MERCADO IMOBILIRIO

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Informativo Bimestral

DESENVOLVIMENTO IMOBILIRIO

Edio n 12 - Fevereiro/2015
www.msproperties.com.br

Editorial
O ano de 2015 inicia para o setor refletindo os acontecimentos da conjuntura da economia
brasileira. Como resultado de crescimento muito baixo, inflao alta, cmbio valorizado e dficit na conta
corrente, os diversos setores da economia sentem-se impactados. No mercado imobilirio, os reflexos de
um crescimento pfio aliados ao volume de estoques gerados nos ltimos anos em decorrncia do boom
imobilirio tornam o cenrio comedido e com menor dinamicidade.
Diante do nvel de estoques gerado pelas construtoras, o preo dos imveis deve cair, sobretudo,
nas cidades onde o estoque mais elevado. Mesmo com a queda nos preos, especialistas do setor
acreditam que num cenrio de acomodao, as vendas devem ser mais uniformes e, com isso, o volume de
distratos deve diminuir ao longo de 2015.
Neste momento, encerra-se um ciclo onde a figura do investidor que compra imveis no
lanamento para obter ganhos com a venda na entrega ocupava um espao substancial no mercado. Este
perfil contribuiu para a acelerao dos preos e, passada a euforia, o perfil de comprador predominante
do comprador morador.
O perfil do comprador morador, por sua vez, vai sentir os impactos do baixo crescimento do pas, do
aumento na taxa de desemprego e, especificamente das restries de crdito que o aumento das taxas de
juros do financiamento imobilirio pode implicar. Na outra ponta, as construtoras/incorporadoras tero
de adequar suas margens de lucro nos lanamentos por uma velocidade de vendas mais alta alm de
operar com muita cautela na oferta de novos produtos.
Na 12 edio do boletim informativo MS.Properties, brao da empresa de consultoria M.Stortti,
especializado em solues e resultados para o mercado imobilirio, que completa um ano desde sua
primeira publicao, so apontadas as variaes nos preos do metro quadrado atravs do ndice FipeZap
para as principais cidades brasileiras. O informativo traz, ainda, o aumento na alquota do ITBI na capital
paulista; a variao do preo do metro quadrado e o volume de lanamentos em So Paulo; as mudanas
decorrentes do aumento dos juros do financiamento imobilirio; o perfil do comprador na nova fase do
setor e o desempenho dos fundos imobilirios no ano de 2014.

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Preos mais comportados no mercado de So Paulo

O final do ano de 2014 fez com que as construtoras revissem seus planos para o ano de 2015. O ano que se
inicia j demonstra um cenrio de alto estoque de lanamentos e velocidade de vendas morosa em So Paulo. Um
levantamento da empresa Geomovel Tecnologia Imobiliria divulgado pela Folha de So Paulo, aponta que a
variao do preo do metro quadrado dos lanamentos nos dez principais distritos de So Paulo subiu 3% acima da
inflao em 2014.
Em alguns casos como Vila Mariana, Moema e Vila Andrade (zona sul), a alta dos preos no acompanhou a
inflao, ficando entre 1 e 6% (abaixo de 6,41% - IPCA do perodo).
Mesmo com a desacelerao, o setor imobilirio em So Paulo tem expectativa de que os preos se
mantenham em alguns bairros em funo das novas regras do Plano Diretor, que limita o tamanho de lanamentos
e nmero de vagas de garagem em reas centrais.

Nmero de lanamentos em SP

Mdia dos preos dos imveis novos em SP

Ano

Preo m (R$)

Variao (%)

2009

3.843

2010

5.130

33,48

2011

6.479

26,29

2012

7.174

10,72

2013

8.455

17,71

2014

9.086

7,6

Fonte: Elaborao M.Stortti a partir de F. de So Paulo

Ano

Unidades lanadas

Empreendimentos
lanados

2009

31.580

329

2010

38.199

351

2011

38.149

396

2012

28.517

287

2013

34.188

491

2014

43.227

428

Fonte: Elaborao M.Stortti a partir de F. de So Paulo

Aumento no ITBI em So Paulo

O ITBI (Imposto sobre a Transmisso de Bens Imveis Inter-Vivos) na cidade de So Paulo passar de 2 para
3% do valor do imvel a partir de abril. A deciso de reajustar o imposto foi tomada pela Prefeitura de So Paulo
como alternativa para compensar o reajuste menor do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).
Conforme o Estado, com a alta do ITBI, a Prefeitura estima alcanar uma receita extra de R$622,7 milhes
em 2015. J a reduo da alta do IPTU provocar uma perda oramentria de R$570,6 milhes.
O reajuste causou polmica, uma vez que o aumento do ITBI pode prejudicar quem pretende comprar um
imvel. Por ano, a cidade tem 150 mil transaes de imveis.

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Aumento dos juros do financiamento imobilirio

A Caixa Econmica Federal aumentou em janeiro as taxas de juros do financiamento imobilirio. O aumento
passar a valer para novos financiamentos tomados. De acordo com o novo aumento, as taxas de juros de
operaes para financiamento de imveis residenciais com recursos da poupana sero corrigidas.
A mudana ter impactos para indivduos que possuem renda acima de R$5,4 mil e que no utilizam os
financiamentos habitacionais contratados com recursos do FGTS.
A Taxa de juros cobrada pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH), que financia imveis de at R$750 mil
com recursos tanto do FGTS como da poupana, permanece em 9,15%, podendo variar para clientes que possuem
relacionamento com o banco. J para os imveis de valor superior a R$750mil, a taxa passa de 9,2% para 11% ao ano
mais a TR (Taxa Referencial) para clientes que no possuem relacionamento com o banco. Para estes
financiamentos, a alterao na taxa poder inviabilizar alguns negcios.
A elevao da taxa de juros para o financiamento de imveis, segundo a Caixa, se deve ao aumento da taxa
bsica de juros que est em 11,75% aps a ltima reunio do Copom (Comit de Poltica Monetria).
A Caixa a lder no pas em financiamentos habitacionais por oferecer os juros de menor patamar no
mercado, servindo como referncia para os demais bancos.
De acordo com a Exame, as alteraes das taxas para financiamento no SFH (Sistema Financeiro
Habitacional) podem representar um aumento de at 3% no valor final da operao. Para os imveis financiados
pelo SFI (Sistema de Financiamento Imobilirio), ou seja, imveis com valor superior a R$750 mil, a elevao na taxa
de juros pode significar acrscimo de at 10% ao final do financiamento.

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FipeZap aponta valorizao menor em 2014 no preo dos imveis

Conforme o ndice FipeZap, o aumento registrado no
preo dos imveis nas principais cidades do pas foi inferior ao
registrado em 2013, quando a valorizao foi de 13,74%. O
aumento registrado no ano passado foi de 6,7% - quase a metade
da valorizao anterior e pouco acima da inflao esperada para o
perodo de 6,4%, de acordo com a projeo do IPCA (ndice
Nacional de Preos ao Consumidor Amplo).
Contudo, no ano passado a maioria das cidades que
compem o ndice registrou aumento real, ou seja, superior
inflao registrada para o perodo no ano de 2014. A cidade que
registrou maior valorizao no ano foi Goinia, com alta de
12,72% no preo do metro quadrado, seguida por Vitria que teve
valorizao de 11,79% no ano.
Por outro lado, no ms de dezembro, os preos
arrefeceram e as altas em 16 cidades que compem o ndice
ficaram abaixo da inflao do ms, apontando queda real no
preo dos imveis. Para o ms de dezembro, a alta no preo dos
imveis no Brasil, de acordo com o levantamento, foi de apenas
0,33%.
As cidades brasileiras que conseguiram manter a variao
nos preos dos imveis no ltimo ms acima da inflao so,
apenas, Rio de Janeiro, So Paulo, So Caetano do Sul e Vila Velha.
O preo mdio do metro quadrado das 20 cidades
pesquisadas fechou 2014 em R$ 7.537. A cidade com o metro
quadrado mais caro da pesquisa segue sendo o Rio de Janeiro
seguido por So Paulo. Os menores preos registrados foram em
Contagem e Goinia.

Cidade

Preo do m
(R$)

Rio de Janeiro

10.893,00

So Paulo

8.351,00

Braslia

8.143,00

Niteri

7.733,00

Recife

5.955,00

Belo Horizonte

5.796,00

So Caetano do Sul

5.586,00

Fortaleza

5.523,00

Florianpolis

5.292,00

Curitiba

5.183,00

Campinas

5.161,00

Porto Alegre

5.040,00

Vitria

5.027,00

Santo Andr

4.896,00

Santos
So Bernardo do
Campo
Salvador

4.876,00

Vila Velha

4.125,00

Goinia

4.056,00

Contagem

3.386,00

Mdia Geral

7.537,00

4.648,00
4.533,00

Fonte: ndice FipeZap a partir de Exame

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Mudana no perfil do comprador

Com a menor expectativa de alta nos preos dos imveis, os investidores do mercado imobilirio esto
reduzindo sua participao nas compras. No segundo semestre de 2014, de acordo com uma pesquisa realizada
pela Fipe e o classificado imobilirio online Zap Imveis, a queda neste perfil de comprador foi brusca pelo
pessimismo no mercado. A pesquisa realizada trimestralmente com usurios do portal com interesse em imveis
no trimestre de referncia.
De acordo com o estudo, entre abril e junho de 2014, 20% dos interessados na compra de imveis
acreditavam que os preos dos imveis subiriam em patamar superior taxa de inflao nos prximos 10 anos. Para
o terceiro trimestre, o percentual caiu para 16%.
A pesquisa demonstrou tambm os motivos de compra de imveis dos entrevistados e o tipo de imvel
comprado. At setembro de 2014, em 12 meses, 41% dois compradores adquiriu imvel com o objetivo de morar
sozinho, 24% compraram com o objetivo de obter ganhos de valorizao, 18% adquiriram para obter renda de
aluguel, 10% para morar com algum e 7% para outra pessoa morar.

Fundos Imobilirios: Correo e expectativa de longo prazo

Depois de um perodo prspero que acompanhou a euforia do mercado imobilirio em 2012, os fundos
imobilirios sentiram uma forte correo de preos e uma fuga em massa de investidores, que contribuiu para a
queda da cotao dos papis. Em 2014, a elevao nas taxas de vacncia e aumento na taxa de juros continuaram
implicando nas quedas do segmento. Entretanto, investidores que vislumbram o longo prazo permaneceram com
suas cotas mesmo com a volatilidade do mercado.
Para o prximo ano, a previso dos especialistas do mercado ainda de ateno, sobretudo pela atuao
dos imveis comerciais. Como a oferta abundante, a taxa de vacncia cresceu nas principais cidades brasileiras.
As tabelas a seguir, divulgadas pela Infomoney, demonstram os melhores e os piores fundos imobilirios no
ano de 2014.
Piores Fundos do Ano

Melhores Fundos do Ano

Fundo

Cdigo

Rendimento

Fundo

Cdigo

Rendimento

Mais Shopping Largo

MSHP11
13

44%

CEO Cyrela Commercial

Properties

BB Renda de Papis
Imobilirios

RNDP11

37%

BB Votorantim JHSF Cid.

Jardim Cont. Tower

BBVJ11

-17%

Rio Bravo Crdito

Imobilirio II

RBVO11

25%

BB Progressivo

BBFI11B

-16%

Cyrela Thera Corporate

THRA11B

-16%

The One

ONEF11

22%

VBI FL 4440

FVBI11B

-15%

Max Retail

MAXR11B

19%

RB Capital Prime
Realty II Senior

RBBV11

-13%

RBPD11

17%

BCFF11B

-13%

Edifcio Galeria

EDGA11B

15%

Rio Negro

RNG011

14%

JHSF Rio Bravo Fazenda

Boa Vista Cap. Prot
BTG Pactual Fundo de
Fundos
Renda de Escritrios

RDES11

-11%

CSHG Logstica
Maxi Renda

HGLG011
MXRF11

14%
13%

Presidente Vargas
PRSV11
General Shopping Ativo e
FIGS11
Renda

-11%

Fonte: Infomoney Nov/Dez14

CEOC11B

-22%

-10%

Fonte: Infomoney Nov/Dez14

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Indicadores Econmicos
Taxa SELIC
Ms

Mensalizada

Anual
Real

Acumulada Acumulada
Ano
12 meses

Anual
Oficial

out/14

0,8915

11,02

8,96

10,67

10,90

nov/14

0,8801

10,87

9,92

10,81

11,15

dez/14

0,9443

11,70

10,96

10,96

11,15

Fonte: FGV - Fundao Getlio Vargas

ndices de Preos
INDICADORES DE PREOS
Ms

N ndice

abr/12
mai/12
jun/12
jul/12
ago/12
set/12
out/12
nov/12
dez/12
jan/13
fev/13
mar/13
abr/13
mai/13
jun/13
jul/13
ago/13
set/13
out/13
nov/13
dez/13
jan/14
fev/14
mar/14
abr/14
mai/14
jun/14
jul/14
ago/14
set/14
out/14
nov/14
dez/14

480,229
485,140
488,342
494,891
501,957
506,804
506,926
506,795
510,252
511,977
513,467
514,526
515,276
515,299
519,153
520,508
521,270
529,085
533,621
535,168
538,370
540,959
543,038
552,087
556,420
555,679
551,554
548,202
546,745
547,839
549,396
554,77
558,213

IGP-M
Variao %
N ndice
Ms
Ano
12 meses
0,85
1,47
3,65 499,548
1,02
2,51
4,26 506,020
0,66
3,19
5,14 512,628
1,34
4,57
6,67 516,963
1,43
6,07
7,72 518,616
0,97
7,09
8,07 519,681
0,02
7,12
7,52 520,940
-0,03
7,09
6,96 522,136
0,68
7,82
7,82 523,624
0,34
0,34
7,91 525,651
0,29
0,63
8,29 529,879
0,21
0,84
8,06 531,339
0,15
0,98
7,30 535,777
0,00
0,99
6,22 542,402
0,75
1,74
6,31 553,007
0,26
2,01
5,18 557,040
0,15
2,16
3,85 558,777
1,50
3,69
4,40 561,203
0,86
4,58
5,27 563,034
0,29
4,88
5,60 564,558
0,60
5,51
5,51 565,786
0,48
0,48
5,66 569,745
0,38
0,87
5,76 572,254
1,67
2,55
7,30 573,505
0,78
3,35
7,98 577,322
-0,13
3,21
7,84 585,207
-0,74
2,45
6,25 592,510
-0,61
1,83
5,32 597,251
-0,27
1,56
4,89 598,387
0,20
1,76
3,54 599,333
0,28
2,05
2,96 600,549
0,98
3,05
3,66 602,360
0,62
3,69
3,69 603,895

INCC-M
Variao %
Ms
Ano
12 meses
0,83
2,30
7,94
1,3
3,63
7,16
1,31
4,98
7,03
0,85
5,87
7,31
0,32
6,21
7,48
0,21
6,43
7,55
0,24
6,68
7,59
0,23
6,93
7,3
0,29
7,23
7,23
0,39
0,39
6,94
0,80
1,19
7,35
0,28
1,47
7,25
0,84
2,32
7,25
1,24
3,59
7,19
1,96
5,61
7,88
0,73
6,38
7,75
0,31
6,71
7,74
0,43
7,18
7,99
0,33
7,53
8,08
0,27
7,82
8,12
0,22
8,05
8,05
0,70
0,70
8,39
0,44
1,14
8,00
0,22
1,36
7,94
0,67
2,04
7,75
1,37
3,43
7,89
1,25
4,72
7,14
0,80
5,56
7,22
0,19
5,76
7,09
0,16
5,93
6,79
0,20
6,14
6,66
0,30
6,46
6,7
0,25
6,74
6,74

N ndice
893,606
896,823
897,540
901,400
905,0956
910,2546
915,6251
921,1189
928,3957
936,380
941,9982
946,4256
951,6309
955,152
957,6354
957,9227
960,2217
963,5824
969,0749
974,3079
983,2715
988,680
995,5014
1004,660
1011,3912
1016,044
1020,108
1020,210
1022,760
1028,590
1032,910
1038,178
1046,276

IPCA
Variao %
Ms
Ano
12 meses
0,64
1,87
5,10
0,36
2,24
4,99
0,08
2,32
4,92
0,43
2,76
5,20
0,41
3,18
5,24
0,57
3,77
5,28
0,59
4,38
5,45
0,60
5,01
5,53
0,79
5,84
5,84
0,86
0,86
6,15
0,60
1,47
6,31
0,47
1,94
6,59
0,55
2,50
6,49
0,37
2,88
6,50
0,26
3,15
6,70
0,03
3,18
6,27
0,24
3,43
6,09
0,35
3,79
5,86
0,57
4,38
5,84
0,54
4,95
5,77
0,92
5,91
5,91
0,55
0,55
5,59
0,69
1,24
5,68
0,92
2,18
6,15
0,67
2,86
6,28
0,46
3,33
6,38
0,40
3,75
6,52
0,01
3,76
6,50
0,25
4,02
6,51
0,57
4,61
6,75
0,42
5,05
6,58
0,51
5,58
6,56
0,78
6,41
6,41

Fonte: IBGE, Sinduscon, FGV

Rua Fabrcio Pilar, 770 - conj. 501 - Fone: (51) 3330-7776 - CEP 90450-040 - Porto Alegre - RS
Avenida Pacaembu, 1976 - Fone: (11) 3511-1135 - CEP 01234-000 - So Paulo - SP

MERCADO IMOBILIRIO

MS
PROPERTIES

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Informativo Bimestral

DESENVOLVIMENTO IMOBILIRIO

Edio n 12 - Fevereiro/2015
www.msproperties.com.br

Glossrio de Termos
Indicadores econmicos
A seguir so apresentadas as definies dos
Produto interno bruto (PIB): Representa a soma em valores
termos utilizados nesta publicao.
monetrios de todos os bens e servios finais produzidos
Mercado imobilirio
em uma determinada regio, durante um perodo
determinado, considerando apensas bens e servios finais,
Distratos: Os distratos tm por finalidade extinguir as excluindo da conta todos os bens de consumo
obrigaes estabelecidas em um contrato celebrado intermedirio. Possui o objetivo de mensurar a atividade
anteriormente.
econmica de uma regio.
Velocidade de Vendas: Taxa que reflete a relao das ndice Geral de Preos (IGP): ndice calculado pela
vendas sobre a oferta de imveis .
Fundao Getlio Vargas desde os anos 40. O IGP
composto pelo ndice de Preos por Atacado (IPA), que
ndice FipeZap: O ndice FipeZap de Preos de Imveis participa com 60%, pelo ndice de Preos ao Consumidor
Anunciados um indicador de abrangncia nacional que (IPC) da cidade do Rio de Janeiro, com a participao de
acompanha os preos de venda e locao de imveis no 30%, e do ndice Nacional de Custo da Construo Civil
Brasil. O ndice calculado com base nos anncios (INCC), com o peso de 10%.
publicados na pgina Zap Imveis.
ndice de Preos ao Consumidor (IPC): ndice referncia
Taxa de vacncia: Relao entre o volume de imveis para avaliao do poder de compra do consumidor. O
disponveis e o volume total existente.
ndice de Preos ao Consumidor (IPC) mede a variao de
preos de um conjunto fixo de bens e servios
Sistema Financeiro da Habitao (SFH): Sistema que rege a componentes de despesas habituais de famlias com nvel
maioria dos financiamentos imobilirios que ocorrem no de renda situado entre 1 e 33 salrios mnimos mensais.
pas, empregando recursos das contas de poupana, ou
repassados pelo FGTS no financiamento da aquisio e ndice Nacional da Construo Civil (INCC): ndice que
construo de imveis residenciais.
representa as mudanas nos preos da construo civil
devido variao da inflao. Inclui tanto a variao nos
Sistema de Financiamento Imobilirio (SFI): Sistema que preos dos materiais como a variao no custo de mo de
rege os financiamentos imobilirios que ocorrem fora das obra. O INCC emitido mensalmente pela Fundao
regras do SFH no pas. A principal fonte de recursos so os Getlio Vargas (FGV).
grandes investidores institucionais com ativos como
fundos de penso, fundos de renda fixa, companhias Taxa Selic: Taxa de juros fixada pelo Comit de Poltica
seguradoras, bancos de investimento, etc.
Monetria (COPOM) do Banco Central do Brasil que
remunera os investidores no negcio de compra e venda de
ttulos pblicos. Ela obtida mediante clculo da taxa
mdia ponderada dos juros praticados pelas instituies
financeiras.

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