UNIVERSIDAD AUTONOMA

METROPOLITANA UNIDAD
AZCAPOTZALCO
TEORA GENERAL DEL PROCESO
II
CONTRATO DE COMPRAVENTA Y
CONTRATO DE PERMUTA
PROFESORA: SILVIA GREGORIA
SNCHEZ GONZLEZ
ALUMNO: NAVA SEPLVEDA
CHRISTOPHER STEVEN

Introduccin
Definicin del contrato
El convenio en sentido general es el acuerdo de dos o ms voluntades
manifestando en forma exterior para crear, transmitir, modificar o extinguir
derechos y obligaciones. Dentro de la definicin del convenio en sentido
general se encuentran implcitas las concepciones jurdicas del contrato y del
convenio en sentido especial. El contrato es el acuerdo de dos o ms personas
para crear o transmitir derechos y obligaciones. El convenio en sentido especial
el acuerdo que modifica o extingue derechos y obligaciones (Art. 1792 y1793
Cdigo Civil).

Libertad contractual
La libertad contractual es la facultad que tienen los particulares para pactar
entre si sus relaciones jurdicas en un marco legal. La precisin de los lmites
en que se encuadrara esta libertad contractual est fundada en diversos
principios de tcnica jurdica a diferencial de la teora de la autonoma de la
voluntad que est circunscrita a un carcter puramente filosfico. La
autonoma de la voluntad entra en decadencia cuando surgen las doctrinas
sociales del siglo antepasado. Por ese mismo efecto y por las nuevas
concepciones de la filosofa poltica, la libertad contractual se va reduciendo
por el notorio intervencionismo estatal al incluir en las reglas generales del
contrato una serie de principios jurdicos, polticos y morales. Entre estos se
pueden sealar los requisitos de existencia y de valide, las leyes prohibitivas, el
inters pblico, las buenas costumbres, buena fe y equidad.
El cdigo civil en vigor fue influido por esta tendencia intervencionista al
abandonar el principio que sustentaba de que el contrato era la ley suprema de
las partes. Basndose en esta nueva tendencia que enmarca los lmites de la
libertad contractual, los contratantes estn impedidos para pactar obligacin
alguna que vaya en contra de estos principios. En cuanto a la serie de
fundamentos polticos, econmicos, valorativos y jurdicos, solo debern
interpretarse por el
poder judicial, por corresponder estos a conceptos
axiolgicos constitutivos del acervo cultural del individuo o de la colectividad.,
la moral sexual, el cuerpo humano, el respeto a la persona humana, los
deberes de justicia o el bien comn.
En este orden de ideas, los lmites de la libertad contractual solo se justifican
por el imperativo de la armona social y el orden jurdico que garantiza a su vez
la moralidad pblica, la relacin armnica de los gobernados entre si y la

viabilidad de sus relaciones econmicas; en esta tesitura, pugnar por la

libertad intelectual del individuo sin limitacin alguna motivara su propia
destruccin ante la ley del ms fuerte.

Elementos de existencia y
contrato

requisitos de validez del

Como ya en un principio lo dijimos, si el contrato crea y transfiere derechos y

obligaciones, y el convenio en sentido amplio lo crea, transfiere, modifica o
extingue, se tendr que, el acuerdo de voluntades que modifica o extinga
obligaciones o derechos, puede y recibe el nombre de convenio stricto sensu.
Ya definido el contrato como el convenio de dos o ms voluntades para crear o
transferir derechos y obligaciones, como acto jurdico que es, tiene o cuenta
con una serie de elementos de existencia o estructurales y precisa adems de
ciertos requisitos para que, este en aptitud de surtir de sus efectos jurdicos.

Elementos de existencia del contrato

Del concepto de contrato expuesto, se desprende que para que exista o nazca
un contrato precisa de estos elementos.

El acuerdo de voluntades o consentimiento

El objeto

El consentimiento
Es el acuerdo de voluntades que tienden a crear, transferir, conservar,
modificar o extinguir, efectos de derecho, y es necesario para esas voluntades
tenga una manifestacin exterior.
Esas voluntades que al unirse general el consentimiento, reciben el nombre de
propuesta u oferta y la otra de aceptacin.
Hay veces que el consentimiento solo es aparente, pero no existe en realidad,
sino que hay una mala inteligencia: esto acontece principalmente en dos
hiptesis, a saber:
a) cuando hay un error sobre la naturaleza del contrato y
b) cuando hay un error sobre la identidad del objeto.
La ausencia del consentimiento hace que el contrato sea inexistente. El
consentimiento puede ser expreso o tcito (Art.1803 Cdigo Civil.)

Objeto

El objeto de todo contrato, es el objeto de la obligacin creada por l. As el

contrato tendr tantos objetos, como obligaciones haya engendradas.
El objeto pude consistir en:
Dar algo, hacer o no hacer, puede ser directo o indirecto:
a) directo: es el crear y transmitir derecho y obligaciones,
b) indirecto consiste en una conducta de dar, hacer o no hacer. Este
objeto directo de la obligacin, es el objeto indirecto o mediato del
contrato, e este objeto se refiere el Art. 1824 Cdigo Civil.
El cdigo civil considera tambin considera como objeto del contrato la cosa
material que la persona debe entregar. Por tanto decimos que de acuerdo
con el artculo 1824, regula tres supuestos del objeto:
a) la cosa que el obligado debe dar, o prestar y por eso se habla en este
caso de prestacin de cosas;
b) el hecho de que el obligado debe hacer o prestar. Y de ah que se
hable por la ley de prestacin de hechos, y;
c) el hecho que el obligado debe o no hacer, o sea la conducta negativa
que debe observar, esto es, la abstencin que debe observar.
La cosa objeto del contrato debe atender a lo previsto en el artculo 1825
Cdigo Civil.

Elementos de validez del contrato

Segn el art. 1795 Cdigo Civil, el contrato para ser vlido requiere que:
1.
2.
3.
4.

Las partes que lo celebran sean capaces

La voluntad de las partes no este viciada
El objeto, motivo o fin sea lcito.
El consentimiento se exteriorice en la forma que la ley establece.

La capacidad de la partes
La capacidad jurdica es la aptitud para ser sujeto de derechos y obligaciones y
hacerlos valer. Existen des especies de capacidad o ms bien dos grados en la
capacidad:
a) Capacidad de goce: Es la aptitud para ser titular de derechos y
obligaciones
b) Capacidad de ejercicio: Es la aptitud para ejercitar o hacer valer por s
sus derechos.
Por tanto la incapacidad se aplica a personas que poseen todos sus derechos,
pero que no tienen el libre ejercicio de ello, por ejemplo los menores de edad
as como los dems sujetos a interdiccin. As pues hay incapacidad de hacer e

incapacidad de ejercicio. En el artculo 450 del Cdigo Civil se hace referencia a

quienes tienen incapacidad natural y legal, para contratar.
En estos sujetos no existe propiamente voluntad para celebrar un acto jurdico,
pues carecen del discernimiento necesario para una emisin de la voluntad; les
falta la facultad de deliberar y decidir sobre la base de una reflexin sobre
circunstancias y conveniencias del acto.

La voluntad de las partes no este viciada.

Esto es, que ninguna de las voluntades que intervienen En la formacin del
consentimiento, estn viciadas, pues basta que una sola de ellas lo est para
que el consentimiento resulte igualmente viciado.
De manera clsica se catalogan como vicios de la voluntad al error, el dolo y
mala fe, la violencia y la lesin (Art. 1812Cdigo Civil).

Error: es una creencia no conforme con la verdad, un estado psicolgico en

discordancia con la realidad objetiva, una nocin falsa. La ignorancia de toda
nocin, pero en derecho los efectos de la ignorancia son en general los mismos
que los del error. El error puede ser:

De clculo:el error material de aritmtica solo da lugar a su reparacin o en

otros trminos, el error de clculo solo da lugar a su reparacin.

Error de hecho:la equivocacin se refiere a circunstancias fcticas, de

hecho.

Error de derecho:la equivocacin versa sobre la existencia, alcance o

interpretacin de las normas jurdicas.

Dolo y mala fe:El dolo y la mala fe, tienden a tener como efecto jurdico
anular el contrato, distinguindose apenas en que el dolo es, por as decirlo,
activo y la mala fe pasiva (Art.1815Cdigo Civil). El dolo y la mala fe importan
siempre premeditacin, y propsito de engaar o de no desengaar. Existe el
dolo bueno: consiste en las exageraciones o encarecimiento de las buenas
cualidades de la cosa que se pretende vender; El dolo malo: Es un engao
intencional realizado por sugestiones o afirmaciones mentirosas y alicientes
para disfrazar la realidad de las cosas bajo falsa apariencia y; El dolo principal
y el dolo incidental, respecto a estos ltimos, se llama dolo principal, el dolo
que ha tenido por efecto determinar a un contratante a un contratar, sin el
cual no habra contratado, y dolo incidental o accidental, el que no ha tenido
ese efecto, aunque ha podido determinar a un contratante o acepta
condiciones ms desventajosas que las que hubiere aceptado sin el dolo.
Habr dolo:

1. Si procede con dolo o mala fe uno de los contratantes;

2. Si procede con dolo un tercero que pueda tener inters en el contrato
(Art. 1816 Cdigo Civil)

Violencia:Es el miedo originado por la amenaza de sufrir un dao personal,

patrimonial, moral o pecuniario, y que lleva a dar la voluntad para realizar un
acto jurdico. El cdigo civil se refiere a este vicio en su artculo 1819. Este vicio
se condena no por el miedo en s que se produce en el nimo del contratante
cuya voluntad por este miedo se obtiene, sino que lo que se sanciona es la
falta de libertad del contratante para determinar su voluntad. Por tanto debe
decretarse la nulidad del acto, pues su voluntad no fue libre.
La violencia solo se puede ejercitar respecto del contratante, y nunca de sus
familiares; estos, son los instrumentos que se emplean para producir el temor
en el espritu del contratante para determinar su voluntad. Por tanto debe
decretarse la nulidad del acto, pues su voluntad no fue libre.
La violencia solo se puede ejercitar respecto de contratante, y nunca de sus
familiares; stos, son los instrumentos que se emplean para producir el temor
en el espritu del contratante y viciar su voluntad llevndolo a celebrar el
contrato, pero en forma alguna se ejerce sobre ellas la violencia que sanciona
la ley. El artculo 1818 del CC. Se seala que el contrato ser nulo.
Los terminas para hacer valer la nulidad los encontramos en previstos en el
artculo 1823 del Cdigo Civilas como en el artculo 2228 y en el artculo 2230
del mismo cdigo que prev por quien puede invocarse la nulidad. Artculo
2236Cdigo Civil que nos lleva a lo previsto en el artculo 638 del mismo. Y el
artculo 2237 de dicho cdigo.

Lesin:Para que se produzca la lesin, se necesita que haya una

desproporcin manifiesta entre la prestacin y la contraprestacin, como
pueden ser intereses excesivos, si se trata de un prstamo, precio exagerado o
insignificante. Si se trata de una compraventa; pero adems de esa
desproporcin objetiva, debe darse un elemento subjetivo, a saber, la
explotacin de la penuria, la inexperiencia o ligereza de la otra parte, o suma
necesidad. Se requiere de los dos elementos: uno objetivo representado por la
desproporcin manifiesta de las prestaciones, y otro subjetivo representado por
un aspecto interno de la voluntad, esto determinado en el artculo 17 del
Cdigo CivilEn el cual se prev que el perjudicado tiene derecho a elegir entre
pedir la nulidad del contrato o la reduccin equitativa de su obligacin, se
faculta de manera expresa, para exigir el pago de los correspondientes daos y
perjuicios.

Objeto, motivo o fin lcito

No es suficiente para que un contrato tenga validez el que cumpla con la

forma; requiere adems, que el objeto, motivo o fin que persigue los
contratantes, sea lcito. Esto atendiendo a lo previsto en el artculo 1795
fraccin III.

Objeto lcito:Entendido como el hecho que debe prestar el deudor o la

abstencin que debe observar, deben ser lcitos, es decir todo lo que va o es
conforme a las leyes de orden pblico o a las buenas costumbres. Se
desprende este concepto a contrario sensu del artculo 1830 del Cdigo Civil.

Motivo o fin lcito:puede considerarse que el motivo o fin, es la razn

contingente, subjetiva, y por lo mismo variable de individuo, que lo induce a la
celebracin del acto jurdico. La ley toma en cuenta la finalidad, que se
persigue en la conducta a realizar. As el objeto de la obligacin, debe ser
posible, y adems ser lcito y no lo ser, si el motivo o fin que determina la
voluntad de los que contratan, va encaminando en contra de una ley de orden
pblico o de las buenas costumbres.
As, el artculo 1795, en su fraccin III, se establece que el contrato puede ser
invalidado por que el motivo o fin, sea ilcito, y el articulo 1831 agrega para
reafirmarlo que el fino motivo determinante de la voluntad de los que
contratan, tampoco debe ser contrario a la ley ni a las buenas costumbres.

Contrato de Compraventa
Importancia Econmica y Jurdica
Como derivacin de la permuta, la compraventa es sin duda el contrato
que con mayor frecuencia se celebra tanto en nuestro pas como en el mundo
entero, y es por ello el de mayor importancia entre los de su clase, es
decir, de los traslativos de dominio, tanto porque se trata de un contrato
tipo, como porque constituye la principal fuente de adquisicin de
riqueza de manera segura.
Siendo el ms completo, su regulacin es aplicable a contratos traslativos de
dominio, tales como la permuta, y es un contrato tipo del que se tomaron
diversos aspectos para contratos tales como la donacin, el mutuo, la
sociedad, la transaccin y la renta vitalicia.
Por ello dice Rojina Villegas que la compraventa constituye el medio
primordial de adquirir el dominio; dentro del grupo de los contratos
traslativos; es la figura fundamental para adquirir la pro piedad, a tal
extremo que como dicen Coln y Capitant, "si bien no todo el mundo
vende, puede decirse con verdad que todo el mundo compra".
Clemente de Diego destaca tambin la enorme importancia del contrato,
sealando; "en su aspecto econmico, es el factor ms importante para la
circulacin de la riqueza; por ella compra el produc tor los elementos
necesarios para la produccin, y a virtud de ella lle gan al consumidor los

productos; de -modo que, por sucesivas trasmisiones, vienen a cumplirse

por ella todas las funciones de la vida econmica".

Concepto
En el Cdigo Civil Federal Mexicano se establece el concepto de la
compraventa, sealando al efecto los artculos 2248 y 2249;
Artculo 2248. Habr compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a
transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se
obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero.
Artculo 2249. Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las
partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la
primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho.
El objeto directo de la compraventa consiste en la trasmisin de dominio
por una parte y el pago de un precio cierto y en dinero por la otra, y el
objeto indirecto se hace consistir en la cosa y el precio.
No obstante, observa Rojina Villegas la problemtica que presenta la
definicin que de compraventa otorga el Cdigo, al establecer que la parte
vendedora se obliga a transferir el dominio de una cosa y no que lo
trasmita, de tal manera que si bien en la definicin se reconoce un efecto
slo obligatorio, necesitamos recurrir a otros artculos para derivar que tal
efecto es, simultneamente traslativo, de tal modo que coexisten la
obligatoriedad y la transmisibilidad del dominio; en especial el dispositivo
que seala; "en las enajenaciones de cosas ciertas y determinadas, la
trasmisin de la propiedad opera por efecto directo e inmediato del
contrato (artculo 2014)"."Si la trasmisin se opera por efecto del contrato;
si hay un instante en el tiempo que podemos concebir para diferenciar el
efecto obligatorio del traslativo de dominio, de manera directa e
inmediata y por va de consecuencia, se operar la trasmisin de
propiedad".
La definicin que de compraventa proporciona el artculo 2248, debi
enunciarse indicando al propio tiempo el efecto obligatorio y el
traslativo, y propone entonces dosposibles definiciones. Para cosas ciertas
y; determinadas e indeterminadas, respectivamente.

En compraventa de cosas ciertas y determinadas, que una de las

partes trasmite a la otra la propiedad de esos bienes o de un dere cho
y que sta a su vez se obliga a pagar un precio cierto y en dinero.
En la compraventa de cosas de especie indeterminada, que cada
una de las partes se obliga a transferir la propiedad de las mismas y la
otra a pagar un precio cierto y en dinero.

El objeto de la compraventa es siempre una cosa (corporal o incorporal) y

as dice Messineo;el objeto de la compraventa es la transferencia del
derecho de propiedad o de otro derecho poniendo as el acento lgico sobre
la transferencia, pero sta se debecalificar como el contenido del contrato y
no ya como el objeto, y al hablar del objeto, se hace referencia al derecho
de propiedad sobre la cosa o a otro derecho y no a la transferencia del
mismo".
As, el objeto indirecto de la compraventa est constituido por la cosa y el
precio.
La cosa debe existir en la naturaleza, ser determinada o determi nable en
cuanto a su especie y debe estar en el comercio, es decir que debe ser
posible fsica y jurdicamente,
El artculo 1825 del Cdigo Civil seala;
La cosa objeto del contrato debe;
I.
II.
III.

Existir en la naturaleza;
Ser determinada o determinable en cuanto a su especie, y
Estar en el comercio

La cosa puede ser fsicamente posible y sin embargo no estar en el comercio

y en tal supuesto estamos en presencia de una imposibilidad jurdica.
As, dicen los artculos 747, 748 y 749 del Cdigo Civil;
Art. 747. Pueden ser objeto de apropiacin todas las cosas que no estn
excluidas del comercio.
Art. 748. Las cosas pueden estar fuera del comercio por su naturaleza o por
disposicin de la ley.
Art. 749. Estn fuera del comercio por su naturaleza las que no pueden ser
posedas por algn individuo exclusivamente, y por disposicin de la ley las
que ella declara irreductibles a propiedad particular.
De ese modo, podrn ser objeto de apropiacin las cosas que no se
encuentren excluidas del comercio y en sentido contrario, estarn en el
comercio las cosas que pueden ser objeto de apropiacin.
Las cosas que se encuentran fuera del comercio por su naturaleza no tienen
clasificacin ni regulacin en la ley, son, simplemente cosas que aun
existiendo fsicamente, no pueden ser sujetas de apropiacin individual.
Respecto de las cosas que se encuentran fuera del comercio por disposicin
legal, cabe distinguir a los bienes de utilizacin comnque lo estn de

manera total, de los destinados al servicio pblico, que se encuentran

excluidos de manera temporal y hasta en tanto no se desincorporen del
mismo, mientras se encuentren sujetos a ese servicio, pero unos y otros
son inalienables e imprescriptibles.
Castn resume las condiciones que deben reunir las cosas para ser
elemento real de la compraventa y as seala que la idoneidad destas,
para ser materia de ese contrato, presupone la triple condicin de existir, o
poder existir, ser de lcito comercio y estar determinadas o ser susceptibles
de determinacin.
Respecto de los bienes litigiosos, cabe sealar que pueden ser objeto de
la operacin de compraventa, pero tal circunstancia deber hacerse del
conocimiento del comprador, el cual quedar sujet a las resultas del juicio
respectivo.
Por cosa litigiosa se entiend"aquella cuya propiedad se discute en los
tribunales".
Rojina Villegas dice que si la cosa litigiosa se refiere a muebles, cabra
aplicar con todas sus consecuencias la teora de la causahabiencia
quedando as el comprador, como causahabiente a ttulo particular del
vendedor, sujeto a las resultas del juicio.
Artculo 2272. La venta de cosa o derechos litigiosos no est prohibi da; pero el
vendedor que no declare la circunstancia de hallarse la cosa en litigio, es
responsable de los daos y perjuicios si el comprador sufre la eviccin,
quedando adems, sujeto a las penas respectivas.

El Precio
Se hace consistir en la suma de dinero que deber cubrir el com prador al
vendedor por la trasmisin que del dominio de una cosa realice el
segundo en favor del primero, y debe ser cierto.
Seala Trabucchi que el precio cuantificado en moneda, es elemento esencial
de la venta; sine pretionullavendittio.
En lo tocante al precio cierto y en dinero, dice Rojina Villegas que si no es
cierto y en dinero, no existe la compraventa, adems de que debe ser
justo, porque el injusto es lesivo, y por ello afecta do de nulidad relativa, y
agrega que por precio se entiende el que est precisado o puede
determinarse matemticamente; en tanto la cosa puede ser sealada en
su individualidad o su especie, el precio, como debe ser en dinero no admite
ms que una forma de determinacin precisa, exacta, matemtica.

El precio sea justo es un atributo no esencial, porque el contrato existe y

solamente estar afectado de lesin, y, por consiguiente, de nulidad
relativa, cuando exista una notable desproporcin entre el valor de la cosa
y el precio en dinero que se pague por la misma y que tal desproporcin
obedezca a la miseria, ignorancia o inexperiencia y haya sido obtenida por
una explotacin de una de las partes con respecto a la otra.
El artculo 17 del Cdigo Civil establece;
Artculo 17. Cuando alguno, explotando la suma ignorancia, notoria
inexperiencia o extrema miseria de otro; obtiene un lucro excesivo que
seaevidentemente desproporcionado a lo que l por su parte se obliga, el
perjudicado tiene derecho a elegir entre pedir la nulidad del contrato o la
reduccin equitativa de su obligacin ms el pago de los correspondientes
daos y perjuicios. El derecho concedido en este artculo dura un ao.
Que el precio sea en dinero es requisito para que la enajenacin no sea por
permuta, no obstante, la ley autoriza la operacin mixta, cuando el
precio se paga parte en dinero y parte con bienes, como lo establece el
artculo 2250;
Artculo 2250. Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero
y parte con el valor de otra cosa, el contrato ser de venta cuan do la parte
de numerario sea igual o mayor que la que se pague con el valor de otra cosa.
Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato ser de permuta.
El precio debe ser cierto y no simulado, porque al tratarse de un elemento
esencial del contrato y objeto indirecto del mismo, debe existir de manera real
y no simulada, porque si se demuestra en juicio que el comprador en realidad
no pag cantidad alguna, tal acto sera simulado de manera absoluta,
cuando adems de la carencia del pago, las partes no tuvieron la intencin
de realizar la enajenacin y respectiva adquisicin, resultando falso todo lo
declarado; o relativa, cuando si bien los contratantes tuvieron la intencin
de enajenar y adquirir respectivamente, pero sin que se cubriera precio
alguno, supuesto que nos ubica en el contrato de donacin.
As, dice Josserand que el precio debe ser serio y sincero, y contempla los
siguientes supuestos:

Que si el precio es ficticio, porque en la intencin de las partes no ser

pagado y el vendedor da recibo al comprador sin haber recibido nada,
no hay venta porque no hay precio y entonces la operacin podra
valer por donacin disfrazada.
Que el precio que se paga, si bien es efectivo, es por otro lado tan
bajo, que se convierte en irrisorio, y en este caso la operacin se
salva tambin a ttulo de donacin, y,

Cuando el precio es disimulado por ser en realidad ms elevado de lo

declarado (caso que provoca una evidente defraudacin fiscal), la
venta es tambin vlida.

Dicen Planiol y Ripert que la simulacin al precio para defrau dar al fisco
motiva la nulidad de la compraventa por ser de carcter absoluto y de
orden pblico.
Para Rojina Villegas se tratara de una operacin ilcita, de conformidad con
el artculo 2182 del Cdigo Civil, que establece que una vez descubierto el
acto real que oculta la simulacin relativa, el mismo ser nulo si la ley as lo
declara, pero agrega que satisfechos los impuestos omitidos habr una
verdadera convalidacin, sin que civilmente pueda fundarse la nulidad a
no ser que exista fraude en perjuicio de acreedores, caso en el cual se
estara en presencia del fraude pauliano, y en tal supuesto, el artculo 2182
establece en la parte relativa que "descubierto el acto real que oculta la
simulacin relativa, ese acto no ser nulo si no hay ley que as lo declare".
Adems, respecto al precio, son aplicables las disposiciones del Cdigo
Civil, siguientes;
Artculo 2251. Los contratantes pueden convenir en que el precio sea el
que corre en da o lugar determinados o el que fije un tercero.
Artculo 2252. Fijado el precio por el tercero, no podr ser rechazado por los
contratantes, sino de comn acuerdo.
Artculo 2253. Si el tercero no quiere o no puede sealar el precio, quedar el
contrato sin efecto; salvo convenio en contrario. '
Artculo 2254. El sealamiento del precio no puede dejarse al arbitrio de
uno de los contratantes.
Artculo 2,256. El precio de frutos y cereales vendidos a plazo a personas no
comerciantes y para su consumo, no podr exceder del mayor que esos
gneros tuvieren en el lugar, en el perodo corrido desde la entrega hasta el
fin de la siguiente cosecha.
Es tambin comn, de que en algunas operaciones de compraventa, la
obligacin del pago del precio se denomine en divisa extranjera, lo cual
es posible, debiendo en tal supuesto pagar el comprador, la moneda
misma, o bien pesos mexicanos en el monto equivalente al tipo de cambio
vigente al cumplir con su obligacin.
El tipo de cambio se determinar conforme a las disposiciones que para esos
efectos expida el Banco de Mxico en los trminos de su Ley Orgnica

Los pagos en moneda extranjera originados en situaciones o transferencias de

fondos desde el exterior, que se lleven a cabo a travs del Banco de Mxico o
de Instituciones de Crdito, debern ser cumplidos entregando la moneda,
objeto de dicha transferencia o situacin. Ello sin perjuicio del cumplimiento
de las obligaciones que imponga el rgimen de Control de Cambios en vigor.
Finalmente, y aun cuando el pago del precio constituye en s mis mo el
monto de la contraprestacin que debe cubrir el comprador, y en el
mismo no se comprenden accesorios tales como el costo de la escrituracin,
en los que quedan comprendidos los honorarios notariales, gastos, derechos
e impuestos, deber considerarse el contenido del artculo 2263, que
establece el pago por mitad de tales conceptos en la operacin de
compraventa. No obstante, en la prctica se acostumbra que el comprador
cubra el costo total de tales rubros, con excepcin del impuesto sobre la
renta, que en caso de corresponder conforme a la ley de la materia,
normalmente es cubierto por el vendedor.
Artculo 2263. Los contratantes pagarn por mitad los gastos de escritura y
registro, salvo convenio en contrario.

Clasificacin
El contrato de compraventa es tpico, principal, formal o consensual, de
tracto instantneo o bien sucesivo, bilateral, oneroso y conmutativo.
Es tpico porque se encuentra regulado por el Cdigo Civil, de manera
concreta en el Ttulo Segundo denominado; "De la com praventa".
Es principal porque existe por s mismo y no requiere de otro para su
subsistencia.
Es formal porque el artculo 2317 de la ley de la materia establece que el
contrato de compraventa debe constar por escrito, no obs tante puede ser
consensual, si el valor de lo vendido tratndose de inmuebles no es
superior a 65 veces el salario mnimo general diario vigente en el Distrito
Federal. Adems, tratndose de bienes muebles, el contrato es siempre
consensual.
Las enajenaciones de bienes inmuebles y la constitucin o transmi sin de
derechos reales a partir de la cantidad mencionada en el Cdigo Civil al efecto,
as como aquellos actos que garanticen un crdito por mayor cantidad que la
mencionada en los artculos relativos del Cdigo Civil, debern de constar en
escritura ante notario, salvo los casos de excepcin previstos en el mismo.

Es de tracto instantneo cuando las obligaciones que del mismo se derivan, se

cumplen en un solo acto, pero ser de tracto sucesivo cuando el comprador
se obliga a pagar el precio en forma peridica.
Es bilateral
recprocos.

porque

ambas

partes tienen

obligaciones y

dere chos

Es oneroso porque contiene provechos y gravmenes recprocos.

Es conmutativo porque las prestaciones, provechos y grav menes que
derivan del contrato son plenamente conocidas por las partes desde la
celebracin del contrato.

Elementos Personales y Obligaciones de las Partes

Son el vendedor y el comprador; el primero se obliga a transferir la propiedad
de una cosa o un derecho, y el segundo a pagar por ello un precio cierto y
en dinero.
El vendedor tiene como obligaciones;
1. Transferir el dominio de la cosa;
Al tratar lo relativo al concepto que del contrato de compraventa otorga el
artculo 2248 del Cdigo Civil, se observa que en la definicin implica la
necesaria trasmisin de dominio del bien como obligacin del vendedor.
En relacin con- la trasmisin del dominio del bien materia
compraventa, deben adems considerarse los artculos siguientes:

de

la

Artculo 2269. Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad.

Artculo 2270. La venta de cosa ajena, es nula, y el vendedor es responsable de
los daos y perjuicios si procede con dolo o mala fe; debiendo tenerse en
cuenta lo que se dispone en el ttulo relativo al Registro Pblico para los
adquirentes de buena fe.
Artculo 2,271. El contrato quedar revalidado, si antes de que tenga lugar la
eviccin, adquiere el vendedor, por cualquier ttulo legtimo, la propiedad de
la cosa vendida.
Es enftica la ley cuando establece que nadie puede vender sino lo que es
de su propiedad, y en lgica consecuencia, que establezca la nulidad de la
venta que de cosa ajena se realice, no obstante enfrentamos una vez ms
el problema de determinar si la nulidad a que alude el precepto es absoluta o
bien relativa.

A primera vista parecera que la nulidad sera relativa, en razn de que el

artculo 2271 autoriza la revalidacin del contrato, antes de que ocurra la
eviccin, no obstante cabe considerar que la convalidacin a que se
refi ere el precepto no signifi ca confi rmacin del acto, como sera el caso
de actos celebrados con vicios del consentimiento (lesin, error, violencia,
dolo, etc), o bien incumplimiento de las formas establecida en la ley, que una
vez salvadas daran lugar a la c onvalidacin del acto, casos en los que la
voluntad del contratante afectado sera presupuesto para la convalidacin,
lo cual presentara un panorama distinto, debido a que en la venta de cosa
ajena, la voluntad de las partes contratantes, aun ratificando su voluntad
de vender y comprar, sera ineficaz, porque en el caso concreto la revalidacin
debera provenir de un tercero; el propietario del bien.
De ese modo, la ratificacin
persigue la confirmacin de
la realizacin de actos en
anterior, adems de que la
fraude.

vendra como consecuencia de un acto que

la venta nula, corno sera en los supuestos
los que la voluntad hubiese sido viciada.
venta sera ilcita y configurara el delito

no
de
Lo
de

Adems, con la venta de cosa ajena se produce una lesin en los intereses de
la sociedad, con independencia de la de los interesados, y por ello la
voluntad de los contratantes o del perjudicado, no podr servir de base
para convalidar el acto porque la ilicitud se mantiene a pesar de la
ratificacin. As, concluye el maestro en que la venta as concertada, siendo
ilcita e inmoral, estara afectada de nulidad absoluta, por ser inconfirmable,
no slo por ser imprescriptible, sino porque puede ser impugnada por
cualquier interesado.
2. Conservar el bien y custodiarlo hasta su entrega
Entretanto el vendedor entrega la cosa materia de la venta debe
conservarla y custodiarla, ya que de lo contrario incurrira en res ponsabilidad, por culpa leve o grave, ya que se trata de cosa ajena.
3. Realizar la entrega del bien;
La entrega real, jurdica o virtual a que se refiere el artculo 2284, permite
individualizar la cosa materia de la operacin, lo cual es especialmente
importante para los efectos de la trasmisin del dominio a favor del
comprador, tratndose de bienes de especie indeterminada.
Por otro lado, el problema de la entrega tiene especial relevancia en materia de
riesgos de la cosa y la determinacin de cul de las partes es la que los
asume. Se trata del supuesto de la destruccin de la cosa porque cuando
la misma perece estando aun en poder del vendedor, habr que establecer
si el dominio se haba o no trasmitido al comprador.

El artculo 2017, fraccin V, del Cdigo Civil establece;

Art. 2017. En los casos en que la obligacin de dar cosa cierta importe la
traslacin de la propiedad de esa cosa, y se pierde o deteriora en poder del
deudor, se observarn las reglas siguientes;
V Si la cosa se pierde por caso fortuito o fuerza mayor, la obligacin
queda sin efecto y el dueo sufre la prdida, a menos que otra cosa se
haya convenido.
Cundo la enajenacin recae en cosa cierta y determinada, y la misma
perece en poder del enajenante, ser el adquirente quien sufra la prdida,
y en el caso de que la cosa sea indeterminada, es decir, que se trate de
bienes fungibles o genricos, de conformidad con el artculo 2015, la
propiedad no se transfiere al adquirente hasta que los bienes se hagan
ciertos y determinados.
El bien objeto de la operacin deber ser entregado en el plazo
establecido en el contrato, y en caso de no haberse sealado lapso alguno,
la entrega deber realizarse, de conformidad con la norma general, dentro
de los treinta das siguientes a la interpelacin que se haga de manera
judicial o notarial, de conformidad con el artculo 2080 del Cdigo Civil;
Artculo 2080. Si no se ha fijado el tiempo en que deba hacerse el pago, y
se trata de obligaciones de dar, no podr el acreedor exigirlo sino despus
de los treinta das siguientes a la interpelacin que se haga, ya
judicialmente, ya en lo extrajudicial, ante un notario o ante dos testigos.
Tratndose de obligaciones de hacer, el pago debe efectuarse cuando lo
exija el acreedor, siempre que haya transcurrido el tiempo necesario para el
cumplimiento de la obligacin.
La obligacin de entregar el bien se contiene en la fraccin I, del
artculo 2283;
I.

A entregar al comprador la cosa vendida;

Adems, en relacin con la entrega del bien deben observarse las

disposiciones siguientes;
Artculo 2284. La entrega puede ser real, jurdica o virtual.
La entrega real consiste en la entrega material de la cosa vendida, o en la
entrega del ttulo si se trata de un derecho.
Hay entrega jurdica cuando an sin estar entregada material mente la
cosa, la ley lo considera recibida por el comprador.

Desde el momento en que el comprador acepte que la cosa ven dida

quede a su disposicin, se tendr por virtualmente recibido de ella, y el
vendedor que la conserve en su poder slo tendr los derechos y
obligaciones de un depositario.
Artculo 2285. Los gastos de la entrega de la cosa vendida son de cuenta del
vendedor, y los de su transporte o traslacin,- de cargo del comprador, salvo
convenio en contrario.
Artculo 2286. El vendedor no est obligado a entregar la cosa vendida, si el
comprador no ha pagado el precio, salvo que en el contrato se haya sealado
un plazo para el pago.
Artculo 2287. Tampoco est obligado a la entrega, aunque haya concedido un
trmino para el pago, si despus de la venta se descubre que el comprador
se halla en estado de insolvencia, de suerte que el vendedor corra inminente
riesgo de perder el precio, a no ser que el comprador le d fianza de pagar al
plazo convenido.
Artculo 2288. El vendedor debe entregar la cosa vendida en el estado en que
se hallaba al perfeccionarse el contrato.
Artculo 2289. Debe tambin el vendedor entregar todos los frutos producidos
desde que se perfeccione la venta, y los rendimientos, acciones y ttulos de la
cosa.
En relacin con los artculos 2288 y 2289, que se refieren a la exacti tud en la
substancia de la cosa vendida, dice Rojina Villegas que mediante dichas
normas queda redondeado el principio de exactitud en la substancia, para
que el deudor tenga la obligacin de entregar precisamente la cosa debida,
con sus accesorios, siempre que se trate de bienes determinados, en tanto
que en los genricos o de especie indeterminada, debern entregarse cosas
de la especie y calidad que se hubiese pactado, y a falta de convenio; cosas
de mediana calidad.
De lo anterior desprendemos la existencia de la venta ad corpus, que es
aquella en la cual se calcula el precio en forma alzada, en funcin de la
individualidad misma de la cosa tomada en conjunto, sin referencia a
una cierta unidad de medida. En tanto que la venta ad mesuram, es aquella
en la que el precio se determina proporcionalmente en fun cin de una
precisa unidad de medida.
As, respecto de las ventas ad corpus, sealan los artculos 2261 y 2290;
Artculo 2261. Si la venta de uno o ms inmuebles se hiciere por precio
alzado y sin estimar especialmente sus partes o medidas, no habr lugar a la
rescisin aunque en la entrega hubiere falta o exceso.

Artculo 2290. Si en la venta de un inmueble se han designado los linderos, el

vendedor estar obligado a entregar todo lo que dentro de ellos se
comprenda, aunque haya exceso o disminucin en las medidas expresadas en
el contrato.
Adems, el artculo 2291, establece;
Artculo 2291. La entrega de la cosa vendida debe hacerse en el lugar convenido,
y si no hubiere lugar designado en el contrato, en el lugar en que se
encontraba la cosa en la poca en que se vendi.
4. Garantizar la posesin til
El vendedor se encuentra obligado a responder de los vicios o defectos
ocultos de la cosa materia de la venta. Son aquellas circunstancias no
manifiestas, anteriores a la venta que hacen impropia la cosa para los
usos a los que normalmente se le debe destinar, y que, de haber sido
conocidos, hubieran determinado que el comprador no celebrara la venta,
o bien, que hubiese pagado un precio menor.
El comprador cuenta con la accin de rescisin tambin conocida como
redhibitoria, o bien con la accin de reduccin del precio, conocida
asimismo como estimatoria o quantiminoris.
El artculo 2142 del Cdigo Civil establece;
Artculo 2142. En los contratos conmutativos, el enajenante est obligado al
saneamiento por los defectos ocultos de la cosa enajenada que la hagan
impropia para los usos a que se la destina, o que disminuyan de tal modo
este uso, que al haberlo conocido el adquirente, no hubiese hecho la
adquisicin o habra dado menos precio por la cosa.
Complementariamente, la fraccin II, del artculo 2283 establece la
obligacin del vendedor de garantizar las calidades de la cosa.
II.

A garantir las calidades de la cosa;

5. Garantizar la posesin pacfica

Garantizar la posesin pacfica signifi caque el vendedor se obliga a
responder de las perturbaciones que por hechos materiales o actos
jurdicos suyos, anteriores a la venta, sufra el comprador.
El artculo 2138 del Cdigo Civil establece;

Artculo 2138. Si la finca que enajen se halla gravada, sin haberse hecho
mencin de ello en la escritura, con alguna carga o servidumbre voluntaria, no
aparente, el que adquiri puede pedir la indemnizacin correspondiente al
gravamen o la rescisin del contrato.
Es obligacin del enajenante declarar los gravmenes ocultos, aun
cuando consten en el Registro Pblico de la Propiedad, pues debe
proceder de buena fe manifestando la verdadera situacin jurdica de la
cosa, por consiguiente faltara a la buena fe e incurrira en incumplimiento
del contrato si oculta esos gravmenes bajo pretexto de que el adquirente
puede conocerlos por constar en el registro.
Segn Borja Soriano; "si al inscribirse la enajena cin de la finca en el Registro
Pblico existe una carga o servidumbre voluntaria no aparente, no inscrita en
el registro, ni es conocida del adquirente, ese gravamen no puede
producir efecto alguno contrael adquirente, as es que no hay razn para
que pueda existir indemnizacin alguna al enajenante o la rescisin del
contrato.
Rojina Villegas dice por su parte que si el gravamen no aparece inscrito en el
Registro Pblico, no sera oponible al adquirente y nada tendra que
reclamar al enajenante, pero puede ocurrir que el gravamen exista al
momento de la enajenacin y la trasmisin aun no hubiese sido inscrita y en
tal hiptesis s sera posible que se renan las condiciones indispensables
para hacer responsable al enajenante, por la absoluta ocultacin del
gravamen en sentido material al no declararlo por no constar en el
registro, o por la posibilidad de que ese gravamen sea oponible al
adquirente por haberse inscrito con anterioridad a la enajenacin, caso en
el cual no existir duda para hacer responsable al trasmitente.
6. Responder de la eviccin que sufra el comprador
Sufrir la eviccin el comprador que
parcial por sentencia judicial firme,
demostrado que un tercero tena un
anterior a la enajenacin, respecto del

sea desposedo de manera total o

del bien que adquiri, al haberse
mejor derecho, que fuese adems
bien de que se trata.

El artculo 2119 del Cdigo Civil establece el supuesto de la eviccin;

Artculo 2119.- Habr eviccin cuando el que adquiri alguna cosa fuere
privado del todo o parte de ella por sentencia que cause ejecuto ria, en razn
de algn derecho anterior a la adquisicin.
Rojina Villegas establece como condiciones para que opere la eviccin:

Que haya habido una enajenacin y por tanto slo se da en las

operaciones traslativas de dominio;

Que con anterioridad a la enajenacin, un tercero sea pro pietario

de la cosa de tal modo que se enajene un bien ajeno;
Que ese tercero obtenga sentencia que cause ejecutoria, en la cual
se reconozca su derecho de reivindicar la cosa, y;
Que el adquirente sea privado de la misma en forma total o parcial
por virtud del derecho reconocido en sentencia ejecutoriada y que
sea anterior a la enajenacin.

Pero la privacin del derecho derivado de la adquisicin debe tener su

origen en una causa anterior a la adquisicin, y la garanta de la
eviccin se presenta entre las personas que participaron de manera
directa en el contrato que la origina, sean ellos adquirentes o enajenantes,
adems de que el derecho de demandar el saneamiento es trasmisible a
los herederos, como causahabientes de las sucesiones.
La fraccin III, del artculo 2283 establece la obligacin del vendedor de
responder ante el comprador para el caso de eviccin;
III.

A prestar la eviccin.

De ese modo, el vendedor estar obligado, una vez que ocurra la privacin,
a restituir el precio de la cosa, los gastos del contrato, as como tambin los
del juicio, si hubiese procedido de buena fe; en caso de mala fe, deber
restituir, a eleccin del comprador, el precio de la cosa en su valor de
venta o el que tenga al momento de ocurrir la eviccin, adems de los
gastos antes sealados y los daos y perjuicios que hubiese sufrido el
comprador desposedo del bien por sentencia ejecutoria.
As, ante la eviccin sufrida por el comprador, el vendedor de ber
sanearlo, que es precisamente la garanta que debe prestar desde la
celebracin y perfeccionamiento del contrato.
Sanear es prometer al comprador la posesin pacfica y til de la cosa que
le ha sido trasmitida y compro meterse a indemnizarle de los daos y
perjuicios en el caso de que esta promesa no tuviere realizacin.
El saneamiento trata de mantener indem ne al comprador de las
consecuencias resultantes del hecho de no obtener la propiedad de la
cosa vendida en las condiciones convenidas de manera explcita o
implcita.
As, el artculo 2126 establece;
Artculo 2126.- Si el que enajen hubiere procedido de buena fe, estar
obligado a entregar al que sufri la eviccin:
I.

El precio que recibi por la cosa;

II.
III.

Los gastos causados en el contrato, si fueren satisfechos por el

adquirente;
Los causados en el pleito de eviccin y en el de saneamiento,
y;

El valor de las mejoras tiles y necesarias siempre que en la sentencia no

se determine que el vendedor satisfaga su importe.
El artculo 2127 seala;
Artculo 2127. Si el que enajena hubiere procedido de mala fe, tendr las
obligaciones que expresa el artculo anterior, con las agravaciones
siguientes:
I.

II.
III.

Devolver, a eleccin del adquirente, el precio que la cosa tena al

tiempo de la adquisicin, o el que tenga al tiempo en que sufra la
eviccin;
Satisfar al adquirente el importe de las mejoras voluntarias y de
mero placer que haya hecho en la cosa, y;
Pagar los daos y perjuicios.

El reclamo del pago de las prestaciones indicadas depender de la conducta

que hubiese asumido el vendedor, es decir, que la pretensin del
comprador privado del bien por eviccin, depender del comportamiento
tenido por el vendedor, esto es, de si hubiese procedido con buena o mala
fe, y el medio para obtener las restituciones autorizadas por la ley, es el
juicio de saneamiento.
Pero es importante considerar que para que el comprador pueda tener
derecho al saneamiento, deber denunciar el pleito de eviccin al
vendedor, con el objeto de que ste pueda ocurrir al juicio y defen der su
derecho, haciendo valer defensas y excepciones y ofrecer pruebas, y
convertirse propiamente en el principal legitimado desde el punto de vista
pasivo, y por tal motivo es importante que el comprador de noticia al
enajenante de la existencia del juicio con toda oportuni dad, ya que de lo
contrario, siendo imputable al comprador la falta de defensa del bien, el
vendedor quedara eximido de prestar el saneamiento.
Los artculos 2124 y 2140, fraccin V, sealan;
Artculo 2124. El adquirente, luego que sea emplazado, debe denun ciar el
pleito de eviccin al que le enajen.
Artculo 2140. El que enajena no responde por la eviccin:
V. Si el adquirente no cumple con lo prevenido en el artculo
2124.

El Cdigo de Procedimientos Civiles para el Distrito Fede ral establece en

su artculo 657;
Artculo 657. El demandado debe denunciar el pleito al obligado a la eviccin
antes de la contestacin de la demanda, solicitndolo del juez, quien segn
las circunstancias ampliar el trmino del emplazamiento para que el
tercero pueda disfrutar del plazo completo. El tercero obligado a la eviccin,
una vez salido al pleito, se convierte en principal.
7. Cubrir por mitad los gastos de escrituracin
De conformidad con el artculo 2263 del C digo Civil, corresponde a las
partes cubrir por mitad los gastos de escrituracin y registro, no obstante
en la prctica, por convenio de las mismas, quien suele cubrir tales
costos es el comprador, excepcin hecha del impuesto sobre la renta, que
correspondiendo al beneficio econmico que obtiene el vendedor por la
plusvala del bien, normalmente es pagado por l.
En efecto, el impuesto sobre la renta grava el beneficio que como utilidad
percibe el vendedor, sin embargo, en trminos de la Ley del Impuesto Sobre la
Renta, de tal gravamen se encuentran exentas las personas fsicas que
hubieren habitado el inmueble materia de la enajenacin cuando menos
durante los dos ltimos aos previos a la operacin de compraventa.

El comprador tiene como obligaciones:

1. Pagar el precio
Se puede decir que la principal obligacin que tiene el comprador es la de
pagar el precio en el plazo convenido, adems, el artculo 2293
establece;
Artculo 2,293. El comprador debe cumplir todo aquello a que se haya
obligado, y especialmente pagar el precio de la cosa en el tiempo, lugar y
forma convenidos.
Pero, como dice Rojina Villegas, el pago del precio debe ser coexistente a la
entrega de la cosa, de modo que el comprador no estar obligado a pagar
el precio si no se le entrega la cosa, y tal pago debe realizarse, en una sola
exhibicin, salvo que exista convenio de las partes para que se realice en la
modalidad de exhibiciones parciales.
As, los artculos 2255 y 2294, establecen;
Artculo 2,255. El comprador debe pagar el precio en los trminos y plazos
convenidos. A falta de convenio lo deber pagar al contado. La demora en

el pago del precio lo constituir en la obligacin de pagar rditos al tipo legal

sobre la cantidad que adeude
Artculo 2,294. Si no se han fijado tiempo y lugar, el pago se har en el tiempo
y lugar en que se entregue la cosa.
Y, el artculo 2295, seala;
Artculo 2295. Si ocurre duda sobre cul de los contratantes deber hacer
primero la entrega, uno y otro harn el depsito en manos de un tercero.
Adems, si as se hubiere convenido, de conformidad con el artculo 2296,
deber el comprador pagar intereses por el tiempo que medie entre la
entrega de la cosa y el pago del precio, adems del supuesto lgico de
la mora.
Artculo 2296. El comprador debe intereses por el tiempo que medie entre la
entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes:
I.
II.
III.

Si as se hubiere convenido;
Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta;
Si se hubiere constituido en mora con arreglo a los artculos 2,104 y
2,105.

El Cdigo Civil establece en materia de intereses;

Artculo 2297. En las ventas a plazo, sin estipular intereses, no los debe el
comprador por razn de aqul, aunque entretanto perciba los frutos de la cosa,
pues el plazo hizo parte del mismo contrato, y debe presumirse que en esta
consideracin, se aument el precio de la venta.
Artculo 2298. Si la concesin del plazo fue posterior al contrato, el
comprador estar obligado a prestar los intereses, salvo convenio en contrario.
Finalmente, y respecto del pago del precio, deben considerase;

Artculo 2299. Cuando el comprador a plazo o con espera del precio, fuere
perturbado en su posesin o derecho, o tuviere justo temor de serlo, podr
suspender el pago si an no lo ha hecho, mientras el vendedor le asegure la
posesin o le d fianza, salvo si hay convenio en contrario.
Artculo 2300. La falta de pago del precio da derecho para pedir la rescisin del
contrato, aunque la venta se haya hecho a plazo; pero si la cosa ha sido
enajenada a un tercero, se observar lo dispuesto en los artculos 1,950 y
1,951.
2. Pagar por mitad los gastos de escrituracin y registro

En la prctica, y por acuerdo de las partes, quien suele cubrir tales costos es
el comprador, excepcin hecha del impuesto sobre la renta, que
correspondiendo al beneficio econmico que obtiene el vendedor por la
plusvala del bien, normalmente es pagado por el mismo
El comprador suele cubrir el costo total de la operacin, (con excepcin del
Impuesto sobre la renta), que incluye;

El impuesto de adquisicin de bienes inmuebles, que es por el

porcentaje aproximado del 3.1 al 4.5 % sobre el valor que resulte Ms
elevado entre el avalo comercial, el valor catastral, y el precio liado
por las partes en el contrato;
El impuesto al valor agregado, que se causa sobre la base del 15%
cuando se trata de construcciones que no se destinen para casa
habitacin;
Los derechos registrales;
Los honorarios notariales;
Los gastos de avalo y dems requeridos, y;
El impuesto sobre la renta derivado de la adquisicin del inmueble,
cuando por el valor de avalo resulte superior en cuan do menos un
10% sobre el precio de la operacin, caso en el cual se considera
que tiene una utilidad, que es desde luego gravada.

3. Recibir la cosa materia del contrato

En la doctrina se discute si la recepcin de la cosa es realmente una
obligacin, porque parece ms bien un derecho; no obstante, el comprador
est obligado a recibir la cosa, porque de otro modo el vendedor no se libera
de su obligacin de entrega, aun cuando la ley solamente le obliga a
responder de la culpa grave. Adicionalmente, mantenerla en su posesin
puede implicar cargas adicionales e innecesarias para el mismo.
Segn Rojina Villegas;la consecuencia jurdica ya no es rescindirel contrato,
sino descargar al vendedor del cuidado ordinario. Conservar la cosa como
buen padre de familia y convertirlo en depositario que slo responde de la culpa
grave.
Para Josserand; "no es solamente una obligacin para el vendedor la de
entregar la cosa vendida, es tambin un derecho para l, el de efectuar la
entrega, el de imponer al comprador la toma de dicha cosa; como es por otra
parte un derecho para todo deudor el de liberarse en la poca
convenida".
El artculo 2292 del Cdigo Civil establece;

Artculo 2292. Si el comprador se constituy en mora de recibir, abonar al

vendedor el alquiler de las bodegas, graneros o vasijas en que se contenga lo
vendido, y el vendedor quedar descargado del cuidado ordinario de conservar
la cosa, y solamente ser responsable del dolo o de la culpa grave.
La capacidad para adquirir bienes
Diversos son los supuestos que se contemplan en el Cdigo Civil
acerca de la capacidad de las personas, tanto fsicas como morales para
adquirir bienes, de conformidad con lo siguiente:
La copropiedad ordinaria y hereditaria
En el supuesto de la enajenacin de parte alcuota de la copro piedad tanto
ordinaria como hereditaria, los copropietarios gozan del derecho del
tanto, lo que implica la necesidad de que el copropietario sea notificado
por su condueo de su intencin de vender su parte alcuota, bien sea
que se trate de la ordinaria o de la hereditaria, porque gozan del derecho
de ser preferidos para la venta en igualdad de condiciones a las
ofertadas al tercero.
Tratndose de la enajenacin de una parte alcuota de la copro piedad
conocida como ordinaria, habr que considerar que la ley seala que los
condueos o copropietarios gozan del derecho del tanto, de conformidad
con el artculo 973 del Cdigo Civil, que establece;
Artculo 973. Los propietarios de cosa indivisa no pueden enajenar a extraos
su parte alcuota respectiva si el partcipe quiere hacer uso de del derecho del
tanto. A ese efecto, el copropietario notificar a los dems, por medio de notario
o judicialmente, la venta que tuviere convenida, para que dentro de los ocho
das siguientes hagan uso del derecho del tanto. Transcurridos los ocho das, por
el solo lapso del trmino, se pierde el derecho. Mientras no se haya hecho la
notificacin, la venta no producir efecto legal alguno.
En el caso de la copropiedad hereditaria, de conformidad con el
artculo 1292 del propio Cdigo, debe considerarse;
Artculo 1292. El heredero de parte de los bienes que quiera vender a un
extrao su derecho hereditario debe notificar a sus coherederos por medio de
notario, judicialmente o por medio de dos testigos, las bases o condiciones en
que se ha concertado la venta, a fin de que aquellos, dentro del trmino de
ocho das hagan uso del derecho del tanto; si los herederos hacen uso de ese
derecho, el vendedor est obligado a consumar la venta a su favor, conforme
a las bases concertadas. Por el solo lapso de los ocho das se pierde el
derecho del tanto. Si la venta se hace omitindose la notificacin prescrita en
este artculo, ser nula.

Frente a la violacin al derecho del tanto, en los supuestos de co propiedad

tanto ordinaria como hereditaria, cuya sancin es la de la nulidad del
acto, ante el silencio de la ley, Rojina Villegasconsidera que se tratara de la
nulidad relativa, porque dados los intereses en conflicto, el carcter de la ley
violada y la finalidad perseguida, al proteger al copropietario preterido, el
mismo podra ratificar la venta convalidndose as el contrato y porque no
existe razn jurdica para estimar que se trata de una ley que protege
intereses generales.
Complementariamente, el artculo 2279, seala en relacin con
copropiedad indivisa;

la

Artculo 2,279. Los propietarios de cosa indivisa no pueden vender su parte

respectiva a extraos, sino cumpliendo lo dispuesto en los artculos 973 y
974.
La venta entre consortes
Solamente es posible cuando el matrimonio se encuen tre sujeto, en
cuanto a su rgimen patrimonial a la separacin de bienes, tal y como
seala el artculo 176 Cdigo Civil;
Artculo 176. El contrato de compraventa slo puede celebrarse cnyuges
cuando el matrimonio est sujeto al rgimen de separacin de bienes.
El precepto se sustenta en el hecho de que en la socie dad conyugal existe
confusin patrimonial, al pertenecer los bienes a ambos consortes en las
proporciones
que
hubiesen
estipulado
en
las
capitulaciones
matrimoniales, en caso de que se hayan otorgado, sin hacer reserva
exclusiva de ellos.
Sin embargo, el contenido del precepto es criticado con justa razn por
Rojina Villegas, al considerar que existiendo la posibilidad de que la sociedad
conyugal slo comprenda determinados bienes, de tal suerte que los
consortes mantengan la propiedad exclusiva de otros, tal precepto debi
permitir el contrato de compraventa an en los casos en que existiere
sociedad conyugal, limitndolo a los bienes propios de cada consorte.
Bienes pertenecientes a menores
El artculo 2278 establece;
Artculo 2278. Los hijos sujetos a patria potestad solamente pueden vender a
sus padres los bienes comprendidos en la primera clase de las mencionadas en
el artculo 428.

Artculo 428. Los bienes del hijo, mientras est en la patria potestad, se
dividen en dos clases;
I.
II.

Bienes que adquiera por su trabajo, y;

Bienes que adquiera por cualquierotro ttulo.

Se refieren a hijos que se encuentran sujetos a la patria potestad,

quienes hayan alcanzado la mayora de edad no tendrn esa limitacin
para vender sus bienes, cualquiera que sea su naturaleza.
El patrimonio de familia
Constituye un rgimen especial, contenido en los artculos 723 a 746, de los
que se destaca el hecho de que los bienes sujetos a tal rgimen, no
pueden ser objeto de enajenacin, embargo o gravamen.
Artculo 723. Son objeto del patrimonio de la familia:
I.
II.

La casa habitacin de la familia;

En algunos casos, una parcela cultivable.

Artculo 724. La constitucin del patrimonio de la familia no hace pasar la

propiedad de los bienes que a l quedan afectos, del que lo constituye a los
miembros de la familia beneficiaria. stos slo tienen derecho a disfrutar de
esos bienes, segn lo dispuesto en el artculo siguiente.
Artculo 727. Los bienes afectos al patrimonio de la familia son inalienables y
no estarn sujetos a embargo ni a gravamen alguno.
Artculo 730. El valor mximo de los bienes afectados al patrimonio de familia,
conforme al artculo 723, ser la cantidad que resulte de multiplicar por 3650
el importe del salario mnimo general diario vigente en el Distrito Federal, en
la poca en que se constituya el patrimonio.
Artculo 735. Con el objeto de favorecer la formacin del patrimonio de la
familia, se vendern a las personas que tengan capacidad legal para
constituirlo y que quieran hacerlo, las propiedades races que a continuacin
se expresan:
I.

II.

III.

Los terrenos pertenecientes al Gobierno Federal o al Gobierno del

Distrito Federal que no estn destinados a un servicio pblico ni sean
de uso comn;
Los terrenos que el gobierno adquiera por expropiacin, de acuerdo con
el inciso c) del prrafo undcimo del artculo 27 de la Constitu cin
Poltica de los Estados Unidos Mexicanos;
Los terrenos que el gobierno adquiera para dedicarlos a la formacin del
patrimonio de las familias que cuenten con pocos recursos.

Artculo 736. El precio de los terrenos a que se refiere la fraccin II del artculo
anterior se pagar de la manera prevenida en el inciso d) del prrafo undcimo
del artculo 27 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos.
Dice el artculo 2274 del Cdigo Civil se refiere a los ex tranjeros
estableciendo limitantes para la adquisicin de bienes races, en los
trminos del artculo 27 constitucional;
Artculo 2274.- Los extranjeros y las personas morales no pueden comprar
bienes races, sino sujetndose a lo dispuesto en el artculo 27 de la
Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos, y en sus leyes
reglamentarias.
El artculo 27 de la Constitucin Poltica Mexicana establece en su parte
relativa y en relacin con el precepto del Cdigo Civil antes:
La capacidad para adquirir el dominio de las tierras y aguas de la Na cin, se
regir por las siguientes prescripciones:
I.

Slo los mexicanos por nacimiento o por naturalizacin y las

sociedades mexicanas tienen derecho para adquirir el dominio de las
tierras, aguas y sus accesiones o para obtener concesiones de
explotacin de minas o aguas. El Estado podr conceder el mismo
derecho a los extranjeros, siempre que convengan ante la Secretara
de Relaciones en considerarse como nacionales respecto de dichos
bienes y en no invocar por lo mismo la proteccin de sus gobiernos
por lo que se refiere a aquellos; bajo la pena, en caso de faltar al
convenio, de perder en beneficio de la Nacin, los bienes que
hubieren adquirido en virtud del mismo. En una faja de cien
kilmetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas,
por ningn motivo podrn los extranjeros adquirir el dominio
directo sobre tierras y aguas.

El Estado de acuerdo con los intereses pblicos internos y los principios de

reciprocidad, podr, a juicio de la Secretara de Relaciones, conceder
autorizacin a los Estados extranjeros para que adquieran, en el lugar
permanente de la residencia de los Poderes Federales, la propiedad privada
de bienes inmuebles necesarios para el servicio directo de sus embajadas o
legaciones.
En los artculos 10 y 10 A, de la Ley de Inversin Extranjera, que reglamenta
al anterior precepto constitucional se establece;
Artculo 10.- De conformidad con lo dispuesto por la fraccin I del artculo 27 de
la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos, las sociedades
mexicanas con clusula de exclusin de extranjeros o que hayan celebrado el

convenio a que se refiere dicho precepto, podrn adquirir el dominio de

bienes inmuebles en el territorio nacional.
En el caso de las sociedades en cuyos estatutos se incluya el conve nio previsto
en la fraccin I del artculo 27 Constitucional, se estar a lo siguiente:
I.

II.

Podrn adquirir el dominio de bienes inmuebles ubicados en la zona

restringida, destinados a la realizacin de actividades no residenciales, debiendo dar aviso de dicha adquisicin a la Secretara de
Relaciones Exteriores, dentro de los sesenta das hbiles siguientes
a aqul en el que se realice la adquisicin, y
Podrn adquirir derechos sobre bienes inmuebles en la zona
restringida, que sean destinados a fines residenciales, de
conformidad con las disposiciones del captulo siguiente.

Artculo 10-A. Los extranjeros que pretendan adquirir bienes inmuebles

fuera de la zona restringida, u obtener concesiones para la exploracin y
explotacin de minas y aguas en el territorio nacional, debern presentar
previamente ante la Secretara de Relaciones Exteriores un escrito en el que
convengan lo dispuesto en la fraccin I del artculo 27 de la Constitucin
Poltica de los Estados Unidos Mexicanos y obtener el permiso
correspondiente de dicha dependencia.
Cuando el bien inmueble que se pretenda adquirir est en un municipio
totalmente ubicado fuera de la zona restringida o cuando se pretenda
obtener una concesin para la explotacin de minas y aguas en territorio
nacional, el permiso se entender otorgado si no se publi ca en el Diario
Oficial de la Federacin la negativa de la Secretara de Relaciones Exteriores
dentro de los cinco das hbiles siguientes a la fecha de la presentacin de la
solicitud.
El artculo 10 antes transcrito, al permitir a las sociedades mercantiles
adquirir el dominio de bienes inmuebles ubicados en la zona restringida,
aun y cuando se limite a la realizacin de actividades no residenciales, es
violatorio del texto constitucional, que establece de manera determinante
que en tal faja, por ningn motivo podrn los extranjeros adquirir el
dominio directo sobre tierras y aguas, aun y cuando hubiesen celebrado
el convenio de no invocacin a la proteccin de su pas (lo cual supone la
existencia de la clusula de admisin de extranjeros y participacin de los
mismos en el ente jurdico que puede adquirir el dominio de tales bienes).
Funcionarios judiciales, abogados, tutores, mandatarios y peritos
Adems, y siguiendo con la capacidad para la adquisicin del domi nio de
bienes inmuebles, el Cdigo Civil contiene las siguientes disposiciones,
relativas a magistrados, jueces abogados, defensores de oficio, as como en

el caso de los tutores, mandatarios, interventores,

empleados pblicos ejecutores testamentarios:

representantes y

Artculo 2276. "Los magistrados, los jueces, el ministerio pblico, los defensores
oficiales, los abogados, los procuradores y los peritos no pueden comprar los
bienes que son objeto de los juicios en que intervengan. Tampoco podrn ser
cesionarios de los derechos que se tengan sobre los citados bienes.
Artculo 2277. Se excepta de lo dispuesto en el artculo anterior, la venta o
cesin de acciones hereditarias cuando sean coherederos las personas
mencionadas, o de derechos a que estn afectos bienes de su propiedad.
Artculo 2,280. No pueden comprar los bienes de cuya venta o administracin
se hallen encargados:
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.

Los tutores y curadores;

Los mandatarios;
Los ejecutores testamentarios y los que fueren nombrados en caso
de intestado;
Los interventores nombrados por el testador o por los herederos;
Los representantes, administradores e interventores en caso de
ausencia;
Los e mp l e ad os p b li co s

Artculo 2,281. Los peritos y los corredores no pueden comprar los bienes
en cuya venta han intervenido.
En los supuestos anteriores, se contienen diversas prohibiciones para que
las personas indicadas puedan obtener la propiedad de los bienes, en los
casos sealados. Ahora bien, ante la trasgresin a los preceptos relativos,
estaramos en presencia de un acto ilcito, de modo tal que el artculo
2282, establece como sancin la nulidad.
Artculo 2,282.-- Las compras hechas en contravencin a lo dispuesto en
este Captulo, sern nulas, ya se hayan hecho directamente o por
interpsita persona.
Como el precepto no establece si la nulidad es absoluta o relati va,
aplicando complementariamente el artculo 2225 del propio cdigo civil ,
que establece que la ilicitud en el objeto, en el fin o en la condicin del acto
produce su nulidad, ya absoluta, ya relativa, segn lo disponga la ley, de
conformidad con las disposiciones relativas a la inexistencia y nulidad de
los actos jurdicos, al tratarse de supuestos de inters pblico, tal
nulidad sera absoluta.
Rojina Villegas seala; "en tales condiciones, como de acuerdo con el
artculo 2226 lanulidad absoluta no desaparece por confi rmacin o

prescripcin, y de ella puede prevalerse todo interesado, y dado el objeto de

la prohibicin creada, no puede haber posibilidad jurdica de confir macin
del acto, ni de prescripcin de accin de nulidad, pudien do sta ser
intentada por todo interesado.

Modalidades del contrato

Entre las modalidades de la compraventa, se distinguen las derivadas de las
convenciones de las partes, que son producto de la autono ma de la
voluntad, y las que contempla el Cdigo Civil por evidente consideracin de
que se trata de las ms importantes, y son las siguientes:
A) La compraventa en abonos
Cuando el pago del precio convenido por las partes se realiza de manera
peridica o bien que la totalidad del precio pactado se cubra en una
determinada fecha, estamos en presencia de una compraventa en
abonos, que puede o no incluir la clusula de reserva de dominio.
Observa Rojina Villegas que desde el punto de vista de la eficacia de la
garanta, es preferible la reserva de dominio porque impone al comprador
responsabilidades de orden civil y penal si dispone de la cosa, y el vendedor
cuenta con la accin reivindicatoria en contra detodo detentador mientras
que la simple clusula rescisoria en las ventas en abonos, no impone
responsabilidad penal al comprador que legtimamente puede disponer de la
cosa. Y agrega que la clusula rescisoria permite en cambio otra forma de
garanta que puede ser ms conveniente cuando habindose trasmitido la
propiedad al comprador, ste puede constituir sobre el bien un gravamen
hipotecario, lo cual no podra realizar en la modalidad de la reserva de
dominio.
Cuando se pacta la compraventa en abonos de manera lisa, se opera la
trasmisin de dominio del bien a favor del comprador, y en razn de ello, la
operacin se subordina al pacto comisorio, que no es otra cosa que una
clusula rescisoria para el caso de incumplimiento en los pagos.
El artculo 2310 del Cdigo Civil seala;
Artculo 2,310 La venta que se haga facultando al comprador para que pague el
precio en abonos, se sujetar a las reglas siguientes:
I.

Si la venta es de bienes inmuebles, puede pactarse que la falta de pago

de uno o varios abonos ocasionar la rescisin del contrato. La
rescisin producir efectos contra tercero que hubiere adquirido los
bienes de que se trata, siempre que la clusula rescisoria se haya
inscrito en el Registro Pblico.

II. Si se trata de bienes muebles que sean susceptibles de identificarse de

manera indubitable, podr tambin pactarse la clusula rescisoria, de
que habla contra terceros si se inscribi en el Registro Pblico.
III. Si se trata de bienes muebles que no sean susceptibles de identificarse,
los contratantes podrn pactar la rescisin de la venta por falta de
pago del precio, pero esa clusula no producir efectos contra terce ro
de buena fe que hubiere adquirido los bienes a que esta fraccin se
refiere.

B) La compraventa con reserva de dominio

La compraventa con reserva de dominio es normalmente una
compraventa en abonos, en la que el vendedor se reserva la propie dad de
la cosa vendida hasta en tanto le sea pagado el precio total convenido, de
modo que se trata de un acto jurdico sujeto a con dicin suspensiva, que
se hace consistir en que la trasmisin del dominio solamente ocurrir
cuando se realice el acontecimiento futuro consistente en el pago total
del precio acordado por las partes, o bien que se sujete a la realizacin de
algn otro acontecimiento futuro e incierto.
Dice Rojina Villegas que la doctrina ha cuestionado que la clusula de
reserva de dominio es contraria a la esencia misma de la compraventa,
porque su objetivo es precisamente el de transferir la propiedad, y agrega que
priva el criterio en el sentido de que tal clusula es posible porque no es
requisito indispensable que la trasmisin de dominio ocurra en el
momento mismo de la celebracin del contrato y que solamente se
alterara la esencia del contrato si no pudiese transferirse la propiedad ni
en el presente ni en el futuro.
Dice De Pina que el pactumreservatidominiies considerado por algunos
autores como la negacin de la naturaleza traslativa de la compraventa,
pero en contra de esa opinin, autores como Vivante sostienen que
semejante pacto no es en modo alguno incompatible con la disciplina del
contrato de compraventa, que es un contrato consensual, cuyos efectos
pueden ser regulados por los contrayentes, subordinndose a trmino o
a condicin.
En similar sentido, Francesco Messineo sostiene que la venta con reserva de
dominio no contradice la ndole traslativa del contrato de compraventa
porque en ella, la trasmisin de la cosa objeto del mismo no queda
eliminada, sino simplemente diferida.
Artculo 2,312. Puede pactarse vlidamente que el vendedor se reserve la
propiedad de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado.

En la venta con reserva de dominio, la inscripcin en el Registro Pblico

tiene como objetivo de que los terceros conozcan la situacin jurdica que
guarda el bien, en especial, que el dueo no lo puede enajenar, lo cual
protege al comprador, al limitarse al vendedor el iusabutendi, porque no
puede disponer del bien.
Los artculos 2313, 2314 y 2315 del Cdigo Civil establecen;
Artculo 2313. El vendedor a que se refiere l artculo anterior, mien tras no se
venza el plazo para pagar el precio, no podr enajenar la cosa vendida con
reserva de propiedad. Esta limitacin de dominio se ano tar en la parte
correspondiente.
Artculo 2314.Si el vendedor recoge la cosa vendida porque no le haya sido
pagado su precio, se aplicar lo que dispone el artculo 2,311.
Artculo 2315. En la venta de que habla el artculo 2,312, mientras que no pasa
la propiedad de la cosa vendida al comprador, si ste recibe la cosa ser
considerado como arrendatario de la misma.
Por supuesto, la reserva de dominio surtir sus efectos frente a terceros a
partir de su inscripcin ante el Registro Pblico de la Propiedad.
Dice el segundo prrafo del artculo 2312;
Cuando los bienes vendidos son de los mencionados en las fracciones I y II
del artculo 2,310, el pacto de que se trata produce efectos contra tercero, si
se inscribe en el Registro Pblico; cuando los bienes son de la clase a que se
refiere la fraccin III del artculo que se acaba de citar, se aplicar lo dispuesto
en esa fraccin.
C) El pacto de preferencia
En la modalidad del pacto de preferencia, se estipula que el vende dor ser
preferido en caso de que el comprador desee vender el bien. Se trata de
una clusula preferencial de carcter personal e intransferible que no debe
ser confundida con el derecho del tanto, ya que su violacin no origina la
nulidad del contrato que se suscriba conteniendo tal clusula.
El vendedor goza del derecho de preferencia por el tanto para el caso de que
el comprador decida vender el bien enajenado, de conformidad con los
artculos 2303, 2304, 2305, 2306, 2307 y 2308 del Cdigo Civil;
Artculo 2303.
Puede estipularse que el vendedor goce del derecho de
preferencia por el tanto, para el caso de que el comprador quisiere vender la
cosa que fue objeto del contrato de compra-venta.

Artculo 2304. El vendedor est obligado a ejercer su derecho de preferencia,

dentro de tres das, si la cosa fuere mueble, despus que el comprador le
hubiese hecho saber la oferta que tenga por ella, bajo pena de perder su
derecho si en ese tiempo no lo ejerciere. Si la cosa fuere inmueble, tendr el
trmino de diez das para ejercer el derecho, bajo la misma pena. En ambos
casos est obligado a pagar el precio que el comprador ofreciere, y si no lo
pudiere satisfacer, quedar sin efecto el pacto de preferencia.
Artculo 2305. Debe hacerse saber de una manera fehaciente, al que goza del
derecho de preferencia, lo que ofrezcan por la cosa, y si sta se vendiere sin dar
ese aviso, la venta es vlida; pero el vendedor responder de los daos y
perjuicios causados
Artculo 2306. Si se ha concedido un plazo para pagar el precio, el que tiene
el derecho de preferencia no puede prevalerse de este trmino si no da las
seguridades necesarias de que pagar el precio al expirar el plazo.
Artculo 2307. Cuando el objeto sobre que se tiene derecho d e preferencia se
venda en subasta pblica, debe hacerse saber al que goza de ese derecho, el
da, hora y el lugar en que se verificar el remate.
Artculo 2308. El derecho adquirido por el pacto de preferencia no puede
cederse, ni pasa a los herederos del que los disfrute.
D) El pacto de no venta a determinada persona
En la compraventa es vlida la clusula excepcional y de nula aplicacin
en nuestra prctica, en la que crendose una forma de incapacidad, se
pacte que el comprador se obliga a no vender el bien a determinada
persona, y lo que se encuentra prohibido es el seala miento en el sentido
de que no pueda vender a persona alguna.
De Pina explica la razn de la admisin de dicha clusula sealando que el
legislador consider, sin duda, que puede existir un motivo especial que
permita autorizar para que se excluya de la posibilidad de la venta de una
cosa determinada a persona tambin determinada, pero al mismo tiempo
ha debido reconocer las consecuencias de la inmovilizacin de las cosas
vendibles que supondra la estipulacin de que la cosa vendida no pudiera
venderse por el comprador a persona alguna.
Dice Rojina Villegas que si se permitiese la validez de una clusula general,
para que el comprador no vendiera a persona alguna, independientemente
de las consecuencias antijurdicas y antieconmicas de tal clusula, se
estara creando una incapacidad en cuanto al iusabutendi.

Artculo 2301. Puede pactarse que la cosa comprada no se venda a

determinada persona; pero es nula la clusula en que se estipule que no puede
venderse a persona alguna.
E) El pacto de retroventa
Se trata de una modalidad prohibida por la ley, porque implica la obligacin
para el comprador de volver a enajenar al vendedor la co sa materia de la
compraventa; es decir, la recuperacin posterior para el vendedor del
objeto vendido.
En el Cdigo Civil de 1884, el artculo 2901 la autoriz siempre que la
operacin de retroventa se refiriera solamente a bienes inmuebles, y se
limitara a un plazo mximo de cinco aos.
En el vigente Cdigo Civil tal modalidad, que incluye a la promesa, se
encuentra prohibida porque en realidad esconda operaciones usurarias,
simulando en la compraventa prstamos que garantizaban, por va del
pacto de retroventa, la restitucin del dinero que se prestaba.
De ese modo, el artculo 2303 del vigente Cdigo establece;
Artculo 2,302. Queda prohibida la venta con pacto de retroventa, as como la
promesa de venta de un bien raz que haya sido objeto de una compraventa
entre los mismos contratantes.
F) La compra de cosa futura
La compra de cosa futura, es una modalidad en la cual el compra dor asume
el riesgo de que la cosa materia de la venta no exista, por tratarse de una
cosa futura. A ella le son aplicables las disposiciones establecidas para la
compra de esperanza y se encuentra por ello, autorizada por la ley.
La diferencia entre la cosa futura y la compra de esperanza estriba en que
la cosa futura puede ser objeto del contrato asumiendo el comprador el
riesgo de que no llegue a existir, en tanto que en la compra de esperanza,
que tambin puede ser materia del contrato, la operacin se limita a los
frutos o productos futuros de la cosa.
Dice Rojina Villegasque se trata de dos operaciones distintas; que se
distinguen en que mientras en la compr de esperanza, el objeto slo se refiere
a frutos o productos futuros, en la compra de cosa futura, tal modalidad
abarca a la cosa misma.
El artculo 2309 establece;

Artculo 2309. Si se venden cosas futuras, tomando el comprador el riesgo

de que no llegasen a existir, el contrato es aleatorio y se rige por lo
dispuesto en el captulo relativo a la compra de esperanza.
G) Compraventa a vistas
Se trata de una modalidad que deriva del Cdigo francs, y que es relativo a
las cosas que para la venta se acostumbran gustar, pesar o medir, y por tanto
depende del agrado que experimente el sujeto comprador, una vez
examinado el objeto.
Dice Rojina Villegas que la venta a vistas como modalidad supone que el
consentimiento o acuerdo de voluntades existe en esta operacin, pero
que el acuerdo de las partes est subordinado al nacimiento de los
derechos y efectos de la compraventa, es decir, al acontecimiento futuro e
incierto de que gustada la cosa, sea completamente satisfactoria para el
comprador, situacin en la que el contrato est sujeto a una condicin
suspensiva; o bien que se realice la operacin de contar o medir, como hecho
futuro, de tal suerte que si no se lleva a cabo el acontecimiento, no habr
compraventa.
Artculo 2257. Las compras de cosas que se acostumbra gustar, pesar o
medir, no producirn sus efectos sino despus que se hayan gustado,
pesado o medido los objetos vendidos.
H) La venta sobre muestras
Esta modalidad es definida como aquella en la cual las partes se ponen de
acuerdo no respecto del objeto mismo, sino sobre una parte desprendida de
l que se llama muestra, o bien, sobre su descripcin, precisando todas sus
circunstancias, requisitos, atributos, y datos que puedan identificarlo.
Para Messineo, en sentido restringido, la compraventa sobre muestras es la
que se realiza sobre una parte desprendida de la cosa que se llama
muestra, o en ocasiones sobre un objeto que es el trmino de comparacin
igual de todos los dems que van a venderse.
A ella se refiere el artculo 2258 del Cdigo vigente que seala;
Artculo 2258. Cuando se trate de venta de artculos determinados y
perfectamente conocidos, el contrato podr hacerse sobre muestras.
En caso de desavenencia entre los contratantes, dos peritos nom brados uno
por cada parte, y un tercero, para el caso de discordia, nombrado por
stos, resolvern sobre la conformidad o inconformidad de los artculos con
las muestras o calidades que sirvieron de base al contrato.

La compra sobre muestras es de comn aplicacin en el dere cho

mercantil;
Los artculos 373 y 374 del Cdigo de Comercio sealan;
Artculo 373. Las compraventas que se hicieren sobre muestras o calidades
de mercancas determinadas y conocidas en el comercio, se tendrn por
perfeccionadas por el solo consentimiento de las partes.
En caso de desavenencia entre los contratantes, dos comerciantes,
nombrados uno por cada parte, y un tercero para el caso de discordia
nombrado por stos, resolvern sobre la conformidad o inconformidad de
las mercancas con las muestras o calidades que sirvieron de base al
contrato.
Artculo 374. Cuando el objeto de las compraventas sea mercancas que no
hayan sido vistas por el comprador, ni puedan clasificarse por calidad
determinada conocida en el comercio, el contrato no se tendr por
perfeccionado mientras el comprador no las examine y acepte.
I) La venta por acervo o a la vista
Segn Rojina Villegas; "se entiende por tal, la venta que se refiere a un
conjunto de bienes homogneos o heterogneos, de la misma especie y
calidad o de especies y calidades distintas, que estn especialmente
determinadas, tomando como punto de referencia, no el contenido, sino
el continente; es decir, no se compran determinados bienes por lo que
stos sean en realidad, se adquiere un acervo contenido en una vasija en
un granero, en una bodega, en un carro de ferrocarril, en un fundo
mercantil y se compra a la vista, sin precisar el contenido y sin que tenga
importancia para la venta que las partes, o el comprador, hayan imaginado un
contenido mayor y la venta no se rescinde por el hecho de que despus
el comprador al contar, pesar o medir, compruebe que hay un contenido
menor del que calculaba, o bien porque el vendedor sufra un error de
clculo y resulte un contenido mayor". Agrega que; "la determinacin de
la cosa, abarcando bienes de iguales o diversas calidades y especies,
homogneos y heterogneos, se hace en funcin de un dato especial y
temporal; es decir, contando todo aquello que se encuentre en un lugar
determinado y en cierto momento".
En esta clase de ventas por acervo, se incluyen normalmente las cosas que se
acostumbran gustar, pesar o medir, as como los bienes fungibles, y as, el
artculo 2259 del Cdigo Civil, seala;
Artculo 2259. Si la venta se hizo slo a la vista y por acervo, aun cuando
sea de cosas que se suelen contar, pesar o medir, se entender realizada

luego que los contratantes se avengan en el precio, y el comprador no podr

pedir la rescisin del contrato alegando no haber encontrado en el acervo, la
cantidad, peso o medida que l calculaba.
En la venta por acervo, se trata de un conjunto de bienes homog neos o
bien heterogneos, de modo que pueden ser de la misma calidad o de
calidades distintas y puede referirse a muebles o inmuebles, pero si el
vendedor present el acervo como homogneo y despus resultan
especies distintas, habr lugar a la rescisin del contrato, si ese acervo resulta
heterogneo, de conformidad con el artculo 2260, que seala;
Artculo 2,260.- Habr lugar a la rescisin si el vendedor presentare el acervo
como de especie homognea, y ocultare en l especies de inferior clase y
calidad de las que estn a la vista.
J) El pacto comisorio
El pacto comisorio es definido por Borja Sorianodel modo siguiente; "se llama
pacto comisorio la clusula por la cual las partes convienen en que el
contrato ser resuelto si una u otra de ellas no cumple con su obligacin. El
pacto comisorio no es sino una condi c in resolutoria de naturaleza
particular".
Dice Rafael de Pinaque el incumplimiento con referencia a las obligaciones,
significa la no satisfaccin por parte del deudor, de la prestacin
obligatoria, o sea, de lo debido por l como conse cuencia del vnculo
existente entre los sujetos de la relacin jurdica en que la obligacin existe,
de modo que el incumplimiento es, en suma; un hacer cuando la obligacin
es de no hacer o un no hacer cuando existe la obligacin de hacer.
Agrega que los efectos de los contratos consisten principalmente en la
vinculacin que establecen entre los contratan tes; en la imperiosidad
consiguiente del cumplimiento de lo pactado, de acuerdo con el principio
de la buena fe y con sujecin no slo a lo expresamente convenido, sino
tambin a las consecuencias que se deriven de la ley, de los usos y de la
equidad, y en la posibilidad de la ejecucin forzosa como remedio del
incumplimiento.
Como en todo contrato que contiene obligaciones recprocas, la parte que si
cumpla con lo que le corresponde tiene como opcin la de demandar el
cumplimiento de las prestaciones, caso en el cual se pretende el
cumplimiento a ultranza, o bien la resolucin del contrato, y en este
supuesto, lo que se busca es la restitucin de las prestaciones que se haban
otorgado las partes, con sus accesorios y consecuencias legales.

Dice Borja Soriano "la parte respecto de la cual la obligacin no se ha

cumplido tiene un derecho de opcin: puede o demandar a la otra parte
la ejecucin de sus obligaciones o pedir la resolucin del contrato. Tiene as
la eleccin entre dos acciones que tienen papeles absolutamente distintos.
Una tiende a asegurar a la parte que la ejerce el beneficio del contrato y a
permitirle por consiguiente alcanzar el fin que se ha propuesto al contratar.
La otra accin tiene una funcin bien diferente; supone que una de las
partes quiere, en defecto de ejecucin, hacerse desligar de los vnculos del
contrato".
El pacto comisorio tcito no es otra cosa que la resolucin jurdica que
contempla la ley para el caso que nos ocupa, y que por ende no requiere de
ser reconocido de manera expresa por las partes, en tanto que si nada
se dice al respecto, y se trata de una compraventa, en donde el
comprador a plazos deja de cumplir con su obliga cin del pago, se
aplicarn las disposiciones del artculo 2311 del Cdigo Civil, a efecto de
que el juez determine la rescisin del contrato, y las partes debern
restituirse las prestaciones que se hubiesen otorgado, de conformidad con
las disposiciones;
Artculo 2311. Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben
restituirse las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere
entregado la cosa vendida, puede exigir del comprador, por el uso de ella, el
pago de un alquiler o renta que fijarn peritos, y una indemnizacin, tambin
fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido la cosa.
El comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho a l os
intereses legales de la cantidad que entreg.
Las convenciones que impongan al comprador obligaciones ms onerosas
que las expresadas, sern nulas.
En caso de que el deudor incurra en mora, tal circunstancia autoriza al
acreedor para demandar el cumplimiento forzoso de la obligacin o bien la
rescisin del contrato, y como prestacin accesoria el pago de los daos y
perjuicios.
Ante el incumplimiento del comprador en abonos, la resoluc in de la
obligacin se presenta como la opcin ms viable para el vendedor, y por tal,
segn Rafael de Pinacomo; "el modo de dejar sin efecto la relacin jurdica
contractual, bien en virtud del mutuo disenso de las partes (resolucin
voluntaria), bien a causa del incumplimiento de una de ellas, por
imposibilidad del cumplimiento de la prestacin o por la excesiva onerosidad
de sta (resolucin legal)".

Dice Borja Soriano que la resolucin es el resultado de una condicin resolutoria

tcita en los contratos bilaterales y que su fundamento es la independencia
entre las obligaciones recprocas que nacen de esa especie de contratos, y
cita a varios autores que sealan:
Laudry-Lacantinerie y Brade dicen que el pacto comisorio est fundado en
una consideracin de equidad, en donde la ley, interpretando la voluntad de
las partes, que celebran un contrato sinalag mtico, supone que tcitamente
han convenido que, si una de ellas no ejecuta su obligacin, la otra tendr
derecho de demandar la resolucin del contrato, y declara, en consecuencia,
que esta clusula ser sobrentendida de pleno derecho en el contrato.
Para Planiol la resolucin supone siempre que las partes han dado al
contrato un consentimiento condicional reiterado de antemano, en vista de
una eventualidad determinada, que si se realiza, el contrato ser resuelto,
porque la reciprocidad de las obligaciones trae consigo necesariamente la de
las prestaciones, destruyndose en virtud de un avoluntad expresa o tcita de
las partes.
En sentido opuesto, aparece el pacto comisorio expreso, respecto del cual
cabe referir que en los casos de contratos de compraventa en abonos, de
acuerdo con el criterio sostenido por los tribunales federales sustentado en el
principio de que la autonoma de la voluntad es la norma suprema en los
contratos, y en evidente desconocimiento de las garantas de seguridad
jurdica que establece la Constitucin Federal, ha establecido que, cuando
as se haya pactado entre las partes, es permisible que una de ellas, ante el
incumplimiento del comprador, de manera unilateral y sin necesidad de
acudir ante los tribunales, determine la rescisin del contrato.
La resolucin de las obligaciones determinada unilateralmente por una de
las partes es contraria a la equidad y lesiva de la garanta de audiencia, ya
que que la voluntad autnoma tiene sus lmites, y porque el pacto que as
autoriza la solucin apuntada, es en principio contrario al texto
constitucional, porque desde permite que una de las par tes se haga justicia
por s misma, violando adems el contenido del artculo 17 de la Ley
Suprema, el cual establece que los tribunales estarn expeditos para la
solucin de las controversias.
Se hace tambin evidente la violacin al artculo 14 de la propia Carta
Magna, porque la consecuencia de la resolucin dada por una de las partes
permitir que la otra sufra una privacin de carcter patrimonial, sin haber
sido oda ni vencida en juicio.
Puede por otro lado ocurrir que el deudor no haya cumplido con las
obligaciones que son a su cargo por razones que, justificadas o no, pudiera
argumentar, o porque su acreedor haya incumplido por su parte con lo que

a l mismo corresponde, y en tal caso estaramos en presencia de una

excepcin de contrato no cumplido que puede ser invocada por el
comprador, que de haberse llevado ante los tribunales tendra que ser
resuelta conforme a derecho, pero si se autoriza que una de las partes
simplistamente determine la rescisin, el caso nunca llegar al
conocimiento del rgano jurisdiccional.
Finalmente, y aun y cuando el acreedor puede reclamar como prestacin
accesoria el pago de los daos y perjuicios, con independencia de qu la
accin que ejercite sea la de cumplimiento forzoso o bien la rescisoria, y aun
demostrando la causa del incumplimiento, para que el deudor sea
condenado al pago de la prestacin referida, no basta que el artculo de
referencia establezca que procede su pago, ya que es necesario que el
actor acredite en juicio que sufri tales daos y perjuicios, as como los
montos relativos, por lo que resulta as ms conveniente para el mismo
demandar el pago de una pena convencional, eventualmente pactada
en sustitucin de los daos y perjuicios, pero segn veremos, para ello
ser necesario que se haya estipulado as en el contrato.
K) Las ventas judiciales
Son aquellas que se derivan de la ejecucin en remate de bienes que
han sido previamente asegurados por la va del embargo y en donde al no
haber cumplido el deudor de una obligacin con el pago de la canti dad a
que fue condenado, los bienes relativos son adjudicados a algn tercero
en el procedimiento de remate, de conformidad con las disposiciones del
Cdigo de Procedimientos Civiles.

Causas de extincin del contrato de compraventa

El contrato quedar extinguido en el momento el que se d cumplimiento
por las partes a las obligaciones que las mismas asumen; el vendedor
trasmitir la propiedad del bien y su entrega, en tanto que el comprador
el pago del precio.
Artculo 2273. Tratndose de la venta de determinados bienes, como los
pertenecientes a incapacitados, los de propiedad pblica, los empea dos o
hipotecados, etc., deben observarse los requisitos exigidos por l a ley para
que la venta sea perfecta
Artculo 2264. Si una misma cosa fuere vendida por el mism ovendedor a
diversas personas, se observar lo siguiente.
Artculo 2265. Si la cosa vendida fuere mueble, prevalecer la venta
primera en fecha; si no fuere posible verificar la prioridad d e sta,
prevalecer la hecha al que se halle en posesin de la cosa.

Artculo 2266. Si la cosa vendida fuere inmueble, prevalecer la venta que

primero se haya registrado; y si ninguna lo ha sido, se observar lo
dispuesto en el artculo anterior.
Artculo 2267. Son nulas las ventas que produzcan la concentracin o
acaparamiento, en una o en pocas manos, de artculos de consumo ne cesario, y que tengan por objeto obtener el alza de los precios de esos
artculos.
Artculo 2268. Las ventas al menudeo de bebidas embriagantes hechas al
fiado en cantinas, no dan derecho para exigir su precio.
Artculo 2261. Si la venta de uno o ms inmuebles se hiciere por precio
alzado y sin estimar especialmente sus partes o medidas, no habr lugar a
la rescisin, aunque en la entrega hubiere falta o exceso.

Contrato de Permuta
Concepto
El contrato de permuta es aquel en el cual cada una de las partes se
obliga a transferir a favor de la otra un bien a cambio de otro.
En el derecho mexicano, el artculo 2327 del Cdigo Civil Fe deral,
establece;

Artculo 2327. La permuta es un contrato por el cual cada uno de los

contratantes se obliga a dar una cosa por otra. Se observar en su caso lo
dispuesto en el artculo 2250.
Sin embargo deber tenerse en cuenta que la ley autoriza que en el
contrato de permuta parte de la contraprestacin se haga consistir en
dinero, adems, por supuesto, de la enajenacin del bien permutado , y en tal
supuesto deber tenerse presente el contenido del artculo 2250, que
establece que si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero
y parte con el valor de otra cosa, el contrato ser de venta cuando la parte
de numerario sea igual o mayor que la que se pague con el valor de otra
cosa. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato ser de
permuta.
Cuando la contraprestacin haya de pagarse en parte con dinero y en
parte con un bien, estamos en presencia de una operacin mixta, y as dice
Rojina Villegas que tal contrato supone dos operaciones; una que es
compraventa en lo que se refi ere al numerario, y a la que por tanto
deben aplicarse las reglas de la compraventa en lo que se refiere a las
obligaciones de las partes, y otra que es permuta en lo que se refiere al
cambio de cosa por cosa en donde se aplican nicamente las reglas que
determinan las obligaciones del vendedor.
Por otro lado, en el caso de que uno de los contratantes hubiese re alizado la
entrega de cosa ajena, su contraparte no estara obligada a entregar lo
que le corresponde, pudiendo, al efecto oponer en el juicio respectivo la
excepcin de non adimpleticontractus(contrato no cumplido).
El artculo 2328 del Cdigo Civil establece;
Artculo 2328. Si uno de los contratantes ha recibido la cosa que se le da en
permuta, y acredita que no era propia del que la dio, no puede ser obligado
a entregar la que l ofreci en cambio, y cumple con devolver la que recibi.
Adems, considerando la naturaleza del contrato, si alguna de las partes
sufre la eviccin, la ley autoriza para recobrar la cosa que haba dado en
cambio, siempre respetando los derechos de tercero;
Artculo 2329. El permutante que sufra eviccin de la cosa que recibi en
cambio, podr reivindicar la que dio, si se halla an en poder del otro
permutante, o exigir su valor o el valor de la cosa que se le hubiere dado en
cambio, con el pago de daos y perjuicios.
Artculo 2330. Lo dispuesto en el artculo anterior no perjudica los derechos
que a ttulo oneroso haya adquirido un tercero de buena fe sobre la cosa que
reclame el que sufri la eviccin.

Por lo que a la importancia econmica del contrato se refiere, cabe

considerar que habiendo sido antecedente de la compraventa, constituye
una natural forma de intercambio de bienes, que resulta til en economas
inflacionarias como la mexicana, porque se sustenta en el valor de los
bienes que son intercambiados, de tal manera que el cambio de las
condiciones econmicas que pudiera ocurrir afecta de manera similar a las
dos partes, lo que no ocurre cuando, como con la compraventa, la
contraprestacin se hace consistir en el pago de dinero, que, por otro lado,
puede perder valor ante una eventual depreciacin del peso, como ha
ocurrido de manera cclica en nuestro pas.
Segn Rojina Villegas;la permuta ha recobrado su importancia econmica
sobre todo en pocas en las que hay peligro de que sobrevenga una
devaluacin de la moneda pues en grandes crisis econmicas y en perodos
de guerra, tiende a sustituir a la compraventa. La desvalorizacin de la
moneda en pocas crticas, provoca el temor fundado para cambiar cosas
por dinero originando la necesidad del cambio de cosa por cosa".

Clasificacin
El contrato de permuta es tpico, principal, formal o consensual, de tracto
instantneo, bilateral, oneroso y conmutativo.
Es tpico porque se encuentra regulado por el Cdigo Civil.
Es principal porque existe por s mismo y no requiere de otro para su
subsistencia.
Es formal porque el artculo 2320 de la ley de la materia, relati vo a la
compraventa y que le es aplicable, establece que el contrato de permuta
debe constar por escrito.
Es de tracto instantneo porque las obligaciones que del mismo se derivan, se
cumplen en un solo acto, con el otorgamiento del con trato y la entrega de
los bienes.
Es bilateral porque ambas partes tienen obligaciones y derechos recprocos.
Es oneroso porque contiene provechos y gravmenes recprocos.
Es conmutativo porque las prestaciones, provechos y gravmenes que
derivan del contrato son plenamente conocidas por las partes desde la
celebracin del contrato.

Elementos Personales y Obligaciones de las Partes

Son los permutantes, cuyas obligaciones son recprocamente las de

trasmitirse los bienes materia del contrato; realizar sus res pectivas
entregas, cubrir los gastos por igual, garantizar las respectivas posesiones
pacficas y utilidades de las cosas permutadas y en consideracin a que a
este contrato le son aplicables las disposiciones de la compraventa en lo no
previsto, tendran las obligaciones y los derechos comunes, tales como
obligarse al saneamiento para el caso de eviccin o por vicios ocultos, etc.
Dice Puig Pea que la permuta es el prototipo de aquellos contratos en los
que las partes tienen que cumplir lo mismo puesto que ambas tienen la
misma posicin ante el vnculo; la de custodiar la cosa, la de entregar la
cosa y la de pagar los gastos que origine el contrato.
El artculo 2331 del Cdigo Civil establece;
Artculo 2331. Con excepcin de lo relativo al predio, son aplicables a este
contrato las reglas de la compraventa, en cuanto no se opongan a los
artculos anteriores
De ese modo, dice Rojina Villegas que en su rgimen jurdico la permuta sigue
todas las reglas de la compraventa, excepcin hecha de las relativas al
precio, es decir, en cuanto a la trasmisin de dominio y las obligaciones del
vendedor se aplica el sistema de la compraventa y agrega que entonces cada
permutante se reputa vendedor en lo que se refiere a las obligaciones de
trasmitir el dominio, entregar la cosa, garantizar una posesin pacfica,
responder de los vicios o defectos ocultos y del saneamiento para el caso
de eviccin.

Modalidades y Caractersticas del Contrato.

Existira la permuta, que recaiga sobre cosa ajena de modo tal que si una de
las partes demuestra que se le ha entregado un bien que no perteneca a su
permutante, no estara obligado a realizar la entrega del bien propio, y
bastara entonces con devolver la cosa que haba recibido y de ese modo
tendramos una solucin por va de la rescisin del acto por cuanto que se
destruiran los efectos del contrato sin necesidad de resolucin judicial.

Bibliografa

Castrilln Luna Vctor M. Contratos Civiles. Mxico. Porra. Ao 2007.

677 pginas.