CAUSALES EXTINCIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Son causas de extincin del arrendamiento: 1) el mutuo disenso; 2) la

expiracin del trmino fijado; 3) la voluntad unilateral de una de las partes en el caso
de arrendamiento por tiempo indeterminado; 4) la prdida o destruccin de la cosa;
5) la resolucin por incumplimiento; y 6) excepcionalmente, la enajenacin de
lacosa arrendada.
Expresamente dispone la ley que el arrendamiento no cesa por muerte del
arrendador o del arrendatario; lo que es una simple regla supletoria destinada a
impedir que se alegue la cesacin del contrato por muerte de una de las partes en
casos en que pudiera pretenderse que existe algn elemento intuitus personae en
elcontrato. Precisamente por ser una norma supletoria no se aplica cuando las partes
han dispuesto lo contrario. As, por ejemplo, si se arrienda una vivienda por la
duracin de la vida del arrendatario, la muerte de ste pone fin al arrendamiento.
Mutuo Disenso
Este modo de extincin no presenta ninguna peculiaridad en materia de
arrendamiento.
De conformidad con el artculo 1.159 del Cdigo Civil venezolano
trata sobre la norma general de revocatoria de los contratos acordada por las
partes, llamada por la doctrina mutuo disenso o distractus, fundamentada en el
principio de que el mismo poder que ha creado una obligacin puede revocarla,
resaltndose as el poder dispositivo reconocido por el ordenamiento para que los
autores del contrato puedan revocar, disolver, invalidar su disposicin de
intereses por mutuo consentimiento, o por las causales legales. Se deja adems
entrever que los sujetos vinculados por un acto voluntario, pueden disponer de la
convencin celebrada, de forma tal que conforme a sus intereses deshacen, rompen o
acaban con esa relacin que los une, de la misma forma por medio de la cual la
generaron.

En este sentido, el tratadista colombiano Fernando Canosa Torrado expresa que:

jurdicamente el mutuo disenso es, en sustancia, un caso de retractacin bilateral del
contrato que se realiza mediante un nuevo contrato solutorio o liberatorio de
contenido igual y contrario al del contrato originario y celebrado entre las mismas
partes del contrato que ha de disolverse, por lo que debe revestir igual forma. Es el
caso contemplado en nuestro derecho en el citado artculo 1.159 del Cdigo Civil
equivalente al artculo 1.602 del Cdigo Civil colombiano- donde se faculta a las
partes a deshacer un contrato que han hecho. Ergo, por ser una manifestacin
conjunta o bilateral encaminada a dejar sin efecto un contrato, se desprende que el
mutuo disenso no necesita para su eficacia el proferimiento de una decisin judicial.
Ahora bien, de acuerdo con lo antes expuesto, la regla general es que la
revocatoria de los contratos efectuada consensualmente no requiere poner en marcha
el aparato jurisdiccional, pues se basta a s misma, no exigindose otro requisito pues
an en el caso que se invoque que esta revocatoria pactada se encuentra dentro de los
parmetros de la jurisdiccin voluntaria, no contenciosa o graciosa, sta se refiere a la
que desarrollan los tribunales de justicia nicamente en los casos en que la ley
requiera expresamente su intervencin, y que no pruebe contienda alguna entre
partes.
Expiracin del Trmino Fijado
En relacin a la expiracin del arrendamiento por vencimiento del trmino es
necesario considerar la institucin de la tcita reconduccin, mediante la cual si la
expiracin del trmino fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesin de la cosa
arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regula como si se
tratara de un contrato en el cual las partes no hubieran determinado su duracin. (Art.
1.600CCV).
El artculo 1.615 del Cdigo Civil, slo es aplicable para aquellos casos de
arrendamientos en que no se hubiera determinado el tiempo de su duracin; en el caso
sub lite, - continua reseando el accionado -, el contrato era por un trmino de un (01)
ao y el arrendador no notific al arrendatario con treinta (30) das de anticipacin

que no deseaba continuar con el arriendo, negando y rechazando en forma de infitatio

que hayan sido infructuosas las gestiones para poner fin a la relacin arrendaticia.
Trabada la litis perentoria, y abierto el trmino de pruebas, es evidente que, de
conformidad con los artculos 1.359 del Cdigo Civil y 506 del Cdigo de
Procedimiento Civil.
Principio fundamental. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo
determinado, concluye el da prefijado, sin necesidad de desahucio (C.C. art. 1.599).
La regla rige tanto si el trmino est determinado por el contrato como si lo est por
norma supletoria de la ley lo que ocurre cuando se trata de arrendamiento de predios
rsticos (C.C. art. 1.626); pero puede ser descartada por pacto en contrario
(especialmente por el pacto que prev la necesidad de una notificacin). Los contratos
en que se prev su renovacin por perodos determinados siempre que una de las
partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intencin de ponerle fin, son
arrendamientos por tiempo determinado en que se confiere a ambas partes o a una de
ellas el derecho de rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral.
Tcita reconduccin. En relacin a la expiracin del arrendamiento por
vencimiento del trmino es necesario considerar la institucin de la tcita
reconduccin, mediante la cual si a la expiracin del trmino fijado, el arrendatario
queda y se le deja en posesin de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume
renovado y su efecto se regula como si se tratara de un contrato en el cual las partes
no hubieran determinado su duracin (C.C. art. 1.600).
A) Supuestos de la tcita reconduccin son:
a) Que el contrato de arrendamiento sea por tiempo determinado (por las partes
o por la ley). Y, b) Que el arrendatario quede en posesin de la cosa arrendada y que
el arrendador lo haya dejado en esa posesin. As impide la tcita reconduccin el
hecho de que el arrendatario haya desalojado el inmueble y cualquier circunstancia
incompatible con la idea de que el arrendador haya dejado en posesin al
arrendatario, o sea, cualquier acto del cual resulte la voluntad del arrendador de
terminar el contrato el da prefijado, sin necesidad de que dicho acto constituya un
desahucio. No excluye la tcita reconduccin el solo hecho de que en el contrato

original se hubiera expresado que no habra tcita reconduccin; pero no opera la

tcita reconduccin si el contrato original a trmino fijo tena prevista su prrroga,
caso en el cual habr de atenderse a la estipulacin correspondiente.
B) Efecto, de la tcita reconduccin es la presuncin de que se ha celebrado un
nuevo contrato de arrendamiento entre las mismas partes respecto de la misma cosa y
por el mismo precio, pero sin tiempo determinado por las partes. Si bien la ley habla
de que el contrato original se ha renovado es porque el nuevo contrato es en todo
idntico al anterior salvo por lo que respecta a su duracin; pero realmente se trata de
un nuevo contrato, razn por la cual:
a) La obligacin del fiador u otro garante del arrendamiento original no se
extiende a las obligaciones resultantes de la prolongacin del plazo (C.C. art. 1.602),
salvo pacto en contrario de la fianza u otro contrato de garanta (que suele constituir
clusula de estilo).Y,
b) Se requiere la capacidad o poder necesario para arrendar en el momento en
que opera la tcita reconduccin.
En otras palabras, al revisar la jurisprudencia se tiene:
El artculo 1.615 del Cdigo Civil, slo es aplicable para aquellos casos de
arrendamientos en que no se hubiera determinado el tiempo de su duracin; siendo
que, el contrato si era por un trmino de un (01) ao y el arrendador no notific al
arrendatario con treinta (30) das de anticipacin que no deseaba continuar con el
arriendo.
Tal fundamento fctico jurdico planteado por el excepcionado, carece de toda
congruencia. Las excepciones que plantea un reo en su perentoria contestacin, deben
tener identidad con las pretensiones del actor, pues buscan enfrentarlas para que el
Juez las dirima. En el caso que fundamente su pretensin en el artculo 1.615 del
Cdigo Civil, pues estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo
indeterminado, pues, pas de contrato de arrendamiento de tiempo determinado a
contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
En efecto, la doctrina nacional ha venido sealando que el contrato es a tiempo
determinado, si tiene fijado en su redaccin un trmino inicial (dies a quo), o de inicio

de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un trmino final (diez a quem),

es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su trmino o agotamiento
conclusivo.
En estos casos, cuando las partes sealan el trmino final de cesacin de los
efectos, se est en presencia de un contrato a trmino determinado. Dichos contratos a
tiempo determinado, llegan a su conclusin por el slo vencimiento del trmino sin
que exista necesidad de desahucio, pues existe, - conocido para ambos contratantes -,
un trmino cierto, denominado tambin: certus est, certus cuando.
El trmino final es caracterstico del arrendamiento por tiempo determinado.
Segn el derecho comn, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado,
concluye en el da prefijado sin necesidad de desahucio (Artculo 1.599 del Cdigo
Civil); pero, si a la expiracin del trmino fijado en el arrendamiento, el arrendatario
queda y se le deja en posesin de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume
renovado, y su efecto se regla por los artculos relativos a los arrendamientos hechos
sin determinacin de tiempo (Artculo 1.600 eiusdem), pues su ocupacin rebasa el
trmino fijado en la convencin, en el caso sub anlisis example, se observa, de la
clusula tercera del contrato de arrendamiento que el mismo era de un ao a partir del
01/10/09 y venci el 01/10/10, pero de all en adelante, el contrato se convirti en un
contrato de los denominados a tiempo indeterminado, por lo cual, si el arrendador
dej al arrendatario en posesin del inmueble, sin desahucio, ni notificacin de
terminacin o intencin de no renovar el mismo, ello no significa que el contrato
permaneci a tiempo determinado, sino que por el contrario, se convirti en un
contrato a tiempo indeterminado, pues, permiti a la demandada seguir gozando de la
cosa arrendada y vencido el plazo no despleg una actividad efectiva e inmediata a
dicho vencimiento que permitiera comprobar fehacientemente que, a partir de esa
fecha su voluntad era la de dar fin a la relacin arrendaticia, circunstancia sta que se
produce nica y exclusivamente en los contratos a tiempo indeterminado.
As pues, el contrato a tiempo determinado se transforma en un contrato a
tiempo indeterminado, si en la oportunidad en que el arrendatario deba hacer la
entrega del inmueble, el arrendador no despleg una actividad efectiva para lograr

inmediatamente el cumplimiento y su deseo de que se le entregue la cosa y el

arrendatario permanezca en el mismo, ocurriendo as la tcita reconduccin.
En efecto, uno de los principales inconvenientes surgidos en cuanto a la
clasificacin de los contratos es en cuanto a su duracin, lo cual ocurre cuando un
contrato es a tiempo determinado, y las partes no hubiesen pactado alguna prrroga, o
dichas prorrogas luego de su ocurrencia, si el arrendatario permaneca ocupando el
inmueble, opera la tcita reconduccin en las mismas condiciones que regan al
contrato, pero con respecto a su duracin se tendra como a tiempo indeterminado,
con todas las consecuencias que ello conlleva como la imposibilidad de pedir su
cumplimiento por vencimiento del trmino y la necesidad de accionar, alegando las
causales taxativas con ocasin al incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones
contractuales para solicitar el desalojo.
As, autores de la talla de GUSTAVO CONTRERAS (Casos Prcticos
Inquilinarios. Ed. Paredes. Caracas, Pg. 64), han expresado: cuando habiendo
nacido el contrato a trmino fijo mediante clusula clara al respecto al trmino o
expiracin de ste (prorroga legal), si el arrendatario queda ocupando el inmueble,
dejndosele en posesin pacfica y sin que hubiese mediado desahucio, el contrato se
convierte en a tiempo indefinido de conformidad con lo dispuesto en los artculos
1.600 y 1.613 del Cdigo Civil, que es la denominada Tcita Reconduccin que tiene
como consecuencia un nuevo arrendamiento escrito surgido del consentimiento tcito
del arrendador sin solucin de continuidad y como prolongacin del contrato anterior,
en todo su contenido, menos en cuanto al tiempo
Criterio ste ratificado por el tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO
(Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I, Pg. 353), en la cual expresa:
no obstante ocurrida la conclusin o terminacin del contrato, por agotamiento
del trmino previsto, puede acontecer que aquella relacin se renueve (artculos 1.600
y 1.614 Cdigo Civil), en beneficio exclusivo del arrendatario, por varios motivos: a)
la conducta activa del arrendatario de quedarse ocupando el inmueble sin oposicin
del arrendador despus de vencida la prrroga legal b) la actitud pasiva u omisiva
del arrendador, ante aquella actividad del arrendatario de quedarse, al no hacer nada

para indicarle al arrendatario que debe devolver el inmueble arrendado. Puede

entenderse esa actitud activa del arrendatario y la actitud pasiva del arrendador, como
un consentimiento tcito en la continuacin de la relacin arrendaticia?. Creemos que
s.
Voluntad Unilateral
La voluntad unilateral es causa de extincin del contrato cuando as resulta de
una clusula contractual y cuando el arrendamiento no es por tiempo determinado (ni
por las partes ni por la ley). Si se trata de arrendamiento de casas, la ley especial y el
mismo Cdigo Civil concede al inquilino plazos para la desocupacin.
Prdida o Destruccinde la Cosa
1 La prdida o destruccin total de la cosa es causa de extincin del contrato
(C.C. art. 1.588). Se considera total la prdida o destruccin cuando impide absoluta e
invenciblemente el uso de la cosa conforme a su destino, aun cuando parte de la cosa
subsista materialmente e incluso si slo es una prdida jurdica; pero no basta una
imposibilidad que slo afecte al arrendatario (p. ej.: la prohibicin mdica de residir
en el lugar donde se encuentra la cosa arrendada).
2 La prdida o destruccin parcial de la cosa, sea material o jurdica puede
extinguir el contrato de acuerdo con las circunstancias (C.C. art. 1.588).
3 En cambio, la prdida de los frutos de la cosa no extingue el
contrato sino que slo puede producir reduccin del canon cuando se trata de
arrendamientos de predios rsticos dentro de ciertos lmites establecidos por la ley
(C.C. arts. 1.624 y 1.625), o cuando lo hayan pactado las partes.

En conclusin, el cumplimiento o la Resolucin de un contrato de

arrendamiento se puede demandar cuando:
i) el trmino convenido ha expirado as como la subsiguiente prrroga -si el
inquilino tiene derecho a ella- y,
ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales;
pero visto que en el caso planteado la relacin arrendaticia se haba convertido a
tiempo indeterminado
por lo que no era posible que el demandante solicitara la resolucin del contrato
y menos por vencimiento de trmino legal concedida, ya que la nica va para
solicitar era la del Desalojo en contratos sin determinacin de tiempo, demandar de
conformidad con alguna de las causales previstas en el artculo 34 de la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios, a saber,
a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento
correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas;
b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de
sus parientes consanguneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo;
c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolicin o de reparaciones que
ameriten la desocupacin; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el
inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravencin a la conformidad de uso
concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o
por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el
inmueble se pact en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por
escrito del arrendador;
e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los
provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el
arrendador;
f) que el arrendatario haya incurrido en la violacin o incumplimiento de las
disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya
cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble,
sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

As las cosas, hay que destacar que la doctrina ha sealado que las acciones que
pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artculo 34, no puede ser la
de Resolucin de contrato, pues dicha interpretacin llevara a hacer inoficiosa la
enumeracin puesta. De all que las causales deban considerarse realmente taxativas.