IV - APELACAO CIVEL

N CNJ
RELATOR
APELANTE
ADVOGADO
APELADO
ADVOGADO
APELADO
ADVOGADO
ORIGEM
RGO ATUAL

556354

2011.51.01.013516-5

: 0013516-35.2011.4.02.5101
: DESEMBARGADOR
FEDERAL
GUILHERME
CALMON NOGUEIRA DA GAMA
: MARCONE MANOEL DA SILVA
: FABIOLA VIEIRA
: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
: GERSON DE CARVALHO FRAGOZO E OUTROS
: CONSTRUTORA PATRIMAR LTDA E OUTROS
: FABIANO CAMPOS ZETTEL E OUTROS
: DCIMA VARA FEDERAL DO RIO DE JANEIRO
(201151010135165)
: GABINETE DO DR. GUILHERME CALMON
NOGUEIRA DA GAMA

R E L AT R I O
1. Trata-se de apelao cvel interposta por Marcone Manoel da
Silva contra sentena originria do juzo da 10 vara federal da seo
judiciria do Rio de Janeiro (fls. 514/526), proferida nos autos da AO
DE OBRIGAO DE FAZER COM REPARAO DE DANOS MORAIS
(sic), ajuizada pelo apelante em face da Caixa Econmica Federal (CEF),
da Dallas, da Patrimar e da MRV Engenharia, por meio da qual aquele
objetiva: 3. Seja julgado procedente o pedido autoral para condenar as
Empresas Rs a declararem o valor do imvel em R$39.000,00, com a
incidncia do subsdio oferecido a imveis construdos sob as benesses do
PAR, sem mais nus para o Autor; 4. Seja julgado procedente o pedido
autoral para condenar as Empresas Rs a realizar novo contrato de
financiamento, considerando o valor j pago, utilizandoas benesses do
PAR, para um saldo devedor de R$21.360,62; 5. Seja julgado procedente o
pedido autoral para condenar as Empresas Rs a repararem o Autor no
valor de R$62.000,00, a ttulos de danos morais sofridos. (Fl. 10)
2. Para tanto, vale esclarecer que a causa de pedir, sobre a qual se
fundam as pretenses processuais do autor-apelante, aloca-se sobre os
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seguintes tpicos: (i) Os Autores receberam uma carta oferecendo o

apartamento onde moram, um empreendimento de 2 quartos, sala, cozinha e
banheiro, com salo de festas e play.; (ii) Foram ao local onde a
corretora Sra. Marta os atendeu. As primeiras tratativas foram em torno da
localidade do imvel dentro do condomnio. Os Autores informaram que
estavam interessados em um apartamento que no fosse prximo nem do
salo de festas, nem doplay, de preferncia no 3 andar.; (iii) A
vendedora ofereceu um apartamento no bloco 11, dizendo que no era perto
das reas mencionadas. Na ocasio a corretora no mostrou nenhuma
planta do empreendimento.; (iv) O valor acordado foi de R$62.000,00,
com R$12.639,98com o FGTS, valor j recebidos pelas Rs, e o restante,
R$44.360,62, financiado na forma do contrato em anexo.; (v) O Autor
ainda pagou R$1.500,00, pela documentao do imvel e mais R$1.500,00
de entrada.; (vi) E mais, em 2008 quando, quando o Autor assinou
contrato com a 1 R, foi obrigado a abrir uma conta corrente para o
financiamento, deixando o valor da prestao na conta.; (vii) Porm,
passando alguns meses observou que o valor no havia sido cobrado pelo
fato do Habite-se no ter sido averbado. Pior, quando o Autor tirou um
extrato verificou que o valor depositado estava defasado devido a descontos
de tarifas de Cesta de Servios feitos sem autorizao.; (ix) Um ano
depois da assinatura do contrato, com muita insistncia, O Autor fizer a
primeira vistoria e constataram que o bloco 11ficava de frente do que seria
o salo de festas e o play ground; (x) E mais, ao entrarem no
apartamento, perceberam vrias irregularidades, quais sejam, a porta da
sala de ferro tinha furos feitos de forma improvisadas, j que por erro de
construo, nem a janela da sala, nem a janela da cozinha tinham
basculante.; (xi) O piso, feito de ardsia, estava desnivelado e era de
pssima qualidade. O teto no estava embolsado. A cozinha e o banheiro
tinham apenas azulejos at a metade das paredes.; (xii) As paredes, que
deveriam ser de bloco, na verdade eram de tijolo com gesso, sem isolamento
acstico.; (xiii) Depois de algum tempo j morando no local, o
Autorpercebeu que o empreendimento tambm tinha vrios problemas.;
(xiv) A caixa dagua principal vaza constantemente, razo pela qual a 3
R j foi acionada pelo Condomnio.; (xv) No h play-ground. O que
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existe uma rea improvisada entre os blocos. O salo de festas, que est
registrado como Centro Comunitrio, no passa de uma rea coberta, com
pia, e s! Sem paredes laterais, completamente aberta.; (xvi) Agora, dois
anos depois da entrega das chaves, E AINDA SEM O HABITE-SE, a 3 R
enviou cobranas sem qualquer contato para esclarecimentos.; (xvii) O
que se cobra o valor de R$3.000,00, referente Entrada, valor este j
devidamente pago pelo Autor.; (xviii) A taxa de obra mensalmente
descontada de uma conta do empreendimento sem que o Autor tivesse
qualquer conhecimento do assunto.; (xix) Tentando buscar maiores
esclarecimentos, o Autor entrou no site da 1 R e verifico que a solicitao
do Habite-se havia sido feito para empreendimentos que estivessem de
acordo com os ditames da Lei 40/99.; (xx) Ficou ento sabendo que no
era o primeiro a reclamar da situao; Ou seja, a 1 R, j tinha
conhecimento que o empreendimento, MESMO SENDO PAR, no havia
sido vendido desta forma.; (xxi) Para poder ser beneficirios dos
benefcios do Programa a famlias dever ter renda mensal de R$1.700,00,
nos casos de empreendimentos com especificao tcnica mnima, ou renda
mensal at R$2.200,00, para empreendimentos com especificao tcnica
mnima, ou renda mensal at R$2.200,00, para empreendimentos com
especificao padro.;(xxii) Mas o Autor no se enquadrava no perfil do
beneficirio do Programa. Isso significa dizer que o Autor no teria direito
adquirir o imvel oferecido. E COMPRADO!; (xxiii) Enquanto isso, o
Autor reside em um imvel sem Habite-se, sendo cobrado por uma dvida
que ainda no de sua responsabilidade, sem informao clara,
abandonado!; (xxiv) O imvel de pssima qualidade. Ainda que no
efetivamente imprprio o uso, se revelou em desacordo com as normas
regulamentares de fabricao, distribuio, ou apresentao, aqui, na
verdade, construo, e tambm inadequado ao fim a que se destina, ou seja,
moradia de boa qualidade. E assim sendo devemos trazer a baila o que nos
ensina o Pargrafo 6, do art. 18 do CDC.; (xxv) No obstante, o art. 20,
caput e seu pargrafo 2, parte final, da Lei Consumerista preleciona que o
fornecedor responde pelos vcios que tornem imprprios os servios, que
so aqueles que se mostrem inadequados para o fim que dele se esperam ou
no atendam s normas regulamentares de prestabilidade, visto que as
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Empresas Rs indevidamente venderam um produto, o imvel, para quem

no o poderia comprar, cobrando um valor acima do permitido.; (xxvi) E
esta venda causou um dano patrimonial de R$23.000,00; e (xxvii) por fim,
cita a ocorrncia de danos morais, quando, ento, transcreve a obra de
Sergio Cavalieri Filho, in Programa de Responsabilidade Civil, 3 Ed., pg.
85 (Fls. 02/09)
3. A r. sentena julgou improcedentes os pedidos do autorapelante, sob os seguintes fundamentos: (i) O autor no fez prova da
existncia dos defeitos e vcios apontados na inicial, e o nus lhe cabia, ao
menos quanto queles que j levaram o Condomnio a demandar
judicialmente contra a r PATRIMAR, segundo dito s fls. 03; a prova de
outros defeitos, como a de que a janela da sala e a janela da cozinha
no tinham basculante, at por simples fotografias poderia ter sido
feita.; (ii) No crvel que o autor no soubesse que estava a adquirir o
imvel 303 do Bloco 11 do Condomnio Vivendas das Oliveiras, j que
descrito no instrumento do Contrato Particular de Promessa de Compra e
Venda (fls. 16, item 02).; (iii) possvel que no tenha sido devidamente
informado pela corretora de imveis que o atendeu, mas isso no foi
provado sequer mediante oitiva de testemunhas; o autor tambm no juntou
qualquer prospecto de propaganda, embora tenha dito haver recebido
carta divulgando o empreendimento.; (iv) O instrumento particular de
contrato de promessa de compra e venda no assegura ao comprador o
financiamento junto CEF, e tampouco o regime de financiamento que a
CEF disponibilizaria ao interessado.; (v) O financiamento concedido
pela CEF ao autor no foi segundo as normas do Programa de
Arrendamento Residencial PAR institudo pela Lei no. 10.188/2001, mas
pelo SAC Sistema de Amortizao Crescente.; (vi) O autor pretende que
novo contrato de financiamento substitua o que assinou, com o objetivo de
beneficiar-se de subsdio no valor de R$ 23.000,00 (vinte e trs mil reais).;
(vii) Mas o autor no provou que, de todo modo, teria satisfeito os
requisitos da Lei no. 10.188/2001 para que pudesse ingressar no
Programa.; (ix) Tambm no foi provada pelo autor alguma deficincia
de informao sobre se, em princpio, poderia vir a integrar o rol dos
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beneficirios do PAR.; (x) A CEF, outrossim, no pode ser obrigada

judicialmente a contratar pelo regime tal ou qual; a tanto no pode chegar
a substituio de sua vontade pelo Poder Judicirio, sob pena de quebra do
princpio da autonomia da vontade e do livre exerccio de sua atividade
econmica (art. 170, pargrafo nico da CF/88).; e (xi) Por ltimo,
quanto taxa de evoluo da obra, encontra-se descrita no item 4.1.6
OUTRAS Diretamente pelo cliente, mediante depsito em conta
destinada ao financiamento do imvel supra citado na Caixa Econmica
Federal, importncia esta que dever ser liberada pelo Banco juntamente
com a liberao do montante do financiamento obtido em favor da
Construtora. (fls. 16).
4. O autor-apelante interps o recurso de apelao de fls. 528/538,
no qual pede para 1. Reformar integralmente a deciso guerreada,
reconhecendo a procedncia do pleito autoral., aduzindo-se, em sntese, as
seguintes razes recursais: (i) no item RAZES PARA A REFORMA,
sustenta (a) que Inicialmente, cabe ressaltar que no escopo da sentena o
douto magistrado dispe que no foi apresentado pelo apelante em inicial
prova dos defeitos e vcios constantes no imvel, contudo no deve
prosperar posto que o apelante a fim de trazer provas que fulcram suas
alegaes juntou inmeras fotos conforme fls. 93/97.; (b) que Em nenhum
momento o apelante requer a repetio do indbito na presente demanda,
at porque no efetuou qualquer pagamento a Caixa Econmica Federal,
uma vez que o Habite-se no foi concedido, sendo condio sine que non
para o incio do pagamento do financiamento a expedio do competente
Habite-se do empreendimento imobilirio, orientao esta dada pelos
agentes da Caixa Econmica ao Apelante.; e (c) que A 1 apelada alega
que o demandante no apresentou provas, o que no condiz com a verdade,
pois, apesar de requerer a inverso do nus da prova na exordial, o
apelante no se fez valer desta benesse assegurada ao consumidor, tendo
em vista que apresentou toda a documentao que tinha em seu poder e que
demonstra claramente os fatos e fundamentos expostos na exordial. No
entanto, a inverso do nus da prova se faz necessria no que concerne a
documentos que esto em poder nica e exclusivamente das empresas
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apeladas.; (ii) no item Dos Vcios de Construo Responsabilidade,

sustenta (a) que As apeladas tentam se eximir da culpa, imputado esta a
construtora, ocorre que a responsabilidade entre elas solidria, uma vez
que a Caixa Econmica Federal, ora 1 apelada, conforme j explanado,
gestora do empreendimento, levando a crer que foi quem habilitou as Rs
para execuo da obra, no sendo apenas um mero intermedirio como faz
crer.; e (b) que resta claro a responsabilidade solidria entre as apeladas
que figuram no plo passivo da demanda.; (iii) no item Do
Empreendimento PAR (Programa de Arrendamento Residencial), sustenta
(a) que A primeira apelada ao tentar excluir sua responsabilidade, afirma
que de fato o contrato estabelecido entre as partes referente ao Programa
de Arrendamento Residencial, ratificando, dessa forma, as alegaes
contidas na pea exordial, merecendo, portanto, que os valores sejam
reajustados conforme o pleito autoral.; (b) que Alega que o apelante
assinou termos que declaravam ter recebido o imvel em plenas condies.
Ocorre Excelncia que o demandante foi jogado dentro do imvel, tendo
em vista que forado a aceitar as chaves, apesar de sequer as apeladas
terem conseguido a expedio do Habite-se.; (c) que Sabe-se que o sonho
de muitos adquirir a casa prpria e o do apelante no diferente. Ficou
muito feliz ao receber o seu imvel, no entanto apeladas no agiram de boaf ao entregar-lhe um imvel totalmente distorcido do que fora
anteriormente apresentado.; e (d) que Assim, no merece prosperar a
alegao da 1 Apelada de que o imvel viciado fora entregue em plenas
condies, at porque, conforme anexado na exordial, existem fotos que
comprovam o estado ruim que fora entregue o imvel.; e (iv) no item Do
Dano Moral, sustenta (a) que A ocorrncia do dano moral patente.
Cabe lembrar que apelante no busca com a presente ao, qualquer forma
de enriquecer-se de forma ilcita, muito pelo contrrio, postula, unicamente,
as verbas reparatrias que lhe so de direito.; (b) que O imvel que fora
entregue ao Apelante muito diferente do prometido no ato da contratao.
O imvel apresentava diversas falhas estruturais.; e (c) que Verifica-se,
com clareza, nobres Julgadores, que sofreu e vem sofrendo abalo de sua
integridade psicolgica, tendo em vista os diversos problemas apresentados
no seu imvel, que ao invs de lhe proporcionar alegrais, vem lhe causando
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uma sensao de vergonha e de desgosto, pois foi enganado no momento da

aquisio do imvel.
5. Foi recebido o recurso fl. 540.
6. Foram apresentadas as contrarrazes, to-somente, pela CEF s
fls. 542/545, no obstante as ora apeladas Dallas, Patrimar e MRV
Engenharia tenham sido, regularmente, intimadas (fl. 541)
7. Por fim, os autos subiram para este Tribunal, quando, ento,
foram encaminhados ao Ministrio Pblico Federal (MPF), o qual,
oficiando, exarou o parecer de fls. 549/553, no qual opinou pela
desnecessidade de sua interveno no feito face inexistncia de interesse
pblico a justific-la.
o relatrio.

GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Relator
VOTO
1. Conheo das apelaes, porque presentes os seus requisitos de
admissibilidade.
2. A controvrsia do presente feito circunda as seguintes questes
(i) em verificar se existe (ou no) o direito subjetivo do autor-apelante de,
mediante novao objetiva, renegociar o presente contrato de compra e
venda, para que o preo do imvel seja fixado no valor de R$39.000,00
(trinta e nove mil reais), bem como para que se admita que o Autor seja
beneficiado com as regras do PAR; e (ii) em verificar se houve (ou no) a
ocorrncia de dano moral por parte do autor-apelante, averiguando-se a
legalidade (ou no) do comportamento das apeladas durante o contrato de

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compra e venda, desde as tratativas preliminares at a execuo,

propriamente dita, da transao imobiliria.
3. Inicialmente, cabe registrar que no h agravos retidos a serem
analisados.
4. No mais, o apelo do autor no merece provimento. Seno,
vejamos.
5. No caso dos autos, observa-se que o deslinde dos pontos
controvertidos passa, to-somente, pela anlise das provas carreadas pelas
partes, cabendo usar, como regra de julgamento, a distribuio do nus da
prova, nos termos do art. 333 do CPC e, a partir dela, verificar se o autorapelante cumpriu (ou no) o encargo probatrio de demonstrar, com
satisfatoriedade, os fatos constitutivos do direito por ele afirmado em sua
petio inicial.
6. Inicialmente, quanto s pretenses do autor-apelante no sentido
de que 3. Seja julgado procedente o pedido autoral para condenar as
Empresas Rs a declararem o valor do imvel em R$39.000,00, com a
incidncia do subsdio oferecido a imveis construdos sob as benesses do
PAR, sem mais nus para o Autor; (fl. 10), bem como no sentido de que
4. Seja julgado procedente o pedido autoral para condenar as Empresas
Rs a realizar novo contrato de financiamento, considerando o valor j
pago, utilizandoas benesses do PAR, para um saldo devedor de
R$21.360,62; (fl. 10), observa-se que no lhe assiste razo.
7. Com efeito, no obstante o autor-apelante afirme a ocorrncia
de diversos tipos vcios de construo, com a colao das fotos de fls. 93/97,
bem como afirme uma suposta violao ao seu direito bsico de consumidor,
no que pertine transparncia e veracidade das informaes transmitidas
pelas apeladas, certo, por outro turno, que o prprio autor-apelante tambm
colaciona provas que demonstram um comportamento imprudente e
negligente de sua parte, em especial, considerando-se que se est diante de
um contrato de compra e venda de um bem imvel, cujo valor ,
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significativamente, elevado, o que, por bvio, exige maior cautela dos

compradores (ainda que na qualidade de consumidores). Em outras palavras,
depreende-se, por meio das provas carreadas pelo prprio autor-apelante,
que, ainda que tenha ocorrida alguma falha na propaganda do produto (bem
imvel) e na propaganda do servio de crdito imobilirio (financiamento
para a aquisio do apartamento) por parte das apeladas, certo, por outro
turno, que tais falhas poderiam sim ser detectadas pelo autor-apelante, como
por qualquer outro consumidor mais atento, quando da realizao do negcio
jurdico vertente. Seno, vejamos.
Com efeito, tal fato pode ser atestado pelas prprias afirmaes do
autor-apelante, quando assevera, em sua petio inicial, que A vendedora
ofereceu um apartamento no bloco 11, dizendo que no era perto das reas
mencionadas. Na ocasio a corretora no mostrou nenhuma planta do
empreendimento. (fl. 02). Ora, o autor-apelante, ao se pautar apenas nas
informaes verbais da corretora Sra. Marta, conformou-se com o risco de
adquirir um imvel que, na realidade, seria diverso do imvel idealizado por
ele, to-somente, com base nos dados que lhe foram repassados pela
corretora de imveis Sra. Marta. Nota-se, na mesma direo do juzo a quo,
que as informaes verbais, no foram transmitidas por quaisquer das
apeladas, mas, apenas, pela corretora Sra. Marta, a qual, na qualidade de
vendedora, utilizou-se do que se chama, tecnicamente, de dolus bonnus
para conseguir a celebrao da transao imobiliria, com a conseqente
comisso que lhe caberia. Por bvio, o consumidor, em um comportamento
minimamente diligente, deveria, ao menos, ter procurado as apeladas em
busca da planta do empreendimento, mas, assim, no o fez.
A propsito, neste ponto, transcrevo as palavras da sentena
apelada que, muito bem, analisou tal fato, in verbis:

possvel que no tenha sido devidamente

informado pela corretora de imveis que o atendeu, mas
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isso no foi provado sequer mediante oitiva de

testemunhas; o autor tambm no juntou qualquer
prospecto de propaganda, embora tenha dito haver
recebido carta divulgando o empreendimento.
(Fl. 524) Grifos meus

Como se nota, no houve falha das apeladas na propaganda da

venda do imvel, tendo existido, em realidade, o depsito de confiana
exacerbado, e sem elementos concretamente slidos, por parte do autorapelante nas informaes da corretora Sra. Marta, confiana esta que, por
uma infelicidade e sem qualquer responsabilidade das apeladas que sequer
participaram destas tratativas preliminares, acabou por gerar quele a
frustrao de o imvel descrito, na planta mental da corretora Sra. Marta,
no corresponder ao real imvel edificado, de acordo com a planta
ftica deste empreendimento imobilirio. Alis, isso, inclusive,
confessado pelo apelante, quando afirma, em sua petio inicial, que Como
no tinham razo de dvidas das informaes, moravam de aluguel e a
localidade era boa, o negcio foi fechado. (fl. 02)
8. Ademais, tambm possvel notar a ausncia de cautela
mnima, diante do porte econmico do presente negcio jurdico imobilirio,
quando o autor-apelante parece no ter lido, com a devida ateno, nem o
CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA de
fls. 16/26, e nem o CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE
COMPRA E VENDA DE TERRENO E MTUO PARA CONSTRUO DE
UNIDADE HABITACIONAL COM FIANA, ALIENAO FIDUCIRIA
EM GARANTIA E OUTRAS OBRIGAES PESSOA FSICA
RECURSO FGTS COM UTILIZAO DOS RECURSOS DA CONTA
VINCULADA DO FGTS DO (S) DEVEDOR (ES) FIDUCIANTE (S) de fls.
27/52.

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A partir da leitura desses documentos, tal qual atestado pelo juzo

a quo, o autor-apelante poderia ter tido cincia, antes da celebrao
definitiva do contrato, no apenas do imvel que estava adquirindo, com a
indicao de sua localidade e de suas caractersticas, como, em especial, de
todas as condies do pagamento, com a indicao clara, dos encargos que
teria de suportar (tais como a taxa de obra), e, em especial, da forma de
financiamento imobilirio que por ora estaria adquirindo. Aqui, novamente,
recorre-se transcrio dos termos da sentena pela correo com que
analisou, detidamente, tais provas documentais, assinalando-se que os
termos contratuais so sim bastante claros, pelo que, de novo, chega-se
concluso de que no houve falha nas informaes do negcio jurdico pelas
apeladas, mas, em realidade, houve uma verdadeira negligncia do autorapelante, quando, indiciariamente, assinala no ter tido a ateno que o alto
valor do negcio jurdico lhe exigia, quando da assinatura destes
instrumentos particulares. Veja-se, in verbis:

No crvel que o autor no soubesse que estava

a adquirir o imvel 303 do Bloco 11 do Condomnio
Vivendas das Oliveiras, j que descrito no
instrumento do Contrato Particular de Promessa de
Compra e Venda (fls. 16, item 02).
possvel que no tenha sido devidamente
informado pela corretora de imveis que o atendeu, mas
isso no foi provado sequer mediante oitiva de
testemunhas; o autor tambm no juntou qualquer
prospecto de propaganda, embora tenha dito haver
recebido carta divulgando o empreendimento.
O instrumento particular de contrato de promessa
de compra e venda no assegura ao comprador o
financiamento junto CEF, e tampouco o regime de
financiamento que a CEF disponibilizaria ao
interessado.
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Na verdade, e como se depreende do item 4.1.4

FINANCIAMENTO a responsabilidade pela
obteno do financiamento habitacional toda do
promitente comprador, em operao realizada junto ao
Agente Financeiro, no valor de R$ 57.000,00 (cinqenta
e sete mil reais). (fls. 16)
A responsabilidade nica e exclusiva do promitente
comprador, no sentido de obter o financiamento
habitacional junto CEF, tambm demonstrada no
subitem referente aos REAJUSTES, quando trata do
reajustamento das parcelas at o ms da sua efetiva
quitao, seja com recursos diretos do proponente
comprador ou na assinatura do contrato de
financiamento junto Caixa Econmica Federal. (fls.
17 grifei)
Tambm demonstrada pela clusula 4.3
FINANCIAMENTO DO IMVEL (...) Na hiptese
de financiamento junto instituio financeira,
inclusive mas no se limitando Caixa Econmica
Federal, e/ou utilizao de recursos do FGTS, o
promitente comprador estar sujeito s condies
estipuladas pela referida instituio... (fls. 20 grifei)
Igualmente, com o terceiro pargrafo do item 4.3
...Se o PROMITENTE COMPRADOR no conseguir a
liberao dos recursos do FGTS ou da carta de crdito,
ou se tiver feito uso dos mesmos para outra finalidade
que no a mencionada nesta clusula, ficar obrigado
ao pagamento integral da parcela prevista na pgina 1,
com eventual reajuste, vista. (...). (grifei)
[...]
Por ltimo, quanto taxa de evoluo da obra,
encontra-se descrita no item 4.1.6 OUTRAS
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Diretamente pelo cliente, mediante depsito em conta

destinada ao financiamento do imvel supra citado na
Caixa Econmica Federal, importncia esta que dever
ser liberada pelo Banco juntamente com a liberao do
montante do financiamento obtido em favor da
Construtora. (fls. 16).
(Fls. 522/526) Grifos meus
9. Feitas estas consideraes, conclui-se que, com base na regra de
julgamento da distribuio do nus probatrio (art. 333, inciso I, do CPC), o
autor-apelante no se desicumbiu, suficientemente, deste encargo, eis que
no conseguiu, a partir das provas documentais antes citadas (fotos de fls.
93/97 e contratos de fls 16/26 e de fls. 27/52), demonstrar a suposta falha
das apeladas, quando da transmisso das informaes. Ao contrrio, com
base nos instrumentos particulares de contratos de compra e venda
(contratos de fls 16/26 e de fls. 27/52), resta provada a propagao
inteligvel de todos os dados a respeito da transao imobiliria, seja com
relao localizao e s caracterticas do imvel, seja com relao forma
de financiamento utilizada para o pagamento do preo acordado entre as
partes.
10. Da que, diante deste cenrio ftico-prtobatrio, em que o
autor no demonstrou o fato constitutivo do direito alegado (suposta leso ao
seu direito consumerita por suposta falha nas informaes veiculadas pelas
apeladas), ele deve, ento, arcar com as consequencias de no ter se
desincubido de seu encargo probatrio (art. 333, inciso I, do CPC), qual seja,
a improcedncia de seus pedidos, tendo, por conseguinte, de suportar todas
as prestaes contratuais acordadas com as apeladas nos estreitos termos dos
instrumentos negociais.
11. Por outro giro, e ainda neste ponto, quanto pretenso do
autor apelante de que 4. Seja julgado procedente o pedido autoral para
condenar as Empresas Rs a realizar novo contrato de financiamento,
considerando o valor j pago, utilizandoas benesses do PAR, para um
saldo devedor de R$21.360,62; (fl. 10), observa-se que, uma vez mais, no
lhe assiste razo.
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12. Como bem observado pelo juzo a quo, o autor-apelante busca

que o Poder Judicirio substitua a vontade das apeladas para a renegociao
do presente contrato de compra e venda, o que no tem o cabimento, seja
diante do princpio da autonomia privada existente na seara contratual, seja
diante da demonstrao probatria (acima, desenhada) de que o presente
negcio jurdico foi avenado, com total legalidade e com total obedincia
s regras civis e consumeristas, de forma a afastar qualquer ingerncia deste
Poder estatal na presente conveno particular.
No h respaldo jurdico para que se aplique as regras do PAR ao
presente contrato de compra e venda, eis que, como bem atestado pela
sentena, da simplria leitura dos contratos ora carreados a estes autos
(contratos de fls 16/26 e de fls. 27/52), detecta-se que O financiamento
concedido pela CEF ao autor no foi segundo as normas do Programa de
Arrendamento Residencial PAR institudo pela Lei no. 10.188/2001, mas
pelo SAC Sistema de Amortizao Crescente. (Fl. 525)
13. Soma-se a isso, o fato de que, ainda que o contrato em anlise
fosse abarcado pelo PAR (e no o ), o prprio autor-apelante, em sua
petio inicial, confessa que no preencheria os requisitos legais necessrios
para a sua incluso como beneficirio deste programa habitacional, eis que
afirma que Para poder ser beneficirios dos benefcios do Programa a
famlias dever ter renda mensal de R$1.700,00, nos casos de
empreendimentos com especificao tcnica mnima, ou renda mensal at
R$2.200,00, para empreendimentos com especificao tcnica mnima, ou
renda mensal at R$2.200,00, para empreendimentos com especificao
padro. (Fl. 04), sendo que o Autor no se enquadrava no perfil do
beneficirio do Programa. Isso significa dizer que o Autor no teria direito
adquirir o imvel oferecido. E COMPRADO! (Fl. 04)
14. Desta forma, seja pelas provas documentais (fotos de fls. 93/97
e contratos de fls 16/26 e de fls. 27/52), seja pela prpria confisso do autorapelante, conclui-se que, quanto a esta pretenso processual, ele, novamente,
no cumpriu o nus probatrio de demonstrar o fato constitutivo de seu
suposto direito de receber as benesses do PAR, pelo que, aqui, deve, uma
vez mais, arcar com a consequencia da improcedncia do seu pedido e, por

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conseguinte, suportar todas as prestaes contratuais acordadas com as

apeladas nos estreitos termos dos instrumentos negociais.
Neste ponto, ento, nega-se provimento ao apelo do autor e,
novamente, confirmam-se todos os termos da sentena impugnada no
sentido de que, in verbis:
O financiamento concedido pela CEF ao autor
no foi segundo as normas do Programa de
Arrendamento Residencial PAR institudo pela Lei no.
10.188/2001, mas pelo SAC Sistema de Amortizao
Crescente.
O autor pretende que novo contrato de
financiamento substitua o que assinou, com o objetivo
de beneficiar-se de subsdio no valor de R$ 23.000,00
(vinte e trs mil reais).
Mas o autor no provou que, de todo modo, teria
satisfeito os requisitos da Lei no. 10.188/2001 para que
pudesse ingressar no Programa.
Alm disso, no restou provada a existncia de
alguma ilegalidade em relao ao financiamento que
lhe foi concedido segundo o regime do SAC Sistema
de Amortizao Crescente.
Tambm no foi provada pelo autor alguma
deficincia de informao sobre se, em princpio,
poderia vir a integrar o rol dos beneficirios do PAR.
A CEF, outrossim, no pode ser obrigada
judicialmente a contratar pelo regime tal ou qual; a
tanto no pode chegar a substituio de sua vontade
pelo Poder Judicirio, sob pena de quebra do princpio
da autonomia da vontade e do livre exerccio de sua
atividade econmica (art. 170, pargrafo nico da
CF/88).
Quanto ao Programa Minha Casa, Minha Vida,
como dito pela CEF, foi institudo pela Lei no. 11.977,
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de 07.07.2009, logo, sequer existia poca da

assinatura do contrato de promessa de compra e
venda.
(Fls. 525/526)
15. Por fim, quanto pretenso do autor-apelante de que Seja
julgado procedente o pedido autoral para condenar as Empresas Rs a
repararem o Autor no valor de R$62.000,00, a ttulos de danos morais
sofridos.,(Fl. 10) verifica-se, novamente, que tambm no lhe assiste razo.
16. Conforme todo o quadro argumentativo exposto no corpo
deste voto, resta evidenciado que no h qualquer ilegalidade nas condutas
das apeladas-rs. Logo, se no h que se falar em qualquer inadimplemento
por parte das apeladas, ao longo de toda as fases do contrato ora em anlise,
certo, por conseguinte, que no h que se falar em qualquer
responsabilidade contratual por parte destas. Aqui, faz-se uma operao
lgica: sem ato ilcito contratual por parte das apeladas, no h que se falar
em dano em desfavor do apelante, seja dano material, seja dano moral.
17. Da que, uma vez que no restaram comprovados, nem a
ao comissiva ou omissiva ilcita de quaisquer das rs-apeladas, nem o
efetivo dano, e nem o nexo de causalidade entre ambos, mostra-se
improcedente a pretenso indenizatria do apelante, pelo que, tambm neste
ponto, nego provimento ao recurso e confirmo os termos da sentena.
18. Ante o exposto e com base em toda a fundamentao acima
expendida, nego provimento apelao, mantendo a sentena na ntegra.
como voto.
GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Relator
E M E N TA

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APELAO. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE

IMVEL.
SUPOSTA
ILEGALIDADE
CONTRATUAL.
DESCUMPRIMENTO DO DIREITO BSICO DO CONSUMIDOR
QUANTO S INFORMAES DO NEGCIO JURDICO. VCIOS DE
CONSTRUO. DANOS MORAIS. PRETENSO DE NOVAO
OBJETIVA. PAR. AUTOR NO SE DESINCUMBIU DO SEU NUS
PROBATRIO. IMPROCEDNCIA DOS PEDIDOS. IMPROVIMENTO
DA APELAO.
1. Na origem, cuida-se de ao de obrigao de fazer com
reparao por danos morais (sic) ajuizada pelo apelante em face das
apeladas, cujo objeto litgioso circunda o contrato de compra e venda,
referente a um apartamento, firmado entre as partes. O autor-apelante, ao
argumento de que no recebeu as informaes adequadas, nem sobre as
caractersticas do apartamento comprado, nem sobre a forma de
financiamento adquirida com a CEF para fins de quitar o preo acordado,
pretende a condenao das rs-apeladas a renegociarem o contrato, de forma
que se possibilite a utilizao dos subsdios do Programa de Arrendamento
Residencial (PAR), bem como a condenao das rs indenizao pelos
supostos danos morais sofridos. O juzo a quo proferiu sentena de
improcedncia de todos os pedidos do autor-apelante. Contra tal sentena, o
autor-apelante interps o presente recurso de apelao, delimitando a
controvrsia sobre as seguintes questes: (i) em verificar se existe (ou no) o
direito subjetivo do autor-apelante de, mediante novao objetiva,
renegociar o presente contrato de compra e venda, para que o preo do
imvel seja revisto, bem como para que se admita que se apliquem as regras
do PAR; e (ii) em verificar se houve (ou no) a ocorrncia de dano moral por
parte do autor-apelante, aferindo-se a legalidade (ou no) do comportamento
das apeladas durante o contrato, desde as tratativas preliminares at a
execuo, propriamente dita, da transao imobiliria.
2. A partir do cenrio ftico-probatrio ora apresentado nestes autos,
observa-se que, ainda que tenha ocorrido alguma falha na propaganda do
produto (bem imvel) e na propaganda do servio de crdito imobilirio
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(financiamento para a aquisio do apartamento) por parte das rs-apeladas,

certo, por outro turno, que tais falhas poderiam ter sido detectadas pelo
autor-apelante, como por qualquer outro consumidor mais atento, quando da
realizao do negcio jurdico.
3. Durante as tratativas preliminares, o prprio autor confessa, em sua
petio inicial que, sem a mnima cautela, aperfeioou o contrato de compra
e venda, to-somente, com as informaes verbais a respeito do imvel
transmitidas pela corretora de imveis, no tendo tido, sequer, a prudncia
de checar a planta do empreendimento. Ademais, da leitura dos instrumentos
particulares dos contratos, observa-se que bastaria ao autor-apelante uma
anlise mais atenta (tal qual se espera de qualquer consumidor, quando da
celebrao de qualquer negcio jurdico, sobretudo diante de uma transao
imobiliria, cujo valor do objeto contratual , significativamente, elevado)
para que pudesse ter pleno conhecimento, tanto das caractersticas do
imvel, como tambm dos encargos, das taxas e da forma de financiamento
imobilirio por ora adquiridos.
4. Com base na regra de julgamento da distribuio do nus probatrio (art.
333, inciso I, do CPC), conclui-se que o autor-apelante no se desincumbiu,
suficientemente, do encargo de provar o fato constitutivo do seu direito, pelo
que deve arcar com a consequencia da improcedncia dos seus pedidos.
5. descabida a pretenso do autor-apelante de renegociao da
dvida para a reviso do preo e para a aplicao das regras do PAR. O
autor-apelante busca, por ora, que o Poder Judicirio substitua a vontade das
rs-apeladas para a renegociao do presente contrato de compra e venda, o
que se mostra invivel, seja diante do princpio da autonomia privada
existente na seara contratual, seja diante da demonstrao probatria de que
o presente negcio jurdico foi avenado, com total legalidade e com total
obedincia das regras civis e consumeristas, de forma a afastar qualquer
ingerncia deste Poder estatal na presente conveno particular. Soma-se a
isso, o fato de que o prprio autor-apelante, em sua petio inicial, confessa
que no preencheria os requisitos legais necessrios para a sua incluso
como beneficirio deste programa habitacional.
6. Por fim, uma vez evidenciado que no houve qualquer ilegalidade no
comportamento das rs-apeladas, ao longo de todo o presente contrato, no
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h qualquer inadimplemento e, por conseguinte, no h qualquer

responsabilidade contratual por parte destas. Sem ato ilcito contratual, no
h que se falar em dano em desfavor do autor-apelante, seja dano material,
seja dano moral, motivo pelo qual o pedido do autor-apelante, neste
particular, tambm deve ser julgado improcedente.
7. Apelao conhecida e improvida. Sentena mantida.
ACRDO
Vistos, relatados e discutidos os autos, em que so partes as acima
indicadas, decide a Sexta Turma do Tribunal Regional Federal da 2 Regio,
por unanimidade, negar provimento apelao, na forma do relatrio e voto
do Relator constantes dos autos, que passam a integrar o presente julgado.
Rio de Janeiro, 17 / 12 / 2012 (data do julgamento).
GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Relator

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