Obrigao propter rem

Direito Civil
Prof. Dr. Antnio Carlos Morato
Anita Pissolito Campos

Conceito
Obrigao em razo (propter) da coisa (rem).
Obrigao decorrente do direito real que o titular dessa
coisa possui.
O QUE ?

Arnold Wald

Exemplo

Direitos Patrimoniais:
(i)Direitos reais = direito que recai sobre a coisa pessoa
---- coisa. Direito de sequela direito de perseguir a
coisa para exercer seu direito sobre ela.
Direito erga omnes.
(i)Direitos pessoais = relao entre pessoas em que o
sujeito ativo demanda prestao do sujeito passivo, que
se obrigou a dar, fazer ou no fazer.
Obrigao real ou propter rem ou ob rem
a obrigao decorrente do domnio/posse de um bem.
As obrigaes reais so aquelas que derivam da vinculao de
algum com certos bens, sobre os quais incidem nus reais (imposto
imobilirio, seguro obrigatrio, foro), bem como deveres decorrentes
da necessidade de manter a coisa ( despesas de condomnio,
conservao de divisa, servido de passagem)
Essas obrigaes propter rem recaem sobre o titular do bem.
Identificando-se o titular da coisa, descobre-se quem o devedor

Obrigao Propter Rem

Maria Helena Diniz

Caracteriza-se por:
a.Obrigao decorrente e relacionada a um direito real ou seja, a
determinada coisa de que o devedor proprietrio ou possuidor
b. possibilidade de exonerao do devedor pelo abandono do direito real,
renunciando o direito sobre a coisa
c. transmissibilidade por negcio jurdico (obrigao recai sobre adquirente)
seja contratao ou herana.

, portanto, a obrigao que recai sobre uma pessoa por forca de um direito
real
permitindo
sua liberao pelo abandono do bem
PAPEL
DA ABINEE

Obrigao propter rem Silvio Rodrigues

Obrigaes decorrentes da relao entre devedor
e a coisa.
O QUE ?

Obrigao real contradio no conceito, pois

ser direito pessoal obrigao - ou direito real?

Premissa de direito das obrigaes a manifestao de vontade, por isso direito

pessoal.
Mas a obrigao propter rem no decorre da manifestao de vontade do devedor,
por isso seu carter polmico.
O devedor fica obrigado a determinada prestao em razo de ser titular de um
direito sobre uma coisa e no por conta de sua manifestao de vontade (expressa
ou tcita).
O que o faz devedor o fato de ser titular de determinado direito, tanto que ele se
libera da obrigao se renunciar a esse direito.
A obrigao no prende o devedor pessoalmente, mas apenas em virtude de sua
condio de titular do domnio e enquanto essa se mantiver.
A obrigao propter rem ambulat cum dominio, isto , se transfere com o
domnio sobre o bem real, independentemente de qualquer conveno entre
as
partes.

Obrigao propter rem Silvio Rodrigues

Para identificar se estamos diante de uma obrigao propter rem devemos
avaliar:
(i)se a mesma decorre da vontade das partes ou no;
(ii)E se liberada da obrigao caso abandone o imvel.
Vnculo no se estabelece com uma pessoa determinada, mas com quem quer
que seja o titular do direito real.
Mais uma caracterstica: possibilidade de sua transmisso ao sucessor a ttulo
particular.
Exceo regra do direito das obrigaes - sucessores a ttulo particular no
substituem o sucedido em seu passivo. Enquanto o herdeiro sucede a ttulo
universal assume ativo e passivo, o legatrio, que sucede a ttulo particular no
responde pelas dvidas, em tese, a menos quando se trata de obrigao propter
rem, pois assume as obrigaes decorrentes do bem herdado.

Obrigao
propter rem

Decorre de
Direito real que o
Devedor possui
Sobre o bem e no
Da vontade.

Identificando-se o
titular do direito
real, identifica-se o
devedor

Pode ser transferida

com o abandono do
Bem (no depende
Da anuncia do
Credor)

Exemplos de Obrigao Propter rem

Inaplicabilidade dos Direitos Autorais do Patrimnio Cultural

Fonte:
Monografia de HASSAN ABERKANE, Essai dune theorie Genrale de lobligation
propter rem en droit positif franais, Paris, 1957.

Exemplos:

na hiptese do artigo 1.280 do CC um proprietrio exige do dono do prdio vizinho cauo
pelo dano iminente, pode o recm adquirente do prdio requerer direito de regresso
ao proprietrio anterior, que lhe vendeu o imvel?
No, pois a obrigao decorre do direito real e no , portanto, pessoal.

Adquirente de imvel hipotecado -.Obrigao do adquirente do imvel pela hipoteca,
dever quitar a dvida ainda que no a tenha contrado, pois o bem que a garante e
decorre do bem imvel.

Exemplos contidos no Cdigo Civil

Obrigao de concorrer para a demarcao de prdios vizinhos.

Art. 1.297. O proprietrio tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de
qualquer modo o seu prdio, urbano ou rural, e pode constranger o seu
confinante a proceder com ele demarcao entre os dois prdios, a aviventar
rumos apagados e a renovar marcos destrudos ou arruinados, repartindo-se
proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisrios, tais como sebes
vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, at
prova em contrrio, pertencer a ambos os proprietrios confinantes, sendo
estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a
concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construo e
conservao.
2o As sebes vivas, as rvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco
divisrio, s podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre
proprietrios.
Obrigao do dono reparar/demolir seu prdio, a exigencia de vizinho em caso de runa
Art. 1.280. O proprietrio ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prdio
vizinho a demolio, ou a reparao deste, quando ameace runa, bem como
que lhe preste cauo pelo dano iminente.

Exemplos contidos no Cdigo Civil

Obrigao do condmino concorrer para as despesas de conservao.

Art. 1.315. O condmino obrigado, na proporo de sua parte, a concorrer para
as despesas de conservao ou diviso da coisa, e a suportar os nus a que
estiver sujeita.

Exemplos contidos no Cdigo Civil

Servido
Art. 1.380. O dono de uma servido pode fazer todas as obras necessrias
sua conservao e uso, e, se a servido pertencer a mais de um prdio, sero
as despesas rateadas entre os respectivos donos.
Art. 1.381. As obras a que se refere o artigo antecedente devem ser feitas
pelo dono do prdio dominante, se o contrrio no dispuser expressamente o
ttulo.
Art. 1.382. Quando a obrigao incumbir ao dono do prdio serviente, este
poder exonerar-se, abandonando, total ou parcialmente, a propriedade ao
dono do dominante.
Pargrafo nico. Se o proprietrio do prdio dominante se recusar a receber a
propriedade do serviente, ou parte dela, caber-lhe- custear as obras.
Art. 1.383. O dono do prdio serviente no poder embaraar de modo algum
o exerccio legtimo da servido.
Obrigao do condmino concorrer para as despesas de conservao.
Art. 1.315. O condmino obrigado, na proporo de sua parte, a concorrer para
as despesas de conservao ou diviso da coisa, e a suportar os nus a que
estiver sujeita.

Obrigao propter rem x nus Reais x Obrigao com

Eficcia Real
Obrigao propter rem

Natureza Jurdica mista

hbrida direito real +
direito das obrigaes

Obrigao propter rem, a
prestao devida ao credor,
pelo devedor no se limita
ao valor da coisa. O
devedor responde com seu
patrimnio.

nus Reais

direito real, portanto erga

omnes.

Constitui-se direito sobre
coisa alheia, onera imvel de
outrem (artigo 1.431 CC
1916).

O Titular de um direito s
poder exerc-lo se suportar
o nus.

Implica em prestao que

pode ser negativa ou
positiva.

Responsabilidade pelo
nus real limitada ao bem
onerado, ao valor deste.

H coercitibilidade, deve
arcar com a prestao e se
no o fizer, pode ser
obrigado a cumprir.

Implica em prestao
positiva.

No h dever, como na
obrigao.

Obrigaes com Eficcia

Real

Determinadas relaes
oriundas de contratos
podem, por fora de
disposio legal, gerar
direitos reais, erga omnes.

E que, portanto, alcanam
eficcia real.

Exemplo: Locatrio que
possui contrato de locao
averbado no CRI e
preterido em seu direito de
preferncia possui direito
real de haver para si o
imvel de qualquer pessoa
que venha a adquirir o
imvel locado.

Art. 33 da lei do inquilinato
(Lei no. 8245/1991).

Jurisprudncia
Reconhecimento da obrigao propter rem

Despesas Condominiais. Cobrana. Ilegitimidade passiva ad causam. Preliminar

rejeitada pela sentena. Reiterao em sede recursal. Impropriedade. A
contribuio para as despesas do condomnio edilcio constitui obrigao de
natureza "propter rem", onde a situao jurdica do obrigado representa uma
amlgama de direito pessoal e real, no tendo preponderncia, para efeito de
legitimao passiva ordinria, a condio de possuidor ou proprietrio da unidade
autnoma sobre a qual recai a obrigao, pois prevalece, em contrapartida, o
interesse da coletividade dos condminos na obteno de recursos para
manuteno da propriedade coletiva comum, podendo o condomnio credor eleger
devedor aquele que possui uma relao jurdica vinculada unidade autnoma, a
exemplo do ru na qualidade de titular da unidade autnoma perante o registro
imobilirio. Preliminar rejeitada.
Apelao no 9199031- 33.2009.8.26.0000, da Comarca
de So Paulo- SP, Rel. Julio Vidal, 09.03.12.

Jurisprudncia exemplo do que no obrigao propter

rem
Prestao de servios. Ao declaratria de inexistncia de dbito c.c
indenizao por danos morais. Alegada cobrana indevida de contas de
consumo. Autora que havia se mudado do imvel h mais de dez anos. Dvida
que no possui carter propter rem. Ao julgada parcialmente procedente.
Apelao. Discusso acerca da obrigao de notificar a concessionria acerca
da desocupao do imvel. Dvida que no possui carter propter rem. Apelante
que no comprovou a responsabilidade da autora pelo dbito cobrado, tendo em
vista o carter pessoal da obrigao - responsabilidade do usurio do servio
poca. Negativao do nome da autora junto aos cadastros de inadimplentes
sem prvia notificao. Ocorrncia. Dano moral configurado. Valor mantido.
Recurso improvido.
entendimento pacfico desta Cmara que o consumo de gua (assim como o
de energia eltrica) no pode ser considerado obrigao propter rem de molde
a incidir sobre o imvel por ele servido, razo pela qual parte ilegtima para
figurar no plo passivo da ao de cobrana o consumidor que fizer prova de
que, ao tempo da despesa, o imvel no lhe pertencia e no se encontrava sob
sua guarda e responsabilidade.
Apelao no 9079566- 30.2009.8.26.0000, da Comarca
de Jau, Tribunal de Justia de So Paulo, Rel. Francisco
Occhiuto Junior, 08.03.12.

Casos para debate

O adquirente pode responder por obrigao propter rem relativa a

perodo anterior sua aquisio?
CONDOMNIO. DESPESAS. OBRIGAO PROPTER REM.- O adquirente de
unidade condominial responde pelos encargos existentes junto ao
condomnio, mesmo que anteriores aquisio. Incidncia da Smula n
83-STJ.Recurso especial no conhecido.
(Recurso Especial no. 536005/RS, Ministro Barros Monteiro, 03/05/2004).
CONDOMNIO. ADQUIRENTE. COTAS CONDOMINIAIS.
ARREMATAO.RESPONSABILIDADE.1. O adquirente, mesmo no caso de
arrematao, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imvel
arrematado, ainda que anteriores alienao..
(REsp 506183 / RJ, Ministro FERNANDO GONALVES, 25/02/2004)

Casos para debate

S o proprietrio responde pelas obrigaes propter rem? Ou o

possuidor tambm? (ex. locatrio, usufruturio). E o compromissrio
comprador?

Imagine que A herdou em conjunto com B um imvel, localizado em um

loteamento condomnio residencial. E agora o vizinho desse imvel est
cobrando de A o valor correspondente a 50% do montante gasto para construir
o muro divisrio entre o terreno dele e o seu.
Voc acredita que o vizinho deva cobrar 25% de voc e os 25% restantes de B,
que at agora no foi importunado por esse assunto.
Ser que o vizinho pode cobrar somente de voc?

Em uma adjudicao, o que ocorre com a obrigao propter

rem?

Casos para debate

Em uma arrematao em hasta pblica, o que ocorre com a obrigao

propter rem?
PROCESSUAL CIVIL. EXECUO FISCAL. IPTU. ARREMATAO DE IMVEL EM
HASTA PBLICA. AQUISIO ORIGINRIA. ADJUDICAO. VIOLAO DO ART.130,
PARGRAFO NICO, DO CTN. OCORRNCIA. OBRIGAO TRIBUTRIAPROPTER
REM. EXISTNCIA DE RESPONSABILIDADE TRIBUTRIA.1. Discute-se nos autos se o
credor-exequente (adjudicante) estdispensado do pagamento dos tributos que recaem
sobre o imvelanteriores adjudicao.2. Arrematao e adjudicao so situaes
distintas, no podendo aanalogia ser aplicada na forma pretendida pelo acrdo
recorrido,pois a adjudicao pelo credor com dispensa de depsito do preo nopode ser
comparada a arremate por terceiro.3. A arrematao em hasta pblica extingue o nus do
imvelarrematado, que passa ao arrematante livre e desembaraado detributo ou
responsabilidade, sendo, portanto, considerada aquisiooriginria, de modo que os
dbitos tributrios anteriores arrematao sub-rogam-se no preo da hasta. Precedentes:
REsp1.188.655/RS, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJe 8.6.2010; AgRgno Ag
1.225.813/SP, Rel. Min. Eliana Calmon, Segunda Turma, DJe8.4.2010; REsp 909.254/DF,
Rel. Min. Mauro Campbell Marques, SegundaTurma DJe 21.11.2008.4.

Casos para debate

Em uma arrematao em hasta pblica, o que ocorre com a obrigao

propter rem?
adquirente s deixa de ter responsabilidade pelo pagamento dodbitos anteriores que
recaiam sobre o Bem, se ocorreu,efetivamente, depsito do preo, que se tornar a
garantia dosdemais credores. De molde que o crdito fiscal perquirido pelo fisco abatido
do pagamento, quando da praa, por isso que, encerrada aarrematao, no se pode
imputar ao adquirente qualquer encargo ouresponsabilidade.5. Por sua vez, havendo a
adjudicao do imvel, cabe ao adquirente(credor) o pagamento dos tributos incidentes
sobre o Bem adjudicado,eis que, ao contrrio da arrematao em hasta pblica, no
possui oefeito de expurgar os nus obrigacionais que recaem sobre o Bem.6. Na
adjudicao, a mutao do sujeito passivo no afasta aresponsabilidade pelo pagamento
dos tributos do imvel adjudicado,uma vez que a obrigao tributria propter rem (no caso
dos autos,IPTU e taxas de servio) acompanha o Bem, mesmo que os fatosimponveis
sejam anteriores alterao da titularidade do imvel(arts. 130 e 131, I, do CTN).7. luz
do decidido no REsp 1.073.846/SP, Rel. Min. Luiz Fux,Primeira Seo, DJe 18.12.2009,
"os impostos incidentes sobre opatrimnio (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural ITR eImposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU)decorrem de relao
jurdica tributria instaurada com a ocorrnciade fato imponvel encartado,
exclusivamente, na titularidade dedireito real, razo pela qual consubstanciam obrigaes
propter rem,impondo-se sua assuno a todos aqueles que sucederem ao titular
doimvel.
(REsp 1179056 / MG, Rel. Min. Humberto Martins,