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Para que pueda inscribirse la transferencia de los aires reservados, se requiere que previamente se independicen los aires como unidad inmobiliaria, para lo cual se requiere que se asigne a dichos aires un porcentaje de participación en los bienes comunes
Para que pueda inscribirse la transferencia de los aires reservados, se requiere que previamente se independicen los aires como unidad inmobiliaria, para lo cual se requiere que se asigne a dichos aires un porcentaje de participación en los bienes comunes
Para que pueda inscribirse la transferencia de los aires reservados, se requiere que previamente se independicen los aires como unidad inmobiliaria, para lo cual se requiere que se asigne a dichos aires un porcentaje de participación en los bienes comunes
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCION No. fit -2014 - SUNARP-TR-L
Lima, g 7 oct, 20%
APELANTE - MARIA ISABEL PAREDES JARAMILLO.
TITULO : N° 519936 del 27/5/2014.
RECURSO : HTD. N° 062480 del 22/7/2014.
REGISTRO = Predios de Lima.
ACTO (s) i Sucesién intestada, donacién y compraventa de aires
\. reservados, independizacién y modificacibn de
reglamento interno.
“GUAR “SUMILLA
TRANSFERENCIA DE AIRES
"Para que pueda inscribirse la transferencia de los aires reservados, se requiere
que previamente se independicen los aires como unidad inmobiliaria, para lo cual
Se requiere que se asigne a dichos aires un porcentaje de participacién en los
bienes comunes.”
1 ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION
PRESENTADA
Mediante el presente titulo se solicita la inscripcién de la sucesién intestada
de José Bravo de Rueda Velarde inscrita en la partida electronica N°
12985485 del Registro de Personas Naturales de Lima en la partida N°
44554178 del Registro de Predios de Lima en mérito al titulo archivado N°
281082 del 22/03/2013, la inscripcién de la donacién y compraventa de los
aires reservados inscrito en la partida electronica N° 44554178 del Registro
de Predios de Lima a favor de Juan Miguel Ovalle Maldonado. Asimismo se
solicita la inscripcién de ta independizacién y modificacién del reglamento
interno del predio ubicado en la Calle Victorio Mosto 3676, Av. Benavides
3678-3680-3688-3696 del distrito de Santiago de Surco inscrito en la partida
electronica N° 44554178 del Registro de Predios de Lima.
Atal efecto se adjunta la siguiente documentacion:
- Solicitud del 26/5/2014 suscrita por Maria Isabel Paredes Jaramillo.
- Parte notarial de la escritura publica de donacién y compraventa de aires
reservados del 2/9/2013 otorgada ante notario de Lima Santos Alejandro
Collantes Becerra.
- Parte notarial de la escritura publica de independizacién de aires y
modificacién de reglamento intemo del 14/10/1985 otorgada ante notario de
Lima Rafael Chepote Coquis.
- Plano de los aires reservados P-02 suscrita por la ingeniera civil Maria
Isabel Paredes Jaramillo con firma certificada por notario de Lima Santos
Alejandro Collantes Becerra el 2/9/2013.
- Solicitud de desistimiento parcial de la donacién y compraventa de los
aires reservados suscrita por Maria Isabel Paredes Jaramillo el 9/6/2014.
- Solicitud del desistimiento del desistimiento parcial del 9/6/2014 suserita
por Maria Isabel Paredes Jaramillo el 7/7/2014.RESOLUCION No. - -2014 - SUNARP-TR-L
= Escrito que contiene el recurso de apelacién.
DECISION IMPUGNADA
EI Registrador Publico del Registro de Predios de Lima Edgar Sergio
Paredes Aldave observé el titulo en los siguientes términos:
“Reingresado el presente titulo, estando al escrito de fecha 14/7/2014, se
reitera que para la inscripcién de los actos se requiere de la previa
modificacién del reglamento interno y de los porcentajes de participacion a
efectos de poder abrir partida registral para los aires materia de fa reserva
efectuada en la partida matriz. En tal sentido, se reitera lo anteriormente
observado:
“Habiendo sido transferidas Ia totalidad de las secciones exclusivas que
conforman fa edificacién, corresponde a la junta de propietarios aprobar la
modificacién del reglamento intemo y la consecuente modificacién de los
porcentajes de participacién a fin de dar porcentaje a los aires materia del
presente titulo. :
Por ello, deberé presentarse para su calificacién registral, e! documento
privado con legalizacién notarial de fimas o Escritura Publica de
modificacién de reglamento intemo, sustentadas en la copia certificada de!
acta de junta de propietarios donde se acuerde la modificacién de los
porcentajes y del regiamento, cumpliendo con los requisitos y
procedimientos establecidos para la modificacién de porcentajes, por el
articulo 5.3 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y
Propiedad Comun.
Se deja constancia que el parte notarial presentado no contiene inserto acta
de junta de propietarios, pese a haber sido otorgada con posterioridad a las
compras ventas de las unidades inmobiliarias conformantes de la
edificacion.”
Base Legal: Norma V del Titulo Preliminar, Arts. 31° y 32° del TUO del
Reglamento General de los Registros Pablicos concordante con ef Art.
2011° del Cédigo Civil, Ley 27157 y su_reglamento D.S. 035-2006-
VIVIENDA, Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.”
FUNDAMENTOS DE LA APELACION
La apelante fundamenta su recurso en los términos siguientes:
- Mediante el titulo archivado N° 2013-1219163 del 19/12/2013 se registré
en el asiento B0004 de la partida matriz N° 44554178 del Registro de
Predios la reserva de aires en mérito a la Resolucién del Tribunal Registral
N°. 775-2014-SUNARP-TR-L_ del 22/4/2014 mediante el cual quedd
registrado que el Sr. José Bravo de Rueda Velarde se reservé el derecho
de propiedad de los aires, azotea y areas libres.
- La peticion trata de cuatro inscripciones totalmente independientes y de
orden secuencial; sin embargo, el Registradér deniega la inscripcién como
si se tratara de una sola peticién, hecho que debe ser valorado por el
Tribunal Registral, es més condiciona a que se haga la independizacion
previa a la inscripcién de los actos solicitados!
- Por medio del presente titulo se solicita como primera inscripcién que la
sucesi6n intestada del Sr. José Bravo de Rueda Velarde inscrita en la
i
{
|RESOLUCION No. - [si -2014 - SUNARP-TR-L
partida electronica N° 12985485 del Registro de Personas Naturales se
inscriba en el Registro de Propiedad Inmueble en la partida electronica N°
44554178 la reserva de aires, azotea y areas libres en mérito al titulo
archivado N° 281082 del 22/3/2013. Con este acto se inscribiré que los
aires reservados que le correspondan a José Bravo de Rueda pasa a ser de
la sucesién conformada por Rosa Elena Bravo de Rueda Gastelumendi,
Mercedes Cristina Bravo de Rueda Gastelumendi y José Carlos Bravo de
Rueda Gastelumendi
- Como segundo acto se solicita la donacién a titulo oneroso (sic), a fin de
que los derechos y acciones que le correspondian sobre los aires
reservados a Rosa Elena Bravo de Rueda Gastelumendi, los adquiere José
Carlos Bravo de Rueda Gastelumendi, por lo tanto los aires reservados le
corresponden a Mercedes Cristina Bravo de Rueda Gastelumendi y José
Carlos Bravo de Rueda Gastelumendi, en el Registro de Propiedad
Inmueble en la partida electronica N° 44554178.
- Como tercer acto se solicita la inscripcién de la compra venta de aires
reservados. Con este acto se inscribiré la compra venta efectuada por
Mercedes Cristina Bravo de Rueda Gastelumendi y José Carlos Bravo de
Rueda Gastelumendi a favor de Juan Miguel Ovalle Maldonado, por lo tanto
la peticion es coherente a la conclusién de los tres actos juridicos inscritos
en forma secuencial y figurara en la partida matriz que los aires reservados
le corresponden a Juan Miguel Ovalle Maldonado, quien es el titimo que
tiene dominio sobre los aires reservados.
- Finalmente como cuarto acto juridico se solicita que se inscriba la
independizacién de aires y modificacién del reglamento interno de
propiedad horizontal otorgado por José Bravo de Rueda Velarde, mediante
escritura publica de fecha 14/10/1985 ante el notario de Lima Rafael
Chepote Coquis en lo que respecta a la asignacién de porcentajes
exclusivamente.
ANTECEDENTE REGISTRAL
La edificacién ubicada en la calle Victorio Mosto N° 3676 y !a avenida
Benavides 3678 - 3680 - 3688 — 3696 del distrito de Santiago de Surco,
provincia y departamento de Lima, se encuentra inscrita en la ficha N°
52043 que continua en la partida N° 44554178 del Registro de Predios de
Lima.
En los asientos 2-b, 3-b, 4-b y 5-b de Ia ficha indicada se encuentra inscrita
la declaratoria de fabrica, la numeracién, la modificacién producto de la
independizacién de unidades y el reglamento interno, respectivamente, en
mérito del titulo archivado N° 21712 del 4/4/1984.
Asimismo, en los asientos 800001 y B00002 se encuentra inscrita la
adecuacién del reglamento intemo y la junta de propietarios en mérito al
titulo archivado N° 522258 del 11/8/2008.
En el asiento B00003 se encuentra inscrita la eleccién del presidente de la
junta de propietarios, siendo éste Avanzini S.A., representada por Luis
Fernando Avanzini Hoyos.RESOLUCION No. - -2014 - SUNARP-TR-L
En el asiento BO0004 se encuentra inscrita la reserva del derecho de
propiedad de los aires, azotea y Areas libres a favor de José Bravo de
Rueda Velarde.
PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES _
Interviene como Vocal ponente Rosario del Carmen Guerra Macedo.
De lo expuesto y de! andlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuesti6n a
determinar es la siguiente:
- ECudles son los requisitos para que proceda la inscripcién de la
transferencia de aires de una edificacién?
ANALISIS
1. El Reglamento General de los Registros Publicos, en su articulo 31,
sefiala que la calificacién es la evaluacion integral de los titulos presentados
al registro con el objeto de determinar la procedencia de su inscripcién, con
la precision de que en el marco de Ia calificacién registral, el Registrador y
el Tribunal Registral propiciaran y facilitaran las inscripciones de los titulos
ingresados al registro.
A su vez, el articulo 32 del mismo Reglamento indica que la calificaci6n
fegistral comprende entre otros, los siguientes aspectos:
“a) Confrontar la adecuacién de los titulos con jos asientos de inscripcién de
Ja partida registral en la que se habré de practicar la inscripcién, y,
complementariamente, con ios antecedentes registrales referidos a la
misma, sin perjuicio de la legitimacion de aquéllos. (...).”
En ese sentido, la calificacién registral constituye el examen que efectiia el
Registrador y en su caso el Tribunal Registral como organo de segunda
instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los titulos
presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer parrafo del
articulo 2011 de! Codigo Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad
de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcién, la capacidad de
los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atencién a lo que resulte del
contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los
asientos de los Registros Publicos.
Por ello, el segundo parrafo del articulo V del Titulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros Publicos, establece que la calificacién
comprende la verificacién del cumplimiento de las formalidades propias del
titulo y la capacidad de los otorgantes, asi como la validez del acto que,
contenido en el titulo, constituye la causa directa e inmediata de la
inscripcién. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificacion
también comprende la verificacién de'los obstaculos que pudieran emanar
de las partidas registrales y la condicién de inscribible del acto o derecho y
que dicha calificacion se realiza sobre la base del titulo presentado, de la
partida o partidas vinculadas directamente al titulo presentado y
Complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro,
2. Mediante el presente titulo se solicita comg primer punto la inscripcién de
la sucesién intestada de José Bravo de Rueda Velarde, inscrita en la partida
electronica N° 12985485 del Registro de Personas Naturales, en la partidaRESOLUCION No. - /69¢, -2014— SUNARP-TRL
N° 44554178 del Registro de Predios de Lima en mérito al titulo archivado
N° 281082 del 22/03/2013.
Revisada la partida electronica N° 12985485 de! Registro de Sucesiones
Intestadas de Lima se encuentra inscrita la sucesién intestada de José
Bravo de Rueda Velarde declarandose como sus herederos a sus hijos
Mercedes Cristina, Rosa Elena y José Carlos Bravo de Rueda
Gastelumendi.
3. El articulo 660 del Cédigo Civil establece que desde e! momento de la
muerte de una persona, los bienes, derechos y obligaciones que
constituyen la herencia se transmiten a sus sucesores.
La muerte es el hecho que pone fin a la persona y determina fa transmision
de los derechos y obligaciones a sus sucesores
El articulo 735 del Cédigo Civil sefiala que la institucién de heredero es a
titulo universal y comprende la totalidad de los bienes, derechos y
obligaciones que constituyen la herencia o una cuota parte de ellos. La
calidad de universal se caracteriza entonces en que el heredero se
sustituye por entero en el lugar juridico del causante, es decir en todas las
relaciones juridicas y no sélo en las patrimoniales
4, En este caso, en el asiento 800004 de ta partida N° 44554178 del
Registro de Predios de Lima se encuentra inscrita la reserva de propiedad
de los aires, azotea y area libres a favor de José Bravo de Rueda cuya
sucesién consta en la partida 12985485 del Registro de Sucesiones. Sin
embargo, se advierte que el asiento de dominio no guarda concordancia
con los antecedentes, puesto que de acuerdo al asiento c-1 de la ficha $230
que continua en la partida 44554178, el bien inmueble inscrito tiene la
calidad de social. En tal sentido corresponde rectificar el asiento BOO004
debiendo sefialarse que pertenecen a la sociedad conyugal conformada por
José Bravo de Rueda Velarde y Elena Gastelumendi Arca.
Estando asi las cosas, a fin de proceder a inscrbir la trasiacién de dominio
a favor de la sucesién de José Bravo de Rueda Velarde, previamente debe
adecuar su rogatoria a fin de proceder a la inscripcién de la sucesion de
Elena Gastelumendi Arca.
5. Por otro lado, también se solicita la donacién y compraventa de los aires
reservados a favor de Juan Miguel Ovalle Maldonado.
Respecto a los aires es posible afirmar que los “aires” no son sino el
derecho o facultad que se reconoce a una persona a fin de sobreelevar una
edificacién, es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes, sobre
el suelo de un terreno sin construir, sea que el duefio del terreno sea la
misma persona u otra diferente. De manera ordinaria y para ejemplificar,
seria el derecho que tiene el propietario de un lote de terreno sin construir
para edificar, si lo quiere, dentro de los limites de! perimetro superficial de
‘su predio, 0 el derecho del propietario de una casa de un piso para seguir
edificando, si lo desea, un segundo 0 tercer piso y asf de modo indefinido
respetando claro esté, los pardmetros urbanisticos y edificatorios
respectivos'.
+ Resoluciones N* 028-2007-SUNARP-TR-L del 12//1/2007 y N° 366-2009-SUNARP-TR-A
231072008.RESOLUCION No. - 2014 —- SUNARP-TR-L
Con esa misma orientacién la Ley N° 27157 Ley de Regularizacién de
Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fabrica y del
Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad
‘Comun, publicada el 20/7/1999 en el Diario Oficial “E! Peruano’, establece
que son bienes de propiedad comun, los sétanos y azoteas, salvo que en
los titulos de propiedad de las secciones aparezcan cléusulas en contrario
(articulo 40, inciso h),
6. Sobre la misma materia, la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN
(aprobada mediante la Resolucién del Superintendente Nacional de los
Registros Publicos N° 340-2008-SUNARP-SN del 23/12/2008) ha
establecido los criterios para la calificacién e inscripcién del régimen de
propiedad exclusiva y comun, cuyo numeral 5.5 sefiala:
“§.5, Inscripcién de los aires
‘Cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de la
edificacién, ésta podra independizarse como seccién de dominio exclusivo,
siempre que se le asigne porcentaje de, participacién en los bienes
comunes. En este caso la independizacién procederé siempre que se
cuente con un area proyectada de acceso.
El reglamento intemo puede establecer reserva de aires sin
independizacién, en cuyo caso esta circunstancia consta en asiento
especifico correspondiente a la partida registral de! predio matriz, 0 de otra
partida vinculada.
‘A mayor abundamiento, en el numeral 4 del rubro de Antecedentes y
Consideraciones de dicha directiva, se sefiala lo siguiente:
“En mérito a la autonomia de la voluntad el propietario-constructor puede
airibuir el derecho de sobreelevacién a favor de algun titular exclusivo, 0
incluso de 6! mismo, en virtud de dos modalidades clésicas: Primero, la
cldusula de ‘reserva de aires” hasta una futura ampliacién de edificacién;
con Io que el registro se limita @ inscribir el reglamento intemo (con cléusula
incluida) sin independizar en ninguna partida “los aires”. La estipulacién, por
tanto se incorpora en la partida matriz del edificio, aun cuando debe
sefialarse que muchas veces esa inscripcién se omite por lo que fa presente
directiva trata de salvar esos errores.: Segundo, la cléusula de
“independizacién de aires” cumple un doble efecto: reservar un derecho
de sobreelevacién, y solicitar, ademés, que éste se consigne en una nueva
partida registral segregada de la matriz. Para acceder a esta inscripci6n, el
Registro exige que se asigne a los “aires” un porcentaje de participacién en
las zonas comunes, ya que de acuerdo a las bases institucionales de la
propiedad horizontal, el titular de una seccién de dominio exclusivo también
es necesariamente copropietario de las zonas comunes’. 7
7. De lo expuesto en el punto anterior se advierte que la directiva regula dos
situaciones: Primero, la posibilidad de independizar los aires, es decir, abrir,
una partida registral independiente para la inscripcién de esos aires, que
seran objeto de derechos singulares; y segundo, la reserva de aires que
implica que los aires no se independizan
Cuando los aires seran objeto de independizacion, estos aires se convierten
en una unidad de propiedad exclusiva, y por|tanto, debe corresponderle un
porcentaje de participacion en los bienes comunes, de conformidad con elRESOLUCION No. - [ste -2014 — SUNARP-TR-L
articulo 130 de! Reglamento de la Ley 271572. Asimismo, al igual que 10
establecido en el ultimo parrafo del atticulo 63 de! Regiamento de
Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolucién N° 097-
2013-SUNARP-SN del 3/5/2013, la independizacién de los aires procedera
siempre que cuente por lo menos con un rea proyectada de acceso directo
a dicha unidad inmobiliaria. Ello en la medida que por tratarse de una
unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva debe tener acceso que permita
el ingreso directo e independiente de las demas unidades inmobiliarias.
8. En cuanto a la transferencia y condicion juridica de los aires, la directiva
citada sefiala’
Numeral 5.6: La venta o cualquier acto de transferencia de aires de la
unidad superior se inscribe siempre que se constituya reglamento interno y
se adjunten planos de independizacién y memoria descriptiva autorizada
or ingeniero 0 arquitecto colegiado.
Numeral 5.7: De conformidad con el articulo 40, inciso h) de la Ley 27157,
los aires reputan zonas comunes, salvo que en los titulos de propiedad de
las secciones aparezcan cléusulas en contrario por las cuales se les
atribuya la condicion de seccién de propiedad exclusiva.
Como puede advertirse con meridiana claridad, la directiva en mencién
precisa que “los aires” si pueden ser objeto de transferencias, debiendo
tenerse en cuenta para ello su condicién juridica de zonas comunes o de
secciones de propiedad exclusiva. Con tal fin, la misma directiva establece
que ‘los aires" se reputan zonas comunes, salvo que lo contrario se
desprenda de los titulos de propiedad de las secciones de propiedad
exclusiva 0 que ello conste en el regiamento interno o en una modificacién
posterior de éste.
9. En el presente caso, tenemos que la reserva de aires obra inscrita en la
partida matriz y no en una partida independizada,
Como ya se ha sefialado, el numeral 5.6 de la Directiva sobre el Régimen
de Propiedad Exclusiva y Comun, ha dispuesto expresamente que cualquier
acto de transferencia de aires se inscribira siempre que se adjunten planos
de independizacin y memoria descriptiva,
Esto es, para que pueda inscribirse la transferencia de los aires reservados,
se requiere que previamente se abra una partida de independizacién de los
aires, para lo cual - ademas de los planos y memoria descriptiva -, se
requiere que se asigne a dichos aires un porcentaje de participacién en los
bienes comunes.
En tanto no se cumplen los requisitos antes sefialados para que proceda la
independizacién de los aires, no es posible inscribir transferencia de los
aires, salvo la transferencia a titulo universal.
2 aticulo 130.- Partcipacién en la propiedad de los bienes comunes
La participacion en los bienes comunes, s.un derecho accesorio a cada unidad o seccion
de uso exclusivo y corresponde ejercerio al propietario de la misma. EI porcentaje es
determinado en el Reglamento Intemo, y se establecera atendiendo a criterias razonables,
‘como el area ocupada de las secciones exclusivas, la ubicacién de éstas, [os usos a los
que estén destinadas, etc.vu.
>
RESOLUCION No. - -2014|- SUNARP-TR-L.
i
|
En consecuencia, la reserva de aires - mientras no se independicen -,
permaneceré en la partida matriz, no pudiendo inscribirse transferencia
alguna de dichos aires en tanto no sean independizados.
10. Asimismo también se ha presentado parte notarial de la escritura
publica de independizacin de los aires y modificacién del reglamento
interno del 14/10/1985 otorgada ante notario de Lima Rafael Chepote
Coquis; sin embargo, revisado los antecedentes registrales de la partida N°
44584178 tenemos que en el asiento BO0001 se encuentra inscrita la
adecuacién del Reglamento Interno al Régimen de Propiedad Exclusiva y
Propiedad Comin previsto en la Ley N 27157 y su reglamento D.S. 008-
2000-VIVIENDA. Esta adecuacion fue acordada en sesiones de Junta de
Propietarios de fechas 14.11.2007 y 16.07.2008.
Siendo asi, tenemos que ya se ha adecuado el Reglamento Interno con
fecha posterior (14/11/2007) a la modificacién que se pretende inscribir
(14/10/1985). Ambos actos son incompatibles puesto que las
modificaciones se efectuaron dentro del marco legal ya derogado. Al
respecto, el articulo 2017 del Cédigo Civil seffala que “no puede inscribirse
un titulo incompatible con otro, aunque sea de fecha anterior’.
Por todo lo expuesto, corresponde confirmar la observacién formulada por
el Registrador. '
14. Se deja constancia que procede la inscripcién de la suoesién intestada
de José Bravo de Rueda Velarde en la partida electronica N° 44554178 del
Registro de Predios de Lima siempre que el usuario se desista parcialmente
de los demas actos conforme lo establece fel articulo 13 del Reglamento
General de los Registros Publicos* y adecue su rogatoria en los términos
seffalados en el numeral 4 '
Con Ia intervencién de la Vocal (s) Andrea’ Gotuzzo Vasquez, autorizada
mediante Resolucion N° 165-2014-SUNARPIPT del 7/7/2014.
Estando a lo acordado por unanimidad; |
RESOLUCION
CONFIRMAR la observaci6n formulada por'el Registrador del Registro de
Predios de Lima al titulo sefialado en el encabezamiento y sefialar que
procede la inscripcién de la sucesi6n intestada previa adecuacién de la
rogatoria y desistimiento parcial de los demas actos a inscribir conforme a
los numerales 4 y 11 de la presente resolucién.
Registrese y comuniquese.
|
i
i
* Articulo istimiento de la rogatoria.
El presentante del titulopodra desistrse de su solicitud de inscripcién, mediante escrito con firma
legalizada por Notario o por funcionario autorizado para efectuardicha certificacién, mientras no se
hhubiere efectuado la inscripcion correspondiente, En cabo, que el precentants sea Notatio, #1
Modifican La Directiva Que Regula La Presentación, Trámite e Inscripción Del Título Conformado Por El Parte Judicial Con Firma Digital Sobre Medidas Cautelares y Disponen Su Actualización