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INFORME

DE

DR. JOSE MANUEL QUIROZ MARIN.

A LA

A LA JUNTA DIRECTIVA DE LA SOCIACION DE


VIVIENDA RESIDENCIAL SOL Y CAMPO.

El presenta informe representa un anlisis de la situacin jurdica del terreno que


ocupa la asociacin de vivienda residencial SOL Y CAMPO, este es en merito a
los documentos registrales (partidas electrnicas, vigencia de poderes, planos,
resoluciones de alcalda, contratos de opcin, etc.) que forman parte del presente
informe.
I.- ANALISIS DE LA SITUACION JURIDICA DE SOL Y CAMPO:
1.1.- La asociacin de vivienda residencial SOL Y CAMPO en sus inicios tuvo
acuerdos de intencin de compraventa del predio denominado Parcela N 3, con
los propietarios ROGER GUSTAVE SHULER GONZALES VIGIL, KEITH
GEORGE KOEHLER MONSON y MARIELLA ELDA ALBERTI LABROUSSE,
quienes mediante acuerdo celebrado con los representantes de la asociacin SOL
Y CAMPO suscribieron un contrato privado de OPCION DE COMPRAVENTA, que
fue suscrito con fecha 21 de octubre de 1998 y renovado el 21 de octubre de 1999
y finalmente renovado con fecha 20 de octubre del 2000, en todos ellos se fij el
plazo de un ao y por el ultimo por seis meses renovado automticamente por
nica vez, con lo cual el ltimo contrato suscrito entre las partes habra vencido el
20 de octubre del 2001, asimismo, el predio denominado Parcela N 3, forma parte
de un rea de mayor extensin de propiedad de la empresa XANDRA S.A., cuya
propiedad corre inscrita en la que corre inscrita en la Ficha N 78419 AS, 2 delos
Registros de Propiedad Inmueble de los Registros Pblicos de Lima.
1.2.- Por otro lado la asociacin en virtud de dichos contratos Opcin sealados
precedentemente, celebro contratos privados de Adjudicacin Venta del terreno
y se les otorg a los asociados de la asociacin de vivienda residencial SOL Y
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CAMPO la posesin del terreno en virtud de los contratos de adjudicacin venta


que se celebr con cada uno de los asociados y asimismo la asociacin SOL Y
CAMPO extendi a los asociados actas de entrega de la posesin adjudicacin de
lote de terreno y cancelacin del precio.
1.3.- Sin embargo, posteriormente los propietarios deciden no renovar el contrato
de Opcin de Compraventa, cuya ltima fecha de vencimiento fue el 20 de octubre
del 2001, no llegndose a firmar el contrato definitivo de compraventa del terreno,
sin embargo hasta el da de hoy no hay ningn juicio de desalojo o reivindicacin
del predio que hayan interpuesto los propietarios contra la Asociacin de Vivienda
Residencial SOL Y CAMPO, esta situacin ha generado un derecho a los
asociados que ejercen la posesin mediata o inmediata en el predio, es decir han
adquirido la propiedad o dominio del predio denominado Parcela N 3 por
prescripcin adquisitiva del tiempo, en la modalidad de Ordinaria al haber obtenido
un Ttulo que es Imperfecto pero de Buena Fe, de lo aqu expuesto se colige que
existen contratos celebrados durante la vigencia

de la Opcin de Compra y

contratos celebrados con posterioridad a la Opcin de Compra pero ambos se


entiende que son Justo Titulo de buena fe, que explicare con ms detalle en el
numeral 2.2 del presente informe.
1.4.- Asimismo, la Asociacin Sol y Campo, en el ao 2007 decide iniciar un
proceso de Laudo Arbitral con la pretensin de que los propietarios ROGER
GUSTAVE SHULER GONZALES VIGIL, KEITH GEORGE KOEHLER MONSON y
MARIELLA ELDA ALBERTI LABROUSSE otorguen a la asociacin la Escritura
Pblica, y por el cual se lleg a emitir una resolucin de Laudo declara
improcedente la pretensin mediante Resolucin N 52, del 13 de abril del 2009,
por no haberse firmado el contrato definitivo que es el contrato de Compraventa
del Predio denominado Parcela N 3 (156, 534.95 m2), el cual forma
1.5.- Lo ms importante de este

LAUDO ARBITRAL ES QUE LA EMPRESA XANDRA S.A., HA

RECONOCIDO DE QUE EXISTE UN ACUERDO DE OPCIN DE COMPRAVENTA DEL TERRENO


CON LOS PROPIETARIOS, DE ESTA MANERA PIDE QUE SE EXCLUYE DEL PROCESO DEL
LAUDO ARBITRAL YA QUE LA EMPRESA NO TENA NADA QUE VER CON ESE ACUERDO Y

RECONOCE QUE NO ES PROPIETARIA DE LA PARCELA N

DE UNA REA DE

156,534.95

m2, lo cual es de suponer entonces que los verdaderos propietarios del predio son
los seores ROGER GUSTAVE SHULER GONZALES VIGIL, KEITH GEORGE
KOEHLER MONSON Y MARIELLA ELDA ALBERTI LABROUSSE.
1.6.- Posteriormente la Asociacin SOL Y CAMPO, inicia un proceso judicial de
Recurso de Anulacin contra el LAUDO ARBITRAL, expedido mediante
Resolucin N 52, del 13 de abril del 2009, para dejar sin efecto lo sealado en el
Laudo Arbitral, el cual fue seguido ante la Primera Sala Civil de Lima, con el
expediente N 01021-2009-0, quien emite la resolucin N Veinticuatro de fecha
18 de marzo del 2011, declarando INFUNDADO el recurso de anulacin planteado
por la Asociacin SOL Y CAMPO.
II.- FRENTE A ESTA SITUACION QUE SALIDAS TIENE LA ASOCIACION SOL
Y CAMPO:
Existen dos posibilidades que agotar, dado que al no haber celebrado el
contrato definitivo de compraventa, la asociacin no podra solicitar
otorgamiento de escritura pblica, siendo ello as, quedan dos caminos de
carcter privado a seguir las cuales seran, a iniciar un procedimiento de
Conciliacin Extrajudicial con los Propietarios y luego iniciar los trmites de
independizacin en donde necesariamente tiene que intervenir la empresa
XANDRA S.A. y otra alternativa sera la de entablar juicio a los tres
propietarios incluyendo a la empresa XANDRA S.A., por ser la titular de la
matriz en donde se encuentra la asociacin en posesin.
2.1.- La asociacin puede optar por llegar a un acuerdo va Conciliacin
Extrajudicial con los propietarios, con la pretensin de llegar a conciliar el precio
de compraventa del terreno haciendo la salvedad de que ya no sera por rea de
156,534.95 m2, si no por el remanente de 80,000 m2, debido a que el predio
denominado Parcela N 3, ha sido objeto de Usurpacin por parte de la
Comunidad Campesina de Collanac, quien ha despojado de la posesin a la
ASOCIACION SOL Y CAMPO por una rea de ms de 50,000 metros cuadrados,
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lo cual varia la situacin inicial que el acuerdo de compraventa era por una rea
total de 156,534.95 m2
2.2.-

Otra salida legal es la de optar por iniciar el proceso de prescripcin

adquisitiva debido a que cada asociado se encuentra en posesin del terreno por
haberlo adquirido a travs de un contrato de adjudicacin de lote de terreno
celebrado con la asociacin de vivienda residencial SOL Y CAMPO, este contrato
tiene la caracterstica de ser justo ttulo, conforme lo seala el artculo 950 del
Cdigo Civil, que establece en 5 aos el plazo de prescripcin adquisitiva con
justo ttulo y buena fe,
A qu se refiere la ley cuando se seala que la prescripcin puede ser ordinaria
de 5 aos cuando exista justo ttulo y buena fe?
El Justo Titulo no es ms que la causa mediante el cual el poseedor adquiri
la posesin del bien, el cual es imperfecto debido a que el otorgante no era
propietario.
Por otro lado La Asociacin de Vivienda residencial en virtud del Contrato de
Opcin que transfiri la posesin a los asociados, es en ese sentido que la
Asociacin SOL Y CAMPO

es posesionaria mediata y los asociados son los

posesionarios inmediatos por contar con Justo Titulo de Buena Fe.

ES RECOMENDABLE INICIAR EL PROCESO DE PRESCRIPCIN


ADQUISITIVA POR CADA POSESIONARIO EN FORMA INDIVIDUAL,
ELLO POR LA RAZN DE QUE QUIEN EJERCE LA POSESIN NO ES
LA ASOCIACIN SINO LOS POSESIONARIOS, LA DEMANDA SERIA
DIRIGIDA CONTRA LOS TRES PROPIETARIOS Y CONTRA LA
EMPRESA XANDRA S.A., POR SER LA TITULAR DE LA MATRIZ Y QUE
EL PREDIO NO ESTA INDEPENDIZADO.
III.- SOBRE LOS TRMITES DE HABLITACION URBANA.-

3.1.- Los tramites de habitacin urbana pueden seguirse en la va administrativa,


pero estn supeditados a que se demuestre la propiedad del bien, es por ello que
para llegar a la saneamiento total del predio que incluya una habilitacin, se debe
superar primeramente la parte de la transmisin de la propiedad, no
necesariamente que est inscrito porque bastara solamente con obtener la
Escritura Pblica, ya que nuestro ordenamiento legal no exige que se inscriba la
propiedad esta se podra incluir en una habilitacin urbana de oficio en donde se
inscriba la propiedad conjuntamente con la habilitacin urbana.
3.2.- Se tiene informacin de que existe una resolucin de aprobacin para iniciar
la habilitacin urbana en todo el predio matriz denominado Parcela Tres de una
extensin de 384,460.00 m2, que incluira como beneficiara a la asociacin SOL Y
CAMPO, pero inclusive se tiene que la matriz cuenta con aprobacin de
habilitacin urbana otorgada por Resolucin de Alcalda 0208 de fecha
25/02/2004, con aprobacin del Plano 003-SGPUC-GDUMDA del 25/02/2004.

Lima, 05 de Diciembre del 2014.