Cmo elegir una vivienda con calidad

P ROCESO DE LA E DIFICACIN

Cmo elegir una vivienda con calidad. Proceso de la edificacin

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INTRODUCCIN
El proceso de la edificacin en Espaa, y en concreto el de la edificacin
residencial en la Comunidad Valenciana, est regulado por la legislacin
vigente. La legislacin establece las obligaciones y responsabilidades
de los agentes que intervienen en el proceso de edificacin, as como las
garantas para proteger al usuario en base a unos requisitos bsicos de
calidad que deben satisfacer los edificios.
Los edificios se deben proyectar y construir de tal forma que se garantice la
seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la proteccin del
medio ambiente. Para ello existe un amplio marco de normativa tcnica
obligatoria que establece las exigencias bsicas de calidad de los edificios
y de sus instalaciones.
El edificio se define en el Proyecto de edificacin, en el que se justifica el
cumplimiento de la normativa tcnica aplicable. Este proyecto es redactado
por un arquitecto y tcnicos competentes y visado por los colegios
profesionales correspondientes.
Para la construccin del edificio y su ocupacin se precisan las preceptivas licencias y dems autorizaciones
administrativas procedentes, de conformidad con la normativa aplicable.
Con carcter previo al comienzo de la ejecucin de las obras, el promotor debe disponer de la Licencia de
obras. La licencia se solicita al Ayuntamiento entregando el Proyecto de edificacin y la documentacin adicional
requerida en cada municipio. Tras la comprobacin de que la documentacin es conforme con la normativa, el
Ayuntamiento concede la licencia.
La construccin del edificio se realiza conforme al proyecto, la legislacin aplicable y la supervisin de la
Direccin facultativa y se lleva a cabo por un constructor e instaladores homologados. Adems, la construccin
est sometida a un control de calidad por entidades y laboratorios de control.
Asimismo, terminadas las obras, el promotor solicita la Licencia de primera ocupacin. El Ayuntamiento
concede la licencia, una vez comprobada la conformidad del edificio construido con el proyecto y la normativa.
El proceso finaliza con la venta de viviendas, formalizada en escritura pblica, y su inscripcin en el Registro de
Propiedad.

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GARANTAS Y RESPONSABILIDADES
La legislacin espaola, protege de forma efectiva a travs de sus distintas regulaciones al comprador de una
vivienda en los distintos actos que le relacionan con el promotor de la misma y con las empresas y profesionales que
han participado en su proyecto y construccin.
De forma genrica, el Cdigo Civil espaol, como marco general de las
relaciones sociales y econmicas, regula la eficacia de los contratos
establecidos entre la empresa promotora y el comprador en cuanto a la
obligacin de entrega de una vivienda adecuada a la normativa y a la
legalidad, estableciendo las obligaciones y las responsabilidades de su
incumplimiento. La normativa del Cdigo Civil est reforzada en cuanto a
su eficacia y en cuanto trasciende de los contratos con condiciones
generales, por la normativa de Defensa de consumidores y usuarios,
que garantiza un nivel de proteccin del consumidor an en el caso de
que el contrato firmado ignore los derechos del mismo.
Asimismo, en el mbito de la promocin y venta de viviendas por una
empresa promotora, en el caso de que el comprador acuerde con la empresa promotora la realizacin de pagos
anticipados, estn reguladas por la Ley 57/1968 de 27 de julio las garantas y avales que el vendedor tiene que
ofrecer al comprador por las cantidades que ste entregue a cuenta, con el fin de garantizar su recuperacin en el
caso de incumplimiento del contrato.
La informacin mnima que la empresa promotora tiene que suministrar al comprador sobre la vivienda que le ofrece
en venta, est regulada de forma exhaustiva por el Real Decreto 515/1989, de 21 abril con el fin de que el comprador
conozca toda la informacin necesaria para su decisin de compra.
Finalmente, la Ley de Ordenacin de la Edificacin, regula las condiciones que deben de cumplir los edificios
destinados a vivienda y a otros usos, regulando las responsabilidades de las empresas y profesionales que han
participado en el proyecto y construccin del edificio, y estableciendo las garantas objetivas que el constructor y el
promotor deben ofrecer al comprador. Por su carcter especfico, detallamos a continuacin los plazos por los que los
profesionales y empresas respondern frente a los compradores por daos en el edificio:

durante diez aos, por los daos que afecten a los elementos estructurales y comprometan la resistencia
mecnica y la estabilidad del edificio; para ello, la empresa promotora est obligada a contratar una pliza de
seguros por un plazo mnimo de diez aos a favor de los compradores de las viviendas por el coste total de
la obra.

durante tres aos, por los daos en elementos constructivos e instalaciones que ocasionen el
incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

durante un ao, el constructor debe responder de los daos que afecten a elementos de acabado.
Los plazos indicados comienzan en la fecha de recepcin de la obra.

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AGENTES INTERVINIENTES
Durante el proceso de la edificacin intervienen los siguientes agentes:

La Administracin: regula la calidad de la edificacin, estableciendo

la normativa tcnica que desarrolla y fija los requisitos bsicos, sus
niveles de calidad mnimos y orienta sobre los modos de alcanzarla.
La Administracin local establece la normativa municipal que
desarrolla los requisitos urbansticos y de la edificacin.

El Promotor: impulsa y financia las obras de edificacin con el nivel

de calidad adecuado, y gestiona las preceptivas licencias y
autorizaciones administrativas para poder construir. Para ello cuenta
con la preceptiva Licencia de Actividad.

El Proyectista: posee la titulacin acadmica y profesional habilitante de arquitecto, est inscrito en el

Colegio profesional correspondiente y cumple las condiciones exigibles para redactar el Proyecto de
Edificacin. Asimismo, en el proyecto podrn intervenir otros tcnicos titulados del mbito de la
arquitectura o de la ingeniera, suscribiendo los trabajos por ellos realizados y coordinados por el
proyectista.

El Constructor: rene las condiciones de titulacin, capacitacin profesional y empresarial y est

inscrito en el correspondiente registro a los efectos de poder identificar su habilitacin para ejecutar las
obras.

La Direccin facultativa: es el conjunto de agentes que ordenan y controlan la realizacin del edificio
conforme al Proyecto y a la Licencia de Obras, con los niveles de calidad y seguridad exigibles, y
coordinando los medios dispuestos por el constructor. La Direccin facultativa est integrada por el
Director de obra y el Director de la ejecucin de la obra, quienes poseen la titulacin acadmica y
profesional habilitante de arquitecto y de arquitecto tcnico, respectivamente, estn inscritos en el
Colegios profesionales correspondientes y cumplen las condiciones exigibles para dirigir el desarrollo de
la obra.

Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificacin: cumplen los requisitos
tcnicos exigibles para el control de calidad de los productos y de la ejecucin de la obra y sus
instalaciones, mediante Declaracin responsable ante el rgano competente de la comunidad
autnoma.

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FASE DE PROYECTO
La fase de proyecto consta de las siguientes etapas:

Redaccin del Proyecto de edificacin: el proyecto

es el conjunto de documentos grficos y escritos donde
se define el edificio para que pueda ser ejecutado
conforme a las exigencias tcnicas obligatorias y las
necesidades determinadas por el promotor. El proyecto
est redactado por el arquitecto proyectista y debe
estar visado por su colegio profesional, se puede
completar con proyectos parciales u otros
documentos tcnicos especficos redactados por
diferentes tcnicos competentes.
Para agilizar la tramitacin administrativa, el promotor suele requerir que el Proyecto de edificacin se
desarrolle en dos etapas:
-

Proyecto bsico, cuyo contenido es suficiente para solicitar Licencia de obras, pero insuficiente
para llevar a cabo la ejecucin material de las obras, y

Proyecto de ejecucin, con el detalle preciso para que puedan ser ejecutadas las obras
correspondientes.

El promotor contrata los correspondientes seguros, y en su caso la realizacin de un control tcnico.

Concesin de Licencia de Obras al Ayuntamiento: para iniciar la ejecucin de las obras, el promotor
debe disponer de la Licencia de Obras, que solicita en el Ayuntamiento del municipio donde se va a
construir el edificio. Los servicios tcnicos del Ayuntamiento supervisan la documentacin y emiten los
informes correspondientes para la concesin de la Licencia de Obras. El comienzo de las obras est
condicionado a la presentacin del Proyecto de Ejecucin.
Finalmente un notario formaliza con el promotor, en escritura pblica, el hecho de haber proyectado el
inmueble mediante la Declaracin de Obra Nueva y Divisin Horizontal.

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FASE DE OBRA
La fase de obra consta de las siguientes etapas:

Redaccin del Plan de Seguridad y Salud: el constructor

redacta este documento que debe presentar para solicitar de la
autoridad laboral competente la apertura del centro de trabajo.

Ejecucin material de la obra: comienza con la Suscripcin del

Acta de Replanteo por parte del promotor, la Direccin facultativa
y el constructor. El constructor y los subcontratistas, en su caso,
llevan a cabo la ejecucin de la obra. La Direccin facultativa de
las obras ordena y controla la realizacin del edificio conforme al
Proyecto y a la Licencia de obras, con los niveles de calidad y
seguridad exigibles, y coordinando los medios dispuestos por el
constructor. El coordinador en materia de seguridad y salud
aplica los principios generales de prevencin y de seguridad en la
obra.

Control de calidad en obra: adems del control de recepcin de productos y control de ejecucin de la
obra realizado por la Direccin facultativa, existen otras entidades que participan en el control de
calidad:
-

Los laboratorios responsables del control de calidad de la edificacin realizan ensayos o pruebas
de los materiales, sistemas o instalaciones.

Las entidades de control de calidad de la edificacin verifican, en su caso, la calidad de los

materiales y de la ejecucin de la obra y sus instalaciones. Si lo determina la administracin
autonmica competente, pueden realizar el control externo de la Certificacin de la Eficiencia
Energtica del Edificio

El organismo de control tcnico segn el seguro contratado supervisa la estructura del edificio y, en
su caso, tambin examina los acabados y los elementos constructivos e instalaciones relacionados
con la habitabilidad del edificio.

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Redaccin del Proyecto Final de Obra: el arquitecto

competente elabora la documentacin del proyecto que
recoge la obra ejecutada, e incorpora todas las
modificaciones realizadas en ella a lo largo del proceso de
ejecucin, previamente autorizadas por la administracin
competente. Incluye resea de las actividades de
supervisin y control realizadas. Este documento se visa
en el Colegio profesional correspondiente.
En l se incluye el Certificado de Eficiencia Energtica
del Edificio Terminado, tras la verificacin de la
conformidad de la Calificacin obtenida por el proyecto con
la del edificio terminado. El promotor registra de forma
telemtica el Certificado, de forma que sea de carcter
pblico e informativo para los ciudadanos.

Certificados de las instalaciones: las empresas instaladoras homologadas cumplimentan los

preceptivos certificados visados por el rgano competente de la comunidad autnoma.
Suscripcin del Certificado Final de Obra: tras la terminacin de las obras se procede a la
declaracin formal de su finalizacin, mediante el Certificado Final de Obra, suscrito por la Direccin
Facultativa y visado por el Colegio profesional correspondiente; este documento incluye: el Proyecto
Final de Obra; el Libro de Gestin de Calidad de Obra; la suficiencia de los servicios urbansticos
exigibles segn la Licencia de Obras; la conexin con las redes de infraestructuras correspondientes; y
la disponibilidad de la edificacin para ser destinada al fin para el que se construy.

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FASE DE TRAMITACIN FINAL

La fase de tramitacin final consta de las siguientes etapas:

Recepcin de la obra: es el acto por el que el constructor

hace entrega de la misma al promotor. El promotor, el
constructor, el director de obra y el director de ejecucin de
la obra suscriben el Acta de Recepcin de la Obra. A partir
de este momento empieza a contabilizar el plazo de
garantas de los daos materiales causados en el edificio
por vicios o defectos.

Licencia de primera ocupacin: se concede por parte del

Ayuntamiento tras la comprobacin de que el edificio
construido se ha realizado con arreglo al Proyecto de
Edificacin y a la Licencia de Obras, de que rene las
condiciones tcnicas de seguridad, salubridad y ornato
pblicos y que puede destinarse al uso de vivienda.

Conexin definitiva de las instalaciones generales: para conseguir el suministro general al edificio
de electricidad, agua y gas, las compaas suministradoras inspeccionan y certifican la conformidad de
las instalaciones antes de proceder al suministro definitivo.

Formalizacin del Libro del edificio: el promotor formaliza el Libro del

edificio a partir de la documentacin facilitada por la Direccin facultativa, el
constructor, los instaladores y los suministradores de productos. El Libro del
edificio contiene informacin administrativa y jurdica, tcnica y de uso y
mantenimiento.

Declaracin de Obra Nueva y Divisin Horizontal: un notario formaliza

con el promotor, en escritura pblica, el hecho de haber construido el
inmueble conforme el proyecto y la reglamentacin vigente.

Venta. Es el acto de liquidacin y entrega de llaves al comprador por parte

del promotor, y se formaliza en escritura pblica ante notario. Adems el
promotor entrega al comprador el Libro del edificio.

Finalmente el comprador inscribe la vivienda en el Registro de Propiedad para quedar protegido como
propietario.

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DIAGRAMA DEL PROCESO

TCNICOS

PROMOTOR / CONSTRUCTOR

ADMINISTRACIN

Promotor:
Solicitud de Licencia de
Obras al Ayuntamiento

Ayuntamiento:
Concesin de Licencia
de Obras, tras informe
tcnico

Arquitecto:
Redaccin del Proyecto de Edificacin (visado)

PROYECTO

Coordinacin de Proyectos Parciales u otros

documentos tcnicos especficos realizados por
Arquitectos, Arquitectos tcnicos, Ingenieros y/o
Ingenieros tcnicos en el mbito de sus
competencias:
-

Proyecto de Telecomunicaciones (visado)

Estudio Geotcnico (visado)

Suscripcin del Certificado de Eficiencia

Energtica de Proyecto (visado)

Redaccin del Estudio de Seguridad y

Salud (visado)

Redaccin del Plan de Control de Calidad

(visado)

Estudio de gestin de residuos de

construccin y demolicin

Organismo de control tcnico:

Supervisin de documentacin del proyecto y
emisin de informe
Notario:
Redaccin de la Declaracin de Obra Nueva y
Divisin Horizontal

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Promotor:
Tramitacin documentacin
en Ayuntamiento

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TCNICOS

Constructor:
Inscripcin en el correspondiente registro, a los
efectos de poder identificar su habilitacin

OBRA

Direccin facultativa:
Direccin y control de la ejecucin de la obra
Coordinacin de seguridad y salud

Entidad de control de calidad responsable:

En su caso, control externo de la Certificacin de
la eficiencia energtica del edificio
Laboratorios de control de calidad
responsables:
Realizacin de ensayos o pruebas de servicio de
los materiales, sistemas o instalaciones

PROMOTOR / CONSTRUCTOR
Constructor:
Redaccin del Plan de
Seguridad y Salud

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ADMINISTRACIN
Autoridad laboral
competente:
Apertura del centro
de trabajo

Promotor, Direccin
Facultativa y constructor:
Suscripcin del Acta de replanteo

Constructor y
subcontratistas:
Ejecucin material de la obra

Organismo de control tcnico:

Control de la ejecucin de la obra (estructura)

TRAMITACIN FINAL

Arquitecto:
Redaccin del Proyecto Final de Obra (visado)
Direccin facultativa:
Certificado Final de Obra (visado)

Empresas instaladoras:
Cumplimentacin de certificados (visados)

Promotor, constructor,
direccin facultativa:
Suscripcin del Acta de recepcin
de la obra

Compaas suministradoras
Inspeccin de las instalaciones y suministro
general

Promotor:
Solicitud de Licencia de primera
ocupacin al Ayuntamiento

Instituto Valenciano de la Edificacin

Ayuntamiento:
Inspeccin de edificio
terminado y supervisin
de documentacin
aportada por el promotor

Promotor:
Entrega al comprador
Acto de liquidacin, firma de
escrituras, entrega de llaves y Libro
del Edificio ante notario

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