JUSTICIA DE PAZ COMUNAL Y LEGISLACIN DE ARRENDAMIENTOS I

Por: Abogado Eduardo Lara Salazar

edularalaw@gmail.com

Con ocasin de aprobarse varios instrumentos legales se deben hacer

adaptaciones, puesto que se ordenan cambios para los cuales se exige una
preparacin adicional, lo que demanda la necesidad de adiestramiento.
Este es el caso de las competencias de los jueces de paz comunal.
La Ley Orgnica de Justicia de Paz Comunal (LOJPC, 2012) asigna a los
juzgadores que asuman materias que anteriormente no atendan, pudiendo
citar el ejemplo de las actuaciones en materia de registro civil: matrimonios,
divorcios no contenciosos y sin hijos en condicin de nios y/o adolescentes.
Para el caso de arrendamientos la novedad consiste en conocer las
modificaciones al ordenamiento legal, lo que les permitir ahondar dnde
pueden mediar, conciliar o arbitrar ya que siguen siendo las herramientas
bsicas de la justicia alternativa sin que invadan las de tipo judicial
(tradicional) o administrativa.
El arrendamiento en Venezuela est definido por el Cdigo Civil Venezolano
(CCV, 1982) como un contrato por el cual una de las partes contratantes
(arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario, inquilino) de una
cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado
(canon) que sta se obliga a pagar a la otra.
Acerca de qu es arrendable, la respuesta la brinda el mismo CCV al sealar
que sea una cosa mueble o inmueble.
Las cosas son porciones del mundo exterior; para que tengan significacin
jurdica deben pasar a la categora de bienes. Una de las clasificaciones ms
difundidas y, por ende, de aplicacin general, es la que se refiere a los bienes
como muebles e inmuebles.
Son bienes muebles aquellos que son movidos por s mismo o por fuerza
exterior; un ejemplo sera un automvil, un lpiz.
Los inmuebles son aquellos por interpretacin en contrario que permanecen
inmviles o es imposible desplazarlos; ejemplos pueden ser una cocina
empotrada, un rbol no derribado, una casa, un apartamento.
Es aqu donde surgen gran cantidad de controversias, puesto que en materia
de inmuebles es notorio el dficit de viviendas a nivel nacional, lo cual es un
proceso histrico de larga data y ello ha dado pi a la intervencin del Estado
en varias ocasiones, donde los trmites se encuentran impregnados de

conceptos jurdicos de derecho pblico, ms especficamente, de Derecho

Administrativo y predominan nociones como orden pblico, inters pblico,
inters general, jurisdiccin contencioso administrativa, entre otras. Todava se
recuerdan textos normativos como la Ley de Regulacin de Alquileres y su
Reglamento o el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, ya que fueron
derogados por el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios (2000), el cual continua vigente, salvo las modificaciones que se
han de estudiar el da de hoy.
Estos instrumentos se aplicaban los primeros hasta su derogatoria a
principios de dcada y el ltimo hasta el ao 2011 tanto para usos
residenciales (apartamentos, casas, habitaciones, casas de vecindad) o no
(galpones, oficinas, industrias), salvo los tursticos, fondos de comercio y
agrcolas que poseen su propia legislacin.
Lo primero que hay que sealar es que la competencia en materia de
arrendamientos est atribuida al Poder Nacional, quien lo ejerce a travs del
Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
(DLAI, 2000), el Cdigo Civil Venezolano (CCV,1982), la Ley Orgnica de
Procedimientos Administrativos (LOPA,1982), el Cdigo de Procedimiento Civil
(CPC1990), Ley para la Regulacin y Control de Arrendamientos de Vivienda
(2011) y su Reglamento, Decreto con rango, valor y fuerza de Ley contra el
Desalojo y la Desocupacin Arbitraria de Viviendas (2011), entre otros.
De hecho, la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela (CRBV,
1999) cuando se refiere en el nivel municipal a las competencias le asigna al
Poder Nacional la legislacin en materia de vivienda, ordenacin del territorio,
rgimen de tierras baldas, ordenacin urbanstica, unificacin de normas y
procedimientos tcnicos para de ingeniera, arquitectura y urbanismo; todos
estos sectores estn estrechamente vinculados con el mbito inmobiliario. En
cuanto al Municipio la CRBV establece que le compete la aplicacin de la
poltica referente a la materia inquilinaria de conformidad con la ley que rige la
materia.
Por su parte, la Ley Orgnica del Poder Pblico Municipal (LOPPM, 2010)
reproduce la norma constitucional
Asimismo, en el DLAI establece que las funciones administrativas inquilinaria
son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional y el ejercicio de
estas funciones podr ser delegado en por este Poder Nacional a las
Alcaldas; esto es en el interior de la Repblica porque en la Capital no
podrn serlo.
Esas funciones administrativas son aquellas donde no hay intervencin de los
jueces; por ejemplo, la mxima fijacin rental, lo que se llama en el ambiente
como regulacin. El resto, tales como: reintegro, cumplimiento o
resoluciones de contratos, entre otras; corresponden a los jueces.
Se sugiere al lector dar un vistazo a otros artculos de mi autora denominados
Sistema de Justicia y Justicia de Paz, La Justicia de Paz Comunal, De la

Organizacin Municipal, De las Competencias Municipales, La Autonoma

Municipal, Los Consejos Comunales en su ley del ao 2009, Las Ordenanzas
y su ubicacin en el ordenamiento jurdico venezolano, Municipio y Proteccin
de Animales, Municipio y Violencia de Gnero, Municipio, Justicia de Paz
Comunal y Propiedad Horizontal, Municipio y Servicio de Polica, Municipio y
Servicios Sociales, Municipio y Sistema de Discapacidad, Municipio y
Arrendamientos Inmobiliarios Urbanos, Municipio y LOPNNA, Municipio y
Registro Civil; que se encuentran publicados en
www.eduardolarasalazarabogado.blogspot.com para obtener mayor
informacin sobre lo aqu tratado.
En otra oportunidad se tratarn otros aspectos relacionados con el tema.
JUSTICIA DE PAZ COMUNAL Y LEGISLACION DE ARRENDAMIENTOS II
Por: Abogado Eduardo Lara Salazar
edularalaw@gmail.com
Corresponde la ocasin para hacer el estudio de la situacin a partir del ao
2011, cuando por aplicacin de lo que popularmente se conoce como Ley
Habilitante se aprobaron textos normativos con rango de ley en materia de
arrendamientos inmobiliarios urbanos.
Tras aprobarse la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de
Vivienda (LRCAV, 2011) se hace necesario reflejar la nueva realidad prevista
para el municipio con este instrumento legislativo y frente a la actividad de
arrendamientos de inmuebles.
La competencia en materia de arrendamientos sigue siendo de corte nacional,
ya que est inmerso dentro de las polticas de vivienda, donde el nivel local
realiza tareas especficas. De hecho, el instrumento en cuestin seala que su
aplicacin es en todo el territorio de la Repblica.
La LRCAV crea un rgano desconcentrado para su ejecucin denominada
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), la cual
forma parte del ministerio con competencia en vivienda y hbitat, siendo ste
el rgano rector en la materia.
La SUNAVI formar un sistema de coordinacin nacional de vivienda, con
presencia en las entidades estadales y coordinar con los municipios.
Como la LRCAV solo est referido a inmuebles residenciales expresamente
excluye a los terrenos urbanos y suburbanos no edificados, fincas rurales,
fondos de comercio, hoteles, moteles, hosteras, paradores tursticos,
vacacionales, recreacionales, comerciales, industriales, profesionales,
enseanza.
La razn de esta excepcin es que se encuentran normados por la legislacin
civil ordinaria, agraria, turstica, educacional y mercantil, de acuerdo con la
naturaleza de cada uno; todos estos casos son con cargo a la legislacin
nacional.

Asimismo, como la LRCAV seala que debe cumplirse un procedimiento

administrativo previo a las demandas ante los tribunales, se llevarn a cabo en
los casos de viviendas, segn lo pautado en el Decreto con rango, valor y
fuerza de Ley contra el desalojo y la desocupacin arbitraria de vivienda (2011)
o lo que se conoce popularmente como el Decreto 8190, el cual dispone que
los procedimientos se ventilarn ante la SUNAVI en forma previa antes de
acudir a la va judicial ordinaria o contencioso administrativa donde los jueces
de paz no estn facultados expresamente.
En la LRCAV se indica que los procedimientos inquilinarios: regulacin,
reintegro de sobre alquileres o de depsito, cumplimiento de contrato,
resolucin de contrato, preferencia, retracto legal, desalojo, as como las
acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a
vivienda,, todo proceso en el cual pudiera resultar de una decisin judicial
cuya prctica material comporte la prdida de la posesin o tenencia de un
inmueble destinado a vivienda, habitacin o pensin, el arrendador del
inmueble que pretendiere la demanda deber tramitar por ante la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda el procedimiento
Todo esto llevado hacia la jurisdiccin de paz comunal se traduce que fuera
de lo planteado por los textos normativos a que se ha hecho referencia podr
el Juez de Paz conocer siempre y cuando no corresponda a la SUNAVI, los
jueces civiles ordinarios ni los contencioso administrativo, por lo que se
mantiene el deslinde de antao acerca de si es problema de convivencia, que
podra conocer tambin el cuerpo de polica municipal, como sera por
ejemplo msica en volumen alto fuera de horas apropiadas, vehculos
estacionados fuera de lugar, discusiones que generen procedimientos como
rgano receptor e instructor primario de violencia de gnero, personas con
discapacidad, maltrato de nios, adolescentes o mascotas; tomando como
base la LOJPC, la Ley Orgnica para la Proteccin de Nios, Nias y
Adolescentes (LOPNNA 2007), la Ley para la Proteccin para la Fauna
Domstica, Libre y en Cautiverio (LPFDLC, 2009).
De all que se les recomienda a los jueces de paz ser muy cautelosos al
momento de conocer una denuncia que contenga elementos ajenos a las
competencias asignadas por LOJPC, puesto que podra originar acciones legales
de diversa ndole, incluidas las de amparo y revisin constitucional.
Se sugiere al lector dar un vistazo a otros artculos de mi autora denominados
Sistema de Justicia y Justicia de Paz, La Justicia de Paz Comunal, De la
Organizacin Municipal, De las Competencias Municipales, La Autonoma
Municipal, Los Consejos Comunales en su ley del ao 2009, Las Ordenanzas
y su ubicacin en el ordenamiento jurdico venezolano, Municipio y Proteccin
de Animales, Municipio y Violencia de Gnero, Municipio, Justicia de Paz
Comunal y Propiedad Horizontal, Municipio y Servicio de Polica, Municipio y
Servicios Sociales, Municipio y Sistema de Discapacidad, Municipio y
Arrendamientos Inmobiliarios Urbanos, Municipio y LOPNNA, Municipio y
Registro Civil; que se encuentran publicados en
www.eduardolarasalazarabogado.blogspot.com para obtener mayor
informacin sobre lo aqu tratado.

unicipio
DOMINGO, 19 DE ENERO DE 2014

Justicia de Paz Comunal y Legislacin de Arrendamientos III

JUSTICIA DE PAZ COMUNAL Y LEGISLACIN DE ARRENDAMIENTOS III
Por: Abogado Eduardo Lara Salazar
edularalaw@gmail.com

Tras la aprobacin de una Ley Habilitante en el ao 2013 al Presidente de la Repblica por parte de la Asamblea
Nacional, aqul dict pautas de carcter legal temporales que regulan los arrendamientos para usos no
residenciales, mientras se publicaba otro instrumento desde el Ejecutivo Nacional.
En efecto, el Decreto N 602 de fecha 29 de noviembre de 2013, publicado en la Gaceta Oficial de la Repblica
Bolivariana de Venezuela N 40.305, de fecha 29 de noviembre de 2013, contiene normas sobre esta materia. Tiene
como objeto establecer un rgimen transitorio para la proteccin de arrendatarios (inquilinos) de inmuebles
destinados al desempeo de actividades comerciales e industriales o de produccin
Modifica las normas contenidas en el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
(2000), el cual a su vez transform las relaciones de arrendamientos residenciales al ser aprobado el Decreto
con rango, valor y fuerza de Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Viviendas sancionada
(2011) y su Reglamento (Decreto N 8.587, 2011), producto tambin de otra Ley Habilitante del ao 2010.
En idntico sentido, los jueces de paz no tienen competencia para conocer en materia de arrendamientos, dado
que es en primer lugar una competencia nacional.
Luego, solo podran actuar en los casos relacionados con las materias propias de su competencia en esta rea
previstas por la Ley Orgnica de Justicia de Paz Comunal (LOJPC,2012), por cuanto no estn facultados para fijar
cnones, decidir sobre reintegros, cumplimiento o resolucin de contratos, los cuales estn reservados para la
autoridad administrativa (SUNAVI) en el primero de los casos - y a los jueces tradicionales para los restantes.
Como se indicaba en la entrega precedente, podr el Juez de Paz conocer siempre y cuando se est ante un
problema de convivencia ciudadana o vecinal tomando como base la LOJPC, la Ley Orgnica para la Proteccin de
Nios, Nias y Adolescentes (LOPNNA 2007), la Ley para la Proteccin para la Fauna Domstica, Libre y en
Cautiverio (LPFDLC, 2009).
De hecho, el Decreto 602 seala la imposibilidad de utilizar medios alternativos, como el arbitraje, por aquello del
orden pblico inquilinario. Ahora bien, llama la atencin que aqul no hubiera estipulado definiciones sobre lo que
consideran precio justo, solo fijando que los arrendamientos no podrn superar por metro cuadrado la suma de
Bolvares Doscientos Cincuenta (Bs. 250,oo) y debern limitarse a ello cuando excediere en los ya establecidos.
Asimismo, veda toda posibilidad de aumentos de cnones y limita el pago de condominio; elimina toda sancin
contractual (multas) por apertura o no de locales en centros comerciales, al igual que las clusulas penales.
De all que se les recomienda a los jueces de paz ser muy cautelosos al momento de conocer una denuncia que
contenga elementos ajenos a las competencias asignadas por LOJPC, puesto que podra originar acciones legales
de diversa ndole, incluidas las de amparo y revisin constitucional.
Se sugiere al lector dar un vistazo a otros artculos de mi autora denominados Sistema de Justicia y Justicia de
Paz, La Justicia de Paz Comunal, De la Organizacin Municipal, De las Competencias Municipales, La

Autonoma Municipal, Los Consejos Comunales en su ley del ao 2009, Las Ordenanzas y su ubicacin en el
ordenamiento jurdico venezolano, Municipio y Proteccin de Animales, Municipio y Violencia de Gnero,
Municipio, Justicia de Paz Comunal y Propiedad Horizontal, Municipio y Servicio de Polica, Municipio y
Servicios Sociales, Municipio y Sistema de Discapacidad, Municipio y Arrendamientos Inmobiliarios Urbanos,
Municipio
y
LOPNNA,
Municipio
y
Registro
Civil;
que
se
encuentran
publicados
en www.eduardolarasalazarabogado.blogspot.com para obtener mayor informacin sobre lo aqu tratado.

JUSTICIA DE PAZ COMUNAL Y LEGISLACIN DE ARRENDAMIENTOS IV

Por: Abogado Eduardo Lara Salazar
edularalaw@gmail.com
Con ocasin de la publicacin del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley
Orgnica de Precios Justos en la Gaceta Oficial de la Repblica Bolivariana de
Venezuela N 40.340 del (2014), resulta pertinente establecer brevemente
algunas nociones desde el inicio de la serie.
Al respecto, el Presidente de la Repblica haciendo uso de la Ley que Autoriza al
Presidente de la Repblica para Dictar Decretos con Rango, Valor y Fuerza de Ley
en las materias que se delegan del ao 2013, lo que se conoce popularmente
como Ley Habilitante public aqul.
Sobre el tema de arrendamientos, se asigna competencia a la Superintendencia
Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Econmicos (SUNDDE), como un
rgano desconcentrado con capacidad de gestin presupuestaria, administrativa
y financiera, adscrita a la Vicepresidencia Econmica de Gobierno, la emisin de
criterios para fijar los cnones de arrendamiento justos de locales
comerciales
Tambin se crea un Registro nico de Personas que Desarrollan Actividades
Econmicas (RUPDAE), de carcter pblico y accesible a todos los particulares,
pudindose establecer subcategoras.
La SUNDDE a su vez est integrada por dos Intendencias: la de Costos,
Ganancias y Precios justos y otra para la Proteccin de los Derechos
Socioeconmicos. Ante aqulla se realizar la fijacin de los mrgenes mximos
de los cnones de arrendamiento de los locales comerciales. La Superintendencia
Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Econmicos (SUNDDE); estar a
cargo de un Superintendente, cuyo nombramiento y remocin compete al
Presidente de la Repblica.
Por otra parte, el rgano en cuestin es el encargado para el ejercicio de la
rectora, supervisin y fiscalizacin en materia de estudio, anlisis, control y
regulacin de costos y determinacin de mrgenes de ganancias y precios
Se declaran de utilidad pblica e inters social, todos los bienes y servicios
requeridos para desarrollar las actividades de produccin, fabricacin,

importacin, acopio, transporte, distribucin y comercializacin de bienes y

prestacin de servicios.
Es pertinente ratificar lo indicado para los juzgadores que no se les asignan
competencias en esta materia, por lo que les est vedado ejercerlas, debiendo
atenerse con las previsiones de la Ley Orgnica de Justicia de Paz Comunal, como
se ha expresado en las anteriores entregas.
Con la aprobacin del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley Orgnica de
Precios Justos se derogan la Ley de Costos y Precios Justos (2011) y la Ley para la
Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (2010), debiendo
pasar el personal adscrito a los organismos ejecutores a la SUNDDE.
Debe aclarar que esta normativa solamente es aplicable para inmuebles no
residenciales, lo que ha sido tratado en las precedentes ediciones.
Se sugiere al lector dar un vistazo a otros artculos de mi autora denominados
Sistema de Justicia y Justicia de Paz, La Justicia de Paz Comunal, De la
Organizacin Municipal, De las Competencias Municipales, La Autonoma
Municipal, Los Consejos Comunales en su ley del ao 2009, Las Ordenanzas y
su ubicacin en el ordenamiento jurdico venezolano, Municipio y Proteccin
de Animales, Municipio y Violencia de Gnero, Municipio, Justicia de Paz
Comunal y Propiedad Horizontal, Municipio y Servicio de Polica, Municipio y
Servicios Sociales, Municipio y Sistema de Discapacidad, Municipio y
Arrendamientos Inmobiliarios Urbanos, Municipio y LOPNNA, Municipio y
Registro
Civil;
que
se
encuentran
publicados
enwww.eduardolarasalazarabogado.blogspot.com para
obtener
mayor
informacin sobre lo aqu tratado.