1

INFORME DE TASACIN.
DEPARTAMENTO BLOQUE B, CALLE NUEVA ALDEA,
POBLACIN "LOMA LARGA-FRUTILLARES"-TOM.

FECHA: 16 DE FEBRERO DEL 2015.

Desarrollado por:
Gustavo Garrido T.
Ingeniero Civil.

1.

OBJETIVO DE LA TASACIN.

Determinar, de acuerdo a la investigacin realizada, el valor real de la propiedad

correspondiente al Rol de Avalo 735-033 del registro y conservador de bienes races,
perteneciente a la comuna de Tom, ubicada en calle Nueva Aldea N2742 de la poblacin
"Loma Larga-Frutillares" de esta comuna.

2.

DILIGENCIAS PRACTICADAS.

2.1 Visita de reconocimiento de la propiedad.

2.2 Catastro de medidas y dimensionamiento de la vivienda.
2.3 Catastro de instalaciones sanitarias en la vivienda.
2.4 Recopilacin de archivo planimtrico.
2.5 Tomas fotogrficas.
2.6

3.

Avalo de antecedentes catastrados.

METODOLOGA DE LA TASACIN.

Se ha realizado un catastro de la propiedad y de las edificaciones existentes al interior de

ella, contrastados con informacin obtenida en la Ilustre Municipalidad de Tom (Plano
Regulador comunal y la Ordenanza Local).
Se ha utilizado material de archivo de este perito y recopilado antecedentes actuales sobre la
actividad inmobiliaria y venta de viviendas en el sector. Se analizan ofertas y negocios
concertados hasta unos cinco aos atrs tanto en compraventas como en arriendos de
locales o predios.
Estos valores han servido para estimar valores de venta y renta por metro cuadrado de
propiedades del sector los que han sido aplicados en el avalo que se expone a
continuacin.

4.

IDENTIFICACIN Y UBICACIN DEL TERRENO A TASAR.

El terreno a tasar se ubica en la calle Nueva Aldea N2742 de la poblacin de Loma Larga
Frutillares, comuna de Tom.
Es un sector que se encuentra catalogado como zona residencial y que est conformada
generalmente por departamentos de dos pisos muy juntas una de la otra. Adems gran parte
de sus calles colindantes poseen una muy buena accesibilidad al sistema de transporte
integrado en la comuna; siendo capaz de llegar a los diferentes puntos de servicios (sistema
de actividades).

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En la siguiente figura se muestra la ubicacin de la vivienda a tasar.

Figura 1: Ubicacin en planta de la vivienda.

Figura 2: Lugar de emplazamiento del departamento.

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5.

CARACTERSTICAS DEL SECTOR DE EMPLAZAMIENTO.

Usos: El sector de emplazamiento del departamento comprende actualmente varios
inmuebles alrededor de l, utilizados en su capacidad. Adems las edificaciones
existentes cercanas a la propiedad son destinadas principalmente a vivienda.
La calle Nueva Aldea (calle que permite llegar a la propiedad a tasar), es un sector
principalmente de uso peatonal y que posee por alrededor una gran frecuencia de
transporte privado (automviles), producto del sistema de actividades comprendido
(consultorio hospitalario Dr Alberto Reyes fundamentalmente).

Figura 3 y 4: Departamentos cercanos a la propiedad.

Figura 5 y 6: Flujo peatonal y vehicular presente.

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Conectividad: Buena, ya que en las calles circundantes a Nueva Aldea se aprecia
una frecuencia alta de transporte privado (Automviles y locomocin colectiva) que
permiten tener una muy buena accesibilidad al lugar de emplazamiento del
departamento. Esto se debe al sistema de actividades que hay por la zona (consultorio
mdico Dr. Alberto Reyes).
En desmedro de lo anteriormente comentado, se aprecia que la calle principal Nueva
Aldea, que es donde se ubica el departamento a tasar no se encuentra pavimentada,
provocando como consecuencia una disminucin en la plusvala de la propiedad.

Figura 7: Condicin del camino principal.

Figura 8: Vista frontal de Cesfam Dr. Alberto Reyes.

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Perspectiva de la propiedad: Se observa que no han habido grandes modificaciones
de las edificaciones en la zona de inters en estos ltimos aos; esto se ve reflejado
por el estado pasivo y deterioro paulatino de los departamentos en el sector, siendo
necesario pintar las fachadas de los departamentos en cuestin para poder generar
una mayor plusvala a las propiedades.

Figura 9: Vista frontal de departamentos, que refleja el deterioro de fachada.

6.

CONDICIONES DE LA PROPIEDAD DE ACUERDO A ZONIFICACIN

DEL PLAN REGULADOR COMUNAL.

De acuerdo al plan regulador de la comuna de Tom, las condiciones de la propiedad

corresponden a la zona ZR2 (Zona de Los Bloques), y que corresponde a reas
consolidadas, en la cual la zona es de carcter residencial. La siguiente tabla y figura del
'Plan Regulador de Tom muestra la clasificacin mencionada.

Tabla 1: Clasificacin de la zona Los Bloques, segn Ordenanza Local Comunal.

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Los usos permitidos principales en la zona son residencial, actividades productivas,
comercio, culto y cultura, deporte, educacin, salud, seguridad, servicios y social.
Para el uso de actividades productivas se permiten slo talleres inofensivos .
Para el uso de comercio, se permite, excepto discotecas y salones de baile.
Para el uso de salud, se permite, excepto cementerios y crematorios.
Para el uso de la seguridad, se permite, excepto establecimientos de rehabilitacin
conductual y crceles.
En la siguiente tabla se muestran con detalles los usos de suelos permitidos y prohibidos en
la zona :

Tabla 2: Clasificacin de uso de suelo zona Los Bloques , segn Ordenanza Local Comunal.

Entre las condiciones urbansticas de subdivisin y edificacin en la zona se permite una

superficie predial mnima de 200 (m2). La ocupacin mxima del suelo es del 60% y como
sistema de agrupamiento se exige que la edificacin sea aislada y pareada.
La altura mxima de edificacin es de 14 (m) y la densidad habitacional mxima es de 400
(hab/h).
En la siguiente tabla se muestra un resumen de lo comentado anteriormente:

Tabla 3: Resumen de las condiciones de edificacin de la zona.

De acuerdo a estas condiciones de edificacin se concluye que la propiedad analizada

cuenta con pocas restricciones en cuanto a ocupacin de suelo y tipos de uso.
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7.

CARACTERSTICAS DEL DEPARTAMENTO.

Se trata de una vivienda de dos pisos, con destino de uso habitacional y que cuenta con un
nivel medio de urbanizacin, ya que independiente que posea acceso a calles y veredas
pavimentadas en los alrededores, la calle principal tiene camino de tierra (carece de
pavimentacin). En cuanto a los servicios sanitarios, la propiedad cuenta con alcantarillado
regularizado provocando un impacto positivo en la valoracin comercial de ella.
En el primer piso se observa que hay una distribucin bien marcada y homognea de uso
fundamentalmente familiar, en la que se encuentra espacio para living-comedor, cocina y
posee un bao. La materialidad de este piso est conformada por hormign prefabricado en
todo su permetro (paredes). En la esquina de este piso se encuentra una escala de madera
que permite dar acceso hacia el segundo piso, el cual est destinado a dormitorio y bao.
El entrepiso (entre primer y segundo piso) esta hecho de madera.
El dormitorio del segundo piso est conformado en su permetro por el mismo material que
en el primer piso (hormign prefabricado). El cielo se puede apreciar que est conformado
por el mismo material.
En general a nivel de vivienda, la construccin se encuentra en un buen estado superficial de
mantencin, pero le hace falta un mejor tratamiento a nivel de pintado de las paredes,
barnices. Tampoco se aprecia humedad y fisuramientos a nivel de estuco que puedan daar
los revestimientos de la vivienda y comprometer el bienestar de las personas que viven en el
hogar.
En la siguiente figura se aprecia la distribucin y el estado de la vivienda en cada piso.

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Figura 10, 11 y 12: Vista frontal del 1piso de vivienda: Living-comedor, cocina y bao.

Figura 13, 14 y 15: Vista frontal del 2piso de vivienda: Zona de dormitorio y bao.
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8.

TASACIN DE LA PROPIEDAD.

Dada la informacin recopilada de las edificaciones y terrenos que se presentan colindantes

a la ubicacin del predio a tasar, y a la informacin entregada por 'Conservador de Bienes
Races' y notaria de la comuna de Tom, se puede establecer con certeza el valor comercial
de la propiedad ubicada en el sector calle Nueva Aldea, Poblacin Loma Larga Frutillares,
comuna de Tom.
De esta manera, sabiendo toda la informacin necesaria se tiene lo siguiente:

Valor comercial de terreno: $12.850.000, lo que representa 523,75UF).

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