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La legislacin: he aqu, no el nico, pero s el ms importante fundamento de la prosperidad del cultivo, y por
tanto, de la riqueza nacional. Siempre que la Ley niega su
apoyo al cultivador, desfallece la produccin, sntoma
indudable de la decadencia de las naciones
Manuel DNVILA COLLADO,
Proyecto de Cdigo Rural, 1900.
SUMARIO
I.
II.
INTRODUCCIN.
LA UNIDAD MNIMA DE CULTIVO: ANLISIS DE LA CUESTIN:
1.
2.
2.
ANTECEDENTES LEGISLATIVOS.
LA VIGENCIA DE LA OM DE 1958
LEY 19/1995, DE 4 DE JULIO.
(1) La realizacin de este trabajo se enmarca en las actividades del grupo de investigacin consolidado de la Generalitat de Catalunya AGAUR N. 2005SGR00199 y del
Proyecto de Investigacin Derecho de propiedad, propiedad agraria y aprovechamientos
(MEC SEJ2006-14875-C02-01/JURI). El autor agradece al Profesor Doctor Antoni VAQUER ALOY la lectura crtica del manuscrito del presente trabajo y las valiosas sugerencias
realizadas.
(2) Ha recibido el apoyo del Fondo Social Europeo y de AGAUR. El autor fue
beneficiario de una beca del Vicerrectorado de Relaciones Internacionales de la Universitat de Lleida para una estancia en la Universit Jean Moulin Lyon 3 dentro del programa
de Doble Titulacin.
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III.
I.
LA
DOCTRINA DE LA
DGRN
MNIMA DE CULTIVO:
2.1.
Venta a copropietarios:
III.
III.
III.
1. 1.1.
1. 1.1.
1. 1.1.
2. 2.2.
2. 2.3.
III.
1.
1.1. 2.3.1.
III.
1.
1.1. 2.3.2.
III.
1.
1.1. 1.2.1.
III.
III.
1.
1.
1.1. 1.2.1.
1.1. 1.2.1.
III.
1.
1.1. 2.3.3.
INTRODUCCIN
La obra que se ofrece al lector tiene como objeto el estudio de las transmisiones de fincas rsticas inferiores a la unidad mnima de cultivo procedentes de operaciones divisionales. En la actualidad, tanto la doctrina como
la jurisprudencia muestran posturas encontradas respecto a diferentes puntos
de la regulacin de esta figura. Por un lado, un sector cree derogada la Orden
Ministerial sobre UMC de 1958, que fijaba la superficie de las unidades
mnimas de cultivo para todos los trminos municipales de Espaa y otro la
considera vigente, concibindose consecuencias jurdicas distintas. El estudio
de esta discusin doctrinal y jurisprudencial, la gnesis de la institucin y su
historia conforman el apartado primero de este trabajo.
Asimismo son objeto de estudio las diferentes posiciones en torno a la
nulidad de los negocios jurdicos cuyo objeto sea una finca de estas caractersticas. La situacin trae causa tambin del reparto de competencias sobre la
materia a las Comunidades Autnomas, ya que algunas de ellas, pese a gozar
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1.
ANTECEDENTES
LEGISLATIVOS
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LA VIGENCIA DE LA OM DE 1958
LEY 19/1995, DE 4 DE JULIO
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Orden Ministerial. La derogacin de una Ley afecta, si no se dijera expresamente lo contrario, a las disposiciones de rango inferior dependientes de las
derogadas. Siendo dos las Resoluciones del Alto Tribunal, existe jurisprudencia, la cual, segn el artculo 1.6 del Cdigo Civil, tiene la funcin de completar el ordenamiento jurdico (STS de 23 de diciembre de 1983 y 23 de
junio de 1990). Pero no hay jurisprudencia cuando se trata de Resoluciones
de Salas distintas (STS de 26 de mayo de 1994). En fin, hay dos Resoluciones del TS de la Sala de lo Civil, una a favor y otra en contra de la vigencia
de la OM. De aplicarse la OM de 27 de mayo de 1958 con posterioridad a
1973 sobre todo por razones de vaco legal que perdura incluso en Andaluca despus de 1995, incidiendo, por tanto, en las operaciones jurdicas
no est claro si la sancin es su nulidad radical (34).
La regulacin vigente de las unidades mnimas de cultivo se encuentra
recogida en los artculos 23 a 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernizacin de las explotaciones agrarias. De estos artculos, nicamente el
artculo 23 tiene carcter bsico (35), segn se establece en la Disposicin
Adicional Primera de la Ley. El artculo 23 establece la definicin jurdica de
unidad mnima de cultivo: la superficie suficiente que debe tener una finca
rstica para que las labores fundamentales de su cultivo, utilizando los medios normales y tcnicos de produccin, pueda llevarse a cabo con un rendimiento satisfactorio, teniendo en cuenta las caractersticas socioeconmicas
de la agricultura en la comarca o zona. La regulacin contenida en la LRYDA no realizaba ningn tipo de definicin a este respecto.
Este artculo 23, en su apartado segundo, atribuye la competencia a las
Comunidades Autnomas para que determinen la extensin de la unidad
mnima de cultivo. Tras observar la actuacin de las Comunidades Autnomas, encontramos tres situaciones diferentes sobre la aplicacin de este artculo: ya fijaron la extensin con anterioridad a la Ley 19/1995 [en 1983,
Catalua (36); en 1984, Castilla y Len (37); en 1989, Madrid (38); en 1990,
(34) SAP Granada, nm. 226/2006 (Seccin 5.), de 7 de julio de 2006, F.J. 2.,
Id. CENDOJ 18087370052006100213.
(35) Dado que el retracto de colindantes no tiene carcter bsico en la legislacin
estatal, la Generalitat de Catalunya ha pasado a regularlo en los artculos 568-16 y sigs.
del Llibre V del Codi Civil de Catalunya. En la nueva regulacin encontramos como
principal diferencia, el que por un lado el derecho de retracto que en la normativa estatal
recae sobre el propietario del fundo colindante sin hacer mencin a su calidad personal,
y por otro, en la normativa catalana establece que debe ejercerlo aquel propietario que sea
cultivador directo y personal.
(36) Decreto 169/1983, de 12 de mayo (Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya,
de 20 de mayo de 1983, nm. 330, pg. 1229 y sigs.), que fija las unidades mnimas de
cultivo.
(37) Decreto 76/1984, de 16 de agosto (Boletn Oficial de Castilla y Len, de 27 de
agosto de 1984, nm. 36, pg. 714), por el que se fijan las unidades mnimas de cultivo.
(38) Decreto 65/1989, de 11 de mayo (Boletn Oficial de la Comunidad de Madrid,
nm. 145, de 20 de junio de 1989, pg. 6 y sigs.).
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Cantabria (39); y en 1994, Canarias (40)], las que fijaron la ex- tensin a raz
de la atribucin de competencia de la LMEA [en 1996, Andaluca (41); en
1997, Murcia (42) y Pas Vasco (43); en 1999, Galicia (44); y en 2002,
Navarra (45) y las Islas Baleares (46)], y las que todava no han fijado
ninguna [Principado de Asturias (47), Castilla-La Mancha (48), Aragn (49),
(39) La Ley 4/1990, de 23 de marzo (Boletn Oficial de Cantabria, de 9 de abril de
1990, nm. 11, Especial, pg. 76) establece las unidades mnimas de cultivo en su artculo
noveno.
(40) El Decreto 58/1994, de 22 de abril (Boletn Oficial de Canarias, de 25 de abril
de 1994, nm. 51, pg. 2368) fija con carcter general la superficie de una hectrea para
todo el territorio canario como superficie de la unidad mnima de cultivo.
(41) Resolucin de la Direccin General de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales, de 4 de noviembre de 1996, por la que se determina provisionalmente las unidades mnimas de cultivo, Boletn Oficial de la Junta de Andaluca, de 26 de noviembre de
1996, nm. 136, pg. 15791.
(42) Decreto 40/1997, de 6 de junio, por el que se establece la unidad mnima
de cultivo (Boletn Oficial de la Regin de Murcia, nm. 136, de 16 de junio de 1997,
pg. 6755).
(43) Decreto 168/1997, de 8 de julio, por el que se regula las explotaciones agrarias
prioritarias y determina las unidades mnimas de cultivo (Boletn Oficial del Pas Vasco,
nm. 138, de 21 de julio de 1997, pgs. 12632-12638).
(44) Decreto 330/1999, de 9 de diciembre, por el que se establece las unidades mnimas de cultivo para el territorio de la Comunidad Autnoma de Galicia, Diario Oficial
de Galicia, nm. 246, de 23 de diciembre de 1999, pgs. 15015-15017.
(45) Artculo 48 de la Ley Foral 1/2002, de 7 de marzo, que regula las Infraestructuras Agrcolas (Boletn Oficial de Navarra, nm. 33, de 15 de marzo de 2002,
pgs. 2306-2307.
(46) A travs del Decreto 147/2002, de 13 de diciembre, de la Conselleria dAgricultura i Pesca (Butllet Oficial de les Illes Balears, de 23 de diciembre de 2002, nm. 153,
extraordinario, pg. 28), el gobierno balear fija la superficie de las unidades mnimas de
cultivo (art. 8).
(47) La Ley 4/1989, de 21 de julio, que regula la ordenacin agraria y el desarrollo
rural (Boletn Oficial del Principado de Asturias y de la Provincia, de 21 de agosto de
1989, nm. 193, pg. 3733) estableca en su Disposicin Final 2. que en el plazo de un
ao el gobierno autonmico deba establecer la extensin de la unidad mnima de cultivo.
(48) El artculo 58.2 de la Ley 4/2004, de 18 de mayo (Diario Oficial de CastillaLa Mancha, de 25 de mayo de 2004, nm. 88, pg. 8425) establece que en plazo de un
ao se dictara una norma reglamentaria fijando la extensin de las unidades mnimas de
cultivo.
(49) Aragn en la Ley 5/1999, de 25 de marzo, de Urbanismo, establece que en
el plazo de un ao el Gobierno de Aragn, mediante Decreto, fijar las unidades mnimas de cultivo, mientras no entre en vigor este Decreto, la Ley establece que se aplicarn
las superficies de la OM de 1958. Hasta el momento, todava no se ha dictado ninguna norma en este sentido. El Justicia de Aragn recomend al Gobierno de Aragn en
el Informe Anual de 1999 que era necesario y requera de la mxima urgencia dictar
el mencionado Decreto para llenar, en el mbito de la Comunidad Autnoma, el vaco
normativo existente como consecuencia de estar derogada la Orden de 27 de mayo
de 1958. Vid. Justicia de Aragn, Informe Anual del Justicia a las Cortes de Aragn,
1999, en Boletn Oficial de las Cortes de Aragn, nm. 47, fasc. 2., de 2 de mayo de
2000, pg. 1701.
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III.
medio de prueba (57) admitido en derecho que la finca que se pretende inscribir no procede de una divisin o segregacin (58) contempornea, sino que
posea esta extensin con anterioridad (59) a la entrada en vigor de la normativa de las unidades mnimas de cultivo (60). Aunque la inscripcin en el
Registro ofrece garantas de publicidad y seguridad en el trfico jurdico, no
afecta propiamente a la transmisin de la propiedad (61).
1.
DIVISIN Y/O
SEGREGACIN
La Ley 19/1995 dispone en su artculo 24 (62) una serie de reglas aplicables a las operaciones divisionales procedentes de una divisin o segregacin fruto de transmisiones patrimoniales. Dentro de la regulacin de la
LMEA podemos encontrar las transmisiones inter vivos (63) y mortis causa.
(57) Se podra acreditar mediante la presentacin de escrituras pblicas anteriores en
la que se describiera la finca con una extensin inferior a la exigida para superar la extensin de la unidad mnima de cultivo.
(58) Vid. artculo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se
aprueban las Normas Complementarias al Reglamento para la ejecucin de la Ley Hipotecaria sobre inscripcin en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanstica.
(59) Cfr. F.J. 4. de la Resolucin de la DGRN, de 25 de mayo de 2002, Boletn
Oficial del Estado, nm. 163, de 9 de julio de 2002, pg. 24875. En este supuesto de
hecho, la divisin del predio se produjo en 1954, resultando una finca inferior a la unidad
mnima de cultivo, por tanto deban aplicarse las normas entonces vigentes que no declaraban la nulidad de dicha divisin.
(60) El artculo 2.1 de la Ley de 15 de julio de 1954 ya estableca que slo sera
vlida la divisin de predios cuando no resultasen fincas inferiores a la unidad mnima de
cultivo o cuando se adquiriesen por los propietarios de terrenos colindantes para unirlas
a las suyas.
(61) MORALES MORENO se cuestiona si en los casos en que el otorgamiento de la
escritura pblica va seguido de la inscripcin en el Registro, si el verdadero modo no
es la inscripcin en el Registro y no la propia escritura, pues la inscripcin es un modo
ms idneo que la escritura al conectar con el sistema de publicidad registral. Vid.
MORALES MORENO, Antonio Manuel, Prlogo, en JEREZ DELGADO, Carmen, Tradicin y
Registro, Cuadernos de Derecho Registral, Ed. Colegio de Registradores de la Propiedad,
Mercantiles y de Bienes Muebles de Espaa, Madrid, 2004, pg. 21.
(62) Artculo 24 LMEA. 1. La divisin o segregacin de una finca rstica slo ser
vlida cuando no d lugar a parcelas de extensin inferior a la unidad mnima de cultivo.
2. Sern nulos y no producirn efecto entre las partes ni con relacin a tercero, los actos
o negocios jurdicos, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la divisin de dichas fincas, contraviniendo lo dispuesto en el apartado anterior. 3. La particin
de herencia se realizar teniendo en cuenta lo establecido en el apartado 1 de este artculo,
aun en contra de lo dispuesto por el testador aplicando las reglas contenidas en el Cdigo
Civil sobre las cosas indivisibles por naturaleza o por ley y sobre la adjudicacin de las
mismas a falta de voluntad expresa del testador o de convenio entre los herederos.
(63) Nosotros estudiaremos la compraventa como negocio transmisivo paradigmtico. Sin embargo, a cualquier otro acto que transmita la propiedad, como puede ser una
donacin, podrn serle de aplicacin los principios que de nuestro estudio se extraigan.
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1.1.
La compraventa
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nal ser irrealizable por su carcter ilcito (70). Esta ilicitud deriva de la
prohibicin legal del artculo 24.1 de la Ley 19/1995, pues este precepto
transforma la cosa de comerciable a no comerciable (71). RIVERO afirma que
en estos casos la compraventa sera nula por falta de objeto idneo (72).
Como vimos en el ejemplo anterior, la licitud o ilicitud puede ser sobrevenida. ALMAGRO NOSETE considera que en los casos de prohibicin legal, a
diferencia de las cosas inapropiables por su naturaleza (v.gr., el aire), la
nocin de extracomercialidad se relativiza, pues depende de las circunstancias histricas (73), dada su naturaleza dinmica (74). De esta manera, segn la coyuntura existente, un bien puede o no estar dentro del comercio.
TOULLIER ya ejemplific este supuesto con el caso de los bienes afectos la
dotation de la couronne (75). El contrato de compraventa carecera del
presupuesto objetivo de la licitud, carcter necesario del objeto de los negocios junto con el de la posibilidad y la determinacin. Siguiendo el criterio
que mantienen DEZ-PICAZO Y GULLN, el vendedor podra ser responsable
civilmente frente al otro contratante, si ste conoca o poda diligentemente
conocer el carcter ilcito de la transmisin (76), es decir, que est prohibido
realizar actos divisionales resultando parcelas inferiores a la UMC. Cuando
MAINGUY analiza el supuesto del contrato de compraventa afirma que su
(70) Cfr. DEZ-PICAZO, Luis, y GULLN, Antonio, Sistema de Derecho Civil, Vol. II,
9. ed., Ed. Tecnos, Madrid, 2003, pg. 261. DE LOS MOZOS Y DE LOS MOZOS ya haba
manifestado que la licitud o la ilicitud no ha de establecerse con referencia a los elementos particulares del negocio, sino con el negocio mismo, afectando pues a todo el programa obligacional. Cfr. DE LOS MOZOS Y DE LOS MOZOS, Jos Luis, El objeto del negocio
jurdico, en Revista de Derecho Privado, enero-diciembre de 1960, pg. 390.
(71) Cfr. DEZ-PICAZO, Luis, Fundamentos de Derecho Civil, op. cit., pg. 250.
Segn DEZ-PICAZO estaramos ante una ilicitud relativa, ya que las cosas per se [] no
son nunca lcitas o ilcitas.
(72) LACRUZ BERDEJO, Jos Luis y otros, Elementos de Derecho Civil. Derecho de
Obligaciones. Contratos y cuasicontratos. Delito y cuasidelito, Vol. II, Tomo II, 3. ed.,
revisada y puesta al da por Francisco RIVERA HERNNDEZ, Ed. Dykinson, Madrid, 2005,
pg. 11.
(73) ALMAGRO NOSETE, Jos, Artculo 1.271, en SIERRA GIL DE LA CUESTA, Ignacio
(coord.), Comentario del Cdigo Civil, artculos 1.088 al 1.314, Tomo VI, Ed. Bosch,
Barcelona, 2000, pg. 584.
(74) Cfr. ALEGRE GONZLEZ, Juan, La extracomercialidad y sus consecuencias jurdicas, en Revista de Derecho Privado, Tomo LV, enero-diciembre de 1971, pg. 148.
(75) Una vez alcanzada la victoria, los revolucionarios franceses dotaron de nuevas
leyes a la recin nacida Repblica, entre ellas la Ley de 22 de noviembre-1 de diciembre
de 1790, por las que derogaba aquellas leyes que declaraban fuera del comercio los bienes
afectos a la dotacin de la Corona. Le principe de linalinabilit absolute du domaine
de la coronne [] consacr par les anciennes lois, a t abrog. Cfr. TOULLIER, Charles
Bonaventure Marie, y DUVERGIER, Jean-Baptiste, Le Droit Civil Franais suivant lordre
du Code: Ouvrage dans lequel on a tach de runir la thorie a la pratique, Vol. III,
II parte, 6. ed., Ed. Cotillon, Pars, 1846, pgs. 99-100.
(76) Cfr. DEZ-PICAZO, Luis, y GULLN, Antonio, Instituciones de Derecho Civil,
Vol. I, Ed. Tecnos, Madrid, 1995, pg. 412.
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objeto debe ser un bien apropiable (77) y que est dentro del comercio de los
hombres, no incluyndose elementos como el agua o el aire (78). El supuesto
que analizamos debera circunscribirse, segn este autor, al campo de las
cosas ilcitas (79) por razones de orden pblico (80). Este tipo de bienes han
sido calificados como tabous juridiques (81). MAINGUY afirma que [e]n
ralit ces choses sont dans le commerce juridique [] mais des limites
leur commercialisation sont fixes (82). Es decir, si en el momento de la
compraventa existe cualquiera de las excepciones que la Ley 19/1995 prev,
la transmisin no ser nula y siendo un motivo ms para poder afirmar que
ciertamente la finca inferior a la UMC es una res intra commercium. Las
prohibiciones que afectan a la transmisin de este tipo de fincas tienen en
cuenta la naturaleza de la cosa y no las circunstancias externas como la
calidad de las partes (v.gr., Incapacidad) (83).
Una vez analizada la doctrina sobre el contrato de compraventa y la
transmisin de fincas inferiores a la UMC, es necesario estudiar los supuestos
reales que la jurisprudencia ha resuelto. As, la Audiencia Provincial de
Barcelona, en su sentencia de 16 de diciembre de 2005, manifestaba en su
Fundamento Jurdico Segundo, al analizar una venta de una parte segregada
inferior a la UMC que, la nulidad que afecta al contrato es de carcter
radical y absoluto, por imposibilidad [d]el objeto, y desde el momento mismo de su suscripcin. Siendo la nulidad ex tunc (84). Como afirma DEZPICAZO, esta imposibilidad podra calificarse como una imposibilidad jurdica
del objeto del contrato, y, por tanto, debera examinarse bajo el prisma de
la licitud del presupuesto objetivo (85).
(77) Cfr. LOISEAU, Grgoire, Typologie des choses hors du commerce, en RTD
civ., nm. 1, Janv.-Mars 2000, pg. 55.
(78) El autor afirma que les choses sans matre comme lair ou leau ne le sont pas
[appropriables]. Vid. MAINGUY, Daniel, Contrats spciaux, 4e dition, Ed. Dalloz, Pars,
2004, pg. 89.
(79) [U]n certain nombre de choses ne peuvent ter objet dun contrat de vente par
leffet de la loi. Vid. MAINGUY, Daniel, Contrats spciaux, op. cit., pg. 90.
(80) Cfr. COLLART DUTILLEUL, Franois, y DELEBECQUE, Philippe, Contrats civils et
commerciaux, 6e ed., Ed. Dalloz, Pars, 2002, pg. 124: Certaines demeurent inalinables
pour des raisons qui tiennent soit lordre public (choses hors du commerce).
(81) Pour des motifs auxquels la socit tient plus profondment encore qu
lintrt gnral, il est des choses quil est interdit de vendre sans doute parce quelles sont
tabou, quelles ont un aspect sacr auquel la socit interdit de toucher. Vid. MALAURIE,
Philippe; AYNS, Laurent, y GAUTIER, Pierre-Yves, Les contrats spciaux, Ed. Defrenois,
Pars, 2003, pg. 139. Cfr. MAINGUY, Daniel, Contrats spciaux, op. cit., pg. 90.
(82) MAINGUY, Daniel, Contrats spciaux, op. cit., pg. 90.
(83) Cfr. BNABENT, Alain, Droit civil. Les contrats spciaux civils et commerciaux,
7e ed., Ed. Montchrestien, Pars, 2006, pg. 20.
(84) SAP Barcelona, nm. 620/2005 (Seccin 17.), de 16 de diciembre, JUR 2006/
85851.
(85) DEZ-PICAZO, Luis, Fundamentos, op. cit., pg. 204.
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daban los proponentes era que se pretenda resolver un supuesto muy repetido en estas circunstancias (115). La redaccin propuesta introduce unas
reglas de adjudicacin de la finca entre los diferentes coherederos, cuando
no hubiera disposicin del causante ni pacto entre ellos. Pero no se propone
en la enmienda la introduccin de una remisin al Cdigo Civil. El Informe
de la Ponencia inicia el anlisis del artculo 35, afirmando que se ha rechazado la enmienda nmero 39 presentada por el Grupo Parlamentario Izquierda
Unida-Iniciativa por Catalua; sin embargo la enmienda es una enmienda
de supresin de todo el Ttulo II por considerarse adecuada la normativa en
vigor (116). Respecto a la enmienda presentada por el Grupo del Partido Popular, la Ponencia (117) acepta el sentido pero no la redaccin, que es modificada en el fondo y en la letra. Es en este punto donde se introduce al final del
prrafo tercero la remisin al Cdigo Civil, tal como finalmente fue aprobado
el artculo (118). El Grupo del Partido Popular no se resign inicialmente a la
modificacin de su propuesta y en el debate de 29 de marzo de 1995 en la
Comisin de Agricultura mantiene como viva la enmienda nmero 78 y se
propone para la votacin en dicha Comisin. El resultado de la votacin es
15 votos a favor, 20 en contra y una abstencin (119), por lo que el Presidente
de la Comisin declara rechazada la enmienda.
Segn la informacin que se desprende de los escritos de mantenimiento de enmiendas para el Pleno, el Grupo del Partido Popular, proponente
de la enmienda de adicin nmero 78, acept la redaccin que la Ponencia le daba al artculo 35 del Proyecto (actual 24), ya que entre las enmiendas que mantena para su discusin en el Pleno no se encontraba la nme(115) Boletn Oficial de las Cortes Generales, Congreso de los Diputados, V Legislatura, Serie-A, nm. 76-9, de 17 de octubre de 1994, pg. 51.
(116) Boletn Oficial de las Cortes Generales, Congreso de los Diputados, V Legislatura, Serie-A, nm. 76-9, de 17 de octubre de 1994, pg. 42.
(117) La Ponencia encargada de redactar el Informe sobre el Proyecto de Ley de
Modernizacin de las Explotaciones Agrarias estaba integrada por los Diputados don
Josep Pau i Pernau (PSOE), don Gerardo Torres Sauquillo (PSOE), don Francisco San
Martn Sala (PP), don Jos Ramn Pascua1 Monzo (PP), don Miguel Ramrez Gonzlez
(PP), doa Merc Rivadulla Gracia (IU-IC), don Pere Vida1 i Sardo (C-CiU), y don
Ricardo Gatzagaetxebarra Bastida (V-PNV). Cfr. Boletn Oficial de las Cortes Generales,
Congreso de los Diputados, V Legislatura, Serie-A, nm. 76-11, de 21 de marzo de 1995,
pg. 75.
(118) Por lo que concierne a la enmienda nmero 78 del Grupo Popular, se acepta incorporar su sentido aadiendo al final del prrafo 3: La particin de herencia se
realizar teniendo en cuenta lo establecido en el apartado 1 de este artculo, aun en contra
de lo dispuesto por el testador aplicando las reglas contenidas en el Cdigo Civil sobre
las cosas indivisibles por naturaleza o por ley y sobre la adjudicacin de las mismas a
falta de voluntad expresa del testador o de convenio entre los herederos. Vid. Boletn Oficial de las Cortes Generales, Congreso de los Diputados, V Legislatura, Serie-A,
nm. 76-11, de 21 de marzo de 1995, pg. 80.
(119) Diario de Sesiones del Congreso de los Diputados, Comisiones, V Legislatura,
nm. 478, sesin de 29 de marzo de 1995, nm. 28, pg. 14232.
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1.2.2.
(142) Esta remisin al Cdigo Civil tiene carcter provisional para aquellas Comunidades Autnomas con legislacin foral, ya que en el momento en que dicten su normativa de desarrollo deben adecuar la remisin a sus propias legislaciones en materia de
sucesiones. En el caso especial de Catalua, que en la actualidad cuenta con un precepto
que regula este supuesto (art. 49 CS) debera aplicarse ste con preferencia al del Cdigo
Civil.
(143) El artculo 1062.2 del Cdigo Civil establece que cuando una cosa sea indivisible, basta con que cualquiera de los coherederos solicite la venta en pblica subasta. Sin
embargo, esta circunstancia implicar, como afirma DE BARRN ARNICHES, que la finca
pueda acabar en manos de un sujeto no profesional de la agricultura, perdiendo por ello
toda posibilidad de crecimiento y rentabilidad futura. Vid. DE BARRN ARNICHES, Paloma,
El regimen de indivisibilidad de las Unidades Mnimas de Cultivo en la Ley 19/1995, de
4 de junio, de modernizacin de las explotaciones agrarias, en Anuario Jurdico de La
Rioja, Ed. Diputacin General de La Rioja y Universidad de La Rioja, nm. 3, ao 1997,
pg. 190.
(144) STS nm. 675/1998 (Sala de lo Civil), de 2 de julio, F.J. 3., RJ 1998/5212.
(145) V.gr. El desplazamiento que debe hacer el agricultor desde sus almacenes con
el tractor sera el mismo, sin embargo la rentabilidad que extraera sera menor. El gasto
fijo sera idntico, pero el resultado sera inferior.
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DOCTRINA DE LA
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MNIMA DE CULTIVO
Analizados los supuestos legales que la Ley 19/1995 prev para la nulidad de las transmisiones de fincas, debemos examinar la doctrina de la Direccin General de los Registros y el Notariado que produce que el nmero
de supuestos se ample. La calificacin de los registradores a la hora de inscribir el ttulo en el Registro de la Propiedad implica la adecuacin de los
documentos presentados a la doctrina de la DGRN.
2.1.
Venta a copropietarios
1107
cuencias del prrafo primero, artculo 400 del expresado Cdigo, frente a un
plazo de duracin indefinido que por serlo, queda fuera de la previsin excepcional del segundo prrafo del artculo 400 del propio Cdigo (151). La
DGRN utiliza esta limitacin temporal establecida en los pactos de indivisin
de la finca para impedir la inscripcin de estas transmisiones. Al finalizar el
plazo de los diez aos, los comuneros pueden convenir nuevamente el pacto
de conservar la cosa indivisa y as sucesivamente (152), sin que se pueda
superar el plazo de diez aos, aunque algn autor afirma que nicamente
puede realizarse una nica prrroga (153).
Esta figura tambin se encuentra recogida en el Derecho Civil especial.
El nuevo Libro V del Cdigo Civil de Catalua establece que los copropietarios pueden pactar la indivisin de la propiedad por un plazo que no puede
ser superior a los diez aos. El propio artculo 552-10.2 CCCat recuerda que
el acuerdo debe alcanzarse por unanimidad. Sin embargo, la regulacin del
pacto de indivisin en Catalua se distingue de la redaccin del Cdigo Civil,
en que la catalana no permite prrrogas (154). El texto no hace mencin a
(151) RJ 2482/1958, Considerando 4.
(152) Cfr. MIQUEL GONZLEZ, Jos Mara, Artculo 400, en ALBALADEJO, Manuel
(dir.): Comentarios al Cdigo Civil y Compilaciones Forales: Artculos 392 a 429 del
Codigo Civil y Ley sobre Propiedad Horizontal, Tomo V, Vol. 2., 1. ed., Ed. EDERSA,
Madrid, 1985, pg. 464.
(153) BELTRN DE HEREDIA Y CASTAO, Jos, La comunidad de bienes en el Derecho
espaol, Ed. Revista de Derecho Privado, Madrid, 1954, pg. 341 y sigs. En la misma
lnea, cfr. PUIG BRUTAU, Jos, Fundamentos de Derecho Civil, Tomo III, vol. II, 2. ed.,
Ed. Bosch Casa Editorial, Barcelona, 1979, pg. 37. PUIG BRUTAU seala que, transcurrida
la prrroga, la solucin que se presenta es que los hasta entonces condueos, pueden
transformar la comunidad en sociedad, vid. PUIG BRUTAU, Jos, Fundamentos de Derecho, op. cit., nota 38, pg. 38. MEDINA DE LEMUS plantea la misma solucin que PUIG
BRUTAU, ya que considera ms conveniente convertir la copropiedad en alguna clase de
sociedad mercantil u otro tipo de entidad. MEDINA DE LEMUS se une a esta vertiente que
considera que el pacto de indivisin no puede estar sujeto a prrrogas indefinidas, dada
la naturaleza antieconmica, provisional y temporal de la comunidad de bienes. Vid.
MEDINA DE LEMUS, Manuel, De la comunidad de bienes, en RAMS ALBESA, Joaqun, Comentarios al Cdigo Civil, Tomo III, Ed. J. M. Bosch Editor, Barcelona, 2001, pg. 344.
CAPILLA RONCERO opina que a pesar de que este sector mantiene que slo se puede realizar
una nica prrroga, salvo la interpretacin meramente literalista [] no hay argumentos
serios en contra de las sucesivas prrrogas. Vid. CAPILLA RONCERO, Francisco, La comunidad de bienes, en LPEZ, A.; MONTS, V. L. y ROCA, E. (dir.): Derecho Civil.
Derechos Reales y Derecho Inmobiliario Registral, 2. ed., Ed. Tirant lo Blanc, Valencia,
2001. Asimismo, SIERRA GIL DE LA CUESTA seala que la situacin tiene visos de aclararse con la Resolucin de la DGRN, de 30 de septiembre de 1987 (RJ 1987/6579), ya que
la DGRN se manifiesta favorable a las prrrogas sucesivas: que si bien [el art. 400.2.
CC] rechaza el pacto de indivisin por ms de diez aos, admite la indivisin por perodo superior mediante sucesivos pactos. Vid. SIERRA GIL DE LA CUESTA, Ignacio, Artculo 400, en SIERRA GIL DE LA CUESTA, Ignacio (coord.): Comentarios al Cdigo Civil,
Ed. Bosch, Barcelona, 2000, pg. 291.
(154) El texto definitivo se diferencia del Anteproyecto de Llibre V del Codi Civil
de Catalunya en que ste prevea la posibilidad de realizar una nica prrroga por cinco
1108
ello y la diccin que no pot superar els deu anys del artculo en cuestin,
nos lleva a indicar que no puede existir otra interpretacin (155). Por lo que
respecta a la regulacin del pacto de indivisin en Navarra, tampoco se prev
la posibilidad de realizar prrrogas. A pesar de esta circunstancia, la situacin difiere por el amplio marco temporal que la legislacin foral permite.
Como recuerda ABELLA RUBIO, debe tenerse en cuenta que el Fuero Nuevo
de Navarra (156) establece que la exclusin de la divisin por pacto de los
comuneros puede ser de hasta noventa y nueve aos (157), superando incluso el relevo generacional. Finalmente, cabe resear que el Derecho Civil
aragons no recoge especficamente la figura de la comunidad de bienes y el
pacto de indivisin como tal en su Ordenamiento Jurdico; aunque s regula
la copropiedad entre coherederos en la legislacin sobre sucesiones. En ella
se permite a los causahabientes establecer un pacto de indivisin por un
mximo de quince aos, que puede prorrogarse sucesivamente sin superar
este lmite temporal en cada periodo (158).
aos: Article 552-11.2. Transcorregut el termini, es pot pactar novament la indivisi per
un nic perode que no pot excedir els cinc anys. OBSERVATORI DE DRET PRIVAT
DE CATALUNYA - SECCI DE DRET PATRIMONIAL: Treballs preparatoris dell
libre cinqu del Codi Civil de Catalunya. Els Drets Reals, Ed. Generalitat de Catalunya
(Departament de Justcia i Interior), Barcelona, 2003, pg. 137. Esta opcin ya no se
recoga en el Proyecto remitido por la Generalitat de Catalunya al Parlament (art. 552-9.2
del Proyecto). Cfr. Butllet Oficial del Parlament de Catalunya, nm. 216, de 5 de setembre de 2005, pg. 26.
(155) El artculo 552-10.3 CCCat introduce como novedad la posibilidad de que la
autoridad judicial, sin el concurso de los dems partcipes y de forma razonada, pueda
imponer un rgimen de indivisin no superior a cinco aos, si la divisin puede afectar
a un incapaz o a un menor de edad. No se prev tampoco aqu la posibilidad de repeticin
de la medida.
(156) Vid. Ley 374.2. del Fuero Nuevo de Navarra: El pacto de renuncia temporal
a la accin divisoria es vlido y obliga no slo a los copropietarios, sino tambin a sus
causahabientes; no obstante, podr ser dejado sin efecto por la decisin del Juez fundada
en la falta de utilidad de la indivisin. Lo mismo valdr cuando el que ha constituido la
propiedad pro indiviso declare su voluntad de que aqulla permanezca sin dividir. Se
considerar temporal la indivisibilidad cuando no exceda de noventa y nueve aos.
(157) ABELLA RUBIO, Jos Mara, La divisin de la cosa comn en el Cdigo Civil,
2. ed., Ed. Dykinson, Madrid, 2005, pg. 190.
(158) Artculo 50 LSA. 1. Todo titular de una cuota en una herencia o porcin de
ella tiene derecho a promover en cualquier tiempo la divisin de la comunidad. / 2. No
obstante, el disponente podr ordenar que tanto respecto a la herencia como a bienes
concretos de sta no se proceda a la particin durante un tiempo determinado, que no
podr exceder de quince aos a contar desde la apertura de la sucesin, o por el tiempo
en que los bienes estn sujetos al usufructo del viudo. Igualmente, los partcipes podrn
convenir unnimemente la indivisin por un plazo mximo de quince aos. En ambos
casos, podr prorrogarse la indivisin por acuerdo unnime de los partcipes por trmino
que, cada vez, no sea superior a quince aos. / 3. Aunque haya prohibicin o pacto de
indivisin, el Juez puede autorizar la particin a instancia de cualquier partcipe si concurre una justa causa sobrevenida.
Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, N.o 707
1109
GODOY DOMNGUEZ afirma que el pacto de indivisin no supone el mantenimiento de la comunidad, sino tan slo la imposibilidad de pedir la divisin de la cosa; permaneciendo intacto el derecho de cada comunero a salir
de aqulla mediante la transmisin de su cuota. De manera que lo cedido al
tercero ser la posicin del comunero en la comunidad y esa posicin, en el
caso de existir el pacto, no incluye la facultad de pedir la divisin (159).
La doctrina de la DGRN, repetida en diferentes resoluciones (160), afirma que la compatibilidad entre la persistencia de una comunidad sobre el
todo y la atribucin a cada propietario de un derecho permanente de uso
exclusivo sobre una parte suficientemente determinada de aqul, exige que
estas partes carezcan de la autonoma fsica y econmica que les impida ser
reputados como objetos jurdicos nuevos y absolutamente independientes
entre s, pues, en otro caso y la atribucin a diferentes compradores de una
finca rstica, segn sus propias cuotas ideales implica una verdadera divisin, cualquiera que sea la denominacin elegida o el mecanismo jurdico
bajo el que pretende encubrirse, dada la prohibicin del pacto de indivisin
por ms de diez aos.
Por ello, esta teora entiende que la venta de una finca rstica a diferentes
compradores en cuotas de participacin indivisas tiene como finalidad
oculta realizar un acto de parcelacin vetado por las leyes (161). El Justicia
(159) GODOY DOMNGUEZ, Luis A., El carcter personal o real del pacto de indivisin, en Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, nm. 627, marzo de 1995, pg. 611.
(160) Resolucin de la Direccin General de los Registros y del Notariado, de 19 de
junio de 2000; Resolucin de la Direccin General de los Registros y del Notariado,
de 26 de junio de 1999, Boletn Oficial del Estado, nm. 184, de 3 de agosto de 1999,
pgs. 28882-28884; Resolucin de la Direccin General de los Registros y del Notariado,
de 7 de octubre de 1999, Boletn Oficial del Estado, nm. 269, de 10 de noviembre de
1999, pgs. 39224-39226. Errneamente algunas de estas Resoluciones argumentan su
exposicin aplicando el artculo 428 del Cdigo Civil, siendo el artculo 400 quien establece la limitacin temporal de diez aos en el pacto de conservacin de la cosa indivisa.
(161) Recordemos que la DGRN ha declarado que incluso las divisiones de fincas
rsticas que den lugar a fincas superiores a la unidad mnima de cultivo requieren de la
declaracin municipal de innecesariedad de la licencia para dividir. La Resolucin de 15
de junio de 2005 resolva un caso en que se pretenda la inscripcin en el Registro de la
Propiedad de Vera una escritura de divisin, donacin y compraventa por la que una finca
rstica, sita en la Comunidad Autnoma de Andaluca, se divida en siete parcelas, todas
ellas de regado y de mayor superficie que la unidad mnima de cultivo, que se donaban y vendan a determinadas personas. El Notario autorizante recurri entendiendo
que no era de aplicacin el artculo 78 del Real Decreto 1093/1997, sino el 79, y que por
tanto no era necesaria la licencia. La DGRN desestim el recurso y manifest que [e]l
artculo 259.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, aplicable a la Comunidad
Autnoma de Andaluca por Ley de su Parlamento 1/1997, de 18 de junio, se refiere a toda
clase de terrenos, tanto rsticos como urbanos, razn por la cual est plenamente justificada la exigencia del Registrador. Vid. Resolucin de la Direccin General de los Registros y del Notariado, de 15 de junio de 2005, en Boletn Oficial del Estado, nm. 197,
de 18 de agosto de 2005, pgs. 28820-28821.
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que la transmisin an no habra sido inscrita en el Registro de la Propiedad (164). Una vez adquirida la finca, los compradores la dividieron en porciones inferiores a la UMC establecida en la OM 1958 (165), circunstancia
que motiv la actuacin de los Servicios de Disciplina Urbanstica. Estos
servicios incoaron expediente sancionador contra los vendedores por proceder a la venta de la finca en cuotas indivisas. En la Propuesta de Resolucin
del Instructor del Expediente Sancionador afirmaba que: [e]sta situacin ha
sido propiciada por la interesada al vender la finca a varias personas, que en
ningn momento manifestaron su intencin de continuar con la explotacin
agrcola de la finca (166). La parte vendedora aleg a esta propuesta afirmando que sta no tena la obligacin de conocer si los adquirentes eran
agricultores o no. La vendedora manifestaba que el hecho de que los compradores no fueran agricultores profesionales no poda suponer la privacin de
su derecho a comprar un terreno rstico. Adems, recalcaba que la parte
vendedora actu de buena fe al aceptar al resto de co-compradores sin que
el Notario autorizante explic[ara], inform[ara] o advirti[era] (167) al vendedor de las consecuencias de vender la finca a diferentes compradores a
travs de cuotas de participacin. Finalmente, la Direccin General de Ordenacin del Territorio y Urbanismo impuso una multa de 136.000 pesetas por
infraccin urbanstica grave (168) a los vendedores por transmitir la finca a
diferentes personas a travs de cuotas de participacin. La parte vendedora
(164) Como afirma MARTNEZ GARCA, la coordinacin entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Territorial se comenz a fraguar con la publicacin del Real Decreto de
3 de mayo de 1980 y fue impulsada por la reforma de las Haciendas Locales en 1996, con
la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden
Social. Vid. MARTNEZ GARCA, Eduardo Jos, Relaciones Catastro-Registro, en Revista
Crtica de Derecho Inmobiliario, nm. 641, julio-agosto de 1997, pg. 1380. En la actualidad, proyectos como el GEOBASE (vid. Instruccin de la DGRN, de 2 de marzo
de 2000, en Boletn Oficial del Estado, nm. 69, de 21 de marzo de 2000, pg. 11465),
que permite el acceso virtual a un Catastro actualizado, refuerzan esta coordinacin.
Cfr. GMEZ PERALS, Miguel, Relaciones entre el Registro de la Propiedad y el Catastro:
Coordinacin?, en Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, nm. 699, enero-febrero de
2007, pg. 93 y sigs.
(165) Servicio Tcnico de Inspeccin y Disciplina Urbanstica del Departamento de
Ordenacin Territorial, Obras Pblicas y Transportes, de la D.G.A. informa que en la
fecha de la compraventa, la unidad mnima de cultivo en regado en el trmino municipal
de Pastriz, vena fijada por la Orden de 27 de mayo de 1958 del Ministerio de Agricultura
y era de cuatro mil metros cuadrados (4.000 m). Cfr. Escrito del Servicio Tcnico de
Inspeccin y Disciplina Urbanstica, del Departamento de Ordenacin Territorial, Obras
Pblicas y Transportes, de la D.G.A. de 27 de agosto de 1998, Expediente nm. 592/98
del Justicia de Aragn.
(166) Boletn Oficial de Aragn, nm. 109, de 19 de septiembre de 1997, pg. 5216.
(167) Escrito de alegaciones de doa E. O. F. a la Propuesta de Resolucin del
Instructor del Expediente Sancionador, Expediente nm. 592/98 del Justicia de Aragn.
(168) Resolucin de la Direccin General de Ordenacin del Territorio y Urbanismo,
de 16 de enero de 1998.
1112
interpuso escrito, pero fue inadmitido al presentarlo fuera de plazo, sin embargo en la Resolucin del Consejero Autonmico del Ordenacin Territorial
se afirma que: [e]n cualquier caso, parece oportuno referirse al razonamiento utilizado por la interesada segn el cual no intervino en la divisin de
la finca, que se produjo como consecuencia de los actos constructivos ejecutados por los adquirentes. A este respecto conviene sealar que lo que se
imputa a doa E. O. F. es la venta de su finca en participaciones indivisas [] Debe insistirse en que lo que se imputa y por lo que se sanciona
a la recurrente es por la venta en participaciones de la finca de su propiedad (169). El 21 de diciembre de 1998, tras haber hecho efectivo el pago
de la multa, la parte vendedora presenta escrito de queja ante el Justicia de
Aragn que motiva la investigacin.
b)
Examen
Nuestro Ordenamiento Jurdico Civil reconoce el derecho de todo propietario de una finca rstica a enajenarla (170) a una pluralidad de adquirentes
que, por el hecho de comprarla conjuntamente, pasan a ser titulares de la
finca en pro indiviso. Se aplica a los compradores el rgimen de la comunidad de bienes, y as cada comprador contribuye en el precio segn sus
cuotas de participacin o en partes iguales si no se expresa nada en el contrato. Como afirma el Justicia de Aragn, el hecho sancionado es el hecho
sancionado en el expediente concreto, esto es, la venta en pro indiviso de
una parcela rstica a varias personas sin relacin entre ellas y que no eran
agricultores.
En la prctica se est privando a los propietarios de fincas rsticas de
vender su predio a terceros no profesionales de la agricultura cuando conformen una pluralidad de compradores. El Cdigo Civil no prev esta prohibicin, aunque si la calificacin del Registrador o de las Autoridades entienden
que es una parcelacin ilegal, el negocio jurdico de la compraventa podra
convertirse en nulo en aplicacin del artculo 6.3 del Cdigo Civil. A este
respecto, conviene recordar que el Tribunal Supremo ha manifestado de forma reiterada que la sancin de nulidad del artculo 6.3. del Cdigo Civil,
no se reputa aplicable a supuestos de vulneracin de normas administrativas (171). Adems de la pretendida nulidad del contrato de compraventa, la
(169) Resolucin del Excmo. Seor Consejero del Departamento de Ordenacin Territorial, Obras Pblicas y Transportes, de 15 de junio de 1998, Fundamento de Derecho
Tercero, Expediente nm. 592/98 del Justicia de Aragn.
(170) Artculo 348 del Cdigo Civil.
(171) SSTS de 13 de mayo de 1980, RJ 1980/1924; de 17 de octubre de 1987,
RJ 1987/7293, de 26 de abril de 1995, RJ 1995/3257, y de 22 de julio de 1997, RJ 1997/
Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, N.o 707
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El Cdigo Civil espaol dedica el Ttulo III del Libro II a regular las situaciones de comunidad de bienes. De esta manera, el artculo 399 del Cdigo
Civil (173) permite que todo copropietario pueda enajenar la cuota (174) que
5807. Ms recientemente, la AP de Barcelona se ha manifestado en este sentido: SAP de
Barcelona, nm. 215/2005 (Seccin 17.), de 22 de abril, F.J. 2., AC 2005/1072.
(172) La Audiencia Provincial de Burgos analiza un supuesto en el que se aplica una
frmula similiar para evitar la nulidad de un negocio en virtud del artculo 24 LMEA.
El Ayuntamiento de Cogollos vende un 1 por 100 de una finca rstica a Telefnica Mviles, S. A., establecindose como clusula en el contrato de compraventa: La finca
adquirida ha de destinarse obligatoriamente, en el plazo de un ao, a cualquier tipo de
edificacin o construccin de carcter permanente destinada a fines industriales distintos
de los agropecuarios. La propia Audiencia Provincial afirma que el origen y finalidad
de esta clusula o condicin del contrato era posibilitar la segregacin de fincas rsticas
indivisibles por no alcanzar las resultantes o una de ellas la unidad mnima de cultivo, a
fin de impedir que se destinen a usos agrarios fincas que no alcancen esa superficie
mnima. La Audiencia Provincial considera vlido este negocio, pero al no construirse en
ella una edificacin industrial afirma que: [d]ebe entenderse por tanto que no se ha
cumplido la condicin de la compraventa de destinar la finca [] a una construccin con
fines industriales, condicin de carcter esencial y consecuentemente procede de conformidad con lo previsto en el artculo 1.124 del Cdigo Civil, la resolucin del contrato
pretendido por la parte actora. Vid. SAP de Burgos, nm. 368/2004 (Seccin 2.), de 29
de julio, F.J. 2., Id. CENDOJ 09059370022004100297.
(173) Artculo 399 del Cdigo Civil. Todo condueo tendr la plena propiedad de su
parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia
enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se
tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenacin o de la hipoteca con
relacin a los condueos estar limitado a la porcin que se le adjudique en la divisin
al cesar la comunidad.
(174) Sobre la posibilidad de hipotecar la cuota indivisa de una finca que dispone
el Cdigo Civil y su posterior inscripcin, vid. SALAS MARTNEZ, Francisco, Efectividad registral de lo dispuesto en el inciso segundo del artculo 399 del Cdigo Civil, en
1114
posee sobre la comunidad o sobre un determinado bien, dada la plena propiedad que tiene sobre dicha cuota. MIQUEL GONZLEZ seala que a efectos
de su trfico y a otros efectos tambin, la cosa se divide en partes intelectuales, que se refieren, sin embargo, a la cosa corporal o, si se prefiere,
al derecho que recae sobre esa cosa [], pero no la dividen materialmente (175). El sistema seguido por el Cdigo Civil acoge la concepcin romana
de la comunidad por cuotas de partes ideales o abstractas que no tienen concrecin material hasta el momento de la divisin. El propietario puede disponer
libremente de la plena propiedad de su cuota abstracta (176). Como novedad,
cabe resear que el Llibre V del Codi Civil de Catalunya (177) regula las situaciones de comunidad de bienes. En el caso de pretenderse una divisin material de la finca inferior a la unidad mnima de cultivo, se aplicara el artculo 24
de la Ley 19/1995, siendo el acto nulo cuando no concurriera ninguna de las
excepciones legales.
Asimismo, el Tribunal Supremo ha reconocido en diferentes ocasiones que
[e]l artculo trescientos noventa y nueve del Cdigo Civil lo que expresamente reconoce a cada copropietario es el derecho a la plena propiedad de su
parte [...] pudiendo en consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla (178).
En consonancia con esta doctrina cientfica y jurisprudencial, la legislacin hipotecaria recoge la posibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad una
participacin indivisa sobre una finca registral, o practicar una anotacin preventiva de herencia en abstracto sobre determinada finca que forme parte del
caudal relicto. MORA ALARCN lo corrobora afirmando que para la inscripcin
en el Registro de la Propiedad de la participacin ideal que tiene [] no se
requiere la concurrencia de los dems condueos (179).
Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, nm. 288, mayo de 1952, pg. 347 y sigs. Sobre
la posibilidad de que un partcipe pueda enajenar su cuota a un tercero, vid. RIVERA LVAREZ, Joaqun Mara, Las minoras en el Derecho Civil, en Revista de Derecho Privado,
nm. 2003-01, enero de 2003, pg. 102; ESTRUCH ESTRUCH, Jess, Venta de Cuota y Venta
de Cosa Comn por uno de los Comuneros en la Comunidad de Bienes, Ed. Aranzadi,
Pamplona, 1998, pg. 31.
(175) MIQUEL GONZLEZ, Jos Mara, Artculo 399, en ALBALADEJO, Manuel (dir.),
Comentarios al Cdigo Civil y Compilaciones Forales: Artculos 392 a 429 del Codigo
Civil y Ley sobre Propiedad Horizontal, Tomo V, Vol 2., 1. ed., Ed. EDERSA, Madrid,
1985, pg. 426. La cursiva es ma.
(176) Cfr. SOLER PASCUAL, Luis Antonio, Cmo se regula el uso y disfrute de la
cosa comn en inmediata relacin al artculo 394 del Cdigo Civil? Foro abierto, en
Boletn de Contratacin Inmobiliaria El Derecho, abril de 2007, Registro Digital EDB
2007/19243. Sobre el particular, cfr. VZQUEZ BARROS, Sergio, La comunidad de bienes en
el Cdigo Civil, Ed. Bosch, Barcelona, 2005, pg. 87.
(177) Artculo 552-3.1 CCCat. Cada cotitular pot disposar lliurement del seu dret en
la comunitat, alienar-lo i gravar-lo.
(178) SSTS de 29 de abril de 1986 (EDJ 1986/2870), 26 de febrero de 1982 (EDJ
1982/1041), 11 de febrero de 1952 y 11 de abril de 1953.
(179) MORA ALARCN, Jos Antonio, Comunidad de Bienes, Edicin del autor, Tarragona, 1991, pgs. 38 y 39.
Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, N.o 707
1115
A pesar de este lgico razonamiento, la DGRN (180) ha declarado recientemente no inscribible la transmisin de una cuota de participacin indivisa
sobre una finca rstica, que ya constaba inscrita en el Registro. La Direccin
General se ampara en la legislacin urbanstica para privar al adquirente de la
inscripcin de su ttulo en el Registro. La Notario autorizante en el contrato de
compraventa afirmaba, en sus alegaciones ante la DGRN, que no entenda que
el Registrador de Medina-Sidonia hubiera calificado negativamente la inscripcin de la escritura de compraventa de una porcin indivisa porque en la escritura calificada no se refleja el uso individualizado de una parte de terreno
que pueda llevar a considerar la existencia de un acto revelador de parcelacin
ilegal, circunstancia sta que exige el citado artculo (181). El Registrador de
Medina-Sidonia remiti a su suplente el de Jerez de la Frontera para que
calificara la citada escritura, que tambin la consider no inscribible. La Notario autorizante afirmaba que ambos Registradores consideran extradocumentalmente (excedindose del mbito de la calificacin registral que impone el
art. 18 de la Ley Hipotecaria) que existe una segregacin, porque de lo contrario no se comprende que se deniegue la inscripcin en base a la aplicacin de
una norma reglamentaria que se titula expresamente Divisiones y Segregaciones o que se exija para inscribir Licencia de parcelacin o declaracin de
innecesariedad. La consecuencia que resultara de la negativa de la inscripcin de esta venta estribara en que toda participacin indivisa que en su da
accedi al Registro, y como tal, protegida (182) por los principios de la fe
pblica registral (183), ya no podra ser objeto de disposicin alguna que pretendiera inscribirse registralmente.
(180) Resolucin de la Direccin General de los Registros y del Notariado, de 23 de
julio de 2005, Boletn Oficial del Estado, nm. 245, de 13 de octubre de 2005, pg. 33488.
(181) Este punto es importante porque de existir una asignacin de uso concreto
sobre la finca en la escritura de transmisin, la inscripcin en el Registro de la Propiedad
estara vedado. Vid. artculos 78 y 79 del Real Decreto 1093/1997.
(182) Artculo 34 de la Ley Hipotecaria. ROCA-SASTRE seala la importancia del
Registro de la Propiedad para proteger al titular y con ello asegurar el trfico jurdico
inmobiliario. Vid. ROCA SASTRE, Ramn y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis, Derecho Hipotecario, 8. ed., Tomo I, Ed. Bosch, Barcelona, 1995, pg. 515. Cfr. JEREZ DELGADO,
Carmen, Tradicin y Registro, op. cit., pgs. 275-276.
(183) Los datos inscritos en el Registro de la Propiedad deben proporcionar una
garanta frente al comprador para proceder a efectuar transmisiones patrimoniales, ya que
nicamente, tras el pago del precio, recibir la escritura para poder inscribir a su nombre
la finca y evitar la posibilidad de que el vendedor pueda volver a vender otra vez el
predio rstico. GORDILLO CAAS, en la misma lnea, afirma que: [e]l buen orden del
trfico inmobiliario exige seguridad; y la publicidad, el instrumento que la sirve, es el
medio para obtenerla. Merece la proteccin de la Ley quien, para adquirir, se deja guiar
por lo que el Registro publica; mucho ms cuando en torno a su adquisicin los intereses
en pugna son el de quien confiando en el Registro se acogi a l y el de quien, despreocupndose de registrar el suyo, hizo engaosa la publicidad. Vid. GORDILLO CAAS,
Antonio, El principio de fe registral (I), en Anuario de Derecho Civil, abril de 2006,
pg. 527.
1116
La Resolucin de la Direccin General no se pronuncia sobre estos extremos, sino que nicamente pone en relacin el caso con el artculo 66 de
la Ley de Ordenacin Urbanstica de Andaluca (184). Segn la DGRN, la
aplicacin de esta normativa no puede dar lugar a otra interpretacin que no
sea la restriccin del acceso al Registro de la Propiedad de la inscripcin de
ttulos en que se transmitan cuotas o participaciones indivisas.
Del examen de este artculo (185) se desprende que se consideran actos
reveladores de una posible parcelacin urbanstica, aquellos en los que,
mediante la interposicin de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno o de una accin o participacin social, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso
individualizado de una parte de terreno equivalente o asimilable. La DGRN
seala que el control que Notarios y Registradores deben realizar en orden de
solicitar la preceptiva licencia de innecesariedad son controles previos que,
por lo dems, tienen pleno encaje reforzndolo en el cometido que, en
pro de la seguridad jurdica preventiva, Notarios y Registradores han de
desempear. Teniendo en cuenta que no se trata de una divisin o segregacin y que tampoco existe una asignacin de la cuota con un uso individualizado sobre la finca, la DGRN interpreta que las transmisiones de cuotas
indivisas sobre una finca rstica se incluyen dentro de la concepcin de
actos reveladores de una posible parcelacin urbanstica ms amplia que
la tradicionalmente empleada en el mbito hipotecario (divisin y segregacin). La DRGN resuelve desestimar el recurso presentado al considerarse
la asignacin de uso o cuota pro indiviso de un terreno como una parcelacin
urbanstica ilegal y como tal actuacin es ilegal, vicia el negocio e impide la
inscripcin de su ttulo en el Registro.
El problema que existe en este supuesto es que no se trata propiamente de una asignacin de uso especfico sobre una determinada porcin de
la finca rstica, sino la transmisin de una cuota indivisa que exista inscri(184) Ley 7/2002, de 17 de diciembre, del Parlamento de Andaluca, de Ordenacin
Urbanstica de Andaluca.
(185) Artculo 66.1 LEY 7/2002. 1. Se considera parcelacin urbanstica: a) En
terrenos que tengan el rgimen propio del suelo urbano y urbanizable, toda divisin
simultnea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares. b) En terrenos que tengan el
rgimen del suelo no urbanizable, la divisin simultnea o sucesiva de terrenos, fincas o
parcelas en dos o ms lotes que, con independencia de lo establecido en la legislacin
agraria, forestal o de similar naturaleza, pueda inducir a la formacin de nuevos asentamientos. En esta clase de suelo tambin se consideran actos reveladores de una posible
parcelacin urbanstica aquellos en los que, mediante la interposicin de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno o de
una accin o participacin social, puedan existir diversos titulares a los que corresponde
el uso individualizado de una parte de terreno equivalente o asimilable a los supuestos del
prrafo anterior. En tales casos ser tambin de aplicacin lo dispuesto en esta Ley para
las parcelaciones urbansticas en esta clase de suelo.
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1117
ta en el Registro de la Propiedad. Se ha dicho, en relacin con esta resolucin, que los Notarios deben tener muy en cuenta la legislacin autonmica
en materia urbanstica a la hora de autorizar la venta de cuotas indivisas de
fincas en suelo no urbanizable, en los que la cuota se encontraba inscrita ya,
al tiempo de la venta (186). Esto es as porque este tipo de casos no se
recogan en el Real Decreto 1093/97, el cual no haba tenido en cuenta todas
esas nuevas formas de parcelacin ilegal (venta de cuotas, acciones, participaciones, divisiones horizontales, etc...). J. L. N. afirma que la Direccin
General ha tenido que hacer un verdadero encaje de bolillos al tratar de
cohonestar la legislacin autonmica en materia urbanstica con el Real
Decreto 1093/97. GMEZ TABOADA manifiesta que esta enumeracin de
operaciones que, sin implicar de modo abierto una divisin de terrenos, s
pueden llevarla implcita; por no decir y es ms preciso esconderla,
soslayarla (187), es la forma en que la Administracin intenta atajar esta
situacin impidiendo el acceso al Registro de estos actos. Segn este punto
de vista, sera [a]ctos o negocios que pueden disfrazar esa divisin bajo la
figura del fraude de ley. Como afirma este autor, cada vez ms las leyes
autonmicas introducen estas restricciones declarando estos negocios nulos
de pleno derecho (188).
GMEZ CLAVERA seala que desde una interpretacin estatalista del
artculo 79 del Real Decreto 1093/97, debe entenderse que nicamente se
refiere a divisiones o segregaciones, con independencia de la legislacin
urbanstica autonmica, y por tanto esta disposicin no se[r]a aplicable en
caso de venta de participacin indivisa de finca rstica. A pesar de que,
segn este autor, existen argumentos a favor de una interpretacin autonomista, afirma que es relevante la orientacin de la Direccin General en el
sentido de que los requisitos de la inscripcin siempre se rigen por la legislacin estatal (art. 149.1.8 CE) con independencia de los requisitos que pueda
establecer la ley autonmica aplicable al fondo (189).
En esta lnea, la pregunta que debemos realizar es si la competencia
legislativa de las Comunidades Autnomas puede llegar al punto de modificar: bien las transmisiones que pueden acceder al Registro de la Propiedad,
(186) JLN: Venta de cuota indivisa de finca rstica, sin atribucin de uso: Aplicacin de la Normativa Urbanstica e interpretacin del artculo 79 del Real Decreto 1093/
93. Resolucin de 23 de julio de 2005, DGRN. BOE de 13 de octubre de 2005, en MERINO ESCARTN, Jos Flix, Comentarios a las Resoluciones de la Direccin General de los
Registros y del Notariado, en Resoluciones de la Propiedad. DGRN. BOE de octubre de
2005, nm. 35, octubre de 2005.
(187) GMEZ TABOADA, Jess, Resolucin de 23 de julio de 2005, en La Notara,
nm. 22, octubre de 2005, pg. 168.
(188) Cfr. GMEZ TABOADA, Jess, Resolucin de, op. cit., pg. 169.
(189) GMEZ CLAVERA, Pablo, Resolucin de 10 de octubre de 2005, en La Notara, nm. 23-24, noviembre de 2005, pg. 395.
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1119
1121
lmites de la unidad mnima de cultivo debe tenerse en cuenta que los preceptos del Cdigo Civil, relativos a la divisin de la comn, no estn modificados o limitados por preceptos de carcter administrativo (202). Este
razonamiento, que debera ser matizado con la entrada en vigor de la Ley 19/
1995, sera vlido para aquellos supuestos que expresamente no se contemplan en la LMEA y que como en los casos analizados en este trabajo sufren
de las mismas consecuencias jurdicas que los all contemplados. En esta
lnea se manifiesta la Audiencia Provincial de lava, al afirmar que la transmisin de una cuota indivisa de una finca rstica a diferentes personas bajo
el rgimen de copropiedad no constituye necesariamente una divisin material de la finca: El objeto del contrato no es la divisin o segregacin de la
finca sino la adquisicin de una participacin indivisa de la misma y su
elevacin a escritura pblica una vez se hayan pagado las cantidades fijadas
en el convenio. El contrato establece una situacin de copropiedad y no de
divisin; estamos, por tanto, ante un contrato con un objeto perfectamente
vlido y eficaz, que no vulnera la normativa urbanstica. El recurrente cita el
artculo 20 de la Ley del Suelo que establece que en el suelo no urbanizable
quedan prohibidas las parcelaciones urbansticas, sin que, en ningn caso
puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier
tipo en contra de lo dispuesto en la legislacin agraria, forestal o de similar
naturaleza, precepto que nada tiene que ver con el caso que nos ocupa, el
actor compr una parte indivisa de la finca, en el contrato [sic] no tiene por
objeto la parcelacin de la finca, por tanto, no se vulnera la normativa
urbanstica mencionada en el escrito de recurso (203).
2.3.
2.3.1.
2.3.1.
El Registro de la Propiedad no es extrao al acceso de resoluciones judiciales (204) en sus libros, y as el artculo tercero de la Ley Hipotecaria
permite que pueda ser inscrito el ttulo traslativo o declarativo de dominio de
un inmueble a travs de un documento autntico expedido por autoridad
judicial. Asimismo, el artculo 257.1. del Reglamento Hipotecario establece
que para que en virtud de resolucin judicial pueda hacerse cualquier asiento en el Registro, expedir el Juez o Tribunal, por duplicado, el mandamiento
correspondiente, excepto cuando se trate de ejecutorias (205).
CHICO Y ORTIZ afirma que el documento judicial goza aparentemente de
cierta dosis de proteccin ante la calificacin jurdica, ya que sta slo puede
concretarse a la competencia del Juzgado que dicta el acto inscribible, a la
congruencia del mandato con el procedimiento, a las formalidades extrnsecas del documento y a los obstculos que surjan del Registro (206).
La normativa sobre calificacin de los documentos judiciales se remonta
a los primeros aos de funcionamiento del sistema registral espaol. El 24 de
noviembre de 1874 (207) se dictaba una Orden Presidencial por la que los
Registradores de la Propiedad quedaban facultados para apreciar las formas
extrnsecas de los ttulos que se presentasen para su inscripcin y para la
cancelacin de otros, y las intrnsecas que pudiesen afectar a las obligaciones
derechos contenidos en los mismos (208). Esta Orden, que fijaba doctrina
para el cuerpo de Registradores, se dict tras examinar unos supuestos de la
Direccin General del Registro Civil y de la Propiedad y del Notariado en los
(204) V.gr., Resoluciones por las que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia o el fallecimiento, entre otras (arts. 2 LH y 10 RH).
(205) Vid. para la relacin de documentos judiciales que pueden acceder al Registro
estudio, PAU PEDRN, Antonio, Artculo 3, en ALBALADEJO, Manuel, y DAZ ALABART,
Silvia (dir.): Comentarios al Cdigo Civil y Compilaciones Forales: Artculos 1 a 17 de
la Ley Hipotecaria, Tomo VII, Vol. 3., EDERSA, Madrid, 1999, pgs. 294-297.
(206) CHICO Y ORTIZ, Jos M., La calificacin registral: Problemas, en Revista
Critica de Derecho Inmobiliario, nm. 488, enero de 1972, pg. 47.
(207) Gaceta de Madrid, nm. 330, ao CCXIII, de 26 de noviembre de 1874,
pgs. 519-520.
(208) Vid. Resolucin del Ministro de Gracia y Justicia, de 28 de enero de 1875, que
establece Doctrina para que sirva de regla general en casos anlogos, en que
resuelve una duda planteada por el Registrador de la Propiedad de Orotava sobre si deba
cancelarse por el transcurso del plazo la anotacin suspensiva de un mandamiento librado
por el Tribunal Superior del Territorio, sobre prohibicin de venta de determinadas fincas
rsticas. El Juzgado de Primera Instancia del partido entenda que el defecto estaba subsanado, convirtindose en verdadera anotacin la que tan slo era preventiva, contrariamente el Ministro entendi que deba cancelarse la anotacin de oficio a pesar de tratarse de un mandamiento judicial, en este caso y en los venideros. Cfr. Gaceta de Madrid,
nm. 29, ao CCXIV, de 29 de enero de 1875, pgs. 240-241.
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1123
tambin al Ministerio Pblico en el caso de que los interesados fueran menores, incapacitados, el Estado o se tratase de asegurar las responsabilidades
pecuniarias en un juicio criminal. Este Real Decreto prevea que ante la
denegacin o suspensin de la inscripcin pudiera presentarse recurso gubernativo ante la Direccin General del Registro Civil y de la Propiedad y del
Notariado, cuya resolucin sera publicada en la Gaceta de Madrid.
La nueva Ley Hipotecaria de 1909 (213) incidi en la calificacin de los
documentos judiciales (214), extendiendo la calificacin a la legalidad de las
formas extrnsecas de los documentos de toda clase, incluso los judiciales. La
Direccin General fue interpretando y ampliando el mbito de competencia
de los registradores a la hora de calificar los documentos judiciales que se
pretendan inscribir. De esta manera, la DGRN a la hora de analizar la negativa del Registrador de Tamarite de Litera a inscribir un testimonio de un
auto de adjudicacin de una finca rstica, dict una Orden Resolutoria (215)
por la que en su Considerando 2. afirmaba que los Registradores de la
Propiedad se hallan facultados para calificar los documentos judiciales cuya
inscripcin o anotacin se solicita, en cuanto haga referencia a la naturaleza
del procedimiento y a la competencia del Juez o Tribunal que haya dictado
u otorgado (216).
Finalmente, la DGRN ha manifestado que es preciso que las Resoluciones judiciales deben ser firmes para poder acceder al Registro. En el supuesto
analizado, en la Resolucin de 18 de octubre de 1944 (217) afirmaba que no
puede inscribirse el testimonio de un auto de adjudicacin de una finca cuando consta que ste no es firme y pueden las partes presentar recurso oponindose al mismo. Sobre el particular, la DGRN afirma en su Considerando 6.
que si bien es cierto, como tiene declarado este Centro, que, no obstante ser
funcin peculiar del Registro la publicacin respecto de tercero del dominio
y dems derechos reales sobre bienes inmuebles, tienen cabida en el mismo
otras relaciones jurdicas que, sin revestir carcter real son representativas de
reservas de derechos o de condiciones a que se sujetan los inscritos, tal
doctrina no puede ampliarse a los casos como el discutido, en los que, por
tratarse de una controversia ante los Tribunales, el Registrador, con una li(213) El artculo 35 de la Ley Hipotecaria de 1909 cambiara la denominacin de la
Direccin General del Registro Civil, de la Propiedad y del Notariado a la que hoy da
conserva.
(214) Gaceta de Madrid, nm. 112, ao CCXLVIII, de 22 de abril de 1909,
pgs. 925-934.
(215) Gaceta de Madrid, nm. 55, aos CCLXVII, de 24 de febrero de 1928,
pgs. 1257-1259.
(216) Gaceta de Madrid, nm. 55, aos CCLXVII, de 24 de febrero de 1928,
pg. 1259.
(217) Boletn Oficial del Estado, nm. 329, de 24 de noviembre de 1944, pgs. 88798881.
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1125
mitada esfera de accin, debe observar escrupulosamente las reglas del procedimiento y consignar en el Registro la verdadera realidad jurdica en el
momento oportuno, es decir, cuando la sentencia se encuentre en condiciones
de ser ejecutada (218). Recientemente, el Centro Director ha recordado esta
doctrina a la hora de privar la inscripcin de una sentencia del Tribunal
Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, sala administrativa, que
declaraba nulo un procedimiento expropiatorio que conllev la inscripcin de
nuevas titularidades en el Registro de la Propiedad (219).
2.3.2.
2.3.2.
A continuacin analizamos algunos supuestos que, aunque no estn comprendidos en los supuestos del artculo 24 de la Ley 19/1995, pueden derivar
en una resolucin judicial que implica la creacin de una nueva finca inferior
a la UMC.
a) Transmisin al arrendatario rstico de la finca a travs de los derechos
a) de adquisicin preferente: la accin de retracto
La accin de retracto se recoge en el artculo 249.7. de la Ley de Enjuiciamiento Civil (220) y se ejercita mediante la presentacin de la correspondiente demanda (221) ante los tribunales de justicia ordinarios; su regulacin
para los arrendamientos rsticos se reintrodujo en 2005 (222) en el artculo 22 de la Ley de Arrendamientos Rsticos (223). Asimismo, hay que tener
en cuenta que aquellos contratos concertados bajo la Antigua LAR de 1980
se regirn por las disposiciones sobre el particular de aquella Ley (224).
El propietario de una finca puede, dentro de sus facultades dominicales,
ceder el uso de todo o parte de su predio mediante contrato de arrendamiento rstico. El artculo primero de la LAR establece que se podr concertar
(218) Boletn Oficial del Estado, nm. 329, de 24 de noviembre de 1944, pg. 8881.
(219) Vid. Resolucin de 7 de septiembre de 2004, Boletn Oficial del Estado,
nm. 262, de 30 de octubre de 2004, pgs. 35936-35938.
(220) En adelante LEC.
(221) Cfr. VIEIRA JIMNEZ-ONTIVEROS, Emilio, Comentarios a la Ley 49/2003, de
Arrendamientos Rsticos: Normativa comentada, con concordancias, jurisprudencia y
formularios, revisada y puesta al da con las modificaciones de la Ley 26/2005, de 26 de
noviembre, 2. ed., Ed. Comares, Granada, 2006, pg. 215.
(222) Ley de Arrendamientos Rsticos 49/2003, de 26 de noviembre, modificada por
Ley 26/2005, de 30 de noviembre.
(223) En adelante, LAR.
(224) Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rsticos, Boletn Oficial
del Estado, nm. 26, de 30 de enero de 1981, pg. 2155 y sigs.
1126
mediante contrato un arrendamiento rstico por el cual se cede temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas para su aprovechamiento agrcola,
ganadero o forestal a cambio de un precio o renta.
El supuesto de hecho que planteamos es que el propietario decide arrendar parte de un predio de su patrimonio, en el que caben tres posibilidades:
a)
1127
adems sostiene, al analizar la STC 144/2004 (233), que del artculo 1.518
del Cdigo Civil no deriva la exigencia de consignacin como requisito de
procedibilidad en las demandas de retracto (234).
Respecto a la necesidad de aportar en la demanda de retracto la licencia
de innecesariedad o el informe de la Administracin autonmica, la Audiencia Provincial de Barcelona ha sealado recientemente que no es exigible la
autorizacin administrativa a que se refiere la parte apelante como uno de los
requisitos necesarios para el ejercicio del retracto, sin que a ello obste la
interpretacin restrictiva que efecta la jurisprudencia sobre la identidad entre
lo pretendido por el ttulo de retracto y el objeto de enajenacin (235).
Por tanto, si la sentencia es estimatoria, resultar que de la finca original que analizamos en el supuesto de hecho surgirn dos nuevas fincas delimitadas y con una superficie concreta. De esta manera, en el supuesto
analizado, al menos una de estas dos nuevas fincas siempre tendr una superficie inferior a la UMC. El artculo 93.1 de la antigua LAR (236) estableca nicamente para el caso en que la finca estuviera arrendada a diferentes
agricultores, que el derecho de tanteo y retracto estaba supeditado a la Unidad Mnima de Cultivo (237). Nada se estableca en el caso de que fuera un
nico agricultor el arrendatario de la finca y nada dispone la actual LAR
sobre supeditacin de estos derechos a la unidad mnima de cultivo. DEZ
SOTO (238) seala que en este punto debemos remitirnos al apartado c) del
artculo 25 LMEA, que permite la divisin o segregacin si es consecuencia
del ejercicio del derecho de acceso a la propiedad establecido en la legislacin especial de arrendamientos rsticos. Por lo que respecta a MILLN
SALAS, no se pronuncia sobre la problemtica que analizamos cuando examina la enajenacin de una finca parcialmente arrendada en los comentarios a
la nueva LAR (239), aunque s lo hace para referirse al supuesto de arrenda(233) STC nm. 144/2004 (Sala Segunda), de 13 de septiembre; RTC 2004/144.
(234) MAS BADA, M. Dolores, Artculo 22, op. cit., pg. 498.
(235) SAP de Barcelona, nm. 60/2007 (Seccin 4.), de 2 de febrero de 2007,
F.J. 2., Id. CENDOJ 08019370042007100109.
(236) Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rsticos, Boletn Oficial
del Estado, nm. 26, de 30 de enero de 1981, pg. 2156.
(237) Cuando sean varios los arrendatarios de una misma finca habr que cumplir
con cada uno de ellos los requisitos anteriores, y el derecho de tanteo y retracto y el de
adquisicin preferente podrn ser ejercitados por ellos separadamente, referidos a la porcin o porciones de fincas ocupadas, respetando las normas vigentes sobre unidades mnimas de cultivo.
(238) Cfr. DEZ SOTO, Carlos Manuel, Artculo 22.2 a 5, Enajenacin de la finca
arrendada. Derechos de tanteo, retracto y adquisicin preferente, en PASQUAU LIAO,
Miguel (dir.), Ley de Arrendamientos Rsticos, Comentarios Doctrinales y Formularios
Prcticos, 2. ed., Ed. Aranzadi, Cizur Menor, 2006, pg. 700.
(239) MILLN SALAS, Francisco, Artculo 22 [y II]. Derechos de tanteo, retracto y
adquisicin preferente, en CABALLERO LOZANO, Jos Mara (coord.), Comentario de la Ley
de Arrendamientos Rsticos, 2. ed., Ed. Dykinson, Madrid, 2006, pg. 394.
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b)
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1135
c)
La prescripcin adquisitiva, en los distintos plazos que la Ley establece (267), permite al poseedor de una finca rstica adquirir la propiedad sobre
la misma (268), siempre que la posea de forma continuada y en concepto
de dueo. El objeto de prescripcin debe ser una cosa apropiable, ya que
sino no pueden recaer derechos sobre ellas (269). Esto no ocurre en el caso
de las fincas inferiores a la unidad mnima de cultivo, porque puede transmitirse una finca que tenga una superficie inferior a la UMC a otra persona.
es preciso que se trate de la venta de una finca rstica de superficie inferior al doble de
la unidad mnima de cultivo (art. 27.2); mientras que en Catalua a partir de la aprobacin
del Libro V del Cdigo Civil de Catalua nicamente se requiere que sea una finca
rstica de superficie inferior a la de la unitat mnima de conreu (art. 568-18 CCCat).
(266) FAUS, Manuel, Reparcelaciones en Catalua, segn la Ley 1/2005 y su Reglamento de 2006, en FAUS, Manuel, Breviario Civil. 3: Derecho Registral, 2006, consultado en http://vlex.com/vid/286556 (Consultado 18-7-2007).
(267) Vid. artculos 1.957-1.959 del Cdigo Civil, artculos 531-27 del CCCat, Ley
356 del Fuero Nuevo de Navarra.
(268) Siempre que no se trate expresamente de una finca imprescriptible y por tanto
fuera del comercio, es decir, que no sea apropiable por ser patrimonio del Estado, de las
Haciendas Locales o est sujeta a la legislacin de montes. Cfr. LACRUZ BERDEJO, Jos Luis
y otros, Elementos de Derecho Civil, Nueva edicin revisada y puesta al da por Agustn
LUNA SERRANO, Tomo III (Derechos Reales), Vol. I (Posesin y propiedad), Ed. Dykinson,
Madrid, 2000, pg. 157.
(269) ALBALADEJO, Manuel, Derecho Civil, Tomo III, Derecho de Bienes, EDISOFER, 2004, pg. 165.
1136
La finca est dentro del comercio de los hombres (270). Seguimos el criterio
de LACRUZ BERDEJO, al sealar que la inalienabilidad establecida sobre una
cosa a travs de un negocio jurdico, como es el caso de las fincas inferiores
a la unidad mnima de cultivo, no quiere decir que este bien sea imprescriptible (271). El poseedor puede, mediante los procedimientos judiciales que
se prevn, hacerse dueo de la superficie que posey, pero no es necesario
que dicha extensin se circunscriba sobre la totalidad de una finca existente
(tantum praescriptum, quantum possessum).
De esta manera, la prescripcin adquisitiva nicamente podr accionarse
o excepcionarse (272) por aquel terreno que realmente posey y que pretende
adquirir mediante la usucapin: el que cultiv. La posibilidad de usucapir
parte de una finca ha sido reconocida por los tribunales, en este sentido
encontramos la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, de 12 de
septiembre de 2006 (273). En dicha resolucin, la Audiencia Provincial ana(270) El artculo 1.936 del Cdigo Civil exige que la cosa que se pretenda adquirir
por usucapin est dentro del comercio de los hombres. Cfr. ROCA TRAS, Encarna, La
usucapin, en LPEZ, ngel; MONTS, Vicente Luis, y ROCA, Encarnacin (dir.), Derecho
Civil. Derechos Reales y Derecho Inmobiliario Registral, 2. ed., Ed. Tirant lo Blanch,
Valencia, 2001, pg. 148. LASARTE, Carlos, Principios de Derecho Civil, IV, Propiedad y
Derechos Reales de Goce, Tomo IV, 5. ed., Ed. Marcial Pons, Barcelona, 2005, pg. 138.
(271) LACRUZ BERDEJO, Jos Luis y otros, Elementos de Derecho Civil. III. Derechos
Reales, Vol. 1., Posesin y Propiedad, Edicin revisada y puesta al da por Agustn LUNA
SERRANO, Ed. Dykinson, Madrid, 2000, pg. 157. ENNECCERUS se haba manifestado en
igual sentido al afirmar que al menos en el Derecho actual, se dan tambin simples
limitaciones del trfico, que no excluyen la posibilidad de derechos sobre las cosas a que
se refieren. A esta categora pertenecen singularmente las limitaciones de Derecho pblico de que es objeto la propiedad. Vid. ENNECCERUS, Ludwig, Derecho Civil. Parte
General, 13. revisin por Hans Carl Nipperdey (traduccin de la 39. edicin alemana
por Blas PREZ y Jos ALGUER), 2. ed., al cuidado de Jos PUIG BRUTAU, Tomo I, Vol. 1.,
Ed. Bosch, Barcelona 1953, pg. 582.
(272) El supuesto de hecho en que se prev una sentencia por excepcin ha sido
analizado por la DGRN, aunque el poseedor puede instar el reconocimiento por l mismo
ejercitando la accin declarativa. La Audiencia Provincial de Huesca analiza un supuesto donde es el adquirente por usucapin quien insta el procedimiento. En aquel asunto,
el Obispado de Jaca interpuso accin declarativa de dominio para que se reconociera la
plena propiedad sobre la ermita de Nuestra Seora de la Virgen del Rosario de Osia,
alegando su adquisicin mediante usucapin. La Audiencia Provincial estima la peticin
del Obispado y ordena la inscripcin del dominio de la ermita de Osia en favor de la
Dicesis de Jaca en el Registro de la Propiedad, por el ttulo expuesto en el Fundamento
Jurdico quinto de esta sentencia [concurrir todos los requisitos previstos en los citados
preceptos del Cdigo Civil para la usucapin de bienes inmuebles, tanto en el modo
ordinario, pues la Iglesia catlica siempre ha posedo la ermita a ttulo de dueo y no
consta que alguna vez hubiera perdido esa posesin, como, subsidiariamente, a travs de
la usucapin extraordinaria], y la cancelacin de cuantas inscripciones de dominio pueda
haber contradictorias del derecho de propiedad de la Dicesis de Jaca. Vid. SAP de
Huesca, nm. 231/2004 (Seccin 1.), de 18 de noviembre, AC 2004/1986.
(273) SAP de Asturias, nm. 426/2006 (Seccin 7.), de 12 de septiembre, F.J. 2.,
JUR 2006/279384.
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2.3.3.
1139
1141
le divisiones de fincas rsticas, queda supeditada a la muchas veces poco rigurosa y, a menudo, caprichosa opinin de las citadas instancias (287) municipales y autonmicas. Toda esta tramitacin aadida ocasiona que los gastos
necesarios para poder reflejar en el Registro de la Propiedad la nueva realidad
se vean aumentados, aadido a la incertidumbre de si la Administracin que
debe otorgar las licencias va a entender en su cabal sentido o como una cuestin de simple cabida de las fincas resultantes, ajena por completo a si se cultivan o no y de qu modo se cultivan (288).
RESUMEN
ABSTRACT