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Sumario: I. Consideraciones previas. El adquirente versus consumidor y la vivienda. II. Naturaleza jurdica del contrato de venta de vivienda en construccin o en proyecto.- III.
Formalizacin de la compraventa de vivienda en construccin.- IV. Garantas exigibles antes
de la adquisicin de la vivienda.- V. Garantas sobre las cantidades a cuenta del precio.- VI.
Garantas exigibles en el momento de formalizacin del contrato de compraventa.- VII.
Garantas exigibles despus de la adquisicin de la vivienda.
Sumario: I. Consideraciones previas. El adquirente versus consumidor y la vivienda. II. Naturaleza jurdica del contrato de venta de vivienda en construccin o en proyecto.- III.
Formalizacin de la compraventa de vivienda en construccin.- IV. Garantas exigibles antes
de la adquisicin de la vivienda.- V. Garantas sobre las cantidades a cuenta del precio.- VI.
Garantas exigibles en el momento de formalizacin del contrato de compraventa.- VII.
Garantas exigibles despus de la adquisicin de la vivienda.
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Palabras clave: Venta sobre plano, venta de cosa futura, venta de vivienda en construccin,
venta de vivienda en proyecto.
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fsica, aparte de desplegar la actividad necesaria para que dicha existencia llegue a tener lugar
de manera que el contrato queda plenamente desnaturalizado, como tal venta de cosa futura, si
el supuesto vendedor no contrae o se desvincula de la expresada obligacin esencial de
entrega.
En ocasiones, el Tribunal Supremo califica este contrato con la modalidad de emptio rei
speratae y as en la STS de 22 de marzo de 1993 declara que: Fueron sendas compraventas de
cosa futura (emptio rei speratae), cuya calificacin corresponde (SSTS de 17 de febrero de
1967, 3 de junio de 1970, 30 de octubre de 1989) a la de una vivienda o local comercial en
proyecto de construccin, que el comprador adquiere exclusivamente en funcin de su
terminacin, y en la que el vendedor, una vez que la ha terminado, asume la obligacin de
entregarla al comprador, que deber pagar, obviamente, el precio pactado.
Por otro lado, el contrato pertenece a la subespecie de aqullos en los que el vendedor
asume la obligacin preparatoria de construir o promover la construccin de la cosa a entregar.
As lo pone de manifiesto la STS de 1 de julio de 1992 al expresar: Hacer entrega al
comprador de lo enajenado, una vez alcance realidad exterior, con el deber de despegar las
actividades necesarias para que dicha existencia se produzca y as dar cumplimiento cabal y
preciso al negocio en el que se oblig que, por ello, no reviste naturaleza contractual. Ello lo
convierte en un contrato complejo, como se expuso anteriormente, y lo somete a algunas normas
propias del de ejecucin de obra, combinadas con las de la compraventa.
resto del precio que, normalmente, va acompaado de un prstamo garantizado con una
hipoteca sobre la misma vivienda en favor de una entidad crediticia con la que se financia el
pago del precio ya abonado al promotor.
En el caso de que la empresa promotora se negara a otorgar escritura o hubiera
desaparecido del trfico y no fuera posible que la otorgue se hace necesario promover un
procedimiento judicial con esa nica finalidad para, a continuacin, proceder a la inscripcin en
el Registro de la Propiedad y gozar as de la proteccin de la fe pblica registral.
La cuestin que se suscita es si el segundo documento contractual produce los efectos
propios de una novacin extintiva respecto del primero. Considero que ambos documentos
formalizan todo el iter de la relacin contractual desde el momento en el que ambas partes
constituyen las obligaciones hasta el momento en el que se consuman por su cumplimiento, por
lo que ambos documentos son complementarios manteniendo su contenido obligacional. No son
dos contratos de compraventa sucesivos en el tiempo de tal manera que el segundo es el nico
que contiene la reglamentacin negocial entre las partes. Es decir, por el hecho de que en la
escritura pblica no se haga referencia alguna a la obligacin de ejecutar la obra conforme a un
proyecto sino, simplemente, se refiere a la entrega de una vivienda ya construida, ello no exime
de responsabilidad al promotor en caso de incumplimiento de la obligacin de ejecucin de la
obra con los materiales indicados en el primer documento contractual donde se contena la
referencia a un proyecto tcnico con una memoria de calidades determinada.
(estafa), estaramos en presencia del dolo como vicio de la voluntad (artculos 1.269 y 1.270 del
Cdigo civil).
En relacin con la informacin, debemos distinguir la relativa a la identidad del
promotor y su capacidad para realizar la obra, la atinente a los datos fsicos y jurdicos de la
vivienda y, la correspondiente a la contraprestacin que debe de satisfacer el comprador.
Respecto del primero de los apartados referidos, deber ponerse a disposicin del
pblico, el nombre o razn social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripcin del
Registro Mercantil, del vendedor. Como en la prctica generalidad de los casos el promotor
viene a revestir la forma societaria, resulta conveniente conocer quines son los autorizados para
intervenir como representantes de la sociedad vendedora en los contratos de compraventa
(administradores y apoderados) as como asegurarse de si est incurso en un procedimiento
concursal.
Tambin, debe ponerse a disposicin del pblico la copia de las autorizaciones
legalmente exigidas para la construccin de la vivienda y de la cdula urbanstica o certificacin
acreditativa de las circunstancias urbansticas de la finca, con referencia al cumplimiento de las
operaciones reparcelatorias o compensatorias, as como de la licencia o acto equivalente para la
utilizacin u ocupacin de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios. Con ello quiere
obligarse al promotor a acreditar que la vivienda que va a construir se ajusta a las prescripciones
del instrumento de planeamiento correspondiente.
En relacin con la informacin relativa a las caractersticas fsicas y jurdicas de la
vivienda, deber ponerse a disposicin del pblico: un plano general del emplazamiento de la
vivienda y plano de la vivienda misma, as como descripcin y trazado de las redes elctrica, de
agua, gas y calefaccin y garantas de las mismas, y de las medidas de seguridad contra
incendios con que cuente el inmueble; descripcin de la vivienda con expresin de su superficie
til, y descripcin general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los
servicios accesorios; referencia a los materiales empleados en la construccin de la vivienda,
incluidos los aislamientos trmicos y acsticos, y del edificio y zonas comunes y servicios
accesorios. Con toda esta informacin, en el caso de perfeccionarse la compraventa, podr el
comprador comprobar el cumplimiento de los requisitos de integridad e identidad (artculos
1.157 y 1.166 del Cdigo civil) de la obligacin de entrega de la vivienda atribuible al promotor
bastando con contrastar la informacin facilitada en la oferta y las caractersticas que presenta
posteriormente la vivienda entregada. Cuando no coincidan, habr un evidente incumplimiento
contractual.
Tambin comprender la informacin sobre los datos identificadores de la inscripcin
del inmueble en el Registro o expresin de no hallarse inscrito. Ninguna duda cabe de que la
publicidad registral constituye una garanta para la seguridad del trfico inmobiliario a travs
del principio de fe pblica registral contenido en los artculos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria, de
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tal manera que las adquisiciones realizadas confiando en el contenido del Registro devienen
inatacables.
Tambin deber informarse sobre los Estatutos y normas de funcionamiento de la
Comunidad de Propietarios, lo cual tiene especial relevancia pues en los Estatutos pueden
contenerse normas sobre limitaciones del uso de las viviendas (por ejemplo, prohibiendo el
ejercicio de una actividad profesional) cuyo previo conocimiento es indispensable para decidir
sobre la adquisicin. Tambin deber facilitarse un extracto de cuentas y obligaciones de la
vivienda, obligacin informativa que se encuentra ms desarrollada en el artculo 9.1.e de la Ley
de Propiedad Horizontal.
Tambin deber informarse sobre la fecha de entrega y la fase en que en cada momento
se encuentra la edificacin. Este aspecto es relevante pues deber incorporarse, normalmente, al
contrato formalizado mediante documento privado para que, as, el posterior retraso en la
entrega pueda dar lugar a la responsabilidad por mora o a la exigencia de la garanta contenida
en la Ley 57/1968, de 27 de julio.
Cuando se trate de la primera transmisin, deber informarse del nombre y domicilio
del Arquitecto y del nombre o razn social y domicilio del constructor. Puede tener importancia
facilitar ese dato para que el adquirente valore la calidad de esos profesionales.
Por ltimo, tambin deber ofrecerse la informacin sobre el dato del precio de la
compraventa que deber incluir: precio total de la venta que se entender que incluye en su
caso, los honorarios de Agente y el IVA o, en su caso, el Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados; forma de pago y, en el caso de preverse
aplazamientos, se indicar el tipo de inters aplicable y las cantidades que corresponder abonar
por principal e intereses y fecha de vencimiento de unos y otros; medios de pago admisibles
para las cantidades aplazadas; todos los datos relativos a la subrogacin del comprador en
alguna operacin de crdito no concertada por l; garantas a constituir por el comprador por el
precio aplazado; deducir las cantidades entregadas a cuenta por el adquirente; e informacin
sobre el pago de los tributos que graven la propiedad de la vivienda.
En definitiva, se pretende que el comprador tenga una informacin completa sobre
todos los aspectos referidos a su obligacin de pago del precio y dems prestaciones pecuniarias
que debe de satisfacer como contraprestacin por la entrega de la vivienda. Con estas garantas
se pretende hacer efectivo el principio de invariabilidad del precio reconocido en el artculo
1.593 del Cdigo civil, aunque cabe tambin el incremento previa autorizacin expresa o tcita
del dueo de la obra (STS de 9 de junio de 1989).
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posteriores a la venta sern de cuenta del comprador. Los gastos de inscripcin de la vivienda en
el Registro de la Propiedad son de cuenta ya cargo del comprador; pues entran dentro de los
dems posteriores a la venta.
- tambin deber acompaarse el certificado sobre el estado de deudas de la vivienda
emitido por el Secretario con el visto bueno del Presidente de la Comunidad de Propietarios con
la finalidad de que el comprador pueda conocer si an queda pendiente de pago alguna cuota
comunitaria y evitar as la aplicacin de la llamada afeccin real prevista en el artculo 9.1.e)
LPH.
- es plenamente aplicable al presente caso la exigencia contenida en el artculo 10.1.a)
LGDCU, relativa a que las clusulas no negociadas individualmente debern cumplir los
requisitos de concrecin, claridad y sencillez en la redaccin, con posibilidad de comprensin
directa, sin reenvos a textos o documentos que no se faciliten previa o simultneamente a la
conclusin del contrato, y a los que, en todo caso, debern hacerse referencia expresa en el
documento contractual. De igual tenor es el prrafo primero del artculo 10 del Real Decreto
515/1989 para la materia que es objeto de regulacin en el mismo.
En relacin con el contenido de las obligaciones de las partes, debe tenerse en cuenta el
concepto de clusulas abusivas que son definidas en el artculo 10.bis LGDCU: Se
considerarn clusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente
que en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un
desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del
contrato El hecho de que ciertos elementos de una clusula o que una clusula aislada se
hayan negociado individualmente no excluir la aplicacin de este artculo al resto del
contrato. La consecuencia que se deriva del carcter abusivo de las clusulas es su nulidad de
pleno derecho y se tendrn por no puestas.
En la Disposicin adicional primera LGDCU se contiene una relacin de clusulas
abusivas, y entre otras, la 5, relativa a la consignacin de fechas de entrega meramente
indicativas condicionadas a la voluntad del profesional. La 9, sobre la exclusin o limitacin de
forma inadecuada de los derechos legales del consumidor por incumplimiento total o parcial o
cumplimiento defectuoso del profesional. La 21, relativa a la transmisin al consumidor de las
consecuencias econmicas de errores administrativos o de gestin que no le sean imputables. Y
la 22 sobre la imposicin al consumidor de los gastos de documentacin y tramitacin que por
Ley imperativa corresponda al profesional. En particular, en la primera venta de viviendas, la
estipulacin de que el comprador ha de cargar con los gastos derivados de la preparacin de la
titulacin que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal,
hipotecas para financiar su construccin o su divisin y cancelacin).
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