Agosto Septiembre 2014 N 54

www.ocu.org/inversores

fincas y casas
La respuesta independiente

a su inversin

Sgue

VALE A URBA
IBI: URBANIZABLE NO EQUI
DE BAO
CONSEJOS PARA EL CAMBIO

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OCU
k.com/
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nos en F

NO

16,85 | Bimestral Ao 9 | suplemento de OCU Compra Maestra n 394 | Depsito Legal:M-36354-2005

A
INVERTIR EN LOCALES AHOR
MUEBLES EN 2014
DNDE INTERESA DONAR IN
REMEDIOS ANTE EL RUIDO

ANLISIS URBANSTICO

MLAGA
Y ACTUALIZACIONES DE PRECIOS Y CONSEJOS PARA BARCELONA

EDITORIAL

Pecar de prudentes
a partir de la realidad que contemplamos saliendo a la calle, desde el
terreno. No partimos de posiciones
preconcebidas ni de yugos ideolgicos. No optamos por los propietarios, ni por castigar al capital,
ni por apoyar a tal o cual sector en
un momento dado. Sabemos que no
tenemos poder para ello, pero es
que adems no es nuestro objetivo.
Nuestro compromiso con los
consumidores y usuarios desde
estas pginasconsiste en estudiar
con el mayor rigor posible la situacin del mercado inmobiliario, en
su conjunto y en diversos mbitos
ms concretos a los que llegamos, y
ofrecer nuestros consejos objetivos.
Estos consejos aspiran a contribuir
a salvaguardar el patrimonio de
nuestros lectores y si pueden pecar
de algo ser de prudencia.

parecer tras la lectura

de estas pginasque de un
modo u otro nos alegramos
de la profunda crisis que vive el
ladrillo en Espaa y a la que, vaya
por delante, no vemos pronta solucin.
udiera

Nada ms lejos de nuestra

intencin. Cuando estudiamos el
mercado tratamos de observar las
cifras, a partir de las estadsticas y

No nos alegra especialmente

que desde hace variosaos nuestros consejos mayoritarios en materia de vivienda sean de venta. Si
mirramos exclusivamente por
nuestro negocio, es evidente
que una publicacin inmobiliaria
tendra mucho ms tirn en un contexto de euforia inversora. Pero al
facilitarle los consejos tal cual salen
de nuestro anlisis, estamos convencidos de que se trata del mejor

consejo posible en el momento en

que lo escribimos.
As nos lo han agradecido quienes desde 2009 o 2010 vendieron
alguna propiedad, salvndose de
las cadas posteriores. No nos consideramos los ms listos. Ni pretendemos apurar el consejo para
maximizar la ganancia. Si en la
Bolsa vale aquello de que el ltimo
duro que lo gane otro, con mayor
razn ese refrn es de actualidad
con los inmuebles.
Desde hace tiempo hay quienes
nos comentan que ante un previsible cambio de ciclo, lo ms interesante sera decidirse a comprar ya
inmuebles, para poder aprovechar
el tirn inicial y no llegar tarde. A
todos nos gusta acertar en nuestra inversin. Y no dudamos de
que algn intrpido pueda ganar
dinero. Sin embargo, nuestro anlisis continuo del mercado y sus
perspectivas nos llevan a conclusiones distintas y pensamos que por
cada persona que pueda ganar hoy
comprando inmuebles, habr cien
que pierdan dinero. No nos consideramos los ms listos. Pero tenga
la seguridad de en estas pginasencontrar siempre el consejo
desinteresado que mejor se adapte
FyC
a su bolsillo.

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2|OCU FINCAS Y CASAS

Gestin de inmuebles

NOTICIAS BREVES

ANLISIS URBANSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Qu significa cambio de ciclo

VENTAS DE VIVIENDA REGISTRADAS, POR MES

50000
45000
40000
35000
30000
25000
20000
15000
10000
5000

El nmero de ventas parece haberse estabilizado.

07/14

01/14

07/13

01/13

La crisis ha sido muy larga y profunda, y es normal que

tras seisaos los porcentajes de cada se reduzcan, e
incluso que se alternen con subidas puntuales. Esto
puede mostrar que la correccin da signos de acercarse
a su trmino, pero en ningn caso presupone un cambio de tendencia brusco. Al menos, nosotros no vemos
fundamento para este cambio.
El paro sigue en niveles mximos, el 25%. Los
salarios disminuyen, sobre todo entre los jvenes y los
nuevos contratados. Muchas nuevas contrataciones no
se hacen por tiempo completo, y esta tendencia puede
instalarse. El resultado es que las familias tienen menos
ingresos. Adems, entre la emigracin y la natalidad, la
poblacin en nuestro pas disminuye. Todos estos factores podran mejorar (si se toman medidas), y esperamos
que as sea. Pero el ritmo de mejora no nos hace esperar
un brusco aumento de demanda solvente de vivienda
en el corto y medio plazo.

Las recientes compras de inmuebles por fondos de

inversin y por compradores extranjeros se usan como
reclamo para mostrar el indudable potencial de la
vivienda en Espaa. No dudamos que esos fondos prevean ganar dinero vendiendo inmuebles que adquirieron en lote a precios de derribo. Pero precisamente, planean ganar dinero vendindoselo a pequeos inversores
como usted, contagiados por esa nueva euforia que se
pretende transmitir. No pique.

07/12

El resto del cuadro

Fondos y compradores extranjeros

01/12

Tras seisaos de aguda crisis, es indudable que la economa espaola muestra signos positivos que deberan
de algn modo influir en el mercado inmobiliario. Hay
ms personas trabajando, con ingresos regulares: hasta
junio de 2014 el paro registrado disminuy en 314.000
personas, y el nmero de cotizantes a la Seguridad
Social aument en 291.000. En el primer semestre de
2014 se firmaron un 16% ms de contratos de trabajo
que hace un ao.
El nmero de viviendas visadas parece haber tocado
fondo en unas 33.000 anuales. Son pocas, pero la cifra
se ha estabilizado.
Diversos datos sobre el precio de la vivienda muestran
bajadas ms reducidas que en los trimestres anteriores:
-3,8% segn Fomento y -1,6% segn el INE. En datos
de oferta de junio de 2014, Fotocasa recoge una bajada
de -6,6%. En algunas ciudades el precio medio habra
llegado a subir ligeramente. El portal idealista recoge
un incremento anual de precios del 3,9% en Barcelona y
del 8,5% en Marbella, por ejemplo. Madrid habra bajado
un 2% anual. Los precios del alquiler bajaron un 3,2%
anual en mayo.

El mismo informe de precios de oferta de vivienda muestra que, al margen de Barcelona y Madrid, en la mayora
de las capitales de provincia espaolas la cada anual ha
sido de dos dgitos hasta junio de 2014. En los primeros
cuatromeses del ao se concedieron un 22% menos de
hipotecas sobre vivienda. Y hasta mayo, en datos anualizados del Registro, se haban vendido un 8% menos
de viviendas que un ao antes.
Mucho se escribe sobre el stock de vivienda en venta.
No existen cifras incontestadas. Lo cierto es que hay
cientos de miles de viviendas en venta, y la necesidad
hace que nuevos propietarios se decidan a vender. Sobre
todo teniendo en cuenta el coste creciente que soporta el
propietario, va impuestos y va gastos de conservacin
a realizar en comunidades de propietarios. La reforma
fiscal que est en trmite provocar, si se aprueba en
los trminos del Anteproyecto, que quienes vendan
inmuebles adquiridos antes de 1995 tengan que pagar
mucho ms por la ganancia que la venta ponga de
manifiesto: interesa realizar la venta en 2014 (vea la
pgina19).

07/11

Algunos datos positivos

El peso de los hechos

01/11

los signos positivos. Pero analizamos el

conjunto del mercado y sus perspectivas y no
vemos motivo para afirmar que la vivienda vaya
a subir de precio, salvo movimientos puntuales.
vemos

FyC

OCU FINCAS Y CASAS | 3

Gestin de inmuebles

NOTICIAS BREVES

ANLISIS URBANSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Cambia nuestra cartera con inmuebles

El apartado dedicado a las acciones solo cambia en

las carteras dinmicas, donde reducimos el peso de las
estadounidenses a favor de las britnicas, la bolsa ms
barata segn nuestras estimaciones. En la de 20aos
hacen su aparicin las acciones mexicanas a travs del
HSBC GIF Mxico ACUSD (LU0877824093), disponible
en el Supermercado OCU. Adems, cambiamos el fondo
para invertir en acciones indias, que ahora pasa a ser el
Aberdeen Indian Equity A2USD (LU0231490524). Ambos
estn disponibles en el Supermercado de Fondos
OCU.
EUR EUR
/ ES /EUR
ES / ES
Fincas
Fincas
rsticas
rsticas
Fincas
rsticas
15% 15% 15%
35% 35% 35%
En la parte de inmuebles, en las carteras neutra y
dinmica a 20aos vista aumentamos el peso dedica-do
a los inmuebles rsticos. Los urbanos siguen sin hueco
en nuestras carteras. Vea la composicin y todos los
Plan Plan Plan
de la
de
Mutua
la Mutua
de la Mutua
FyC
GB GB GB
CN CN USD
CNUSD USD
cambios en detalle ms abajo. 15%
25% 25% 25%
15% 15%
5% 5% 5%
5% 5% 5%

os rendimientos de nuestras carteras con inmuebles

en la primeramitad de 2014 oscilaron entre el 2,4%

de la defensiva a 10aos y el 4,9% obtenido por
la dinmica a 20aos vista. Nuestra cartera de referencia, la neutra a 10aos, obtuvo un 3,1% en el periodo.
Con todo, lo que verdaderamente importa es el largo
plazo. Y por ahora tambin aqu da la talla. Esta cartera
neutra a diezaos obtiene, desde su inicio en 2003, un
rendimiento medio anual del 7,9%, muy por encima del
cosechado por su referencia (4,7%). Para seguir por el
buen camino proponemos ahora algunos cambios.
En la parte de obligaciones reducimos el peso de las
espaolas y reinvertimos ese dinero en inversiones que
a da de hoy ofrecen mejor rentabilidad-riesgo, como el
Plan de jubilacin de la Mutua Madrilea.

Inmuebles en nuestra cartera

Si usted prefiere adoptar menos riesgo
(perfil defensivo)
EUR / ES
15%

10 AOS

Fincas rsticas
35%

GB
15%

CN
5%

USD
5%

20 AOS

10%
Obligaciones 45%

EUR / ES
10%

Fincas rsticas
35%

Plan
de la Mutua
25%

EUR / ES
Fincas
rsticas
Acciones
20%
35%

Plan

Inmuebles
35%
de la Mutua
25%

Acciones
Acciones
20%
20% 20%
Obligaciones
Obligaciones
45% 45% 45%
Inmuebles
Inmuebles
35% 35% 35%
Acciones
Obligaciones
Inmuebles

Si asume un riesgo moderado

(perfil neutro)

GB
15%

US
5%
EUR / ES

Fincas rsticas
Acciones 25%
35%

5%
Obligaciones
40%

CN
5%

Si acepta un riesgo superior a la media

(perfil dinmico)

Plan
de la Mutua
25%

EUR / ES
5%

Fincas rsticas
30%

ES
5%

USD
5%

GB
20%

Fincas rsticas

Plan de la Mutua
Inmuebles
35%
15%

Acciones 40%
25%

Plan de la Mutua
25%

EUR / ES Plan
5% de la Mutua

CN 30%
Obligaciones 30% 5% Inmuebles
10%

IN
5%
CN
10%

ES
5%

GB
20%

CN
10%

US
5%

CN
5%

ES
5%

GB
20%

ES
10%

IN
US 5%
5%

GB
20%

US
5%

RU
MX 5%
BR 5%
5%

Seis carteras
modelo
para seis
perfiles
de inversor
(tras los Acciones
cambios
propuestos)
Obligaciones 35%
Inmuebles 35%
Acciones 45%
Obligaciones 20%
Inmuebles 35%
65%
Obligaciones 10%
Inmuebles 25%

Acciones 30%

Perfil
Plazo de inversin
Obligaciones
Plan Jubil. Mutua Madrilea (eur)
espaolas
estadounidenses
Acciones
espaolas
estadounidenses
britnicas
rusas
indias
chinas
brasileas
mexicanas
Inmuebles
urbanos
rsticos
Rentabilidad anual media estimada (1)
Rentabilidad media anual real acumulada (2)

Defensivo
10 aos
20 aos
45%
35%
25%
25%
15%
10%
5%
20%
30%
5%

Neutro
10 aos
40%
25%
10%
5%
25%

20 aos
20%
15%
5%

Dinmico
10 aos
20 aos
30%
10%
25%
5%
5%
5%
40%
5%
5%
20%

15%

20%

5%
15%

45%
5%
5%
20%

5%

5%

C
5%

5%
10%

10%

35%

35%

35%

35%

30%

65%
10%
5%
20%
5%
5%
10%
5%
5%
25%

35%
4,2%
5,4%

35%
4,7%
5,8%

35%
4,3%
6%

35%
5,5%
6,5%

30%
4,9%
6,3%

25%
5,8%
6,6%

Una flecha al alza indica que la proporcin ha aumentado un 5%, dos flechas indican un alza del 10%, etc. Las flechas a la baja muestran una reduccin. (1)
Rentabilidad anual media estimada para el plazo propuesto, sin descontar los impuestos. (2) Rentabilidad obtenida en los ltimos 10aos, a 30 de junio de 2014.

4|OCU FINCAS Y CASAS

Gestin de inmuebles

NOTICIAS BREVES

ANLISIS URBANSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Acciones y fondos
Siguiendo el ritmo de la Bolsa

Empresas cotizadas

Losmeses de mayo y junio fueron buenos para la Bolsa

espaola, que subi un 5%. Las empresas constructoras ganaron un 4,3%, destacando tanto sobre sus
homlogas europeas (-1,8%), como frente a las inmobiliarias patrias, que apenas se movieron. La explicacin
a la subida de las constructoras espaolas la podemos
encontrar en la rebaja de sus costes financieros. El descenso de los tipos de inters y la mayor facilidad que
estn encontrando en los mercados de renta fija permiten tanto renegociar con la banca los prstamos que
ahora vencen como emitir deuda a tipos de inters ms
ajustados. Algo que viene de perlas a estas compaas
que tienen un endeudamiento abultado.
Por otro lado, se producen colocaciones en Bolsa de
inmobiliarias a travs de la figura de las Socimis. Por el
momento estas sociedades con ventajas fiscales estn
sirviendo como vehculos para colocar carteras de
patrimonios inmobiliarios familiares y de entidades
financieras. Su evolucin burstil no ha sido brillante
hasta ahora. El reducido tamao, su falta de liquidez
y las propias perspectivas del sector no nos animan
por el momento a invertir en ellas. Como seguimos sin
recomendar la inversin en fondos del sector, a pesar
de que alguno ha obtenido rendimientos destacados
en los ltimos dosmeses, como el Axa Aedificandi AC
(+8%) del ING (L) Invest European Real Statex Cap
Euro (+5,8%).

Algunas de las empresas que seguimos en esta seccin han visto crecer su cotizacin de modo espectacular en los ltimos docemeses. Pero nuestro anlisis
y consejo no tiene en cuenta eso, sino la capacidad de
generar beneficios a largo plazo. Por ello, no importa
que, por ejemplo, FCC haya subido un 130% en un ao
o Sacyr un 94%; las consideramos caras y con consejo
de venta, al igual que Acciona o Cementos Portland,
ambas con subidas anuales del 66%. Es decir, atendiendo a los datos y perspectivas del negocio de cada
empresa, aconsejamos seguir lejos de esosvalores y no
FyC
dejarse llevar por subidas llamativas en Bolsa.

SECTORES CONSTRUCTOR (negrita)

EINMOBILIARIO EN ESPAA, base 100
140
120
100
80
60
40
20
0

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Nuestro sector constructor es cada da menos constructor y ms

volcado en los servicios. El sector inmobiliario sigue desaparecido.

Acciones del sector constructor e inmobiliario

Nombre

Acciona
ACS
AVJennings
Beni Stabili
Cem. Portland
CFE
FCC
Ferrovial
Headwaters
Lafarge
MDC Holdings
Sacyr
Saint - Gobain
Uralita
Vinci

Precio
Bolsa
Riesgo
9/07/2014 (1)
62,80 EUR Madrid
****
31,56 EUR Madrid
****
0,58 AUD Sdney
***
0,66 EUR Miln
***
5,52 EUR Madrid
****
74,40 EUR Bruselas
***
16,04 EUR Madrid
****
15,40 EUR Madrid
***
13,68 USD Nueva York ****
63,40 EUR Pars
****
29,23 USD Nueva York ****
4,40 EUR Madrid
****
39,64 EUR Pars
****
0,93 EUR Madrid
****
51,95 EUR Pars
**

Comentario

Consejo

nueva regulacin provoca prdidas millonarias

recompone su presencia en sus filiales
excelente primer semestre
ampliacin de capital
cifras de consumo siguen cayendo
resultados 2014 de DEME: previsin a la baja
sigue vendiendo activos para reducir deudas
sigue creciendo en el Reino Unido
2trimestre sin sorpresas
fusin con la suiza Holcim
interesante para apostar por inmobiliario USA
mejoran poco a poco sus problemas financieros
espera mejora en 2014
siguen las prdidas en primeros meses de 2014
cifra negocios 1ertrimestre 2014: +2,4%

vender
conservar
conservar
vender
vender
vender
vender
conservar
conservar
vender
comprar
vender
conservar
vender
conservar

(1) Indicador de riesgo: cuanto ms alto sea el nmero de asteriscos (de 1 a 5), ms elevado ser el riesgo asociado a la accin.

OCU FINCAS Y CASAS | 5

Gestin de inmuebles

NOTICIAS BREVES

URBANISMO Y CONSTRUCCIN

PANORAMA INMOBILIARIO

Reformar un bao: consejos

os cuartos hmedos, cocinas y baos, merecen

ser renovados peridicamente. Lea estas
precauciones y una idea del coste.

Renovacin peridica
Adems de por esttica los baos se reforman para
mejorar su funcionalidad y en prevencin de posibles
deterioros. Junto a
la concina, son las
partes de la vivienda
que causan ms problemas de averas y
humedades. La obra
es sencilla pero conviene que est cuidada en todos sus
detalles, para evitar
problemas mayores.
Su reforma puede
acometerse en el
momento de adquirir la vivienda, con ocasin de la reparacin de fugas de agua, o para adaptarlo a las necesidades de los usuarios, etc. Los trabajos para el cambio
de azulejos del bao pueden suponer un buen momento.
Desde el punto de vista de los permisos municipales,
suelen requerir de un acto comunicado, de tramitacin
ms sencilla que la licencia de obras.

Precauciones en la reforma
Se aconseja no alejar el inodoro ms de un metro de la
bajante principal de aguas pluviales o residuales, que en
viviendas colectivas resulta ser un elemento comn que
no puede alterarse. Las pendientes de los desages de
cada instalacin debe ser superiores al 3% para facilitar
la fluidez, y deben concurrir en el bote sifnico o en el
manguetn de enganche del inodoro con la bajante. El
bote sifnico debe tener la capacidad suficiente, con el
dimetro y la pendiente adecuadas, y ser de fcil apertura para su limpieza. Son muy frecuentes y molestos
los problemas por atascos de residuos, y difciles de
solucionar si la instalacin est mal hecha. Tambin es
prctico prever una rejilla con un desage en el centro
del bao, con el suelo ligeramente inclinado hacia all,
para poder recoger cmodamente posibles fugas de
agua. Los lavabos y bids deben formar sifones con los
tubos de desage para evitar la aparicin de olores que
pueden subir desde los desages generales del bao.
Para la demolicin y retirada de los escombros de la instalacin antigua, tome precauciones para no manchar
6|OCU FINCAS Y CASAS

ANLISIS URBANSTICO

ni estropear los elementos comunes como escaleras o

ascensores.

Otros consejos prcticos

Es aconsejable que todos los aparatos tengan llave
individual de corte de agua fra y caliente, para poder
hacer reparaciones sin cortar el resto de aparatos. Para
evitar humedades y olores, asegure la ventilacin, ya
sea natural o mecnica. Prevea el espacio para radiadores y la apertura de mamparas. Para personas mayores
prevea material antideslizante en la ducha y asideros
en la pared. Conviene dejar espacio interior para prever
el uso de sillas de ruedas.
No debe existir ninguna toma de corriente ni punto
de luz a menos de un metro de la baera o ducha. Es
imprescindible una toma de corriente junto al lavabo y
espejo. Adems de la luz cenital, prevea un punto de
luz junto al espejo. El interruptor exterior del bao debe
permitir sectorizar el encendido de lospuntos de luz,
para ahorrar energa.
Asegure el sellado de todas las juntas con material como
la silicona anti hongos, para evitar pequeas filtraciones
que conllevan ms tarde graves problemas. En los paramentos de la ducha o baera no utilice material poroso.
Los tubos de agua fra y caliente suelen ser de cobre
o plsticos especiales. Los desages, normalmente de
plstico. Es importante hacer bien la conexin entre
los nuevos materiales y los antiguos, utilizando si es
necesario conectores de plstico, para evitar posibles
reacciones como las que provoca el hierro y el cobre.

Una idea de costes

Hemos pedido presupuestos para una reforma de un
bao de 6m y 2,5m de altura libre. Los materiales son
de calidad sencilla. Con azulejos de 2020cm para las
paredes, y losetas de gres de 3030cm. Los aparatos
son de marca nacional y la grifera de tipo monomando
cromada. Con el grifo del lavabo de cao extrable, ms
prctico. A pesar de haber definido la calidad de los
materiales, los presupuestos obtenidos oscilan entre
2.200 y 4.600euros. Aunque el constructor se encargue,
tenga como referencia que alquilar durante unmes un
contenedor de 5m cuesta unos 100euros, y un saco de
escombros de 1m, unos 35euros. Pida varios presupuestos y elija a contratistas de los que tenga referencias y a los que pueda reclamar legalmente por posibles
deficiencias. Aunque el instalador sea de su confianza,
su presencia fsica durante los trabajos evitar errores,
FyC
fuente de discusin, retrasos y gastos.

Gestin de inmuebles

NOTICIAS BREVES

GESTIN PATRIMONIAL

ANLISIS URBANSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Precios y consejos por ciudades

nalizamos peridicamente la rentabilidad de

ms de 300 barrios de nuestras capitales, a
la busca de posibles oportunidades para el
inversor. Vea un resumen.

inmuebles, hasta adecuarse a la capacidad real de pago

de los espaoles.

y riesgos del alquiler

Adems, la actividad del alquiler tiene sus propios riesgos: de impago, de posibles daos, de reduccin de las
rentas por exceso de oferta, etc. En la actualidad, nosotros valoramos ese conjunto de riesgos en el equivalente
a una prima de riesgo del 3,5%. Lo que sumado a la
rentabilidad que usted puede obtener sin riesgo, nos
lleva a no recomendar hoy inversiones inmobiliarias que
no ofrezcan una rentabilidad superior al 6%.
Para hacer un clculo realista de la rentabilidad tenga
en cuenta que los gastos suponen al propietario de
media un 25% de las rentas brutas, excluyendo casos
de impago o complicaciones judiciales.
A pesar de la correccin acumulada en los precios, dado
que disminuyen tambin las rentas de alquiler y el poder
adquisitivo de las familias, la inmensa mayora de las
zonas estudiadas nos siguen pareciendo caras para un
inversor y merecen un consejo de venta. Las excepciones
son escasas, y se las resumimos en las siguientes tablas.
Vea todas las zonas en www.ocu.org/inversores. FyC

Pocos consejos de compra

En nuestra opinin, como no nos cansamos de recordar, la inversin inmobiliaria debe considerarse a largo
plazo, para poder asumir unos elevados costes de adquisicin y beneficiarse de la estabilidad de estos activos.
Entre las alternativas de inversin a largo plazo con un
riesgo casi inexistente estn las obligaciones del Estado
a diezaos, cuyo rendimiento anual ronda el 2,6%. Para
que nos compense la decisin de invertir en inmuebles
para alquilar, una actividad con riesgo, debemos esperar un plus de rentabilidad sustancial. Para estimarlo
hay que considerar los riesgos que se corren.

Riesgo de mayores bajadas

En la situacin actual del mercado inmobiliario el principal riesgo que observamos es que prosiga la correccin
de precios. Pensamos que los fundamentos de nuestra
economa van a hacer caer an ms el precio de los

INFORMACIN Y CONSEJO SOBRE LA INVERSIN EN VIVIENDAS

Ciudad y distrito

Barrio

Precio medio
de venta, euros

Renta mensual
de alquiler, euros

Precio mximo recomendable,

euros/m2

Consejo

Sevilla, San Jernimo

Sevilla, Cerro Amate
Valencia, Quatre Carreres
Valencia, LOlivereta

San Jernimo
Cerro del guila
Fonteta de Sant Lluis
Tres Forques

94.500
116.000
63.000
70.000

540
630
360
360

1.160
1.350
780
780

comprar
mantener
comprar
mantener

Se muestran los barrios con consejo distinto a vender, de 309 analizados. Datos de precios medios referidos a pisos de 90m.

INFORMACIN Y CONSEJO SOBRE INVERSIN EN PLAZAS DE GARAJE

Ciudad y distrito
Barcelona, Horta Guinard
Barcelona, Les Corts
Barcelona, Nou Barris
Barcelona, Sant Mart
Barcelona, Sants Montjuic
Madrid, Carabanchel
Madrid, Moncloa
Madrid, San Blas
Valencia, Campanar

Barrio
El Baix Guinard
Pedralbes
Les Roquetes
Canyelles
El Poblenou
La Font de la Guatlla
Opael
Aravaca
Canillejas
Campanar

Precio medio
de venta, euros

Renta mensual
de alquiler, euros

Precio mximo
recomendable, euros

Consejo

18.400
15.300
13.100

88
80
77

18.500
16.700
16.200

mantener
mantener
comprar

15.200
15.600
13.400
11.300
10.400
9.900

80
74
65
55
55
50

16.700
15.600
13.500
11.600
11.600
10.600

mantener
mantener
mantener
mantener
comprar
mantener

Se muestran los barrios con consejo distinto a vender, de los 169 analizados.

OCU FINCAS Y CASAS | 7

Gestin de inmuebles

NOTICIAS BREVES

ANLISIS URBANSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Mlaga estrena metro

y bien comunicada, con

atractivo para extranjeros y nacionales.
Debe mejorar en limpieza y seguridad, para
alcanzar los niveles de calidad a los que aspira.

solo afecte a los que tengan ms de 50aos. Rehabilitar cuesta dinero. Est pendiente la peatonalizacin
de la zona de la Catedral, el proyecto de instalacin
del Museo Pompidou en el puerto o la prolongacin del
tren a Marbella.

Nuevas infraestructuras

La encuesta

La ciudad de Mlaga es la sexta ciudad del pas por

poblacin y cuenta con atractivos suficientes para
seguir brillando en el futuro, especialmente por su situacin y su clima. En los ltimosaos se ha beneficiado
de algunas infraestructuras como la nueva terminal
del aeropuerto, la estacin del AVE, la remodelacin
del puerto, una nueva ronda de circunvalacin Llegar a Mlaga es ms fcil, tambin para turistas. El
aeropuerto es el cuarto de Espaa, con gran proyeccin
internacional. Uno de cada tres aviones procede de Gran
Bretaa. Trasaos de bonanza, el nmero de cruceristas cay en Mlaga un 39% en 2013: las navieras buscan
nuevas estrategias y la ciudad debe tratar de recuperar su posicin privilegiada. Pero sin duda el principal
cambio en los prximosaos va a estar protagonizado
por el metro, inaugurado en el verano de 2014 con dos
lneas. Al margen de la comodidad para el ciudadano y
el alivio para el trfico rodado, la puesta en marcha del
metro podra incidir en el valor comparativo de algunas
zonas que tengan fcil acceso al metro.

En mayo de 2014 realizamos una encuesta telefnica

a 360 residentes de Mlaga, mayores de edad. De ella
extraemos las siguientes conclusiones. El porcentaje de
propietarios de su vivienda ha subido del 80 al 85%, respecto del dato encontrado en nuestra encuesta de 2005.
Paralelamente, los inquilinos han pasado del 12,5% al
9%. Un 15% de encuestados posee ms de una vivienda,
bien en la misma ciudad bien en otras localidades de
Andaluca. La mayora de esas segundas viviendas son
para uso propio, pero del resto, las que estn vacas
superan a las que estn en alquiler (17% de las segundas viviendas). En los prximosaos, un 9% de encuestados tiene intencin de comprar una vivienda, y otro
7% tiene intencin de vender. Se anima el mercado?

iudad agradable

Proyectos pendientes
En diciembre de 2005 publicamos un primer anlisis de
la ciudad. Es sabido que este periodo se ha caracterizado por la mayor crisis inmobiliaria sufrida en nuestro
pas. Mlaga no ha sido una excepcin. El Ayuntamiento
acumula una enorme deuda y muchas actuaciones previstas no han acabado de ver la luz o no lo hacen en
condiciones, dadas las dificultades que afectan igualmente a la Junta de Andaluca. Es el caso de algunas
actuaciones en VPO de la barriada Soliva, o las llamadas
tecnocasas, y sobre todo la mejora del saneamiento y
evacuacin de aguas, especialmente pluviales. Grandes
infraestructuras como el museo de Tabacalera estn
infrautilizadas. Existen numerosas plazas de aparcamiento subterrneo sin encontrar comprador. El Centro
ha perdido poblacin y se destina ms a servicios. Esto
tiene un efecto en la conservacin de algunos edificios
antiguos. Deberan destinarse ms fondos a la rehabilitacin, pero a corto plazo ser difcil. La ordenanza
sobre la inspeccin de edificios se modific para que
8|OCU FINCAS Y CASAS

Dotaciones y servicios pblicos

Todas las dotaciones de Mlaga estn mejor valoradas
en 2014 que en 2005. Pero no hay motivos para la euforia. Adems del universal problema de aparcamiento, la
ciudad suspende en limpieza y tiene margen de mejora
en seguridad. Son dos aspectos que afectan directamente a la oferta turstica. Al igual que las dotaciones
culturales, centros para mayores o parques, elementos
que inciden en la calidad de vida de una ciudad que
quiere destacar en servicios.

VALORACIN DE LAS DOTACIONES DE LA CIUDAD

Buenas o muy buenas

Regular

Transporte pblico

67

Centros sanitarios

69

Centros escolares

Malas o muy malas

Centros culturales

30
51

27

54

25

21
0%

30

40

22

Plazas aparcamiento

35

37

33
30

Limpieza

27

30
25

39

Centros de mayores

23

28

43

Parques

27

49

Centros deportivos

11

20

64

Seguridad

12

21

20%

40%

60%

80%

100%

Destaca el transporte pblico, y debera mejorar con la llegada del

metro.

Gestin de inmuebles

NOTICIAS BREVES

Cuestiones puntuales
A dos de cada tres malagueos les sigue gustando vivir
en una vivienda unifamiliar, pero se queda en una aspiracin. Consideran insuficiente el carril bici de la ciudad
y les parece mal que el metro salga a superficie en el
paseo martimo por problemas de presupuesto. Al 77%
le parece prioritario dar una solucin estable al problema de las inundaciones, mejorando la evacuacin
de aguas.
Tambin en Mlaga el paro es un problema muy
grave y muchos vecinos piden a su alcalde polticas
que favorezcan el empleo, as como revisar a la baja
los impuestos, las tasas de vados y el precio del agua.

ANLISIS URBANSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

ms con el metro, pero sus dotaciones escolares no

estn bien valoradas. La zona de Martiricos y La Roca
es la peor valorada en comunicaciones y sobre todo en
limpieza. Cuenta con los precios de vivienda ms bajos.

70

BARRIOS PREFERIDOS PARA VIVIR EN MLAGA

60
50
40
30
20

Zonas preferidas
El barrio que ms preferencias obtiene para vivir es el
Centro, que gusta a un 63% de encuestados. Su valoracin ha mejorado mucho respecto de la encuesta de
2005. Destaca por el transporte y los servicios sanitarios
y escolares. Escasea el aparcamiento y los parques,
y resulta un barrio muy caro para el comprador, atendiendo a los alquileres. Teatinos gusta al 61%. No tiene
problemas de parking y su conexin con el transporte
pblico va a mejorar mucho con el metro. La zona de
Este gusta al 53%, es la mejor valorada en seguridad y
la peor en dotaciones sanitarias, parques y bibliotecas.
Ha perdido posiciones respecto de 2005. En parques
destaca la zona de Carretera de Cdiz, mientras que
Ciudad Jardn lo hace en dotaciones deportivas. En Cruz
de Humilladero las comunicaciones van a mejorar an

10
0
Centro

Teatinos

Este

Carretera
Cdiz

Ciudad Puerto de la Cruz de Churriana

Jardn
Torre
Humilladero

La cifra indica el porcentaje de a quienes gustara vivir en cada barrio.

Precio de la vivienda y barrios

Segn Fomento, el precio medio de la vivienda de
segunda mano en la ciudad era de 1.254 euros/m 2 en
el primertrimestre de 2014. Un ao antes, en el primertrimestre de 2013 el precio medio experiment una
pasajera subida segn esa estadstica oficial, respecto
de la cual se ha perdido ahora un 18%. Desde mximos
en el primertrimestre de 2008, los precios medios de
la vivienda libre han cado un 44%, y no parece que se
hayan estabilizado aun.
OCU FINCAS Y CASAS | 9

Gestin de inmuebles

NOTICIAS BREVES

ANLISIS URBANSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Plazas de garaje

El alquiler de vivienda se redujo algo menos: un 19%

entre junio de 2008 y junio de 2014.

En Mlaga, un 19% de los ciudadanos encuestados dijo

necesitar una plaza de garaje, pero apenas un 6% piensa
adquirir una, y otro 6% va a alquilarla prximamente. La
tabla adjunta muestra una referencia de los precios medios
de mercado que hemos encontrado para la compra y alquiler de plazas de garaje por barrios en la ciudad. Desde el
punto de vista del inversor la compra de plazas de garaje
a estos precios medios no tiene sentido en ningn barrio
estudiado, especialmente en zonas como Churriana, Campanillas, Teatinos, Ciudad Jardn o Martiricos.

PRECIO DE LA VIVIENDA USADA EN MLAGA, /m2

PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD EN GARAJES

2400

Zonas

2200
2000
1800
1600
1400
1200

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

1000

Fuente: M. de Fomento. La tendencia bajista de los precios no parece

haber tocado an su fin.

En 2013 se vendieron casi la cuarta parte de los pisos

vendidos en plena expansin inmobiliaria. 2014 parece
haber empezado algo mejor, pero habr que esperar
para ver si la tendencia se estabiliza. La siguiente tabla
muestra una orientacin, para cada zona de la ciudad, del
precio medio de venta y alquiler para pisos de unos 90m,
as como la rentabilidad neta estimada por alquiler.

PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LA VIVIENDA

Zonas

Venta (1)

Alquiler (2)

Rentabilidad (3)

Bailn Miraflores
Campanillas
Ctra Cdiz
Centro
Churriana
Ciudad Jardn
Cruz Humilladero
Este
Martiricos
Puerto La Torre
Teatinos

108.000
127.000
132.000
147.000
144.000
107.000
115.000
181.000
70.000
138.500
154.000

490
490
570
490
490
405
490
570
405
490
570

4,3%
3,7%
4,1%
3,2%
3,2%
3,6%
4,1%
3,0%
5,6%
3,4%
3,5%

(1) En euros, precios medios estimados de compra sin gastos ni

impuestos, para vivienda de 90 m. (2) Renta bruta mensual media
eneuros para alquileres en la zona en viviendas equiparables. (3) Rentabilidad anual neta estimada, antes de impuestos.

10|OCU FINCAS Y CASAS

Bailn Miraflores
Campanillas
Ctra Cdiz
Centro
Churriana
Ciudad Jardn
Cruz Humilladero
Este
Martiricos
Teatinos

Precio

Renta

Rentabilidad

13.600
17.100
14.800
22.500
14.600
18.000
12.600
22.800
16.000
16.400

56
36
54
71
27
47
50
66
45
41

4,0%
2,0%
3,5%
3,0%
1,8%
2,5%
3,8%
2,8%
2,7%
2,4%

Precios medios estimados de compra y de alquiler mensual, eneuros.

La rentabilidad tiene en cuenta los gastos, no los impuestos.

Conclusin y consejos
La ciudad de Mlaga goza de unas excelentes condiciones climticas y de unas comunicaciones de gran calidad. No en vano ha sido elegida por numerosas personas
venidas del exterior como una residencia permanente.
Desde ese punto de vista pensamos que tiene un buen
futuro por delante. Sin embargo, con los precios medios
actuales de la vivienda creemos que no es buen momento
para comprar. La correccin sufrida en los ltimosaos
nos parece insuficiente y existen muchas probabilidades
de que los precios sigan bajando ms. De hecho, segn
nuestros clculos, deberan bajar un 30% adicional para
que apareciera el primer barrio a un precio interesante,
Martiricos. Pero dado que no rene las preferencias de
muchos ciudadanos, tampoco aconsejaramos la compra.
Para que los barrios ms demandados fueran de inters
para un inversor prudente, los precios medios deberan
bajar un 40% en el caso de Teatinos y un 50% en el caso
del Centro y Este. Y algo similar ocurre con las plazas
de garaje. Solo con una rebaja del 35% podra interesar
la compra de una plaza en la zona de Bailn.
Como no es probable que los precios medios caigan
de ese modo en el corto plazo, por el momento, si tiene
necesidad de una vivienda en la zona, la mejor opcin
FyC
es el alquiler.

Gestin de inmuebles

NOTICIAS BREVES

ANLISIS URBANSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Reducir el IBI: no deje que el Catastro valore como

urbano un suelo que debe considerarse rstico

del Tribunal Supremo ha aclarado en qu casos un suelo urbanizable puede ser catalogado
como urbano por el Catastro. Si no se cumplen los requisitos, el suelo es rstico: su valor catastral ser
mucho menor y usted pagar muchos menos impuestos.

na sentencia

Suelo urbanizable
La consideracin de un inmueble
como urbano o como rstico a efectos del Catastro depende del tipo de
suelo donde se ubique. Tiene unas
consecuencias econmicas directas para el propietario, derivadas
de impuestos como el IBI o el IRPF.
Dada la extrema complejidad de la
normativa que afecta al suelo en
nuestro pas, resulta a veces difcil
saber si un terreno situado en suelo
urbanizable debe considerarse a
estos efectos como urbano o rstico. Una sentencia del Tribunal
Supremo de 30 de mayo de 2014 ha
aclarado los trminos, al resolver un
recurso en contra de la interpretacin del abogado del Estado. Trata
de una finca sita en Badajoz, valorada por el Catastro en casi nueve
millones de euros, que debera
valer cuatro: el inters econmico
del propietario era evidente.

Ser urbano si
Para que un terreno calificado como
urbanizable por el Plan General de

Ordenacin del municipio respectivo se considere urbano es necesario que ya est aprobada la ordenacin detallada de ese suelo, de
modo que sea ya posible realizar la
ejecucin sin necesidad de otro planeamiento de desarrollo posterior.
Dicha ordenacin detallada puede
estar recogida en el mismo PGOU.
Si no lo est, el terreno no podr
considerarse urbano hasta que no
se apruebe el desarrollo urbanstico detallado, ya sea a travs de
un Plan parcial o de un Programa
de actuacin urbanstica. Mientras
tanto, ese suelo debe considerarse
rstico a efectos del catastro. Las
construcciones se valoran con sus
propios coeficientes de valor.

Qu hacer
Si usted posee un terreno situado
en suelo urbanizable sin ordenacin detallada, compruebe en el
recibo del IBI que el catastro lo
considera como rstico. Si lo
consideran urbano, debera reclamar ante el catastro para que rec-

Es til el arbitraje
encomunidades?

presentan el arbitraje como la solucin

mgica a los conflictos en la comunidad. Tenga en cuenta todos
los elementos antes de tomar decisiones.

lgunos administradores

Ventajas
La idea terica de acudir a un sistema de arbitraje para resolver conflictos con rapidez y a menor coste

que ante los tribunales parece

atractiva. Pero no se crea todo lo que
le digan. Han surgido numerosas
instituciones de arbitraje privado

tifiquen el valor. Y podra reclamar

el exceso de impuestos pagados
en los ltimos cuatro aos. Para
conocer el planeamiento, pregunte
en la Gerencia de Urbanismo del
ayuntamiento u oficina que haga
las veces. No est de ms acudir
tambin a la Gerencia de Catastro
que le corresponda, que en muchas
ciudades est en el mismo ayuntamiento, para preguntar cmo est
calificado el suelo en la Ponencia
devalores y con base en qu planeamiento. Antes de iniciar un
recurso, conviene solicitar una
cdula urbanstica en el ayuntamiento, para tener la informacin
FyC
por escrito.

bajo la forma de asociaciones,

que se ofrecen a las comunidades
prometiendo que resolvern en muy
poco tiempo las reclamaciones de
deudas y que adems cargarn
los gastos al deudor. Muchas son
empresas privadas que buscan su
beneficio impartiendo justicia.

Consideraciones
El arbitraje s tiene un coste, al menos
inicial. Para adherirse a una corte
OCU FINCAS Y CASAS | 11

Noticias Breves

Gestin de inmuebles

NOTICIAS BREVES

de arbitraje se suele pedir un pago.

Para iniciar un procedimiento nos
podran pedir una provisin de fondos al rbitro. Y en caso de obtener
un laudo positivo, pudiera ser que la
persona morosa no pague despus ni
la deuda ni las costas. Por ejemplo,
el coste de arbitraje de la Aeade para
demandas de hasta 5.000euros es de
475euros. A partir de 5.001euros ya
cuesta 1.416euros. Pero es posible
que le carguen tambin derechos
de admisin en la Corte (325euros)
y gastos de administracin (3,9%
de la cuanta). Pida informacin de
los gastos totales.
Si la otra parte no ejecuta el laudo
o insta su anulacin, terminaremos

ANLISIS URBANSTICO

ante los juzgados, con abogado y

procurador.
Algunas entidades de arbitraje
rechazan expresamente hacerse
cargo de litigios con cuantas inferiores a un mnimo (por ejemplo,
menos de 500euros).
El arbitraje no es el mejor procedimiento si hay que tomar medidas
cautelares para parar obras o cesar
actividades molestas. Mejor acuda
al juez.

Todos de acuerdo
En principio, para someterse vlidamente al arbitraje, ambas partes tienen que acordarlo expresamente. Si as est recogido en los

Superficie til y superficie

construida: no se confunda

vivienda de 170m, con terraza de 50 m2. De qu

superficie nos hablan los anuncios de venta o alquiler, o las
estadsticas? Nos atraen con la superficie construida y silencian
la til que, de media, apenas supone un 80- 85% de la primera.

e vende

Superficie construida
La construida es la superficie limitada por la cara exterior de los
cerramientos exteriores y los ejes
de los cerramientos medianeros.
Solo se excluyen los huecos mayores
de un metro cuadrado y las superficies cuya altura libre sea inferior
a 1,50 metros. Se aade la mitad
de la superficie construida de los
balcones, terrazas y tendederos de
propiedad privada de la vivienda,
con el lmite del 10% de la superficie anterior. Y se suma tambin la
parte proporcional de la superficie
cerrada de los elementos de acceso,
comunicacin, servicios e instalaciones. Es decir, en una comunidad
con muchos servicios comunes y
pocos vecinos, la diferencia entre
12|OCU FINCAS Y CASAS

superficie til y construida ser

muy grande.

PANORAMA INMOBILIARIO

estatutos o si se decide en junta con

unanimidad no hay duda. Pero si se
decidi en junta y el vecino prueba
que l no vot ese acuerdo, podra
haber dudas sobre la validez del
arbitraje.
En realidad, para reclamar deudas ya existe un procedimiento
judicial monitorio relativamente
rpido. Ante vecinos en dificultades, conviene buscar soluciones
pactadas. Ante morosos de mala
fe, conviene actuar cuanto antes. El
arbitraje no presenta muchas ventajas ante este tipo de morosos que
pueden tratar de alargar el proceso
e incumplir el laudo.
FyC

propiedad privada de la vivienda,

como balcones, terrazas y tendederos, con el lmite del 10% de la
superficie interior de la vivienda.
Se excluye el suelo con una
altura libre inferior a 1,50metros
y la superficie ocupada en planta
por las divisiones interiores de la
vivienda, fijas o mviles, por las
columnas y por las tuberas o conductos con seccin horizontal superior a un decmetro cuadrado.

EJEMPLOS DE SUPERFICIE
DEVIVIENDAS ANUNCIADAS

Superficie til
La superficie til es la superficie
del suelo de vivienda definida por
la cara interior de sus cerramientos
con el exterior o con otras viviendas
y locales o zonas de cualquier uso.
Se le aade lamitad de la superficie til de los espacios exteriores de

M2 construidos

M2 tiles

203
115
88
79
61

141
100
75
65
39

Derecho a informacin
Toda promocin o publicidad para
venta o arrendamiento efectuada
en el marco de una actividad profesional o empresarial que se dirija a
consumidores debe informar de la

NOTICIAS BREVES

superficie til, con expresin de las

zonas privativas y las zonas comunes. Es especialmente importante
en la venta sobre plano, donde no
es posible ver la casa real y donde el
precio depende directamente de la
superficie de la vivienda comprada.
Los principales portales inmobiliarios ofrecen informacin dem
construidos; pocos anunciantes

ANLISIS URBANSTICO

precisan, adems, la superficie til.

Las estadsticas oficiales de precios
(INE, Fomento) hablan de euros
porm construido.

Entre particulares
Si el vendedor es un particular
sin consideracin de profesional
o empresario, la venta suele realizarse como cuerpo cierto. No

PANORAMA INMOBILIARIO

importa tanto la exactitud de losm

anunciados, sino la comprobacin
por el adquirente de que ese inmueble responde a lo que quiere y al
precio que pacten. Puede ser til
llevar un metro en su visita o un
medidor lser. Sin perjuicio de que
ms tarde pudieran descubrirse
vicios ocultos, pero no suelen estar
relacionados con la superficie. FyC

Juicios por alquileres: cada vez menos

os litigios judiciales por alquileres bajaron en Espaa un 48% en 2013. No parece que haya menos
incumplimientos, sino que el coste de la justicia es disuasorio. Ahorre gastos y disgustos con mayor
prevencin.

Las tasas pesan

Segn el INE, el nmero de sentencias dictadas en 2013 en juicios
referidos a arrendamientos urbanos
cay un 48% con respecto a 2012,
hasta un total de 10.159 sentencias.
Desde 2011 el nmero de sentencias ha cado casi un 60%. La crisis
y las tasas judiciales parecen tener
una incidencia directa en estas
cifras. La provincia de Barcelona
rene el 21% de todos los litigios
del pas, seguida de Madrid, con el
16%. Valencia, Baleares y Alicante
les siguen a mucha distancia.
La causa mayoritaria? El
impago, en un 88% de los casos.
En menor medida, la realizacin de
actividades molestas en el inmueble. Los litigios por subrogaciones,
daos o denegaciones de prrroga
son residuales.

Slo en casos claros

Un 77% del total de litigios correspondieron a alquileres de vivienda.
En estos, el porcentaje de sentencias estimatorias de la demanda es
del 86%. En alquileres de inmuebles distintos de la vivienda, bsicamente locales, el porcentaje de
sentencias estimatorias es algo
ms bajo, del 80%.

En los juicios por impago en

alquileres de vivienda, la demanda
solo fue totalmente desestimada en
el 5% de los casos. Parece que, dado
el alto coste de acudir a los tribunales, solo se presentan demandas
donde los argumentos y las pruebas
estn muy claros. Puede interpretarse como un uso ms racional de
nuestra Justicia, pero en realidad
oculta un problema grave de inseguridad jurdica que sigue pesando
sobre el alquiler en Espaa. Un alto
nmero de personas que han visto
lesionados sus derechos en el alquiler renuncian a cualquier reclamacin judicial.

Prevenir es mejor
Es ms importante que nunca la
labor de prevencin para reducir
el riesgo de conflictos. A travs de
la seleccin de inquilinos, del uso
de un buen contrato, del mantenimiento del inmueble en condiciones de uso, del establecimiento de
un canal de comunicacin fluido
entre las partes para tratar de solucionar cualquier problema que se
presente y de la rpida reaccin
ante situaciones conflictivas.

Ir sin abogado
Recuerde que es posible interponer
una demanda de juicio verbal de
reclamacin de cantidad sin tasas
judiciales y sin intervencin de abogado y procurador cuando la deuda
no excede de 2.000euros. Vea un
modelo en www.ocu.org/inversores. Si pide el desahucio, la cuanta
a considerar es la renta anual. Hasta
ahora, el arbitraje no se ha mostrado
como una alternativa fluida y eficaz
para la resolucin de estos conflictos.
En 2013, en Madrid se dictaron 1.638
sentencias judiciales por alquileres.
En el mismo periodo el Consejo Arbitral de la Comunidad de Madrid dio
cauce a 170 procedimientos que conFyC
cluyeron en un laudo arbitral.
OCU FINCAS Y CASAS | 13

Noticias Breves

Gestin de inmuebles

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COMPRAVENTA INMOBILIARIA

NOTICIAS BREVES

PANORAMA INMOBILIARIO

Elegir un local para invertir

la gran disponibilidad de locales, podra

plantearse invertir en ellos. Vea estos
consejos sobre ubicacin, destino, tamao,
caractersticas. Cuanto ms verstil, ms fcil de
alquilar. Pero, es el momento?
nte

Ponerse en la piel del emprendedor

Ante la dificultad del mercado laboral por cuenta ajena,
muchas personas se lanzan a iniciar nuevos negocios.
En plena crisis, en 2012 mientras el nmero total de
sociedades decreca, las microempresas de 1 a 9 empleados aumentaron 6%en Madrid y un 4% en Barcelona.
Pero algunos negocios apenas han resistido unosmeses
de funcionamiento. Los gastos fijos son elevados y el
consumo repunta apenas. Sieteaos de crisis han cambiado muchos hbitos de compra y lo que antes funcionaba bien, ahora es totalmente incierto. Ante la disponibilidad y la cada de precios de locales, y el aumento
del emprendimiento, es buena idea comprar un local
como inversin? De qu tipo?

Un mercado variado y poco claro

La mayora de quienes inician un negocio en un local
optan por el alquiler. El traspaso se ha quedado ms
residual, para negocios que incluyen instalaciones y
clientela. No existe gran informacin a disposicin de los
usuarios sobre el mercado de locales. Los ayuntamientos
no facilitan datos sobre el tipo de actividades para los
que conceden licencias cada ao. Las Cmaras de comercio venden sus informes a precio de oro. Apenas algunas
firmas especializadas publican parte de sus estudios de
elaboracin propia. El mercado es claramente distinto
entre las llamadas zonas prime, que son los tres o
cuatro ejes comerciales principales de las grandes ciudades, y el resto. En esa zona ms selecta se ha reducido
en el ltimo ao la disponibilidad de locales. Durante
la crisis las rentas bajaron un 6%, pero mantienen una
rentabilidad media esperada del 4,75% en 2014, segn la
firma Aguirre Newman. Son locales caros, demandados
por multinacionales o grandes inversores.
Fuera de esos ejes privilegiados, la crisis ha provocado un cierre masivo de locales en muchas calles porque
los negocios no funcionaban. Se estima que las rentas
de alquiler han cado ms del 30%, pero muchos locales
siguen vacos. Con excepcin de locales para supermercados de barrio de diversas cadenas, que son un buen
negocio para sus propietarios, con contratos estables y
rentabilidades anuales que pueden superar el 6%.
14|OCU FINCAS Y CASAS

ANLISIS URBANSTICO

Qu actividades se inician?
Las agencias especializadas afirman que en Madrid
lo ms demandado son locales para hostelera (bares),
para comercios varios (fruteras) y para ropa. La comunidad china ha aumentado el nmero de comercios
de alimentacin. Y tambin ha habido algn repunte
para negocios en forma de franquicias, algunos muy
fugaces: venta de cigarrillos electrnicos, helados de
yogur, cuidado de uas Se buscan locales de unos
60-100m, en buen estado y sin necesidad de reforma.
Preferiblemente en zona cntrica o con gran frecuencia
de paso de personas. El lmite de renta buscado es de
entre 1.000-1.500euros, sin exceder los 2.000euros. Los
precios ms habituales rondan entre los 8 y los 15euros
porm almes.
En Barcelona los precios de alquiler de locales s
parecen haberse recuperado algo en el ltimo ao.
Se buscan locales en buen estado, ms pequeos, de
entre 40-80m, con un coste inferior a los 1.000euros
mensuales. Han crecido los locales para la restauracin,
obradores de pan y negocios de comida para llevar. Las
tiendas de moda y complementos buscan calles con ms
presencia, aunque no necesariamente en la zona ms
selecta. Gusta Gracia, lEixample y Saint Gervasi, Sants
y Les Corts. Tambin hay una demanda recurrente de
locales para servicios: peluqueras, servicios de esttica, tintoreras, telefona

Cul elegir: la ubicacin cuenta

Piense en un local verstil, de tamao pequeo y que
sirva para mltiples negocios. La ubicacin del local
revaloriza o penaliza los locales de venta al pblico, que
dependen de la afluencia de clientes. Los expertos dan
algunas claves. Una cosa es el flujo general de personas
y otra el de aquellos que pueden ser clientes poten-

Gestin de inmuebles

NOTICIAS BREVES

ciales del negocio concreto. Conviene comprobarlo in

situ durante varios das. Por los hbitos de consumo, es
conveniente estar cerca de la competencia en negocios
de ropa, muebles o decoracin. En negocios donde se
compra ms por necesidad, como alimentacin, papelera o peluqueras, es mejor estar cerca de viviendas y
lejos de la competencia.
Dentro del barrio o zona elegida, importa la comunicacin y facilidad de acceso: trnsito de personas, cercana
a transporte pblico, facilidad de aparcamiento (en qu
lado de la calle se aparca mejor), sentido de circulacin
de la calle: los conductores se fijan ms en los comercios
que tienen en frente o a su izquierda, y mejor cerca de
un semforo o paso de peatonespodra solicitar que
instalen uno; o estar al otro lado de un cruce y no antes
de l Prefiera el lado soleado de la calle. Antes de
decidir hay que informarse de posibles cambios u obras
previstos en la zona. Unosmeses de obras o un cambio de sentido de la marcha, pueden suponer un grave
obstculo al negocio, para el propietario o el inquilino.

Cosas que mira el inquilino

Lo ideal son locales difanos sin escaleras, en forma
cuadrada. Las esquinas de los edificios tienen ventajas
para negocios donde importa el escaparate, pero suelen ser ms caros y conllevan ms gasto de cristalera,
rotulacin, etc. La tasa de licencia de apertura de un
negocio depende en muchos municipios de la categora de la calle. O de la superficie, o de si la actividad
est clasificada como molesta o peligrosa. Atencin a
las exigencias de accesibilidad o instalacin elctrica.
Segn la actividad puede ser obligatorio disponer de
un mnimo dem, de aseos para el personal, de aseos
pblicos, de salida de humos, de almacn, de cuarto de
basuras, etc. Convendra que el local tuviera al menos
un aseo y una zona de almacn.

Ejemplos concretos de locales

Nos hemos fijado en losvalores medios de venta y alquiler de locales de similares caractersticas, en la zona
de LEixample (Barcelona) y Chamber (Madrid). Vea la
tabla. Como ejemplos representativos, le mostramos los
siguientes, con rentabilidades tericas porque lo difcil
hoy en da es alquilarlos, y que duren:
Un local de unos 70 m en Ros Rosas, distrito de
Chamber (Madrid), con recepcin y dos despachos, se
oferta por unos 170.000euros y se alquila por 700euros
almes. Teniendo en cuenta los gastos, ofrecera una
rentabilidad cercana al 4% anual.
Un local de 80 m en lEixample, se vende por
145.000 euros y se alquila por 850 euros al mes. La
rentabilidad tras gastos sera del 5,6%.

ANLISIS URBANSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

VALORES MEDIOS ESTIMADOS

PARA LOCALES DE UNOS 75 M2
Precios
Venta
Alquiler
mensual
Rentabilidad
anual estimada

LEixample (Barcelona)

Chamber (Madrid)

1.500 /m 2
675

2.315 /m 2
875

5,7%

5%

Hemos contemplado que puede obtenerse una rebaja tanto sobre el

precio de venta ofertado como sobre la renta de alquiler.

Contratos de alquiler
Con la legislacin vigente, en los contratos de alquiler
de locales existe una libertad total de pactos entre las
partes: duracin, rentas, actualizacin, reparto de gastos,
autorizacin de obras, etc. Vea un modelo de contrato en
www.ocu.org/inversores. En el contexto actual y con la
gran oferta existente de locales, la flexibilidad se impone.
Si quiere poner en alquiler un local debe saber que el
inquilino es el primer interesado en que el negocio funcione. Hay que darle aire. Ajustar las rentas y prever plazos cortos de duracin, con posibilidad de desistimiento
si el negocio no funciona bien. Si funciona bien, con el
tiempo la renta podra revisarse; el primer interesado en
seguir all si el negocio funciona, es tambin el inquilino.
Por otra parte, tenga en cuenta que la tributacin en IRPF
del alquiler de locales no conlleva las reducciones que
tiene el alquiler de vivienda (del 60% en 2014).

Conclusin
La disponibilidad de locales y las bajadas de precios parecen ofrecer oportunidades. Pero pensamos que, salvo casos
puntuales, an no ha terminado el ajuste de precios de
venta y alquiler (vea pgina3). Muchos emprendedores
optan ahora por negocios on line sin sede fsica o compartiendo despachos (coworking). El prximo 1 de enero
de 2015 se extinguirn la mayor parte de los contratos de
arrendamiento de locales de renta antigua que subsisten.
Esto supondr la puesta en el mercado de locales recuperados, abundando en la gran oferta actual. Por tanto,
con carcter general ahora no recomendamos comprar. FyC
OCU FINCAS Y CASAS | 15

Gestin de inmuebles

GESTIN PATRIMONIAL

NOTICIAS BREVES

ANLISIS URBANSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Evolucin de precios de alquileres

l alquiler tiene futuro, pero con rentas

inferiores a las actuales. No parece interesante
comprar ahora para alquilar, pero s puede
servir para algunos de los inmuebles que ya tenga.
Con las precauciones debidas.

Quin cae menos y por qu

Las estadsticas muestran que el precio de los alquileres
est moderando su bajada en Espaa. En mayo de 2014
baj un 3,2% anual, segn Fotocasa, y acumula un descenso del 32% desde el inicio de la crisis. La evolucin
por barrios en este periodo de los precios de venta y de
alquiler de vivienda muestra que:
los precios de venta son ms voltiles y caen ms que las
rentas de alquiler; tambin subieron ms durante la burbuja.
las cadas de precios son superiores en barrios menos
favorecidos y demandados; tambin all subieron proporcionalmente ms durante la burbuja.
las rentas de alquiler bajan ms en pisos de mayor
superficie. Las de pisos pequeos aguantan mejor.

VARIACIN PRECIOS VIVIENDA 2008-2014

Distrito
Ciutat Vella (Barcelona)
Nou Barris (Barcelona)
Salamanca (Madrid)
Villaverde (Madrid)

Precio venta

Renta alquiler

-36%
-55%
-20%
-57%

-22%
-30%
-21%
-28%

valente a 5,9aos de renta bruta anual, lejos de la ratio de

4 que se considera normal y aconsejable. De cara al futuro,
el paro disminuir con lentitud, mientras que los salarios
medios seguirn cayendo. De ah que nosotros preveamos
nuevas correcciones en los precios de venta de la vivienda,
hasta alcanzar zonas de mayor equilibrio. En ese sentido
parece lgico pensar que habr ms familias que opten
por el alquiler como forma de vida.
Mayor demanda de alquiler supone incremento de
precios? No lo pensamos, porque junto con la demanda ha
crecido la oferta. Hay ms propietarios que ponen viviendas
en alquiler, por gusto o por obligacin, dado que existe una
presin impositiva creciente sobre las viviendas vacas.

Datos de oferta del portal Idealista (abril de 2014).

0%

VARIACIN DE LAS RENTAS DE ALQUILER

POR ZONAS ENTRE 2008 Y 2014, en%

105

EVOLUCIN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA

Y DEL ESFUERZO DE LAS FAMILIAS
PARA COMPRAR, base 100

100
95
90

-5%

85
-10%

80

-15%

75

-20%

70

Precio Venta
Esfuerzo Compra

65

-25%

03/14

03/13

03/12

03/11

03/10

03/09

03/08

60
-30%

Los barrios ms cntricos y caros han visto caer menos sus rentas.

Durante la crisis, los precios se han desinflado en parte, pero el

esfuerzo por la compra de vivienda ha cado menos, al bajar la renta
disponible de las familias.

Qu esperamos del futuro

Comportamientos diferentes

El estallido de la burbuja ha hecho caer los precios de la

vivienda, pero al caer tambin la renta disponible, observamos que el esfuerzo de los hogares para la compra de
vivienda no ha cado lo suficiente. Se encuentra en el equi-

Las estadsticas hacen medias y muestran, en general, un

descenso de la renta disponible de los hogares en Espaa.
Pero si profundizamos un poco ms, vemos que la crisis ha
provocado una doble fragmentacin de la sociedad, que

-35%
Salamanca

Villaverde

16|OCU FINCAS Y CASAS

Ciutat Vella

Nou Barris

Gestin de inmuebles

NOTICIAS BREVES

puede explicar comportamientos econmicos diferentes.

Primero entre quienes tienen trabajo y quienes lo han
perdido. Hay un 25% de trabajadores en paro, pero no se
olvide que el otro 75% lo mantiene y sigue consumiendo. Y
en segundo lugar, distincin entre generaciones: personas
de ms de 45aos que, en general, tienen vivienda en
propiedad y ahorros disponibles, y las generaciones ms
jvenes que se incorporan al mercado de trabajo o llevan
pocosaos en l, para quienes los salarios son ms bajos
y no cuentan con ahorros ni patrimonio.
Muchas personas con ahorros se plantean lanzarse a
comprar ahora inmuebles a falta de mejores alternativas,
y puedan provocar subidas puntuales en los precios. Pero
el grueso de los 16 millones de cotizantes a la Seguridad
Social en Espaa, con salarios menguantes, solo podr
optar a hipotecas reducidas, y eso conllevar necesariamenteen nuestra opinin una mayor correccin de la
vivienda, tanto en venta como en alquiler.

ANLISIS URBANSTICO

40%

PANORAMA INMOBILIARIO

PORCENTAJE DE HOGARES QUE VIVEN

ENALQUILERES A PRECIO DE MERCADO

35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Espaa

Francia

Alemania

Reino Unido

Media UE

Datos de Eurostat para 2012. En Francia y Reino Unido los alquileres

sociales estn muy extendidos y benefician a otro 17% de los hogares.

hay quien opta por el alquiler por das, pero ello requiere
mayor inversin de tiempo y dinero (muebles, limpieza),
as como el cumplimiento de requisitos formales que las
comunidades autnomas estn desarrollando da a da.

Si alguien pensara invertir

Qu hacer ahora
Para no tomar decisiones errneas, olvide los precios
que los inmuebles llegaron a tener durante la burbuja y
cntrese en el futuro. Borrn y cuenta nueva. Teniendo
en cuenta nuestras previsiones, estos son nuestros consejos: si tiene varios pisos a su disposicin, intente vender
primero aquellos que se encuentren en barrios o zonas
ms baratos. En esas zonas es previsible que los precios
sigan bajando y en todo caso que la recuperacin de los
precios de venta tarde an ms tiempo que en el resto.
Adems, tambin las rentas han cado ms en esas zonas
y esperamos que tarden en recuperarse, mientras que los
impuestos para el propietario crecern. Los inmuebles
que tenga en zonas ms cntricas corre menos prisa venderlos, y podra ponerlos en alquiler para sufragar sus
gastos y obtener algn ingreso. Igual tratamiento puede
dar a los que se encuentren en zonas de mayor demanda
de alquiler, como universidades, hospitales o ncleos
de comunicaciones. Recuerde que conviene que la renta
no supere el 30% de los ingresos del inquilino que elija,
para reducir riesgos. En zonas tursticas de las ciudades

Dado que esperamos mayores cadas de precios, no aconsejamos comprar ahora con carcter general. Pero hay
quien se lo plantea. Un consejo frecuente entre los gestores
de patrimonio consiste en comprar en zonas cntricas porque la vivienda conserva mejor su precio y los alquileres
son ms estables. Sin embargo, esas zonas son ms caras
en la compra y ser difcil obtener rentabilidades elevadas.
Si slo miramos la rentabilidad, podra ser ms interesante
comprar en un barrio populoso menos cntrico donde los
precios de venta hayan cado mucho. Porque las rentas
de alquiler parecen tener un tope por abajo, y si se ha
comprado realmente a bajo precio, la rentabilidad puede
ser buena si existe demanda. Aunque debera admitir un
mayor grado de rotacin de inquilinos y el hecho de que
convivan varios al mismo tiempo en la vivienda.

Cmo calcular la rentabilidad

Para hacer sus clculos de rentabilidad tenga en cuenta,
adems de aadir los costes e impuestos de la compra, que
los gastos e impuestos anuales que paga el propietario se
comen de media un 25% de la renta cobrada. Adems,
la actividad arrendadora conlleva un riesgo (de impago, de
posibles daos, de imposibilidad temporal de puesta en
alquiler) que nosotros ciframos en un 3,5%. Es decir, desde
el punto de vista de una inversin, no aconsejaramos el
alquiler a no ser que nos ofreciera un 3,5% ms de rentabilidad que otra inversin alternativa segura. Como los
bonos del Estado a 10aos ofrecen ahora una rentabilidad
cercana al 2,5%, desde un punto de vista prudente no nos
parecen recomendables inversiones para alquileres que
FyC
ofrezcan una rentabilidad anual inferior al 6%.
OCU FINCAS Y CASAS | 17

Gestin de inmuebles

FISCALIDAD

NOTICIAS BREVES

ANLISIS URBANSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Dnde interesa donar inmuebles ahora

del estudio conjunto de la

normativa de herencias y de donaciones
entre ascendientes y descendientes, para
protegerse de los previsibles cambios fiscales.
onsejos derivados

Donar o heredar
El impuesto que grava la herencia depende de la comunidad autnoma donde resida el fallecido. Existe una
excesiva diversidad de normas entre comunidades
autnomas (CCAA). Uno de los objetivos declarados
de la prxima reforma fiscal era la homogeneizacin de
este impuesto, o al menos una reduccin de las diferencias. En previsin de que esto pueda suponer pagar
ms impuestos en la sucesin en algunas CCAA, hemos
actualizado nuestro anlisis de cundo puede ser ms
interesante donar un inmueble a un pariente directo
(vea OFC 43 y 48). Tenemos en cuenta los clculos de
ahorro fiscal. Por supuesto, la donacin de inmuebles
supone un lazo consolidado entre las partes. Siempre
debe hacerse en escritura pblica.

Qu hacer si el inmueble est en

Aragn: conviene donar inmuebles hasta 300.000euros
en cincoaos mximo en Aragn, si tanto donante como
donatario residen en Aragn y el donatario no tiene un
patrimonio preexistente de ms de 402.678,11euros.
Tambin si el donante reside en una comunidad sin
grandes ventajas en la sucesin (vea tabla). En otros
casos, mejor esperar a la herencia.
Baleares: si el donante reside en Baleares, espere a la
herencia. Solo interesa donar si el donante reside en una
comunidad sin grandes ventajas en la sucesin.
Castilla La Mancha y Madrid: ante la posibilidad de
que se agrave el Impuesto sobre la herencia, conviene
donar inmuebles antes de fin de ao, sea cual sea la
residencia del donante.
Catalua: si el donante vive en Catalua, no interesa
donar si la herencia no supera 1.500.000euros. Si vive en
una comunidad sin grandes ventajas en la sucesin, done.
Galicia: si el donante vive en Galicia, done los inmuebles
si la herencia va a superar los 125.000euros. Si vive en
una comunidad sin grandes ventajas en la sucesin, done.
C. Valenciana: conviene donar si el donatario reside en
la Comunidad valenciana. No tiene especiales ventajas
con respecto a heredar, pero evitar parte de la progresividad del impuesto en la herencia.
Pas Vasco: si el donante reside en el Pas Vasco, espere
a la herencia. Si reside en una comunidad con pocas
ventajas en la sucesin, done.
18|OCU FINCAS Y CASAS

Navarra: si el donante reside en Navarra, la donacin

supone poco ahorro: espere a la herencia. Si vive en
otra comunidad, en previsin de que pueda empeorar
el impuesto en la herencia, mejor done.
Resto de comunidades: si el inmueble est en una
comunidad que no tiene ventajas en la donacin, no interesa donar si el donante reside en Cantabria, Castilla y
Len, Extremadura y La Rioja, porque tienen ventajas
en la herencia. Pero s interesa donar si el donante reside
en Andaluca, Asturias, Canarias o Murcia, cuando
el importe donado no sea muy alto, para fraccionar la
progresividad del impuesto.

COMUNIDADES AUTNOMAS CON GRANDES

BENEFICIOS FISCALES ENTRE PARIENTES
Comunidad

Por herencia

Por donacin

Andaluca
Aragn
Asturias
Baleares
Canarias
Cantabria
Castilla y Len
Castilla La Mancha
Catalua
Extremadura
Galicia
Madrid
Murcia
Navarra
Pas Vasco
La Rioja
C. Valenciana

S
S
S
S
S
S
S

S
S
S
S

S
S

S
S

S
S

El valor del inmueble donado

El inmueble donado se declara por su valor real en el
momento de la donacin. A efectos prcticos tome nota
de estos consejos:
En las CCAA con grandes ventajas en la donacin,
interesa asignar el valor ms alto, dentro del de mercado. No pagar mucho ms en la donacin y s se ahorrar impuestos en una posterior transmisin del bien.
En las CCAA sin grandes ventajas en la donacin
interesa asignar el menor valor legal posible. Puede
servir el valor que la hacienda autonmica otorgue al
inmueble. Pero si fuera menor, podra indicar el valor del
Impuesto de Patrimonio, a sabiendas de que Hacienda
podra pedirle ms tarde que justifique el valor declarado.

Gestin de inmuebles

NOTICIAS BREVES

ANLISIS URBANSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Qu inmuebles interesa ms donar

Al donar un inmueble, quien recibe la donacin debe
pagar la plusvala municipal y el Impuesto sobre Donaciones de la CCAA donde radica el inmueble. Y quien lo
dona, debe pagar el IRPF por la diferencia entre el valor
de transmisin y el valor de adquisicin. Teniendo en
cuenta las caractersticas de estos impuestos, podemos
resaltar algunas reglas:
No interesa donar la vivienda habitual;
Interesa donar inmuebles rsticos, que no pagan plusvala municipal.
Interesa donar inmuebles adquiridos antes del 31 de
diciembre de 1994. La reforma fiscal de 2015 cambia el
modo de clculo de la diferencia entre el valor de transmisin y el de adquisicin, y aumentar la ganancia que
tributa en el IRPF del donante.
No done inmuebles que generen prdidas: no se pueden compensar en el IRPF. Vndalos y done el dinero,
documentndolo en escritura pblica.
Plantese donar inmuebles alquilados que generen
mucha renta, para reducir el IRPF anual del donante.

Un caso prctico con cifras

Matrimonio de 60 y 58 aos con dos hijos de 35 y
30aos, a quienes se plantean donar por partes iguales
los inmuebles de los que son propietarios, excepto dos
que quieren mantener. Listado de inmuebles:

1) Vivienda habitual comprada en 2004, con un valor de

250.000euros, cuya transmisin originara una ganancia de 100.000euros.
2) Apartamento que se compr en 2009 y cuya donacin
generara una prdida patrimonial de 50.000euros. Su
valor actual es de 90.000euros.
3) Finca rstica adquirida en 2008 por herencia. Con un
valor actual de 70.000euros, cuya donacin generara
una ganancia de 12.000euros.
4) Vivienda cuyo valor es de 260.000euros. Adquirido
en 2002. La donacin generara una ganancia patrimonial de 100.000euros.
5) Piso adquirido en 1985 por 120.000euros cuyo valor
actual es de 350.000euros.

Consejos: habra que donar la finca rstica y el piso

antiguo. Respecto de ste, hacerlo en 2014 supondra
pagar la cuarta parte de lo que tenIMPUESTOS A PAGAR EN EL CASO PRCTICO
dr que pagar si lo dona en 2015, si
PARA SUPUESTO DE HERENCIA Y DE DONACIN PARCIAL
se aprueba la reforma fiscal en los
Comunidad autnoma
Todo a herencia:
Donacin de parte
Consejo
trminos del Anteproyecto. AdeImpuesto Sucesiones (1)
y herencia (2)
ms, se vende el piso con prdidas
Andaluca
115.783,81
68.216,14
Donar
y se dona el dinero de la venta.
Aragn
57.833,32
0,00
Donar
Cada hijo percibira inmuebles y
Asturias
113.575,41
68.216,14
Donar
dinero por valor de 255.000euros.
Baleares
10.506,00
107.577,21
Heredar
Canarias
92.882,14
78.438,49
Donar
Esta donacin supondra el pago
Cantabria
856,26
68.280,73
Heredar
del ISD, dependiendo de la CCAA
Castilla La Mancha
5.789,19
4.553,55
Donar
dnde estuviesen los inmuebles. La
Castilla Len
9.906,15
68.216,14
Heredar
escritura de estas donaciones tenCatalua
398,16
25.500
Heredar
dra un gasto de notara estimado
Extremadura
41.683,32
68.216,14
Heredar
Galicia
51.799,00
35.906,00
Donar
en 700euros, y un gasto de Registro
La Rioja
1.157,84
68.444,69
Heredar
estimado en 600euros.
C. Madrid
1.156,69
909,75
Donar
La tabla adjunta muestra los
Murcia
115.783,81
91.070,92
Donar
impuestos a pagar en dos supuesNavarra
8.404,80
8.282,40
Heredar
tos: esperar a heredar todo, y donar
C. Valenciana
13.016,45
2.404,23
Donar
Provincia de lava
0,00
7.650,00
Heredar
antes los inmuebles recomendados.
Provincia de Guipzcoa
0,00
382,50
Heredar
Para estos clculos estimamos que
Provincia de Vizcaya
0,00
7.650,00
Heredar
tanto los inmuebles como las persoClculos eneuros para el caso explicado en el texto. (1) Importe a pagar por el Impuesto sobre Sucenas residen en la misma comunidad
siones por el total de la herencia. (2) Suma de los importes a pagar por la donacin de los inmuebles
FyC
autnoma.
sealados en el texto, y por el Impuesto de Sucesiones del resto de inmuebles, que se heredan.
OCU FINCAS Y CASAS | 19

Gestin de inmuebles

VIVIR EN COMUNIDAD

NOTICIAS BREVES

ANLISIS URBANSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Qu hacer ante los ruidos

vivienda pensando en el ruido: fbricas,

ambulancias, trnsito de camiones, discotecas,
salida de colegios, vas rpidas, etc. Ante el
problema, vea cmo reaccionar.

vivienda obtuvo la condena de la comunidad a insonorizar la pista o devolverla a su uso inicial (tenis), y pagar
4.000euros por dao moral.

Cada vez hay ms normas

El ejercicio de muchas actividades requiere una autorizacin administrativa, que puede conllevar un estudio de
impacto acstico si la actividad es susceptible de generar ruidos. Una auditora acstica por empresa acreditada
cuesta entre 800 y 1.000euros. Tener
la autorizacin o licencia no le da derecho a generar ms ruido del permitido.
Los ruidos desaforados y persistentes
aunque procedan del desarrollo de
actividades lcitas, dejan de ser lcitos
cuando se traspasan los lmites administrativos. En Granada se conden a una fbrica de cerveza colindante con
viviendas por el ruido de produccin del turno de noche.
Dueos de bares o pubs han sido condenados por ruido
incluso a penas de crcel, por delito medioambiental.

lija

Los ruidos que sobrepasan los lmites legales y perturban de manera reiterada la tranquilidad del hogar constituyen una
violacin del derecho a la intimidad
personal y familiar. La Administracin y los tribunales son cada
vez ms sensibles. Existen normas
nacionales y autonmicas pero las
ms directamente aplicables son las
ordenanzas municipales que regulan
el nivel de ruido mximo permitido en cada municipio,
en funcin de los usos de la zona (residencial, industrial,
docente, etc.) y el horario. En Madrid y Barcelona se
prohben determinadas actividades interiores ruidosas,
como obras en viviendas, entre las 21h y las 8 de la
maana en das laborables (9:30 en sbados y festivos).
En Bilbao, Valencia o Zaragoza ese horario nocturno
empieza a las 22:00. Existe normativa sobre tenencia
de animales en domicilios y obras en la calle.

En comunidades de vecinos
Algunos estatutos prohben el ejercicio de determinadas actividades en la comunidad. La Ley de Propiedad
Horizontal regula las actividades molestas, mediante
un procedimiento que podra desembocar en la expulsin del propietario (temporal) o del inquilino. Vea un
modelo de escrito en www.ocu.org/inversores. Afecta
a molestias graves y repetitivas debidas, por ejemplo,
al funcionamiento de electrodomsticos, instrumentos
musicales o acsticos, animales domsticos (perros,
pjaros), voces, cantos, gritos, escndalos reiterados,
reuniones o fiestas tumultuosas, audicin a todo volumen de radio y televisin, corrimientos de muebles
Especialmente molestos si el aislamiento de la vivienda
deja que desear. Debe probar su existencia.
El ruido o vibraciones pueden venir tambin de instalaciones de la propia comunidad: ascensores, calderas,
puertas de garajes. La comunidad debe actuar: advertido el presidente, debern dirigirse a las empresas de
mantenimiento o a la constructora si est en plazo de
reclamacin, o tomar otras medidas, a riesgo de ser
penalizadas. En Chiclana un vecino molestado por el
ruido generado en la pista multiusos lindante con su
20|OCU FINCAS Y CASAS

Actividades profesionales

Qu se puede hacer
Lo ms urgente es que cese el ruido. Y eventualmente
plantearse el resarcimiento por daos sufridos. Si fracasa
la solucin amistosa y un requerimiento del presidente
al causante, existen varias vas legales para actuar. La
primera, gratuita y generalmente ms eficaz es la denuncia administrativa. Ante una situacin grave y repetitiva,
llame a la polica municipal las veces que haga falta para
que midan el ruido e inicien ellos el procedimiento. Esto
suele ser disuasorio. Municipios como Madrid o Barcelona permiten hacer la denuncia en sus pginasweb de
trmites on-line. El ayuntamiento inicia el procedimiento
de inspeccin y si constata la infraccin se dirigir al
causante conminndole al cese bajo pena de multa.
El problema persiste? Con el expediente administrativo (denuncia, inspeccin, medicin, resolucin, etc.) la
comunidad puede iniciar el procedimiento de la accin de
cesacin. Si la comunidad se niega, acte usted mismo si
el problema es grave y si cree que le compensa el coste
(podra suponer unos 3.000euros). La cobertura de reclamacin de daos de su seguro del hogar podra hacerse
cargo. Solicite como medida cautelar el cese de la actividad. Es preferible asociar a otros afectados y testigos.
La indemnizacin a pedir puede incluir daos fsicos
probados (tratamientos mdicos, bajas laborales, etc.) y
daos morales. Estos son personales: conviene incluir en
FyC
la demanda a todos los residentes en la vivienda.