Mantenimiento Preventivo

manual de
uso y
mantenimiento
de la vivienda
www.erailur.com
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Edita:
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Textos:
Fotografias:
Ilustraciones:
Diseo y maquetacin:
Impresin:
ERAILUR
Grupo Proyeccin
Ignacio San Gins
Eva Zubero
Alex Orbe
Grupo Proyeccin
Tecnigraf, S.L.
2005 ERAILUR
Depsito Legal:
BI-1455-05
Prohibida la reproduccin parcial o total sin autorizacin del editor

en cualquier tipo de soporte.
manual de
uso y mantenimiento
de la vivienda
presentacin
ERAILUR, Comisin de la Edificacin en
Bizkaia, es una asociacin sin nimo de lucro
formada por los aparejadores, arquitectos,
constructores y promotores de este Territorio
Histrico. Entre nuestros objetivos estn la
mejora de las relaciones entre los profesionales de la Construccin, as como el mantenimiento y crecimiento de los altos niveles de
calidad del sector en Bizkaia.
Con un lenguaje asequible y un planteamiento

muy visual, que incluye fotografas y dibujos
realizados expresamente para esta edicin,
esta publicacin rene instrucciones para el
buen uso y el correcto mantenimiento de nuestra vivienda y del edificio en el que se encuentra, aadiendo adems informacin para un
mayor conocimiento de los distintos aspectos
normativos, tcnicos, de la propiedad, etc.
En esta lnea de trabajo, el presente Manual

de Uso y Mantenimiento de la Vivienda se ha
elaborado como una herramienta que ayude a
profesionales y usuarios de la Edificacin a
conservar uno de los bienes ms valiosos del
patrimonio de las personas: nuestro hogar, la
casa en la que habitamos.
El mantenimiento es un concepto bsico y

sustancial para el uso y disfrute de cualquier
bien, pero tambin para su duracin y revalorizacin. Un edificio es un bien que merece
toda nuestra atencin y sensibilidad como profesionales del sector y como usuarios conscientes de que en ello est implicada nuestra
propia calidad de vida y nuestro confort.
La Ley de Ordenacin de la Edificacin y el

Decreto sobre el Libro del Edificio velan por este
mantenimiento y cuidado de los edificios, ya que
obligan a entregar un Libro del Edificio a los compradores de vivienda nueva, un completo documento para la comunidad en el que se recoge
toda la informacin necesaria sobre el propio edificio y sobre su posterior conservacin.
Este Manual est incluido, en formato digital,
en la aplicacin informtica del Libro del
Edificio desarrollada por ERAILUR para el
Departamento de Vivienda del Gobierno
Vasco, y una copia del mismo debe ser facilitado a cada comprador de una vivienda nueva
por parte del promotor.
Sin embargo, es un documento que nos parece de suficiente inters y utilidad como para
cobrar vida autnoma en papel y comenzar
una distribucin que pretende iniciarse con los
profesionales del sector y llegar hasta el usuario final que ya posee una vivienda o que la
compra de segunda mano.
Por ello hemos querido realizar esta edicin

del Manual como documento orientativo que,
junto con el Libro del Edificio, introducirn a
nuestra sociedad en la cultura de a conservacin y atencin a nuestras viviendas.
Desde ERAILUR queremos agradecer el esfuerzo realizado por los que han hecho posible este
Manual, incluyendo al Colegio Oficial de
Arquitectos Vasco-Navarro en Bizkaia, a la
Asociacin de Contratistas y Promotores, ASCOVI-BIEBA y al Colegio Oficial de Aparejadores y
Arquitectos Tcnicos, tambin de Bizkaia.
Adems, nos merece una mencin especial el
apoyo recibido a travs del programa ERAIKAL
y, en general, desde el Departamento de
Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco.
Nuestro deseo ltimo es que esta modesta
contribucin resulte de utilidad para todos
aquellos que busquen en sus pginas ideas y
consejos para cuidar an mejor la casa y el
edificio en el que habitan.
Iaki Prez
Presidente de ERAILUR
ndice
1.
INTRODUCCIN ...............................................................................................
2.
LA ADQUISICIN DE LA VIVIENDA ................................................................

2.1
Documentacin del edificio ..................................................................
2.2
El Libro del Edificio ..............................................................................
2.3
El Registro de la Propiedad .................................................................
2.4
Garantas de la edificacin....................................................................
2.5
Seguros voluntarios ..............................................................................
2.6
La contratacin de servicios .................................................................
3
3
3
3
4
4
5
3.
EL EDIFICIO. SU ESTRUCTURA LEGAL .......................................................

3.1
La Ley de Propiedad Horizontal ...........................................................
3.2
El edificio. Estructura legal .................................................................
3.3
Elementos Comunes del edificio .........................................................
3.4
El ttulo Constitutivo, los estatutos y las normas de rgimen interior ..
3.5
Obligaciones de cada propietario .......................................................
3.6
Obligaciones de la Comunidad ...........................................................
6
6
6
7
9
9
11
4.
EL EDIFICIO. ELEMENTOS ARQUITECTNICOS Y ESTRUCTURALES .......
12
5.
EL EDIFICIO. USO Y MANTENIMIENTO .........................................................

5.1
Las fachadas
...................................................................................
5.2
Las ventanas y balcones ....................................................................
5.3
Tejados y azoteas..................................................................................
5.4
La cimentacin ..................................................................................
5.5
La estructura (vigas y pilares) .............................................................
5.6
Los forjados .........................................................................................
14
14
16
17
17
17
18
6.
LAS PIEZAS HABITABLES. RECOMENDACIONES DE USO ..........................

6.1
Introduccin .........................................................................................
6.2
El portal ...............................................................................................
6.3
El ascensor ..........................................................................................
6.4
El garaje .............................................................................................
6.5
La cocina .............................................................................................
6.6
Los baos ............................................................................................
6.7
El saln ...............................................................................................
6.8
Los dormitorios ....................................................................................
6.9
Los trasteros ........................................................................................
19
19
20
20
21
21
22
22
23
23
7.
EL MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA ..........................................................

7.1
La tabiquera .......................................................................................
7.2
Las puertas .........................................................................................
7.3
Revestimientos continuos y pinturas ..................................................
7.4
Pavimentos de madera .......................................................................
7.5
Pavimentos cermicos ........................................................................
7.6
Falsos techos ......................................................................................
24
24
24
25
25
25
26
8.
LAS INSTALACIONES ......................................................................................

8.1
La instalacin de Saneamiento ...........................................................
8.2
La instalacin de Fontanera ...............................................................
8.3
La instalacin de Electricidad ..............................................................
8.4
La instalacin de Gas .........................................................................
8.5
La instalacin de Calefaccin y Agua Caliente Sanitaria ....................
8.6
La instalacin de Ventilacin (Shunt) ..................................................
8.7
La instalacin de Extraccin de Humos y Gases ...............................
8.8
La instalacin de Antenas ...................................................................
8.9
La instalacin de Domtica ................................................................
27
27
30
32
36
38
41
42
43
44
9.
USO CORRECTO DE LOS ELECTRODOMESTICOS ....................................
49
10.
PREVENCION DE RIESGOS ...........................................................................
50
11.
SITUACIONES DE EMERGENCIA ...................................................................
51
1. introduccin
la Ley de Propiedad Horizontal obliga a la

Comunidad de Propietarios a la dotacin de un
fondo de reserva para atender las obras de
conservacin y reparacin del inmueble por un
importe no inferior al 5% del presupuesto
ordinario de la Comunidad.
Para garantizar la seguridad de las

personas, el bienestar de la sociedad
y la proteccin del medio ambiente,
la Ley de Ordenacin de la
Edificacin establece que los edificios deben proyectarse, construirse,
mantenerse y conservarse de forma
que se satisfagan unos requisitos
bsicos...
... de funcionalidad
... de seguridad
... de habitabilidad
Los propietarios tienen la obligacin
de conservar en buen estado la edificacin mediante un adecuado uso y
mantenimiento. Tambin deben recibir, conservar y transmitir la documentacin de la obra ejecutada y los
seguros y garantas con que sta
cuente.
Los usuarios, sean o no propietarios, deben utilizar los edificios
correctamente, respetando las instrucciones de uso y mantenimiento
recibidas.
La conservacin de los edificios en
las condiciones necesarias para que
satisfagan permanentemente los
requisitos exigibles requiere realizar
un constante mantenimiento preventivo.
El mantenimiento preventivo,
mediante inspecciones peridicas y
programadas que detecten con prontitud la aparicin de daos, puede
evitar reparaciones importantes y
costosas.
... de funcionalidad
Utilizacin
La disposicin y dimensiones de los espacios y la dotacin de instalaciones deben permitir un adecuado funcionamiento del edificio.
Accesibilidad
El acceso y la circulacin en el edificio debe ser posible
para personas con minusvalas (segn la normativa
especfica)
Telecomunicacin
Se dispondrn servicios de telecomunicaciones (segn
la normativa especfica)
... de seguridad
Estructuras
Se evitarn daos y defectos en los elementos estructurales que comprometan la resistencia mecnica y la
estabilidad del edificio.
Incendios
Debe asegurarse la evacuacin, sin riesgo, de los ocupantes, la contencin del fuego dentro del edificio y la
accin de los equipos de socorro.
Uso
Se deben evitar situaciones que provoquen riesgos de
accidentes a las personas.
... de habitabilidad
Salubridad
El ambiente interior reunir aceptables condiciones de
salubridad y estanqueidad. El edificio y sus residuos no
daarn el medio ambiente.
Ruido
Los ocupantes podrn realizar sus actividades sin
agresiones acsticas.
Control energtico
Debe favorecerse un ahorro de la energa.
2.4 garantas de la edificacin
2. la adquisicin de la vivienda
2.1 documentacin del edificio
Al adquirir la vivienda, el promotor debe entregar a los
compradores la documentacin de la obra ejecutada o
cualquier otro documento exigible por las
Administraciones competentes: la licencia de primera
ocupacin, el contrato de compraventa, los boletines de
las instalaciones de electricidad, de gas y de agua, etc.
Para garantizar el resarcimiento por los daos materiales ocasionados por vicios y defectos de la construccin, la Ley de Ordenacin de Edificacin establece los siguientes seguros:
Vigencia
Garantas
10 aos
Resarcimiento de los daos de los materiales Promotor

causados en el edificio por vicios o defectos
que afecten a la cimentacin, los soportes, las
vigas, los forjados, los muros de carga u otros
elementos estructurales, y que comprometan
directamente la resistencia mecnica y la estabilidad del edificio.
Promotor y
Sucesivos
adquirientes
3 aos
Resarcimiento de los daos materiales causa- Promotor

dos en el edificio por vicios o defectos de los
elementos constructivos o de las instalaciones
que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad establecidos por la Ley
de Ordenacin de la Edificacin (art. 3)
Promotor y
Sucesivos
adquirientes
1 ao
El constructor responder de los daos mate- Constructor

riales por vicios o defectos de ejecucin que
afecten a elementos de terminacin o acabado
de las obras.
Promotor y
Sucesivos
adquirientes
2.2 el Libro del edificio

La documentacin de la obra ejecutada constituye el Libro
del Edificio. Este libro, que debe entregarse a los usuarios
finales del edificio, segn establece la Ley de Ordenacin
de la Edificacin, consta de los siguientes documentos:
El Proyecto
Los documentos (memoria, planos, presupuesto, pliegos de condiciones) mediante los que se definen y determinan las exigencias tcnicas
de las obras. Se incluirn las modificaciones debidamente aprobadas.
El acta de recepcin de Este documento estar firmado por el promotor y el constructor.

3 la obra
Incluir las garantas que, en su caso, se exijan al constructor para
asegurar sus responsabilidades.
La relacin de los
agentes participantes
Se identificarn los agentes que hayan intervenido durante el proceso de edificacin.
Actualmente slo es obligatorio el seguro decenal, en

lo relativo a aspectos estructurales.
Las Instrucciones de
uso y mantenimiento
Se documentarn las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y

sus instalaciones, de acuerdo con la normativa que le sea de aplicacin.
2.5 seguros voluntarios
Este Libro pertenece a la Comunidad de Propietarios y lo

tendr, en depsito, el Presidente de la Comunidad o el
Administrador de la Finca, siendo responsables de l y de
la ejecucin de las labores que en el mismo se indiquen.
2.3 el registro de la propiedad

La inscripcin de un bien inmueble en el Registro de la
Propiedad garantiza la propiedad del mismo as como
las cargas y servidumbres que le afectan.
Para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras pblicas de declaracin de obra nueva es necesario
que se haya acreditado la constitucin de las garantas
establecidas por la Ley de Ordenacin de la Edificacin.
Tomador
Asegurados
Es conveniente que los compradores de una vivienda

suscriban los siguientes seguros:
... de robo. Las empresas aseguradoras exigen que
se declaren los objetos de mayor valor. Pueden exigir
algunas protecciones de seguridad.
... de Responsabilidad Civil. Aunque lo suscriba la
Comunidad de Propietarios, es recomendable que
cada propietario tenga otro individual. Ampara los
daos que puedan causarse a terceros.
... de Todo Riesgo Hogar. Con ste seguro se cubren
riesgos de fugas de agua, robo, etc..
... de Incendio. Es habitual que al recibir un crdito hipotecario la entidad que lo otorga obligue a suscribir un seguro de este tipo, siendo ella la beneficiaria (hasta el capital
que se le adeude), en caso de destruccin del inmueble.
2.6 la contratacin de servicios

Para obtener el suministro de agua, electricidad, gas y
telfono debe dirigirse a las compaas suministradoras y darse de alta mediante la firma de los correspondientes contratos.
Deber llevar los siguientes documentos:
Los boletines de los instaladores respectivos.
El contrato de compraventa.
Para poner en marcha algunos equipos (caldera, calentador, etc..) conviene solicitar los servicios de personal
especializado.
3. el edificio. su estructura legal

3.1 la ley de propiedad horizontal
Se entiende por Propiedad Horizontal la forma de propiedad establecida sobre un edificio dividido en pisos o
locales que pueden aprovecharse independientemente.
Los titulares de cada una de dichas partes del edificio
tienen el dominio exclusivo de ellas y, adems, comparten la propiedad de los elementos comunes del edificio.
Este tipo de propiedad est regulada por la Ley de
Reforma de la Ley 49/1960, del 18/04 de 1999, conocida comnmente como Ley de Propiedad Horizontal.
3.2 el edificio. estructura legal
Elementos comunes
INMUEBLE
Partes privativas
Descripcin
Condiciones de Uso
Son partes privativas los

diferentes pisos, locales o
partes del inmueble que
pueden
aprovecharse
independientemente por
tener salida propia a un
elemento comn de aqul
o a la va pblica.
El propietario de cada piso o local puede modificar los elementos arquitectnicos, instalaciones o servicios de aqul
cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su
estructura general, su configuracin o estado exteriores, o 6
perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar
cuenta de tales obras previamente a quien represente a la
Comunidad. En el resto del inmueble no puede realizar alteracin alguna y si advierte la necesidad de reparaciones urgentes deber comunicarlo sin dilacin al administrador. Para que
un elemento arquitectnico o instalacin tenga la condicin de
privativo se precisa la concurrencia de dos requisitos:
- Estar comprendido dentro de los lmites del piso o local.
- Ha de servir exclusivamente al propietario.
Son elementos comunes

todas aquellas porciones
del inmueble no incluidas
como privativas en el ttulo
constitutivo de la propiedad horizontal ni en el de
adquisicin de stas ltimas. Los elementos comunes del edificio son todos
los necesarios para su
adecuado uso y disfrute.
La Ley de Propiedad Horizontal no contiene normas especficas sobre el uso de los elementos comunes, por lo que
resulta de aplicacin el Cdigo Civil (art. 394 y art. 397)
Cada propietario podr servirse de las cosas comunes,
siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de
manera que no perjudique el inters de la Comunidad, ni
impida a los copropietarios utilizarlas segn su derecho.
Ninguno de los copropietarios podr, sin consentimiento de los
dems, hacer alteraciones de la cosa comn, aunque de ellas
pudieran resultar ventajas para todos.
3.3 elementos comunes del edificio

Segn el Cdigo Civil (art. 396), son elementos comunes del edificio todos aquellos que siendo necesarios
para su adecuado uso y disfrute no son susceptibles de
aprovechamiento independiente. As enumera como
elementos comunes los siguientes:
13. Los patios............: Se trata de un elemento comn

cuyo uso se atribuye con frecuencia, de modo exclusivo a uno o varios de los propietarios de partes privativas. Los patios slo pueden considerarse como elemento privativo si as se indica en el ttulo constitutivo
o hay acuerdo unnime de desafectacin.
14. Los pozos
1. El suelo................: El terreno sobre el que se

levanta el edificio, ocupndolo totalmente o en parte.
2. El vuelo................: Derecho a levantar o a edificar
sobre el propio edificio constituido en rgimen de propiedad horizontal o sobre alguno de sus elementos.
3. Las cimentaciones
4. Las cubiertas........: Las terrazas que son cubiertas del edificio, son elementos comunes y slo el ttulo
constitutivo o el acuerdo unnime de los copropietarios
pueden conferirles carcter privativo.
5. La estructura........: Pilares, vigas, forjados, muros
de carga.
7
6. Las fachadas........: Con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuracin, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores. Aunque las terrazas sean de uso privativo, la realizacin de obras requiere el consentimiento unnime de los propietarios. La imagen o configuracin es un elemento comn inmaterial.
7. El portal..............: En l no se puede realizar tipo
alguno de obra sin el consentimiento unnime de los
copropietarios.
15. Los recintos..........: Destinados a servicios o instalaciones comunes (ascensores, depsitos, contadores, telefonas, etc.)
16. Los ascensores
17. Instalaciones de...:
...desage (saneamiento y pluviales).
...suministro de agua.
...gas.
...electricidad.
...aprovechamiento de energa solar.
...agua caliente sanitaria.
...calefaccin.
...aire acondicionado.
...ventilacin.
...evacuacin de humos.
...deteccin y prevencin de
incendios.
...portero electrnico.
...servicios audiovisuales y de
telecomunicaciones.
Algunos de los elementos enumerados anteriormente

pueden ser considerados como privativos si as son
considerados en los estatutos o se acuerda unnimemente por la Junta de Propietarios y, adems, no se
impide el funcionamiento de la Comunidad.
8. Las escaleras
9. Las porteras
10. Los corredores y patios
11. Los muros ............: Incluye este concepto a los
muros de carga y a las paredes que separan un espacio comn de otro comn o privativo o un piso o local
de otro; no incluye los tabiques interiores que separan
espacios dentro de una parte privativa.
12. Los fosos
3.4 el ttulo constitutivo, los estatutos y

las normas de rgimen interior
El Ttulo Constitutivo es el documento que crea y
regula la Comunidad de Propietarios. La persona
encargada de otorgar el Ttulo Constitutivo es el propietario nico del edificio (promotor) antes de comenzar
su venta por pisos.
En dicho documento se describir el inmueble, en su
conjunto, y cada uno de los pisos o locales del modo
siguiente:
El Inmueble
Se describe el edificio, en su conjunto, expresando las circunstancias exigidas por la Ley Hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuenta.
Los Pisos y Locales Se describen cada uno de los pisos o locales, asignndoles un nmero
correlativo. Se expresar su extensin, linderos, planta en la que se
encuentra y los anejos correspondientes.
Cuotas de
participacin
Se indicarn las cuotas de participacin que corresponden a cada piso

o local. Las cuotas se fijan tomando como base la superficie til de cada
piso o local en relacin con el total del inmueble, su emplazamiento
interior o exterior, su situacin y el uso que se presuma racionalmente
que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes (ver Ley de
Propiedad Horizontal, art. 5)
Tambin se pueden redactar, aunque no son obligatorios los siguientes documentos:
Estatutos
En ellos se regula el uso o destino del edificio, sus partes, instalaciones y servicios, gastos, administracin y gobierno, seguro, conservacin y reparaciones.
Normas de rgimen
interior
En ellas se regulan los detalles necesarios para una satisfactoria

convivencia.
3.5 obligaciones de cada propietario.

Segn establece la Ley de Propiedad Horizontal (art.
9), son obligaciones de los propietarios las siguientes:
Respetar las instalaciones generales de la
Comunidad y dems elementos comunes, estn o no
incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado
de los mismos y evitando en todo momento que se causen daos o desperfectos.
Mantener en buen estado de conservacin su propio

piso o local e instalaciones privativas.
Consentir en su vivienda o local las reparaciones que

exija el servicio del inmueble y permitir en l las servidumbres imprescindibles requeridas para la creacin
de servicios comunes de inters general legalmente
acordados. Tiene derecho a que la Comunidad le resarza de los daos y perjuicios ocasionados.
Permitir la entrada en su piso o local cuando sea
necesario segn el punto anterior.
Contribuir, con arreglo a la cuota de participacin fijada en el ttulo constitutivo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizacin.
Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participacin, a la dotacin del fondo de reserva que existir en la Comunidad de propietarios para atender las
obras de conservacin y reparacin de la finca.
Los propietarios que adviertan la necesidad de

reparaciones urgentes en los elementos
comunes del edificio deben comunicarlo sin
dilacin al Administrador
(Ley de Propiedad Horizontal, art. 7).
10
Adems, la Ley de Ordenacin de la Edificacin (art.

16) establece como obligaciones de los propietarios las
siguientes:
Conservar en buen estado la edificacin mediante un
adecuado uso y mantenimiento.
Recibir, conservar y transmitir la documentacin de la
obra ejecutada y los seguros y garantas que sta tenga.
Esta Ley tambin asigna a los usuarios, sean o no propietarios, las siguientes obligaciones:
Utilizar adecuadamente el edificio y las partes del
mismo de conformidad con las instrucciones de uso y
mantenimiento, contenidas en la documentacin de la
obra ejecutada (ver Libro del Edificio).
3.6 obligaciones de la comunidad.

La Comunidad debe realizar las obras necesarias para
el adecuado sostenimiento y conservacin del inmueble y de sus servicios, de modo que rena las debidas
condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las
obras a realizar resolver lo procedente la Junta de
Propietarios. Tambin se podr solicitar arbitraje o dictamen tcnico.
11
4. el edificio. elementos arquitectnicos y estructurales

Con carcter general los elementos
que se describen a continuacin son
comunes y la Comunidad es responsable del uso adecuado y del mantenimiento de los mismos.
1. Las fachadas son los cerramientos de un edificio; por lo comn estn
abiertos al exterior mediante un conjunto ordenado de ventanas y puertas.
1.1 La fachada principal es la
fachada delantera de un edificio;
generalmente corresponde a la
cara en donde est la entrada
principal.
1.2 La fachada posterior, tambin
llamada zaguera, es la opuesta a
la fachada principal.
1.3 Las fachadas laterales son
cada una de las adyacentes a las
fachadas principal y posterior.
2. Las medianeras son muros o
tabiques que separan dos casas o, en
general, dos propiedades distintas.
12
3. Los patios son espacios que sirven para dar luz y ventilacin a las
habitaciones que se sitan en las
zonas interiores del inmueble. En
general, estn cerrados en la totalidad de su permetro; aunque, en ocasiones, se abren hacia el exterior a
travs de alguna de las fachadas.
Pueden estar descubiertos o rematados por una cubierta acristalada.
4. Los patios de manzana, en
general de gran amplitud, estn delimitados por las fachadas posteriores
de los edificios que constituyen la
manzana.
5. La cimentacin. Es el apoyo del

edificio sobre el terreno, est situada
bajo tierra y sobre ella se levanta la
estructura. La cimentacin puede construirse de modo

diverso: zapatas aisladas, losas flotantes, pilotes y
otros sistemas constructivos.
6. Las zapatas son un tipo de cimentacin, mediante
el cual se transmite al terreno la carga de un pilar de
forma repartida.
13
limahoya
faldn
tejados
cumbrera
limatesa
7. La estructura est compuesta por los elementos

que forman el esqueleto resistente del edificio. Est
compuesta por:
7.1 Pilares: elementos verticales de seccin transversal reducida respecto a su altura que sustentan
los forjados.
7.2 Forjados: son los planos horizontales que
separan en altura los diversos pisos. Estos planos
se construyen generalmente con viguetas y bovedillas; tambin pueden utilizarse otros sistemas constructivos: losas alveolares, forjados colaborantes.
7.3 Bovedillas: son componentes de los forjados
que apoyndose en viguetas permiten aligerar el
peso de aquellos.
7.4 Viguetas: son vigas de seccin reducida, en
general prefabricadas, que se apoyan en muros
prximos o en otras vigas denominadas principales.
7.5 Vigas: son elementos horizontales que reciben
el peso de los forjados y lo transmiten a los pilares.
5.1 las fachadas

no es posible realizar modificacin alguna
sin autorizacin de la Comunidad de
Propietarios y del Ayuntamiento
Es conveniente que el Presidente de la Comunidad
tenga referencia de las pinturas empleadas en las
ventanas para que cuando un vecino haga una
reforma tenga la misma referencia.
Debe impedirse el uso de las

ventanas por los nios
14
8. Los muros son estructuras de albailera o de piedra.

Pueden ser paredes resistentes (muros de carga) o solamente elementos de compartimentacin y cerramiento.
9. El tejado es la parte superior que remata el edificio,
comnmente est cubierta con tejas. Cada una de las vertientes o inclinados que lo forman se denominan faldones.
9.1 Los canalones son las caeras horizontales
que conducen el agua de lluvia de los tejados por el
borde de estos hasta las bajantes.
9.2 Las bajantes son las tuberas verticales que
conducen cualquier tipo de aguas a la red de
saneamiento.
9.3 El alero es la parte inferior del tejado que
sobresale de los planos verticales de las fachadas
para desviar de ellas las aguas.
10. Las azoteas son las cubiertas llanas de los edificios, dispuestas para poder situar sobre ellas algunos
servicios (antenas, depsitos, mquinas, etc.) Pueden
ser transitables.
azoteas
5. el edificio. uso y mantenimiento
en los balcones y ventanas deben evitarse

elementos que permitan encaramarse a los
nios
cara vista
Deben revisarse cada 10
aos.
Se lavarn con cepillo y agua,
o una solucin de cido
actico. Cuando se utilice
cido es necesario limpiar
despus los cristales con
agua limpia para evitar la
accin del cido sobre estos.
5.2 las ventanas y balcones

Deben repararse las
humedades que se
observen, corrigiendo la
causa que las produzcan.
Cualquier alteracin
apreciable (desplomes,
fisuras o envejecimiento
injustificado) debe ser
analizada por un
tcnico competente.
alicatados
es conveniente disponer de
una reserva para posibles
reparaciones.
No requieren una
conservacin especial.
Se limpiarn mediante un
lavado con pao hmedo.
monocapa
Las reparaciones deben

realizarse con material
anlogo al utilizado para el
revestimiento original.
Cuando se aprecien falta de

estanquidad, rotura o mal
funcionamiento, deben
repararse los defectos,
corrigiendo sus causas.
Al menos 1 vez al ao se
limpiarn con agua jabonosa o
detergente no alcalino y
utilizando trapos que no rayen.
Al menos cada 3 aos es
necesario reparar los daos
aparecidos y engrasar los
elementos que lo precisen.
La limpieza de persianas de
PVC se realizar con agua y
detergente.
Evitar polvos abrasivos.
Deben evitarse los anclajes

de elementos pesados en el
espesor de los
revestimientos continuos.
Debe evitarse la
manipulacin brusca de las
persianas.
Las pinturas de las

barandillas metlicas se
renovarn cada 3 aos.
Los mtodos de limpieza y
conservacin dependen del
tipo de pintura.
Es necesario consultar con
un profesional.
No conviene bajar
16
totalmente las persianas
expuestas al sol.
La concentracin del calor
puede daarlas.
en los balcones y
ventanas deben
evitarse elementos que
permitan encaramarse
a los nios
Los daos que puedan

observarse deben ser
estudiadas por un tcnico
competente.
pinturas
aos.
No deben forzarse los

herrajes de cierre ni las
bisagras.
Si se observan anomalas en
su funcionamiento, consulte
con un profesional.
15

aos.
Para disponer
acondicionadores de aire
sobre la carpintera es
necesario consultar a un
tcnico competente.
Debe evitarse el apoyo sobre

las carpinteras de andamios,
poleas para elevar cargas o
muebles u otros objetos que
puedan daarlas.
Deben evitarse las jardineras

dispuestas hacia el exterior.
Los anclajes deben

revisarse cada 5 aos si son
soldados y cada 3 aos si
son atornillados.
Las barandillas no deben

utilizarse para apoyar
andamios, tablones ni
elementos para subir
muebles o cargas.
5.3 tejados y azoteas
5.6 los forjados
Las antenas y mstiles deben

sujetarse sobre paramentos.
Slo son accesibles para

conservacin.
No debe transitarse sobre
tejas mojadas.
Al final del otoo se revisarn

y limpiarn los encuentros
entre los faldones del tejado
y canalones.
Si se aprecia algn defecto de
estanquidad o
deformacin de los faldones
del tejado debe consultarse a
un tcnico competente.
No deben recibirse sobre la

cobertura elementos que la
perforen o dificulten su
desage.
tejados
No deben colocarse
elementos que perforen la
membrana impermeabilizante
o dificulten el desage.
Antes de sobrecargar la
azotea (piscinas, jardineras,
etc.) consulte a un tcnico
competente.
Cuando se aprecien goteras

o cualquier tipo de lesin
debe consultarse a un
tcnico competente.
azoteas
17
5.4 la cimentacin
Es necesario reparar
urgentemente cualquier fuga
observada en las
canalizaciones de suministro
o evacuacin de aguas.
Deben evitarse las

humedades. Reparar
rpidamente las fugas de
agua.
Si se observan anomalas
(fisuras, deformaciones)
debe consultarse a un tcnico
competente.
En los locales comerciales y

de almacenamiento debe
indicarse la sobrecarga de
uso admisible.
Las sobrecargas dinmicas

(bailes, vibraciones de
maquinaria) afectan de
forma especial a las
estructuras. Consulte a un
tcnico competente.
las intervenciones en
elementos de la
estructura del edificio
exigen la participacin
de tcnicos
competentes (ante la
duda, solicite
informacin en el
Ayuntamiento)
Debe evitarse la
concentracin de cargas en
superficies reducidas; podra
excederse el lmite de carga
admisible por metro cuadrado
previsto en el proyecto.
18
Si se observa alguna
anomala (fisuras,
deformaciones) debe
consultarse a un tcnico
competente.
No deben realizarse
perforaciones en las
cimentaciones.
5.5 la estructura (vigas y pilares)

Debe evitarse que la
estructura est afectada por
humedades. Reparar las
fugas de agua.
No deben realizarse
perforaciones ni cajeados
en los pilares ni en las
vigas de hormign armado.
Si se observan lesiones
(fisuras, deformaciones)
debe consultarse con un
tcnico competente.
Si se prev aumentar las

sobrecargas de la estructura
es necesario consultar con
un tcnico.
6. las piezas habitables. recomendaciones de uso.
6.2 el portal
6.1 introduccin
El portal o zagun es la pieza del
edificio por la que se accede a su
interior; sirve de paso para la escalera u otras dependencias.
Las escaleras son una sucesin de
planos horizontales (escalones, peldaos) situados cada uno a ms altura que el anterior, que sirven para la
comunicacin entre los distintos niveles o plantas del edificio.
Las puertas deben

permanecer cerradas.
Es recomendable mantener
una iluminacin permanente.
Evitar elementos que puedan
ser objeto de vandalismo.
Los tabiques son paredes delgadas que separan las distintas habitaciones de una vivienda o local.
19
evitar que los nios se

deslicen por el pasamanos de
la escalera
Las estancias de habitacin son

los espacios en los que se desarrolla
la vida. Cada uno de ellos se disea
para acoger unas funciones especficas. Los cambios de uso pueden
implicar modificaciones de los tabiques de distribucin y de las instalaciones privativas. Antes de realizar
las modificaciones consulte con un
tcnico competente.
En una vivienda debe haber:
Cocina
Baos
Saln
Dormitorios
20
6.3 el ascensor
Los menores de 14 aos

deben ir acompaados.
Los nios no deben jugar en

el interior de la cabina ni
manipular el cuadro de
mando.
Tambin puede haber otros espacios

de servicios (trasteros y tendederos).
Si observa alguna anomala

no utilice el ascensor e
informe de ello: al portero, a
los vecinos, a la empresa de
mantenimiento.
Si se detiene el ascensor
entre dos pisos no intente
salir. Accione la alarma y
solicite ayuda.
6.4 el garaje
La ventilacin de los garajes
debe ser permanente
6.6 los baos

No aparcar fuera de las
parcelas sealizadas.
No deben almacenarse
productos inflamables.
No deben manipularse
aparatos elctricos con las
manos mojadas ni junto al
agua (baeras, duchas,
lavabos)
Mantener los grifos cerrados

si no se usan. Los grifos no
deben limpiarse con cidos.
No subirse o cargarse sobre

los aparatos sanitarios
(lavabo, bid, inodoro).
Pueden daarse los anclajes
o las conexiones a las
instalaciones. Si se rompen
pueden causarle lesiones.
No debe secarse ropa sobre

los radiadores. Se oxidan.
Los motores deben

permanecer apagados
dentro de los garajes
Las vas de salida deben
estar permanentemente
despejadas.
Los encuentros entre los

aparatos sanitarios y las
paredes, sometidos al agua
deben estar bien rejuntados.
6.5 la cocina
Las basuras deben recogerse
21
en bolsas de plstico
homologadas. La evacuacin
debe ser diaria.
Los extractores de gases no

deben conectarse a los
tubos de ventilacin esttica
(shunts)
Los filtros deben limpiarse
peridicamente.
La ventilacin de la cocina
debe ser permanente.
Cuando est instalado el gas
natural no deben taparse las
rejillas de ventilacin
situadas hacia el exterior.
El almacenamiento de
alimentos requiere una buena
ventilacin.
Prevenir resbalones en la
baera. El fondo debe ser
antideslizante
Los aparatos sanitarios deben

limpiarse sin utilizar estropajos
o tejidos abrasivos y
empleando lquidos
adecuados, segn
22
recomendaciones de los
fabricantes y el material de
los aparatos. Deben secarse.
6.7 el saln
Mantenga una ventilacin

frecuente.
Es importante una enrgica

limpieza de zonas en las que
puedan acumularse grasas.
Los pequeos
electrodomsticos no deben
estar enchufados
permanentemente y deben
desenchufarse siempre para
su lavado.
Los desages y sifones

deben revisarse y desatacarse
cuando se observe una
disminucin de caudal de
evacuacin.
La ventilacin del bao debe

ser permanente.
Especialmente despus de
usar la baera o la ducha.
Al regar las plantas de

interior, no derrame agua en
el suelo ni en las paredes.
Debe controlarse el nivel del ruido

generado (televisin, reuniones). Puede
molestar a los vecinos y a otros
habitantes de la vivienda.
Debe evitarse la
accin directa de los
rayos del sol sobre
pavimentos y
muebles, ya que
puede decolorarlos.
6.8 los dormitorios

Deben ventilarse todas las
maanas. Tiempo
recomendado: 20 minutos.
7. el mantenimiento de la vivienda
Controlar el nivel de ruido
generado.
7.1 la tabiquera
No deben colgarse
elementos que puedan daar
la tabiquera. Conviene que
las estanteras apoyen en el
suelo.
Si se desea modificar la
distribucin de tabiques es
conveniente consultar a un
tcnico competente.
Si se observan fisuras,
desplomes u otro tipo de
lesin conviene consultar
con un tcnico competente.
No deben realizarse rozas

horizontales.
No usar por un nmero de

personas superior al previsto
en el proyecto. En caso
contrario se reduce la
salubridad y el confort.
No son convenientes las

plantas en el interior.
Durante la noche consumen
el oxgeno de la habitacin.
No deben almacenarse
productos explosivos ni
inflamables.
tabique de ladrillos
Las cargas almacenadas no

deben sobrepasar la prevista
en el proyecto.
Las fugas de agua deben

repararse inmediatamente.
Si se observan fisuras,
desplomes u otro tipo de
lesin conviene consultar
con un tcnico competente.
Para colgar elementos se

dispondrn mecanismos de
anclaje adecuados.
6.9 los trasteros

23
Antes de introducir un clavo

o similar es necesario
conocer el trazado de las
instalaciones. Pueden
producirse accidentes graves.
No deben colgarse elementos

que daen la tabiquera.
Conviene que las estanteras24
apoyen en el suelo.
Antes de introducir un clavo

o similar es necesario
conocer el trazado de las
instalaciones. Pueden
producirse accidentes graves.
tabique de pladur (placas
de yeso laminado y
estructura interior metlica)
Las fugas de agua deben

repararse inmediatamente.
7.2 las puertas

Los herrajes de colgar
(bisagras) deben
mantenerse engrasados.
Deben evitarse los portazos.
Al abrir, debe evitarse el

golpe de las manillas con las
paredes prximas.
No pueden utilizarse como

zonas de estancia permanente
(dormitorios, estudios), salvo
que cumplan las condiciones
de habitabilidad exigidas por
las Ordenanzas Municipales.
Debe evitarse que los nios

se cuelguen de la manilla.
7.3 revestimientos continuos y pinturas
7.6 falsos techos
Los revestimientos continuos de tabiques de ladrillos

cermicos pueden estar ejecutados con morteros de
cemento (enfoscados) o con pasta de yeso (guarnecidos, enlucidos).
Deben evitarse anclajes

superficiales de elementos
colgados. Los cuadros,
apliques y similares deben
colgarse de elementos
resistentes bien introducidos
en la pared.
No debe colgarse ningn

elemento pesado de las
placas de yeso.
Deben evitarse las
salpicaduras de agua.
La limpieza ser en seco
Las fisuras, grietas o

humedades deben ser
estudiadas por un tcnico
competente.
Deben evitarse golpes y

rozaduras.
El mtodo para la limpieza y

conservacin de las pinturas
depende del tipo, consulte
con un profesional.
7.4 pavimentos de madera

25
26
Evtese el roce y el
punzonamiento con
elementos duros.
No se limpiarn con agua.

Debe utilizarse cera lquida
adecuada para suelos.
Debe evitarse el soleamiento

directo e intenso.
No arrastre los muebles
7.5 pavimentos cermicos

No arrastre los muebles
No deben utilizarse para la
limpieza productos
abrasivos. Debe limpiarse
con bayeta hmeda, sin
escurrir agua.
Las baldosas daadas deben
sustituirse y las juntas
deterioradas repararse.
Las juntas entre baldosas

pueden limpiarse con
esptulas de madera para no
daar el esmalte del borde
de las baldosas;
posteriormente se rellenarn
con material especial de
rejunteo (consultar en
almacn de materiales de
construccin)
8. las instalaciones
Todas las bajantes deben
estar ventiladas por su
extremo superior.
8.1 la instalacin de
saneamiento
8.1.1 introduccin
La instalacin de saneamiento es la
red de evacuacin de las aguas residuales y pluviales, desde los aparatos sanitarios y punto de recogida de
aguas de lluvia hasta la acometida a
la red de alcantarillado.
5. Bajante (elemento comn). Se

utiliza para la conduccin vertical,
hasta la arqueta a pie de bajante o
colector suspendido, de las aguas
residuales y pluviales.
6. Colector enterrado (elemento
comn). Se usa como red horizontal
de evacuacin de las aguas pluviales
y residuales procedentes de las
bajantes desde la arqueta situada al
pie de stas hasta la acometida a la
red de alcantarillado.
8.1.2 componentes de la
instalacin
7. Colector suspendido (elemento

comn). Cumple la misma funcin
que el anterior y se dispone a un nivel
superior al suelo de la planta o stano
ms bajo del edificio. Suele ir visto.
1. Sumidero para azotea (elemento

comn). Se utiliza para recoger y
evacuar hasta la bajante las aguas
pluviales acumuladas sobre las
cubierta planas (azoteas).
8. Arqueta a pie de bajante (elemento comn). Se utiliza para registro al pie de las bajantes cuando la
red de saneamiento a partir de dicho
punto vaya a quedar enterrada.
2. Derivacin (parte privativa). Se

utiliza para evacuar hasta la bajante
las aguas residuales procedentes de
los desages de aparatos con sifn
individual (lavabos, bides, fregaderos).
9. Arqueta de paso (elemento

comn). Se usa para registro de la red
enterrada de colectores cuando se producen encuentros, cambios de seccin,
de direccin o pendiente y en los tramos
rectos con un intervalo mximo de 20 m.
3. Bote sifnico (parte privativa). Se

usa para recoger y evacuar, por
debajo del forjado, hasta la bajante
las aguas residuales procedentes de
los desages de aparatos sin sifn
individual.
10. Arqueta sifnica (elemento

comn). Se utiliza como cierre
hidrulico de una o ms arquetas
sumideros que a ella vierten.
Los aparatos sanitarios en

general, pueden desaguar
con bote sifnico o con
sifones individuales.
El desage de inodoros y
vertederos, se har
directamente a la bajante.
27
28
En las redes horizontales se

dispondrn registros o
arquetas en todos los puntos
en los que se puedan
producir atascos
en caso de fugas deben localizarse y repararse

urgentemente
4. Sifn individual (parte privativa).

son tubos doblemente acodados
que se sitan en los desages de
los aparatos sanitarios. Dentro de
ellos se forma un tapn permanente
de agua que disminuye el ruido e
impide la salida al exterior de los
gases de las caeras de la red de
saneamiento.
11. Arqueta sumidero (elemento

comn). Se usa para recoger las aguas
pluviales en la planta inferior del edificio.
Bote sifnico
Sifn individual
toda MODIFICACION DE LA INSTALACION o

en sus condiciones de uso, debe ser proyectada
y dirigida por un tcnico competente.
8.1.3 recomendaciones de uso
No deben verterse
sustancias txicas.
Los sifones y botes sifnicos

no deben vaciarse. Dejaran
pasar los malos olores. En
ausencias prolongadas
puede evaporarse el agua.
No utilice los aparatos

afectados por una
obstruccin hasta la
reparacin de los mismos.
29
En los inodoros no deben

introducirse basuras: restos
de comida, compresas,
trapos, cuchillas, etc.
Evite detergentes que

formen espuma.
8.2.1 introduccin
La instalacin de fontanera es la red
de distribucin de agua fra y caliente
para uso en cocinas y aseos, desde
la acometida interior del edificio hasta
los aparatos de consumo.
El tramo desde la red general hasta la
acometida interior del edificio es ejecutado y mantenido exclusivamente
por la Compaa suministradora.
Para desatascar un desage

obstruido proceda con el
orden siguiente:
1.- Deje correr agua caliente.
2.- Vierta un producto
apropiado para desatascar.
3.- Llame a un profesional.
fontanera
Elemento
Actuacin
Sumideros
Limpieza de caldereta.
Comprobacin de la existencia permanente del cierre hidrulico. 6 meses
Bote sifnico
Comprobacin de la existencia permanente de agua en el cierre

hidrulico.
6 meses
Limpieza del bote.
la utilizacin de acero y cobre en

una misma instalacin puede
daarla si no se adoptan
medidas especiales. consulte
con un instalador profesional.
toda MODIFICACION EN LA
INSTALACION o en sus
condiciones de uso, debe ser
proyectada y dirigida por un
tcnico competente.
30
Perodo
Colector suspendido Revisin para control de fugas.
1 ao
Arqueta a pie de Limpieza

bajante
10 aos
Arqueta de paso
Limpieza
10 aos
Arqueta sifnica
Limpieza
10 aos
Arqueta sumidero
Limpieza
1 ao
Separador de
grasas y fangos
Limpieza
6 aos
Aparatos sanitarios
Revisin de las juntas de desage

Cambio de las juntas de desage
Limpieza
1 ao
5 aos
diaria
instalacin
1. Contador General (elemento
comn). Se utiliza para controlar el
consumo total de agua del edificio.
Excepto cuando se disponen contadores divisionarios centralizados.
en caso de fugas deben localizarse y repararse

urgentemente
2. Llave general (elemento comn).

Se utiliza para el corte general de la
instalacin.
3. Contador divisionario (parte privativa). Se utiliza para controlar el
consumo individual de los usuarios.
Podr situarse en el piso o local,
siempre en lugar accesible para la
lectura. Tambin se podrn agrupar
En caso de ausencia
prolongada cierre la llave
general privativa.
en la planta baja del inmueble, prximos al pie de las

columnas, en un local de la zona comn, fcilmente
accesible, impermeabilizado y con desage.
4. Distribuidor (elemento comn). Es el tramo de
canalizacin horizontal desde la llave general hasta el
pie de las columnas.
5. Columna. Es el tramo de canalizacin vertical
desde el distribuidor hasta las derivaciones. La canalizacin discurrir por una cmara registrable. Las
columnas sern consideradas elemento comn o
parte privativa en relacin con el contador divisionario; a partir de ste, en el sentido de circulacin del
agua, la canalizacin es parte privativa. Hasta el contador es elemento comn.
6. Derivacin (parte privativa). Es el tramo desde el
contador hasta los puntos de consumo.
7. Llave de paso (parte privativa). Debe disponerse en
los siguientes puntos: principio de la derivacin, en
cada local hmedo (cocina, aseos) y antes de los inodoros, lavaplatos y lavadora.
electricidad
8.3.1 introduccin
La instalacin de electricidad es la red de
distribucin elctrica para tensiones de
220/380 voltios, desde el final de la acometida de la Compaia Suministradora,
en la caja general de proteccin, hasta
cada punto de utilizacin.
El color de los cables permite diferenciarlos:
- azul.........neutro
- amarillo/verde...Toma de tierra
- negro
- marrn
- gris.....................Fases activas
31
32

Nunca use las tuberas como
toma de tierra de los
aparatos elctricos.
En caso de ausencia
prolongada o corte de
suministro deje correr el
agua unos minutos.
Antes de cualquier
reparacin deben cerrarse
las llaves de paso de la
pieza (cocina, aseos)
Despus de un corte del

suministro, conviene limpiar
los filtros.
8.2.4 criterios de mantenimiento
Elemento
Actuacin
Perodo
Instalacin
Revisin general
2 aos
Pruebas de estanqueidad
4 aos
instalacin
1. Caja general de proteccin (elemento comn). Es el elemento de la red
interior del edificio en el que se efecta
la conexin con la acometida de la
Compaia Suministradora. Debe situarse en el portal o fachada. Se dispondr
una caja por cada lnea repartidora.
2. Lnea repartidora (elemento
comn). Es la lnea que enlaza la
caja general de proteccin con la
centralizacin de contadores. En el
edificio podrn disponerse una o ms
lneas repartidoras. La lnea estar
constituida por tres conductores de
fase, un conductor neutro y un conductor de proteccin. Cada lnea no
puede transportar ms de 150 kW.
la intervencin en la instalacin elctrica debe

realizarla un electricista autorizado.
3. Contadores (partes privativas). Estn destinados a

medir el consumo de energa elctrica por los usuarios.
Pueden situarse en la entrada de la vivienda o en un
local especfico en el que se agrupan los de todo el
inmueble.

Las lmparas no se
suspendern directamente
de los hilos correspondientes
a su punto de luz.
4. Derivaciones individuales (partes privativas).

Estas lneas enlazan cada contador con su correspondiente cuadro general de distribucin.
5. Interruptor de Control de Potencia (I.C.P.) (parte
privativa). Corta automticamente el suministro de
electricidad cuando se sobrepasa la potencia contratada por el abonado.
Botn de comprobacin
6. Cuadro general de distribucin (parte privativa).

Protege la instalacin interior y al usuario contra contactos indirectos (calambrazos). Est constituido por un
interruptor diferencial y pequeos interruptores automticos (P.I.A.) en nmero igual al de circuitos de la
instalacin interior (ver foto inferior).
Sobre la tapa se colocar una placa metlica con indicacin del nombre del instalador, fecha en que se realiz la instalacin y grado de electrificacin.
Se limpiarn en seco.
Conviene mantener
desconectados los PIA de los
circuitos correspondientes.
Se limpiarn peridicamente
(al menos una vez al ao)
Comprobar mensualmente el
interruptor diferencial
(pulsando el botn de prueba).
Si no se dispara est
averiado y urge llamar a un
instalador autorizado.
Para ausencias prolongadas

se desconectar el
interruptor
No deben utilizarse aparatos

elctricos en zonas prximas
al agua, ni con las manos
hmedas.
33
Interruptor diferencial
El interruptor diferencial desconecta automticamente

la instalacin en caso de producirse una derivacin en
algn aparato elctrico o en la instalacin. Este interruptor est dotado de un dispositivo de comprobacin
cuyo accionamiento permite verificar su funcionamiento correcto.
Para desconectar un aparato

tire de la clavija, no del
cable.
Para cambiar una bombilla

desconecte el
correspondiente circuito.
No aproxime los cables a

elementos calientes; pueden
derretirse y causar un
accidente.
Las manos deben estar

secas y los pies calzados.
34
Los aparatos elctricos se

limpiarn desconectados y
no se utilizarn hasta que
estn completamente secos.
7. Instalacin interior (parte privativa). Es el conjunto

de circuitos constituidos por un conductor de fase, un
neutro y uno de proteccin que, partiendo del cuadro
general de distribucin, alimentan a cada uno de los
puntos de utilizacin de energa elctrica en el interior
de una vivienda o local (enchufes, interruptores)
Pequeos interruptores
automticos (P.I.A.)
8. Lnea de fuerza motriz (elemento comn). Es la lnea

que enlaza los conductores trifsicos con el equipo motriz
del ascensor y cualquier otro existente en el edificio.
9. Alumbrado de escalera y auxiliar (elemento
comn). Son las lneas que parten de un contador
comn de servicios, destinadas al alumbrado de zonas
comunes del edificio y a la alimentacin del equipo de
amplificacin y distribucin de la antena colectiva.
No sobrecargar los
enchufes. Si es necesario
utilice un alargador con tomas
mltiples, fusible e interruptor.
Si salta el interruptor diferencial, se ha producido una

derivacin. Acte del modo siguiente:
1. Desconecte todos los PIA y conecte el interruptor
automtico diferencial.
2. Conecte progresivamente los PIA. El PIA que, al ser
conectado, provoque el salto del interruptor diferencial
indicar el circuito averiado.
3. Mantenga desconectado el circuito averiado y use
el resto de la instalacin.
4. Llame a un instalador autorizado para la reparacin.
Si salta un PIA, se ha producido un cortocircuito en el
circuito correspondiente. Acte del modo siguiente:
1. Desconecte todos los aparatos conectados al circuito cuyo PIA ha saltado.
Proteja los enchufes frente a

los nios y evite que usen
cualquier aparato elctrico.
35
Antes de taladrar una pared

asegrese del trazado de las
canalizaciones. Podra
electrocutarse.
2. Conecte el PIA.
2a. Si vuelve a saltar, la avera est en la instalacin
y debe llamar a un instalador autorizado.
2b. Si no salta, conecte progresivamente todos los
aparatos hasta que lo haga. Habr localizado al
causante del cortocircuito. Llvelo a reparar.
3. Vuelva a conectar el PIA.
Si salta el interruptor de Control de Potencia, se ha producido una sobrecarga. La demanda de potencia producida es superior a la contratada con la Compaa
Suministradora. Acte del modo siguiente:
1. Desconecte algunos aparatos (segn su necesidad
real).
2. Rearme el Interruptor de Control de Potencia. Si
ste contina saltando, aunque la suma de las potencias de los aparatos en funcionamiento no supere a la
contratada, avise a la Compaa Suministradora.
Elemento
Actuacin
Perodo
Cuadro General de
Distribucin
Comprobacin del buen funcionamiento de los dispositivos

de proteccin.
5 aos
8.4 la instalacin de gas

8.4.1 introduccin
Esta instalacin distribuye el gas
natural desde la acometida de la
compaa suministradora hasta cada
aparato de consumo.
La compaa debe informar sobre las
condiciones del suministro, la presin
en la acometida y la densidad del gas.
instalacin
1. Arqueta de acometida (elemento
comn). Se sita en el exterior del
edificio.
2. Canalizacin (elemento comn).
Se dispondr vista. La conduccin
debe ser accesible y ventilada en
todos los puntos para garantizar la
evacuacin al exterior de cualquier
fuga de la instalacin.
36
3. Contador (parte privativa). Equipo

de medida del consumo de gas de
cada usuario. Pueden disponerse
individualmente o colectivamente. En
todo caso el lugar debe ser seco y
ventilado. La lectura debe ser fcil.
4. Llave de paso (parte privativa).
Se sitan como elementos de corte
del suministro en lugares diversos:
en las derivaciones a cada vivienda,
en el interior de las viviendas, antes
del contador y antes de cada aparato
de consumo. Deben ser visibles y
fcilmente accesibles.
5. Tubo flexible (parte privativa).
Conecta la instalacin fija con los
aparatos de consumo. No debe superar una longitud de metro y medio.
cualquier MODIFICACION O REPARACION

DE LA INSTALACION de gas deben ser
contratados, exclusivamente, con una empresa
autorizada que debe acreditarlo
los instaladores autorizados deben extender
certificados de todas las actuaciones realizadas

No deben obstruirse las
rejillas de ventilacin. Los
recintos con aparatos de gas
requieren una ventilacin
excelente.
Si se huele a gas, deben

cerrarse todas las llaves, no
encender llama alguna,
evitar el encendido de
aparatos o mecanismos
elctricos que puedan
producir chispas y llamar al
servicio de averas urgentes
del servicio oficial de la
empresa autorizada.
8.5.1 introduccin
Esta instalacin permite la calefaccin por agua caliente,
con temperatura del agua no superior a 90C desde la
caldera hasta los radiadores y la distribucin de agua
caliente para uso en cocinas y aseos. La produccin de
agua caliente y calefaccin puede estar centralizada o
individualizada.
La canalizacin y tubos
flexibles no deben estar en
contacto con superficies
calientes.
8.5.2 componentes de la instalacin

(individualizada)
Regulador. Adapta la
presin del gas a la
necesaria para los aparatos
de consumo.
al manipular el
regulador no debe
37
haber focos de calor o
chispas prximos y la
palanca de ste y las
llaves del aparato de
consumo deben estar
cerradas.
bombona de gas
Tubo flexible. La fecha de

caducidad est grabada en l.
calefaccin y
agua caliente sanitaria
Elemento
Actuacin
Perodo
Arqueta de
Acometida
Se comprobar la estanquidad de la llave de cierre. Si est

rota o funciona mal debe cambiarse.
4 aos
Canalizacin
Se realizarn pruebas de estanquidad.
4 aos
Llave de paso
Se realizarn pruebas de estanquidad.
2 aos
Contador
Se comprobar la estanquidad y el control de medida. Lo

realizar la empresa suministradora.
4 aos
Tubo flexible
Se cambiar por la empresa suministradora antes de que

transcurra la fecha de caducidad grabada en l.
2 aos
Puede comprobarse la sospecha de una fuga de gas usando agua jabonosa. No deben aparecer burbujas; en caso
contrario avise urgentemente a la empresa suministradora.
el control de la estanqueidad
debe realizarla un instalador
competente.
1. Caldera (parte privativa). Produce el calentamiento

del agua. Puede ser mixta para servir conjuntamente a
la instalacin de calefaccin y a la de suministro de
agua caliente sanitaria.
2. Canalizacin (parte privativa). Distribuye el agua
desde la caldera a todos los puntos de servicio: radiadores
o grifos. Es muy recomendable que est aislada trmicamente (calorifugada); reduce prdidas de energa.
38
3. Radiador (parte
privativa). Es un intercambiador del calor
suministrado por el
agua caliente al aire de
la pieza habitable. La
temperatura ambiente
no debe superar los
20C; se aumenta el
gasto y no se obtiene
mayor confort.
4. Grifo (parte privativa). Punto de suministro de agua caliente sanitaria para su
utilizacin directa por los usuarios.
5. Equipo de regulacin (parte privativa). Permite la
regulacin automtica de la temperatura del agua en
funcin de la temperatura ambiente en las habitaciones.
retorno
ida
toda MODIFICACION O
MANIPULACION debe ser
realizada por un instalador
autorizado
Las calderas deben

conectarse a un
conducto propio de
evacuacin de humos y
gases e instalarse en locales
excelentemente ventilados.
No deben instalarse en
dormitorios, cuartos de bao
o aseos.
la Propiedad debe conservar la Documentacin

Tcnica relativa al equipo, el manual de funcionamiento, el catlogo de las piezas de recambio
y los documentos de garanta del fabricante.
La situacin de la caldera
permitir un acceso fcil para
su mantenimiento y limpieza.
La instalacin debe
mantenerse llena de agua
para evitar oxidaciones por
entrada de aire. Si
disminuye el nivel de agua
debe rellenarse, aadiendo
agua en pequeas
cantidades y de forma
continua.
manmetro
Si el termmetro de la
caldera supera los 90C,
desconecte la instalacin y
avise al instalador.
40
39
Los radiadores no deben
cubrirse con ningn
elemento. Se reduce su
eficacia.
caldera mural de gas
termmetro
conveccin
La caldera debe incluir un

termmetro y un manmetro.
Fcilmente visibles.
La caldera debe estar

homologada por la
Administracin Pblica.
Incorporar una chapa con
los datos siguientes:
- Nombre del fabricante.
- Serie y nmero de
fabricacin y registro.
- Tipo de gas.
- Presin de funcionamiento.
- Consumo mximo.
- Presin de timbre.
- Potencia calorfica nominal.
radiacin
Antes de iniciar la puesta en

funcionamiento la instalacin
debe purgarse.

Elemento
Actuacin
Perodo
Quemador de caldera
Limpieza del equipo.
1 aos
Accesorios de control y medicin
Comprobacin de buen funcionamiento.
1 aos
Instalacin
Comprobacin de estanquidad.
1 aos
Radiadores
Purgado y regulacin primaria de la llave.
1 aos
ventilacin esttica (shunt)
extraccin de
humos y gases
8.6.1 introduccin
Esta instalacin permite la renovacin permanente del aire de los locales situados en el interior del edificio.
TUBO SHUNT
instalacin
1. Aspirador esttico (elemento
comn). Permite crear en su interior la
depresin necesaria para extraer al
exterior el aire viciado de las habitaciones. Debe disponer de un certificado
de funcionamiento obtenido mediante
ensayos en laboratorio oficial.
2. Rejilla de lamas (parte privativa).
Situadas en las habitaciones que se
ventilan. Las lamas se disponen en el
sentido de la circulacin del aire.
41 extractor mecnico NO
instalacin
el extractor mecnico
de la campana no
debe conectarse al
shunt ni al conducto de
humos de la caldera
1. Chimenea (elemento comn).

Recoge los humos procedentes de
las calderas para expulsarlos hacia el
exterior del edificio.
gases de
combustin
de caldera
gases de campana de cocina
2. Conducto de evacuacin (parte

privativa). Une las calderas con la
chimenea. No puede disponerse en
l elementos de regulacin de tiro.
la MODIFICACION DE LA
INSTALACION requiere un
estudio previo y la direccin de
un tcnico competente
42

3. Conducto (elemento comn).
cualquier MODIFICACION
requiere un estudio previo y la
direccin de un tcnico
competente
Elemento
Actuacin
Perodo
Conducto de evacuacin Se comprobar la estanqueidad de la acometida

a la chimenea.
5 aos
Chimenea
5 aos
Se limpiar interiormente.

Las rejillas no deben taparse, obstruirse
o cambiar de posicin. Es conveniente
facilitar el tiro abriendo puertas y ventanas para que circule el aire.
Elemento
Actuacin
Perodo
Conducto
Realizar prueba de servicio: Se provocar humo denso mediante un

generador de humo, con un volumen igual al del local y debe desaparecer en el tiempo mximo de una hora.
10 aos
8.8 la instalacin de antenas

8.8.1 introduccin
8.9.1 introduccin
Esta instalacin sirve para la captacin, distribucin y

toma de seales de Televisin y Radio en Frecuencia
Modulada.
La instalacin domtica es aquella

que permite controlar de forma
integrada los equipos e instalaciones habituales en una vivienda a
la vez que las nuevas funciones
que la instalacin domtica incorpora. La domtica ofrece una
mayor calidad de vida a travs de
la gestin integrada de aspectos
relacionados con la seguridad,
confort, gestin de energa y
comunicaciones.
8.8.2 componentes de la instalacin

1. Equipo de captacin (antena) (elemento comn).
Capta las seales de televisin y radio emitidas desde
el exterior en Frecuencia Modulada.
2. Equipo de amplificacin y modulacin (elemento
comn). Se utiliza para amplificar y distribuir las seales captadas. Debe situarse en un lugar fcilmente
accesible. No debe situarse en el cuarto de mquinas
del ascensor.
la MODIFICACION DE LA
INSTALACION exige un estudio
previo realizado por un tcnico
43
competente
3. Canalizacin de distribucin (elemento comn). Por

la canalizacin se trasladan las seales captadas desde el
equipo de amplificacin y distribucin hasta las cajas de
toma de los usuarios en el interior de la vivienda.
4. Caja de toma (parte privativa). Se utiliza para
conectar en ella los receptores de Televisin y Radio de
Frecuencia Modulada.

ante cualquier deficiencia
observada, debe avisarse a
empresas instaladoras
cualificadas
La altura del mstil no debe sobrepasar los 6 m. Si es

necesaria mayor elevacin el mstil se colocar sobre
una torreta.
el clculo y la instalacin de torretas exige un

estudio especial realizado por un tcnico competente
8.9 la instalacin domtica
Elemento
Actuacin
Perodo
Equipo de Captacin
Se comprobar la fijacin del mstil y su estado de

conservacin frente a la corrosin.
1 ao
Equipo de amplificacin Se comprobar la ganancia de seal en el amplificador;

y distribucin
midiendo la seal a la entrada y a la salida del mismo.
1 ao
Para esta definicin se estn

teniendo
en
cuenta nicamente las instalaciones ubicadas en el
interior de las
viviendas y no
en las zonas
comunes, por
entender que
la
domtica
aplicada
al
conjunto
del
edificio
de
viviendas tiene
diferentes funcionalidades y
su utilizacin
es menor.
44
instalacin
Existen diferentes tipos de instalaciones domticas. Aqu vamos a tratar
los componentes de la instalacin
ms habitual y que sirve para cono-
la intervencin en la instalacin domtica debe

realizarla un instalador autorizado
cer los conceptos bsicos de cualquier instalacin

domtica.
No se consideran parte de la instalacin domtica los
elementos que esta controla, es decir, persianas motorizadas, electrodomsticos, luces, y otros automatismos.
1. Central de gestin (parte privativa): En ella se
encuentra la inteligencia del sistema domtico.
Se asocian a este componente todos los elementos
accesorios que requiere el sistema y que no se encuadran en los siguientes apartados, como por ejemplo:
transmisor telefnico, mdulos de entradas, mdulos
de salidas, etc.
Se ubica en el interior de la vivienda en un lugar discreto pero accesible para reparaciones. (En determinados casos la central se encuentra distribuida en varios
puntos de la vivienda).
2. Pantallas de control (parte privativa): Son los elementos visibles de su instalacin domtica a ellos se
accede para recibir informacin o para transmitir ordenes a la instalacin.
45
Pueden ser elementos fijos ubicados en lugares accesibles, o bien elementos mviles, mandos a distancia,
pantallas mviles u ordenadores personales conectados al sistema.
3. Sensores (parte privativa): Conjunto de elementos
capaces de detectar informacin del entorno y comunicrsela a la central de gestin. Existen diferentes tipos
en funcin del parmetro a detectar, a continuacin se
enuncian los ms relevantes.
3.1 Sensor de movimiento (parte privativa): Los
sensores de movimiento, son capaces de detectar
cuando hay un objeto movindose dentro de su
rea de actuacin. Estos detectores son utilizados
para detectar intrusiones no deseadas, o para ejecutar acciones en funcin de la existencia o no de
personas en una estancia.
res de gas son elementos capaces de detectar concentraciones de gas superiores a un nivel, determinado, para el que estn regulados.
3.4 Detectores de Incendio (parte privativa): Los
detectores de incendio son capaces de detectar
determinados tipos de incendio en su fase inicial.
3.5 Sonda de temperatura (parte privativa): Las
sondas de temperatura son capaces de medir la
temperatura existente en su zona de influencia.
4. Actuadores (Parte privativa): Los actuadores son
capaces de transformar una orden de la central de gestin en una accin sobre algn elemento de la vivienda.
4.1 Electrovlvula de agua (parte privativa): Son
elementos electromecnicos capaces de cortar el
suministro de agua de la vivienda.
electrovlvula de agua
4.2 Electrovlvula de gas (parte privativa): Son

elementos electromecnicos capaces de cortar el
suministro de gas de la vivienda.
4.3 Transmisor acstico (parte privativa): Ms
conocidos como sirenas, transmiten una seal
sonora para despertar la atencin de los habitantes
de la vivienda.
46
En caso de no tratarse de una instalacin dada de alta electrovlvula de gas

como instalacin de seguridad, la sirena deber ser
interior y ser audible solamente por las personas de la
propia vivienda.
5. Red de comunicacin (parte privativa): La red de
comunicacin es el medio de comunicacin existente
entre los elementos de una instalacin domtica descritos anteriormente. Puede ser va cable o va ondas
de radio.
3.2 Sonda de Inundacin (parte privativa): Las

sondas de inundacin son capaces de detectar la
existencia de una inundacin en su inicio.
3.3 Detector de gas (parte privativa): Los detecto-

No humedecer ni manipular.
No cubrir y facilitar su
ventilizacin.
No utilizar aerosoles, ni
elementos con componentes
alcohlicos en su zona de
influencia.
Averige la vida til del

Detector.
Transcurrida la vida til,

renuvelo.
detector de gas
Compruebe peridicamente
su funcionamiento, siguiendo
las instrucciones del
fabricante.
Averige la vida til del

Detector.
No generar atmsferas
cargadas de humo en la
zona de influencia.
central de gestin
No humedecer.
Transcurrida la vida til,

renuvelo.
Comprobar peridicamente
siguiendo las instrucciones
del fabricante.
detector de incendio
No aproximar fuentes de
calor.
47
pantalla de control
No dejar animales en las

zonas de deteccin si el
sistema est activado.
48
Las ventanas abiertas pueden

provocar falsas alarmas, si el
sistema est activado.
Mantener el sensor
despejado. No cubrirlo.
sonda de temperatura

sensor de movimiento
No humedecer.
solicite un plan de mantenimiento!
No generar atmsferas
hmedas en su entorno de
forma prolongada.
Mantener seca la zona de

influencia.
sonda de humedad
El mantenimiento de los elementos de la instalacin de

domtica ha de ser prestado por el Servicio Tcnico
Competente.
Los sistemas de seguridad estn regulados por la LEY 307-1992, n 23/ 1992 por lo que todo sistema que se considere como sistema de seguridad y que DISPONGA DE
CONEXION A CENTRAL RECEPTORA requiere un mantenimiento obligatorio.
9. uso correcto de los electrodomsticos

Lavadora
Use el detergente y el abrillantador segn las
indicaciones del fabricante.
Utilice programas de lavado en fro o con
baja temperatura.
Use la lavadora a plena carga.
Frigorfico
Evite que los rayos del sol incidan
directamente en el frigorfico.
El frigorfico debe estar alejado de los focos
de calor.
Facilite la ventilacin trasera del frigorfico.
No introduzca alimentos calientes.
No mantenga abierta la puerta
innecesariamente.
Evite la formacin de hielo o escarcha en las
caras interiores del congelador.
49
10. prevencin de riesgos

No guarde materiales inflamables o explosivos
(gasolina, pintura, petardos, etc...)
No manipule la instalacin de electricidad ni la
de gas.
No fume en la cama.
En caso de tormenta, desconecte los aparatos
elctricos y la antena de televisin.
Evite que los nios puedan alcanzar
materiales peligrosos: medicinas, pilas,
productos de limpieza y similares.
50
Horno
No abra la puerta del horno cuando est
encendido.
No precaliente el horno antes de introducir
los alimentos.
Apague el horno unos minutos antes de
finalizar la coccin de los alimentos.
1
0
11. situaciones de emergencia

Escape de agua
Cerrar la llave de paso de la instalacin de
fontanera.
Desconectar la instalacin elctrica.
Recoger rpidamente el agua derramada.
Escape de gas
Cerrar la llave de paso de la instalacin de gas.

Ventilar las habitaciones afectadas.
No encender cerillas, mecheros, etc.
No accionar interruptores elctricos.
No utilizar el telfono mvil.
Avise rpidamente a la compaa
suministradora.
Tormentas y vendavales
51
Cerrar puertas y ventanas.

Enrollar los toldos.
Retirar del exterior objetos que puedan
caerse (macetas, etc.)
Nevadas y pedrisco
Evite la obstruccin de conductos y rejillas
de ventilacin.
Enrollar los toldos.
Limpiar las zonas de paso.
Despejar los canalones de tejados y los
sumideros de terrazas.
Incendio
1
1
Advierta rpidamente a los vecinos.

Avise a emergencias (Tfno. 112)
Evite corrientes de aire; cierre puertas y
ventanas.
Abandone el edificio lo antes posible; no se
entretenga recogiendo pertenencias.
No use nunca el ascensor.
Si no puede salir de la vivienda, tape las
entradas de humo; coloque toallas
hmedas en las rendijas de las puertas y
hgase ver desde el exterior del edificio.

Mantenimiento Preventivo

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manual de

Prohibida la reproduccin parcial o total sin autorizacin del editor

Con un lenguaje asequible y un planteamiento

En esta lnea de trabajo, el presente Manual

El mantenimiento es un concepto bsico y

La Ley de Ordenacin de la Edificacin y el

Por ello hemos querido realizar esta edicin

LA ADQUISICIN DE LA VIVIENDA ................................................................

EL EDIFICIO. SU ESTRUCTURA LEGAL .......................................................

EL EDIFICIO. ELEMENTOS ARQUITECTNICOS Y ESTRUCTURALES .......

EL EDIFICIO. USO Y MANTENIMIENTO .........................................................

LAS PIEZAS HABITABLES. RECOMENDACIONES DE USO ..........................

EL MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA ..........................................................

LAS INSTALACIONES ......................................................................................

USO CORRECTO DE LOS ELECTRODOMESTICOS ....................................

PREVENCION DE RIESGOS ...........................................................................

SITUACIONES DE EMERGENCIA ...................................................................

la Ley de Propiedad Horizontal obliga a la

Para garantizar la seguridad de las

2.4 garantas de la edificacin

Resarcimiento de los daos de los materiales Promotor

Resarcimiento de los daos materiales causa- Promotor

El constructor responder de los daos mate- Constructor

2.2 el Libro del edificio

El acta de recepcin de Este documento estar firmado por el promotor y el constructor.

Se identificarn los agentes que hayan intervenido durante el proceso de edificacin.

Actualmente slo es obligatorio el seguro decenal, en

Se documentarn las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y

2.5 seguros voluntarios

Este Libro pertenece a la Comunidad de Propietarios y lo

2.3 el registro de la propiedad

Es conveniente que los compradores de una vivienda

2.6 la contratacin de servicios

3. el edificio. su estructura legal

3.2 el edificio. estructura legal

Son partes privativas los

Son elementos comunes

3.3 elementos comunes del edificio

13. Los patios............: Se trata de un elemento comn

1. El suelo................: El terreno sobre el que se

Algunos de los elementos enumerados anteriormente

12. Los fosos

3.4 el ttulo constitutivo, los estatutos y

Se indicarn las cuotas de participacin que corresponden a cada piso

En ellas se regulan los detalles necesarios para una satisfactoria

3.5 obligaciones de cada propietario.

Mantener en buen estado de conservacin su propio

Consentir en su vivienda o local las reparaciones que

Los propietarios que adviertan la necesidad de

Adems, la Ley de Ordenacin de la Edificacin (art.

3.6 obligaciones de la comunidad.

4. el edificio. elementos arquitectnicos y estructurales

5. La cimentacin. Es el apoyo del

estructura. La cimentacin puede construirse de modo

7. La estructura est compuesta por los elementos

5.1 las fachadas

Debe impedirse el uso de las

8. Los muros son estructuras de albailera o de piedra.

5. el edificio. uso y mantenimiento

en los balcones y ventanas deben evitarse

5.2 las ventanas y balcones

Las reparaciones deben

Cuando se aprecien falta de