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Agosto de 2012

Nova Lei do Arrendamento Urbano


O objectivo da presente reforma criar
um mercado de arrendamento, que, em
conjunto com o impulso reabilitao
urbana, possa oferecer aos portugueses
solues de habitao mais ajustadas s
suas necessidades, menos consumidoras
dos seus recursos e que fomentem a sua
mobilidade in Exposio de Motivos da
Proposta de Lei n. 38/XII que deu origem
Lei n. 31/2012 de 14 de Agosto.
No passado dia 14 de Agosto de 2012 foi publicada a
Lei n. 31/2012 de 14 de Agosto que introduz uma
srie de alteraes relevantes ao actual Regime do
Arrendamento Urbano (NRAU).
A nova lei do arrendamento urbano entra em vigor a
12 de Novembro de 2012, 90 dias aps a sua
publicao.
O Governo, dever, no prazo de 90 dias aprovar e
adaptar legislao complementar presente lei.
O novo regime aplica-se aos contratos celebrados
aps a sua entrada em vigor, bem como s relaes
contratuais constitudas que subsistam nessa data,
sem prejuzo do previsto nas normas transitrias e
assenta em quatro dimenses essenciais:

alterao ao regime substantivo;


reviso do sistema de transio dos contratos
antigos para o novo regime;
agilizao do procedimento de despejo; e
melhoria do enquadramento fiscal.

Na linha do NRAU, entendeu-se adequado manter a


distino entre:

contratos habitacionais celebrados na vigncia


RAU (DL n. 321/B/90 de 15.10) e contratos no
habitacionais celebrados depois do DL n. 257/95,
de 30.09 (contratos antigos); e
contratos habitacionais celebrados antes da
vigncia do RAU e contratos no habitacionais
celebrados antes do DL n. 257/95, de 30.09
(contratos muito antigos).

Regime substantivo
Durao dos contratos
Confere-se maior liberdade s partes, promovendo
contratos de durao variada, nomeadamente de
curto prazo; se as partes nada estipularem, os
contratos consideram-se celebrados pelo prazo de 2
anos.

Cumprimento
da
pagamento de renda

obrigao

de

Refora-se o mecanismo de resoluo do contrato de


arrendamento quando o Arrendatrio se encontre em
mora no pagamento da renda, viabilizando a
cessao do contrato e consequente desocupao do
locado atravs de comunicao do Senhorio no caso
da falta de pagamento de 2 meses de renda ou atraso
no pagamento.
No ms seguinte, e por uma nica vez em relao a
cada contrato, o Arrendatrio pode pagar a renda em
falta, caso em que a resoluo fica sem efeito.
Passam tambm a ser fundamento para resoluo os
atrasos reiterados superiores a 8 dias no pagamento
da renda, quando ocorram 4 vezes, seguidas ou
interpoladas, num perodo de 12 meses.

Denncia
Agiliza-se o procedimento de denncia do contrato de
arrendamento de durao indeterminada quando o
Senhorio pretenda proceder demolio ou
realizao de obras de remodelao ou restauro
profundos, que impliquem a desocupao do locado,
a qual passa a ser efectuada por mera comunicao.
No entanto, prev-se a responsabilizao severa do
Senhorio que, aps a denncia do contrato nestes
termos, no execute as correspondentes obras.
Este procedimento igualmente aplicado s situaes
em que o Senhorio necessite do locado para
habitao prpria ou dos seus filhos.
Por ltimo, procede-se reduo, para 2 anos, do
prazo mnimo para a comunicao, relativamente
livre denncia pelo Senhorio.

Actualizao extraordinria das rendas


Arrendamento para habitao
Comunicao do Senhorio
A actualizao da renda depende da iniciativa do
Senhorio, que deve comunicar a sua inteno ao
Arrendatrio, indicando:
(i)

o valor da renda, o tipo e a durao do contrato


propostos; e
(ii) o valor actualizado do Valor Patrimonial Tributrio
(VPT) do locado de acordo com as regras do
Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis,
acompanhado de cpia da caderneta predial
urbana.

No aceitao
Se o Senhorio no aceitar o valor de renda proposto
pelo Arrendatrio, pode:
(a) denunciar o contrato de arrendamento pagando
ao Arrendatrio uma indemnizao equivalente a
5 anos de renda resultante do valor mdio das
propostas formuladas pelo Senhorio e pelo
Arrendatrio, agravada para o dobro ou em 50%
se a renda oferecida pelo Arrendatrio no for
inferior proposta pelo Senhorio em mais de 10%
ou de 20%, respectivamente.

Em caso denncia pelo Senhorio e se o


Arrendatrio tiver a seu cargo filho ou
enteado menor de idade ou que, tendo idade
inferior a 26 anos, seja estudante, a denncia
produz efeitos no prazo de 1 ano, devendo
ento o Arrendatrio desocupar o locado no
prazo de 30 dias.

A denncia pelo Arrendatrio produz efeitos


no prazo de 2 meses a contar da recepo
pelo Senhorio da resposta, devendo o
Arrendatrio desocupar o locado no prazo de
30 dias, no havendo lugar a actualizao da
renda.

Resposta do Arrendatrio
O Arrendatrio, no prazo de 30 dias, pode:

aceitar o valor da renda proposto pelo Senhorio;


opor-se ao valor da renda proposto pelo
Senhorio, propondo um novo valor;
pronunciar-se quanto ao tipo e/ou durao do
contrato propostos pelo Senhorio; ou
denunciar o contrato de arrendamento.

Quando o Arrendatrio tenha no locado a sua


residncia permanente ou quando a falta de
residncia permanente for devida a caso de fora
maior ou doena, pode invocar na sua resposta as
seguintes circunstncias:
(i)

rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu


agregado familiar inferior a 5 retribuies mnimas
nacionais anuais (RMNA) caso em que o
contrato s fica submetido ao NRAU mediante
acordo entre as partes ou, na falta deste, no
prazo de 5 anos a contar da recepo, pelo
Senhorio, da resposta do Arrendatrio; ou
(ii) idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia
com grau comprovado de incapacidade superior a
60 %.

(b) actualizar a renda com limite mximo do valor


anual correspondente a 1/15 do VPT do locado,
considerando-se o contrato celebrado com prazo
certo, pelo perodo de 5 anos a contar da
comunicao ao Arrendatrio.
No referido perodo a renda pode ser actualizada nos
seguintes termos:
(i)

o valor actualizado da renda tem como limite


mximo o valor anual correspondente a 1/15 do
VPT; e
(ii) o valor actualizado da renda corresponde, at
aprovao dos mecanismos de proteco e
compensao social, a um mximo de 25% do
RABC do agregado familiar, ou a 17% no caso de
este ser inferior a 1500 mensais, ou a 10% no
caso de ser inferior a 500 mensais.

A falta de resposta do Arrendatrio vale como


aceitao da proposta do Senhorio, ficando, assim, o
contrato submetido ao NRAU e no silncio ou na falta
de acordo das partes acerca do tipo ou da durao do
contrato, este considera-se celebrado com prazo
certo, pelo perodo de 5 anos.

Findo este perodo, o Senhorio pode promover a


transio do contrato para o NRAU.

Falta de Resposta ou Oposio

Caso o Arrendatrio invoque e comprove que tem


idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com
grau comprovado de incapacidade superior a 60 %, o
contrato s fica submetido ao NRAU mediante acordo
entre as partes, aplicando-se no que respeita ao valor
da renda o seguinte:

Se o Arrendatrio efectuar uma contraproposta ao


valor da renda, ao tipo e ou durao do contrato, o
Senhorio, no prazo de 30 dias, deve comunicar ao
Arrendatrio se aceita, ou no, a proposta; a falta de
resposta vale como aceitao.
No silncio ou na falta de acordo das partes acerca do
tipo ou da durao do contrato, este considera-se
celebrado com prazo certo, pelo perodo de 5 anos.

No silncio ou na falta de acordo das partes acerca do


tipo ou da durao do contrato, este considera-se
celebrado com prazo certo, pelo perodo de 2 anos.

(i)

se o Arrendatrio aceitar o valor da renda


proposto, passa esta a ser a renda aplicvel;

(ii) se o Arrendatrio se opuser ao valor da renda


proposto, contrapropondo um novo valor, o
Senhorio, no prazo de 30 dias, deve comunicarlhe se aceita, ou no, a renda proposta;
(iii) a falta de resposta do Senhorio vale como
aceitao da renda proposta pelo Arrendatrio; e
(iv) se o Senhorio no aceitar o valor da renda
proposto pelo Arrendatrio, o contrato mantm-se
em vigor sem alterao do regime que lhe
aplicvel, podendo a renda ser actualizada com o
limite mximo correspondente a 1/5 do VPT;
(v) se o Arrendatrio invocar e comprovar que o
RABC do seu agregado familiar inferior a 5
RMNA, a actualizao da renda corresponder,
durante um perodo transitrio de 5 anos, a um
mximo de 25% do RABC do agregado familiar
no caso de este ser igual ou superior a 1500
mensais, a 17% no caso de este ser inferior a
1500 mensais, ou a 10% no caso de ser inferior a
500 mensais.
O contrato s fica submetido ao NRAU mediante
acordo entre as partes.
O Arrendatrio poder ter direito a mecanismos de
proteco e compensao social, nomeadamente
atravs de subsdio de renda, de habitao social ou
de mercado social de arrendamento, nos termos e
condies a definir em diploma prprio.
Se o valor da renda apurado nos termos acima
descritos for inferior ao valor que resultaria da
actualizao anual segundo o coeficiente de
actualizao, este o aplicvel.

Arrendamento no habitacional
O regime e procedimento de actualizao de renda
neste tipo de contrato semelhante ao previsto para a
o arrendamento habitacional com as necessrias
adaptaes.
Na sua resposta proposta do Senhorio, o
Arrendatrio pode invocar uma das seguintes
circunstncias:
(i)

existe no locado um estabelecimento comercial


aberto ao pblico e uma microentidade;
(ii) tem a sua sede no locado e uma associao
privada sem fins lucrativos regularmente
constituda que se dedica actividade cultural,
recreativa ou desportiva no profissional, e
declarada de interesse pblico ou de interesse
nacional ou municipal; ou
(iii) o locado funciona como casa fruda por repblica
de estudantes.
Nos casos acima referidos, o contrato s fica
submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes
ou, na falta deste, no prazo de 5 anos a contar da
recepo, pelo Senhorio, da resposta do Arrendatrio.
Durante os 5 anos iniciais, o valor actualizado da
renda tem como limite mximo o valor anual
correspondente a 1/15 do VPT, considerando-se o

contrato celebrado com prazo certo, pelo perodo de 5


anos a contar da comunicao ao Arrendatrio.
Findo o perodo de 5 anos, o Senhorio pode promover
a transio do contrato para o NRAU.

Transmisso por morte


Arrendamento para habitao
O arrendamento para habitao no caduca por morte
do primitivo Arrendatrio quando lhe sobreviva:
(i) cnjuge com residncia no locado;
(ii) pessoa que com ele vivesse em unio de facto h
mais de 2 anos, com residncia no locado h
mais de 1 ano;
(iii) ascendente em 1. grau que com ele convivesse
h mais de 1 ano;
(iv) filho ou enteado com menos de 1 ano de idade ou
que com ele convivesse h mais de 1 ano e seja
menor de idade ou, tendo idade inferior a 26
anos, for estudante; ou
(v) filho ou enteado, que com ele convivesse h mais
de 1 ano, portador de deficincia com grau
comprovado de incapacidade superior a 60%.
O direito transmisso no se verifica se o titular
desse direito tiver outra casa, prpria ou arrendada,
na rea dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus
limtrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto
do Pas, data da morte do Arrendatrio.
Quando a posio do Arrendatrio se transmita para
ascendente com idade inferior a 65 anos data da
morte do Arrendatrio, o contrato fica submetido ao
NRAU, aplicando-se, na falta de acordo entre as
partes, o disposto para os contratos com prazo certo,
pelo perodo de 2 anos.
Quando a transmisso se verifique a favor de filho ou
enteado, o contrato passa a ser considerado
celebrado pelo prazo de 2 anos quando aqueles
atinjam a maioridade, ou quando atinjam 26 anos
caso sejam estudantes (salvo em caso de grau de
incapacidade superior a 60%).

Arrendamento no habitacional
O arrendamento para fins no habitacionais termina
com a morte do primitivo Arrendatrio, salvo existindo
sucessor que, h mais de 3 anos, explore, em comum
com o Arrendatrio primitivo, estabelecimento a
funcionar no locado e comunique ao Senhorio, nos 3
meses posteriores ao decesso, a vontade de
continuar a explorao.

Despejo
Para assegurar a tramitao do procedimento
especial de despejo em todo o territrio nacional
criado junto da Direco-Geral da Administrao da
Justia (DGAJ) o Balco Nacional do Arrendamento

(BNA), e o procedimento aplica-se a contratos cujo


imposto do selo tenha sido liquidado.
Em sntese, o procedimento segue os seguintes
trmites:
(i)

o Senhorio apresenta junto do BNA requerimento


de despejo;
(ii) o BNA notifica o Arrendatrio;
(iii) se o Arrendatrio no deduzir oposio ao pedido
de despejo, o balco emite ttulo de desocupao
do locado, podendo o Senhorio promover a
efectivao do mesmo neste caso s h
interveno de tribunal, para a autorizao de
entrada no locado caso o Arrendatrio se recuse
a desocupar o imvel ou incumpra o acordo de
desocupao firmado com o Senhorio; e
(iv) se o Arrendatrio deduzir oposio ao pedido de
despejo por no verificao do fundamento
invocado pelo Senhorio, h lugar interveno do
juiz, num processo judicial especial e urgente,
mas apenas nos casos em que prestada
cauo, paga a taxa de justia e, no decurso do
mesmo, efectuado o depsito das rendas
vencidas.
O pedido de pagamento de renda em atraso,
encargos ou despesas pode ser deduzido
cumulativamente com o pedido de desocupao do
locado.

Contratos muito antigos


Opta-se pela promoo do dilogo entre as partes,
que devero procurar alcanar um acordo quanto
manuteno do contrato, salvaguardando sempre os
casos de Arrendatrios com carncia econmica e/ou
idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com
grau de incapacidade superior a 60%, nos
arrendamentos para habitao e tambm, as
microentidades, nos arrendamentos para fins no
habitacionais.
Actualizao de rendas
O processo idntico ao previsto para os contratos
antigos, com as seguintes especificidades:
Pretendendo proceder demolio ou realizao
de obra de remodelao ou restauro profundos que
impliquem a desocupao do locado, o Senhorio pode
denunciar o contrato de arrendamento celebrado por
durao indeterminada por mera comunicao.
No caso de Arrendatrio com idade igual ou
superior a 65 anos ou deficincia com grau
comprovado de incapacidade superior a 60%, o
Senhorio tem de assegurar o respectivo realojamento
no mesmo concelho, em condies anlogas s que
aquele detinha.

O Arrendatrio pode impugnar o ttulo de


desocupao, em caso de violao das normas
relativas comunicao da cessao do contrato e
notificao do requerimento de despejo acima
descritas.
A transferncia para o Arrendatrio do nus de
impugnao do despejo, de prestao de cauo e de
pagamento da taxa de justia, no mbito do
procedimento especial, visa dissuadir o uso deste
procedimento apenas como meio dilatrio para a
efectivao do despejo.
O Arrendatrio pode requerer o diferimento da
desocupao do locado, por razes sociais
imperiosas, por um perodo de 5 meses.

Normas transitrias
Contratos antigos
Prev-se a possibilidade de livre denncia, pelo
Senhorio mediante comunicao dirigida ao
Arrendatrio com a antecedncia mnima de 2 anos
para contratos habitacionais celebrados na vigncia
do RAU e contratos no habitacionais celebrados
depois de 30.09.1995, sem prazo.
Esta regra excepcionada, apenas, nos casos em
que o Arrendatrio tenha idade igual ou superior a 65
anos ou deficincia com grau de incapacidade
superior a 60%.