Synthse en droit de lurbanisme

et documents damnagement

Anne 2003-2004
Avertissement :
Ce prsent document nest quune synthse. Pour plus de renseignement, il faut consulter un
manuel de droit de lurbanisme ou le Code de lurbanisme.
ISBN 0-0000-0000-1
Le Code de la Proprit intellectuelle nautorisant, aux termes de larticle L122-5.2 et 3a, dune part, que les copies ou reproductions
strictement rserves lusage priv du copiste et non destine une utilisation collective , et dautre part, que les analyses et les courtes
citations dans un but dexemple et dillustration, toute reprsentation ou reproduction intgrale ou partielle faite sans le consentement de
lauteur ou de ses ayants droits ou ayant cause est illicite ( Article L122-4 ).

Sommaire
Sommaire .3
Partie 1 : Les principaux acteurs de lamnagement et de lurbanisme
LEtat
Les EPCI
Partie 2 : Lurbanisme Normatif
Les lois damnagement et durbanisme
La loi Solidarit et Renouvellement Urbain ( dcembre 2000 )
La loi Urbanisme et Habitat ( juillet 2003 )
Les principaux textes du Code de l'Urbanisme concernant le PLU
Partie 3 : Les documents durbanisme et damnagement
La rglementation tatique
Les DTA et directives paysagres
Le PIG
Les Servitudes dUtilit Publique
La rglementation dcentralise
Le Schma directeur
Le SCOT, document de rfrence des politiques publiques
Le POS
LE PLU
Le PADD
Le MARNU et les Cartes Communales
Partie 4 : Lurbanisme Oprationnel
Lexpropriation
Le droit de Premption
Les Zones dAmnagement Concertes
Partie 5 : Lurbanisme individuel
Les certificats durbanisme
Le permis de construire
Le permis de dmolir

Partie 1

Les acteurs principaux de

lamnagement

Ltat
Ladministration centrale :
A) Le Ministre de lEquipement :
Aprs la 2nde Guerre Mondiale, la loi du 10octobre 1940 cre un Commissariat
technique la reconstruction immobilire, charg dtablir des plans de reconstruction des
villes sinistres. La loi sur lurbanisme du 15 juillet 1943 cre une dlgation lquipement
national qui comprend une direction lurbanisme.
A la libration, le Ministre de la Reconstruction et de lurbanisme est cre. En 1953,
il devient ministre de la Construction. En 1966, celui-ci fusionne avec le Ministre des
Travaux Publics pour former le Ministre de lquipement.
En 1981, lquipement choit au Ministre de lUrbanisme et du Logement avant de
retrouver son autonomie. Depuis le dcret 98-141 du 6 mars 1998, les services de
lurbanisme sont regroups au sein du Ministre de lEquipement, des Transports et du
Logement.
Depuis 2002, ce ministre sintitule Ministre de lEquipement, des Transports, du
Logement, du Tourisme et de la Mer.
Les arrts interministriels des 16 mars et 23 avril 1998 organisent un Direction
Gnrale de lUrbanisme, de lHabitat et de la Construction qui comporte le Service du
Dveloppement Urbain et de lHabitat, le Service de la Stratgie et de la Lgislation, le
Service de la Qualit et des Professionnels, le Secrtariat Gnral des Grandes Oprations
dUrbanisme, le Secrtariat Permanent du Plan Urbanisme-Construction-Architecture, le
Secrtariat Gnral ( fonctionnement de la direction ) la Mission Territoriale, la Mission
dAmnagement Durable et la Mission de Mobilit Urbaine.
Par ailleurs, le ministre dispose dorganes consultatifs comme le Conseil Gnral
des Ponts & Chausses, la Commissions Nationale dUrbanisme Commercial, le Groupe
Central des Villes Nouvelles, le Centre dEtudes sur le Rseau, les Transports, lUrbanisme
et les Collectivits Publiques, la Dlgation la Rnovation des Banlieues.

B) Le Ministre de lamnagement du territoire et de lenvironnement :

Tent une 1re fois en 1978, le Ministre de lamnagement du territoire et de
lenvironnement est cre en 1997 par le dcret 97-715. Il intervient en matire de schma de
service collectif, de protection des paysages et sites, du littoral et de la montagne, de la
prservation de la qualit de lair et de la prservation des risques majeurs.
Le dcret 97-715 indique que le Ministre de lamnagement du territoire et de
lenvironnement participe la dtermination et la conduite des politiques durbanisme,
dquipement, de transport et de grandes infrastructures .
A ces fins, le ministre dispose de moyens propres, notamment de la Direction de la
Prvention des Pollutions et des Risques et la Direction de la Nature et des Paysages, ainsi
que de moyens mis sa disposition tels que la Dlgation lAmnagement du Territoire et
lAction Rgionale ( DATAR ) service du 1 er Ministre, ou certains services du Ministre de
lEquipement, des Transports, du logement, du Tourisme et de la Mer.

II Ladministration dcentralise :
A) Les services rgionaux :
1) Directions Rgionales de lEquipement ( DRE ) :
Elles sont places sous lautorit des prfets de rgions et concourent la dfinition
des politiques gnrales damnagement urbain de leur rgion, mnent des tudes
durbanisme dimportance rgionale, harmonisent les tudes menes par les DDE et
participent la rpartition entre les prfets de dpartement des aides destines financer
ltablissement des documents durbanisme.

2) Les DIrections Rgionales de lENvironnement ( DIREN ) :

Les DIREN contribuent la prise en compte des normes environnementales dans les
documents durbanisme et concourent aux politiques de mise en valeur des ensembles
urbains protgs et des sites classs.

3) Les Directions Rgionales des Affaires Culturelles ( DRAC ) :

Les Directions Rgionales des Affaires Culturelles instruisent les dossiers de
classement des monuments historiques ou linscription linventaire supplmentaire.

B) Les services dpartementaux :

1) Les Directions Dpartementales de lEquipement ( DDE) :
Actrice essentielles des politiques damnagement et durbanisme, les DDE
comprennent chacune des services du sige, des subdivisions territoriales ( sur 2-3
cantons ) et un parc ( matriel et engins ). Dans 1/3 des dpartement elles comportent
galement des arrondissements territoriales ( antennes du sige ).
Les services de lurbanisme des DDE agissent comme des prestataires de service
la demande des communes dans le cadre de convention de mise disposition, pour
ltablissement public, de documents durbanisme ( Article L121-2 du Code de lUrbanisme )
ou la dlivrance des autorisations doccupation des sols ( Article L421-2-6 du Code de
lUrbanisme ).

2) Les Services Dpartementaux dArchitecture et du Patrimoine

( SDAP )
Placs sous lautorit des Architectes des Btiments de France ( ABF ), les SDPAOP
participent llaboration des documents durbanisme, donnent des avis architecturaux sur
certaines demandes dautorisation et concourent la mise en uvre de la lgislation sur les
espaces protgs.

3) Direction Dpartementales de lAgriculture et de la Fort ( DDAF ) :

Elles interviennent dans llaboration des document durbanisme en milieu rural grce
aux ingnieurs du gnie rural ou des eaux et forts qui peuvent aussi, linstar de leurs
homologues des DDE, apporter par convention leur concours aux collectivits locales en
matire de gestion technique de la voirie.

4) Les Services Fiscaux Dpartementaux :

Le service des domaines, dpendant de la direction des services fiscaux, a une
comptence rsiduelle en matire durbanisme car il intervient en matire dvaluation
foncire. Son avis est obligatoire dans les ententes amiables, les procdures dexpropriation
et lexercice du droit de premption.

Lintercommunalit
I

Les

Etablissements

Publics

de

Coopration

Intercommunale ( EPCI ) :
A) Intercommunalit de coopration :
La gestion dun ou plusieurs service ou taches dintrt intercommunautaire est confi
un tablissement public, gnralement dpourvu de ressources fiscales propres. On
distingue les syndicats de communes du district.

1) Le syndicat de commune :
Le recours un syndicat traduit une simple volont de coopration intercommunale
sectorielle, but unique ou multiple. Il existe galement des syndicats mixtes et des
syndicats dagglomration nouvelle.
a) Le Syndicat Intercommunal Vocation Unique ( SIVU ) :

On est en prsence dun EPCI dont lobjet est fix par les statuts. Il sagit
gnralement de leau, de lassainissement ou des ordures mnagres, plus rarement de
lamnagement ou de lurbanisme. Les attribution assures par le maire en tant quagent de
lEtat , les pouvoirs de police du Maire ou la dfense en justice de la commune ne peuvent
tre dlgus.
b) Le Syndicat Intercommunal VOcation Multiple ( SIVOM ) :

Cest un EPCI dont les objets sont fixs par les statuts et financs par les communes
adhrentes. Toutefois, les communes concernes ne peuvent adhrer au SIVOM que pour
certaines comptences seulement ( SIVOM la carte ). Des comptences en matire
durbanisme rglementaire ou oprationnel sont parfois dvolues au SIVOM, mais
uniquement si les communes y consentent.
c) Le Syndicat Mixte :

Cet EPCI a pour but dassocier dautres personnes morales de droit public pour
raliser des projets communs. I la souvent pour objet lurbanisme oprationnel. Il peut
ventuellement avoir des comptences en urbanisme rglementaire si les communes
membres y consentent.
d) Le Syndicat dagglomration Nouvelle :

Le SAN a pour fonction de grer les quipements dintrt commun. Il dispose de

ressources fiscales propres ( taxes professionnelles dont il fixe le taux ). Aux terme de la loi
Chevnement du 12 juillet 1999, relative au renforcement et la simplification de la
coopration intercommunale, les SAN peuvent la fin des oprations damnagement et de
construction se transformer en Communaut dagglomration.

2) Le district :
Au terme de larticle 3 de lordonnance du 5 janvier 1959, les communes transfrent de
plein droit leurs comptences au district en matire de service de logement et de centre de
secours contre les incendies. Le district dispose de recettes fiscales propres. Daprs la loi
Chevnement, les districts peuvent devenir des communauts de communes ou
dagglomration. Elles le sont automatiquement devenue le 1er janvier 2002.

B) Intercommunalit dintgration :
La loi Chevnement anticipe la conception totalisante de lurbanisme qui se dgage
du projet de loi relatif la Solidarit et au Renouvellement Urbain constituant avec les loi du
25 juin 1999 pour lamnagement et de dveloppement durable du territoire et la loi du 12
juillet 1999, les 3 piliers dune rforme densemble de la gestion locale. La loi Chevnement
tend faire des regroupements de commune des entits porteuses de projeter pour leur
territoire. La loi cre les communauts dagglomration et rforme les communauts de
communes et les communauts urbaines.

1) Les Communauts dAgglomration :

Daprs larticle L5216-1 du Code Gnral des Collectivits Territoriales, la
communaut dagglomration regroupe plusieurs communes formant un ensemble de plus
de 50000 habitant dun seul tenant et sans enclaves, autour dune commune de plus de
15000 habitants ou dun chef lieu de dpartement.
La communaut dagglomration est obligatoirement prsente en matire de
dveloppement conomique, damnagement de lespace, dquilibre social de lhabitat, de
la politique de la ville et elle doit exercer son autorit dans au moins trois des domaines
suivants :
_ cration, amnagement et entretient de la voirie et des parcs de stationnement
dintrt communautaire.
_ assainissement.
_ eau.
_ protection et mise en valeur de lenvironnement.
_ construction, entretient et gestion de lquipement culturels et sportifs.
La communaut dagglomration devient comptente pour llaboration des
documents durbanisme, si les communes membres y consentent. la communaut
dagglomration est titulaire, si les communes membres sont daccord, du droit de
premption urbaine, pour la mise en uvre de la politique communautaire dquilibre
social de lhabitat .

2) Les Communauts de Communes :

Institue par la loi 92-125 sur lorientation de ladministration territoriale de la
Rpublique ( 6 fvrier 1992 ), la communaut de commune est un ensemble de communes
comptant jusque 50000 habitants ou au-del si la communaut ne comprend pas de
commune de plus de 15000 habitants. Les communauts de communes cres aprs la loi
Chevnement doivent tre dun seul tenant et sans enclaves.
La communaut de commune est obligatoirement comptente en matire
damnagement de lespace et de dveloppement conomique et doit exercer son autorit
dans au moins un des domaines suivants :
_ protection et mise en valeur de lenvironnement.
_ politique du logement et du cadre de vie.
_ cration, amnagement et entretient du cadre de vie.
_ construction, entretient et gestion dquipement culturel ou sportifs et dquipement
scolaire prlmentaire et lmentaire.
Si les adhrents y consentent, les communauts de communes peuvent tre titulaire
du droit de premption urbaine, pour la mise en uvre de la politique communautaire
dquilibre sociale de lhabitat.

3) Les Communauts Urbaines :

Originellement institues par la loi 66-1069 du 31 dcembre 1966, la communaut
urbaine comprend un ensemble de communes comptant plus de 500 000 habitants. Les

communauts urbaines cres aprs la loi Chevnement doivent tre dun seul tenant et
sans enclaves.
La communaut urbaine est comptente en matire de dveloppement et
conomique, social et culturel, damnagement de lespace, dquilibre social de lhabitat, de
politique de la ville, de la gestion des services dintrt collectif et de la protection et mise en
valeur de lenvironnement.
Elle a la matrise des documents durbanisme et dispose dattributions renforces en
matire dquipement scolaire.

II La notion de pays :
Larticle 22 de la loi Pasqua introduit la notion de pays non-institution aux frontires
floues de ladministration dEtat et de lintercommunalit . La loi Voynet prcise que
lorsquun territoire prsente une cohsion gographique, culturelle, conomique ou
sociale, il peut tre reconnu linitiative de la commune ou de leur groupement comme ayant
vocation former un pays. Le primtre dtude du pays est arrt par le reprsentant de
lEtat dans la rgion, quand les communes appartiennent la mme rgion, ou est arrt
conjointement par les reprsentants de lEtat dans le cas contraire.
Un pays ne peut avoir le mme primtre quun parc naturel rgional. Quand un pays
inclut sur son territoire une portion dun parc naturel rgional, une convention doit tre signe
entre les 2 entits pour dterminer les missions respectives.
Un pays doit respecter les primtres des EPCI dots dune fiscalit propre. Quand
une commune appartient aux 2 types dentits, une convention conclue entre ladite
commune, le Pays et lEPCI prcise le partage des comptences.
Quand un pays nest pas organis sous la forme dun ou plusieurs EPCI fiscalit
propre, il doit pour pouvoir contracter se constituer en syndicat mixte dot de lautonomie
financire.
Une charte de pays exprime le projet commun de dveloppement durable
conformment aux recommandations des agendas 21 locaux du programme Action 21 de la
Confrence de Rio. Cette charte na toutefois pas de valeurs contraignante. En revanche, la
charte de pays doit tre compatible avec le SCOT.

III La notion dagglomration :

La loi du 25 juin 1999 introduit la notion dagglomration. Elle prcise que dans une
aire urbaine comptant au moins 500 000 habitants et dont une ou plusieurs commune centre
comptent plus de 15 000 habitants, le ou les EPCI comptents en matire damnagement
de lespace et de dveloppement conomique, sil en existe, et les communes de laire
urbaine qui ne sont pas membres de ces EPCI mais souhaitent sassocier au projet
laborent un projet dagglomration , un projet qui dtermine les orientations de
lagglomration notamment en matire damnagement et durbanisme.
Le projet dagglomration peut dboucher sur un contrat dagglomration qui
ncessite alors la cration dun EPCI fiscalit propre ainsi que le prvoit larticle 3 de la loi
2000-1248 du 21 dcembre 2000.

Partie 2

Lurbanisme Normatif

Les Lois damnagement

et durbanisme
I La loi Montagne ( loi 85-30 du 9 janvier 1985) :
Loi relative au dveloppement et la protection de la montagne .
Les documents durbanisme doivent respecter la prservation des terres ncessaires
au maintient et au dveloppement des activits agricoles, pastorales et forestires, ainsi que
des chalets dalpage lis une activit saisonnire professionnelle. Par exception au
principe dassujettissement la norme immdiatement suprieure, cet impratif de
prservation simpose aussi aux autorisation individuelles.
Larticle L145-3-III prescrit une urbanisme en continuit avec les bourgs, les villages
et hameaux existant .
La loi Montagne permet toutefois la cration exceptionnelle de hameaux nouveaux
intgrs lenvironnement, la rfection ou lextension limite des constructions existantes et
limplantation dinstallation ou lquipement dintrt public incompatibles avec le voisinage
de zones inhabites.
Les Articles L145-9 L145-13 permettent limplantation dunits touristiques
nouvelles ( UTN ), cest dire des oprations de dveloppement touristiques ayant pour
objet ou effet de crer une urbanisation ou un amnagement touristique dans un site vierge,
de raliser une urbanisation ou un amnagement en discontinuit durbanisation lorsque cela
entrane une modification substantielle de lconomie locale, des paysage ou des quilibres
naturels ou de majorer la capacit dhbergement de plus de 8000 m de plancher hors
uvre ou de renforcer de manire significative les remontes mcaniques.

II La loi Littoral ( loi 86-2 du 3 janvier 1986) :

Loi relative lamnagement, la protection et la mise en valeur du littoral .
Les documents durbanisme doivent respecter la prservation des espaces
remarquables ou les caractres du patrimoine naturel ou culturel, la sauvegarde des milieux
ncessaires au maintien des quilibres biologiques, la protection des espaces
indispensables aux activits agricoles, pastorales, forestires et maritime et la frquentation
par le public des espaces naturels du rivage et des quipements qui y sont lis. Les
documents doivent prvoir des espaces naturels oprant des coupures durbanisme.
Larticle L146-4-III interdit toute construction sur une bande littorale de 1000 m
compter de la limite haute du rivage sauf sil sagit de construction ou dinstallation
ncessaire des services publics ou des activits conomiques exigeant la proximit
immdiate de leau .
La loi SRU insre dans le Code de lurbanisme larticle L146-6-1 qui prvoit quune
commune ou un EPCI comptent peut tablir un schma damnagement afin de rduire les
consquences, sur une plage et les espaces qui lui sont proches, de nuisances ou de
dgradations sur ces espaces, lis la prsence dquipement ou de construction ralises
avant la loi du 3 janvier 1986.
Le schma damnagement, daprs larticle L146-6-1, peut titre drogatoire,
autoriser le maintien ou la reconstruction dune partie des quipements ou construction
lintrieur de la bande des 100 m dfinies par larticle L146-4-III, ds lors que ceux-ci sont de
nature permettre de concilier les objectifs de prservation de lenvironnement et
dorganisation de la frquentation touristique .

10

La Loi "SRU" : 33 mesures

pour mieux vivre la ville
I La Loi SRU, Rappels
La Loi SRU, relative la Solidarit et au Renouvellement Urbain traduit la volont du
gouvernement de promouvoir un amnagement des aires urbaines plus cohrent, plus
solidaire et plus soucieux du dveloppement durable. Elle amliore les dispositions
durbanisme sappliquant au monde rural avec le mme objectif.
Pour rpondre cet objectif, elle apporte dans les domaines de lurbanisme, de
lhabitat et des transports des rformes profondes. Il convient nanmoins den rappeler les
mesures essentielles :
une rforme profonde des documents durbanisme ( SCOT et PLU ) destine
relancer la planification lchelle des aires urbaines et permettre llaboration de
documents plus simples dans leurs procdure et plus exigeants dans leurs contenus,
notamment au regard des considrations environnementales et de la ncessit de
prendre en compte des enjeux jusque l traits de manire sectorielle et mieux
concerts avec les populations.
une modernisation de la fiscalit et du financement de lurbanisation ainsi que des
procdures de lurbanisme oprationnel.
une nouvelle ambition donne aux politiques de dplacement mises au service du
dveloppement durable, au travers notamment des PDU rendus plus ambitieux et
mieux articuls avec les documents durbanisme.
La dcentralisation au profit des Rgions de lorganisation des transports ferrs
rgionaux de voyageurs.
Lobligation faite aux communes des agglomrations de plus de 50000 habitants de
se doter progressivement dun nombre minimal de logements locatifs sociaux afin
dassurer partout un meilleur respect du droit au logement et de la mixit sociale.
la prennisation du parc locatif social et un largissement des comptences des
organismes HLM.
des rformes apportes au fonctionnement des coproprits pour prvenir et mieux
traiter les phnomnes de dgradation.
un accent mis sur le traitement de lhabitat priv dgrad par la rforme des
procdures de pril et linsalubrit rendue plus simples et plus efficaces ainsi que par
la cration de la grande ANAH regroupant au sein de lagence lensemble des
aides au logement priv.
de nouveaux droits donns aux locataires par la reconnaissance du droit au
logement dcent, exigence nouvelle de qualit garantie touts par le dveloppement
des mcanismes de concertation, notamment dans le parc locatif social.

II Les 33 mesures en matire durbanisme de la loi SRU :

A) La cohrence des politiques urbaines et territoriales : Le droit
de l'urbanisme : des politiques urbaines plus cohrente :
1) Les documents d'urbanisme :

11

1 - Les schmas de cohrence territoriale :

(succdent aux schmas directeurs - SD) Les lus dfinissent ensemble l'volution
de l'agglomration et les priorits en matire d'habitat, de commerce, de zones d'activit, de
transports alors que les SD portaient essentiellement sur la destination des sols sans
prendre en compte les autres politiques au niveau de l'agglomration (urbanisme, logement,
dplacement) (dcret paratre au 1er trimestre 2001).
Ils seront, par ailleurs, soumis enqute publique avant approbation et feront l'objet d'un
examen priodique. Leur laboration et rvision seront simplifies.
2 - Les plans locaux d'urbanisme : (succdent aux POS) Ils prsentent le projet
urbain de la commune en matire d'amnagement, de traitement de l'espace public, de
paysage et d'environnement. (1er trimestre 2001) Ils devront tre compatibles avec les
autres documents d'urbanisme notamment le SCT et seront soumis enqute publique
avant approbation.
3 - Les cartes communales pour les petites communes dpourvues de PLU : outil
pour organiser l'volution en matire d'urbanisme aprs enqutes publiques. Elles sont
dsormais reconnues comme de vritables documents d'urbanisme. (1er trimestre 2001)

2) Fiscalit de l'urbanisme : pour favoriser une utilisation plus

rationnelle des espaces et dcourager lurbanisme priphrique diffus :
4 Participation des riverains pour le financement des voies nouvelles
5 - Suppression de la participation pour dpassement du COS et du versement
pour dpassement du plafond lgal de densit (PLD) pour certaines communes.
6 - Correction des valeurs forfaitaires servant au calcul de la taxe locale
d'quipement (TLE) pour aider la construction de logements collectifs.
7 - La taxe foncire sur les proprits non bties (TFPNB) applicable aux terrains
constructibles non bties pourra tre majore ce qui incitera les propritaires de terrains
constructibles les mettre sur le march.
8 Logement adapt aux personnes handicapes : les surfaces de planchers
supplmentaires ncessaires l'adaptation des logements des personnes handicapes
seront dduites du calcul des taxes d'urbanisme (2001).

B) Conforter la politique de la ville : Une ville plus solidaire :

1) "Solidarit entre les communes en matire d'habitat" : Assurer la
mixit sociale dans l'habitat, au sein des agglomrations :
9 - Rforme de la loi d'orientation sur la ville (LOV) :
les communes de plus de 1500 habitants en Ile-de-France et 3500 dans les autres
rgions situes dans des agglomrations de plus de 50 000 habitants ayant moins de 20%
de logements sociaux devront s'engager dans un plan de rattrapage maximum pour atteindre
ce seuil en 20 ans. - compter du 1er janvier 2002
10 - Ces communes s'acquitteront d'une participation financire par logement
"manquant" et par an
prlvement port 20% du potentiel fiscal par habitant dans les communes dont le
potentiel fiscal dpasse 5 000 francs par an

12

Prlvement vers la communaut urbaine ou communaut d'agglomration si

approbation d'un PLH (programme local de l'habitat)

2) Protection de l'acqureur d'immeuble et rgime des coproprits :

11 - Le dlai de rtractation :
l'acqureur d'un bien immobilier non professionnel peut revenir sur sa dcision
d'achat pendant 7 jours. Applicable jusqu' prsent pour l'achat ou la construction d'un
logement neuf, ce droit est tendu l'acquisition d'un logement ancien. (entre en vigueur le
1er juin 2001).
12 - L'interdiction de verser de sommes d'argent :
le versement de sommes d'argent sera interdit pendant le dlai de rtractation sauf
dans la construction neuve et en cas de recours un intermdiaire professionnel. Dans ce
cas, s'il y a rtractation, la somme d'argent verse devra tre restitue dans un dlai de 21
jours.
13 - L'interdiction des offres d'achat de logement avec versement d'argent :
certains vendeurs rclamaient 10% du prix d'achat du bien immobilier aux candidats.
Ceux qui taient non retenus retrouvaient difficilement leur argent. Cette pratique sera
clairement interdite par la loi.
14 Garantir l'tat du logement :
la mise sur en coproprit de logements insalubres, en pril, sans un minimum de
confort (eau potable, surface minimum), aux caractristiques insuffisantes par rapport
l'habitabilit et la scurit, est interdite.
15 - Un diagnostic technique
(scurit, salubrit dont amiante) avant la mise en coproprit d'un immeuble de
plus de 15 ans devra obligatoirement tre ralis (application immdiate).
16 - Le carnet d'entretien :
obligation pour le syndic de tenir une carnet d'entretien. Le futur acqureur d'un lot
de coproprit pourra le consulter tout comme le diagnostic technique (avant juin 2001).
17 Le plan comptable spcifique :
les comptes du syndicat devront tre tenus en conformit avec un plan comptable
spcifique afin de rpondre des objectifs de transparence et de meilleure lisibilit pour les
copropritaires (1er janvier 2004).
18 Le budget prvisionnel :
les syndicats de coproprit voteront chaque anne un budget prvisionnel
concernant les dpenses de gestion courante avec des appels de fonds trimestriels.
19 - L'ouverture d'un compte :
les rglements des copropritaires seront verss sur un compte spar ouvert au
nom du syndicat des copropritaires sauf dcision contraire de l'assemble gnrale (1er
trimestre 2002).

13

20 La procdure de recouvrement des charges :

en cas de non-paiement des sommes dues au titre des charges, le juge des rfrs
(procdure rapide) pourra condamner le copropritaire dfaillant leur versement. La
condamnation portera galement sur le paiement des charges trimestrielles non chues
(pour l'anne en cours).
21 - Le recouvrement d'une crance :
les frais engags par le syndicat de coproprit l'encontre d'un copropritaire ayant
aggrav les charges communes seront imputables uniquement au copropritaire dfaillant.
22 Les nouvelles rgles de majorit lors de l'assemble gnrale :
- pour le vote des travaux caractre obligatoire, si seul le tiers des voix de tous les
copropritaires et non la majorit a t obtenu, la mme assemble peut procder un
second vote la majorit des personnes prsentes. - pour les travaux d'entretien relevant de
l'article 24, dornavant, les abstentions ne sont plus comptabilises dans le dcompte des
voix. (50% des voix des copropritaires prsents ou reprsents).
23 - La mise en concurrence des entreprises :
au-del d'un montant dcid par l'assemble gnrale des copropritaires, les
travaux devront faire l'objet d'une mise en concurrence pralable des entreprises.
24 Individualisation des compteurs d'eau :
l'individualisation des charges d'eau est facilite et la mise en place de compteurs
individuels favorise.

C) Assurer une offre d'habitat diversifie et de qualit"

1) "Le logement social" conforter le rle des HLM et du patrimoine
locatif social :
25 - Allgements de procdure tendant faciliter les changements de
collectivit de rattachement des organismes HLM.

2) La solidarit entre organismes de logement social :

26 - La caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) :
la nouvelle cotisation de la CGLLS sera calcule selon l'occupation sociale des
logements de l'organisme (nombre de locataires bnficiant des aides personnelles au
logement).
La CGLLS financera les associations de locataires comme c'tait dj le cas pour l'Union
nationale dorganismes d'HLM.(ds le 1er trimestre 2001)
27 La cration d'une caisse de garantie autonome pour l'accession la
proprit :

14

Cette socit garantit les organismes d'HLM contre les risques financiers dans le
cadre d'oprations immobilires destines l'accession la proprit.

3) L'insalubrit et l'tat de pril :

28 - L'immeuble dclar insalubre ou menaant ruine :
simplification de la procdure : travaux raliss la charge du propritaire, dfaut
substitution par l'Etat ou la collectivit locale, hypothque lgale sur l'immeuble ; suspension
du paiement du loyer (de l'arrt d'insalubrit ou de pril la ralisation des travaux),
relogement temporaire des locataires en cas de travaux ou relogement dfinitif en cas de
dmolition.
29 - La "grande ANAH"
Agence nationale pour l'amlioration de l'habitat : la comptence de l'ANAH
(subventions pour amliorer le parc priv) est tendue tous les propritaires (occupants et
bailleurs) alors qu'elle n'tait limite qu'aux propritaires-bailleurs.

4) Les droits des locataires :

30 - La notion de logement dcent :
le droit au logement dcent est affirm : le logement ne doit pas laisser apparatre de
risques manifestes pouvant porter atteinte la scurit physique et la sant et doit tre
dot des lments le rendant conforme l'usage d'habitation. A dfaut, le locataire peut
exiger la mise en conformit, le cas chant devant le juge.
31 - Le rglement amiable des conflits locatifs :
la commission dpartementale de conciliation (compose paritairement de bailleurs
et de locataires, sige la prfecture) pourra tre saisie tant par le locataire que par le
bailleur pour des litiges individuels (tat des lieux, charges locatives) alors qu'elle ne l'tait
auparavant que pour des litiges lis des hausses de loyers (1er trimestre 2001).
32 Dveloppement de la concertation locative
dans le patrimoine appartenant des bailleurs personnes morales (public ou priv) :
un plan de concertation locative au niveau de chaque patrimoine dterminera le cadre de la
concertation locative locale.
33 - La protection des personnes loges en logement-foyer :
ces personnes loges titre de rsidence principale dans un logement-foyer ont
droit l'tablissement d'un contrat crit (2me trimestre 2001).

15

La Loi Urbanisme et Habitat

La LUH rforme nouveau le Code de lUrbanisme en modifiant les dispositions
introduites par la loi SRU. Dans cette synthse nous nvoquerons que les aspects les plus
importants instaurs par la Loi Urbanisme et Habitat concernant lurbanisme.

I SCOT et schma directeur :

A) Rgles de constructibilit limite en labsence de SCOT :
La loi SRU a pos le principe quen labsence de SCOT, les zones naturelles et les
zones durbanisation future ne peuvent tre ouvert lurbanisation.
Entre en vigueur le 1er juillet 2002, cette rgle sappliquait dans les communes situes
dans un primtre de 15 km de la priphrie dune agglomration de plus de 15000
habitants et dans les communes situes moins de 15 km du rivage de la mer.
Plusieurs aspects de ce dispositif sont amnags par la LUH. Le principe de
constructibilit limite en labsence de SCOT ne sappliquera plus que dans un primtre de
15 km de la priphrie dune agglomration de plus de 50000 habitants ou autour des
communes situes moins de 15 km de la mer. Les zones durbanisation future dlimites
aprs le 1er juillet 2002 sont concernes, ainsi que les zones naturelles.
Les drogations susceptibles dtre accordes par le prfet ne pourront plus tre
refuses que lorsque les inconvnients sur lurbanisation des communes voisines, sur
lenvironnement ou les activits agricoles, seraient excessifs au regard de lintrt que
prsenterait le bnfice de la drogation. En outre, le prfet peut dsormais accorder une
drogation sans la subordonner une extension limite de lurbanisation .

B) Procdure dlaboration des SCOT :

Elle a t modifie sur les quelques points : pour les modalits dtablissement du
primtre, les communes ou groupements communaux comptents dterminent le primtre
et doivent tenir compte des primtres dfinis par dautres SCOT. Ce projet ainsi dfini est
ensuite communiqu au prfet qui est simplement tenu de vrifier que le primtre permet la
mise en cohrence des questions durbanisme, dhabitat, de dveloppement conomique de
dplacement et denvironnement, en tenant compte des situations locales et autres
primtres arrts ou proposs.
La procdure de modification du SCOT est simplifie : ils sont modifiables aprs
dlibration de ltablissement public comptent, aprs enqute publique, si tant est que le
projet ne porte pas atteinte lconomie gnrale du projet damnagement et de
dveloppement durable. Pour les schmas directeurs, ceux-ci peuvent tre modifis sans
ncessairement tre soumis au rgime des SCOT dans 3 situations :
_ si le SCOT est approuv avant lentre en vigueur de la loi SRU.
_ si le schma directeur est en cours dlaboration ou de rvision et si le projet de
schma est arrt avant lentre en vigueur de la loi SRU.
_ si le projet de schma na pas t arrt avant la date dentre en vigueur de la loi
SRU alors quelle tait en cours de rvision avant celle-ci.

II PLU et POS :
A) POS et PLU, des mesures transitaires :

16

Les POS approuvs entrs en vigueur avant la loi SRU peuvent, selon les cas et quil
soit besoin de les mettre en forme de PLU, faire lobjet dune modification, dune rvision
simplifie ou dune mise en compatibilit. Dans les autres cas, les POS doivent tre rviss
et transforms en PLU.

B) Evolution du PLU :
Les communes ou lEPCI disposent de 2 procdures pour modifier le contenu dun
PLU : la procdure de rvision et la procdure de modification.
Les 2 procdures restent inchanges. La rvision comporte les mmes tapes que
llaboration, impliquant une dlibration pralable prescrivant la rvision du PLU, une
concertation de plusieurs personnes publiques, lassociation de plusieurs services de lEtat,
un dbat au sein du Conseil Municipal et une enqute publique.
La procdure de modification se rsume la dlibration du Conseil Municipal, une
simple notification aux personnes intresses et une enqute publique. Lapport de la
nouvelle loi est de faire de la procdure de modification la procdure de droit commun et de
limiter la procdure de rvision au cas o les orientations du PADD sont remises en cause,
les espaces naturels forestiers ou boiss sont rduits ou quand il y a de grands risques de
nuisances.

C) Le PADD :
Le PADD est un lment du PLU. Il dfini les orientations durbanisme et
damnagement majeures de la collectivit. La loi SRU avait rendu lensemble du PLU
opposable y compris le PADD. Dsormais, seul le rglement de PLU et les documents
graphiques sont opposables aux autorisations doccupation du sol. Paralllement, le PADD a
pour but de contenir les grandes orientations gnrales de la commune en matire
durbanisme.

D) Le permis de dmolir :
Son champ dapplication est tendu aux communes qui ne sont dotes ni dun POS
ni dun PLU dans un primtre dtermin par le Conseil Municipal. Cette disposition vise
lutter contre la pratique qui consiste dmonter un chalet pour le reconstruire dans un autre
commune, pratique qui appauvrirait le patrimoine architectural des valles concernes.

III Les cartes communales :

A) Approbation :
Les conditions dapprobation de la carte communales sont prcises. Elle est
approuve par dlibration du Conseil Municipal puis transmise au prfet. Celui-ci dispose
de 2 mois pour lapprouver. A dfaut de rponse dans ce dlai, la carte est rpute aprs
avoir t approuve. Auparavant, le dfaut de rponse valait rejet.

B) Comptence pour la dlivrance des permis de construire :

Daprs la loi SRU, des communes, ayant approuv une carte communale,
bnficiaient automatiquement dun transfert de comptence de ltat au maire pour dlivrer
des permis de construire. Dsormais, la dlivrance des permis de construire est lie une
dlibration du Conseil Municipal de la localit.

C) Droit de premption :

17

Le droit de premption urbaine est ouvert aux communes dotes dune carte
communale afin de raliser un quipement ou une opration damnagement dans un ou
plusieurs primtre dlimit par la carte communale. Pour chaque primtre, la dlibration
prcise lquipement ou lopration projete.

IV Les Plans de Sauvegarde et de Mise en Valeur :

Les PSMV sont simplifis par lautorit administrative la demande ou aprs avis du
Conseil Municipal, de la Commission Nationale des Secteurs Sauvegards et une enqute
publique.
Jusque maintenant, pour les travaux portant sur un immeuble situ dans un secteur
sauvegard, il pouvait exister une double saisine de lABF, une au titre de la loi de 1913 sur
les monuments historiques ( ou de larticle L341-1 du Code de lEnvironnement relatif aux
monuments naturels et aux sites ), lautre au titre de larticle L313-2 relatif aux secteurs
sauvegards. Dsormais, la procdure est simplifie, il ny a quune seul saisine de lABF.

18

Les principaux textes du Code

de l'Urbanisme concernant le
PLU
I Larticle L110 :
Le territoire franais est le patrimoine commun de la nation. Chaque collectivit est
en est le gestionnaire et le garant dans le cadre de ses comptences. Afin damnager le
cadre de vie, dassurer sans discrimination aux populations rsidentes et futures des
conditions dhabitat, demploi, de services et de transport rpondant la diversit de ses
besoins et de ses ressources, de grer le sol de faon conome, dassurer la protection des
milieux naturels et paysagers ainsi que la scurit et la salubrit publique et de promouvoir
lquilibre des populations harmonisant dans le respect rciproque de leur autonomie leur
prvisions et leurs dcisions dutilisation de lespace .

II Larticle L121-1 :
Les plans locaux durbanisme dterminent des conditions qui permettent dassurer
diffrents principes fondamentaux. Ces principes sont au nombre de 3 :
_ Equilibre entre amnagement et protection : " L'quilibre entre le renouvellement
urbain, un dveloppement urbain matris, le dveloppement de l'espace rural, d'une
part, et la prservation des espaces affects aux activits agricoles et forestires et la
protection des espaces naturels et des paysages, d'autre part, en respectant les
objectifs du dveloppement durable ".
_ La Mixit urbaine et sociale : " La diversit des fonctions urbaines et la mixit
sociale dans l'habitat urbain et dans l'habitat rural, en prvoyant des capacits de
construction et de rhabilitation suffisantes pour la satisfaction, sans discrimination,
des besoins prsents et futurs en matire d'habitat d'activits conomiques,
notamment commerciales, d'activits sportives ou culturelles et d'intrt gnral ainsi
que d'quipements publics, en tenant compte en particulier de l'quilibre entre emploi
et habitat ainsi que des moyens de transport et de la gestion des eaux ".
_ Gestion conome de l'espace et respect de l'environnement : " Une utilisation
conome et quilibre des espaces naturels, urbains, priurbains et ruraux, la
matrise des besoins de dplacement et de la circulation automobile, la prservation
de la qualit de l'air, de l'eau, du sol et du sous-sol, des cosystmes, des espaces
verts, des milieux, sites et paysages naturels ou urbains, la rduction des nuisances
sonores, la sauvegarde des ensembles urbains remarquables et du patrimoine bti,
la prvention des risques naturels prvisibles, des risques technologiques, des
pollutions et des nuisances de toute nature "

III Au terme de larticle R123-1 :

Le projet damnagement et de dveloppement durable retenu peut caractriser les
lots, quartiers ou secteurs restructurer ou rhabiliter, identifier les espaces ayant une
fonction de centralit existante, crer ou dvelopper, prvoir les actions et oprations
damnagement mettre en uvre notamment en ce qui concerne le traitement des
espaces et des voies publiques, les entres de villes, les paysages lenvironnement, la lutte

19

contre linsalubrit, la sauvegarde de la diversit commerciale des quartiers et le cas

chant, le renouvellement urbain .

IV Au terme de larticle R123-3 :

Le projet damnagement et de dveloppement durable dfinit, dans le respect des
objectifs et principes noncs aux articles L110 et L121-1, les orientations durbanisme et
damnagement retenues par la commune notamment en vue de favoriser le renouvellement
urbain et de prserver la qualit architecturale et lenvironnement. Dans ce cadre, il peut
prciser :
1) Les mesures de nature prserver les centres-villes et les centres de quartier, les
dvelopper ou en crer de nouveaux.
2) Les actions ou oprations relatives la restructuration ou rhabilitations dlots,
de quartiers ou de secteurs, les interventions destines lutter contre linsalubrit et
restaurer, restructurer ou rhabilit des lots ou immeubles.
3) Les caractristiques et le traitement des rues, sentiers pitonniers et pistes
cyclables et des espaces et ouvrages publics conserver, modifier ou crer.
4) les actions et oprations damnagement de nature assurer la sauvegarde de
la diversit commerciale des quartiers.
5) Les conditions damnagement des entres de villes, en application de larticle
L111-1-4.
6) Les mesures de nature assurer la prservation des paysages.

20

Partie 3

Les documents durbanisme

21

La Rglementation Etatique

22

Les Directives Territoriales

dAmnagement et les Directives
Paysagres
Les directives paysagres sont appeles aussi directives de protection et de mise en
valeur des paysages.

I Les Directives Territoriales dAmnagement ( DTA ) :

Larticle L111-1-1 du Code de l'Urbanisme modifi par la loi du 25 juin 1999 et la loi
SRU dispose : les DTA peuvent fixer, sur certaines parties du territoire, les orientations
fondamentales de lEtat en matire damnagement et dquilibre entre les perspectives de
dveloppement, de protection et de mise en valeur du territoire. Elles fixent les principaux
objectifs de lEtat en matire de localisation des grandes infrastructures de transport et des
grands quipements, ainsi que la prservation des espaces naturels, sites et paysages .
Les DTA sont labores sous la responsabilit de lEtat, son initiative, ou le cas
chant, sur la demande dune rgion aprs avis du Conseil Economique et Sociale
Rgional.
Les projets de directives sont labores en association avec les rgions, les
dpartements, les communes chef-lieux et les communes de plus de 20 000 habitants
auxquels on rajoute les groupements comptents et les comits de massifs. Les projets sont
soumis enqute publique dans des conditions prvues par dcret.
Les DTA nont pas vocation couvrir lensemble du territoire mais uniquement les
parties du territoire qui prsentent des enjeux particuliers en matire damnagement, de
dveloppement de protection et de mise en valeur et o lEtat doit arbitrer des intrts
antagonistes.

II Les directives de protection et de mise en valeur des

paysages
Elles sont prvues par la loi Paysage du 8 janvier 1993. Ainsi, sur des territoires
remarquables par leur intrt paysager, dfinis en concertation avec les collectivits locales
concernes et lorsque lesdits territoires ne font pas lobjet de prescription particulires prises
par larticle L111-1-1 du Code de l'Urbanisme, lEtat peut prendre des directives de protection
et de mise en valeur des paysages. Ces directives dterminent les orientations et les
principes fondamentaux de protection des structures paysagres qui sont applicables ces
territoires .
Ces directives ne peuvent tre appliques sur des territoires rgis par les DTA pour
viter la superposition dinstruments.

III Les effets de chaque directives :

A) Les DTA :

23

Les DTA sont opposables aux schmas directeurs et aux SCOT ou en leur absence
aux schmas de secteurs, POS, PLU ou cartes communales. Pour linstant, il nexiste pas de
DTA au sens propre, en revanche, plusieurs types de documents en tiennent lieu, dautre
part, plusieurs de ces directives sont ltude.

B) Les directives paysagres :

Elles sont opposables aux schmas directeurs et aux SCOT, POS, PLU ou cartes
communales. Elles sont directement opposables aux demandes dautorisation dutilisation
des sols en cas dabsence de POS ou de documents en tenant lieu ou en cas
dincompatibilit de ces document avec les dispositions de ces directives.

24

Les Projets dIntrt Gnral

( P.I.G. )
Daprs larticle R121-13 du Code de l'Urbanisme, un PIG est un projet douvrage, de
travaux ou de protection ayant un caractre dutilit publique et rpondant certaines
conditions et qui sont mis en uvre par le prfet. On peut y associer galement les
primtres dopration dintrt national.

I Conditions :
Le projet doit tre destin la ralisation dune opration damnagement ou
dquipement, au fonctionnement dun service public, laccueil des populations
dfavorises, la protection du patrimoine naturel ou culturel, la prvention des risques, la
mise en valeur des ressources naturelles et lamnagement agricole et rural .
Il doit avoir un minimum de consistance dans son principe, dans ses caractristiques
essentielles et dans ses conditions gnrales de ralisation. Toutefois le projet peut fort bien
se limiter une dcision purement normative, telle que la simple dlimitation dune zone.
En tout cas, le projet doit prsenter un caractre dutilit public. Le projet doit maner
dune personne publique ayant la capacit dexproprier.

II Mise en forme :
Seul le prfet peut qualifier un projet de PIG. A loccasion de llaboration du
document durbanisme, le prfet porte connaissance des personnes concernes les
dispositions ncessaires la mise en uvre du PIG et doit sassurer de son respect. Si au
bout de 3 ans, les communications relatives au PIG nont pas t confirmes, le projet est
caduc.
Lavis pralable du prfet doit tre recueilli avant la dlivrance du permis de
construire.

III Les primtres dopration dintrt national :

Larticle R490-5 du Code de l'Urbanisme numre les oprations dintrt national
comme tant les travaux relatifs :
a) aux agglomrations nouvelles rgies par la loi 83-636 du 13 juillet 1983.
b) lamnagement de la Dfense dans un primtre dfini par arrt ministriel
linitiative de ltablissement public pour lamnagement de la Dfense.
c) aux domaines industrialo-portuaires dAntifer, du Verdon et de Dunkerque dans les
primtres respectifs des Ports Autonomes du Havre, de Bordeaux et de Dunkerque.
d) lamnagement de la zone de Fos-sur-Mer, dans un primtre dfini par un
dcret du Conseil dEtat.
e) lopration damnagement EUROMEDITERRANEE dans la commune de
Marseille, dans le primtre de comptence de ltablissement public pour
lamnagement dEUROMEDITERRANEE.
Les autorisation doccupation des sols dans ces primtres sont tablies au nom de
lEtat par le maire ou le prfet dans des conditions dfinies par le Conseil dEtat.

25

Les Servitudes dUtilit Publiques

Daprs la dcision du Conseil Constitutionnel du 13 dcembre 1985, les SUP sont
des servitudes administratives qui grvent une proprit en raison de son emplacement ou
de son lvation et qui sont tablies par la loi dans un but dintrt gnral. Larticle L123-1
du Code de l'Urbanisme dispose que le POS doit respecter les servitudes dutilit publique
qui affectent lutilisation du sol.

I Inventaire des SUP :

A) Communication et nergie :
On trouve des servitudes lies divers quipements tels que les voies de
communication quil sagisse de la voirie routire, les voies ferres, les cours deau
( servitudes de halage ou de marchepied ), de navigation maritime, de circulation arienne
ou les remontes mcaniques et pistes de ski.
Un second ensemble concerne les tlcommunications ( servitudes de protection des
centres radiolectriques et servitudes dlagage ).
Un troisime groupe concerne lutilisation des ressources naturelles telles que le
transport et le stockage dlectricit, lnergie hydraulique, les hydrocarbures et le rseau de
chaleur. Les canalisations de produits chimiques sont galement protges par plusieurs
servitudes.
Un autre type de servitude est relatif leau, concernant lassainissement,
lcoulement et lirrigation.

B) Scurit et salubrit publique

Ces servitudes concernent la scurit de la navigation et la dfense des ctes, les
postes lectro-smaphoriques, les terrains daviation, les polygones disolement autour des
tablissements fabriquant des munitions, les fortifications ncessaires la dfense
nationale, les abords des champs de tir, les cimetires, le voisinage de certaines installations
classes pour la protection de lenvironnement, les plans de prvention des risques naturels,
la Loire et ses affluents, linondation pour la pour la retenue des crues du Rhin et les
tablissements de conchyliculture, daquaculture et de gisements coquilliers.

C) Conservation du patrimoine :
Il sagit de servitudes de protection du patrimoine naturel qui regroupe les servitudes
issues des codes forestiers, les rserves de terrains, les servitudes de passage sur le littoral,
les servitudes lies la protection des eaux et les servitudes lies aux rserves naturelles.
Il sagit galement de servitudes de protection du patrimoine culturel qui rsulte du
rgime des monuments historiques, du rgime des sites et la cration de zones de
protections du patrimoine architectural urbain et paysager ( ZPPAUP ).
Enfin, il sagit de la protection du patrimoine sportif ( terrain de sport ) dont le
changement daffectation est soumis autorisation.

II Rgime :
A) Supriorit sur les documents durbanisme :
26

Les POS doivent respecter les servitudes publiques mais cela nempche nullement
les documents durbanisme de pouvoir contenir les prescriptions plus svres que les rgles
nationales.
Les annexes du POS doivent reproduire, sous forme littrale et graphique les SUP
existantes ainsi que les nouvelles servitudes ( dans un dlai dun an ). Seules les servitudes
figurant sur ces annexes sont en effet opposables aux demandes dautorisation dutilisation
des sols.
Afin dviter quune commune nomette de signaler lexistence de SUP, le prfet les
notifie aux autorits comptentes.

B) Indemnisation :
Contrairement aux servitudes durbanisme vises par larticle L160-5 du Code de
l'Urbanisme, les SUP sont indemnisables lorsque leurs institutions entranent une
dpossession, un prjudice anormal et spcial voire un prjudice direct, matriel et certain.
Les propritaires, les titulaires de droits rels ou leurs ayants droit peuvent demander
lindemnisation ladministration concerne ou lexploitant au profit de qui la servitude a
t institue. A dfaut daccord amiable, lindemnit sera fixe par le juge de lexpropriation.

27

La Rglementation Dcentralise

28

Le Schma Directeur
Les schmas directeurs taient des documents prospectifs dfinis lancien article
L122-1 du Code de l'Urbanisme.

I Elaboration et rvision des schmas directeurs :

A) Etablissement du schma directeur :
Larticle R112-1 du Code de l'Urbanisme dispose : les schmas directeurs et
schmas de secteur sont tablis pour des communes parties ou ensemble de communes
comprises dans des agglomrations ou ensemble gographique prsentant une communaut
dintrt conomique et sociale et dont les perspectives dvolution, de mise en valeur et de
protection requirent la dfinition dorientations fondamentales damnagement .
La procdure dtablissement dbutait par la dtention par Conseils Municipaux des
2/3 au moins des communes reprsentant plus de la moiti de la population totale, ou de la
moiti au moins des communes reprsentant plus des 2/3 de la population du primtre de
schma en tenant compte des liens administratifs existants ( EPCI, charte intercommunale,
agglomration nouvelle, pays ).
La proposition tait adresse au prfet du ou des dpartements concerns. Le prfet
transmettait le projet de primtre pour avis au Conseil Gnral intress et au Conseil
Rgional ( si le projet concerne une population suprieure 100 000 habitants ). Les
Conseils avaient 2 mois pour faire part de leur avis. Les prfets arrtaient alors le primtre.
Toutefois, cet arrt ne pouvait quaccepter ou refuser les propositions des autres
communes et non imposer un autre primtre.
Ltablissement du schma directeur allait lEPCI ayant comptence dans le
primtre ou un syndicat mixte regroupant les collectivits territoriales ou les groupements
de ces collectivits ayant comptence sur le primtre. Une dlibration de cet organisme
dlaboration fixait les modalits de lassociation des personnes publiques autres que ltat
la procdure. La dlibration, fixant le schma et dsignant les organismes chargs des
tudes, tait transmise au prfet qui convenait avec le prsident de lEPCI ou du syndicat
mixte des modalits dassociation de lEtat au schma.
Le projet de schma directeur est arrt par lorgane dlibrant de lEPCI ou du
syndicat mixte et tait soumis aux Conseils Municipaux intresss et aux personnes
associes. En cas davis dfavorable, un commission dpartementale de conciliation tait
saisie ( article R121-3 du Code de l'Urbanisme ). Le projet arrt aprs acceptation, tait mis
disposition du public pendant un mois. La dlibration tait transmise aux maires des
communes concernes et au prfet et ne devenait excutoire que 60 jours aprs cette
transmission. Elle est galement transmise aux personnes publiques associes.
Durant les 60 jours, le prfet sassurait que le projet tait compatible avec les DTA,
quil ne compromettait pas un PIG. Les communes couvertes par le schma et qui estimaient
que celui-ci compromettait un de leurs intrts essentiels devaient engager une procdure
de retrait. Le prfet pouvait notifier lEPCI les modifications apporter pour respecter les
normes supra-communales ( DTA, Directive Paysagres, LAU ) et tre compatible avec le
PDU ( Article L123-1-1 du Code de l'Urbanisme ).
Si lEPCI, saisi par le prfet, navait pas approuv dans un dlai de 6 mois les
modifications demandes, les communes pouvaient exercer leur droit de retrait.

B) Intervention de lEtat :

29

En cas de ncessit dapplication locale des normes tatiques ou en cas de carence

des communes tablir un schma directeur, ltat prenait linitiative de llaboration ou de la
rvision dun tel document. Si 2 ans aprs une demande prfectorale, lEPCI navait pas
adopt de schma directeur, le prfet pouvait crer une Commission Locale dAmnagement
et dUrbanisme, compose de reprsentants des communes ou EPCI concern, de
reprsentant des services consulaires et de reprsentants de lEtat. La CLAU laborait un
schma qui tait approuv par arrt prfectoral ou par dcret du Conseil dEtat, si des
Conseils Municipaux du territoire concern sopposaient au projet.

II Contenu du schma directeur :

Le contenu du schma directeur est dfini larticle R122-25 du Code de l'Urbanisme.

A) Rapport :
Le rapport devait contenir une analyse de la situation actuelle et les principales
perspectives damnagement, en prenant en considration les volutions dmographiques,
conomique, sociales et culturelles, ainsi que les prvisions en matire dhabitation,
demplois, dquipement et les relations avec les territoires avoisinants.
Il devait justifier le parti damnagement adopt compte tenu des perspectives
davenir et de lquilibre entre le dveloppement urbain et lamnagement rural ainsi que
lutilisation optimale des grands quipements.
Il devait inclure une tude denvironnement analysant ltat initial de lenvironnement
et indiquant les mesures dans laquelle le schma prenait en compte le souci de sa
prservation.
Il devait justifier sa compatibilit avec les DTA ou en leur absence, des LAU ainsi
quavec les SMVM, les directives paysagres, et le cas chant, les mesures de la charte de
parc naturel rgional.

B) Les documents graphiques :

Ce sont des cartes 1/50000me qui indiquaient ltat actuel de territoire et de sa
situation prvisible lissue de la 1 re phase de ralisation ( + 10 ans ) et lissue de la
priode pour laquelle les schmas avaient t tablis ( + 25 ans ).
Elles faisaient apparatre la destination gnrale des sols, les zones dextension des
agglomrations, de restructuration ou de renouvellement, les espaces boiss, agricoles,
forestiers ou libres maintenir ou crer, les principaux sites urbains ou naturels protger,
la localisation des principales activits et quipements publics, lorganisation gnrale de la
circulation et des transports, les lments essentiels des rseaux dassainissement et du
systme dlimination des dchets ventuellement les primtres de zones faisant lobjet de
schmas de secteurs et en montagne limplantation des units touristiques nouvelles.

III Effets du schma directeur :

A) Schmas approuvs :
Daprs larticle R122-27 du Code de l'Urbanisme, devaient tre compatibles avec les
schmas directeurs, les POS, les ZAC, les projets dacquisition foncire des collectivits
publiques, des tablissements publics et de leurs concessionnaires, ainsi que les grands
travaux dquipement, la politique dpartementale de gestion et douverture au public des
espaces naturels sensibles, les autorisations doccupation des sols dans le cas des

30

agglomrations nouvelles et les autorisations de construire donnes aux propritaires

despaces boiss.
Les schmas directeurs approuvs avant lentre en vigueur de la loi SRU demeurent
applicables jusque la prochaine rvision. Mais cette loi subordonne leur prennit la
condition que leur suivi puisse tre assur, cest pourquoi larticle L122-18 du Code de
l'Urbanisme, issu de la loi SRU, prcise que si ltablissement public ayant tabli un schma
directeur a t dissout ou nest plus comptent, les communes et EPCI comptent doivent
constituer un nouvel tablissement public avant le 1 er janvier 2002, auquel cas, le schma
directeur deviendrai caduc.
Tant que cet tablissement nest pas constitu, le prfet peut, aprs avis des
personnes publiques et enqute publique, dcider par arrt la modification du schma
directeur sauf si des communes du territoire sy oppose. La dcision est prise par le
Conseil dEtat travers un dcret. Jusquau 1er janvier 2002, une commune pouvait
demander tre exclue du primtre de schma directeur pour intgrer celui dun SCOT
paraissant lui assurer une meilleure cohrence territoriale, spatiale et conomique.
Conformment larticle L122-18, les schmas directeurs maintenus en vigueur sont
soumis au mme rgime juridique que les SCOT et produisent les mmes effets ce qui
signifie quils devront, sous peine de caducit tre rviss au plus tard 10 ans aprs la
publication de la loi SRU et quils sopposent aux PLH, PDU, Schma de Dveloppement
Commercial, PLU, PSMV, Cartes Communales et oprations foncires damnagement.

B) Schmas en cours dlaboration ou de rvision :

Conformment larticle L123-3-2, le prfet pouvait suspendre les effets de lacte
rendant public ou approuvant le POS lorsque les dispositions de celui-ci taient de nature
compromettre la ralisation dun schma directeur en cours dtablissement.
Larticle L122-6 prvoyait lapplication exceptionnelle par anticipation des orientations
dun schma directeur en cours de rvision afin de permettre la ralisation de programmes
de personnes publiques compatibles avec ses orientations, condition que ses dernires ne
fussent pas de nature compromettre la ralisation dun PIG ou lapplication des LAU,
quelles eussent fait lobjet dtudes suffisamment avances pour sassurer de leur
compatibilit avec les principales perspectives damnagement futur et avec la destination
gnrale des sols et quelles comportent un rapport et des documents graphiques.
Larticle L122-18 prvoit quun schma directeur en cours dlaboration ou de rvision
dont le projet a t arrt avant lentre en vigueur de la loi SRU et dont lapprobation doit
intervenir dans lanne qui suit cette entre en vigueur, reste soumis au rgime
dapprobation. Sans son approbation,, un tel schma directeur sera soumis au rgime
juridique des SCOT.
En revanche, quand un schma directeur en cours de rvision na pu tre arrt
avant lentre en vigueur de la loi SRU, lEPCI ou le syndicat mixte peut choisir de se
soumettre au rgime des SCOT ou de conserver le rgime du Schma Directeur si le projet
de rvision doit tre arrt avant le 1 er janvier 2002 et si la rvision doit tre approuve avec
le 1er janvier 2003.

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Le SCOT, document de rfrence

des politiques publiques
La loi de cration du SCOT ( Schma de COhrence Territoriale ) entrine la
disparition du schma directeur. Ltablissement du SCOT est une rponse lchec du
schma directeur, la procdure est moins lourde et les risques dobsolescence sont vous
disparatre.

I Le SCOT, document de planification stratgique :

Le contenu du SCOT a t totalement remani par rapport celui du Schma
Directeur. Le SCOT doit rpondre un besoin de cohrence qui doit exister entre lensemble
des politiques sectorielles menes sur le primtre concern. Ainsi une agglomration est
couverte de nombreux documents : Schma Directeur, Plan de Dplacement Urbain,
Programme Local dUrbanisme Chacun de ces documents est labor par une institution
distincte, sans liens entre chaque document.
Le SCOT a pour vocation dtre le document de rfrence des politiques publiques
fixant des objectifs dans diffrents domaines ( urbanisme, habitat, dveloppement
conomique, loisirs, dplacements ). La cohrence entre les documents est renforce par
un lien de compatibilit entre les diffrents documents thmatiques ( PLH, PDU, cartes
communales, autorisation dexploitation commerciale, oprations foncires, actions
damnagement ).
Les SCOT dfinissent les diffrents objectifs pour chaque domaines mentionns que ce
soit lquilibre social de lhabitat, la construction de logements sociaux, la mise en valeur de
lentre de ville, la prvention des risques, la cration de dessertes de transport collectif, les
quipements commerciaux et artisanaux.
La protection des espaces est une proccupation importante du SCOT. Il peut
dterminer les espaces naturels ou urbains protger et ainsi dfinir une localisation ou une
dlimitation de ces espaces. Le SCOT fixe aussi les orientations gnrales de lorganisation
de lespace et de la restructuration des espaces urbaniss. De part la lutte contre ltalement
urbain, le SCOT participe donc une optimisation de lespace urbain qui se traduit par
exemple par la valorisation de friches industrielles.
Cet objectif est raffirm par la possibilit du SCOT de conditionner louverture
lurbanisation de certains secteurs ( naturels ou agricoles ) lutilisation pralable de terrains
situs en zone urbaine et desservie par des quipements..

II La cration du SCOT, pas dobligation mais une vive

incitation :
Le SCOT, comme le Schma Directeur, est un document dcentralis dont la
procdure provient des EPCI ou de Syndicat Mixte. Il ny a par consquent aucune obligation
pour les communes dengager llaboration dun SCOT. En revanche, elles sont fortement
incites car la loi conditionne louverture lurbanisation de zones de future urbanisation et
de zones naturelles lexistence dun SCOT existant au 1er janvier 2002 ( ou Schma
Directeur opposable ).
Ce mcanisme de blocage ne concerne que les communes situes dans une bande
de 15 km autour dune agglomration de 15000 habitants ( sens RGP ) et celles situes 15
km du bord de la mer. Le calcul de cette bande se fait partir de la limite extrieure de la

32

partie agglomre de lunit urbaine. Le primtre de 15 km na aucun fondement juridique.

Il sagit dun souhait du lgislateur dviter que les communes priphriques optent pour des
choix damnagement contraires ceux de lagglomration principale. Ce primtre tend
prserver, pour lavenir, un amnagement cohrent de lagglomration et de sa priphrie.
Trois amnagements permettent aux communes dchapper lapplication de ce
principe :
_ le 1er autorise lextension limite de lurbanisation dans les PLU et les cartes
communales, avec laccord du prfet et lavis de la chambre dagriculture et du comit
dpartementale des sites.
_ le 2nd permet aux prfets daffranchir les communes de respecter ce principe en
constatant lexistence de rupture gographique.
_ le 3me prend en compte lavancement du SCOT, le principe est cart avec laccord
de lEPCI, quand un primtre SCOT est arrt.

III Quel primtre pour les SCOT ?

La loi impose le respect dune cohrence soit territoriale, institutionnelle ou lie aux
politiques publiques mises en uvre. Mais la dtermination dun primtre pertinent est
laisse au choix des communes.
Territoriale dabord, car le territoire doit tre dun seul tenant ( par rfrence la
loi Chevnement et les communauts urbaines, de communes Institutionnelle ensuite car
le primtre de SCOT doit inclure la totalit du primtre des EPCI quil recouvre. Le
primtre doit prendre en compte le champ territorial des politiques publiques tels que le
PDU, le PLH, le PLU
Le primtre du SCOT est propos par les communes suivant les rgles de majorit
identiques au Schma Directeur. Il sagit dune majorit au 2/3 au moi,ns des communes
intresses regroupant au moins la moiti de la population ou la moiti des communes pour
2/3 de la population totale. Le primtre est alors propos au prfet qui larrte aprs avis
des autorits dpartemental.

IV La procdure dlaboration et de rvision du SCOT :

A) Dmocratisation de la procdure :
Linnovation majeure, en matire procdurale, est un renforcement de la participation
des habitants. Les autorits comptentes nchappent pas lobligation de mettre en uvre
une concertation avec la population ( Art. L300-2, Code de lUrbanisme ). De plus, une
enqute publique doit tre organise par lorgane de lEPCI charg de llaboration du
SCOT.
Un dbat au sein e lorgane dlibrant de lEPCI doit tre organis au plus tard 4mois
avant lexamen du projet de SCOT. Ce dbat doit porter sur les orientations gnrales du
projet damnagement et de dveloppement.

B) Simplification de la procdure :
La procdure de rvision du SCOT est plus simple que celle du Schma Directeur.
Elle se traduit par la disparition de la phase dfinissant les modalits dassociation des
personnes publiques. La loi simplifie les choix en tablissant une liste de personnes pouvant
tre consultes par lEPCI.
Ainsi, outre le prfet et les services de ltat, peuvent tre consults : les prsidents
des conseils rgionaux et gnraux, les autorits comptentes en matire dorganisation de
transport urbain, les organes de gestion des parcs naturels rgionaux, les CCI, les chambres

33

des mtiers, les chambres dagriculture, les prsidents des EPCI voisins, les maires des
communes voisines.
La liste nest limitative car lavis dassociation ou dorganismes ayant comptence en
matire dhabitat, durbanisme, de dplacement, damnagement ou denvironnement peut
tre demand par le prsident de lEPCI.
Le projet de schma est ensuite arrt par dlibration puis transmis aux personnes
publiques. Les projet est alors soumis enqute publique puis approuv par lEPCI.

C) Le retrait des communes en cas datteinte un intrt essentiel :

Ce processus existait dj auparavant, mais ne pouvait tre mis en uvre quaprs
lapprobation du Schma Directeur avec des rgles de procdures strictes.
Dans le nouveau rgime, la possibilit dune commune ou dun EPCI de dnoncer
latteinte ses intrts essentiels peut tre engag durant la phase de consultation de 3
mois. La commune saisit le prfet en lui notifiant les modifications demandes. Ce dernier
donne donc un avis aprs consultation du dossier.
Si, malgr lapprobation du SCOT, la commune nobtenait pas satisfaction, un dlai
de 2 mois, compter de la date dapprobation du SCOT est accorde pour se retirer.

D) Un mcanisme de suivi pour lutter contre lobsolescence du

SCOT :
Lun des dfauts majeur du Schma Directeur tait davoir t conu par des
organismes dont la disparition tait programme avec lapprobation du document. De plus, il
y a incompatibilit entre POS et Schma Directeur. Pour viter au SCOT cet cueil, la loi
SRU conoit 2 innovations majeures :
_ en plus de llaboration, prenniser ltablissement charg de la cration du SCOT.
Les missions sont largies, lorganisme est aussi charg du suivi et de la rvision du
SCOT.
_ valuation priodique du document : larticle L122-14 permet la rvision du SCOT
tous les 10 ans ou le cas chant de son maintient. Labsence dun examen la date
prvue entrane la caducit du SCOT.
La loi tablit un lien fort entre lorganisme et le document. Le SCOT et lEPCI deviennent
donc indissociables.

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Le Plan dOccupation des Sols ( POS )

Document de la planification urbaine, le POS fixait les rgles gnrales et les
servitudes doccupation du sol sur tout ou une partie du territoire communal. Le POS nest
pas obligatoire, mais si les communes en voulaient un, elles devaient respecter un contenu
minimum obligatoire fix par larticle L123-1 du Code de l'Urbanisme.

I Elaboration et rvision des POS :

A) Procdures dlaboration :
Selon larticle R123-2 du Code de l'Urbanisme, llaboration du POS dbutait par une
prescription de ltablissement du plan et ne sachevait pas son approbation par le Conseil
Municipal. La procdure tait conduite par le maire ou le prsident de lEPCI auquel la
commune avait confi llaboration du plan.
Le maire transmettait au prfet la dlibration prescrivant ltablissement dun POS.
ce dernier dfinissait les modalits dassociation de lEtat, de la rgion, du dpartement, des
chambres consulaires, aux communes limitrophes et EPCI et aux associations de dfenses
des
, la commission dpartementale des structures agricoles ou aux organisations de
gestion des parcs naturels rgionaux si le POS avait des consquences sur les prrogatives
de chaque entit.
Aprs avoir recueilli diffrents avis, le maire prenait un arrt de mise en uvre de la
procdure dlaboration du POS qui indiquait quels services de ltat et les personnes
publiques taient associes, quelles communes ou EPCI consulter, qui est charg des
tudes ( services municipaux, DDE ). Une dlibration du Conseil Municipal arrtait le
projet du POS. La dlibration est affiche en mairie et est consultable par tous.
Le projet, tenant compte des observations, est alors arrt par le maire qui rendait
public le POS, le transmettait au prfet et laffichait en mairie et le mentionnait dans 2
quotidiens rgionaux. Rendu public, le POS est opposable au tiers.
Par un 2nd arrt, le maire ouvrait lenqute publique. Cet arrt douverture de
lenqute publique prcisait lobjet de lenqute, rendait public le nom du commissaireenquteur et indiquait les jours, heures et lieux douverture au public, ce lieu de consultation
du rapport et les conclusions de lenqute. Les conclusions, daprs larticle R123-11 du
Code de l'Urbanisme, devaient tre prcises si elles taient favorable ou dfavorables.
Aprs rception des conclusions et la prise en compte des diffrents avis par le
maire, le POS est approuv par dlibration du Conseil Municipal et transmis au prfet,
affich en mairie et mentionn dans 2 quotidiens rgionaux.
Larticle R123-19 du Code de l'Urbanisme prvoit le maintient en vigueur des POS
approuvs jusque la prochaine rvision et maintient en vigueur les POS rendus publics
condition quils soient toujours opposables la date dentre en vigueur de la loi SRU.

B) Modification et rvision du POS :

1) Modifications :
La modification du POS est possible si elle ne porte pas atteinte lconomie
gnrale du POS ou si elle ne concerne pas les espaces boiss classs ou si elle ne
comporte pas de graves risques de nuisances. Daprs les articles L123-4 et R123-34, la
modification du POS est dcide par le maire ou le prsident de lEPCI et est mene
unilatralement par la commune ou lorgane dlibrant. Un POS en cours de rvision peut
tre lobjet de modification sil est de porte limit ou devrait intervenir rapidement. La

35

modification du POS est soumise enqute publique et approuve par dcision du Conseil
Municipal et faisant lobjet des mme mesures de transmission et publicit que pour un POS
approuv.

2) Adaptation et mise jour :

Larticle L123-7-1 met une procdure qui vise acclrer la ralisation dun projet
dintrt gnral. Le prfet pouvait mettre en demeure le maire ou le prsident de lEPCI de
rendre public les nouvelles dispositions du POS dans les 3 mois. Si lautorit ne le faisait
pas, le prfet pouvait se substituer elle.
La mise jour du POS, qui consistait en un rapport matriel dans les documents du
POS des nouvelles Servitudes dUtilit Publique et la modification assimile de loccupation
des sols taient effectue par arrt du maire ou du prsident dEPCI. En cas dinaction, le
prfet pouvait rendre lui-mme larrt de mise jour.

3) Rvisions :
La rvision seffectuait selon la mme procdure que llaboration, sous les deux
rserves suivantes : le projet de rvision ntait pas rendu public et lorsque la rvision avait
pour objectif de couvrir tout ou partie dune zone dhabitat future, elle devait respecter la
procdure de concertation pralable avec les habitants, les associations locales et les autres
personnes concernes prvues larticle L300-2 du Code de l'Urbanisme. La rvision ne
pouvait concerner quun POS approuv.
Larticle L123-19 prvoit que la rvision de POS dont le projet a t arrt avant
lentre en vigueur de la loi SRU demeure soumise au rgime antrieur si son approbation
doit intervenir dans un dlai dun an.

II Contenu du POS :
A) Description du dossier de POS
1) Rapport de prsentation :
Le rapport de prsentation constitue lexpos des motifs du POS, il devait analyser la
situation existante et les perspectives dvolution dmographique, conomique et sociale du
territoire couvert par le POS et devait expliquer les options retenues. En cas de modification
ou de rvision, il devait tre actualis.
Il comprenait une tude denvironnement et indiquait la prise en compte des
proccupations environnementales du POS. Ces indications devaient tre actualises en cas
de rvision du POS. labsence ou linsuffisance des tudes denvironnement entranait une
dclaration dillgalit du POS.
Le rapport devait dmontrer la compatibilit du POS avec les orientations des
schmas directeurs et de secteurs ou avec les DTA ou LAU. En outre, il montrait que le POS
respectait les SUP, ne compromettait pas les PIG et prenait en compte les dispositions des
PLH. Enfin, le rapport devait prsenter la superficie des diffrents types de zones urbaines et
naturelles ainsi que des espaces classs boiss.

2) Documents graphiques :
Ce sont des cartes dont lchelle est comprise entre 1/2000 me et 1/10000me faisant
au moins apparatre les zones urbaines ( zone U ) et les zones naturelles ( zone N ),
les SUP vises larticle L126-1 du Code de l'Urbanisme et les primtres viss larticle
R123-19 ( secteurs sauvegards, ZAC, zones de premption, primtre de rnovation
urbaine ).
Les zonages spcifiques pouvaient figurer sur le document comme les terrains
cultivs protger en zone urbaine, les zones naturelles protger, les espaces boiss

36

classs conserver ou crer, les zones dactivits spcialises, les secteurs o lutilisation
du sol est soumise rglementation, le trac et les caractristiques des voies de circulation
prsentes ou futures

3) Rglement :
Cest la pice essentielle du POS, car, daprs larticle R123-21 du Code de
l'Urbanisme, il fixe les rgles applicables aux terrains compris dans les diverses zones du
territoire couvert par le plan . Il devait au moins :
_ dterminer laffectation dominante par zone selon les catgories prcises larticle
R123-18 en prcisant lusage principal qui peut en tre fait et la nature des activits
qui peuvent y tre interdite ou soumise conditions particulires comme louverture
et lextension dtablissement industriels, lexploitations de carrires, les oprations
daffouillement ou dexhaussement de sol.
_ dicter en fonction des situations locales, les prescriptions relatives limplantation
des constructions par rapport aux voies limites sparatives et autres constructions .
Le rglement est compos par 3 axes principaux :
_ dispositions gnrales : cette partie prsente les champs dapplication territoriale du
POS, la porte respective du rglement lgard des sols.
_ disposition applicables aux zones urbaines : contient les rgles particulires
chaque type de zone et rglement de zone.
_ disposition applicables aux zones naturelles : idem.
La structure des rglements de zone tait galement impose. Elle comprend trois
sections :
_ nature de loccupation et de lutilisation des sols : divis en 2 articles ( type
doccupation ou dutilisation admise, type doccupation ou dutilisation indirecte ).
_ condition doccupation du sol : comprend 10 articles :
Accs et voiries.
Dessertes pour les rseaux.
Implantations par rapport au voies.
Implantation des constructions par rapport au limites sparatives.
Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une
mme proprit.
Emprise au sol.
Hauteur des constructions.
Aspect extrieur.
Stationnement.
Espaces libres et plantations.
_ possibilits maximales dutilisations des sols : spar en 2 articles ( coefficients
dutilisation des sols et dpassement du coefficient doccupation du sol ).

4) Annexes :
Elle est constitue dune part aux vues de larticle R123-10 du Code de l'Urbanisme,
des avis et communications des personnes consultes ou tendues lors de llaboration du
POS, dautre part, les documents numrs larticle R123-24 savoir :
_ liste des emplacement rservs aux voies et ouvrages publics, aux installations
dintrt gnral et aux espaces verts, en indiquant leur destination, leur superficie et
lindication des collectivits, services et organismes publics bnficiaires.
_ schmas des rseaux deau et dassainissement assortis dune note technique
justifiant les emplacements prvus pour le captage, traitement et stockage des eaux
destines la consommation, les stations dpuration, usine de traitement des
dchets accompagn dune note technique sur le systme dlimination des dchets.
_ liste des SUP affectant les sols, bois et forts sous un rgime forestier.
_ indication du lieu o le schma directeur et les DTA peuvent tre consult.
_ la liste des lotissements dont les rgles ont t maintenues.

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_ le PEB ( Plan dExposition au Bruit et les secteurs situs au voisinage des

infrastructures de transport terrestre et affect au bruit.
_ les dispositions opposables dun projet de prvention des risques naturels ( PPRN ).

B) Le zonage :
Daprs Jacquot et Priet, le zonage se dfinit comme lopration qui consiste diviser
le territoire couvert par le POS en zones et secteurs affect des usages diffrents. Il
permet dorganiser lutilisation de lespace en sparant les activits et occupation du sol
incompatibles et en runissant au contraire celles qui le sont.
Le zonage obit une logique damnagement propre. Il tablit des rgles diffrents
pour des zones vocation diffrencie sans que lon puisse lui opposer le principe dgalit.
Le zonage nest pas tenu de respecter les limites de proprit foncire.

1) Les zones urbaines :

Elle se dfinit comme des zones dans lesquelles les capacits dquipement
publics existant ou en cours de ralisation permettent dadmettre immdiatement les
constructions .
Par quipement public, on entend non seulement les quipements dinfrastructure
mais galement non seulement les quipements dinfrastructure mais galement les
quipement de superstructure indispensable la vie des habitants. On est en prsence dun
quipement en cours de ralisation quand la collectivit publique est en mesure de
sengager sur cette ralisation dans un dlai connu, que cette ralisation ai ou non
commenc .
Tous les terrains quips ou sur le point de ltre ntait toutefois pas ncessairement
class en zone U, car larticle L123-1-1 prcise que les POS devaient prendre en
considration la valeur agronomique des sols, les structures agricoles, les terrains
produisant des denres de qualit suprieur, les orientations des PDU sils existent,
lexistence de risques naturels prvisibles et de risques technologiques, la prsence
dquipement spcifiques important . dans de tels cas, les terrains passaient en zone U.
Sont dclars inconstructibles, les espaces suivants :
_ les emplacements rservs aux voies et ouvrages publics.
_ les installations dintrt gnral.
_ les espaces verts.
_ les espaces boiss classs conserver ou crer.
_ les zones de risque ou de nuisance.
Dans tous les autres cas, leffet principal de la zone U est la rgle de constructibilit
qui fait quun permis de construire ne peut tre refus pour dfaut dquipement. Mais le dit
permis, selon larticle L421-5, ne peut tre accord si la viabilit dun terrain entrane des
travaux et que lon ne sait ni dans quel dlai ni par quelle collectivit ceux-ci pourront tre
excut.

2) Les zones naturelles :

Les zones naturelles sont celles sur lesquelles la construction peuvent tre interdites.
Larticle R123-18 du Code de l'Urbanisme en prvoit 4.
a) Les zones durbanisation future ou zone NA :

Il sagit de zones naturelles ayant vocation tre urbanise loccasion dune

modification du POS, de la cration dune zone damnagement concerte, doprations
damnagement compatibles avec le rglement et ladoption dun PLU.
La localisation des zones NA doit respecter les orientations du Schma Directeur ou
du SCOT. En labsence dun tel schma, les zones NA taient dlimites, en prenant en
considration les intrts protgs par lancien article L123-1-1, ce qui nest plus impos par
la loi SRU. En revanche, les zones NA devront toujours, en zone de montagne ou littorale,
tre localise uniquement en continuit avec les agglomrations existantes ou dans les

38

hameaux nouveaux intgrs lenvironnement, conformment aux articles L145-3-III et

L146-4-I du Code de l'Urbanisme.
Les zones NA tant destines tre urbanises, les constructions ny sont pas
ncessairement interdites. Mais il convient de distinguer selon quil sagissent dune zone NA
stricte ( o la collectivit publique projette une ouverture ultrieure lurbanisation ) ou dans
une zone rglement alternatif ( o lurbanisation relve de linitiative prive et la
construction importante ).
b) Les zones naturelles ordinaires ou zones NB :

Au terme de larticle R123-18-2, il sagit de zones desservies partiellement par des

quipement quil nest pas prvu de renforcer et dans lesquelles des constructions ont dj
t difies.
Il sagit de zones concernes par le mitage qui ne justifie ni un classement protecteur
ni une urbanisation future. Lintrt de la zone NB est alors moins dommageable pour les
petites communes rurales quun classement en zone U ou NA.
La constructibilit dpend de lexistence dquipements publics lmentaires. Le POS
ou le PLU peut imposer une surface minimale pour quun terrain soit constructible. Les
lotissements y sont interdits.
c) Les zones de richesse naturelle ou zones NC :

Ce sont des zones qui servent ou pourraient servir de support dactivit agricole et
dactivits minires ou dextraction de matriaux ou de surface. Dans le cas des terres
agricoles, il sagit despaces cultivs ou cultivables prsentant un caractre rural
prdominant, mme sils sont partiellement quips ou construits.
Ne sont admises en zones NC les constructions directement lies et ncessaires
lactivit des exploitations agricoles :
_ les constructions caractre fonctionnel comme les serres ou les silos.
_ les btiments ncessaires lactivit agricole ( tables, granges, hangars ).
_ les btiments dhabitation de lexploitant et de ses employs.
_ les constructions ncessaires lexploitation agricole en cours de cration.
Peuvent toutefois tre tolres les activits para-agricoles lies au tourisme vert.
d) Les zones de protection ou zones ND :

Cette catgorie comprend daprs larticle R123-18-I-2 du Code de l'Urbanisme, les

zones protger en raison de lexistence de risques ou de nuisances, de la qualit des
sites, des milieux naturels, des paysages et de leurs intrts notamment du point de vue
historique, esthtique et cologique .
Sont susceptibles dtre class en zone ND :
_ les abords des monuments historiques ( mme en zone urbaine ).
_ les espaces naturels improductifs contenant des cosystmes mritant protection.
_ les zones humides constituant un ensemble propice la vie sauvage.
_ les espaces boiss en zone rurale ou proximit des agglomrations.
_ les terrains exposs au risque naturel.
_ les terrains proximit des installations classes de type SEVESO, de mines ou de
carrires.
_ les terrains proximit despaces publics gnrateurs de nuisances.
Les zones ND ont en commun dtre des zones o limplantation des constructions
est interdite ou soumise des conditions restrictives.

3) Les secteurs spciaux :

Il sagit despace soumis des rgles spciales qui se dploient lintrieur des
zones urbaines ou naturelles et auxquelles on a dj fait allusion.

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a) Emplacements rservs :

Ce sont des terrains destins recevoir des quipements publics ou dintrt gnral
ou des espaces vert, et qui sont provisoirement soumis un statut spcial pour quils ne
fassent pas lobjet dutilisation incompatibles avec leurs future destination. La rserve dun
emplacement par le POS ou PLU ouvre au propritaire un droit de dlaissement.
Quand la personne publique a acquis le terrain, elle ne peut obtenir de permis de
construire que pour un ouvrage ou une installation conforme la destination donne
lemplacement rserv.
b) Les espaces boiss classs :

Les espaces boiss classs par le POS sont dfinis larticle L130-1 du Code de
l'Urbanisme comme les espaces boiss, les bois, les forts, les parcs conserver,
protger ou crer, quils soient soumis ou non au rgime forestier, enclos ou non, attenant
ou non des habitations. Ce classement peut sappliquer galement des arbres isols des
haies ou rseau de haies, des plantations dalignement.
c) Les secteurs plan de masse :

Le POS peut imposer des prescriptions architecturales, en dfinissant des secteurs

pour lesquels les plans de masse ct 3 dimensions, organise limplantation des
constructions en fixant les emprises au sol bties et non bties ainsi que la hauteur des
volumes btis. Ce plan de masse ne peut droger aux rgles du POS / PLU que si cela
dcoule des dispositions architecturales laccompagnant.
d) Les zonages complmentaires :

Le POS / PLU peut galement dlimiter des secteurs de reconstruction lidentique

pour des motifs durbanisme ou darchitecture, des secteurs de curetage dans lesquels la
dlibration du permis de construire peut tre subordonne la dmolition de btiments, des
secteurs protger ou mettre en valeur dans lesquels un permis de construire sera
ncessaire avant toute dmolition dimmeuble, des zones dimplantation des magasins de
commerce de dtails, de grandes surfaces, pour lesquelles loctroi du permis de construire
sera soumis autorisation pralable de la commission dpartementale durbanisme
commercial, des zones dassainissement et de matrise des eaux pluviales de ruissellement,
des secteurs rservs aux terrains de camping et le stationnement des caravanes ou des
zones affectes la pratique du ski.

C) Le Coefficient dOccupation des Sols ( COS ) :

Daprs larticle R123-22 du Code de l'Urbanisme, le COS se dfinit comme le
rapport exprimant le nombre de m de plancher hors uvre susceptible dtre construit par
m de sol. Pour une mme zone ou partie de zone, des coefficients diffrents peuvent tre
fixs suivant la nature, la destination et les modalits de loccupation ou de lutilisation des
sols . La loi SRU hostile une mesure dfavorable la densification de lhabitat est
silencieuse sur le COS, mais non sur son transfert.
La surface de plancher dune construction sobtient par rapport la surface horsuvre brute ( SHOB ) qui est gale la somme des surfaces de plancher de chaque niveau
de la construction. On dduit de cette surface pour obtenir la surface hors-uvre nette
( SHON ) :
_ les combles et sous-sols non amnageables.
_ les toitures-terrasses, balcons et loggias.
_ les surfaces non closes situes au rez-de-chausse.
_ les surfaces amnages en vue du stationnement des vhicules.
_ les btiments agricoles autres que les habitations.

40

_ les surfaces affectes la ralisation de travaux tendant lamlioration de

lhygine des locaux dans la limite de 5 m par logements.

III Effets du POS :

A) Mesures de sauvegarde :
1) Sursis statuer :
Daprs lancien article L123-5 du Code de l'Urbanisme, lautorit comptente pouvait
refuser de se prononcer immdiatement sur les demandes dautorisation de travaux de
nature compromettre ou rendre plus onreuse lexcution du plan en cours de
prparation, mais ce sursis statuer ne pouvait intervenir quentre la date dentre en
vigueur de la dlibration prescrivant le plan ( ou sa rvision ) et larrt le rendant public et
ne pouvait excuter 2 ans.
De surcrot, les travaux devaient tre suffisamment avancs pour que la dcision
dopposer le sursis fut valablement fond sur les dispositions du plan en cours dtude.

2) Le rgime dautorisation de coupe et dabattage darbres :

Daprs larticle L130-1 du Code de l'Urbanisme, des la prescription du POS, les
coupes et abattages darbres dans les bois situs dans le primtre de ltude sont soumis
autorisation pralable, sauf si il existe un autre rgime dautorisation fond sur le Code
Forestier.

B) Mesures dexcution anticipe :

1) Application anticipe du plan en cours dlaboration :
Larticle R111-20 du Code de l'Urbanisme permet au prfet, aprs avis du maire,
dapporter des amnagements aux rgles fixant les conditions dimplantation des
constructions par rapport aux voies et emprises publiques et par rapport aux proprits
voisines pour les harmoniser avec les rgles prvues par le futur POS.

2) Application anticipe du plan en cours de rvision :

Daprs lancien article L123-4 du Code de l'Urbanisme, compter de la dcision
prescrivant la rvision du POS et sous rserve que cette rvision ait fait lobjet dtudes
avances et que les services de lEtat associs des personnes publiques aient particip
la procdure de rvision, une dlibration du Conseil Municipal ( ou EPCI ) peut appliquer
par anticipation les rgles du projet du POS rvis qui doit tre compatible avec les normes
supra-communales.
Conformment larticle L123-19, les mesures dapplication anticipes dun POS en
cours de rvision dcide avant lentre en vigueur de la loi SRU, demeurent applicables
jusqu lexpiration dun dlai de 6 mois compter de la dcision dapplication anticipe.

C) Opposabilit :
1) POS rendu public :
La dcision rendant public le POS le rendait opposable aux diverses utilisations du
sol sur une priode provisoire de 3 ans et lui faisait produire ses principaux effets juridiques.
Le POS rendu public tait au terme de lancien article L123-5 opposable toute personne
publique ou prive pour lexcution de tous travaux, construction, affouillement ou
exhaussement des sols pour la cration de lotissement et louverture dtablissements
classs .

41

Les diffrentes occupations ou utilisations des sols devaient tre compatibles avec le
POS rendu public ( Art. R123-31 ) sauf en ce qui concerne les lotissements qui devaient tre
conformes.

2) POS approuvs :
Lapprobation confrait un caractre dfinitif aux effets de lacte rendant public le POS
en son absence, ceux-ci taient suspendus lissue dune tude en 3 ans jusque ce quelle
intervienne.
Lapprobation du POS entranait le transfert aux communes comptentes en matire
durbanisme ( dlivrance des autorisation doccupation des sols, urbanisme oprationnel ).

42

Le Plan Local dUrbanisme

Le PLU traduit la politique damnagement et durbanisme de la commune dans un
document juridique. Mais la commune nest pas isole, il doit respecter les principes lgaux
qui simposent tous et dautre part, prendre en compte les grandes orientations dfinies au
niveau supra-communal.

I Le PLU et les orientations supra-communales :

A) Principes lgaux issus du Code de lUrbanisme :
Ces principes sont noncs dans les articles L110 et L121-1 du code de lUrbanisme
et simposent lEtat comme aux collectivits territoriales. Larticle L110 dfinit le principe de
gestion conome des sols et impose aux collectivits dharmoniser leurs dcisions en
matire dutilisation de lespace. Larticle L121-1, issu de la loi SRU, dfinit les principes qui
prcisent la notion de dveloppement durable en matire durbanisme :
_ assurer lquilibre entre dveloppement des communes urbaines et rurale et la
protection des espaces naturels.
_ assurer la diversit des fonctions urbaines et la mixit sociale de lhabitat.
_ assurer une utilisation conome de lespace, la matrise des besoins de
dplacement, la prservation de lair, de leau, des sols et sous-sols et la
prservations des espaces naturels.

B) Le PLU doit respecter les orientations dfinies par les documents

supra-communaux :
Cela seffectue par des rgles dfinies par larticle L111-1-1 du Code de lUrbanisme :
_ si une commune est couverte par un SCOT, le PLU doit tre compatible avec les
orientations de celui-ci, sans que la commune ait vrifier la compatibilit avec la
DTA ( si elle existe ) ou avec les lois Montagne et Littoral.
_ si une commune nest pas couverte par un SCOT, mais par une DTA, le PLU doit
tre compatible avec les orientations de celle-ci, sans que la commune ait vrifier la
compatibilit avec les lois Montagne et Littoral.
_ si une commune nest pas couverte par un SCOT, ni par une DTA, le PLU doit tre
compatible avec les orientations des lois Montagne et Littoral.
_ dans tous les cas, le PLU doit tre compatible avec le PDU, le PLH, le SMVM ou la
charte de parc naturel rgional.
En outre, le PLU doit respecter les projets dintrt gnral et les oprations dintrt
national ( Art. L 123-2, Code de l'Urbanisme ).

II Place et porte dun PLU :

Le PLU se veut tre un document plus global, plus complet et plus oprationnel que le POS.

A) Un document plus global :

Le PLU recouvre lintgralit du territoire de la commune ( ou de plusieurs communes
si cest un PLU intercommunal ) la seule exception des secteurs couverts par un plan de
sauvegarde et de mise en valeur dans les secteurs sauvegards.

43

Ainsi, il dfinit un projet unique et cohrent, y compris lintrieur de zones

damnagement concertes ( ZAC ). La municipalit na plus grer les diffrents outils de
planification couvrant partiellement son territoire.

B) Un document plus complet :

Contrairement au POS, le PLU nest plus seulement limit la dfinition de rgles
simposant au constructeur. Il comprend un projet damnagement et de dveloppement
durable ( PADD ), qui dfinit la politique densemble de la commune et prcise, si la
commune le souhaite, les diffrents projets damnagement.
Le PADD constitue le cadre de cohrence fondamental du PLU et des diffrents
acteurs de la communes dans le domaine de lamnagement, du traitement des espaces
publics et de lurbanisme.

C) Un document plus oprationnel :

Le PLU est le document de rfrence de toutes les actions et oprations
damnagement de la commune. Les Plan dAmnagement de Zone des ZAC sont
supprims, cest le PLU lui-mme qui comportera les rgles adaptes aux besoins de
lurbanisme oprationnel. Cest ainsi :
_ quil prcise la localisation et les caractristiques des espaces publics conserver,
modifier ou crer, ainsi que la localisation prvues pour les ouvrages dintrt
public, les installations dintrt global et les espaces verts.
_ quil peut identifier les secteurs devant faire lobjet dintervention de nature
favoriser le renouvellement urbain ;
_ quil peut dlimiter des primtres dans lesquels la constructions les plus
importantes ne sont pas autoriss pendant 5 ans dans lattente dun projet global
damnagement.
_ quil peut instaurer des servitudes protgeant les terrains concerns par de futurs
quipements, de faon plus souple que ne le faisaient les emplacements rservs qui
devaient indiquer de faon prcise lemplacement exact de ces quipement. Enfin,
dans les ZAC, il peut comme dans les PAZ, dterminer la surface de plancher
dveloppe hors-uvre nette dont la construction est autorise dans chaque lots, en
fonction de la nature et de la destinations des btiments.

III La structure du PLU :

Le PLU est compos par trois documents : un rapport de prsentation, le PADD et un
rglement accompagn de documents graphiques.

A) Le rapport de prsentation :
Celui-ci :
_ expose le diagnostic tabli par la commune.
_ analyse ltat initial de lenvironnement :
_ explique les choix retenus pour tablir le PADD et pour dfinir les zones et indique
les motifs des rgles que le PLU impose.
_ value les incidences des orientations du plan sur lenvironnement et expose la
manire dont le plan prend en compte le souci de sa prservation et de la mise en
valeur.

B) Le Plan dAmnagement et de Dveloppement Durable ( PADD ) :

Le PADD a deux fonctions essentielles qui correspondent aux deux parties du document :

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_ il dfinit les orientations durbanisme et damnagement qui concernent

lorganisation gnrale du territoire communal ( partie obligatoire ).
_ il peut en outre, prciser les orientations ou prescription concernant plus
spcifiquement des espaces ou quartiers ou des actions publiques. Les orientations
et prescriptions prcises par le PADD peuvent concerner les sujets suivant :
dveloppement et prservation du centre-ville, restructuration dlots, quartiers ou
secteurs, le traitement des rues et espaces publics, lamnagement des entres de
villes, la sauvegarde de la diversit commerciale des quartiers. Cette partie nest
facultative que dans son existence, pas dans les effets. Les orientations et
prescriptions sont toutes aussi opposables que les orientations obligatoires.

C) Le rglement et les reprsentations graphiques :

Ceux-ci :
_ dlimitent les zones urbaines ( Zones U ), les zones urbaniser ( Zones AU ), les
zones agricoles ( Zones A ), les zones naturelles ( Zones N ). Les anciennes zones
NB des POS sont supprimes.
_ dfinissent les rgles qui simposent aux constructeurs.
_ dlimitent certains espaces faisant lobjet de rglementations spciales : zones
boises classes, lments de paysages protger, secteurs risques, secteurs
faisant lobjet dexploitation des richesses du sous-sol
Il est en outre accompagn dannexes fournissant titre dinformation les primtres et les
dispositions particulires, rsultant dautres lgislations notamment les servitudes dutilit
publique.

IV La dmarche dlaboration du PLU :

Le PLU traduit en droit des sols le projet de la commune en matire durbanisme et
damnagement. Les lus choisissent de se doter dun tel outil dans le but de disposer dun
cadre de rfrence et de cohrence pour mettre en uvre les diffrents lments du projet.
Au pralable, les enjeux et les besoins sont identifis, tenant compte du SCOT et autres
documents supra-communaux et dune analyse de ltat de lenvironnement.
Ds lors, une dmarche a t labore pour construire un PLU :

Sources : CERTU, Le PADD du PLU, Ministre de lquipement, 2002

45

Les tudes complmentaires ne peuvent pas tre limites aux enjeux, thmes ou
projets. Il est indispensable de commencer par vrifier si les tudes existantes permettent ou
non dtablir un vritable diagnostic et une tude denvironnement. Le diagnostic nest pas
dtermin par les projets ou enjeux prtablis. La non prise en compte de ces principes
entrane lannulation du PLU.
Le dbat au Conseil Municipal doit tre pralable au choix des orientations et la
dfinition des moyens daction.

46

Le Plan dAmnagement et de
Dveloppement Durable ( PADD )
Son Contenu est dfini partir des articles L123-1 et R123-3 du Code de
l'Urbanisme. Sa porte rglementaire est tablie larticle R123-1. Il comporte 2 parties.
Lune, obligatoire, exprime les orientations gnrales durbanisme et damnagement de la
commune, lautre, facultative, prcise les prescriptions concernant des espaces particuliers.
Le PADD na pas de structure impose. Il doit obligatoirement exposer les
orientations gnrales en matire durbanisme et damnagement sur lensemble du
territoire de la commune.

I Le contenu du PADD :
A) La partie obligatoire du PADD :
Le Code de l'Urbanisme prcise que le PADD dfinit, dans le respect des objectifs et
principes noncs aux articles L110 et L121-1, les orientations durbanisme et
damnagement retenus par la commune, notamment en vue de favoriser le renouvellement
urbain et de prserver la qualit architecturale et lenvironnement .
Ces orientations gnrales durbanisme et damnagement concernant lorganisation
gnrale du territoire communal constitue la partie obligatoire du PADD. Elles peuvent tre
illustres et explicites au moyen de schmas.

1) Un contenu non impos :

La loi laisse les lus entirement libres dans llaboration et lnonciation de leur
projet et ne dfini pas de contenu minimal pour la partie obligatoire du PADD. Toutefois, les
orientations gnrales figurant dans cette partie obligatoire doivent dfinir une politique
densemble apportant des rponses aux problmes soulevs dans le diagnostic et mis en
vidence dans le PADD. Le PADD doit tre compatible avec les principes du dveloppement
durable prciss dans les articles L110 et L121-1.
A cet effet, le diagnostic prsent dans le rapport de prsentation portera au moins
sur les prvisions conomiques et dmographique et les diffrents besoins de la commune
en matire damnagement de lespace, de dveloppement conomique, denvironnement,
dquilibre social de lhabitat, de transport, dquipement et de services.
Ainsi la commune sera amene examiner, en fonction de la spcificit de son
territoire les diffrents champs dont pourra traiter son projet. Cette rflexion permettra de
mettre en perspective :
_ les composantes et particularits gographiques, sociales et conomiques de la
commune ainsi que les potentialits culturelles ou patrimoniales.
_ les projets ou politiques sectoriels ou territoriaux tablis lchelle supracommunale.
_ les choix stratgiques des lus.

2) La porte juridique des orientations gnrales :

Les orientations gnrales du PADD du PLU sont opposables toute personne
publique ou prive pour lexcution de tous travaux, construction, plantation, affouillement ou
exhaussement des sols, pour la cration de lotissement et louverture des installations
classes appartenant aux catgories dtermines par le plan ( Articles R123-1 et L123-5
du Code de l'Urbanisme ).

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Elles simposent la commune dans des termes de compatibilit, cest dire que les
actions et oprations engages ne doivent pas tre contraires ces orientations et doivent
contribuer leurs ralisations.
De par leur valeur rglementaire, les orientations gnrales constituent un cadre de
rfrence pour interprter les autres documents du PLU, garantissant ainsi la cohrence de
laction municipale en matire de politique urbaine.

B) La partie facultative dun PADD :

La partie facultative du PADD peut prsenter les orientations et les prescriptions
concernant des espaces ou quartiers, des actions publiques Le niveau de dfinition et de
prcision dpend de la volont dengagement de la commune et de ltat davancement des
projets, actions ou oprations damnagement envisags.

1) Un contenu encadr :
Cette partie du PADD est lexpression territorialise des politiques urbaines de la
commune. Le code de lurbanisme dfinit avec prcision larticle R123-3 ce que peut
comporter cette partie du PADD :
1) Les mesures de nature prserver les centres-villes et les centres de quartier,
les dvelopper ou en crer de nouveaux.
2) Les actions ou oprations relatives la restructuration ou rhabilitations dlots, de
quartiers ou de secteurs, les interventions destines lutter contre linsalubrit et
restaurer, restructurer ou rhabilit des lots ou immeubles.
3) Les caractristiques et le traitement des rues, sentiers pitonniers et pistes
cyclables et des espaces et ouvrages publics conserver, modifier ou crer.
4) les actions et oprations damnagement de nature assurer la sauvegarde de
la diversit commerciale des quartiers.
5) Les conditions damnagement des entres de villes, en application de larticle
L111-1-4.
6) Les mesures de nature assurer la prservation des paysages.
la partie facultative du PADD ne pourra porter sur dautres sujets. De plus, cette partie peut
tre mis en cohrence avec les orientations gnrales nonces dans la partie obligatoire et
doit tre compatible avec ces dernires. Sinon, le document deviendrai illgal.

2) La porte juridique de la partie facultative du PADD :

Les orientations gnrales du PADD du PLU sont opposables toute personne
publique ou prive pour lexcution de tous travaux, construction, plantation, affouillement ou
exhaussement des sols, pour la cration de lotissement et louverture des installations
classes appartenant aux catgories dtermines par le plan ( Articles R123-1 et L123-5
du Code de l'Urbanisme ).
Quand le PADD se limite dfinir les orientations, celles-ci simposent aux travaux,
actions et oprations dans une relation de compatibilit, cest dire que ces dernires ne
doivent pas aller dans le sens contraires des orientations dfinies, mais doivent contribuer,
leur faon, les raliser. Quand le PADD nonce des prescriptions plus prcises, celles-ci
simposent alors aux travaux dans une relation de stricte conformit.

C) La cohrence entre les orientations gnrales et les prescriptions

particulires :
Si toutes les orientations et prescriptions particulires ne renvoient pas obligatoirement
une orientation prcise, il est vident quelles ne devront pas tre contraire aux orientations
gnrales en matire durbanisme et damnagement dans la partie obligatoire du PADD.

48

II Le PADD et les autres documents du PLU

A) Le PADD et le rapport de prsentation :
Le rapport de prsentation, daprs larticle R123-2 du Code de lUrbanisme, prsente
le diagnostic prvu larticle L123-1 et lanalyse de ltat initial de lenvironnement qui
encourent la dtermination des orientations et prescriptions du PADD. Dautre part, il
explique les choix retenus pour tablir le PADD au regard des objectifs dfinis larticle
L121-1 et les dispositions mentionnes larticle L111-1-1.
Il joue ainsi un double rle dexpos des motifs vis vis des orientations gnrales du
PADD et des prescriptions particulires en expliquant les choix retenus pour tablir le PADD
et en expliquant la dlimitation des zones et en prsentant les motifs des limitations
administratives lutilisation des sols apports par le rglement.

B) Le PADD, rglement et documents graphiques :

Au regard des orientations et prescriptions particulires, le PADD, les documents
graphiques et les rglements ont donc des relations de complmentarit et, par consquent,
de ncessaire cohrence.
Les orientations et les prescriptions dfinies par le PADD ne dispensent pas la
commune de faire figurer au rglement ou dans les documents graphiques les limitations au
droit de proprit qui relve de cette partie du PLU en vertu des articles R123-9, R123-11,
R123-12 tels que les rgles dimplantation des construction, les emplacements rservs

III Le PADD, un document souple et volutif :

Le projet est un outil souple qui permet de rendre compte des volutions communales.

A) Rorienter le projet ou modifier certains aspects :

Le projet de la commune est ncessairement amen voluer avec le temps. Une
commune qui voudrait changer de projet peut le faire lors de la rvision ou de la modification
du PLU. Elle pourra traduire son nouveau projet dans le PADD dans les mmes conditions
que celle de llaboration initiale.

B) Prciser le projet communal :

Le projet communal peut aussi tre prciser au fur et mesure de ltat davancement
de la rflexion. Lengagement des lus peut galement voluer en parallle ; il peut porter
sur une organisation trs gnrale ( orientations gnrales inscrites dans la partie obligatoire
du PADD ), tre dtaille dans un plan masse port au rglement ou tre dcrit dans un
schma de principe ( orientations, prescription de la partie facultative du PADD ).

49

Les MARNU et les

Cartes Communales
Avant la dcentralisation, il existait un rglement gnral durbanisme, remplac par
les rgles gnrales durbanisme. Les rgles dordre public numres par larticle R111-1
du Code de l'Urbanisme, sappliquaient dans les communes non dotes de POS.
Avant 1983, certaines communes avaient t dote par la DDE de cartes
communales ( zonage des terrains non-constructibles et constructibles ayant valeur de
directive au sens de la jurisprudence Crdit Foncier de France ). Les MARNU jourent un
rle similaire entre 1983 et 2000.
Larticle L111-1-3 permettait dchapper la rgle de la construction limite quand le
Conseil Municipal avait, conjointement avec le reprsentant de lEtat, prcis les modalits
dapplication des rgles gnrales durbanisme prise en application de larticle L111-1 sur
tout ou une partie du territoire .

I Elaboration :
A) Les Modalits dApplication des Rgles gNrales dUrbanisme :
Les textes nindiquaient aucune procdure spcifique dlaboration conjointe par le
Conseil Municipal et le prfet. Aucune tude dimpact ou enqute publique ntait prvue.
Les tudes techniques taient alors menes par les DDE et finance par le Ministre de
lEquipement. Le zonage tablit, celui-ci tait approuv par le prfet et le Conseil Municipal.
Les MARNU taient valables 4 ans mais taient quasiment renouvelables.
Lexpiration du dlai quadriennal pouvait aussi tre loccasion dune modification voire dun
abandon.
En consquence de quoi, dici 4 ans, les actuelles MANU, qui concernent 2800
communes, auront disparu .

B) Les Cartes Communales :

Larticle L124-1 prvoit la possibilit pour les communes non dotes de PLU
dlaborer, dans le cadre de groupements intercommunaux, une charte communale,
prcisant les modalits dapplication des rgles gnrales durbanisme. Ces cartes
communales sont approuves, aprs enqute publique, par le conseil municipal et le prfet.
Ces cartes communales ont un caractre permanent.

II Contenu :
Le document fixant les MARNU contenait une note de prsentation exposant les
objectifs et les choix damnagement retenus, une carte prsentant la destination gnrale
des sols et les espaces pouvant accueillir des constructions et un nonc de la faon dont
seront appliques les rgles gnrales durbanisme dans les diffrentes parties de la
communes.
La loi SRU est silencieuse sur le contenu des cartes communales.

50

III Effets :
Les MARNU contenaient des rgles opposables au tiers et constituaient des actes
faisant griefs susceptibles de recours pour excs de pouvoir. Les autorits comptentes
pouvaient se fonder sur les MARNU pour dlivrer ou refuser doctroyer une autorisation
dutilisation ou doccupation des sols dans les communes non dotes de POS.
Toutefois, des drogations la rgle de recul le long des autoroutes, lobligation
des installations collectives de distribution deau potable ou dassainissement ou aux rgles
dimplantation des constructions, taient possibles si elles taient justifies par un intrt
gnral et quelles ne portaient pas excessivement atteintes aux intrts protgs par les
rgles gnrales durbanisme.

51

Partie 4

Lurbanisme Oprationnel

52

Lexpropriation
Lexpropriation peut tre dfinit comme une procdure administrative et judiciaire
qui permet lEtat de contraindre une personne publique ou prive de cder la proprit dun
immeuble ou dun droit rel immobilier une personne publique ou prive moyennant
certaines garanties et le paiement dune juste et pralable indemnit ( J Lemasurie, le droit
de lexpropriation ).
Selon larticle 17 de la Dclaration des Droits de lHomme et du Citoyen,
lexpropriation ne peut intervenir que lorsque la ncessit publique, lgalement constate
lexige videmment et sous la condition dune juste et pralable indemnit .
Seul lEtat peut exproprier un immeuble ou une partie de celui-ci comme le sous-sol
ou un droit rel immobilier.

I Le stade administratif :
A) Enqute pralable
1) Le dossier denqute :
a) Le dossier de larticle R11-3-I du Code de lExpropriation :

Il sagit du dossier de droit commun qui comprend une notice explicative faisant
ressortir prcisment les avantages attendus du projet et justifiant le parti retenu, un plan de
situation permettant de localiser limplantation de lopration, un plan gnral des travaux
importants, lapprciation sommaire des dpenses, ltude dimpact ou la notice dimpact si
elle est exige, et une valuation socio-conomique faisant apparatre les cots dentretient,
de renouvellement et dexploitation.
b) Le dossier simplifi de larticle R11-3-II du Code de lExpropriation :

On ne peut y recourir que pour lacquisition dimmeubles utilisables en ltat ou ne

ncessitant que de simples rparation ou des amnagements intrieurs ou quand lopration
a pour but la constitution de rserves foncires. Le dossier comprend alors une notice
explicative, un plan de situation, le primtre dlimitant les immeubles exproprier et
lestimation sommaire des acquisitions raliser.
c) Le dossier allg de larticle R11-3-III du Code de lExpropriation :

Quand lexpropriation, prvue par le POS ou un document durbanisme en tenant

lieu, est demande lors de llaboration du dit document, le dossier ne comprend que la
notice explicative et un ordre de grandeur des dpenses correspondant au projet.

2) Enqute publique :
A lexception des biens culturels maritimes, des oprations secrtes lies la
dfense nationale et de la procdure spciale prvue par la loi 70-162 du 12 juillet 1970 sur
la rsorption de lhabitat insalubre, lenqute publique est obligatoire pour tout sujet
dexpropriation.
Lenqute est ouverte par un arrte du prfet qui prcise lobjet de lenqute, sa date
douverture, sa dure et les lieux et heures de consultation. Le prfet nomme un
commissaire enquteur ou les membres dune commission denqute. Il publie alors un avis
dans 2 journaux rgionaux 8 jours avant les dbuts de lenqute. Cet avis est galement
affich dans les mairies concernes dans les mmes dlais. Le dfaut de publicit entrane
lannulation de toute lopration dexpropriation.

53

Pendant la dure de lenqute, les intresss font part de leurs observations sur un
registre denqute. Le commissaire denqute a un mois aprs la fin de lenqute pour
rdiger son rapport qui doit comporter les conclusions motives et exprimer son avis
personnel sur lutilit de lopration.
Une copie du rapport denqute est dpose la mairie de la commune o sest
droule lenqute ainsi qu la prfecture et sous-prfecture concerne.

3) Consultation :
Lexpropriant doit solliciter diffrents avis. Le service des domaines est consult sur
lestimation sommaire des dpenses, ventuellement sur le choix de lemprise si
lexpropriant est lEtat ou un EPCI. Le ministre de la Culture donne son avis sur les projets
concernant les monuments historiques ou les sites classs. Le ministre de lAgriculture
sexprime sur la drivation dune eau de source ou souterraine dun dbit gal ou suprieur
20 l/s et sur lexpropriation de parcelles plantes de vignes dappellation contrle. Le
conseil Rgional et le Conseil Economique et Social doivent se prononcer sur les projets
damnagement et de dveloppement rgional. Le Conseil Gnral se prononce sur les
travaux dquipement et damnagement visant la protection de sites forestiers. La
Chambre dAgriculture et lInstitut National des Appellations dOrigine ou le Centre Rgional
de la Proprit Forestire sont consults sur les projets dexpropriation visant baisser les
espaces agricoles ou forestiers. Les avis de la Chambre dAgriculture et de la Commission
Dpartementale dOrientation de lAgriculture sont recueillis si le projet modifie laffectation
ou le mode doccupation du sol dune zone agricole protge. La Commission
Dpartementale des Sites doit tre sollicite quand est projete la construction dune route
sur une plage, un cordon lagunaire, travers les dunes ou le long dun rivage.
Quand lexpropriation est situe lintrieur dun primtre dexploitation de mines,
lingnieur en chef des mines est consult. La DIREN doit donner un avis si le projet touche
une rserve naturelle.

B) La Dclaration dUtilit Publique ( D.U.P. ) :

La DUP est un document unilatral par lequel lEtat atteste que le projet dexpropriation
prsente bien une utilit publique.

1) Autorit comptente :
Si les conclusions du commissaire-enquteur ou de la commission denqute sont
favorables, lutilit publique est dclare par arrt ministriel ou prfectoral. Si les
conclusions sont dfavorables, un dcret en Conseil dEtat est ncessaire. Il en va de mme
pour les oprations lies larticle R11-2 du Code de lExpropriation ( cration dautoroutes,
arodromes, canaux de navigations, canalisation dintrt gnral, centrale thermique,
installation nuclaire ).

2) Conditions de dlais et de forme :

La DUP doit tre prononce au plus tard un an aprs la clture de lenqute pralable
( cas des arrts ministriels et prfectoraux ) et 18 mois pour un dcret du Conseil dEtat.
La DUP nest pas soumise lobligation de motivation car la jurisprudence lanalyse comme
ntant un acte ni rglementaire ni individuel.
La DUP doit clairement prciser les oprations et travaux qui ncessitent une
expropriation et peut les soumettre des prescriptions spciales aux fins de prservation de
lenvironnement et au patrimoine culturel. Elle peut comporter des modifications par rapport
au dossier denqute mais sans altrer lconomie gnrale du projet, ou ne concerner
quune partie des travaux prsents lenqute si ces derniers sont dtachables de
lensemble du projet.

54

Si lopration nest pas compatible avec le POS, la DUP ne peut tre dite si
lenqute pralable a galement port sur la mise en compatibilit du POS et si cette
dernire a fait lobjet dun examen conjoint de la part des personnes associes
llaboration du POS. La DUP emporte alors rvision ou modification des dispositions du
plan doccupation des sols donc en ce cas un caractre rglementaire.
La DUP doit faire lobjet dune publicit par voie daffichage ou par voie de presse. La
DUP prononce par dcret en Conseil dEtat doivent tre publie au Journal Officiel.

3) Effets :
a) Effets dans le temps :

Les expropriations doivent tre effectues pendant la dure de la DUP. Quand la

DUP est prononce en Conseil dEtat, il ny a pas de limites la dure de validit. Mais
quand la DUP rsulte dun arrt, la dure de validit est de 5 ans ou 10 ans si le projet est
conforme au POS. Pass ce dlai, la DUP et larrt de cessibilit deviennent caducs et le
juge de lexpropriation ne peut plus prendre lordonnance.
Quand le dlai fix par la DUP est infrieur 5 ans, il peut tre prorog une fois, si
lobjet de lopration demeure identique ou na subi que des modifications mineures.
Toutefois, un dcret en conseil dtat peut proroger une DUP ne rpondant pas ces
critres.
b) Effets sur lexpropriant :

La DUP autorise lexpropriant poursuivre lexpropriation mais ne ly oblige pas. En

revanche, le contenu de la DUP lie lexpropriant, notamment en ce qui concerne les
prescriptions ajoutes au projet initial.
c) Effets sur les tiers :

La DUP ne cre aucun droit pour les tiers et dont peut tre retire sans condition. Ce
retrait ne cre pas non plus de droit pour les tiers, une DUP retire peut tre remise en
vigueur par simple abrogation de la dcision de retrait si nest intervenu aucun changement
de circonstance, de fait ou de droit. La dcision de remise en vigueur est soumise au mme
contrle que la dcision initiale.
La DUP na aucun effet sur les droits des propritaires de biens situs dans lemprise
de lopration, mais elle ouvre un droit de dlaissement. La DUP comporte des effets directs
sur les droits construire. Larticle L421-4 du Code de l'Urbanisme dispose : ds la
publication de lacte dclarant dutilit publique une opration, le permis de construire peut
tre refuse pour les travaux ou construction raliser sur les terrains devant tre compris
dans lopration .

C) Cessibilit :
1) Enqute parcellaire :
Lexpropriant adresse au prfet un plan parcellaire au 1/1000me tabli par un
gomtre-expert et une liste exhaustive des propritaires concerns dresse laide des
documents cadastraux ou hypothcaires.
A moins quil nait des lments len empchant, le prfet ouvre une enqute par un
arrt comportant la dsignation dun enquteur. Larrt indique lobjet de lenqute, sa date
douverture, sa dure ( suprieure 15 jours ), les lieux et horaires de consultations des
dossiers et les observations recueillies sur les registres denqute parcellaire, et le dlai dont
dispose lenquteur pour rendre son avis. Un avis reprenant tous ces lments doit tre
affich en mairie et publie dans un journal du dpartement.
Daprs larticle R11-22 du Code de lExpropriation, avant louverture de lenqute
parcellaire, lexpropriant doit adresser tous les propritaires une notification individuelle,

55

par lettre recommande. Si le domicile du propritaire est inconnu, la notification est faite en
mairie et aux locataires ou fermiers.
A lexpiration de lenqute, les registres sont adresss par le maire lenquteur qui
donne son avis sur lemprise des ouvrages projets dans un dlai de 30 jours.

2) Arrt de cessibilit :
Le dossier de lenqute parcellaire est transmis au prfet. A moins quil considre
quun motif de droit ou dopportunit sy oppose, le prfet prend un arrt de cessibilit qui
dtermine prcisment quelles parcelles ou quels droits immobiliers sont expropris.
Ntant ni un acte rglementaire, ni un acte individuel, larrt de cessibilit na ni
tre motiv ni publi mais doit tre notifi aux propritaires concerns. Sous peine de
caducit, larrt de cessibilit doit tre transmis dans les 6 mois au secrtariat de la
juridiction de lexpropriation.
Lannulation ou la caducit dune DUP entrane lannulation ou la caducit de la
cessibilit pris sur son fondement.

II Stade judiciaire :
A) Saisine :
Le juge de lexpropriation est saisi par le prfet qui lui adresse un dossier comprenant
les copies certifies conforme de la DUP, du plan parcellaire, de larrt douverture de
lenqute parcellaire ( le juge devant vrifier son bon droulement ), des pices prouvant la
publication dans les journaux et la notification individuelle des arrts de cessibilit, du
procs-verbal tabli la suite de lenqute parcellaire et de larrt de cessibilit.
Les propritaires ne peuvent saisir le juge de lexpropriation que lors de la mise en
uvre du droit de dlaissement prvu par larticle L11-7 du Code de lExpropriation.

B) Ordonnance de lexpropriation :
1) Contenu :
Daprs larticle R12-2 du Code de lExpropriation, lordonnance doit tre les 8 jours
suivant la saisine. Le juge vrifie que le dossier est complet et que ni la DUP ni larrt de
cessibilit ne sont caducs ou annuls. Il prononce lordonnance dexpropriation sans que les
propritaires naient comparatre ni adresser leurs observations. Lordonnance na pas
tre rendue en audience publique.
Sous peine de cassation, lordonnance doit viser les pices du dossier
dexpropriation. Elle doit identifier trs prcisment les immeubles expropris et mentionner
lidentit des propritaire et du bnficiaire de lexpropriation.
En application de larticle R 12-3 du Code de lExpropriation, le juge peut, par
ordonnance motive, refuser de prononcer lexpropriation si le dossier nest pas
rgulirement constitu ou si la DUP ou larrt de cessibilit sont caducs ou ont t
annuls.

2) Effets :
a) Sur le droit de proprit :

Daprs larticle L 12-1 du Code de lExpropriation, lordonnance dexpropriation

transfre la proprit des immeubles et ses droits rels immobiliers des expropris

56

lexpropriant ds son jugement prononc. Nanmoins, les expropris conservent la

jouissance de leur bien tant que lindemnit ne leur a pas t verse.
b) Sur les droits rels et personnels :

Daprs larticle L 12-2 du Code de lExpropriation, lordonnance teint tous les droits
rels ou personnels sur les immeubles expropris. Les inscriptions de privilges ou
dhypothque sont prims lissue dun dlai de 6 mois suivant la publication de
lordonnance devenue irrvocable.
Les droits dusufruit, dusage, dhabitation ou demphytose et les servitudes
conventionnelles sont converties en droits de crance la date de lordonnance. Les locaux
et conventions de location sont rsilis.
Par application de larticle L 12-3 du Code de lExpropriation, les droits des cranciers
rgulirement inscrits sur les immeubles expropris sont reports sur lindemnit
dexpropriation selon les rangs de prfrence.

C) Fixation de lindemnit :
1) Juridiction :
Le juge de lexpropriation est un juge unique qui a pour mission de fixer les
indemnits dexpropriation, de statuer sur les demandes de rvaluation ou demprise totale,
ainsi que sur lquivalence des locaux dhabitation ou professionnels offerts aux particuliers.
Ses jugements peuvent tre ports devant une chambre spciale de la cour dappel
compose dun prsident de chambre et de 2 juges de lexpropriation nayant pas pris la
dcision frappe dappel.

2) Procdure :
La procdure est contradictoire, essentiellement crite et dispense davocat. Elle
dbute u mois aprs lordonnance dexpropriation par la saisine du juge par lexpropriant ou
lexpropri ou encore par tout titulaire de droit rel et personnel portant sur limmeuble.
a) 1re Instance :

Une fois saisie, le juge a 8 jours pour fixer la date de la visite des lieux et de
laudience. Le juge fixe la valeur des biens compris dans lordonnance ou bnficiant de la
rquisition demprise totale et dtermine une indemnit principale et ventuellement des
indemnits accessoires pour chaque personne concerne. Le juge doit prciser sur quelles
bases sont calcules ces indemnits.
b) Voies de secours :

Appel :
Toutes les personnes concernes par laffaire peuvent faire appel du jugement dans
les 15 jours suivants. Daprs larticle L 15-2 du Code de lExpropriation, lappel nest pas
suspensif et lexpropriation peut prendre possession de limmeuble condition de verser une
indemnit au moins gale au montant de ses offres et de consigner le surplus de lindemnit
fixe par le juge.

Pourvoi en cassation :
Les parties y ayant intrt peuvent se pourvoir en cassation dans les 2 mois
compter de la signification de larrt. Le pourvoi est form, instruit et jug selon la procdure
sans reprsentation obligatoire devant la 3me Chambre Civile de la Cour de Cassation.

3) Dtermination de lindemnit :

57

Daprs larticle L132-13 du Code de lExpropriation, les indemnits alloues doivent

tre verses en espce et couvrir lintgralit du prjudice direct, matriel et certain caus
par lexpropriation.
Le juge de lexpropriation apprcie souverainement le montant des indemnits.
Toutefois, il doit dterminer ce montant daprs la consistance des biens la date de
lordonnance portant transfert de proprit, en recherchant lusage effectif des biens et les
critres de qualification du terrain. Les amliorations entreprises, dans le but dobtenir une
indemnit suprieure, ne sont pas prise en compte. En revanche, les amliorations
apportes dans un but utile peuvent ltre.
Lindemnit principale doit correspondre la valeur vnale du bien expropri, cest
dire le prix probable auquel serait vendu le bien dans des conditions normales.
Lindemnit de remploi vise couvrir les dpenses de lexpropriant pour lachat dun
bien similaire et pour couvrir les frais comme la recherche dun nouveau bien, la rdaction
dactes, honoraires, impts et taxes.
Les indemnits accessoires visent couvrir les diffrents chefs de prjudice tels
que les frais de dmnagement et de rinstallation, les troubles commerciaux, les pertes de
productivit
Une indemnit de dprciation hors emprise peut tre attribue en cas
dexpropriation partielle, lorsque le surplus non touch par lemprise subit une dprciation.
Les locataires rguliers ont droit une indemnit dviction personnelle et de
relogement, les locataires de locaux dhabitation ont, en sus, droit au relogement. Les
fermiers ont droit une indemnit dviction laquelle sajoutent, dans le cas des
exploitants agricoles, une indemnit de fumure et arrire fumure, une indemnit pour
surcharge de frais fixes et une indemnit pour allongement de parcours.

III Prise de possession :

Tant que lindemnit nest pas paye, lexpropriant ne peut prendre possession de
limmeuble. Si elle nest pas verse dans les 3 mois suivant la dcision dfinitive fixant
lindemnit, lexpropri peut demander des intrts moratoires.
Ce nest quun mois aprs le paiement des indemnits que lexpropriant peut prendre
possession des lieux. Si les expropris sont toujours dans les lieux, lexpropriant peut
demander au juge dordonner lexpulsion des occupants.
La prise de possession par lexpropriant de limmeuble sans avoir vers lindemnit
ou sans avoir respect le dlai dun mois est constitutif de voie de fait et entrane la
responsabilit de ladministration devant le juge judiciaire.
Si 5 ans aprs la date de lordonnance, limmeuble na pas reu la destination prvue
par la DUP, la rtrocession peut tre demande par lancien propritaire ou ses ayants droit (
Article L 12-6 du Code de lExpropriation ).

58

Le droit de premption
Le droit de premption peut tre dfini comme une prrogative accorde une
personne publique pour lui permettre de se substituer un acqureur ventuel loccasion
de toute alination titre onreux dun immeuble situ dans un primtre prdfini ( J
Cathelineau, JL Viguier, Technique du droit de lurbanisme ).

I Institution :
A) Dcision :
1) Dtermination du primtre :
Pour quune autorit comptente puisse se prvaloir de ce droit, il faut quun acte
( dcret du Conseil dEtat ) ou une dlibration de cette autorit dtermine un primtre
dans lequel les immeubles sont susceptibles dtre prempts.
Cette dcision na pas a tre motive et est soumise des conditions de publicit
( diffusion en mairie, prfet ).
La dcision institue un droit de premption sans limites de temps, sauf dans le cas
des ZAD o il est limit 14 ans.

2) Dclaration dintention daliner :

Le propritaire dsirant aliner un bien soumis au droit doit adresser une DIA la
mairie du lieu o se trouve situ le bien o lhtel de dpartement pour un bien situ dans
un espace naturel sensible. Si le bien en question est indivisible, la DIA doit maner de la
totalit des co-indivisaires.
Le maire transmet la DIA la direction des services fiscaux et au titulaire du droit de
premption ainsi quau service des domaines si le prix notifi dans la DIA est suprieur
30500 ou si limmeuble est situ en ZAD ou en droit de premption urbain renforc. Le
service des domaines a un mois pour statuer.

3) Dcision du purger le droit de premption :

Le bnficiaire dispose de 2 mois, partir du dpt en mairie de la DIA ou de 3 mois
pour un espace naturel sensible, pour prendre la dcision de purger le droit de premption.
La dcision doit tre motive sauf pour prserver ou mettre en valeur des espaces
naturels sensibles ou si elle vise constituer ainsi des rserves foncires. La jurisprudence
exige une motivation concrte comportant lindication de lopration damnagement vise
par le droit de premption.
La dcision doit tre reue par le propritaire au plus tard le dernier jour du dlai.
Larticle L213-3-1 du Code de l'Urbanisme dispose : lorsque la ralisation dune opration
damnagement le justifie, le titulaire du droit de premption peut dcider dexercer son droit
pour acqurir la fraction dunit foncire comprise lintrieur dune partie commune
soumise un des droits de premption . le propritaire peut alors exiger que le bnficiaire
du droit acquire lensemble de lunit foncire.
Daprs larticle R213-8 du Code de l'Urbanisme, cette dcision peut revtir 3 formes :
_ renonciation lexercice du droit de premption qui tre tacite ou expressif.
_ acquisition au prix et condition du vendeur, le transfert de proprit sera constat soit
par acte notari soit par acte administratif avec paiement dans les 6 mois suivants.
_ acquisition au prix propos par le bnficiaire o le propritaire a 2 mois pour faire
connatre sa dcision.

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Par ailleurs, larticle R313-9 du Code de l'Urbanisme prcise que lorsque lalination
fait lobjet dune contrepartie en nature ou est affecte sous la forme dadjudication
volontaire, le titulaire du droit est plac devant lalternative suivante :
_ renonciation lexercice du droit.
_ acquisition au prix propos par lui. Si le propritaire refuse le prix, le titulaire fera fixer
le prix du bien par les juges de lexpropriation.

B) Bnficiaires :
1) Bnficiaire du droit de premption urbaine :
Daprs larticle L211-1 du Code de l'Urbanisme, le droit de prparation est ouvert
toute commune dote dun POS rendu public ou approuv. Larticle L211-2 vient ajouter que
la commune en question peut transfrer ses comptences en la matire o lEPCI dont il fait
partie et indique quun EPCI dtient de plein droit des comptences en matire de
premption sil est comptent, aux termes de la loi ou de ses statuts, pour llaboration de
documents durbanisme et la ralisation de la ZAC.

2) Bnficiaire du droit de premption en ZAD :

Daprs les articles L212-2 et L212-2-1 du Code de l'Urbanisme, le titulaire du droit
de premption est dsign dans lacte de cration de la ZAD. Il peut donc sagir dune
collectivit territoriale, dun tablissement public, dune SEM ayant pass un trait de
concession damnagement ou en application de larticle L323-1 dune CCI.

3) Bnficiaire du droit de premption dans les espaces naturels

sensibles :
Le classement en espace naturel sensible par le Conseil Gnral confre au
dpartement un droit de premption qui ne sexerce qu lgard de terrains non btis. Le
conservatoire du littoral, les PNN et PNR bnficient galement de ce droit ( article L142-3
alina 7 du Code de l'Urbanisme ). Le rgime de ce droit de premption est dfinit aux
articles L142-4 L142-13 du Code de l'Urbanisme.

4) Dlgataire du droit de premption :

Larticle L213-3 du Code de l'Urbanisme dispose : le titulaire du droit de premption
peut dlguer son droit lEtat, une collectivit locale, un tablissement public ou une
SEM bnficiant dune concession damnagement .
Larticle L142-8 et 9 prvoit la mme disposition dans le cadre des droits de
premption affrents aux espaces naturels sensibles. Il sagit plus dun transfert que dune
dlgation car la personne publique bnficiant dune telle dlgation est plus quun simple
mandataire.
Quand la commune est titulaire du droit de premption, le Conseil Municipal peut
charger le maire dexercer en son nom ce droit et mme dlguer au maire le pouvoir de
dlguer lexercice de ce droit. Le Conseil Municipal peut mettre fin cette dlgation mais
non se substituer au maire pour prendre une dcision relevant des attributions dlgues.

II Oprations soumises au droit de premption :

A) Champs dapplication matrielle :
60

1) Biens soumis au droit de premption :

Dans les espaces naturels sensibles, le droit de premption du dpartement, daprs
larticle L142-3 du Code de l'Urbanisme, peut sexercer sur tout terrain ou ensemble de
droits sociaux donnant vocation lattribution en proprit ou en jouissance de terrains qui
font lobjet dune alination volontaire titre onreux sous quelque forme que ce soit .
Dans les autres cas, il peut sagir de terrains nus, dimmeubles ou parties
dimmeubles btis, y compris les fractions divises dimmeubles collectifs. Il peut sagir
galement de volumes construire sauf dans les cas prvus larticle L213-1 du Code de
l'Urbanisme.

2) Biens soumis au droit de premption :

Il sagit dalination titre onreux quelles que soient les modalits de paiement ou
les conditions de la vente. Les ventes rmr nchappent pas ce droit mais posent des
difficults en cas de revente un tiers ou dans le cas de lincorporation de limmeuble
prempt au domaine public.
Les changes amiables tant des doubles mutations, chacune est soumise au droit
de premption. Lchange ne pourra se raliser que si le titulaire du droit renonce ses
droits sur les 2 changes.
Lapport dun immeuble en socit est soumis au droit de premption quand il entre luimme dans les champs des biens soumis ce droit.
Daprs larticle L213-1-4 du Code de l'Urbanisme, un contrat de location accession
la proprit est soumis au droit de premption qui sexerce avant la signature et non au
moment de la leve de lopration pour laccdant.

B) Champs dapplication matrielle :

En matire despace naturel sensible, linstitution des zones de premption relve du
Conseil Gnral avec laccord des communes dotes dun POS rendu public ou approuv
avec laccord du prfet et autres communes. Le champ territorial est dfinit par le classement
mme en espace sensible avec vrification par les juridictions administratives.
En matire de DPU, les communes dotes dun POS ou lEPCI comptent peuvent
linstituer sur tout ou partie des zones U et NA ainsi que les secteurs couverts par le PAZ
approuv ou le PSMV approuv.
En matire de ZAD, il convient de distinguer les ZAD anciens des ZAD nouveaux. Les
1er furent cres entre 1962 et 1987 dans les communes dotes ou non de POS la seule
rserve de ne pas dcouper le primtre dune ZIF. Dans le cas des 2 nd, les ZAD taient
cres dans toutes les communes, la dcision de cration revenant lEtat, aprs
consultation de la commune concerne. La cration de la ZAD peut tre prcde de la
dlimitation dun primtre provisoire ouvrant droit lexercice dun droit de premption en
application des article R212-2-1 et L212-1 du Code de l'Urbanisme.

III Exercice du droit de premption :

A) Purge du droit de premption :

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1) Evaluation du bien :
Lvaluation du bien prempt est faite par le service des domaines ou par le juge de
lexpropriation sil est saisi.
a) Qualification de terrain btir :

La qualification de terrain btir pour lvaluation de biens prempts est identique

celle donne par larticle L13-15 du Code de lExpropriation ; il faut que le bien soit
effectivement desservi ( eau lectricit ) tant entendu que la dimension des rseaux est
apprcie pour lensemble de la zone, quand le terrain est situ dans une zone constructible
que le POS ou PLU affecte une opration damnagement densemble.
c) Servitude durbanisme :

Daprs le principe de non-indemnisation pos par larticle L160-5 du Code de

l'Urbanisme, larticle L13-15 du Code de lExpropriation prvoit que les servitudes et
restriction administratives affectant de faon permanente lutilisation ou lexploitation des
biens sont intgrs lvaluation du bien prempt sauf intention dolosive du bnficiaire
du droit de premption.

d) Valeur de rfrence :

Les articles L142-5 alina 2-c ( pour espaces naturels sensibles ) et L213-4 alina 2-c
( autres cas ) du Code de l'Urbanisme prvoient que lvaluation du biens peut se faire en
fonction des valeurs de rfrences dtermines par les mutations & accords intervenus pour
des biens de mme qualification dans des zones comparables.
e) Transformation du bien :

Contrairement larticle 13-14 du Code de lExpropriation qui tablit une prsomption

de spculation envers les transformations dun bien apportes postrieurement louverture
de lenqute publique, les article L142-5 et L213-4 du Code de l'Urbanisme disposent que les
amliorations, les transformations ou les changements daffectation du bien survenu aprs le
plus rcent acte opposable dlimitant le primtre de premption ne sont pas prsums
revtir un caractre spculatif.

2) Transfert de proprit :
Le transfert de proprit est opr ds la formation de laccord entre le propritaire et
le bnficiaire du droit de premption. Il intervient la date de rception par le vendeur de la
dcision du titulaire du droit de premption acceptant les conditions et au prix fix par la DIA
ou la date de la rception pour le titulaire du droit de premption de la dcision du vendeur
daccepter le prix propos par le titulaire, ou lissue des 2 mois de dlai aprs la date
laquelle la dcision du juge de lexpropriation devient dfinitive, ou encore la date de
rception par le notaire ou le greffier de la juridiction charge de procder ladjudication du
titulaire quand celle-ci est obligatoire.

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3) Affectation dun bien :

Les biens acquis par lexercice du droit de premption doivent tre utiliss ou alins
pour des oprations damnagement mais non prcisment pour lobjet prcis motivant la
purge du droit de premption ( exercice ). La substitution daffectation est donc possible du
moment que cette affectation rpond une des actions vises par larticle L300-1 du Code
de l'Urbanisme.

B) Adjudication :
1) Adjudication amiable :
La DIA doit indiquer lestimation de la valeur vnale de limmeuble et la mise prix
sauf si elle nest pas prvue. La purge du droit de premption intervient avant que
ladjudication amiable se ralise. En cas de renonciation prempter, ladjudication se
ralise normalement.

2) Adjudication obligatoire :
Quand ladjudication devient obligatoire par dcision lgislative ou rglementaire, la
DIA est faire par le greffier de la juridiction ou le notaire charg de procder la vente,
prcisant la date et le lieu de ladjudication. Elle est adresse au maire 30 jours avant la date
par lettre recommande avec AR. Le titulaire du droit de premption dispose de ce dlai pour
annoncer quil se substitue ladjudicataire au prix de la dernire enchre ou surenchre.
Pass ce dlai, le titulaire est rput avoir renoncer lexercice du droit de premption.
En cas de surenchre sur le prix annonc par le titulaire du droit de premption, le
dlai de 30 jours sinterrompt et la substitution ne pourra soprer que sur le prix de la
surenchre.

IV Garanties des propritaires occupants et acqureurs

ventuels :
A) Droit de dlaissement :
Ce droit est reconnu au propritaire dun bien soumis au droit de premption. Daprs
les articles L211-5 ( pour le PDU ) et L212-3 ( cas des ZAD ) du Code de l'Urbanisme, le
propritaire peut proposer au titulaire du droit de premption lacquisition de ce bien.
Larticle L213-2-1 du Code de l'Urbanisme, issu de la loi SRU, prcise que quand le
bnficiaire dun droit de premption dcide de lexercer pour acqurir une fraction dune
unit foncire, le propritaire peut exiger que le titulaire du droit se porte acqureur de
lensemble de lunit.
Dans tous les cas, le propritaire indique le prix quil demande pour le bien selon les
mmes formes que pour une DIA ; la procdure est la mme que celle de la DIA :
_ le titulaire du droit de premption dispose de 2 mois jusque 1 an ( si le bien est situ
dans une ZAC ) pour se prononcer sur la proposition.
_ le propritaire a deux mois pour retirer sa proposition, accepter le prix proposer ou
accepter que le prix soit fixer par le juge de lexpropriation.

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_ saisine ventuelle du juge ( si le titulaire du droit naccepte pas le prix ). Si il nest

pas saisit dans les 15 jours, daprs larticle R213-11, il est rput avoir renoncer
lexercice de son droit.
_ droit de repentir des deux parties aprs la fixation du prix par le juge.
_ en cas dacquisition, le propritaire conserve la jouissance du bien jusquau
paiement intgral du prix qui doit intervenir dans les 6 mois de la dcision dacqurir
ou de la dcision dfinitive du juge, sans quoi le bien sera rtrocd.
En cas de renonciation par le titulaire du droit de premption acqurir le bien au prix
propos, le propritaire peut laliner mais au prix indiquer dans sa proposition. Si le refuis
dacqurir le bien intervient aprs la fixation du prix par le juge, le propritaire peut vendre le
bien dans les 5 ans sans avoir purger le droit de premption.

B) Fixation judiciaire du prix :

Conformment larticle R213-11 du Code de l'Urbanisme, le titulaire du droit de
premption saisit le juge de lexpropriation auquel il adresse une copie en double exemplaire
du mmoire comportant la mthode dvaluation du prix quil propose, et en informe le
propritaire. Le juge peut dclarer irrecevable une saisine tardive ou dfectueuse, mais ne
peut pas dclarer irrecevable une demande de fixation de prix au motif que la dcision de
premption serait illgale.
Aprs change des mmoires, visite des lieux et audience publique, le juge fixe le
prix du bien en apprciant son usage effectif ou sa qualification de terrain btir en prenant
comme date de rfrence celle laquelle est devenu opposable au tiers le plus rcent des
actes rendant public, approuvant, modifiant ou rvisant le POS ou le PLU, ou un an avant la
publication de lacte crant la ZAD, ou avant lacte dlimitant le primtre provisoire de la
ZAD et, en labsence de document durbanisme, un an avant louverture de lenqute
pralable la DUP ou un an avant la cration de la ZAC.
Ce prix est exclusif de toute indemnit accessoire, nanmoins, larticle L213-4 al 2,
issu de la loi SRU, dispose : lorsquil est fait application de larticle L213-2-1, le prix
dacquisition fix par la juridiction comptente en matire dexpropriation tient compte de
lventuelle dprciation subie, du fait de la premption partielle, par la fracture restante de
lunit foncire .
Les 2 parties ont 2 mois compter du jour o la dcision juridictionnelle est devenue
dfinitive, cest dire insusceptible dappel, pour accepter ou renoncer la mutation le
silence des parties valant acceptation.
Si le titulaire du droit de premption renonce exercer son droit, le propritaire peut
aliner son bien dans les 5 ans au prix judiciairement fix sans avoir purger nouveau le
droit de premption. Pass ce dlai ou si la vente est projete un autre prix, le droit de
premption doit derechef tre purg. Il faut noter quen cas de vente au prix fix par le juge,
la revente par le nouveau propritaire est soumise droit de premption.

C) Protection des occupants et des acqureurs vincs :

Par occupant, il faut comprendre les preneurs de biens ruraux, les locataires ou
occupants de bonne foi des locaux usage dhabitation et les locataires de locaux usage
commercial, industriel ou artisanal.
Conformment larticle L213-1 du Code de l'Urbanisme, la DIA doit indiquer
lexistence ou labsence doccupants ou de locataires.
Larticle L213-9 du Code de l'Urbanisme prvoit que lorsque le titulaire du droit de
premption a notifi sa dcision dexercer son droit, le propritaire doit informer les
locataires, les preneurs de biens ruraux et les occupants de bonne foi des locaux et les faire
connatre au titulaire du droit de premption.
Les occupants ne peuvent sopposer ni lexcution de restauration ou de
transformation intrieure, ni la dmolition de ces locaux.

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En cas dviction provisoire, ( moins de 3 ans ), larticle L314-3 du Code de

l'Urbanisme exige quil soit pourvu leur relogement dans un local compatible avec leurs
besoins, leurs ressources et, le cas chant, leur activit antrieure. Si la rinstallation
provisoire des occupants commerants, artisans ou industriels nest pas possible, une
indemnisation financire doit leur tre offerte. Les occupants disposent dun droit de
rintgration aprs travaux. Les baux sont suspendus pendant lviction et reprennent avec
la rintgration.
En cas dviction dfinitive, larticle L314-2 du Code de l'Urbanisme prvoit quil sera
fait chaque occupant au moins 2 propositions de relogement. Ces occupants disposent des
droits de priorit et de prfrence prvus par le Code de lExpropriation et bnficient
galement, leur demande, dun droit de priorit pour lattribution ou lacquisition dun local
dans les immeubles compris dans lopration ou de parts ou actions dune socit
immobilire donnant vocation lattribution en proprit ou en jouissance dun tel local .
En vertu de larticle L213-10 du Code de l'Urbanisme, les occupants peuvent tout
moment rsilier le bail si limmeuble fait lobjet de travaux, le titulaire du droit de premption
est alors tenu de leur verser les indemnits auxquelles ils ont droit. En cas de litige, ces
indemnits sont fixes par le juge de lexpropriation. Le changement de propritaire la suite
de lexercice dun droit de premption ne permet pas au locataire de rsilier le bail et
prtendre une indemnit si limmeuble ne fait pas lobjet de travaux.
Lancien propritaire et lacqureur vinc disposent, en vertu des article L213-11 et
L213-12, dun droit de priorit pour la rtrocession du bien prempt, si celui ci a t acquis
depuis moins de 10 ans ( avant la loi SRU ) ou moins de 5 ans ( li la loi SRU ) et que le
titulaire du droit de premption dcide de laffecter ou de laliner dautres fins que
lamnagement.
Il rsulte des articles R213-16 R213-20 que lancien propritaire ou lacqureur
vinc ont 2 mois aprs la notification par le titulaire de droit de premption sils sont connus
de lui ou 3 mois suivant la publication de lavis par voies daffiche et de presse sils sont
inconnus du titulaire du droit de premption, pour faire savoir sils acceptent de racheter le
bien au prix propos par le bnficiaire du droit de premption ou au prix fix par le juge de
lexpropriation.

65

La Zone dAmnagement Concert ( ZAC )

Les ZAC sont dfinies par larticle L311-1 du Code de l'Urbanisme comme tant des
zones lintrieur desquelles une collectivit publique ou un tablissement public y ayant
vocation dcide dintervenir pour raliser ou faire raliser lamnagement et lquipement de
terrains, notamment de ceux que cette collectivit ou cet tablissement public a acquis en
vue de les cder ou les concder ultrieurement des utilisateurs publics ou privs .

I Objet :
A) Amnagement :
Larticle R311-1 CU prcise que les ZAC ont pour objet lamnagement et
lquipement de terrains btis ou non btis, notamment en vue de la ralisation :
_ de construction usage dhabitation, de commerce, dindustrie, de service.
_ dinstallation et dquipements collectifs privs ou publics .
La notion damnagement est quant elle dfinie par larticle L300-1 qui dispose :
les actions ou oprations damnagement ont pour objets de mettre en uvre une
politique locale de lhabitat, dorganiser le maintien, lextension ou laccueil des activits
conomiques, de favoriser le dvpt de loisirs et du tourisme, de raliser des quipements
collectifs, de lutter contre linsalubrit, de permettre la restructuration urbaine, de
sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bti ou non bti et les espaces naturels.
Lamnagement, au sens du prsent code, dsigne lensemble des actes des
collectivits locales ou des EPCI qui visent, dans le cadre de leurs comptences, dune part,
conduire ou autoriser des actions ou des oprations dfinies dans lalina prcdent et,
dautre part, assurer lharmonisation de ces actions ou de ces oprations .
La ZAC est une opration dinitiative publique caractrise par la ralisation
dquipements publics ou de rnovation urbaine dans un but dintrt gnral, ms qui, le plus
souvent, conduit lamnageur cder ou concder des terrains quips au constructeur. Il
sagit dune opration dune certaine envergure traduisant un effort dordonnancement de
lurbanisation.

B) Concertation :
La loi 85-729 du 18 juillet 1985 relative la dfinition et la mise en uvre de
principes damnagement est venue renforcer le processus de concertation en soulignant le
rle de la commune concerne. La concertation a pour objet dapporter une information au
public sur la cration de la ZAC au moment des rflexions pralables, donc avant que les
options essentielles du projet soient arrtes.
Cette concertation peut prendre, entre autre, la forme de runions publiques,
dexposition des plans et maquettes, ou de la tenue dun registre la disposition du public. Il
ny a pas de dfinition lgale ou rglementaire de cette concertation par rapport
limportance de la commune et du nombre dhabitants.
La concertation doit durer pendant une priode suffisante pour permettre
lensemble des personnes intresses dmettre leur avis ;sont notamment concerns par la
concertation les habitants de la commune et des communes voisines, les associations
agres locales dusagers et de protection de lenvironnement, ainsi que les reprsentants
des organisations professionnelles.
La personne publique ayant pris linitiative de la cration de la ZAC doit organiser la
concertation. Lorsque cette personne publique est diffrente de la commune, elle fixe les
conditions de cette concertation avec la commune. Lorsque la ZAC est dinitiative
communale, le Conseil Municipal doit dlibrer sur les objectifs poursuivis et sur les

66

modalits de la concertation. Il ne peut dlguer ces prrogatives au maire ou une

commission extra-municipale.
Aprs lachvement de cette concertation, le conseil peut adopter des modifications
au projet de ZAC si celles-ci naffectent ni la nature ni les options essentielles de lopration
envisage. Le bilan de la concertation et lapprobation de la ZAC ne peuvent faire lobjet de
la mme sance.
Labsence de concertation entache la cration de la ZAC dillgalit, cependant les
autorits ne sont pas juridiquement lies par le rsultat de cette concertation.

II Procdures :
A) Cration :
1) Conditions :
a) Localisation :

La cration dune ZC doit respecter les lois damnagement et durbanisme. Ainsi, en

zone de montagne, les ZAC ne pourront tre cres quen continuit durbanisation ou dans
le cadre de hameaux nouveaux intgrs lenvironnement ou bien encore dans le cadres
des units touristiques nouvelles dfinies larticle L145-9 du Code de lUrbanisme et qui
supposent que la commune intresse soit dote dun POS ou dun PLU.
En zone littorale, une ZAC ne pourra tre cre quen continuit durbanisation ou
dans des hameaux nouveaux intgrs lenvironnement et ncessitera laccord pralable du
prfet, sauf si elle est expressment prvue par les dispositions dun schma directeur ou
dun schma damnagement rgional ou si elle est compatible avec un schma de mise en
valeur de la mer.
Dans les autres cas, la cration dune ZAC nest pas subordonne lexistence dun
schma directeur approuv, ms si un tel schma existe, elle doit tre compatible avec lui,
tant dans sa localisation que dans son contenu.
Dans les communes dotes dun POS, une ZAC ne pourra tre cre qu lintrieur
des zones U et NA. Dans les communes non dotes dun POS, une ZAC ne peut tre cre
que dans les parties actuellement urbanises, sauf dcision contraire du prfet qui est
comptent, au nom de lEtat, pour crer des ZAC dans de telles communes.
b) Personnes comptentes :

Larticle R311-2 du Code de lUrbanisme numre exhaustivement les personnes

morales de droit public pouvant prendre linitiative dune ZAC : lEtat, les tablissements
publics damnagement, les organismes publics dHLM, les collectivits territoriales, les
EPCI ( communauts urbaines, communauts de villes, et les syndicats damnagement de
villes nouvelles sont comptents de plein droit ; les autres EPCI ne le peuvent que si leur
statut le prvoit ), les syndicats mixtes dans la limite de leur comptence statutaire, les ports
autonomes, maritimes ou fluviaux, et les tablissements publics aroportuaires ou les
chambres de commerce et dindustrie dans la limite de leur objet statutaire.

2) Procdures :
a) Dossier de cration :

La personne publique souhaitant prendre linitiative de cration dune ZAC entreprend

une tude pralable ou en confie la ralisation toute personne y ayant vocation, la
concertation exige par larticle L300-2 du Code de lUrbanisme ayant lieu ce stade, puis la
personne publique initiatrice constitue un dossier de cration qui, conformment larticle
R311-3 du Code de lUrbanisme, doit comprendre un rapport de prsentation indiquant lobjet

67

et la justification de lopration, comportant une description de ltat du site et de son

environnement et nonant les raison pour lesquelles le projet a t retenu, si lapplication
du POS dans la zone nest pas maintenue une tude dimpact doit galement figurer, un plan
de situation, un plan de dlimitation du primtre constituant la zone, lindication du mode de
ralisation, le rgime de la zone au regard de la taxe locale dquipement ( TLE ), lindication
du document durbanisme applicable lintrieur de la zone et lindication du programme
global de construction.
Except le cas dans lequel lEtat a pris linitiative de la cration de la ZAC, ce dossier
est approuv par lorgane dlibrant de la personne publique initiatrice. Le dossier de
cration est un document prparatoire la dcision, lapprobation du dossier est donc
susceptible de recours.
b) Acte de cration :

Cet acte de cration est arrt par le prfet lorsque linitiative de cration de la ZAC
provient de lEtat, dune rgion, dun dpartement, dun de leurs tablissements publics ou
concessionnaires, quand le projet se situe lintrieur dun primtre dopration dintrt
national ou sur le territoire de plusieurs communes, ou encore lorsque la commune na pas
de POS approuv.
Aux termes de larticle R311-5 du Code de lUrbanisme, cet acte de cration dlimite
le primtre de la ZAC, indique le programme global de construction, mentionne le mode de
ralisation et prcise le rgime applicable au regard de la TLE ; cet arrt de cration,
ntant pas une dcision individuelle au sens de la loi du 11 juillet 1979 sur la motivation des
actes administratifs, na pas tre motiv.
Dans les autres cas, lacte de cration rsulte dune dlibration du Conseil Municipal
qui comporte les mmes lments que ceux numrs ci-dessus. Toutefois, si la commune
tait dote dun POS rendu public ou approuv, lacte de cration devait en plus prciser si
les dispositions du POS demeurent en vigueur lintrieur des territoires compris dans la
ZAC ou si un plan damnagement de zone ( PAZ ) devait tre tabli.
Lacte de cration de la ZAC est susceptible de recours et le juge administratif
sanctionne lerreur manifeste dapprciation. Lannulation de lacte de cration entrane celle
du PAZ, du programme damnagement densemble et de la dclaration dutilit publique,
mais non celle des permis de construire.
b) Effets :

Ds que la dcision de cration satisfait aux formalits de publicit, lautorit

administrative comptente peut, en vertu de larticle L123-7 du Code de lUrbanisme,
surseoir statuer sur les demandes de permis de construire qui pourraient contrarier le
dveloppement de lopration.
En application de larticle L311-2, les propritaires peuvent mettre en demeure la
personne publique lorigine de la cration de la ZAC dacqurir leurs terrains, btis ou non,
dans un dlai dun an.
Conformment, larticle L311-3 du Code de lUrbanisme, la cration de la ZAC
supprime tous les droits de rtrocession ou de priorit de lancien propritaire ou de
lacqureur vinc dun terrain prempt dans le cadre dun DPU ou dune ZAD.

B) Plan dAmnagement de Zone ( PAZ ) :

Le PAZ tait un document tenant lieu de POS au sens de larticle L111-1-2 du Code
de lUrbanisme tabli dans chaque zone damnagement concert conformment larticle
L311-4 alina 1 du mme code, obligatoirement en labsence de POS et facultativement en
prsence de POS. Lorsque lachvement de la ZAC tait constat dans les conditions
dfinies aux articles R311-35, le PAZ tait dailleurs automatiquement incorpor au POS.

68

1) Elaboration et rvision :
Le PAZ tait labor par la personne publique linitiative de sa cration. La
procdure tait calque sur celle du POS. Le PAZ ntait pas soumis tude dimpact car
cette tude faisait partie du dossier de la ZAC.
a) Procdure de droit commun :

Ds la publication de lacte ayant cr la ZAC, le crateur dfinissait avec le prfet du

dpartement et le maire de la commune ( ou le prsident de lEPCI ) les modalits
dassociation de lEtat et adressait une copie de lacte de cration aux prsidents du Conseil
Gnral et Rgional qui avaient un mois pour faire savoir sils souhaitaient tre associs.
Le prfet disposait de 3 mois pour porter connaissance du crateur de la ZAC
lensemble des contraintes supra communales que le PAZ devait respecter.
Le projet de PAZ devait tre adress pour avis aux organismes consulaires. Il tait
ensuite soumis enqute publique dans les conditions prvues aux articles R11-14-1 et
suivants du Code de lExpropriation ( enqute ouverte par arrt municipal si la ZAC a t
cr par la commune, par arrt prfectoral si la ZAC a t cre par lEtat ). Le
commissaire enquteur disposait de 30 jours aprs la clture de lenqute pour transmettre
ses conclusions lautorit ayant ouvert lenqute. Si lenqute publique ne faisait pas
ressortir la ncessit dapporter des modifications importantes au projet, le PAZ tait
approuv par dlibration du Conseil Municipal si linitiative est communale ou par arrt
prfectoral dans les autres cas.
Le nouvel article L311-7 prvoit que les PAZ approuvs avant lentre en
vigueur de la loi SRU sont dsormais au rgime juridique des PLU ; ceux arrts en
vue dtre soumis enqute publique sous lempire de lancien article L311-4
demeurent rgis par les anciennes dispositions, mais seront intgrs aux PLU ds
leur approbation.
b) Procdure simplifie :

Cette procdure issue de la loi 86-1290 du 23 dcembre 1986 tait dfinie par
lancien article L311-4 alina 5 du Code de lUrbanisme dsormais abrog par la loi SRU.
Elle prvoyait la soumission directe enqute publique du projet de PAZ, si la commune
tait dote dun POS opposable auquel le projet de PAZ ne portait pas atteinte et condition
quil ne concernt pas les espaces boiss et ne comportt pas de graves risques de
nuisance. En un tel cas, il ny pas dassociation de lEtat et le crateur de la ZAC ntat pas
tenu de saisir les prsidents du Conseil Gnral et Rgional, en revanche, il devait consulter
les organismes consulaires au sujet de limplantation dquipements commerciaux et
artisanaux, conformment larticle L311-5 du Code de lUrbanisme.
c) Procdure conjointe de cration-ralisation :

Cette procdure ntait concevable que si le projet de ZAC tait dorigine communale.
Larticle R311-16-1 du Code de lUrbanisme permettait au Conseil Municipal ou lorgane de
lEPCI comptent de soumettre le projet de PAZ enqute publique avant la cration de la
ZAC. En ce cas, le projet de PAZ devait comprendre une tude dimpact. La procdure
simplifie tait incompatible avec la procdure de cration-ralisation et le PAZ devait tre
labor suivant la procdure normale.
d) Procdure de modification :

Larticle R311-32 du Code de lUrbanisme prvoit que la modification dun PAZ est
prononce dans les formes prescrites pour son approbation. Une modification du PAZ
nentranant quune simple modification du POS prexistant ne sera donc soumise qu une
procdure simplifie, tandis quun modification du PAZ portant atteinte lconomie gnrale
du POS prexistant, concernant des espaces boiss classs ou comportant de graves

69

risques de nuisances sera soumise une procdure similaire celle de la rvision dun
POS.
La modification du PAZ ne peut avoir pour effet de modifier lobjet mme de la ZAC.
Labrogation du PAZ est prononce dans les formes prescrites pour son approbation.
En application de larticle L311-4 du Code de lUrbanisme, le prfet pouvait modifier
un PAZ qui tait incompatible avec des rgles supra communales, y compris postrieures
llaboration du PAZ, aprs mise en demeure non suivie deffet de la personne ayant labor
le PAZ. Un nouvel avis du Conseil Municipal et une nouvelle enqute publique taient alors
ncessaire avant lapprobation de la modification par arrt prfectoral.

2) Contenu :

a) Rapport de prsentation :

Prvu larticle R311-10-1 du Code de lUrbanisme, le rapport exposait sa

compatibilit avec les LAU et les prescriptions prises pour leur application et avec le schma
directeur sil en existait un, sa prise en considration des orientations dfinies par les chartes
intercommunales et les dispositions du PLH, les mesures prises pour la protection de
lenvironnement, les grandes options durbanisme qui devaient tenir compte des
perspectives de dveloppement dmographique et conomique de la commune et le
programme des quipements publics mettre en place dans la zone.
b) Documents graphiques :

Larticle R311-10-2du Code de lUrbanisme exige de ces documents quils fassent

apparatre lorganisation de la zone en prcisant la localisation et les caractristiques des
voies de circulation, des principaux quipements collectifs et espaces verts, laffectation
dominante de certains lots lintrieur desquelles sapplique le rglement damnagement
de la zone, les espaces boiss classs et les servitudes dutilit publique.
c) Rglement :

Daprs larticle R311-10-3 du Code de lUrbanisme, le rglement fixait les rgles

applicables dans chacun des lots de la zone ( nature des constructions autorises,
affectations dominant des sols, conditions dimplantation des constructions ) et la surface de
plancher dveloppe hors uvre nette dont la construction est autorise dans chaque lot.
d) Annexes :

Cette partie comprend des oprations dclares dutilit publique, lnumration des
SUP et des lments techniques relatifs au rseau deau et dassainissement ainsi quun
systme dlimination des dchets.

3) Effets :
A compter de la publication de lacte portant approbation du PAZ, les dispositions du
POS cessaient de sappliquer, lexception de celles relatives aux espaces boiss classs.
Le PAZ approuv tait opposable toute personne pour lexcution de tous travaux,
installation ou construction affectant lusage des sols.

C) Ralisation :
Elle peut tre dfinie comme un ensemble dopration permettant lamnageur de
se rendre propritaire de terrains, dquiper la zone et de cder les terrains des
constructeurs qui les utiliseront suivant les rgles durbanisme prvues et dans les conditions
financires pralablement dtermines .

1) Dossier de ralisation :
La personne publique linitiative de la zone tablit le projet de ralisation qui
comprend, daprs larticle R311-11 du Code de lUrbanisme, le projet de PAZ ( sil na pas
t dcid dans le cadre dun POS ), le programme des quipements publics qui dresse la

70

liste des quipements raliser dans la zone en indiquant pour chacun deux qui en
assurera la matrise douvrage, la prise en charge et la gestion, et les modalits
prvisionnelles de financement, document dtaillant les hypothses de recettes et de
dpenses, un plan prvisionnel de trsorerie et les charges respectives de lamnageur et de
la collectivit publique.
Le dossier de ralisation accompagn de la dlibration de la personne publique
ayant pris linitiative de la cration de la ZAC ( sauf si cest lEtat ) est adress au maire et au
prfet du dpartement ou au prfet de rgion pour lIle de France.
Le PAZ est approuv selon les procdures dj tudies. Le programme des
quipements publics, qui na pas tre soumis lenqute publique sur le PAZ, est approuv
par lautorit comptente pour crer la ZAC et approuv le PAZ, aprs vrification de laccord
de principe des matres douvrage des quipements ; ce programme ntant quun acte
prparatoire, il ne peut tre contest ni par recours pour excs de pouvoir, ni mme sous
langle de ses vices propres, en revanche, lacte lapprouvant peut faire lobjet dun recours
pour excs de pouvoir. Les modalits prvisionnelles de financement nont pas tre
approuves que si elles valent apprciation sommaire des dpenses envisages et nont pas
figurer dans le dossier soumis enqute publique.

2) Mode de ralisation :
Larticle R311-4 du Code de lUrbanisme dfinit les procdures suivant lesquelles les
oprations damnagement sont conduites.
a) Rgie :

La personne publique ayant pris linitiative de la cration de la ZAC est son propre
amnageur et garde la responsabilit de la bonne fin de lopration, ainsi que le risque
financier. La collectivit ou ltablissement public matre douvrage est soumis au rgime des
marchs de travaux.
b) Mandat :

Larticle L321-1 du Code de lUrbanisme habilite les seuls tablissements publics

damnagement raliser une ZAC au nom et pour le compte de la personne publique
mandante, toutefois, larticle R321-20 qui prvoit les modalits de ce mandat vise galement
les SEM.
La convention de mandat est un contrat administratif ; elle dtermine les conditions
techniques, administratives et financires de la ralisation des travaux et prcise les
conditions dans lesquelles la personne publique mandante exerce un contrle technique des
travaux ou assure leur direction technique et procde la rception des ouvrages ou
btiments. Elle contient galement diverses dispositions financires.
c) Concession :

Toute personne publique ayant pris linitiative de la cration dune ZAC peut concder
la ralisation dune SEM un tablissement publique damnagement, un tablissement
publique, de ville nouvelle, un OPAC, un office publique dHLM comptence tendue,
un port autonome, un tablissement public aroportuaire ou une chambre de commerce
et dindustrie.
Le trait de concession est librement dfini par les parties, sauf lorsque le
concessionnaire est une SEM locale o le trait doit contenir les causes dfinies par larticle
5 de la loi 83-597 du 7 juillet 1983. il existe un cahier les charges type tabli aux collectivits
territoriales depuis les lois de dcentralisation ; si la personne publique concdant recourt
ce cahier des charges types, elle supporte le risque financier.
En vertu de larticle L300-4 du Code de lUrbanisme, le concessionnaire peut se voir
confier les acquisitions ncessaires par voie dexpropriation.
Le nouvel article L300-4, tel quil ressort de sa rdaction tire de la loi SRU, remplace
les rfrences la concession par des rfrences la conventions publique
damnagement.
d) Convention :

71

La rdaction dune ZAC peut tre concde toute personne physique ou morale,
publique ou prive choisie intuitu personnae ni le Code des Marchs Publics ni les
dispositions de la loi 93-122 relative aux dlgations de Service Public, ne sappliquent.
Il existe une convention type annexe au dcret 70-513 du 5 juin 1970 mais qui l
non plus ne simpose pas aux collectivits locales.
Depuis un dcret du 14 mars 1986, la convention peut tre passe avant
lapprobation du PAZ et du programme des quipements publics.
Lamnagement titulaire dune telle convention supporte les frais financiers affrents
la commercialisation.
La loi SRU introduit dans le Code de lUrbanisme un nouvel article L300-4 alina 5
qui dispose que la convention peut prvoir les conditions dans lesquelles le cocontractant est
associ aux tudes relatives lopration, dont la rvision ou la modification du PLU.

3) Processus de ralisation :
a) Acquisition des terrains :

Il peut arriver que la ZAC se fasse sans acquisition foncire, toutefois, dans la plupart
des cas, la personne publique ayant pris linitiative de la cration de zone acquiert des
terrains. Sauf dans le cas de la rgie, elle les cde ensuite lamnageur. Larticle R311-18
du Code de lUrbanisme prvoit que dans le cas dune concession, le prix de vente est au
moins gal au prix dachat major des frais mais elle peut aussi laisser lamnageur se
charger des acquisitions.
Ces acquisitions peuvent se faire le plus souvent par voie amiable mais les
mandataires ou concessionnaires peuvent bnficier au titre de larticle R311-17 du Code de
lExpropriation et recevoir, au titre de larticle L213-3, dlgation du droit de premption si
une ZAD a prcd la cration de la ZAC ou dans le cadre du DPU ; larticle L311-12 prvoit
que les propritaires de parcelles incluses dans une ZAC disposent dun droit de
dlaissement.
b) Opration dquipement :

Gnralement, la rpartition des taches est la suivante :

_ la collectivit publique ralise les superstructure et les quipements de viabilit
primaire ( ceux reliant la ZAC lextrieur ).
_ lamnageur prend en charge les quipement de viabilit secondaire ( aire de
stationnement, espaces collectifs ).
_le constructeur est responsable de la viabilit tertiaire ( desserte directe des
immeubles ).
c) Cession de terrain :

Lamnageur et le constructeur peuvent tre la mme personne, mais le plus

souvent, lamnageur cdera, louera ou concdera, par contrat administratif ou de droit
priv, les terrains quips un ou plusieurs constructeurs. Cette cession peut intervenir
alors mme que la ZAC nest pas acheve.
Ladministration impose la plupart du temps un cahier des charge de cession
indiquant la surface dont la construction est autoris sur la parcelle et qui est opposable aux
demandes de permis de construire.
d) Participation :

Dans les ZAC, les participations exigibles des constructeurs drogent au droit
commun :
_ il rsulte de larticle 1585 C du Code Gnral des Impts et de larticle L311-5 du
Code de l'Urbanisme que la TLE peut ne pas sappliquer et tre remplace par des
participations ngocies par la collectivit territoriale avec lamnageur ou les
constructeurs la prise en charge des quipements publics.
_ conformment larticle L112-2 du Code de l'Urbanisme, la commune pouvait
exonrer les constructions de versement pour dpassement du plafond lgal de
densit.

72

_ quand un PLD a t institu au plus tard le 31 dcembre 1999, le versement pour

dpassement du plafond lgal de densit obit des rgles spciales, dfinies aux
articles L333-7, -8 et R333-14 33 anciens du Code de l'Urbanisme, prvoyant une
apprciation globale pour lensemble de la ZAC des modalits de calcul et un
versement la charge du bnficiaire de lautorisation de construire dans les cas de
rgie ou la charge de lamnageur dans les autres cas.
Toutefois, le Conseil Municipal peut riger la ZAC en un programme damnagement
densemble prvu par larticle L332-9 du Code de l'Urbanisme, afin de percevoir des
participations forfaitaires. Larticle L311-4 nouveau prvoit la contractualisation des
participations dues par lamnageur afin dviter la superposition dun tel programme sur une
ZAC.

IV Evolution :
A) Modification ou suppression de lacte de cration :
Conformment larticle R311-32 du Code de l'Urbanisme, une modification de lacte
de cration de la ZAC doit tre prononce dans les formes prescrites pour sa cration. Il en
va de mme pour lacte dcidant de sa suppression. En application de larticle R311-6, la
dlibration ou larrt prfectoral supprimant ou modifiant lacte de cration est affich
pendant un mois en mairie et insr dans 2 journaux paraissant dans le dpartement ;
larrt du prfet est en outre publi au recueil des actes administratifs du dpartement.
Une modification ou une suppression peut intervenir tout moment car ntant pas un
acte rglementaire, lacte de cration ne cr pas de droits acquis au maintient. Il suffit
dinvoquer un motif dintrt gnral pour oprer la modification mme si ce motif relve de
lopportunit, le juge administratif vrifiera alors quil ny a pas derreur dapprciation.

B) Achvement de la ZAC :
Selon les articles R311-35 38 du Code de l'Urbanisme, lachvement de la ZAC doit
tre constat par lautorit comptente pour la crer quand le programme des quipements
publics a t excut, mais pas avant le terme prvu par le trait de concession ou par la
convention. Lacte constatant lachvement de la zone est soumis aux conditions de publicit
et dinformation de larticle R311-6.
La dcision constatant lachvement de la ZAC incorpore le PAZ au POS. Le droit de
dlaissement disparat, les divisions foncires sont soumises au rgime des lotissements, la
TLE est rtablie et le versement pour dpassement du plafond lgal de densit est exigible
dans les conditions du droit commun.

73

Oprations de rhabilitation de
limmobilier de loisir
La loi relative la Solidarit et au Renouvellement Urbain intgre le nouvel article
L318-5 dans le Code de lUrbanisme sur les oprations damnagement ayant pour objet :
lamlioration du parc immobilier touristique et lamlioration des espaces publics, du
stationnement, des quipements dinfrastructures et du traitement de lenvironnement. Elles
tendent amliorer loffre qualitative des logements locatifs destination de la clientle
touristique et du personnel saisonnier ainsi qu maintenir ou dvelopper loffre de service
de proximit .
Ces oprations sont cres par dlibration du Conseil Municipal ( ou de lorgane
dlibrant de lEPCI comptent ) qui prcise :
_ le primtre de lopration.
_ ses conditions de financement ( y compris les aides publiques )
_ lobjectif et de lai maximal de rhabilitation de logements.
_ les actions daccompagnement et damlioration du cadre de vie.
La mme dlibration indique les bnficiaires des aides :
_ les propritaires bailleurs engags contractuellement pour une dure dau moins 9
ans dans une mise en march locatif auprs dun professionnel ou dun organisme
local de tourisme agr.
_ les personnes supportant la charge des travaux de rhabilitation et la mise en
march locatif durable.
_ et la coproprit charge des travaux affrents aux parties communes.

74

75

Lotissement
Larticle R315-1 du Code de l'Urbanisme dispose : constitue un lotissement [ ]
toute division dune proprit foncire en vue de limplantation de btiments qui a pour objet
ou qui, sur une priode de moins de 10 ans, a eu pour effet de porter plus de 2 le nombre
de terrains issus de ladite proprit. Est galement soumise lautorisation de lotir [ ]
lopration de remembrement mene par une association foncire libre [ ] lorsque le plan
de remembrement dlimite plus de 2 lots.
Lalina prcdent sapplique notamment aux divisions en proprit ou en jouissance
rsultant de mutations titre gratuit ou onreux, de partage ou de locations, lexclusion
toutefois des divisions rsultant de partages successoraux ou dactes assimils lorsque ces
actes nont pas pour effet de porter plus de 4 le nombre des terrains issus de la proprit
concerne .
La proprit vise est un tnement unique, galement appel unit foncire ou lots
de proprit. Elle suppose un seul propritaire, quil sagisse dune personne physique, dune
personne morale ou dune indivision. La division tant ncessairement une division du sol, il
sensuit que le lotissement est la constitution de parcelles contigus appartenant un mme
propritaire destines accueillir des constructions. Lautorisation de lotir doit tre obtenue
pralablement au partage de la proprit.

I Champ dapplication :
A) Divisions de proprit foncire soumises autorisation de lotir :
1) Divisions destines limplantation de btiments :
La notion de btiment au sens de larticle R315-1 du Code de l'Urbanisme diffre de
la notion douvrage soumise lobligation dassurance-construction et de la notion de
construction soumise lobligation de permis de construire. Ainsi, les constructions lgres
du type abris de jardins ne sont pas des btiments mme si un permis de construire est
exig pour leur rection, en revanche les maisons mobiles peuvent tre assimiles des
constructions lorsquelles ne sont ni dmontables, ni tractables.
La notion dimplantation implique une emprise au sol, excluant ainsi les travaux de
surlvation ou de restructuration intrieure, quand bien mme ils donneraient lieu un
accroissement de la SHON ; un supplment demprise au sol substantiel est assimil
une implantation.

2) Divisions effectues sur moins de 10 ans :

Lcoulement du dlai dcennal permet de rgnrer les terrains. Ce dlai est
calcul partir de la date de la dernire division envisage, quel que fut alors le propritaire
puisque les divisions sont dpersonnalises. On prend alors en considration la date de
lacte notari entranant le dtachement pour les divisions de terrains ou la date figurant
dans la dclaration ( 30 jours aprs lachvement de travaux aux termes de larticle R460-1
du Code de l'Urbanisme ) dans le cas des implantations de btiments.
En revanche, sont soumis une autorisation de lotir les terrains supportant des
btiments achevs depuis plus de 10 ans si ces btiments sont destins un changement
daffectation ou la dmolition.
Larticle R315-4 alina 4 prserve les droits des tiers en excluant lapplication
rtroactive du rgime de lotissement aux parcelles antrieurement dtaches du tnement
dorigine et acquises par des tiers sans quil y ait eu lpoque la ncessit de lotir.

76

3) Nombre de terrains issus de la division :

Il ny a lotissement que si le nombre de terrains issus de la division est suprieur 2
dans le cas des divisions volontaires, ou suprieur 4 dans le cas des partages
successoraux et actes assimils, ce qui emporte pour consquences quun troisime
dtachement par donation ordinaire des descendants en moins de 10 ans ncessite une
autorisation de lotir ou que le terrain conserv par le propritaire qui en a dj dtach 2 ou
4 lots ncessite une autorisation de lotir si le propritaire en question veut y faire implanter
un btiment.
Toutefois, larticle R315-4 alina 4 permet de rendre constructible le 3 me ou 5me lot
sans attendre lexpiration du dlai dcennal : la demande dautorisation de lotir relative au
terrain conserv par le propritaire ( alias lotissement unilot ) doit prciser que cette
demande ne concerne pas les terrains prcdemment dtachs.
Sont exclus du dcompte les terrains dtachs la suite de cessions publiques
forces.

B) Divisions de proprit foncire non soumise autorisation de

lotir :
1) Divisions dans le cadre dune opration de remembrement :
Larticle R315-2-a du Code de l'Urbanisme exclut du rgime de lautorisation de lotir
les oprations de remembrement urbain effectues par une AFU autorise ou force.
Larticle R315-2-f tend cette exemption aux divisions rsultant de la vente, de la location ou
de lattribution ultrieure de lots issus doprations de remembrement urbain, si chacun de
ces lots a t dlimit par le plan de remembrement approuv.
En matire de remembrement rural, les oprations de remembrement-amnagement
faites en application de larticle 19-1 du Code rural sont galement dispenses de
lautorisation de lotir.

2) Divisions dans les zones durbanisme oprationnel :

Larticle R315-2-b exonre de lautorisation de lotir les divisions effectues par
lamnageur de la zone dans les ZUP, les ZAC, les primtres de rnovation urbaine, des
zones de restauration immobilire et des zones de rsorption de lhabitat insalubre. Il en
exonre aussi les divisions effectues dans les zones dhabitation et les zones industrielles
cres avant le 1er janvier 1977.

3) Divisions constituant lassiette dimmeubles construire :

Larticle R315-2-c exonre de lautorisation de lotir un certain nombre de cas dans
lesquels les lotissements ont un matre douvrage unique. Il sagit de ventes terme ou en
ltat futur dachvement, des socits dattribution, des socits constitues en vue de
lattribution dimmeuble aux associations par fractions divises et des socits coopratives.
Dans de tels cas, le terrain dassiette est assimil un terrain bti et les
constructeurs indiviseurs doivent obtenir pralablement aux travaux le permis spcial
valant autorisation de division prvu larticle R421-7-1 du Code de l'Urbanisme ( permis
relatif la construction sur un mme terrain, par une seul personne, de plusieurs btiments
dont le terrain dassiette doit faire lobjet dune division ).

4) Divisions au profit de personnes habilites par le propritaire :

Prvu par larticle R315-2-d du Code de l'Urbanisme, il sagit de ce que la doctrine
qualifie de divisions primaires, cest dire de divisions effectues par le propritaire au
profit de personnes quil a habilit raliser une opration immobilire sur la partie cde de
son terrain.
Pour chapper la rglementation des lotissements, les acqureurs doivent avoir
obtenu un permis de construire sur la quote-part de proprit quils ont lintention dacqurir
et lopration doit porter sur un groupe de btiments ou sur un btiment comportant plusieurs
logements.

77

II Procdure :
A) Demande dautorisation :
1) Objet :
La demande peut porter sur lensemble de la proprit, assiette du lotissement, ou,
conformment larticle R315-4 alina 3 du Code de l'Urbanisme, ou ne porter que sur une
partie de la proprit ( alias lotissement partiel ). Dans ce cas, la demande ne portera que
sur la partie que le propritaire dsire cder, le reliquat de la proprit dorigine nest alors
pas considr comme un lot et ne sera pas soumis, le cas chant, une modification de
larrt de lotir, sauf si un nouveau dtachement de parcelle en vue de limplantation dun
btiment internait dans les 10 ans ; il faudrait alors solliciter un nouvel arrt de lotir.

2) Auteur :
Conformment larticle R315-4 alina 1 du Code de l'Urbanisme, la demande
dautorisation de lotir peut maner, soit du propritaire du terrain ou de son mandataire, soit
dune personne justifiant dun titre lhabilitant raliser lopration sur le terrain ( promesse
de vente, bail construction, bail emphytotique ).
On peut toutefois noter quune rponse ministrielle permet, dans le cadre du
lotissement communal, la commune de prsenter une autorisation de lotir ds la
dclaration dutilit publique, mais la commune ne peut commencer les travaux quaprs la
prise de possession du terrain.
En cas de contestation sur la personne du propritaire, le juge administratif sen tient
la qualit de propritaire apparent.
Lautorisation a un caractre rel, elle suit donc le terrain en quelque main quil
passe.

C) Contenu :
a) Formulaire :

En application de larticle R315-4 du Code de l'Urbanisme, la demande prcise

lidentit et ladresse du demandeur, la situation et la superficie du terrain, le nombre
maximal de lots, la SHON maximal dont la construction est envisage dans lensemble du
lotissement et lidentit du propritaire sil nest pas lauteur de la demande.
b) Dossier :

Le dossier doit comprendre obligatoirement pour tous les lotissements une note de
prsentation exige par larticle R315-5-a qui met en relief lopportunit de lopration,
dveloppe les objectifs et indique les mesures prvues pour linsertion dans le site, le
respect de lenvironnement et la qualit de larchitecture, ainsi que les mesures rpondant
aux besoins en quipements, un plan de situation prvu larticle R315-5-b et indiquant la
localisation du lotissement par rapport lagglomration et aux principaux quipements
collectifs, un plan de ltat actuel du terrain lotir et de ses abords dfini larticle R3155-c et faisant apparatre les constructions et les plantations existantes, les quipements
publics desservant le terrain et, le cas chant, la partie de la proprit non incorpore au
lotissement et un plan de composition densemble qui, en application de larticle R315-5d, dfinit la composition gnrale du projet.
En outre, certains lments doivent obligatoirement figurer au dossier dans des cas
prcis. Larticle R315-5-h impose une tude dimpact lorsque lopration est situe dans
une commune dote dun POS rendu public ou approuv et si le projet permet la
construction dune SHON de 5000 m ou plus. Larticle R315-5-f exige un programme et
plan des travaux dquipements internes indiquant les caractristiques et le trac des
voies raliser, ainsi que limplantation des quipements et les conditions de leur ralisation
dans les hypothses o des travaux dquipements sont prvus. Larticle R315-5-g rclame

78

une autorisation de dfrichement et de coupe darbres quand le lotissement est prvu

dans un terrain bois ou si elle est exige par larticle L130-1 du Code de l'Urbanisme.
Le dossier de lotissement peut, de surcrot, comporter le cahier des charges sil en
existe un et un projet de rglement sil est envisag dapporter des complments aux rgles
durbanisme en vigueur.

4) Dpt :
La demande doit tre adresse en 5 exemplaires au maire de la commune qui
transmet un exemplaire au prfet et, le cas chant, au prsident de lEPCI comptent.
Un avis de dpt de demande comportant les principales informations sur le projet
est affich en mairie dans les 15jours suivant le dpt de la demande et pendant toute la
dure de linstruction. Les tiers ne pourront toutefois consulter le dossier quaprs dlivrance
de larrt dautorisation.

B) Instruction de la demande :
1) Autorits comptentes :
Larticle L315-1-1 du Code de l'Urbanisme tablit le partage des comptences en
renvoyant aux articles L421-2-1 L421-2-8 relatifs au permis de construire.
a) Le Maire :

Le maire instruit les demandes dautorisation de lotir lorsque la commune est dot
dun POS approuv depuis plus de 6 mois, sous rserve du contrle du dtournement de
pouvoir. En un tel cas, il revient au Conseil Municipal de dsigner un autre de ses membres
pour instruire le dossier.
Le maire choisit librement le service qui instruira techniquement la demande ; il peut
sagir soit des services durbanisme de la commune sils disposent des moyens humains et
techniques suffisants, soit dun service dinstruction dune autre collectivit publique ou dun
tablissement public ayant pass une convention ad hoc avec la commune ou bien encore
des services de la DDE mis gratuitement la disposition de la commune.
b) Le Prfet :

Il est comptent pour instruire les demandes et dlivrer les autorisations de lotir
lorsque la commune nest pas dote de POS ou quand le POS a t approuv depuis moins
de 6 mois. Le service instructeur est toujours la DDE.
En outre, le prfet est comptent mme si la commune est dote dun POS approuv
depuis plus de 6 mois dans les cas prvus L421-2-1 alina 3 du Code de l'Urbanisme :
a) Les constructions, installation ou travaux raliss pour le compte de lEtat, de la
rgion ou du dpartement, de leurs tablissements publics et concessionnaires
ainsi que pour le compte dEtats trangers ou dorganisations internationales.
b) Les ouvrages de production, de distribution et de stockage dnergie, ainsi que
ceux utilisant des matires radioactives ; un dcret en Conseil dEtat dtermine la
nature et limportant de ces ouvrages.
c) Les constructions, installations ou travaux raliss lintrieur des primtres des
oprations dintrt national dans les conditions dfinies par dcret en Conseil
dEtat .

2) Droulement :
Les articles R315-15 17 du Code de l'Urbanisme prvoient 3 cas de figures : celui
o le dossier est complet, celui o il est incomplet et celui o le ptitionnaire la possibilit
dintroduire une requte en instruction.
a) Dossier complet :

Lorsque le service instructeur estime que le dossier est complet, il fait connatre au
demandeur, dans les 15 jours de la rception, le numro denregistrement et la date
laquelle la dcision lui sera notifie par pli recommand avec AR et linforme que larticle
R315-21 lui ouvre la facult de saisir lautorit comptente si la notification nest pas
intervenue cette date.

79

Le demandeur est galement inform quil ne peut bnficier dune autorisation

tacite, dans les cas prvus larticle R315-21-1, cest dire lorsque le projet de lotissement
est situ dans le champ de visibilit dun difice class ou inscrit, dans un site ou territoire
class, en instance de classement ou inscrit ou dans une zone de protection fait partie des
amnagements, ouvrages ou travaux soumis enqute publique, ou en application de
larticle R315-32, ncessite des travaux de voirie et la consignation cette fin, en compte
bloqu, par le lotisseur correspondant au montant de ces travaux.
b) Dossier incomplet :

Lorsque le service instructeur estime que le dossier est incomplet, il invite par lettre
recommande avec AR le demandeur fournir les pices rglementaires la mairie, mais
ne peut pas rclamer des pices prvues par la rglementation.
Si, dans les 8 jours de la rception de lavis postal, le demandeur na pas reu
notification du dlai dinstruction, celui-ci court alors partir de la date de rception figurant
sur laccus de rception.
c) Requte en instruction :

Si, dans les 15 jours du dpt de la demande, le demandeur na pas reu la lettre lui
notifiant le dlai dinstruction ou lui demandant de produire les pices complmentaires, il
peut mettre en demeure lautorit comptente par lettre recommande avec AR de procder
linstruction de sa demande et en adresser copie au prfet.
Si, dans les 8 jours de la rception, le demandeur na toujours pas t notifi, le dlai
dinstruction part de la date laquelle le service instructeur a reu la mise en demeure.

3) Consultation :
Larticle R315-18 du Code de l'Urbanisme prvoit que le service instructeur doit
consulter dautres personnes publiques.
a) Instruction dcentralise :

Le maire ou le prsident de lEPCI doit transmettre pour information au prfet la

demande dautorisation de lotir dans toutes les hypothses, mais il ne doit consulter le prfet
que dans les cas o larticle R513-23 exige son avis conforme, cest dire lorsque le
lotissement projet est situ sur une partie du territoire communal non couvert par un POS,
un PAZ ou un PSMV opposable aux tiers, lavis prfectoral porte alors lapplication des
rgles gnrales durbanisme et des servitudes dutilit publique, ou dans un primtre o
les mesures de sauvegarde prvues larticle L111-7 sont applicables.
b) Instruction par les services de lEtat :

Le prfet doit obligatoirement consulter le maire de la commune concerne ou le

prsident de lEPCI comptent. En cas dabsence de rponse, lavis est rput favorable au
bout dun mois. Lavis doit tre motiv sil est favorable mais assorti dune demande de
prescription spciale sil est dfavorable.
c) Autres consultations obligatoires :

Diverses personnes publiques, services ou commissions doivent tre consults au

titre de la lgislation spcifique les rgissant. Il en va ainsi si le lotissement projet est situ
dans ou proximit dun monument historique, dun site instruit ou class, ou dune zone de
protection. Labsence de consultation entrane la nullit du lotissement et des permis de
construire accords dans son primtre.
En revanche, si lautorisation de lotir ndicte aucune prescription particulire de
prservation, la consultation de la commission dpartementale durbanisme ou du dlgu
rgional au tourisme relve du pouvoir dapprciation du service instructeur.
Lorsque la dlivrance de lautorisation de lotir aurait pour effet la cration ou la
modification dun accs la voie publique, lautorit ou le gestionnaire de la voie doit tre
consult.

4) Enqute publique :
Les projets de lotissements permettant la construction de plus de 5000 m de SHON
sur le territoire des communes non dotes de POS ou dun document durbanisme en tenant

80

lieu sont soumis enqute publique organise par le prfet, conformment au dcret 85-453
du 23 avril 1985 pris pour application de la loi du 12 juillet 1983 relative la dmocratisation
des enqutes publiques.
Toutefois, il ny a pas denqute publique au titre du dcret 85-453, si le projet de
lotissement a dj fait lobjet dune enqute publique au titre de larticle R11-4-1 du Code de
lExpropriation et sil na pas subi depuis de modification substantielle ou lorsque le projet de
lotissement a t soumis une enqute publique au titre des articles R311-3-1 ou R312-1 du
Code Forestier.

5) Dlais :
Les personnes publiques, services ou commissions consults ont un mois pour faire
connatre leur avis, sans quoi celui-ci est rput favorable, sauf dans le cas de la
commission dpartementale de remembrement qui dispose de 2 mois, et des services ou
commissions consults, la demande de lABF, en application de la lgislation sur les
monuments historiques, les sites, les rserves naturelles et les ZPPAUP, o le dlai est alors
de 4 mois.
Larticle R315-19 du Code de l'Urbanisme fixe 3 mois le dlai dinstruction de la demande
dautorisation de lotir et 5 mois lorsque le projet donne lieu enqute publique ou est
soumis lavis dune instance ayant un dlai

C) Dcision :
Lautorisation de lotir est prise en fonction de la lgislation en vigueur au moment o
lautorit comptente prend sa dcision. Les autorits comptentes pour dcider sont les
mmes que pour instruire, toutefois, larticle R315-40 du Code de l'Urbanisme autorise le
prfet dlguer sa signature au directeur de la DDE pour les dcisions affrentes aux
lotissements prvus dans les communes non dotes de POS approuv depuis plus de 6
mois, sauf si lavis du maire est contraire.

1) Dlivrance de lautorisation de lotir :

Lautorisation de lotir est un acte non rglementaire, crateur de droit pour son
bnficiaire ( droit acquis lotir, droit lindemnisation en cas de prjudice provenant
directement de lintervention de nouvelles servitudes dutilit publique ), mais prsente un
caractre rel.
a) Autorisation expresse :

Elle est octroye par arrt municipal ou prfectoral. Elle nest soumise aucune
condition de forme, except la motivation si elle est assortie de prescriptions ou si une
drogation ou une adaptation mineure est ncessaire.
Elle est obligatoire dans les cas prvus par larticle R315-21-1 du Code de
l'Urbanisme.
b) Autorisation tacite :

En application de larticle R315-21, le demandeur qui na pas t notifi lissue du

dlai rglementaire peut saisir lautorit comptente par lettre recommande avec AR ( et
copie au prfet si le maire est comptent ). Si, dans le dlai dun mois compter de la
rception de la demande, aucun dcision ne lui a t notifie, la lettre denregistrement de la
demande ou la lettre de requte en instruction vaut alors autorisation de lotir, sous rserve
dun retrait dans le dlai du recours contentieux si lautorisation est entache dillgalit.
c) Autorisation assortie de prescriptions spciales :

Larticle R315-28 alina 3 du Code de l'Urbanisme dispose que lautorisation peut

tre assortie de prescriptions spciales, que la commune soit ou non dote dun POS
lorsque, notamment, par la situation, la forme ou la dimension des lots, lopration est de
nature porter atteinte au caractre ou lintrt des lieux avoisinants, aux sites ou aux
paysages naturels ou urbains .
d) Contenu de lautorisation de lotir :

81

Lautorisation porte sur la composition densemble du lotissement, les modalits de la

division en lots et sur la SHON constructible maximale dans lensemble du lotissement. Elle
peut galement imposer au lotisseur lexcution de travaux, la participation aux dpenses
dquipement publique, llaboration dun rglement du lotissement, ou certaines modalits
dinformations des attributaires des lots ou de lassociation syndicale des propritaires.

2) Refus de lautorisation de lotir :

Le pouvoir dapprciation de lautorit comptente varie selon que le lotissement
projet se trouve sur un territoire couvert par un POS ou dun document durbanisme.
a) Commune dote dun POS :

Larticle R315-28 alina 1 du Code de l'Urbanisme prvoit une comptence lie pour
les projets de lotissements non conformes aux dispositions du POS, rendu public ou
approuv, lautorit comptente ( qui peut donc tre le prfet si le POS nest pas approuv
depuis plus de 6 mois ) doit refuser lautorisation.
On rappelle que les lotissements sont toujours interdits en zone NC et ND, parfois
interdits en zone NB et quils doivent respecter les dispositions du POS dans les zones NA
( o ils peuvent tre refuss mme si le lotisseur sengage faire des travaux de viabilisation
ncessaire ) et dans les zones U.
b) Communes non dotes de POS :

Larticle R315-28 alina 2 prvoit que le refus dune autorisation de lotir peut se
fonder sur les rgles gnrales durbanisme ou si le lotissement est de nature
compromettre les conditions dun dveloppement quilibr de la commune ou de
lagglomration .
Ainsi, une commune peut refuser une demande dautorisation qui tendrait
laccentuation de lurbanisation linaire de la commune.
c) En toutes circonstances :

Il rsulte de larticle R315-28 alina 3 que lautorisation peut tre refuse lorsque le
projet de lotissement mconnat les article du rglement national durbanisme aux renvoie
larticle R111-1, quil sagissent de la salubrit publique ( article R111-2 ), de lexposition
des nuisances graves ( article R111-3-1 ), de la conservation ou de la mise en valeur des
sites ou vestiges archologiques ( article R111-3-2 ), de labsence de desserte ou dun accs
dangereux aux voies publiques ( article R111-4 ), des proccupations denvironnement
dfinies par larticle 1er de la loi du 10 juillet 1976 relative la protection de la nature ( article
R111-14-2 ) ou la prise en compte du caractre des lieux ( article R111-21 ).
De surcrot, les lotissements sont videmment soumis au respect des lois
damnagement et durbanisme et des servitudes dutilit publique.

3) Sursis statuer :
Lautorit comptente dtient de larticle L111-7 du Code de l'Urbanisme une
comptence discrtionnaire pour surseoir statuer lorsque le lotissement projet est situ
dans le primtre dune opration dutilit publique aprs ouverture de lenqute pralable,
dans une zone affecte un projet de travaux publics, dans le primtre dune ZAC, dans le
primtre dun secteur sauvegard avant la publication dun plan de sauvegarde ou sur le
territoire dun POS en cours dlaboration ou de rvision.
La dcision doit tre motive et est susceptible de recours pour excs de pouvoir.
Le sursis est limit 2 ans lexpiration desquels, lautorit doit prendre une dcision
dfinitive lorsque le lotisseur confirme sa demande dans les 2 mois. A dfaut dune
notification, une autorisation tacite est acquise.
Toutefois, lautorit peut nouveau surseoir statuer, conformment larticle L1118, mais le nouveau sursis doit alors tre fond sur une autre disposition et un autre motif ; de
plus, la dure totale des 2 sursis cumule ne peut excder 3 ans.

4) Publicit :
a) Publicit foncire :

82

Larticle R315-27 du Code de l'Urbanisme prvoit que le demandeur fait publier

lautorisation de lotir au fichier immobilier et en informe lautorit qui a dlivr lautorisation.
Cette publicit foncire a une incidence sur la commercialisation des lots, mais nemporte
pas de consquences quant aux dlais de recours pour saisir le juge de lexcs de pouvoir.
b) Publicit administrative :

Sous peine de lamende prvue pour les contraventions de 5me classe, lautorisation
expresse, ou une copie de la lettre valant autorisation tacite, doit tre affiche aux abords du
chantier pendant toute la dure de ce dernier ou au moins pendant 2 mois, et jusqu la
dlivrance du certificat mentionnant lexcution des prescriptions imposes.
En application de larticle A315-3 du Code de l'Urbanisme, le panneau daffichage doit
indiquer le nom, la raison ou la dnomination sociale du bnficiaire, la date et le numro de
lautorisation, la superficie du terrain lotir, le nombre maximum de lots autoriss, la SHON
maximale dans lensemble du lotissement et ladresse de la mairie o le dossier peut tre
consult.
En effet larticle A315-3 prvoit que toute personne intresse peut, durant 2 mois,
consulter les documents figurant dans le dossier, larrt dautorisation et les pices
annexes. Un extrait de lautorisation est galement affich en mairie pendant 2 mois.

III Ralisation du lotissement :

A) Travaux dquipement des terrains :
Larticle R315-29-a du Code de l'Urbanisme dispose que lautorisation de lotir peut
imposer au lotisseur lexcution : de tous travaux ncessaires la viabilit et
lquipement du lotissement, notamment en ce qui concerne la voirie, lalimentation en eau,
gaz et lectricit, les rseaux de tlcommunication, lvacuation et le traitement des
matires uses, lclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de
jeux et les espaces plants .
A ces travaux dquipements spcifiques au lotissement, larticle L332-15 alina 2
tend les obligations du lotisseur au branchement des quipements propres lopration
sur les quipements publics qui existent au droit des terrains sur lequel ils sont implants et
notamment aux oprations ralises cet effet en empruntant des voies prives ou en usant
de servitudes .
Lexigence de ces travaux appartient discrtionnairement lautorit comptente pour
dlivrer lautorisation. Par la suite, ladministration ne pourra plus rclamer du lotisseur des
travaux supplmentaires, sauf si le lotisseur sollicite une modification de lautorisation initiale.
Les travaux dquipement imposs au lotisseur sont des travaux privs, sauf dans les
cas de travaux raliss par la commune dans un lotissement communal et de travaux
effectus titre doffre de concours.
Conformment larticle R315-30 du Code de l'Urbanisme, les travaux doivent tre
entrepris dans les 18 mois de la dlivrance de lautorisation et achevs au plus tard
compter de cette date, sous peine de caducit de lautorisation. Durant les travaux, lautorit
ayant dlivr lautorisation de lotir ou les personnes quelle dlgue peuvent, en vertu de
larticle R315-41, exercer un droit de visite tout moment ; lobstacle lexercice de cette
prrogative est puni dune amende de 2000 25000 francs ( 305 3811 ) et/ou 11 jours
1 mois de prison par larticle L316-6. Un mois aprs lachvement des travaux, en application
de larticle R315-36, ladministration dlivre un certificat constatant lexcution des travaux
prescrit. Ce certificat est un acte crateur de droit qui peut tre retir pour illgalit tant quil
nest pas devenu dfinitif.
Le financement des quipements incombe au lotisseur lexclusion des dpenses
lies la desserte des lots voisins.

B) Commercialisation des lots :

83

Les articles L316-2 et L316-3 du Code de l'Urbanisme interdissent toute vente ou

location et toute promesse de vente ou promesse de location avant la dlivrance de
lautorisation de lotir. En revanche, les promesses de vente ou de location sont possibles
entre lobtention de lautorisation et la dlivrance du certificat dachvement condition que
la promesse ne soit pas leve avant la dlivrance du certificat, quaucun acompte ne soit
vers et que la promesse indique expressment que lautorisation de lotir et le cahier des
charges fixant les conditions de vente ou de location ont t communiques lacqureur ou
au preneur.

1) Le diffr dachvement des travaux :

Lautorit comptente peut, dans lautorisation de lotir ou par arrt ultrieur, autoriser
le lotisseur diffrer les travaux de finition ( ralisation du revtement des voies,
amnagement des trottoirs, plantations ) afin dviter la dgradation des voies pendant la
construction des btiments. Le lotisseur sengage alors achever ces travaux dans un dlai
fix par lautorit comptente et procder la consignation, sur un compte bloqu auprs
dun notaire ou dune banque, de fonds dun montant quivalent au cot des travaux diffrs.
Lautorit comptente dlivre dabord un constat dachvement des travaux exception
faite des travaux de finition et autorisant la vente des lots avant achvement complet des
travaux, puis, un certificat dachvement des travaux de finition et le dblocage des fonds
consigns.

2) La garantie dachvement des travaux :

De mme, lautorit comptente peut autoriser le lotisseur procder la vente ou
la location des lots avant la ralisation partielle ou totale des travaux prescrits par
lautorisation de lotir si une banque, un tablissement foncier ou une socit de
cautionnement mutuel se porte garant du lotisseur. Cette garantie ( ouverture de crdit ou
caution ) peut tre mise en uvre par les attributaires de lots, lassociation syndicale, le
maire, le prsident de lEPCI ou le prfet.
Lautorit comptente dlivre dabord un certificat indiquant la garantie dachvement
et vaut autorisation de vente ou de location par des lots par anticipation, puis, un certificat
constatant lachvement complet des travaux qui met fin la garantie.

3) Construction de btiments dans le lotissement :

Aucun permis de construire ne peut tre obtenu avant la dlivrance du certificat
dachvement. Le permis est octroy ou refus selon les rgles durbanisme en vigueur,
cependant, lapplication du COS est calcule, selon larticle R315-29 du Code de
l'Urbanisme, sur lensemble du lotissement plutt que par lots.
En application de larticle R315-39 du Code de l'Urbanisme, le permis tient compte
galement des prescriptions imposes par lautorisation de lotir et par le rglement du
lotissement.

IV Gestion du lotissement :
A) Modification des rgles du lotissement :
Aux termes de larticle L315-3 du Code de l'Urbanisme, la modification des rgles du
lotissement est prononce par lautorit comptente lorsquelle est demande ou accepte
par les 2/3 des propritaires dtenant ensemble les de la superficie du lotissement pour
par les des propritaires dtenant les 2/3 de la superficie, sous rserve que cette
modification soit compatible avec la rglementation durbanisme applicable ( cf Article L111-5
du Code de l'Urbanisme ). Cependant, le lotisseur dispose du droit de veto durant 5 ans
aprs lachvement du lotissement, sil possde au moins un lot constructible.
Larticle L315-4 nonce : lorsque lapprobation dun plan durbanisme ou
doccupation des sols aura t prononc, postrieurement une autorisation de lotissement,

84

lautorit comptente peut modifier tout ou partie des documents, et notamment le cahier
des charges du lotissement, pour les mettre en concordance avec le plan .
Il en rsulte que lorsque les rgles du lotissement et du POS concordent dans la
mesure o elles ne portent pas sur le mme objet, un permis de construire dans le
lotissement doit respecter la fois les prescriptions du POS et du lotissement.
Aux termes de larticle L315-7, une dclaration dutilit publique portant sur une
opration qui ncessite des acquisitions financires et qui est non compatible avec les
dispositions dun rglement de lotissement peut emporter la modification de celui-ci.

B) Disparition des rgles du lotissement :

Larticle L315-2-1 du Code de l'Urbanisme pose le principe de la disparition des
rgles durbanisme contenues dans les documents approuvs dun lotissement au bout dun
dlai de 10 ans suivant lautorisation de lotir, lorsquun POS ou un document durbanisme en
tenant lieu a t approuv. Cependant, si les 2/3 des colotis reprsentant les de la
superficie du lotissement ou les des colotis reprsentant les 2/3 de la superficie souhaitent
le maintien des rgles du lotissement, lautorit comptente peut annexer ces rgles du
lotissement au POS ou prescrire une enqute publique, lissue de laquelle elle prononcera
discrtionnairement le maintien ou la suppression des rgles du lotissement.
Larticle L315-4 alina 6 prvoit que le rglement dun lotissement autoris aprs le
er
1 janvier 1978 peut tre, la discrtion de lautorit comptente et aprs avis du Conseil
Municipal, incorpor au POS rendu public ou approuv, aprs un dlai de 5 ans suivant
lautorisation de lotir ou aprs la vente du dernier lot.

85

Partie 5

Lurbanisme Individuel

86

87

Les certificats durbanisme

Ce sont des actes rcognitifs dun tat de fait ou dune situation juridique.

I Certificats durbanisme de droit commun ( Article L410-1 ) :

Larticle L410-1 dispose que le certificat durbanisme indique les disposition
durbanisme et les limitations au droit de proprit et le rgime des taxes et participations
durbanisme applicable un terrain ainsi que lEtat des quipements publics existant ou
prvus . il ne sagit donc pas dune autorisation et aucun texte nen impose lobtention.

A) Procdure de dlivrance :
1) Demande de certificat :
La demande, adresse en 4 exemplaires la mairie du lieu de situation du terrain, doit
mentionner lidentit du demandeur ( ou propritaire ), la surface de plancher des btiments
existant, lexistence ventuelle dun prcdant certificat et si le terrain est situ dans un
lotissement. Un plan de situation de terrain et un plan de terrain, lui-mme, comportant les
rfrences cadastrales, les dimensions du ct de terrain et lindication de desserte, sont
joints au dossier. Si le certificat est demand en vue dune opration dtermine, une note
succincte doit prciser la destination et la superficie des btiments projets.

2) Instruction de la demande :
Si la commune dote dun POS depuis plus de 6 mois, dun PLU ou dune carte
communale, le maire est comptent pour instruire et dlivrer des certificats durbanisme. Si
tel nest pas le cas, la demande est instruite, sous lautorit du prfet, par la DDE qui doit
recueillir lavis du maire. Le cas chant, lArchitecte des Btiments de France peut tre
consult ( Article R410-4 du Code de l'Urbanisme ).

3) Dlivrance du certificat :
Lautorit comptente est tenue de dlivrer dans un dlai de 2 mois le certificat au
demandeur ou au propritaire. Si la comptence est municipale, la dlivrance est notifie au
prfet. La dlivrance du certificat nest soumise aucune formalit de publicit et, de ce fait,
peut tre retire tout moment ce qui peut entraner la nullit dune vente pour vice de
consentement.

B) Contenu du certificat durbanisme de droit commun :

Ils contiennent des prcisions concernant les dispositions durbanisme applicable au
terrain considr, les limites administratives au droit de proprit, ltat de viabilit du terrain,
les rgles dalignement et lexistence dun droit de premption ou dexpropriation certaine.

1) Certificat positif :
Un certificat positif est dlivr quand on peut conclure la constructibilit de terrain
ou quand on peut conclure sa faisabilit. Cependant, il ne garantit nullement de lobtention
ultrieure dun permis de construire. Il nonce les rgles observer relatives aux
constructions projetes, les conditions juridiques et financires pesant sur les constructeurs
et les conditions particulires observer. Les mentions fiscales portes par le certificat
durbanisme nont quun caractre indicatif.

2) Certificat ngatif :
Il est dlivr quand ladministration conclut linconstructibilit du terrain ou
linfaisabilit de lopration pour laquelle le certificat a t demand. Toutefois, il ne prsage
en rien le refus de permis de construire. Le certificat durbanisme doit tre motiv, il ne peut
tre dlivr sur le fondement de prescription durbanisme permettant de refuser le permis de

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construire, mais doit ltre si le terrain peut faire lobjet dun refus de permis de construire du
seul fait de sa localisation ou lorsque loctroi du permis favoriserait le mitage.

3) Le futur certificat neutre :

Larticle 30 de la loi SRU supprime le caractre positif ou ngatif des certificats
durbanisme. Dsormais, le certificat ne se prononcera pas sur la constructibilit du terrain.
Ce nest que lorsque la demande fait tat dun projet dtermin que le certificat prcise si
le terrain peut tre utilis pour lopration envisage .

C) Porte du certificat de droit commun :

1) Certificat positif rgulier :
En application de larticle L410-5 du Code de l'Urbanisme, les dispositions dun
certificat positif ne peuvent tre remises en cause si le bnficiaire du certificat a dpos
dans le dlai dun an une demande dautorisation en vue deffectuer lopration projete sur
le terrain. Il sagit dune garantie dun an contre les changements de rglementation
applicable au terrain mais non contre lapparition de nouvelles SUP, nouveaux droit de
premption ni contre les changements dapprciation sur ltat dquipement des terrains.

2) Certificat positif irrgulier :

Il peut tre irrgulier du fait dune erreur de lautorit comptente pour le dlivrer. Sil
ne cre pas de droit, il peut engager la responsabilit de ladministration moins que le
ptitionnaire ait lui-mme induit lautorit comptente en erreur. Si ladministration saperoit
que le certificat est irrgulier, elle peut le retirer tout moment.

II Certificat durbanisme de division foncire :

Ce sont des instruments de contrle dont la dlivrance est exige avant de procder
des divisions foncires :

A) Certificat de densit ( Article L111-5 ) :

1) Champs dapplication :
Les certificats de densit concernaient tout dtachement de parcelle effectus par la
voie conventionnelle sur les terrains ( tnement unique ou parcelles contigus appartenant
la mme personne ou indivision ) supportant une construction acheve et affecte dun COS
ou situe dans une ZAC.
Toutefois, larticle R160-5 dispensait de certificats de densit :
_ les cession dun lot compris dans un lotissement autoris.
_ les cessions gratuites de terrains.
_ les cessions de terrains amnags dans une ZUP.
_ une zone de rnovation urbaine ou une zone de rsorption de lhabitat insalubre.
_ les transferts de proprit oprs dans le cadre dune opration de renouvellement
urbain.
_ les divisions faites conformment un permis de construire valant autorisation de
diviser.
_ les cessions, locations ou concessions dun terrain amnag dans une ZAC.
_ les cessions demplacement dun terrain destin recevoir des caravanes ou des
habitations lgres de loisir.
Le certificat devait tre obtenu avant la conclusion de la convention, laquelle devait
reproduire les indications nonces dans le certificat de densit et faire lobjet dune publicit
foncire la conservation des hypothques. Le certificat ntant pas une autorisation, il ne
pouvait pas interdire la division projete mais avait pour objet de contrler lapplication des
rgles de densit puisque, selon larticle L115-1, la construction sur une parcelle dtache
dun terrain, dont la totalit des droits de construire avait dj t utilise, tait interdite.

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2) Dlivrance :
La demande de certificat devait tre prsente par lauteur de la division qui indiquait
quelle tait faite pour diviser une parcelle btie et prcisant la SHON des constructions
difie sur le terrain dont la construction tait envisage. Le demandeur pouvait joindre un
plan de division indiquant la superficie des terrains et la SHON des constructions existantes.
La demande tait instruite par le maire dans les communes dotes dun POS
approuv depuis plus de 6 mois ou par le prfet dans les autres cas. Lautorit comptente
calculait la SHON rsiduelle sur lensemble du terrain, et si un plan de division tait fourni,
les droits de construire rsiduels sur chacun des terrains.
Lautorit tait tenue de dlivrer dans les 2 mois suivant le dpt de la demande un
certificat de densit qui pouvait tre ngatif si le terrain ne possdait pas la constructibilit
rsiduelle ou positive. Le certificat positif dterminait la SHON rsiduelle de chacun des
terrains provenant de la division, au prorata de leur superficie et pouvait inclure des
prescriptions particulires.

3) Porte :
Le certificat indiquait seulement si le terrain tait constructible ou non par rapport aux
rgles de densit. Le certificat de densit tait valable tant que la division projete, la SHON
et le COS demeuraient identiques.
Labsence de certificat de densit entranait la nullit de la convention, qui devait tre
demande par lautorit comptente auprs du Tribunal de Grande Instance du lieu de
situation de limmeuble, conformment larticle R160-4 du Code de l'Urbanisme.

B) Certificat de dtachement :
Larticle R315-54 du Code de l'Urbanisme exige la dlivrance dun certificat
durbanisme pour chacun des terrains provenant dune division en vue de limplantation de
btiments qui ne constitue pas un lotissement.

1) Champs dapplication :
Il sagit de toute division de terrain opre sur un tnement unique ou sur des
parcelles contigus appartenant la mme personne ou la mme indivision en vue de la
construction qui ne constitue pas un lotissement, que la cession soit onreuse ou gratuite,
quelle soit amiable ou force ou quelle soit en jouissance ou en proprit. Il en dcoule que
la division dun terrain bti en vue de la construction sera prcde et dun certificat de
densit et dun certificat de dtachement.
Toutefois, larticle R315-2 exempte de certificat de dtachement les oprations de
division foncire non soumise autorisation de lotir.

2) Dlivrance :
La demande, prsente par lauteur de la division indique le but de cette division,
lexistence de construction sur le terrain, la date dachvement de ces constructions et
comprend un plan de division.
Selon que la commune est ou non dote dun POS, approuv depuis plus de 6 mois,
le maire ou le prfet instruisaient la demande et doivent dans les 2 mois suivant le dpt,
dlivrer un certificat pour chaque terrain issu de la division. Le certificat de dtachement ne
fait lobjet daucune publicit foncire obligatoire.

3) Porte :
Le certificat de dtachement informe vendeur et acqureur des possibilits de
construction ou de reconstruction affrentes aux terrains issus de la division. Le certificat de
dtachement ne se prime pas.
Labsence de certificat de dtachement est seulement sanctionne en application de
larticle R316-2 du Code de l'Urbanisme par lamende prvue pour les contraventions de 5me
classe et ne peut pas justifier elle seul un refus de permis de construire. De mme, un
certificat de dtachement illgal ne peut pas motiver un tel refus.

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Permis de construire
Larticle L421-1 dispose : quiconque dsire entreprendre ou implanter une
construction usage dhabilitation ou non, mme ne comportant pas de fondation, doit au
pralable obtenir un permis de construire .

I Objet :
Le permis de construire est un acte administratif individuel dont lobtention est
ncessaire pour raliser des travaux de construction.

A) Oprations assujetties :
Le champs dapplication personnel du permis de construire comprend non seulement
les personnes prives, mais aussi toutes les personnes publiques, y compris les Etats
trangers ainsi que les concessionnaires du service public car le permis a un caractre rel.
Le champs dapplication territorial couvre tout le territoire national. Plus compliqu est le
champ dapplication matriel ; en effet, il convient de dfinir la notion de construction ; il sagit
dun difice ne comportant pas ncessairement de fondations, pouvant tre dmontable
voire souterrain.
Il nest pas plus facile de dfinir ce quelle nest pas car larticle R421-1 dresse une
liste de travaux ou douvrage qui ne sont pas des construction :
_ stockage souterrain de gaz et de fluides.
_ canalisation de lignes et de cbles.
_ ouvrages dinfrastructures portuaires, aroportuaire et voies de communication.
_ mobilier urbain implant sur le domaine public.
_ statues monuments et uvre dart dune hauteur maximale de 12 m et de moins de
40 m de surface.
_ terrasse de moins de 60 cm de hauteur.
_ poteaux, pylnes, candlabres ou olienne infrieurs 12 m et les antennes de
moins de 4 m.
_ murs de moins de 2 m de haut.
_ autres ouvrages dont la surface au sol est infrieur 2 m et de 1,5 m de haut.
Les constructions assujetties au permis de construire peuvent tre tout aussi bien des
constructions initiales que des travaux portant sur des constructions existantes, y compris les
travaux ayant pour finalit de rendre limmeuble conforme la rglementation de
lurbanisme. Les travaux ayant pour effet le changement de destin dune construction sont
assujetties au permis de construire.
Certaines constructions ne rentrent pas dans le champs matriel du permis de
construire et en sont par consquent exempt :
_ travaux couvert par le secret de la dfense nationale.
_ installation technique ncessaire au fonctionnement des services publics de
transport, de communication ou de distribution de gaz, eau et lectricit.
_ travaux sur immeubles classs.
_ travaux de ravalement.
_ travaux dimplantation dune habitation lgre, de loisir infrieure 35 m de SHON.
_ des piscines non couvertes et des chssis de serres infrieures 4 m de hauteur et
dune SHOB infrieure 25 m.

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B) Rgles sanctionnes :
1) Rgles durbanisme :
Dans les communes non dotes de POS ou autres documents durbanisme ( PLU,
carte communale ), le permis de construire doit tre conforme larticle L110 du Code de
lUrbanisme, aux rgles gnrales durbanisme, larticle L421-5, aux anciennes LAU et
DTA ou directives paysagres.
Dans les communes dotes dun POS , le permis de construire doit tre conforme
aux documents durbanisme applicable ms aussi aux rglements et cahier des charges des
lotissements ou ZAC et en disposition du rglement gnral de lurbanisme auxquelles elle
renvoi, larticle R111-1, larticle 421-5, les LAU ou la DTA.

2) Autres rgles dutilisation des sols :

Le permis de construire sanctionne galement les rgles voisines du droit de
lurbanisme. Il en va ainsi des dispositions du Code de la Construction et de lHabitation,
relative aux rgles de scurit ou laccs aux handicaps, des plans dalignement, des
rglements sanitaires ou les SUP.
Dans certains cas, le permis de construire nest dlivr quavec laccord du Ministre
de la Culture ( monuments, sites classs, ZPPAUP ) ou du Ministre de lEnvironnement
( rserve naturelle, zones submersibles ).

3) La rgle de lindpendance des lgislations :

Le permis de construire ne prend pas en considration les rgles non-directement
lies loccupation des sols. En vertu des principes et de lindpendance des lgislations, le
permis de construire est distinct de lautorisation dune installation classe pour la protection
de lenvironnement, mais il ne peut tre octroy que li le ptitionnaire a demand
lautorisation de son installation au prfet.
Le permis de construire na pas sanctionner les rgles de remembrement rural
prendre en compte les prescriptions dun arrt de protection de biotope ou connatre les
lgislations sur louverture de pharmacies.

II Dlivrance :
A) Procdure :
1) Dpt de la demande :
La demande doit maner du propritaire du terrain ou de son mandataire, dune
personne justifiant dun titre lhabilitant construire sur le terrain ou du bnficiaire dune
procdure dexpropriation et doit tre adresse par lettre recommande avec AR, la mairie
du lieu de construction.
a) Contenu de la demande :

La demande doit tre rdige sur un des formulaires normalis mis disposition
publique la mairie ou la DDE. Les formulaires varient selon la nature du projet de
construction ms tous exigent lindication de lidentit et la qualit du demandeur, la
localisation et la superficie du terrain, lexistence ventuelle de btiments, lidentit et lauteur
du projet architectural, la nature des travaux projets, la destination des constructions,
laspect extrieur, la densit de la construction et la hauteur de louvrage.
Daprs les articles R421-1 7, le demandeur doit joindre un dossier annexe qui
comporte le projet architectural, sous forme de document graphique, linsertion dans
lenvironnement et limpact visuel des btiments et le traitement de leurs abords, le plan de
situation du terrain, le plan de masse cot 3 dimension des constructions difier ou
modifier, ainsi que lindication de travail extrieur et des plantations maintenues, supprimes
ou cres, le plan des faades et une tude dimpact pour construction supplmentaire

93

suprieure 50 m de haut et de SHON suprieure 10000 m pouvant accueillir plus de

5000 personnes.
Il peut inclure des plans de vue en coupe prcisant limplantation de la construction
par rapport au terrain naturel, au moins deux photos situant le terrain dans lenvironnement
proche et lointain et un document graphique permettant dapprcier linsertion du projet dans
lenvironnement, sauf si le terrain est class en zone U ou quand le terrain nest pas soumis
une protection particulire.
Selon lobjet de la demande, doivent aussi figurer les lments ncessaires au calcul
des diffrentes impositions gnres par loctroi du permis de construire, les justificatifs de
lobtention dune concession long terme dans un parc public de stationnement, laction
instituant une servitude de cour commune, lautorisation de coupe ou dabatage darbre ou
lautorisation de dfrichement, le rcpiss de la demande dautorisation ou la dclaration
dinstallation classe pour la protection de lenvironnement, lautorisation doccupation du
domaine public et la copie de la servitude rductrice en cas de transfert de COS.
b) Destinataires :

La demande doit tre adresse en 4 exemplaires et adress au maire. Il en conserve

un exemplaire et en transmet un au prfet et aux services municipaux et au prsident de
lEPCI. Dans les 15 jours aprs le dpt ou rception de la demande, le maire doit afficher
les lments essentiels du dossier pendant la dure de linstruction.

2) Instruction de la demande :
Si la commune ou lEPCI dispose dun POS approuv, la demande est instruite sous
lautorit du maire. Sinon elle est instruite sous lautorit du prfet, dlgue au chef de la
DDE.
a) Dlai :

Linstruction dure 2 mois compter de la rception de la demande. Mais elle peut tre
plus courte. Elle peut aussi tre majore dun mois pour consultation des services autres que
ceux chargs de linstruction.
Le dlai est de 3 mois pour consultation dune Commission Nationale ou
Dpartementale dEquipement Commercial ou de lABF ( monuments historiques, ZPPAUP )
ou si le projet doit tre soumis enqute publique.
b) Consultation :

Le code de lUrbanisme prvoit de nombreux cas de consultation effectuer et davis

ou daccords recueillir. Les principales consultations sinscrivent dans un souci de
prservation de lenvironnement naturel ou culturel, mais on trouve aussi beaucoup lies la
protection du domaine public ou des ouvrages militaires, maritimes et ariens.
Lautorit la plus frquente est lABF qui intervient sur la lgislation des monuments
historiques, des sites et secteurs sauvegardes et des ZPPAUP, il dispose gnralement dun
mois pour se prononcer sauf exception.
Lorsque le bien est situ dans une ZPPAUP et que lautorit comptente est en accord
avec lavis de lABF, il peut saisir le prfet de rgion pour lui demander de consulter la
Commission Rgionale du Patrimoine et des Sites ou demander au Ministre de la Culture
dexercer son droit dvocation.
Quand le bien nest pas situ dans une ZPPAUP et que lABF ne sest pas prononc,
lautorit comptente peut saisir le Ministre pour quil exerce son droit dvocation. Si lABF a
mis un avis favorable, les instructeurs peuvent toujours refuser le permis de construire en
se fondant sur dautres dispositions. Si lABF met un avis dfavorable, celui ci simpose
mais tout tiers intress peut contester cette dcision devant le juge administratif et lautorit
comptente peut saisir dans le dlai dun mois le ministre, ce dernier disposant de 2 mois
pour se prononcer, son silence quivalent une confirmation de la dcision de lABF.

B) Dcision :
Si la dcision consiste en un refus du permis de construire, elle doit tre motive en
indiquant les raisons de droit et les circonstances de fait qui la justifie.

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1) Formes :
a) Permis exprs :

La dcision est prise par arrt du maire, du prsident de lEPCI, du prfet ou du

ministre qui indique la collectivit au nom de laquelle elle est rendue, les visas, la motivation,
les prescriptions imposes, le sens de la dcision et la rserve du droit des tiers. Elle est
notifie au demandeur et transmise au prfet quand le maire est comptent. Elle est affiche
dans les 8 jours et une mention du permis doit tre affich sur le chantier durant la dure
prvue des travaux.
b) Permis tacite :

Lexpiration des dlais dinstruction notifis lors du dpt ou la suite dune requte
en instruction ou par lettre rectificative attribue une autorisation tacite de raliser des travaux,
sauf dans les articles R421-19 du Code de l'Urbanisme.

2) Contenu :
a) Permis simple :

Il na pas tre motiv, y compris quand il inclut lassujettissement du ptitionnaire

des taxes durbanisme. Il se contente de donner lautorisation deffectuer des travaux.
b) Permis prescriptif ou conditionnels :

Lautorit peut subordonner loctroi de permis des prescriptions ou obligations

imposes au ptitionnaire.
Il peut sagir de prescriptions architecturales ou de mesures de scurit qui doivent
tre motive, prcises et ne doivent pas entraner une modification non substantielle du
projet. Les recours contestant uniquement les prescriptions techniques est irrecevable.
Il peut aussi sagir dune participation du constructeur aux dpenses dquipement
publics quelles soient financires ou quelles en constituent un apport gratuit de terrains. En
revanche, larticle L332-7 carte le principe de lindivisibilit du permis de construire en cas
de telles prescriptions.
c) Permis dlivr titre prcaire :

Il sagit dun permis pour une reconstruction difie titre prcaire sur un terrain
class en emplacement rserv par un POS rendu public ou approuv par un document
durbanisme ou dun permis autorisant les constructions prcaires usage industriel difier
dans les zones affectes un autre usage par un POS ou autre document durbanisme en
tenant lieu.
Le permis peut prescrire ltablissement au frais du demandeur dun tat des lieux et
fixer un dlai lissu duquel le demandeur doit enlever sa construction.
d) Permis modificatif :

Il sagit dun permis accord sur demande aprs octroi dun premier permis. Le
permis modificatif ne peut porter que sur des changements mineurs du projet initialement
autoris, sans quoi il faut solliciter un nouveau permis de construire selon la procdure
normale.
Un permis modificatif ne peut rgulariser un permis initial entach de vices, mais il
doit tre dlivr mme si il nest pas conforme aux rgles durbanisme survenues entre
temps, il ne fait pas courir de nouveaux dlais et ne gnre pas de taxes durbanisme.
e) Permis de rgularisation :

Il est accord pour une construction rige sans autorisation quand il savre que
celle-ci aurait t octroye si elle avait t demande. Le permis de rgularisation na pas de
caractre rtroactif et nexonre pas le constructeur de sa responsabilit pnale.

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III Effets :
A) Champ dapplication matriel :
1) Un acte crateur de droit pouvant tre retir :
Le permis de construire confre son bnficiaire le droit dentreprendre les travaux
et ventuellement de diviser son terrain dans les limites du projet prsent lors de la
demande.
En cas dillgalit, le permis de construire peut tre retir doffice ou sur enqute.
Lautorit comptente est le maire, le prsident de lEPCI voire le prfet si ncessaire. le
permis de construire est rapport ou arrt, dment motiv, intervenant durant le dlai de
recours pour excs de pouvoir (2 mois aprs affichage en mairie ).
Le retrait du permis de construire vaut injonction de ne pas entreprendre une
construction sans titre sou s peine de poursuite pnale, mais lautorit comptente restant
saisie du dossier, elle doit la demande de lintress, procder une nouvelle instruction.

2) Un droit pouvant tre transfr :

Le permis de construire peut tre transfr tout ou en partie mais ladministration
conserve un droit de regard sur le transfert qui fait lobjet dun arrt modifiant le permis
initial, lequel ne peut pas imposer des obligations supplmentaires au bnficiaire du
transfert. Le transfert nest possible que si le permis est en cours de validit et que les 2
parties le demandent.
En matire durbanisme commercial, dinstallations classes pour la protection de
lenvironnement, dimplantation de locaux en Ile De France ou en matire dexploitation
agricole, le transfert ncessite que les bnficiaires emplissent des conditions dactivit
agricole ou dautorisation similaire celle du prcdent titulaire.
Le transfert dgage lancien titulaire de toute responsabilit. Le transfert ninterrompt
pas le dlai de premption et est sans effet sur les tiers car il napporte aucune modification
des conditions du permis.

B) Champ dapplication temporel :

1) Caducit :
Larticle R431-32 prvoit que le permis deviens caduc quand les constructions ne
sont pas entreprises dans les 2 ans ou quand les travaux sont interrompus plus dun an ou
pendant 3 ans compter de lachvement de la 1 re tranche quand le permis de construire
a autoris la ralisation dune construction usage dhabitation en 2 tranches dont la 1 re
constitue une unit habitable et ne dpasse pas 100 m de SHON et dont la suivante a une
SHON suprieure la 1re .

2) Prorogation :
Larticle R421-34 prvoit que le permis de construire peut tre prorog dun an si la
prorogation est demande par le bnficiaire 2 mois avant lexpiration du dlai de validit
condition quil bnficie toujours dun titre lhabilitant construire sur le terrain. Le service
instructeur a 2 mois pour se prononcer, son silence valant prorogation tacite. Il ne peut
refuser que si les prescription durbanisme ou les servitudes administratives volu de faon
dfavorable au projet.

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97

Permis de dmolir
I Champs dapplication :
A) Champ dapplication matriel :
Le permis est exig pour les travaux de dmolition, en tout ou en partie sur le gros
uvre dun btiment ou pour tous travaux ayant effet de rendre lutilisation de locaux
impossible ou dangereux. En revanche, il nest pas exig pour les descellement dimmeuble
par destination.
Larticle L340-3 numre les dmolitions qui ne sont pas soumises loctroi dun
permis :btiment menaant, ruine, immeuble insalubre, dmolition effectue en application
dune dcision de justice, dmolition impose par ladministration, conformment un
document durbanisme.

B) Champ dapplication spatial :

Afin de conserver le patrimoine immobilier bti, le permis de dmolir est exig par
larticle L430-1 du Code de lUrbanisme dans les communes vises par la loi du 1 er
septembre 1948. Pour conserver le patrimoine culturel, cet article rend obligatoire loctroi
dun permis de dmolir dans les primtres protgs.

II Motifs des refus :

A) Intrt social :
Dans les communes vises par larticle L430-1-a, le permis de dmolir est exig afin
que les occupants des immeubles dhabitation soient protgs. Le permis de dmolir peut
tre refus afin de sauvegarder lhabitat ou daprs larticle L430-5, ntre accord que sous
rserve pour le titulaire dassurer avant le commencement des travaux de relogement des
occupants dans certaines conditions de loyer et de confort, voire de construire la place
de limmeuble qui a fait lobjet de la demande, ou lemplacement proche de celui-ci, des
logements destins reloger les intresss .

B) Conservation du patrimoine :
Dans les secteurs sauvegards, les primtres de restauration immobilire, les
primtres de protection des monuments historiques, les ZPPAUP et autres cas de zones
protges pour des raisons esthtiques, culturelles ou pittoresques, le permis de dmolir est
exig pour des raison de conservation du patrimoine immobilier. En application de larticle
L430-5 il peut tre refus ou ntre octroy que sous rserve de prescription spciales, si les
travaux sont de nature compromettre la protection ou la mise en valeur de ce patrimoine.

III Dlivrance :
La procdure est calque sur celle du permis de construire. Toutefois, il subsiste
quelques particularits propres.

A) Demande :
La demande est prsente la mme personne que pour le permis de construire.
Elle est accompagne par un plan de situation, dun plan de masse et des prcisions
concernant le btiment et les motifs de lopration projete.

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B) Instruction :
Le dlai dinstruction est fix 4 mois, labsence de notification dans ce dlai
quivalant loctroi dun permis tacite. Parmi les personnes consultes, cest surtout lABF et
le ministre de la Culture qui mettent des avis. Quand le permis de dmolir est exig pour
protger les occupants et que la commune a un POS, lavis du prfet est requis.

C) Dcision :
Lautorit comptente est la mme que pour le permis de construire. La dcision doit
tre affiche en mairie et sur le chantier. Le permis de dmolir arrive premption si la
dmolition nest pas entreprise dans les 5 ans suivant la date de dpt.

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Dclaration de travaux et de clture

I Divisions foncires :
Larticle L111-5-2 du Code de l'Urbanisme permet aux autorits comptentes de
dcider de soumettre, lintrieur de zones quelles dlimitent, dclaration pralable,
toute division volontaire, en proprit ou en jouissance, dune proprit foncire, par vente
ou location simultane ou successives .

A) Champs dapplication :
Larticle R315-57 soumet la procdure de dclaration pralable toute division
volontaire, en proprit ou en jouissance, par ventes ou location simultanes ou successives
dune proprit foncire, lorsque cette division a pour objet ou sur une priode moins de 10
ans, a pour effet de porter plus de 3 le nombre de terrains issus de ladite proprit .
Les dmembrements fonciers exclus du rgime du lotissement par larticle R315-2
sont galement exempts de cette dclaration pralable.

B) Rgime :
Le propritaire du terrain qui veut oprer une division ou son mandataire doit dposer
en mairie une dclaration indiquant la surface de la proprit dont la division est envisage
ainsi que celle des terrains qui en rsulteront, ainsi quun dossier qui comprend un plan de
situation du terrain, un plan de masse, une reprsentation de laspect extrieur de la
construction et des modifications projetes.
On ne peut procder la division que 2 mois aprs le dpt de la dclaration. Durant
ce dlai, lautorit comptente peut, par dcision motive, sopposer la division si celle-ci
porte atteinte gravement au caractre naturel des espaces, la qualit des paysages ou au
maintien des quilibres biologiques.
En labsence de dclaration pralable, ladministration dispose de 5 ans pour
demander lautorit judiciaire de constater la nullit de la vente ou de la location de
terrains.

II Travaux exempts de permis de construire :

Les travaux exempts de permis de construire sont soumis une dclaration
pralable qui tient lieu de demande pour diverses autorisations spciales.

A) Champ dapplication :
Il sagit des catgories de travaux numrs larticle L422-1 du Code de
l'Urbanisme ( except ceux couvert par le secret de la dfense nationale ) : travaux de
ravalement, travaux sur immeubles classs, constructions ou travaux relatifs la dfense
nationale ( non couvert par le secret ), installation techniques ncessaires au fonctionnement
des services publics, et travaux de faible importance.

B) Rgime :
Le propritaire du terrain, son mandataire ou la personne ayant la qualit pour
excuter les travaux doit dposer en mairie une dclaration indiquant la situation et la
superficie du terrain et la nature et la destination des travaux, ainsi quun dossier qui
comprend un plan de situation du terrain, un plan de masse, une reprsentation de laspect
extrieur de la construction et des modifications projetes, ainsi que le cas chant, une
preuve de lassentiment des copropritaires.
Les travaux ne peuvent commencer quun mois aprs le dpt de la dclaration ( 2
mois si lopration est soumise une des autorisations spciales, dont la dclaration tient

100

lieu de demande ). Durant ce dlai, lautorit comptente peut, par dcision motive,
sopposer aux travaux ou imposer des prescriptions.

III Cltures :
A) Champs dapplication :
La dclaration pralable nest exige que dans les communes dotes dun POS ou
dun PLU, les primtres sensibles, les zones de premption, les zones protges au titre
des espaces naturels sensibles et les communes figurant sur une liste arrte par le prfet
sur proposition de la DDE.
Ne sont soumises dclaration que les cltures qui ne sont pas habituellement
ncessaire lactivit agricole ou forestire.

B) Rgime :
Celui qui projette de clturer doit dposer en mairie une dclaration assortie dun
dossier comprenant un plan de situation, un plan sommaire des lieux comportant
limplantation de la clture et un croquis de celle ci.
Lautorit comptente a un mois pour interdire lrection ou imposer des prescriptions
spciales relatives sa nature, sa hauteur ou son aspect extrieur. Elle peut se fonder sur
les dispositions du POS ou sur la disposition de larticle L441-3 qui lui permet de sopposer
la clturer projete lorsque celle-ci fait obstacle la libre circulation des pitons admise par
les usages locaux.

101

Partie 6

Les contentieux de lurbanisme

102

103

Les contentieux administratifs

I Contentieux de lexcs de pouvoir :
A) Procdure de droit commun :
1) Recevabilit des recours :
a) Capacit :

2) Intrt agir :
a) Dcisions individuelles :
b) Actes rglementaires :
c) Dclaration dutilit publique et arrt de cessibilit :
3) Actes susceptibles de recours :
a) Dcisions individuelles :
b) Actes rglementaires :
c) Dclaration dutilit publique et arrt de cessibilit :
B) Cas douverture :
1) Incomptence :
2) Vices de formes :
a) Dcisions individuelles :
b) Actes rglementaires :
c) Dclaration dutilit publique et arrt de cessibilit :
3) Vices de procdure :
a) Dcisions individuelles :
b) Actes rglementaires :
c) Dclaration dutilit publique et arrt de cessibilit :
4) Erreur de fait :
a) Dcisions individuelles :
b) Actes rglementaires :
c) Dclaration dutilit publique et arrt de cessibilit :

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5) Erreur de droit :
a) Dcisions individuelles :
b) Actes rglementaires :
c) Dclaration dutilit publique et arrt de cessibilit :
6) Dtournement de pouvoir :
7) Violation de la loi :
8) Erreur manifeste dapprciation :
9) Exception dillgalit :

II

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Annexes

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