You are on page 1of 20

DIPLOMADO DE

TASACION INMOBILIARIA
Pontificia Universidad Catlica de Chile

Coordinadora : Katherine Yates


Ayudante: David Aviles

DEFINICION
TASACION:
acerca del valor de un inmueble
Opinin informada
basada en un conjunto de clculos tcnicos

El valor de tasacin es la estimacin metodolgica del valor de mercado


de un bien ante una eventual venta, en condiciones normales de mercado al
momento del estudio.

Saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes disponibles la tasacin


es un problema de informacin.
Tasador, es un analista de la informacin de mercado.
En cada valoracin, el tasador se enfrenta a un sinfn de toma de decisiones.

PRINCIPIOS
METODOS

VARIABLES de valoracin
ENFOQUES de tasacin

Fuentes de Informacin

CBR (Registro de Ventas Reales)


Corredores de Propiedades
Prensa Local
Mercado Informal
Observaciones de Terreno
Bases de Datos Personales
Tasaciones
Remates
Internet
Etc.
Ricardo Sota - Tinsa

Principio n 1:
MAYOR Y MEJOR USO
Uso ms razonable, probable y financieramente aconsejable, con la
intensidad que permita obtener el mayor valor.

Probable que ese uso sea necesitado por un posible comprador.


Legalmente posible, es decir, que el uso est permitido por la normativa
urbanstica y cualquier otra ley.
Fsicamente posible ubicar ese uso en el inmueble a valorar.
Financieramente rentable

Principio n 1:
MAYOR Y MEJOR USO

De este principio va a depender


En el caso de las construcciones :
- Valorarla vaca, tal como esta.
- Valorarla considerando una
inversin de mejora
- Valorarla considerando una
inversin de cambio de uso.
- Valorarla considerando su
demolicin y valor como
terreno.
En el caso de los terrenos :
- Valorarlo como suelo rural.
- Valorarlo como terreno para una vivienda individual.
- Valorarlo en base a su potencial inmobiliario.

Principio n 2:
VALOR RESIDUAL

El costo final de un producto cualquiera es la suma de los costos de


cada uno de sus componentes.
Costo de
Construccin

Valor
Suelo

Obra
Complementaria

El valor de un componente de la propiedad


depende de su contribucin al valor total de ella.

Principio n3:
SUSTITUCION

El valor de un inmueble es equivalente al de otros de similares


caractersticas sustitutivas de aquel.

Ej:

Departamentos, condominios de viviendas o parcelas.


Existen tcnicas de homogeneizacin que permitan comparar
inmuebles que no sean exactamente semejantes yo equivalentes.

Principio n4:
ANTICIPACION

El valor de mercado es el valor presente, anticipado, de la totalidad


de los beneficios futuros derivados de la propiedad.
Ej: Arriendo que se obtiene de una propiedad.
Cuando este se desconoce, se puede obtener aplicado P.Sust.

Principio n5:
TEMPORALIDAD

El valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.

El mercado es variable.
- Depreciacin fsica, econmica. Funcional.
- Momento econmico del pas.
- Cambios urbansticos, tendencias.

Esto lleva a:

Retasar cada 2 aos aprox.

Utilizar Ref. de mercado de OFERTA, no mas de 1 ao.

Utilizar Ref. de mercado de CV, no mas de 2 aos.

Principio n6:
FINALIDAD

La finalidad de la tasacin condiciona el mtodo y las tcnicas de


valoracin a seguir.
Precio venta, es el mejor precio que alguien estara dispuesto a pagar por el
bien tasado.

Precio renta tiene mayor importancia y la vida til remanente y la durabilidad


econmica
Contrato de seguros, tienen mayor importancia las caractersticas que
signifiquen riesgos de destruccin o deterioro de la propiedad.

Principio n7:
PRUDENCIA

Ante varios escenarios o posibilidades de eleccin igualmente


probables se elegir el que d como resultado un menor valor de
tasacin.

Principio n8:
TRANSPARENCIA
El informe de valoracin de un inmueble deber contener la
informacin necesaria y suficiente para su fcil comprensin y detallar
las hiptesis y documentacin utilizada.

PRINCIPIO

METODO

P. Valor Residual

M. COSTO DE
REPOSICIN

P. Sustitucin

M. COMPARACIN

P. Anticipacin

M. CAPITALIZACIN DE
RENTAS ESPERADAS
M. RESIDUAL
DINMICO
M. I.L.E.E.

METODO

TIPO DE BIEN
- Viviendas de lujo

M. Costo de Reposicin

- Industria

M. de Comparacin

- Viviendas, deptos
- Oficinas
- Parcelas

M. Capitalizacin
de rentas esperadas

- Oficinas
- Locales Comerciales

M. Residual Dinmico

- Terrenos
- Edificios

M. Inmueble Ligado a
Explotacin Econmica

- Hotel, Estadio, Cine, etc.

PROCEDIMIENTOS
0. Genera ENCARGO

E. Financiera

1. Asignacin TASADOR

EMPRESA

2. INVESTIGACIN

TASADOR

Contacto y verificacin.
Antecedentes Legales
Antecedentes Municipales :

EXPEDIENTE
NORMATIVA
EXPROPIACIN

PROCEDIMIENTOS
Antecedentes Legales
Escritura:
Deslindes
Foja
N
Ao
Rol
Rol
Avalo fiscal
Deuda de
contribuciones
Clasificacin

PROCEDIMIENTOS
Antecedentes Municipales: Expediente Municipal
Recepcin Final:
N/fecha
Sup. Aprobada

Permiso de Edificacin:
N/fecha
Sup. Terreno
Rol
Sup. Aprobada
Leyes aplicadas

PROCEDIMIENTOS
Plan Regulador

- Anlisis de construcciones
posteriores

- Anlisis de
expropiaciones

PROCEDIMIENTOS
3. VISITA

Verificacin datos recopilados.


Detectar anomalas.
Descripcin fsica (fotos y apuntes)

4. ANALISIS ENTORNO

TASADOR

Grado de consolidacin.
Nivel de renta
Infraestructuras
Equipamiento
Comunicaciones

TASADOR

PROCEDIMIENTOS
TASADOR

5. ANALISIS MERCADO

Caractersticas de la oferta
Caractersticas de la demanda

6.

Elaboracin INFORME

Procesa toda la informacin recopilada

Concluye

TASADOR
VALOR

PROCEDIMIENTOS
7. VISADO

EMPRESA

Coherencia y consistencia en producto final.


8. ENTREGA

EMPRESA

Correo electrnico y fsico


9. VISADO BANCO

E. Financiera

10. SER. POST-VENTA

EMPRESA