

1. Verificao da existncia de patologias quanto ao conforto
acstico e trmico do apartamento, analisando paredes e lajes
com suas espessuras e materiais constituintes. Tambm

62
verificar quanto s infiltraes, som cavo nos pisos e paredes,
fissuras, presena de microorganismos, etc.
2. Anlise e apontamento das provveis causas, atravs de
inspeo visual, inspeo destrutiva ou por meio de ensaio
destrutivo ou no.
3. Atribuio de responsabilidades, ou seja, definio de quem
assumir os pagamentos dos reparos:
a) Ao condomnio, por exemplo, quando da substituio parcial
da prumada de gua servida, infiltrao atravs da fachada,
etc.
b) Ao apartamento vizinho considerando alguma patologia com
origem nesse apartamento.
c) construtora, considerando ainda vigente o prazo de garantia
para algum defeito ou vicio oculto de construo.
4. Documentao fotogrfica de cada ponto de relevncia dos
problemas encontrados
5. Execuo de croqui (na impossibilidade de serem obtidos os
projetos de arquitetura), onde sero assinalados os pontos
danificados e as ocorrncias patolgicas.
6. Verificao das condies das instalaes eltricas: eletrodutos
metlicos (antigos), ou de plstico, quantidade de tomadas,
estado da fiao, quadro de disjuntores, etc.
7. Verificao

das

condies

das

instalaes

hidrulicas

(prumadas de gua servida e potvel do edifcio), material

constituinte - PVC, cobre, ou ferro (atravs de entrevista com
zelador, ou inspeo destrutiva), funcionamento dos metais, etc.

63
8. Descrio dos procedimentos de execuo e custos para os
reparos.

b) Diagnstico quanto aos aspectos geomtricos do edifcio, que

podem interferir no projeto de reforma.
1. Solicitao dos projetos existentes do edifcio, As-Built, memorial
descritivo, possveis projetos de reforma do edifcio, novas
instalaes, Manual do Proprietrio, etc. Tudo poder auxiliar no
conhecimento dos aspectos dos pilares, vigas e instalaes.
2. Verificao dos aspectos construtivos, como: estrutura de
concreto armado, ou alvenaria estrutural (diminuio das
incertezas, na fase de projeto e planejamento).
3. Localizao da estrutura, com posio dos pilares e alturas de
vigas, paredes estruturais, etc. para facilitar o processo de
projeto de reforma.
4. Descrio das possveis interferncias: estudo e mapeamento
das tubulaes existentes (se possvel), para serem evitadas
perfuraes, etc.;
a. Verificao da posio das

instalaes hidrulicas

(prumadas).
b. Verificao da posio e dos locais por onde passam as
tubulaes de gs (para no danific-las).
c. Verificao da localizao das tubulaes de incndio
(para no danific-las).
5. Verificao do nivelamento, prumo (paredes, portas, janelas,
etc.), para analisar os custos de regularizao e a sobrecarga.

64
c) Diagnstico quanto aos desejos e anseios do proprietrio
- exigncias do usurio (1).
1. Descrio dos desejos e necessidades do proprietrio.
2. Disponibilidade econmica para a reforma.
3. Anlise das informaes, com enfoque no planejamento e no
nvel de desempenho desejado.
4. Executar projeto de reforma e orientar o proprietrio quanto s
possveis dificuldades existentes na reforma:
a) Falta de privacidade, tempo de execuo, etc.
b) Realizao por etapas, caso o cliente resida na obra;
c) Local para armazenar os mveis (se necessrio).
5. Analisar, observar e avaliar as condies e propor solues.

d) Diagnstico quanto s regras do condomnio:

1. Analisar as regras do condomnio (Especificao, Conveno e
Regimento Interno, etc.).
2. Locais para depsito de materiais de construo e de entulho.
3. Locais de passagem para entrega dos materiais.
4. Horrios e dias permitidos para a execuo dos trabalhos.
5. Horrios para utilizao dos elevadores, para transporte do
entulho e materiais (ver capacidade de carga).
____________________
1

( ) Exigncias do usurio: Exigncias de carter humano, expressas de forma qualitativa em relao ao

comportamento em uso da edificao habitacional.

65
6. Cientificar-se

de

futuras

reformas

no

condomnio,

para

providenciar possveis adaptaes no apartamento.

7. Entrevistas com o zelador, sndico, ou moradores antigos, que
dispem de boas informaes.

4.6 DEFINIR AS ALTERNATIVAS

Depois de diagnosticada a situao do objeto (apartamento), seria
importante definir a conduta, prescrevendo o trabalho a ser executado, com
alternativas. Nessa tarefa, inclui-se, primeiramente, pensar e trabalhar em
termos dos objetivos que se pretende alcanar (nvel de desempenho);
posteriormente, definir os meios (materiais, mo-de-obra e equipamentos) e
prever o custo / benefcio final.
Para considerar o desempenho nas escolhas a serem feitas entre
diferentes alternativas de sistemas e materiais de construo, preciso
analisar o impacto de cada alternativa sobre este comportamento ao longo
da vida til diz Maria Anglica Covelo Silva (1). Deve-se ento considerar os
tipos de atividades necessrias para a operao e funcionamento e para que
se mantenha a capacidade de atender s necessidades dos usurios nas
condies de exposio a que estar sujeito.
A utilizao da tecnologia como aliada para a escolha de alternativas e
para execuo e planejamento de uma reforma so importantes, contudo o
que explica a dificuldade de avaliao correta na escolha entre alternativas
tecnolgicas

falta

de

metodologia

adequada

para

computar

verdadeiramente todos os custos iniciais, ou de construo, de modo a

colocar as alternativas em jogo em condies comparveis, assim declara
Maria Anglica Covelo Silva.
____________________
1

( ) Maria Anglica Covelo Silva engenheira civil, doutora em engenharia, diretora do NGI (Ncleo de Gesto e
Inovao-SP). Artigo - Equao custo - desempenho - Construo Mercado 42 - janeiro de 2005

66

Observando o impacto do uso da tecnologia no planejamento da obra

pode-se entender a importncia do uso de sistemas prticos de construo.
Por exemplo:
a) Operaes que com aquele sistema/produto so evitadas em
relao s demais alternativas.
b) Impacto sobre as demais operaes e sistemas - modificao
do caminho crtico da obra.
c) Impacto sobre operaes que no agregam valor (transporte,
ajustes, por exemplo).
d) Antecipao ou postergao de trmino da obra.
e) Contribuio da tecnologia para a demonstrao de andamento
perante os clientes.
f) Produtividade que cada alternativa proporciona e qual o impacto
possvel sobre os preos (considerando-se a transferncia dos
ganhos ao preo global do servio, o que requer oramento
adequado pelo fornecedor avaliando as caractersticas de cada
projeto e obra em vez de um custo unitrio genrico).
Durante esse processo, o profissional e o proprietrio devero estar
cientes de que, durante a reforma, podero surgir imprevistos ocasionais,
que podem, ou no, onerar ou atrapalhar o planejamento.

67
4.7 O

PROJETO

de extrema necessidade que um projeto fornea as quantidades e

detalhes dos servios, incluindo especificaes regidas pelas normas
tcnicas, com os devidos critrios de desempenho (1).
O projeto dever conter todas as informaes necessrias para a
execuo dos servios, dividindo-se em: levantamento fsico da obra, estudo
preliminar, anteprojeto e projeto executivo.
O levantamento fsico da obra pode seguir o seguinte roteiro:
a) Desenhar o local, medindo e registrando as dimenses;
b) Conferir ortogonalidade e anotar diferenas de nvel;
c) Marcar elementos estruturais perceptveis;
d) Marcar quadros e pontos de fora, telefonia, suas alturas,
identificar os elementos particulares da edificao;
e) Marcar portas, janelas, peitoris, furos de ar condicionado e
marcar acabamentos;
f) Medir todo o mobilirio, identificando-os de acordo com o estado
de conservao e o local a ser utilizado, a fim de projetar
considerando

as

medidas

do

mobilirio

seu

reaproveitamento.
g) Verificar as condies de exposio (2).
h) Contratar profissional especializado para realizar ensaios e
testes a fim de determinar se h necessidade de melhoria nos
nveis de desempenho trmico, acstico.
____________________
1

( ) Critrios de desempenho: Conjunto de especificaes que visam representar tecnicamente as exigncias do

usurio. (So expressos de forma a possibilitar a anlise objetiva do seu atendimento).
2

( ) Condies de exposio: Conjunto de aes atuantes sobre a edificao habitacional, incluindo cargas
gravitacionais, aes externas e aes resultantes da ocupao.

68
Realizar levantamento fotogrfico do espao (panormico e do detalhe)
e do mobilirio (de cada tipo de mvel), concomitantemente aos
levantamentos e registro das dimenses.
Os levantamentos podero ser apresentados em plantas, em relatrios,
com tabelas qualitativas e quantitativas, e impresses de fotografias.
Os estudos preliminares podero ser expressos atravs de produtos
grficos como desenhos, plantas e perspectivas.
Podem ser apresentadas trs verses, em escala reduzida (1:100),
com prospectos tcnicos de materiais e equipamentos, permitindo ao cliente
uma viso geral das solues propostas.
Nos estudos preliminares, podem constar:
a) A definio do que ser substitudo, ou mantido (mobilirio,
esquadrias,

revestimentos,

impermeabilizaes,

instalaes,

paredes, etc.);
b) A distribuio dos espaos, com suas dimenses, para as
paredes a serem demolidas e/ou construdas;
c) A posio dos pontos de energia, telefone, iluminao, segurana,
instalaes de gua, etc.;
d) A posio dos mobilirios e condicionamento de ar;
e) As prioridades quanto s solues e tcnicas construtivas, que
possam minimizar o tempo de execuo da obra;
f) O memorial descritivo explicativo;
g) A planilha oramentria preliminar;
h) Os custos compatveis com as necessidades e disponibilidade
monetria do cliente;

69
i) As imagens para ilustrar melhor as solues propostas.
O anteprojeto a consolidao de um dos partidos adotados nos
Estudos Preliminares. Essa consolidao abrange os equipamentos,
mobilirios, revestimentos, acabamentos, metais, louas, texturas, etc.
Tudo que foi apresentado no Estudo Preliminar deve tomar forma
definitiva nesse momento.
Devem ser apresentadas, no mximo, duas verses de Anteprojeto em
escalas mais apropriadas (1:50). Esse o ltimo momento para possveis
alteraes.
O projeto executivo um conjunto de documentos elaborados, em
escala conveniente, de todos os elementos da reforma, necessrios exata
execuo do projeto de reforma de apartamentos. considerada a fase final
do processo de projeto e pode ser dividido em: projeto executivo definitivo,
detalhamento e cadernos de encargos.
O projeto executivo definitivo pode conter:
a) Planta baixa de arquitetura e Layouts:
a 1. Construo e demolio;
a 2. Distribuio do mobilirio e dos equipamentos;
a 3. Distribuio dos quadros e pontos de instalaes;
a 4. Cotas;
a 5. Acabamentos (piso, rodaps, soleiras, paredes, divisrias,
rodatetos, forros, pinturas e outos);
a 6. Tabela de quantidades e especificao dos materiais.
b) Planta baixa de forro (ou teto refletido):

70
b 1. Distribuio de luminrias e som;
b 2. Distribuio de fusos (difusores) de insuflamento e retorno
de ar condicionado;
b 3. Detalhes de gesso;
b 4. Distribuio de elementos de segurana.
c) Cortes (com nveis referenciais ao prprio pavimento).
d) Elevaes.
O detalhamento pode conter:
a) Ampliaes das reas hidrulicas (cozinhas, reas de servio,
sanitrios), geralmente na escala 1:25;
b) Ampliaes e detalhamento das esquadrias e ferragens (portas
e janelas), geralmente na escala 1:10;
c) Detalhamento de arremates em geral (acabamentos, soleiras,
peitoris, rodaps, rodatetos, detalhes construtivos em geral e
outros), geralmente nas escalas 1:1, 1:5 e 1:10;
d) Detalhamento de mobilirio especial (bancadas, pias, lavatrios
especiais, e outros), geralmente nas escalas 1:1, 1:5 e 1:10.
O caderno de encargos caracteriza as condies de execuo e indica
os locais de aplicao de cada um dos tipos de servios. Dever definir,
qualificar e estabelecer as normas que nortearo o desenvolvimento das
obras e servios relativos edificao. Fixa, ainda, as obrigaes e direitos
(do proprietrio e do construtor), de quem for responsvel pela execuo das
obras e servios, podendo conter:
a) Memoriais descritivos e A.R.T.;
b) Memoriais quantitativos;

71
c) Caderno de encargos.
A probabilidade de um projeto de reforma ser modificado, durante a
reforma, significativa. Por isso, prudente ter um bom diagnstico e prever
alternativas para possveis interferncias, no projeto e no contrato.
A utilizao de softwares especficos para o projeto uma boa prtica
e pode facilitar o processo.

4.8 O PLANEJAMENTO E O GERENCIAMENTO

O planejamento operacional da reforma est direcionado para o estudo
das informaes e procedimentos, que permitem melhor organizar o
processo de produo, objetivando elevar o nvel de desempenho do
produto da reforma.
Devem ser levados em considerao alguns fatores:
a) Seguir os prazos e detalhes previstos no contrato;
b) Estudar o projeto e programar as fases necessrias para a
execuo

da

reforma:

projeto,

servios

preliminares;

demolio, instalaes, revestimentos, acabamentos, etc.;

c) Estabelecer metas;
d)

Utilizar

materiais

equipamentos

que

aumentem

produtividade e acelerem os processos de execuo;

e) Seguir critrios quanto ao nvel de desempenho e qualidade;
f) Priorizar a segurana no trabalho;
g) Prever a organizao do canteiro;

72
h) Para trabalhos em reas externas (coberturas), as previses
climticas,

atravs

do

INMET

(Instituto

Nacional

de

Meteorologia), site: http://www.inmet.gov.br/, pode ajudar no

planejamento;
i) Planejar, contando com possveis imprevistos (reconhecimento
dos riscos provveis e a forma de reduzi-los).
Aps o incio dos servios, o gerenciamento, durante o processo de
reforma, importantssimo para o sucesso do planejamento.
O gerenciador da obra pode ser um nico profissional (atuando, se for
o caso, em tempo parcial) ou uma equipe.
O monitoramento da obra se baseia no acompanhamento dos servios,
pela comparao entre o previsto (no planejamento) x realizado (executado
e apropriado na reforma). Assim, importante, no incio do projeto, gerar o
planejamento de cada etapa do gerenciamento.
Um conceito imprescindvel no gerenciamento que as obras tm um
carter nico e a elas est associada uma margem de incerteza. Essa
definio extremamente interessante. Por mais experincia que tenha o
profissional, independentemente do nvel de informaes conhecidas,
existem riscos envolvidos. Por mais que se paream, no existem duas
obras iguais, do ponto de vista de custo, planejamento e execuo.
Segundo Paulo Roberto Vilela Dias (1), o Gerenciamento de Riscos
de vital importncia, em funo das incertezas existentes nos servios de
reforma. Deve-se atentar para duas situaes: o reconhecimento dos riscos
provveis e a forma de reduzi-los.

Os riscos so avaliados por dois

componentes: a probabilidade de ocorrncia e seu impacto econmico. As

respostas ao risco so: aceitar, controlar, eliminar e transferir.
_________________
1
( ) Segundo Paulo Roberto Vilela Dias, presidente do Instituto Brasileiro de Engenharia de Custos e professor de
ps-graduao de Engenharia de Custos, da Universidade Federal Fluminense.

73
Os riscos que podem gerar prejuzo, tanto para o proprietrio como
para o profissional, devem ser previstos. Para tanto, necessrio
conhecimento e experincia, em relao a eles. Clusulas no contrato
tambm ajudam a minimizar o grau de risco da atividade e, se possvel,
devem ser esclarecidas possveis situaes, descrevendo exatamente como
ser o procedimento a ser adotado quanto s responsabilidades, aos custos
etc.

Figura 2 - Anlise de risco

Fonte: Artigo - Gerenciamento de Empreendimentos - Construo Mercado 50 - setembro de 2005

interminvel a lista de eventos de possveis riscos que podem existir

em uma reforma. Seguem alguns exemplos:
1.

Baixa Produtividade.

2.

Interrupo do fluxo de caixa.

3.

Falta de experincia da fora de trabalho.

4.

Falhas na estimativa de custos.

5.

Compras inadequadas.

6.

Alteraes e aumento do escopo.

7.

Acidentes.

74
8.

Problemas com o condomnio.

9. Mudanas na equipe.
10. Metas incompatveis.
11. Cronograma no realista.
12. Falta de coordenao.
13. Dificuldades no gerenciamento.
14. Dificuldades contratuais: m interpretao do contrato e/ou
contrato inadequado.
15. Dados inadequados para a concepo do projeto.
16. Aumento da complexidade dos servios, em virtude de nova
tecnologia empregada.
17. Pouca experincia do profissional.
18. Pouco detalhamento da especificao do projeto.
19. Aumento do custo da matria-prima.
20. Atrasos no cronograma, devido m condio meteorolgica.
21. Atrasos na fabricao, ou entrega dos materiais, etc.
22. Falta de engenheiros ou arquitetos responsveis pelo servio.

4.9 O DIMENSIONAMENTO DO CUSTO

pblica e notria a dificuldade de se estimar, exatamente, os custos
de uma reforma. Analisar os possveis riscos e os imprevistos e estabelecer
preos unitrios, anexando-os ao contrato, so de vital importncia. De
acordo com o Quadro 7, diversos fatores vo influenciar negativamente no
processo de dimensionamento do custo.
Segundo Giammusso (1991), no que diz respeito aos custos de mode-obra, para um mesmo servio, pode haver variao de uma localidade

75
para outra, de uma firma para outra, dependendo de fatores como hbitos,
ou cultura locais, preparo da mo-de-obra (treinamento), etc.
De acordo com o livro Oramento e Custos na Construo Civil, de
Giammusso (1991), a realizao de um oramento vai alm de se saber
pura e simplesmente o custo da obra, que pode ser utilizado como uma
ferramenta de trabalho, de utilidade para o profissional, proprietrio, etc.,
prevendo situaes em uma reforma, a saber:
1. Ajustar os servios com relao ao valor monetrio disponvel.
2. Verificar a viabilidade do empreendimento.
3. Estimar o cronograma de aplicao.
4. Conhecer o custo, para minimiz-lo.
Para Giammusso (1991), orar fazer uma previso dos custos de um
empreendimento o mais prximo possvel dos custos reais. Segundo
Arantes (2001), o sucesso das solues tcnicas, assim como o correto
dimensionamento do custo, dependem da qualidade dos levantamentos de
dados da situao existente e do planejamento detalhado das obras a
executar.
Os elementos que devem compor uma anlise de custos iniciais
adequada envolvem: custos absolutos de materiais, componentes, sistema e
instalao, montagem, execuo - preo unitrio e quantidade envolvida.
Cabe ressaltar que uma vez aprovado pelo consumidor, o oramento
lei entre as partes e somente poder ser alterado mediante acordo expresso
entre ambos. O consumidor no ser responsabilizado por quaisquer nus,
ou acrscimos, decorrentes da contratao de servios de terceiros, no
previstos no oramento firmado.

76
Fatores

Caractersticas

A falta de experincia e conhecimento

tcnico.

O profissional poder no estimar com exatido os

tipos e quantidade de servios necessrios a uma
reforma.
So servios, materiais, etc. que somente sero

Os problemas ocultos.

percebidos durante a obra.

A falta de documentao tcnica da

edificao (plantas, memoriais, projetos
tcnicos originais).
A diminuio da produtividade da mo-

Quando existe, muitas vezes, no confivel;

inexistncia de As Built.
Aumento do prazo de execuo, aumentando os
gastos.

de-obra, durante o processo.

Servio realizado mais de uma vez, ou por m

O retrabalho.

qualidade do servio, ou por alterao da idia inicial,

acarretando mais tempo e material.
Por exemplo, a porta antiga que no combina com o
piso novo, sendo substituda durante a reforma.

O aumento de escopo.

Novos servios so realizados, sem previso

anterior.

Os danos a sistemas e/ou subsistemas,

Por exemplo, perfurar uma tubulao (gera prejuzos

no inclusos ou j finalizados, durante o

materiais para o proprietrio e de tempo para a mo-

processo.

de-obra).
Trabalhadores (pedreiros, pintores, etc.) dificilmente

A negligncia aos encargos sociais

so registrados. Assim, so negligenciados em

relao aos encargos sociais.

A impossibilidade de exatido para a

estimativa de custos de materiais e mo-

Todas as caractersticas anteriores

de-obra

Quadro 7 - Fatores negativos para a apropriao do custo em

reformas
Fonte: Autor, 2006.

4.10 SEGURANA NO TRABALHO

Nas construes em geral, precria a situao de segurana no
trabalho. Em relao s reformas, no h dados quantitativos, que revelem
a situao de acidentes acontecidos especificamente com os trabalhadores
informais das reformas.

77
Criar instrumentos de informao e favorecer a conscientizao dos
trabalhadores da reforma, sobre a importncia do respeito s normas de
segurana

nos

canteiros,

seguindo

os

preceitos

das

Normas

Regulamentadoras, uma situao urgente.

Sabe-se que, em uma reforma, os perigos com acidentes de trabalho
so muitos e as condies de trabalho dependem de fatores como: tipo de
servio, local, uso correto das ferramentas existentes para a atividade,
dimenso e espao, organizao e principalmente planejamento.
Um fator complicador para as condies de trabalho a falta de
organizao, aliada falta de espao, com inobservncia da utilizao do
EPI (equipamento de proteo individual).
H uma grande resistncia por parte da mo-de-obra em utilizar os
equipamentos de proteo individual. Uma alternativa para diminuir esta
resistncia criar clausulas contratuais que obriguem o uso e utilizao
destes equipamentos.
O uso de EPI uma exigncia da Legislao Trabalhista Brasileira,
atravs de suas Normas Regulamentadoras. O descumprimento das normas
poder acarretar aes de responsabilidade cvel e penal, alm de multas
aos infratores. O empregador poder responder na rea criminal, ou cvel.
obrigao fornecer, instruir, treinar, fiscalizar e exigir o uso dos EPIs, alm
de repor as danificadas.
Algumas medidas de segurana podem ser tomadas, no trabalho da
reforma, a saber:
a) Em hiptese alguma colocar ferramentas e materiais nos peitoris
das janelas ou em locais dos quais possam cair.
b)

Se possvel instalar tela nas janelas, a partir do primeiro

pavimento. Essa medida de segurana tem a funo de evitar
que qualquer tipo de ferramenta ou calia (restos dos materiais

78
de construo ou entulhos) caia nos arredores, como em
residncias, ou vias pblicas.
c) Providenciar instalaes adequadas para circuitos energizados. Se
possvel, as instalaes provisrias devem ficar suspensas nas
lajes, pois assim, evita-se o contato dessa fiao com a gua, que
um condutor eltrico, eliminando, tambm, o risco de quedas
nas passagens.
d) A ordem e a limpeza do ambiente so fundamentais para a
segurana.
e) O cinto de segurana deve ser usado, sempre que o operrio ficar
exposto ao risco de queda, quando executar qualquer atividade
externa (calafetar, reparar ou substituir janelas, etc.). Os pontos de
apoio do cinto devem estar fixados na estrutura da edificao.
f)

Observar as normas para uso dos equipamentos eltricos

cortantes, perfurantes, etc.

h) A segurana dos usurios deve ser preservada em especial as

residncias com crianas, idosos e/ou deficientes.