RDTR Cibitung

Laporan Pendahuluan
PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI
Bab 1
1.1
Pendahuluan
LATAR BELAKANG
Penataan ruang adalah suatu proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang dan
pengendalian pemanfaatan ruang. Penyelenggaraan penataan ruang wilayah provinsi dan
kabupaten/kota meliputi pengaturan, pembinaan, dan pengawasan terhadap pelaksanaan
penataan ruang wilayah provinsi dan kabupaten/kota serta terhadap pelaksanaan penataan
ruang kawasan strategis provinsi dan kabupaten/kota.
Dalam tataran perangkat peraturan perundangan yang berkaitan dengan tata ruang, sejak
tahun 1992 telah terjadi perubahan kebijakan penataan ruang dengan ditetapkannya
Undang-Undang No. 24 Tahun 1992, dan kemudian diganti dengan Undang-Undang Nomor
26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang yang merupakan payung hukum bagi kegiatan
penataan ruang di Indonesia. Undang-Undang tersebut salah satunya ditindaklanjuti dengan
Permendagri Nomor 1 Tahun 2008 tentang Pedoman Perencanaan Kawasan Perkotaan
sebagai pengganti Permendagri No. 2 Tahun 1987 tentang Pedoman Penyusunan Rencana
Kota yang sudah tidak sesuai lagi dengan perkembangan penyelenggaraan pemerintahan
daerah dan kemudian secara teknis diterbitkan Peraturan Menteri PU Nomor 20 Tahun 2011
tentang Pedoman RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota.
Halaman 1 - 1
Laporan Antara
Di dalam Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, Rencana Detail
Tata Ruang (RDTR) Kabupaten dan Kota merupakan penjabaran dari Rencana Tata Ruang
Wilayah (RTRW) Kabupaten dan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota ke dalam
rencana distribusi pemanfaatan ruang dan bangunan serta bukan bangunan pada kawasan
perkotaan maupun kawasan fungsional kabupaten dan kota. Dengan kata lain, RDTR
Kabupaten mempunyai fungsi untuk mengatur dan menata kegiatan fungsional yang
direncanakan oleh perencanaan ruang diatasnya, dalam mewujudkan ruang yang serasi,
seimbang, aman, nyaman dan produktif. Muatan yang direncanakan dalam RDTR kegiatan
berskala kecamatan/kawasan/lokal dan lingkungan, dan/atau kegiatan khusus yang
mendesak dalam pemenuhan kebutuhannya.
Hal-hal lain yang tidak kalah pentingnya dengan adanya perubahan mendasar tersebut
diatas, didalam Undang-undang No.26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang diamanatkan
ketentuan bahwa pemerintah daerah provinsi diberikan waktu selama 2 (dua) tahun dan
pemerintah daerah kabupaten/kota diberikan waktu selama 3 (tiga) tahun untuk melakukan
penyesuaian terhadap rencana tata ruang yang ada, yaitu dengan melakukan peninjauan
kembali atau penyempurnaan rencana tata ruang agar sesuai dengan apa yang diamatkan
oleh Undang-undang Nomor 26 Tahun 2007.
Sesuai ketentuan Pasal 59 Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang
Penyelenggaraan Penataan Ruang, setiap RTRW kabupaten/kota harus menetapkan bagian
dari wilayah kabupaten/kota yang perlu disusun RDTR-nya. Bagian dari wilayah yang akan
disusun
RDTR
tersebut
merupakan
kawasan
perkotaan
atau
kawasan
strategis
kabupaten/kota. RDTR merupakan rencana yang menetapkan blok pada kawasan

fungsional sebagai penjabaran kegiatan ke dalam wujud ruang yang memperhatikan
keterkaitan antar kegiatan dalam kawasan fungsional agar tercipta lingkungan yang
harmonis antara kegiatan utama dan kegiatan penunjang dalam kawasan fungsional
tersebut. RDTR disusun apabila sesuai kebutuhan, RTRW kabupaten/kota perlu dilengkapi
dengan acuan lebih detail pengendalian pemanfaatan ruang kabupaten/kota. Dalam hal
RTRW kabupaten/kota memerlukan RDTR, maka disusun RDTR yang muatan materinya
lengkap, termasuk peraturan zonasi, sebagai salah satu dasar dalam pengendalian
pemanfaatan ruang dan sekaligus menjadi dasar penyusunan RTBL bagi zona-zona yang
pada RDTR ditentukan sebagai zona yang penanganannya diprioritaskan. Dalam hal RTRW
kabupaten/kota tidak memerlukan RDTR, peraturan zonasi dapat disusun untuk kawasan
perkotaan baik yang sudah ada maupun yang direncanakan pada wilayah kabupaten/kota.
Salah satu fungsi RDTR adalah sebagai pedoman teknis yang merupakan arahan
pembangunan daerah untuk perizinan pemanfaatan ruang, perizinan letak bangunan dan
bukan bangunan, kapasitas dan intensitas bangunan dan bukan bangunan, penyusunan
zonasi, serta pelaksanaan program pembangunan. Fungsi tersebut dalam realisasinya sulit
dilaksanakan karena dalam RDTR biasanya dalam satu hamparan lahan dengan luasan
tertentu dianggap memiliki karakteristik yang sama sehingga dalam pengendalian
pemanfaatan ruangnya pun diperlakukan sama, padahal dalam satu area lahan dengan
luasan tertentu dan peruntukan tertentu (zona peruntukan) memiliki karakteristik yang
Halaman 1 - 2
Laporan Antara
berbeda, sehingga dengan demikian perlakuan pengendalian pemanfaatan ruangnya pun

sebaiknya disesuaikan dengan karakteristiknya. Oleh sebab itu, pada tahapan selanjutnya
agar RDTR dapat operasional di lapangan terutama sebagai perangkat pengendalian, maka
untuk lebih menjabarkan RDTR diperlukan juga peraturan zonasinya.
Peraturan zonasi tersebut, disusun untuk mengatur pemanfaatan ruang dan unsur-unsur
pengendalian yang disusun untuk setiap zona peruntukan sesuai dengan RDTR. Peraturan
zonasi berisi ketentuan yang harus, boleh dan tidak boleh dilaksanakan pada setiap zona
pemanfaatan ruang yang dapat terdiri atas ketentuan amplop ruang (koefisien dasar ruang
hijau, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, dan garis sempadan bangunan,
sungai, danau, pantai, SUTT), penyediaan sarana dan prasarana, serta ketentuan lain yang
dibutuhkan untuk mewujudkan ruang yang aman, nyaman, produktif, dan berkelanjutan.
Untuk dapat mewujudkan efektifitas dan efisiensi pemanfaatan ruang sebagai tempat
berlangsungnya kegiatan-kegiatan ekonomi dan sosial budaya kawasan perkotaan perlu
dikelola secara optimal melalui suatu proses penataan ruang. Salah satu bagian dari
kabupaten dan/ atau Kawasan Strategis Kabupaten (KSK) yang memenuhi kriteria sebagai
Bagian Wilayah Perkotaan (BWP) di Kabupaten Sukabumi adalah Kecamatan Cibitung yang
merupakan bagian dari (KSK) Pesisir Sukabumi yang perlu disusun rencana rincinya berupa
RDTR dan peraturan zonasinya sebagaimana telah ditetapkan dalam RTRW Kabupaten
Sukabumi 2012-2032 dan telah menunjukkan intensitas pembangunan non pertanian.
1.2
IDENTIFIKASI PERMASALAHAN
Kecamatan Cibitung sebagai bagian dari wilayah Kabupaten Sukabumi mempunyai potensi
yang bisa dikembangkan dalam mendukung tujuan penataan ruang Kabupaten Sukabumi.
Selain potensi yang dimiliki juga terdapat permasalahan yang harus dipertimbangkan karena
permasalahan yang ada bisa menjadi salah satu faktor penghambat atau pembatas dalam
mencapai tujuan penataan ruang. Potensi dan permasalahan yang ada ini juga bisa menjadi
pertimbangan dalam perumusan rencana untuk mencapai tujuan penataan ruang,
khususnya Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan Cibitung yang akan disusun. Beberapa
isu permasalahan yang ada di BWP Cibitung Kabupaten Sukabumi yaitu :
1. Masih dominannya lahan pertanian lahan basah yang harus dijaga dan dilindungi
keberadaannya karena bisa menjadi lahan produktif pertanian yang dapat memberikan
pemasukan bagi pendapat asli daerah dan keuntungan ekonomi bagi masyarakat;
2. Dalam RTRW Kabupaten Sukabumi, Kecamatan Cibitung merupakan salah kecamatan
yang masuk dalam penentuan Kawasan Keselematan Operasi Penerbangan (KKOP)
rencana pengembangan Bandara Ciracap Kecamatan Ciracap, sehingga perlu
pengendalian dalam hal penataan ketinggian bangunan disekitar bandara dan wilayah
sekitarnya;
3. Wilayah bagian selatan Kecamatan Cibitung yang berbatasan dengan laut selatan,
merupakan daerah rawan bencana tsunami; dan
Halaman 1 - 3
Laporan Antara
4. Menurut rencana pola ruang dalam RTRW Kabupaten Sukabumi, peruntukkan guna
lahan untuk Kecamatan Cibitung masih didominasi untuk kawasan hutan lindung berupa
hutan produksi tetap.
5. Adanya tambang pasir besi di Desa Cibitung dan Desa Cidahu perlu mendapat
perhatiang karena akan berdampak pada kondisi lingkungan sekitarnya.
Selain permasalahan yang ada di Kecamatan Cibitung, seperti disebutkan sebelumnya
bahwa terdapat potensi yang bisa dikembangkan di Kecamatan Cibitung adalah adanya
kawasan pemanfaatan pasir besi di bagian selatan (pantai selatan) dan potensi wisata alam
Curug Cikaso di Desa Cibitung.
Gambar 1.1 Beberapa Isu Permasalahan Kecamatan Cibitung

Sumber : Identifikasi Konsultan, 2014
1.3
MAKSUD, TUJUAN DAN SASARAN
Maksud penyusunan RDTR dan peraturan zonasi adalah menyediakan perangkat peraturan
pengendalian pemanfaatan ruang sebagai penjabaran dari Rencana Tata Ruang Wilayah
Kabupaten Sukabumi Tahun 2012 2032
dan/atau penjabaran Rencana Kawasan
Strategis Kabupaten (KSK) untuk mewujudkan tata ruang wilayah Kabupaten Sukabumi
yang efisien, produktif, berkelanjutan, berdaya saing dan juga diharapkan dapat berfungsi
sebagai perangkat operasional dalam pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan
ruang di wilayah kabupaten.
Tujuan penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi adalah:
a. Menyediakan acuan operasional bagi pelaksanaan pembangunan sektoral dan wilayah

(kecamatan dan desa) di Kabupaten Sukabumi, dengan memperhatikan peluang dan
tantangan global, nasional, regional, dan lokal;
Halaman 1 - 4
Laporan Antara
b. Mengatur struktur dan pola ruang serta menyusun arahan pemanfaatan ruang dan
arahan pengendalian pemanfaatan ruang untuk operasionalisasinya;
c. Mewujudkan keterpaduan dan keterkaitan antara perencanaan tata ruang dengan

perencanaan wilayah dan sektoral;
d. Mengarahkan pemanfaatan ruang agar sesuai dengan tahapan pembangunan, baik

dalam jangka pendek, menengah, maupun panjang, termasuk dalam pemanfaatan
ruang-ruang investasi; dan
e. Membantu penetapan prioritas pengembangan BWP dan membantu penyusunan

peraturan zonasi (zoning regulation) untuk dijadikan pedoman bagi tertib bangunan dan
tertib pengaturan ruang.
Sasaran penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi adalah untuk :
a. Terkendalinya pembangunan sistem pusat kegiatan dan kawasan strategis di wilayah

Kabupaten Sukabumi, baik yang dilakukan oleh pemerintah maupun oleh masyarakat
dan dunia usaha;
b. Terciptanya keserasian, keselarasan, dan keseimbangan antara kawasan lindung dan

kawasan budidaya, terutama antar lingkungan permukiman dalam kawasan;
c. Tersusunnya
rencana
dan
kebijakan,
serta
keterpaduan
program-program
pembangunan antar kawasan maupun dalam kawasan di wilayah Kabupaten Sukabumi;
d. Terdorongnya minat investasi masyarakat dan dunia usaha di wilayah Kabupaten

Sukabumi; dan
e. Terkoordinasinya pembangunan antar wilayah dan antar sektor pembangunan.
1.4
RUANG LINGKUP PEKERJAAN
1.4.1 Substansi Pekerjaan

Muatan rencana dari kegiatan penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan
Zonasi Kecamatan Cibitung adalah:
1.
Teridentifikasinya tujuan pengembangan Kecamatan Cibitung khususnya kawasan

perkotaannya sesuai dengan permasalahan dan arahan kebijakan berdasarkan
prioritas penanganan di Kecamatan Cibitung.
2.
Tersusunnya rencana struktur dan pola pemanfaatan ruang Kawasan Perkotaan

Cibitung meliputi :
Struktur pemanfaatan ruang mencakup distribusi penduduk, struktur pelayanan
kegiatan perkotaan, sistem jaringan pergerakan, sistem jaringan telekomunikasi,
system jaringan energi dan sistem prasarana pengelolaan lingkungan
Pola pemanfaatan ruang mencakup pengembangan kawasan fungsional (kawasan
permukiman, jasa perdagangan, pemerintahan, pariwisata dan industri)
3.
Tersedianya pedoman pelaksanaan pembangunan kawasan fungsional perkotaan

meliputi:
Halaman 1 - 5
Laporan Antara
Arahan kepadatan bangunan (Koefisien Dasar Bangunan/KDB) untuk setiap blok

peruntukan
Arahan ketinggian bangunan (Ketinggin Bangunan/KLB) untuk setiap blok
peruntukan
Arahan garis sempadan bangunan untuk setiap blok peruntukan
Arahan garis sempadan pagar untuk setiap blok peruntukan
Arahan garis sempadan sungai untuk setiap blok peruntukan
Rencana penanganan lingkungan blok peruntukan
Rencana pengembangan sarana dan prasarana
Tersedianya
pedoman
pengendalian
pemanfaatan
(peraturan
zonasi/zoning
regulation) ruang kawasan fungsional perkotaan untuk Kecamatan Cibitung.

Pedoman pengendalian dilakukan melalui pengawasan dan penertiban terhadap
pemanfaatan ruang, mencakup mekanisme perijinan, pemerian insentif dan
disinsentif, pemberian kompensasi, mekanisme pelaporan, pemantauan, evaluasi
dan pengenaan sanksi
Tersusunnya indikasi program-program pembangunan Perkotaan Cibitung untuk 20
tahun mendatang
1.4.2
Lingkup Pekerjaan
Kegiatan penyusunan RDTR dan peraturan zonasi secara teknis perlu dibedakan antara
penyusunan RDTR dan penyusunan peraturan zonasi.
1.
Penyusunan RDTR
a.
Pengumpulan Data
Untuk keperluan pengenalan karakteristik BWP dan penyusunan rencana pola ruang dan
rencana jaringan prasarana BWP, dilakukan pengumpulan data primer dan data sekunder.
Pengumpulan data primer setingkat desa/ kelurahan dilakukan melalui:
1.
Penjaringan aspirasi masyarakat yang dapat dilaksanakan melalui penyebaran angket,

temu wicara, wawancara orang perorang, dan lain sebagainya; dan/atau
2.
Pengenalan kondisi fisik dan sosial ekonomi BWP secara langsung melalui kunjungan
ke semua bagian dari wilayah Kota.
Data yang dihimpun dalam pengumpulan data meliputi:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Data wilayah administrasi;

Data fisiografis;
Data kependudukan;
Data ekonomi dan keuangan;
Data ketersediaan prasarana dan sarana ;
Data peruntukan ruang;
Data penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan lahan;
Halaman 1 - 6
Laporan Antara
8.
9.
Data terkait kawasan & bangunan (kualitas, intensitas bangunan, tata bangunan); dan
Peta dasar rupa bumi dan peta tematik yang dibutuhkan, penguasaan lahan,
penggunaan lahan, peta peruntukan ruang, pada skala atau tingkat ketelitian minimal
peta 1:5.000.
Seperti halnya dalam penyusunan RTRW, tingkat akurasi data, sumber penyedia data,
kewenangan sumber atau instansi penyedia data, tingkat kesalahan, variabel ketidakpastian,
serta variabel-variabel lainnya yang mungkin ada, perlu diperhatikan dalam pengumpulan
data. Data dalam bentuk data statistik dan peta, serta informasi yang dikumpulkan berupa
data tahunan (time series) minimal 5 (lima) tahun terakhir dengan kedalaman data setingkat
kelurahan. Data berdasarkan kurun waktu tersebut diharapkan dapat memberikan gambaran
perubahan apa yang terjadi pada bagian dari wilayah kota.
b.
Pengolahan dan Analisis Data
Pengolahan dan analisis data untuk penyusunan RDTR meliputi:
1.
2.
3.
Analisis karakteristik wilayah,

Analisis potensi dan masalah pengembangan BWP;
Analisis kualitas kinerja kawasan dan lingkungan.
Analisis karakteristik wilayah, meliputi:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Kedudukan dan peran bagian dari wilayah kota dalam wilayah yang lebih luas (kota);
Keterkaitan antar wilayah Kota dan antara bagian dari wilayah kota;
Keterkaitan antarkomponen ruang di BWP;
Karakteristik fisik bagian dari wilayah kota;
Kerentanan terhadap potensi bencana, termasuk perubahan iklim;
Karakteristik sosial kependudukan;
Karakteristik perekonomian; dan
Kemampuan keuangan daerah.
Analisis potensi dan masalah pengembangan BWP, meliputi:
1.
2.
Analisis kebutuhan ruang; dan

Analisis perubahan pemanfaatan ruang.
Analisis kualitas kinerja kawasan dan lingkungan, meliputi :
1.
2.
Analisis jenis dan kapasitas fungsi/kegiatan kawasan serta kinerjanya.

Analisis kualitas bangunan dari aspek keselamatan.
Dengan informasi tersebut, diharapkan dapat diformulasikan kondisi kawasan terutama

menyangkut pengaturan intensitas pemanfaatan ruang, tata massabangunan, tindakan
penanganan kawasan (diremajakan/revitalisasi), dan penanganan bangunan.
Halaman 1 - 7
Laporan Antara
Keluaran dari kegiatan pengolahan dan analisis data meliputi:
1.
2.
3.
4.
5.
Potensi dan masalah pengembangan di BWP;

Peluang dan tantangan pengembangan;
Kecenderungan perkembangan;
Perkiraan kebutuhan pengembangan di BWP;
Intensitas pemanfaatan ruang sesuai dengan daya dukung dan daya tampung
(termasuk prasarana/infrastruktur dan utilitas); dan
6.
Teridentifikasinya indikasi arahan penanganan kawasan dan lingkungan.
c.
Perumusan Konsep RDTR
Perumusan konsep RDTR dilakukan terhadap wilayah perencanaan (kawasan fungsional

perkotaan atau BWP) dengan mengacu pada RTRW dan RTR KSK, mengacu pada
pedoman dan petunjuk pelaksanaan bidang penataan ruang, dan memperhatikan RPJPD
kabupaten dan RPJMD kabupaten.
Konsep RDTR wilayah perencanaan dirumuskan berdasarkan hasil analisis yang telah
dilakukan sebelumnya dengan menghasilkan beberapa alternatif konsep yang berisi
rumusan
tentang
tujuan,
kebijakan,
dan
strategi
pengembangan;
dan
konsep
pengembangan wilayah yang direncanakan.

Setelah dilakukan beberapa kali iterasi, dipilih alternatif terbaik sebagai dasar perumusan
RDTR. Hasil kegiatan perumusan konsepsi RDTR terdiri atas:
1.
2.
3.
4.
5.
Tujuan penataan BWP;
2.
Penyusunan Peraturan Zonasi
Rencana pola ruang;

Rencana jaringan prasarana;
Penetapan dari bagian wilayah RDTR yang diprioritaskan penanganannya;
Ketentuan pemanfaatan ruang.
Proses penyusunan peraturan zonasi sebagai bagian dari RDTR dilakukan secara pararel
dengan penyusunan RDTR. Oleh karena itu, tahap pra persiapan dan persiapan
penyusunan peraturan zonasi sama dengan proses serupa dalam penyusunan RDTR.
a.
Pengumpulan Data/Informasi yang Dibutuhkan
Untuk keperluan pengenalan karakteristik wilayah kota dan penyusunan peraturan zonasi,
harus dilakukan pengumpulan data primer dan data sekunder. Pengumpulan data primer
dilakukan melalui:
1. Wawancara atau temu wicara kepada masyarakat untuk menjaring aspirasi masyarakat
terhadap kebutuhan yang diatur dalam peraturan zonasi serta kepada pihak yang
melaksanakan pemanfaatan dan pengendalian pemanfaatan ruang; dan
2. Peninjauan ke lapangan untuk pengenalan kondisi fisik wilayah kota secara langsung.
Halaman 1 - 8
Laporan Antara
Data sekunder yang harus dikumpulkan meliputi:
1.
2.
Peta-peta rencana kawasan dari RTRW/RDTR/RTBL; dan

Data dan informasi, meliputi:
a) Jenis penggunaan lahan yang ada pada daerah yang bersangkutan;

b) Jenis dan intensitas kegiatan yang ada pada daerah yang bersangkutan;
c) Identifikasi masalah dari masing-masing kegiatan serta kondisi fisik (tinggi bangunan
dan lingkungannya);
d) Kajian dampak terhadap kegiatan yang ada atau akan ada di zona yang
bersangkutan;
e) Standar teknis dan administratif yang dapat dimanfaatkan dari peraturan-perundangundangan nasional maupun daerah;
f) Peraturan perundang-undangan terkait pemanfaatan lahan dan bangunan, serta

prasarana di daerah yang bersangkutan; dan
g) Peraturan perundang-undangan yang terkait dengan penggunaan lahan yang ada di

Kota yang akan disusun peraturan zonasinya.
Hasil kegiatan pengumpulan data akan menjadi bagian dari dokumentasi buku data dan
analisis.
Waktu yang dibutuhkan untuk melakukan pengumpulan data primer dan data sekunder
adalah antara 2 (dua) - 3 (tiga) bulan, tergantung dari kondisi ketersediaan data di daerah
maupun jenis pendekatan yang digunakan pada tahap ini.
b.
Analisis dan Perumusan Ketentuan Teknis
Kegiatan analisis dan perumusan ketentuan teknis, meliputi:
1.
2.
3.
4.
5.
Tujuan peraturan zonasi;

Klasifikasi zonasi;
Daftar kegiatan;
Deliniasi blok peruntukan;
Ketentuan teknis zonasi, terdiri atas:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
6.
7.
8.
Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan;

Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang;
Ketentuan tata bangunan;
Ketentuan prasarana minimal;
Ketentuan tambahan; dan
Ketentuan khusus;
Standar teknis;
Ketentuan pengaturan zonasi;
Ketentuan pelaksanaan, terdiri atas:
a)
b)
c)
Ketentuan variansi pemanfaatan ruang;

Ketentuan insentif dan disinsentif; dan
Ketentuan penggunaan lahan yang tidak sesuai (non conforming situation) dengan
peraturan zonasi.
Halaman 1 - 9
Laporan Antara
9. Ketentuan dampak pemanfaatan ruang;

10. Kelembagaan; dan
11. Perubahan peraturan zonasi.
Hasil dari tahap analisis di dokumentasikan di dalam buku data dan analisis dan menjadi
bahan untuk menyusun peraturan zonasi. Adapun hasil kegiatan perumusan rancangan
peraturan zonasi berupa zoning text untuk BWP saja.
3.
Penyusunan Naskah Raperda
Kegiatan penyusunan naskah raperda tentang peraturan zonasi merupakan proses

penuangan materi teknis peraturan zonasi ke dalam bentuk pasal-pasal dengan mengikuti
kaidah penyusunan peraturan perundang-undangan.
1.4.3
Wilayah Studi dan Pengamatan
Wilayah perencanaan RDTR dan Peraturan Zonasi mencakup Bagian Wilayah Perkotaan
(BWP) yang delineasinya didasarkan pada salah satu kriteria:
a. Wilayah administrasi;
b. Kawasan fungsional, seperti bagian wilayah kota/subwilayah kota;
c.
Bagian dari wilayah kota yang memiliki ciri perkotaan;
d. Kawasan strategis kota yang memiliki ciri kawasan perkotaan; dan/atau

e. Bagian dari wilayah kabupaten/kota yang berupa kawasan pedesaan dan direncanakan
menjadi kawasan perkotaan.
Setiap BWP terdiri atas Sub BWP yang ditetapkan dengan mempertimbangkan:
a. Morfologi BWP;
b. Keserasian dan keterpaduan fungsi BWP; dan
c. Jangkauan dan batasan pelayanan untuk keseluruhan BWP dengan memperhatikan
rencana struktur ruang dalam RTRW.
Sub Bagian Wilayah Perkotaan (Sub BWP) adalah bagian dari BWP yang dibatasi dengan
batasan fisik dan terdiri dari beberapa blok, dan memiliki pengertian yang sama dengan
subzona peruntukan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun
2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang.
Sehubungan dengan ketentuan tentang wilayah perencanaan RDTR dan peraturan zonasi di
atas, maka lingkup wilayah perencanaan RDTR dan peraturan zonasi delinasinya
didasarkan atas wilayah administrasi yaitu Kecamatan Cibitung.
Kecamatan Cibitung terletak sekitar 72 km dari ibukota kabupaten, 162 km dari ibukota
propinsi dan 192 km dari ibukota negara. Posisi wilayah Kecamatan Cibitung terletak pada
ketinggian 0 m 350 m di atas permukaan laut dengan topografi datar sampai berbukit.
Secara geografis Kecamatan Cibitung berbatasan dengan :
Halaman 1 - 10
Laporan Antara
Sebelah utara, berbatasan dengan Kecamatan Jampangkulon dan Kecamatan

Kalibunder;
Sebelah selatan, berbatasan dengan Samudera Indonesia;
Sebelah timur, berbatasan dengan Kecamatan Tegalbuleud; dan
Sebelah barat, berbatasan dengan Surade.
Tabel 1.1
Luas Wilayah
Di Kecamatan Cibitung Tahun 2011
No.
Desa
Luas Desa (Ha)
1.
Cidahu
2.830,92
2.
Cibitung
3.756,99
3.
Banyuwangi
1.386,55
4.
Cibodas
342,04
5.
Banyumurni
349,76
6.
Talagamurni
458,
Jumlah
9.124,44
Sumber : Hasil Perhitungan Peta, 2014
Wilayah Kecamatan Cibitung secara administratif terbagi menjadi 6 desa serta wilayah
administrasi dibawah desa yang merupakan Satuan Lingkungan Setempat (SLS) antara lain
terdiri dari 24 wilayah kedusunan, 32 RW (Rukun Warga) dan 148 RT (Rukun Tetangga).
Selain wilayah Kecamatan Cibitung sendiri sebagai wilayah perencanaan, wilayah
disekitarnya yang berbatasan langsung dengan Kecamatan Cibitung juga menjadi wilayah
pengamatan. Hal ni untuk melihat perkembangan wilayah tersebut baik secara fakta di
lapangan maupun dari kebijakan pengembangan yang telah ditetapkan oleh RTRW
Kabupaten Sukabumi sehingga dalam perumusan rencana tata ruang Kecamatan Cibitung
bisa terintegrasi dengan rencana pengembangan wilayah sekitarnya.
1.4.4 Tahapan Kegiatan
Tahapan-tahapan kegiatan yang dilakukan dalam penyusunan Rencana Detail Tata Ruang
dan Peraturan Zonasi Kecamatan Cibitung ini meliputi :
1.
Survei dan pengumpulan data

Kegiatan survei terdiri atas survei sekunder dan survei primer. Survei ini merupakan
kegiatan untuk masukan identifikasi potensi dan permasalahan pembangunan
Kecamatan Cibitung secara keseluruhan dengan tahapan :
a.
Survei sekunder
Survei sekunder atau instansional adalah pengumpulan data-data sekunder
penunjang yang diperlukan dalam penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan
Peraturan Zonasi Kecamatan Cibitung, data yang digunakan bersifat time series
minimal 5 tahun terakhir.
Halaman 1 - 11
Laporan Pendahuluan
Halaman 1 - 12
Laporan Pendahuluan
b.
Survei primer (observasi lapangan)

Tahap ini dimaksudkan untuk memperoleh gambaran yang lebih menyeluruh
mengenai permasalahan yang terjadi, baik mengenai potensi maupun kendala di
wilayah perencanaan.
2.
Analisis
Selanjutnya berdasarkan hasil survei, dilakukan upaya penyusunan data melalui sistem
kompilasi data. Data kompilasi ini akan menjadi bahan dasar dalam melakukan
kegiatan
berikutnya
yaitu
analisis
permasalahan,
potensi
dan
kebutuhan
pengembangan. Secara garis besar analisis yang dilakukan terbagi menjadi dua bagian
utama yaitu :
a. Analisis makro
Analisis mengenai peran, kedudukan, fungsi, arahan, kebijakan bagi Kecamatan
Cibitung, dukungan sarana prasarana dan tuntutan pengembangan dalam kosntelasi
wilayah yang lebih luas, struktur dan keterkaitan kota serta deliniasi kawasan
perkotaan yang akan disusun rencana detailnya
b. Analisis mikro
Analisis detail dalam rangka penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan
Zonasi Kecamatan Cibitung
3.
Penyusunan draft rencana

Tahapan ini merupakan tahap perumusan arahan strategi dan kebijakan tata ruang dan
konsep-konsep alternative rencana tata ruang yang akan menentukan pengembangan
Bagian Wilayah Perkotaan (BWP) dan menggambarkan dasar dan penetapan kerangka
struktur pembagian wilayah perkotaan keseluruhan. Pada tahap ini juga dirumuskan
arahan penetapan intensitas pemanfaatan dan pengendalian ruang (peraturan zonasi)
untuk maisng-masing bagian wilayah perkotaan/kecamatan sesuai dengan fungsinya
yang mencakup jenis pemanfaatan ruang dan sarana/prasarana.
4.
Penyempurnaan rencana
Tahapan ini merupakan tahapan akhir dalam penyusunan Rencana Detail Tata Ruang
dan Peraturan Zonasi Kecamatan Cibitung dimana RDTR ini disempurnakan setelah
mendapat masukan pada forum stakeholders termasuk perbaikan dan penyempurnaan
album peta rencana dan indikasi program
5.
Penjaringan aspirasi masyarakat

Salah satu pendekatan yang diterapkan pada pekerjaan penyusunan Rencana Detail
Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kecamatan Cibitung ini adalah pendekatan
participatory planning dalam arti sejak proses awal sampai akhir seemuanya melibatkan
partisipasi masyarakat dalam bentuk aspirasi-aspirasi atau masukan.
Halaman 1 - 13
Laporan Antara
1.5
DASAR HUKUM
Peraturan perundang-undangan yang cukup relevan untuk dapat dijadikan referensi didalam
melaksanakan pekerjaan ini, antara lain :
1.
Undang-Undang Nomor 14 Tahun 1950 tentang Pembentukan Daerah-daerah

Kabupaten Dalam Lingkungan Propinsi Jawa Barat (Berita Negara Tahun 1950)
sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1968 tentang
Pembentukan Kabupaten Purwakarta dan Kabupaten Subang dengan Mengubah
Undang-Undang Nomor 14 Tahun 1950 tentang Pembentukan Daerah-daerah
Kabupaten Dalam Lingkungan Propinsi Jawa Barat (Lembaran Negara Republik
Indonesia Tahun 1968 Nomor 31, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia
Nomor 2851);
2.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria

(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran
Negara Republik Indonesia Nomor 2043);
3.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1984 tentang Perindustrian (Lembaran Negara

Republik Indonesia Tahun 1984 Nomor 22, Tambahan Lembaran Negara Republik
Indonesia Nomor 3274);
4.
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (Lembaran Negara

5.
Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah (Lembaran

Negara Republik Indonesia Tahun 2004 Nomor 125, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia Nomor 4437) sebagaimana telah beberapa kali diubah, terakhir
dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2008 tentang Perubahan Kedua Atas
Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah (Lembaran
Republik Indonesia Nomor 4844);
6.
Undang-Undang Nomor 38 Tahun 2004 tentang Jalan (Lembaran Negara Republik

Nomor 4444);
7.
Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang (Lembaran Negara

8.
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 2009 tentang Pertambangan Mineral dan Batubara

9.
Undang-Undang Nomor 22 Tahun 2009 tentang Lalu Lintas dan Angkutan Jalan
Halaman 1 - 14
Laporan Antara
10. Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan

Lingkungan Hidup (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009 Nomor 140,
Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5059);
11. Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2009 tentang Perlindungan Lahan Pertanian Pangan
Berkelanjutan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009 Nomor 149,
12. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
13. Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 1991 tentang Sungai (Lembaran Negara
14. Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1999 tentang Analisis Mengenai Dampak
Lingkungan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1999 Nomor 59, Tambahan
Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3838);
15. Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah (Lembaran
16. Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pelaksanaan Undang-Undang
Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
(Lembaran Negara Republik
Nomor 4532);
17. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2006 tentang Jalan (Lembaran Negara
18. Peraturan
Pemerintah
Nomor
38
Tahun
2007
tentang
Pembagian
Urusan
Pemerintahan Antara Pemerintah, Pemerintahan Daerah Provinsi, dan Pemerintahan

Daerah Kabupaten/Kota (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 82,
19. Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
Nasional (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2008 Nomor 48, Tambahan
20. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2009 tentang Kawasan Industri (Lembaran
21. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2009 tentang Pedoman Pengelolaan Kawasan
Perkotaan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009 Nomor 68, Tambahan
Halaman 1 - 15
Laporan Antara
22. Peraturan Pemerintah Nomor 72 Tahun 2009 tentang Lalu Lintas dan Angkutan Kereta
Api (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009 Nomor 176, Tambahan
23. Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan
Ruang (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2010 Nomor 21, Tambahan
24. Peraturan Pemerintah Nomor 1 Tahun 2011 tentang Penetapan dan Alih Fungsi Lahan
Pertanian Pangan Berkelanjutan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011
Nomor 2);
25. Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 2013 tentang Ketelitian Peta Rencana Tata
Ruang (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2013 Nomor 8, Tambahan
26. Keputusan Presiden Nomor 32 Tahun 1990 tentang Pengelolaan Kawasan Lindung;
27. Keputusan Presiden Nomor 4 Tahun 2009 tentang Badan Koordinasi Penataan Ruang
Nasional;
28. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 05/PRT/M/2008 tentang Pedoman dan
Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan;
29. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 20/PRT/M/2011 tentang Pedoman
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota;
30. Peraturan Menteri Dalam negeri Nomor 33 Tahun 2006 tentang Pedoman Mitigasi
Bencana;
31. Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat Nomor 22 Tahun 2010 tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Provinsi Jawa Barat (Lembaran Daerah Provinsi Jawa Barat Tahun
2010 Nomor 22 Seri E, Tambahan Lembaran Daerah Nomor 86);
32. Peraturan Daerah Kabupaten Sukabumi Nomor 01 Tahun 2010 tentang Organisasi
Perangkat Daerah Kabupaten Sukabumi;
33. Peraturan Daerah Kabupaten Sukabumi Nomor 06 tahun 2010 tentang Izin Mendirikan
Bangunan;
34. Peraturan Daerah Kabupaten Sukabumi Provinsi Jawa Barat Nomor 22 Tahun 2012
tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Sukabumi (Lembaran Daerah
Provinsi Jawa Barat Tahun 2010 Nomor 22 Seri E, Tambahan Lembaran Daerah
Nomor 86);
35. Peraturan Bupati Sukabumi Nomor 32 Tahun 2013 tentang Mekanisme Perijinan
Pemanfaatan Ruang.
Halaman 1 - 16
Laporan Antara
1.6
FUNGSI DAN MANFAAT
RDTR dan peraturan zonasi berfungsi sebagai:

a. Kendali mutu pemanfaatan ruang wilayah kabupaten berdasarkan RTRW;
b. Acuan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang lebih rinci dari kegiatan pemanfaatan
ruang yang diatur dalam RTRW;
c.
Acuan bagi kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang;
d. Acuan bagi penerbitan izin pemanfaatan ruang kaitan dengan izin mendirikan bangunan
(IMB); dan
e. Acuan dalam penyusunan RTBL.
RDTR dan peraturan zonasi bermanfaat sebagai:
a. Penentu lokasi berbagai kegiatan yang mempunyai kesamaan fungsi dan lingkungan
permukiman dengan karakteristik tertentu;
b. Alat operasionalisasi dalam sistem pengendalian dan pengawasan pelaksanaan
pembangunan fisik kabupaten yang dilaksanakan oleh Pemerintah, pemerintah daerah,
swasta, dan/atau masyarakat;
c.
Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang untuk setiap bagian wilayah sesuai dengan
fungsinya di dalam struktur ruang kabupaten secara keseluruhan; dan
d. Ketentuan bagi penetapan kawasan yang diprioritaskan untuk disusun program

pengembangan kawasan dan pengendalian pemanfaatan ruangnya pada tingkat BWP
atau Sub BWP.
1.7
METODOLOGI PEKERJAAN
Proses pelaksanaan pekerjaan Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi Kecamatan

Cibitung meliputi tahap-tahap sebagai berikut :
Tahap persiapan;
Tahap pelaksanaan survei;
Tahap kompilasi data;
Tahap analisis data;
Tahap perumusan rancangan rencana;
Tahap perumusan RDTR dan peraturan zonasi; dan
Tahap penyempurnaan.
1.
Tahap Persiapan
Dalam tahap persiapan ini, dilakukan beberapa kegiatan yang akan menunjang
kelancaran kegiatan pekerjaan meliputi :
1.
Mobilisasi tim.
2.
Inventarisasi kebijakan terkait.
3.
Perumusan metodologi pekerjaan.
4.
Penyusunan rencana kerja.
Halaman 1 - 17
Laporan Antara
2.
5.
Penyiapan peta dasar.
6.
Deliniasi kawasan perkotaan.
7.
Penyiapan desain survei.
Tahap Pelaksanaan Survei

Kegiatan pengumpulan data dan survei ini bertujuan untuk mendapatkan gambaran
nyata kondisi wilayah perencanaan, sehingga diharapkan rencana yang dihasilkan
nantinya sesuai dengan kondisi dan kebutuhan kawasan.
Pada tahap ini dilakukan survei pengambilan data-data terkait dengan penyusunan
Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi di Kawasan Perkotaan Cibitung.
Pelaksanaan survei ini dilakukan dengan cara pelaksanaan survei primer dan
pelaksanaan survei sekunder.
Survei primer yang akan dilakukan terdiri dari 4 tipe survei, yaitu :
1.
Survei landuse dan bangunan.
2.
Survei utilitas.
3.
Survei transportasi.
4.
Survei pelaku ekonomi.
5.
Survei sosial kependudukan.
Selain itu pada tahapan ini dilakukan pengadaan peta citra satelit, pelaksanaan ground
control point (GCP), serta digitasi peta.
3.
Tahap Kompilasi Data

Metoda pengolahan dan kompilasi data yang dipergunakan meliputi :
Mengelompokan data dan informasi menurut kategori aspek kajian seperti : data
fisik dan penggunaan lahan, data transportasi, data kependudukan dll.
Menyortir data-data setiap aspek tersebut agar menjadi sederhana dan tidak
duplikasi.
Mendetailkan desain pengolahan dan kompilasi data dari desain studi awal
sehingga tercipta form-form isian berupa tabel, konsep isian, peta tematik dll.
Mengisi dan memindahkan data yang telah tersortir ke dalam tabel-tabel isian dan
peta isian tematik.
Melakukan pengolahan data berupa penjumlahan, pengalian, pembagian,

prosentase dsb baik bagi data primer maupun sekunder.
Setelah seluruh tabel dan peta terisi, maka langkah selanjutnya adalah membuat uraian
deskriptif penjelasannya ke dalam suatu laporan yang sistematis per aspek kajian.
Termasuk dalam laporan tersebut adalah uraian kebijaksanaan dan program setiap
aspek.
Tahap ini akan dilakukan berdasarkan hasil diskusi tentang muatan rencana RDTR
yang akan dilakukan. Pada tahap ini dilakukan pula telaah terhadap kebijakan RTRWN
Halaman 1 - 18
Laporan Antara
dan RTRWP terkait dengan Kecamatan Cibitung, tinjauan RTRW Kabupaten Sukabumi
terkait Kecamatan Cibitung, tinjauan RTR KSK Kawasan Pesisir terkait Kecamatan
Cibitung, evaluasi kesesuaian muatan RDTR dan penyusunan peraturan zonasi
terhadap Permen PU No. 20 tahun 2011. Aspek-aspek untuk kompilasi data meliputi :
4.
1)
Aspek fisik dasar;
2)
Aspek penggunaan lahan;
3)
Aspek kependudukan, sosial dan budaya;
4)
Aspek perekonomian;
5)
Aspek sistem jaringan transportasi; dan
6)
Aspek sarana dan prasarana kota.
1)
Aspek sistem utilitas.
Tahap Analisis Data

Ada empat hal utama yang perlu dinilai dalam analisis ini yaitu :
1. Analisis keadaan dasar yaitu menilai kondisi eksisting pada saat sekarang;
Termasuk kedalam analisis keadaan dasar adalah review RDTR yang lama dengan
kondisi eksisting yang ada untuk selanjutnya ditentukan tipologi dari revisi rencana
tata ruang yang akan ditempuh;
2. Analisis kecenderungan perkembangan yaitu menilai kecenderungan sejak masa
lalu sampai sekarang dan kemungkinan-kemungkinannya di masa depan, terutama
pengaruh tumbuhnya fungsi baru khususnya pada pelayanan kabupaten;
3. Analisis sistem serta kebutuhan ruang yaitu menilai hubungan ketergantungan antar
sub sistem atau antar fungsi, dan pengaruhnya apabila sub sistem atau fungsi baru
itu berkembang, serta perhitungan ruang dalam kabupaten sebagai akibat
perkembangan di masa depan;
4. Analisis kemampuan pengelolaan pembangunan, yaitu menilai kondisi keuangan
daerah, organisasi pelaksana dan pengawasan pembangunan, personalia, baik
pada saat sekarang maupun yang diperlukan di masa depan.
Dalam pekerjaan ini analisis yang dilakukan menggunakan model pendekatan SWOT
(Strengthness, Weakness, Opportunity, and Threatness) yaitu suatu analisis yang
bertujuan mengetahui potensi dan kendala yang dimiliki kota, sehubungan dengan
kegiatan pengembangan wilayah yang akan dilakukan di masa datang. Analisis ini
meliputi tinjauan terhadap :
Kekuatan-kekuatan (strengthness) yang dimiliki kota, yang dapat memacu dan

mendukung perkembangan kota, misalnya kebijakan-kebijakan pengembangan
yang dimiliki, aspek lokasi yang strategis, dan ruang yang masing tersedia;
Kelemahan-kelemahan
(weakness)
yang
ada
yang
dapat
menghambat
pengembangan kota, baik hambatan dan kendala fisik kota maupun non fisik,
misalnya kemampuan sumber daya manusia, aspek lokasi, keterbatasan sumber
Halaman 1 - 19
Laporan Antara
daya alam pendukung, keterbatasan/ ketidakteraturan ruang kegiatan, atau

pendanaan pembangunan yang terbatas;
Peluang-peluang (opportunity) yang dimiliki untuk melakukan pengembangan kota,

berupa sektor-sektor dan kawasan strategis;
Ancaman-ancaman (threatness) yang dihadapi, misalnya kompetisi tidak sehat

dalam penanaman investasi, pembangunan suatu kegiatan baru atau pertumbuhan
dinamis di sekitar kawasan yang dapat mematikan kelangsungan kegiatan strategis
kota yang telah ada.
Pada tahapan ini, analisis dilakukan sebagai input untuk menyusun RDTR dan
peraturan zonasi. Analisis terkait dengan RDTR dan peraturan zonasi di Kawasan
Perkotaan Cibitung meliputi :
a. Analisis kedudukan dan peran wilayah perencanaan dalam konteks regional;
b. Analisis keterkaitanantar BWP;
c.
Analisis keterkaitan antar komponen ruang;
d. Analisis dayadukung dan daya tampung ruang;

e. Analisis kependudukan;
f.
Analisis tingkat pelayanan dan proyeksi kebutuhan ruang;
g. Analisis pola ruang;

h. Analisis jaringan pergerakan;
i.
Analisis tingkat pelayanan dan proyeksi kebutuhan utilitas;
j.
Analisis kebutuhan ruang;
k.
Analisis perekonomian;
l.
Analisis kemampuan keuangan daerah;
m. Analisis potensi dan masalah pengembangan;

n. Analisis kegiatan; dan
o.
5.
Konsep pengembangan wilayah perencanaan.
Perumusan Rancangan Rencana

Dari hasil analisis kemudian dapat dilakukan interpretasi untuk berbagai macam faktor
yang akan memperngaruhi hasil rencana, yaitu :
1.
Aspek strategis, yaitu mengkaji wilayah dalam konteks kebijaksanaan lokal dan
regional serta aspek implementasi dan persoalan/kondisi eksisting dewasa ini,
dengan tahapan kajian rinci sebagai berikut :
a.
Melakukan kajian terhadap berbagai kebijakan peran dan fungsi yang

diemban oleh Kecamatan Cibitung dengan penekanan pada keselarasan,
konsistensi berbagai peran dalam konteks kebijaksanaan lokal maupun
regional, serta aspek implementasi kebijaksanaan dengan rencana tata ruang
yang akan disusun;
b.
Kajian kondisi eksisting, yaitu identifikasi berbagai persoalan nyata akibat

peran dan fungsi yang diemban berdasarkan kebijaksanaan, rencana dan
Halaman 1 - 20
Laporan Antara
implementasinya serta aspek manajemen pembangunan dan proses dinamis

akifitas perkotaan dengan kajian dalam konteks hubungan makro maupun
mikro. Kajian kondisi eksisting tidak hanya pada data yang bertitik berat pada
aspek fisik bernuansa spasial namun juga akan mengungkapkan fenomena
spasial dengan kajian aspek sosial ekonomi terkait perwujudan kehidupan
perkotaan berdasarkan pengalaman lapangan. Aspek-aspek yang akan dikaji
meliputi penelaahan kecenderungan perkembangan, sosial kemasyarakatan
dan kependudukan, struktur dan pola ruang, aspek perizinan, potensi dan
daya dukung kawasan, perkembangan ekonomi, kelengkapan sarana dan
prasarana serta sistem pelayanan transportasi.
2.
Aspek skenario masa depan wilayah apabila perkembangannya dibiarkan seperti

adanya (do nothing) dan isu apa yang menjadi faktor-faktor kritis masa depan
untuk melakukan tindakan antisipasi (do something) dengan melihat faktor negatif
(kelemahan, ancaman) dan faktor positif (kekuatan, peluang) berdasarkan tujuan
pembangunan yang diharapkan. Adapun kajian rincinya adalah sebagai berikut :
a.
Skenario perkembangan masa depan dalam berbagai aspek yang akan

menjadi gambaran perkembangan kota di masa yang akan datang;
b.
Isu; berdasarkan gambaran skenario masa datang dan dikaitkan dengan

harapan terhadap wilayah perencanaan dapat dilihat kesenjangan antara
harapan dengan realitas. Berbagai kesenjangan tersebut yang akan menjadi
titik tolak pemikiran dalam melihat permasalahan dalam konteks ruang dan
waktu dan akan dicoba dikaitkan dengan fakta-fakta persoalan yang
terungkap baik berdasarkan kajian data sekunder, pengamatan lapangan dan
survei sosial ekonomi. Dengan kajian sesuai standar teknis perencanaan kota
dan wilayah serta masukan dari berbagai pihak maupun aspirasi masyarakat
dapat diungkapkan berbagai isu penting dalam rangka menentukan berbagai
faktor-faktor yang harus diperhatikan dan menjadi faktor kritis di masa yang
akan datang;
c.
Rumusan SWOT sebagai pengembangan lebih rinci dari analisis potensi dan
masalah yang dijabarkan dalam kajian eksternal dan internal. Berdasarkan
kajian SWOT dapat dibuat rumusan strategi pembangunan dan strategi
arahan pemanfaatan ruang dan sebagai landasan kajian analisis aspek-aspek
strategis;
d.
Menentukan faktor kritis masa datang dengan dukungan pendekatan SWOT.

Yang dimaksud dengan faktor kritis adalah faktor yang bersifat membatasi
perkembangan, faktor yang menjadi ancaman yang akan menjadi persoalan
yang dapat mengganggu eksistensi wilayah perencanaan sesuai dengan
tujuan
yang
diharapkan.
Aspek
kajian
sudah
bersifat
integral
dan
komprehensif memperkaitkan berbagai aspek baik aspek fisik tata ruang,

lingkungan hidup dan sumber daya, fungsi-fungsi kegiatan, aspek sosial
Halaman 1 - 21
Laporan Antara
ekonomi budaya kemasyarakatan, aspek kelembagaan dan manajemen

pembangunan dalam konteks regional maupun lokal;
e.
Menganalisis faktor kritis, meliputi kajian kecenderungan perkembangan

ekonomi dan investasi, pola struktur ruang, kebijaksanaan, perizinan, sistem
pelayanan
transportasi,
kebutuhan
sarana
prasarana,
daya
dukung
lingkungan, kebutuhan air dan analisis sosial kemasyarakatan.

3.
Aspek strategi
Dari hasil analisis di atas, selanjutnya dirumuskan strategi pengembangan tata
ruang kota yang dibagi dalam strategi penataan kawasan, strategi pengendalian,
dan strategi untuk melibatkan partisipasi masyarakat dan swasta.
a.
Strategi penataan kawasan; dapat dijabarkan lebih lanjut dalam skala prioritas
pengembangan berdasarkan tipe kecenderungan perkembangan meliputi
kawasan yang dinamis tumbuh selaras rencana, kawasan yang lambat
tumbuh yang harus dipercepat/distimulir, kawasan yang diharapkan tumbuh
karena berbagai pertimbangan, kawasan yang harus diperlambat dan dibatasi
perkembangannya atau kawasan yang harus ditata kembali. Dalam
pembangunan penataan ruang akan dirumuskan strategi pengembangan dan
pengendalian serta pengelolaan setiap fungsi kawasan dengan aspek-aspek:
strategi pengembangan dan pengendalian kawasan budidaya, sarana
prasarana, sistem transportasi, kelembagaan dan pengelolaan kawasan
lindung;
b.
Strategi pengembangan dan pengendalian; dalam upaya menggiring dan

mengarahkan sesuai rencana struktur ruang yang diharapkan maka perlu
upaya
pengendalian,
mekanisme
faktor
monitoring
insentif
dan
pengelolaan
(mendorong/menstimulir),
dengan
berbagai
faktor
disinsentif
(melarang bahkan menghukum) dengan tujuan seluruh arah pembangunan

ruang sesuai dengan yang diharapkan;
c.
Strategi melibatkan partisipasi masyarakat dan swasta; dalam mewujudkan

pembangunan akan dilakukan berbagai pendekatan agar masyarakat
memahami dari hakekat dan tujuan rencana dan bersedia ikut terlibat dan
berpartisipasi serta mendukung rencana itu sendiri. Strategi pelibatan
masyarakat adalah dengan mengembangkan prinsip-prinsip keterbukaan dan
transparansi, melibatkan dalam perumusan rencana sejak survei (menjadi
responden, panel, nara sumber), dilibatkan dalam perumusan rencana sampai
tahap akhir.
4.
Aspek implementasi rencana; rencana tata ruang akan dijabarkan lebih lanjut agar
operasional dengan dukungan rencana strategis (strategic plan) dan rencanarencana investasi (investment plan) pada beberapa kawasan prioritas dan akan
dilengkapi
dengan
indikasi
program
pembangunan
dan
petunjuk
teknis
pembangunan. Untuk mendukung agar rencana dan program dapat disepakati dan
Halaman 1 - 22
Laporan Antara
dapat direalisasikan, maka akan dirancang suatu mekanisme diseminasi,

sosialisasi rencana kepada seluruh pelak pembangunan, yang dalam hal ini adalah
masyarakat umum, pemerintah dan swasta.
a.
Mekanisme pembiayaan; pada dasarnya merupakan rumusan dalam aspek

pendanaan pembangunan terkait dengan penataan ruang yang membutuhkan
keterlibatan bukan hanya pemerintah saja namun juga swasta dan
masyarakat yang akan bisa menarik minat untuk berinvestasi dalam
pengembangan sarana dan prasarana bagi swasta yang berminat;
b.
Dukungan aspek legal; perlu dibuat legitimasi dari rencana dengan kekuatan
legal hukum yang dapat dijadikan pedoman pembangunan terkait aspek
kepastian hukum dalam program pembangunan dimana rencana yang dibuat
seyogyanya dapat diperdakan dan menjadi acuan seluruh komponen instansi
pemerintah, masyarakat dan swasta;
c.
Mekanisme
kelembagaan;
pemanfaatan
produk
rencana
dan
implementasinya harus didukung dengan kerjasama dan koordinasi berbagai

instansi yang dapat dirumuskan dalam bentuk suatu mekanisme kerja yang
saling mendukung antara pemerintah daerah;
d.
Petunjuk teknis; produk rencana akan dilengkapi dengan petunjuk teknis agar
menjadi operasional dalam pelaksanaan di lapangan terutama untuk
kawasan-kawasan yan bersifat kritis dan perlu ditangani dengan segera.
Panduan tersebut dapat menjadi petunjuk yang secara teknis dapat menjadi
acuan pembangunan pada skala mikro. Petunjuk teknis akan dibuat dan
merupakan pelengkap dan pendukung teknis dalam setiap strategi dan
arahan rencana yang dibuat terutama pada kawasan-kawasan yang
diprioritaskan dalam penanganannya.
Perumusan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kawasan Perkotaan
Cibitung, mencakup tahapan sebagai berikut :
1)
Tujuan penataan ruang bagian wilayah perencanaan;
2)
Rencana pola ruang;
3)
Rencana jaringan prasarana;
4)
Penetapan sub bagian wilayah perencanaan yang diprioritaskan penanganannya;
5)
Ketentuan pemanfaatan ruang; dan
6)
Peraturan zonasi.
Setelah rumusan dokumen rencana detail tata ruang dan peraturan zonasi disusun,
kemudian akan didiskusikan lebih lanjut untuk tahap penyempurnaan pada laporan
akhir.
6.
Perumusan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi

Pada tahap akhir dari pekerjaan penyusunan RDTR dan peraturan zonasi ini, output
yang telah dihasilkan pada tahapan sebelumnya kemudian dilakukan asistensi dengan
Halaman 1 - 23
Laporan Antara
pihak BKPRD Provinsi Jawa Barat dan Badan Informasi dan Geospasial (BIG). Hasil
dari kegiatan asistensi tersebut kemudian akan digunakan pada tahap penyempurnaan
untuk kemudian disusun laporan akhir penyusunan RDTR dan peraturan zonasi
Kecamatan Cibitung.
7.
Tahap Penyempurnaan
Pada tahap ini dilakukan penyempurnaan laporan berdasarkan hasil asistensi dengan
pihak BKPRD Provinsi Jawa Barat dan Badan Informasi dan Geospasial (BIG).
Selanjutnya kegiatan penyempurnaan akan melakukan penyusunan album peta,
executive summary, dan penyusunan draft ranperda.
1.8
SISTEMATIKA PENULISAN
Secara garis besar laporan antara penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR)
Kecamatan Cibitung ini memuat langkah awal persiapan pelaksanaan kegiatan. Secara
sistematika, laporan pendahuluan ini terdiri atas:
Bab 1
Pendahuluan
Memuat latar belakang kegiatan, identifikasi permasalahan, maksud, tujuan dan
sasaran, ruang lingkup pekerjaan, dasar hokum, fungsi dan manfaat, serta
metodologi pekerjaan dalam penyusunan RDTR dan peraturan zonasi Kecamatan
Cibitung.
Bab 2
Kebijakan Terkait Penyusunan RDTR

Bagian ini menjelaskan mengenai kebijakan pembangunan, kebijakan penataan
ruang, serta implikasi kebijakan terhadap pengembangan wilayah Kecamatan
Cibitung.
Bab 3
Karakteristik Wilayah Perencanaan

Bagian ini menjelaskan gambaran umum wilayah Kecamatan Cibitung, meliputi
kedudukan wilayah perencanaan dalam konteks regional, fisik dasar, kondisi
pemanfaatan
ruang,
kependudukan,
sebaran
fasilitas,
prasarana
jaringan
pergerakan, utilitas, serta ekonomi dan keuangan.

Bab 4
Analisis Tata Ruang Wilayah

Menjelaskan mengenai analisis kedudukan dan peran wilayah perencanaan dalam
wilayah yang lebih luas, analisis keterkaitan antar wilayah kota dan antar bagian
dari wilayah kota, analisis keterkaitan antarkomponen ruang di BWP, analisis daya
dukung dan daya tampung, analisis kependudukan, analisis tingkat pelayanan dan
proyeksi kebutuhan ruang, analisis pola ruang, analisis prasarana jaringan
pergerakan, analisis tingkat pelayanan dan proyeksi kebutuhan utilitas umum,
analisis kebutuhan ruang, analisis perekonomian, analisis kemampuan keuangan
daerah, potensi dan masalah pengembangan wilayah perencanana, serta analisis
Halaman 1 - 24
Laporan Antara
kawasan potensial wilayah perencanaan.

Bab 5
Analisis Peraturan Zonasi

Menjelaskan mengenai analisis kegiatan di wilayah perencanaan, analisis KDB di
wilayah perencanaan, analisis KLB di wilayah perencanaan, analisis GSB di
wilayah perencanaan, serta analisis perancangan kota di wilayah perencanaan.
Bab 6
Konsep RDTR Wilayah Perencanaan

Bagian terakhir ini menjelaskan mengenai konsep pengembangan RDTR di
wilayah Kecamatan Cibitung, serta konsep peraturan zonasi di Kecamatan
Cibitung.
Halaman 1 - 25
Laporan Pendahuluan
Gambar 1.3
Tahapan Pelaksanaan Pekerjaan
Halaman 1 - 26

RDTR Cibitung

Hochgeladen von

Dokumentinformationen

Originalbeschreibung:

Originaltitel

Copyright

Verfügbare Formate

Dieses Dokument teilen

Dokument teilen oder einbetten

Freigabeoptionen

Stufen Sie dieses Dokument als nützlich ein?

Sind diese Inhalte unangemessen?

Copyright:

Verfügbare Formate

RDTR Cibitung

Hochgeladen von

Copyright:

Verfügbare Formate

Laporan Pendahuluan

PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

kabupaten/kota. RDTR merupakan rencana yang menetapkan blok pada kawasan

berbeda, sehingga dengan demikian perlakuan pengendalian pemanfaatan ruangnya pun

Gambar 1.1 Beberapa Isu Permasalahan Kecamatan Cibitung

MAKSUD, TUJUAN DAN SASARAN

dan/atau penjabaran Rencana Kawasan

a. Menyediakan acuan operasional bagi pelaksanaan pembangunan sektoral dan wilayah

c. Mewujudkan keterpaduan dan keterkaitan antara perencanaan tata ruang dengan

d. Mengarahkan pemanfaatan ruang agar sesuai dengan tahapan pembangunan, baik

e. Membantu penetapan prioritas pengembangan BWP dan membantu penyusunan

a. Terkendalinya pembangunan sistem pusat kegiatan dan kawasan strategis di wilayah

b. Terciptanya keserasian, keselarasan, dan keseimbangan antara kawasan lindung dan

pembangunan antar kawasan maupun dalam kawasan di wilayah Kabupaten Sukabumi;

d. Terdorongnya minat investasi masyarakat dan dunia usaha di wilayah Kabupaten

e. Terkoordinasinya pembangunan antar wilayah dan antar sektor pembangunan.

RUANG LINGKUP PEKERJAAN

1.4.1 Substansi Pekerjaan

Teridentifikasinya tujuan pengembangan Kecamatan Cibitung khususnya kawasan

Tersusunnya rencana struktur dan pola pemanfaatan ruang Kawasan Perkotaan

Tersedianya pedoman pelaksanaan pembangunan kawasan fungsional perkotaan

Arahan kepadatan bangunan (Koefisien Dasar Bangunan/KDB) untuk setiap blok

Arahan garis sempadan bangunan untuk setiap blok peruntukan

Arahan garis sempadan pagar untuk setiap blok peruntukan

Arahan garis sempadan sungai untuk setiap blok peruntukan

Rencana penanganan lingkungan blok peruntukan

Rencana pengembangan sarana dan prasarana

regulation) ruang kawasan fungsional perkotaan untuk Kecamatan Cibitung.

Penjaringan aspirasi masyarakat yang dapat dilaksanakan melalui penyebaran angket,

Data yang dihimpun dalam pengumpulan data meliputi:

Data wilayah administrasi;

Pengolahan dan Analisis Data

Pengolahan dan analisis data untuk penyusunan RDTR meliputi:

Analisis karakteristik wilayah,

Analisis karakteristik wilayah, meliputi:

Analisis potensi dan masalah pengembangan BWP, meliputi:

Analisis kebutuhan ruang; dan

Analisis kualitas kinerja kawasan dan lingkungan, meliputi :

Analisis jenis dan kapasitas fungsi/kegiatan kawasan serta kinerjanya.

Dengan informasi tersebut, diharapkan dapat diformulasikan kondisi kawasan terutama

Keluaran dari kegiatan pengolahan dan analisis data meliputi:

Potensi dan masalah pengembangan di BWP;

Teridentifikasinya indikasi arahan penanganan kawasan dan lingkungan.

Perumusan Konsep RDTR

Perumusan konsep RDTR dilakukan terhadap wilayah perencanaan (kawasan fungsional

pengembangan wilayah yang direncanakan.

Tujuan penataan BWP;

Penyusunan Peraturan Zonasi

Rencana pola ruang;

Pengumpulan Data/Informasi yang Dibutuhkan

Data sekunder yang harus dikumpulkan meliputi:

Peta-peta rencana kawasan dari RTRW/RDTR/RTBL; dan

a) Jenis penggunaan lahan yang ada pada daerah yang bersangkutan;

f) Peraturan perundang-undangan terkait pemanfaatan lahan dan bangunan, serta

g) Peraturan perundang-undangan yang terkait dengan penggunaan lahan yang ada di

Analisis dan Perumusan Ketentuan Teknis

Kegiatan analisis dan perumusan ketentuan teknis, meliputi:

Tujuan peraturan zonasi;

Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan;

Ketentuan variansi pemanfaatan ruang;

9. Ketentuan dampak pemanfaatan ruang;

Penyusunan Naskah Raperda